<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                       I N i ii i111111 i 11i iii i
 A"r            GEMEENTE

~.,             Stadskanaal                                                               M              11




 Raadsvergadering       24 juni 2024 (Opiniërende bespreking)


 Voorstelnummer         Z-21-084199/D/24/324896

 Onderwerp              Scenariostudie toekomst huisvesting gemeentehuis Stadskanaal
                                                                                        Stadskanaal, 16 april 2024



 Beslispunten
     1.   In te stemmen met het nieuwbouwscenario 3 en in het verdere onderzoek de mogelijkheid /
          wenselijkheid van een parkeergarage mee te nemen.
     2.   Een locatieonderzoek te laten verrichten naar de meest geschikte plek voor nieuwbouw gemeentehuis
          en hiervoor een budget van € 75.000,-- beschikbaar te stellen.
     3.   Tegelijkertijd onderzoek te doen naar de wenselijkheid van nieuwbouw van Theater Geert Teis in
          combinatie met nieuwbouw gemeentehuis en hiervoor ook een budget van € 75.000,-- beschikbaar te
          stellen,
     4.   In de perspectiefnota 2025-2028 vanaf 2028 voorlopig rekening te houden met een structurele stelpost
          van € 1.435.000,00 voor de maximale lasten van scenario 3.



 Aan de raad


 Inleiding
 In het voorjaar 2022 hebben wij ingestemd met de invoering van Het Nieuwe Werken (HNW) volgens de visie op
 HNW zoals beschreven in de notitie "Het Nieuwe Werken" de knoalster aanpak". In het kader van de
 duurzaamheid van het huidige gemeentehuis is parallel aan de invoering van HNW ook besloten een QuickScan
 te maken van een zestal scenario's naar de toekomstige huisvesting van het gemeentehuis. Op 11 oktober 2022
 zijn deze zes scenario's gepresenteerd aan het fractievoorzittersoverleg, Op basis van dit overleg is besloten om
 voor een drietal scenario's een verdiepend onderzoek te laten doen. Het ging hierbij om de volgende drie
 scenario's:

 Scenario 1:     Voorstel "Het Nieuw Werken" met externe uitbreiding multifunctionele
                 vergaderzaal/raadszaal richting achterzijde gemeentehuis en verduurzaming van het
                 gemeentehuis tot A++.
 Scenario 2:     Voorstel "Het nieuwe werken", verplaatsing KCC naar pand voormalig ABN-AMRO
                 Raadhuisplein en realiseren "Bestuurscentrum" op plek KCC en verduurzaming gemeentehuis
                 tot A++.
 Scenario 3:     Nieuwbouw op locatie voormalig ABN-AMRO Raadhuisplein, dat daarmee volledig
                  energieneutraal wordt. Huidig gebouw en grond verkopen.

 Voor dit verdiepend onderzoek heeft uw raad, via de kadernota Financieel Perspectief 2023 - 2033, een budget
 beschikbaar gesteld van € 75.000,--. Na een aanbestedingstraject, in het voorjaar 2023, heeft het bureau Brink
 in juni 2023 de opdracht gekregen om dit verdiepend onderzoek uit te voeren. In december 2023 heeft Brink
 hun eindrapporten opgeleverd. Als bijlagen 1 en 2 treft u deze aan.


 Beoogd effect
 Bepalen welk huisvestingsscenario de voorkeur heeft.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Argumenten
    1.   Alles afwegende is scenario 3 zowel inhoudelijk als financieel de beste keuze.

Algemeen:
Zoals uit het rapport van Brink valt te lezen heeft Brink uiteindelijk vier scenario's met elk een aantal
(afwerkings) niveaus onderzocht. Scenario 1A, scenario 1B en scenario 2 met elk drie (afwerkings)niveaus en
scenario 3 met of zonder parkeergarage. Om zo objectief mogelijk het beste scenario te bepalen is, conform de
opdracht, een afwegingskader opgesteld dat bestaat uit vijf hoofdcategorieën: Onafhankelijkheid, Fociliteren,
Ambitie — huis van de gemeente, Duurzaamheid en Koppelkansen met daaronder een aantal subcategorieën. Op
pagina 3 van het rapport (hoofdstuk 01 Samenvatting) is hiervan voor de vier scenario's een totaaloverzicht
gegeven. Op pagina 12 van het rapport (hoofdstuk 04 Afwegingskader) worden deze afwegingskaders per
scenario uitgebreid toegelicht. Daarnaast is ook de financiële analyse natuurlijk een belangrijk afwegingskader.
Deze bestaat uit twee onderdelen: de investeringskosten en de exploitatiekosten, Op pagina 27 tot en met 33 is
deze financiële analyse per scenario terug te lezen. Op pagina 34 is hiervan een totaal overzicht weergegeven.


