<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Nes - Ballumerweg 30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                             Nes - Ballumerweg 30
                                                                        vastgesteld



Inhoudsopgave



Toelichting                                                                      3

Hoofdstuk 1      Inleiding                                                       3
1.1     Aanleiding                                                               3
1.2     Ligging plangebied                                                       3
1.3     Geldend bestemmingsplan                                                  4
1.4     Leeswijzer                                                               6
Hoofdstuk 2      Planbeschrijving                                                7
2.1     Bestaande situatie                                                       7
2.2     De gewenste situatie                                                     9
2.3     Verkeer en parkeren                                                     10
Hoofdstuk 3      Beleidskader                                                   14
3.1     Rijksbeleid                                                             14
3.2     Provinciaal beleid                                                      17
3.3     Gemeentelijk beleid                                                     19
Hoofdstuk 4      Milieu- en omgevingsaspecten                                   21
4.1     Geluid                                                                  21
4.2     Bodem                                                                   22
4.3     Luchtkwaliteit                                                          23
4.4     Externe veiligheid                                                      24
4.5     Milieuzonering                                                          25
4.6     Ecologie                                                                28
4.7     Archeologie en cultuurhistorie                                          30
4.8     Besluit milieueffectrapportage                                          31
4.9     Water                                                                   32
Hoofdstuk 5      Juridische aspecten en planverantwoording                      33
5.1     Inleiding                                                               33
5.2     Opzet van de regels                                                     33
5.3     Verantwoording regels                                                   34
Hoofdstuk 6      Economische uitvoerbaarheid                                    36
Hoofdstuk 7      Vooroverleg, inspraak en zienswijzen                           37
7.1     Vooroverleg                                                             37
7.2     Inspraak                                                                37
7.3     Zienswijzen                                                             37




BJZ.nu                                                                           2
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                        Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                   vastgesteld



Toelichting
Hoofdstuk 1               Inleiding

1.1     Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het bedrijfsperceel aan de Ballumerweg 30 te Nes in de
gemeente Ameland. Kadastraal staat het perceel bekend als Nes Ameland, sectie A, perceelnummer 5085
(hierna: plangebied). Het plangebied betreft een voormalig terrein van Rijkswaterstaat en bestaat uit de
voormalige bedrijfsbebouwing met bijbehorend erf. Het voornemen is om het terrein te herontwikkelen naar
een multifunctioneel erf met ruimte voor werken, wonen en maatschappelijke functies.
Het voornemen bestaat grofweg uit twee ontwikkelingen. Ten eerste zijn in het bestaande bedrijfsgebouw op
basis van een reeds verleende vergunning meerdere functies toegestaan. De functies bestaan uit een
fysiotherapiepraktijk, een cateringbedrijf en onzelfstandige woningen op de verdieping ten behoeve van de
huisvesting van tijdelijk personeel. Met voorliggend bestemmingsplan worden deze functies definitief
planologisch geborgd.
Naast de functies die reeds met een vergunning zijn toegestaan, bestaat de ontwikkeling uit de realisatie van
een woon/werkcomplex van twee bouwlagen ten westen van het bestaande bedrijfspand. De begane grond
van dit complex zal in gebruik kunnen worden genomen voor maatschappelijke en dienstverlenende functies
en/of wonen. De verdieping zal uitsluitend in gebruik worden genomen ten behoeve van wonen. Ten slotte
wordt de ten zuiden gelegen groenstrook verbreed ten behoeve van het landschappelijk inpassen van het
geheel.
Op basis van het geldende bestemmingsplan “Nes” is het voornemen niet toegestaan, aangezien de gronden
zijn voorzien van de bestemming 'Bedrijf'. Wonen op deze gronden is alleen toegestaan in de vorm van een
bedrijfswoning, waar in voorliggend geval geen sprake van is. Tevens zijn de beoogde functies van een
fysiotherapiepraktijk, catering en slapen op de verdieping niet toegestaan binnen de bedrijfsbestemming.
Voorliggende bestemmingsplanherziening voorziet in de juridisch-planologische borging van de gewenste
ontwikkelingen, waarbij tevens wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met 'een goede
ruimtelijke ordening'.
1.2     Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Ballumerweg 30 te Nes op het eiland Ameland. In afbeelding 1.1 is de ligging van
het plangebied binnen Ameland en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is
hierin aangeduid met respectievelijk de rode ster en rode contour.




BJZ.nu                                                                                                          3
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                       Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                  vastgesteld




Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied binnen Ameland en ten opzichte van de directe omgeving (Bron:
PDOK, bewerkt)


1.3     Geldend bestemmingsplan


1.3.1   Algemeen
Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Nes” van de gemeente Ameland. Dit
bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Ameland op 24 november 2014. Het plangebied is
op basis van dit bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Bedrijf'. Een deel van het plangebied is
voorzien van een bouwvlak waarbinnen tot een maximum bouwhoogte van 8 meter mag worden gebouwd.
Tevens is er een bouwaanduiding van toepassing waarbinnen een antennemast van maximaal 8 meter mag
worden gerealiseerd.
In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding het bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is
hierin weergegeven met de blauwe contour.




BJZ.nu                                                                                                     4
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                       Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                  vastgesteld




Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Nes” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)


1.3.2       Bestemmingen en aanduidingen
'Bedrijf'
De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor gebouwen ten behoeve van bedrijven
die zijn genoemd in de bij het bestemmingsplan behorende bijlage 1 onder de categorie 1 en 2, met
daarbijbehorende tuinen, erven en terrein, parkeervoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Tot
een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en
bouwwerken voor wonen, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'bedrijfswoning'.
'Groen'
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, beplanting en bebossing, paden,
speelvoorzieningen en speelterreinen. In de bouwregels is bepaald dat op of in deze gronden geen gebouwen
mogen worden gebouwd.
Algemene afwijkingsregels
In artikel 40.1 onder d is een algemene afwijkingsregel opgenomen waarmee een omgevingsvergunning kan
worden verleend voor het gebruik van gronden en bouwwerken voor de huisvesting van tijdelijk personeel,
onder de voorwaarden dat:
a.   de personeelsverblijven uitsluitend worden ingericht voor de huisvesting van tijdelijk personeel;
b.   de gezamenlijke gebruiksoppervlakte van de personeelsverblijven ten hoogste 30% van de oppervlakte
     van de gebouwen op het perceel zal bedragen;

1.3.3       Strijdigheid
Het voornemen is in strijd met het geldende bestemmingsplan, omdat de geldende bouw- en gebruiksregels
niet toereikend zijn om de gewenste functies te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, is
daarom een herziening van het bestemmingsplan benodigd.




BJZ.nu                                                                                                     5
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                      Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                 vastgesteld


1.4     Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting (met bijbehorende bijlagen). De
toelichting is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het voornemen beschreven. In hoofdstuk 3
wordt het plan getoetst aan het beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van het plan wordt
aangetoond aan de hand van relevante milieu- en omgevingsaspecten en de economische uitvoerbaarheid. In
hoofdstuk 5 volgt de wijze van bestemmen, waarin uiteen wordt gezet hoe het plan juridisch is vertaald naar
de verbeelding en de regels. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het voornemen.
Tenslotte komen in hoofdstuk 7 de resultaten van de procedure aan de orde.




BJZ.nu                                                                                                    6
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                      Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                 vastgesteld



Hoofdstuk 2               Planbeschrijving

2.1     Bestaande situatie

Zoals reeds in de aanleiding is benoemd, ligt het plangebied aan de Ballumerweg 30 te Nes, op het eiland
Ameland in de gelijknamige gemeente. In afbeelding 2.1 en 2.2 is middels een luchtfoto en enkele
straatbeeldfoto's de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Hierna wordt nader ingegaan op de
ruimtelijk functionele structuur van het plangebied en de directe omgeving.




