<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>            RIGO Research en Advies
            Woon- werk- en leefomgeving
            www.rigo.nl
Investeren in de woningvoorraad
Verkenning van de opgave in Zuidoost Fryslân
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toe-
lichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt ver-
meld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                   RIGO Research en Advies BV
                   Woon- werk- en
                   De bewoonde    leefomgeving
                                omgeving
                   www.rigo.nl
Investeren in de woningvoorraad
Verkenning van de opgave in Zuidoost Fryslân
Opdrachtgever
Gemeenten Heerenveen, Opsterland, Ooststellingwerf, Smallingerland en
Weststellingwerf
Auteurs
André Buys, Elien Smeulders, Rob de Wildt
Rapportnummer
P29760
Uitgave
September 2015
RIGO Research en Advies BV
De Ruyterkade 112C                 Postbus 2805       020 522 11 11
1011 AB Amsterdam                  1000 CV Amsterdam  info@rigo.nl    www.rigo.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inhoud
1      Samenvatting                                  2
2      Achtergrond en werkwijze                      6
3      Verkenning van de opgave                      8
3.1    Kwaliteitsverbetering algemeen                8
3.2    Op zoek naar kwetsbare gebieden              12
3.3    Verduurzaming                                18
3.4    Wonen met zorg                               20
3.5    Kosten                                       26
4      Van analyse naar strategie                   28
4.1    Ontwikkelingen in het beleid                 28
4.2    Rol van de gemeente                          30
4.3    Gebiedsgericht en eigenaarspecifieke aanpak  32
4.3.1  Beleid ten aanzien van de kwetsbare gebieden 33
4.3.2  De niet-kwetsbare gebieden                   34
4.3.3  Eigenaarspecifieke aanpak                    35
4.4    Aanbevelingen                                37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1 Samenvatting
  Voor u ligt het resultaat van het ontwikkelproject ‘Kwaliteitsverbetering en verduurza-
  ming bebouwde omgeving’. Dit ontwikkelproject is onderdeel van de Streekagenda
  van de regio Zuidoost Fryslân, in 2013 opgesteld door de vijf gemeenten in de regio
  (Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland en Weststellingwerf), Wet-
  terskip Fryslân en de Provincie Fryslân. Doel was te onderzoeken hoe de kwaliteit van
  de woningvoorraad kan worden verbeterd en gewaarborgd en hoe schaarse publieke
  middelen daarbij het meest effectief kunnen worden ingezet.
  De opgave
  De gebouwde omgeving vereist regelmatige investeringen, om er voor te zorgen dat
  de kwaliteit aan de actuele standaard blijft voldoen. In de decennia voorafgaand aan
  de crisis is de kwaliteit van de woningvoorraad enorm gestegen, zowel door toevoe-
  gingen als door herstructurering. De voorraad van na 1985 bestaat uit relatief ruime
  woningen, die over het algemeen hoog worden gewaardeerd, aan moderne eisen van
  comfort voldoen en goed in de markt liggen. Voor woningen uit voorgaande decennia
  is dat lang niet altijd het geval.
  De Friese corporaties slopen jaarlijks rond de 0,5% van de sociale huurvoorraad en
  verbeteren rond de 0,8% per jaar. Particulieren gaan zelden over tot sloop, maar doen
  wel aan ingrijpende verbeteringen. Wanneer 0,8% wordt toegepast op de totale wo-
  ningvoorraad hebben we het in de regio Zuidoost over de aanpak van 650 woningen
  per jaar. Bij de aanpak van 1,3% per jaar (0,8% plus 0,5%) gaat het om 1.080 wonin-
  gen in de regio per jaar. Daarvan zijn er respectievelijk 190 en 310 van corporaties en
  de rest (460 tot 770) van particulieren. Dit zijn geen overdreven hoge aantallen. Op
  deze manier kost het minimaal 75 jaar om de totale huidige voorraad van Zuidoost
  Fryslân te verbeteren. In die tijd zijn sommige woningen al weer aan een tweede ver-
  beterslag toe.
  Kosten
  Bij ingrijpend verbeteren moeten we denken aan een bedrag van gemiddeld 40.000
  euro per woning. Voor dat bedrag kunnen bijvoorbeeld installaties, sanitair en keuken
  worden vervangen, kan de energieprestatie aanzienlijk worden opgekrikt (tot drie la-
  belstappen) en kan de woning weer dertig jaar mee. Energetische verbeteringen vor-
  men tegenwoordig een integraal en vanzelfsprekend onderdeel van groot onderhoud.
  In totaal gaat het bij 650 tot 1.080 woningen bij gemiddeld 40.000 euro per woning
  om investeringen van 26 tot 43 miljoen euro per jaar in de bestaande woningvoor-
  raad, nog afgezien van nieuwbouw en regulier onderhoud. Voor hetzelfde bedrag kun-
  nen ook meer woningen worden verbeterd, maar dan op een lager niveau.
  Kwetsbare delen van de voorraad
  In beginsel is het kwalitatief up to date houden van de woning een verantwoordelijk-
  heid van de eigenaar. Een achterblijvende kwaliteit is vooral een maatschappelijk pro-
  bleem als het op enige schaal voorkomt. In dat geval dreigt negatieve uitstraling en
                                                                                          2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                    verloedering van straten en buurten. Dit was en is een belangrijk argument voor her-
                    structurering. Kwetsbaar zijn buurten en wijken die in korte tijd zijn volgebouwd met
                    betrekkelijk eenzijdig aanbod van matige kwaliteit. Laagbouw-doorzonwijken, die in
                    Zuidoost Fryslân veelvuldig voorkomen, worden minder dan gemiddeld gewaardeerd.
                    Hetzelfde geldt nog altijd voor bijvoorbeeld flats uit de jaren zestig, hoewel dit type
                    bebouwing minder vaak voorkomt.
                    Met behulp van kaartbeelden en met inbreng van lokale partijen is gezocht n aar delen
                    van de voorraad die kwetsbaar zijn, met als analyse -eenheid zespositie postcodes.
                    Zoekcriteria waren minder gewaardeerde bebouwingstypen, woz -waarde en inko-
                    mensniveau van de bewoners. Voor het corporatiebezit is nog aanvullend gekeken
                    naar het energielabel. Veel lage (minder goede) energielabels in een postcode wijzen
                    er op dat woningen al lange tijd niet ingrijpend zijn verbeterd. Jammer genoeg zijn al-
                    leen voor corporatiewoningen betrouwbare energielabels voorhanden. Ook is hand-
                    matig gecorrigeerd voor gebieden die al worden (of recent zijn) aangepakt, en waar-
                    van het effect (nog) niet tot een hogere WOZ-waarde heeft geleid.
