<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
Kwaliteit en kwantiteit in wonen, leven en zorg


Concept




                                                  Versie 25 februari 2015
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                          Alteveer


                                                          Onstwedde




                            Stadskanaal




                                                          Mussel




                                                     Musselkanaal




2   Woonvisie Stadskanaal                                      Versie 25 februari 2015
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave

1.    Inleiding ________________________________________________________ 5

2.    Achtergronden __________________________________________________ 7
2.1     Landelijke kaders en ontwikkelingen_________________________________________ 7
2.2     Regionale samenwerking__________________________________________________ 8

3.    Kwantitatieve woningvraag en -aanbod ______________________________ 9
3.1     Bevolkingsontwikkeling ___________________________________________________ 9
3.2     Migratie en migratiemotieven _____________________________________________ 10
3.3     Huishoudensontwikkeling en woningbehoefte ________________________________ 12

4.    Anticiperen op krimp van de huur- én koopwoningvoorraad na 2018 _____ 14
4.1     Nieuwbouw combineren met verdunning ___________________________________ 14
4.2     Verdunning van de woningvoorraad ________________________________________ 14
4.3     Versterken van de basiskwaliteiten van dorpen en wijken _______________________ 15
4.4     Afbouw van bestemmingsplancapaciteit ____________________________________ 16

5.    Kwalitatieve woningvraag en –aanbod ______________________________ 17
5.1     Huishoudens naar samenstelling ___________________________________________ 17
5.2     Huishoudens naar leeftijd ________________________________________________ 17
5.3     Passende voorraad; sociale huurwoningen ___________________________________ 18
5.4     Passende voorraad; koopwoningen ________________________________________ 21

6.    Wonen en zorg _________________________________________________ 24
6.1     Gevolgen van scheiden wonen en zorg ______________________________________ 24
6.2     Intramurale vraag en aanbod _____________________________________________ 24
6.3     Extramuraliseringseffect op de zelfstandige woningvoorraad ____________________ 25

7.    Leefbaarheid en samenwerking in de wijk ___________________________ 28
7.1     Leefbaarheid en bewonersbetrokkenheid ___________________________________ 28
7.2     Wijkgericht werken _____________________________________________________ 28

8.    Samenvatting en conclusies _______________________________________ 30




                                                              Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Bijlagen ___________________________________________________________ 32
Bijlage 1: prognose bevolking en huishoudens 2018-2038 _____________________________ 32
Bijlage 2: samenstelling woningvoorraad naar kern __________________________________ 32
Bijlage 3: kaart bevolking 65-74 __________________________________________________ 33
Bijlage 4: kaart bevolking 75-84 __________________________________________________ 34
Bijlage 5: kaart bevolking 85+ ___________________________________________________ 35
Bijlage 6: kaart voorzieningen en dagbesteding _____________________________________ 36
Bijlage 7: kaart zorginstellingen en aanleunwoningen ________________________________ 37




4     Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1.   Inleiding

     Waarom een nieuwe woonvisie voor gemeente Stadskanaal?
     In 2006 is een bouwvergunning verleend voor de bouw van 50 appartementen in een hoge
     woontoren in het centrum van Stadskanaal. De groeimogelijkheden leken geen grenzen te
     kennen. Het project is nog wel in de verkoop gegaan, maar is nimmer gerealiseerd. Zo wachten
     nog altijd 400 woningen op realisatie. Vanaf 2008 is de woningmarkt gekanteld. Vanwege de
     voorspelde bevolkingsdaling zijn we als gemeente vanaf dat moment terughoudend omgegaan
     met menig bouwinitiatief. Ook in onze eigen plannen hebben we stevig geschrapt. De uitdaging
     is om met ‘minder’ een goede woonkwaliteit in stand te houden. Het doel van deze woonvisie is
     om te bepalen op welke wijze wij samen met onze partners deze uitdaging aangaan.

     Bandbreedte woonvisie
     Een prettige gemeente om in te wonen, biedt meer dan alleen een in kwantitatief en kwalitatief
     opzicht voldoende aanbod van woningen. Woonplezier is ook afhankelijk van het
     voorzieningenaanbod in onze gemeente. Zijn er voldoende onderwijs-, medische, culturele,
     sportieve en recreatieve voorzieningen in de buurt? Door het scheiden van wonen en zorg
     wonen mensen steeds vaker en langer zelfstandig1. Dit heeft betekenis voor het
     voorzieningenaanbod in de wijken en dorpen.

     Een woonvisie moet daarom over meer dan alleen woningen gaan. Hiervoor leggen we de
     verbinding met andere domeinen. Ten aanzien van het voorzieningenniveau in wijken en het
     sociale domein (vanwege de decentralisatie van rijkstaken) hebben we recent beleid
     vastgesteld2. In de woonvisie wordt dat beleid niet opnieuw bepaald. Zo nodig worden wel
     verbanden geschetst.

     Deze woonvisie schetst opgaven en ambities tot 2025, voor de periode tot en met 2018 zijn
     concrete acties en maatregelen opgenomen.

     Totstandkoming woonvisie
     Voor het opstellen van de woonvisie zijn drie miniconferenties met zorgpartijen georganiseerd
     en twee miniconferenties met de corporaties BCM en Lefier. Daarnaast heeft met Lefier nog
     één extra overleg plaatsgevonden. Op basis van de uitkomsten van de miniconferenties is een
     concept-woonvisie opgesteld, die vervolgens is voorgelegd aan een bredere groep stakeholders:
     de participatieraad, huurdervereniging De Koepel en makelaars. Ook heeft over de woonvisie
     overleg plaatsgevonden met de provincie Groningen. Eén en ander heeft geleid tot de
     woonvisie, die nu voorligt.

     Vervolgtraject
     Op basis van de woonvisie worden nadere afspraken gemaakt met de woningcorporaties BCM
     en Lefier. Deze afspraken worden vastgelegd in een convenant. De ‘Herzieningswet toegelaten


      1
          Dit geldt niet alleen voor ouderen. Ook cliënten die in het verleden in een woonvorm van bijvoorbeeld De Zijlen, Lentis,
                                                           of NOVO verzorgd werden zullen vaker thuis (met hulp) blijven wonen.
                                   2
                                     ´Accommodatieplan Gezonde basis voor Stadskanaalse Accommodaties´ (ICS adviseurs, 2013),
                                                            ‘Stadskanaal: Samen met de burger’ (Gemeente Stadskanaal, 2014) en
                                                                       e
                                                         Beleidsnota 0 lijn ‘voor- vroeg en nazorg’ (Gemeente Stadskanaal, 2014).



                                                                                     Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>instellingen volkshuisvesting’ treedt naar verwachting in 2015 in werking. Deze wet gaat onder
meer over het maken van prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. Wettelijk krijgt
de gemeente hierbij een meer sturende rol ten opzichte van corporaties. Deze rol gebruiken wij
wanneer we met de woningcorporaties in onze gemeente om tafel gaan om tot lokale prestatie-
afspraken te komen.

Leeswijzer
Hoofdstuk 2 gaat in op landelijke en regionale achtergronden bij deze visie. In hoofdstuk 3
beschrijven we demografische ontwikkelingen. In het vierde hoofdstuk gaan we in op de
opgaven met betrekking tot de woningvoorraad om te kunnen anticiperen op de krimp in de
periode na 2018. Een omschrijving van de kwalitatieve woningvraag en -aanbod maken we in
hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 schetst veranderingen op het gebied van wonen en zorg. In het
zevende hoofdstuk gaan we in op de thema’s leefbaarheid en samenwerking in de wijk. Het
afsluitende hoofdstuk bevat een samenvatting en conclusies.




6     Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>2.   Achtergronden

     2.1     Landelijke kaders en ontwikkelingen
     Landelijk spelen op het gebied van wonen een aantal ontwikkelingen. De belangrijkste kaders
     en ontwikkelingen zijn als volgt:

     Scheiden wonen en zorg: actuele ontwikkelingen met betrekking tot wonen en zorg maken dat
     ouderen en mensen met een beperking mensen langer thuis wonen. Daardoor zijn thema’s
     zoals de aanpasbaarheid van de huidige de woningvoorraad, de toegankelijkheid van de
     woonomgeving, de bereikbaarheid van voorzieningen (brengen of halen) en de sociale kwaliteit
     van de omgeving (voorkomen van vereenzaming) belangrijker geworden.

     Kerntakendiscussie corporaties: rijksbeleid (Novelle van Blok1) vereist van corporaties dat zij
     zich beperken tot hun kerntaak (het bouwen, verhuren, beheren van sociale huurwoningen).
     Daarnaast zorgen diverse heffingen en regels ervoor dat de investeringsruimte lager is dan
     voorheen. Risico hiervan is dat juist zaken die de leefbaarheid bevorderen tussen wal en schip
     raken.

     Burgerkracht: de concentratie van corporaties en gemeenten op kerntaken leidt er
     onvermijdelijk toe dat er een grotere aanspraak wordt gedaan op burgerkracht. Het leidt tot
     een grotere verantwoordelijkheid bij inwoners en verenigingen. Dat heeft nadelen (financieel)
     maar ook voordelen (initiatieven van onderop komen voort uit de wensen van de gebruikers
     zelf en zijn daardoor beter houdbaar).

     Energieakkoord: zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders zetten zich in om in 2050
     alleen nog energieneutrale woningen en gebouwen te hebben. In 2020 hebben de woningen
     van woningcorporaties gemiddeld energielabel B. Het rijk stelt hiervoor 400 miljoen euro
     beschikbaar in de jaren 2018 – 2019. Onderdeel daarvan is de ‘Stroomversnelling’: de renovatie
     en verduurzaming van 111.000 woningen in de komende vijf jaar. Het rijk stelt hiervoor 400
     miljoen beschikbaar. Uitgangspunt wordt de woonlastenbenadering: huur en energiekosten
     samen. De duurzaam gerenoveerde woningen zijn zonder energiekosten. Huurders betalen het
     bedrag dat ze eerder kwijt waren aan energie (na renovatie) aan hun corporatie. Corporaties
     investeren dat geld in renovatie. Daarnaast hebben woningen die volgens de meest recente
     voorschriften worden gebouwd, minimaal energielabel A++.

