<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>De impact van de Lelylijn op de woningmarkt
Een scenario-analyse




NOVEX Lelylijn
6 februari 2024
Definitief
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>DATUM           6 februari 2024




TITEL           De impact van de Lelylijn op de woningmarkt




OPDRACHTGEVER   NOVEX Lelylijn




AUTEUR(S)       Lauren van Dongen
                Harrie Wilhelm
                Bram Klouwen
                Jeroen Wissink

PROJECTNUMMER   171.116




STATUS          Definitief




                                                                             Tivolilaan 205
                                                                          6824 BV Arnhem
                                                                             Postbus 1174
                                                                          6801 BD Arnhem

                                                                          www.companen.nl
                                                                         info@companen.nl
                                                                             026 351 25 32

                                                                    KvK-nummer: 09035291
                                                              BTW-nummer: NL001826517B01
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoud
Voorwoord                                                            4

Management samenvatting                                              7

1     Inleiding                                                      13

2     Effect Lelylijn op de woningmarkt                              16
2.1   Effect Lelylijn op mobiliteitsgedrag                           16
2.2   Effect Lelylijn op aantrekken van mensen                       19
2.3   Effect van agglomeratiekracht op toekomstige bevolkingsgroei   26

3     Scenarioverkenning                                             34
3.1   Bepalende factoren                                             34
3.2   Vertaling naar scenario’s                                      35
3.3   Effect scenario’s op woningbehoefte                            40

4     Effect potentiële stationslocaties                             46
4.1   Lelystad                                                       46
4.2   Emmeloord                                                      47
4.3   Lemmer                                                         47
4.4   Joure                                                          48
4.5   Heerenveen                                                     48
4.6   Leeuwarden                                                     49
4.7   Drachten                                                       49
4.8   Leek                                                           50
4.9   Groningen / Groningen-Suiker                                   50

Bijlage 1: Achtergrond bepalende factoren                            51

Bijlage 2: Karakteristieken van de scenario’s                        53

Bijlage 3: Verhuisbewegingen naar leeftijd                           54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Voorwoord
Lelylijn MIRT-onderzoek NOVEX

Aansluiting onderliggend onderzoek wonen op rapportage “Toekomstbeelden voor noordelijk
Nederland met de Lelylijn, Denkrichtingen NOVEX Lelylijn 2050” (Studio Bereikbaar - 5 maart 2024)

Inleiding
Rijk en regio hebben in december 2022 een gezamenlijke projectorganisatie ingesteld die de opdracht
heeft om onderzoek te doen naar de Lelylijn. Het onderzoek is de combinatie van een MIRT-onderzoek en
het opstellen van een Ontwikkelperspectief voor het NOVEX-gebied Lelylijn. In het NOVEX-deel wordt in
een integraal Ontwikkelperspectief uitwerking gegeven aan de bijdrage van de Lelylijn als backbone van
de ontwikkeling van noordelijk Nederland voor de economische structuurversterking, de
verstedelijkingsopgave en de verbetering van de bereikbaarheid en de leefbaarheid. De projectorganisatie
heeft hiervoor Studio Bereikbaar ingeschakeld en met behulp van de methode “ontwerpend
onderzoeken” wordt daar invulling aan gegeven.


Van Houtskoolschets naar Denkrichtingen
In de verkennende Houtskoolschets NOVEX Lelylijn (juli 2023) is vanuit kernkwaliteiten, kansen en
ambities een beeld ontwikkeld dat verbindingen legt op diverse schaalniveaus. Vervolgens is, in nauwe
samenwerking met de bestuurlijke achterbannen, gewerkt aan het scherp krijgen van de
programmatische invulling en de ruimtelijke neerslag daarvan. Dit om de opgaven in het gebied NOVEX
Lelylijn concreet te maken en om dilemma’s, keuzes en denkrichtingen te schetsen, die vervolgens verder
getoetst en gevalideerd worden.


Verdiepende onderzoeken als bouwstenen voor Denkrichtingen
Ter onderbouwing van de vier Denkrichtingen voor een NOVEX Lelylijn (maart 2024) zijn op diverse
thema’s verdiepende onderzoeken gedaan: op het gebied van Wonen (Companen), Economie (Bureau
Buiten), Landbouw (Elzinga en Oterdoom), Natuur en Landschap (RHDHV) en WABOS (Sweco). Vanaf
maart 2024 worden de Denkrichtingen uitgewerkt, getoetst, geëvalueerd en beoordeeld. Resultaat is het
Ontwikkelperspectief Lelylijn dat wordt verwacht in de zomer van 2024.

“De impact van de Lelylijn op de woningmarkt” (Companen, 6 februari 2024)
Het onderzoek van Companen biedt inzicht in de mogelijke effecten van de Lelylijn op het wonen, waarbij
de volgende onderzoeksvragen centraal staan:
1. Wat zijn de potentiële effecten van de komst van de Lelylijn op de woningmarkt in noordelijk
    Nederland?
2. Hoeveel extra woningbouw is te verwachten door de komst van de Lelylijn ten opzichte van de
    situatie zonder Lelylijn voor de periode 2035 tot 2050?

In het onderzoek wordt ingegaan op de effecten op de woningmarkt van de potentiële stationslocaties
Lelystad, Emmeloord, Lemmer, Joure, Heerenveen, Drachten, Leeuwarden, Leek, Groningen Suiker en
Groningen, allen gelegen langs het NOVEX bundelingstracé A6/A7/A32.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                  4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Het onderzoek is gebaseerd op een literatuur- en data-analyse om de effecten van mobiliteit op de
woningmarkt en verhuisstromen in beeld te brengen.
• Op basis van CBS-data zijn de verhuisbewegingen tussen en binnen de regio geanalyseerd. Hoeveel
    mensen vestigen zich in de regio en vertrekken er en wat zijn hun achtergrondkenmerken?
• Op basis van het WoON2021 zijn de verhuismotieven per regio in beeld gebracht en de vraag naar
    woonmilieus in noordelijk Nederland.
• Van de verschillende potentiële stationslocaties in het NOVEX-gebied Lelylijn is statistische informatie
    over omvang, groei, prijsniveau en woonaantrekkelijkheid in beeld gebracht.
• Op basis van de provinciale, gemeentelijke prognoses en de Primos-prognose is de verwachte
    bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de komende jaren in beeld gebracht.
Aanvullend aan bovenstaande bronnen zijn interviews gehouden met experts op de thema’s
pendelontwikkeling, mobiliteit en economie. De inzichten uit deze interviews hebben de rapportage op
onderdelen aangescherpt.

Het inschatten van de extra woningbehoefte als gevolg van de aanleg van de Lelylijn is afhankelijk van
verschillende onzekerheden. Het gaat enerzijds om de verwachte ontwikkeling van de bevolking als gevolg
van demografische ontwikkelingen en migratie en anderzijds de beleidsmatige keuze om de
woningbouwopgave te realiseren. Namelijk op basis van spreiding of concentratie van de opgave. Op basis
van deze onzekerheden is door Companen een viertal ontwikkelscenario’s uitgewerkt.
• Scenario 1: Organische ontwikkeling (beperkte bevolkingsgroei, primair bouwen voor eigen behoefte
    in alle dorpen en kernen);
• Scenario 2: Continueren aanpak woondeals (beperkte bevolkingsgroei, primair bouwen voor eigen
    behoefte, maar geconcentreerd);
• Scenario 3: Verspreiden van de groei (sterke bevolkingsgroei, accent op bouwen voor eigen behoefte
    plus instroom);
• Scenario 4: Versterken agglomeratiekracht (sterke bevolkingsgroei, accent op bouwen voor
    instroom).

Inhoudelijke relatie met Denkrichtingen
Studio Bereikbaar heeft het rapport van Companen gebruikt als belangrijke input voor het opstellen van
de Denkrichtingen. Dit betekent overigens niet dat de scenario’s uit het onderzoek van Companen één op
één zijn door vertaald in de Denkrichtingen. In de Denkrichtingen is namelijk ook gekeken naar de
ontwikkelingen vanuit verschillende beleidsterreinen, de ruimtelijke mogelijkheden in de nabijheid van
het stationsgebied en de gemeentelijke ambities. Wanneer bijvoorbeeld in een Denkrichting gesproken
wordt over de mogelijke bouw van 5.000 woningen op een bepaalde locatie, dan vormen de
onderzoeksresultaten van Companen daarvoor niet zondermeer de onderbouwing. Zo’n locatie kan
bijvoorbeeld vanuit ruimtelijk oogpunt worden gezien als kansrijke locatie voor de bouw van woningen
op de lange termijn. De onderbouwing van de woningbehoefte (of sowieso de wenselijkheid) zal nog
nader moeten worden onderzocht.

In essentie zijn de door Companen beschreven effecten de te verwachten effecten bij realisatie van sec de
aanleg van de Lelylijn op basis van de waargenomen trends en ontwikkelingen en de toetsing aan de
hypotheses. In de Studio Bereikbaar rapportage worden met de denkrichtingen wijzigingen in diverse
beleidsvelden verondersteld en ambities van regionale/lokale overheden toegevoegd.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                    5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Verantwoording
Het onderzoek van Companen is inmiddels opgeleverd en moet worden gezien als een tussenproduct,
een eerste inschatting naar de wooneffecten van de Lelylijn. Naar aanleiding van de Denkrichtingen en in
aanloop naar het Ontwikkelperspectief zullen er ongetwijfeld aanvullende vragen op het gebied van
wonen worden gesteld die nader onderzoek vereisen. Deze oplegger is ter verduidelijking van de relatie
tussen de Denkrichtingen en het rapport wonen opgesteld vanuit de projectorganisatie Lelylijn en met
goedvinden Companen, de opsteller van het rapport “De impact van de Lelylijn op de woningmarkt”.

Projectorganisatie Lelylijn
7 mei 2024




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                  6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Management samenvatting
Aanleiding en onderzoeksopzet
Er is voor de economische structuurversterking, verstedelijkingsopgave en verbetering van de bereikbaar-
heid en leefbaarheid in noordelijk Nederland perspectief door de komst van de Lelylijn. Ter voorbereiding
hebben het Rijk en de regio een gezamenlijke projectorganisatie opgesteld om onderzoek uit te voeren
naar de effecten van de komst van de Lelylijn. Een belangrijk aspect bij de aanleg van de Lelylijn is het
effect op het wonen in noordelijk Nederland. De regio wordt bereikbaarder, waardoor het potentieel
aantrekkelijker wordt als woongebied voor behoud van talent en jongeren en aanwas van buitenaf. Daar-
mee kan dit deel van Nederland (nog) beter haar bijdrage leveren aan de verstedelijkingsopgave waarvoor
Nederland staat. Dit onderzoek biedt inzicht in de effecten van de Lelylijn. De volgende onderzoeksvragen
staan centraal:

1.   Wat zijn de potentiële effecten van de komst van de Lelylijn op de woningmarkt in noordelijk
     Nederland?
2.   Hoeveel extra woningbouw is te verwachten door de komst van de Lelylijn ten opzichte van de situatie
     zonder Lelylijn voor de periode 2035 tot 2050?

In dit onderzoek gaan we in op de effecten op de woningmarkt van de volgende potentiële stations-
locaties: Lelystad, Emmeloord, Lemmer, Joure, Heerenveen, Drachten, Leeuwarden, Leek, Groningen-
Suiker en Groningen. Dit onderzoek is gebaseerd op een literatuurstudie en data-analyse om de effecten
van mobiliteit op de woningmarkt en verhuisstromen in beeld te brengen. Aanvullend zijn er interviews
gehouden met experts op de thema’s pendelontwikkeling, mobiliteit en economie. Om inzicht te geven
in de effecten van de Lelylijn zijn er drie hypotheses getoetst. De uitkomsten van deze hypotheses zijn
uitgewerkt in vier scenario’s.

Figuur 0.1: Illustratieve schets Lelylijn en potentiële stationslocaties




Bron: Inspiratieboek Lelylijn, 30 juni 2023



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                   7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Impact Lelylijn op mobiliteitsgedrag

De keuzemogelijkheden in mobiliteit nemen toe
Het is duidelijk dat de komst van de Lelylijn de bereikbaarheid van noordelijk Nederland verbetert en
inwoners meer keuze-opties biedt in mobiliteit. Dit geldt in het bijzonder voor plaatsen die momenteel
niet zijn aangesloten op het spoornetwerk. Het gaat hierbij om Emmeloord, Lemmer, Joure, Drachten en
Leek die momenteel geen treinstation hebben en waarbij in dit onderzoek is uitgegaan van een
stationslocatie.

De Lelylijn biedt in directe zin voordelen voor een relatief beperkte groep mensen
In absolute zin worden de meeste treinkilometers afgelegd voor visite en logeren. Daarnaast worden
relatief veel treinkilometers afgelegd voor werk en studie. Dit zijn over het algemeen de groepen die
relatief vaak de trein gebruiken en doordeweeks in de spitsuren reizen. Voor zowel werknemers als
studenten is een goede verbinding tussen woonplaats en werkplek of onderwijsinstelling van groot
belang. Zij nemen dit ook mee in hun woonplaatskeuze. De Lelylijn biedt daarmee in directe zin voordelen
voor een relatief beperkte groep mensen. Het gaat hierbij in het bijzonder om mensen die de trein
gebruiken voor woon-werkverkeer en studenten. Daarbij geldt dat voor een groot deel van de mensen de
trein (maar ook de bus) onvoldoende een alternatief is voor de auto om werk, voorzieningen of sociale
contacten te bereiken.

Toename van verstedelijking vergroot het effect van de Lelylijn
De verwachting is dat sec de aanleg van de Lelylijn niet zal leiden tot een grote verandering in het
mobiliteitsgedrag van mensen. Inwoners in noordelijk Nederland zijn sterk georiënteerd op de auto en
gebruiken relatief weinig de trein. De beperkte stedelijkheid en de relatief grote afstanden tussen kernen
spelen hierin een belangrijke rol. Daarbij geldt dat de mate van stedelijkheid een rol speelt in de kwaliteit
van het openbaar vervoer. Een toename van het aantal inwoners en toename van verstedelijking rond
stationslocaties kan overigens wel leiden tot verandering van gedrag en toename van het gebruik van de
trein.


Impact Lelylijn op de aantrekkingskracht van noordelijk Nederland

Door de verbeterde bereikbaarheid neemt de woonaantrekkelijkheid toe
Een betere bereikbaarheid van de drie provincies vergroot de aantrekkingskracht van de regio en lijkt een
positief effect te hebben op het aantrekken van mensen vanuit andere delen van het land. De verwachting
is echter dat dit een gestage ontwikkeling betreft. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat
verhuisstromen en -motieven doorgaans stabiel zijn en dat de meeste mensen over een relatief korte
afstand verhuizen. Voor huishoudens die over een langere afstand verhuizen zijn werk, studie of
familie/vrienden de belangrijkste motieven. Er zijn geen aanwijzingen dat de komst van de Lelylijn leidt
tot een forse trendbreuk van deze ontwikkeling.

Beter bereikbare plaatsen worden aantrekkelijker
In de praktijk zullen woningzoekenden binnen de regio eerder verhuizen naar de beter bereikbare locaties
in de regio. De betere bereikbaarheid van banen en voorzieningen spelen hierin een belangrijke rol. De
potentiële stationslocaties zullen hier waarschijnlijk van profiteren ten faveure van minder bereikbare
plaatsen in de regio. Daarnaast is de verwachting dat woningzoekenden van buiten de regio ‘stapsgewijs’
hun weg naar noordelijk Nederland zullen vinden. Hierbij geldt dat Flevoland het eerste overloopgebied
is van de Randstad. Hetzelfde geldt voor verhuisbewegingen binnen de regio. Bijvoorbeeld extra



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                      8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>verhuisbewegingen van de stad Groningen naar beter bereikbare plaatsen in de omgeving zoals Leek,
Drachten en Heerenveen.



De impact van de Lelylijn op de agglomeratiekracht

De Lelylijn biedt kansen om de agglomeratiekracht van steden te vergroten
De Lelylijn kan een positieve bijdrage leveren aan het versterken van stedelijke agglomeraties in noordelijk
Nederland en daarmee de agglomeratiekracht vergroten. Dit geldt met name voor extra ontwikkeling van
Leeuwarden en Groningen. Om de agglomeratiekracht te versterken is het van belang dat de
woningbouwproductie wordt vergroot en dat deze wordt geconcentreerd in de stedelijke gebieden en in
de nabijheid van de potentiële stationslocaties. Het huidige beleid speelt hier al in belangrijke mate op in.
De aanleg van de Lelylijn is overigens niet een autonome pullfactor. Om de agglomeratiekracht te
vergroten moet er samenhang zijn met het creëren van voldoende werkgelegenheid, voldoende
(openbare, culturele en maatschappelijke) voorzieningen en verbetering van de bereikbaarheid in en naar
de regio. De Lelylijn kan hier een belangrijke aanjager in zijn. Dit sluit overigens aan bij de verwachting dat
in de periode tot 2050 het aantal banen in Leeuwarden en Groningen het sterkst groeit.

De Lelylijn biedt mogelijkheden om nieuwe woonmilieus te realiseren in noordelijk Nederland. Denk aan
meer (hoog)stedelijke woonmilieus in Groningen, Leeuwarden door middel van verdichting. En realisatie
van meer stedelijke woonmilieus in Lelystad en Heerenveen. Belangrijk is wel om rekening te houden met
de huidige kernkwaliteiten van de potentiële stationslocaties. De kracht van plaatsen als Lemmer, Joure
en Leek is centrum-dorps wonen en een transformatie naar een sterk stedelijk gebied is in deze plaatsen
minder voor de hand liggend.

