<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Oosterwold - Het Vervolg
‘Zij maken Oosterwold, wij helpen ze op weg’
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                        MAAK OOSTERWOLD
                                                                                                   Inhoudsopgave
                                                                                                   Inleiding: Voortzetting ambitie                                    4
                                                                                                      Wat ging vooraf?                                                5
                                                                                                      Leeswijzer                                                      7
                                                                                                   1. Lessen uit de eerste fase Oosterwold                            8
                                                                                                   2. Ontwikkelprincipes en aanpak                                   15
                                                                                                      2.1 Inleiding                                                  15
                                                                                                      2.2 Iedere schaal zijn eigen verhaal                           17
                                                                                                   3. Thema‘s                                                        21
                                                                                                      3.1    Betaalbaar wonen                                        22
                                                                                                      3.2    Voorzieningen                                           24
                                                                                                      3.3    Uitgifteproces                                          26
                                                                                                      3.4    Sociaal beheer en gemeenschapsvorming                   28
                                                                                                      3.5    Stadslandbouw en voedselproductie                       29
                                                                                                      3.6    Handhaven: Trouw aan de bedoeling                       32
                                                                                                      3.7    Weginfrastructuur en nutsvoorzieningen                  33
                                                                                                      3.8    Afvalwater                                              35
                                                                                                      3.9    Water en Bodem                                          35
                                                                                                      3.10   Economie                                                38
                                                                                                      3.11   Participatie en zeggenschap                             40
                                                                                                   Annex Agenda voor de toekomst                                     44
                                                                                                      Annex A: Ontwikkelstrategie deel 2                             44
                                                                                                      A1. Plangebied Oosterwold: ruimtelijke analyse                 45
                                                                                                      A2. Water en bodem in deel 2                                   48
                                                                                                      A3. Fasering                                                   49
                                                                                                      A4. Kernvorming                                                51
                                                                                                      A5. Plangrens                                                  52
        ‘Zij maken Oosterwold,
                                                                                                      A6.  Groene Eemvallei als ecologisch en recreatief landschap 53
                                                                                                             in Oosterwold
        wij helpen ze op weg’
                                                                                                      Annex B: De doorontwikkeling mogelijk maken                    55
                                                                                                      B1. Planologisch-juridisch instrumentarium                     55
                                                                                                      B2. Grondstrategie                                             57
        Gebiedsteam Oosterwold
                                                                                                      B3. Governance                                                 59
                                                                                                      B4. Financieel                                                 61
                                                                                                   Bijlagen                                                          66
                                                                                                      Overzicht onderzoeken en adviezen 2022                         66
                                                                                                      Vóór 2022 verschenen publicaties                               66
  Juli 2023 | Redactie: Jan Lagerweij en Fike van der Burght (gebiedsregisseurs Oosterwold),
  Wouter Spijkerman, Sander Berkhout, Irene Quakkelaar, Erik de Bruin, Barbara Diependaal,
2 Yolanda Sikking, Klaas Dijkhuis, Wouter Smith en Aleida van Doornum                        GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                       3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                          MAAK OOSTERWOLD
                                                                                                             Wat ging vooraf?
                                                                                                             De raden van Almere, Zeewolde, Rijksvastgoedbedrijf, Provincie Flevoland en Waterschap Zuiderzeeland kozen
                                                                                                             in 2013 voor een bijzonder concept van organische gebiedsontwikkeling met een aantal nog steeds actuele
                                                                                                             kenmerken als groen, stadslandbouw, zelfvoorzienend, gemeenschapsvorming en architectonische vrijheden.
                                                                                                             De ontwikkelfilosofie slaat aan gezien de grote belangstelling van initiatiefnemers en voegt een extra waarde
                                                                                                             toe aan de samenleving in zuidelijk Flevoland. Ook de buitenwereld, mondiaal en van eigen bodem, volgt
                                                                                                             de ontwikkeling van Oosterwold met veel interesse. De organische gebiedsontwikkeling op deze schaal is
                                                                                                             een experiment waarvan geen voorbeelden zijn. Het experimentele karakter van de gebiedsontwikkeling
                                                                                                             Oosterwold heeft tot gevolg dat gaandeweg zich nieuwe vraagstukken aandienen. Deze waren in zoverre
                                                                                                             voorzien dat al in 2013 is aangegeven dat het concept niet in ijzer is gegoten en adaptief aan nieuwe inzichten
                                                                                                             en omstandigheden kan worden aangepast.
                                                                                                             In opdracht van het gebiedsteam zijn de volgende onderzoeksrapportages en adviezen in 2022 opgeleverd:
                                                                                                             •	Een vernieuwde insteek: doorvertaling van ervaringen naar ontwikkelstrategie – Ravenkop urban strategies
                                                                                                                and concepts
                                                                                                             • Schetsboek Doorontwikkeling Oosterwold deel 2 – H+N+S Landschapsarchitecten en Woonpioniers
                                                                                                             • Analyse Effecten Oosterwold op Almere – Bureau Stedelijke Planning
                                                                                                             • Grondstrategie – Rijksvastgoedbedrijf
                                                                                                             • Aanpak kostenverhaal Oosterwold onder de Omgevingswet- Metafoor
                                                                                                             • Expertnotitie optimalisatie governance Oosterwold – TwynstraGudde
                                                                                                             • Zeggenschap en participatie bewoners Oosterwold op basis van gesprekken met bewoners – Gebiedsteam
                                                                                                                Oosterwold
  Inleiding: Voortzetting ambitie
  Het jaar 2022 heeft in het teken van de vraag ‘hoe gaat de vervolgfase van Oosterwold eruit zien” gestaan.
  We hebben vele openhartige en inspirerende gesprekken gevoerd met bewoners, ontwikkelaars, boeren,
  natuurbeherende organisaties en andere betrokkenen. Met burgemeesters, wethouders, raadsleden en
  andere bestuurders hebben we gestruind en in de bus rondgetoerd door Oosterwold deel 1 en deel 2.
  Er zijn onderzoeken uitgezet en resultaten besproken. Op basis van deze input en de ervaringen in de
  eerste fase Oosterwold hebben we voorstellen ontwikkeld voor de ontwikkelstrategie in deel 2 en voor
  aanpassingen in 1A en 1B. Uitgangspunt daarbij was continuering van de organische gebiedsontwikkeling.
  Want dat hebben de gemeenteraden van Zeewolde en Almere op respectievelijk 15 december 2020 en 4
  maart 2021 op basis van een tussenevaluatie als kader meegegeven. De raden spraken uit Oosterwold te
  willen voortzetten als een uniek groen woon-werkgebied met 15.000 woningen en een royale vrijheid voor
  initiatiefnemers om zelf hun kavel en woon-werkomgeving in te richten. Oosterwold heeft in vijf jaar tijd,
  tot en met 2022, 84 miljoen euro afgedragen aan het Fonds Verstedelijking Almere voor de verkoop van
  grond voor 1643 woningen.
                                                                                                                                                                                                       Figuur 1
                                                                                                                                                                                                       Oosterwold met deel­
                                                                                                                                                                                                       gebieden, bron H+N+S
4                                                                                                            GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                              5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                             MAAK OOSTERWOLD
  De doorontwikkeling van Oosterwold is een complexe opgave. De politiek-maatschappelijke context is                 Leeswijzer
  ten opzichte van 10 jaar geleden veranderd, de zorgplicht van de gemeente stelt eisen, de ruimtelijke              In het eerste deel van dit rapport schetsen we in de hoofdstukken 1 en 2 de lessen van de eerste fase van
  belemmeringen van deel 2 zijn relatief groot en de gronden van het Rijksvastgoedbedrijf zitten vast in langjarige  Oosterwold en gaan in op de ontwikkelprincipes. Dit op basis van de hierboven genoemde onderzoeken en
  pachtcontracten. Daarnaast is het zoeken naar een passende balans tussen zelfwerkzaamheid en eigen                 een intensief en interactief traject dat in 2022 doorlopen is.
  verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer versus een regisserende en ondersteunende overheid.
                                                                                                                     Hoofdstuk 3 behandelt een groot aantal thema’s waarover uitspraken nodig zijn om deel 1 verder te
  Uit onderzoeken, adviezen en verzoeken van Oosterwolders komt duidelijk de vraag aan de overheid naar voren        ontwikkelen. Elke paragraaf sluit af met concrete voorstellen. Het geheel vormt een samenhangend pakket
  om een grotere rol op te pakken dan in de eerste fase. Dit om te verbeteren en reparaties in de toekomst te        gericht op het maken van keuzes en het doen van (principe)uitspraken over tal van onderwerpen. Sommige
  voorkomen. Onder die grotere rol wordt verstaan:                                                                   voorstellen zullen na besluitvorming over de strategische keuzes verder worden uitgewerkt in aangepaste
  a. Het voldoen aan de wettelijke zorgplicht ten aanzien van riolering en overige zorgplichten zoals door          ontwikkelregels of planologisch/juridische producten voor de verdere ontwikkeling van Oosterwold.
      advocatenkantoor Dirkzwager in beeld is gebracht .
  b. De zorgwens van de gemeente voor een inclusieve samenleving vraagt om een actieve overheid ten aanzien         Het laatste deel van dit rapport vormt de Annex Agenda voor de toekomst. In Annex A schetsen we de
      van betaalbare woningbouw en maatschappelijke voorzieningen.                                                   ontwikkelstrategie voor deel 2. In dit deel worden nog geen concrete voorstellen gedaan, wel biedt het
  c. De gevoelde noodzaak bij bestuurders én initiatiefnemers om voorschriften uit het bestemmingsplan en           de basis om op een later moment het gesprek over deel 2 van Oosterwold te kunnen starten. In Annex B
      afspraken in overeenkomsten na te komen en daarop meer en beter toezicht te houden                             beschrijven we de instrumenten waarmee de doorontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.
  d.	Het nadrukkelijke verzoek van bewoners om meer ondersteuning van de overheid bij de vormgeving van hun
      buurt en stadslandbouw.
  e. De behoefte aan meer regie bij het ontwerp en de realisatie van de ruimtelijke basisstructuur (polderwegen,
      bodem en water, nutsvoorzieningen).
  Ondertussen klinkt de luide roep om versnelling in de woningbouw. De minister van Binnenlandse Zaken en
  Wonen heeft de bestuurders van Almere 2.0 en Oosterwold najaar 2022 verzocht een gezamenlijk onderzoek
  te starten naar de bouw van 5.000 extra woningen in Oosterwold. Voor de beantwoording van dit verzoek is
  nieuwe besluitvorming van de raden van Almere en Zeewolde nodig.
  Een andere ingrijpende ontwikkeling is het besluit juli 2022 om alsnog riolering in deelgebied 1A aan te leggen.
  De wet Milieubeheer schrijft voor dat de gemeente de zorgplicht heeft voor de inzameling en de afvoer
  van afvalwater en dat niet mag overdragen aan particulieren. Dit besluit heeft vergaande gevolgen voor de
  bewoners in Oosterwold maar ook voor het gebiedsteam en het bestuur. De uitwerking van dit besluit vraagt
  veel capaciteit.
  Het Bestuurlijk Overleg Oosterwold heeft daarom aangegeven om eerst deel 1 van Oosterwold op orde
  te willen brengen plus het afvalwaterdossier en de tijd te willen nemen voor de besluitvorming over de
  ontwikkelstrategie voor deel 2. Dat betekent dat -mede op verzoek van een groot aantal bewoners- de
  verbeterpunten en aanpassingen in deel 1 nu eerst in besluitvorming worden gebracht. Een deel vraagt
  om besluitvorming door de gemeenteraad van Almere, het college van Almere of ligt in handen van de
  gebiedsregisseur.
  Na de besluitvorming gaan we verder met de ontwikkeling van de nog resterende grond in deelgebied 1A en
  1B, waarbij we de verbetervoorstellen al in praktijk brengen. Daarbij blijven de hoofdambities van Oosterwold
  overeind. Het zijn nog steeds de initiatiefnemers die Oosterwold maken. Alleen helpen wij ze op weg!
  In het eerste deel van dit rapport zijn de geleerde lessen voor deel 1 van Oosterwold gebundeld. De
  besluitvorming gaat over die voorstellen. De keuzes over de ontwikkelstrategie deel 2 schuiven op in de tijd. De
  onderzoeks­resultaten en inzichten die we inmiddels vergaard hebben over deel 2, delen we wel alvast graag in
  het tweede deel van het rapport, de Annex Agenda voor de toekomst.
6                                                                                                                   GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                         7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                                    MAAK OOSTERWOLD
                                                                                                                                           Ongeveer de helft van de gronden is in handen van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). In de
                                                                                                                                           Uitvoeringsovereenkomst Almere 2.0 heeft het Rijk met de gemeente Almere afgesproken dat de
                                                                                                                                           grondopbrengsten van de eerste 7.000 standaard woonkavels door het RVB worden afgedragen aan het Fonds
                                                                                                                                           Verstedelijking Almere (FVA). Daarmee wordt de stadsontwikkeling van Almere ondersteund. Vanaf 2015 tot en
                                                                                                                                           met 2022 zijn 1643 woning uitgegeven op RVB-gronden in Oosterwold, waarover 84 miljoen euro is afgedragen
                                                                                                                                           aan het Fonds Verstedelijking Almere. In 2020 is het eerste initiatief op ontwikkelaarsgronden van start gegaan
                                                                                                                                           in deelgebied 1B. ’t Groene Wold van Vastbouw levert 372 woningen op. In de Groene Eem een volgend project
                                                                                                                                           van Vastbouw waarvoor inmiddels de fysieke voorbereidingen zijn gestart, staan 243 woningen gepland. De
                                                                                                                                           verwachting is dat Goede Stede/Koopmans met ongeveer 356 woningen in 2023 gaat volgen. Daarnaast zijn
                                                                                                                                           inmiddels circa 150 bedrijven en voorzieningen gevestigd in Oosterwold met ca 850 fte werkgelegenheid.
                                                                                                                                           De Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold en de Rijksstructuurvisie Amsterdam Almere Markermeer
                                                                                                                                           (RRAAM), beiden uit 2013, vormen de kaders voor de organische gebiedsontwikkeling van Oosterwold.
                                                                                                                                           Een samenwerkingsverband bestaande uit bestuurders van de gemeenten Almere en Zeewolde,
                                                                                                                                           provincie Flevoland, waterschap Zuiderzeeland en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) stuurt de ambtelijke
                                                                                                                                           gebiedsorganisatie Oosterwold aan en bereidt de besluitvorming voor die door de verantwoordelijke
                                                                                                                                           bestuursorganen worden genomen.
    1. Lessen uit de eerste fase Oosterwold
      Leeswijzer
      In dit hoofdstuk geven we de kern van de ontwikkelfilosofie van Oosterwold weer en de belangrijkste lessen
      die we hebben geleerd van de ontwikkeling van Oosterwold tot nu toe. Daarvoor zijn onderzoeken, een
                                                                                                                       80
      enquête en evaluaties uitgevoerd. Er wordt afgesloten met een aantal voorstellen die betrekking hebben op
                                                                                                                       Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold |
      het aanpassen van de ambities van Oosterwold, met als hoofdboodschap: de organische ontwikkeling van
      Oosterwold wordt voortgezet met optimalisatie van een aantal ambities.
    Oosterwold is uniek in Nederland. Bewoners en ondernemers krijgen er de ruimte om zelf vorm te geven aan
    hun eigen woon- en leefomgeving. Kern van de ontwikkelingsfilosofie is dat de gemeente een stimulerende en
    faciliterende rol heeft en de initiatiefnemers de werkelijke makers van het gebied zijn. Zo staat te lezen in de
    Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold die in 2013 door de gemeenteraden van Almere en Zeewolde is
    aangenomen.
    Als tegenhanger voor de hoogstedelijke ontwikkeling aan de westzijde van Almere wordt Oosterwold een
    dun bebouwd gebied (5 woningen per hectare) met een landschappelijk karakter. Een gebied van 4.300 ha
    op het grondgebied van Almere en Zeewolde met een substantieel aandeel (stads)landbouw. Organische                                                                                                                            Figuur 2
    gebiedsontwikkeling is gebiedsontwikkeling van onderop, zonder blauwdrukken of een eindbeeld. Dit                                                                                                                             Plankaart Intergemeente­
    overgangsgebied tussen de stad en de agrarische polder heeft de taakstelling om gefaseerd 15.000 woningen te                                                                                                                  lijke Structuurvisie
    realiseren en 20.000 tot 30.000 arbeidsplaatsen.                                                                                                                                                                              Oosterwold, 2013
8                                                                                                                                       GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                                   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                         MAAK OOSTERWOLD
        Wat is organische gebiedsontwikkeling Oosterwold?                                                     Initiatiefnemers bepalen niet alleen hun eigen woning, maar gaan ook over aanleg en beheer van wegen,
        Organische gebiedsontwikkeling is een van de zes ambities uit de Intergemeentelijke Structuurvisie    paden, groen, water en de openbare ruimte. Dat moeten zij allemaal zelf realiseren, samen met anderen.
        Oosterwold 2013. ‘Oosterwold wordt van binnenuit ontwikkeld door initiatiefnemers in het gebied’,     Je vindt hier de ultieme vorm van ‘doe-het-zelf’-gebiedsontwikkeling. Behalve een aantal spelregels zijn er
        zo schrijft de Structuurvisie. Het staat kort gezegd voor gebiedsontwikkeling van onderop. Er wordt   geen beperkingen. Samen met toekomstige buren vormgeven aan een groene en duurzame leefomgeving
        niet gewerkt met een eindbeeld, planologie of een blauwdruk. De eindgebruikers krijgen de vrijheid    staat voorop.
        om zelf hun huis én leefomgeving vorm te geven. De overheid heeft een bescheiden maar cruciale
        rol bij organische gebiedsontwikkeling. Zij maakt vooraf duidelijk wat het raamwerk is waarbinnen de  De eerste pioniers vestigden zich in 2016 in
        initiatieven mogelijk zijn. Op de schaal van Oosterwold is dat uniek in Nederland.                    deelgebied 1A Oosterwold. In veel opzichten is de
                                                                                                              eerste fase geslaagd te noemen. Er zijn initiatieven
        Het totale plangebied Oosterwold heeft een oppervlakte van 4.300 hectare bruto en is ingedeeld in     geland die elders in Nederland niet mogelijk waren,
        5 deelgebieden die zich voor wat betreft de gebiedskenmerken duidelijk van elkaar onderscheiden.      zoals stadsboerderij De Vliervelden en landgoed
        Deze gebiedskenmerken zijn medebepalend voor de ontwikkelingsmogelijkheden.                           Eemgoed met 82 ecologische woningen. Een bewoner
                                                                                                              schreef: Waar in Nederland maken bewoners
        In deelgebied 1A is de ontwikkeling volop gaande. Het gebied kenmerkt zich door een                   zelf hun wegen, publieke paden, speeltuintjes,
        landschappelijke structuur in de vorm van boskammen die geruime tijd geleden zijn aangelegd.          ontmoetingsplekken? En dat allemaal zonder
        De analyse van H+N+S laat zien dat deze bossen een grote aantrekkingskracht hebben en uit de          bemoeienis van de overheid. We hebben successen
        bewonersenquête blijkt dat bewoners deze groenstructuur hoog waarderen. Alle gronden waren in         op participatiegebied bereikt. Ik denk bijvoorbeeld
        eigendom van de overheid, met name het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Vanwege het van toepassing         aan de pilot 30km/uur, aan de pilot doorwaadbare
        zijnde pachtregime konden de gronden van het RVB snel beschikbaar komen.                              zones. We hebben het festival Growing Music,
                                                                                                              Oosterwold Ontkiemt, Oogsterwold, De Vuursteenhof,
        In deelgebied 1B heeft Oosterwold te maken met de beperkingen die de A27 en het windpark              De Coöperatie Stadslandbouw, Tuinmoes en zelf
        Zeewolde met zich meebrengen. In een deel van 1B ligt een hoge archeologische verwachtingswaarde.     kinderopvang en scholen georganiseerd.
        De helft van de grond is eigendom van het RVB, de andere helft van ontwikkelaars. Op een perceel van
        een ontwikkelaar zijn 372 woningen gerealiseerd of in uitvoering. Andere percelen van ontwikkelaars   De wens van de gemeente Almere was dat de
        zijn in voorbereiding. Voor de beschikbaarheid van de RVB-gronden is de gebiedsontwikkeling           inwoners van Oosterwold een aanvulling zouden
        afhankelijk van de afloop of beëindiging van reguliere/erfpachtcontracten. Het eerste perceel van het vormen op de bevolking van Almere. Ook dat is
        RVB komt in 2023 beschikbaar voor ontwikkeling o.a. voor initiatiefnemers. Met deze kenmerken is      gelukt (NB: inmiddels is de bevolking van Oosterwold
        deelgebied 1B een voorproefje van waar Oosterwold deel 2 mee te maken gaat krijgen.                   gegroeid naar 4.626 inwoners, CBS mei 2023):
                                                                                                                                                                                           58% Hoog
                                                                                                                                        Gem. Inkomen             8% 65-Plussers                              50% Inw. uit
                                                                                                                 4.626 inwoners                                                        opgeleiden t.o.v.
                                                                                                                                      29% boven Almere         t.o.v. 12% Almere                               Almere
                                                                                                                                                                                         22% Almere
                                                                                                              Figuur 4 Demografische kenmerken Oosterwold, bron: Statline, Gemeente Almere
                                                                                                              In 2019 is een bestuurlijke evaluatie uitgevoerd door consultancybureau Overmorgen/Pau over de eerste
                                                                                                              fase van Oosterwold. Kort samengevat luidde de conclusie:
                                                                                                              • Ga door met Oosterwold en handhaaf de ambities,
                                                                                                              • Start de voorbereidingen voor de tweede fase op;
                                                                                                              • Betrek goed de geleerde lessen uit fase 1 hierbij;
                                                                                                              • Kijk zorgvuldig naar de specifieke ruimtelijke kenmerken van de tweede fase en
                                                                                                              • Besluit op basis van de voorbereiding het moment van openstelling van fase twee.
10 Figuur 3 Bron: H+N+S landschapsarchitecten                                                                 GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                          11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                  MAAK OOSTERWOLD
   Voor de voorstellen over de doorontwikkeling van Oosterwold bouwen we voort op dit evaluatieonderzoek              Onderstaande matrix geeft per ambitie aan welke ervaringen de afgelopen vijf jaar zijn opgedaan en doet
   en het onderzoek van Ivan Nio naar communityvorming in Oosterwold. De pioniers die zich in 2016 vestigden          voorstellen voor aanpassing van de (uitwerking van de) ambitie voor de nieuwe fase.
   in Oosterwold kozen bewust voor zelf ontwikkelen, leven in het groen met een grote moestuin, weinig
   voorzieningen, een duurzaam gebouwd huis en delen met de buren. Samen een gemeenschap opbouwen.                    Deze voorstellen zijn in de volgende hoofdstukken concreter uitgewerkt. Zie verder ook Schetsboek
   Maar zoals de evaluatie heeft laten zien, zijn er onder de volgende generatie bewoners ook mensen die kiezen       Doorontwikkeling Oosterwold deel 2 van H+N+S, hoofdstuk 1 en de resultaten van de enquête onder bewoners
   voor Oosterwold vanwege de relatief lage grondprijs. Een deel toont minder inzet om de helft van hun kavel te      en gespreksverslagen uit de rapportage ‘Een vernieuwde insteek van Ravenkop’.
   bestemmen voor stadslandbouw. Nio noemt hen in zijn onderzoek de opportunisten.