                    Er zijn geen harde criteria of grenzen om definitief te bepalen of een postcodegebied
                    risico loopt. Afhankelijk van een ruime of (zeer) strenge selectie kunnen met de ge-
                    bruikte criteria grofweg tussen de 300 en de 900 postcodes (van de totaal 5.489) als
                    kwetsbaar worden aangemerkt. In deze gebieden staan tussen de 4.640 en 14.690
                    woningen (van de 83.270 in totaal). De kwetsbare gebieden en achterliggende ken-
                    merken zijn te vinden op www.woningvoorraad-zuidoostfryslan.nl. Deze website be-
                    vat nog veel aanvullende informatie, die van nut kan zijn in verdere beleidsontwikke-
                    ling ten aanzien van de woningvoorraad.
                                         totaal aantal      zoekgebied (aantal postcodes)    zoekgebied (aantal woningen)
kerngrootte                           woningen postcodes       ruim       scherp zeer scherp    ruim       scherp zeer scherp
kernen tot 5.000 inwoners               34.170        2.579    211          110           66   3.510       1.790       1.030
kernen 5.000-15.000 inwoners            13.720          916    243          137           67   3.640       1.950         980
kernen groter dan 15.000 inw.           35.380        1.994    449          259         163    7.540       4.210       2.640
                                        83.270        5.489    903          506         296   14.690       7.940       4.640
type bebouwing
vooroorlogs                             14.980        1.235      23           10          10     300         130         130
laagbouw doorzon ('50 - '60)            29.550        2.143    727          427         236   11.310       6.520       3.590
bloemkoolwijken ('70 - '80)             13.210          752      89           49          32   1.920         970         650
flats jaren '60-'80                      3.960          201      64           20          17   1.160         330         260
nieuwbouw en vernieuwing (> '90)        21.580        1.158     -            -             1     -            -           20
totaal                                  83.270        5.489    903          506         296   14.690       7.940       4.640
                    Regionale opgave
                    In bijgaande tabel is te zien dat het vooral laagbouw-doorzonwijken zijn die toe zijn
                    aan een kwalitatieve impuls. Dit maakt meteen duidelijk dat een gezamenlijke, regio-
                    nale aanpak zinvol is. Dit type bebouwing komt immers zeer verspreid voor. In alle ge-
                    meenten zijn ze wel te vinden. Wel is het zo dat het vooral de grotere kernen zijn
                    waar de opgave te vinden is. Ruim de helft van de opgave is te vinden in kernen met
                                                                                                                 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>meer dan 15.000 inwoners. Dat wil niet zeggen dat in kleinere kernen niet geïnves-
teerd hoeft te worden, wel dat dit minder een zorg van de overheid is. Van de 296
postcodes in het zoekgebied (zeer scherp afgebakend) zijn er 153 met voornamelijk of
uitsluitend corporatiebezit en van de 4.640 woningen in die 296 postcodes zijn er
3.420 corporatiewoningen.
Wonen met zorg
Behalve het kwalitatief up to date houden van de voorraad, inclusief aanpassen aan
hedendaagse energieprestaties, is er nog een opgave, namelijk wonen met zorg. Van-
wege de vergrijzing neemt deze behoefte toe. Volgens modelberekeninge n ontstaat er
een grote behoefte aan zogeheten ‘geschikt wonen’, maar in de praktijk zien we nu
ook al dat dit meevalt ten opzichte van schattingen. De vergrijzing zal voor bovendien
een groot deel plaatsvinden in koopwoningen van goede kwaliteit, waar bew oners
met enkele simpele aanpassingen tegen eigen kosten lang zelfstandig zullen kunnen
blijven wonen.
Van een andere categorie is ‘verzorgd wonen’. Dan gaat het om mensen die weliswaar
zelfstandig wonen, maar niet zonder 24-uurszorg in de nabijheid kunnen. De behoefte
aan dergelijke woonvormen zal tot 2030 volgens modelschattingen toenemen met
naar schatting 650 à 750, onder invloed van vergrijzing, extramuralisering en maat-
schappelijke trends. Hier ligt een serieuze opgave met een duidelijk regionaal ka-
rakter. Of de opgave werkelijk zo groot is, zal nog moeten blijken. In de Woonzorgatlas
van het Platform Geef worden terecht twijfels geuit over de hardheid van de model-
schattingen. Dat de vraag naar verzorgd wonen zal toenemen staat echter vast.
Naar een aanpak: nieuwe tijden
De context is de laatste tijd ingrijpend veranderd. Niet alleen is krediet minder ge-
makkelijk te verkrijgen, ook de inzichten ten aanzien van de kwaliteitsnormen zijn
veranderd. Dit komt duidelijk tot uitdrukking in de sociale huur. Waar tot nog niet zo
lang geleden kwaliteit het devies was, is de aandacht verschoven naar betaalbaar-
heid. De huurprijzen van corporatiewoningen staan toch al onder druk, om uiteenlo-
pende redenen, en de rijksoverheid stuurt aan op scherpere inkomenseisen bij toe-
wijzing (passendheidstoets).
Deze gewijzigde inzichten hebben er toe geleid dat corporaties heel anders tegen in-
vesteringen aankijken dan tot voor kort. Investeringen brengen hogere woonlas ten
met zich mee, ook al worden niet alle kosten doorberekend in de huur. Omwille van
de betaalbaarheid kan het verstandig zijn om terughoudend te zijn met kwaliteitsver-
betering. Daar komt nog bij dat de verhuurbaarheid momenteel overal goed is. Ook
markttechnisch is er dus geen acute noodzaak tot investeren.
Hoe nu verder?
De oude tijden komen niet meer terug. Grootschalige herstructurering van kwetsbare
woongebieden is lang niet meer zo vanzelfsprekend als tien jaar geleden. Integendeel,
deze gebieden worden nu gekoesterd om hun lage woonlasten. De risico’s op lange
termijn worden overigens wel breed onderschreven.
                                                                                       4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Voor de gemeenten is het zaak om ten aanzien van de kwetsbare gebieden een strate-
gie te ontwikkelen, in overleg met de corporaties, die groots chalige aanpak op termijn
niet onnodig compliceert. Paradoxaal genoeg kan onderdeel hiervan zijn om juist om
de kwaliteit (en daarmee de levensduur) van de woningen niet te verhogen. Ook is
het aan te bevelen om versnipperd bezit zo veel mogelijk te voorko men, zodat com-
plex- of bloksgewijze aanpak in een later stadium niet wordt belemmerd. Dit vereist
afspraken over verkoop van corporatiebezit in het bredere kader van een gemeente-
lijke woonvisie.
Gemeenten kunnen investeringen op verschillende manieren stim uleren. Naast zelf
investeren, bijvoorbeeld in de openbare ruimte, zijn voorlichting, kennisoverdracht
(voorbeeldprojecten, bouwmarkten), experimenteren, verbinden en ‘makelen’ be-
proefde middelen. Er zijn al veel initiatieven, ook vanuit bouwbedrijven, die op hun
beurt ook zoeken naar ingangen voor opschaling. Gemeenten kunnen hierin een facili-
terende rol spelen.