Afbeelding 2.1: Luchtfoto en impressie huidige situatie (Bron: Google Maps)




BJZ.nu                                                                                                     7
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                                          Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                     vastgesteld




Afbeelding 2.2: Huidige situatie (Bron: Het Voorblad, Bureau voor Architectuur & Innovatie)


Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een tweetal bedrijfsgebouwen. Het meest oostelijk gelegen
bedrijfsgebouw heeft een omvang van circa 450 m². Het linkerdeel van dit gebouw is reeds verhuurd aan een
cateringbedrijf. Boven de cateraar bevinden zich onzelfstandige woningen ten behoeve van het personeel. Het
rechterdeel is na een periode van leegstand momenteel in gebruik ten behoeve van een fysiotherapiepraktijk
die, net als de genoemde onzelfstandige woningen, mogelijk is gemaakt op basis van een in begin 2022
verleende omgevingsvergunning. Ten westen van dit bedrijfspand bevinden zich twee riet gedekte
overkappingen, de voormalige droogkappen van Rijkswaterstaat welke gebruikt werden voor het drogen van
hout in de buitenlucht. Deze droogkappen hebben een omvang van circa 60 en 45 m². Het overige deel van het
terrein is onbebouwd en in gebruik als parkeerterrein en groenvoorzieningen. Het terrein wordt ontsloten
middels één in- en uitrit op de Ballumerweg.
Het plangebied ligt aan de westrand van de kern van Nes, nagenoeg op de grens tussen Nes en het
buitengebied van Ameland. De Ballumerweg verbindt hierin de kernen Ballum en Nes, via de Verbindingsweg.
Het plangebied is daarmee vrijwel het eerste gebied wat te zien is voor het doorgaande verkeer afkomstig uit
Ballum. Ook vanaf de Achterdijken (komend vanaf de veerboot) is er bij het naderen van de kruising met de
Ballumerweg goed zicht op de locatie. De directe omgeving betreft een gebied waar sprake is van een menging
van functies, door de aanwezigheid van (agrarische) bedrijvigheid, maatschappelijke en recreatieve functies
en woningen. In afbeelding 2.3 is de ligging van het plangebied ten opzichte van Ballum en Nes weergegeven.
Het plangebied is hierin aangeduid met de gele ster.




BJZ.nu                                                                                                        8
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                          Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                     vastgesteld




Afbeelding 2.3: Ligging plangebied ten opzichte van Ballum en Nes (Bron: PDOK, bewerkt)


2.2     De gewenste situatie

In het westelijke deel van het plangebied wordt een woon-werkgebouw van twee bouwlagen opgericht. De
begane grond wordt geschikt gemaakt voor de realisatie van werkfuncties, waaronder dienstverlenende
instellingen, kantoorfuncties, maatschappelijke functies en voor wonen. Tevens is het mogelijk om op de
begane grond extra woonruimten te realiseren. De verdieping zal uitsluitend in gebruik worden genomen ten
behoeve van het wonen. In totaal biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid voor de realisatie van
maximaal 12 wooneenheden in dit gebouw. Dit aantal wordt juridisch-planologisch vastgelegd in de regels
van dit bestemmingsplan middels het opnemen van een aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' ter
plaatse van het woon-werkgebouw.
In afbeelding 2.4 is de beoogde inrichting van de woon-werkvoorziening schematisch weergegeven.




Afbeelding 2.4   Schematische inrichting woon-werkvoorziening (Bron: City Developer-S)


BJZ.nu                                                                                                        9
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                        Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                   vastgesteld




Naast de bovenstaande ontwikkeling ziet dit bestemmingsplan toe op het planologisch borgen van de
functies die in het bestaande bedrijfspand met een omgevingsvergunning zijn gerealiseerd. Concreet bestaan
deze functies uit een fysiotherapiepraktijk met vier behandelkamers, een cateringbedrijf en onzelfstandige
wooneenheden op de verdiepingen.
Met de beoogde ontwikkelingen wordt het plangebied getransformeerd tot een gemengd gebied. Het
plangebied wordt ten slotte landschappelijk ingepast door de groenstrook ten zuiden van de beoogde
functies te verlengen.
2.3     Verkeer en parkeren


2.3.1   Algemeen
Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die
ontstaat. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie behorende bij voorliggende
ontwikkeling wordt aangesloten bij de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren (publicatie 381,
december 2018). De bijbehorende verkeersgeneratie wordt tevens aan de hand van deze publicatie berekend.
De kencijfers van het CROW zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De
kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met
betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen.


2.3.2   Situatie plangebied

2.3.2.1 Uitgangspunten
De voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van een woon-werkgebouw waarin maximaal 12
wooneenheden en 300 m² aan gemengde functies worden gerealiseerd. In het bestaande bedrijfspand worden
een fysiotherapiepraktijk en cateringbedrijf mogelijk gemaakt. Om de bijbehorende parkeerbehoefte en
verkeersgeneratie te berekenen, dienen ten eerste de stedelijkheidsgraad en de stedelijke zone te worden
bepaald.
De stedelijkheidsgraad van een gebied is van invloed op het aanbod en de kwaliteit van alternatieve
vervoerswijzen en daarmee ook van invloed op de behoefte aan parkeerplaatsen. Het benodigde aantal
parkeerplaatsen wordt daarnaast bepaald door de locatie en het aanbod en de kwaliteit van alternatieve
vervoerswijzen. Functies in centra hebben een lagere parkeervraag dan functies van dezelfde aard elders in
de bebouwde kom. Dit komt door het verschil in aanbod en kwaliteit van alternatieve vervoerwijzen, zoals
openbaar vervoer, maar ook de mate van dubbelgebruik van parkeergelegenheden. Daarom maakt het CROW
voor de parkeerkencijfers onderscheid naar de stedelijke zones centrum, schil centrum, rest bebouwde kom
en buitengebied.
De mate van stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingadressendichtheid (oad) van het CBS. De oad wordt
uitgedrukt in het aantal adressen per vierkante kilometer. Met een oad van 247 dient de gemeente Ameland te
worden getypeerd als niet stedelijk gebied (<500 adressen per km²). Verder wordt uitgegaan van de stedelijke
zone 'schil centrum', gezien de ligging van het plangebied.
Voor de fysiotherapiepraktijk bevat de CROW-publicatie te hanteren cijfers. Voor het cateringbedrijf is het
van belang om op te merken dat het hier gaat om een ruimte waar voedsel wordt gemaakt, uitsluitend
bedoeld voor de verkoop. Er is daarmee geen sprake van een functie die veel bezoekers aantrekt. Daarom
wordt voor deze functie aangesloten bij de functie 'Bedrijf arbeidsintensief/ bezoekersextensief' uit de
CROW-publicatie.
Voor de gemengde functies wordt aangesloten bij de meest vergelijkbare functie uit het CROW. Aangezien het
beoogde gebruik voornamelijk is gericht op kleinschalige werkfuncties, wordt aangesloten bij de functie
'kantoor (zonder baliefunctie)'. Ten slotte wordt voor de woonruimten aangesloten bij de functie die hier het


BJZ.nu                                                                                                        10
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                          Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                     vastgesteld


meest vergelijkbaar mee is, in dit geval een 'kleine eenpersoonswoning'. Samengevat worden daarom de
volgende uitgangspunten gehanteerd:
    Functies:
    1. fysiotherapiepraktijk (-centrum);
    2. bedrijf arbeidsintensief / bezoekersextensief;
    3. kleine eenpersoonswoning (tiny houses; meestal grondgebonden);
    4. kantoor (zonder baliefunctie).
    Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk (Bron: CBS Statline);
    Stedelijke zone: schil centrum.


De onzelfstandige wooneenheden boven de catering en fysiotherapiepraktijk worden benut door het
personeel van het cateringbedrijf. De parkeerbehoefte van deze onzelfstandige wooneenheden wordt daarom
met dezelfde parkeervraag ondervangen en brengt dan ook geen zelfstandige parkeerbehoefte met zich mee.

