<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                           2018
Grondexploitatie
    Grondexploitatie                         Sportpark      te Twijzel
                                                     Sportpark
 Vaststelling; Grondexploitatie Sportpark te Twijzel
 Complex 018
 Gemeente Achtkarspelen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Samenvatting Woningbouw sportpark Twijzel
Het sportcomplex aan de Mounewei heeft een herinrichting gehad. Om dit mede te bekostigen is de
locatie van het korfbalveld vrijgemaakt ten behoeve van de ontwikkeling van woningbouw. In het
Raadsbesluit van april 2017 is al een investeringsbedrag voor de woningbouwlocatie vastgesteld van
€ 215.305 en is de opbrengstverwachting € 260.000. Dit is toen niet als grondexploitatie vastgesteld.
In het voorjaar van 2017 is een ontwerp bestemmingsplan gemaakt voor de woningbouwlocatie.
Hierop zijn zienswijzen binnengekomen wat heeft geleid tot het plan wat nu voorligt ter
besluitvorming. Op de locatie worden 8 woningen gerealiseerd.
De gemeente heeft een grondexploitatiebegroting uitgewerkt. De grondexploitatiebegroting is de
financiële vertaling van het ruimtelijk plan en bevat een omschrijving van de werken en de
werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen, het inrichten van de
openbare ruimte en de uitgifte van de te realiseren bouwkavels.
De uitgifteprijs is afgestemd op de contracten die met 2 partijen zijn gesloten. Na vaststelling van het
bestemmingsplan zullen de kavels worden geleverd. Uit de begroting blijkt dat de economische
uitvoerbaarheid als positief kan worden beoordeeld. Het geprognosticeerde resultaat is € 90.000, =
positief op eindwaarde.
Conform de regelgeving vanuit de BBV dient op basis van de realisatie de winst na rato, de
zogenaamde POC -methode, te worden uitgenomen. De gerealiseerde winst komt ten gunste van het
investeringskrediet Sportvelden Twijzel.
Proces en Besluitvorming
Het bestemmingsplan woningbouw sportpark Twijzel is in procedure. Het ontwerp heeft 6 weken ter
inzage te leggen. Vaststelling hiervan wordt in de Raad verwacht in oktober 2018.
Programma
Het programma bestaat uit de realisatie van 8 twee onder 1 kap woningen. Hiervan zijn 4 woningen
sociale huur en de andere 4 woningen zijn zorggerelateerd/levensloopbestendig.
Totaaloverzicht kosten en opbrengsten
         Samenvatting kosten en baten                    bedragen x € 1.000
  Totale kosten                                    €                        345
  Totale baten                                     €                        435
  Saldo op eindwaarde                              €                         90
  Netto contante waarde per 1-1-2018               €                         83
Risico’s
Het belangrijkste risico voor deze grondexploitatie is:
     -   Het verkrijgen van de totale bijdragen ISV III vanwege het niet geheel voldoen aan de
         gestelde voorwaarden
Het maximaal financiele risico wordt ingeschat op 50% van het toegekende bedrag ISV ; € 87.500,=.
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Projectomschrijving
1.1 Algemene Projectbeschrijving
Het oostelijk gelegen korfbalveld op het sportpark in Twijzel is bij de herinrichting van de sportvelden
verplaatst. Hierdoor is het mogelijk geworden om op de vrijkomende gronden een 8-tal woningen te
realiseren. Voor het project is bij de provincie een bijdrage uit het ISV III aangevraagd. Deze is
toegekend voor een bedrag van € 175.000 onder de voorwaarde dat de locatie wordt ingevuld met
sociale huur/koopwoningen of zorgwoningen.