Door toename van het aantal inwoners zal de investeringsbereidheid toenemen
Als de aantrekkelijkheid van het stedelijk gebied toeneemt en het aantal inwoners sterker gaat groeien
dan zal de investeringsbereidheid in de bestaande woningvoorraad toenemen. Dit heeft een positief en
zal met name effect hebben op bestaande buurten en wijken in de nabijheid van de stationslocaties.


Uitwerking scenario’s
Het inschatten van de extra woningbehoefte als gevolg van de aanleg van de Lelylijn is afhankelijk van
verschillende onzekerheden. Het gaat enerzijds om de verwachte ontwikkeling van de bevolking als gevolg
van migratie en anderzijds de beleidsmatige keuze om de woningbouwopgave te realiseren. Namelijk op
basis van spreiding of concentratie van de opgave. Op basis van deze onzekerheden is een viertal
ontwikkelscenario’s uitgewerkt.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                        9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Tabel 0.1: Samenvatting scenario’s
 Scenario 3: Verspreiden van de groei                   Scenario 4: Versterken agglomeratiekracht
 - Sterke bevolkingsgroei                               - Sterke bevolkingsgroei
 - Groei aantal mensen binnen 15 min. fietsafstand      - Sterke groei aantal mensen binnen 15 min.
   stationslocatie                                        fietsafstand stationslocatie
 - Accent bouwen voor eigen behoefte plus instroom      - Accent bouwen voor instroom (studenten / jonge
   (gezinnen met kinderen / modaal plus)                  huishoudens / hogere inkomens)
 - Sterke druk op landelijke omgeving                   - Vasthouden van studenten / starters die anders
 - Behoud huidige voorzieningen kernen                    zouden vertrekken maar door toegenomen
 - Auto blijft dominant vervoersmiddel                    agglomeratiekracht blijven
                                                        - Beperkte druk op landelijke omgeving
                                                        - Versterking voorzieningen in de hoofdkernen
                                                        - Inzet op extra toename ov-gebruik
                                                        - Grote impact identiteit stationslocaties
                                                        - Sterke concurrentie tussen stations
                                                        - Sterke concurrentie binnen de kernen
 Scenario 1: Organische ontwikkeling                    Scenario 2: Continueren aanpak woondeals
 - Beperkte bevolkingsgroei                             - Beperkte bevolkingsgroei
 - Geen groei aantal mensen binnen 15 min.              - Beperkte groei aantal mensen binnen 15 min.
   fietsafstand stationslocatie                           fietsafstand stationslocatie
 - Primair bouwen voor eigen behoefte (vergrijzing en   - Bouwen voor eigen behoefte, maar geconcentreerd
   gezinsverdunning)                                    - Focus op potentiële stationslocatie in de gemeente
 - Aandacht voor alle dorpen/kernen in de gemeente      - Kernen met een station hebben een streepje voor
 - Druk op de woningmarkt beperkt                         op kernen zonder
 - Blijvende oriëntatie op auto                         - Druk op de woningmarkt beperkt
 - Voorzieningenniveau onder druk                       - Accent op oriëntatie OV




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                          10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Effect op de woningbehoefte
In de onderstaande tabel is het effect op de woningbehoefte weergegeven. De autonome
woningbehoeftegroei in de gemeenten langs het Lelylijn-tracé is geraamd op +62.850 (scenario 1). In
scenario 2 komen daar +3.450 woningen bij waardoor de totale groei +66.300 bedraagt. Bij een
aanzienlijke hogere instroom vanuit de Randstad (scenario 3) zal de woningvraag toenemen met +23.950
in de periode tot 2050. De totale behoefte komt daarmee uit op +86.800 woningen. In scenario 4 is de
extra groei geraamd op +34.150 woningen. De totale groei komt uit op +97.000 woningen.

Tabel 0.2: Samenvatting woningbehoeftegroei per scenario, 2023-2050
                                                  Autonome groei                          Extra groei als   Totale groei 2023-
                                                                                          gevolg Lelylijn                 2050
  Scenario 1: organische ontwikkeling                                       62.850                      -             +62.850
  Scenario 2: continueren aanpak woondeals                                  62.850                +3.450              +66.300
  Scenario 3: verspreiden van groei                                         62.850              +23.950               +86.800
  Scenario 4: versterken agglomeratiekracht                                 62.850              +34.150               +97.000


Het effect op de woningbehoeftegroei per scenario per provincie ziet er als volgt uit. Het gaat hierbij
alleen om de gemeenten met een potentiële stationslocatie.

Figuur 0.2: Samenvatting woningbehoeftegroei per scenario naar provincie*, 2023-2050
  60.000

  50.000

  40.000

  30.000

  20.000

  10.000

         0
                              Flevoland                                 Fryslân                         Groningen

                                              Scenario 1   Scenario 2      Scenario 3   Scenario 4

* alleen gemeenten met potentiële stationslocatie



De invloedsfeer van de Lelylijn op de woningbehoefte
De aanleg van een Lelylijn zal met name invloed hebben op de woningbehoefte in de directe nabijheid
van de stationslocaties. In de literatuur wordt doorgaans uitgegaan van circa 15 minuten fietsafstand van
het station. Dit betekent dat de impact op de woningbehoefte buiten deze invloedsfeer relatief beperkt
zal zijn. Urk ligt, afhankelijk van de locatiekeuze, op circa 10 tot 15 kilometer van de potentiële
stationslocatie in Emmeloord. De verwachting is dat dit voor Urk niet zal leiden tot een extra groei van de
woningbehoefte en dit komt vooral door de specifieke lokale context. De woningbehoefte in Urk is groot
en dit zal in de toekomst ook het geval zijn. Deze behoefte komt door het hoge geboortesaldo en is zeer
lokaal georiënteerd. Het ligt dan ook niet in de lijn der verwachting dat de Lelylijn zal leiden tot een extra
instroom van vestigers van elders uit het land.

Een stad als Sneek ligt niet aan het tracé van de Lelylijn maar kan wel profiteren van de verbeterde
bereikbaarheid van de regio als geheel. Hoewel het niet te kwantificeren is zal de Lelylijn een positieve
invloed hebben op de woningbehoefte in Sneek. Hierbij geldt dat het belangrijk is om een snelle




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                        11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>busverbinding te realiseren met nabijgelegen (potentiële) stationslocaties als Joure, Heerenveen of
Lemmer.
Voor de gemeente Opsterland lijkt de Lelylijn weinig effect te hebben op de woningbehoefte. Mogelijk
dat op termijn bij een toenemende verstedelijking de woningvraag groeit in de dorpen die beter zijn
aangesloten op het stedelijk netwerk in de regio. Het gaat bijvoorbeeld om kernen als Bakkeveen en
Beemsterzwaag.

Vergelijking eerdere onderzoeken
In de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) is op basis van de verhuistrends
en de verbeteringen als gevolg van het Deltaplan, ingeschat dat de vraag vanuit de Randstad die mogelijk
door Noordelijk Nederland kan worden bediend ergens tussen de 25.000 tot 75.000 woningen ligt. In dit
onderzoek komen we in scenario 4 uit een extra woningbehoefte die met ruim 34.000 woningen daar
tussen in zet. Dit komt omdat op onderdelen is gekozen voor een andere methodiek. In de aanpak van de
Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland wordt het jaar met het hoogste verhuissaldo
rechtlijnig doorgetrokken naar de toekomst. In dit onderzoek gebruiken we echter een prognose als basis
waarin de toegenomen vestiging in Noordelijk Nederland vanuit de Randstad al deels is meegenomen.
Daarnaast is er sprake van een andere geografische afbakening. In de aanpak van de Gezamenlijke analyse
Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) is ook de extra groei voor de provincie Drenthe en de
gemeente Almere meegenomen. De aantallen zijn hierdoor dus niet een-op-een met elkaar te vergelijken.
De verwachting is overigens dat het effect van de Lelylijn op de groei van Almere en de provincie Drenthe
beperkt is.

Kansen voor grotere groei
In dit onderzoek is het effect van de aanleg van de Lelylijn in beeld gebracht op basis van de huidige
inzichten van de prognosemodellen. De afgelopen jaren zijn veel prognoses naar boven bijgesteld als
gevolg van een toename van buitenlandse migratie. Als deze trend zich in komende jaren doorzet zal de
woningbehoefte in de komende jaren hoger uitvallen. Ook beleidskeuzes kunnen van invloed zijn op de
woningbehoefte in noordelijk Nederland. Op langere termijn kan de ontwikkeling van de woningbehoefte
in noordelijk Nederland veranderen als gevolg van beleidskeuzes. Stel er wordt gekozen voor een
verstedelijkingsstrategie waarbij noordelijk Nederland een grote(re) opgave van de landelijke
woningbehoefte op zich neemt dan zal de opgave er anders uit zien.

Om het effect van de Lelylijn op de woningmarkt verder te vergroten is het van belang om noordelijk
Nederland (nog) beter op de kaart te zetten als aantrekkelijk woongebied. Dit kan door nog sterker in te
zetten op ontwikkeling van kansrijke economische sectoren om de werkgelegenheid te vergroten. En
daarnaast de huidige kernkwaliteiten beter te promoten. Denk aan nabijheid van ruimte en natuur, een
goede prijs-kwaliteitverhouding en een verbeterde bereikbaarheid door de komst van de Lelylijn. Op deze
manier kunnen de verschillende gemeenten en regio’s zich beter profileren op basis van de
kernkwaliteiten die zij te bieden hebben. Binnen noordelijk Nederland is samenwerking en afstemming
van groot belang. Dit om te voorkomen dat langs alle stationslocaties vergelijkbare, concurrerende
woonmilieus ontwikkelen. Tot slot is het goed denkbaar dat de effecten van de Lelylijn op de woningmarkt
pas echt zichtbaar worden in de periode na 2050.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                 12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>1 Inleiding
Aanleiding
Er is voor de economische structuurversterking, verstedelijkingsopgave en verbetering van de
bereikbaarheid en leefbaarheid in noordelijk Nederland perspectief door de komst van de Lelylijn. Ter
voorbereiding hebben het Rijk en de regio een gezamenlijke projectorganisatie opgesteld om onderzoek
uit te voeren naar de effecten van de komst van de Lelylijn. Deze onderzoeken vormen een bouwsteen
voor het op te stellen Ontwikkelperspectief voor het NOVEX-gebied Lelylijn. Waarbij de Lelylijn de
ruggengraat moet vormen voor de ontwikkeling van noordelijk Nederland, de verstedelijkingsopgave en
de verbetering van de bereikbaarheid en leefbaarheid van de regio.

Een belangrijk aspect bij de aanleg van de Lelylijn is het effect op het wonen in noordelijk Nederland. De
regio wordt bereikbaarder, waardoor het potentieel aantrekkelijker wordt als woongebied. Daarmee kan
dit deel van Nederland (nog) beter haar bijdrage leveren aan de verstedelijkingsopgave waarvoor
Nederland staat, dit allemaal naar aard, schaal en karakter.

De vraag is wat het effect is van de Lelylijn op de woningmarkt? Wordt noordelijk Nederland
aantrekkelijker als woongebied? Voor wie? En welke woonmilieus zijn daarbij passend? Maar zijn er
mogelijk ook effecten op de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld doordat waardeontwikkeling leidt
tot meer investeringsbereidheid in vastgoed? In dit onderzoek gaan we in op de effecten direct langs de
Lelylijn, en ook de uitstraling hiervan naar het ommeland.

Centrale vragen
De centrale onderzoekvragen luiden als volgt:
1. Wat zijn de potentiële effecten van de komst van de Lelylijn op de woningmarkt in noordelijk
   Nederland?
   • Hoe leidt de nieuwe infrastructuur tot veranderend gedrag van woningzoekenden?
   • Hoe hangt dit samen met de aantrekkelijkheid van het gebied (uitgedrukt in prijsniveau, identiteit,
       imago en bereikbaarheid)?
   • Wat is de verwachte ‘incubatie’ tijd van de Lelylijn voor woningzoekers?
   • Wat doet de veranderende aantrekkelijkheid met de investeringsbereidheid (waaronder
       verduurzaming) in de bestaande woningvoorraad?
   • Hoe is de geografische spreiding van deze effecten op verschillende schaalniveaus; geredeneerd
       vanuit de stedelijke knooppunten, vanuit de potentiële stationslocaties en vanuit de ommelanden
       van deze locaties?

2. Hoeveel extra woningbouw is te verwachten door de komst van de Lelylijn ten opzichte van de situatie
   zonder Lelylijn voor de periode 2035 tot 2050?
   • Wat is de verwachte fasering van de groei van de woningbehoefte?
   • Hoe spreidt de woningbehoefte zich geografisch naar gemeenten (uitgaande van de drie
       invalshoeken: stedelijke knooppunten, stationslocaties en ommelanden)?
   • Welke woonmilieus zijn dan aanvullend gewenst?




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                  13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Gebiedsafbakening
In dit onderzoek brengen we de effecten van de Lelylijn in beeld voor alle potentiële stationslocaties. In
de onderstaande tabel zijn de verschillende plaatsen weergegeven en de gemeenten waarin deze plaatsen
liggen. Hierbij sluiten we aan bij het hypothesetracé zoals in NOVEX-Lelylijn wordt onderzocht. Voor een
aantal plaatsen geldt dat deze op dit moment nog geen treinstation hebben. Het gaat hierbij om
Emmeloord, Lemmer, Joure, Drachten en Leek. Ook op de locatie Groningen-Suiker is er op dit moment
nog geen station. Urk krijgt geen eigen station maar ligt in de invloedsfeer van de potentiële
stationslocatie in Emmeloord. Daarnaast maken we onderscheid in de stedelijke knooppunten (Groningen
en Leeuwarden), de potentiële stationslocaties en het ommeland. Het ommeland is het gebied dat onder
de invloedsfeer valt van de potentiële stationslocaties. Als we het in deze rapportage hebben over
noordelijk Nederland dan hebben we het over de provincie Flevoland, Fryslân en Groningen. Hierin is de
bredere opgave vanuit het Deltaplan voor de andere gebieden in noordelijk Nederland niet meegenomen.

Tabel 1.1: Potentiële stationslocaties
 Potentiële stationslocatie                   Gemeente                     Aanwezigheid station
 Lelystad                                     Lelystad                     Ja
 Emmeloord                                    Noordoospolder               Nee
 Lemmer                                       De Fryske Marren             Nee
 Joure                                        De Fryske Marren             Nee
 Heerenveen                                   Heerenveen                   Ja
 Drachten                                     Smallingerland               Nee
 Leeuwarden                                   Leeuwarden                   Ja
 Leek                                         Westerkwartier               Nee
 Groningen-Suiker                             Groningen                    Nee
 Groningen                                    Groningen                    Ja


Figuur 1.1: Illustratieve schets Lelylijn en potentiële stationslocaties




Bron: Inspiratieboek Lelylijn, 30 juni 2023




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                  14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Onderzoeksaanpak
Dit onderzoek is gebaseerd op een literatuur- en data-analyse om de effecten van mobiliteit op de
woningmarkt en verhuisstromen in beeld te brengen. Aanvullend zijn er interviews gehouden met experts
op de thema’s pendelontwikkeling, mobiliteit en economie.

Data-analyse
• Op basis van CBS-data zijn de verhuisbewegingen tussen en binnen de regio geanalyseerd. Hoeveel
    mensen vestigen zich in de regio en vertrekken er en wat zijn hun achtergrondkenmerken?
• Op basis van het WoON2021 zijn de verhuismotieven per regio in beeld gebracht en de vraag naar
    woonmilieus in noordelijk Nederland.
• Van de verschillende potentiële stationslocaties in het NOVEX-gebied Lelylijn is statistische informatie
    over omvang, groei, prijsniveau en woonaantrekkelijkheid in beeld gebracht.
• Op basis van de provinciale, gemeentelijke prognoses en de Primos-prognose is de verwachte
    bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de komende jaren in beeld gebracht.

Interviews expert
Met de volgende experts zijn interviews gehouden:
• Rob Euwals, Centraal Planbureau (CPB)
• Christian Lennartz, Planbureau voor Leefomgeving (PBL)
• Jeroen Bastiaanssen, Planbureau voor Leefomgeving (PBL)
• Dick Ettema, Universiteit Utrecht
• Lizet Krabbenborg, Kennisinstituut Mobiliteit (KiM)




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>2 Effect Lelylijn op de woningmarkt
Het doel van dit onderzoek is het in beeld brengen van de effecten van de aanleg van de Lelylijn op de
woningmarkt. Welk effect heeft de Lelylijn op het mobiliteitsgedrag van mensen? Wat betekent de Lelylijn
voor de aantrekkelijkheid van noordelijk Nederland en welk effect heeft dit uiteindelijk op de
woningbehoefte?

Om inzicht te geven in de effecten van de Lelylijn brengen we in beeld welke groepen gebruikmaken van
de trein. Deze groepen profiteren immers direct van de aanwezigheid van een verbeterde treinverbinding.
Daarnaast brengen we in beeld in welke mate een betere bereikbaarheid van invloed is op de
aantrekkingskracht van de regio. Tot slot brengen we het effect van verstedelijking op de woningbehoefte
in beeld. Om een antwoord te geven op deze vragen zijn drie hypotheses geformuleerd:
1. De aanleg van de Lelylijn leidt tot verandering van mobiliteitsgedrag.
2. Een betere bereikbaarheid als gevolg van de Lelylijn vergroot de aantrekkingskracht van de regio.
3. De Lelylijn heeft een positief effect op de agglomeratiekracht en daarmee de woningbehoefte.

Op basis van de literatuurstudie, de data-analyse en de interviews met de experts zijn de verschillende
hypotheses getoetst.



