<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Grondbedrijf; stand van zaken grotere complexen




Inhoudsopgave:

 Inleiding

 Samenvatting

 1. Grondexploitatie Skoatterwâld

 2. Stand van zaken overige grondexploitaties

       2.1. IBF

       2.2. Stadiongebied

       2.3. Heerenveen Noordoost

       2.4. Nieuwehorne De Fjilden

       2.5. Tjalleberd De Eide

       2.6. Overige (Heidemeer)


  Bijlagen:

  -rapportage grondexploitatie Skoatterwâld herziening 2015

  -rapportage risicoanalyse Heerenveen Skoatterwâld (Kuiper & Van
  Tilborg)

  -eindwaardeberekeningen grondexploitaties (als pdf document in de
  tekst gevoegd)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inleiding

In deze notitie “Grondbedrijf, stand van zaken per 1-1-2015” gaan wij in op de stand van
zaken rond de belangrijkste projecten binnen het grondbedrijf. We proberen daarbij geld
en inhoud zoveel mogelijk parallel te presenteren.
Naar aanleiding van het overleg met de accountant is een verbeterslag rond de validatie
en onderbouwing van de projecten binnen het grondbedrijf opgestart. De resultaten van
deze slag zijn nu vooral zichtbaar bij de belangrijkste en meest risicovolle
grondexploitatie, namelijk die voor de woonwijk Skoatterwâld.

Grondexploitatie Skoatterwâld (basisexploitatie en risico-analyse)
Voor deze grondexploitatie is een gedetailleerde onderbouwing opgesteld. Deze
onderbouwing, die in feite een uitgebreide toelichting vormt op de gehanteerde
uitgangspunten een aannames voor het project, is als bijlage integraal in deze notitie
opgenomen. Wij stellen voor deze rapportage ook ter vaststelling aan de raad voor te
leggen. Deze aldus vast te stellen set van uitgangspunten vorm dan de komende jaren
de referentie situatie bij de jaarlijkse monitoring van de stand van zaken en bij de
eventuele toekomstige bijstellingen en wijzigingen. Daarnaast hebben wij op de
grondexploitatie van Skoatterwâld (met bijbehorende set van uitgangspunten en
aannames) een volwaardige risicoanalyse volgens de Monte Carlo methodiek opgesteld.
Voor deze risicoanalyse hebben wij een externe consultant ingeschakeld. De risicoanalyse
is als zelfstandig document als bijlage bij deze notitie gevoegd.

Overige projecten
Voor de belangrijkste overige projecten (qua boekwaarde omvang) binnen het
grondbedrijf beschrijven wij de gehanteerde aannames en conclusies naar aanleiding van
de jongste economische en demografische ontwikkelingen. Het betreft de
grondexploitaties voor de projecten IBF, Heerenveen Noord Oost, Stadiongebied,
Nieuwehorne De Fjilden en Tjallebert De Eide.

In het kader van de vaststelling van de Themarekening 2014 zijn de belangrijkste
projecten binnen het grondbedrijf geactualiseerd.

In de Themarekening 2014 zijn ten aanzien van het grondbedrijf de hierna volgende
conclusies getrokken en verwoord (letterlijk weergegeven zoals opgenomen in de
Themarekening):

Tjalleberd De Eide                                            -/- €   1.161.000
Heidemeer                                                     -/- €     270.000
De Fjilden Nieuwehorne                                        -/- €   3.144.000
Haskerdijken*:      voorziening          -/- € 160.000
                    geraamd verlies      +/+ € 24.000
                                                              -/- €    136.000
Skoatterwâld:       voorziening          -/- € 665.000
                    Risicobuffer         -/- € 1.325.000
                                                              -/- €   1.990.000
Subtotaal                                                     -/- €   6.701.000

* Voor Haskerdijken was rekening gehouden met een verlies van € 24.000. Als gevolg
van de
getroffen voorziening is het verlies € 136.000 hoger.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Dit leidt voor de jaarrekening tot het treffen van (aanvullende) voorzieningen voor verlies
voor diverse complexen. Het gaat daarbij om de volgende complexen, waarbij de
getroffen voorziening in bijna alle gevallen ook het verlies voor de jaarrekening is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Samenvatting

Voor het IBF zijn eerder een aantal uitgiftescenario‟s opgesteld die in het ongunstige
geval leiden tot een positief resultaat van € 5 miljoen en in het mest gunstige geval tot
een positief resultaat van € 13 miljoen (inclusief deel BV/CV). Omdat een deel van de
gronden was ondergebracht in een BV/CV en deze wordt opgeheven valt een bedrag van
€ 6,6 miljoen vrij ten gunste van de Algemene Reserve.

De actualisaties voor de projecten waar woningbouw centraal staat geven een
gedifferentieerd beeld. Zoals in 2014 al gememoreerd leiden de actuele demografische
prognoses tot een verdere bijstelling van de lange termijn perspectieven voor de vraag
naar woningen.

Vooral het buitengebied van onze gemeente krijgt sneller dan verwacht te maken met
een fors afnemende groei naar de vraag naar woningen. Hoewel de prognoses voor de
projecten Tjalleberd De Eide en Nieuwehorne De Fjilden al eerder naar beneden toe zijn
bijgesteld is er aanleiding opnieuw tot een forse bijstelling te komen. In overleg met onze
accountant is in beide grondexploitaties rekening gehouden met een afzet van gemiddeld
hooguit 1 tot 2 woningen per jaar. Voor het project Tjalleberd De Eide betekent dit het
treffen van een voorziening van € 1.161.000,- en voor Nieuwehorne De Filden van €
3.144.000,-. De verwachting is dat met het treffen van deze voorzieningen de risico‟s
voldoende zijn afgedekt. De voorziening voor Nieuwehorne is relatief groot omdat een
deel van de investeringen in het nieuwe sportcomplex op de boekwaarde van de
woningbouwexploitatie drukken.

Voor Skoatterwâld is een de basisexploitatie geactualiseerd. Het resultaat van deze
actualisatie laat een éénmalig verlies zien van € 665.000,-. In overleg met de accountant
hebben wij een onafhankelijke risicoanalyse uitgevoerd op deze geactualiseerde basis
exploitatie. Daarbij zijn alle risico‟s doorgelicht en op kans van voorkomen en op waarde
gezet. Vervolgens is met behulp van een analyse een groot aantal varianties
doorgerekend op basis waarvan een advies is gegeven over de gewenste grootte van de
benodigde financiële buffer (risicobuffer) om er zeker van te zijn 80% van de
toekomstige risico‟s daarmee kunnen worden afgedekt. De risicobuffer is bepaald op €
1.325.000,-. Ook in deze risicoanalyse zijn varianten doorgerekend met een lagere groei
van de vraag naar woningen. Hoewel al eerder de afzet van woningen fors naar beneden
is bijgesteld (nu tot een nivo van 60 woningen per jaar) is er ook binnen de kern
Heerenveen twijfel of dit aantal na 2020 niet te hoog is ingeschat. Vandaar dat in de
risicoanalyse ook varianten zijn doorgerekend waarbij na 2020 de afzet daalt naar een
nivo van 40 woningen per jaar. tevens is een wordt-case met een afzet van 20 woningen
doorgerekend om zichtbaar te maken welke consequenties een dergelijk scenario kent.
Bij het vaststellen van de risicobuffer is met dit scenario geen rekening gehouden.

Voor de projecten Heerenveen Noordoost en het Stadiongebied zijn eveneens de
grondexploitaties geactualiseerd en verantwoord. Dit leidt niet, na de eerdere gepleegde
afwaarderingen, tot de noodzaak verdergaande vorzieningen te treffen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1.        Grondexploitatie Skoatterwâld

Voor de grondexploitatie van Skoatterwâld is de afgelopen maanden een inhaalslag
gepleegd. De ambtelijke organisatie heeft de onderbouwing van de vigerende
grondexploitatie opgesteld en vastgesteld. Dat is gedaan met behulp van de al wel
aanwezige maar veelal versnipperde informatie en deel-onderbouwingen.

De rapportage van de vigerende grondexploitatie is als bijlage bij deze memo gevoegd.

De met behulp van een externe adviseur opgestelde risicoanalyse is als PDF file
toegevoegd hieronder en afzonderlijk per mail meegestuurd.
PDF-file van de risicoanalyse Skoatterwâld d.d. 19 januari 2014:




  20150119 Rapport
risicoanalyse Skoatterwalddefinitief.pdf


De belangrijkste resultaten van de risicoanalyse zijn hierna weergegeven (de analyse
geeft de risico‟s weer in relatie tot de vigerende grondexploitatie zoals beschreven in de
bijlage “rapportage grondexploitatie Skoatterwâld”).