In het besluit herinrichting sportvelden is rekening gehouden met een bijdrage uit de
woningbouwlocatie. Per saldo zal voor de herinrichting uit de woningbouwontwikkeling een bedrag,
op eindwaarde, moeten komen van € 234.695, =
1.2 Overzichtskaart plangebied
Oppervlakte van het plangebied is 6.540 m2 groot. Hiervan is 960 m2 verharding, 1.860 m2 water en
groen. De overige 3.720 m2 zijn uitgeef baar. Van deze meters wordt 1.150 m2 als tuingrond
verkocht aan omwonenden.
Overzichtskaart ligging van het plangebied.
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>2. Achterliggende documenten en stand van zaken
Eerdere besluitvorming heeft plaatsgevonden over de onderstaande producten.
2.1 besluiten
Door: Raad april 2017
In de raad van april 2017 is een besluit genomen voor de herinrichting van het sportveld.
1. In te stemmen met uitvoering van de plannen voor herinrichting van het sportveld Twijzel,
2. In te stemmen met de bijbehorende financiering en op basis daarvan € 150.000 beschikbaar te
    stellen en daarnaast een risico reservering aan te houden van € 150.000 vanwege ontbindende
    voorwaarden in een grondverkoopovereenkomst.
3. Voor de bestemmingsplanprocedure te kiezen voor variant 1 (het bestemmingsplan wordt alleen
    ter vaststelling aan raad voorgelegd).
In het raadsvoorstel wordt voor het woningbouw gedeelte een investering van € 215.303
beschikbaar gesteld een opbrengstverwachting, inclusief de ISV-bijdrage, genoemd van € 450.000.
Per saldo dient de ontwikkeling van de woningbouw € 234.695 bij te dragen aan de herinrichting
sportvelden.
Door: College juni 2017
Het sluiten van koopovereenkomsten met SWA en Klavier op basis van een gezamenlijk gemaakt
ruimtelijk ontwerp. Het aantal woningen wordt teruggebracht van 14 woningen naar 8 woningen.
Verwacht: College/Raad oktober 2018 Vaststelling bestemmingsplan
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2.2 Stand van Zaken
De herinrichting van het sportpark is nagenoeg afgerond. Op het ontwerpbestemmingsplan zijn
zienswijzen ingebracht door de direct omwonenden. Er zijn aanpassingen doorgevoerd in het plan.
Het definitieve inrichtingsplan is rond. Dit plan vormt de basis voor het opstellen van de
grondexploitatie. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen. Verwacht wordt om het
bestemmingsplan in oktober door de Raad te laten vaststellen.
Conform de regelgeving rondom de financiële verantwoording, vastgelegd in de BBV, dient ten
behoeve van het aantonen van de haalbaarheid bestemmingsplan een bouwgrondexploitatie te
worden opgesteld.
3. Programma
3.1 Gepland Programma
Het bouwprogramma bestaat uit 4 tweekapwoningen voor de sociale huur en 4 tweekapwoningen
voor de koopsector zorg gerelateerd.
3.2 Planning
Het ontwerp bestemmingsplan ligt ter inzage. Verwacht wordt dat in september 2018 het
planologische kader zal worden vastgesteld. Daarna wordt begonnen met het bouwrijp maken van
de woningbouwlocatie. De startuitgifte van de bouwkavels is voorzien in 2019.
               Nov 2018                           Bestemmingsplan definitief vastgesteld
               Eind 2018                          Start Realisatie
               zomer 2019                         Start uitgifte bouwkavels
4. Investeringen en Opbrengsten
De ontwikkeling van de woningbouw op het sportpark Twijzel leidt tot kosten en opbrengsten bij de
gemeente. In deze grondexploitatie is berekend wat de kosten en opbrengsten zijn.
Gerekend is met een rentepercentage van 0,44% en een inflatie op de kosten van 2,0% per jaar.
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>4.1 Investeringen – Plankosten
De kosten voor planontwikkeling hebben betrekking op enerzijds de plan- en apparaatskosten voor
zover die door de gemeente gemaakt en/of betaald worden. Hieronder vallen de kosten voor onder
andere de projectleider, planeconoom, stedenbouwkundige etc. ten behoeve van de totstandkoming
van het bestemmingsplan en dergelijke.