                                                                                                                       Structuurvisie 2013           Praktijk 2017-2022                            Voorstel doorontwikkeling
   Een andere trend waarmee Oosterwold wordt geconfronteerd, zijn de stijgende bouwkosten die maken dat het
   soms lang duurt voordat een woning af is. Dat kan het beeld in een buurt bepalen en leidt er in enkele gevallen     1. Organisch groeien          Er ontstaat een bijzondere samenleving.       Ontwikkeling door
   toe dat het budget opgaat aan de woning maar de financiële bijdrage aan de bestrating van de gezamenlijke           Oosterwold wordt              Dat leidt tot een fraaie diversiteit maar     initiatiefnemers blijft, maar meer
   kavelweg of het opbouwen van reserves voor toekomstig onderhoud, problematisch wordt. Dit leidt tot                 ontwikkeld door               ook tot missers als doodlopende straten,      invulling overheid van raamwerk:
   wrijfpunten in kavelwegverenigingen. Ook een knelpunt is dat het gewenste voorzieningenniveau maar beperkt          initiatiefnemers. Mensen      te weinig publieke ontmoetingsruimtes,        • op ruimtelijke basisstructuur
   is gerealiseerd. Initiatiefnemers krijgen veel vrijheid maar moeten veel zelf doen. Bewoners, nutsvoorzieningen     maken de stad.                relatief weinig betaalbaar wonen en              ecozones, infra- en
   en initiatiefnemers voor maatschappelijke voorzieningen geven aan dat een grotere rol van de overheid toch                                        maatschappelijke voorzieningen. Relatief         watersysteem;
   gewenst of vereist is, bijvoorbeeld bij het archeologische onderzoek, de wateropgave, het vormgeven van                                           veel burenruzies en klachten, Woo’s.          • riolering;
   de kavelweg en publieke ruimtes en reserveringen voor voorzieningen. Er wordt maar beperkt gehandhaafd;                                           Een volgende generatie bewoners is            • op realisatie betaalbaar
   deels omdat mensen de tijd moeten krijgen om zich te settelen, maar ook omdat een helder handhavingskader                                         niet vanzelfsprekend adept van de                wonen, voorzieningen, kernen;
   ontbreekt en de ambtelijke capaciteit beperkt is.                                                                                                 ontwikkelfilosofie.                           • procesondersteuning bij start
                                                                                                                                                     Ontwikkelaars geven binnen de                    ontwikkeling buurten;
                                                                 In de koopovereenkomst met initiatiefnemers                                         spelregels een invulling die te weinig        • nadere precisering spelregels
                                                                 is opgenomen dat zij zelf, vanwege de ambitie                                       aansluit bij de oorspronkelijke                  voor ontwikkelaars.
                                                                 van zelfvoorzienend en duurzaamheid, hun                                            ontwikkelfilosofie: geen zelfbouw,
                                                                 huishoudelijke afvalwater moeten behandelen. In het                                 minder connectie tussen bewoners en
                                                                 voorjaar van 2022 concludeerde advocatenkantoor                                     stadslandbouw, doorwaadbare zones,
                                                                 Dirkzwager dat de verwerking van afvalwater niet bij                                gemeenschapsvorming.
                                                                 initiatiefnemers/bewoners mag worden neergelegd.      2. Maximale vrijheid          Inspirerende initiatieven als Oogsterwold,    • V rijheid op buurtschap en
                                                                 De gemeente heeft een zorgplicht voor het inzamelen   In Oosterwold zijn zo         Coöperatie Stadslandbouw, kinderopvang,          kavelniveau optimaal houden;
                                                                 en transporteren van afvalwater in Oosterwold         min mogelijk regels. De       festival Growing Music etc.                   • Op hoger schaalniveau
                                                                 conform de wet Milieubeheer. Van de 800 aangelegde    regels zorgen ervoor          Een handboek met veel spelregels over            meer vastleggen over
                                                                 individuele en collectieve afvalwatersystemen,        dat initiatieven goed op      kavelindeling, bouwhoogte, waterberging          programmering en ruimtelijke
                                                                 blijkt bovendien een groot deel niet de gewenste      elkaar aansluiten en er       etc. De vrijheid van de een is de onvrijheid     inrichting.
                                                                 waterkwaliteit op te leveren. De gemeente bereidt nu  een veilige en gezonde        van de ander.
                                                                 riolering voor in heel Oosterwold.                    woonomgeving ontstaat.
   Kortom, in de praktijk blijkt dat de droom van samen een stad maken in het groen en een gemeenschap vormen
                                                                                                                       3. Continu groen              Oosterwold is een mooie lappendeken           • O osterwold is het landschap
                                                                                                                       Oosterwold maakt ruimte       van tuinen en groen. Maar het is geen            waarin geleefd en gewerkt
   met alle faciliteiten die daarbij horen, moeilijker te realiseren is dan tien jaar geleden werd gedacht. Dit heeft
                                                                                                                       voor wegen, water, groen      ecologische zone, daarvoor is het te             wordt;
   te maken met een aantal wettelijke zorgtaken die de overheid heeft en met de schaal van de ontwikkeling die
                                                                                                                       en stadslandbouw. Het         versnipperd. Het watersysteem knelt. Er is    • Overheid heeft regierol
   vraagt om organisatiegraad en professionaliteit. Het breed gedragen idee blijft dat Oosterwold bijzonder is en
                                                                                                                       wordt een continu groen       sprake van te veel water na regenbuien en        bij groenstructuur,
   dat deze unieke manier van gebiedsontwikkeling vooral doorgezet moet worden. De zes inhoudelijke ambities
                                                                                                                       landschap.                    te weinig in droge periodes.                     natuurontwikkeling en
   uit de Structuurvisie Oosterwold staan intentioneel nog altijd overeind voor deel 1 én deel 2 Oosterwold.
                                                                                                                                                                                                      strategie watersysteem en
                                                                                                                                                                                                      bodemdaling.
12                                                                                                                    GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                              13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                  MAAK OOSTERWOLD
   4. Stadslandbouw                De verscheidenheid in aanpak is               • Vasthouden aan 50%;
   Ongeveer 50% van het            groot. Rijke moestuinen op de helft           • Stimuleren van collectieve en/
   gebied is gereserveerd          van de kavel tot siertuinen met twee             of professionele aanpak naast
   voor (stads)landbouw.           perenbomen. Voedselproductie blijft              individuele aanpak
   Dit verbetert de relatie        achter bij de doelstelling om 10% van de      • Initiatiefnemers houden aan
   tussen stad en land en          voedselproductie aan de regio Almere te          de afspraken in AO.
   tussen mens en voedsel.         leveren. Ontwikkeling heeft tijd nodig.
   5. Duurzaam en                  Veel duurzame huizen gerealiseerd.            • B esluit om riool aan te leggen
   zelfvoorzienend                 Zelfvoorzienendheid op onderdelen                vanaf perceelgrens woningen;
   Iedereen in Oosterwold          succesvol als bouw duurzame huizen,           • Waterstrategie ontwikkelen
   zorgt zelf voor                 energie-opwekking, maar Oosterwold is            door gemeenten en
   energievoorziening,             een autowijk. Afvalwater is een ingewikkeld      waterschap;
   kringlopen en afvalwater.       dossier dat niet het gewenste resultaat       • Regie op aansluiting op
                                   oplevert. Gemeente vulde de zorgplicht           nutsvoorzieningen door
                                   onvoldoende in.                                  gebiedsorganisatie.
   6. Financieel stabiel           De infrastructuur loopt achter de             • M eer publieke kosten vallen
   Ieder initiatief draagt         bevolkingsaanwas aan. Dit leidt tot overlast     onder de exploitatiebijdrage
   bij aan de kosten die           door werkzaamheden aan verbreden              • Tijdspanne zo kort mogelijk
   overheden maken voor            wegen en verkeersonveilige situaties.            houden tussen kosten maken
   Oosterwold.                                                                      en opbrengsten.
       Voorstellen 1. Algemeen:
       1. C  ontinuering van de organische gebiedsontwikkeling met toepassing van een aantal hierna te             2. Ontwikkelprincipes en aanpak
            noemen verbeterpunten.
       2. In afwijking van de Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold uit 2013:                                  Leeswijzer
        a. Een grotere rol van de gemeente bij ontwerp-, realisatie- en beheerfase Oosterwold.                        Uit de geleerde lessen van de ontwikkeling van fase 1 blijkt dat one size fits all niet werkt. In dit hoofdstuk
        b.	De kost gaat soms voor de baat uit. Het doen van voorinvesteringen, zoals de aanleg en verbreding         worden daarom 4 schaalniveaus onderscheiden: kavel, buurtschap, ontwikkelgebied en het hele (deel)gebied.
            van polderwegen, de riolering en archeologisch onderzoek, is noodzakelijk. Dit is in afwijking met        Voorgesteld wordt om ontwikkelprincipes per schaalniveau te hanteren.
            ambitie 6 uit de Structuurvisie.
        c. Om betaalbaar wonen te stimuleren, voor deel 1B in te stemmen met een kaveltype ‘gereguleerde
            sociale huur’ met bijbehorende marktprijs op basis van taxatie. Dit nader uit te werken in              2.1 Inleiding
            de Samenwerkingsovereenkomst Grond (SOK) Grond tussen Almere, Rijksvastgoedbedrijf en
            Zeewolde.                                                                                               In de ontwikkelfilosofie ‘Land-Goed voor Initiatieven’ dat de basis vormde voor de Structuurvisie, wordt
        d. Bij de programmatische functieverdeling van het gebied (% wonen, bedrijven, kantoren,                   Oosterwold omschreven als een optelsom van initiatieven. Er is geen blauwdruk vooraf, ieder initiatief heeft
            voorzieningen) meer ruimte te geven aan wonen en voorzieningen Uit te werken in SOK Grond.              de maximale vrijheid om eigen keuzes te maken en mede de toekomstige plattegrond van Oosterwold vorm
                                                                                                                    te geven. Dit uitgangspunt is uitgewerkt door voor elk initiatief, ongeacht de kavelgrootte, dezelfde ruimtelijke
                                                                                                                    regels te hanteren. Belangrijk onderdeel is de verdeling van functies op de eigen kavel. De anterieure
                                                                                                                    overeenkomst tussen gebiedsorganisatie en initiatiefnemer bepaalt dat hij/zij op de eigen kavel minstens de
                                                                                                                    helft moet bestemmen voor stadslandbouw en maximaal een-achtste deel voor de bouw van woning(en),
                                                                                                                    voorzieningen, bedrijf of kantoor.
14                                                                                                                  GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                                15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                          MAAK OOSTERWOLD
     Een belangrijke les uit de eerste fase Oosterwold is dat de organische gebiedsontwikkeling op de RVB-gronden        2.2 Iedere schaal zijn eigen verhaal
     beter gefaciliteerd moet worden. De eindgebruikers moeten nu veel zelf doen: bouwrijp – en woonrijp maken
     van de grond, met de buren de kavelweg ontwerpen en aanleggen, stadslandbouw op de helft van de kavel               Conform de Intergemeentelijke Structuurvisie maakt de overheid vooraf duidelijk wat het raamwerk is
     realiseren, voorzieningen creëren et cetera. Dit vraagt veel'' inzet en specialistische expertise die niet altijd   waarbinnen de initiatieven mogelijk zijn. Dit raamwerk omvat de ruimtelijke basisstructuren als bodem en
     aanwezig zijn.                                                                                                      water, een ecologische structuur en infrastructuur. De overheid regisseert het grotere geheel van landschap,
                                                                                                                         water, ecologie en ook de kerngebieden en betaalbaar wonen, voorzieningen. Zowel Ravenkop als H+N+S
     In de praktijk blijkt ook dat de uniforme indeling voor elk perceel niet in alle opzichten tot de gewenste          landschapsarchitecten adviseren om voor Oosterwold deel 2 te gaan werken met schaalniveaus. Afhankelijk van
     resultaten leidt. Op kleine kavels (minder dan 500 vierkante meter) is het nauwelijks mogelijk om alle              de opgave en het schaalniveau ligt de regie bij de overheid of bij de initiatiefnemer. Het gaat om het juiste te
     kavelonderdelen in te passen, zoals bijvoorbeeld de doorwaadbare zone van 2 meter breed langs drie zijden van       doen door de juiste partners op het juiste schaalniveau.
     het perceel. Bij de individuele kavels raakt de publieke ruimte (zoals het speelveldje, de hondenuitlaatstrook,
     een basketbalveld en goede routes voor fietsers en wandelaars, bezoeker parkeren, huisvuilinzamelpunten)
     versnipperd.                                                                                                         Schaal                       Agenda
                                                                                                                                                                                                                       Overheid
                                                                                                                                                                                                        Actief
                                                                                                                                                                                                                                         Meedenkend
     Bij de gronden van de projectontwikkelaars zien we een omgekeerde ontwikkeling. Daar neemt de ontwikkelaar           Deel 2                       Ecosysteem, watersysteem,
     veel taken van de eindgebruikers over. De andere ambities van Oosterwold zoals een groen landschap,                                               hoofdinfrasysteem, voorzieningen,
     zelfvoorzienend en duurzaam ontwikkeld, komen daarbij in de knel. Deze grotere kavels leiden tot de                                               betaalbaar wonen, kernvorming
     ontwikkeling van buurten waar de verbinding tussen stadslandbouw en de bewoners losser is dan past bij het           Perceel of veld              Randvoorwaarden voor uitgifte en
     gedachtegoed van Oosterwold. Een projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld op zijn kavel honderden woningen                                            ontwikkeling
                                                                                                                                                                                                        Faciliterend                     Uitvoerend
     aaneengesloten bouwen, waarbij de stadslandbouw door een pachtboer op afstand van de woningen langs
                                                                                                                          Buurt                        Afstemming en ondersteuning ruimtelijke
     de snelweg ligt. De eindgebruiker -de bewoner- heeft in dit soort projecten geen of nauwelijks relatie met de
                                                                                                                                                       uitwerking                                                          Initiatief-
     stadslandbouw. In zo’n groot project kan ook de doorwaadbare zone te weinig fijnmazig worden aangelegd.                                                                                                               nemers
     One size fits all werkt dus niet. De schaal van de (project)ontwikkeling of het initiatief vraagt om een             Kavel                        Bouw en ontwikkeling
     maatregelenpakket op maat. Zo kunnen alle belangrijke functies in Oosterwold een plek krijgen.
     Voor de volgende percelen in 1B en deel 2 is het de opgave om een balans te vinden die ook bij de velden met
     projectontwikkeling recht doet aan de Oosterwold-principes van organische gebiedsontwikkeling. Dus ook              Het doel blijft om maximale vrijheid te bieden aan de initiatieven. En daarbij aan te sluiten bij de
     in die velden meer ontwerpvrijheid voor de eindgebruiker en een betere relatie tussen voedselproductie en           belevingswereld van initiatiefnemers, het eigenaarschap voor de eigen kavel en het eigen buurtje. De best
     bewoners.                                                                                                           florerende werkgroepen in Oosterwold zijn de groepen die gaan over onderwerpen nabij de eigen leefwereld
                                                                                                                         zoals stadslandbouw, de doorwaadbare zone, en voorzieningen. Het werken met verschillende schaalniveaus is
                                                                                                                         ook vanuit governance en zeggenschap een logische keuze.
                                                                                                                         Op advies van Ravenkop en H+N+S onderscheiden we de volgende schaalniveaus van klein naar groot:
                                                                                                                         • Kavel: Ontwikkeling op het laagste schaalniveau door eindgebruiker, Collectief Particulier
                                                                                                                            Opdrachtgeverschap, corporatie;
                                                                                                                         • Buurtschap: Een buurtschap bestaat uit 20 tot 50 huishoudens die gezamenlijk een buurtje ontwikkelen,
                                                                                                                            bestaande uit kavels en publieke ruimtes. Een buurtschap kan ook ontwikkeld worden door een
                                                                                                                            projectontwikkelaar bij voorkeur in samenspraak met de toekomstige gebruikers;
                                                                                                                         • Ontwikkelgebied: een samenhangend gebied van 500 tot 800 ha groot bestaande uit één of meerdere
                                                                                                                            percelen of velden die tot ontwikkeling worden gebracht in een tijdspanne van ca tien jaar;
                                                                                                                         • Deel 2: Oosterwold aan de noord- en oostzijde van de A27.
16                                                                                                                       GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                                           17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                   MAAK OOSTERWOLD
   Schaalniveau kavel (deel 1 en deel 2)                                                                                Schaalniveau heel deelgebied (deel 2)
   Dit is het kleinste schaalniveau waar de grootste vrijheid bestaat binnen de vaste ruimteverdeling volgens           Op de schaal van het hele deelgebied heeft de overheid een grote rol vanuit haar (wettelijke)
   de spelregels en kaders van Oosterwold. De afspraken over de ruimteverdeling borgen dat Oosterwold een               verantwoordelijkheid voor een goed werkende basisstructuur, waarbinnen initiatieven een plek kunnen vinden.
   groen en zelfvoorzienend woon- en werklandschap wordt met menging van rode en groene functies. Dit is een            In deel 1 was die structuur grotendeels al aanwezig door overheidsinvesteringen in het verleden in bosranden,
   voorzetting van de huidige ontwikkelvrijheid op de eigen kavel.                                                      polderwegen en watergangen. Gezien de enorme schaal van deel 2, het ontbreken van groenstructuren en
                                                                                                                        de beperkte infrastructuur is het gewenst dat de overheid de verantwoordelijkheid neemt voor borging en
   Schaalniveau buurtschap (deel 1 en deel 2)                                                                           realisatie van de basisstructuur. De basisstructuur op het hoogste schaalniveau geeft kaders aan de lagere
   Uit onderzoeken blijkt dat met de individuele kavelontwikkeling zoals dat in deel 1 plaatsvindt, niet alle           schaalniveaus.
   mogelijkheden optimaal worden benut. Op de schaal van een buurtschap (20 tot 50 huishoudens) kan een
   groep initiatiefnemers gelijktijdig starten en een aantal zaken samen vormgeven en op elkaar afstemmen.              Tien jaar geleden is bij aanvang van Oosterwold een programmatische verdeelsleutel vastgesteld. Deze verdeelt
   Denk aan een gezamenlijk ontwerp van de ontsluiting van de buurt met een kavelweg, verbindende routes                de ruimte voor de functies als volgt: oppervlakte wonen 53%, voorzieningen 3%, bedrijven 15%, kantoren 2%,
   maar ook aan afspraken over parkeerplekken, opstelruimte afvalcontainers, nutsvoorzieningen, en eventuele            landbouw 10% en landschap 17%. In de praktijk was het aandeel woningbouwkavels, voorzieningenkavels en
   gezamenlijke voorzieningen of collectieve stadslandbouw. Een buurtje kan bestaan uit een groep individuele           landbouwkavels snel vergeven. De vraag naar bedrijven en kantorenkavels is achtergebleven. Deze gegevens
   initiatieven of een groep die zich meldt als collectief. Iedere initiatiefnemer levert zijn bijdrage aan de publieke laten zich deels verklaren door de druk op de woningmarkt in brede zin en het feit dat Oosterwold minder
   ruimte zoals bepaald in de structuurvisie. Bijvoorbeeld 7% publieke ruimte en 2% water. Bij een gezamenlijk          bekend staat als een locatie waar ook bedrijven zich kunnen vestigen. Voor de start van deelgebied 1B en van
   ontwerpproces kan dat gecentreerd worden zodat robuuste publieke ruimte ontstaan. Voorbeeld: niet ieder              deel 2 wordt de programmatische verdeling op basis van actuele inzichten en veranderde markt herijkt. Ook
   kavel heeft aan 3 zijden een doorwaadbare zone, maar er wordt gezamenlijk een slimme routestructuur                  blijkt er behoefte om locaties te reserveren voor voorzieningen waarvoor de overheid een wettelijke zorgplicht
   aangelegd. Zo’n centrering kan ook met de stadslandbouw en water.                                                    of wens heeft.
   We stellen voor om bij de eerstvolgende uitgiftes van kavels in deel 1 ervaringen op te doen met een
   gelijktijdige start en een meer collectieve aanpak. De gebiedsorganisatie biedt daarbij ondersteuning. ‘Samen’
   kan ook best lastig zijn en de kans bestaat dat de ruimte voor een eigen individueel initiatief onder druk
   kan komen te staan. Ook is er een risico dat er wisselingen plaatsvinden in groepen omdat mensen afvallen
   gedurende het proces. Dat kan de continuïteit van de samenwerking in gevaar kan brengen. Daar tegenover
   staat dat door samen zaken uit te vinden, er vanzelf gemeenschapsvorming ontstaat. We willen al lerende
   ondervinden wat de beste aanpak is en welke procesondersteuning en expertise gewenst is. De rol van de
   overheid beperkt zich op dit schaalniveau tot procesondersteuning en informatie.
   De buurten moeten bij het gezamenlijke ontwerp aansluiten op de vorige en aansluitingen aanbieden voor de
   volgende buurt; zodat de publieke ruimtes logisch en functioneel op elkaar aansluiten.
   Schaalniveau ontwikkelgebied (deel 2)
   Voor deel 2 stellen we voor om de ontwikkeling van Oosterwold te faseren en een eerste ontwikkelgebied aan
   te wijzen (zie ook hoofdstuk 5.3 Fasering Een ontwikkelgebied kan bestaan uit meerdere agrarische percelen
   of velden met een oppervlakte van 500 tot 800 ha. De begrenzing wordt ingegeven door een combinatie van
   natuurlijke en ruimtelijke grenzen en de beschikbaarheid van gronden. Het ontwikkelgebied komt gelijktijdig als
   samenhangend geheel tot ontwikkeling en bestaat uit meerdere buurtschappen.
   Bij de realisatie van een ontwikkelgebied is niet duidelijk waar of wanneer een volgend ontwikkelgebied
   beschikbaar zal zijn. Dit gegeven en de schaal van het ontwikkelgebied maken dat elk ontwikkelgebied een
   compleet woon-, werk- en leefgebied bevat met alle functies en voorzieningen die daarbij horen.
18                                                                                                                      GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                             19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                      MAAK OOSTERWOLD
   Voorstellen 2.2 Iedere schaal zijn eigen verhaal:
   1. D  e organisatie, het ontwerp en de aansturing voor de doorontwikkeling van Oosterwold te
        differentiëren naar vier schaalniveaus omdat voor de aanpak van veel vraagstukken zowel ruimtelijk
        als qua belevingswereld, de fysieke schaalgrootte leidend is.
   2. Elke schaal kent een andere rolverdeling tussen de overheid en de initiatiefnemers. De
        vrijheidsgraad is het hoogst op de eigen kavel en vanwege de systeemvraagstukken het kleinst op
        het hoogste schaalniveau van het geheel.