Het bepalen van de wensen voor de toekomstige huisvesting van onze gemeente brengt een veelheid
aan afwegingen met zich mee die voor iedereen verschillend kunnen/zullen zijn. Het is daarmee geen zuiver
financiële afweging. Facetten als kwaliteit en uitstraling van het gemeentehuis, het faciliteren van medewerkers,
duurzaamheid en circulariteit, zekerheid over de toekomst of afhankelijkheid tot een mogelijke verhuurder of
verkoper spelen een belangrijke rol, Daarnaast laten de verschillende varianten zien dat er binnen de scenario's
diverse investeringsniveaus mogelijk zijn die verschillende niveaus van kwaliteitsverbeteringen mogelijk maken.
De afweging welke kwaliteitsverbetering welke investering waard is, is één die wij zelf moeten maken. Brink
adviseert daarbij om eerst een keuze te maken welke van de afwegingsaspecten voor ons als gemeente het
zwaarste wegen. Als die prioritering duidelijk is, kan ook eenvoudig een keuze gemaakt worden op basis van de
beste scores van de scenario's. Wij volgen dit advies hieronder op.

Visie
Onze visie is dat het toekomstig gemeentehuis hét "huis van de gemeente' moet zijn waar onze inwoners,
medewerkers en bestuur trots op zijn. In dit huis moet de dienstverlening naar onze inwoners, bedrijven en
maatschappelijk instellingen centraal staan, moeten onze medewerkers tevreden en gezond kunnen werken en
moet het bestuur goed gefaciliteerd worden. Ook moet het gebouw duurzaam zijn. Kernwoorden voor ons zijn:
toegankelijkheid, openheid, gebruik van natuurlijke materialen, licht, groen en duurzaam.


Prioritering afwegingskaders:
Als we onze visie afzetten tegen de afwegingsaspecten zoals Brink deze heeft opgenomen in haar rapport dan
hebben wat ons betreft de afwegingsfactoren Faciliteren, Ambitie - huis van de gemeente en Duurzaamheid een
hogere prioriteit dan de afwegingsfactoren Onafhankelijkheid en Koppelkansen.

Conclusies
Het mag duidelijk zijn dat de onderzochte scenario's allemaal hun voor- en nadelen hebben. Brink trekt in haar
rapport de volgende conclusies over de vier onderzochte scenario's:


Op basis van de gekozen afwegingsaspecten volgt dat scenario 1 (zowel A als B) weinig afhankelijk is van externe
partners. Bij doorgang van dit scenario wordt zowel een verbeterslag gemaakt in het faciliteren van
medewerkers, de dienstverlening als de uitstraling. Vooral als gekozen wordt voor scenario 1B3, waarbij de
raadszaal wordt verplaatst naar de voorkant van het huidige gemeentehuis. In dit scenario moet echter wel
rekening worden gehouden met tijdelijke huisvesting tijdens de verbouwing. De inschatting is 2 jaar.

In scenario 2 wordt een verbeterslag gemaakt in de uitstraling, maar wordt het faciliteren van de medewerkers
en de dienstverlening eerder verslechterd dan verbeterd ten opzichte van de huidige situatie. Door twee
bezoeklocaties kan het voor relaties en inwoners onduidelijk zijn waar zij zich moeten melden. Deze twee
locaties moeten ook beide worden voorzien van de nodige balies en ook moet bijvoorbeeld rekening worden
gehouden met extra receptiecapaciteit en bedrijfshulpverlening. Bovendien vormt het een fysiek- en mentale
barriére tussen medewerkers van het gemeentehuis. Daarbij komt ook nog eens, dat het aanwenden van extra
vierkante meters voor het KCC extra kosten met zich meebrengt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Aan scenario 3 zitten veel voordelen, zo wordt het gebouw aardgasvrij. De doorgang van het scenario ligt echter
in grotere mate bij externe partijen. Dit kan deels verminderd worden door onderzoek te doen naar andere
mogelijke locaties, waar de gemeente meer zeggenschap heeft of die op dit moment al in eigendom zijn van de
gemeente. Het scenario draagt echter in mindere mate bij aan de circulaire gedachtegang van hergebruik van
materiaal. Er is geen rekening gehouden met kosten voor de (grond) verwerving. Deze is nog zeer onzeker. Brink
adviseert bij eventuele keuze voor dit scenario de haalbaarheid nader te onderzoeken,


Keuze
Gezien onze visie en onze prioritering van de vijf afwegingskaders valt wat ons betreft scenario's 2 direct af. In
dit scenario wordt de dienstverlening naar onze inwoners en het faciliteren van onze medewerkers, voor ons
een belangrijk afwegingskader, namelijk alleen maar verslechterd. Daarnaast is de som van de exploitatielasten
en kapitaallasten ook nog eens het hoogst. Ook scenario 1A valt wat ons betreft af omdat het afwegingskader
"ambitie — huis von de gemeente" (uitstraling en uitnodigend naar inwoners) voor ons een hoge prioriteit heeft
en in dit scenario maar gemiddeld scoort.