2.1 Effect Lelylijn op mobiliteitsgedrag
De komst van de Lelylijn heeft een belangrijke impact op de bereikbaarheid van noordelijk Nederland. Het
zorgt niet alleen voor een snelle verbinding tussen Groningen/Leeuwarden en de Randstad, maar ook
voor een betere verbinding tussen de steden en dorpen in Flevoland, Fryslân en Groningen. De vraag is
welk effect de Lelylijn heeft op het mobiliteitsgedrag van huidige en toekomstige bewoners. Antwoord op
deze vraag helpt bij het bepalen van de potentiële groep mensen voor wie wonen in noordelijk Nederland
aantrekkelijk(er) wordt door de komst van de Lelylijn. De hypothese is dat de aanleg van de Lelylijn leidt
tot verandering van het mobiliteitsgedrag van mensen. Door verbetering van het
openbaarvervoersnetwerk gaan meer mensen gebruik maken van het openbaar vervoer (ov).

Inwoners noordelijk Nederland sterk georiënteerd op de auto
Vanwege de beperkte stedelijkheid en de relatief grote afstanden tussen kernen zijn bewoners in
noordelijk Nederland sterk georiënteerd op de auto. Dit blijkt ook uit het aandeel afgelegde
reiskilometers. In 2022 reisden inwoners van Flevoland 74% van hun totale reiskilometers met de auto en
7% met het openbaar vervoer. In Fryslân reisden inwoners 71% van hun totale kilometers met de auto en
naar schatting 8% met het openbaar vervoer. Het is overigens niet bekend welk deel hiervan is afgelegd
per trein. In de provincie Groningen ligt het aantal afgelegde kilometers met het ov hoger, namelijk 13%.
De stad Groningen en de grote studentenpopulatie spelen hier een belangrijke rol in. Het gaat hierbij
waarschijnlijk om de pendel van studenten/scholieren naar de stad Groningen, die veelal gebruik maken
van de trein en de bus.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                  16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Figuur 2.1: Afgelegde reiskilometers naar vervoerswijze, 2022
    60%
    50%
    40%
    30%
    20%
    10%
     0%
                Auto         Auto (passagier)      Trein        Bus/tram/metro       Fiets             Lopen          Overig
            (bestuurder)

                           Nederland      Provincie Flevoland       Provincie Friesland      Provincie Groningen

Bron: CBS, 2023

De mate van stedelijkheid is sterk bepalend voor het vervoersgebruik. In zeer sterk stedelijke gebieden
worden aanmerkelijk meer reiskilometers afgelegd met het ov dan in matig of niet stedelijke gebieden. In
stedelijke gebieden is de beschikbaarheid en de kwaliteit van het ov doorgaans beter dan in minder
stedelijke gebieden.

Figuur 2.2: Afgelegde reiskilometers naar mate van stedelijkheid, 2022
    60%
    50%
    40%
    30%
    20%
    10%
     0%
                Auto         Auto (passagier)      Trein        Bus/tram/metro       Fiets             Lopen          Overig
            (bestuurder)

                  Zeer sterk stedelijk      Sterk stedelijk      Matig stedelijk    Weinig stedelijk      Niet stedelijk

Bron: CBS, 2023


Beperkt deel werkenden maakt gebruik van de trein
Uit landelijke cijfers van het CBS blijkt dat het grootste deel van de reiskilometers in 2021 werd afgelegd
om op visite te gaan en te gaan logeren. Dit is bijna 28% van het totaal aantal treinkilometers. Daarnaast
werden er veel kilometers met de trein gemaakt om van en naar het werk te gaan (22%) en voor het
volgen van onderwijs, cursussen en kinderopvang (17%).

Als we specifiek kijken naar woonwerkpendel dan maakt in de praktijk slechts een beperkt deel van de
werkenden beroepshalve (voor woon-werkverkeer, maar ook voor werk-werkverkeer) gebruik van het
openbaar vervoer. Ruim 70% van de reizigerskilometers van en naar het werk werd in 2021 met de auto
afgelegd1. Voor ongeveer 6% van de reizigerskilometers werd de trein gebruikt. Het gaat hierbij doorgaans
om mensen in specifieke sectoren (overheid, onderwijs, zakelijke dienstverlening) die in de nabijheid van
een station wonen en werken. Daarnaast maken studenten relatief veel gebruik van de trein. Met het
studentenreisproduct (voorheen ov-jaarkaart) kunnen studenten in het weekend of doordeweeks vrij

1
    CBS. Dashboard verkeer en vervoer (2023)



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                          17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>reizen of reizen met korting. Dit betekent dat er een relatief kleine groep mensen direct profiteert van de
realisatie van een treinstation of een verbetering van de spoorverbinding.


Keuze voor ov zal naar verwachting stabiel blijven
De verwachting van het Kennisinstituut Mobiliteit is dat de keuze van de reiziger voor het openbaar
vervoer in de komende jaren stabiel zal blijven. Wel zal het woon-werkverkeer in de toekomst door een
groot aantal factoren beïnvloed worden: arbeidsparticipatie van vrouwen, een gemiddeld hoger
opleidingsniveau, tijd- en plaatsonafhankelijk werken, duurzaam mobiliteitsmanagement, meer
werkende migranten, flexibilisering, verstedelijking en ruimtelijke verschuivingen van werk. Van de
genoemde ontwikkelingen zullen met name verstedelijking en de stijging van het gemiddelde
opleidingsniveau effect kunnen hebben op toename van het gebruik van het openbaar vervoer.


Toename van mensen die thuiswerken
In de afgelopen periode zijn mensen steeds meer thuis gaan werken. De coronacrisis heeft hierin een
belangrijke rol gespeeld en deze ontwikkeling versneld. Uit onderzoek blijkt dat deze trend zich heeft
doorgezet. Voor de coronacrisis werkten Nederlanders gemiddeld 11% van de werkuren thuis en dit is
toegenomen naar 23% eind 20222. Voor forenzen die gebruik maken van het ov is het aandeel
thuiswerkuren gestegen van 15% naar 36%. Dit betekent dat ov-gebruikers minder vaak de trein
gebruiken en meer uren thuis zijn gaan werken. Overigens heeft niet iedereen de mogelijkheid om thuis
te werken en dit verschilt sterk per sector. Vooral bij de overheid, de financiële en de zakelijke
dienstverlening wordt relatief veel thuisgewerkt. De horeca, de bouw, het onderwijs, zorg en detailhandel
zijn sectoren waar mensen relatief weinig thuis (kunnen) werken 3. Vanwege de toename van het
thuiswerken is voor steeds meer mensen de afstand tussen de woon- en werklocatie van minder groot
belang. Dit kan ertoe leiden dat er een groeiende groep mensen is die bijvoorbeeld in Groningen woont
(of blijft wonen) en in de Randstad werkt. Een deel van de mensen accepteert een langere reisafstand als
zij niet elke dag deze afstand hoeven af te leggen. Er is geen inzicht in de omvang van deze groep. Deze
ontwikkeling kan voor delen van noordelijk Nederland een positief effect hebben op de toename van de
woningbehoefte. Om hier meer inzicht in te krijgen strekt het tot de aanbeveling om aanvullend
onderzoek te verrichten.

Inwoners van nieuwe stationslocaties krijgen meer mobiliteitsopties
Een aantal potentiële stationslocaties van de Lelylijn heeft momenteel geen treinstation. Het gaat hierbij
om de plaatsen Emmeloord, Lemmer, Joure, Drachten en Leek. Voor deze plaatsen geldt dat de
mobiliteitsopties voor inwoners van deze plaatsen worden vergroot. Zij krijgen een extra alternatief voor
de auto of het busvervoer. Vanwege de omvang van het aantal inwoners zal met name voor Drachten en
Emmeloord de impact relatief groot zijn. Vanuit Drachten zal de verbinding met Groningen sterk
verbeteren. Hierdoor wordt het eenvoudiger om vanuit Drachten in Groningen te werken, te studeren of
bijvoorbeeld een dagje te winkelen. Voor Emmeloord geldt dat de verbinding zowel richting de Randstad
als richting Groningen/Leeuwarden sterk verbetert.

Concentratie van woningen rondom een station vergroot het ov-gebruik
Eerder zagen we al dat de mate van verstedelijking een belangrijke rol speelt in het ov-gebruik. Een
groeiende bevolking als gevolg van verstedelijking kan een belangrijke rol spelen in verandering van het
mobiliteitsgedrag. Door concentratie van woningbouw rondom stationslocaties neemt het aantal mensen
in de directe nabijheid van het station toe. Hierdoor kunnen zij beter gebruik maken van de fiets, bus of

2   KiM. Waar is de ov-reiziger gebleven? (oktober 2023)
3
    CPB. Thuiswerken voor, tijdens en na de coronacrisis (januari 2021)



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                   18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>trein als alternatief voor de auto. Zonder een toename van verstedelijking in de regio zal het ov-gebruik
naar verwachting stabiel blijven.


Belangrijkste conclusies
•    Het is duidelijk dat de komst van de Lelylijn de bereikbaarheid van noordelijk Nederland verbetert en
     inwoners meer keuze-opties biedt in mobiliteit. Dit geldt in het bijzonder voor plaatsen die
     momenteel niet zijn aangesloten op het spoornetwerk. Het gaat hierbij om Emmeloord, Lemmer,
     Joure, Drachten en Leek die momenteel geen treinstation hebben.
•    In absolute zin worden de meeste treinkilometers afgelegd voor visite en logeren (28%). Daarnaast
     worden relatief veel treinkilometers afgelegd voor werk (22%) en studie (17%). Dit zijn over het
     algemeen de groepen die relatief vaak de trein gebruiken en doordeweeks in de spitsuren reizen.
     Voor zowel werknemers als studenten is een goede verbinding tussen woonplaats en werkplek of
     onderwijsinstelling van groot belang. Zij nemen dit ook mee in hun keuze voor een woonplaats.
•    De Lelylijn biedt in directe zin voordelen voor een relatief beperkte groep mensen. Het gaat hierbij in
     het bijzonder om mensen die de trein gebruiken voor woon-werkverkeer en studenten. Daarbij geldt
     dat voor een groot deel van de mensen de trein onvoldoende een alternatief is voor de auto om werk,
     voorzieningen of sociale contacten te bereiken. Dit geldt bijvoorbeeld voor mensen die een relatief
     lokaal netwerk hebben of waarbij de werklocatie niet te bereiken is met de trein.
•    De verwachting is dat de aanleg van de Lelylijn in de basis niet zal leiden tot een grote verandering in
     het mobiliteitsgedrag van mensen. Inwoners in noordelijk Nederland zijn sterk georiënteerd op de
     auto en marken relatief weinig gebruik van de trein. De beperkte stedelijkheid en de relatief grote
     afstanden tussen kernen spelen hierin een belangrijke rol. Een toename van het aantal inwoners en
     toename van verstedelijking rond stationslocaties kan wel leiden tot verandering van gedrag en
     toename van het gebruik van de trein. Dit versterkt de gedachte om halteplaatsen buiten Leeuwarden
     en Groningen te realiseren. Een schaalsprong in stedelijkheid in de overige gebieden draagt namelijk
     bij aan het vergroten van de potentie van de Lelylijn.



2.2 Effect Lelylijn op aantrekken van mensen
De bevolkingsgroei – en daarmee samenhangende woningbehoefte – wordt in belangrijke mate bepaald
door migratie. De hypothese is dat een betere bereikbaarheid van de drie provincies een positief effect
heeft op het aantrekken van mensen vanuit andere delen van het land. Als de bereikbaarheid van werk,
voorzieningen en sociale contacten verbetert, wordt noordelijk Nederland een aantrekkelijker gebied
voor nieuwe bewoners (vestigers). Daarnaast wordt het voor huidige bewoners aantrekkelijker om te
blijven wonen in noordelijk Nederland. Om deze hypothese te toetsen gaan we nader in op de
ontwikkeling van migratietrends in de afgelopen jaren en verhuismotieven die een rol spelen bij de keuze
voor een woning en woonlocatie.

Bevolking afgelopen jaren sterk toegenomen
In de afgelopen jaren is de Nederlandse bevolking sterk gegroeid. Het aantal inwoners is in de periode
2018 tot 2023 met ruim 630.000 personen toegenomen. Dit komt neer op een groei van +3,7%. De
bevolkingsgroei van Flevoland lag met +8,0% ruim boven het landelijke gemiddelde. In de provincie
Fryslân (+1,9%) en Groningen (+2,3%) lag de bevolkingsgroei lager dan het landelijke gemiddelde.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                     19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Tabel 2.1: Bevolkingsontwikkeling 2018-2023
                        2018          2019                  2020            2021           2022          2023 Groei 2018-
                                                                                                                     2023
 Flevoland (pr)           411.700        416.500         423.000        428.200        434.800         444.700     +8,0%
 Fryslân (pr)             647.300        647.700         650.000        651.400        654.000         659.600     +1,9%
 Groningen (pr)           582.900        584.000         585.900        586.900        590.200         596.100     +2,3%
 Nederland             17.181.100     17.282.200      17.407.600     17.475.400     17.590.700      17.811.300     +3,7%
Bron: CBS, 2023


Migratie speelt een belangrijke rol in bevolkingsontwikkeling
Het binnen- en buitenlandsmigratiesaldo speelt een belangrijke rol in de bevolkingsontwikkeling in de
afgelopen jaren. Alle drie de provincies kennen een positief migratiesaldo. Dit betekent dat er meer
mensen vestigen dan er vertrekken. Vanaf 2021 is er sprake van een forse toename van het migratiesaldo.
Deze toename komt met name door een sterke groei van het aantal vestigers uit het buitenland. Het gaat
hierbij om statushouders maar ook om Oekraïense ontheemden.

Figuur 2.3: Ontwikkeling migratiesaldo, 2018-2022
    9000
    8000
    7000
    6000
    5000
    4000
    3000
    2000
    1000
        0
                    2018                   2019                    2020                  2021                   2022

                              Provincie Flevoland           Provincie Friesland          Provincie Groningen

Bron: CBS, 2023


Toename vestigers uit de Randstad
In de onderstaande figuur zoomen we in op de ontwikkeling van verhuisbewegingen tussen de Randstad4,
Flevoland, Fryslân en Groningen. Hieruit blijkt dat de instroom vanuit de Randstad naar Flevoland in de
afgelopen periode fors is toegenomen. Gemiddeld gaat het om een vestigingssaldo van +2.450 mensen
per jaar en vanaf 2020 is dit toegenomen naar gemiddeld +2.750 personen per jaar. Ook in de provincie
Fryslân vestigden zich in de afgelopen jaren per saldo meer mensen vanuit de Randstad dan omgekeerd
het geval was. Sinds 2020 ging het om +690 tot +860 personen per jaar. Dit is overigens een trendbreuk
met de jaren daarvoor. In de periode voor 2018 kende Fryslân namelijk een (structureel)
vertrekoverschot.

De provincie Groningen is de enige provincie waarbij het migratiesaldo met de Randstad negatief is. Per
saldo vertrekken er juist meer mensen naar de Randstad. Een groot deel van de vertrekkers zijn studenten
die na afronding van hun studie ervoor kiezen om te gaan wonen in de Randstad. Voor een deel van deze
groep geldt dat betere baankansen elders een belangrijke rol speelt in deze keuze.




4
    Voor de Randstad zijn de verhuisbewegingen uit de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht in beeld gebracht.



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                        20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Figuur 2.4: Migratiesaldo tussen Randstad, Flevoland, Fryslân en Groningen5, 2018-2022
     3000
     2500
     2000
     1500
     1000
      500
        0
     -500
    -1000
    -1500
    -2000
                 Randstad -> Flevoland                    Randstad -> Friesland          Randstad -> Groningen

                                            2018        2019    2020     2021     2022

Bron: CBS 2023


Verhuismotieven zijn relatief stabiel
Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft recent onderzoek naar verhuisbewegingen en -motieven
uitgevoerd6. Uit deze analyse blijkt dat verhuismotieven en ruimtelijke verhuispatronen relatief stabiel
zijn. De meeste mensen verhuizen vanwege een verandering in de samenstelling in het huishouden. Denk
aan jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen, stellen die gaan samenwonen of stellen die juist
uit elkaar gaan. In totaal gaat het om ongeveer 27% van de verhuisbewegingen7. Daarnaast verhuizen veel
mensen omdat de woning niet voldoet aan de wensen. Bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding waardoor
de woning te klein wordt. Bij 21% van de verhuisbewegingen is de woning het belangrijkste motief om te
verhuizen. Verhuizingen vanwege verandering van werk (7%), het volgen van een opleiding (3%) of
(verslechterde) gezondheid komen minder vaak voor (4%).

In de onderstaande figuur zijn de verhuismotieven in beeld gebracht van mensen die in de periode 2018
tot en met 2020 zijn verhuisd naar de woningmarktregio’s langs de Lelylijn. Hieruit komt naar voren dat
voor huishoudens in de regio Groningen verandering in huishoudenssamenstelling (starten op de
woningmarkt, samenwonen of scheiden) en de woning belangrijke motieven waren om te verhuizen. In
de regio Leeuwarden was naast de veranderende huishoudenssamenstelling studie of werk een
veelgenoemd motief. In de regio Heerenveen zijn gezondheid en familie motieven die relatief vaak zijn
genoemd. Tot slot valt in de regio Lelystad juist op dat financiële redenen en de woning belangrijke
motieven zijn. Dit past ook bij de functie en rol van de regio Lelystad op de woningmarkt. Veel
huishoudens uit de Randstad zien Lelystad als een betaalbaar alternatief.




