<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Aan de gemeenteraad




Portefeuillehouder   Cluster        Nummer     Datum                Onderwerp
Nico Oud             regelgeving    7          23 februari 2016     beginseluitspraak 'Visie
                                                                    landschappelijke ontwikkeling 'Klein
                                                                    Vaarwater'



Geachte leden van de raad,

Hierbij leggen wij u voor de beginseluitspraak van het college van burgemeester en wethouders
betreffende de 'Visie landschappelijke ontwikkeling 'Klein Vaarwater', ontvangen 14 januari 2016. Het
college van B en W heeft op 23 februari 2016 over de plannen van Coöperatief Recreatieoord Klein
Vaarwater, onder voorwaarden van een goede ruimtelijke onderbouwing en economische uitvoerbaarheid,
een positief standpunt ingenomen. Wij vragen uw opiniërende reactie hierop.


Met vriendelijke groet,
Het college van burgemeester en wethouders




Albert de Hoop                                      Jan Wibier
burgemeester                                        secretaris-directeur
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Voorstel
Cluster               : regelgeving                  Nummer                  :7
Portefeuillehouder : Nico Oud                        Datum vergadering       : 4 april 2016
Onderwerp             : beginseluitspraak 'Visie
                      landschappelijke
                      ontwikkeling Klein
                      Vaarwater'

Inleiding
Op 27 maart 2014 ontvingen wij een brief van Gerwin de Vries van de architecten WAT! (toen nog
Bureau Gerwin de Vries), namens Coöperatief Recreatieoord ‘Klein Vaarwater’, waarin verzocht wordt
om een beginseluitspraak voor de ‘Landschapsvisie Vakantiepark Klein Vaarwater’. Als bijlage bij de
brief is de ‘definitieve tekening landschapsvisie’ (situatie schetsontwerp, d.d. 24-03-2014) gevoegd. Al
in ons bezit is de ‘ruimtelijke onderbouwing Vakantiepark Klein Vaarwater (d.d. 31-10-2013)’ en de
‘Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland (d.d. 16-07-2013)’.

Op 25 november 2014 heeft uw college het collegevoorstel aangehouden met de opmerking om te
bekijken in hoeverre Vakantiepark Klein Vaarwater haar ontwikkelingen aan de zuidzijde wenst de
realiseren binnen de fysieke grenzen zoals door uw college (ter plaatse) is aangegeven. Als reactie
hierop ontvingen wij op 29 juli 2015 van de heer Gerwin de Vries van de architecten WAT!, een
aangepaste 'Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater (gedateerd d.d. 19 juni 2015)’.

Intern overleg heeft geresulteerd in de wens van het college voor een andere stedenbouwkundige
opzet dan de stroken- c.q. ‘vinger’- verkaveling aan de zuidzijde van het plangebied. Als reactie op
deze gemeentelijke visie ontvingen wij op 14 januari 2016 van de architecten WAT! een aangepaste
'Landschappelijke visie Klein Vaarwater' (getekend 2015-12-17).

Voor het betreffende gebied van het Vakantiepark Klein Vaarwater is een gebiedsvisie ontwikkeld, met
als doel het toekomstbestendig maken van het Vakantiepark. De visie betreft een aanpassing en
kwaliteitsverbetering van het bestaande Vakantiepark. De Visie voorziet tevens in een uitbreiding aan
de oost- en zuidzijde. Daarnaast vormt deze visie de basis voor toekomstige functieveranderingen.
Cultuurhistorisch- en natuurlijke kwaliteiten zullen versterkt gaan worden, zo niet teruggebracht
worden, zoals deze vroeger aanwezig zijn geweest. Naast bebouwing (bungalows en standplaatsen
voor kampeermiddelen) zullen waterpartijen, een duinwal en een voet- en fietspad worden aangelegd
c.q. worden hersteld. Ook is een verruiming van ‘toeristische kampeerplaatsen’ c.q. tenten gewenst.
Diverse ‘recreatieve voorzieningen’ zijn ingetekend. Uit de ‘Studie landschap met vakverdeling en
fasering, blz. 59’ blijkt dat de plannen voor Vakantiepark Klein Vaarwater zijn op te delen in
verschillende vakken c.q. gebieden en tijdsfasen. De plannen hebben een doorlooptijd van elf jaar,
waarbij de eerste fase dit jaar is gepland

De locatie van het bestaande vakantiepark Klein Vaarwater is gelegen binnen het ‘Bestemmingsplan
Buren Recreatieterreinen’. De uitbreidingslocatie aan de zuidzijde is gelegen binnen de
‘Beheersverordening Buitengebied’. Onderhavige plannen zijn op een aantal punten strijdig met de
geldende bestemmingen en aanduidingen in de planologische regelingen. De strijdigheden van de
plannen met de bestemmingen zal bij een formele aanvraag nader bekeken worden.