Blijven dus over de scenario's 1B en scenario 3 waarbij wordt opgemerkt dat ook de (afwerkings) niveaus 1 en 2
bij scenario 1B voor ons afvallen omdat het gemeentehuis dan niet inpandig wordt gerenoveerd.


Als we dan de overgebleven scenario's 1B3 en scenario 3 vervolgens met elkaar vergelijken zien we, omdat de
afwegingskaders onafhankelijkheid en koppelkansen voor ons minder prioriteit hebben, dat scenario 3, met
uitzondering van het afwegingskader duurzaamheid (circulariteit), beter scoort dan scenario 1B3. Dit kan
overigens prima worden ondervangen door in het programma van eisen voor de bouw van een nieuw
gemeentehuis alsmede de sloop of herbestemming van het oude gemeentehuis als eis op te nemen dat dit
zoveel mogelijk circulair moet gebeuren. Groot voordeel van scenario 3 is ook dat we hiermee direct volledig van
het gas af zijn terwijl we bij scenario 1B3 voor het jaar 2050 opnieuw moeten investeren in een volgende
verduurzamingsstap. Ook zijn we bij scenario 3 volledig vrij hoe we het gebouw gaan inrichten en hebben we de
mogelijkheid om veel efficiënter te bouwen en om alle nieuwe technologische en Arbo-technische
ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid, ICT hierin mee te nemen. Bij scenario 1B3 wordt
het huidige gemeentehuis weliswaar grondig verbouwd maar blijven we toch een "oud" gebouw houden omdat
we beperkt blijven door de vaste structuren van de betonnen kolommen. Ander voordeel van scenario 3 is dat
we niet aanlopen tegen tijdelijke huisvestingskosten. Bij scenario 1B3 zullen we onze organisatie ongeveer 2 jaar
moeten huisvesten op een externe locatie met alle onzekere financiële maar ook organisatorische gevolgen van
dien. Bij scenario 3 kunnen we ook beter anticiperen op toekomstige ontwikkelingen door zo te bouwen dat we
indien nodig gemakkelijk kunnen uitbreiden.

Alhoewel de investeringskosten voor scenario 3, zowel met als zonder parkeergarage het hoogst zijn, valt de
som van de exploitatielasten en kapitaallasten (zie hiervoor totaal overzicht op pagina 34 van het rapport)
daarentegen ten opzichte van scenario 1B3 lager uit. Naast dat de jaarlijkse exploitatiekosten (onderhoud,
energie etc.) bij scenario 3 afgerond € 100.000,-- lager zijn is de belangrijkste reden dat op grond van onze
financiële verordening de afschrijvingstermijn bij nieuwbouw 40 jaar is en bij renovatie 20 jaar. We raden uw
raad af hiervan af te wijken om de afschrijvingstermijn van scenario 1B3 te verlengen naar bijvoorbeeld 40 jaar.
Belangrijk criterium hierbij is dat de investeringen dan zodanig levensduur verlengend voor het gehele gebouw
moeten zijn dat de toekomstige gebruiksduur daardoor inderdaad op 40 jaar gesteld kan worden. Omdat we,
zoals eerder aangegeven, met dit scenario nog niet aardgasvrij zijn en we voor 2050 opnieuw (fors) in het
gebouw moeten investeren, constateren we dat het verlengen van de afschrijvingstermijn niet passend is in ons
financiële beleid.


Tijdens de informatiebijeenkomst van uw raad op 23 januari 2024 is overigens de vraag gesteld wat het zou
betekenen als we scenario 1B3 niet in 20 jaar maar in 40 jaar afschrijven. Deze vraag hebben we voorgelegd aan
Brink en het blijkt dat de kapitaallasten dan met circa € 190.000,-- per jaar verminderen.