5
  Exclusief verhuisbewegingen van en naar Westerwolde, vanwege het AZC in Ter Apel.
6 PBL. Verhuismotieven en ruimtelijke verhuisbewegingen, 2023. Gebaseerd op WoON 2015, 2018, 2021 en CBS microdata.
Onderzoek geeft geen informatie over verkeersmodaliteiten en verhuizingen.
7
  Ministerie van BZK. Wonen langs de meetlat. Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2021



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                            21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Figuur 2.5: Verhuismotieven per woningmarktregio
 40%
 35%
 30%
 25%
 20%
 15%
 10%
  5%
  0%




                       Regio Groningen      Regio Leeuwarden      Regio Heerenveen     Regio Lelystad

Bron: WoON2021

In de onderstaande figuur zijn de verhuismotieven weergegeven van stedelijke regio’s die relatief goed
bereikbaar zijn ten opzichte van de Randstad. Het gaat om de regio Zwolle, Arnhem-Nijmegen en
Eindhoven. Hier valt op dat studie/werk iets vaker wordt genoemd als belangrijkste verhuismotief. Daar
staat tegenover dat de woonomgeving iets minder vaak wordt genoemd.

Figuur 2.6Vergelijking verhuismotieven andere woningmarktregio’s
 40%
 35%
 30%
 25%
 20%
 15%
 10%
  5%
  0%




                        Regio Zwolle      Regio Arnhem-Nijmegen      Regio Eindhoven    Nederland

Bron: WoON2021


Huishoudens verhuizen doorgaans over een korte afstand
Ook blijkt uit onderzoek van het PBL dat de meeste mensen verhuizen binnen een relatief korte afstand.
Ongeveer driekwart van de verhuizingen vindt plaats binnen een straal van tien kilometer vanaf de oude
woning. Verhuizingen over een afstand van meer dan 30 kilometer komt beduidend minder vaak voor. De
verhuisafstand is groter bij verhuizingen naar een niet-stedelijke omgeving. Daarnaast zijn mensen die
verhuizen naar een grotere woning of een koopwoning bereid om over een grotere afstand te verhuizen.
Ook verhuizen mensen met een hoger opleidingsniveau en jonge huishoudens relatief vaker over een
grotere afstand. Als men over een langere afstand verhuist dan speelt studie, werk of aanwezigheid van
familie/vrienden een belangrijke rol in deze keuze.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                   22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Figuur 2.7: Gemiddelde verhuisafstand per verhuismotief




Bron: Verhuismotieven en ruimtelijke verhuisbewegingen, PBL 2023

Het beeld dat verhuisafstanden doorgaans over korte afstanden plaatsvinden blijkt ook uit de
migratiecijfers van de verschillende gemeenten. De meeste verhuisbewegingen vinden binnen de
gemeente plaats, namelijk tussen de 53% (gemeente Westerkwartier) en 65% (gemeente Groningen) van
de verhuisbewegingen. In Leeuwarden en Groningen is de verhuisdynamiek hoger dan in de overige
gemeenten mede vanwege hogere aantal studenten en lagere inkomensgroepen. Zij verhuizen over het
algemeen vaker dan reguliere huishoudens.

Figuur 2.8: Aandeel binnenverhuizers en vestigers, 2018-2022
 100%
  90%
  80%         41%           42%                         44%        42%         36%         35%
                                          45%                                        47%
  70%
  60%
  50%
  40%
  30%         59%           58%                         56%        58%         64%         65%
                                          55%                                        53%
  20%
  10%
   0%




                                                Binnenverhuizers   Vestigers

Bron: CBS 2023

Uit de analyse van de top 5 herkomstgemeenten van vestigers blijkt ook dat vestigers veelal uit direct
aangrenzende gemeenten komen. Voor de steden Leeuwarden en Groningen geldt dat vestigers over een
iets grotere afstand verhuizen dan de overige gemeenten. Maar voor beide gemeenten geldt ook dat het
merendeel van de vestigers uit de regio komt. Samen met het hoge aandeel binnenverhuizers bevestigt
dit het beeld dat veel verhuisbewegingen over een relatief korte afstand plaatsvinden.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                               23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Tabel 2.2: Top vijf gemeenten herkomst vestigers8, 2018-2022
    Gemeente Lelystad            Gemeente Noordoospolder     Gemeente                     Gemeente Heerenveen
                                                             De Fryske Marren
    1. Almere (28%)              1. Urk (10%)                1. Súdwest-Fryslân (14%)     1. De Fryske Marren (13%)
    2. Amsterdam (12%)           2. Almere (5%)              2. Heerenveen (12%)          2. Leeuwarden (13%)
    3. Dronten (5%)              3. Steenwijkerland (5%)     3. Groningen (6%)            3. Opsterland (9%)
    4. Zeewolde (2%)             4. Lelystad (5%)            4. Leeuwarden (6%)           4. Súdwest-Fryslân (6%)
    5. Noordoostpolder (2%)      5. Dronten (4%)             5. Noordoostpolder (5%)      5. Groningen (6%)
    Gemeente Smallingerland      Gemeente Leeuwarden         Gemeente Westerkwartier      Gemeente Groningen
    1. Opsterland (13%)          1. Waadhoeke (11%)          1. Groningen (40%)           1. Midden-Groningen (6%)
    2. Leeuwarden (11%)          2. Súdwest-Fryslân (8%)     2. Noordenveld (9%)          2. Tynaarlo (5%)
    3. Groningen (9%)            3. Groningen (7%)           3. Het Hogeland (4%)         3. Westerkwartier (5%)
    4. Achtkarspelen (6%)        4. Tytsjerksteradiel (6%)   4. Smallingerland (3%)       4. Assen (4%)
    5. Tytsjerksteradiel (6%)    5. Heerenveen (4%)          5. Achtkarspelen (3%)        5. Het Hogeland (4%)
Bron: CBS 2023


Bereikbaarheid van aantal banen neemt toe
Bij de keuze voor een woonplaats speelt voor veel mensen de bereikbaarheid van de locatie een
belangrijke rol. Het gaat hierbij om de afstand (en bereikbaarheid) vanaf de woning tot werk,
voorzieningen en sociale contacten. De mate van bereikbaarheid wordt bepaald door de tijd, geld en
moeite die het kost om de bestemming te bereiken. Voor veel mensen geldt dat werk en voorzieningen
lastig te bereiken zijn zonder auto. Het OV is voor deze groep dan ook geen alternatief omdat de
bereikbaarheid van dorpen of stadsranden vaak beperkt is. Uit analyse van Studio Bereikbaar blijkt dat
het huidige aantal banen dat binnen 90 minuten bereikbaar is per OV toeneemt als gevolg van de aanleg
van de Lelylijn. En het is duidelijk dat de potentiële nieuwe stationslocaties hier het meeste van profiteren,
namelijk Emmeloord, Lemmer en Drachten.

Figuur 2.9: Huidig aantal banen (FTE) binnen 90 minuten OV bereikbaar zonder Lelylijn (links) en met Lelylijn (rechts)

     Zonder Lelylijn                                          Met Lelylijn




Bron: Studio Bereikbaar, 2023


Vestigers van buiten de regio?
Als mensen over een langere afstand verhuizen dan zijn werk, studie en in mindere mate familie/vrienden
de belangrijkste motieven om te verhuizen. Vanuit het perspectief van de woonconsument is in beeld
gebracht wat de sterke punten zijn die een rol kunnen spelen bij de keuze voor wonen in noordelijk

8
    Exclusief gemeente Westerwolde vanwege AZC Ter Apel



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                 24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Nederland en de aandachtspunten die daarbij spelen. Wat alle drie de provincies gemeen hebben is de
rust, ruimte en relatief gunstige prijs-kwaliteitsverhouding ten opzichte van de Randstad. In Fryslân zijn
het (waterrijke) landschap, het dorpse karakter en de verbinding met de Friese identiteit sterke punten.
Voor de provincie Groningen geldt met name de aanwezigheid van Groningen als voorzieningencentrum
en banenmotor een belangrijke rol.

Tabel 2.3: Sterke punten en aandachtspunten per regio
 Provincie                Sterke punten                           Aandachtspunten
 Flevoland                - ruimte en rust                        - relatief eenzijdig woonaanbod
                          - gunstige prijskwaliteitverhouding     - beperkt aanbod culturele voorzieningen
                          - landschap (openheid en ruimte)        - bereikbaarheid sommige kernen
                          - centrale ligging                      - imago
 Fryslân                  - Friese landschap: rust en ruimte      - afstand tot werkgelegenheid
                          - waterrijke omgeving                   - afstand tot voorzieningen
                          - gunstige prijskwaliteitverhouding     - bereikbaarheid sommige kernen
                          - dorpse karakter en sociaal contact
                          - verbinding met Friese identiteit
 Groningen                - stedelijk en dorpse woonmilieus       - relatief ver van de rest van Nederland
                          - rustig wonen en de stad dichtbij      - brede welvaart niet gelijk verdeeld over
                          - ruimte                                  de regio
                          - nabijheid (winkel)voorzieningen
                          - relatief veel werkgelegenheid


Uiteraard zijn er ook aandachtspunten die woonconsumenten meenemen in hun keuze voor vestiging in
een van de provincies. In Flevoland geldt dat er sprake is van een relatief eenzijdig woonaanbod en een
beperkt aanbod aan culturele voorzieningen is. Daarnaast speelt de bereikbaarheid van sommige kernen
en het imago ook een rol. In Fryslân zijn de afstand tot werkgelegenheid en voorzieningen
aandachtspunten evenals de bereikbaarheid van sommige kernen. Groningen is als meest noordelijke
provincie het meest perifeer gelegen en daar is de afstand tot de Randstad het grootst. Daar speelt mee
dat de brede welvaart niet gelijk verdeeld is. Er zijn grote verschillen tussen regio’s, grote verschillen
binnen regio’s en grote verschillen tussen en binnen gemeenten. Het gaat hierbij om verschillen in
gezondheid, welbevinden, veiligheid en opleidingsniveau.

Casus station Dronten (Hanzelijn)
Sinds december 2012 is de Hanzelijn, die loopt tussen Lelystad en Zwolle, in gebruik. In Dronten is een
nieuw station geopend en aangesloten op de Hanzelijn. Dronten is daarmee een voorbeeld van een
relatief grote plaats (ruim 30.000 inwoners) waar een treinstation is gerealiseerd en is aangesloten op een
nieuwe spoorverbinding. Deze casus biedt aanknopingspunten voor de mogelijke effecten van de aanleg
van de Lelylijn. In de Hanzelijn Monitor (2015)9 is onderzoek gedaan naar de effecten van de aanleg van
deze spoorlijn. Hierbij is gekeken naar de effecten op mobiliteit, het woonklimaat, onderwijs, het
vestigingsklimaat en de strategische positionering.

Uit deze Monitor blijkt dat in de eerste drie jaar na opening van het station het gebruik door reizigers
jaarlijks is toegenomen. Daarnaast heeft de Hanzelijn het economisch bereik van de regio vergroot en dit
komt vooral door de verruiming van de regionale arbeidsmarkt. Flevolanders vinden steeds vaker werk in
Overijssel en werknemers uit Overijssel hebben in toenemende mate een baan in Flevoland. Voor
inwoners van Dronten geldt dat zij eenvoudiger in Kampen of Zwolle kunnen werken. Overigens wordt in


9
    Windesheim. Hanzelijn Monitor 2015.



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                        25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>het onderzoek ook geconcludeerd dat de betekenis van de Hanzelijn niet terug te zien is in de waardering
van de aantrekkelijkheid van het woon- en vestigingsklimaat in de regio. Ook is er geen eenduidige relatie
tussen de aanwezigheid van de Hanzelijn en de ontwikkeling van de waarde van vastgoed in de nabijheid
van het station. Tot slot is geconcludeerd dat Zwolle en Dronten het meest hebben geprofiteerd van de
aanleg van de lijn. Voor Dronten heeft de aansluiting op het spoorwegnet geleidt tot een flinke impuls
voor de mobiliteit en bereikbaarheid. In dit onderzoek zijn de effecten over een relatief beperkte periode
in beeld gebracht. Het is goed denkbaar dat de effecten pas over een (veel) langere periode goed zichtbaar
worden.

Op dit moment wordt door het PBL een uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de effecten voor Dronten
van het in gebruik nemen van de Hanzelijn. De definitieve uitkomsten van het PBL-onderzoek zijn niet op
tijd beschikbaar om mee te nemen in dit onderzoek.


Belangrijkste conclusies
•       Een betere bereikbaarheid van de drie provincies vergroot de aantrekkingskracht van de regio en lijkt
        een positief effect te hebben op het aantrekken van mensen vanuit andere delen van het land. De
        verwachting is echter dat dit een gestage ontwikkeling betreft. De belangrijkste redenen hiervoor zijn
        dat verhuisstromen en -motieven doorgaans stabiel zijn en dat de meeste mensen over een relatief
        korte afstand verhuizen. Voor huishoudens die over een langere afstand verhuizen zijn werk, studie
        of familie/vrienden de belangrijkste motieven. Er zijn geen aanwijzingen dat de komst van de Lelylijn
        leidt tot een forse trendbreuk van deze ontwikkeling.
•       In de praktijk zullen woningzoekenden binnen de regio eerder verhuizen naar de beter bereikbare
        locaties in de regio. De betere bereikbaarheid van banen en voorzieningen spelen hierin een
        belangrijke rol. De potentiële stationslocaties zullen hier waarschijnlijk van profiteren ten faveure van
        minder bereikbare plaatsen in de regio. Daarnaast is de verwachting dat woningzoekenden van
        buiten de regio ‘stapsgewijs’ hun weg naar noordelijk Nederland zullen vinden. Hierbij geldt dat
        Flevoland het eerste overloopgebied is van de Randstad. Hetzelfde geldt voor verhuisbewegingen
        binnen de regio. Bijvoorbeeld extra verhuisbewegingen van de stad Groningen naar beter bereikbare
        plaatsen in de omgeving zoals Leek, Drachten en Heerenveen.



2.3 Effect van agglomeratiekracht op toekomstige bevolkingsgroei
Agglomeratievoordelen leiden ertoe dat de concurrentiepositie van stedelijke gebieden verbetert. Door
agglomeratie-effecten concentreren veel bedrijven en werknemers zich in stedelijk gebied. Bedrijven en
werknemers kunnen elkaar makkelijker ontmoeten (matching), hebben meer afnemers in de directe
omgeving (sharing) en kunnen makkelijker kennis uitwisselen (learning). Voor goed functionerende
steden geldt over het algemeen dat hoe groter een stad wordt, hoe aantrekkelijker die stad wordt 10. Dit
is overigens ook het geval wanneer de verbinding en relatie tussen steden verbetert. Meer inwoners leidt
tot meer draagvlak voor voorzieningen en meer inwoners maakt een stad aantrekkelijker voor bedrijven.
En dit vergroot vervolgens weer de aantrekkingskracht van het gebied. Vanwege de toenemende
bevolkingsgroei heeft dit een grote impact op de woningbehoefte. De hypothese is dat de Lelylijn een
positieve invloed heeft op de agglomeratievoordelen in noordelijk Nederland en dat dit leidt tot een
groeiende woningbehoefte.



10
     CPB. Notitie – stedelijk bouwen, agglomeratie-effecten en woningprijzen (2021)



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                         26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Inspiratieboek Lelylijn (Houtskoolschets)
In de Houtskoolschets wordt geconcludeerd dat er in de afgelopen decennia een ruimtelijk-economische
ontwikkeling zichtbaar is van stedelijke agglomeraties – stad en ommeland – naar steeds meer
geïntegreerde stedelijke netwerken. Binnen noordelijk Nederland profiteren stedelijke kernen beperkt
van elkaars nabijheid en zijn deze onvoldoende aangehaakt op het nationaal stedelijk netwerk. Hierbij
worden de volgende ontwikkelingen waargenomen:
• Inwoners, arbeidsplaatsen, kennis, onderwijs, zorg en inkomen concentreren zich steeds meer in de
     stedelijke gebieden in Nederland.
• De relevantie van agglomeratie neemt toe, zichtbaar in de verplaatsingspatronen die relatief minder
     regionaal en meer stad-stad worden.
• Binnen steden zijn lopen, fietsen en snel openbaar vervoer het dominante (en groeiende)
     vervoerssysteem. Tussen steden vervult de trein die rol.
• Drachten en Emmeloord hebben geen treinstation en ruimtelijk-economisch benutten de steden in
     noordelijk Nederland elkaars kracht beperkt.
• Het aantal bereikbare banen binnen aanvaardbare reistijden is matig en jongeren trekken mede
     daardoor weg uit de regio.

Groningen en Leeuwarden als stedelijke agglomeraties
Binnen de regio is Groningen de belangrijkste stedelijke agglomeratie, gevolgd door Leeuwarden.
Groningen is de economische motor van noordelijk Nederland. Het is met circa 238.000 inwoners de
grootste gemeente en telt bijna 170.000 banen. Daarnaast volgen ongeveer 100.000 leerlingen en
studenten onderwijs11 in Groningen. De stad speelt een belangrijke rol in de regio op het gebied van
werkgelegenheid, onderwijs, cultuur, zorg en (maatschappelijke) voorzieningen. Daarmee heeft de stad
een grote aantrekkingskracht op mensen vanuit de brede regio. Deze aantrekkingskracht zorgt ervoor dat
er al jaren sprake is van een forse druk is op de woningmarkt in de stad. De komende jaren ligt er in
Groningen dan ook een forse opgave om de woningbouwproductie te verhogen.

Leeuwarden is de tweede stad in de regio, en de grootste stad in Fryslân, en telt ruim 127.000 inwoners
en ruim 80.000 banen. In Leeuwarden zijn het openbaar bestuur en de zakelijke dienstverlening
belangrijke sectoren. Voor Leeuwarden geldt dat de stad naar verhouding meer functies/voorzieningen
heeft dan je op basis van de omvang zou verwachten ten opzichte van vergelijkbaar steden in de Randstad
en Noord-Brabant12. Een verklaring hiervoor is dat Leeuwarden binnen de regio minder ‘hinder’ ervaart
van concurrentie met andere steden. Door het versterken van de relatie met Groningen en de rest van de
regio kan de positie van Leeuwarden verstevigd worden.