     Betaalbaarheid van het wonen: recente studies tonen aan dat de woonquote bij veel huurders
     hoger is dan volgens het Nibud wenselijk is. Zij zijn bovendien sterk afhankelijk van huurtoeslag.

     Krimp: het wordt steeds zichtbaarder dat de behoefte aan woningen af gaat nemen. Dit heeft in
     onze omgeving invloed op leefbaarheid. Woningbouw gaat in de regio alleen nog om vervanging
     op kleine schaal en om kleinschalige uitbreiding.




            1
                De Novelle van minister Blok geldt als voorloper op een wijziging van de Woningwet (Herzieningswet toegelaten
                                                                                                 instellingen volkshuisvesting)



                                                                                  Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>2.2     Regionale samenwerking
We staan in de regio niet alleen voor de opgave om de woningmarkt van Oost-Groningen vitaal
te houden met het oog op de naderende krimp. De provincie Groningen heeft daarom
ondersteuning geboden en aangedrongen op regionale samenwerking. Zo verplicht de
Provinciale Omgevingsverordening gemeenten een woonvisie op te stellen, die regionaal is
afgestemd. De Oost-Groninger gemeenten1 hebben samen met de provincie, de
woningcorporaties Lefier, Acantus, Groninger Huis en Woonzorg Nederland aan deze regionale
afstemming voldaan met de vaststelling van het ‘Regionaal Prestatiekader 2013-2018’. Ook de
zorgpartijen Limor, Lentis, Zorggroep Meander en Oosterlengte hebben dit document
ondertekend.

Het Regionaal Prestatiekader gaat zowel over de kwantiteit als de kwaliteit van de
woningvoorraad. De centrale opgaven van het prestatiekader richten zich op:
    - Verbetering en vernieuwing van de bestaande woningvoorraad;
    - Het waar nodig aanvullen van deze voorraad met segmenten waar vraag naar ontstaat
        die niet in de bestaande voorraad kan worden bediend;
    - Het bevorderen van doorstroming en keuze;
    - Het behoud van evenwicht tussen vraag en aanbod bij een stabiliserende en op termijn
        krimpende vraag;
    - De gevolgen van het scheiden van wonen en zorg voor de woningmarkt in beeld
        brengen en daarover indien nodig afspraken maken.

Binnen het Regionaal Prestatiekader is op acht thema’s afspraken gemaakt, die kaders stellen
aan de gemeentelijke woonvisies:
    - Opvangen van de gevolgen van scheiden van wonen en zorg;
    - Zorgen voor een passende sociale huurvoorraad;
    - Beheersen van woonlasten door investeringen in duurzaamheid;
    - Strategisch verkopen van sociale huurwoningen;
    - Bewoners betrekken bij leefbaarheid;
    - Anticiperen op krimp van de huur- én koopwoningvoorraad na 2018;
    - Nieuwbouw combineren met verdunning;
    - Afbouw van bestemmingsplancapaciteit wordt regionaal gemonitord en afgestemd.

Bij de indeling van deze woonvisie is zoveel mogelijk aangesloten bij bovengenoemde
afspraken.




                                        1
                                            Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde.



8     Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>3.   Kwantitatieve woningvraag en -aanbod

     3.1       Bevolkingsontwikkeling
     In de periode van 2009 tot 2013 is in de gemeente Stadskanaal het aandeel gezinnen met
     kinderen licht afgenomen, bleef het aandeel jongeren stabiel en is het aandeel ouderen
     toegenomen. Per dorp zijn de verschillen in de huidige bevolkingssamenstelling gering.

     Tussen 2013 en 2018 neemt in de gemeente Stadskanaal het aantal inwoners af van 33.000
     naar 32.0001 (3%). In 2028 is het aantal inwoners verder afgenomen tot 29.500. De afname
     bedraagt in totaal 3.500 inwoners. Dit is 10% van de huidige bevolking. Ook na 2028 laat de
     prognose een verdere afname van de bevolking zien. Vanaf 2018 wordt het aandeel van het
     sterfteoverschot in de daling van het aantal inwoners groter. De afname van het aantal
     inwoners wordt veroorzaakt door een sterfteoverschot en een negatief migratiesaldo. Door
     vergrijzing is in de gemeente Stadskanaal is het sterftecijfer relatief hoog. In veel andere
     gemeenten is de bevolkingsontwikkeling in grotere mate afhankelijk van migratie. Figuur 3.1
     geeft een weergave van de feitelijke en geprognotiseerde bevolkingsontwikkeling voor de
     gemeente Stadskanaal.

     Per jaar bedraagt de gemiddelde bevolkingsafname:
     -        Van 2013 tot 2018: circa 200 inwoners per jaar;
     -        Van 2018 tot 2028: circa 250 inwoners per jaar.

      35000

      34000

      33000

      32000

      31000

      30000

      29000

      28000

      27000
                2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028

     Figuur 3.1: bevolkingsomvang gemeente Stadskanaal, feitelijke ontwikkeling (2004-2014) en prognose (2015-2028)
     (Bron: CBS (feitelijk) en IPB 2011 prognose met bewerking door provincie Groningen (2013)).




                    1
                   In dit hoofdstuk wordt gebruik gemaakt van de prognose die in het Regionaal Prestatiekader is gehanteerd.
            Deze prognose is door de provincie Groningen gemaakt met behulp van het Interprovinciale Bevolkingsmodel (IPB).



                                                                                           Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>3.2           Migratie en migratiemotieven
Migratiemotieven en perspectief, op hoofdlijnen
In 2012 is in opdracht van de provincie Groningen onderzoek gedaan naar groei, krimp en
migratie1. Daarbij werden migratiebewegingen in beeld gebracht van alle inwoners van
Groningen in de periode 2002-2011 en hun migratiemotieven op basis van 1.400 verhuisde
respondenten. De conclusies voor Stadskanaal zijn:
    - De woningvoorraad is nergens in de provincie een doorslaggevende reden voor
         migratiestromen. Wel doorslaggevend zijn: voorzieningenniveau (zorg, onderwijs),
         werkgelegenheid, bereikbaarheid (van werk, van voorzieningen, van de rest van het
         land) en nabijheid van de stad Groningen.
    - Als er op de woningmarkt geen enkele belemmering zou zijn om te verhuizen, groeide
         de Stad Groningen en direct aangrenzende gemeenten nog sneller dan nu, en werd de
         uitstroom uit de overige regio’s in Groningen nog groter dan nu.
    - De woningmarkt van Oost-Groningen kent tegelijk een sterke eigen interne oriëntatie.
         De dynamiek tussen Oost-Groningen en de stadsregio Groningen is relatief beperkt.
         Binnen Oost-Groningen trekken de drie grote kernen (Veendam, Stadskanaal en
         Winschoten) inwoners aan de andere gemeenten.
    - De krimpgebieden (De Marne, Eemsdelta en Oost-Groningen) krimpen niet door de
         uitstroom van jongeren, maar vooral door gebrek aan terugstroom (er stromen meer
         jongeren tot 25 jaar uit dan 25-65 jarigen terugstromen). Binnen het krimpgebied is wel
         doorstroming naar grotere kernen zoals Stadskanaal waar te nemen van zowel 25-39,
         40-64 als 65-plus; dit compenseert de uitstroom van jongeren gedeeltelijk.

Migratietrends gemeente Stadskanaal
In de periode 2000 tot en met 2010 kende Stadskanaal een negatief migratiesaldo. Dat wil
zeggen: er stromen meer mensen uit dan dat er instromen.
    - Gemeente Stadskanaal verliest studenten en starters op de arbeidsmarkt aan de stad
        Groningen en andere grote steden. Deze uitstroom wordt voor een deel
        gecompenseerd door instroom van jongeren uit direct aangrenzende gemeenten.
    - In de leeftijdscategorie 65 tot 85 jaar trekt de gemeente mensen uit Borger-Odoorn (De
        Monden). Binnen gemeente Stadskanaal is met name een trek naar de grotere kernen
        waarneembaar.

Tabel 3.1 geeft een weergave van de grootste positieve en negatieve migratiesaldo’s.

     Stadskanaal
     Saldo positief              %            Saldo negatief     %       O pvallende verbanden naar leeftijdsklasse
 1 Drenthe                           1,3%     Overig Nederland   -2,5%   15-25 Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL
 2 Vlagtwedde                        1,1%     Groningen          -2,1%   25-40 Uitstroom naar overig Nederland
 3 Overig Groningen                  0,6%                                40-65 Lichte instroom vanuit Drenthe
                                                                         65-85 Instroom vanuit Drenthe
                                                                         85+   Relatief weinig beweging


Tabel 3.1: migratietrends gemeente Stadskanaal 2000-2010 (Bron: CBS, bewerking KAW).




     1
         ‘Groei, krimp en migratie, onderzoek naar verhuisstromen en –motieven in Groningen en een deel van Drenthe’, KAW
                                                                                                                   (2012).



10          Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Wanneer we vooruitblikken op basis van de provinciale prognose dan zien we dat ruim de helft
van de geprognotiseerde bevolkingsafname te verklaren is door een negatief migratiesaldo. In
de prognose is het gemiddelde jaarlijkse migratiesaldo over de periode van 2008 tot en met
2012 als toekomstig migratiesaldo gehanteerd. Met andere woorden: in de prognose is er
vanuit gegaan dat de recente migratietrend zich in de toekomst zal continueren. Voor gemeente
Stadskanaal komt dit neer op een negatief migratiesaldo van 136 inwoners per jaar. Over de
periode van 2013 tot 2028, en waarschijnlijk ook daarna, neemt het aantal inwoners en
huishoudens af. Wanneer het gemiddelde migratiesaldo over de periode van 2009 tot en met
2013 wordt berekend dan komt dit op een lagere afname uit. Maar ook wanneer het negatieve
m;2igratiesaldo lager uitvalt of zelfs nul is, dan zal dit resulteren in een daling van het aantal
inwoners en huishoudens.