Bij een formeel verzoek moet de strijd met de planologische regelingen weggenomen worden door
een bestemmingsplanprocedure op aanvraag, dan wel een omgevingsvergunning met een
uitgebreide procedure voor concrete fasen. Het college van Burgemeester en wethouders bereidt
beide procedures voor. Een bestemmingsplan wordt door de raad vastgesteld. Bij een
omgevingsvergunning met uitgebreide procedure moet de raad een Verklaring van geen Bedenkingen
afgeven.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Advies
1. Een positief standpunt innemen over het verzoek om een beginseluitspraak voor de ‘Visie
   landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland’ (ontvangen 14 januari 2016),
   onder de voorwaarden van een goede ruimtelijke onderbouwing en economische uitvoerbaarheid.
2. Ter opinie voorleggen aan de Raadscommissie.
3. De ‘Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland’ (ontvangen 14 januari
   2016), voor informeel vooroverleg aanbieden aan overlegpartners, om deze in een vroeg stadium
   te betrekken.


Argumenten
1.1 In de ‘Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland’ (ontvangen 14 januari
    2016) wordt de bufferzone en een natuurlijke afronding aan de zuidkant van het Vakantiepark
    behouden;
     De uitbreiding aan de zuidkant sluit aan bij de ruimtelijke uitgangspunten zoals eerder door het
     college zijn aangegeven.
1.2 In de ‘Visie landschappelijke ontwikkeling Klein Vaarwater Buren Ameland’ (ontvangen 14 januari
    2016) blijft de ruimtelijke kwaliteit als gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van
    de omgeving gewaarborgd. Vanuit ruimtelijk oogpunt bekeken is het plan in hoofdlijnen
    aanvaardbaar;
1.3 Beleidsmatig zijn er mogelijkheden voor Coöperatief Recreatieoord ‘Klein Vaarwater’ om in de
    toekomst kwaliteitsverbeteringen door te voeren en te kunnen uitbreiden;
     In de ‘Structuurvisie Ameland’ is het toekomstbeeld voor de gemeente tot aan 2020 vastgelegd.
     Ontwikkelingsperspectieven voor toerisme en recreatie zijn en blijven in hoofdzaak
     geconcentreerd aan de noordzijde van de Verbindingsweg en in de kernen. Behoud van deze
     bestaande toeristisch-recreatieve structuur in combinatie met kwaliteitsverbetering en
     seizoensverlenging houden Ameland op peil als toeristische verblijfsplaats. Kwaliteit qua
     ruimtelijke inpassing en aanbod (luxer en innovatiever) zijn de randvoorwaarden.

    Het beleid per sector is uitgewerkt in de nota ‘Verblijfsrecreatie op Ameland’. Een aantal
    hoofdlijnen van beleid voor nieuwe ontwikkelingen in de verblijfsrecreatieve sector zijn dat:
            deze niet significant ten koste mogen gaan van natuur, landschap en cultuurhistorie.
             Daar waar ze deze punten versterken moeten ze juist alle ruimte krijgen;
            deze een significante bijdrage leveren aan de sociaaleconomische ontwikkeling van
             Ameland;
            diversiteit behouden blijft;
            er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie;
    De plannen van Klein Vaarwater kunnen aan deze hoofdlijnen van beleid voldoen. De Visie
    landschappelijke ontwikkeling geeft aan dat er oog is voor de recreant en het cultuurhistorische
    landschap. Gezien de rechtsvorm van het Coöperatief Recreatieoord Klein Vaarwater is er
    sprake van stabiliteit voor de toekomst. Er zal blijvend geïnvesteerd worden, waarbij een bijdrage
    geleverd wordt aan de sociaaleconomische ontwikkeling van Ameland. Er is tevens sprake van
    een duurzame exploitatie door Coöperatief Recreatieoord ‘Klein Vaarwater’.