Zowel voor particulieren als voor corporaties is energiebesparing een geschikte in-
valshoek om investeringen te propageren. De meeste corporaties z itten momenteel
nog midden in een proces van heroriëntatie. Over investeren in duurzaamheid be-
stond tot voor kort nog de minste discussie, aangezien dit (in theorie althans) tot la-
gere woonlasten zou kunnen leiden. In het verlengde van energiebesparing kun nen
ook andere verbeteringen worden aangebracht. Wel is het voor verhuurders zaak
hierbij de huurders mee te krijgen, hetgeen niet altijd eenvoudig is. Hier speelt het
dilemma van de zekerheid van een hogere huur tegen ongewis lagere energielasten.
Verzorgd wonen ligt voor een groot deel op het bord van de corporaties. Verzorgd wo-
nen vraagt om gespecialiseerde woningen, die om reden van efficiënte exploitatie het
beste geclusterd en in de grotere kernen kunnen worden gerealiseerd. Corporaties
adviseren, mede ingegeven door exploitatierisico’s, voor de realisatie in eerste instan-
tie te kijken naar bestaande seniorencomplexen en andere geschikte nultredenwonin-
gen, mits hier adequate zorg kan worden geboden.
Tegelijkertijd wordt geconstateerd dan seniorencomplexen niet altijd even goed in de
markt te liggen. Het is dus lang niet gezegd dat de vraag naar verzorgd wonen groten-
deels in bestaande complexen kan worden opgevangen. Nieuwbouw / verbouw is ech-
ter kostbaar en het exploitatierisico voor corporaties is een feit. Voor gemeenten ligt
hier een taak om zorgaanbieders en corporaties / verhuurders op één lijn te krijgen.
Ook is te verwachten dat zich tal van kleinschalige particuliere initiatieven zullen aan-
dienen, waar gemeenten in kunnen faciliteren. Regionale afstemming is gewenst, aan-
gezien lang niet overal voldoende zorg kan worden gegarandeerd en er dus keuzes ge-
maakt moeten worden.
                                                                                         5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>2 Achtergrond en werkwijze
  De regio Zuidoost Fryslân (gemeenten Heerenveen, Opsterland, Ooststel-
  lingwerf, Smallingerland en Weststellingwerf, in samenwerking met Wet-
  terskip Fryslân en de Provincie Fryslân) onderzocht de opgave ter verbete-
  ring van de kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad.
  Het vermoeden bestond dat er een behoorlijke opgave op dit terrein ligt en het doel
  is om de kwaliteit en verduurzaming ook voor de toekomst te borgen. De ambtelijke
  werkgroep Wonen, die dit project uitvoerde, is daarbij ondersteund door RIGO.
  De opgave is opgespoord langs twee lijnen.
       Van bovenaf: Op macroniveau is aan de hand van beschikbare literatuur, (lande-
        lijke) referentiecijfers en analyse van databestanden een globale indruk verkre-
        gen van de totale omvang van de opgave en van de differentiatie daarvan.
       Van onderop: Op gedetailleerd schaalniveau is met behulp van kaartbeelden be-
        keken waar in de bestaande voorraad de opgave zich concreet zou kunnen mani-
        festeren. Bij de interpretatie van de kaartbeelden is gebruik gemaakt van kennis
        van lokale partijen. Dit heeft geleid tot een genuanceerd beeld en tot aankno-
        pingspunten voor een (deels gebiedsgerichte) strategie.
  Deze werkwijze combineert cijfermatige analyses met inzichten van lokale partijen.
  Onderdeel van het zoekproces was een werksessie, waaraan behalve door de op-
  dracht gevende gemeenten ook is deelgenomen door vertegenwoordigers van Provin-
  cie, makelaardij en woningcorporaties. De uitkomsten van deze werkbijeenkomst zijn
  in de analyse verwerkt. Daarbij moet worden aangetekend dat er geen haarscherp,
  door iedereen gedeeld beeld bestaat van ‘de opgave’. Marktomstandigheden en maat-
  schappelijk speelveld zijn de afgelopen jaren ingrijpend veranderd , met onder meer
  grote gevolgen voor financiële middelen en risico’s. Partijen zijn nog zoekende naar
  nut en noodzaak van investeren en naar ieders rol in deze nieuwe situatie. Dit klinkt
  door in deze rapportage in de vorm van nuances en dilemma’s.
  Online kaartenmonitor als (blijvend) hulpmiddel
  Ten behoeve van de verkenning is een online kaartenmonitor in het leven geroepen,
  waarmee tal van gegevens over de woningvoorraad en andere relevante kenmerken
  zijn ontsloten. Met behulp van deze kaarten is te achterhalen waar zich omstandighe-
  den voordoen die aanleiding kunnen geven voor gedifferentieerd beleid. De monitor
  is toegankelijk via de link:
  www.woningvoorraad-zuidoostfryslan.nl
  De kaartbeelden zijn samengesteld aan de hand van diverse bronnen, waaronder d e
  Basisadministratie Adressen en gebouwen (BAG), WOZ-bestanden van de gemeenten
  en VHE-gegevens van de corporaties. Deze gegevens zijn verzameld op (dan wel opge-
                                                                                         6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>schaald naar) het schaalniveau van zespositie-postcodes (6ppc) en, om tot overzichte-
lijke kaarten te komen, vijfpositie postcodes (5ppc). Dit laatste niveau blijkt een goed
compromis op te leveren tussen enerzijds de noodzakelijke nuance en anderzijds een
hanteerbaar analysekader. De monitor is een nuttig hulpmiddel gebleken bij het con-
cretiseren van gedachtenvorming en het bespreekbaar maken van kansen, knelpunten
en dilemma’s. Uiteindelijk is elke woning uniek en zal inspectie ter plaatse moeten
uitwijzen wat kan en moet. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de inhoud
van de monitor en de gebruikte bronnen.
In deze rapportage zijn bij wijze van illustratie hier en daar uitsneden uit het kaartma-
teriaal opgenomen. Het gebied is te groot om als geheel af te beelden zonder verlies
van detail en ook om in te zoomen op alle steden en dorpen. De on line kaartenmoni-
tor moet dan ook als integraal onderdeel van de rapportage worden beschouwd.
Vervolg
De kaarten blijven beschikbaar voor toekomstig gebruik door de vijf gemeenten en
door andere belanghebbende en geïnteresseerde partijen. Dit is belangrijk, gezien de
vele dilemma’s en risico’s die nog leven. De verrichte analyses bieden inzicht en aan-
knopingspunten, maar beslist geen definitief antwoord op de vraag welke opgave wie
heeft en waar. Partijen moeten nog verder, afzonderlijk en in overleg. De monitor is
zodanig opgezet dat kaarten gemakkelijk kunnen worden ververst en toegevoegd.
Vandaar ook de benaming ‘monitor’. Ook kunnen gebruikers gemakkelijk zelf analyses
uitvoeren, door het combineren van kaartlagen.