2.3.2.2 Parkeren
Voor de parkeerbehoefte wordt in voorliggend geval uitgegaan van de minimumparkeernorm zoals
opgenomen in het CROW. Dit vanwege het feit dat Ameland een echt fietseiland is en de focus binnen het
verkeersbeleid sterk ligt op duurzame mobiliteit en het autoluw maken (en houden) van de kernen. Het
autogebruik op Ameland ligt dan ook lager dan gemiddeld. Onderstaande tabel toont de te verwachten
parkeerbehoefte.
Functie                     Parkeerkencijfer             Aantal                  Totale parkeerbehoefte
Fysiotherapiepraktijk       1,4 (per behandelkamer)      4 behandelkamers        1,4 * 4 = 5,6
(-centrum)
Bedrijf arbeidsintensief/   1,7 (per 100 m² bvo)         160 m² bvo              1,7 * 1,6 = 2,72
bezoekersextensief
Kleine                      0,6 (per woning)             12 woningen             0,6 * 12 = 7,2
eenpersoonswoning
Kantoor (zonder             2,1 (per 100 m² bvo)         200 m² bvo              2,1 * 2 = 4,2
baliefunctie)
Totaal                                                                           19,72 (20)

Op basis van bovenstaande berekening brengt de ontwikkeling een totale parkeerbehoefte van 20
parkeerplaatsen met zich mee. In afbeelding 2.5 is een mogelijke inrichting van het parkeren opgenomen.
Hierin is te zien dat wordt voorzien in 21 parkeerplaatsen. Dit betreft nog geen definitieve inrichting, maar
maakt wel inzichtelijk dat op eigen terrein kan worden voorzien in de parkeerbehoefte.
Tevens wordt opgemerkt dat de verwachting is dat de parkeerbehoefte in werkelijkheid lager uitvalt. Dit wordt
met name veroorzaakt door het gebruik van de woonruimten, aangezien deze deels worden gebruikt in het
kader van tijdelijke personeelshuisvesting. De bewoners van de woonruimten zullen naar verwachting niet
allemaal in bezit zijn van eigen vervoer, maar zullen in veel gevallen gezamenlijk gebruik maken van
deelauto's.
Geconcludeerd wordt dat het aspect parkeren geen belemmeringen met zich mee zal brengen.




BJZ.nu                                                                                                          11
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld




Afbeelding 2.5: Mogelijke inrichting parkeren Ballumerweg 30 (Bron: Hodes Architecten)

2.3.2.3 Verkeersgeneratie
In de huidige situatie bevindt zich in het plangebied voor circa 570 m² aan bebouwing. Op basis van het
geldende bestemmingsplan is in het plangebied bedrijvigheid tot en met milieucategorie 2 toegestaan.
Hieronder valt een grote verscheidenheid aan bedrijfsactiviteiten. Het betreft vooral kleinschalige
vervaardigingen (geen zware industrie), uitgeverijen, autoreparatiebedrijven en groothandels. Dergelijke
bedrijvigheid is vergelijkbaar met de functie 'bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief' uit de
CROW-publicatie 'Toekomstbestendig Parkeren' (2018).
Om het effect van de voorliggende ontwikkeling op de te verwachten verkeersgeneratie in beeld te brengen,
wordt een verschilberekening gemaakt tussen de huidige en gewenste situatie. Voor de gewenste situatie
worden dezelfde uitgangspunten gehanteerd als in paragraaf 2.3.2.2. De berekening is opgenomen in
onderstaande tabel.
Verkeersgeneratie huidige situatie
Functie                   Verkeersbewegingen            Aantal                      Totaal
Bedrijf arbeidsintensief/ 7,7 per 100 m² bvo            570 m²                      7,7 * 5,7 = 43,89
bezoekersextensief
Totaal                                                                              43,89 (44)
Verkeersgeneratie nieuwe situatie
Functie                     Verkeersbewegingen       Aantal                         Totaal
Fysiotherapiepraktijk       13,4 (per behandelkamer) 4 behandelkamers               13,4 * 4 = 53,6
(-centrum)
Bedrijf arbeidsintensief/   7,7 (per 100 m² bvo)        160 m² bvo                  7,7 * 1,6 = 12,32
bezoekersextensief
Kleine                      1,8 (per woning)            12 woningen                 1,8 * 12 = 21,6
eenpersoonswoning
Kantoor (zonder             7,4 (per 100 m²)            200 m²                      7,4 * 2 = 14,8
baliefunctie)
Totaal                                                                              102,32 (103)
Toename/afname                                                                      +58,43 (59)



BJZ.nu                                                                                                      12
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                                      Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                 vastgesteld


Op basis van bovenstaande tabel neemt de verkeersgeneratie van en naar het plangebied toe met circa 59
verkeersbewegingen per dag. Dit verkeer zal het plangebied via de Ballumerweg verlaten in oostelijke of
westelijke richting. De Ballumerweg is ruim voldoende in staat om deze verkeersbewegingen veilig en
eenvoudig af te wikkelen. De toename van 59 verkeersbewegingen zal daarom naar verwachting geen
belemmeringen met zich meebrengen.


2.3.3   Conclusie
Vanuit verkeerskundig oogpunt worden er geen belemmeringen verwachten tegen de voorliggende
ontwikkeling. Daarbij wordt opgemerkt dat de ontwikkeling plaatsvindt aan de rand van de kern van Nes in
de gemeente Ameland, waar het beleid op het gebied van infrastructuur sterk is gericht op duurzame
mobiliteit en het autoluw maken van de kernen. Hier wordt in paragraaf 3.3 verder op ingegaan. Naar
verwachting zal de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie daarom lager uitvallen dan op basis van de cijfers
van het CROW wordt verwacht.




BJZ.nu                                                                                                    13
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                          Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                     vastgesteld



Hoofdstuk 3                 Beleidskader

3.1       Rijksbeleid


3.1.1     Nationale omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen
Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven
zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een
nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt
kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een
duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van
overheid en samenleving.

3.1.1.2 Vier prioriteiten
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op
nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.
1.    Ruimte voor klimaatadaptatieen energietransitie
      Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland
      klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd
      de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050
      heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze
      ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de
      ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor
      het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.
2.    Duurzaam economisch groeipotentieel
      Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende
      economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende
      landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of
      life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en
      circulair.
3.    Sterke en gezonde steden en regio's
      Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst
      binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit
      vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze
      van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit
      en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt
      gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.
4.    Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
      Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame
      kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een
      minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op
      ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt
      een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei
      van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.
3.1.1.3 Afwegingsprincipes
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is
combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe
keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:


BJZ.nu                                                                                                         14
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld


1.   Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak
     te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen
     functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
2.   Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale
     balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige
     opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
3.   Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in
     mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van
     toekomstige generaties.
3.1.1.4 Toetsing aan de NOVI
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de functiewijziging van een bestaand bedrijfspand en de realisatie
van een woon-werkpand op een bestaande bedrijfslocatie aan de Ballumerweg te Nes. De NOVI laat zich niet
specifiek uit over dergelijke kleinschalige en lokale ontwikkelingen. Geconcludeerd wordt dat de
voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met de prioriteiten en afwegingsprincipes zoals verwoord in de
NOVI.


3.1.2    Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Algemeen
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), de voorloper van de NOVI, is de ladder voor duurzame
verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke
ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede
ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een
motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk
worden gemaakt.
Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in
de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.
In het Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:
     bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van
     wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare
     of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
     stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van
     kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'
3.1.2.2 Toetsing aan de Ladder
De voorliggende ontwikkeling bestaat uit enerzijds het plaatsen van een woon-werkvoorzieningen ten
behoeve van onder andere woonruimten en maatschappelijke functies, en anderzijds uit het planologisch
borgen van onder andere een fysiotherapiepraktijk in een bestaand bedrijfsgebouw. In beide gevallen is
mogelijk sprake van een stedelijke ontwikkeling.
Woonruimten
De Ladder is van toepassing op ruimtelijke plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke
ontwikkeling. Bij het bepalen of en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende vragen van belang:
Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat
de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die
ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf
woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.
     11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921);
     12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

BJZ.nu                                                                                                       15
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                                           Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                      vastgesteld




Doordat in voorliggend geval sprake is van het toevoegen van een woon-werkvoorziening met meer dan 11
woonruimten, wordt het voornemen beschouwd als nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de Ladder
voor duurzame verstedelijking.
Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke
ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden:
    er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte;
    indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een
    motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.