   Op het schaalniveau ‘kavel’ geldt:
   3. Ruimte en vrijheid voor individueel initiatief;
   4.	De ontwerpvrijheid is groot (welstandsvrij) met rekenregels voor de omvang van stadslandbouw,
        een bouwwerk, publieke verbindingsruimtes in relatie tot de kavelgrootte.
   Op het schaalniveau ‘buurtschap’ geldt:
   5. De mogelijkheid aan groepen initiatiefnemers bieden om gelijktijdig of gezamenlijk te starten.
   6. Ervaring opdoen met deze aanpak bij de eerstkomende uitgiften.
   Op het schaalniveau ‘ontwikkelgebied’ geldt:
   7. De programmatische verdeelsleutel die wordt opgesteld voor deel 2 geldt ook voor een
        ontwikkelgebied. Afwijkingen zijn mogelijk tot max 15%, mits de verdeelsleutel voor geheel deel 2
        in stand blijft. De gebiedsregisseur wordt gemandateerd hierop te sturen bij het uitgifteproces.
   8. De realisatie van de basisstructuur gefaseerd uit te voeren mede gelet op de gefaseerde
        ontwikkeling, de grondposities en de financiële stabiliteit van Oosterwold.
                                                                                                           3. Thema’s
   Op het schaalniveau ‘deelgebied’ geldt:
   9.	Besluiten tot realiseren van een basisstructuur, bestaand uit minimaal ecologische verbindingen,
        verbreden van bestaande (hoofd)polderwegen, het aanleggen van nieuwe weginfra,
        waterverbindingen, fietspaden en riool.                                                              Leeswijzer
   10.	Deze basisstructuur planologisch te borgen in de structuurvisie (omgevingsvisie) en vast te leggen   Dit hoofdstuk gaat in op de thema’s die naar voren zijn gekomen als belangrijke onderwerpen bij de
        in de omgevingsplannen Oosterwold van Almere en Zeewolde;                                            doorontwikkeling. Bij elk thema wordt eerst beknopt het oorspronkelijke uitgangspunt benoemd en
   11. De programmatische verdeelsleutel van deelgebied 1A te herijken voor deelgebied 1B en deel 2, op     vervolgens de uitdagingen. Daarna volgen concrete voorstellen voor de beschreven uitdagingen.
        basis van actualisering van het onderzoek dat de basis vormt voor deze verdeelsleutel.               Van de thema’s in dit hoofdstuk vloeien de eerste drie (betaalbaar wonen, voorzieningen en kernvorming)
                                                                                                             voort uit uitwerkingsopdrachten die de gemeenteraden van Almere en Zeewolde aan de gebiedsorganisatie
                                                                                                             Oosterwold hebben gegeven.
                                                                                                           Droom en daad staan in Oosterwold soms op gespannen voet; sommige zaken kosten veel tijd, kennis en
                                                                                                           samenwerking tussen betrokkenen. Dat kan efficiënter. De conclusie uit de onderzoeken, gesprekken en
                                                                                                           bewonersenquête is dat er voor een beter resultaat een hoger organisatievermogen nodig is. Dit hoofdstuk
                                                                                                           geeft voor de belangrijkste thema’s aan wat de ervaringen zijn in de eerste fase en biedt verbetervoorstellen.
                                                                                                           Vanaf begin 2022 is een traject gestart om de opgedane ervaringen rond het ontwikkelen van deelgebieden 1A
                                                                                                           en 1B om te zetten naar voorstellen voor een optimalisatie van de ontwikkelfilosofie en bijbehorende spelregels
                                                                                                           van Oosterwold voor deel 2. De inzet is om waar mogelijk de aanpassingen ook in deel 1 te introduceren.
                                                                                                           Adviezen en overwegingen voor de bestuurlijke afweging zijn vastgelegd in verschillende rapportages zoals
                                                                                                           ‘Schetsboek Doorontwikkeling Oosterwold / Deel 2’ (H+N+S, 2022) en ‘Een vernieuwde insteek – doorvertaling
                                                                                                           van ervaringen naar ontwikkelstrategie’ (Ravenkop, 2022). Veel ideeën en voorstellen zijn in de diverse sessies
                                                                                                           met bewoners en betrokken partijen ingebracht.
20                                                                                                         GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                              21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                               MAAK OOSTERWOLD
   Vooropgesteld blijft het breed gedragen idee dat Oosterwold bijzonder is en dat dit vooral doorgezet moet
   worden. Uit dit traject blijkt echter ook dat de huidige spelregels niet tot het gewenste resultaat leiden. Een
   oplossing is om spelregels aan te passen of rollen te verschuiven. De ambities van Oosterwold blijven daarbij
   in essentie wel overeind. Het blijft een ontwikkeling die veel ruimte biedt voor initiatieven van onderop, er
   is geen blauwdruk, geen eindbeeld waarnaartoe wordt gewerkt. De eindgebruiker blijft centraal staan met
   behoud van vrijheid, daar waar het ertoe doet; op buurtniveau en op de eigen kavel. Tegelijkertijd wordt
   voorgesteld om meer regie te introduceren ten aanzien van betaalbaar wonen, (zorg-) voorzieningen en
   systemen zoals ecologie en water.
   Van belang bij deze transitie is het besef dat Oosterwold verschillende soorten initiatiefnemers kent:
   • De individuele kavelkopers die tezamen een buurtschap gaan vormen;
   • Een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) of woongroep die gezamenlijk een woondroom wil
       waarmaken (al dan niet onder professionele begeleiding);
   • Vanuit een pre-initiatief voor de ontwikkeling van een buurtschap deelnemers betrekken onder
       Oosterwoldse voorwaarden en met affiniteit voor het gebied en plan zoals de Tiny House Farm of landgoed
       Eemgoed, onder professionele begeleiding; zie ook het gedachtegoed van Uit Zeeklei Gestampt.
   • De marktpartij die al een grondpositie heeft en onder de condities van Oosterwold een plan ontwikkelt. Zie
       Vastbouw, BPD en Goede Stede/Koopmans in 1B. Het Consortium Eemvallei met AM, Amvest, Heijmans en
       woningcorporatie De Alliantie, Verwelius en de Klok Groep en opnieuw Vastbouw in deel 2.
   • Agrariërs die onder Oosterwoldse condities ook zelf kunnen ontwikkelen. Zie de Vliervelden.
   3.1 Betaalbaar wonen
   Er zijn tussen 2016 en 2023 onvoldoende betaalbare woningen in Oosterwold gerealiseerd. Zowel in het koop-      Om meer betaalbaar wonen in Oosterwold te realiseren en te behouden, is aanscherping van de ambitie uit de
   als in het huursegment, op de gronden van het Rijksvastgoedbedrijf als op de gronden van de markt. Er zijn 30   Structuurvisie wenselijk. Het voorstel is om een kwantitatieve ambitie op te nemen van 1/3e sociale huur en koop,
   RVB-kavels voor sociaal wonen uitgegeven en Vastbouw heeft 22 woningen verkocht onder de NHG-grens in ‘t        1/3e middensegment huur en koop en 1/3e vrije sector huur en koop. Deze verdeling is conform de woonvisie van
   Groene Wold alsook een deel middensegment huur gerealiseerd.                                                    de gemeente Zeewolde. Afhankelijk van bestuurlijke besluitvorming zal deze ambitie vastgelegd moeten worden in
                                                                                                                   het omgevingsplan zodat de uitvoering ook op agrarische en ontwikkelaarsgronden geborgd is.
   De ambitie uit de Structuurvisie uit 2013 was om 1/3 van de woningen betaalbaar voor inkomens tot modaal te
   laten zijn. Momenteel kan iemand met een modaal inkomen een woning van 35-40 m² bouwen. Omdat er veel           Om sociale huur en koop langjarig te kunnen borgen, onderscheiden we twee sporen:
   keuzevrijheid is (kavelgrootte, ontwikkelkosten) en men zelf veel taken verricht, is/was wonen in Oosterwold
   ook bereikbaar voor particuliere initiatiefnemers met een klein budget. De prijs per m2 van een standaard       Grondprijs aanpassen
   woonkavel is echter voor alle woningtypen gelijk.                                                               a.	Voor sociale huur wordt een nieuw kaveltype voorgesteld: sociale-huurkavel. Dit kaveltype kan alleen
                                                                                                                       worden gerealiseerd door een toegelaten instelling (woningcorporatie). Hierdoor zijn voorwaarden geborgd
   In het kort heeft het achterblijven van betaalbaar wonen de volgende oorzaken:                                      zoals maximale huurprijs tot de liberalisatiegrens, minimaal 30 jaar instandhouding en toewijzing via
   1. Corporaties geven aan dat sociale huurwoningen niet rendabel te bouwen zijn omdat de grondprijs in              Woningnet. Een getaxeerde grondprijs voor dit kaveltype zal meer overeenkomen met de grondprijs voor
       combinatie met de spelregels van Oosterwold zoals stadslandbouw, aanmerkelijk hoger uitkomt dan elders in       een corporatiewoning elders in Almere of Zeewolde.
       Almere en Zeewolde.                                                                                         b. De wooncoöperatie is een woonvorm die in Nederland nog relatief onbekend is, maar de laatste jaren aan
   2. De realisatie van betaalbare koopwoningen met de huidige spelregels is bij particuliere initiatiefnemers        terrein wint. De vorm past bovendien goed bij de filosofie van Oosterwold. Vanuit bewoners in Oosterwold
       alleen betaalbaar voor de eerste initiatiefnemer, omdat de betaalbaarheid bij doorverkoop ophoudt (mede         is recent het woonconcept ‘Uit Zeeklei Gestampt’ gepresenteerd dat hiermee in lijn ligt; collectief betaalbaar
       door de marktontwikkelingen). Door projectontwikkelaars zijn wel enkele betaalbare koopwoningen (onder          wonen organiseren zonder winstoogmerk en voor de lange termijn. Op 8 september 2022 heeft de raad van
       NHG-grens) gerealiseerd.                                                                                        Almere bepaald dat bij een maatschappelijk doel (de wooncöoperatie De Binnenhaven) een lagere residuele
   3.	Sinds de start van Oosterwold in 2016 zijn de bouwkosten én de grondkosten (op basis van een                    grondprijs gehanteerd kan worden als uitwerking van de Nota Grondprijsbeleid. Dergelijke oplossingen
       marktconforme taxatie) aanzienlijk gestegen.                                                                    kunnen ook in Oosterwold ruimte bieden om dergelijke initiatieven haalbaar te maken.
22                                                                                                                 GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                                 23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                   MAAK OOSTERWOLD
   c. V oor het stimuleren van betaalbare koopwoningen wordt voorgesteld om erfpacht mogelijk te maken,               In de praktijk zien we dat er vooral commerciële voorzieningen worden gerealiseerd. De programmatische
       waarbij voor een lange periode (bijvoorbeeld 50 jaar) de doelstelling kan worden geborgd. Zowel voor            ruimte voor voorzieningen in deelgebied 1A is sneller dan verwacht gevuld, met name door allerhande
       individuele initiatiefnemers als voor wooncoöperaties kan erfpacht de financierbaarheid van een eigen           (semi)commerciële en overige voorzieningen. Voorzieningen gericht op maatschappelijke doelen en
       woning voor lagere inkomens mogelijk maken. Verschillende partijen kunnen optreden als koper en                 gemeenschapsvorming komen minder makkelijk van de grond.
       vervolgens als verpachter van de grond: de gemeente, een woningcorporatie, een stichting wooncoöperatie,
       een bank, het erfpachtbedrijf Amsterdam etc.                                                                    We constateren ook dat de terminologie en definiëring van het begrip voorzieningen en het onderscheid tussen
                                                                                                                       maatschappelijke en commerciële voorzieningen in de prijsbenadering verbetering verdient. Als voorbeelden:
   Spelregels aanpassen                                                                                                sport mist in het bestemmingsplan en de grondprijs van bepaalde woonzorgvoorzieningen leidt tot discussie
   a. De Floor Area Ratio (FAR), die nu 50% is, verhogen voor een betaalbare kavel om zo een groter percentage van de met de betrokken initiatiefnemers. Daarnaast is een heldere afbakening nodig van de voorzieningen die de
       roodkavel te kunnen bebouwen. Het verhogen van de FAR leidt echter wel tot een hoger getaxeerde grondprijs.     gemeente reserveert en faciliteert en wat door initiatiefnemers uit de markt moet worden opgepakt.
   b.	Appartementen te vergemakkelijken door algemene verkeersruimtes (trappenhuizen, galerijen etc.) onder
       voorwaarden niet mee te tellen in de FAR.                                                                       Voor de uitvoering zijn drie niveaus van belang;
   c.	De mogelijkheid om de stadslandbouw te clusteren en door een professional uit te laten voeren met behoud        1. De wettelijke taak gemeente (zorgplicht)
       van een verbinding tussen de bewoners en de voedselproductie. Het kaveltype betaalbaar wonen moet               2. De plus voorzieningen (wens gemeente)
       verder worden uitgewerkt met het RVB, team Grondzaken en de afdeling Wonen van Zeewolde en Almere.              3. De overige maatschappelijke en commerciële voorzieningen
                                                                                                                       Uitgangspunt in Oosterwold is dat sport en ontspanning en ook openbare ruimte functies zoals speeltuinen,
         Voorstellen 3.1 Betaalbaar wonen:                                                                             door initiatiefnemers worden ingevuld (deels met spelregels rondom publiek toegankelijk groen en de
         1. Stel voor deel 2 als ambitie 1/3e sociale huur en koop en 1/3e middensegment huur en koop.                 doorwaadbare zone). De vraag daarbij is of het passend is dat deze voorzieningen die op eigen kosten worden
         2. Neem een kaveltype ‘sociale huur’ op met bijbehorende marktprijs op basis van taxatie in nauwe            gerealiseerd, door de gemeente moeten worden aangeslagen met een commerciële OZB. Speeltuinen en
             afstemming met het Rijksvastgoedbedrijf.                                                                  dergelijke komen tot op zekere hoogte wel tot stand, maar de vraag is of alle doelgroepen bediend worden en
         3. Stimuleer betaalbare koop door uitgifte in erfpacht mogelijk te maken, maatwerkoplossingen toe te         of deze openbare ruimte wel toegankelijk is voor iedereen. Hierbij is zich welkom voelen ook een belangrijk
             passen en ruimte te bieden voor wooncoöperaties.                                                          aspect. Het private karakter van de plekken vormt een risico op uitsluiting. In opdracht van de gemeente Almere
         4. Pas in samenwerking met de corporaties en potentiële wooncoöperaties de spelregels aan m.b.t. de          is in 2021 vanuit ‘Vernieuwend welzijn Almere Hout’ een studie uitgevoerd. Het advies uit de studie is om op
             FAR, doorwaadbare zones en verhouding roodkavel en overige functies zoals stadslandbouw.                  cruciale plekken ruimte in bezit van de overheid te houden zodat de publieke toegankelijkheid op de langere
                                                                                                                       termijn geborgd wordt.
                                                                                                                       Pro-actieve rol gemeente
                                                                                                                       Een herijking van de programmatische verdeling van functies is nodig waarbij met name wordt gekeken naar
   3.2 Voorzieningen                                                                                                   de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Om ervoor te zorgen dat cruciale functies op een passende
                                                                                                                       plek komen, zal de gemeente met voorrang stippen voor de programma’s met een gemeentelijke zorgplicht.
   Uitgangspunt van de Structuurvisie is dat voorzieningen volgen op de bevolkingsontwikkeling van                     Indien een reservering na jaren overbodig blijkt te zijn, kan de gereserveerde grond alsnog als regulier woon-
   Oosterwold op een laag (suburbaan) niveau. Dit uitgangspunt blijkt geen succesformule. In Oosterwold                werkgebied worden ingevuld. Zie ook 3.4 Sociaal beheer en gemeenschapsvorming.
   worden maatschappelijke voorzieningen die onder de zorgplicht van de gemeente vallen, door de gemeente
   gefaciliteerd. Maar vaak op een door bewoners ervaren laat moment. Alle overige voorzieningen komen naar
   behoefte en op initiatief van de initiatiefnemers tot stand.
   De organische groei van Oosterwold blijkt lastig te combineren met bevolkingsvolgende voorzieningen.
   Initiatiefnemers zijn eerst bezig met de bouw van een woning of bedrijf op de eigen kavel. De behoefte aan
   (maatschappelijke) voorzieningen komt daardoor relatief laat in de ontwikkeling van een straat of buurt
   naar voren. Vaak zijn logische plekken die centraal, goed bereikbaar zijn of bij andere voorzieningen liggen,
   dan niet meer beschikbaar. Het risico bestaat dat functies met een verkeersaantrekkende werking landen
   op plekken waar dat niet gewenst is. Daarom is het advies op geschikte plekken ruimte te reserveren waar
   maatschappelijke voorzieningen kunnen landen.
24                                                                                                                     GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                              25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                  MAAK OOSTERWOLD
                                                                                                                     verkeerskundig ontwerper die vertelt over de criteria waaraan een kavelweg moet voldoen en welke opties er
        Voorstellen 3.2 Voorzieningen:                                                                               zijn voor inpassing parkeerplaatsen en opstelplaatsen van afvalcontainers.
        1. Neem ruimtereserveringen op ten behoeve van voorzieningen op geschikte locaties waarbij
            initiatiefnemers van basisvoorzieningen met voorrang kunnen stippen.                                     Betere buurten
        2. Neem als overheid ook zelf initiatief en pak een aanjagende rol in het realiseren van functies zoals (of De ervaring leert dat een groep initiatiefnemers van circa 30 huishoudens een goede kans heeft op slagen.
            gerelateerd aan) scholen, WMO en de Jeugdwet.                                                            Als de groep groter zou zijn wordt het te anoniem, als de groep kleiner zou zijn is er meer kwetsbaarheid. 30
        3. Overweeg voor voorzieningen waar geen zorgplicht maar wel een zorgwens voor geldt, een actievere         woningen is echter geen harde maat. Met een bandbreedte van 20 tot 50 kavels kunnen zich naar verwachting
            overheidsrol. Zoals sportvoorzieningen, parken, speelplekken, etc.                                       nog redelijk eenvoudig clusters vormen rondom gedeelde waarden. Het kan gaan om groepen die worden
        4. Heroverweeg de programmatische ruimte voor voorzieningen, de definiëring en de prijspeilen.               gevormd na inschrijving en inloting en groepen die zichzelf vooraf hebben geformeerd. Want we willen ook
        5. Voorzieningen zonder winstoogmerk die door initiatiefnemers op eigen kracht gerealiseerd zijn, niet      ruimte bieden aan vooraf gevormde groepen initiatiefnemers, zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
            bejegenen als commerciële voorzieningen (geen zakelijke OZB).                                            (CPO) en varianten daarop. Omdat collectieven zich lastig verhouden tot individuen in een gelijktijdige start,
                                                                                                                     is het voorstel om voor collectieve ontwikkelingen een apart loket te openen. Daarmee kan ook voorkomen
                                                                                                                     worden dat er oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van collectieven door mede-opdrachtgeverschap en
                                                                                                                     een gelijkwaardige verhouding in elke fase van de ontwikkeling te borgen met harde afspraken. Een apart
                                                                                                                     loket voor collectieven kan ook leiden tot hogere slagingskansen voor dergelijke woonvormen zoals CPO,
   3.3 Uitgifteproces                                                                                                wooncoöperaties, woongroepen en woonzorg oplossingen.
   Het uitgifteproces is op hoofdlijnen omschreven in de Structuurvisie en richt zich vooral op vrijheid en een      Marktpartijen met grondpositie
   zeer beperkte rol van de overheid. Met tien principes, de gebiedsregisseur en Oosterwold software zou de          Het oorspronkelijke gedachtengoed van Oosterwold lijkt vooral geënt op kleinschalige (particuliere)
   vormgeving, besluitvorming en de transactie plaatsvinden. In de praktijk is er in de plaats van de Oosterwold     ontwikkelingen. Ontwikkelingen die tot dusver hebben plaatsgevonden op grond van marktpartijen leiden
   software een uitgifteteam dat het proces begeleidt in acht stappen. De spelregels zijn vastgelegd in het          tot een hoge beleefbare woningdichtheid. Kopers hebben als eindgebruikers weinig tot geen invloed op de
   bestemmingsplan en nader gedefinieerd in het Handboek Oosterwold. Wat niet publiekrechtelijk is vastgelegd        vormgeving van hun buurt. We zien wel inspanningen om hen te betrekken bij het beheer van de buurt.
   wordt privaatrechtelijk geborgd in een anterieure overeenkomst voorafgaand aan de omgevingsvergunning.            Momenteel gelden voor marktpartijen dezelfde spelregels als voor kleinschalige particuliere initiatieven. Dit
                                                                                                                     leidt tot ontwikkelingen die technisch gezien de regels voor kleinschalige initiatieven volgen, maar door een
   Uit een enquête onder bewoners begin 2022 en gespreksrondes komt de nadrukkelijke wens tot meer                   grootschaliger aanpak een ander effect hebben dan beoogd, minder bij de filosofie van Oosterwold passend.
   ondersteuning van de initiatiefnemers. Op menselijk vlak wordt te veel gevraagd. Het gedachtegoed van             Door aangepaste regels voor grootschaliger en meer projectmatige ontwikkelingen, kan beter gestuurd worden
   Oosterwold stoelt op ‘samen’ maar de kaveluitgifte of verkoop en toewijzing van woning gebeurt op individuele     op de kwalitatieve en zachte waarden van Oosterwold. Aanpassing van de regels biedt ook kansen; de huidige
   basis. Dat brengt een intrinsieke spanning teweeg waar meerdere bewoners op wijzen. Oplossingen voor              regels zitten planmatige ontwikkeling soms in de weg, waardoor suboptimale oplossingen worden gekozen.
   routes, systemen en energieopwekking die met een gezamenlijke aanpak slimmer aangepakt kunnen worden              Daarnaast kan daar waar fysieke beperkingen en uitdagingen liggen (zoals archeologie en bodemdaling) een
   komen niet of nauwelijks tot stand. Ook kunnen meer optimale uitvoeringen vaak achteraf niet meer ingepast        projectmatige aanpak, oplossingen bieden die met losse individuele initiatieven niet mogelijk zijn.
   worden aangezien alles al is uitgegeven en ingericht. Door de gespreide ontwikkeling van de individuele
   kavels duurt de definitieve realisatie van bijvoorbeeld kavelwegen lang en kan er een ongelijke verdeling in de
   samenwerking ontstaan; de eerste initiatiefnemers bepalen, de daaropvolgende initiatieven hebben weinig te             Voorstellen 3.3 Uitgifteproces:
   zeggen over de condities. Een aanpassing van het uitgifteproces is wenselijk om met meer tijd en aandacht de           1. Organiseer het uitgifteproces voor groepen van 20-50 individuele initiatiefnemers gelijktijdig zodat
   eigen kavel en de buurt te kunnen ontwikkelen.                                                                             initiatiefnemers gezamenlijk hun kavels indelen en o.a. kavelwegen, publieke ruimtes, voorzieningen,
                                                                                                                              water en parkeren intekenen.