                                                                                         7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>3   Verkenning van de opgave
    Ten behoeve van de verkenning is een groot aantal gegevens geïnventari-
    seerd en ontsloten door middel van een kaartenmonitor. In samenspraak met
    de werkgroep en externe partijen is dit materiaal geanalyseerd. Aan de hand
    van risicofactoren zijn kwetsbare delen van de voorraad opgespoord. Resul-
    taat is onder meer een kaart met ´zoeklocaties´ voor (toekomstige) gebiedsge-
    richte kwaliteitsverbetering, een kaart die desgewenst nog nader kan worden
    genuanceerd. Ook zijn dilemma’s benoemd met betrekking tot de balans tus-
    sen kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid.
3.1 Kwaliteitsverbetering algemeen
    Hoewel woningen lang mee gaan, hebben ze niet het eeuwige leven. Uit referentiecij-
    fers (Corpodata) is af te leiden dat corporaties in Friesland jaarlijks ongeveer 0,5 pro-
    cent van de sociale huurvoorraad slopen en 0,8 procent ingrijpend verbeteren. Uit het
    Deltaplan van de Friese corporaties is voor de regio Zuidoost eveneens een sloopam-
    bitie van ongeveer 0,5% per jaar af te leiden. 1 Voor de particuliere voorraad zijn geen
    referentiecijfers voorhanden. Aangenomen mag worden dat particulieren zelden over-
    gaan tot sloop en dat de verbeteropgave daarom minimaal in dezelfde orde van
    grootte ligt als bij de corporaties.
    Sloop en ingrijpende verbetering zijn twee kanten van dezelfde medaille. Als een wo-
    ning niet wordt gesloopt, raakt hij op een gegeven moment zo gedateerd dat een in-
    grijpende investering nodig is om te kunnen voldoen aan de hedendaagse kwaliteits-
    eisen. Bij ingrijpende verbeteringen moeten we denken aan investeringen van ten
    minste 20.000 euro. Planmatig onderhoud en mutatieonderhoud komen hier nog bo-
    venop. Een verbeteropgave van 0,8% per jaar zou neerkomen op circa 650 aan te pak-
    ken woningen per jaar in Zuidoost Friesland, waarvan 185 huurwoningen en de rest
    particulier bezit. Een sloopopgave van jaarlijks 0,5% per jaar voor het corporatiebezit
    komt neer op 115 te slopen woningen per jaar. Bij de aanpak van 1,3% per jaar (0,8%
    plus 0,5%) gaat het om 1.080 woningen per jaar. Dit zijn geen overdreven hoge aan-
    tallen. Op deze manier kost het minimaal 75 jaar om de totale huidige voorraad te
    verbeteren. In die tijd zijn sommige woningen al weer aan een tweede verbeterslag
    toe.
    Indicatoren die wijzen op risico’s
    Er zijn ten aanzien van kwaliteitsverbetering in het algemeen verschillende aankno-
    pingspunten die kunnen wijzen op een investeringsopgave.
    1
        Zie hierover de Quick Scan van de Friese Woningmarkt, die RIGO verrichtte voor de Provincie
        Fryslân.
                                                                                                   8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>      Veroudering / datering. Een aanzienlijk deel van de voorraad zal de komende tien
       jaar de leeftijd van vijftig jaar overschrijden.
      Objectieve kwalitatieve tekortkomingen. Denk aan kleine, veelal hokkerige rij-
       tjeshuizen en-of woningen met slechte energieprestaties.
      Achterblijvende (subjectieve) waardering. Sommige woningtypen en ook typen
       bebouwing / woonomgeving worden aantoonbaar slechter gewaardeerd dan an-
       dere. Vooral eenvormige, grootschalige buurten met overwegend goedkope wo-
       ningen worden matig gewaardeerd.
      Slechte marktpositie. Dit komt tot uiting in matige verhuurbaarheid ofwel achter-
       blijvende verkoopprijzen dan wel taxatiewaarden.
 Op de veroudering en grootte (objectief) en de waardering (subjectief) gaan we hier-
 onder nog wat nader in.
Grootte en gedateerdheid
In bijgaande tabellen is een overzicht gegeven van de woningvoorraad naar bouwperi-
ode en grootte. Hieruit is al in objectieve af te leiden hoe groot het aandeel kleine
woningen uit de uiteenlopende bouwperioden is. Dit is een grove benadering van de
kwetsbare voorraad. In zijn algemeenheid kan immers worden gesteld dat grote wo-
ningen meer toekomstwaarde hebben dan kleine, al was het maar omdat ze gemakke-
lijker aanpasbaar zijn aan veranderende bewonerswensen.
tabel 1          W o n i n g v o o r r a a d n a a r t y p e e n g ro o t t e
 Aantal adressen met woonfunctie BAG 2014
 per eg/mg naar oppervlak en bouwjaar
 eengezins          klein < 90 m2, middel 90 - 120, groot > 120 m2
                                                    1945 tot 1970 tot         1985 tot
                                         < 1945         1970        1985         1990  > 1990     totaal
 Heerenveen         klein                   940       1.850          500          340     410  4.030      23%
                    middel               1.050        1.640       2.130           500  1.190   6.500      37%
                    groot                1.710           730      1.390           340  3.000   7.180      41%
                    totaal               3.700        4.220       4.020         1.180  4.600  17.710     100%
 Ooststellingwerf   klein                   310       1.020          770          160     120  2.380      24%
                    middel                  450       1.290       1.600           220     540  4.100      41%
                    groot                   700          710         880          150  1.080   3.520      35%
                    totaal               1.460        3.020       3.250           540  1.740  10.000     100%
 Opsterland         klein                   340          380         220           80      50  1.080      10%
                    middel                  510       1.140          930          140     290  3.020      27%
                    groot                2.110           970      1.470           360  2.320   7.240      64%
                    totaal               2.970        2.500       2.620           590  2.660  11.330     100%
 Smallingerland     klein                   280          900         140           80     140  1.540       8%
                    middel                  620       3.100       1.750           410     580  6.460      32%
                    groot                1.330        1.660       4.510           660  4.060  12.220      60%
                    totaal               2.230        5.660       6.410         1.150  4.780  20.220     100%
 Weststellingwerf   klein                   480       1.020          310           90      90  1.980      20%
                    middel                  820          770      1.140           240     490  3.450      34%
                    groot                1.690           610      1.150           130  1.110   4.700      46%
                    totaal               2.990        2.400       2.590           460  1.690  10.130     100%
                                                                                                             9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre> appartement      klein < 60 m2, middel 60 - 80, groot > 80 m2
                                             1945 tot 1970 tot    1985 tot
                                  < 1945         1970        1985    1990  > 1990    totaal
 Heerenveen       klein               10          480         550     390     430 1.860      35%
                  middel              40          530         790     350     360 2.090      40%
                  groot               60           80         320      80     760 1.290      25%
                  totaal             110       1.100        1.660     820  1.550  5.240     100%
 Ooststellingwerf klein              -            -           220      50      90   360      38%
                  middel             -             10          60     -       220   290      31%
                  groot              -             10         130     -       160   300      32%
                  totaal             -             10         420      50     470   950     100%
 Opsterland       klein               20          -           100      30     250   400      30%
                  middel              10          -            60      30     340   440      33%
                  groot               30          -           120     -       360   500      37%
                  totaal              60          -           270      60     940 1.340     100%
 Smallingerland   klein               20          150         420     140     230   950      20%
                  middel              10          270         570     120     360 1.330      28%
                  groot               10          970         280     210  1.010  2.480      52%
                  totaal              40       1.390        1.270     470  1.590  4.760     100%
 Weststellingwerf klein               10           20         200      20      40   280      25%
                  middel             -            -            70      30     160   270      24%
                  groot               20           10          80      50     420   590      52%
                  totaal              30           30         350     100     620 1.130     100%
Waardering (subjectief)
Een aantal kwetsbare kenmerken komt samen in de massale bouwstromen uit de we-
deropbouwperiode en de periode daarna, tot begin jaren tachtig. Woningen uit de
eerste decennia na de oorlog zijn beduidend kleiner dan die uit de meer recentere
bouwperioden. En uit landelijk onderzoek is bekend dat bewoners van doorzonwijken
en flatwijken uit die tijd relatief vaak matig oordelen over hun wo ning en woonomge-
ving. Veel woningen uit de wederopbouwtijd worden laag getaxeerd, lager dan bij-
voorbeeld vooroorlogse woningen van vergelijkbare type en grootte.
