<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                             Portefeuillehouder
                                                             Siebenga
                                                             Datum collegebesluit
                                                             14 november 2017
                                                             Opsteller
                                                             B. Suk
                                                             Registratie
                                                             GF17.20087
                                                             Agendapunt
                                                             9

Onderwerp
Verklaring van geen bedenkingen Sieger van der Laanstraat tegenover 9 t/m 49 te
Heerenveen


Voorstel
1. een (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen af te geven voor het realiseren van 5
   extra woningen op het perceel Sieger van der Laanstraat tegenover 9 t/m 49 te
   Heerenveen;
2. deze verklaring als definitieve verklaring van geen bedenkingen aan te merken
   wanneer er geen zienswijzen over de ontwerpverklaring zijn ingediend.


Aanleiding
Door Rottinghuis Aannemingsbedrijf B.V. is voor Accolade op 20 juli 2017 een aanvraag
om omgevingsvergunning voor de bouw van 25 woningen aan de Sieger van der
Laanstraat tegenover nummer 9 tot en met 49 te Heerenveen ingediend.
De betreffende woningbouw is onderdeel van het project Kop van Midden. Een
omvangrijke wijkvernieuwing in Heerenveen Centrum-West, om betaalbare woningen te
realiseren. Dit zijn sociale huurwoningen, die onder de huurtoeslaggrens vallen. De
huizen zijn geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens.

De woningen vervangen de oorspronkelijke woningen, die inmiddels zijn gesloopt. In
2011 was een procedure gestart voor aanwijzing tot gemeentelijk monument vanwege
de cultuurhistorische en architectuurhistorische waarde. Echter, de bouwtechnische
staat van deze vroeg-naoorlogse woningen bleek dusdanig slecht dat behoud van de
woningen niet haalbaar bleek.

Strijdig gebruik
Het plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan “Heerenveen – Kop van
Midden”. In dit bestemmingsplan hebben de betreffende gronden de bestemming
“Wonen – 1”, de aanduiding “Maatvoering” waarin het maximum aantal wooneenheden
is opgenomen en de aanduiding “bouwvlak”.
De aanvraag voorziet in de bouw van vijf extra woningen. Het aantal te bouwen
woningen overschrijdt hierdoor het toegestane maximum aantal woningen (25 in plaats
van de huidige 20 woningen).

De vergunning moet worden geweigerd als vergunningverlening met toepassing van
artikel 2.12 Wabo niet mogelijk is. In dit geval kan gebruik worden gemaakt van de
bevoegdheid die is opgenomen in artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° Wabo
(projectomgevingsvergunning). Dit vereist dat het plan niet in strijd is met een goede
ruimtelijke ordening en dat het besluit is voorzien van een goede ruimtelijke
onderbouwing.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Uit artikel 2.27 Wabo en artikel 6.5 Bor volgt tenslotte dat de vergunning niet kan
worden verleend zonder dat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen
bedenkingen heeft. Deze verklaring van geen bedenkingen kan slechts worden
geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening.

Ons college is van mening, dat het aanvaardbaar is medewerking te verlenen aan het
plan en dat toepassing wordt gegeven aan de afwijkingsbevoegdheid overeenkomstig
de bepalingen in de Wabo.


Overwegingen
Herontwikkeling
De huidige aanvraag is onderdeel van de uitvoeringsfase van het project “Kop van
Midden”. Dit project loopt al vele jaren.
Op 1 maart 2010 stelde u het stedenbouwkundig plan “Heerenveen Midden“ vast. Dit
legde de grondslag voor herstructurering en opwaardering van de wijk Heerenveen
Midden. Er waren redenen om het stedenbouwkundig plan uit 2010 te heroverwegen.
Een van de redenen was, dat Accolade gestart was met de planontwikkeling voor de
Kop van Midden. Afwijkend van de plannen in 2010 wenst Accolade een groter aantal
woningen aan de Sieger van der Laanstraat te slopen en te herbouwen. Mede daarom
heeft u op 29 juni 2015 het Stedenbouwkundig plan “Kop van Midden, Heerenveen“
vastgesteld.