   Gelijktijdige groepsgewijze start                                                                                      2. Formuleer een apart uitgifteproces voor collectieven zodat, indien deze met een ontwikkelaar
   Een gelijktijdige start van initiatiefnemers in hetzelfde veld of buurtje, maakt het mogelijk om een gebied                samenwerken kan worden getoetst op een gelijkwaardige verhouding tussen ontwikkelaar en
   van beperkte omvang in één ronde door initiatiefnemers gezamenlijk en gelijktijdig te ontwerpen. Functies                  eindgebruikers (borgen mede-opdrachtgeverschap).
   als stadslandbouw, doorwaadbare zones, kavelwegen, speel- en ontmoetingsplekken, bezoekers parkeren,                   3. Laat elke initiatiefnemer lid worden van een buurtschaps-vereniging die een bredere doelstelling
   watersysteem, opstelplaatsen voor afvalcontainers en publiek toegankelijke ruimtes kunnen in de startfase                  heeft dan een kavelwegvereniging. Nadere uitwerking is daarbij vereist voor de situatie waarbij de
   gezamenlijk worden verkend en ontworpen. Ook ontstaan er mogelijkheden voor collectieve oplossingen                        omvang van de buurt groter is dan de groep die gelijktijdig ‘stipt’.
   zoals gezamenlijke energieopwekking of deelmobiliteit die nu nog niet tot stand komen. De startfase wordt              4. Zet voor grootschalige ontwikkelingen (met marktpartijen) een aparte procedure en
   begeleid vanuit de gebiedsorganisatie die op onderwerpen (ervarings-)deskundigen betrekt. Bijvoorbeeld een                 instrumentarium op waarmee explicieter het gedachtengoed van Oosterwold geborgd kan worden.
   bewoner die uitlegt welke keuzes er zijn bij stadslandbouw en wat de voor- en nadelen daarbij zijn. Of een
26                                                                                                                   GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                             27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                               MAAK OOSTERWOLD
   3.4 Sociaal beheer en gemeenschapsvorming                                                                      Voor deel 2 ligt het voor de hand dat de betrokken gemeenten meer aan de voorkant sturen op voorzieningen
                                                                                                                  die het niveau van een buurtschap ontstijgen. Waar mogelijk in combinatie met meer particuliere of
   Oosterwold is meer dan zand, stenen en “hardware”. Er is gekozen voor een wijkontwikkeling waarbij sociale     commerciële initiatieven waar dat kansrijk is. In paragraaf 3.2 Voorzieningen zijn hier al voorstellen voor
   en maatschappelijke voorzieningen organisch en op initiatief van of in samenspraak met bewoners tot stand      gedaan.
   komen. Het huidige Oosterwold laat een divers beeld zien. Er zijn plekken waar het samenleven op het niveau
   van de kavelweg goed is vormgegeven, door een gemeenschappelijke ruimte of speelplek of anderszins. Er
   zijn initiatieven om publiek-toegankelijke ruimte te maken op bijvoorbeeld archeologische vindplaatsen, met        Voorstellen 3.4: Sociaal beheer en gemeenschapsvorming
   vormen van parkinrichting, stadslandbouw en een kleinschalig gemeenschapshuis. In andere delen is de energie       Bij de procesbegeleiding van initiatiefnemers expliciet aandacht besteden aan de verantwoordelijkheid
   vooral gaan zitten in de eigen kavel of stadslandbouw en/of verwacht men juist van de overheid initiatief          van initiatiefnemers voor het (gezamenlijk) realiseren van voorzieningen in de openbare ruimte, zoals
   om voorzieningen vorm te geven. Denk hierbij aan publieke ontmoetingsplekken (zoals speeltuin, buurthuis,          ontmoetings- en speelplekken.
   cultuurhuis, jongerencentrum), het welzijnswerk (opbouwwerk, jongerenwerk, kinderwerk) en de (fysieke)
   aanwezigheid van het Wijkteam voor individuele hulpvragen en ondersteuning.
   Voor het vervolg van Oosterwold is het zinnig onderscheid te maken tussen de voorzieningen die bewoners
   (op het niveau van een buurtschap) zelf kunnen realiseren en overige voorzieningen waarvoor meer               3.5 Stadslandbouw en voedselproductie
   overkoepelende overheidsrol nodig is.
                                                                                                                  Een van de onderdelen die Oosterwold tot een uniek gebied maakt is de stadslandbouw. 50% van
   Onder voorzieningen die bewoners kunnen realiseren vallen algemeen toegankelijke ontmoetingsplekken            elke standaard kavel is bestemd voor stadslandbouw. De stadslandbouw is de groene drager van het
   in de openbare ruimte (wandelen, zitten, spelen, hangen) en desgewenst een ‘buurtschapshuis(je)’. Bij het      landschappelijke Oosterwold en levert een bijdrage aan:
   gemeenschappelijk ‘stippen’ van een buurtschap moeten deze zaken expliciet mee gegeven worden in de            1. Korte voedselketens (ecologische waarde en marktwaarde)
   procesbegeleiding. Op grond van de ervaringen in deel 1 is belangrijk dat deze procesbegeleiding zich niet     2. Zelf geproduceerd voedsel (gezondheidswaarde)
   beperkt tot het sec aanreiken van hetgeen mogelijk is en de spelregels daarvoor, maar ook opbouwwerk-achtige   3. Kennis van voedsel en voedselproductie (educatieve waarde)
   expertise bevat. Daarmee kan een deel van de soms hoog oplopende conflicten en de inzet van gemeentelijke      4. Gemeenschapsvorming en sociaal contact (sociaal-culturele waarde)
   mediation binnen kavelwegvereniging of buurtschap voorkomen worden.
   Onder voorzieningen waar een overheidsrol nodig is vallen voorzieningen die een wat groter schaalniveau
   vergen en bedoeld zijn voor meer mensen dan alleen die van een enkel buurtschap. Hiervoor geldt dat deze
   in deel 1 niet of slechts zeer beperkt van de grond zijn gekomen. Denk daarbij aan algemeen toegankelijke
   ontmoetingsplekken zoals een cultuurhuis, een bibliotheek of een jongerencentrum. Maar ook aan sportvelden
   en -zalen die, al dan niet via een sportvereniging, toegankelijk zijn. Dit soort plekken hebben een meerwaarde
   voor de inwoners, en dragen zo bij aan de gemeenschapsvorming in Oosterwold.
   Dit geldt ook voor een basisniveau van zorg-
   infrastructuur waar Oosterwolders recht op hebben.
   Het huidige Oosterwold kent bijvoorbeeld geen eigen
   Wijkteam, en dus ook geen locatie, waar inwoners                                                                   Het bestemmingsplan Oosterwold definieert stadslandbouw als volgt:
   zich met individuele (zorg)vragen kunnen melden,                                                                   “Stadslandbouw is het telen, oogsten en afzetten van voedsel in of in de nabijheid van kernen. Onder
   bijvoorbeeld voor ondersteuning vanuit de WMO.                                                                     stadslandbouw valt ook veeteelt en de kweek van vissen voor consumptie. Leidend is dat er een
   De wijk moet het ook doen zonder jongerenwerkers                                                                   agrarisch product uit voort komt en dat sprake is korte voedselketens. Het kan daarbij zowel gaan over
   die activiteiten organiseren of bij problemen een                                                                  voedselproductie die professioneel of voor zelfvoorzienend gebruik wordt beoefend. Stadslandbouw
   multidisciplinaire aanpak ontwikkelen. Een ander                                                                   heeft in Oosterwold ook zorg, recreatieve (leisure), educatieve, landschappelijke en economische
   vraagstuk dat zich zal aandienen, is vergrijzing van                                                               (werkgelegenheid, zelfstandige ondernemingen) dimensies. Hierdoor zijn nevenfuncties mogelijk,
   de populatie met een dienovereenkomstige zorg-                                                                     zoals een mini-camping en een speeltuin. Ten minste 50% van het grondgebruik dient betrekking te
   en vereenzamingsproblematiek als gevolg. Deze                                                                      hebben op het voortbrengen van agrarische voedselproducten in een voor de agrarische productie reële
   zorginfrastructuur vergt ook fysieke locaties voor                                                                 dichtheid en productiecyclus.”
   spreekuren, activiteiten en dergelijke.
28                                                                                                                GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                          29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                MAAK OOSTERWOLD
   De stadslandbouw ligt niet alleen publiekrechtelijk vast. Ook privaatrechtelijk wordt deze eis vastgelegd bij de Na stippen/kiezen van een kavel:
   uitgifte van een kavel in het contract met de koper. Met de taakstelling te voorzien in 10% van de regionale     1. In een nieuwe aanpak initiatiefnemers in een groepsproces begeleiden bij de totstandkoming van een
   voedselproductie vormt Oosterwold een belangrijke partner in de Voedselstrategie van de gemeente Almere.             gezamenlijk landschapsplan. Stadslandbouw vormt hierin een belangrijk onderdeel. Zij bespreken de
   Een programma waarin wordt gewerkt aan het aantrekkelijk, betaalbaar en toegankelijk maken van gezond                verschillende mogelijkheden die er zijn om invulling te geven aan de stadslandbouw. Collectief, particulier of
   en duurzaam voedsel voor alle inwoners van de stad. Voedsel uit de regio levert daarbij een bijdrage aan de          andere vorm. Zij krijgen uitleg wat een of ander inhoudt en aan inzet vraagt.
   ambities van de stad Almere ten aanzien van circulariteit en CO2-emissies.                                       2. De keuze van de vorm en het plan voor stadslandbouw vastleggen in het eigen ontwikkelplan.
                                                                                                                    3.	Vanaf drie jaar na oplevering van de woning stuurt de gemeente jaarlijks aan bewoners een zelfrapportage
   Ruim vijf jaar na de komst van de eerste bewoners in Oosterwold is op een deel van de kavels de                      met vragen over de eigen voedselproductie conform de afspraken in het ontwikkelplan.
   stadslandbouw tot volle wasdom gekomen. Rijke moestuinen, boomgaarden, boomkwekerijen, wijngaard,                4. De Groencoach is bevraagbaar voor tips in aanloop naar inrichting van de stadslandbouw en drie jaar na
   frambozen-, bessen- en bramenstruiken verwelkomen bezoekers. Meerdere initiatieven zijn ontstaan die de              oplevering van de woning neemt de Groencoach contact op als het (nog) niet van de grond lijkt te komen.
   stadslandbouw ondersteuning bieden: zie de Coöperatie Stadslandbouw, Oogsterwold, Voko, studies van de
   Universiteit Wageningen, het paviljoen Oosterwold op de Floriade. Ondanks deze succesvolle initiatieven          Voor huidige agrariërs die willen omschakelen naar een ‘Oosterwoldse’ vorm van stadslandbouw, kan
   blijft de totale ontwikkeling van stadslandbouw (nog) achter bij de gestelde ambitie van 50% stadslandbouw       de gebiedsregisseur een maatwerkoplossing zoals grondruil aanbieden. Met de huidige opgaven van de
   per kavel. Dit geldt daarmee ook voor de beoogde voedselproductie voor de regio. Sommige initiatiefnemers        landbouwtransitie kan dit een aantrekkelijk perspectief bieden.
   zoeken de minimale grenzen op, wat tot frustratie leidt bij buren die wel veel energie investeren in de          Met een monitoringssysteem zal daarna bijgehouden worden wat de jaarlijkse opbrengsten zijn. Dit om
   stadslandbouw op de eigen kavel. Op plekken waar de stadslandbouw is uitbesteed aan agrariërs (met name          enerzijds inzichtelijk te maken wat Oosterwold produceert en anderzijds om eenieder op periodieke momenten
   ontwikkelaarsgronden), zijn bewoners niet betrokken en is er ook geen sprake van lokale of regionale afzet.      bewust te laten zijn van de taakstelling.
   De constatering dat op een aantal aspecten onvoldoende recht wordt gedaan aan de bedoeling van
   Oosterwold, waaronder de stadslandbouw, was in 2019 aanleiding om het bureau Andersson Elffers Felix (AEF)       Als laatste dient de verbinding tussen wonen en de stadslandbouw binnen Oosterwold ook bij volgende
   advies te vragen. Het bureau ontving de opdracht een handhavingsstrategie te ontwerpen die de bedoeling          generaties eindgebruikers behouden te blijven als belangrijke waarde. Op individuele kavels met 50%
   bekrachtigt en ongewenste effecten begrenst.                                                                     stadslandbouw kan dat met een kettingbeding worden geborgd. In grote gebiedsarealen van marktpartijen ligt
                                                                                                                    dat minder voor de hand. Het is nodig om voor ontwikkelaars concreet te duiden waar de 50% stadslandbouw
   Met de pakkende titel ‘Oosterwold: Trouw aan de bedoeling’ beschrijft het bureau:                                aan moet voldoen. Marktpartijen zullen – mede door fysieke beperkingen in het gebied – geconcentreerd
   • Dat initiatiefnemers pas aan de invulling van hun landbouwgrond toekomen nadat de woning gereed is;           bouwen. Dat levert anderzijds relatief grote arealen stadslandbouw op die in collectief beheer van de
       binnen welke termijn is het realistisch initiatiefnemers aan te spreken op het naleven van hun contractuele  (toekomstige) bewoners kunnen worden gebracht. Het borgen van de verbinding tussen de eindgebruiker en de
       verplichting tot stadslandbouw?                                                                              stadslandbouw tijdens zowel ontwikkeling als beheer blijft hierbij essentieel.
   • Er referenties nodig zijn voor de aanwending van grond voor productiedoeleinden; dit betekent dat er een
       feitelijke, objectieve basis beschikbaar is waartoe initiatiefnemers én handhavers zich kunnen verhouden als
       het gaat om de vraag wanneer iets geldt als stadslandbouw en wanneer daar (evident) geen sprake van is;           Voorstellen 3.5 Stadslandbouw en voedselproductie:
   • Zeker bij kleinere kavels het zinvol is na te denken over vormen waarbij initiatiefnemers gezamenlijk op           1. Behoud de doelstelling van 50% stadslandbouw op het niveau van een veld of ontwikkelgebied met
       kunnen trekken om stadslandbouw invulling te geven;                                                                   meer ondersteuning en toetsing op de naleving.
   • De realisatie van stadslandbouw vergt kennis; deskundigheidsbevordering en informatievoorziening zijn              2. Geef naast de huidige mogelijkheid van stadslandbouw op de eigen kavel ook de keuze om
       wenselijk;                                                                                                            stadslandbouw als collectief vorm te geven of aan te sluiten bij professionals.
                                                                                                                         3. Vraag initiatiefnemers bij de aanvang een duidelijke keuze te maken en deze op te nemen in
   In overleg tussen gemeente en gebiedsorganisatie is in 2020 bewoners gevraagd met voorstellen te komen                    het ontwikkelplan en de anterieure overeenkomst met een globaal uitvoeringsplan voor de
   over de wijze waarop zij (gezamenlijk) invulling willen geven aan de stadslandbouw. In antwoord heeft de                  stadslandbouw. (Zie ook paragraaf Uitgifte)
   werkgroep Stadslandbouw, met deelnemers van de Stadslandbouw Coöperatie, Oogsterwold, Voko en enkele                  4. Verkennen van mogelijke maatwerkoplossingen voor zittende agrariërs die willen omschakelen naar
   losse initiatieven, aangegeven dat het nodig is om randvoorwaarden te realiseren die de stadslandbouw                     een ‘Oosterwoldse’ vorm van stadslandbouw.
   mogelijk maken. Als vervolg hierop zijn diverse stimuleringstrajecten gestart en sponsort het programma               5. Middels een monitoringssysteem met een jaarlijkse rapportageplicht bijhouden wat de jaarlijkse
   Voedselstrategie de coöperatie Stadslandbouw bij het ontwikkelen van een teeltapp en vestigen van een                     opbrengsten zijn en steekproefsgewijs toetsen of initiatiefnemers zich houden aan de afspraken
   multifunctionele plek op locatie.                                                                                         rondom stadslandbouw.
                                                                                                                         6. Een kettingbeding opnemen in het contract dat regelt dat bij doorverkoop de 50% stadslandbouw
   Stappenplan                                                                                                               voortgezet dient te worden.
   Voorgesteld wordt initiatiefnemers meer ondersteuning te bieden en te adviseren in hoe ze de stadslandbouw            7. Voor de projectmatige ontwikkeling door ontwikkelaars een programma van eisen opstellen waar
   kunnen uitwerken en inrichten. Concreet start de introductie van het concept stadslandbouw bij nieuwe                     de 50% stadslandbouw aan moet voldoen met een accent op de relatie tussen bewoners en de
   Oosterwolders al voor de feitelijke uitgifte van kavels; het is van belang om potentiële gegadigden goed te               stadslandbouw.
   informeren over wat het betekent dat de helft van de kavel bestemd is voor stadslandbouw.
30                                                                                                                  GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                                 31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                  MAAK OOSTERWOLD
   3.6 Handhaven: Trouw aan de bedoeling                                                                                 Voorstellen 3.6 Handhaven: Trouw aan de bedoeling:
                                                                                                                         1. Maak aan de voorkant scherper wat de kaders zijn t.a.v. bebouwing, kavelwegen, waterberging,
   Door bewoners wordt gevraagd om een heldere koers                                                                         stadslandbouw en doorwaadbare zones. Communiceer dat expliciet over de eisen in de anterieure
   met betrekking tot handhaving. Dat is niet nieuw. Juni                                                                    overeenkomst.
   2020 heeft de raad van Almere een besluit genomen                                                                     2. Neem het ontwikkelplan op in de omgevingsvergunning zodat voor ieder inzichtelijk is welke
   op basis van een advies van bureau Andersson                                                                              inrichtingsplannen er zijn voor een kavel. Dat bevordert de transparantie en maakt handhaving
   Elffers Felix (AEF) over de handhavingsstrategie                                                                          makkelijker.
   voor Oosterwold – ‘Oosterwold: Trouw aan de                                                                           3. Nazorg te leveren aan initiatiefnemers in de eerste jaren na het kopen van een kavel. Gebiedsteam
   bedoeling’. Er was behoefte om te komen tot                                                                               Oosterwold ziet toe op het voldoen aan de gestelde eisen in bestemmingsplan en anterieure
   een meer eenduidige koers als het gaat om                                                                                 overeenkomst. Daarbij wordt ingezet op helder (en vaak) communiceren over de spelregels t.a.v.
   handhaving. Een koers die de ontwikkelregels voor                                                                         bebouwing, kavelwegen, waterbeheer, stadslandbouw en doorwaadbare zones. En het gebiedsteam
   kavels in Oosterwold beschermt en tegelijkertijd                                                                          biedt initiatiefnemers ondersteuning bij het ontwerp en de uitvoering (procesbegeleiding). Het
   recht doet aan het organische karakter van de                                                                             sluitstuk is handhaving.
   gebiedsontwikkeling. Het advies zoomt in op vier
   thema’s : bebouwing, kavelwegen, doorwaadbare
   zones langs de kavels en stadslandbouw. Voor het adviesrapport is gesproken met veel betrokkenen in het
   stadhuis en met een 2-tal groepen van Oosterwolders – initiatiefnemers en/of bewoners. Grofweg maakt
   het advies een onderscheid tussen de onderwerpen die van evident belang zijn voor het karakter van               3.7 Weginfrastructuur en nutsvoorzieningen
   Oosterwold en waarvan tegelijkertijd de regels niet multi-interpretabel zijn – bebouwing en kavelwegen, en
   onderwerpen die weliswaar ook kenmerkend zijn voor Oosterwold maar die zich lenen voor nadere afwegingen         Het oorspronkelijke uitgangspunt was dat de ontwikkeling van hoofdwegen en overige infrastructuur zouden
   : doorwaadbare zones en stadslandbouw. Voor die laatste onderwerpen is het voorstel om aan bewoners te           volgen op de ontwikkeling van het gebied. Uitgangspunt van de Structuurvisie is eerst inkomsten, dan
   vragen met nadere voorstellen te komen, in lijn met het uitgangspunt dat bewoners zoveel mogelijk zelf aan zet   investeren. De kost gaat voor de baat uit.
   zijn om hun wijk vorm te geven.
                                                                                                                    Initiatiefnemers in Oosterwold zijn verantwoordelijk voor het organiseren van infrastructurele voorzieningen
   Qua juridisch kader is in 2020 besloten uit te gaan van het bestemmingsplan. En gaandeweg na te gaan of          voor de eigen kavel en de openbare ruimte in de directe omgeving, waaronder de kavelwegen, speel- en
   het bestemmingsplan op onderdelen voorzien zou moeten worden van wetsinterpreterende beleidsregels of            ontmoetingsplekken en fiets/wandelroutes. De aanleg hiervan binnen organische ontwikkeling blijkt in de
   planwijzigingen om de publiekrechtelijke handhaving te borgen. Om de gronden voor handhaving inzichtelijker      praktijk een grote opgave. Ook al zijn er genoeg succesverhalen waar het wel gelukt is, de breed gedragen
   te maken is de zich ontwikkelende praktijk zoveel mogelijk in beeld gebracht en op kaart vastgelegd.             consensus onder bewoners en ambtenaren is dat het op sommige vlakken niet haalbaar of wenselijk is om
   De kunst is om een balans te vinden tussen aansluiten bij de vrijheid van de initiatiefnemer en het dichtregelen de aanleg van infrastructuur bij individuele initiatieven neer te leggen. Er is bijvoorbeeld veel complexe en
   met ge- en verboden. Het draait om de bedoeling in relatie tot de ontwikkelfilosofie van Oosterwold. Dat         technische kennis vereist voor een kwalitatief goed ontwerp dat efficiënt te onderhouden valt. De uitvoering
   betekent dat er een zekere afwegingsruimte is. Desalniettemin is het uitgangspunt dat de voorstellen die we      mist de schaalvoordelen (en daarmee kostenvoordelen) die een gemeente wel heeft. Nutsbedrijven zijn er
   doen, zo concreet mogelijk zijn en daarmee handhaafbaar.                                                         niet op ingesteld om met grote groepen individuele afnemers te werken waardoor lange wachttijden ontstaan
                                                                                                                    bovenop de bestaande wachttijden. Hiernaast geven nutsbedrijven aan dat zij niet meer wensen door te gaan
   Als vervolg op de rapportage “Trouw aan de bedoeling” zijn in Oosterwold tijdelijk (voor 2021 en 2022) twee      op de kavelgewijze ontwikkeling vanwege de inefficiënte en tijdrovende werkwijze.
   handhavers aangesteld door het team VTH van de gemeente Almere. Deze richtten zich op het handhaven op
   de kavelwegtracés en de bebouwingsregels zoals overschrijding van het toegestane bebouwingspercentage of         Deel 1 laat zien dat de huidige insteek ook andere nadelen heeft: het verbeteren van de polderwegen in gebied
   om het aanpakken van bebouwing waar dat niet mag. Gepoogd wordt om initiatiefnemers via de minnelijke            dat bewoond wordt en waar gebouwd wordt, leidt tot veel overlast en onveilige situaties.
   weg aan te sporen om zich aan de afspraken in de koopovereenkomst te houden. Dat lukt niet altijd en
   inmiddels lopen er enkele rechtszaken. Daarnaast zijn er stappen gezet middels een pilot om met bewoners         Een mogelijke oplossing voor de aanleg van de infrastructuur is dat de eindgebruiker(s) verantwoordelijk
   de inrichting van de doorwaadbare zone beter vorm te geven. Ook bij stadslandbouw zijn stimuleringsacties        blijven voor de planvorming, maar dat de realisatie (het technisch ontwerp, de aanleg en het beheer van de
   ontwikkeld om initiatiefnemers te helpen bij het bedrijven van landbouw op hun eigen kavel. Zie voor de          nutsvoorzieningen) voor hen, door de overheid wordt opgepakt. Dit gebeurt namens en op kosten van de
   voorstellen met betrekking tot handhaving stadslandbouw bij de paragraaf stadslandbouw.                          bewoners dan wel in eigen beheer uit de (verhoogde) exploitatiebijdrage. Het eigendom van de kavelweg blijft
   Als onderdeel van de aanpassing van het uitgifteproces wordt, met de ervaringen de pilot handhaving opnieuw      bij de initiatiefnemers, c.q. de buurtschap-vereniging of wordt aan de gemeente overgedragen. Hiervoor moet
   bezien op welke wijze handhaving beter kan worden ingebed.                                                       wel op voorhand duidelijk zijn wat men kan verwachten qua uitstraling en kosten. Een voorbeeldenboek met
                                                                                                                    inrichtingsvarianten en bijbehorende kosten in aanleg en beheer gaat hierbij helpen, evenals modelstatuten en
                                                                                                                    model-regelement voor de verenigingen.