Samenvatting risicoanalyse Skoatterwâld

Omdat er een tweetal scenario‟s met bijbehorende risicovariabelen zijn uitgewerkt ten
opzichte van de huidige grondexploitatie is er sprake van een drietal verschillende
benaderingen.
   - De gemeentelijke grondexploitatie (scenario 1) welke als referentie dient voor de
       risicoanalyse.
   - De ten opzichte van de gemeentelijke grex benoemde risico‟s welke, naast andere
       risico‟s, het risico bevat dat de afzet van 60 woningen per jaar tot 40 woningen
       per jaar zou dalen. Deze berekening wordt scenario 2 genoemd.
   - De ten opzichte van de gemeentelijke grex benoemde risico‟s welke, naast andere
       risico‟s het risico bevat dat de afzet van 60 woningen per jaar tot 20 woningen per
       jaar zou dalen. Deze berekening wordt scenario 3 genoemd.

Voor de gemeentelijke grex is onlangs een inventarisatie van de risico‟s en kansen
uitgevoerd. Deze risico‟s en kansen zijn benoemd en hiervoor zijn inschattingen gemaakt
van de uitwerking die deze hebben op de grex, alsmede de kans van optreden.
Kuiper&vanTilborg is gevraagd op basis van deze inventarisatie de risicowaardering ter
hand te nemen. De gehanteerde werkwijze (“Monte Carlo simulatie”) wordt in de
rapportage uitgebreid toegelicht.

Het exploitatieresultaat van de gemeentelijke grex is becijferd op -/- € 0,68 miljoen NCW
per 1-1-2015. De benodigde risicobuffer is bij een waarschijnlijkheid van 80% bepaald.
Een dergelijke waarschijnlijkheid biedt doorgaans een optimale verhouding tussen
reservering van kapitaal enerzijds en de afdekking van het gros van de risico‟s
anderzijds.
De benodigde risicobuffer van scenario 2 is bij een waarschijnlijkheid van 80% becijferd
op ca. € 1,32 miljoen. Voor scenario 3 is de risicobuffer becijferd op € 1,91 miljoen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Opvalt is de kleine marge tussen beide scenario‟s. Dit wordt voor een belangrijk deel
verklaard uit het feit dat we er van uitgaan dat het volledige plan uiteindelijk wel wordt
gerealiseerd.

Voorgesteld wordt uit te gaan van een risicobuffer conform scenario 2. Dit betekent dat
een voorziening wmoet worden getroffen van in totaal € 2,0 miljoen (risicobuffer van €
1,32 met daaraan toegevoegd het berekende tekort van de gemeentelijke grex van €
0,68 miljoen)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>2.        Stand van zaken overige grondexploitaties
        (IBF, H’veen Noord Oost, Stadiongebied en N’horne-De Fjilden en Tjallebert-De
    Eide)



2.1. IBF

Voor het IBF worden de volgende uitgiftescenario‟s gehanteerd:

2014                          - 19 ha (waaronder Ausnutria c.a.)
2015, 2016 en 2017            - 3,5 ha (regulier verwachte uitgifte)
2018                          - 11,1 ha (regulier + invulling optie Aware/Fonterra)
2019 en 2020                  - 2,5 ha (regulier, maar iets teruglopende uitgifte)

Uitgiftescenario’s van 2021 t.m. einde looptijd 2032 met daarbij weergegeven het NettoConte
resultaat van de exploitatie:

1   ha per jaar       - 5    miljoen
1,5 ha per jaar       - 7,6 miljoen
2   ha per jaar       - 9,9 miljoen
2,5 ha per jaar       - 13 miljoen
Restant grond na 2032 in meest voorzichtige scenario: ca. 20,2 ha


Bij alle uitgiftescenario‟s is er sprake van een positief resultaat.

Opheffing IBF BV/CV:
Voorbereidingen voor opheffing BV/CV zijn in volle gang. Verwachte liquidatie voorjaar
2015. Accountant is akkoord met vrijval van winst vanuit de BV/CV ten gunste van de
algemene reserve (verwachting ca. € 5,6 miljoen).

Voor een uitgebreide eindwaardeberekening van het laagste uitgiftescenario (dit is de
vigerende exploitatie) zie bijgaand Excel werkblad:




      expl 1016
bedrijventerrein IBF 2015 definitief.xlsx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>2.2. Stadiongebied

In 2011 is de grondexploitatie qua programma en fasering drastisch herzien.

Doorontwikkeling van het stadiongebied is gericht moeten zijn op het „afmaken‟ van het
gebied, waarbij de centrale ligging en optimale bereikbaarheid kansen bieden voor
toevoegen van nieuwe voorzieningen voor de stad en voor de sport. De komende jaren
wordt fors geïnvesteerd in de infrastructuur rond de A32 (Investeringsagenda
Heerenveen-Drachten – ca. € 30 miljoen). De ervaring leert dat dergelijke investeringen
tot nieuwe perspectieven kunnen leiden op de ontwikkeling van de directe omgeving.

Parallel aan de planning van de infrastructuur zal onze gemeente een Structuurvisie A32-
zone opstellen. Dat biedt kansen om, samen met partners en marktpartijen, nieuwe
perspectieven te verkennen. Wij gaan er van uit dat in die fase er ruimte ontstaat voor
nieuwe marktinvesteringen. Huidige marktcontacten hebben veelal betrekking op functies
in de sfeer van bouwmarkten, grootschalige detailhandel etc. Functies waar beleidsmatig
op dit moment geen ruimte voor is.

Kaart: zone‟s rond stadiongebied                Kaart: impressie functiescenario A32-
                                                zone




Belangrijk is en blijft de relatie met het centrum. Inmiddels is beleidsmatig (zie
collegeprogramma 2014-2018) gekozen voor een beleid gericht op het versterken en
compactenr maken van het centrum en daarmee voor een beleid waarbij food niet wordt
uitgeplaatst van het centrum naar bijvoorbeeld het Stadiongebied. Inmiddels zijn, mede
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>als gevolg van deze keuze partijen bereid te investeren in supermarkten in het centrum
(project Molenplein) en zal ook de Aldi naar het centrum terugkeren.

De kantoormarkt biedt weinig tot geen perspectief en de voor de opgaven rond sport is
het de vraag in welke mate deze functies kansrijk zijn.

Voor de Zuidplot (vlek D) wordt ingezet op het realiseren van “outdoor” sportfuncties. Dit
betekent wel dat de eerdere afwaardering van de betreffende gronden daarmee definitief
wordt. Zodra de betreffende planvorming in een verder gevorderd stadium verkeert
komen wij met een definitief voorstel.

Voor de Noordplot (vlek A) zal een mogelijk voor de toekomst meer omvangrijk
vastgoedprogramma afgewacht moeten worden.

De plot ten noorden van de noordtribune (vlek B) biedt qua schaal een overzichtelijke
locatie waar wellicht op kortere termijn met derden een nadere verkenning kan worden
gedaan. Het ligt voor de hand voor dit gebied samen met onze partners binnen Sportstad
een markttender uit te schrijven op basis van een commercieel programma in de sfeer
van leisure, horeca, sportdetailhandel en (optioneel supermarkten). Er lijkt voor deze
plek voldoende masse te ontstaan voor een succesvolle ontwikkeling passend bij de
kernkwaliteiten van Heerenveen.

Een en ander betekent dat de noordplot voor langere tijd in de ijskast komt te liggen.
Reden om te kijken naar kansen voor tijdelijke functies.

Vigerende grondexploitatie Stadiongebied

Na de eerdere herzieningen en afwaarderingen ziet de grex er als volgt uit:
-geen investering geraamd m.u.v. woonrijp maken gerealiseerd woonproject langs
Nieuwburen
-opbrengst kantoren vlek C geraamd van € 961.250,- in de jaren 2021 en 2022
-opbrengsten geraamd voor de vlekken A en B van € 6.320.000,- in 2025.
-voor vlek D is uitgegaan van een sportprogramma zonder netto opbrengsten
(opbrengsten moeten transitiekosten bouw-rijp maken dekken).

De eindwaarde berekening laat een positief resultaat zien (NCW ca 0,7 mln). Echter het
risicoprofiel is nog dusdanig dat het werkelijke resultaat gelet op de onzekerheden qua
programma nogal onvoorspelbaar is. De geraamd opbrengsten voor de vlekken A en B
zijn in 2010 getaxeerd (residuele grondwaarde) door DTZ Zadelhoff op een waarde van €
6.320.000,-.
Daarbij is uitgegaan van een programma mix van 260 woningen, kantoren (€ 0,34 mln),
food /retail en leisure.