Beschrijvingbehoefte aan de voorgenomen ontwikkeling
In paragraaf 3.3 wordt de ontwikkeling getoetst aan de uitgangspunten zoals deze zijn geformuleerd in het
gemeentelijk beleid. De Structuurvisie Ameland benoemt vier doelgroepen waarvoor er een woonbehoefte
aanwezig is op het eiland. Het huisvesten van personeel van het vasteland is één van de doelgroepen die
hierin expliciet wordt benoemd.
Op Ameland bestaat een structurele behoefte aan de tijdelijke huisvesting van personeel. Deze behoefte komt
met name voort vanuit de vraag naar personeel in de vakantieperiode (= het hoogseizoen) om in de horeca
en/of toeristische sector te gaan werken. Om hier op een passende wijze mee om te gaan is onder andere de
beleidsnotitie bedrijfswoningen en personeelshuisvesting opgesteld door de gemeente Ameland. Op basis
van de Structuurvisie Ameland en de bijbehorende beleidsnotitie kan worden gesteld dat de behoefte aan de
huisvesting van personeel structureel aanwezig is. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in deze behoefte.
Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?
Bij de beantwoording op de vraag of het plangebied in bestaand stedelijk gebied ligt, is de definitie van
'bestaand stedelijk gebied' van belang. Deze luidt als volgt:
“Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen,
dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal
culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.”
Verder geldt, op basis van jurisprudentie, dat bij de beantwoording van deze vraag dient te worden
beoordeeld of het voorgaande bestemmingsplan binnen het gebied al een stedenbouwkundig samenstel van
bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca mogelijk maakt.
In voorliggend geval is sprake van een ontwikkeling aan de rand van de kern van Nes. De directe omgeving
betreft een gebied waar sprake is van een menging van functies, door de aanwezigheid van (agrarische)
bedrijvigheid, maatschappelijke en recreatieve functies en woningen. Ter plaatse van het plangebied is dan
ook sprake van een samenstel van bebouwing. In onderhavige situatie wordt het plangebied beschouwd als
bestaand stedelijk gebied. Hiermee is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.
Conclusie toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking
Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met de
Ladder voor duurzame verstedelijking.
Fysiotherapiepraktijk
De fysiotherapiepraktijk wordt mogelijk gemaakt middels een functiewijziging van een bestaand
bedrijfspand. In een uitspraak van de Raad van State d.d. 18 februari 2015 (201211211/1/R3) is sprake van
een uitbreiding van de planologische gebruiksmogelijkheden van feitelijk bestaande units in een
bedrijfsverzamelgebouw. De Afdeling overweegt: “Voor zover [appellant sub 1] en anderen betogen dat in de
Staat van bedrijfsactiviteiten deels bedrijfsactiviteiten staan genoemd waarvoor de units in de
bedrijfsverzamelgebouwen niet eerder mochten worden verhuurd, oordeelt de Afdeling dat het plan hiermee
niet voorziet in een zodanige functiewijziging dat om die reden sprake is van een nieuwe stedelijke
ontwikkeling. Zoals zij eerder heeft overwogen (uitspraak van 10 december 2014 in zaak nr.
201310814/1/R1) is daarbij van belang dat met een verruiming van de gebruiksmogelijkheden geen nieuw


BJZ.nu                                                                                                           16
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                                       Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                  vastgesteld


beslag op de ruimte plaatsvindt.”
Het onderstreepte “zodanige functiewijziging” suggereert dat er functiewijzigingen – zonder enige toename
van bebouwing – kunnen zijn die wel “zodanig” zijn, dat zij kunnen worden aangemerkt als een nieuwe
stedelijke ontwikkeling. Een functiewijziging “sec” die van invloed is op het woon-, leef- en
ondernemersklimaat elders kan door die invloed worden gekwalificeerd als “zodanige functiewijziging” dat
sprake is van een Ladderplichtige stedelijke ontwikkeling. Gelet op het feit dat:
    de ontwikkeling leidt tot een lagere milieubelasting, aangezien er een maatschappelijke functie wordt
    gevestigd op een locatie waar uitsluitend bedrijvigheid is togestaan;
    de ontwikkeling tot een beperkte toename van de verkeersgeneratie leidt;
    het betreffende bedrijfsgebouw dezelfde ruimtelijke uitstraling behoudt;
wordt gesteld dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en toetsing aan de Ladder voor
duurzame verstedelijking achterwege kan blijven.


3.1.3     Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid
Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is er geen sprake van een ontwikkeling die in strijd is met de
uitgangspunten uit de NOVI. Tevens is de ontwikkeling in overeenstemming met de Ladder voor duurzame
verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.
3.2       Provinciaal beleid


3.2.1     Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele

3.2.1.1 Algemeen
De provinciale Staten van Fryslân hebben op 23 september 2020 de Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele
vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de komende jaren richting aan de activiteiten van de provincie. Hierin
staat beschreven waar naar toe wordt gewerkt en hoe de toekomst er uit ziet. De provincie wil met de
samenleving goede ideeën en mooie plannen voor Fryslân realiseren. Bij de ruimtelijke inpassing van nieuwe
ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit
kan door efficiënt ruimtegebruik, bijvoorbeeld door de mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken.
Ook zijn een goede beeldkwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van groot belang. De
provincie kiest voor een concentratie van wonen, werken en voorzieningen in stedelijke gebieden.

3.2.1.2 Vier opgaven
In dialoog met de samenleving zijn vier opgaven benoemd die de provincie actief wil aanpakken. Het zijn
urgente vraagstukken waarvoor de provincie nú al alles op alles gaat zetten om met de samenleving
oplossingen te vinden.
      Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
      Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
      Fryslân wordt klimaatadaptief ingericht;
      Fryslân versterkt de biodiversiteit.




BJZ.nu                                                                                                      17
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld



3.2.1.3 Waddengebied
Bovenstaande opgaven zijn groot, onderling verbonden en ze raken de hele provincie. De opgaven vragen om
een integrale en gezamenlijke aanpak. Om de ambities te kunnen realiseren moet de basis op orde zijn. In het
Waddengebied (zee, eilanden en vaste landkust), komen de urgente opgaven in versterkte mate samen. De
kansen die er zijn om klimaatadaptatie, versterken biodiversiteit en energietransitie te verbinden met
vitaliteit en leefbaarheid, zullen in dit gebied optimaal benut moeten worden. De Waddeneilanden vormen
'Fryslân' in het klein: dezelfde dilemma's, spanningen en mogelijkheden die ook op het vaste land spelen,
doen zich hier versterkt voor. Aan de andere kant is de situatie op de eilanden juist heel specifiek: door de
afgebakende ruimte en de bijzondere natuur- en landschapswaarden ontwikkelen functies zich hier anders;
denk aan wonen, werken, recreatie, landbouw, klimaatadaptatie, drinkwaterwinning, energie en
voorzieningen.
De provincie zet in op het ondersteunen van de Waddeneilanden bij het behoud van levendige eilander
gemeenschappen, waarin wonen, werken, onderwijs en zorg ook voor toekomstige generaties mogelijk
blijven. De uitdagingen die hieruit voortvloeien liggen met name op het vlak van leefbaarheid
(bereikbaarheid van voorzieningen als zorg en onderwijs), wonen (voldoende beschikbaarheid van woningen,
zowel kwantitatief als kwalitatief), bereikbaarheid en recreatie en toerisme (versterken kwaliteit aanbod). De
provincie onderkent hierbij dat bewoners en bedrijven op een eiland, in tegenstelling tot het vaste land, voor
de meeste (zorg)voorzieningen niet zo maar kunnen uitwijken naar een grotere kern verderop.

3.2.1.4 Toetsing van het voornemen aan de Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele
De voorliggende ontwikkeling voorziet in het plaatsen van een woon-werkvoorziening waarin onder andere
woonruimten worden gerealiseerd ten behoeve van de tijdelijke huisvesting van personeel. Tevens wordt in
het bestaande bedrijfspand een fysiotherapiepraktijk, cateringbedrijf en huisvesting op de verdieping
gerealiseerd. De ontwikkeling voorziet in een lokale behoefte aan tijdelijke huisvesting van personeel, en aan
toevoeging van een maatschappelijke voorziening. De provincie Fryslân herkent de uitdagingen die er liggen
op de Waddeneilanden binnen het kunnen aanbieden van voldoende beschikbare woonruime en voldoende
voorzieningen en onderkent dat bewoners niet zomaar kunnen uitwijken naar een grotere kern verderop. Met
de voorliggende ontwikkeling wordt op twee vlakken voorzien in een lokale behoefte, waarmee wordt
aangesloten bij de doelstellingen zoals deze in de Omgevingsvisie Fryslân zijn geformuleerd.


3.2.2    Verordening Romte Fryslân 2014

3.2.2.1 Algemeen
De Verordening Romte Fryslân 2014 is op 25 juni 2014 vastgesteld. Op 23 maart 2021 is de verordening
geconsolideerd. De verordening stelt concrete regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke
belangen uit onder andere de in voorgaande paragraaf beschreven Omgevingsvisie doorwerken in de
gemeentelijke ruimtelijke plannen.