Bij de extrapolatie van migratiecijfers uit de periode van 2008 tot en met 2012 plaatsen we
enkele kanttekeningen. In deze jaren hebben in onze gemeente een aantal grote
veranderingen1 in de woningvoorraad plaatsgevonden, met name in het jaar 2008 kende
gemeente Stadskanaal een uitzonderlijk hoge uitstroom. Een grote transformatie in de
woningvoorraad (sociale huur) is gerealiseerd. Dit ging (tijdelijk) gepaard met een flinke
verhuisgolf van inwoners naar andere (omliggende) gemeenten. Met deze herstructureringen is
het aantal woningen structureel afgenomen en was de omvang van de uitstroom groter dan in
de jaren daarvoor. In deze woonvisie gaan we uit van de in het regionaal prestatiekader
gehanteerde prognose. Deze prognose wordt elke twee jaar geactualiseerd, indien nodig kan op
basis daarvan het programma worden geactualiseerd.

Lokale verschillen in migratie
Door een vergrijzende bevolking en afnemende middelen bij de overheid, is onze economie
kwetsbaar. Stedelijke gebieden hebben in sterkere mate een aantrekkende werking. Groningen
en Assen zitten in de lift. In kleinere kernen, met name in de zogenoemde centrum- en
basisdorpen2 zoals Musselkanaal en Onstwedde, is de krimp naar verwachting het grootst. De
plaats Stadskanaal zit hier als regionale verzorgingskern tussenin. De sterkte van Stadskanaal ligt
in het aanbod van grondgebonden woningen in een groene woonomgeving met stedelijke
voorzieningen binnen handbereik.

Het migratiesaldo zal hierdoor in elke kern van de gemeente verschillend zijn. Daarmee zal ook
de mate waarin leegstand optreedt binnen de gemeente zeer verschillend zijn. Bij de uitwerking
van het woonbeleid zal hiermee rekening worden gehouden. Daarnaast kan een overschot
ontstaan aan bepaalde woningtypen of –categorieën. Hierop wordt nader ingegaan in het
hoofdstuk over de kwalitatieve woningvraag.




                                                      1
                                                        Wijkontwikkeling Maarsstee en sloop Brugkadeflats (Philips-flats).
2
  In het ‘Regionaal Woon- en leefbaarheidsbasisplan Oost Groningen’ (KAW, november 2011) wordt onderscheid gemaakt
 tussen vier woonmilieus: ‘stedelijke kernen’ (Veendam, Winschoten, Stadskanaal, alle voorzieningen en een subregionale
  functie), ‘centrumdorpen’ (dorpen met supermarkt(en) en andere winkels en voorzieningen), ‘basisdorpen’ (dorpen met
                              (meestal) alleen een supermarkt) en ‘woondorpen en landelijk gebied’ (geen voorzieningen).



                                                                             Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>3.3       Huishoudensontwikkeling en woningbehoefte
De woningbehoefte hangt sterk samen met de ontwikkeling van het aantal huishoudens, als
gevolg van:
-       natuurlijke ontwikkeling (starters op de woningmarkt, tegenover ‘uitstromers’);
-       doorstromers binnen het gebied;
-       en migratie (instroom van huishoudens van buiten de regio, minus uitstroom naar
        buiten);
-       huishoudensverdunning.

Tussen 2013 en 2018 daalt het aantal huishoudens licht. Er is in deze periode een beperkte
afname van circa 14.650 tot ongeveer 14.550 huishoudens. Tussen 2018 en 2028, maar ook
daarna, gaat het aantal huishoudens substantieel dalen. In 2028 zijn er circa 13.750
huishoudens. De woningbehoefte neemt in de periode van 2013 tot 2028 met circa 900
woningen af, dit is een afname van 6%. Figuur 3.2 geeft een weergave van de feitelijke
huishoudensontwikkeling in de afgelopen jaren en de geprognotiseerde
huishoudensontwikkeling. De schommelingen in het recente verleden zijn mogelijk te verklaren
door de verschillende herstructureringen in de gemeente.

Per jaar bedraagt afname van de woningbehoefte gemiddeld:
-        van 2013 tot 2018: 20 woningen per jaar;
-        van 2018 tot 2028: 80 woningen per jaar.

 15000



 14500



 14000



 13500



 13000
           2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028

Figuur 3.2: aantal huishoudens gemeente Stadskanaal feitelijke ontwikkeling (2004-2014) en prognose (2015-2028)
(Bron: CBS (feitelijk) en IPB 2011 prognose met bewerking door provincie Groningen (2013)).




12      Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Huishoudensgrootte
Het aantal benodigde woningen daalt tot 2018 slechts licht. Tegelijkertijd ligt de daling van het
aantal inwoners hoger. Dit wordt verklaard, doordat er steeds minder personen in een woning
wonen. Al geruime tijd daalt de gemiddelde woningbezetting (het aantal personen per
huishouden). Verwacht wordt dat na 2018 de gemiddelde woningbezetting minder sterk gaat
dalen. De woningbehoefte houdt na 2018 daardoor meer gelijke tred met de ontwikkeling van
de bevolking. Een huishouden heeft uiteindelijk, rond 2028, gemiddeld nog een grootte van
2,14 personen.




                                                                    Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>4.   Anticiperen op krimp van de huur- én
     koopwoningvoorraad na 2018

     Uit hoofdstuk 3 is op basis van de prognose1 op te maken dat het aantal inwoners van onze
     gemeente in 2028 met ruim 10% zal zijn afgenomen ten opzichte van 2013. Met de afname van
     het inwonertal, daalt ook de vraag naar woningen. Wij gaan, conform afspraken in het regionaal
     prestatiekader, voor een gelijkblijvend woningaantal in 2018 en anticiperen op een afname van
     de voorraad, beginnend in de 5-jaarsperiode daarna.



     4.1     Nieuwbouw combineren met verdunning
     Het sterfteoverschot is met vrij grote nauwkeurigheid te berekenen. Het migratiesaldo is vooral
     afhankelijk van de mate waarin de dorpen hun aantrekkelijkheid als vestigingsplaats weten te
     behouden. Een goed woonklimaat met een passend woningaanbod is hiervoor een belangrijke
     voorwaarde. Met deze woonvisie zetten wij in op behoud en versterking van de kwaliteit van de
     bestaande woningvoorraad en woonomgeving. We willen dit onder meer bereiken door
     verdunning van de woningvoorraad (zowel in de particuliere als in de huurvoorraad) te
     combineren met beperkte nieuwbouw. Beide ontwikkelingen moeten ervoor zorgen dat er een
     duurzame ruimtelijke structuur in tact blijft, gekoppeld aan voldoende sociaal-economisch
     draagvlak. Nieuwbouw dient primair ter vervanging van bestaande voorraad. En met
     vervangende nieuwbouw kan bijvoorbeeld ook een kwaliteitsslag gemaakt worden doordat
     ‘rotte kiezen’ worden weggenomen.



     4.2     Verdunning van de woningvoorraad
     Voor Lefier geldt al langere tijd, dat zij na sloop minder vervangende nieuwe woningen bouwt
     en dus de woningvoorraad verdunt. Vanaf de jaren ’90 heeft in de gemeente al een ingrijpende
     transformatie plaatsgevonden van de voorraad sociale huurwoningen. Voor 2002 heeft in
     Cereswijk, Maarsveld en Musselkanaal herstructurering plaatsgevonden. In de periode vanaf
     2002 heeft herstructurering plaatsgevonden in Onstwedde, Alteveer, Mussel, Parkwijk en
     Maarsstee.

     In de komende periode spelen op korte termijn veranderingen in de Florawijk en Maarswold. In
     de Florawijk in Musselkanaal betreft het de sloop van 86 woningen en de herbouw van circa 40
     woningen. Hierbij worden de mogelijkheden onderzocht om een deel van de te herbouwen
     woningen te realiseren in het bebouwingslint binnen de kern van Musselkanaal. Voor
     Maarswold is de verwachting dat er hooguit op beperkte schaal sloop zal plaatsvinden. In
     algemene zin kan gesteld worden dat verouderde appartementen, appartementen ver van
     voorzieningen en rijwoningen uit de jaren ’50 en ’60 kwetsbaar zijn. Onze aandacht richt zich
     daarom met name op deze woningcategorieën. Daarom zetten we ook in op vernieuwing in de
     kern van Musselkanaal, het binnengebied van Maarsstee en Maarswold.




                                                 1
                                                     Regionaal prestatiekader (KAW, januari 2014), zie ook bijlage 1 en 2.



     14    Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Als gevolg van de demografische ontwikkelingen wordt ook de krimp van de particuliere
voorraad (bij gelijkblijvende prognoses) in de periode na 2018 onontkoombaar. Voor de drie
krimpgebieden in onze provincie worden regionaal beleid en een instrumentarium ontwikkeld
om sloop van particuliere woningen te faciliteren en te stimuleren. Wij zullen hierbij de
ervaringen met de pilot van de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed (WOG) inbrengen. In
het WOG-project wordt actief contact gezocht met woningeigenaren over het verbeteren en uit
de markt nemen van panden met een negatieve invloed op de omgeving en omliggend
onroerend goed. We stellen voor om in de regio Oost-Groningen de WOG-aanpak verder uit te
rollen. Daarnaast zullen we onze handhavingsstrategie beter inzetten om verpaupering tegen te
gaan.