Wij achten het aannemelijk dat met de eerdere aanpassingen in de grondexploitatie de
actuele boekwaarde (€ 3,2 miljoen) kan worden terugverdiend gelet op de
aantrekkingskracht, positie en bereikbaarheid van de betreffende lokatie.

Bijgaande impressie uit de aanstaande structuurvisie A32-zone (planjaar2030) geeft de
plancapaciteit van het gebied weer en geeft een range aan functies te realiseren in de
periode 2020 tot 2030.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Capaciteit vlek D (vm A):
-300 appartementen (senioren, zorg, stedelijk)
-2.000 m2 bvo sportretail
-2.000 m2 zorg/zorghotel/maatschappelijk
Capaciteit vlek E (vm B):
-12.000 m2 bvo commercieel:
       -hotel
       -horeca
       -leisure (casino, KFC, bioscoop)
-parkeergarage
       -financiering en exploitatie door de markt/sportstad BV)



Het is realistisch te veronderstellen dat dit programma qua aard realiseerbaar is en qua
volume wellicht doorloopt tot na 2030. Met betrekking tot de woningen is de verwachting
dat deze lokatie aantrekkelijker wordt nu de inbreidingsplannen in de rest van
Heerenveen na 2020 zijn uitontwikkeld (zie bijgaand woningbouwprogramma) en dat na
2020 er een druk op het stadiongebied ontstaat als binnenstedelijke lokatie in de buurt
van het centrum en haar voorzieningen naast de grondgebonden uitleglokatie
Skoatterwâld. Daarnaast vormt de nabijheid van de gezondheidsboulevard in Sportstad
en de aanverwante en verder te ontwikkeling medische voorzieningen een extra impuls
en aantrekkingskracht. Voor een deel van deze functie verwachten wij tevens afzet van
gronden gelet op de ontwikkelingen rond de sportmedische functies en de toenemende
behoefte aan een zorghotelfunctie als overbrugging van een ziekenhuisopname naar een
thuissituatie. Daarnaast zal de dynamiek rond stad van sport leiden tot het realiseren van
aanverwante functies in de sfeer van leisure en sportretail. Het programma voorziet niet
meer in de plaatsing van retail anders dan specifiek sportgericht en ook het
kantorenvolume is achterwege gelaten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>De geplande parkeergarage (bovengronds gelegen tegen de noordtribune van het
voetbalstadion) is particulier exploitabel nadat de noordplot is ontwikkeld en
gerealiseerd. Op dat moment verdwijnen de huidige tijdelijke parkeerplaatsen (in
bruikleen bij de aanpalende kantoorgebouwen oa RABO). De vastgoedeigenaren hebben
de verplichting (privaatrechtelijk overeen gekomen) t.z.t. voldoende eigen
parkeerplaatsen te realiseren op eigen terrein danwel als mede-exploitatant in de
betreffende garage. De garage wordt tevens benut tijdens evenementen en t.b.v. de
businessclub van de SC (immers de huidige tijdelijk plekken in de noordplot verdwijnen)

In bijgaande grex is het betreffende programma uitgefaseerd en op waarde gezet. Voor
de eindwaardeberekening zie de volgende Excel-berekening:




      expl 1002
stadiongebied 2015 definitief 1.1.xlsx


Uitsnede programma:

       opbrengsten noordplot
       vervangendprogramma na uitwerking A32 zone
           vlek D (vm A)                                             prijs
     1     apartementen (senioren,zorg,stedelijk)    300 stuks               12500   3.750.000,0
     1     sportretail                              2000 m2 bvo                 75     150.000,0
     1     zorghotel/maatschappelijk 60kmr x50      3000 m2 bvo                 75     225.000,0
     1     vlek E (vm B)
     1     commercieel totaal                       12000 m2
     1     hotel            90kmr x 40               3600 m2 bvo               75      270.000,0
     1     horeca                                    1500 m2 bvo              150      225.000,0
     1     leisure (casino,KFC, bioscoop)            2000 m2 bvo              125      250.000,0
     1     parkeergarage 4x 200 ppl                  5000 m2 grond            125      625.000,0
                                                                                     5.495.000,0



Bij de opbrengst voor woningbouw is uitgegaan van een grondquote die voor
Heerenveense begrippen een zeer voorzichtige benadering is (vergelijk Tellegebied: 67
appartementen á 90 m2 grondwaarde per appartement € 16.806,- (excl btw), en
Fokusproject Stadiongebied: 55 appartementen middensegment á € 21.905,-/app
grondwaarde gerealiseerd in 2012). De percelen liggen er bouwrijp bij de inrichting op
eigenterrein (oa ppl, deels gebouwd) is voor rekening van de koper.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>2.3. Heerenveen Noordoost

Oorspronkelijk is hier woningbouw beoogd. Met de vraag vanuit de eventuele vestiging
van een justitiële jeugdinrichting Het Poortje is de visie voor dit gebied geactualiseerd,
waarbij van een mix van wonen en afwijkende functies werd uitgegaan. Het Poortje is
inmiddels buiten beeld en ontwikkeling van woningbouw ligt nu niet voor de hand
vanwege concurrentie met andere locaties (o.a. Skoatterwâld). In het kader van de
vaststelling van de Nota Grondbeleid is dan ook door de raad besloten het eerder
geplande woningbouwprogramma te schrappen.



Het is een bijna typische stadsrand, voor meerdere functies geschikt, grenzend aan
Heerenveen Noord en zeer goed bereikbaar. Sinds de aanleg van de A32 heeft zich een
interessante groenstructuur / natuur ontwikkeld (natuurlijke vorm van waarderijp
maken!). Dit gegeven zou weleens de basis kunnen zijn voor toekomstige
ontwikkelkansen (functies in een ruime groene setting waarbij een minimum aan
infrastructuur hoeft te worden aangelegd). Gebrek aan een vastomlijnde lange termijn
visie en concrete ontwikkelkansen op korte termijn, maakt dat afstoten aan derden nu
niet kansrijk is / lijkt.

Gezien de ligging en directe relatie met de verkeersingrepen langs de A-32, zal het
gebied mee gaan liften in de Structuurvisie A32-zone. Toekomstige mogelijkheden en
ontwikkelstrategieën zullen dan nader verkend worden. Wijze van beheer nu, in relatie
tot planologische mogelijkheden op termijn, is een aandachtspunt.

Na de eerdere herzieningen en afwaarderingen ziet de vigerende grondexploitatie voor
het plangebied Heerenveen Noord Oost er als volgt uit:
-opbrengsten zijn geraamd in 2025
-uitgegaan van een programma zonder (reguliere) woningbouw
-uitgangspunt: commerciële functies; 70% uitgeefbaar tegen een opbrengstwaarde van €
45,- per m2: dit leidt tot een opbrengst van € 3.912.300,-. De totale kosten bouw- en
woonrijp bedragen ca ruim € 0,5 miljoen.
-de actuele boekwaarde bedraagt ca. € 2,5 miljoen.

Wij verwachten dat de actuele uitgangspunten voor de exploitatie realistisch zijn gelet op
de situering en bereikbaarheid van de lokatie.



Voor een uitgebreide eindwaardeberekening zie bijgaand Excel werkblad:


     expl 1015
heerenveen no 2015 definitief.xlsx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>2.4. Nieuwehorne De Fjilden

In mei 2009 besloot de gemeenteraad om in Nieuwehorne een plan voor 100 woningen
te gaan ontwikkelen op de voormalige locatie van de sportaccommodatie van SV Udiros.
De bestemmingsplanprocedure voor het plan De Fjilden wordt is het eerste kwartaal van
2014 afgerond.

Afgelopen jaar is de eerste fase op de markt gebracht. Zowel de projectmatige bouw als
de vrije kavels komen wegens gebrek aan belangstelling niet van de grond. Gelet op de
huidige (actuele) demografische voorspellingen lijkt de vraag zelfs opportuun of de
capaciteit van het plan niet te omvangrijk is.

Het bouwrijp maken van de 1e fase (of een gedeelte daarvan) zal pas worden gestart,
nadat zeker is dat er kopers zijn. Pas als de zekerheid over kopers is verkregen zullen
kosten in het kader van het bouwrijp maken worden gemaakt. Gelet op de beperkte
omvang van het plangebied kan relatief snel een deel daarvan bouwrijp worden gemaakt.