3.2.2.2 Relevante artikelen
Ruimtelijke kwaliteit (Artikel 2)
De toelichting bij een ruimtelijk plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk
gebied bevat een verantwoording waaruit blijkt dat toepassing is gegeven van het principe van zorgvuldig
ruimtegebruik, waaruit in ieder geval blijkt waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk
gebied kan worden gerealiseerd. Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het
ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.
Wonen (Artikel 3)
Artikel 3.1.1. van de verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten
indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de
schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten (GS) heeft. Op grond hiervan kan het planvoornemen


BJZ.nu                                                                                                      18
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                                                           Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                      vastgesteld


worden gerealiseerd.

3.2.2.3 Toetsing van het voornemen aan de Verordening Romte Fryslân 2014
De provincie Fryslân vindt het van belang dat er goede balans is tussen buitenstedelijk en binnenstedelijk
bouwen, dit vanuit het principe van duurzaam ruimtegebruik. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk
gebied. De functies die worden gerealiseerd zijn gericht op het karakter van Nes en van heel Ameland. De
woonruimten worden namelijk voornamelijk gerealiseerd voor de huisvesting van personeel. Het
cateringbedrijf verzorgt maaltijden voor op de boot van en naar het eiland. Lichte bedrijvigheid zoals een
fysiotherapiepraktijk en kleinschalige werkruimte/maatschappelijke functies passen daarnaast naar aard en
omvang op deze locatie.
Ten aanzien van artikel 3 (Wonen) geldt dat de aantallen die mogelijk worden gemaakt in overeenstemming
dienen te zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming heeft van GS. Onder kop 3.2.2.2 is
aangegeven dat het plan hieraan voldoet. De locatie aan de Ballumerweg is tevens opgenomen in de
regionale woondeal. Hierin is voor het plangebied een woningaantal van 9 woningen opgenomen. Deze
worden met voorliggend plan gerealiseerd. Door de flexibele invulling op de begane grond is dit verder uit te
breiden tot maximaal 12 wooneenheden, wat ten goede kan komen aan het oplossen van de
volkshuisvestelijke opgave.
Gelet op bovenstaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2 en 3
van de Verordening Romte Fryslân 2014.


3.2.3     Conclusie
Geconcludeerd wordt dat de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Fryslân
- De Romte diele en de Verordening Romte Fryslân 2014.
3.3       Gemeentelijk beleid


3.3.1     Structuurvisie Ameland

3.3.1.1 Wonen
De ruim 3.400 inwoners (inmiddels ruim 3.600) van Ameland wonen hoofdzakelijk in één van de vier dorpen
op het eiland. De woningvoorraad bestaat hoofdzakelijk uit koopwoningen. De belangstelling om op Ameland
te wonen is groot, maar onder meer door marktontwikkelingen (prijsstijgingen) is het niet voor iedereen
mogelijk om aan een betaalbare en geschikte woning te komen. Dit geldt met name voor mensen die
sociaaleconomisch aan Ameland gebonden zijn: starters, minder draagkrachtigen en personeel van het vaste
land. Op Ameland zijn de afgelopen jaren diverse locaties ontwikkeld voor woningbouw. Toch blijft de druk
op de lokale woningmarkt hoog, mede door de beperkte uitbreidingsmogelijkheden.

3.3.1.2 Infrastructuur
Het uitgangspunt voor verkeer en infrastructuur in de gemeente Ameland is dat automobiliteit mag, maar een
bewuste keuze moet zijn. Duurzame mobiliteit neemt namelijk een belangrijke plaats in binnen Ameland als
toeristisch product. Ameland is dan ook echt een fietseiland. In het kader van duurzaamheid is streven om de
auto een minder dominante rol te geven. Concreet betekent dit:
      Verkeersveiligheid heeft prioriteit en niet de snelle doorstroming (o.a. sanering van een aantal
      gevaarlijke kruisingen);
      Investeringen in het fietspadennetwerk en verbeteren van het huidige OV-niveau;
      Autoluw centrum in Nes en Hollum;
      Veilige manier van bevoorrading met weinig overlast voor gasten en bewoners.




BJZ.nu                                                                                                        19
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                                                                       Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                  vastgesteld



3.3.1.3 Toetsing van de ontwikkeling aan de Structuurvisie Ameland
Beleidsmatig gezien sluit het initiatief goed aan op de wens naar kleine kwalitatief goede woningen voor
mensen die opzoek zijn naar (tijdelijke) woonruimte. Zowel de woonvisie 2017 als de ontwerp-woonvisie
2024 geven aan dat er behoefte is aan kleine woningen voor eenpersoons huishoudens en woonruimte voor
tijdelijk personeel. Deze laatste groep is één van de vier doelgroepen die in de Structuurvisie 2011 van de
gemeente Ameland wordt aangemerkt als doelgroep waarvoor een kwantitatieve woningbouwopgave
aanwezig is.
Tevens voorziet de voorliggende ontwikkeling in de realisatie van een fysiotherapiepraktijk, cateringbedrijf
en onzelfstandige wooneenheden in het bestaande bedrijfspand aan de Ballumerweg 30. Dit betreft een
voorziening voor een lokale behoefte en geeft een duurzame vervolgfunctie aan het bedrijfspand, waarmee dit
als een wenselijke ontwikkeling kan worden gezien.
De ontwikkeling sluit gelet op bovenstaande goed aan bij de doelstellingen zoals geformuleerd in de
structuurvisie Ameland en de woonvisie.


3.3.2   Conclusie
Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het relevante beleid van de gemeente
Ameland.




BJZ.nu                                                                                                    20
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld



Hoofdstuk 4                Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het
bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het
plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de
vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk
middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten. Dit betreffen de
thema's verkeer en parkeren, geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie,
archeologie & cultuurhistorie, bezonning, het besluit milieueffectrapportage en de waterhuishouding.
4.1       Geluid


4.1.1     Algemeen
De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als
gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek
moet worden uitgevoerd bij het verlenen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig
object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe
geluidsbron mogelijk maakt.


4.1.2     Situatie plangebied
Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van geluidgevoelige objecten, namelijk woonruimten. De
fysiotherapiepraktijk, cateraar en maatschappelijke functies worden hierin niet aangemerkt als
geluidgevoelige objecten en behoeven daarom geen verdere toetsing aan de Wgh.

4.1.2.1 Wegverkeerslawaai
In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone
hebben. De grootte van deze zone is opgenomen in onderstaande tabel.
Aantal rijstroken                    Stedelijk gebied                      Buitenstedelijk gebied
1 of 2                               200 m                                 250 m
3 of 4                               350 m                                 400 m
5 of meer                            350 m                                 600 m

De Wgh schrijft voor dat bovenstaande geluidszones niet gelden voor:
      wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2);
      wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

Het plangebied ligt net buiten de bebouwde kom van Nes, waardoor er ter hoogte van het plangebied een
maximumsnelheid van 60 km/u geldt op de Ballumerweg. Formeel gezien liggen de woonruimten daarmee
binnen de wettelijke geluidszone van deze weg. De verwachting is echter dat desondanks voldaan wordt aan
de voorkeursvoorwaarde van 48 dB.
Dit vanwege het feit dat het verkeer dat vanuit de bebouwde kom van Nes langs het plangebied uit een 30
km/u zone komt. Naar verwachting haalt het verkeer ter hoogte van het plangebied de snelheid van 60 km/u
in de praktijk dan ook vaak niet. Verder is reeds benoemd dat de kern van Nes een zeer autoluw gebied is.
Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.3.1.3. De verwachte verkeersintensiteit op de Ballumerweg ligt dan
ook behoorlijk laag. Vorenstaande wordt bevestigd door de geluidskaart van de Atlas Leefomgeving, waarvan
een uitsnede is opgenomen in afbeelding 4.1. De beoogde woonruimten zijn aangegeven met de blauwe
contour.


BJZ.nu                                                                                                      21
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                                                       Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                  vastgesteld




Afbeelding 4.1: Wegverkeerslawaai ter plaatse van het plangebied (Bron: Atlas Leefomgeving)


Gezien het vorenstaande wordt aangenomen dat er ter plaatse van de woonruimten wordt voldaan aan de
voorkeurswaarde. Een akoestisch onderzoek kan achterwege blijven.