4.3     Versterken van de basiskwaliteiten van dorpen en wijken
Nieuwbouw en vervangende nieuwbouw moeten een bijdrage leveren aan het versterken van
de ruimtelijke kwaliteit en/of het versterken van het sociaal-economische draagvlak. De
lintbebouwing langs het kanaal is een belangrijke (stedenbouwkundige) drager binnen onze
gemeente. Vervangende nieuwbouw wordt gezien als een mogelijkheid om de kwaliteit van de
linten te versterken. Het accent van het versterken ligt bij de centra van de kernen. Buiten de
kernen is het minder bezwaarlijk wanneer in het bebouwingslint gaten vallen, mits de
ruimtelijke inpassing/inrichting van voldoende kwaliteit is. Bij het versterken van de
basiskwaliteiten hanteren we de volgende speerpunten:
-        Versterken Kanaalzone door vervangende nieuwbouw (binnen de kernen) in het
         bebouwingslint en het wegnemen van incourante panden;
-        “Verwonen” van (vrijkomende) woonwinkelpanden in de uitlopers van het
         bebouwingslint in Stadskanaal en Musselkanaal ten behoeve van het verkleinen van het
         kernwinkelgebied;
-        Inzetten op de aanpak van ‘rotte plekken’;
-        Diversiteit in woonomgeving: stedelijk en landelijk;
-        Dorpen versterken hun basiskwaliteiten (bijvoorbeeld de linten), mede bepalend hierbij
         is de afstand (en nabijheid) van het wonen tot de voorzieningen;
-        Het aanbod van bouwlocaties is beperkt en nieuwbouw vindt in beperkte aantallen
         plaats. Aangezien de voorraad van appartementen voldoende groot is, zal bij
         nieuwbouw hoofdzakelijk sprake zijn van realisatie van grondgebonden woningen, bij
         voorkeur in particulier opdrachtgeverschap, in een groene omgeving, op korte afstand
         van voorzieningen;
-        Versterken draagvlak van het landelijk gebied, onder meer door middel van
         herbestemming ten behoeve van wonen.
-        In het landelijk gebied bieden we ruimte voor specifieke woonvormen of woonwensen
         (bijvoorbeeld afwijking in maatvoering en grote woningen) mits landschappelijk
         inpasbaar.

Voorzieningen en werkgelegenheid
Na het vertrek van (en de daarmee verdwenen werkgelegenheid bij) Philips zijn er veel
kleine(re) MKB bedrijven in allerlei sectoren ontstaan. Deze ontwikkeling heeft ervoor gezorgd
dat de gemeente Stadskanaal de afgelopen jaren zowel de woningvoorraad als de
voorzieningen op peil kon houden. Gezien de bevolkingsdaling en de huidige economische
omstandigheden vinden wij het cruciaal om:



                                                                  Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>-           voorzieningen in stand te houden in de sfeer van winkelen, cultuur en voortgezet
            onderwijs;
-           goede vestigingsfactoren te bieden voor bedrijven;
-           een aantrekkelijk woonklimaat te realiseren op basis van een adequate woningvoorraad
            met zorg op maat.

De vermindering van het aantal woningen stemmen wij optimaal af op het voorzieningenbeleid.
Kenmerkend van dat beleid is dat kwaliteit voor kwantiteit gaat. Dit heeft geleid tot clustering
van voorzieningen in veelal nieuwe gebouwen. De afgelopen jaren is in diverse wijken
geïnvesteerd in zowel voorzieningen (bijvoorbeeld het MFA Noord en De Bast) als woningen
(diverse herstructureringen). Daarmee hebben wij al gekozen hoe we anticiperen op krimp en
het voorzieningenniveau. Op basis van het recent opgestelde accommodatieplan1 is ervoor
gekozen dat we inzetten op minimaal een ontmoetingsplek, basisschool en sportvoorziening in
de dorpen en wijken (Cereswijk wordt hierbij als aparte wijk gezien). In hoofdstuk 6 wordt
ingegaan op zorgvoorzieningen en hoofdstuk 7 gaat in op voorzieningen in de wijk.



4.4         Afbouw van bestemmingsplancapaciteit
In het regionaal prestatiekader is afgesproken dat de bestemmingsplancapaciteit niet mag
groeien. Daarom hebben we de ruimte in onze bestemmingsplannen voor het bouwen van
woningen geïnventariseerd. Op diverse bouwlocaties kunnen in totaal circa 450 woningen
worden gebouwd. Deze bouwlocaties toetsen we aan de in paragraaf 4.3 genoemde
speerpunten. Voor plannen die niet gehandhaafd worden, geldt dat ongebruikte
nieuwbouwruimte in 2018, bij de actualisering van de bestemmingsplannen, wordt verwijderd.
Hiermee krijgen wij meer grip op een beperkt nieuwbouwprogramma. Na vaststelling van de
woonvisie door de raad worden de betreffende eigenaren hiervan op de hoogte gesteld, zodat
zij de mogelijkheid hebben om hun bouwplannen alsnog te realiseren. Het voordeel is, dat de in
het verleden opgebouwde bestemmingsplancapaciteit niet langer als een zwaard van Damocles
boven de woningmarkt hangt. We krijgen zo handelingsruimte om woningen toe te voegen,
bijvoorbeeld om een kwaliteitsslag te maken.




Concluderend
      -     We zetten op verdunning van de woningvoorraad (zowel in de particuliere als in de
            huurvoorraad);
      -     Nieuwbouw dient primair ter vervanging van bestaande voorraad, we zetten
            daarbij in op het versterken van de basiskwaliteiten van de wijken en dorpen;
      -     Onze bestemmingsplancapaciteit bouwen we af.




                                  1
                                      ´Accommodatieplan Gezonde basis voor Stadskanaalse Accommodaties´ (ICS adviseurs, 2013)



16        Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>5.   Kwalitatieve woningvraag en –aanbod

     5.1       Huishoudens naar samenstelling
     De kwalitatieve woningvraag kan mede bepaald worden aan de hand van de ontwikkeling in de
     huishoudenssamenstelling. Het aantal huishoudens met kinderen daalt relatief het meest. De
     onderlinge verhouding van de huishoudens wijzigt echter weinig. In 2015 bestaat 32,5% van de
     huishoudens uit gezinnen met kinderen. In 2025 is dit gedaald naar 29%. Zie ook tabel 5.1.

                                                2015           2020           2025          2030
     Alleenstaanden                            4.731          4.875          4.916         4.794
     1 ouder gezinnen                            817            738            615           548
     Samenwonend zonder kind                   5.028          5.060          4.957         4.723
     Samenwonend met kind                      3.900          3.674          3.471         3.304
     Overige huishoudens                         117            133            163           166
     Totaal aantal huishoudens                14.593         14.480         14.122        13.535

     Tabel 5.1: huishoudens naar samenstelling (Bron: IPB2011-prognose met bewerking provincie Groningen).




     5.2       Huishoudens naar leeftijd
     Stadskanaal is in vergelijking met andere kernen in de omgeving relatief vergrijsd. Desondanks is
     er sprake van verdere ontgroening en vergrijzing (zie tabel 5.2). Dit heeft de volgende gevolgen.
     a.      Het aantal huishoudens met ouderen neemt toe van circa 2450 75-plussers in 2015 tot
             ongeveer 3450 in 2025, hierdoor zal mogelijk meer vraag ontstaan naar
             woningaanpassingen of levensloopbestendige woningen;
     b.      Deze doelgroep is vitaler dan vroeger en heeft veelal de neiging om langer in de eigen
             woning te blijven wonen. Een effect hiervan is dat de doorstroming van deze groep
             daalt en dat het aantal gezinswoningen dat daardoor beschikbaar komt afneemt.
     c.      Stadskanaal heeft eerder dan andere kernen te maken met een forse vergrijzing. Waar
             momenteel (ingegeven door regelgeving) intramurale zorgcapaciteit wordt afgebouwd,
             zal de vraag naar intensieve zorg op lange termijn juist stijgen. In combinatie met de
             stelselwijzigingen in de zorg leidt dit tot een hogere druk op wijkvoorzieningen,
             dagopvang en mantelzorgers.
                                2015              2020             2025               2030
     < 25                        422               401              375                325
     25-35                      1575              1514             1434               1322
     35-45                      2080              1773             1694               1651
     45-55                      2796              2455             1905               1631
     55-65                      2609              2770             2659               2297
     65-75                      2673              2686             2605               2715
     75-85                      1889              2221             2666               2651
     85-95                       533               638              754                912
     95+                          16                22               30                 31
     totaal                    14593             14480            14122              13535

     75+                         2438             2881              3450             3594

     Tabel 5.2: huishoudens naar leeftijd (Bron: IPB2011-prognose met bewerking provincie Groningen).




                                                                                         Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>5.3       Passende voorraad; sociale huurwoningen
In Oost-Groningen is Stadskanaal de gemeente met het grootste aandeel huurwoningen. In de
gemeente Stadskanaal bedraagt de totale huurvoorraad 42 % (CBS, 2013) van de totale
woningvoorraad. In Oost-Groningen is dit percentage gemiddeld 36%. De sociale huurvoorraad
bedraagt in de gemeente Stadskanaal 32% van de totale woningvoorraad. Dit percentage ligt in
Oost-Groningen op 25%. In tabel 5.3 is de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente
Stadskanaal weergegeven. Van de corporatievoorraad is 87% in het bezit van Lefier. Gezien de
marktpositie van Lefier wordt vaker over Lefier dan BCM gesproken.

                                         Absoluut                                         Relatief
                             Eengezins- Meergezins-                          Eengezins- Meergezins-
                             woningen    woningen            Totaal          woningen    woningen         Totaal
Huur Lefier                        2660       1440               4100               18%         10%            28%
Overige corporaties                 180        420                600                1%          3%              4%
Totaal corporaties                 2840       1860               4700               20%         13%            33%
Koop                               8240        320               8560               57%          2%            59%
Particuliere huur                                                1160                                            8%
Totaal                                                          14420                                         100%

Tabel 5.3: samenstelling woningvoorraad (2012) gemeente Stadskanaal
(Bron: De doelgroep in het werkgebied van Lefier, Rigo februari 2013, bewerking gemeente Stadskanaal).