Na eerdere wijzigingen de fasering en eerdere afwaardering ziet de grondexploitatie zoals
die bij de jaarrekening 2013 (1-1-2014) is gepresenteerd, er als volgt uit:
-de boekwaarde bedraagt ruim € 4,1 miljoen, en is ontstaan door verwerving en deels
financiering van het nieuwe sportcomplex
-het woningbouwplan kent een gedifferentieerd programma met een capaciteit van 107
woningen in 2 fasen.
-de gronduitgifte voor woningbouw is gefaseerd gedurende een looptijd van 2014 tot en
met 2031 en gaat uit van ca. 6 woningen per jaar.
-de totale opbrengst is berekent op € 6,5 miljoen. De resterende kosten bouw- en
woonrijp maken bedragen ca. € 1,5 miljoen.

Gelet op het hoge risicoprofiel zijn, mede naar aanleiding van het overleg met onze
accountant, een aantal alternatieve scenario‟s doorgerekend.

De discussie richt zich op de omvang van de geplande jaarlijkse woningafzet, die gelet op
de demografische ontwikkeling, als te hoog wordt ingeschat.

Wij komen tot de conclusie dat het treffen van een hogere voorziening voor dit complex
raadzaam is en stellen dan ook voor een voorziening te treffen van € 3.144.000

Hiervoor hebben wij 2 realistische scenario‟s doorgerekend waarbij het ene scenario
uitgaat van een afzet van 1 woning per jaar (variant 1.4; afnemer 100% particulier). Het
andere scenario gaat uit van de bestaande differentiatie en resulteert in een gemiddelde
afzet van 2 woningen per jaar (variant 1.5). Naast het treffen van deze voorziening
stellen wij de raad tevens voor om bij het niet realiseren van de geplande opbrengsten
deze verliezen ook te nemen en de looptijd niet te verlengen. Wij gaan er vanuit dat
hiermee het risico voor deze exploitatie is weggenomen en dat de waardering op onze
balans hiermee betrouwbaar is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>berekening                             basis bereking 1.2          variant 1.4             variant 1.5
eindatum                               looptijd tot 2033           looptijd tot 2033       looptijd tot 2033
exploitatieduur                                               19                       19                  19
programma                              107-->73 won                19 woningen met        38 woningen met
                                                                   gemiddelde prijs uit gemiddelde prijs van
                                                                   van particulier kavels het woonprogramma

differentiatie                         21% rijw;38% 2^1kap;        100% part tbv       30%rijw;35%
                                       41% part                    jaaropbrengst; in   2^1kap;35% part
                                                                   praktijk uitgifte
                                                                   diverse woningtypen

woningen per jaar                      3,8 won/jaar                                    1                       2
jaaropbrengst                                                                    102.806                 117.000

voorziening bij basis                                 1.200.000                1.200.000                1.200.000
aanvullende voorziening                                                        1.944.000                1.753.000
totaal voorziening                                    1.200.000                3.144.000                2.953.000


De betreffende eindwaardeberekening is weergegeven in bijgaande Excel-werkblad
(conform variant 1.4):




expl 1017 De Fjilden
nieuwehorne 2015 definitief 1.4.xlsx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>2.5. Tjallebert De Eide

Het bestemmingsplan voor het woongebied De Eide in Tjallebert, waarvan de gronden in
eigendom zijn bij de gemeente, is in september 2010 onherroepelijk geworden. Parallel is
door de raad een grondexploitatie vastgesteld. Direct daarna is een gedeelte van de
eerste fase bouwrijp gemaakt. De kavels en de woningen van VDM zijn in november in de
verkoop gebracht. Vanuit de overeenkomst met VDM zijn nu 15 (van totaal 17 woningen)
gebouwd (2 zijn nog in aanbouw). Er zijn tot op heden slechts 2 particuliere kavels
verkocht.

De vigerende grondexploitatie ziet er als volgt uit:
-de capaciteit van het gebied bedraagt 69 woningen
-een eerste fase van 41 en een tweede fase van 28 woningen
-uitgegaan van een mix van vrijstaand kavels, 2^1 kappers en rijwoningen voor de
eerste fase en voor de tweede fase alleen kavels voor vrijstaande woningen
-een restant looptijd tot 2032 (18 jaar; gemiddelde uitgifte 3 tot 4 won/jaar voor
resterende jaren)

Voor de eindwaardeberekening (met een positief resultaat van NCW 0,4 miljoen) zie
Excel werkblad:



expl 1000 Tjalleberd
de Eide 2015 definitief.xlsx


Gelet op het hoge risicoprofiel is een alternatieve exploitatie doorgerekend waarbij de
tweede fase van het plangebied (het gaat dan om 44 woningen) niet wordt gerealiseerd
en waarbij na 2032 geen woningen/gronden meer worden verkocht (dan rekenkundig
gemiddeld 1,8 won/jaar). Het hoger ingeschatte risicoprofiel heeft te maken met de
jongste inzichten in de demografische ontwikkelingen waarbij vooral voor het
buitengebied van onze gemeente sneller dan verwacht een krimp situatie ontstaat. Wij
schatten da kans dat de tweede fase niet ontwikkeld gaat worden in op meer dan 50%.

Een alternatieve doorrekening van de grex met deze nieuwe uitgangspunten laat een
resultaat zien van NCW € 1,2 miljoen negatief.
Voor de betreffende eindwaardeberekening zie onderstaand Excel werkblad.




expl 1000 Tjalleberd
de Eide 2015 definitief 1.3 not.xlsx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>2.6. Overige opmerkingen n.a.v. monitor november 2014

Nader uitwerken

Grondexploitatie Heidemeer (bufferzone):

Voor dit gebied staan nog 3 vrije kavels open in de grex. De waarde van de grex
bedraagt € 777.000,-. Aan opbrengsten voor de drie kavels is uitgegaan van € 922.000,-
. De kavels zijn op de markt gebracht maar hebben geen reacties opgeleverd. Er spelen
een aantal zaken een rol die verkoop in de weg staan:
    - Er kan pas bouwrijp (groen rooien) worden gemaakt als vergunningen zijn
       verleend (juridische beperking);
    - De m2 prijs voor deze grote kavels sluit niet aan bij de markt.
Een plan van aanpak is in voorbereiding. Wij gaan er echter vanuit dat minimaal €
300.000,- moet worden afgeschreven en stellen voor daar in de nieuwe grex rekening
mee te houden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>BIJLAGE:   RAPPORTAGE GRONDEXPLOITATIE SKOATTERWALD




           Rapportage Grondexploitatie herziening 2015

               Heerenveen – Skoatterwâld
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave




Samenvatting



1….Algemeen

2….Ruimtegebruik

3….Programma

4….Kosten

5….Opbrengsten

6….Fasering, rekenmethodiek en eindresultaat
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>1       Algemeen (besluitvorming en planologisch kader)


Hierbij een overzicht van de besluitvorming ruimtelijke ordening voor Skoatterwâld:

Structuurplan
Op 6-4-1998 stelde de gemeenteraad het structuurplan Skoatterwâld vast. Dit
structuurplan had betrekking op het gehele plangebied Skoatterwâld.

Kaart Structuurplan Skoatterwâld:




Bestemmingsplannen
Het structuurplan werd vertaald in twee bestemmingsplannen, die samen het gehele
plangebied omvatten:

    -   Bestemmingsplan Skoatterwâld (vastgesteld door de gemeenteraad op 20-9-
        1999, goedgekeurd door GS van Fryslân op 3-4-2000, uitspraak op beroep
        afdeling bestuursrechtspraak Raad van State op 21-11-2001). Dit
        bestemmingsplan is herzien in 2014 (vaststelling door de gemeenteraad op 24-3-
        2014).
    -   Bestemmingsplan 2e en 3e fase Skoatterwâld (vastgesteld door de gemeenteraad
        op 25-8-2008, goedgekeurd door GS van Fryslân op 24-3-2009).

De 1e fase Skoatterwâld, die is opgenomen in het bestemmingsplan Skoatterwâld, is, op
enkele kavels na, volledig gerealiseerd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Het plangebied 2e en 3e fase bestaat deels uit directe bestemmingen en deels uit uit te
werken bestemmingen. De directe bestemmingen (fase 2) zijn voor een belangrijk deel
gerealiseerd. De realisering van één onderdeel is opgeschort in verband met
voorgenomen aanpassing in de infrastructuur.

Voor de 3e fase hebben b&w op 9-9-2014 de Uitwerking 3e fase Skoatterwâld
(Woningbouw ten oosten van de Bosvelden, deel 1) vastgesteld. Deze uitwerking is in
werking getreden. Er kunnen in het plangebied van de uitwerking circa 400 woningen
worden gebouwd. De ontwikkeling van dit gebied is in uitvoering.