32                                                                                                                  GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                            33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                              MAAK OOSTERWOLD
   Beheer                                                                                                          3.8 Afvalwater
   Meerdere malen is het verzoek aan de gemeente Almere geuit door bewoners en kavelwegverenigingen om het
   fysieke beheer over te nemen. Dat is niet eenvoudig omdat er hogere kwaliteitseisen worden gesteld aan de       Conform de spelregels van Oosterwold hebben in deelgebied 1A initiatiefnemers zelf maatregelen genomen
   weg wanneer de gemeente eigenaar/beheerder is. Fysiek beheer door een gemeentelijke dienst moet voldoen         om hun afvalwater te verwerken. Zomer 2022 verscheen in opdracht van de raad van Almere een juridisch
   aan veel wettelijke en gemeentelijke voorwaarden. Bij het toetsen van de plannen voor infrastructuur stuiten    advies van advocatenkantoor Dirkzwager met de conclusie dat de gemeente een zorgplicht heeft voor
   de medewerkers op een scala aan knelpunten die een efficiënt toekomstbestendig beheer in de weg staan:          het inzamelen en transporteren van afvalwater in Oosterwold. De verwerking van afvalwater kan niet bij
   • De aansluiting van kavelwegen is een knelpunt. Er zijn nu te veel doodlopende wegen in Oosterwold. De        initiatiefnemers worden neergelegd, zoals vanaf de start van Oosterwold de praktijk is vanuit de ambitie van
      voorwaarden die de gebiedsorganisatie stelt zijn onvoldoende toereikend om veilige verkeersroutes voor       zelfvoorzienendheid en duurzaamheid. De wet Milieubeheer schrijft voor dat de gemeente de zorgplicht heeft
      hulpdiensten te creëren. Het afdwingen van een inpassing van een kavelweg is achteraf bijna niet uit te      voor het verzamelen en afvoeren van het afvalwater. De provincie Flevoland heeft het gemeentebestuur en
      voeren en leidt in enkele gevallen tot onmin tussen buren en zelfs tot rechtszaken. Met terugwerkende        het waterschap daar begin juli 2022 middels een bestuurlijke brief ook op gewezen en gevraagd om een plan
      kracht proberen te repareren lukt nauwelijks meer. In het volgende deelgebied zal meer gestuurd              van aanpak (Interbestuurlijk toezicht). Het is aan de gemeente om zo snel mogelijk de aanleg van riolering in
      worden aan de voorkant van ontwikkelplannen op de criteria van beheerbaar, veilig, bereikbaar en             Oosterwold te realiseren in deelgebied 1A en in de nieuw te ontwikkelen deelgebieden. Deze aanleg omvat
      toekomstbestendig.                                                                                           zowel het hoofdriool langs de polderwegen als de aanleg van riolen langs de kavelwegen tot de individuele
   •	Als groen, water en kwaliteit wegen getoetst zouden worden aan de beheervoorwaarden die gelden elders in     percelen van initiatiefnemers.
      Almere, dan zou Oosterwold in deelgebied 1A niet slagen. De gemeente kan de kavelwegen niet overnemen
      in ordentelijk beheer omdat bv de kavelwegen door de wegconstructie en de opbouw van de weg met              Met deze conclusies uit het advies wordt een aanzienlijk aantal nieuwe opgaven en vragen gesteld.. De aanleg
      zandlaag en grindlaag en de dikte van het asfalt niet voldoen aan de gemeentelijke criteria. Een andere      van riolering zal niet van vandaag op morgen klaar zijn. Er is een overbruggingsperiode nodig om in deelgebied
      eis is de afwatering van de weg. Die is bij bijna alle kavelwegen slecht en voldoet daarmee ook niet aan de  1A van de huidige situatie naar de gerioleerde situatie te komen. Over de invulling van de zorgplicht tijdens deze
      voorwaarden van beheer. Dat baart zorgen voor de veiligheid, de toekomstbestendigheid. De beheerkosten       overbruggingsperiode worden afspraken gemaakt met provincie, waterschap en bewoners. Dit kost veel geld en
      zullen op de langere termijn sterk stijgen.                                                                  momenteel wordt gezocht naar mogelijke dekkingsbronnen. Het plan van aanpak afvalwater in deel 1A en de
   • Reiniging; de gemeente heeft een zorgplicht voor het ophalen van afval. Zorgplicht strekt zich uit tot in    besluitvorming daarover, valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Almere. De gebiedsorganisatie
      de straat met een aantal voorwaarden die te maken hebben met toegankelijkheid voor de vuilniswagen           heeft inmiddels een apart projectteam Afvalwater ingericht voor de uitvoering van de tijdelijke maatregelen,
      op een efficiënte wijze. Dat is niet huis aan huis maar in heel Almere met opstelplaatsen die de gemeente    de aanleg van het hoofd- en kavelwegriool en de tijdelijke decentrale zuivering. Het afvalwaterdossier kent zijn
      toebedeelt. In de kavelwegen moeten eindgebruikers zelf opstelplaatsen aanwijzen voor minimaal 8             eigen besluitvormingstraject en houden we separaat van de besluitvorming over de volgende fase Oosterwold.
      containers. Dat blijkt in de praktijk tot geschillen te leiden. Door aan de voorkant duidelijke afspraken te
      maken op buurtniveau over deze condities kan dit worden voorkomen.
                                                                                                                   3.9 Water en Bodem
        Voorstellen 3.7 Weginfrastructuur en nutsvoorzieningen:
        1. Leg vanuit een publieke verantwoordelijkheid voor de basisstructuur, de hoofdontsluitingen zoals       Water en bodem spelen een steeds grotere rol bij ruimtelijke planvorming. Dat is in Oosterwold niet anders.
            polderwegen en hoofdfietspaden tijdig aan zodat de buurtschappen van 30-50 woningen goed               Met opgaven rondom bodemdaling, sterk wisselende droge en natte periodes en de prehistorische oevers van
            ontsloten worden.                                                                                      de Eem, spelen water en bodem een leidende rol in de inrichting van het landschap. Voor de doorontwikkeling
        2. G a voor deel 1 bij de nog beschikbare kavels oefenen met een grotere regierol:                        ligt de sleutel in een betere samenhang tussen economie, natuur, landschap en samenleving: tussen
         a. Perk voor de ontwerpvrijheid van de initiatiefnemers voor de kavelwegen en buurtschappen in en        gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.
              stuur meer op de criteria beheerbaar, veilig, bereikbaar en toekomstbestendig.
         b. Werk de optie uit om ook de uitvoering bij de gemeente te beleggen. Het gaat dan om het               In deel 1 treft iedere initiatiefnemer maatregelen die ervoor zorgen dat het watersysteem in kwalitatieve en
              technisch ontwerp, de uitvoering en het beheer wat direct door of in opdracht van de gemeenten       kwantitatieve zin niet extra wordt belast. Op kavelniveau richt de eigenaar een waterberging in ter compensatie
              wordt gedaan namens de bewoners.                                                                     voor het nieuwe verharde oppervlak. Dit fijnmazige watersysteem blijkt onvoldoende bij te dragen aan een
         c. Leg de opdrachtverlening en coördinatie voor de aanleg van nutsvoorzieningen bij de gemeente op       integraal robuust watersysteem mede omdat de waterbergingen vaak niet onderling verbonden zijn via
              nadrukkelijk verzoek van de nutsbedrijven.                                                           watergangen. Dan is het risico op wateroverlast groot.
                                                                                                                   Door bodemdaling en klimaatverandering kunnen watergangen bij (zeer) extreme buien buiten hun oevers
                                                                                                                   treden. Het is daarom van belang huizen, wegen en vitale infrastructuur op voldoende hoogte aan te leggen.
                                                                                                                   De jaarlijkse neerslaghoeveelheid neemt toe en buien worden heftiger (meer neerslag in korte tijd). Vanwege
                                                                                                                   hogere temperaturen en langere periodes van droogte kan er in de zomer watertekort ontstaan voor o.a. de
                                                                                                                   stadslandbouw. Om watertekorten te voorkomen zal het thema waterbeschikbaarheid op elk schaalniveau
34                                                                                                                 GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                                 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                              MAAK OOSTERWOLD
   meer aandacht moeten krijgen. De initiatiefnemer is en blijft verantwoordelijk voor het organiseren van
   berging, vasthouden en zo nodig afvoeren van hemelwater. Door groepsgewijze kaveluitgifte kan dit
   gemakkelijker en efficiënter op buurtniveau worden opgelost.
   Voor ontwikkelaars gelden andere spelregels. Omdat zij als professionals een integraal plan maken zal dat plan
   moeten voldoen aan enkele basisvereisten en getoetst moeten worden in hoeverre het voldoet aan de eisen
   vanuit het waterschap. Mogelijk liggen er opgaven vanuit het landschap (zoals basisstructuur, bodemdaling of
   de Eemvallei) om iets extra’s te doen, in dat geval moeten die opgaven planologisch geborgd zijn zodat deze
   meegenomen worden in de planvorming.
   Beheer
   Waterpeil en watersysteem zijn zorgpunten. De vraag doemt op of je van particulieren kunt verwachten dat
   zij deze goed kunnen aansturen. Voor de volgende fase moeten deze voorwaarden worden meegegeven aan
   de groepsgewijze uitgifte. Initiatiefnemers hebben ondersteuning nodig van experts die in opdracht van de
   gemeente werken en de publieke eisen bewaken.
   Het hoofdwatersysteem van de polder is de zorgplicht van het waterschap. Zij zijn verantwoordelijk voor
   droge voeten. Het waterschap ziet graag dat het watersysteem als hoofdnetwerk wordt opgelegd aan de
   eindgebruikers in het gebied. De sloten bijvoorbeeld moeten niet individueel worden uitgegeven. Het beheer
   moet in één hand blijven.
   Archeologie
   Oosterwold is een ware schatkamer van de Nederlandse prehistorie. De archeologische geschiedenis van
   het gebied hangt nauw samen met de Eemvallei. Hier stroomde de rivier de Eem waarvan de fossiele oevers
   en geulen tegenwoordig nog in de ondergrond aanwezig zijn. Archeologisch onderzoek heeft uitgewezen
   dat de oudste bewoningssporen meer dan 10.000 jaar oud zijn. In die tijd leefden de mensen als jagers en              Voorstellen 3.9 Water en bodem:
   verzamelaars.                                                                                                         1. Stel als overheden (gemeente en waterschap) een strategie op voor bodemdaling en watersysteem.
                                                                                                                         2. Zorg dat functies op voldoende hoogte worden gerealiseerd om (toekomstige) wateroverlast te
   Recent is vastgesteld dat in het gebied ook vindplaatsen van de Swifterbantcultuur aanwezig zijn (5.000-4.300             voorkomen: voldoende ruimte voor waterberging en -afvoer en huizen, aanleg wegen en vitale
   v. Chr.). Deze vindplaatsen worden vooral verwacht langs de stroomgeul van de Eem. De Swifterbantcultuur is               infrastructuur op voldoende hoogte.
   internationaal bekend omdat die periode samenvalt met de overgang van jager/verzamelaar naar landbouw,                3. Leg voor wateraanvoer in droge periodes één of meerdere retentiebekken(s) in laaggelegen
   een periode waar veel wetenschappelijke belangstelling voor is. De verwachting is dat de vindplaatsen op dit              gebiedsdelen aan.
   moment nog goed geconserveerd zijn, maar tegelijkertijd bedreigd worden door ruimtelijke ontwikkelingen,              4. Zet de huidige werkwijze voor archeologie met door de gemeente gecoördineerde onderzoeken
   bodemdaling en verlaging van het grondwater.                                                                              namens de particuliere initiatiefnemers op RVB-percelen door.
   Het uitgangspunt is dat de archeologische waarden behouden blijven door ze planologisch te beschermen.
   Indien behoud niet slaagt, zullen de archeologische waarden moeten worden veiliggesteld door een
   archeologische opgraving.
   Aanvankelijk onderzochten de initiatiefnemers zelf hun percelen op archeologische waarden. In de loop van
   de tijd heeft de gebiedsorganisatie ervoor gekozen de archeologische onderzoeken namens alle (toekomstige)
   initiatiefnemers uit te laten voeren. Hiermee bereiken we voor de initiatiefnemers efficiëntie en effectiviteit op
   een complex kennisgebied. De kosten hiervan worden evenredig verdeeld over alle uit te geven m2, waarmee
   de risico’s worden gedragen door alle initiatiefnemers die hun kavel op RVB gronden realiseren.
36                                                                                                                    GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                    37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                              MAAK OOSTERWOLD
   3.10 Economie                                                                                                  Desondanks is Oosterwold voornamelijk een woonwijk met een beperkt aantal bedrijven. In de praktijk zijn met
                                                                                                                  name de woonkavels in trek en blijft de ontwikkeling van een onderscheidend economisch programma achter.
   De Intergemeentelijke Structuurvisie 2013 stelt dat er binnen het plangebied Oosterwold van 4.363              Er is een onderbenutting van de ruimte voor werkfuncties in het bestemmingsplan.
   hectare volop ruimte is voor een economisch programma. Met 20 hectare aan kantoren, 135 hectare aan
   bedrijventerreinen, 25 hectare aan stedelijke voorzieningen en daarnaast nog gemengde woon -werkmilieus        De verplichte stadslandbouw is één van de factoren
   zouden er in het gebied 20.000 tot 30.000 arbeidsplaatsen mogelijk zijn.                                       die bedrijven beperkt in het vestigen in Oosterwold.
                                                                                                                  Gerealiseerde voorbeelden van commerciële
   Qua werkgelegenheid in Oosterwold werden de                                                                    voorzieningen (zoals de Lidl in Oosterwold) laten wel
   volgende vormen en aantallen verwacht:                                                                         zien dat de regels die gelden voor stadslandbouw,
   • Werken aan huis - minimaal 3.000 arbeidsplaatsen                                                             commerciële voorzieningen stimuleren tot duurzame
   • Stadslandbouw - circa 1.000 arbeidsplaatsen                                                                  mogelijkheden en oplossingen; een trend die
   •	Grootschalig bedrijvencluster - grootschalige                                                               ook landelijk, maar in minder vergaande vormen,
      bedrijven, kantoren en onderzoeksruimten rond                                                               zichtbaar is. Een mogelijke andere oorzaak van de
      een specifiek thema voor het gebied (toerisme,                                                              onderbenutting is de onbekendheid van Oosterwold
      wellness en zorg worden kansrijk geacht),                                                                   als locatie voor bedrijven. Er is geen duidelijke
      bijvoorbeeld in de vorm van een institutencampus                                                            profilering, taakstelling of actief vestigingsbeleid,
      met mogelijk 10.000 arbeidsplaatsen                                                                         terwijl een bijdrage aan de economie wel bij de
   •	Detailhandel – minimaal aantal arbeidsplaatsen                                                              oorspronkelijke doelstellingen hoort. Het ontstaan
      aangezien er weinig bevolkingscentra zijn en de                                                             van een werkprogramma leidt niet vanzelf tot een gewenst programma en vormt tevens een risico voor de
      meeste werkgelegenheid in de detailhandel buiten                                                            leefomgeving op de lange termijn. Een mismatch tussen vestiging van functies en het gedachtengoed van
      het plangebied zal landen                                                                                   Oosterwold is daarbij één van de risico’s. Een voorbeeld hiervan zijn de landelijke ontwikkelingen rondom
   •	Voorzieningen – het gaat hier om                                                                            datacenters en logistieke bedrijven die weinig tot geen connectie maken met het omliggende landschap. Anders
      bevolkingsvolgende voorzieningen zoals                                                                      gezegd, grote dozen met weinig arbeidsplaatsen en enkel gericht op de snelwegen zijn geen toegevoegde
      scholen en gezondheidszorg die mogelijk ook                                                                 waarde voor Oosterwold. Het mengen van wonen en werken gaat daarbij ook niet altijd spontaan; voor beide
      grootstedelijk kunnen zijn, de beschikbare                                                                  gelden andere vestigingsfactoren. Als laatste kan de beperkte (OV-) bereikbaarheid ook een oorzaak vormen.
      ruimte van 25 hectare kan goed zijn voor 2.500
      arbeidsplaatsen.                                                                                            Tussentijds is op het vlak van detailhandel een aanpassing geweest omdat er een ongewenst effect was ten
                                                                                                                  aanzien van de vestiging van supermarkten. Deze zijn ondertussen met een aangepast bestemmingsplan
   Voor grote toeristisch-recreatieve en/of economische concepten is 150 hectare beschikbaar. Hierbij werd de     planologisch uitgesloten. Dit was een ad-hoc besluit. Voor het totale economische programma moet er een
   nadruk gelegd op het belang voor Oosterwold om onderscheidend te zijn en zich te specialiseren.                herijking komen voor de vraagontwikkeling en wat past bij Oosterwold.
   Vooral zzp’ers in Oosterwold                                                                                   Na deze herijking, kan een vestigingsbeleid vastgesteld worden met aandacht voor zonering en een actieve
   Een recente interne scan heeft laten zien dat er eind 2022 circa 150 bedrijven zijn gevestigd met een kleine   aanpak voor het aantrekken van bedrijven. Met de zonering kan ook het mengen van wonen en werken beter
   844 fte aan werkgelegenheid.                                                                                   worden gefaciliteerd. Als laatste moet worden bekeken of er aanvullende maatregelen nodig zijn om het
                                                                                                                  vestigen voor bedrijven laagdrempeliger te maken. Dit zou kunnen door de stadslandbouw voor specifieke
   Ook volgens de recente rapportage ‘Effecten Analyse Almere Oosterwold’ (Bureau Stedelijke Planning, 2022)      bedrijven collectief uit te besteden.
   heeft Oosterwold op dit moment een hoger aantal bedrijven per inwoner dan Almere. Het zijn echter wel
   vooral kleine bedrijven, waaronder 309 zzp’ers. Oosterwold kent een andere samenstelling van bedrijven dan
   Almere. Er zijn procentueel meer supermarkten, bedrijven in de zakelijke dienstverlening, cultuur en sport, en      Voorstellen 3.10 Economie:
   landbouw gevestigd dan in Almere.                                                                                   1. Herijk het economisch programma (bedrijven, kantoren en commerciële voorzieningen,
                                                                                                                           stadslandbouwbedrijven), passend bij het karakter van Oosterwold en een daarbij aansluitende
   Het merendeel van werkzaamheden van de bedrijven die zijn gevestigd in Oosterwold vindt plaats aan huis.                zonering opstellen.
   Dit zijn vooral bedrijven in de (zakelijke) dienstverlening. Door de stadslandbouw met de daaraan gerelateerde      2. Stel een Oosterwolds vestigingsbeleid op in samenhang met o.a. stadslandbouw en duurzaamheid
   bedrijfjes en de kantoren aan huis, is een informeel werkmilieu ontstaan in Oosterwold. Rondom de                       en trek op basis daarvan actief bedrijven/bedrijfsketens aan.
   stadslandbouw zijn allerlei initiatieven en bedrijven opgestart. Voorbeelden hiervan zijn en bed and breakfast      3. Verken de mogelijkheden om het vestigen van specifieke bedrijven laagdrempeliger te maken.
   met een wijngaard en een fruitbomenkwekerij op geleende grond.