4.1.2.2 Industrielawaai
In de nabijheid van het plangebied zijn geen geluidsgezoneerde bedrijventerreinen aanwezig. In paragraaf 4.5
wordt nader ingegaan op milieuhinder (o.a. geluid) als gevolg van individuele bedrijven.

4.1.2.3 Railverkeerslawaai
Railverkeerslawaai is in het voorliggende geval niet van toepassing aangezien er in de directe omgeving van
het plangebied geen spoorweg aanwezig is.


4.1.3   Conclusie
De Wet geluidhinder vormt geen belemmering in het kader van voorliggende ontwikkeling.
4.2     Bodem


4.2.1   Algemeen
Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past
bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.
Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen
NEN 5740.




BJZ.nu                                                                                                    22
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                                          Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                     vastgesteld




4.2.2     Situatie plangebied
In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van een woon-werkvoorziening, alsmede de realisatie van
een fysiotherapiepraktijk in een bestaand bedrijfspand. Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen dient
doorgaans te worden aangetoond of de bodemkwaliteit ter plaatse voldoende is om gebruikt te kunnen
worden voor reguliere bewoning. In 2019 is reeds een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse
van het plangebied, waarvan de volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. Uit het
bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat er lichte verontreinigingen zijn aangetroffen maar dat deze geen
aanleiding geven voor het uitvoeren van een nader onderzoek met betrekking tot de milieuhygiënische
kwaliteit van de bodem.


4.2.3     Conclusie
Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.
4.3       Luchtkwaliteit


4.3.1     Algemeen
Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen
opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet
milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.
In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende
stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:
      Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
      Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);
4.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen
Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de
luchtverontreiniging van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in
betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij
uitsluitend om stikstofdioxide (NO2 ) en fijn stof (PM1 0). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit
de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.
In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties)
opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:
     woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
     woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
     kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.
Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in
betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de
grenswaarden.

4.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen
Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te
beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en
bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.
De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden
van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen
50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die
genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.


BJZ.nu                                                                                                        23
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld




4.3.2   Situatie plangebied
In paragraaf 4.3.1.1 zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in
betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van de in dit
bestemmingsplan besloten ontwikkeling in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden
aangenomen dat voorliggende ontwikkeling zeker 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de
luchtverontreiniging. Daarnaast is er geen sprake van de realisatie van gevoelige bestemmingen zoals
bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen. Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen
belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.
4.4     Externe veiligheid


4.4.1   Algemeen
Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de
omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij
nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat
nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe
veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en
transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke
wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:
     het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
     de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
     het Registratiebesluit externe veiligheid;
     het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
     het Vuurwerkbesluit.
Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat
vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening
zijn vastgelegd in:
    het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
    de Regeling basisnet;
    de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).
Voor het transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen
(Bevb).
Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving
worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te
beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het
plaatsgebonden en het groepsrisico.


4.4.2   Situatie plangebied
Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op
de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen,
grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten
rampen weergegeven. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de Risicokaart opgenomen. Het plangebied is
hierin weergegeven met de blauwe ster.




BJZ.nu                                                                                                          24
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld




Afbeelding 4.2: Uitsnede Risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving)


De meest nabijgelegen risicobron betreft een buisleiding van de Gasunie, die op crica 880 meter ten oosten
van het plangebied ligt. De 1% en 100% letaliteitsgrenzen die hierbij horen bedragen respectievelijk 100 en
50 meter. Het plangebied ligt hier ruim buiten.
Uit de inventarisatie blijkt dan ook dat het plangebied:
      zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen
      onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
      zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
      niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
      niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke
      stoffen.

4.4.3     Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de wet- en regelgeving aangaande externe
veiligheid.
4.5       Milieuzonering


4.5.1     Algemeen
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu
te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering
verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of
inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke
scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en
milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het
milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:
      het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige
      functies;
      het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare
      voorwaarden kunnen uitoefenen.

BJZ.nu                                                                                                          25
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld


Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit
2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten
(naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst
geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van
de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een
milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van
gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan
gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de
richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de
milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige
functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt
uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling
of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.


4.5.2    Gebiedstypen
In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' wordt een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige
woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe
van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van
verkeer. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen
komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied
met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden
die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier
kan de verhoogde milieubelasting voor bijvoorbeeld geluid de toepassing van kleinere richtafstanden
rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.
In dit geval ligt het plangebied aan de rand van de bebouwde kom van Nes. Hier komen verschillende functies
voor, waaronder (agrarische) bedrijvigheid, maatschappelijke functies en woningen. Er is daarom sprake van
een gemengd gebied. In onderstaande tabel zijn de bijbehorende richtafstanden opgenomen.




4.5.3    Situatie plangebied

4.5.3.1 Beoordeling
Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave
'Bedrijven en Milieuzonering' geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Er wordt bij het
realiseren van nieuwe functies gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe functie gerealiseerd
worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:
    1.   past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
    2.   laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).




BJZ.nu                                                                                                         26
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld



4.5.3.2 Externe werking
Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die,
vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake
als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. De functie 'wonen' is niet
milieubelastend voor de omgeving. Met de realisatie van de woonruimten is er dan ook geen sprake van een
aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.
Wat betreft de fysiotherapiepraktijk wordt opgemerkt dat dit een milieucategorie 1 activiteiten betreft,
vergelijkbaar met de functie 'artsenpraktijk, klinieken en dagverblijven' zoals opgenomen in de VNG-uitgave
'Bedrijven en milieuzonering'. In een gemengd gebied geldt voor een milieucategorie 1 activiteit een
richtafstand van 0 meter, waarmee deze direct naast milieugevoelige functies, c.q. woningen, mag worden
gerealiseerd, zoals de (onzelfstandige) woonruimten uit deze ontwikkeling. De bijbehorende fitnessruimte
bevindt zich op een afstand van 15 meter ten opzichte van de onzelfstandige woonruimten. In een gemengd
gebied is de richtafstand tussen milieugevoelige functies en fitnesscentra 10 meter waardoor aan deze
afstand wordt voldaan. De realisatie van de fysiotherapiepraktijk met fitnessruimte brengt dan ook geen
aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden met zich mee.
Voor een cateringbedrijf geldt een richtafstand van 10 meter voor geluid (in een gemengd gebied). Het
cateringbedrijf is gevestigd in het linkerdeel van het bedrijfspand, waarmee deze op ruim 30 meter van de
dichtstbijzijnde woonfunctie is gevestigd. De uiterste situering van de gevel van het bedrijfspand bevindt zich
verder op 14 meter van de dichtstbijzijnde woonpercelen, waarmee ten allen tijde aan de richtafstand zal
worden voldaan. Er bevinden zich onzelfstandige woningen boven het cateringbedrijf, waardoor hier niet aan
de richtafstand van 10 meter kan worden voldaan. In dat geval moet gemotiveerd worden dat een goed woon-
en leefklimaat kan worden gegarandeerd ter plaatse van de onzelfstandige woningen, ondanks dat er sprake
is van een afstand kleiner dan 10 meter. Ter plaatse worden broodjes belegd en verse sappen bereid. Er staan
twee koelwerkbanken met een kleine oven en een vriezer. Er wordt enkele dagen in de week tussen 08.00 en
14.00 door maximaal twee personen gewerkt. Hieruit wordt geconcludeerd dat het gaat hier om een
kleinschalig cateringbedrijf gaat met een keuken waarvan de milieubelasting lager is dan een gemiddeld
restaurant (milieucategorie 1). Bovendien is ook het type bewoning is hier van belang: namelijk de
huisvesting van tijdelijk personeel, ten dienste van het daar gevestigde cateringbedrijf. Er bestaat dus een
directe functionele relatie tussen het bedrijf en de wooneenheden/kamers. Hierbij kan de vergelijking worden
gemaakt met een bedrijfswoning waarbij de bewoning ook plaatsvindt daar waar het bedrijf. Op basis van
bovenstaande is beoordeeld dat er over het geheel een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd blijft.