Niet alleen woningen, ook woonwijken raken gedateerd. Daarmee is het niet gezegd
dat ze moeten worden afgeschreven. Sommige oude buurten behoren honderd jaar
na de bouw nog altijd gewild. Andere zijn toe aan herstructurering. O p macroniveau is
wel bekend hoe de tevredenheid van bewoners met hun woning en woonomgeving
uiteen loopt tussen bouwperioden en typen bebouwing. Bijgaande tabel (tabel 2)
geeft dit weer voor Noord-Nederland. Gemarkeerd zijn de bebouwingstypen met een
bovengemiddelde ontevredenheid.
De tabel laat zien dat bewoners in de meest voorkomende bebouwingstypen relatief
tevreden zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor bewoners van ruime vinex-laagbouw, goed
voor ruim 5% van de voorraad. Alleen de alom tegenwoordige laagbouw doorzonwij-
ken kennen een licht bovengemiddelde ontevredenheid. Relatief veel ontevreden be-
woners treffen we aan in vroeg-naoorlogse portiekbebouwing en flats uit de jaren ze-
ventig en tachtig. Dit type bebouwing komt geconcentreerd voor in de grotere kernen
(zie de kaart in de online monitor). In bloemkoolwijken is de ontevredenheid niet gro-
ter dan gemiddeld. Afgaande op deze cijfers is er geen aanleiding om ingrijpend in dit
type buurt te gaan herstructureren, uitgezonderd eventuele rotte plekken.
                                                                                               10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>       tabel 2           O n t e v r e d e n h e i d p e r t y p e b e b o u w in g 2
met de                                           aandeel huishoudens dat ontevreden is met de    aandeel in de
                                                                     woonomgeving     woning     voorraad van
        type bebouwing (fysiek)                                                               Zuidoost Fryslân
        laagbouw doorzonwijken                                                     6%     5%            24,1%
        bloemkoolwijken                                                            4%     3%            13,3%
        vooroorlogse laagbouw                                                      4%     3%            12,2%
        vroege VINEX laagbouw (1990-2005)                                          2%     0%             8,9%
        vroeg-naoorlogs laagbouw                                                   7%     4%            10,3%
        flats jaren 60-70                                                          9%     6%             4,1%
        VINEX laagbouw, ruim                                                       2%     0%             5,2%
        stedelijke etagebouw vooroorlogs                                           1%     4%             0,0%
        historisch centrum                                                         1%     9%             1,2%
        vroeg-naoorlogs gestapeld (portiek)                                       14%    10%             1,1%
        inbreiding grondgebonden                                                   3%     3%             1,6%
        naoorlogse laagbouw ruim (tot 1990)                                        0%     0%             2,5%
        stedelijke vernieuwing (1990-2004)                                         1%     0%             2,6%
        vooroorlogse laagbouw, ruim                                                4%     0%             4,4%
        stads- en dorpsvernieuwing (1975-1989)                                     7%     3%             1,8%
        flats jaren 70-80                                                         12%    10%             0,6%
        late VINEX laagbouw (vanaf 2005)                                           6%     0%             3,8%
        VINEX gestapeld                                                           12%     0%             1,2%
        herstructurering (vanaf 2005)                                              5%     0%             0,6%
        recente appartementen, ruim (vanaf 1990)                                   0%     0%             0,1%
        stedelijk status vooroorlogs                                               0%     0%             0,0%
        alle bebouwingstypen                                                       5%     3%            100%
                                                                                                      83.300
        (bron: WoON 2012, bewerkt door RIGO; cijfers voor landsdeel Noord)
       Dilemma’s
       In het verleden is de matige kwaliteit en waardering van naoorlogse buurten aanlei-
       ding geweest tot herstructurering. Het is van belang om te constateren dat het draag-
       vlak voor grootschalige, gebiedsgerichte aanpak onder corporaties sterk is vermin-
       derd in vergelijking met een jaar of tien geleden. Dit heeft te maken met de veran-
       derde omstandigheden sinds de crisis van 2008. Corporaties hebben minder middelen
       om te investeren en zien zich genoodzaakt scherper te letten op woonlasten en pas-
       sende toewijzing. In de balans tussen beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit
       heeft kwaliteit sterk aan belang ingeboet. Men wijst er ook op dat kleine woningen
       niet per definitie zonder toekomstwaarde zijn, gezien de te verwa chten toename van
       het aantal kleine huishoudens.
       Bovenstaande kanttekeningen illustreren dat er geen algemeen gangbare norm met
       betrekking tot de hedendaagse kwaliteit waar een woning aan moet voldoen. Punt
       van aandacht is dat investeringen vaak leiden tot hogere huren. Ook sloop leidt tot
       verlies van betaalbare woningen, die nooit meer voor een vergelijkbare huurprijs kun-
       nen worden teruggebouwd. In de afweging tussen kwaliteit en betaalbaarheid is het
       2
            RIGO onderscheidt voor heel Nederland 23 typen bebouwing. In de kaartenmonitor is te zien
            wat in het onderzoeksgebied per postcode het overheersende bebouwingtype is.
                                                                                                             11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>    belang van betaalbaarheid recent sterk toegenomen. De t ijd dat corporaties het zich
    konden veroorloven om zwaar onrendabel te investeren is voorbij. Dit blijkt voor cor-
    poraties aanleiding zijn om terughoudend te zijn met investeringen. Daar staat tegen-
    over dat een groot deel van de woningvoorraad (28%) in zui doost Fryslân dateert uit
    de periode 1970-1985. Deze voorraad zal de komende jaren haar toekomstwaarde
    moeten bewijzen voor een nieuwe generatie bewoners.