38                                                                                                                GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                           39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                              MAAK OOSTERWOLD
   3.11 Participatie en zeggenschap                                                                               Bij onderstaand voorstel is de inbreng betrokken van het Bewonersplatform, de Ombudsman,
                                                                                                                  het evaluatierapport community building van Ivan Nio en een motie van Leefbaar Almere over de
   De bewoners van Oosterwold zijn eigenaar en beheerder van hun huis, maar bijvoorbeeld ook van kavelwegen,      oplossingenkamer. Kaders voor de participatie bieden het in 2021 opgestelde beleidskader Participatiestrategie
   publieke ruimtes, waterbergingen. Oosterwolders dragen daarmee een grotere verantwoordelijkheid voor de        Oosterwold en de nota burgerparticipatie Almere. Ook is gebruik gemaakt van publicaties van Eva Rovers over
   inrichting en het beheer van hun leefomgeving dan gebruikelijk is. Dat geeft een andere rolverdeling tussen de het Burgerberaad en het plan van aanpak Havenadviseurs voor een Burgerberaad in Almere Haven.
   bewoners onderling en tussen bewoners en overheden. Hoe dat proces wordt vormgegeven, gaat met vallen
   en opstaan. In werkgroepen en pilots werken bewoners, initiatiefnemers en overheid aan vraagstukken die zich   Schaalniveaus, heldere afspraken en procesondersteuning deel 1
   voordoen in de gebiedsontwikkeling Oosterwold. Vooruitlopend op deel 2, stellen we voor keuzes te maken        De ontwikkelfilosofie van Oosterwold geeft de eindgebruikers alle ruimte om zelf hun leefomgeving in te
   over de zeggenschap en participatie van de initiatiefnemers in deel 1.                                         richten. Vanuit dat uitgangspunt lijkt het logisch dat bewoners een grote mate van invloed hebben op de
                                                                                                                  bestuurlijke keuzes over de inrichting, de spelregels en het beheer van hun buurt of wijk. De ervaring leert dat
   Grotere rol inwoners én andere rol gemeente                                                                    de betrokkenheid van bewoners zich vooral richt op hun eigen buurt (20 tot 50 huishoudens) of veld. We stellen
   Inwoners die wonen in het eerste deelgebied, vragen in lijn met het innovatieve karakter van Oosterwold om     voor de mate van invloed te differentiëren van hoog voor wat betreft de eigen leefomgeving naar laag bij het
   meer zeggenschap. ‘Samen maken we Oosterwold’ betekent voor hen ook meebeslissen over de inrichting en         niveau van het deelgebied of heel Oosterwold. We sluiten hierbij aan bij de eerdergenoemde schaalniveaus in
   vormgeving van Oosterwold als wijk en gemeenschap. Zij willen invloed kunnen uitoefenen op de besluiten        hoofdstuk 2.2. Het onderscheid in schaalniveaus helpt om helderheid te bieden: op welk schaalniveau wordt
   die over Oosterwold worden genomen en daarmee over de kosten die in het kader van de ontwikkeling van          wat besproken en besloten (agenda), wie zit op welk schaalniveau aan tafel, hoe agendeer je daar en is er
   Oosterwold worden gemaakt door de gebiedsorganisatie. Tegelijkertijd roepen bewoners de gemeente op om         sprake van participatie. Elke schaal een eigen gesprek.
   actiever het proces van ‘Samen maken we Oosterwold’ te ondersteunen. Het wordt naïef genoemd te denken
   dat bewoners alle plichten en verwachtingen kunnen waarmaken: én zelf een huis bouwen én een kavel             Schaalniveau 1 (eigen kavel) en schaalniveau 2 (buurt)
   inrichten met stadslandbouw, waterberging en verbindende paden én met de buren een kavelwegvereniging          Op het eerste schaalniveau, dat van de eigen kavel, is de beslisruimte en vrijheid van de individuele gebruiker
   organiseren én bezig zijn met gemeenschapsvorming en collectieve voorzieningen. Initiatiefnemers zijn          het grootst. Ook bij de vormgeving van de buurt (schaalniveau 2) is de invloed van de eindgebruikers,
   van mening dat er te veel én te weinig regie is door de gemeente. Te veel als het gaat om de spelregels        bewoners en ondernemers, groot. Samen geven zij vorm aan het beheer en de ontwikkeling van hun buurt. Die
   in het handboek; te weinig als het gaat om ondersteuning bij de inrichting van de kavelwegvereniging en        betrokkenheid toont zich door de vele lokale initiatieven. In de praktijk krijgt de samenwerking op buurtniveau
   gemeenschapsvorming.                                                                                           vorm via de kavelwegverenigingen en pilots als bijvoorbeeld rond de Doorwaadbare zone.
                                                                                                                  Schaalniveau 3 (deelgebied)
                                                                                                                  Op het hogere schaalniveau van het deelgebied 1A zijn diverse werkgroepen actief al dan niet met deelname
                                                                                                                  van medewerkers van gemeente en gebiedsorganisatie. Het belang om bij gezamenlijke werkgroepen helder
                                                                                                                  het doel, de invloedssfeer en looptijd aan te geven, is onderstreept in een recente evaluatie van Bureau de
                                                                                                                  Bont. In de meeste gevallen gaat het om uitwerking van zaken binnen de kaders die de bevoegde organen
                                                                                                                  hebben gegeven. Het voorstel is om op dit schaalniveau ook digitale meningspeilingen te organiseren om
                                                                                                                  meer verschillende mensen te horen over issues die spelen in Oosterwold. Ook van ontwikkelaars wordt
                                                                                                                  verwacht dat zij tijdig toekomstige bewoners/ gebruikers betrekken bij de inrichting van hun perceel. Vanuit de
                                                                                                                  gebiedsorganisatie en de gemeente is er de behoefte om met een zekere regelmaat te sparren met bewoners
                                                                                                                  over vraagstukken. Door aan de voorkant met een divers samengestelde groep bewoners en ondernemers te
                                                                                                                  overleggen, kan wellicht de kwaliteit van besluiten toenemen. Het besluitvormingsproces in de raden wordt
                                                                                                                  beter en de betrokkenheid bij het politieke besluitvormingsproces onder de Oosterwolders neemt toe.
                                                                                                                  Schaalniveau 4 (heel Oosterwold)
                                                                                                                  Groepen bewoners hebben afgelopen jaar gevraagd om meer beslisrecht over zaken die heel Oosterwold
                                                                                                                  aangaan (het 4e schaalniveau). Het Bestuurlijk Overleg Oosterwold heeft desgevraagd aangegeven geen
                                                                                                                  bewoners op te willen nemen in dit gremium.
                                                                                                                  In overleg met bewoners zijn diverse andere opties besproken om de zeggenschap en invloed van
                                                                                                                  Oosterwolders te vergroten. De voorkeur van het gebiedsteam gaat uit naar een mix van onderstaande
                                                                                                                  overleggen dan wel een keuze uit deze ‘menukaart’:
40                                                                                                                GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                               41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                              MAAK OOSTERWOLD
   1.	Overleg Oosterwold Regulier (OOR) met bewoners, ondernemers, gebiedsorganisatie en gemeentelijke
       gebiedscoördinator                                                                                           Voorstellen 3.11 Participatie en zeggenschap:
   	Concreet kan dit vorm krijgen door een tafel in te richten met een afspiegeling van de inwoners                1. Geef de zeggenschap en participatie van initiatiefnemers en bewoners voor deel 2 vorm als de
       van Oosterwold die adviseert over zaken die zij zelf of de overheid agenderen. Dit overleg is geen               besluitvorming over de ontwikkelstrategie van Oosterwold deel 2 en start uitgifte, duidelijk is.
       vertegenwoordigend orgaan maar signaleert, consulteert en denkt mee over oplossingen van vraagstukken.       2. Maak nu een keuze voor de inrichting voor deel 1 en kies voor het gehele menu of maak een keuze:
       Het Bewonersplatform heeft enige tijd goed gefunctioneerd en beweging gebracht maar staat helaas door            a. Een Overleg Oosterwold Regulier (OOR) met – via loting - bewoners, ondernemers,
       interne tegenstellingen op een laag pitje. Het idee om een overleg samen te stellen uit een afvaardiging             gebiedsorganisatie en gemeentelijke gebiedsmanager.
       via de kavelwegverenigingen, scoorde hoog in de bewonersenquête. Van betrokkenen kwam echter het                 b. Incidenteel rond complexe vraagstukken een burgerberaad in te stellen. De gebiedsorganisatie
       signaal dat de kavelwegverenigingen daarvoor niet zijn ingesteld. Het voorstel is nu om voor een periode             betrekt in dat geval expliciet het advies van het burgerberaad bij de voorbereiding van besluiten.
       van 2 jaar te starten met een regulier bewonersoverleg. Op de agenda staan nieuwe thema’s, specifieke            c. Tweemaal per jaar vindt er een overleg plaats tussen een delegatie van het BOO en leden van het
       ontwikkelingen die impact hebben op het gebied of knelpunten die de individuele casuïstiek overstijgen.              Overleg Oosterwold Regulier (OOR)
       Indien bouwsteen 3 (zie paragraaf 4.4) wordt geïntroduceerd, zou ook de besteding van deze inkomsten             d. De gemeenteraden Almere en Zeewolde in overweging te geven een Raadsdelegatie samen te
       geagendeerd kunnen worden. Tien deelnemers -bewoners en ondernemers- worden via loting op basis van                  stellen van 5 raadsleden die 2 x per jaar met het Overleg Oosterwold Regulier (OOR) actuele
       geografische spreiding, gevraagd deel te nemen in een regulier overleg met de gebiedsorganisatie. Als een            onderwerpen bespreekt.
       bewoner geen zitting wil nemen in het overleg dan wordt een nieuwe loting georganiseerd.
   2.	Incidenteel een Burgerberaad organiseren om Oosterwolders te consulteren over specifieke issues
       Een burgerberaad is een aanvulling op de representatieve democratie en wordt georganiseerd rond
        één vraagstuk of issue. Bijvoorbeeld over de handhaving van de stadslandbouw of de inrichting van de
        doorwaadbare zones. Ook de leden van het burgerberaad worden via een loting op basis van geografische
        spreiding uitgenodigd. Zowel de gemeenteraad als bewoners of de gebiedsorganisatie kunnen adviesvragen
        formuleren om een burgerberaad te organiseren. Het burgerberaad verzamelt kennis over de gestelde
        vraag en brainstormt met elkaar over mogelijke acceptabele oplossingen (deliberatie). Van belang is dat
        van tevoren duidelijk is wat er gebeurt met het advies van het burgerberaad.
   	Bij de uitwerking van de pilot burgerberaad Oosterwold wordt de samenwerking gezocht met
        onderzoeksinstituten die ondersteuning kunnen bieden en ervaringen elders uit het land kunnen
        inbrengen. Uit ervaringen in Nederland en buitenland met burgerberaden blijkt de ondersteuning door een
        onafhankelijk procesbegeleider hierbij randvoorwaardelijk.
   3.	Een regulier overleg te organiseren tussen bestuurders en initiatiefnemers/bewoners via:
        Tweemaal per jaar een overleg tussen een delegatie van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold (BOO) en
        leden van het Overleg Oosterwold Regulier (OOR).
   4.	De raden van Zeewolde en Almere in overweging te geven om daarnaast een raadsdelegatie samen
        te stellen die tweemaal per jaar namens beide gemeenten met het Overleg Oosterwold Regulier (OOR)
        actuele onderwerpen bespreekt.
42                                                                                                               GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                            43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                            MAAK OOSTERWOLD
   Annex Agenda voor de toekomst                                                                                A1. Plangebied Oosterwold: ruimtelijke analyse
     Leeswijzer                                                                                                 Deel 2 heeft een ander profiel dan deel 1
     Zoals in de inleiding al is aangegeven zijn de voorstellen in dit rapport opgesteld na een besluit van     Op onderstaande kaart zijn de gebiedskenmerken verbeeld. Deel 2 is circa 2.900 ha groot en daarmee zeer
     de gemeenteraden van Almere (2021) en Zeewolde (2020) om de organische gebiedsontwikkeling in              omvangrijk en grootschalig. De uitgangssituatie verschilt sterk van die van het eerste deel: er zijn minder
     Oosterwold voort te zetten en voorstellen te doen voor de voortzetting daarvan in deel 2. De geleerde      polderwegen, er is geen bos, de centra van Almere en Zeewolde liggen op grote afstand (tot 17 km).
     lessen en voorstellen hoe deze toe te passen in het nog te ontwikkelen deel 1 zijn beschreven in de eerste Zie voor een gedetailleerde ruimtelijke analyse van deel 2, H+N+S hoofdstuk 2.
     3 hoofdstukken van dit rapport.
     De besluitvorming over deel 2 is om een aantal redenen opgeschoven in tijd. Dat geeft ook de tijd om nu
     ervaring op te gaan doen met een aantal aanpassingen in de manier van ontwikkelen in 1B, voordat er
     gesproken wordt over de verdere ontwikkeling van het gebied.
     In dit rapport worden daarom wel de onderzoeksresultaten en inzichten die opgedaan zijn, gedeeld. Niet
     om nu besluiten over te nemen, maar als ‘Agenda voor de toekomst’. Deze annex bevat daarom ook nog
     geen concrete voorstellen aan het eind van elke paragraaf.
     Annex A gaat over de ontwikkelstrategie voor deel 2.
     Annex B gaat over de instrumenten waarmee de doorontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.
   Annex A Ontwikkelstrategie deel 2
     Leeswijzer
     Dit deel beschrijft de specifieke fysieke condities van deel 2. En er wordt ingegaan op het plangebied, de
     mogelijke fasering en de plangrens voor deel 2.
   Om de besluiten van de gemeenteraden van Zeewolde en Almere uit te werken zijn in 2022 nieuwe bouwstenen
   voor de doorontwikkeling verzameld. De opdracht was daarbij de lessen uit de eerste fase te betrekken bij de
   uitwerking van de ambities in spelregels en scenario’s voor deel 2, rekening te houden met de omvang van
   het gebied, de hindercontouren van het windpark en de (gelijktijdige) beschikbaarheid van gronden van het
   Rijksvastgoedbedrijf met gronden van private eigenaren, omdat uit de evaluatie in 2019 bleek dat de ambities
   van Oosterwold op de RVB- gronden het best tot hun recht komen. Ook heeft de raad van Zeewolde gevraagd te
   onderzoeken hoe omgegaan kan worden met de begrenzing van het plangebied aan de noordoostzijde.
                                                                                                                Figuur 5 Sturende condities. Bron H+N+S
44                                                                                                              GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                          45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                    MAAK OOSTERWOLD
   De oppervlakte van deel 2 is bijna 3x zo groot als deel 1 en verschilt op een aantal vlakken aanzienlijk:
   1. De grondeigendom situatie is in vergelijking met deel 1 wezenlijk anders. Waar in deelgebied 1A de meeste
       grond in handen was van het Rijksvastgoedbedrijf, geldt dat in deel 2 voor 45%. Daarnaast is 30% van
       de gronden in deel 2 in handen van particulieren waarvan 20% in eigendom van projectontwikkelaars
       (vooral geconcentreerd in het noordelijk deel). Het Flevolandschap bezit 5%. Voor de gronden van het
       Rijksvastgoedbedrijf geldt dat er voor het merendeel sprake is van langlopende (erf)pachtcontracten
       waardoor zij niet zomaar vrij beschikbaar zijn voor ontwikkeling.
   2.	Er is sprake van een aantal fysieke belemmeringen c.q. aandachtspunten, waaronder bodemdaling,
       archeologie en de Eemvallei. Met name in het noordelijke deel van Oosterwold, deelgebied 2C, is een relatief
       groot risico op wateroverlast. Oorzaken zijn onder meer bodemdaling, een slechte bodemstructuur en een
       watersysteem dat niet robuust genoeg is. De problemen die optreden worden nog eens versterkt door de
       gevolgen van klimaatverandering.
   3.	Anders dan in deel 1 hebben ontwikkelingen in deel 2 te maken met veel slagschaduwhinder als gevolg
       van de middagzon. De overheersende windrichting (zuidwest) zorgt er daarnaast voor dat het geluid van
       de A27 en het Windpark verder draagt. De hindercontouren van Windpark Zeewolde zullen gedurende de
       exploitatieperiode tot 2042 een grote impact hebben op de ontwikkelmogelijkheden in het gebied.
   4.	Van een landschappelijke structuur zoals in deel 1 in de vorm van boskammen en aansluitend op
       Almeerderhout, is in deel 2 geen sprake.
   5.	Op dit moment is het aantal polderwegen in deel 2 beperkt en de kwaliteit ervan niet geschikt voor de
       combinatie van landbouwverkeer, bouwverkeer en bewonersverkeer.
   6.	Deel 1 is grondgebied van Almere, deel 2 is grotendeels (83%) grondgebied Zeewolde. Deelgebied 2A is
       Almeers grondgebied (17%).
   Deelgebied 2A ligt op grondgebied van de gemeente Almere (500 ha). In dit deelgebied is relatief veel
   particulier grondeigendom. Uit een inventarisatie van het Rijksvastgoedbedrijf blijkt dat niet de verwachting is
   dat deze gronden snel beschikbaar zullen komen. Voor een deel van het gebied heeft marktpartij Vastbouw een
   verkenning uitgevoerd naar de ontwikkelmogelijkheden.
   Deelgebied 2B beslaat 1.300 ha en ligt op grondgebied van de gemeente Zeewolde. Het deelgebied is qua
   ruimtelijke kenmerken meer geschikt voor een organische ontwikkelstrategie zoals de strategie voor deel 1. Het   Figuur 6 Grondeigendom Oosterwold deel 2 medio 2022. Bron H+N+S
   grondeigendom is in handen van particuliere eigenaren (agrariërs), het RVB en van ontwikkelaars.
   Deelgebied 2C is 1.050 ha en behoort ook tot de gemeente Zeewolde. De ruimtelijke verkenning van H+N+S
   laat zien dat dit deelgebied ten noorden van de Vogelweg deels te maken heeft met bodemdaling, een hoge
   archeologische verwachtingswaarde en een grote wateropgave. Deze kenmerken lijken dit deelgebied deels
   minder geschikt te maken voor ontwikkeling met stadslandbouw. Een inrichting met bos en water zou hier beter
   passen.
   De gronden zijn voor een groot deel aan het begin van deze eeuw aangekocht door projectontwikkelaars die
   zich verenigd hebben in het consortium Eemvallei. Het consortium heeft een verkenning uitgevoerd naar de
   ontwikkelmogelijkheden van het gebied.
46                                                                                                                  GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                            47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                               MAAK OOSTERWOLD
     A2. Water en bodem in deel 2                                                                                     A3. Fasering
     In het noordelijke deel van deel 2 moeten de volgende opgaven opgelost worden ten behoeve van een integraal      Hoe de ontwikkeling van deel 2 te faseren? Indien de beschikbaarheid van de percelen als leidend
     en robuust watersysteem (zie ook de aanbevelingen in ‘Schetsboek Doorontwikkeling Oosterwold / Deel 2’ van       principe wordt genomen – zoals dat ook in deel 1 het geval was - dan leidt dit tot een sterke spreiding van
     H+N+S, 2022):                                                                                                    ontwikkelingen in het gebied. Deze spreiding van woon/werkkavels afgewisseld met landbouwpercelen
     • Onevenredige bodemdaling en een hoge archeologische verwachtingswaarde beperken de                            vraagt omvangrijke, niet te faseren publieke voorinvesteringen in de bestaande hoofdwegenstructuur.
        ontwikkelmogelijkheden op oeverwallen van de Eem. Bodemdaling leidt tot problemen bij het onderhoud           Een voorinvestering voor heel deel 2 in één keer past niet bij het uitgangspunt van een financieel stabiele
        van wegen en riolen. Door ongelijke verzakking ontstaat schade. Ongelijke verzakking ontstaat met name op     ontwikkeling. Ook bestaat het risico bij deze gemengde aanpak van wonen/werken en landbouw op conflicten
        plekken met oude geulensystemen in de ondergrond.                                                             tussen het huidige agrarisch gebruik en de nieuwe gebiedsontwikkeling gedurende meerdere decennia.
     • Ten noorden van de Vogelweg zal bodemdaling voor nattere omstandigheden zorgen; dat beïnvloedt de
        ontwikkelmogelijkheden. Reguliere stadslandbouw is bij een toekomstige grondwaterstand van 50-70 cm           Onderzocht zijn verschillende varianten die tegemoetkomen aan organische gebiedsontwikkeling en financieel
        beneden maaiveld minder logisch.                                                                              efficiënt zijn in te richten.
     •	Een gezonde bodem draagt bij aan een robuust watersysteem. De bodem in deel 2 is door intensief agrarisch
        gebruik verdicht, met weinig bodemleven. Het verwijderen van drainagebuizen voor woningbouw zorgt voor        1. Kralensnoer                           2. Olievlek                        3. Ontwikkelgebied
        extra waterrisico, zeker als ook kleischeuren beschadigen door o.a. de bouw.
     •	Een robuust watersysteem dat onderling goed is verbonden, zonder obstakels met mogelijkheden om water
        op te slaan voor droge periodes.                                                                                                                                                                       1
                                                                                                                                                                                                               e
                                                                                                                                                                                                           2
                                                                                                                                                                                                           e
     Water en bodem spelen een steeds grotere rol bij ruimtelijke planvorming. De sterke bodemdaling in met name                                                                                     3 e
     het noordelijke deel van deel 2 vraagt om maatregelen die de mogelijkheden van individuele initiatiefnemers te
     boven gaan. Zo is integraal ophogen van woongebieden en het aanleggen van grote waterpartijen en tochten
     iets wat vraagt om een grotere schaal. Stadslandbouw is met de toekomstige hoge waterstanden minder
     logisch: bos, water en mogelijk natte teelten zijn dat wel. Dit in combinatie met de grote grondposities van
     ontwikkelaars (> 50%) leidt ertoe dat er voor het noordelijke deel van deel 2 (deelgebied 2C) met aandacht                                                                                                                1  e
     gekeken moet worden naar een andere strategie dan voor het deel ten zuiden van de Vogelweg. Onderdeel van
                                                                                                                                                                                                                           2
                                                                                                                                                                                                                           e
     de strategie moet een basisstructuur zijn met water en bos die planologisch geborgd is en in grotere stukken
                                                                                                                                                                                                                     3 e
     ontwikkeld kan worden. Deze basisstructuur kan ruimtelijk het casco vormen waar de nieuwe woningen zich in
     nestelen.
     Een robuust watersysteem vraagt om aanvullende ingrepen zoals minder versnippering en planologische              1. Variant kralensnoer
     borging. Oplossingen zijn voorhanden maar vragen om een doordachte aanpak en een basisstructuur die water        De variant kralensnoer profiteert van de aansluiting op bestaande infrastructuur. Deze polderwegen zullen
     kan af- en aanvoeren. Deze basisstructuur zal door het gebiedsteam in samenwerking met het waterschap            echter over de hele lengte verbeterd moeten worden als bouwweg en vervolgens als ontsluitingsweg om de
     worden ingericht. Binnen de basisstructuur kan organisch ontwikkeld worden en gelden principes en spelregels     verkeersstromen van bewoners, bedrijven en voorzieningen aan te kunnen. De menging tussen bestaand
     die borgen dat ook het fijnmazige systeem goed functioneert.                                                     agrarisch verkeer, bouwverkeer en verkeer van bewoners en gebruikers, is echter kwetsbaar. Daarnaast is deze
                                                                                                                      strategie sterk afhankelijk van de beschikbaarheid van gronden aansluitend op deze infrastructuur.
     Naast de complexe opgave in het noordelijke deel van deel 2 is het wenselijk om waterbergingen en
     stadslandbouw in een vroegtijdig stadium met de waterstructuur te verbinden.                                     2. Variant olievlek
                                                                                                                      Deze kwetsbaarheid geldt ook voor de olievlek-strategie: tegenover het voordeel van het aanwijzen van
     Daar waar de waterstanden wel stadslandbouw toelaten kan collectief vormgegeven stadslandbouw leiden tot         een startpunt van waaruit de ontwikkeling organisch tot stand komt en waar ruimte voor noodzakelijke
     landbouwkavels met wateraanvoervraagstukken in droge periodes. Hemelwater dient zo veel als mogelijk te          voorzieningen is, staat dat alleen ontwikkeld kan worden op gronden die aansluitend beschikbaar komen.
     worden vastgehouden in het gebied voor gebruik in droge periodes. De uitwerkingsopgave is om een degelijke
     aansluiting van de stadslandbouw op de waterinfrastructuur te borgen. Het waterschap kan hier een belangrijke    3. Variant ontwikkelgebied
     rol vervullen. De wateropgave moet daarom ook bij de keuzes van de stadslandbouw een explicietere rol krijgen    Zowel het kralensnoer als de olievlek kunnen leiden tot conflicten met de omliggende agrarische bedrijven
     in de (gezamenlijke) ontwerpfase van initiatiefnemers.                                                           omdat de ontwikkeling van Oosterwold zich mengt met de bestaande agrarische functie.