Jongeren trekken naar de stad
De agglomeratiekracht is te zien in de verhuisbewegingen naar leeftijd. Vooral jongeren trekken naar de
(grote) steden. Werk, studie in combinatie met het stedelijke voorzieningenniveau spelen een belangrijke
rol in deze keuze. Deze ontwikkeling speelt een belangrijke rol in de groei en leeftijdssamenstelling van
stedelijke gebieden. Binnen noordelijk Nederland zijn Groningen en Leeuwarden de enige twee
gemeenten die structureel jongeren in de leeftijd 15 tot 25 jaar aantrekken. In de andere gemeenten is er
juist sprake van een vertrekoverschot in deze leeftijdsgroep (zie bijlage 3). Daar staat tegenover dat beide
gemeenten mensen in de leeftijd van 25 tot 40 jaar per saldo zien vertrekken. Het gaat om studenten die
na hun studie de stad verlaten, maar ook om jonge gezinnen die graag buiten de stad willen wonen.


11   Gemeente Groningen. Omgevingsvisie ‘Levende ruimte’ (december 2021)
12
     Platform31. De concurrentiepositie van Nederlandse steden (maart 2015)



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                    27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Figuur 2.10: Migratiesaldo naar leeftijdsklasse Leeuwarden en Groningen, 2018-2022
                          Leeuwarden                                                   Groningen

      800                                                      4000
      600
      400                                                      2000
      200
                                                                   0
        0
     -200                                                      -2000
     -400
     -600                                                      -4000
            0-15jr   15-25jr   25-40jr    40-65jr      65+jr            0-15jr    15-25jr   25-40jr    40-65jr   65+jr

              2018    2019     2020      2021       2022                  2018    2019      2020      2021   2022

Bron: CBS, 2023


De komende jaren groeit het aantal huishoudens
In de onderstaande tabel is de verwachte bevolkingsontwikkeling in beeld gebracht voor de periode tot
en met 2050. Voor Fryslân en Flevoland is de provinciale prognose als basis gebruikt. Voor de provincie
Groningen is uitgegaan van de prognose van de gemeente Groningen en voor de overige gemeenten van
de Primos-prognose (2023). De gemeente Groningen stelt jaarlijks een eigen maatwerkprognose13 op.

Uit de bevolkingsprognoses blijkt dat tot 2035 in alle provincies sprake is van een groei van het aantal
inwoners. De provincie Flevoland groeit het hardst in de komende jaren. Het gaat om een groei van bijna
96.000 inwoners in de periode tot 2035 en nog eens ruim 101.000 inwoners in de periode daarna. In de
provincie Groningen is er in de periode na 2035 sprake van een beperkte groei van het aantal inwoners
(+6.380 inwoners) en deze groei komt voort uit de groei van de stad Groningen. In de overige gemeenten
is namelijk sprake van een daling van het aantal inwoners. Ook in de provincie Fryslân zal na 2035 de
bevolking in omvang afnemen.

Tabel 2.4: Bevolkingsprognose, 2023-2035-2050
                                   2023               2035              2050       2023-2035        2035-2050
 Provincie Groningen            593.060           614.990            621.370         +21.930            +6.380
 Provincie Fryslân              655.880           662.320            643.860          +6.440           -18.460
 Provincie Flevoland            445.660           541.640            643.310         +95.980         +101.670
Bron: Primos 2023, provincie Fryslân 2022, provincie Flevoland 2022, gemeente Groningen 2022, bew. Companen

In de periode tot 2035 neemt het aantal huishoudens in de drie provincies toe met +86.250 huishoudens.
In Flevoland is de groei geraamd op +48.070 huishoudens en in Groningen op +23.500 huishoudens. De
verwachte groei in Fryslân ligt met +14.680 iets lager. In de periode na 2035 blijft het aantal huishoudens
in Flevoland fors groeien (+49.290). In Groningen is er nog sprake van een beperkte groei en in Fryslân zal
het aantal huishoudens zelfs iets dalen.

Tabel 2.5: Huishoudensprognose, 2023-2035-2050
                                   2023               2035              2050       2023-2035        2035-2050
 Provincie Groningen            303.470           326.970            335.240         +23.500           +8.270
 Provincie Fryslân              301.260           315.940            310.740         +14.680            -5.200
 Provincie Flevoland            181.740           229.810            279.100         +48.070          +49.290
Bron: Primos 2023, provincie Fryslân 2022, provincie Flevoland 2022, gemeente Groningen 2022, bew. Companen


13De prognose van de gemeente Groningen is doorgerekend voor de periode 2022 tot 2042. Voor dit onderzoek is de ontwikkeling
geëxtrapoleerd naar 2050.



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                    28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Van de gemeenten gelegen aan het tracé van de Lelylijn zijn met name Lelystad, Noordoostpolder en
Groningen de gemeenten waarvan het aantal huishoudens relatief het sterkst groeit in de komende jaren.
In De Fryske Marren, Smallingerland en Westerkwartier is na 2035 een daling van het aantal huishoudens
geprognosticeerd.

Figuur 2.11: Groei aantal huishoudens per gemeente, 2023-2035-2050




Bron: Primos 2023, provincie Fryslân 2022, provincie Flevoland 2022, gemeente Groningen 2022, bew. Companen


Beleid om woningbouw te verspreiden over de regio
De overheid speelt een belangrijk rol in het aanbod van woningen en de plaats waar deze woningen
worden gebouwd. In de afgelopen decennia heeft de rijksoverheid een steeds minder sturende rol op zich
genomen. Er was geen centrale sturing en de woningbouw was vooral decentraal georganiseerd.
Provincies en gemeenten waren primair verantwoordelijk voor woningbouw. De afgelopen periode is hier
een omslag in gekomen en voert de Rijksoverheid een sterke regie op de woningmarkt. Provincies en
gemeenten krijgen ook steeds meer instrumenten om te sturen op de woningmarkt.

Nationale Woon- en Bouwagenda
In de Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw heeft de Rijksoverheid in het
voorjaar van 2022 aangegeven hoe zij de grote bouwopgave wil realiseren. Om voldoende volume te
kunnen maken zet het (nu demissionaire) kabinet in op ontwikkeling van grote bouwlocaties.
Vermoedelijk zijn deze locaties onvoldoende en zullen voor de periode vanaf 2030 nieuwe locaties
aangewezen moeten worden.

Om het geschikte woningaanbod in ons land te vergroten worden in alle overheidslagen, in samenwerking
met betrokken partners, forse inspanningen voorgenomen. De Rijksoverheid heeft daarbij in belangrijke
mate de regie naar zich toegetrokken. Het meest in het oog springend zijn de Woondeals, die in alle
provincies zijn gesloten. Deze hebben een looptijd tot en met 2030. Verwacht wordt dat in de toekomst
ook afspraken zullen worden gemaakt voor de periode na 2030 en dat dan mogelijk soortgelijke aantallen
aan de orde kunnen zijn14.




14 Zie NOS-nieuws 17-10-2023: demissionair minister De Jonge zegt in de Telegraaf dat er na   2030 landelijk minstens nog een miljoen
woningen gebouwd moeten worden.



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                             29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Contourennotitie Nota Ruimte
Vooruitlopend op het verschijnen van de nieuwe Nota Ruimte heeft de demissionaire minister De Jonge
de Contourennotitie Nota Ruimte opgesteld. Hierin zijn keuzevraagstukken op het gebied van energie,
natuur, woningbouw, landbouw, economie en infrastructuur benoemd. De notitie geeft aan dat er zeven
regio’s zijn waar verstedelijkingsstrategieën worden opgesteld en worden uitgevoerd. In de
contourennotitie is opgenomen dat er meer regio’s zijn met kansen voor een verdere schaalsprong:
Eindhoven, Stedendriehoek, Twente, Zuid-Limburg en een verdere uitloop van de
verstedelijkingsstrategie Groningen-Assen naar Emmen. Er zijn daarnaast regio’s die goed in balans zijn
na uitvoering van de verstedelijkingsgebieden in de NOVEX-gebieden en die door kunnen ontwikkelen op
basis van autonome groei: de regio’s Breda-Tilburg, Den Bosch, Arnhem-Nijmegen, Foodvalley en Zwolle.
In de regio’s Achterhoek, Fryslân, Kop van Noord-Holland en Zeeland zal, zo geeft de notitie aan, gewerkt
moeten worden aan lokaal herstel van de balans tussen wonen, werken en voorzieningen, in samenhang
met mobiliteit en groen in en om de stad.
De Contourennotitie Nota Ruimte zet, waar het de verstedelijking en het wonen betreft, stevig in op
verdere verduurzaming. Hij kiest dan ook nadrukkelijk voor woningbouw op goed bereikbare
inbreidingslocaties, zoals stationsgebieden, verdichting door gebiedstransformaties, menging van wonen,
werken en voorzieningen, verduurzaming van de bestaande bebouwing en de klimaatbestendige en
groene inrichting van de openbare ruimte15.

Relatie tussen wonen en werken is complex
Bij de groei van de bevolking speelt de ontwikkeling van (voldoende) werkgelegenheid een belangrijke
rol. Om extra inwoners aan te trekken zal ook de werkgelegenheid moeten toenemen. De vraag is dan
ook welke relatie wonen en werken heeft. Uit de literatuur blijkt dat het functioneren van de woningmarkt
invloed heeft op het functioneren van de arbeidsmarkt en andersom. De relatie tussen wonen en werken
is echter complex en afhankelijk van het schaalniveau, van vestigingsmotieven van mensen en
economische clusters, van aanwezige voorzieningen, woon- en werkmilieus en van de bereikbaarheid van
het gebied. In onderzoek van de SER16 wordt gesteld dat een stroef functionerende woningmarkt het
functioneren van de arbeidsmarkt in de weg zit. Dit leidt tot meer mismatches en relatief lange afstanden
voor het woon-werkverkeer. Dit is bijvoorbeeld het geval in delen van de Randstad waar het voor lage en
middeninkomens moeilijk is om de woningmarkt te betreden. Zij wijken daarom uit naar randgemeenten
waar de kansen op de woningmarkt groter zijn.
In hetzelfde onderzoek wordt aangegeven dat de bereikbaarheid van voldoende en goede banen een
belangrijke rol speelt in de aantrekkelijkheid van regio’s. Daarmee beïnvloedt de arbeidsmarkt de
woningmarkt. Voor veel mensen hangt de keuze van een (andere) baan enigszins samen met de huidige
woonplaats. Mensen wonen in het algemeen graag in de nabijheid van hun werk. Voor zogenaamd
stuwende werkgelegenheid (zoals industrie en zakelijke dienstverlening) geldt overwegend: eerst werken
dan wonen. Voor de ondersteunende economische activiteiten (zoals zorg en onderwijs) geldt eerder het
omgekeerde: eerst wonen dan werken 17.
Uit het onderzoek van PBL18 komt naar voren dat buiten de Randstad het patroon dat waar woningen
gebouwd worden ook banen ontstaan niet automatisch het geval is. Met name ook omdat de
intermediaire zone vaak overloopgebieden zijn voor de Randstad om in te wonen. Dit geldt in belangrijke
mate voor Flevoland.



15
   BZK. Contourennotitie Nota Ruimte (2023), p. 38.
16 SER. Hoe wonen werkt, een sociaal-economische verkenning (december 2022)
17 PBL. Stuurbaarheid van woonvoorkeuren (2021)

18
   PBL. Woon-werkdynamiek in Nederlandse gemeenten (2008)



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                  30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Verwachte ontwikkeling werkgelegenheid
Bureau Buiten heeft een inschatting gemaakt van de verwachte ontwikkeling van het aantal banen in de
periode tot en met 2050. Op dit moment zijn er in de gemeenten rondom de Lelylijn ruim 443.500 banen
en zal dit in het WLO-scenario hoog groeien naar ruim 505.000 banen. Het aantal banen neemt zonder de
komst van de Lelylijn met ruim 62.000 toe in de periode tot 2050. Bureau Buiten heeft een raming
gemaakt wat de aanleg van de Lelylijn betekent voor de groei van het aantal banen. Als gevolg van het de
aanleg van de Lelylijn is de verwachting dat het aantal banen met 17.600 tot 25.100 toeneemt in deze
periode. De grootste toename van het aantal banen vindt plaats in Groningen (+11.100) en Leeuwarden
(+5.250). Met name voor deze gemeenten heeft dit een positief effect op de woningbehoefte.

Tabel 2.6: Potentieel effect op werkgelegenheid door Lelylijn
 Gemeente                        LISA                      WLO Hoog                  Extra banen effect Lelylijn
                          Banen 2022           Banen 2035         Banen 2050      Banen 2050 -      Banen 2050 -
                                                                                  scenario Laag     scenario Hoog
 Groningen                         169.796              179.908         185.381            8.268            11.102
 Heerenveen                         34.528               36.584          37.697            1.113              1.681
 Leeuwarden                         80.342               85.127          87.716            3.912              5.253
 Lelystad                           39.385               45.438          53.588            1.382              2.088
 Noordoostpolder                    27.750               32.015          37.757              974              1.471
 Smallingerland                     31.260               33.122          34.129            1.008              1.522
 Urk                                13.090               15.102          17.811              228               459
 De Fryske Marren                   22.143               23.462          24.175              354               714
 Westerkwartier                     25.269               26.774          27.588              404               815
 Totaal                            443.563              477.532         505.843           17.644            25.106
Bron: Bureau Buiten, 2023


Huidige stedelijke woonmilieus
In het WoON2021 wordt de woonmilieu-indeling van ABF gehanteerd. De typologie is gebaseerd op basis
van een aantal dimensies, te weten dichtheid, bereikbaarheid, functiemenging en kwaliteit bebouwing.
De vijf woonmilieus zijn: Centrum-stedelijk, Buiten-centrum, Groen-stedelijk, Centrum-dorps en Landelijk
wonen. Tot stedelijke woonmilieus worden woonplaatsen gerekend met tenminste 27.500 huishoudens.
De woonmilieus in steden zijn op basis van het aanwezige voorzieningenniveau verdeeld in centrum-
stedelijk en buiten-centrum. Het centrum van Groningen en Leeuwarden wordt getypeerd als een
centrum-stedelijk woonmilieu. Daarnaast wordt een klein deel van Drachten, Emmeloord en Lelystad
getypeerd als centrum-stedelijk woonmilieu. Een groot deel van Groningen, Leeuwarden, Heerenveen en
Lelystad wordt getypeerd als een buiten-centrum woonmilieu. Buurten en wijken met relatief veel groen,
een lage bebouwingsdichtheid (circa 19 woningen per hectare) worden getypeerd als een groen-stedelijk
woonmilieu. Een (centrum)dorpswoonmilieu heeft een lage dichtheid (circa 19 woningen per hectare) en
weinig inwoners per kern. De landelijke woonmilieus bevinden zich buiten de kernen. Het gaat veelal om
verspreide huizen die op aanzienlijke afstand van elkaar liggen. Joure, Leek en Lemmer zijn plaatsen die
onder dit woonmilieu vallen.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                               31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Figuur 2.12: Huidige woonmilieus gemeenten potentiële stationslocaties

           Groningen
              Lelystad
          Leeuwarden
       Smallingerland
          Heerenveen
     Noordoostpolder
      Westerkwartier
     De Fryske Marren

                         0%      10%     20%       30%       40%       50%      60%       70%       80%       90%      100%

                  centrum-stedelijk     buiten-centrum      groen-stedelijk     centrum-dorps       landelijk wonen

Bron: WoON2018


Gewenste woonmilieus
In de onderstaande figuur is per provincie de huidige vraag naar woonmilieus in beeld gebracht. In de
provincie Flevoland is er een relatief sterke voorkeur voor wonen in een buiten-centrum woonmilieu. In
Fryslân ligt het accent juist op centrum-dorps en landelijke woonmilieus. In Groningen is de vraag naar
centrum-stedelijk wonen iets groter dan in de andere twee provincies. Daarnaast is er relatief veel
behoefte aan buiten-centrum en centrum-dorps wonen.

Figuur 2.13: Gewenste woonmilieus naar provincie19

     Provincie Flevoland
      Provincie Friesland
     Provincie Groningen
               Randstad
               Overig NL
             Nederland

                            0%    10%      20%       30%      40%       50%      60%       70%       80%      90%      100%

                  centrum-stedelijk     buiten-centrum      groen-stedelijk     centrum-dorps       landelijk wonen

Bron: WoON2021

Op basis van het WoON2021 is het niet mogelijk om de gewenste woonmilieus per regio of gemeente in
beeld te brengen. Wel is het zo dat de toekomstige vraag naar woonmilieus afhangt van de (dominante)
huidige woonmilieus en de toekomstige bevolkingsontwikkeling. Voor Leeuwarden en Groningen geldt
dat er meer ruimte is voor ontwikkeling van centrum-stedelijke woonmilieus met relatief hoge
woningdichtheden. Voor plaatsen als Lelystad, Emmeloord, Drachten en Heerenveen is het mogelijk om
een niveau hoger te gaan in verstedelijkingsgraad. In kernen als Lemmer, Joure en Leek is het minder voor
de hand liggend omen (sterk) stedelijk woonmilieu te realiseren. Dit zijn op dit moment centrum-dorpse
woonmilieus en daar ligt ook de kracht van deze kernen.




19
     In het WoON2021 is het niet mogelijk om het gewenste woonmilieu in beeld te brengen op het niveau van gemeenten of regio’s.