    Corporaties geven aan in beginsel uitsluitend te willen slopen of ingrijpend investeren
    indien zich bouwtechnische of verhuurbaarheidsproblemen voordoen. Aangezien mo-
    menteel vrijwel alle woningen goed verhuurbaar zijn, is er geen acute noodzaak tot
    herstructurering, uitzonderingen daargelaten. Als er dan toch geïnvesteerd wordt,
    leggen corporaties prioriteit bij verduurzaming in de vorm van het verbeteren van de
    energieprestatie. Hierin speelt mee dat dit – in theorie althans – gunstig kan uitpak-
    ken voor de totale woonlasten. Dit laatste is trouwens wel steeds vaker een struikel-
    blok in onderhandelingen met huurdersverenigingen. Huurders worden geconfron-
    teerd met een hogere huur, terwijl ze weinig invloed meer kunnen uitoefenen op de
    energielasten.
    Corporaties onderschrijven wel het risico op verval van buurten of complexen op lan-
    gere termijn. Het is dus wel zinvol om gebieden die in dat opzicht kwetsbaar zijn in
    beeld te brengen. Al was het maar om een ingrijpende, gebiedsgerichte aanpak in de
    toekomst niet te frustreren.
3.2 Op zoek naar kwetsbare gebieden
    In samenspraak met de ambtelijke werkgroep is gezocht n aar kwetsbare gebieden,
    waar een kwaliteitsimpuls gewenst is. De eenheid van analyse voor het zoeken naar
    aandachtsgebieden is dat van zespositie-postcodes. Op dat schaalniveau is het moge-
    lijk om informatie uit uiteenlopende bronnen over elkaar heen te leg gen, letterlijk in
    de vorm van kaartbeelden. De kaarten zijn terug te vinden in de online monitor.
    In overleg met de ambtelijke werkgroep zijn de volgende criteria gehanteerd:
         Postcodes met gebiedstype ‘vooroorlogs’, ‘laagbouw doorzon (jaren ’50 -’60)’,
          ‘bloemkoolwijken (jaren ’70 en ’80)’ of ‘flats jaren ’60 -‘80’. Dit zijn woongebie-
          den waar op grond van hun ouderdom een investeringsopgave mag worden ver-
          ondersteld. Van flatwijken en doorzonwijken uit de wederopbouwperiode is bo-
          vendien bekend dat ze in vergelijking met andere typen woonomgeving matig
          worden gewaardeerd. Nieuwere woningen zijn niet meegenomen in de zoek-
          tocht. Verondersteld mag worden dat recent gebouwde woningen nog wel vol-
          doende aan de eisen van de hedendaagse bewoner voldoen.
         Postcodes met een lage WOZ-waarde, zowel absoluut als per m3. De WOZ-
          waarde is een indicatie voor de marktpositie van het betreffende woongebied.
          Een eventuele investering zal zich dan minder snel terugverdienen.
         Postcodes met gemiddeld een laag inkomen. Dit is een aanwi jzing dat bewoners
          minder goed in staat en/of bereid zullen zijn om in hun woning te investeren.
                                                                                              12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Bovengenoemde kenmerken hangen enigszins met elkaar samen, maar verschillen ook
genoeg om elkaar zinvol te kunnen aanvullen. Het blijkt bijvoorbeeld dat veel v oor-
oorlogse postcodes gewilde woongebieden zijn. Het gaat hier weliswaar om oude wo-
ningen, waar ongetwijfeld wel het een en ander aan te verbeteren valt, maar dit staat
een goede marktpositie niet in de weg. Sterker nog, karakteristieke oude panden zijn
populair en worden geregeld door particulieren opgeknapt en van moderne gemakken
voorzien. Dit komt tot uitdrukking in een hoge WOZ-waarde. Dus hoewel deze postco-
des op grond van ouderdom de aandacht trekken, vallen ze door hun hoge WOZ -taxa-
tie weer af als aandachtsgebied.
Uitkomsten
Toepassing van deze criteria levert tientallen postcodegebieden op met in totaal dui-
zenden woningen. Afhankelijk van waar precies de grenzen voor WOZ -waarden en in-
komens per postcode worden gelegd, kan het zoekgebied worden verru imd of ver-
fijnd. In tabel 3 is de uitkomst weergegeven in aantallen postcodes dan wel woningen .
De ligging van de betreffende postcodes is te vinden in de online kaart enmonitor.
Van de ongeveer 5.500 postcodes in Zuidoost Fryslân zijn er ruim 500 aan te merken
als zoekgebied (scherpe zoekvariant). Hier staan in totaal ongeveer 8.000 woningen,
ofwel bijna 10% van de voorraad. Indien wordt uitgegaan van een (bescheiden) inves-
teringstempo van 1% per jaar zou het dus tien jaar duren om al deze woningen aan te
pakken. Ervaringscijfers voor het corporatiebezit wijzen er op dat 0,5% sloop per jaar
en 0,8% ingrijpende verbetering tot voor kort heel gebruikelijk was.
In bijgaande kaarten is het resultaat van de zoektocht weergegeven voor een deel van
de gemeente Heerenveen. Te zien is dat het voor het grootste deel om vroeg -naoor-
logse laagbouw en doorzonwijken gaat. In de online kaartenmonitor is tevens te zien
dat het om gebieden gaat met een vergrijzende bevolking met lage inkomens en/of
lage opleiding. In de tabel is te zien dat het scherpe zoekgebied in Heerenveen 93
postcodes met 1.400 woningen beslaat. Dit is 6% van de totale woningvoorraad. Voor
de hele regio gaat het om circa 10% van de voorraad.
Aanscherping van de selectie
Voor het corporatiebezit is nog aanvullend gekeken naar het energielabel. Veel lage
(minder goede) energielabels in een postcode wijzen er op dat woningen al lange tijd
niet ingrijpend zijn verbeterd. Jammer genoeg zijn alleen voor corporatiewoningen
betrouwbare energielabels voorhanden. Ook is na overleg in de werkgroep handmatig
gecorrigeerd voor een select aantal postcode die al worden (of recent zijn) aangepakt,
en waarvan het effect (nog) niet tot een hogere WOZ-waarde heeft geleid. Resultaat
van deze aanscherping is de selectie die in de tabel als ‘zeer scherp’ is aangemerkt.