Verkaveling gedeelte 3e fase ten zuiden van de middenzone:




Daarnaast hebben b&w op 16-12-2014 de Uitwerking Skoatterwâld (Middenzone – west,
deel 1), vastgesteld. Hier kunnen maximaal 30 woningen worden gebouwd. Deze
uitwerking verkeert in de beroepsfase.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>2      Ruimtegebruik

De volgende kaart geeft een weergave van het projectgebied (exploitatiegebied) weer
met daarop aangegeven de drie onderscheiden fasen en de gehanteerde vlekken indeling
voor de derde fase.




Voor het project is vanaf de start globaal het volgende ruimtegebruik als (bestuurlijk)
uitgangspunt gehanteerd. Het gaat om de algemene globale kengetallen)

Ruimtegebruik
      Totaal ruimtebeslag plangebied bedraagt ca. 250 ha.
      Het op kaart aangegeven woongebied zonder de oostzone bedraagt ca. 183 ha.
      In de onderstaande tabel is het ruimtegebruik van het plangebied weergegeven.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>       Ruimtegebruik skoatterwald (m2)
                                  1e fase    2e fase 3e fase totaal
       planstructuur
          wijkwegen                    25800    32100   19900   77800
          groenstructuur             238900     67800   16900 323600
          water                        70700 111000     35200 216900
          subtotaal                  335400 210900      72000 618300
       woongebied
          uitgifte                   274500 250900 217100 742500
          verharding/groen           132300 115800 113200 361300
          wijkvoorziening             --        26400    --     26400
          bedrijven/onderwijs         --        44700    --     44700
          parkeervoorziening          --        38300    --     38300
          subtotaal                  406800 476100 330300 1213200
       totaal plan                   742200 687000 402300 1831500

       uitgifte woongebied                     67%     68%       66%          67%




      3e fase Skoatterwald is totaal doorgemeten op ruimtegebruik.

       Ruimtegebruik 3e fase (m2)
                          vlek 1 vlek2     centrum vlek3 vlek4 vlek5 vlek6 totaal
       planstructuur                         zone
          wijkwegen           --     --        --     --    --      --   --  19860
          groenstructuur      --     --        --     --    --    16900  --  16900
          water             8255    2740    11000 3815     2560   3030  3760 35160
          subtotaal         8255    2740    11000 3815     2560 19930 3760 71920
       woongebied
          lanen               4685     3115 4165 13070       4930 11960 - -   41925
          woonstraten         9805   12375 10730 20260       3225 4475 10460 71330
          uitgifte           27405   32105 25500 64350 12210 34750 20805 217125
          subtotaal          41895   47595 40395 97680 20365 51185 31265 330380
       totaal vlekken        50150   50335 51395 101495 22925 71115 35025 402300

       uitgifte woongeb   65%     67%    63%     66%     60%    68%     67%     66%

Woningcapaciteit
      In het woongebied kunnen ca. 2300 woningen worden gerealiseerd op basis een
      woningdifferentiatie bestaande uit 30% sociaal huur/koop, 30% midden koop en
      duurkoop 30%, vrije kavels 30% en 10% appartementen. Het programma bestaat
      uit 90% grondgebonden woningen. In de onderstaande tabel worden de
      verschillende segmenten weergegeven.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>       Woningcapaciteit 1e t/m 3e fase
        cat type woning                           grondpr    aantal
                                                             woningen
         1   sociaal huur rijwon.                  20.000           )
         2   geliberaliseerde huur rijwon.         20.000      684 )  30%
         3   soc koop rijwon.                      20.000           )

         4   midden goedkoop 2^1kap                <34.000         684 )     30%
         5   midden duurkoop 2^1 kap               >34.000             )

        6    part. Koop vrije kavels              <100.000             )
        7    part.koop duur vrije kavels          >100.000         684 )     30%
        8    part.koop duur vrije kavels          >250.000             )
        9    part.koop excelent vrije kavels      >500.000             )
        10   appartementen                         15.000          228       10%
             totaal woningbouw                                    2280      100%



Tussenstand woningrealisatie
      In de 1e en 2e fase zijn ca. 1180 gerealiseerd. Er is nog beschikbare bouwruimte
      voor ca. 478 woningen.
      De ontwikkeling van deze woningen is afhankelijk van de markt en de
      ontwikkelingen rondom de parallelstructuur van de rijksweg A32. De bouwplannen
      grenzend aan de parallelstructuur zullen worden ontwikkeld, als er duidelijkheid
      bestaat over de parallelstructuur.
      De differentiatie van nog te ontwikkelen woningen zijn in de onderstaande tabel
      weergegeven.


       Woningdifferentiatie 1e+2e fase
        cat type woning                        grondpr aantal
                                                       woningen
         1   sociaal huur rijwon.               20.000    25           5% )
         2   geliberaliseerde huur rijwon.      20.000    10           2% ) 12%
         3   soc koop rijwon.                   20.000    24           5% )

         4   midden goedkoop 2^1kap            <34.000       80       17% ) 42%
         5   midden duurkoop 2^1 kap           >34.000      118       25% )

        6    part. Koop vrije kavels           <100.000      76       16%   )
        7    part.koop duur vrije kavels       >100.000      21        4%   )
        8    part.koop duur vrije kavels       >250.000       0        0%   ) 20%
        9    part.koop excelent vrije kavels   >500.000       0        0%   )
        10   appartementen                      15.000      124       26%
             totaal woningbouw                              478      100%

      In de 3e fase komen ca. 623 woningen. Dit betekent dat na 2014 in het gehele
      woongebied nog ca 1101 woningen kunnen worden gerealiseerd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>      De woningaantallen zijn weergegeven in overzicht.

       Prognose woningbouw ontwikkeling
       woonprogramma plangebied                   2280
       woningen gerealiseerd t/m 2014             1180
       nog te ontwikkelen ca.                            1100
       nog te realiseren 1e fase                                 111
       nog te realiseren 2e fase                                 367
       nog te ontwikkelen in 3e fase                             623
                                                                1101 woningen




      Woningdifferentiatie 3e fase
      De plancapaciteit voor de 3e fase bedraagt ca. 623 woningen.
      De woningdifferentiatie ziet er als volgt uit.

Woningdifferentiatie 3e fase
cat type woning                        grondpr aantal
                                               woningen
 1   sociaal huur rijwon.               20.000    61    10% )
 2   geliberaliseerde huur rijwon.      20.000      0    0% ) 31%
 3   soc koop rijwon.                   20.000   130    21% )

 4   midden goedkoop 2^1kap            <34.000     111      18% ) 32%
 5   midden duurkoop 2^1 kap           >34.000      87      14% )

6    part. Koop vrije kavels           <100.000    165      26%   )
7    part.koop duur vrije kavels       >100.000     49       8%   )
8    part.koop duur vrije kavels       >250.000      9       1%   ) 36%
9    part.koop excelent vrije kavels   >500.000      1       0%   )
10   appartementen                      15.000      10       2%
     totaal woningbouw                             623     100%
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>3      Programma

In de V&P nota 2012 is aangegeven dat op basis van de crisis en op basis van de
nieuwste demografische prognoses rekening wordt gehouden met een afname van de
afzet in Skoatterwâld. In de jaren voorafgaand aan de crisis werd uitgegaan van een
gemiddelde woningproductie in Skoatterwâld van 125 woningen per jaar. Op basis van
deze ontwikkelingen is de verwachting uitgesproken dat de productie na de crisis (die
zorgde voor een absoluut dieptepunt in toevoeging van woningbouw) zou stabiliseren op
een niveau van 60 woningen per jaar. Vervolgens is bij de vaststelling van de nieuwe
nota grondbeleid in 2013 besloten een aantal met Skoatterwâld concurrerende
woningbouwlocaties of uit de markt te halen of te temporiseren (inclusief het treffen van
de benodigde voorzieningen en/of afwaarderingen van boekwaardes. Als gevolg daarvan
ligt binnen de kern Heerenveen qua nieuwbouw van woningen de focus op Skoatterwâld.
De vigerende grondexploitatie gaat dan ook uit van een gemiddelde productie (vanaf
2014) van 60 woningen per jaar.

In de parallel aan de jaarrekening gepresenteerde risicoanalyse Skoatterwâld is
inzichtelijk gemaakt welke gevolgen een verdergaande afname in productie heeft voor de
grondexploitatie. Daartoe zijn twee scenario‟s beschreven: op termijn een terugloop naar
een gemiddelde productie van 40 woningen per jaar en één met een productie (op
langere termijn) van 20 woningen per jaar.