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                         32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Agglomeratie leidt tot stijging huizenprijzen
Over het algemeen geldt dat hoe groter een stad wordt, hoe aantrekkelijker een stad wordt. Er is een
positieve relatie tussen de bevolkingsdichtheid van een stad en de betalingsbereidheid om er te wonen 20.
Hier liggen verschillende redenen aan ten grondslag:
• Door agglomeratievoordelen zijn werkgevers bereid om hogere lonen te bieden.
• Door een groter aanbod aan voorzieningen, stijgt de aantrekkelijkheid van de plek en zijn mensen
    bereid om meer voor een woning te betalen.
• Er zijn ook negatieve agglomeratie-effecten, namelijk congestie en (geluids)overlast. Per saldo zijn de
    positieve agglomeratie-effecten echter groter dan de negatieve effecten.
• Er zijn ruimtelijke verdelingseffecten verbonden aan agglomeratie. De extra welvaart daarvan slaat
    neer in de omgeving van stad
Vertalen we dit naar de situatie in noordelijk Nederland dan betekent dit dat extra toename van het aantal
inwoners van de stedelijke gebieden ervoor kan zorgen dat de prijzen van de woningen extra stijgen. De
stad Groningen is hier een voorbeeld van. Er is een grote vraag naar woningen in Groningen en de
gemiddelde woningprijzen liggen beduidend hoger dan in de regio.

Effect nabijheid treinstation op huizenprijs minder eenduidig
Er zijn diverse studies gewijd aan het effect van de nabijheid van treinstations op huizenprijzen. Daaruit
blijken geen eenduidige conclusies over het effect van treinstations op huizenprijzen in de directe
omgeving. In het onderzoek “De prijs van de plek”21 concluderen de onderzoekers “(…) hoe verder weg
van stadscentrum en treinstation, hoe lager de prijs van een woning”, maar dat zegt nog niets over het
effect van het treinstation op de prijzen in de buurt. Tenslotte komt ook het CPB22 niet tot eenduidige
conclusies op grond van een onderzoek naar de ontwikkeling van de huizenprijzen na de
knooppuntherzieningen rond de stations van Arnhem, Tilburg en Breda.

Belangrijkste conclusies
•    De Lelylijn kan een positieve bijdrage leveren aan het versterken van stedelijke agglomeraties in
     noordelijk Nederland en daarmee de agglomeratiekracht vergroten. Dit geldt met name voor extra
     ontwikkeling van Leeuwarden en Groningen.
•    Om de agglomeratiekracht te versterken is het van belang dat de woningbouwproductie wordt
     vergroot en dat deze wordt geconcentreerd in de stedelijke gebieden en in de nabijheid van de
     potentiële stationslocaties. Het huidige beleid speelt hier al in belangrijke mate op in. Enerzijds door
     de woningbouwproductie te vergroten en anderzijds door de focus te leggen op bouwen binnen
     bestaand stedelijk gebied en te verdichten rond ov-knooppunten. Om de agglomeratiekracht te
     vergroten geldt overigens dat het niet alleen gaat om realisatie van voldoende woningen. De
     ontwikkeling van voldoende werkgelegenheid en het verbeteren van het voorzieningenniveau spelen
     hier een belangrijke rol in. Deze ontwikkelingen kunnen niet los van elkaar worden ingezet. Dit sluit
     overigens aan bij het beeld dat in de periode tot 2050 het aantal banen in Leeuwarden en Groningen
     het sterkst groeit.
•    Als de aantrekkelijkheid van het stedelijk gebied toeneemt en het aantal inwoners sterker gaat
     groeien dan zal de investeringsbereidheid in de bestaande woningvoorraad toenemen. Dit heeft een
     positief effect op de investeringsbereidheid in de bestaande voorraad en zal met name effect hebben
     op bestaande buurten en wijken in de nabijheid van de stationslocaties.


20 CPB. Notitie – stedelijk bouwen, agglomeratie-effecten en woningprijzen (2021)
21 Ruimtelijk Planbureau. De prijs van de plek (2006)
22
   CPB. Diverse effecten stationsprojecten op huizenprijzen (2019)



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                     33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>3 Scenarioverkenning
De hypotheses die in het vorige hoofdstuk zijn getoetst geven inzicht in de effecten van de aanleg van de
Lelylijn op de woningmarkt. In de basis lijkt de aanleg van de Lelylijn een positief effect te hebben op de
woningmarkt maar de omvang van het effect is onzeker en hangt van verschillende factoren af.

Om met deze onzekerheden om te gaan is een scenario-analyse uitgevoerd. Door scenario’s te beschrijven
ontstaat een beeld van de effecten als bepaalde ontwikkelingen zich voordoen. Op deze manier maken
we een vertaling naar de omvang van het potentiële effect. De uitgewerkte scenario’s bieden handvatten
om ons voor te bereiden op onzekere toekomsten. Daarbij zijn scenario’s geen voorspelling van de
toekomst, maar een bouwsteen voor het maken van keuzes.


3.1 Bepalende factoren

Om tot logische en mogelijke scenario’s te komen is een analyse uitgevoerd van trends en ontwikkelingen
die een bepalende rol spelen bij de ontwikkeling van de woningbehoefte in noordelijk Nederland en de
mate waarin zij een impact hebben op wonen bij een stationslocatie. De analyse uit het vorige hoofdstuk
vormt hiervoor de basis. Aanvullend zijn tijdens een werksessie op de tweede maakdag de bepalende
factoren lokaal geduid en aangevuld. Per factor is beoordeeld wat de mate van zekerheid is óf deze
ontwikkeling zich voordoet. Daarnaast is de impact op de woningbehoefte en wonen bij stationslocaties
beoordeeld. De impact is beoordeeld met plussen en minnen aangegeven. Een – betekent een negatieve
impact en een + een positieve impact.

Tabel 3.1: Bepalende factoren die impact hebben op de woningbehoefte en wonen bij stationslocaties
                                                                                          Impact op
                                                                Mate van       Woning-        Wonen bij
 Demografische ontwikkelingen                                   zekerheid      behoefte       stationslocatie
 Er is een grote toename van kleine huishoudens en ouderen.     XXX            ++             ++
 Sterke bevolkingsgroei als gevolg van binnen- en               XX             ++             ++
 buitenlandse migratie.
 Jongeren trekken naar de stad.                                 XX             +              ++
 Gezinnen vestigen zich in de regio. Betaalbaarheid, rust en    X              ++             +/-
 ruimte zijn hiervoor belangrijke motieven.
                                                                Mate van       Woning-        Wonen bij een
 Economische ontwikkelingen                                     zekerheid      behoefte       stationslocatie
 Door agglomeratie-effecten concentreren bedrijven zich         XXX            ++             ++
 sterk in (grote) steden.
 Nabijheid van werkgelegenheid is bepalend voor de prijs van    XXX            +              +
 een woning.
 Goede bereikbaarheid is bepalend voor de prijs van de          XXX            +              +
 woning.
 Het aantal theoretisch opgeleide tweeverdieners neemt toe.     XX             +              +
 Er is een groot tekort aan praktisch geschoold personeel       XX             ++             +/-
 (MBO).
 Er is een toename van het aantal (internationale) studenten.   XX             +              ++




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                           34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>                                                                   Mate van    Woning-     Wonen bij een
    Sociale ontwikkelingen                                         zekerheid   behoefte    stationslocatie
    De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk en dit        XX          ++          +/-
    wordt versterkt door verdringing / gentrification
    Door de groei van de bevolking komt de identiteit en cultuur   X           +           +/-
    van regio’s onder druk te staan.
    Er is een groeiende tweedeling tussen arm en rijk.             XX          +           +/-
                                                                   Mate van    Woning-     Wonen bij een
    Technologische ontwikkelingen                                  zekerheid   behoefte    stationslocatie
    Vanwege toename thuiswerken is voor steeds meer mensen         XXX         +           ++
    de afstand tussen woon- en werklocatie minder van belang.
    Het effect van deze ontwikkeling op het wonen is positief,
    de precieze omvang is overigens onbekend.
                                                                   Mate van    Woning-     Wonen bij een
    Ecologische ontwikkelingen                                     zekerheid   behoefte    stationslocatie
    Vanwege de energietransitie vindt er een duurzame transitie    XXX         ++          ++
    plaats van mobiliteit.
    Water en bodem sturend (in combi met ruimtelijke               XXX         +           +/-
    verdichting / ruimteclaim voor waterberging)
                                                                   Mate van    Woning-     Wonen bij een
    Politieke ontwikkelingen                                       zekerheid   behoefte    stationslocatie
    Vanwege de hoge bevolkingsgroei in Nederland neemt de          XXX         ++          ++
    verstedelijkingsopgave toe.
    Realisatie van grootschalige woningbouw wordt                  XX          ++          ++
    geconcentreerd bij OV-knooppunten
    De overheid voert een sterke regio op de volkshuisvesting.     XX          ++          ++


Er zijn veel verschillende factoren die een rol spelen in het verwachte effect van de aanleg van de Lelylijn
op de woningbehoefte. Met name de ontwikkeling van migratiepatronen en de keuze om de
woningbouwopgave te realiseren zijn factoren die onzeker zijn en een groot effect hebben op de
woningbehoefte. In bijlage 1 zijn de achtergronden van de verschillende factoren nader beschreven.


3.2 Vertaling naar scenario’s
In de vorige paragraaf zijn de trends en ontwikkelingen geschetst die van invloed zijn op de woningmarkt
en de impact op wonen nabij stationslocaties. Hierbij is aangegeven wat de mate van zekerheid is waarin
deze ontwikkeling zich voordoet en de mate van impact op de vraag naar woningen. Uit deze
inventarisatie destilleren we twee belangrijke onzekerheden die bepalend zijn voor de woningvraag nabij
stationslocaties. Het gaat enerzijds om de verwachte ontwikkeling van de bevolking als gevolg van
migratie en anderzijds de beleidsmatige keuze om de woningbouwopgave te realiseren. Namelijk op basis
van spreiding of concentratie van de opgave. Op basis van deze onzekerheden zijn een viertal
ontwikkelscenario’s uitgewerkt.

•      Scenario 1: Trendmatige bevolkingsgroei en spreiding van de woningbouwopgave
•      Scenario 2: Trendmatige bevolkingsgroei en concentratie van de woningbouwopgave
•      Scenario 3: Boven trendmatige bevolkingsgroei en spreiding van de woningbouwopgave
•      Scenario 4: Boven trendmatige bevolkingsgroei en concentratie van de woningbouwopgave


171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                        35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                                                           Boven trendmatige
                                                            bevolkingsgroei




                                                                                  Versterken
                                  Verspreiden van de
                                                                              agglomeratiekracht
                                         groei
                                                                                (schaalsprong)



    Spreiding                                                                                             Concentratie
woningbouwopgave                                                                                        woningbouwopgave




                                                                             Continueren aanpak
                                        Organische
                                                                                    woondeals in
                                       ontwikkeling
                                                                                  sleutelprojecten




                                                                 Trendmatige
                                                                bevolkingsgroei




        Scenario 1 “Organische ontwikkeling”
        trendmatige bevolkingsgroei + spreiding van de woningbouwopgave

        In dit scenario is de bevolkingsontwikkeling het laagst. De bevolkingsontwikkeling is sterk afhankelijk van
        binnen- en buitenlandse migratie. Vanwege de beperkte overloop vanuit de Randstad en de grote steden
        is deze relatief laag en is de druk op met name de landelijke gemeenten relatief beperkt. De meeste
        gemeenten bereiken rond 2035/2040 de piek in bevolkingsomvang en daarna neemt het aantal inwoners
        af. Ondanks de bevolkingsdaling groeit de woningbehoefte nog wel door gezinsverdunning. In dit scenario
        zal de bevolking relatief sterk vergrijzen. Er is op langere termijn een beperkte woningbouwopgave die
        sterk is gericht op bouwen voor de lokale behoefte. Vanwege de vergrijzing ligt er met name een
        kwalitatieve opgave. De vraag naar geschikte woonvormen zal toenemen en er ontstaat overaanbod aan
        (ruime) eengezinswoningen. Dit is het basisscenario waarbij de komst van de Lelylijn geen impact heeft
        op de ontwikkeling van de bevolkingsontwikkeling of woningbehoefte. Er is namelijk geen sprake van
        extra bevolkingsgroei in de stedelijke knooppunten en de potentiële stationslocaties. Daarbij geldt dat de
        auto voor de meeste huishoudens het dominante vervoersmiddel blijft.




        171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                   36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Effect investeringscapaciteit
Er is geen grote verandering in de investeringscapaciteit te verwachten omdat er geen sprake is van een
extra bevolkingsgroei. Op dit moment is er een aantal potentiële stationslocaties met een aantal
kwetsbare wijken waar in de komende jaren een verbeteropgave ligt. Het gaat onder andere om
aandachtsbuurten in Leeuwarden en Drachten. De verwachting is dat in dit scenario deze buurten verder
onder druk komen te staan en dat de verschillen binnen de stationslocaties, maar ook tussen de
stationslocaties toe gaan nemen.

Effect Lelylijn op identiteit regio
Mede door de relatief beperkte bevolkingsgroei zal het voorzieningenniveau in met name in de kleinere
kernen onder druk komen te staan. Dit is in veel kleine kernen overigens al langer het geval. Op langere
termijn kan dit een negatieve impact hebben op de identiteit van de regio.

Effect Lelylijn op imago regio
Aangezien er sprake is van een autonome ontwikkeling zijn er geen grote veranderingen in het imago van
de regio te verwachten.

Belangrijke karakteristieken
✓ autonome ontwikkeling van de woningbehoefte
✓ sterk inzetten op bouwen van levensloopgeschikte woningen
✓ beperkte mogelijkheden om nieuwe / innovatieve woonmilieus te realiseren



Scenario 2 “Continueren aanpak woondeals in sleutelprojecten”
trendmatige bevolkingsgroei + concentratie van de woningbouwopgave

In dit scenario is er eveneens sprake van een relatief beperkte bevolkingsgroei in noordelijk Nederland. In
tegenstelling tot scenario 1 wordt de beleidsmatige keuze gemaakt om de woningbouwopgave te
concentreren rond de potentiële stationslocaties. De belangrijkste reden hiervoor is het concentreren, en
daarmee in standhouden, van de aanwezige voorzieningen. Maar ook het sparen van het open landschap
en de ruimte. Daarbij is rekening gehouden met de opgave die is afgesproken in de Woondeals die zijn
gesloten. In dit scenario zullen meer voorzieningen in het ommeland verdwijnen en de verschillen tussen
kernen en gebieden rond de potentiële stationslocaties groter worden. De ruimtelijke impact op het
ommeland is beperkt maar deze ontwikkeling zal leiden tot een trek naar de stedelijke knooppunten en
de potentiële stationslocaties. Denk hierbij aan ouderen die in de nabijheid van winkel- en
zorgvoorzieningen willen wonen. De impact van de komst van de Lelylijn is ten opzichte van scenario 1
iets groter omdat er iets meer mensen rond de potentiële stationslocaties komen te wonen.

Effect investeringscapaciteit
De investeringscapaciteit zal in dit scenario beperkt toenemen als gevolg van (beperkte) concentratie van
woningbouw rondom stationslocaties. In kernen zonder station zal de investeringsbereidheid naar
verwachting iets lager worden.

Effect Lelylijn op identiteit regio
In de potentiële stationslocaties zal de identiteit hetzelfde blijven. In de omliggende (kleine) kernen is er
mogelijk afname van de identiteit doordat inwoners wegtrekken naar de grotere kernen.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                     37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Effect Lelylijn op imago regio
Het imago van kleine kernen zonder station verslechtert als gevolg van afname van bevolkingsgroei en
voorzieningen die onder druk komen te staan. Het imago van kleinere stationslocaties verbetert juist.

Belangrijke karakteristieken
✓ concentratie van voorzieningen rond potentiële stationslocaties
✓ woonkwaliteit ommeland komt verder onder druk te staan
✓ geen extra stijging van de woningprijzen te verwachten en daarmee de investeringsbereidheid
    bestaande voorraad



Scenario 3 “Verspreiden van de groei”
Boven trendmatige bevolkingsgroei + spreiding van de woningbouw

De Nederlandse bevolking blijft in de periode tot 2050 sterk groeien vanwege instroom van vestigers
vanuit het buitenland. De druk op de Randstad en de steden neemt sterk toe. Het gevolg is dat steeds
meer (jonge) gezinnen uitwijken naar een woning in een rustig, dorps woonmilieu met een goede
prijskwaliteitsverhouding. Dit heeft een positief effect op de vitaliteit van de dorpen in het ommeland. De
instroom van veelal jonge gezinnen zorgt ervoor dat het voorzieningenniveau en verenigingsleven op peil
blijft. Keerzijde is dat lokale woningzoekenden te maken krijgen met de negatieve effecten van
verdringing. De woningprijzen zullen in dit scenario relatief sterk stijgen. Dit komt omdat veel vestigers
over het algemeen meer vermogend zijn dan lokaal woningzoekenden en dit gaat ten koste van deze
laatste groep. In dit scenario wordt de woningbouwopgave verspreid over de regio waardoor de druk op
de landelijke omgeving toeneemt. De auto blijft een dominant vervoersmiddel in dit scenario.

Effect investeringscapaciteit
In scenario 3 is er over de gehele regio sprake van een relatief sterke groei van de bevolking waardoor de
investeringscapaciteit over de brede regio toeneemt. Er is beperkt verschil tussen de potentiële
stationslocaties en plaatsen zonder een treinstation.

Effect Lelylijn op identiteit regio
In de grotere stationskernen (Drachten, Heerenveen, Emmeloord) verschuift de identiteit naar meer
stedelijk. In de overige stationskernen verschuift de identiteit naar ‘woondorpen’ waar vooral forenzen
die in grote steden wonen komen wonen. In omliggende (kleine) kernen zal er mogelijk verlies van de
identiteit optreden door de relatief grote instroom van mensen van buitenaf (verlies aan harmonie).