48                                                                                                                    GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                              49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                          MAAK OOSTERWOLD
   De voorkeur gaat uit naar een strategie waarbij we een ontwikkelgebied aanwijzen waar voldoende             A4. Kernvorming
   publieke gronden beschikbaar zijn of (kunnen) komen voor organische ontwikkeling. Het aanwijzen van een
   ontwikkelgebied geeft de huidige bewoners (agrariërs) en de nieuwe bewoners en bedrijven (initiatiefnemers) Een kern wordt gedefinieerd als een ruimtelijke concentratie met een hogere dichtheid dan het ommeland en
   duidelijkheid over waar ontwikkeling kan plaatsvinden en waar niet. Aanvullend voordeel van deze            waar verschillende voorzieningen zijn geconcentreerd. In de Oosterwoldse context zal dit het midden houden
   aanpak is dat de publieke investeringen in de infrastructuur zich concentreren op een afgebakende locatie   tussen een buurtschap en een klein dorp. Met een buurtschap wordt bedoeld een kleine bewoonde plaats, met
   wat de financiële stabiliteit ten goede komt. Als een ontwikkelgebied is afgerond kan met het volgende      een eigen (lokale) naam maar vaak zonder officieel middelpunt zoals een kerk of marktplein.
   ontwikkelgebied worden gestart.
                                                                                                               Kernvorming vooraf kan helpen om de sociale samenhang op buurtschapniveau te versterken. Door een kern
   Een ontwikkelgebied dat het best lijkt te voldoen aan deze kenmerken vinden we in deelgebied 2B. Een optie  ontstaat een compacter woonmilieu met betere mogelijkheden voor betaalbaar wonen en voorzieningen.
   is om tegelijkertijd in deelgebied 2B te starten met een ontwikkelgebied op RVB gronden en een tweede       Deze zijn gebaat bij goede bereikbaarheid met de auto, het OV, de fiets of te voet. Het concentreren van de
   ontwikkelgebied in het noorden van Oosterwold waar marktpartijen veel grondposities (deelgebied 2C).        bebouwing op één plek geeft daarnaast op een andere plek meer ruimte voor natuur, water of landbouw.
   Door afspraken van de marktpartijen met de agrarische gebruikers, is dit gebied snel vrij te maken voor     Hierdoor kunnen er grotere stukken groen en water worden ontwikkeld voor de landschappelijke opgaven.
   gebiedsontwikkeling. In dit gebied liggen echter ook meerdere complexe opgaven als bodemdaling, hinderzone  In deel 1 zijn er met de huidige spelregels geen duidelijke kernen ontstaan.
   Windpark, archeologie, Eemvallei. Over wanneer, hoe en onder welke voorwaarden hier ontwikkeling kan        De ontwikkeling van kernen vraagt om enige sturing ten aanzien van de ligging en om aangepaste condities
   plaatsvinden moeten nadere uitwerkingsafspraken gemaakt worden met marktpartijen. Een publiek-private       waaronder deze mogen ontwikkelen.
   samenwerking met een gemeenschappelijke grondbank is hierbij één van de mogelijkheden.
                                                                                                               Het voorstel is om een nieuw type ‘kernkavel’ te introduceren waarmee de start van een nieuwe kleine
                                                                                                               dorpskern gefaciliteerd kan worden. Ruimtelijk kan gedacht worden aan een ‘kerncontour’ die vooraf door
                                                                                                               de overheid om een gebied getekend wordt. In de kerncontour kan een hogere dichtheid worden toegestaan
                                                                                                               die twee- tot driemaal dichter is dan de standaard in Oosterwold, met minder of geen woningen in het groen
                                                                                                               buiten de kern.
                                                                                                               Een hogere dichtheid wordt gecompenseerd door een lagere dichtheid elders om zo bijvoorbeeld bos, natuur of
                                                                                                               water te realiseren. Behoud van de gemiddelde dichtheid in Oosterwold en daarmee de gemiddelde grondprijs
                                                                                                               binnen een ontwikkelgebied is het uitgangspunt. Zo kan de geclusterde stadslandbouw worden opgenomen aan
                                                                                                               de rand van de kerncontour.
                                                                                                               Voor een kern die past in de Oosterwoldse context, d.w.z. groen en ontspannen, is het van belang om de
                                                                                                               verdichting ook te zoeken in stapeling. Om gestapelde bouw te stimuleren zou er onder voorwaarden een
                                                                                                               uitzondering gemaakt kunnen worden op het meetellen van algemene verkeersruimtes (trappenhuizen,
                                                                                                               galerijen etc.) in de FAR.
                                                                                                                    Dichtheid Oosterwold
                                                                                                                    Bij een complete stad horen ook andere functies dan alleen wonen. Dat geldt ook voor Oosterwold.
                                                                                                                    Wonen inclusief stadslandbouw maakt 53% van het gebied uit. Dat betekent dat woonvelden een
                                                                                                                    gemiddelde woningdichtheid van 6,7 won/ha hebben. Dat komt overeen met de buurten die in
                                                                                                                    deelgebied 1A zijn gerealiseerd (ca 7 won/ha).
                                                                                                                    We zien de afgelopen jaren de gemiddelde kavels kleiner worden: op dit moment is er vooral interesse
                                                                                                                    in kavels tussen de 1.000 en 1.500 m2. Op basis daarvan is de verwachting dat de dichtheid van
                                                                                                                    woonvelden richting 10 won/ha gaat.
                                                                                                                    Bij projectmatige ontwikkeling waarbij de stadslandbouw op afstand is gezet en de roodkavels zijn
                                                                                                                    geclusterd (bijv. Het Groene Wold) loopt de beleefbare dichtheid op naar ongeveer 20 won/ha.
50                                                                                                             GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                          51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                              MAAK OOSTERWOLD
     Belangrijke kanttekening bij kernvorming is dat de aantallen woningen in een kern snel kunnen oplopen          In een tussenvariant (‘bajonet’) wordt in het noordelijk deel (van Ibisweg tot Vogelweg) de plangrens verlegd
     vanwege stapeling en de hogere dichtheid. Om een balans te houden met de omliggende vrije kavels moet er       naar de Wulptocht. Een groot deel van deze gebiedsuitbreiding is of wordt al als natuurgebied ontwikkeld
     een bandbreedte komen van het aantal woningen dat binnen de kerncontour komt. Een minimale maat die            door Stichting Flevolandschap; het overige deel kan ecologisch of met stadslandbouw worden ontwikkeld met
     aansluit bij de voorzieningen en een maximale maat om te voorkomen dat met één of meerdere kernen het          en op kosten van beperkte woningbouw. In het zuidelijk deel wordt de plangrens naar de Gruttoweg verlegd,
     maximale aantal woningen bereikt wordt.                                                                        waarmee in de omgevingsvisie het gebied tussen de Gruttoweg en de Wulptocht voor economische landbouw
                                                                                                                    beschikbaar is/blijft. Deze variant gaat ten koste van de mogelijkheid voor het ontwikkelen van RVB-percelen
     Binnen de grens van de kerncontour worden voorzieningen en betaalbaar wonen extra gestimuleerd.                tussen de Gruttoweg en de Wulptocht die hierdoor buiten het plangebied zouden vallen. Deze variant wordt
     Voorzieningen zoals scholen, huisartsenpost of een kinderdagverblijf, komen bij voorkeur in een kern en op     door Flevolandschap niet gewenst.
     plekken waar de verkeersaantrekkende werking geen negatieve invloed heeft op de omgeving.
                                                                                                                    Optimalisatie van de plangrens op basis van het huidige gebruik/de huidige kadastrale grenzen lijkt de meest
     Voorzieningen hebben daarnaast specifieke karakteristieken die niet altijd aansluiten op de spelregels van     passende keuze: de kartelvariant op basis van maatwerk.
     Oosterwold. Een voorbeeld hiervan is dat de stadslandbouw qua beheer niet aansluit op een huisartsenpost.
     Binnen de kerncontour kunnen sommige spelregels worden aangepast voor die functie, waarbij bijvoorbeeld
     stadslandbouw op een andere manier wordt opgelost. Daarbij moet de maatschappelijke waarde afgewogen
     worden ten opzichte van de Oosterwoldse regels.                                                                A6. Groene Eemvallei als ecologisch en recreatief landschap
                                                                                                                    De Eemvallei is een belangrijk historisch aanknopingspunt in het gebied. De prehistorische loop van de Eem
                                                                                                                    loopt dwars door Oosterwold heen en tekent zich, naarmate de bodem verder inklinkt, steeds beter af. De
     A5. Plangrens                                                                                                  Eemvallei is ruimtelijk en ecologisch een kans voor Oosterwold. Tegelijkertijd legt de Eemvallei beperkingen
                                                                                                                    op aan de ontwikkelmogelijkheden in deel 2 door de archeologische waarden en ongelijke verzakking door
     De noordoostelijke grens waarmee het plangebied Oosterwold ooit aansloot op de geplande ecologische            bodemdaling.
     verbindingszone Oostvaarderswold, ligt na het definitief niet doorgaan van de laatstgenoemde ontwikkeling op
     een onlogische plaats. De grens doorsnijdt kadastrale percelen en daarmee agrarische bedrijven.                De ontwikkeling van de Eemvallei is gericht op het realiseren van een robuuste aaneengesloten
                                                                                                                    landschapsstructuur. In deel 1 is deze vooral door Staatsbosbeheer gerealiseerd; in deel 2 staat het nog open op
     Voor de plangrens ontbreekt volgens H+N+S landschapsarchitecten een logische landschappelijke aanleiding.      welke wijze de Eemvallei tot stand komt.
     Het verleggen van de plangrens naar de Wulptocht zou vanuit het oogpunt van landschap voor de hand
     liggen, maar er is geen aanleiding om het plangebied nu fors uit te breiden met ca 1000 ha. Het terugleggen    De Eemvallei biedt kansen voor een ecologische verbinding met recreatief medegebruik. De Eemvallei zou
     van de plangrens naar de Wulpweg gaat ten koste van ontwikkelgebied en de opgave om in Oosterwold              daarmee als ecologisch stadspark op meerdere vlakken een kwalitatieve meerwaarde bieden, bijvoorbeeld
     15.000 woningen, bedrijvigheid en voorzieningen te realiseren, in het groene ontspannen woonmilieu waarin      in het watersysteem, als ecologische verbinding, als recreatieve verbinding (fietspad, wandelpad) en
     stadslandbouw een belangrijke functie heeft.                                                                   met verblijfskwaliteit. Hierbij ontstaat er een kralensnoer door het landschap waarbij de basis door de
                                                                                                                    gebiedsorganisatie en/of terrein beherende organisaties wordt ingericht. Verdere kwaliteit ontstaat organisch
     1. Vergroten                 2. Verkleinen               3. Bajonet                   4. Kartel                als kralen aan het snoer, waarbij de Eemvallei als ruimtelijke en ecologische eenheid wordt geborgd via
                                                                                                                    spelregels en richtlijnen.
        A6                           A6                           A6                          A6
                                                                                                                    De basis, bestaande uit ecologische , recreatieve en waterverbinding wordt gerealiseerd uit de
                                                                                                                    exploitatiebijdragen, mogelijk in combinatie met groene functies behorende bij roodrechten in kernkavel.
       A27                          A2
                                     7                          A27                          A2
                                                                                              7
                                                                                                                    Om deze basisstructuur uit te breiden tot een robuust systeem kunnen de kavels die aan deze structuur grenzen
                                                                                                                    een bijdrage leveren aan de doelstellingen van de Eemvallei. Dit kunnen de landschapskavels zijn zoals we die
                                                                                                                    al kennen. Vanuit natuurontwikkeling is het wenselijk om grotere kavels te realiseren met meer richtlijnen op
                                                                                                                    de flora en fauna invulling. Met een landgoedkavel zouden grotere stukken in één keer ontwikkeld worden.
                                                                                                                    Daarnaast kan er getoetst worden op de ontwikkeling met een vooropgesteld plan voor beplanting en een
                                                                                                                    beheerplan wat aansluit bij de ecologische en recreatieve doelen.
52                                                                                                                  GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                                 53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                         MAAK OOSTERWOLD
   Landgoedkavels (of daarop geënte Eemvallei-kavels) zijn zelfstandige publiek toegankelijke groene gebieden
   van minimaal 5 ha in omvang met een beperkte roodinvulling (wonen of – recreatieve - bedrijvigheid). Om
   kleinschaliger ontwikkelingen mogelijk te maken wordt nog nader bekeken op welke wijze standaard kavels of
   reguliere landschapskavels in bepaalde zones of aan de randen van de Eemvallei een plek kunnen krijgen.
   Uitgangspunt blijft kavelgewijze uitgifte waarbij het fietspad en de minimale structuur vooruitlopend op de
   kavelgewijze ontwikkeling worden aangelegd. De contouren van de Eemvallei als element van de basisstructuur
   worden planologisch geborgd zodat er zekerheden ontstaan ten aanzien van de uitvoering. Het is verder van
   belang dat de loop van de oude en jonge geulen van de Eem tijdig in kaart worden gebracht zodat rekening kan
   worden gehouden met de beperkingen die op de archeologische waarden gelden.
                                                                                                                Annex B De doorontwikkeling mogelijk maken
                                                                                                                   Leeswijzer
                                                                                                                   Om in deel 2 van Oosterwold te kunnen starten met ontwikkelen, is aanpassing van het instrumentarium en
                                                                                                                   condities nodig. Het met name om planologisch-juridische instrumenten, de grondstrategie en de manier
                                                                                                                   waarop de doorontwikkeling wordt aangestuurd, de governance. Daarnaast is inzicht in de financiële
                                                                                                                   consequenties van de voorstellen noodzakelijk.
                                                                                                                B1. Planologisch-juridisch instrumentarium
                                                                                                                Omgevingsvisie en - plan
                                                                                                                De organische ontwikkeling van Oosterwold is vastgelegd in de Intergemeentelijke Structuurvisie
                                                                                                                Oosterwold, vastgesteld in 2014. Voor het grondgebied van Almere geldt daarnaast een – recent herzien
                                                                                                                – Chw-bestemmingsplan met een dubbelbestemming ‘bestaand’ in combinatie met ‘ontwikkelregels’ ten
                                                                                                                behoeve van nieuwe functies in deelgebieden 1A en 1B. Voor het Almeerse deel van deelgebied 2 (2A)
                                                                                                                zijn de bestaande functies vastgelegd met een conserverende bestemming ‘bestaand’. In de gemeente
                                                                                                                Zeewolde geldt nog het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ (inclusief herziening). De structuurvisie is
                                                                                                                in het Zeewoldense grondgebied dus nog niet vertaald in bestemmingen. Er is één uitzondering: voor het
                                                                                                                natuurontwikkelingsproject Noorderwold van Flevolandschap langs de Ibisweg in Zeewolde is een zelfstandig
                                                                                                                bestemmingsplan in procedure dat geënt is op de structuurvisie.
54                                                                                                              GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                         55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                              MAAK OOSTERWOLD
   De ervaringen en ontwikkelingen in de afgelopen jaren geven aanleiding tot een actualisatie van het            B2. Grondstrategie
   planologisch kader. De Omgevingswet wordt op 1 januari 2024 van toepassing. De opzet van deze wet is
   van invloed op de wijze waarop ontwikkelingen worden vastgelegd. In het advies van Metafoor is dit nader       In deel 1 zijn bijna alle RVB-gronden uitgegeven of beschikbaar. Bij 2 percelen, samen ca 70 ha is nog sprake
   uitgewerkt.                                                                                                    van langdurige pacht. In deel 2 van Oosterwold liggen de grondposities anders dan in deel 1: circa 45% van
                                                                                                                  de gronden is in eigendom bij het RVB (1282 ha). Deze gronden zijn voor het overgrote deel niet zonder meer
   De aanstaande Omgevingswet kent geen structuurvisie maar een Omgevingsvisie per gemeente. Voorgesteld          beschikbaar voor de ontwikkeling van Oosterwold vanwege langlopende (erf)pachtcontracten.
   wordt om de geactualiseerde en aangevulde hoofdopzet van Oosterwold planologisch te borgen in de
   “Omgevingsvisie – onderdeel Oosterwold” van zowel gemeente Almere als gemeente Zeewolde.                       Het overgrote deel van de gronden van het RVB ligt vast in reguliere pacht (circa 700 ha). Ontbinding van pacht
                                                                                                                  of -opzegging op basis van artikel 377 BW, is het ultieme middel om de gronden beschikbaar te krijgen. Hiervoor
   Om de doorontwikkeling in deel 2 mogelijk te maken is een bestemmingswijziging noodzakelijk in de vorm         is het noodzakelijk dat de gronden een ‘niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden’ bestemming hebben.
   van een Omgevingsplan door de gemeente Zeewolde (2B en 2C). Ook voor 2A in gemeente Almere wordt               Een klein gedeelte van de RVB-gronden is in erfpacht uitgegeven (circa 230 ha). Het ultieme middel om deze
   voorgesteld eenzelfde Omgevingsplan op te stellen waarin de voorstellen voor de doorontwikkeling zijn          gronden beschikbaar te krijgen is via onteigening, vergelijkbaar met eigendomsgronden van derden. Daarnaast
   verwerkt.                                                                                                      is circa 100 ha uitgegeven in geliberaliseerde pacht. Deze gronden zijn op korte termijn, zonder extra kosten,
                                                                                                                  beschikbaar voor Oosterwold.
   Kostenverhaal
   Voor deelgebied 1A en 1B is sprake van een Chw-bestemmingsplan. Hierbij is het kostenverhaal                   Pachtcontracten worden automatisch van rechtswege verlengd en kunnen alleen op bepaalde gronden worden
   privaatrechtelijk verankerd door middel van het sluiten van anterieure overeenkomsten voor de aanvraag         beëindigd. Daarvoor is ‘een andere bestemming dan agrarisch’ een voorwaarde. Een belangrijk aspect bij het
   van de omgevingsvergunningen. Het Chw-bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om later een                 beschikbaar krijgen van gronden is daarom het wijzigen van de huidige bestemming naar een niet-agrarische
   exploitatieplan vast te stellen, namelijk als een anterieure overeenkomst nog niet is aangegaan terwijl er wel bestemming. Zonder die wijziging is onteigening of pachtontbinding (en daarmee het aanbieden van een
   een vergunningaanvraag voor bouwen wordt gedaan. Onder de Omgevingswet bestaat deze mogelijkheid niet.         volledige schadeloosstelling) niet mogelijk, omdat dit wordt beschouwd als niet-geoorloofde staatssteun.
   Voor deel 2 geldt daarom dat het kostenverhaal publiekrechtelijk geregeld moet worden in het omgevingsplan,
   als er niet vooraf met alle grondeigenaren privaatrechtelijke overeenstemming is bereikt.
   Zoals Metafoor aangeeft kent de Omgevingswet twee vormen van kostenverhaal:
   1. Organisch (vergelijkbaar met hoe dat in deel 1 is geregeld)
   2. Integraal (voor projectmatige ontwikkeling).
   Voor deel 2 wordt een organisch kostenverhaal voorgesteld, eventueel met uitzondering van 2C, afhankelijk van
   de wijze waarop de ontwikkeling daar plaatsvindt.
   Uitgegaan wordt van een gefaseerde realisatie van deel 2 (per ontwikkelgebied). Daarbij kan worden
   gekozen voor een Omgevingsplan voor alleen het ontwikkelgebied waar wordt gestart. Voor volgende
   ontwikkelgebieden wordt dan pas te zijner tijd een Omgevingsplan gemaakt. Hierbij worden de publieke
   kosten in dat ontwikkelgebied gedekt door de exploitatiebijdragen van initiatiefnemers in dat ontwikkelgebied.
   Omdat de publieke kosten per ontwikkelgebied sterk kunnen verschillen bestaat het risico dat een deel van de
   publieke kosten niet kunnen worden verhaald en voor rekening van de gemeente komen. Metafoor adviseert
   om die reden een omgevingsplan voor geheel deel 2 op te stellen: een omgevingsplan voor deel 2 voor het
   grondgebied van Zeewolde én een omgevingsplan voor deel 2 voor het grondgebied van Almere. Hierbij kunnen
   publieke kosten evenredig worden verdeeld over de exploitatiebijdrage van alle initiatienemers. Binnen dit
   omgevingsplan kan de wenselijke fasering worden opgenomen door “opschortende voorwaarden” op te nemen
   voor delen die pas later aan de orde zijn.