Hierna volgt een analyse en onderbouwing van de gehanteerde uitgangspunten vanuit de
demografische ontwikkelingen en wordt een link gelegd met het door het College van
B&W in 2014 vastgestelde woningbouwprogramma voor de gehele gemeente.

In 2013 is door provincie Fryslan een nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose
uitgebracht. Onderstaande tabellen geven de bevolkings- en huishoudensprognose per
gemeente in Friesland weer. In zijn algemeenheid is daaruit geconcludeerd dat er sprake
is van een afnemende groei van het aantal huishoudens. De afnemende groei zet sterker
door dan uit voorgaande prognoses is gebleken.

In veel gemeenten is in absolute zin sprake van krimp van de bevolking. Uitzondering
daarop zijn de grotere plaatsen in Friesland (Leeuwarden, Drachten, Heerenveen en in
mindere mate Sneek). Wel is ook in de grotere plaatsen sprake van een afnemende
groei.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>De provinciale huishoudensprognose wordt als basis gebruikt voor de verwachte
woningbehoefte in de provincie en de verschillende gemeenten. De nieuwe
huishoudensprognose is dan ook gebruikt om in regionaal verband (regio ZuidOost
Friesland: Smallingerland, Opsterland, Ooststellingwerf, Weststellingwerf en Heerenveen)
nieuwe woningbouwafspraken te maken met de provincie. Deze afspraken zijn in
augustus 2013 vastgelegd. In aansluiting op de afnemende groei is het beschikbaar
woningcontingent per gemeente uitgesmeerd over een langere periode tot 2020.
Concreet voor Heerenveen betekent dit dat binnen de gemeente in de periode van 2008-
2020 een totaal van 1232 woningen netto aan de woningvoorraad mogen worden
toegevoegd. In de periode 2008 tot 2013 zijn … gerealiseerd. Het resterende aantal …
mag in de periode 2014 tot 2020 worden gebouwd. Een gemiddelde van 100 (?)
woningen per jaar. Het aantal te realiseren woningn binnen bestaand stedelijk gebied is
plafondloos. In uitleggebieden mag maximaal 70% van het beschikbare contingent
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>worden gebouwd. Binnen onze gemeente is Skoatterwâld veruit het grootste
uitleggebied. In de dorpen Tjalleberd en Nieuwehorne zijn ook uitleglocaties. Daar
worden enkele woningen per jaar gebouwd. Dit betekent dat er ongeveer 60% van het
beschikbare contingent voor Skoatterwâld kan worden ingezet. Het beschikbare
contingent komt overeen met de jaarlijkse productie zoals deze is opgenomen in de
grondexploitatie en het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Woningbouwprogramma
De woningbouwafspraken die in regionaal verband met de provincie zijn gemaakt, zijn
vertaald in een gemeentelijk woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma maakt
in zijn algemeenheid deel uit van een gemeentelijke woonvisie.
In 2010 is de „Strategische Woonvisie Heerenveen 2010-2025: van Kwantiteit naar
Kwaliteit‟ door de gemeenteraad. In 2014 is een actualisatie gemaakt van het
woningbouwprogramma. In 2015 wordt de woonvisie in zijn geheel geactualiseerd,
opnieuw met een geactualiseerd woningbouwprogramma.

De hiernavolgende tabel geeft het woningbouwprogramma 2014 t/m 2019 zoals dat
onlangs door college van B&W is vastgesteld en zoals dat ter instemming is aangeboden
aan Gedeputeerde Staten.

Bij de woonvisie gaat het om lange termijn beleid en ligt de nadruk op de kwalitatieve
aspecten. De woonvisie wordt eens in de circa 4 jaar geactualiseerd. Het
woningbouwprogramma is kwantitatief (waarbij de provincie het kan toetsen op de
kwantitatieve woningbouwafspraken) en heeft meer het karakter van een
momentopname dat steeds wordt geactualiseerd afhankelijk van ontwikkelingen en
marktomstandigheden.

In het woningbouwprogramma wordt onderscheid gemaakt tussen de periode tot en met
2019 en de periode vanaf 2020. Dit in verband met de woningbouwafspraken met de
provincie die tot en met 2019 lopen en de periode daarna die voor de 10 jaar duur van
bestemmingsplannen van toepassing is. Verder wordt conform de woningbouwafspraken
onderscheid gemaakt tussen uitbreiding („buitenstedelijk‟) en inbreiding
(„binnenstedelijk‟).

De cijfers in de tabel hebben betrekking op gereed gemelde woningen. In de
grondexploitatie gaan we uit van moment van verkoop van de grond. Gemiddeld
genomen zit een jaar tussen verkoop grond en gereedmelding van woningen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>   Woningbouwprogramma 2014 t/m 2020
   onderdeel van Woonvisie 2.0              peildatum 1 mei 2014
                                            Totaal     2014 2015   2016   2017   2018   2019 na 2020
Uitbreiding
    Skoatterwald             Heerenveen        284      6     39    61     59     60      59     800
    De Fjilden               Nieuwehorne        35      0      7     7      7      7       7      58
    De Eide                  Tjalleberd         11      0      2     2      2      2       3      50
    Totaal uitbreiding                         330
Inbreiding/Functiewijziging
    Tellepark                Heerenveen         65                         15     20      30
    Zonnehoek                Heerenveen         24                         24
    Nieuwburen               Heerenveen         60     60
    Fedde Schurerplein       Heerenveen         13                                 6       7       7
    Schans/Zilverlinde       Heerenveen          3                   3
    Heidemeer                Heerenveen          3            1      1      1
    Gedempte Molenwijk Heerenveen               16                   7             9
    Molenplein               Heerenveen          4                   4                             6
    Parallelweg              Heerenveen         14            14
    Belastingkantoor         Heerenveen         59            59
    Falkena Binnen           Heerenveen         32                  24      8
    Oude Veenscheiding       Heerenveen         80                  40     40
    de Wielen                Heerenveen          7      7
    Hondsdraf                Heerenveen         21            21
    Naardermeerstraat        Heerenveen         16                   8      8
    Stobbegaesterpaad        Haskerdijken        6                   2      2      2
    Ark&Reau                 Aldeboarn           3                   1      1      1
    West (Knol)              Aldeboarn           8            2      2      2      2
    Meerzicht                Oranjewoud          6                   2      2      2
    schoollocaties           Jubbega             6                          2      2       2       6
    Rabobank locatie         Akkrum              4                                         4
    Oude gasfabriek          Akkrum              3                   2      1
    oude zuivelfabriek       Bontebok            9                          5      4
    Brandenburg              Oudeschoot          2            2
    Totaal Inbreiding                          464
Wijkvernieuwing
    Bloemenbuurt             Heerenveen          14     8     6
    Kop van Midden           Heerenveen            1                -24    25
    SvdLaanstraat (incl. dekemalaan)
                             Heerenveen           -7         -61     30    24
    Wederik                  Heerenveen         -18          -48     30
    Sinnebuorren (sloop)     Akkrum            -117          -31    -14    -11    -17    -44
    Sinnebuorren             Akkrum              80            9     33     10      9     19      22
    Molenlaan                Mildam              14     8      6
    Totaal Wijkvernieuwing                      -33
Incidentele woningbouw
    Totaal incidenteel                           90    15     15    15     15     15      15
Totaal                                          821    99     38   231    237    119      97




De woningbouwfasering zoals die is opgenomen in de gemeentelijke
grondbedrijfcomplexen zijn één op één vertaald in het bijgevoegde
woningbouwprogramma. De eerdere bijstelling in het woningbouwprogramma met de
bijbehorende afwaardering en herprioritering (de jaren 2012 en 2013) hebben geleid tot
een nieuw evenwicht. Eén van de maatregelen die destijds zijn genomen is het verlengen
van de looptijd van Skoatterwâld van 2020 tot 2030, het bijstellen van de prijsniveaus,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>het temporiseren van woningbouw ca in het Stadiongebied en het afzien van een
woningbouwprogramma in Heerenveen Noord Oost.