Betaalbaarheid
De inkomensopbouw is in onze gemeente zodanig, dat 54% van de huishoudens een inkomen
heeft dat binnen de doelgroep van beleid (< €34.299, prijspeil 2012, zie figuur 5.1) van
woningcorporaties valt. De inkomens van 34% van de huishoudens liggen onder de
huurtoeslaggrens. Lefier onderzoekt de mogelijkheden om een woonquote van 30% te gaan
hanteren als uitgangspunt van haar beleid bij investeringen in kwaliteitsverbetering,
nieuwbouw en in haar toewijzingsbeleid. Dat vinden wij goed. Een te hoge woonquote kan
immers ook bij de gemeente tot problemen leiden: schuldhulpverlening, kwijtschelding,
bijzondere bijstand. Lefier streeft ook naar een dynamisch prijsbeleid door flexibilisering van
huur (bijvoorbeeld door zelf klussen etc). Bij de grote groep lage inkomens is een lage huur
noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de woonquote van 30%. Het hanteren van deze
woonquote kan tot gevolg hebben dat investeringen in kwaliteit en nieuwbouw onder druk
komen te staan. Dat vinden wij ongewenst. Daarom is afstemming op wijkniveau met (met
name) Lefier over de gevolgen van een woonquote van 30% van belang.

Betaalbaarheid van wonen is sterk afhankelijk van het huurtoeslagstelsel. Versobering van het
huurtoeslagstelsel zet de betaalbaarheid van wonen verder onder druk. We mogen bovendien
niet vergeten dat daarnaast ook andere lastenstijgingen de betaalbaarheid van het wonen
beïnvloeden: huurprijsstijging, gemeentelijke en waterschapsheffingen. De gemeentelijke
woonlasten liggen in Stadskanaal relatief laag ten opzichte van andere gemeenten1. Met
betrekking tot OZB is er geen gebruikersdeel en alleen een heffing voor eigenaren.




                                                                         1
                                                                             ‘Gemeentelijke woonlasten 2014’, COELO RuG (2014).



18      Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre> 6000

 5000

 4000

 3000

 2000

 1000

      0
            < €21.025 (1p) / €21.025 / €28.725 €34.299 - €43.000                      > €43.000
             €28.725 (2+p)       - €34.299

                               Corporatie         Particuliere huur / koop


Figuur 5.1: Huishoudens in de gemeente Stadskanaal naar inkomen en woonsituatie (2012)
(Bron: De doelgroep in het werkgebied van Lefier, Rigo februari 2013, bewerking gemeente Stadskanaal).


In Maarsstee (gedeeltelijk), Onstwedde, Alteveer, Mussel en Parkwijk is de sociale
woningvoorraad na 2002 geherstructureerd. De teruggebouwde woningen zijn over het
algemeen levensloopbestendig en van een zeer goede kwaliteit. Dat heeft evenwel geleid tot
duurdere woningen, waarvan de verhuurbaarheid, met name in de dorpen, onder druk staat.

Betaalbaarheid: strategisch verkopen van sociale huurwoningen
Wij onderkennen de bedrijfseconomische noodzaak van de verkoop van corporatiewoningen
om te kunnen blijven investeren in de kwaliteit van de voorraad. Tot op heden worden vooral
de oudere en goedkopere sociale huurwoningen te koop aangeboden. Door deze verkoop
worden deze woningen toegevoegd aan de voorraad goedkope koop. Verkoop van goedkope
sociale huurwoningen met een lage kwaliteit is ongewenst, omdat deze voorraad aan de
onderkant koopmarkt toch al te ruim is. En juist bij de goedkope koopvoorraad is het risico op
verpaupering, onverkoopbaarheid en leegstand het grootst. Verkoop van (goedkope) voorraad
zit op termijn ook herstructurering in de weg doordat er minder grip op de voorraad is.

Primair kan bij de verkoop van sociale huurwoningen gekeken worden naar
stedenbouwkundige, bouwkundige en energetische kwaliteit en secundair naar de mate waarin
een toekomstige eigenaar respectievelijk verplicht dan wel ondersteund wordt bij de
toevoeging van woonkwaliteit (verbeteren, vergroten, verduurzamen). Daarnaast vinden we het
belangrijk dat in alle kernen sociale huurwoningen beschikbaar blijven. Per kern/wijk werken we
hiervoor naar prijssegment de grenzen uit.

Balans in verduurzaming en huurprijsverhoging
Het Energie-akkoord is een belangrijk kader waarbinnen corporaties gevraagd worden te
werken aan verduurzaming. Tegelijk met deze stimulerende maatregelen zorgen nieuwe wetten
en heffingen er voor dat de investeringsruimte van corporaties beperkt is. Vooral corporaties in
het noorden hebben weinig mogelijkheden om via huurverhogingen heffingen te compenseren,
omdat de inkomenspositie van veel huishoudens zo’n huurverhoging niet toelaat.




                                                                                     Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Het verbeteren van de energieprestatie van woningen is een investering met veel voordelen. De
energie- en dus woonlasten worden verlaagd, het wooncomfort wordt verhoogd, de
woningwaarde stijgt, het milieu wordt gespaard en de werkgelegenheid in de (vaak lokale)
bouwsector wordt gestimuleerd.

Comfortverbeteringen zorgen ervoor dat de woningvoorraad als geheel duurder wordt.
Energiebesparende maatregelen zorgen voor lagere energielasten, maar de opbrengst weegt
niet altijd op tegen de huurverhoging. De corporaties wegen steeds af wat een goede balans is
tussen woningverbetering, waardebehoud van het vastgoed, doorrekening in de huren en de
betaalbaarheid voor huurders. Voor het corporatiebezit gaat onze voorkeur uit naar het
verduurzamen van alle woningen tot een goed niveau boven de aanpak van een beperkt aantal
woningen tot een excellent niveau. Wij zijn dus voorstander van ‘stroomversnelling’ op
voorwaarde van toepassing op grote schaal.

Renoveren of nieuw bouwen: steeds een afweging
Nieuwbouw is vaak duurder dan bestaande bouw. De kwaliteit rechtvaardigt dat, maar drukt
wel op de betaalbaarheid van het wonen. De corporaties zorgen daarom voor een gezonde mix
van renovatie en nieuwbouw. Hiervoor werken we aan afstemming op wijkniveau. Bij
nieuwbouw is een robuuste basiskwaliteit, met een hoge prijs-kwaliteitverhouding de
standaard.

Aansluiting woningtype op vraag.
De gemiddelde wachttijd voor woningzoekenden is in de gemeente Stadskanaal
bovengemiddeld hoog vergeleken met de rest van Oost Groningen. In 2011 bedroeg de
gemiddelde wachttijd in de gemeente Stadskanaal 499 dagen en in Oost Groningen 2611.
Opvallend is de lange wachttijd in combinatie met het hoge percentage huurwoningen in
Stadskanaal tov de rest van Oost-Groningen.

Bij woningcorporatie Lefier was in 2011 de gemiddelde wachttijd in Stadskanaal ruim 400
dagen, in 2012 is de gemiddelde wachttijd gedaald naar ruim 350 dagen2. De wachttijden voor
met name het segment flat met lift liggen boven gemiddeld. Deze worden sterk beïnvloedt door
de 55+ flats. De lange wachttijden voor de 55+ flats worden gecombineerd met hele korte
wachttijden bij ongelabelde flats. De flats zonder lift worden gekenmerkt door een hoog aantal
weigeringen en een korte wachttijd. De acceptatiegraad lag in 2012 op 21% wat aantoont dat
Lefier veel inspanningen moet verrichten om tot verhuring te komen. De vraag naar
seniorengeschikte appartementen met lift die centraal zijn gelegen is hoog. Perifere complexen
en portiek-etagewoningen zonder lift veroorzaken de lage acceptatiegraad.

Door BCM wordt aangegeven dat er meer weigeringen dan in het verleden zijn voor
appartementen in het centrum van Musselkanaal en aan de Havenkade. BCM geeft ook aan hier
geen leegstand te verwachten.

De beschikbaarheid van eengezinswoningen kan teruglopen door een toenemend aantal
ouderen dat niet doorstroomt. Tegelijkertijd neemt het aantal gezinnen af. We zullen daarom



                                        1
                                            Woningmarktmonitor Oost Groningen 2011-2012 (Asree, september 2012).
                                                                           2
                                                                             Woningmarktrapportage 2012 (Lefier).



20    Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>onder andere met behulp van de ‘woningmarktmonitor Oost-Groningen’ nauwkeurig in de
gaten houden of de vraagdruk bij dit woningtype toeneemt.



5.4     Passende voorraad; koopwoningen
Energiebesparing bij particulieren
De verduurzaming van de particuliere woningvoorraad blijft achter. Bij nieuwbouw worden
grote stappen gemaakt: binnenkort daalt de maximale EPC (energieprestatiecoëfficiënt) van 0,6
naar 0,4 en voor 2020 is deze 0,0, waarna alle woningen minstens energieneutraal zijn of zelfs
energie opleveren.

Maar met name op het gebied van energiegebruik en comfort nemen nieuwe woningen een
snelle sprong voorwaarts. Daardoor worden bestaande woningen, zonder investeren, naar
verhouding duurder in gebruik en minder aantrekkelijk. Verbeteren van de kwaliteit van de
bestaande woningen en omgeving is dan ook van groot belang.