    Het huidige recreatieve beleid biedt de mogelijkheid om maximaal 10% van recreatiemiddelen te
    substitueren (uitgedrukt in grondoppervlakte). Binnen de (bestemmingsplan-)grenzen van het
    vakantiepark worden nu voor kampeerterreinen bestemde gronden gesubstitueerd tot gronden
    voor bungalows. Per saldo vindt er in het gehele (uitbreidings-) plan een toename van
    grondoppervlakte voor kampeerterrein en voor bungalows plaats. Op basis van de huidige
    globale gegevens is de indicatie dat het huidige aantal standplaatsen voor kampeermiddelen
    (volgens de visie: 435) met 22 toeneemt en het huidige aantal bungalows (volgens de visie: 196)
    toeneemt met 20.

    De visie voor verblijfsrecreatie is onder andere dat ondernemers de kans moeten hebben om te
    investeren in kwaliteitsverbetering. De Structuurvisie Ameland en de Nota “Verblijfsrecreatie’
    geven tevens aan dat compensatie van bedden die verloren zijn gegaan door
    kwaliteitsverbetering mogelijk is door uitbreiding van recreatieterreinen en kampeerterreinen,
    onder voorwaarden. Het betreft hier een plan dat gekenmerkt wordt door een grootschalige
    kwaliteitsverbetering van nagenoeg het gehele recreatieoord. Er worden geen aantallen bedden
    genoemd in het plan, maar verwacht wordt dat in het plan meer bedden (in standplaatsen en
    bungalows) resulteren na de kwaliteitsverbetering.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>     Er ligt een mooie uitdaging voor Klein Vaarwater om haar toekomstplannen energieneutraal te
     ontwikkelen. Hiermee wordt aangesloten op het beleidsuitgangspunt dat voor grote projecten die
     invulling geven aan gemeentelijke speerpunten en initiatieven afgeweken kan worden van het
     beleid. Een van de speerpunten is duurzaamheid. Voor die onderdelen waar cijfermatig niet
     (helemaal) wordt voldaan aan de uitgangspunten kan dan voor dit grote project vanuit de
     duurzaamheidsgedachte afgeweken worden van het beleid.
1.4 Bij een formele aanvraag zal de aanvraag ‘Landschapsvisie vakantiepark Klein Vaarwater’
    voorzien moeten zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing;
     De ruimtelijke onderbouwing zal moeten ingegaan op planologische regelgeving van rijk,
     provincie en gemeente (waaronder recreatief- en landbouwbeleid), milieuaspecten en
     omgevingsaspecten (waaronder ecologie, archeologie, landschappelijke inpassing,
     waterhuishouding en verkeer cq. mobiliteit voor wat betreft doorstroom en bereikbaarheid van de
     gebiedsdelen en de routing bij calamiteiten).
1.5 De plannen van Coöperatief Recreatieoord ‘Klein Vaarwater’ moeten economisch uitvoerbaar zijn;
     Voorwaarden voor economische uitvoerbaarheid zijn een getekende
     planschadevergoedingsovereenkomst en getekende overeenkomsten met de huidige
     grondeigenaren in het kader van (grond-) exploitatie. De gemeente is eigenaar van twee stroken
     grond aan de zuidkant van het Vakantiepark. De plannen hebben ook betrekking op deze
     gronden. Zie ook onder kanttekeningen.
2.1 Het college is bevoegd inzake een beginseluitspraak. Het betreft hier plannen van dusdanige
     omvang dat het raadzaam is de raad te consulteren, zeker gezien haar bevoegdheid bij de
     formele procedure;
3.1 Gezien de omvang van de toekomstige plannen is het raadzaam de wettelijk verplichte
     overlegpartners (Provincie en Wetterskip) in een vroeg stadium te betrekken;
     Teneinde draagvlak voor de ontwikkelingen te krijgen kunnen de (overleg-)partners in een vroeg
     stadium van planvorming geïnformeerd worden. De beginseluitspraak met/onder voorwaarden
     kan met de (overleg-)partners gecommuniceerd worden.
3.2 Naast de wettelijk verplichte overlegpartners kan er, gezien de schaal van de plannen, voor
     gekozen worden om ook andere (lokale) belanghebbendengroeperingen te consulteren, zoals
     LTO, Natuurwerkgroep Ameland en Vogelwacht Nes-Buren;


Kosten en dekking

Totale kosten:                     Jaar                   Bedrag
   Eenmalige kosten
   Structurele kosten