De plankosten zijn geraamd op € 26.350, = en daarnaast nog € 10.500 voor het afronden van het
bestemmingsplan. Het deel plankosten gemaakt voor het ontwerpbestemmingsplan worden niet aan
dit project toegekend.
4.2 Investeringen – Verwervingen
De kosten voor verwervingen bestaan uit de inbreng van de boekwaarde van de gronden die zijn
vrijgekomen. De boekwaarde van de gronden is NIHIL.
In plaats van grondwaarde zijn de verplaatsingskosten van het korfbalveld aan de ontwikkeling
toegerekend. Deze kosten zijn opgenomen als voorzieningen buiten het plangebied bij de
investeringen.
4.3 Investeringen – Sloop, Beheer, Bouw- en Woonrijp maken
In het plangebied bevinden zich geen opstallen meer die gesloopt dienen te worden. De verplaatsing
van het korfbalveld ca. € 72.400 wordt toegerekend aan de grondexploitatie van de woningbouw.
Hiermee wordt bijgedragen aan de financiële dekking van de herinrichting.
De bouwrijp maak kosten zijn geraamd op € 180.000. De werkzaamheden bestaat uit het aanleggen
van een ontsluitingsweg vanaf de noordzijde en takt aan op de Boppelane. De openbare ruimte
wordt sober en doelmatig aangelegd. De weg wordt aangelegd in betonsteen. Speciale aandacht is er
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>voor de waterafvoer. Hiervoor is een extra bedrag van € 10.000 geraamd. Met de omwonenden zijn
afspraken gemaakt over waterafvoer en een stuk uitbreiding van hun tuinen.
Het woonrijpmaken is begroot op € 20.000. Het werk bestaat uit het herstraten van de rijbaan en de
aanleg van het groen.
4.4 Opbrengsten – Gronduitgifte
In het plangebied zit 2.927m2 uitgeef baar voor woningbouw en 1.150m2 voor de uitbreiding van
tuinen omwonenden.
De totale grondopbrengst in dit plan is € 260.000 exclusief btw.
De opbrengstwaarde, van de uit te geven bouwkavels, is bepaald door het product dat wordt
gerealiseerd. 4 bouwkavels zijn voor sociale huurwoningen (SWA), de andere 4 voor goedkope koop
zorg gerelateerd (Klavier). Voor beide partijen zijn koopcontracten gesloten. Deze waren als bijlage
aan het raadsvoorstel toegevoegd.
De uitgifte aan SWA is geprognosticeerd in 2019. Gezien die voorwaarden in het contract met Klavier
is deze uitgifte in 2021 geprognosticeerd
Door de gemeente worden aan direct omwonenden Piterpole 28,32 en 34 stukken grond verkocht
voor een symbolische waarde. Met deze levering wordt tegemoetgekomen aan bezwaren tegen de
voorgenomen woningbouw.
Door de provincie is een beschikking afgegeven inzake een bijdrage uit ISV III ter waarde van €
175.000. De voorwaarden waaronder deze bijdrage wordt verkregen is dat de locatie moet worden
ingevuld met sociale- of zorg gerelateerde woningenbouw.
4.5 Resultaat
Het resultaat van de grondexploitatie op eindwaarde op 31-12-2021 is ca. € 90.000 positief. (Per
2018 op netto contante waarde € 83.000. De kosten en opbrengsten zijn weergegeven in
onderstaande tabel. Verder is onderstaand een cashflow-diagram weergegeven. In dit diagram valt
te zien wanneer er kosten en opbrengsten verwacht worden en wat de geschatte boekwaarde per
31/12 is, in enig jaar.
Volgens de regels van de BBV dient de winst te worden uitgenomen conform de POC-methode.