Vooral lagere inkomensgroepen in een bestaande, verouderde koopwoning merken het meest
van stijgende energielasten en hebben de minste middelen om daar iets aan te doen. Het is
formeel geen taak van de overheid om deze groepen te ondersteunen, maar met oog op
versterking van het woonklimaat voor haar inwoners, is er wel een belang. De belangrijkste
motivatie van particulieren om te verduurzamen is net zo vaak comfortverbetering als lagere
energielasten. En uit onderzoek blijkt ook dat vooral de rompslomp en het gebrek aan
transparantie over mogelijkheden, kosten, levering, garantie er toe leidt dat mensen met een
wens alsnog afhaken. Daar kunnen we als overheid wél in helpen.

Voor verduurzaming van de particuliere voorraad is de gemeente gestart met een SLIM-aanpak
gericht op de grondgebonden woningvoorraad. De gemeente stimuleert
duurzaamheidsmaatregelen door het verstrekken van duurzaamheidsleningen. Ook is er een
consortium van bedrijven opgericht, dat eigenaren/bewoners van particuliere woningen van
dienst is (ontzorgen) om energiebesparende maatregelen uit te voeren. Het
verduurzamingsbeleid zetten wij voort. De regeling voor duurzaamheidsleningen is een goed
instrument voor verduurzaming. Voor het verstrekken van duurzaamheidsleningen zijn op dit
moment middelen beschikbaar, we verwachten dat dit budget voor 2015 en 2016 voldoende is.
Wanneer deze middelen op zijn, zullen we via de jaarlijkse beleidscyclus voorstellen om
opnieuw middelen beschikbaar te stellen.

Doorstroming
De korte termijn wordt vooral bepaald door economische vooruitzichten en aanbodeffecten. De
aanhoudende crisis heeft drie relevante gevolgen: de bestedingsruimte voor wonen daalt, de
vraag naar duurdere huur en koop is daardoor laag. Men verhuist minder waardoor de
doorstroming binnen Stadskanaal daalt. Door het relatief lage werkaanbod in andere regio’s /
steden verhuist men minder waardoor het vertreksaldo (tijdelijk) lager is. Op lange termijn is
het belangrijk om de doorstroming in eengezinswoningen te monitoren, doordat het aantal
ouderen toeneemt en langer thuis blijft wonen, neemt mogelijk de vraagdruk naar dit
woningtype toe. Daarnaast vormen woningen die ‘onder water’ staan een fors probleem voor
doorstroming op de woningmarkt. Dit effect wordt versterkt bij hypotheken die aflossingsvrij
zijn.



                                                                 Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Voor starters op de woningmarkt biedt de gemeente Stadskanaal vanaf 2008 de mogelijkheid
van het verkrijgen van een starterslening. Dit als aanvulling op de maximaal te verkrijgen
hypotheek bij de bank. Over de starterslening hoeft de eerste drie jaar geen rente en aflossing
te worden betaald. Met de aflossingen daarna kunnen (afhankelijk van de draagkracht) te zijner
tijd weer nieuwe leningen worden verstrekt. Op termijn wordt de regeling steeds meer
revolverend (houdt zichzelf in stand door het opnieuw inzetten van aflossingen). De regeling is
een instrument waarmee starters met een laag inkomen de mogelijkheid wordt geboden een
woning te kopen. Hiermee worden eigen woningbezit en doorstroming op de woningmarkt
gestimuleerd. Vanwege veranderingen in de Rijksbijdrage bij startersleningen wordt voor
continuering van de regeling een separaat voorstel aan de raad voorgelegd.

Particuliere woningverbetering / aanpak verpaupering
Uit de woningmarktmonitor1 blijkt dat de woningmarkt in gemeente Stadskanaal zeer verstoord
is en fors teveel aanbod kent. Door afname van de woningvraag zonder afname van het aanbod
zijn of worden sommige koopwoningen op termijn onverkoopbaar. Eigenaar-bewoners worden
een gevangene van het eigen huis en kunnen bij veranderingen in de zorgbehoefte, werksituatie
of gezinsuitbreiding niet verhuizen omdat de eigen woning onverkoopbaar is. Hierbij is de
onderkant van de particuliere woningmarkt het meest kwetsbaar. Voor het evenwicht op de
woningmarkt is het uit de markt kunnen nemen van deze minder gewilde koopwoningen van
belang.

We stellen voor om in de regio Oost-Groningen de WOG-aanpak verder uit te rollen.
In het WOG-project wordt actief contact gezocht met woningeigenaren over het verbeteren en
uit de markt nemen van panden met een negatieve invloed op de omgeving en omliggend
onroerend goed. Hierbij worden grofweg vier verschillende strategieën gehanteerd:
verkoopbemiddeling, sloopbemiddeling, woningruil en opknappen samen met de eigenaar en
een klusteam. Eveneens zullen we onze handhavingsstrategie beter inzetten om verpaupering
tegen te gaan.

Wooneenheden en kamerverhuur
Het aftimmeren van meerdere wooneenheden in een pand is beslist niet de bedoeling. Dit geldt
ook voor kamerverhuur. Kamerverhuur willen we uitsluitend toestaan in de (nader te bepalen)
uitlopers van het winkelcentrum. We staan dit niet toe bij recht, maar alleen incidenteel via een
ontheffing van het bestemmingsplan, zodat altijd sprake is van maatwerk. Er moet een
kwalitatief gewenste situatie ontstaan.

Leegstand
Het percentage leegstaande woningen2 van de totale woningvoorraad lag op 1 januari 2012 in
de gemeente Stadskanaal op 2,9% en in Oost Groningen op 2,7%. Het aandeel van structurele
leegstand3 in de totale woningvoorraad lag op 1 januari 2012 op 2,1% in de gemeente
Stadskanaal en op 2,0% in Oost Groningen. In de afgelopen jaren lag stonden gemiddeld 325
woningen structureel leeg. Hierbij gaat het veelal om particuliere woningen die leeg staan. Om


                                                1
                                                   ‘Woningmarktmonitor Oost Groningen 2011-2012’ (Asree, september 2012)
                                               2
                                                  ‘Woningmarktmonitor Oost Groningen 2011-2012’ (Asree, september 2012).
     3
       Structurele leegstand is langer dan drie maanden leeg en niet projectmatig. Daarnaast bestaat ook frictieleegstand wat
                                wordt gevormd door woningen die tijdelijk leegstaan als gevolg van verkoop en / of verhuizing.



22        Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>evenwicht op de woningmarkt te herstellen is het noodzakelijk om het woningaanbod te
verkleinen door te slopen.

Inkomenspositie
Bijna 60% van de huishoudens woont in een koopwoning. De doelgroep van de
woningcorporaties is in beide sectoren te vinden. In de koopsector heeft een kwart van de
huishoudens een laag inkomen. Particuliere woningen met een matige kwaliteit aan de
onderkant van de markt hebben een waardedrukkend effect op de gehele woningvoorraad, zo
ook op de voorraad van de corporaties. Daarom is het van belang dat corporaties participeren
bij integrale gebiedsontwikkeling. Daarmee kunnen woningcorporaties ook in de koopsector
een zekere bijdrage leveren. Op regionaal niveau wordt door een brede coalitie gewerkt aan
een investeringsfonds en instrumentarium.




Concluderend
    -   We zoeken op wijkniveau afstemming met de corporaties over de gevolgen van
        een woonquote als uitgangspunt van beleid;
    -   Verkoop van goedkope sociale huurwoningen met een lage kwaliteit is ongewenst;
    -   Wij zijn voorstander van ‘stroomversnelling’ op voorwaarde van toepassing op
        grote schaal;
    -   Nauwkeurig monitoren we of de vraagdruk van de eengezinswoningen toeneemt
        doordat ouderen langer thuis blijven wonen;
    -   Op verduurzaming en doorstroming blijven we inzetten (momenteel kennen we
        hiervoor de duurzaamheidsleningen en startersleningen als instrumenten);
    -   We stellen voor om in de regio Oost-Groningen de WOG-aanpak verder uit te
        rollen;
    -   We zetten onze handhavingsstrategie beter in om verpaupering tegen te gaan.




                                                                 Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>6.   Wonen en zorg

     6.1     Gevolgen van scheiden wonen en zorg
     Actuele ontwikkelingen met betrekking tot wonen en zorg maken dat mensen langer thuis
     wonen. Enerzijds omdat ze dat willen: de meeste mensen met een hoge leeftijd en / of een
     zorgvraag redden zich prima in de eigen woning en zijn verknocht aan hun omgeving en sociaal
     netwerk. Maar ook vanwege aanpassing van wet- en regelgeving, die het alleen mogelijk maken
     om ‘inclusief zorg’ te wonen als de gezondheidssituatie ernstig verslechterd is.

     Kijken we naar de toekomst, dan weten we dat de groep 75-plussers snel groeit. Juist vanaf
     deze leeftijd neemt het aandeel mensen met een zorgvraag snel toe en daarmee ook de groep
     mensen die behoefte heeft aan een andere woning of aanpassing in de huidige woning of. Bij
     het merendeel van de ouderen volstaat een aanpassing van de woning door bijvoorbeeld het
     aanbrengen van een traplift. Naast ouderen zijn er ook de nodige zorgvragers met een
     somatische VG en GGZ achtergrond. Ook is er een groeiende groep van mensen die
     woonbegeleiding nodig hebben om zich te handhaven. En tot slot is er een groeiende groep
     waarvoor een flexibel aanbod van tijdelijke huisvesting nodig is.

     De ontwikkelingen in de wereld van wonen en zorg vragen om ‘tussenvormen’. Zelfstandig
     wonen, maar met garantie op hulp of zorg op zeer korte afstand. Voor mensen met een
     zwaardere zorgvraag (zorgzwaartepakket 5 en hoger) blijven intramurale woonvormen nodig.