                                                                                      13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>figuur 1 V o o r b e e l d z o e k g e b ie d
                                              14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>  tabel 3                 Z o e k g e b i e d k w e t s b a r e w o o n g e b ie d e n in Z u id o o s t F r y s lâ n
                                                                      totaal aantal         zoekgebied (aantal postcodes)     zoekgebied (aantal woningen)
                                                                  woningen postcodes           ruim        scherp zeer scherp    ruim       scherp zeer scherp
Heerenveen              vooroorlogs                                  3.990           343          5              3          3      60           30          30
                        laagbouw doorzon ('50 - '60)                 7.250           550        145            79          49   2.240       1.210         740
                        bloemkoolwijken ('70 - '80)                  2.890           182         12              4          3     250           60          40
                        flats jaren '60-'80                          2.260           112         18              7          9     310         110         140
                        nieuwbouw en vernieuwing (> '90)             6.720           404        -             -             1     -            -            20
                        totaal                                      23.100         1.591        180            93          65   2.850       1.400         970
Ooststellingwerf        vooroorlogs                                  1.440           128        -             -           -       -            -           -
                        laagbouw doorzon ('50 - '60)                 4.890           376        115            70          36   1.800       1.090         550
                        bloemkoolwijken ('70 - '80)                  1.860           113         15            12           5     270         190           60
                        flats jaren '60-'80                             370           18         13              2          1     280           30          20
                        nieuwbouw en vernieuwing (> '90)             2.610           145        -             -           -       -            -           -
                        totaal                                      11.160           780        143            84          42   2.360       1.310         630
Opsterland              vooroorlogs                                  3.700           274          2              1          1      20           10          10
                        laagbouw doorzon ('50 - '60)                 3.850           266         71            34          28   1.100         500         420
                        bloemkoolwijken ('70 - '80)                  1.980           115         10              4          3     240           60          40
                        flats jaren '60-'80                              50            5        -             -           -       -            -           -
                        nieuwbouw en vernieuwing (> '90)             3.130           178        -             -           -       -            -           -
                        totaal                                      12.700           838         83            39          32   1.360         570         460
Smallingerland          vooroorlogs                                  2.300           200          6              5          5      90           80          80
                        laagbouw doorzon ('50 - '60)                 9.870           641        272           167          90   4.420       2.640       1.410
                        bloemkoolwijken ('70 - '80)                  4.850           241         37            22          16     800         490         370
                        flats jaren '60-'80                          1.130            54         26              7          3     480         140           60
                        nieuwbouw en vernieuwing (> '90)             6.870           291        -             -           -       -            -           -
                        totaal                                      25.020         1.427        341           201        114    5.790       3.350       1.930
Weststellingwerf        vooroorlogs                                  3.560           290         10              1          1     140           10          10
                        laagbouw doorzon ('50 - '60)                 3.700           310        124            77          33   1.740       1.080         460
                        bloemkoolwijken ('70 - '80)                  1.630           101         15              7          5     360         170         140
                        flats jaren '60-'80                             160           12          7              4          4      90           50          50
                        nieuwbouw en vernieuwing (> '90)             2.250           140        -             -           -       -            -           -
                        totaal                                      11.290           853        156            89          43   2.330       1.310         660
totaal Zuidoost-Fryslan vooroorlogs                                 14.980         1.235         23            10          10     300         130         130
                        laagbouw doorzon ('50 - '60)                29.550         2.143        727           427        236   11.310       6.520       3.590
                        bloemkoolwijken ('70 - '80)                 13.210           752         89            49          32   1.920         970         650
                        flats jaren '60-'80                          3.960           201         64            20          17   1.160         330         260
                        nieuwbouw en vernieuwing (> '90)            21.580         1.158        -             -             1     -            -            20
                        totaal                                      83.270         5.489        903           506        296   14.690       7.940       4.640
                          Nuanceringen en kanttekeningen bij de uitkomsten
                          Het resultaat van de zoektocht levert enkele verrassende verschillen op tussen de ge-
                          meenten. Zo is het aantal als kwetsbaar aan te merken postcodes (en ook het aantal
                          bijbehorende woningen) in Smallingerland aanmerkelijk hoger dan in Heerenveen. De
                          verklaring hiervoor moet voor een deel worden gezocht in de samenstelling van de
                          woningvoorraad. Smallingerland kent een hoger aandeel postcodes met als dominant
                          bebouwingstype de doorzon- en bloemkoolwijken. Daarnaast is de marktpositie van
                          Heerenveen gunstiger dan die van Smallingerland, hetgeen tot uiting komt in een ho-
                          gere taxatie bij vergelijkbare woningen. Hoe het komt dat Heerenveen een sterkere
                          marktpositie heeft dan Drachten is een vraag apart, die hier niet is onderzocht. Dit
                          verschil werkt door in de selectie. Een hoge marktwaarde verklaart ook het gering
                          aantal gevonden kwetsbare postcodes in Opsterland. In Beetsterzwaag is in de
                          scherpe variant zelfs geen enkele postcode als risico vol aangemerkt.
                          Een en ander roept de vraag op of niet per gemeente gedifferentieerd zou moeten
                          worden met de criteria. Als in Heerenveen een net hogere grens voor de WOZ -waarde
                          per kubieke meter wordt gehanteerd, wordt het zoekgebied groter worden en komt
                                                                                                                                                   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                       het naar verhouding meer bij dat van Smallingerland uit. In deze rapportage en in de
                       kaartenmonitor is er voor gekozen om dit niet te doen. Er is immers geen harde grens
                       aan te geven; de uitkomst heeft vooral indicatieve waarde. Wie dat wil kan met be-
                       hulp van de kaarten met woningwaarden zelf nog een nadere differentiatie aanbren-
                       gen in het zoekgebied. Een kaart met WOZ-waarden per zespositie postcodes is opge-
                       nomen in de monitor. Bovendien is het wel degelijk zo dat investeringen in beter in de
                       markt liggende gebieden zich sneller terugverdienen dan in minder gewaardeerde ge-
                       bieden. Zo beschouwd is het ook weer niet zo vreemd dat Drachten meer kwetsbare
                       gebieden blijkt te bevatten dan Heerenveen.
                       Een andere opvallende uitkomst is dat heel veel als kwetsbaar aangemerkte zoekge-
                       bieden postcodes bevatten met overwegend corporatiebezit. Hier ka n een verteke-
                       ning in zitten doordat de WOZ-waarde van woningen in recent geherstructureerde
                       buurten en buurten die momenteel worden aangepakt nog niet is verwerkt . Hierdoor
                       is het onderscheidende vermogen van dit criterium niet optimaal. In overleg met de
                       werkgroep is besloten om handmatig een aantal postcodes uit het zoekgebied te ver-
                       wijderen. Dit zijn over het algemeen postcodes waar al in het recente verleden ingrij-
                       pende verbetering heeft plaatsgevonden.