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                 Grondexploitatie                         Boekwaarde          Te verwachten        Totaal
                    (x € 1.000)                       (saldo gerealiseerde   (baten en kosten)
                                                        baten en kosten)
                                                         per 31-12-2017      vanaf 1-1-2018
             Verwerving                                                -                 -              -
             Sloop en beheer                                           -                      2             2
             Grondwerk & Bodemsanering                                 -                  -             -
    Kosten
             Kosten planontwikkeling, bouw- en
                                                                      -                   342          342
             woonrijp maken
             Bijdragen                                                -                   -             -
             Rente                                                    -                     1            1
                                             Totaal                   -                   345          345
             Uitgifte bouwrijpe gronden                               -                   260          260
             Overige opbrengsten                                      -                   -            -
    Baten    Bijdragen en subsidies                                   -                   175          175
                                             Totaal                   -                   435          435
             Saldo op eindwaarde                                      -                       90            90
             Netto contante waarde per 1-1-2018                                                             83
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                                1-7-2018    1-7-2019    1-7-2020    1-7-2021
                                                               stand per
 Kosten                                     totaal           (31-12-2017)    nog te realiseren;
 - Planontw ikkelingskosten                           36.850               0             36.850      24.100       6.800       3.400       2.550
 - Verw ervingskosten                                      0               0                  0           0           0           0           0
 - sloop en beheer                                     2.090               0              2.090           0       1.295         795           0
 - Uitvoeringskosten (Voorzieningen)                 271.911               0           271.911      111.278     140.822       9.906       9.906
 - Voorbereiding- en Toezichtkosten                   24.941               0             24.941      13.718       6.235       3.741       1.247
 - Grondw erk & Bodemsanering                              0               0                  0           0           0           0           0
 - Betaalde bijdrage                                       0               0                  0           0           0           0           0
 - Niet verrekenbare btw                                 307               0                307           0         154         154           0
 - Rente                                                   0               0
 totale kosten                                       336.099               0           336.099      149.095     155.305      17.996      13.703
 kostenstijging                                                                           8.063       1.484       4.682         913         983
 kosten incl. kostenstijging                                               0           344.162      150.579     159.988      18.909      14.686
                                                                                                1-7-2018    1-7-2019    1-7-2020    1-7-2021
                                                               stand per
 Opbrengsten                                totaal           (31-12-2017)    nog te realiseren;
 - Uitgifte bouw rijpe gronden                       260.003               0           260.003            3     110.000           0     150.000
 - Verkregen door expl. Gronden                            0               0                  0           0           0           0           0
 - Bijdragen en subsidies                            175.000               0           175.000            0     175.000           0           0
 totale opbrengsten                                  435.003               0           435.003            3     285.000           0     150.000
 opbrengstenstijging                                                                          0           0           0           0           0
 incl. opbrengstenstijging                                                 0           435.003            3     285.000           0     150.000
 saldo                                                                     0                       -150.576     125.012     -18.909     135.314
 rente saldo                                                                                              0        -663        -115        -199
 saldo incl. rente                                                                                 -150.576     124.350     -19.024     135.114
 boekwaarde incl. rente per 31-12                                          0                       -150.576     -26.226     -45.250      89.864
                                    Saldo NCW per: 1-1-2018           83.021
                           Saldo eindw aarde per: 31-12-2021          89.864
4.6 Vergelijking met raadsbesluit
In het raadsbesluit van april 2017 is een investeringsbudget vrijgegeven van € 215.305 voor de
ontwikkeling van de woningbouwlocatie. Deze investering wordt gedekt door een verkoopopbrengst
van € 260.000, =, een ISV-bijdrage van € 175.000 en € 15.000 vergoeding planschade. Hierdoor komt
per saldo een winst beschikbaar van € 234.695, =. Dit bedrag zou te gunste moeten komen van de
herinrichting van het sportpark. Hierbij is geen rekening gehouden met de afdracht van
vennootschapsbelasting.