Effect Lelylijn op imago regio
De grotere stationskernen worden aantrekkelijker door verstedelijking en groei van economie en
voorzieningen. Dit zal in toenemende mate vestigers van buiten de regio aantrekken. Deze ontwikkeling
zal een positieve impact hebben op het imago van Groningen en Leeuwarden, en daarmee ook de regio.

Belangrijke karakteristieken
✓ voorzieningen blijven in stand
✓ sterk georiënteerd op aantrekken (jonge) gezinnen
✓ bouwen voor lokale behoefte én groei vestigers




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                   38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Scenario 4 “Versterken agglomeratiekracht (schaalsprong)
Boven trendmatige bevolkingsgroei + concentratie van de woningbouw

Ook in dit scenario blijft de Nederlandse bevolking in periode tot 2050 sterk groeien vanwege instroom
van vestigers vanuit het buitenland. Het ruimtelijk beleid is erop gericht om de woningbouwopgave sterk
te concentreren in de stedelijke locaties in - en rond - de OV-locaties. Vanwege de agglomeratie-effecten
zullen de steden Groningen en Leeuwarden nog sterker groeien dan de overige plaatsen langs de Lelylijn.
Voor alle potentiële stationslocaties geldt dat er ruimte is om nieuwe woonmilieus toe te voegen met
hogere dichtheden. In dit scenario zal de druk op de woningmarkt het hoogst zijn en het grootste effect
hebben op de prijsontwikkeling van koopwoningen. Het aantal mensen dat binnen 15 minuten
fietsafstand zal sterk toenemen. Daardoor neemt het aantal mensen dat gebruik maakt van het OV toe in
dit scenario.

Effect Lelylijn op investeringscapaciteit
In dit scenario concentreert de woningbouw zich in en rond de potentiële stationslocatie. Als gevolg van
de agglomeratie-effecten zal er sprake zijn een relatief sterke toename van de investeringscapaciteit in
locaties in met name Groningen en Leeuwarden.

Effect Lelylijn op identiteit regio
Leeuwarden en Groningen zijn de grotere kernsteden van het Noorden, met groei van (internationale)
werkgelegenheid. Hier vindt een verdere intensivering en toename van de stedelijke dichtheid plaats. In
de grotere stationskernen (Lelystad, Drachten, Heerenveen, Emmeloord) verschuift de identiteit naar
meer stedelijk. In de overige stationskernen is er een verschuiving van identiteit naar ‘woondorpen’ waar
vooral forenzen die in grote steden werken komen wonen. In omliggende (kleine) kernen verlies van de
identiteit door relatief grote instroom van mensen van buitenaf (verlies aan harmonie). Daar staat
tegenover dat het voorzieningenniveau op peil blijft.

Effect Lelylijn op imago regio
Het imago van Groningen en Leeuwarden verbetert sterk en daar profiteert de regio sterk van. Op
nationaal niveau worden de twee steden economische groeilocaties en vormen een aantrekkelijk
alternatief voor de drukke Randstad. Voor plaatsen als Drachten, Leek en Lelystad biedt de Lelylijn kansen
om het imago te verbeteren en ook meer dagjesmensen aan te trekken.

Belangrijkste karakteristieken
✓ sterkere focus op aantrekken hoogopgeleiden + jongeren
✓ focus op bouwen voor instroom
✓ grootste effect op de kwantitatieve woningbehoefte




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                  39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>3.3 Effect scenario’s op woningbehoefte
In deze paragraaf is per scenario het effect op de woningbehoefte uitgewerkt. Dit is stapsgewijs
opgebouwd zodat inzichtelijk wordt wat de totale behoefte is en wat het effect is van de aanleg van de
Lelylijn.

Scenario 1 “Organische ontwikkeling”
Als basis voor de doorrekening van de scenario’s gebruiken we de meest actuele provinciale- en
gemeentelijke huishoudensprognoses. De provincies Flevoland en Fryslân en de gemeente Groningen
stellen periodiek eigen prognoses op die zij gebruiken voor het maken van lokale beleidskeuzes. Om een
inschatting te maken van de huishoudensontwikkeling en de woningbehoefte, werken prognosemodellen
met meerjarige verhuistrends. In hoofdstuk 2 zagen we al dat de vestiging in Groningen, Fryslân en
Flevoland vanuit de Randstad de afgelopen jaren is toegenomen (figuur 2.4). In trendprognoses die
werken op basis van recente verhuistrends is deze ontwikkeling dus ook (deels) al meegenomen.

Het valt op dat de meest recente prognoses hoger uitvallen dan de huishoudensprognoses van een aantal
jaar geleden (zoals de WLO prognose hoog). Prognoses werken altijd met verschillende inputvariabelen.
Sommige inputvariabelen zijn vrij stabiel en daarmee goed te voorspellen, zoals geboorte- en
sterftecijfers. Andere inputvariabelen zoals binnenlandse migratie, buitenlandse migratie, het
woningtekort of het nieuwbouwprogramma zijn sterk afhankelijk van de marktsituatie of de
(inter)nationale politieke context. Landelijk is de druk op woningmarkt in de afgelopen jaren verder
toegenomen. Dit heeft zich ook vertaald in een hogere verwachting voor de huishoudensontwikkeling en
de behoefte aan woningen in het noorden van Nederland.

De totale woningbehoefte is in dit scenario geraamd op 62.850 woningen in de periode tot 2050. Dit is
een extra groei van 17.400 huishoudens ten opzichte van de WLO-hoog prognose.

Figuur 3.1: Uitwerking woningbehoefte scenario 1, 2023-2050
  100.000
   90.000
   80.000
   70.000
   60.000
                                                                                                       +17.400
   50.000
   40.000
   30.000
   20.000                                                                                              +45.450
   10.000
        0
                 2023            2025            2030         2035           2040            2045       2050

                             WLO (2015)                 Provinciale + gemeentelijke prognoses (2023)




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                            40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Scenario 2 “Continueren aanpak woondeals in sleutelprojecten”
Om het woningtekort terug te dringen en een gezond evenwicht te bereiken heeft het Rijk in maart 2022,
binnen de Nationale woon en bouwagenda, het programma Woningbouw vastgesteld. Met dit
programma wordt landelijk ingezet op de realisatie van 900.000 23 woningen tot en met 2030. (De opgave
is overigens bijgesteld tot 980.000 woningen in deze periode, maar dit is nog niet vertaald in de
woondeals). Gemeenten, provincies en Rijk maken afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze
doelstellingen. Uit verschillende woondeal-afspraken blijkt hoe de gemeenten in deze regio deze opgave
gezamenlijk oppakken. In de gemeenten met potentiële stationslocaties wordt in totaal gestreefd naar de
realisatie van ruim 39.900 woningen in de periode tot en met 2030. Elke gemeente neemt hierin een
haalbaar en passend deel van de regionale opgave voor haar rekening. Er zijn concrete afspraken gemaakt
over de (minimale) opgave en de realisatie per gemeente. Als we de woondealafspraken vergelijken met
de basisprognose (scenario 1), dan valt op dat sommige gemeenten afspraken hebben gemaakt om meer
woningen te realiseren. Dit is het geval voor Leeuwarden, Lelystad, Smallingerland en Westerkwartier.

De extra woningbehoefte bedraagt in dit scenario +3.450 woningen. De totale woningbehoefte komt
daarmee op +66.300 woningen te liggen in de periode tot 2050.

Figuur 3.2: Uitwerking woningbehoefte scenario 2, 2023-2050
     100.000
      90.000
      80.000
      70.000
                                                                                                                +3.450
      60.000
                                                                                                               +17.400
      50.000
      40.000
      30.000
      20.000                                                                                                   +45.450
      10.000
           0
                    2023           2025            2030            2035            2040          2045              2050

                      WLO (2015)          Provinciale + gemeentelijke prognoses (2023)       Woondeal afspraken




Scenario 3 “Verspreiden van de groei”
In het derde scenario gaan we ervan uit dat de gemeenten aan de Lelylijn met de komst van de spoorlijn
en alle stations een aantrekkelijkere vestigingslocatie worden. Om een inschatting te maken van de
potentiële extra binnenlandse vestiging in de verschillende gemeenten, is gekeken naar:
• De piek in het vestigingssaldo vanuit de Randstad in de afgelopen jaren. Hoe groot was de groep die
    zich in de afgelopen jaren vanuit de Randstad in Groningen, Fryslân en Flevoland heeft gevestigd? Dit
    geeft een realistisch beeld van het totale vestigingspotentieel van de hele regio.
• Het vestigingssaldo dat al in de basisprognoses (scenario 1) wordt meegenomen. Omdat de
    provinciale- en gemeentelijke prognoses voor een belangrijk deel gebaseerd zijn op verhuistrends, is
    een deel van de toename van de vestiging vanuit de Randstad naar het Noorden al in deze prognoses
    meegenomen. Deze vestiging is namelijk onderdeel van de totale binnenlandse migratie. Vaak wordt
    in prognoses hiervoor gewerkt met een gemiddeld vestigingssaldo over de afgelopen 3 tot 5 jaar. Om
    een realistische inschatting te maken van de extra vestiging kijken we daarom naar het verschil tussen
    het piekjaar en het 5-jaarsgemiddelde. Dit maakt inzichtelijk welk deel van de binnenlandse vestiging


23
     De opgave is inmiddels bijgesteld naar 980.000 woningen, maar hierover moeten nog afspraken gemaakt worden.



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                     41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>  ‘extra’ is en wat al in de basisprognoses wordt meegenomen. Voor de hele regio gaat het om een extra
  jaarlijkse instroom van ruim +760 huishoudens.
• Om een verdere vertaling te maken naar de extra groei per gemeente, nemen we het potentiële effect
  op werkgelegenheid door de komst van de Lelylijn als startpunt (zie rapportage Economische Effecten
  Lelylijn, Bureau Buiten). Naar verwachting zal de grootste toename van het aantal banen in de
  gemeente Groningen en Leeuwarden plaatsvinden. Door de agglomeratievoordelen van grote steden
  en het feit dat woningzoekenden het liefst dichtbij hun werk willen wonen, is te verwachten dat
  Groningen en Leeuwarden als vestigingslocatie hier het meest van profiteren. Andere plaatsen als
  Heerenveen, Emmeloord en Lelystad profiteren door de toegenomen bereikbaarheid van banen per
  OV ook, maar in veel mindere mate.

Door de extra instroom vanuit de Randstad naar de gemeenten met een (potentieel) station aan de Lelylijn
is dan een extra groei van in totaal +23.950 huishoudens te verwachten. De totale groei is geraamd op
+86.800 woningen in de periode tot 2050.

Figuur 3.3: Uitwerking woningbehoefte scenario 3, 2023-2050
  100.000
   90.000
   80.000
                                                                                                           +20.500
   70.000
                                                                                                            +3.450
   60.000
                                                                                                           +17.400
   50.000
   40.000
   30.000
   20.000                                                                                                  +45.450
   10.000
        0
                 2023            2025            2030           2035           2040          2045            2050

               WLO (2015)      Provinciale + gemeentelijke prognoses (2023)   Woondeal afspraken    Lelylijn - laag




Scenario 4 “Versterken agglomeratiekracht (schaalsprong)”
In het laatste scenario vindt er grotere extra instroom in de regio plaats als gevolg van de Lelylijn. We gaan
ervan uit dat deze extra groei vooral het effect is van de toegenomen (internationale) aantrekkelijkheid
van de grootste banenmotoren in de regio: Groningen en Leeuwarden. De andere gemeenten profiteren
in dit scenario in mindere mate van deze extra instroom. Als richtlijn voor het bepalen van deze extra
instroom kijken we weer naar de piek in het vestigingssaldo in de afgelopen jaren, maar vergelijken dit
met de gemiddelde instroom in de afgelopen 7 jaar. Dit geeft een extra jaarlijkse instroom van ruim +375
huishoudens.

In dit scenario is de geraamde groei het hoogst. Er is een extra groei berekend van +34.150 woningen en
daarmee komt de totale groei uit op +97.000 woningen.




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                 42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Figuur 3.4: Uitwerking woningbehoefte scenario 4, 2023-2050
  120.000

  100.000                                                                                                +10.150

   80.000                                                                                                +20.500
   60.000                                                                                                 +3.450
                                                                                                         +17.400
   40.000

   20.000                                                                                                +45.450

         0
                 2023              2025          2030      2035             2040            2045            2050
                 WLO (2015)                                       Provinciale + gemeentelijke prognoses (2023)
                 Woondeal afspraken                               Lelylijn - laag
                 Lelylijn - hoog


Samenvatting scenario’s
De autonome woningbehoeftegroei in de gemeenten langs het Lelylijn-tracé is geraamd op +62.850
(scenario 1). In scenario 2 komen daar +3.450 woningen bij waardoor de totale groei +66.300 bedraagt.
Bij een aanzienlijke hogere instroom vanuit de Randstad (scenario 3) zal de woningvraag toenemen met
+23.950 in de periode tot 2050. De totale behoefte komt daarmee uit op +86.800 woningen. In scenario
4 is de extra groei geraamd op +34.150 woningen. De totale groei komt uit op +97.000 woningen.

Tabel 3.2: Samenvatting woningbehoeftegroei per scenario, 2023-2050
                                    Autonome groei           Extra groei als gevolg          Totale groei 2023-2050
                                                                            Lelylijn
 Scenario 1                                  62.850                                -                          +62.850
 Scenario 2                                  62.850                          +3.450                           +66.300
 Scenario 3                                  62.850                        +23.950                            +86.800
 Scenario 4                                  62.850                        +34.150                            +97.000


De invloedsfeer van de Lelylijn op de woningbehoefte
De aanleg van een Lelylijn zal met name invloed hebben op de woningbehoefte in de directe nabijheid
van de stationslocaties. In de literatuur wordt doorgaans uitgegaan van circa 15 minuten fietsafstand van
het station. Dit betekent dat de impact op de woningbehoefte buiten deze invloedsfeer relatief beperkt
zal zijn. Urk ligt, afhankelijk van de locatiekeuze, op circa 10 tot 15 kilometer van de potentiële
stationslocatie in Emmeloord. De verwachting is dat dit voor Urk niet zal leiden tot een extra groei van de
woningbehoefte en dit komt vooral door de specifieke lokale context. De woningbehoefte in Urk is groot
en dit zal in de toekomst ook het geval zijn. Deze behoefte komt door het hoge geboortesaldo en is zeer
lokaal georiënteerd. Het ligt dan ook niet in de lijn der verwachting dat de Lelylijn zal leiden tot een extra
instroom van vestigers van elders uit het land.
Een stad als Sneek ligt niet aan het tracé van de Lelylijn maar kan wel profiteren van de verbeterde
bereikbaarheid van de regio als geheel. Hoewel het niet te kwantificeren is zal de Lelylijn een positieve
invloed hebben op de woningbehoefte in Sneek. Hierbij geldt dat het belangrijk is om een snelle
busverbinding te realiseren met nabijgelegen (potentiële) stationslocaties als Joure, Heerenveen of
Lemmer.
Voor de gemeente Opsterland lijkt de Lelylijn weinig effect te hebben op de woningbehoefte. Mogelijk
dat op termijn bij een toenemende verstedelijking de woningvraag groeit in de dorpen die beter zijn
aangesloten op het stedelijk netwerk in de regio. Het gaat bijvoorbeeld om kernen als Bakkeveen en
Beemsterzwaag.



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                               43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>  Verschil met Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B)
  In de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) is op basis van de
  verhuistrends en de verbeteringen als gevolg van het Deltaplan, ingeschat dat de vraag vanuit de
  Randstad die mogelijk door Noordelijk Nederland kan worden bediend ergens tussen de 25.000 tot
  75.000 woningen ligt. Er is daarbij op onderdelen een andere methodiek gehanteerd.
  • In de aanpak van de Gezamenlijke analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland wordt het jaar met
     het hoogste verhuissaldo rechtlijnig doorgetrokken naar de toekomst. In dit onderzoek gebruiken
     we echter een prognose als basis waarin de toegenomen vestiging in Noordelijk Nederland vanuit
     de Randstad al deels is meegenomen. Dit vraagt om een andere benaderingswijze voor het
     inschatten van de ‘extra’ instroom van vestigers.
  • Daarnaast is er sprake van een andere geografische afbakening. In de aanpak van de Gezamenlijke
     analyse Deltaplan voor Noordelijk Nederland (deel B) is ook de extra groei voor de provincie
     Drenthe en de gemeente Almere meegenomen. De aantallen zijn hierdoor dus niet een-op-een
     met elkaar te vergelijken. De verwachting is overigens dat het effect van de Lelylijn op de groei van
     Almere en de provincie Drenthe beperkt is.
  • Hoewel de aanpak op onderdelen verschillend is komen we in onze analyse op een vergelijkbare
     orde van grootte. In scenario 3 zitten we aan de ondergrens van deze bandbreedte en scenario 4
     zit met +34.150 woningen tussen de bandbreedte in.