Actuele inzichten demografie
De voorspellingen rond de demografische ontwikkelingen en de vertaling daarvan in
woonprogramma‟s en woningbehoefte worden voortdurend herijkt. Zowel landelijk,
provinciaal als regionaal en plaatselijk. Wij verwachten in de loop van 2016 nieuwe
ramingen op provinciaal niveau (met als basisjaar 2015). Het is nu nog onzeker in welke
mate de nieuwe inzichten, zoals de mate van krimp in onze regio en het tijdstip waarop,
leiden tot bijstellingen op het niveau van lokale woningbehoeftes. Wel wijzen steeds
meer parameters er op dat er een toenemende mis-match ontstaat tussen de aanwezige
woningvoorraad en de toekomstige samenstelling van de bevolking. Een spagaat die
overal wel wordt gevoeld en gesignaleerd maar die lastig is te vertalen in een concrete
opgave voor de huidige nieuwbouw.
Onlangs hebben we kennis kunnen nemen van de publicatie van het Planbureau voor de
Leefomgeving rond krimp waarin men waarschuwt voor de ruimtelijke gevolgen van de
ontgroening en vergrijzing van de potentiële beroepsbevolking. Het Planbureau roept
daarbij op terughoudend te zijn met het bedienen van de huidige vraag naar nieuwbouw
en meer rekening te houden met de forse omslag in de periode rond 2030 waarin een
overaanbod aan koopwoningen voor gezinnen de markt ernstig kan verstoren.

Kortom: alle aanleiding om de middellange en lange termijn perspectieven de komende
jaren te betrekken bij het actualiseren van het woonprogramma voor zowel de
nieuwbouw als de bestaande voorraad en de risico‟s van ontwikkeling op de
grondexploitaties niet te veronachtzamen. In de risicoanalyse voor Skoatterwâld is dan
ook bewust gekozen voor het inzichtelijk maken van scenario‟s waarbij sprake is van een
forse afname van het aantal te realiseren woningen tot 20 woningen per jaar.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>4      Kosten

In de navolgendetabel is het totaaloverzicht opgenomen van de verschillende kosten
soorten. Het totale nominale investeringsbedrag per prijspeil 01-01-2015 wordt, excl
BTW,becijferd op ca 56,6 mln. Vervolgens wordt een nadere toelichting gegeven op de
belangrijkste kosten.


Kosten
boekwaarde 1-1-2015 (voorlopig)                       30,3 mln
verwerving/planschade                                  0,3
planstructuur wijkwegen/groen                          0,8
bouw & woonrijpmaken 1e fase                  1,0
bouw & woonrijpmaken 2e fase                  7,6
bouw & woonrijpmaken 3e fase                 11,0
                                                      19,6
directe/indirecte exploitatie kst                      0,7
onderhoud groenstructuur 2/3e fase                     0,6
                                                      52,3
kostenstijging 2015-2032                               4,3
                                                                 56,6   mln


boekwaarde
      De boekwaarde bestaande uit investeringen en grondopbrengsten is bepaald op
      31 december 2015. Dit is een voorlopige waarde waarop nog correcties gaan
      plaats vinden. De verwerking van kosten en opbrengsten in de maand december
      moeten nog worden opgenomen in de boekwaarde.
      De boekwaarde bedraagt totaal ca. 30,3 mln. Na opsplitsing naar fasen ontstaat
      voor de 3e fase een boekwaarde ca. 20,8 mln.

       Boekwaarde (voorlopig)
       1e en 2e fase                  11,8 mln
       3e fase                        20,8
       getroffen voorziening 2013     -2,3
        niet gesplitst naar fasen
                                      30,3 mln

grondverwerving
      De grondverwerving in het plangebied is nagenoeg gereed op een enkel perceel
      dat nog niet is verworven. De realisatie van de woningbouw loopt niet direct in
      gevaar, doch komende jaren moet het perceel wel worden verworven. De
      verwerving en planschade zijn geraamd op 0,3 mln.

Planstructuur wijkwegen/groen
       In het plangebied zijn de hoofdwijkwegen en structuurgroen nog niet volledig
       aangelegd. De Domela Nieuwenhuisweg gelegen in de 3e fase moet nog geheel
       worden aangelegd. Realisering is afhankelijk gesteld van de vordering van uitgifte
       van bouwterreinen. In de begroting staat een raming van ca. 0,8 mln.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Bouw- en woonrijpmaken
      In de bouwrijpfase worden vooral bouwwegen en riolering aangelegd. Hier
      worden de funderingen van de toekomstige wegen, straten, energie en
      waterleidingen aangelegd. Na het gereedkomen van de bouw van de woningen
      worden de wegen en straten definitief verhard (woonrijpfase). In deze fase wordt
      eveneens het groen en de openbare verlichting gerealiseerd.
      De kosten bouw- en woonrijpmaken voor de eerste en tweede fase zijn geraamd
      op door de raad eerder vastgestelde inrichtingsplannen en beeldkwaliteitsplannen.
      De eerste fase van het plangebied is bijna gereed. Op de tweede fase vinden
      vooral nog werkzaamheden in het kader van het woonrijpmaken plaats. Voor de
      derde fase is op een kleine schaal gestart met het bouwrijpmaken om in 2015
      tijdig bouwterreinen gereed te hebben.


       Bouw & woonrijpmaken
       bouw & woonrijpmaken 1e fase        1,0
       bouw & woonrijpmaken 2e fase        7,6
       bouw & woonrijpmaken 3e fase       11,0
                                                    19,6 mln


      Voor de derde fase komt in het voorjaar besluitvorming over het gewenste
      inrichtingsnivo en de bijbehorende kosten.



Wegprofielen 3e fase

      De kostenramingen van de inrichtingskosten van het openbaargebied in de 3e fase
      zijn op basis van de onderstaande wegprofielen en het gemeten ruimtegebruik
      begroot.
       profiel dubbele laan                 profiel enkele laan
       trottoir                1,5 m        trottoir                1,5 m
       weg                       3          berm                    3,5
       berm                      5          weg                     4,5
       weg                       3          berm                    3,5
       trottoir                1,5          trottoir                1,5
       totaal breedte           14 m        totaal breedte         14,5 m

       profiel woonstraat
       trottoir                1,5 m
       weg                       5
       haaks parkeren            5
       trottoir                1,5
       totaal breedte           13 m
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Planontwikkeling en voorbereiding
      Zoals het eerder is gemeld in de V&P nota 2013 wordt er geen planontwikkeling-
      en voorbereidingskosten meer toegerekend aan de grondexploitaties om de
      gevolgen van kavelprijsverlagingen op te vangen.

Directe en indirecte kosten
      Onder directe en indirecte kosten (0,7mln) worden kosten geraamd voor betaalde
      belastingen, terreinonderhoud en overige kosten.

Onderhoud groenstructuur
      In de grondexploitatie is een bedrag van 0,6 mln opgenomen om een bijdrage te
      leveren aan de toekomstige onderhoudslasten voor de groenstructuren in het
      plangebied.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>5     Opbrengsten

Grondprijzen
      De grondprijzen in Skoatterwald zijn eerder met 20% verlaagd om aansluiting te
      houden met de woningmarkt. In de onderstaande tabel zijn de grondprijzen
      weergegeven voor de woningbouw met een bandbreedte over de prijzen.

                                              kavelprijs    kavel    grondprijs/m2         kavelprijs excl btw
       woning type                              vast       ca. m2    bandbreedte
       prijspeil 1-1-2015                                               min      max          min          max

       sociaalhuur rijwon.<700                   20.000        175       115                        nvt          nvt
       geliberaliseerde huur rijwon. >700        20.000        175       115                        nvt          nvt
       sociaalkoop rijwon. < 185.000 von         20.000        175       115                        nvt          nvt
       koop rijwon >185.000                      24.000        200       120         135

       goedkoop 2^1 kap <34000                                 225          125      150       28.125       33.750
       duurkoop 2^1 kap >34.000                                275          125      150       34.375       41.250

       part.koop vrije kavels <100.000                         500          145      175       72.500       87.500
       part.koop duur vrije kavels >100.000                    700          145      175      101.500      122.500
       part.koop duur vrije kavels wijkrand                    600          175      225                   135.000
       sociaal huur app                          15.000


      Na 1-1-2015 wordt een index toegepast.

      De bandbreedte van de prijzen wordt bepaald door het woningtype, kavelgrootte
      en ligging van de bouwkavel.
      De huidige gerealiseerde verkopen in de projecten Zwanenburg en Rottinghuis
      komen overeen met de geraamde grondprijzen in de grondexploitatie, waaruit
      blijkt dat de grondprijzen aansluiten bij de huidige markt.

Woningprogramma
      In het totaal plangebied zullen tot 2032 nog ca 1100 woningen gerealiseerd
      worden. De differentiatie is in de tabel weergegeven.