De voorliggende grondexploitatie kent een investeringsbedrag van ca. € 345.139, =. In dit bedrag
zitten de aanlegkosten ca. € 72.383 van het nieuwe korfbalveld. Daarnaast wordt € 57.450 extra aan
kosten geraamd t.o.v. van het raadsvoorstel van april 2017. De grootste reden voor deze afwijking is
de kwaliteit van de raming. Die is eerder veel te globaal neergezet. Daarna zijn er nu extra
werkzaamheden t.g.v. afspraken met omwonenden om waterafvoer mogelijk te maken ter waarde
van € 10.000.
De geraamde opbrengsten zijn € 260.000. In het raadsbesluit was ook op € 260.000 gerekend. De
kavels voor de sociale woning zijn wel ca. 80 m2 groter voor de afgesproken vaste prijs.
Per saldo komt het resultaat van de opgestelde grondexploitatie zodanig uit dat het bijdrage levert
aan de herinrichting van het sportpark ter hoogte van € 162.247 (€ 89.864 geprognotiseerde winst +
€ 72.383 verplaatsen korfbalveld). Opmerking; er is geen rekening gehouden met eventueel
afdragen VpB over de realiseerde winst.
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>5. Risico’s
5.1 Risicoanalyse – risicodossier
Voor deze grondexploitatie is een risicoanalyse uitgevoerd waarbij ervan uitgegaan is dat er bij een
grondexploitatie altijd een bepaalde mate van onzekerheid is met betrekking tot alle kosten en
opbrengsten. Zo is het uitgangspunt voor bijvoorbeeld de hoogte van de plankosten dat deze
maximaal 15% minder dan de geraamde kosten zijn en maximaal 20% meer dan de geraamde kosten.
Ook om de uitvoeringskosten moet rekening worden gehouden met een eventuele stijging van
kosten door de huidige grillige marktomstandigheden. 5% kostenstijging staat voor een bedrag van
ca. € 10.000.
Aan de opbrengstenzijde van de grondexploitatie zijn grondopbrengsten nu ingerekend het minimale
bedrag. In het contract van Klavier zijn ontbindende voorwaarden opgenomen. Als zich dit voordoet
zal gemeente opnieuw de gronden gaan uitgeven. Aangezien in het contract met Klavier een relatief
lage grondprijs is opgenomen is het verkooprisico daardoor beperkt.
Door de bandbreedte voor alle kosten en opbrengsten te bepalen is het mogelijk om, gegeven de
input, een mogelijke bandbreedte te bepalen voor dit project. Ook is aan te geven met hoeveel
procent zekerheid het gepresenteerde saldo behaald kan worden.
Door het treffen van beheersmaatregelen en door het risicodossier van het project periodiek te
herzien wordt geprobeerd risico’s tijdig te signaleren en de mogelijke effecten van risico’s te
beperken.
Het belangrijkste risico voor deze grondexploitatie is:
     - Het verkrijgen van de volledige ISV III bijdrage
De voorwaarden waaronder ISV III- bijdrage wordt verkregen is dat op de locatie woningen worden
gerealiseerd in het sociale segment en/of zorg gerelateerd zijn. De kans is in redelijk mate aanwezig
dat Klavier reguliere koopwoningen gaat realiseren die niet aan het criterium voldoen. Het is niet
duidelijk vanuit de voorwaarden of het gedeeltelijk niet voldoen aan de voorwaarden een reden is
om de bijdrage te verlagen. De verwachting is van niet. Risico is maximaal 50% * € 175.000 = €
87.500
Een planschaderisicoanalyse is niet uitgevoerd. Met direct omwonenden is een regeling getroffen
waarbij compensatie wordt gegeven is de vorm van overdracht tuingrond tegen een symbolisch
bedrag.
Het risicobedrag is bepaald op € 87.500, =. Dit is nagenoeg gelijk aan de geprognosticeerde
winstverwachting. Derhalve kan worden gesteld dat het risico kan worden opgevangen. De bijdrage
aan het investeringskrediet is daarmee nog wel onzeker.
2018 Grondexploitatie Sportpark Twijzel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>