Dekking aanwezig:                  Bedrag                 Product            Grootboekrekening
   Ten laste van exploitatie


Dekking niet aanwezig:             Bedrag                 Product            Grootboekrekening
    Kredietaanvraag Raad
    Eerste begrotingswijziging
    Tweede begrotingswijziging
    Blijkt bij jaarrekening
Toelichting
n.v.t.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Kanttekeningen
Wij sluiten niet uit dat een Natuurbeschermingswet (NB-wet) vergunning bij de Provincie Fryslân en/of
een ontheffing van de Flora- en Faunawet bij het Rijk nodig is voor het project. Afhankelijk van de
conclusies van een ecologische voortoets haakt de NB-wet en/of Flora- en Faunawet aan bij de
omgevingsvergunning (of het nieuwe bestemmingsplan). De aanvrager is verantwoordelijk om dit bij
de aanvraag aan te geven.

In de uitwerking van het Landbouwbeleidsplan is het agrarisch buitengebied verdeeld in zones voor de
professionele landbouw, de deeltijdboeren en voor de hobbyboeren. Door de uitbreiding van Klein
Vaarwater aan de zuidkant wordt landbouwgrond voor de professionele landbouw aan het totale
areaal op het eiland onttrokken. De gronden liggen niet in het zoekgebied voor deeltijdboeren en
hobbyboeren. De gronden zijn wel deels gelegen in het ‘ontwikkelingsgebied professionele landbouw
en melkveehouderij’, zoals dat is onderscheiden in het landbouwbeleidsplan en de Structuurvisie
Ameland. Grondeigenaren zullen hiervoor door aanvrager gecompenseerd moeten worden (geldelijk
of in natura).

In de ontwerp recreatieve nota heeft de Raad de 10% substitutie op 0% gesteld. Bij vaststelling van
het recreatief beleid heeft dit gevolgen voor de beleidsmatige benadering van het plan. Reden van de
Raad om 10% substitutiemogelijkheid op 0% te stellen is om tegen te gaan dat de grondoppervlakte
voor kampeerterrein afneemt door substitutie tot een ander recreatiemiddel. Op basis van de plannen
van Klein Vaarwater blijft er per saldo voldoende diversiteit in recreatiemiddelen, omdat zowel de
gronden voor kampeerterrein (standplaatsen) als de gronden voor bungalows toenemen. Klein
Vaarwater heeft overigens bezwaar aangetekend over dit voorgenomen besluit van de Raad.

In het kader van ruilverkaveling (RAK) is in het verleden op een strook grond aan de zuidkant van
Vakantiepark Klein Vaarwater natuur gecompenseerd in de vorm van een boomsingel. Ten zuiden
hiervan loopt nog een zandpad dat momenteel onder andere als ruiterroute wordt gebruikt. Beide
stroken zijn gemeente grond en worden in de plannen betrokken. Dit betekent dat bij een formele
procedure ook privaatrechtelijk overeenstemming tussen gemeente en Klein Vaarwater moet zijn.

Aanvrager heeft mondeling aangegeven dat de benodigde gronden van huidige grondeigenaren
verworven kunnen worden. Een van de voorwaarden van het positieve collegestandpunt is dat in het
kader van de uitvoerbaarheid getekende overeenkomsten met de huidige grondeigenaren worden
overlegd.


Communicatie
De aanvrager krijgt een brief met de positieve beginseluitspraak van het college, onder voorwaarden
van een goede ruimtelijke onderbouwing en economische uitvoerbaarheid van het plan. Bovendien
wordt de opgave van een duurzame ontwikkeling van het Vakantiepark Klein Vaarwater aangegeven.
Aangegeven wordt dat de raad geconsulteerd wordt op basis van de beginseluitspraak. De reactie van
de raad geeft een indicatie over de haalbaarheid van de plannen. De overlegpartners worden
geïnformeerd over de planvorming voor het vakantiepark Klein Vaarwater onder bijvoeging van de
beginseluitspraak. Aanvrager zal apart een factuur voor leges ontvangen.


Planning en uitvoering
Aanvrager kan de volgende acties ondernemen:
    - een formeel verzoek voor een nieuw bestemmingsplan indienen.
    - een aanvraag indienen voor een omgevingsvergunning voor concrete fasen van het plan voor
       de activiteit ‘strijd met ruimtelijke ordening’ en eventueel de activiteit ‘bouwen’.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>