     6.2     Intramurale vraag en aanbod
     Het aanbod aan intramurale plaatsen in de gemeente Stadskanaal is circa 350. Dit komt overeen
     met het aantal personen met ZZP 1 tot en met 10 en een psychogeriatrische indicatie (PG). Door
     het wegvallen van de ZZP 1 tot en met 4 voor intramuraal wonen zijn in 2015 ongeveer 270
     personen met een werkelijke indicatie voor intramuraal wonen. Het aanbod volstaat
     getalsmatig dus ruim voldoende. Dit is vooral te merken bij verzorgingshuizen. De praktijk laat
     op veel plekken in het land zien dat daar overschotten ontstaan.
     Door demografische ontwikkelingen mogen we aannemen dat de groep met ZZP5 en hoger, en
     de groep PG, de komende jaren groeit. Rond het jaar 2020 sluit de vraag naar intramuraal
     wonen (Somatisch ZZP5 en hoger en PG) getalsmatig weer aan op het huidige aanbod. En door
     de toenemende vergrijzing zal op lange termijn nog meer vraag naar intramuraal wonen
     ontstaan. Op korte termijn betekent deze ontwikkeling echter dat er (vooral) behoefte is aan
     een andere samenstelling in het aanbod van intramuraal wonen: verzorgingshuiscapaciteit raakt
     overbodig, verpleeghuisplaatsen worden schaars.




     24    Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre> 500
 450
 400
 350
 300
 250
 200
 150
 100
   50
      0
                 2014                  2015                  2020                   2025                   2030

                  PG           ZZP5+            ZZP 4           ZZP 3          ZZP 1, 2            Aanbod V&V


Figuur 6.1: extramuralisering en intramurale behoefte gemeente Stadskanaal
(Bron: CIZ-indicaties Stadskanaal, verdeling naar leeftijd ZZP’s Nederland, demografische data CBS en provincie Groningen).


De staven in figuur 6.1 staan voor de omvang van de groep zorgvragers, ingedeeld naar ZZP
(zorg-zwaartepakket). De pakketten 1, 2 en 3 krijgen inmiddels niet meer de indicatie voor
intramuraal wonen. Indicatie 4 wordt in de praktijk niet of nauwelijks meer afgegeven.
•       Door de jaren heen is vooral de ontwikkeling relevant van de groepen somatische
        zorgvragers met zwaartepakket 5 en hoger, en mensen met een psychogeriatrische
        verpleeghuisindicatie. Zij zijn de groepen die blijvend aanspraak maken op intramuraal
        wonen.
•       De lijn presenteert het actuele aanbod aan intramurale plaatsen (verpleging en
        verzorging samen). Plannen voor de toekomst zijn niet meegenomen.

De verschillende zorginstellingen die actief zijn binnen de gemeente Stadskanaal hebben op
deze ontwikkelingen ingespeeld. De volkshuisvestelijke (voor zover het om aantallen gaat)
gevolgen van scheiden wonen en zorg zijn daarmee gering: zorgpartijen hebben geanticipeerd
op de veranderingen in de zorg door verzorgingshuizen om te bouwen tot verpleeghuizen. Waar
dat niet is gebeurd, voorzien wij (ivm de geringe aantallen) geen leegstand.



6.3       Extramuraliseringseffect op de zelfstandige woningvoorraad
Het afbouwen van toewijzing van intramuraal wonen aan de ZZP 1 tot en met 4 leidt uiteindelijk
tot een extra vraag naar zelfstandig wonen van ca. 100 personen. Dit betekent niet direct dat er
100 woningen nodig zijn. Soms gaat het om paren waarvan één of twee gezinsleden onder de
oude regels intramuraal zouden wonen. Bij paren leidt twee personen tot één extra
woningbehoefte. Bij één persoon leidt het soms tot vraag naar een extra woning, soms tot het
bij elkaar blijven van paren in een woning. De inschatting is dat dit leidt tot een extra behoefte
van 25 a 50 extra zelfstandige woningen. Vanuit de behoefte om over 24-uurszorg op
achterhand te kunnen beschikken zullen veel zorgvragers toch in de buurt van een
zorgvoorziening willen wonen.




                                                                                       Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Het aantal levensloopbestendige of nultredenwoningen van de woningcorporaties Lefier en
BCM is voldoende. Daarnaast zijn er meerdere complexen particuliere huur- en koopwoningen
die ook tot de categorie levensloopbestendig behoren. Eveneens zijn er nog grote aantallen
particuliere woningen die ook levensloopbestendig zijn. Rekening houdend met een aantal
meerpersoonshuishoudens en het feit dat niet elke 75-plusser een nultredenwoning nodig
heeft, is er geen tekort aan levensloopbestendige woningen.

Betekenis van deze ontwikkeling voor de wijken en de samenwerking
De groep met ZZP 1 tot en met 4 blijft thuis wonen of woont straks zelfstandig in een
(voormalig) verzorgingshuis. Diensten en service worden niet langer inclusief het wonen
gefinancierd, de middelen vanuit de WMO zijn beperkt, de rol van corporaties wordt ingeperkt.
Het beroep op bewoners om zelf ondersteuning te organiseren wordt groter, maar als we het
hebben over bijvoorbeeld 85-plussers dan zijn de mogelijkheden hiertoe beperkt.

Het is daarom belangrijk dat professionele partijen (gemeente, corporatie, zorgpartijen)
samenwerken en denken vanuit klanten en hun behoefte in de wijk, niet primair vanuit wat een
organisatie aanbiedt. Er ontstaat behoefte aan gebiedsgericht samenwerken (zie ook hoofdstuk
7): wat moet er fysiek gebeuren, wat sociaal, en wat kunnen bewoners zelf? De gemeente moet
ook intern zorgen voor een goede afstemming op het gebied vastgoed, wonen, zorg en welzijn.
De aanpak in de Parkwijk is hiervan een goed voorbeeld. In Parkwijk werken cliënten van Novo
en De Zijlen onder leiding van de gemeente aan extra klussen in de openbare ruimte.

Wonen en zorg
Uit de analyse van vraag en aanbod blijkt dat huisvesting van de verschillende doelgroepen niet
het probleem zal zijn. De bij het regionaal prestatiekader betrokken zorgpartijen geven aan dat
een veel groter punt van zorg is het voorkomen van eenzaamheid en sociale problemen. Het feit
dat naar aanleiding van nieuwe regelgeving mensen met een ZZP 1 tot en met 4 langer thuis
blijven wonen, maakt hen kwetsbaarder.

Een deel van deze groep heeft ook behoefte aan ‘tussenvormen’ op gebied van wonen en zorg.
Het gaat hierbij in mindere mate om specifieke huisvesting maar vooral om nabijheid van 24-
uurs zorgsteunpunten, dagbesteding en een wijk waarin bewoners deze buurtgenoten
accepteren en willen en kunnen ondersteunen. Dagbesteding is belangrijk om problemen te
voorkomen. Die dagbesteding zal zoveel mogelijk op wijkniveau geboden moeten worden. In
toenemende mate zal een beroep worden gedaan op voorzieningen in de wijk.

Concentratie van zorgvragers vinden wij vanuit doelmatigheid, kwaliteit en bereikbaarheid in
principe een goede zaak. Echter kan concentratie geleidelijk een kritische grens bereiken. We
gaan daarom doordachtzaam om met het huisvesten van een eventuele volgende doelgroep of
woonvorm.

Binnen onze gemeente bieden wij planologisch ruimte voor woonvormen waarbij mantelzorg
mogelijk is, hierbij is het niet de bedoeling om meerdere zelfstandige woningen op een adres te
krijgen.




26    Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Concluderend
   -   We moedigen verdere samenwerking tussen de corporaties verschillende
       zorgpartijen aan;
   -   Als gemeente zorgen we intern voor een goede afstemming op het gebied van
       vastgoed, wonen, zorg en welzijn;
   -   We gaan weloverwogen om met concentratie en het huisvesten van eventuele
       volgende zorgvragende doelgroepen.




                                                          Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>7.   Leefbaarheid en samenwerking in de wijk

     7.1     Leefbaarheid en bewonersbetrokkenheid
     In het regionaal woon- en leefbaarheidsplan zijn ook afspraken gemaakt over leefbaarheid en
     bewonersbetrokkenheid. Deze afspraken sluiten aan bij ons wijkgericht werken (nota
     wijkgericht werken in onze organisatie, februari 2012).



     7.2     Wijkgericht werken
     We doen een groot beroep op de zelfredzaamheid van onze inwoners. Wij vertrouwen daarbij
     op de eigen kracht van inwoners, sociale netwerken en de wijk/buurt of het dorp. De uitdaging
     daarbij is om de sociale samenhang en veerkracht in de samenleving verder te versterken, zodat
     inwoners, (basis)voorzieningen, vrijwilligersorganisaties, wijkraden en organisaties voor
     plaatselijk belang en sociale verbanden in wijken en dorpen problemen kunnen voorkomen,
     klein houden en zoveel mogelijk zelf oplossen. Dit vraagt inzicht per wijk/buurt/dorp over welke
     kansen en risico’s er liggen.

     Wijkvisietrajecten
     Door wijkvisietrajecten (Kijk op de wijk, wijkvisie, programma en projectenagenda en de
     integrale wijkevaluaties) willen we inzicht krijgen in de kansen en risico’s van de wijken en
     dorpen in onze gemeente. We betrekken onze partners in de wijk bij deze wijkvisietrajecten.
     We stimuleren gebiedsgerichte samenwerking tussen alle partners in de wijken/dorpen. Daarbij
     kijken we naar wat er fysiek en sociaal moet gebeuren en wat bewoners daaraan zelf bij kunnen
     dragen. Er is een situatie denkbaar waarbij in overleg verschillende organisaties in overleg
     wordt bepaald wie de regie neemt in de wijk heeft.

     Onderdeel van de wijkvisietrajecten zijn de integrale wijkevaluaties. Ze maken deel uit van de
     sturing binnen de 0e lijn. Bij integrale wijkevaluaties besteden wij aandacht aan het
     maatschappelijk effect van onze inzet, op het niveau van de wijk. Tijdens de wijkevaluaties
     komen vragen aan de orde als: zijn in de betreffende wijk/dorp -de bewoners actiever
     geworden, is eenzaamheid onder ouderen er afgenomen, zijn er minder mensen in
     schuldhulpverleningstrajecten?