Alles afwegende stellen we voor om te kiezen voor scenario 3. Met dit scenario krijgen we namelijk een
compleet nieuw gebouw, dat we volledig naar onze eigen wensen en ideeën kunnen indelen en inrichten, waarin
we optimaal rekening kunnen houden met de nieuwe technologische ontwikkelingen op het gebied van
duurzaamheid, ICT, Arbo etc. waardoor we weer volledig voldoen aan de eisen van de tijd en waarmee we ook
direct van het gas af zijn. Daarnaast is de som van de exploitatielasten en kapitaallasten ten opzichte van
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>scenario 1B3 ook nog eens beduidend lager. Zonder parkeergarage afgerond € 260.000,-- per jaar en met
parkeergarage afgerond € 140.000,--. Zelfs indien we scenario 1B3 in 40 jaar afschrijven is de som van de
exploitatielasten en de kapitaallasten zonder parkeergarage afgerond € 75.000,-- lager. Met parkeergarage is
de som van de exploitatielasten en kapitaallasten iets hoger namelijk afgerond € 50.000,--. Wij stellen overigens
wel voor om de keuze voor nieuwbouw met of zonder parkeergarage uit te stellen omdat dit namelijk sterk
afhankelijk is van de nog te bepalen locatiekeuze van het nieuw te bouwen gemeentehuis. Zie hiervoor ook punt
2.2. van dit advies. Tenslotte willen wij nog opmerken dat wij met de bouw van een nieuw gemeentehuis ook
een nog interessantere werkgever worden.


    2. Een locatieonderzoek moet uitwijzen wat de geschiktste plek is voorde bouw van een nieuw
       gemeentehuis.
Uitgangspunt van de opdracht en het onderzoek van Brink was dat eventuele nieuwbouw van een gemeentehuis
(scenario 3) zou moeten plaatsvinden op de locatie van de voormalige ABN-AMRO aan het Raadhuisplein. Zoals
uit het rapport van Brink blijkt, zijn we bij dit scenario afhankelijk van een derde partij die eigenaar is van het
object. Door ook onderzoek te doen naar andere mogelijke locaties, waar de gemeente meer zeggenschap over
heeft of die op dit moment al in eigendom van de gemeente zijn, kunnen we beoordelen of deze
logischer/gunstiger zijn. Wat ook meespeelt bij de locatie Raadhuisplein is dat gezien de beperkingen qua
bouwvlak een nieuw gemeentehuis vijf bouwlagen zal hebben, wat qua gebruik niet de voorkeur heeft (niet
efficiënt). Omdat we de voorkeur uitspreken voor scenario 3 stellen we, in lijn met het advies van Brink voor, om
nu eerst een locatie onderzoek te doen naar de meest geschikte plek voor de bouw van een nieuw
gemeentehuis alvorens we verder gaan met het opstellen van een programma eisen,


    3.   Koppelkans met Theater Geert Teis.
Inmiddels worden we ook geconfronteerd met een nieuwe uitdaging, namelijk het Theater Geert Teis (TGT). Dit
theater is gebouwd in 1967 en daarmee bijna 60 jaar oud. De afgelopen periode hebben we grote uitgaven
gedaan om achterstallig onderhoud en vervangingen te organiseren. Het vooruitzicht is dat dit de komende
jaren alleen maar meer zal worden gezien de leeftijd van TGT. Het theater raakt inmiddels gedateerd en heeft
niet veel mogelijkheden om robuust te verbouwen/moderniseren. Ook bij TGT speelt dan het vraagstuk van
toekomstbestendig worden door middel van nieuwbouw. Het toekomstbestendig maken, gaat dan niet alleen
over het fysieke gebouw, maar ook over het herijken van de theaterfunctie die in de loop der jaren ook is
gewijzigd. Door nieuwbouw is een breder en toekomstbestendiger programmering mogelijk en is het gebouw
technisch weer up to date. Verder vervult het theater ook niet alleen meer de functie van podium voor theater,
maar heeft het ook steeds meer een maatschappelijk rol. Denk hierbij aan seniorenmiddagen, cultuur educatie
en werkgelegenheid. Al met al een forse uitdaging, maar tegelijkertijd ook een 'koppelkans' met een nieuw
gemeentehuis om hiermee een huis van 'Bestuur en Cultuur' te realiseren. Om deze reden stellen we voor om
het locatieonderzoek gemeentehuis uit te breiden met een onderzoek naar de consequenties van nieuwbouw
TGT gekoppeld aan de planvorming voor het gemeentehuis.



Aanpak/uitvoering/voortgang
De scenariostudie naar de toekomstig huisvesting van het gemeentehuis vergt een zorgvuldig
besluitvormingsproces. Onderstaand wordt aangegeven welke proces is / wordt doorlopen.