Scenario-uitkomsten per gemeente
De ontwikkeling van de bevolkingsgroei per gemeente voor de periode tot 2035 en 2050 ziet er per
scenario als volgt uit:

Tabel 3.3: Indicatie bevolkingsontwikkeling per gemeente tot 2035 en 2050
 Gemeente                     Scenario 1                 Scenario 2            Scenario 3             Scenario 4
                          ‘23-‘35      ‘35-‘50      ‘23-‘35      ‘35-‘50    ‘23-‘35    ‘35-‘50     ‘23-‘35    ‘35-‘50
 Lelystad                 18.050       16.250       19.600       16.250     21.150     18.150      21.750     18.900
 Noordoostpolder            3.950       2.300           3.950     2.300      4.950      3.600       5.350      4.100
 De Fryske Marren             200       -1.900           200     -1.900        700     -1.250         900     -1.000
 Heerenveen                 1.700          400          1.700         400    2.700      1.700       3.100      2.200
 Leeuwarden                 5.000       1.550           6.650     1.550      8.950      4.450      10.250      6.100
 Smallingerland              -700       -3.350          1.700    -3.350      2.500     -2.400       2.800     -2.000
 Westerkwartier             2.050       -1.300          2.500    -1.300      3.000          -650    3.200          -400
 Groningen                24.300       23.150       24.300       23.150     29.400     29.550      32.350     33.200
 Totaal                   54.550       37.100       60.600       37.100     73.350     53.150      79.700     61.100




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                 44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>De woningbehoefte ziet er per gemeente als volgt uit:

Tabel 3.4: Indicatie woningbehoefte-ontwikkeling per gemeente tot 2035 en 2050
 Gemeente                     Scenario 1                 Scenario 2             Scenario 3               Scenario 4
                          ‘23-‘35      ‘35-‘50      ‘23-‘35      ‘35-‘50     ‘23-‘35    ‘35-‘50       ‘23-‘35      ‘35-‘50
 Lelystad                   9.400       8.250       10.200        8.250      11.300      9.600        11.750       10.150
 Noordoostpolder            2.650       1.600           2.650     1.600       3.350      2.550         3.650        2.900
 De Fryske Marren           1.150          -800         1.150         -800    1.500          -300      1.650          -150
 Heerenveen                 1.750          200          1.750         200     2.500      1.100         2.800        1.450
 Leeuwarden                 4.250       1.550           5.700     1.550       7.300      3.600         8.250        4.750
 Smallingerland               450       -1.400          1.250    -1.400       1.800          -700      2.000          -450
 Westerkwartier             2.000          -200         2.400         -200    2.750          250       2.900          450
 Groningen                17.750       14.250       17.750       14.250      21.400     18.800        23.500       21.400
 Totaal                   39.400       23.450       42.850       23.450      51.900     34.900        56.500       40.500


In onderstaande tabel is de woningbehoefte per gemeente voor de totale periode tot 2050 weergegeven.

Tabel 3.5: Indicatie woningbehoefte-ontwikkeling per gemeente 2023-2050.
 ’23-‘50                                     Scenario 1        Scenario 2                Scenario 3             Scenario 4
 Lelystad                                       +17.650          +18.450                   +20.900                +21.900
 Noordoostpolder                                 +4.250           +4.250                    +5.900                 +6.550
 De Fryske Marren                                  +350             +350                    +1.200                 +1.500
 Heerenveen                                      +1.950           +1.950                    +3.600                 +4.250
 Leeuwarden                                      +5.800           +7.250                   +10.900                +13.000
 Smallingerland                                    -950             -150                    +1.100                 +1.550
 Westerkwartier                                  +1.800           +2.200                    +3.000                 +3.350
 Groningen                                      +32.000          +32.000                   +40.200                +44.900
 Totaal                                         +62.850          +66.300                   +86.800                +97.000




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                    45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>4 Effect potentiële stationslocaties
In dit hoofdstuk zijn de uitkomsten van de scenario’s nader vertaald naar de potentiële stationslocaties.
Per stationslocatie is het effect op de woningbehoefte beschreven en zijn de kansen aan aandachtspunten
voor de woonaantrekkelijkheid, realisatie van nieuwe woonmilieus en groei beschreven.


4.1 Lelystad




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                  46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>4.2 Emmeloord




4.3 Lemmer




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt   47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>4.4 Joure




4.5 Heerenveen




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt   48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>         4.6 Leeuwarden

Leeuwarden                                                            Kenmerken uidige situa e                 oonaantrekkelijk eid                                 1 3
                                                                                         Kernstad                                    Harmonie                       v d
                                                                                                                                                                    3 2

                                                                                      10 .000 inwoners
                                                                                                                Sociaal
                                                                                     0, per huishouden       Economische                                    Voorzieningen
                                                                                                              Dynamiek
                                                                                           2 .000

                                                                                            3 min
                                                                                            2u
                                                                                                                     Economie                          Natuur


   Scenario s woningbe oe e                                                                                   Conclusies
   1   rganisc e ontwikkeling                             3 Spreiden van de groei                                   ela eve groei van      tot 23
        5.030 (       t.o.v. totale groei gemeente)             . 0(        t.o.v. totale groei gemeente)          Aandachtspunten woonaantrekkelijkheid:
         roei verdeeld over de stad en de kleine kernen      In de stad groei door jonge huishoudens en                    roei aantal voorzieningen is nodig om
       Inbreiding en uitbreiding                             studenten.                                                  aantrekkelijk te blijven (aandacht voor
       Draagvlak voorziening in kernen blij gelijk             leine kernen als overloopgebied van de stad               dynamiek sfeer)
                                                             (voorzieningsniveau blij op peil ).                    ansen voor nieuwe woonmilieus
                                                                                                                         Hoogstedelijk verdichten
                                                                                                                   Aandachtspunten bij groei
                                                                                                                           ansen om meer diversiteit in woningvoorraad toe
   2   ealisa e woondeal in sleutelprojecten              4 Versterken agglomera ekrac t                                 te voegen (niet eenzijdig bouwen)
          .205 (100 t.o.v. totale groei gemeente)             13.035 (100 totale groei gemeente)                         Lelylijn als aanjager voor herstructurering
        roei volledig op grote inbreidingsloca es in de      Sterke groei van de stad. Inbreiding én                     bestaande woningvoorraad
       stad.                                                 uitbreiding aan de randen nodig.                              rotere investeringsbereidheid in bestaande
        leine kernen onder druk (vergrijzing)                Bouwen voor instroom (studenten jonge                       voorraad als gevolg van grote vraag naar wonen in
                                                             huishoudens)                                                de stad
                                                                                                                         Aandacht voor menging tussen huidige bewoners
                                                                                                                         (ook met lage inkomens) en nieuwe groep
                                                                                                                         ves gers.



         4.7 Drachten




         171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                                    49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>4.8 Leek




4.9 Groningen / Groningen-Suiker




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt   50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Bijlage 1: Ac tergrond bepalende factoren
Demografische ontwikkelingen
•    De toename van het aantal kleine huishoudens als gevolg van de vergrijzing en daarmee
     samenhangende gezinsverdunning is een belangrijke factor voor de woningbehoefte in Nederland. In
     de komende jaren daalt het aantal jongeren en neemt het aantal ouderen verder toe.
•    Naast vergrijzing speelt de binnen- en buitenlandse migratie een sterke rol in de ontwikkeling van
     de bevolking in de provincies Flevoland, Fryslân en Groningen. In de afgelopen jaren kenden
     Flevoland en Fryslân een toename van het aantal vestigers vanuit andere delen van Nederland.
     Daarnaast is er een aanzienlijke toename van het buitenlands migratiesaldo door instroom van
     vluchtelingen, arbeidsmigranten, kenniswerkers en buitenlandse studenten.
•    Vooral jongeren trekken naar de (grote) steden. Werk, studie en het stedelijke voorzieningenniveau
     spelen een belangrijke rol in deze keuze. Deze ontwikkeling speelt een belangrijke rol in de groei van
     stedelijke gebieden. Deze ontwikkeling is redelijk constant en doet zich voor in Groningen en
     Leeuwarden. De impact op wonen bij een stationslocatie is groot omdat jongeren naar verhouding
     vaker gebruik maken van het openbaar vervoer dan andere groepen.
•    De afgelopen constateren we de trend dat gezinnen steeds vaker de stad verlaten en vertrekken
     naar de regio. Rust, ruimte en een betere prijs-kwaliteitverhouding zijn belangrijke motieven om de
     stad te verlaten. Deze ontwikkeling heeft een grote impact op de woningbehoefte in de regio.
     Vanwege de trek naar de regio is de impact op het wonen bij stationslocaties negatief.

Economische ontwikkelingen
•    Door agglomeratie-effecten concentreren veel bedrijven en werknemers zich in stedelijk gebied.
     Bedrijven en werknemers kunnen elkaar makkelijker ontmoeten, hebben meer afnemers in de
     directe omgeving en kunnen makkelijker kennis uitwisselen. Voor goed functionerende steden geldt
     over het algemeen dat hoe groter een stad wordt, hoe aantrekkelijker die stad wordt. Meer inwoners
     leidt tot meer voorzieningen en meer inwoners maakt een stad aantrekkelijker voor bedrijven. En dit
     vergroot weer de aantrekkingskracht van het gebied. Dit heeft een grote impact op de
     woningbehoefte en vanwege de toenemende bevolkingsdichtheid neemt de impact op wonen bij een
     stationslocatie ook toe.
•    De nabijheid van werkgelegenheid en een goede bereikbaarheid hebben beiden een positieve
     impact op de woningbehoefte en op het wonen bij een stationslocatie.
•    Toename van het aantal (internationale) studenten heeft een grote impact op wonen bij een
     stationslocatie vanwege het feit dat deze groep veel gebruik maakt van het openbaar vervoer. Met
     name Groningen en in de mindere mate Leeuwarden zullen hier van profiteren.


Sociaal maatschappelijke ontwikkelingen
•    De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk en dit wordt versterkt door verdringing als gevolg
     van gentrification. Populaire buurten en dorpen trekken rijke(re) nieuwkomers aan waardoor het
     voor oorspronkelijke bewoners lastiger wordt om een geschikte woning te vinden. De impact op de
     woningbehoefte is groot omdat lagere inkomens moeten uitwijken naar andere delen van de stad of
     nabijgelegen kernen. Dit leidt tot verspreiding van de woningbehoefte. De impact op wonen bij een
     stationslocatie lijkt beperkt omdat het hier in de basis om nieuwbouw gaat.
•    Door de groei van de bevolking kan de identiteit en cultuur van regio’s onder druk komen te staan.
     Dorpsbewoners ervaren doorgaans meer lokale samenhang in hun buurt dan mensen in de stad. Men
     kent elkaar, is vaak actief in lokale verenigingsleven en neemt deel aan het sociale leven. Een grote



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                   51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>        instroom ‘van buiten’ kan ervoor zorgen dat de identiteit en cultuur van de regio onder druk komt te
        staan. Zeker als nieuwkomers andere denkbeelden hebben en minder deelnemen aan het sociale
        leven.
•       Er is een groeiende tweedeling tussen arm en rijk en dit zorgt ervoor dat de kansen voor een deel
        van de huishoudens op de woningmarkt beperkt is. Voor lage en middeninkomens is het steeds
        lastiger om de stap van een huur- naar een koopwoning te maken. Daarnaast heeft een grote groep
        huishoudens moeite om rond te komen.

Technologische ontwikkelingen
•       Vanwege de toename van het thuiswerken is voor steeds meer mensen de afstand tussen de woon-
        en werklocatie van minder groot belang. Technologische ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat
        steeds meer mensen de mogelijkheid hebben om vanuit huis te kunnen werken. De coronacrisis heeft
        het thuiswerken fors versterkt. Veel werkenden en werkgevers hebben tijdens de coronacrisis veel
        ervaring opgedaan met thuiswerken. Overigens heeft niet iedereen de mogelijkheid om thuis te
        werken en dit verschilt sterk per sector. Vooral bij de overheid, de financiële en de zakelijke
        dienstverlening wordt relatief veel thuisgewerkt. De horeca, de bouw, het onderwijs, zorg en
        detailhandel zijn sectoren waar mensen relatief weinig thuis (kunnen) werken 24. Daarom is er een
        positieve impact op de woningbehoefte maar is deze vooralsnog beperkt. De impact op wonen bij
        een stationslocatie is groter om dat veel mensen die gebruik maken van de trein ook relatief veel
        thuiswerken.


Duurzaamheid
•       In 2030 moet de CO2-uitstoot met 55% gereduceerd worden en in 2050 mag er praktisch geen CO2-
        uitstoot meer zijn. Een duurzame transitie van mobiliteit speelt een belangrijke rol in deze CO2-
        reductie. Dit betekent dat er duurzame alternatieven gevonden moeten worden voor de auto. Het
        gaat hierbij niet alleen om de overgang naar elektrische auto’s maar ook naar andere alternatieve
        vervoersmiddelen. Het gaat hierbij om een combi van lopen, fietsen, OV-gebruik en elektrisch
        verkeer. De trein kan hier een belangrijke rol in spelen mits het voor- en natransport goed
        georganiseerd is. Dit heeft met name een impact voor wonen bij stationslocaties.




24
     Thuiswerken voor, tijdens en na de coronacrisis. CPB achtergrondocument januari 2021



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                     52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Bijlage 2: Karakteristieken van de scenario’s
Tabel 4.1: arakteristieken scenario’s
                     Scenario 1                 Scenario 2              Scenario 3             Scenario 4
 Bevolkings-         Geen extra instroom        Geen extra instroom     Extra instroom         Extra instroom
 ontwikkeling        migratie. In veel          migratie. In veel       migratie waardoor      migratie waardoor
                     gemeenten bereikt          gemeenten bereikt       bevolking harder       bevolking harder
                     rond 2035 / 2040 de        rond 2035 / 2040 de     groeit. (gezinnen      groeit. (studenten /
                     piek in bevolkings-        piek in bevolkings-     met kinderen /         jonge huishoudens /
                     ontwikkeling.              ontwikkeling.           modaal plus)           hogere inkomens)
                     (vergrijzing)              (vergrijzing)
                                                                        Migratie:              Migratie:
                      Migratie:                 Migratie:               + 760 huishoudens      + 760 huishoudens
                      0 extra per jaar          0 extra per jaar        per jaar               + 375 huishoudens
                                                                                               per jaar
                                                                        Extra groei nabij
                      Autonome                  Verdeling over regio    banen: Groningen       Extra groei vooral in
                      ontwikkeling              conform woondeals       (40%) Leeuwarden       agglomeratie-steden
                                                                        (18%) Lelystad (12%)   Groningen en
                                                                        Heerenveen en          Leeuwarden (5%
                                                                        Emmeloord (8%)         extra clustering)
 Woning-              Trendmatige               Trendmatige             Trendmatige            Bouwen voor
 behoefte             ontwikkeling              ontwikkeling            ontwikkeling +         instroom
                                                                        bouwen voor
                                                                        instroom
 Mobiliteit /         Auto dominant             Accent oriëntatie OV    Auto dominant          Inzet op toename
 bereikbaarheid       vervoersmiddel                                    vervoersmiddel         OV-gebruik
 Bestaande            Op termijn                Op termijn              (Blijvende) stijging   (Blijvende) stijging
 voorraad             stabilisatie / daling     stabilisatie / daling   woningprijzen.         woningprijzen.
                      woningprijzen. Lage       woningprijzen. Lage     Toename                Toename
                      investeringsbereid-       investeringsbereid-     investeringsbereid-    investeringsbereid-
                      heid bestaande            heid bestaande          heid bestaande         heid bestaande
                      voorraad.                 voorraad.               voorraad. Beperkte     voorraad. Toename
                                                                        toename                doorstroming.
                                                                        doorstroming
 Ruimtelijke          Beperkte impact           Beperkte                Toename druk           Toename druk
 impact               voor stedelijke           concentratie            ommeland               stedelijke
                      knooppunten,              woningbouw rond                                knooppunten en
                      potentiële                stedelijke                                     potentiële
                      stationslocaties en       knooppunten en                                 stationslocaties
                      ommeland                  potentiële
                                                stationslocaties
 Voorzieningen        Voorzieningenniveau       Voorzieningenniveau     Voorzieningenniveau    Voorzieningenniveau
                      komt onder druk te        op peil in potentiële   blijft op peil in      concentreert zich in
                      staan. Zowel bij          stationslocaties.       stationslocaties en    stedelijke
                      potentiële                Voorzieningenniveau     het ommeland.          knooppunten en
                      stationslocaties als      daalt in het                                   potentiële
                      het ommeland.             ommeland.                                      stationslocaties.
 Identiteit           Geen verandering          Beperkte                Meer instroom in       Extra verstedelijking
                                                verandering             het ommeland           rondom potentiële
                                                                                               stationslocaties.



171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                 53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Bijlage 3: Ver uisbewegingen naar leeftijd
Figuur 4.1: Verhuisbewegingen naar leeftijd per gemeente, 2018-2022

                            Lelystad                                              Noordoostpolder
  600                                                           200
  500                                                           150
  400                                                           100
  300                                                            50
  200                                                             0
  100                                                           -50   0-15jr     15-25jr    25-40jr    40-65jr      65+jr
    0                                                          -100
 -100     0-15jr   15-25jr     25-40jr    40-65jr      65+jr   -150
 -200                                                          -200

            2018     2019      2020      2021       2022                2018      2019      2020      2021       2022


                    De Fryske Marren                                                   Heerenveen
  200                                                          200
                                                               150
  100
                                                               100
     0                                                          50
          0-15jr   15-25jr     25-40jr    40-65jr      65+jr
 -100                                                            0
                                                                -50   0-15jr     15-25jr    25-40jr    40-65jr      65+jr
 -200
                                                               -100
 -300                                                          -150

            2018     2019      2020      2021       2022                2018      2019      2020      2021       2022


                      Smallingerland                                                  Westerkwartier
  150                                                          600
  100
                                                               400
   50
     0                                                         200
   -50    0-15jr   15-25jr     25-40jr    40-65jr      65+jr
                                                                 0
 -100                                                                 0-15jr     15-25jr    25-40jr    40-65jr      65+jr
                                                               -200
 -150
 -200                                                          -400

            2018     2019      2020      2021       2022                       2019     2020    2021     2022

Bron: CBS, 2023




171.116 | De impact van de Lelylijn op de woningmarkt                                                                       54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>