4.5.3.3 Interne werking
Hierbij gaat het om de vraag of de te realiseren functie binnen het plangebied hinder ondervindt van
bestaande functies in de omgeving, en omgekeerd of omliggende bedrijven in bedrijfsvoering of
ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd. In dit geval zijn uitsluitend de woonruimten aan te merken
als milieugevoelig objecten.
In de directe omgeving van de te realiseren woonruimten bevinden zich op basis van het geldende
bestemmingsplan enkele milieubelastende functies. Ten westen bevinden zich achtereenvolgens een
bedrijfsbestemming van de KNRM waar bedrijven t/m milieucategorie 2 zijn toegestaan en een
brandweerkazerne (milieucategorie 3.1). In een gemengd gebied geldt voor deze milieubelastende functies een
richtafstand van respectievelijk 10 en 30 meter. De afstand tussen de te realiseren woonruimten en deze
functies bedraagt achtereenvolgens 17 en 53 meter. Hiermee wordt voldaan aan de bijbehorende
richtafstanden.
Direct ten noorden van de te realiseren zelfstandige woonunits bevindt zich op basis van het geldende
bestemmingsplan een milieubelastende functie. Op deze locatie bevindt zich een loods van de KNRM. De
bestemming laat hier bedrijvigheid tot milieucategorie 2 toe, hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter
(gemengd gebied). De afstand tussen de huidige KNRM-loods en de geplande wooneenheden is ruim 6 meter.
Hier is uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van richtafstanden. Ter
plaatse van de loods vindt lichte bedrijvigheid plaats: de stalling van een KNRM rubberboot met trekkend


BJZ.nu                                                                                                      27
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                                        Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                   vastgesteld


voertuig. Bij oefeningen en uitrukken wordt deze naar buiten gereden waardoor er niet continu
bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. De daadwerkelijke milieubelasting zal daarom kleiner zijn dan passend bij
milieucategorie 2. Een afstand van 6 meter wordt daarom aanvaardbaar geacht.
Ten noorden en noordoosten van het plangebied bevinden zich een sportbestemming en een
maatschappelijke bestemming. Dit betreffen een sporthal en een middelbare school. Binnen het
omgevingstype 'gemengd gebied' geldt voor deze functies een richtafstand van 30 meter voor geluid. Hier
wordt niet aan voldaan. In voorliggend geval zijn beide functies gevestigd ten noorden van de te realiseren
woon-werkvoorziening. Aan de noordzijde heeft dit te realiseren gebouw een dichte wand, wat een
geluidwerende werking heeft. Voor wat betreft de school wordt opgemerkt dat de geluidbelasting
voornamelijk wordt veroorzaakt vanaf het schoolplein. Deze bevindt zich aan de noordzijde van de
maatschappelijke bestemming, die zich daarmee op circa 60 meter van de te realiseren
woon-werkvoorziening bevindt.
Gelet op bovenstaande wordt aangenomen dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter
plaatse van de woonruimten en dat omliggende bedrijven niet (verder) in hun ontwikkelingsmogelijkheden
worden belemmerd.


4.5.4   Conclusie
Er wordt geconcludeerd dat het aspect 'milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorliggende
ontwikkeling.
4.6     Ecologie


4.6.1   Algemeen
Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming.
Het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming is vastgelegd in de Wet
natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het
Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en
plantensoorten.


4.6.2   Gebiedsbescherming

4.6.2.1 Natura 2000-gebieden
Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden
die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld
op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de
Wet natuurbescherming beschermd.
Het plangebied bevindt zich op circa 108 meter vanaf het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Duinen
Ameland'. Gelet op de onderlinge afstand is directe hinder in de vorm van geluid, verstrooiing van licht etc.
niet aan de orde. Naast directe hinder dient tevens te worden gekeken naar de mogelijke toename van
stikstofdepositie op kwetsbare habitattypen binnen Natura 2000-gebieden. Om dit te beoordelen is door
BJZ.nu een zogenaamde AERIUS berekening uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 2 van
deze toelichting.
Uit de berekening is gebleken dat er geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/ja.
Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een stikstofdepositie met een mogelijk significant negatief
effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van
de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningplichtig.




BJZ.nu                                                                                                        28
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld




Afbeelding 4.3: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000 (l) en het NNN (r) (Bron: Atlas Leefomgeving)

4.6.2.2 Natuurnetwerk Nederland (NNN)
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in de
provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'-
principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van
het gebied aantasten.
Het dichtstbijzijnde gebied dat tot het NNN behoort is gelegen op circa 87 meter van het plangebied. Het
plangebied is daarmee niet gelegen in het NNN. Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling is er tevens
geen sprake van aantasting van het nabijgelegen NNN, aangezien er uitsluitend sprake is van de realisatie
van een woon-werkvoorziening in het plangebied en het strijdig gebruik maken van een bestaand pand. Er
vinden daarmee geen ingrijpende werkzaamheden plaats die kunnen leiden tot een wezenlijke aantasting van
de waarden en kenmerken van het NNN.


4.6.3   Soortenbescherming
Ten behoeve van de realisatie van de woonruimten dient een voormalige schuur te worden gesloopt. Om
negatieve effecten op beschermde soorten te kunnen uitsluiten, is door Natuurbank Overijssel een quickscan
natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 3 bij dit
bestemmingsplan. Hierna wordt nader ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies van dit
onderzoek.
Quickscan Natuurwaardenonderzoek
De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor
beschermde plantensoorten en tot weinig geschikt functioneel leefgebied voor beschermde dieren. Mogelijk
nestelen er jaarlijks mezen in de nestkast in de te slopen bebouwing. De inrichting en het gevoerde beheer,
maken het plangebied ongeschikt als foerageergebied voor beschermde dieren en geschikte plekken om een
vaste rust- of voortplantingsplaats te bezetten ontbreken.
Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude
nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet
op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen


BJZ.nu                                                                                                      29
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld


van bezette vogelnesten. Indien de beplanting verwijderd wordt tijdens de voortplantingsperiode, wordt
geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te
kunnen sluiten.
Als gevolg van de voorgenomen activiteiten wordt geen beschermde grondgebonden zoogdier, amfibie,
vleermuis of ander beschermd door gedood en wordt geen vaste (winter)rust- of voortplantingsplaats van een
beschermd dier negatief beïnvloed.


4.6.4   Conclusie
Er wordt geconcludeerd dat de voorliggende ontwikkeling geen significant negatieve effecten met zich
meebrengt op beschermde gebieden en soorten. Het aspect 'ecologie' vormt dan ook geen belemmering voor
de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
4.7     Archeologie en cultuurhistorie


4.7.1   Archeologie

4.7.1.1 Algemeen
Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de
bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat
in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer
verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de
vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

4.7.1.2 Situatie plangebied
De provincie Fryslân heeft haar archeologische verwachtingen vastgelegd in de FAMKE. De FAMKE bestaat uit
twee advieskaarten; één voor de periode Steentijd – Bronstijd en één voor periode IJzertijd – Middeleeuwen.
Beide advieskaarten geven het advies 'geen onderzoek noodzakelijk'. Een archeologisch onderzoek kan
daarom achterwege blijven.


4.7.2   Cultuurhistorie

4.7.2.1 Algemeen
Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die
cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse
cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.
In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan
“een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de
grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

4.7.2.2 Situatie plangebied
Er bevinden zich, op basis van de Atlas Leefomgeving, in het plangebied zelf en de directe omgeving geen rijks-
danwel gemeentelijke monumenten of andere cultuurhistorische waarden. Hierdoor wordt gesteld dat het
aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor onderliggend plan.


4.7.3   Conclusie
Geconcludeerd wordt dat de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering vormen voor de
voorgenomen ontwikkeling.



BJZ.nu                                                                                                      30
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                                                                            Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                       vastgesteld


4.8       Besluit milieueffectrapportage


4.8.1     Kader
De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats
in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage
in aanraking komen:
      Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);
      Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet
      natuurbescherming nodig is.
      Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);
      Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van
      dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
      Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);
      Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van
      de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd
opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze
gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is
afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit
eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van
'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of
gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.
Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de
drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de
oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de
activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu
geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije
m.e.r.-beoordeling gehanteerd.