56                                                                                                                GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                              57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                   MAAK OOSTERWOLD
   Voor het beschikbaar krijgen voor ontwikkeling van RVB-gronden (en mogelijk ook agrarische gronden) zijn er       4. Actief (verwerven van gronden en actief pachtvrij maken):
   vier mogelijke richtingen:                                                                                           Wijzigen bestemmingplan naar niet-agrarische functie noodzakelijk (aandachtspunt is dat de landbouw wordt
                                                                                                                         weg bestemd, t.b.v. gebiedsontwikkeling inclusief stadslandbouw). Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om
   1. Passief (geen actieve verwerving, bij beëindigen pacht komt grond beschikbaar)                                     pacht te ontbinden en met volledige schadeloosstelling een hogere vergoeding te bieden (met onteigening
   	Wijziging bestemmingsplan is niet nodig. Passieve houding RVB, indien huidige gebruikers wensen hebben              als ultiem middel vormt deze de legitimatie om schadeloosstelling te kunnen bieden). Actieve inzet RVB en
      wordt gesproken over beëindigen pacht en/ of ruilen van gronden. Geen actieve benadering van gebruikers.           gemeenten om met huidige gebruikers/ eigenaren vrijwillig afspraken te maken over verplaatsing/ kavelruil/
      Hele gebied zal in ogenschouw genomen moeten worden om kansen te verzilveren. Alleen marktwaarde                   bedrijfsbeëindiging o.b.v. strategie. Biedt hoge zekerheid dat op tijd de juiste gronden beschikbaar komen
      kan worden vergoed, geen bijkomende kosten zoals verplaatsingskosten, schade etc. De afhankelijkheid van           (want pachtontbinding/ onteigening als laatste mogelijkheid) mits op tijd wordt begonnen. Deze optie geeft
      medewerking huidige gebruikers is groot, geen zekerheid op welke termijn gronden beschikbaar komen.                duidelijkheid aan zittende agrariërs. Gronden kunnen gefaseerd, per ontwikkelgebied beschikbaar gemaakt
                                                                                                                         worden; het overige deel blijft (vooralsnog) agrarisch. Eventueel kan worden gekozen voor het vestigen van
   2. Huidig (zonder volledige schadeloosstelling)                                                                       een voorkeursrecht om grondeigendommen van agrariërs in publiek eigendom (i.p.v. commerciële partijen)
      Conform de strategie in Oosterwold deel 1. RVB zet actief stappen om met alle zittende agrariërs (pachters        te verkrijgen.
       en eigenaren) in het gebied passende oplossingen te vinden voor verplaatsing of beëindiging bedrijf van
       zittende pachters. Hierbij kan een afkoopregeling van pacht worden ingezet. Er is geen mogelijkheid voor een
       schadeloosstelling; wel is het actief inzetten van ruilgronden door RVB mogelijk. In deel 1 is sprake van een
       dubbelbestemming (huidig gebruik én een mogelijkheid voor toepassing ontwikkelregels). Hierdoor is actieve    B3. Governance
       pachtontbinding en onteigening niet mogelijk. Nadeel van deze aanpak is dat er geen zekerheid geboden
       kan worden over de termijn van beschikbaarheid gronden. Het vraagt veel personeelsinzet omdat met alle        Oosterwold kent vanaf 2013 een bestuurlijke samenwerking van vijf overheden: de gemeenten Almere en
       gebruikers individueel gesproken moet worden. RVB kan de optie uitwerken om gronden aan te kopen/ ruilen      Zeewolde, de provincie Flevoland, het waterschap Zuiderzeeland en het Rijksvastgoedbedrijf als onderdeel van
       indien eigenaren dit willen.                                                                                  het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Dit samenwerkingsverband is een semiformeel overleg dat minstens
                                                                                                                     viermaal per jaar bijeenkomt. Het heeft geen wettelijke verantwoordelijkheden of bevoegdheden. Afspraken
                                                                                                                     over de samenwerking zijn in 2013 geregeld in de gemeenschappelijke regeling (GR) Gebiedsontwikkeling
   3. Selectief actief (verwerven van gronden en actief pachtvrij maken alleen t.b.v. basisstructuren):              Oosterwold tussen de gemeenten Almere en Zeewolde waarbij de gemeente Almere de rol van gedelegeerd
       Voor de onderdelen die van belang zijn voor het creëren van de basisstructuren (wegen, water,                ambtelijk opdrachtgever als centrumgemeente heeft gekregen. Afspraken over grond en water liggen vast in de
        natuur etc.) wordt het bestemmingsplan gewijzigd naar die bestemming. Hiermee wordt geborgd dat              samenwerkingsovereenkomsten over Grond (Rijksvastgoedbedrijf en Almere, Zeewolde) en Water (waterschap
        cruciale verbindingen (tijdig) kunnen zijn gerealiseerd. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om alleen         Zuiderzeeland en Almere, Zeewolde).
        voor die gedeelten die een andere bestemming krijgen, de pacht te ontbinden en met een volledige
        schadeloosstelling een hogere vergoeding te bieden. Voor de gronden die daartoe niet behoren kan geen        Bij de start werd opgemerkt dat de gemeenschappelijke regeling organisch mee zou kunnen groeien met de
        volledige schadeloosstelling worden geboden en is geen zekerheid dat de gronden beschikbaar komen.           organische ontwikkeling van Oosterwold en dat op termijn de taken en de handelingsbevoegdheden zouden
        Voor de gronden die benodigd zijn voor de basisstructuur is die zekerheid er wel. Bij het bestemmen van      kunnen toenemen. Een aanpassing van de GR aan nieuwe taken en ontwikkelingen is de afgelopen
        deze basisstructuren kan de situatie ontstaan dat er dusdanige doorsnijdingen van agrarische percelen        tien jaar tijd niet gebeurd terwijl de aard van de werkzaamheden van de gebiedsorganisatie wel veranderde.
        ontstaan dat de overblijvende gronden minder geschikt worden voor agrarisch gebruik (door verslechtering     De samenwerkingsovereenkomst Grond is in 2021 wel geactualiseerd en in 2022 met een jaar verlengd. De
        in bereikbaarheid of door suboptimaal exploitabele oppervlakten). Dat is dan echter het gevolg van een       geringe bevoegdheden van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold (BOO) vormen soms een barrière in snel en
        zorgvuldig gekozen projectie van de basisstructuren. Bij dergelijke gevolgen hoort de bereidheid c.q.        efficiënt kunnen handelen. Het mandaat van de gebiedsregisseur en de feitelijke taken en opdrachten van de
        het voornemen van de gemeente om ook die gronden te verwerven die door de aanleg van bedoelde                gebiedsorganisatie zijn uit elkaar gaan lopen.
        basisstructuren minder geschikt raken voor agrarisch gebruik.
                                                                                                                     Twynstra Gudde is gevraagd om advies voor de herijking van de governance. Het advies luidt dat een
                                                                                                                     grootschalige aanpassing van de governance vooruitlopend op de ontwikkeling van deel 2, niet noodzakelijk
                                                                                                                     en pragmatisch is. Afhankelijk van de keuzes over de ontwikkelstrategie deel 2 zal de governance aangepast
                                                                                                                     moeten worden. Daarbij is denkbaar dat er per deelgebied maatwerk toegepast zal worden en met de bij dat
                                                                                                                     gebied betrokken partners, samenwerkingsafspraken worden gemaakt over ontwikkeling, regievoering,
                                                                                                                     financiële constructies et cetera. Dit advies voor maatwerk komt voort uit de verschillen in eigendomssituatie in
                                                                                                                     het gebied.
58                                                                                                                   GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                                59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                            MAAK OOSTERWOLD
   Actualiseren Gemeenschappelijke Regeling                                                                      TwynstraGudde adviseert om alle ontwikkelende taken en het omgevingsmanagement bij de gebiedsorganisatie
   Twynstra Gudde beveelt wel aan een aantal optimalisaties in de gemeenschappelijke regeling door te voeren     te leggen. Alle andere taken zoals beheer in de brede zin en reguliere gemeentelijke taken als
   zodat de GR weer in lijn komt met de gegroeide rol- en taakverdeling. Overigens vraagt ook de recent          vergunningverlening, handhaving, jeugdzorg, brandweer, onderwijs en beleidstaken horen bij de gemeenten.
   aangepaste Wet Gemeenschappelijke Regelingen (1 juli 2022) om aanpassing van de GR. De bevoegdheid voor       In deel 2 wordt gezocht naar nieuwe samenwerkingsvormen tussen ontwikkelende partijen, initiatiefnemers
   het aanpassen van de Gemeenschappelijke Regeling ligt bij de Colleges van B&W van Almere en Zeewolde.         en overheid. Op een van de bijeenkomsten werd geopperd om een Publiek Privaat Privé Samenwerking op te
                                                                                                                 tuigen. Het zou in het deelgebied waar dit past een nieuwe vorm van samenwerking kunnen worden.
   De aanpassing van de Gemeenschappelijke Regeling gaat om de volgende onderdelen:
   • Actualiseren art.6 Financiële bepalingen t.a.v. afspraken maken over welke kosten van partners ten laste
      kunnen worden gebracht van de voorziening kostenverhaal.
   • Bij besluiten Bestuurlijk Overleg Oosterwold aangeven wiens bevoegdheid en verantwoordelijkheid dit is.     B4. Financieel
   • Mandaten register gebiedsregisseur aanpassen op de actuele taken:
      o Voorbereiden van de uitgifte van kavels                                                                  Financieel stabiel
      o Aanpassen spelregels                                                                                     Oosterwold is een organische ontwikkeling met als uitgangspunt dat deze financieel stabiel is. De
      o	Opdrachtgeverschap opstellen juridisch planologisch kader (Omgevingsvisie, Omgevingsplan en             initiatiefnemers zijn de trekkers van hun plan en zijn verantwoordelijk voor een groot deel van de
         SamenwerkingsOvereenKomsten)                                                                            werkzaamheden. De gemeente heeft een faciliterende rol. De aankoopkosten van de ruwe bouwgrond worden
      o Beleidskaders: vertalen gemeentelijk beleid naar Oosterwold en formuleren eigen beleid                   door de initiatiefnemer betaald aan de grondeigenaar. Voor eigen rekening en risico wordt de grond bouwrijp
      o Opdrachtgever aanleg infrastructuur weg, water en omgevingsmanagement riool                              gemaakt inclusief de bijbehorende kavelwegen (bouwsteen 1). De overheid heeft een regisserende rol en is
      o Handhaving op anterieure overeenkomsten en koopovereenkomsten                                            verantwoordelijk voor de projectorganisatie en enkele werkzaamheden die boven de individuele
      o Ondersteuning bestuurlijke processen bij Almere en Zeewolde                                              initiatiefnemers uitstijgen. De kosten die de overheid maakt worden in dit gebied middels via een factuur op de
      o Mediation overdragen aan gemeente; staat meer op afstand                                                 initiatiefnemers verhaald (bouwsteen 2). Om de zekerheid van het kostenverhaal te waarborgen wordt dit in
   • Verwerken wijzigingen Wet Gemeenschappelijke Regelingen.                                                    fase 1 privaatrechtelijk verankerd door middel van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer voor de
   •	Ook de Samenwerkingsovereenkomsten Grond (RVB en gemeenten) en Water (waterschap Zuiderzeeland en          aanvraag van de omgevingsvergunning. Voor het verhalen van deze kosten is in 2014 een Nota Kostenverhaal
      gemeenten) te actualiseren.                                                                                door de gemeenteraden vastgesteld, waarbij de exploitatiebegroting periodiek wordt geactualiseerd.
   Taakverdeling gebiedsorganisatie en gemeenten                                                                 Ook voor deel 2 geldt het uitgangspunt dat deze financieel stabiel is. Op basis van het beoogde programma,
   Omdat Oosterwold een organische gebiedsontwikkeling kent zonder een eindbeeld, zou je kunnen zeggen           voorzieningen en werkzaamheden wordt het kostenverhaal voor deel 2 ingeschat op ruim € 200 miljoen.
   dat de ontwikkeling nooit af is. Een logisch overdrachtsmoment van de gebiedsorganisatie naar de staande
   gemeentelijke organisatie is er niet. Sommigen vinden dat de gebiedsorganisatie een permanent karakter
   moet krijgen. Gezien het bijzondere karakter van Oosterwold zouden werkzaamheden voor Oosterwold een            Kostensoorten                                                                   Minimaal         Maximaal
   specifieke expertise vergen. Naar de ervaring van het gebiedsteam valt dat in de praktijk erg mee, mits de
   kaders maar duidelijk zijn. Ook nu al is de ambtelijke organisatie van de gemeente Almere nauw betrokken bij    Kosten van onderzoek                                                         €    7.000.000    €   9.000.000
   Oosterwold. In deel 1 is Almere de opsteller van het omgevingsplan/bestemmingsplan, leidend bij de aanleg       Stedelijke bereikbaarheid in het plangebied Oosterwold                       €   95.000.000    € 125.000.000
   van riool, de groenstructuur, bouw en exploitatie van basisscholen en maatschappelijke voorzieningen. De        (polderwegen en fietspaden)
   gemeente verleent de omgevingsvergunningen en is tijdens de bouwperiode en daarna verantwoordelijk
                                                                                                                   Stilstandvoorziening windpark                                                €    5.000.000    €   5.000.000
   voor de handhaving. Als het gebied gerealiseerd is (kavels uitgegeven, kavelwegen, kavelwegriool, gebouwen
   opgeleverd) dan heeft de gemeente de rol van gebiedsbeheerder (waaronder het beheer en onderhoud van            Groenstructuur en waterwegen                                                 €    4.000.000    €   8.000.000
   de hoofdwegen) en gemeenschapsbeheerder. Het gebiedsteam is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van           Infrastructuur en groen bij niet commerciële voorzieningen                   €   12.000.000    €  14.000.000
   Oosterwold, de regie op de basisstructuur, de gronduitgifte en de ondersteuning van de initiatiefnemers.
                                                                                                                   Stedelijke bereikbaarheid buiten het plangebied                              €   20.000.000    €  24.000.000
   Takenpakket deel 2 neemt toe                                                                                    Bijdrage natuurontwikkeling GroenBlauw casco                                 €   12.000.000    €  15.000.000
   Voor wat betreft de gebiedsorganisatie merkt TwynstraGudde op dat het takenpakket voor de ontwikkeling van      Kosten gemeentelijk apparaat                                                 €   45.000.000    €  55.000.000
   deel 2 aanzienlijk anders wordt dan voor deel 1. Het aantal grondeigenaren met wie afspraken moet worden
                                                                                                                                                                                                € 200.000.000     € 255.000.000
   gemaakt, stijgt aanzienlijk. Ook de aard van de gesprekken en onderhandelingen is naar verwachting complexer.
   Er is aanvullende capaciteit en expertise nodig als planeconomie, financieel management, civiele techniek,
   juridische expertise. Daarnaast vraagt de aangepaste werkwijze meer capaciteit op het vlak van
   bewonersondersteuning.
60                                                                                                               GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                              61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                              MAAK OOSTERWOLD
   Keuzes op het gebied van meer regie van de overheid (bijvoorbeeld aanleg riolering) zorgt ervoor dat             Financiële effecten van specifieke voorstellen
   bepaalde activiteiten die voorheen bij de initiatiefnemer lagen (bouwsteen 1) nu onderdeel uitmaken van de
   werkzaamheden van de gemeente (bouwsteen 2). Dit resulteert in een hogere publieke investering en                Plangrenscorrectie
   zodoende een hogere exploitatiebijdrage. Daar staat echter tegenover dat de kosten voor de werkzaamheden         De keuzes in de ontwikkelstrategie omtrent de plangrens hebben zowel effect op het kostenverhaal als
   van de initiatiefnemer lager zijn. Zolang de gezamenlijke investeringen (bouwsteen 1 en 2) in orde van grote     de financiële afspraken tussen het Rijk en de gemeente. Zolang de gestelde uitgangspunten (benodigde
   gelijk blijven zal de businesscase voor de initiatiefnemer haalbaar blijven.                                     investeringen versus beoogd ontwikkelprogramma) naar rato van het plangebied ongewijzigd blijven is de
                                                                                                                    verwachting dat dit weinig effect heeft op het kostenverhaal. Het effect op de afspraken met het rijk is
   Onderdeel van bouwsteen 1 is de aankoop van ruwe bouwgrond. Voor de gronden die in bezit zijn van de             afhankelijk in hoeverre de plangrenscorrectie effect heeft op de omvang van de RVB gronden. Wanneer de
   overheid wordt jaarlijks een taxatie uitgevoerd om de marktconforme grondprijzen te bepalen waar de ruwe         omvang afneemt bestaat het risico dan er op RVB-grond geen 7.000 standaard woonkavels gerealiseerd worden
   bouwgrond voor verkocht wordt. Deze waarde wordt genormeerd residueel bepaald. Dat wil zeggen dat de             met als gevolg dat de afdracht FVA lager uitvalt.
   ruwe grondwaarde afgeleid wordt van de getaxeerde marktwaarde van een volledig ingerichte en bebouwde
   kavel minus de genormeerde kosten (bouwsteen 1 en bouwsteen 2) die nodig zijn om de kavel in te richten en
   te bebouwen.                                                                                                     Financiële effecten zeggenschap initiatiefnemers / participatie & bouwsteen 3
                                                                                                                    Vanuit initiatiefnemers bestaat de wens om ook zelf te kunnen beslissen over bepaalde investeringen in
   Naarmate de gemeente meer werkzaamheden uitvoert en er meer onderdelen als openbare ruimte worden                (vastgoed van) bevolkingsvolgende voorzieningen binnen Oosterwold (bouwsteen 3). Deze voorzieningen
   aangemerkt, nemen de te verhalen kosten toe. In de uitwerking van de ontwikkelstrategie naar een                 maken echter geen onderdeel uit van het huidige kostenverhaal (bouwsteen 2) aangezien deze niet
   omgevingsplan zal te zijner tijd het gemeentelijk kostenverhaal nader geconcretiseerd worden. Om de zekerheid    publiekrechtelijk afdwingbaar zijn. Om de buurt tegemoet te komen wordt gedacht aan de introductie van een
   van het kostenverhaal van fase 2 te waarborgen zal dit privaatrechtelijk of publiekrechtelijk verankerd worden.  vrijwillige aanvullende exploitatiebijdrage (bouwsteen 3) boven op het reguliere kostenverhaal (bouwsteen
   Indien vooraf ten tijde van het wijzigen van het omgevingsplan niet met alle grondeigenaren privaatrechtelijke   2). Privaatrechtelijk kan dit minnelijk wel afgesproken worden indien de grondeigenaren hiertoe bereid zijn.
   overeenstemming is bereikt zal een kostenverhaalsregel opgenomen moeten worden in het omgevingsplan.             Een mogelijkheid is om een beperkte bijdrage te vragen voor de bedoeling van bouwsteen 3 (financiering van
   Hiermee wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk zeker gesteld zodat de initiatieven op grond van derden/de     initiatieven van bewoners) [bijvoorbeeld € 0,50 per m2 standaardkavel: ca € 7,5 miljoen voor ca. 30 jaar; d.w.z.
   ontwikkelaars verplicht zijn deze kosten af te dragen zolang de waardevermeerdering van de grond wegens de       gedurende 30 jaar gemiddeld ca. € 250.000 per jaar.
   bestemmingswijziging (agrarisch naar woon/werk bestemming) dit kan dragen.
                                                                                                                    Het risico bestaat dat sommige initiatiefnemers freerider-gedrag gaan vertonen. Om een gelijk speelveld te
   In de uitwerking van de ontwikkelstrategie voor deel 2 (fasering, aantal omgevingsplannen) is de afbakening van  creëren is het aanbevelenswaardig om deze bijdrage te incorporeren in het publiekrechtelijke domein. Dit
   het kostenverhaalgebied van groot belang en dient goed afgewogen te worden met de ruimtelijke kenmerken          vraagt om nadere uitwerking. De besteding van het geld kan via digitale participatie aan de bewoners van
   van het gebied in relatie tot het beoogde programma (opbrengsten/waardesprong per functie) en de benodigde       Oosterwold voorgelegd worden of via het bewonersoverleg worden bepaald.
   voorzieningen (kosten) om te voorkomen dat het kostenverhaal niet volledig verzekerd kan worden.
                                                                                                                    Actiever grondbeleid
   Mogelijke voorfinanciering                                                                                       In deelgebied 1A zijn de RVB gronden beschikbaar gekomen na afloop van de kortlopende pachtcontracten. In
   In deel 1 volgden aanvankelijk investeringen op verkrijgen van exploitatiebijdragen. De polderwegen worden       deelgebied 1B en deel 2 is sprake van extra kosten voor het beschikbaar krijgen van de gronden,
   pas verbeterd en verbreed nadat veel initiatienemers zich hebben gevestigd. Bij enkele maatregelen blijkt        voor verplaatsing of afkoop van pachtovereenkomsten. Bij een actiever grondbeleid is daarnaast een
   inmiddels toch voorfinanciering nodig, zoals bij archeologisch onderzoek (door de gebiedsorganisatie) en bij     schadeloosstelling mogelijk. Deze kosten worden gedekt uit de verkoopopbrengsten van kavels en hebben
   aanleg riolering (door de gemeente). De verwachting is dat bij deel 2 meer sprake zal zijn van voorfinanciering. daarmee invloed op de netto-afdracht Fonds Verstedelijking Almere.
   Waar in deel 1 de polderwegen gebruikt konden worden als toegangswegen/bouwwegen voor de startende               Verdichting en nieuwe kaveltypes
   initiatieven, zijn de polderwegen in deel 2 hiervoor niet geschikt omdat zij smal en slecht gefundeerd zijn.     Uitgangspunt voor verkoop van RVB gronden (via de gebiedsorganisatie) aan initiatiefnemers is een
   Ook is er relatief weinig weginfrastructuur aanwezig. Daarom zal vooraf geïnvesteerd moeten worden in de         marktconforme prijs. Hiertoe worden de verschillende type kavels jaarlijks getaxeerd. Deze taxatie wordt
   bestaande polderwegen voordat initiatieven van start kunnen gaan. De mate van voorfinanciering is afhankelijk    gebaseerd op de verschillende functies en procentuele verhouding op een kavel. Verandering van regels zoals
   van de keuze op welke manier ontwikkeld gaat worden (starten met een of meerdere ontwikkelgebieden).             een hogere of lagere dichtheid, ander FAR, meer of minder stadslandbouw heeft dan ook consequenties voor
                                                                                                                    de grondprijs. Ook het verleggen van taken van initiatiefnemer naar de gemeente (bijvoorbeeld riolering of
   Ter indicatie gaat het bij de start van één ontwikkelgebied in het zuidelijk deel om een benodigde               aanleg kavelweg) zal de grondprijs verhogen.
   voorfinanciering voor de weginfrastructuur van 3 mln. tot 6 mln.
62                                                                                                                  GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023                                                                               63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                    MAAK OOSTERWOLD
   Nieuwe type kavel sociale huur
   De verwachte taxatiewaarde per m2 van een nieuw type kavel sociale huur zal bij de huidige kavelindeling
   ca 20% van de waarde van een standaardkavel wonen bedragen. De financiële effecten hiervan op de voeding
   van het FVA zijn beperkt. Indien in deel 2 ca 1.500 sociale huurwoningen (15% van 10.000 woningen),
   waarvan de helft op gronden van RVB, leidt dat tot een lagere afdracht aan het fonds verstedelijking (ca € 30
   mln. voor 750 sociale huurwoningen op de 50% RVB gronden in deel 2). In de grondprijs vanaf 2022 is bij een
   standaardkavel wonen een deel van de verhoogde taxatieprijs (€ 6,- à € 7,- per m2) het gevolg van het niet
   langer meenemen van sociale huurwoningen in de taxatie, omdat deze feitelijk nauwelijks zijn gerealiseerd.
   Deze meeropbrengst van ruim 4.000 standaard woonkavels ligt ook in de grootte van € 30 mln.
   Eenzelfde verevening tussen minder- en meeropbrengst van sociale huurwoningen en duurdere woningen
   mag worden verondersteld op gronden van ontwikkelaars of agrariërs met zelfrealisatie.
64                                                                                                               GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023               65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                        MAAK OOSTERWOLD
   Bijlage Overzicht onderzoeken en adviezen
   Overzicht onderzoeken en adviezen 2022
   •	Een vernieuwde insteek. Doorvertaling van ervaringen naar ontwikkelstrategie - Ravenkop urban
      strategies and concepts (juni 2022)
   •	Schetsboek Doorontwikkeling Oosterwold deel 2 - H+N+S Landschapsarchitecten en
      Woonpioniers (9 juni 2022)
   • Analyse Effecten Oosterwold Almere - Bureau Stedelijke Planning (3 juni 2022)
   • Grondstrategie - Rijksvastgoedbedrijf
   • Aanpak kostenverhaal Oosterwold onder de Omgevingswet voor Oosterwold fase 2- Metafoor
      (5 mei 2022)
   • Expertnotitie optimalisatie governance Oosterwold (concept) - TwynstraGudde (30 september 2022)
   • Zeggenschap en participatie bewoners Oosterwold (september 2022)
   Vóór 2022 verschenen publicaties:
   • Almere Oosterwold. Land-Goed voor Initiatieven - RRAAM (2012)
   • Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold (vastgesteld juni/juli 2013)
   • Evaluatie Oosterwold. Koersdocument - Overmorgen/Pau (2 juni 2020)
   •	Wonen tussen gelijkgestemden. Community-vorming in Oosterwold - NIO Stedelijk Onderzoek
      & Advies (november 2020)
   • Oosterwold: Trouw aan de bedoeling - Andersson Elffers Felix (december 2019)
   • Vernieuwend Welzijn Almere Hout - Clé Burgers, 2021
66                                                                                                   GEBIEDSORGANISATIE OOSTERWOLD 2023               67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Logo Maak Oosterwold</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>