         16 januari 2024 : Presentatie van Brink in het college van burgemeester en wethouders
         23 januari 2024 : Presentatie van Brink tijdens een informatiebijeenkomst van de gemeenteraad
         29 januari 2024 : Presentatie en bespreking in de ondernemingsraad
         7 februari 2024 Bespreking in het Management Team
         16 april 2024     Besluitvorming in het college van burgemeester en wethouders
         23 april 2024     Bespreken in fractievoorzittersoverleg
         24 april 2024     OR informeren
         21 mei 2024     : Besloten raadsinformatiebijeenkomst
         24 juni 2024      Opiniërende behandeling gemeenteraad
         9 juli 2024       Besluitvorming gemeenteraad
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Na besluitvorming door uw raad zal een opdracht worden opgesteld en aanbesteed voor een locatie onderzoek
naar de meest geschikte plek voor de bouw van een nieuw gemeentehuis en naar de wenselijkheid van
nieuwbouw van Theater Geert Teis in combinatie met nieuwbouw gemeentehuis. Onderzocht wordt nog of dit
in één opdracht kan worden ondergebracht.

Communicatie
Het voorstel is openbaar.


Juridische consequenties
Niet van toepassing.


Kosten, baten, dekking en subsidies
Onderstaand het overzicht van de huisvestingslasten van de keuze scenario's:

                                                                              Investering          Berekende lasten
 Scenario                Toelichting
                                                                              (excl. btw)          2026
 Scenario 18.3           verduurzamen tot A ++ en verplaatsen raadzaal naar         € 14.160.000          € 1.574.920
 (afschrijven 20 jaar)   voorzijde en gevel originele bouwdeel aanpassen en
                         inbouw gemeentehuis aanpassen
 Scenario 1B.3           verduurzamen tot A ++ en verplaatsen raadzaal naar         € 14.160.000          € 1.386.177
 (afschrijven 40 jaar)   voorzijde en gevel originele bouwdeel aanpassen en
                         inbouw gemeentehuis aanpassen
 Scenario 3.1            Nieuwbouw zonder parkeergarage                             € 16.300.000          € 1.311.452
 Scenario 3.2            Nieuwbouw met parkeergarage                                € 17.890.000          € 1.434.552


De som van de exploitatielasten en kapitaallasten van scenario 3 bedragen respectievelijk € 1.311.452 zonder en
met parkeergarage € 1.434.552. Brink gaat er in haar advies vanuit dat we deze bedragen vanaf 2026 in de
begroting opnemen. De indexatie van 2 à 3 procent per jaar zijn overigens in deze bedragen verwerkt. Het zal
duidelijk zijn dat we deze bedragen pas in onze begroting opnemen indien er een definitief besluit is genomen
over de bouw van een nieuw gemeentehuis.


Het gaat hier nog om een raambedrag omdat bij het opstellen van het programma van eisen pas exact duidelijk
wordt om welke investering het gaat. Inmiddels is een vaste onzekerheid bij bouwprojecten de kostenstijgingen
die de bouwwereld parten spelen. Ook dit maakt het last om op dit moment een complete raming te maken.

Voor het locatie onderzoek naar de meest geschikte plek voor de nieuwbouw van het gemeentehuis en
het onderzoek naar de wenselijkheid van nieuwbouw van Theater Geert Teis wordt op basis van
ervaring rekening gehouden met een budget van € 75.000,-- per onderzoek. Voorgesteld wordt dan ook
voor deze twee onderzoeken een budget beschikbaar te stellen van elk € 75.000,--

Omdat er nog allerlei onderzoeken gaan plaatsvinden wordt voorgesteld om in de perspectiefnota
2025-2028 vanaf het jaar 2028 voorlopig eerst rekening te houden met een structurele stelpost van
€ 1.435.000,00 voor de maximale lasten van scenario 3.

Standpunt Participatieraad, commissies en/of OR
De bestuurder heeft de ondernemingsraad (OR) geinformeerd over de scenariostudie huisvesting gemeentehuis.
Zodra we overgaan naar de fase voor het opstellen van een programma van eisen en de fase van realisatie heeft
de OR nadrukkelijk een rol en zal hier dan ook nauw bij worden betrokken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Bijlagen
      1. Scenariostudie "Toekomst huisvesting gemeentehuis Stadskanaal"
      2. Rapport "Schetsen en ontwerpen" scenariostudie



Burg - i - -   -        , •ers                       1


                             s

         -6:f:ve~-der- handen -         de heer . oots
secretaris                              burg: -est




AL/
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>