Omdat het plangebied onderdeel uitmaakt van de historische structuur van Heerenveen,
was er aanleiding om ook een beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Op 29 juni 2015 heeft
u het beeldkwaliteitsplan “Herontwikkeling woningbouw, Sieger van der Laanstraat
nummer 2-36 en 74-96, Heerenveen” vastgesteld.

Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader. Ten behoeve van de
planontwikkeling van woningbouwcorporatie Accolade aan de Sieger van der Laanstraat
is het bestemmingsplan “Heerenveen – Kop van Midden” gemaakt. Op 15 februari 2016
heeft u dit bestemmingsplan vastgesteld. Binnen het plangebied worden 43 woningen
gesloopt, waarna het gebied opnieuw wordt ingericht als woongebied. Meer zuidelijk
aan de Sieger van der Laanstraat worden 12 woningen vervangen. De bedrijfsloods
achter de oude brandweerkazerne heeft hierin een nieuwe lichte bedrijfsfunctie
gekregen, als uitbreiding van de Broedstoof.

Op 20 juli 2017 is een aanvraag om omgevingsvergunning voor de bouw van
25 woningen aan de Sieger van der Laanstraat tegenover nummer 9 tot en met 49 te
Heerenveen ingediend. Het betreft een gefaseerde aanvraag. De eerste fase heeft
alleen betrekking op de activiteit “strijd met ruimtelijke regels”. De activiteit “bouwen”
komt in de volgende fase aan de orde.

De nu ontvangen aanvraag is strijdig met het bestemmingsplan “Heerenveen – Kop van
Midden”. In dit bestemmingsplan hebben de betreffende gronden de bestemming
“Wonen – 1” (artikel 6), de aanduiding “Maatvoering” waarin het maximum aantal
wooneenheden is opgenomen en de aanduiding “bouwvlak”.
De aanvraag voorziet in de bouw van vijf extra woningen. Het aantal te bouwen
woningen overschrijdt hierdoor het toegestane maximum aantal woningen (25 in plaats
van de huidige 20 woningen). Per bouwvlak mogen ten hoogste het ter plaatse van de
aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal wooneenheden
gebouwd (artikel 6.2.1, lid c).

De 5 extra woningen kunnen niet vergunningvrij worden gerealiseerd.
Er zijn binnenplans geen mogelijkheden om de 5 extra woningen mogelijk te maken.
Het is niet mogelijk om 5 extra woningen met een kruimelprocedure (art. 2.12, lid 1,

                                                                                             2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>sub a, onder 2 Wabo) te vergunnen.

Met een buitenplanse afwijking (art. 2.12, lid 1, sub a, onder 3 Wabo) kunnen de extra
woningen mogelijk worden gemaakt. Hiervoor is een goede ruimtelijke onderbouwing
nodig ter motivering. Daarnaast is een verklaring van geen bedenkingen van de
gemeenteraad benodigd.

Het bestemmingsplan gaat, wat het aantal woningen betreft, uit van de oorspronkelijke
situatie. Conform deze situatie is het maximum aantal toegestane woningen op de
plankaart opgenomen. De woningen die op deze wijze bij recht kunnen worden
gerealiseerd, zouden te groot zijn voor de beoogde doelgroep. De woningen worden
gebouwd voor een specifieke doelgroep. Een kwetsbare doelgroep, vaak bestaand uit 1-
tot 2-persoonshuishoudens met een bescheiden inkomen. De vraag naar een dergelijk
woningtype is groot. Vrij recent is “het passend toewijzen” van woonruimte ingevoerd.
Kort gezegd mogen mensen met een laag inkomen niet een te dure huurwoning meer
krijgen. Voor de doelgroep zijn deze woningen financieel niet haalbaar. Daarom worden
kleinere woningen binnen het bouwvlak gerealiseerd. Hierdoor kunnen in totaal 5 extra
woningen gebouwd worden. Dit is gezien de vraag naar dit type woningen ook
wenselijk. De wachttijd voor huurwoningen in dit huursegment lijkt op te lopen. Een
toevoeging van goedkope huurwoningen aan het woningaanbod is daarom zeer
wenselijk.