     Integrale wijkevaluaties gaan overigens niet alleen over het sociale domein. Het integrale
     karakter zit ook in de combinatie van sociaal en fysiek: beheer en onderhoud van de openbare
     ruimte, tegengaan van verpaupering, toekomst van maatschappelijk vastgoed en de kwaliteit
     van de woningvoorraad zijn ook onderwerpen die in de wijkevaluaties (en in het hele
     wijkvisietraject) aan de orde zijn.

     Met het wijkgericht werken zetten wij in op het verzelfstandigen van wijkraden en organisaties
     voor plaatselijk belang, op het versterken van sociale verbanden en het tot stand brengen van
     verbinding tussen de organisaties (professioneel en vrijwillig) die actief zijn in de wijk en de
     sociale verbanden in de wijk met de individuele wijkbewoners. Als gemeente coördineren,
     stimuleren, faciliteren en ondersteunen wij (onder meer met de inzet van dorps- en
     wijkcoördinatoren en via het buurtwerk dat de stichting Welstad voor ons uitvoert) activiteiten



     28    Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>op wijk/dorpsniveau. In de periode tot en met 2018 hebben we de ambitie om de
burgernabijheid te versterkten, de eigen organisatie meer wijkgericht in te richten en een
betere verbinding te leggen tussen sociale en fysieke aspecten.




Concluderend
    -   We zetten in op het versterken van burgernabijheid;
    -   We richten de eigen organisatie in voor het wijkgericht werken;
    -   We leggen een betere verbinding tussen sociale en fysieke aspecten.




                                                                   Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>8.   Samenvatting en conclusies

     In het Regionaal Prestatiekader zijn op acht verschillende thema’s afspraken gemaakt. In dit
     hoofdstuk vatten we naar thema samen op welke wijze deze woonvisie invulling geeft aan de
     verschillende afspraken uit het prestatiekader.

     Opvangen van de gevolgen van scheiden van wonen en zorg
     Het aantal ouderen in gemeente Stadkanaal neemt de komende jaren fors toe. Ook is er een
     groeiende vraag van zorgvragers met een somatische, VG en GGZ achtergrond. Deze groepen
     zullen, onder andere door veranderde regelgeving, vaker en langer thuis blijven wonen.
     Hierdoor zal in toenemende mate een beroep worden gedaan op bewoners en voorzieningen in
     de wijk. Wijkgericht samenwerken is hiervoor van belang. Door de vergrijzing zal op langere
     termijn de vraag naar intramuraal wonen toenemen, ondanks de veranderende regelgeving
     waardoor op korte termijn intramurale zorgcapaciteit juist wordt afgebouwd. Zorgpartijen
     hebben al grotendeels ingespeeld op de veranderingen met betrekking tot intramurale
     capaciteit door het omvormen van verzorgingshuizen tot verpleeghuizen of zelfstandige
     woningen.

     Zorgen voor een passende sociale huurvoorraad
     De inkomensopbouw is in onze gemeente zodanig, dat 54% van de huishoudens een inkomen
     heeft dat binnen de doelgroep van beleid1 (< €34.299, prijspeil 2012) van woningcorporaties
     valt. De doelgroep van de woningcorporaties is zowel koopsector als ook in de huursector te
     vinden. In de koopsector heeft een kwart van de huishoudens een laag inkomen. In het totaal
     aan huishoudens daalt het aantal gezinnen, tegelijkertijd neemt het aantal huishoudens met
     ouderen toe. Deze ouderen zullen vaker en langer thuis blijven wonen.

     De vraag naar seniorengeschikte appartementen met lift die centraal zijn gelegen is hoog.
     Perifere complexen en portiek-etagewoningen zonder lift veroorzaken de lage acceptatiegraad.
     De beschikbaarheid van eengezinswoningen kan teruglopen door een toenemend aantal
     ouderen dat niet doorstroomt. Daarom monitoren we nauwkeurig of de vraagdruk bij dit
     woningtype toeneemt. Dat kan door te kijken naar wachtlijsten bij corporaties maar ook door
     verkooptijden en prijsontwikkeling bij makelaars te monitoren.

     Beheersen van woonlasten door investeringen in duurzaamheid
     Voor het corporatiebezit gaat onze voorkeur uit naar het verduurzamen van alle woningen tot
     een goed niveau boven de aanpak van een beperkt aantal woningen tot een excellent niveau. In
     de sociale huurvoorraad is het daarnaast van belang dat investeringen in kwaliteit en
     nieuwbouw niet onder druk komen te staan.

     Op verduurzaming en doorstroming blijven we inzetten, hiervoor kennen we momenteel de
     duurzaamheidsleningen en startersleningen als instrumenten. Voor verduurzaming van de
     particuliere voorraad is de gemeente gestart met een SLIM-aanpak gericht op de
     grondgebonden woningvoorraad. De gemeente stimuleert duurzaamheidsmaatregelen door het
     verstrekken van duurzaamheidsleningen. We willen voor zover de beschikbare middelen dat
     toelaten doorgaan met de regeling voor duurzaamheidsleningen in de periode tot en met 2018.

                                        1
                                             Huishoudens die gezien het inkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.



     30    Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Wanneer deze middelen op zijn, zullen we via de jaarlijkse beleidscyclus voorstellen om
opnieuw middelen beschikbaar te stellen. Voor starters is het mogelijk om een starterslening te
verkrijgen, hiermee wordt doorstroming bevorderd. Vanwege veranderingen in de Rijksbijdrage
bij startersleningen wordt voor de continuering van de regeling een separaat voorstel aan de
raad voorgelegd.

Strategisch verkopen van sociale huurwoningen
Wij onderkennen de bedrijfseconomische noodzaak van de verkoop van corporatiewoningen
om te kunnen blijven investeren in de kwaliteit van de voorraad. Tot op heden worden vooral
de oudere en goedkopere sociale huurwoningen te koop aangeboden. Door deze verkoop
worden deze woningen toegevoegd aan de voorraad goedkope koop. Verkoop van goedkope
sociale huurwoningen met een lage kwaliteit is ongewenst, omdat deze voorraad aan de
onderkant koopmarkt toch al te ruim is. En juist bij de goedkope koopvoorraad is het risico op
verpaupering, onverkoopbaarheid en leegstand het grootst.

Bewoners betrekken bij leefbaarheid
Met het wijkgericht werken en bijbehorende wijkvisietrajecten wordt ingezet op het betrekken
van bewoners bij leefbaarheid. Daarbij wordt een beroep gedaan op de eigen kracht van
inwoners, sociale netwerken, en de wijk/buurt of het dorp.

Anticiperen op krimp van de huur- én koopwoningvoorraad na 2018
Met deze woonvisie zetten wij in op behoud en versterking van de kwaliteit van de bestaande
woningvoorraad en woonomgeving. We willen dit onder meer bereiken door verdunning van de
woningvoorraad (zowel in de particuliere als in de huurvoorraad) te combineren met (zeer)
beperkte nieuwbouw.

In de koopsector is het aanbod ruim, met name van woningen met een lage kwaliteit in het
goedkope prijssegment. In dit segment liggen risico’s zoals onverkoopbaarheid, verpaupering en
leegstand op de loer. We stellen voor om in de regio Oost-Groningen de WOG-aanpak verder uit
te rollen. Eveneens ontwikkelen we een juridisch instrumentarium om verpaupering tegen te
gaan.

Nieuwbouw combineren met verdunning
Vervangende nieuwbouw wordt gecombineerd met verdunning van de woningvoorraad. Hierbij
wordt ingezet op het versterken van de basiskwaliteiten van de dorpen en wijken.

Afbouw van bestemmingsplancapaciteit wordt regionaal gemonitord en afgestemd
Om meer sturing op nieuwbouw te krijgen bouwen we bestaande bestemmingsplancapaciteit
af. Hiermee wordt ruimte gecreëerd om (op basis van de in paragraaf 3.3 genoemde
speerpunten) aan nieuwe initiatieven doorgang te kunnen bieden.




                                                                  Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Bijlagen

Bijlage 1: prognose bevolking en huishoudens 2018-2038
                           2018      2023      2028      2033      2038
 Bevolking                    31.927    30.758    29.414    27.891    26.221
 Huishoudens                  14.555    14.244    13.755    13.071    12.290
 Huishoudensgrootte             2,19      2,16      2,14      2,13      2,13

Tabel: prognose bevolking en huishoudens gemeente Stadskanaal
(Bron: IPB 2011 prognose met bewerking door provincie Groningen (2013)).




Bijlage 2: samenstelling woningvoorraad naar kern

                            Totale         Eengezins-        Meergezins-                       Huurwoningen
                        woningvoorraad     woningen           woningen        Koopwoningen   Totaal   Corporatie
Stadskanaal                    9261           74%                26%               53%       46%         37%
Musselkanaal                   3296           85%                15%               58%       42%         31%
Onstwedde                      1252           93%                7%                69%       30%         17%
Mussel                         605            97%                3%                78%       21%         10%
Alteveer                       508            99%                1%                75%       25%         15%
Totaal                        14922           80%                20%               57%       42%         32%

Tabel: woningvoorraad (2013) naar kern en totaal in de gemeente Stadskanaal (Bron: CBS).




32       Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Bijlage 3: kaart bevolking 65-74




                                   Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Bijlage 4: kaart bevolking 75-84




34    Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Bijlage 5: kaart bevolking 85+




                                 Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Bijlage 6: kaart voorzieningen en dagbesteding




36   Woonvisie Stadskanaal 2015-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Bijlage 7: kaart zorginstellingen en aanleunwoningen




                                                       Woonvisie Stadskanaal 2015-2025   37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>