4.8.2     Situatie plangebied
Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming
Het plangebied ligt in voorliggend geval op circa 108 meter afstand van het dichtstbijzijnde Natura
2000-gebied "Duinen Ameland". Uit paragraaf 4.6.2.1 en uit de stikstofdepositieberekening in is gebleken dat
de voorgenomen herontwikkeling niet leidt tot een toename, maar juist van een afname van de
stikstofdepositie op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Een nader onderzoek in de vorm van een
passende beoordeling is niet noodzakelijk.
Drempelwaarden Besluit m.e.r.
In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en
daarmee geen sprake van een directe m.e.r.-plicht.
In onderdeel D 11.2 van het besluit wordt de "aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk
ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen" genoemd. Indien
geoordeeld wordt dat sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is mogelijk een vormvrije
m.e.r.-beoordeling noodzakelijk.
Uit jurisprudentie volgt dat het antwoord op de vraag of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject'
afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aan de hand van aspecten
als aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk


BJZ.nu                                                                                                         31
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                                                                        Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                   vastgesteld


ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen
ontstaan.
De in het voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van de functiewijzing van een
bestaand bedrijfsgebouw en de realisatie van één woon-werkvoorziening. Het gaat om een (zeer)
kleinschalige ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van een functie die leidt tot een
aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen of een beperking voor andere
functies in de directe omgeving. Gelet op het vorenstaande en de aard en omvang van de voorgenomen
ontwikkeling, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld
in het Besluit m.e.r.. Tevens is uit dit hoofdstuk gebleken dat dit bestemmingsplan geen belangrijk nadelige
milieugevolgen heeft, die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.


4.8.3   Conclusie
Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te
verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.
4.9     Water


4.9.1   Algemeen
In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) wordt er gestreefd naar duurzame, veerkrachtige
watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de
watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke
plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop
rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).
Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een
evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel
de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang
met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).


4.9.2   Watertoets
Wetterskip Fryslân is geïnformeerd over de ontwikkeling door gebruik te maken van de digitale watertoets. De
beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de 'normale procedure' van toepassing is. Dit aangezien
de ontwikkeling een hoofdwater raakt. De volledige uitkomst van de watertoets is in Bijlage 4 bij dit
bestemmingsplan opgenomen.
De hoofdwateren hebben een belangrijke aan-, af- en doorvoerfunctie. Aan weerszijden van een
hoofdwatergang ligt een beschermingszone van 5 meter. De beschermingszone is nodig voor de
bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Werkzaamheden binnen de
beschermingszone van hoofdwatergangen betreffen een vergunningplichtige activiteit.


4.9.3   Conclusie
Op basis van de uitkomst van de watertoets is contact opgenomen met het Wetterskip over het proces en de
maatregelen. Voor de verdere procedurele afhandeling van het ruimtelijk plan, is het van belang om het
waterschap te blijven informeren en te betrekken en hierin rekening te houden met deze uitgangspunten.
Aangezien de woonruimten worden gerealiseerd op een reeds verhard terrein en tevens binnen een bestaand
bouwvlak, wordt niet verwacht dat het aspect 'water' een belemmering vormt voor de voorliggende
ontwikkeling.




BJZ.nu                                                                                                       32
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                                                                       Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                  vastgesteld



Hoofdstuk 5                   Juridische aspecten en planverantwoording

5.1       Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en
omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van
het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper
ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte
keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie
ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.
5.2       Opzet van de regels


5.2.1     Algemeen
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen
om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1
januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard
Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen.
Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid
Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.
De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het
bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de planregels en bijbehorende
verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog
worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
1.    Inleidende regels;
2.    Bestemmingsregels;
3.    Algemene regels;
4.    Overgangs- en slotregels.

5.2.2     Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:
      Begrippen (Artikel 1)
      In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een
      eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
      Wijze van meten (Artikel 2)
      Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en
      oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen
      moeten worden.

5.2.3     Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende
bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:
      Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
      Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, etc.);
      Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden van bepaalde bouwregels kan worden afgeweken;
      Specifieke gebruiksregels: (indien opgenomen) welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval

BJZ.nu                                                                                                    33
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                                                                           Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                      vastgesteld


    toegestaan dan wel strijdig zijn;
    Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarden van bepaalde gebruiksregels kan worden
    afgeweken.
In paragraaf 5.3 wordt de bestemming nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom
voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.


5.2.4    Algemene regels
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is
opgebouwd uit:
    Anti-dubbeltelregel (Artikel 5): Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte
    daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
    Algemene bouwregels (Artikel 6): Dit artikel bevat regels over de activiteit bouwen die aanvullend gelden
    op één of meerdere bestemmingen.
    Algemene gebruiksregels (Artikel 7): Dit artikel is opgenomen om aan te geven welk gebruik van de
    gronden als strijdig gebruik wordt begrepen;
    Algemene afwijkingsregels (Artikel 8): In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid
    gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde,
    onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn
    aangegeven.
    Overige regels (Artikel 9): In dit artikel zijn de overige regels opgenomen. Hierin zijn de regels ten aanzien
    van parkeren opgenomen.
De algemene regels zijn conform het bestemmingsplan "Nes" overgenomen in dit bestemmingsplan.


5.2.5    Overgangs- en slotregels
Het overgangsrecht geldt voor bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of
een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het
overgangsrecht zijn gebracht. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen
verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming komt met de gegeven
bestemming.
In beginsel mogen de bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, slechts in ondergeschikte mate
gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Meestal is dat een eenmalige handeling aan het bouwwerk. Het
is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.
5.3      Verantwoording regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van
toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke
bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke
functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan
worden.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en
gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische
toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische
situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.
'Gemengd'
Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de bestaande en beoogde bebouwing en het bijbehorende
parkeerterrein. De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van
dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, kantoorfuncties, maatschappelijke
voorzieningen en een catering. Tevens zijn de gronden bestemd voor wonen, waaronder onder andere wordt


BJZ.nu                                                                                                         34
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld


begrepen de huisvesting van tijdelijk personeel, op de eerste verdieping of hoger, waarbij ter plaatse van de
aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – wonen op de begane grond’ geldt dat tevens het wonen op de
begane grond is toegestaan.
Op de verbeelding zijn twee bouwvlakken opgenomen. In de bouwregels is bepaald dat een gebouw binnen
een bouwvlak dient te worden gebouwd, waarbij geldt dat het bebouwd oppervlak van een bouwvlak
maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' aangegeven percentage
mag bedragen en de bouwhoogte ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'
aangegeven bouwhoogte mag bedragen. Op het westelijk deel, waar het woon-werk complex wordt
gerealiseerd, is een aanduiding opgenomen waarmee wordt geregeld dat hier maximaal 12 wooneenheden
mogen worden gerealiseerd.
'Groen'
De bestaande en uit te breiden groenstrook zijn bestemd als 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor
groenvoorzieningen, beplanting en bebossing, in- en uitritten en paden, parkeervoorzieningen,
speelvoorzieningen en speelterreinen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.




BJZ.nu                                                                                                      35
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                                                                                         Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                    vastgesteld



Hoofdstuk 6               Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het
bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een
exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is
mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt
vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van
nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.
De gemeentelijke kosten worden verhaald op de initiatiefnemer middels de gemeentelijke legesverordening.
Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is opgenomen in de
planschadeovereenkomst die is afgesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Hiermee is het
kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.




BJZ.nu                                                                                                      36
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                                                                        Nes - Ballumerweg 30
                                                                                                   vastgesteld



Hoofdstuk 7                 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie
en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van
belangen welke in het plan in het geding zijn.
7.1     Vooroverleg


7.1.1   Het Rijk
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging
vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke
bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom
is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.


7.1.2   Provincie Fryslân
Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de provincie Fryslân. De provincie
heeft aangegeven dat het plan dieper in dient te gaan op de relatie van de ontwikkeling met de regionale
woondeal. Hierop is paragraaf 3.2.2 van dit bestemmingsplan aangepast.


7.1.3   Wetterskip Fryslân
In het kader van het vooroverleg wordt het bestemmingsplan naar het waterschap verstuurd. Het Wetterskip
is middels de digitale watertoets geïnformeerd over de plannen. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt op
reeds verharde gronden, worden er geen belemmeringen verwacht voor wat betreft de waterhuishouding. In
paragraaf 4.9 is hier reeds uitgebreid op ingegaan.
7.2     Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt
verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval is geen voorontwerp
bestemmingsplan ter inzage gelegd.
7.3     Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is voor een termijn van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode zijn zes
zienswijzen tegen het plan ingediend. De zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot aanpassingen aan het
bestemmingsplan. Voor de doorgevoerde aanpassingen wordt verwezen naar Bijlage 5 bij deze toelichting.




BJZ.nu                                                                                                     37
Bestemmingsplannen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>