De beukmaat van de nieuwbouwwoningen aan de Sieger van der Laanstraat wordt veel
smaller dan de oorspronkelijke woningen. Als hetzelfde aantal woningen op een
haalbare wijze worden teruggebouwd, wordt de korrelmaat/bloklengte van de
bouwblokken dusdanig klein en de tussenruimten tussen de blokken dusdanig groot, dat
een te grote afbreuk wordt gedaan aan de samenhang en de ensemble waarde.
Hiermee wordt niet voldaan aan het uitgangspunt dat bij de herontwikkeling in ieder
geval de cultuurhistorische / stedenbouwkundige waarde behouden moet blijven.
De grote tussenruimten moeten in dat geval aan de tuinen van de huurwoningen
worden toegevoegd. Ervaring leert dat het onderhoud van dergelijke grote stukken veel
van huurders vergt, waardoor er een rommelige uitstraling zou kunnen ontstaan.

Daarom wordt gekozen om een minimum aantal woningen toe te voegen.
Waarbij in de oorspronkelijke (inmiddels gesloopte) situatie een bouwblok met
4 woningen een voorgevellengte van 27 meter had, heeft in de nieuwe situatie een
bouwblok met 5 woningen een voorgevellengte van 27 meter. Op deze wijze kan een
nieuwe stedenbouwkundige situatie ontstaan waarbij voldoende samenhang en
ensemble waarde ontstaat en waarmee de cultuurhistorische /stedenbouwkundige
waarde behouden blijft.

Het slopen en herbouwen van de bestaande woningen is binnen de kaders van het
bestemmingsplan gewoon mogelijk. Het bestemmingsplan is de ruimtelijke
onderbouwing voor de 5 extra woningen.

Wat nog wel beoordeeld moet worden is, wat de eventuele effecten van de toevoeging
van 5 extra woningen zijn op de omgeving. Daarom is advies gevraagd aan de
stedenbouwkundige en de verkeerskundige.

Maatschappelijk
Zoals in de aanhef hierboven is aangegeven loopt het project “Kop van Midden” al vele
jaren. Hierbij is altijd veel aandacht geweest voor de buurt. Er zijn meerdere
bewonersbijeenkomsten geweest om de buurt te informeren over de stand van zaken.
Daarnaast zijn de herziening van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan

                                                                                         3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>openbare procedures waarbij gereageerd kon worden. Voor deze procedure is het
bestemmingsplan het belangrijkst. Het bestemmingsplan maakt het slopen en
herbouwen van de bestaande woningen mogelijk. Ook dit plan heeft ter inzage gelegen,
waarna er door een ieder op het plan gereageerd kon worden. Tegen het
bestemmingsplan zijn geen zienswijzen ingediend.

Op 30 augustus 2017 is een brief ontvangen, van bewoners van een zevental adressen
van tegenoverliggende woningen waarin bezorgdheid over de beoogde ontwikkeling
wordt uitgesproken. Naar aanleiding van de brief heeft ook al een gesprek
plaatsgevonden tussen de gemeente en een aantal bewoners. Toegezegd is dat er een
reactie op de brief komt. Samenvattend worden de volgende punten naar voren
gebracht:
    1. Door 5 extra woningen komt er meer verkeer en verkeersdruk is al erg hoog;
    2. De opzet in 5 blokken van 5 woningen doet geen recht aan de huidige uitstraling
        en aan het beeldkwaliteitsplan. Tussen de blokken is erg weinig ruimte;
    3. De rooilijn komt een halve meter naar voren. Dit is in strijd met het
        beeldkwaliteitsplan.