       Nog te realiseren woningprogramma 1e +2e +3e
        cat type woning                            grondpr          aantal
                                                                    woningen
         1     sociaal huur rijwon.                  20.000            86     8% )
         2     geliberaliseerde huur rijwon.         20.000            10     1% ) 23%
         3     soc koop rijwon.                      20.000           154    14% )

         4     midden goedkoop 2^1kap               <34.000           191         17% ) 36%
         5     midden duurkoop 2^1 kap              >34.000           205         19% )

        6      part. Koop vrije kavels             <100.000           241          22%   )
        7      part.koop duur vrije kavels         >100.000            70           6%   )
        8      part.koop duur vrije kavels         >250.000             9           1%   ) 29%
        9      part.koop excelent vrije kavels     >500.000             1           0%   )
        10     appartementen                        15.000            134          12%
               totaal woningbouw                                     1101         100%
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>      Het aandeel woningen in het segment sociaal huur/koop bedraagt 23%.

      Voor het segment 2^1 kapwoningen is dit een percentage van 36%.
      In plangebied wordt gerekend dat er nog 321 vrije kavels (29%) beschikbaar
      komen voor uitgifte. Hiervan zijn ca 10 kavels met een hoge grondprijs. Met de
      gunstige situering in de nabijheid van Oranjewoud is de verwachting dat een hoge
      grondprijs hier haalbaar wordt geacht. De kaveluitgifte is gepland in de periode
      2025 t/m 2031.
      Totaal bedraagt het aandeel nog te realiseren appartementen in de plannen ca.
      12%. Een belangrijk deel van de appartementen (ca.100) is gepland aan de Cissy
      van Marnixveldlaan in de 1e fase van Skoatterwald.

  Verwachte grondopbrengsten
      In de tabel staat aangeven welke grondopbrengsten in de verschillende fasen
      kunnen worden verwacht.

       Verwachte grondopbrengsten
       woningbouw
       1e fase                    2,2 mln
       2e fase                  17,3
       3e fase                  35,2
                                    54,7 mln

      Het is duidelijk dat de derde fase een belangrijk aandeel moet leveren om de
      kosten in grondexploitatie te dekken.

Bijdragen aan de grondexploitatie
       Door aanleg van parallelwegen en rontondes (parallelstructuur)langs de A32 gaat
       een deel van het woningprogramma verloren. Het toekomstig verlies aan
       opbrengsten minus de daaraan gebonden kostenbesparing levert uiteindelijk een
       nadeligsaldo van 1,4 mln. Dit verlies wordt gefinancierd uit de dekkingsmiddelen
       die beschikbaar komen voor aanpassing van de parallelstructuur.

       bijdragen (opbrengst)
       bijdrage verlies parallel structuur A32       1,4 mln
       bijdrage verlies bouwstop tlv Thialf bijv.    0,9
           ontwikkelingsschade en renteverlies
       bijdrage AD verrek. aanleg riolering          1,8
                                                     4,1 mln


      Daar Skoatterwald in aanmerking kwam als een serieuze locatiekeuze voor Thialf
      nieuwbouw zijn de getroffen woningplannen stilgelegd of vervallen. De schade
      bestaande uit voorbereiding en winstverwachting bij ontwikkelaars is door het
      grondbedrijf vergoed.
      Tot heden moet nog 0,9 mln worden vergoed door de initiatiefnemers van Thialf.
      Verwachting is dat bij start van de nieuwbouw de schade wordt verrekend.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Gelijktijdig met de besluitvorming over de noodzakelijke afwaardering van
grondexploitaties binnen het grondbedrijf is eveneens besloten om de aanleg van
riolering niet langer ten laste te brengen van de grondexploitatie. Voorheen werden deze
kosten in één keer ten laste van grondexploitatie afgeschreven. Nu worden de
rioleringskosten over meerdere jaren afgeschreven. De kapitaallasten worden gedekt uit
het rioleringsfonds. De werken bouwwegen en riolering blijven wel in de
exploitatiebegroting van het bouwrijp maken aanwezig. Door middel van de bijdrage van
de Algemene Dienst worden de investeringen voor rioleringwerken budgetneutraal
gemaakt in de grondexploitatie . Momenteel bedraagt de raming aan rioleringswerken ca.
1,8 mln.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>6       Fasering, rekenmethodiek en eindresultaat


Eerder is het ruimtegebruik, het programma en in de grondexploitatie opgenomen kosten
en grondopbrengsten toegelicht. Door de kosten en opbrengsten in de tijd te faseren,
uitgangspunten te definiëren en rente kan het resultaat van de grondexploitatie worden
berekend.

Fasering
       In de berekening is de fasering van kosten en opbrengsten afhankelijk gesteld van
       de uitgifteprognose voor woningbouw. In de berekening is gerekend met 60
       woningen per jaar. Voor startbouw worden alleen de bouwwegen en riolering
       aangelegd. Na oplevering van de woningen worden de woonstraten voorzien van
       verharding om ze bereikbaar te maken. Bij gereedkomen van de woonvlek wordt
       de inrichting geheel uitgevoerd.
       Er wordt sterk terughoudend geïnvesteerd om de rentekosten naar beneden te
       drukken. Dit betekent grote investeringen voor bijvoorbeeld bruggen zolang
       mogelijk worden uitgesteld.
       De werkelijke fasering van de kosten en de opbrengsten zal afhankelijk blijven
       van het verloop van de gronduitgifte in het plangebied.

Rekenmethodiek
     De berekening is zodanig uitgevoerd dat, afhankelijk van de boekwaarde en het
     tussentijds saldo, er rentekosten of renteopbrengsten aan het saldo wordt
     toegevoegd. Dit betekent dat alle kosten en opbrengsten, vanaf de aangehouden
     prijspeildatum 01-01-2015 tot de investeringsdatum c.q. opbrengstdatum, met
     kostenstijging respectievelijk opbrengstenstijging worden verhoogd.
     Afhankelijk van het saldo van de boekwaarde worden er rentekosten of
     renteopbrengsten tot het volgend jaar, lopend tot de aangehouden einddatum
     berekend.
     Om inzichtelijk te maken wat de planrealisatie op startdatum kost of oplevert is
     de eindwaarde met het rentepercentage contant gemaakt naar 1 januari 2015. Dit
     is dan het verwachte resultaat van de grondexploitatie.

Gehanteerde parameters
In de eindwaarde berekening zijn ten aanzien van looptijd, indices en rente de volgende
uitgangspunten gehanteerd:

       Prijspeil                   1 januari 2015
       Indexering kosten
        De parameter voor kostenstijging is ongewijzigd op 2% gehouden. Er zijn twee
        redenen dat het percentage gelijk is gehouden. Ten eerste het feit dat de
        kostenstijging in de markt op dit moment redelijk stabiel is rondom 2 % en ten
        tweede dat met een 2% kostenstijging nog steeds voorzichtig wordt geopereerd
        aangezien het percentage opbrengstijging 0,5% lager ligt op 1,5%
        (voorzichtigheid beginsel).
       Indexering opbrengsten
        Zie ook het vorig punt. Er wordt rekening gehouden met 1,5%
        opbrengstenstijging op jaarbasis. Naast eerdere prijsverlaging van 20% en een
        indexeringstop over de periode 2010 t/m 2014 is dit een voorzichtige aanname
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>         omdat deze 0,5 lager ligt dan de kostenstijging. De marktsituatie is nog niet
         stabiel te noemen daarom wordt gekozen voor een voorzichtige benadering.
        Rente
         In de calculatieopzet van grondexploitaties wordt voor uitgaven en ontvangsten
         binnen de exploitatieperiode gerekend met een (reken)rente van 3,5%. De
         hoogte van deze projectrente is in normale situaties afhankelijk van de
         gemiddelde rente van de BNG en de verwachtingen over de marktrente. Ook hier
         wordt een voorzichtige benadering aangehouden bij de rente. De werkelijke rente
         ligt momenteel lager. De projectrente wordt jaarlijks herzien voor het toepassen
         in de calculaties.
        Startdatum                  1 januari 2015
        Einddatum                   31 december 2032
        Exploitatieperiode          18 jaar

Resultaat
       Het exploitatieoverzicht met kosten en opbrengsten en het verwachte resultaat is
       in de onderstaande tabel weergegeven.

Voor een (uitgebreide) onderbouwing van deze berekening zie de hierna volgende
Excel werkbladen (fase 1&2 en fase 3 afzonderlijk):




     expl 1001a
skoatterwald 2015 1e+2e fase okt variant 60won jaar not.xlsx




    expl 1001b
skoatterwald 2015 3e fase okt variant 60won jaar not.xlsx




         Het resultaat op contante waarde laat een tekort van ca. 0,65 mln zien. Op de
         aanwezige bijlage is de eindwaarde berekening volledig weergegeven. Hierop zijn
         alle kosten en opbrengsten per planfase en specifiek de woonvlekken van de 3 e
         fase aangegeven. Eveneens is hier de verwachte fasering van de
         woningbouwplannen zichtbaar.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>