Verkeer en parkeren
De parkeernorm voor deze situatie is 1,4 parkeerplaatsen per woning. De 5 extra
woningen vragen dus om 7 extra parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen kunnen in het
openbaar gebied worden aangelegd in de Bouwe van Ensstraat. Na de realisatie van de
parkeerplaatsen is daar nog voldoende doorgangsruimte voor voetgangers en auto’s
kunnen er draaien.

De verkeersdruk waarover door de bewoners wordt gesproken, is eerder aan de orde
geweest. Onder andere op een bewonersavond die door de gemeente en Accolade en
De Broedstoof is georganiseerd op 19 juni 2014. Daar is toen het volgende over
gezegd:
“Verkeers- en parkeerdrukte
Dit bleek een punt van brede zorg. Er wordt op zowel de Sieger van der Laanstraat als
op de Kempenaerssingel teveel verkeersdrukte en parkeerproblemen ervaren. Dit leidde
tot pleidooien vanuit de zaal om straten te verbreden, om te parkeren tussen de
bomen, etc. Omdat er tot op heden geen actuele cijfers bekend zijn over de werkelijke
drukte zijn er recent verkeerstellingen uitgevoerd. Daaruit blijkt dat er een redelijk
beperkt aantal verkeersbewegingen is op de genoemde wegen. Er is bovendien sprake
van een afname van verkeersdrukte, zeker op de Sieger van der Laanstraat, in
vergelijking tot een aantal jaren geleden. Wij zien dan ook geen reden om een extra
verbindingsweg te realiseren of andere aanpassingen te doen.”. Zie ook bijlage 11.

Voorgaande heeft betrekking op de bestaande verkeersdruk. Het effect op de
verkeersintensiteit door het toevoegen van 5 extra woningen is beoordeeld op basis van
de kencijfers verkeersgeneratie voor woon- en werkgebieden van het ASVV 2012
“Wegontwerp bibeko”, gepubliceerd op 30 oktober 2012. Voor deze locatie is het
kencijfer van het gemiddeld aantal motorvoertuigbewegingen per woning per dag 5,8.
Dit houdt in, dat door deze 5 extra woningen per dag de verkeersdruk met ca. 30
voertuigen toeneemt, Dit is ten opzichte van de huidige intensiteit een geringe toename
van ca. 3%, die toelaatbaar is.

Ten behoeve van de extra woningen worden 7 extra parkeerplaatsen gerealiseerd.
Daarmee wordt in de parkeerbehoefte voorzien.

Cultuurhistorische /stedenbouwkundige waarde
De cultuurhistorische en de stedenbouwkundige waarde wordt groot geacht. Hier is veel
aandacht voor. Bij de eerste overweging hierboven is al aangegeven dat u voor het
gebied een stedenbouwkundig plan hebt vastgesteld en dat deze met het oog op de
planontwikkeling is herzien. Daarnaast heeft u voor de herontwikkeling een
beeldkwaliteitsplan vastgesteld.

                                                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Om de afwijking door de toevoeging van 5 extra woningen te beoordelen, is een
stedenbouwkundig advies gevraagd. Hierbij is onder andere gekeken naar de opzet in
blokken van 5 woningen, de ruimte tussen de blokken woningen en het verschuiven van
de rooilijn een halve meter naar voren.

Hierover wordt onder andere gezegd:
“Er ontstaat een nieuwe stedenbouwkundige situatie waarbij voldoende samenhang en
ensemble waarde ontstaat en waarmee de cultuurhistorische /stedenbouwkundige
waarde behouden blijft. De schaal, maat/korrel inclusief de tussenmaat van de blokken
refereert naar het vastgestelde stedenbouwkundigplan dat geënt is op de
cultuurhistorische situatie van de inmiddels gesloopte blokken.”
Er wordt positief geadviseerd. Het hele advies is in de bijlage bij dit voorstel
opgenomen.

Overigens heeft de aanvraag alleen betrekking op de afwijking van het
bestemmingsplan (de activiteit “strijd met ruimtelijke regels”). In de volgende fase
komt de activiteit “bouwen” aan de orde. Dan zal ook nog een welstandstoets
plaatsvinden.

Het risico op planschade wordt nihil geacht. Het bouwvlak waarop de woningen worden
gebouwd is in het bestemmingsplan ook al aanwezig. De bouwmassa en volume zijn
toegestaan. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.


Effecten
Het voorstel aan de raad is in te stemmen met het plan en de (ontwerp)verklaring van
geen bedenkingen te verlenen, zodat de besluitvormingsprocedure kan worden
vervolgd.


Beleid en regelgeving
Ten behoeve van de herontwikkeling zijn een stedenbouwkundigplan,
beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan vastgesteld.


Financiën, risico’s en beheersmaatregelen
Alle kosten van de planvorming en de realisatie naar aanleiding van dit plan zijn voor
rekening van de aanvrager. De kosten van de aanleg van de 7 extra parkeerplaatsen
zijn tevens voor rekening van de aanvrager. Hiervoor wordt nog een overeenkomst met
Accolade gesloten. De kosten voor de inrichting voor de inrichting van de openbare
ruimte (los van deze uitbreiding) zijn al geraamd/ingecalculeerd.


Vervolgaanpak
Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd de omgevingsvergunning te
verlenen. De omgevingsvergunning kan echter alleen worden verleend indien de
gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft. Dit volgt uit artikel 2.27
eerste lid van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, juncto artikel 6.5 van het
Besluit omgevingsrecht. Het bijgevoegde ontwerpbesluit voorziet in het afgeven van
een (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen.


Communicatie
Na het afgeven van de (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen wordt deze, tezamen
met de ontwerpomgevingsvergunning en bijlagen gedurende een termijn van zes weken
ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn is er gelegenheid voor een ieder zijn

                                                                                        5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre> zienswijze te geven op het plan. Eventuele zienswijzen worden betrokken bij de
 besluitvorming.


 Relevante informatie
 1.   de aanvraag;
 2.   het concept raadsvoorstel;
 3.   de ontwerpomgevingsvergunning;
 4.   stedenbouwkundig advies;
 5.   verkeerskundig advies;
 6.   situatietekening met de voormalige woningen en de nieuw te bouwen woningen;
 7.   conceptbrief aan de aanvrager;
 8.   brief van omwonenden;
 9.   conceptbrief n.a.v. de brief van bewoners.



Het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen,
de secretaris,                                      de burgemeester,




de heer J. van Leeuwestijn                            de heer T.J. van der Zwan




                                                                                    6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                 Registratie
                                                                 GF17.20087




Onderwerp
Verklaring van geen bedenkingen Sieger van der Laanstraat tegenover 9 t/m 49 te
Heerenveen

De raad van de gemeente Heerenveen;
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 14 november
2017;

gelet op,
artikel 2.27 Wabo, juncto artikel 3.11 Wabo, juncto artikel 6.5 Bor,

overwegende dat,

Rottinghuis Aannemingsbedrijf BV voor Accolade een aanvraag heeft ingediend voor een
omgevingsvergunning voor het mogelijk maken van woningbouw op de gronden aan de
Sieger van der Laanstraat tegenover 9 t/m 49 Heerenveen,

dat het plan in strijd is met het geldende bestemmingsplan "Heerenveen - Kop van
Midden",

dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het besluit is voorzien
van een goede ruimtelijke onderbouwing,



Besluit
1. een (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen af te geven voor het realiseren van
   5 extra woningen op het perceel Sieger van der Laanstraat tegenover 9 t/m 49 te
   Heerenveen;
2. deze verklaring als definitieve verklaring van geen bedenkingen aan te merken
   wanneer er geen zienswijzen over de ontwerpverklaring zijn ingediend.



Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 december 2017.

de griffier,                                              de voorzitter,




mevrouw W.J.M.A. Jansen                                   de heer T.J. van der Zwan




                                                                                           1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>