                       Overigens zijn er wel zoekgebieden met (op postcodeniveau) een mix van corporatie-
                       woningen en eigen woningbezit en zelfs in enkele gevallen met overwegend of uitslui-
                       tend particulier bezit.
 tabel 4               Z o e k g e b i e d k w e t s b a r e w o o n g e b ie d e n in Z u id o o s t F r y s lâ n , n a a r k e rn g ro o t t e
                                                totaal aantal               zoekgebied (aantal postcodes)                  zoekgebied (aantal woningen)
kerngrootte                                 woningen postcodes                   ruim       scherp zeer scherp                 ruim        scherp zeer scherp
kernen tot 5.000 inwoners                     34.170           2.579             211           110               66          3.510          1.790      1.030
kernen 5.000-15.000 inwoners                  13.720             916             243           137               67          3.640          1.950        980
kernen groter dan 15.000 inw.                 35.380           1.994             449           259              163          7.540          4.210      2.640
                                              83.270           5.489             903           506              296         14.690          7.940      4.640
                       Kenmerken van de zoekgebieden
                       Aanvullende gegevens leveren een nadere inkleuring van het zoekgebied en bieden
                       ook aanknopingspunten voor een kansrijke strategie. In tabel 4 is te zien dat de op-
                       gave vooral, maar niet uitsluitend, moet worden gezocht in de grotere kernen. In ta-
                       bel 5 is van de postcodes in het zoekgebied (de zeer scherpe variant) weergegeven
                       hoe het is gesteld met:
                              Het eigendom, ofwel het aantal postcodes met overwegend (meer dan 85%) cor-
                               poratiebezit. Van de 296 postcodes in het zoekgebied (zeer scherpe variant) zijn
                               dat er 153. De praktijk wijst uit dat een gebiedsgerichte aanpak veel gemakkelij-
                               ker van de grond komt indien het bezit is geconcentreerd bij één corporatie dan
                               wanneer er sprake is van versnipperd bezit. De strategie van de gemeente in de
                               postcodes met overwegend corporatiebezit zou er dan ook best op gericht zijn
                               om in overleg met de corporatie een aanpak te ontwikkelen dan wel op zijn
                                                                                                                                                   16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                minst te voorkomen dat het bezit (verder) versnipperd raakt. Verkoop van corpo-
                                ratiebezit in deze gebieden zou een toekomstige gebiedsgerichte aanpak sterk
                                kunnen belemmeren.
                               De mate van vergrijzing, ofwel het aandeel 65-plussers. In postcodes met veel
                                (meer dan 20%) 65-plussers zal de investeringsbereidheid bij bewoners anders
                                zijn dan in gebieden met een overwegend jonge bevolking. Tevens is in sterk ver-
                                grijsde gebieden over een jaar of tien een verjonging te verwachten. De geschie-
                                denis met de vroeg-naoorlogse buurten leert dat het karakter van een buurt
                                hierdoor in korte tijd sterk kan wijzigen.
                               Het aandeel kleine woningen (eengezinshuizen tot 90 m2 en appartementen tot
                                60m2). In gebieden met veel (meer dan 25%) kleine woningen zal serieus moeten
                                worden overwogen of investeren in bijvoorbeeld verduurzaming nog wel de
                                moeite loont. Alternatief is de woningen op basiskwaliteit te houden en af te
                                schrijven, in afwachting van een geschikt moment om te slopen.
  tabel 5               K e n m e r k e n v a n h e t z o e k g e b i e d k w e t s b a re w o o n g e b ie d e n in Z u id o o s t F ry s lâ n
                                                                                                 zeer scherp zoekgebied
                                                                                    aantal postcodes                              aantal woningen
                                                                        corporatie       65-plus     klein     totaal    corporatie particulier       totaal
Heerenveen                 vooroorlogs                                          1             2       -            3              20            20        30
                           laagbouw doorzon ('50 - '60)                        32            19        20         49            580           160       740
                           bloemkoolwijken ('70 - '80)                          3             3       -            3              40           -          40
                           flats jaren '60-'80                                  9             4       -            9            140            -        140
                           totaal                                              46            29        20         65            790           180       970
Ooststellingwerf           vooroorlogs                                        -             -         -          -               -             -         -
                           laagbouw doorzon ('50 - '60)                        13            11        10         36            360           190       550
                           bloemkoolwijken ('70 - '80)                        -               5         3          5              30            30        60
                           flats jaren '60-'80                                -               1         1          1             -              20        20
                           totaal                                              13            17        14         42            390           240       630
Opsterland                 vooroorlogs                                        -             -         -            1             -              10        10
                           laagbouw doorzon ('50 - '60)                        15            10        11         28            350             70      420
                           bloemkoolwijken ('70 - '80)                          1             1       -            3              30            10        40
                           flats jaren '60-'80                                -             -         -          -               -             -         -
                           totaal                                              16            11        11         32            380             90      460
Smallingerland             vooroorlogs                                          4             4         2          5              70            10        80
                           laagbouw doorzon ('50 - '60)                        34            35        15         90            900           510     1.410
                           bloemkoolwijken ('70 - '80)                          9             3         4         16            290             90      370
                           flats jaren '60-'80                                  1           -           2          3              30            30        60
                           totaal                                              48            42        23        114          1.290           640     1.930
Weststellingwerf           vooroorlogs                                        -               1       -            1             -              10        10
                           laagbouw doorzon ('50 - '60)                        23            11        18         33            400             60      460
                           bloemkoolwijken ('70 - '80)                          3             3         4          5            120             20      140
                           flats jaren '60-'80                                  4             3         4          4              50           -          50
                           totaal                                              30            18        26         43            570             90      660
totaal Zuidoost-Fryslan    vooroorlogs                                          5             7         2         10              80            50      130
                           laagbouw doorzon ('50 - '60)                      117             86        74        236          2.600           990     3.590
                           bloemkoolwijken ('70 - '80)                         16            15        11         32            510           140       650
                           flats jaren '60-'80                                 14             8         7         17            220             50      260
                           totaal                                            153            117        94        296          3.420         1.230     4.640
                                                                                                                                                   17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>3.3 Verduurzaming
    Uit de werkbijeenkomst met betrokken uit het veld is gebleken dat verduurzaming te
    beschouwen is als een verbijzondering van kwaliteitsverbetering in het algemeen. Het
    zoekgebied voor verduurzaming valt dan ook grotendeels samen met dat voor kwali-
    teitsverbetering. Aanvullende, specifieke zoekcriteria voor verduurzaming zijn:
         Hoog aandeel ‘lage’ (onzuinige) labels. Een kleine 2.000 postcodes met in totaal
          circa 25.000 woningen bestaan voor meer dan 60% uit woningen met label e, f of
          g. Dit is een overschatting, want voor particulier b ezit is dit uitsluitend geba-
          seerd op bouwjaar en woningtype, zonder rekening te houden met reeds gedane
          verbeteringen. Binnen deze grove selectie is een verbijzondering mogelijk aan de
          hand van:
         Hoog gasverbruik: 691 postcodes met 10.300 woningen hebben ee n gemiddeld
          gasverbruik van 2.000 m3 of hoger. De kans is groot dat we hier daadwerkelijk te
          maken hebben met woningen met een slecht label.
         Lage inkomens. In 432 postcodes met 6.860 woningen vinden we zowel veel wo-
          ningen met slecht label als een gemiddeld inkomen van 1.800 euro of lager. Hier
          wonen huishoudens die vanuit woonlasten perspectief sterk baat kunnen hebben
          bij verduurzaming, maar die waarschijnlijk niet zo snel in staat zullen zijn de in-
          vestering uit eigen middelen te financieren. Hier moeten w e de huishoudens zoe-
          ken die bij verduurzaming wel een steuntje kunnen gebruiken.
         Een hoog aandeel 65-plussers. Net als bij kwaliteitsverbetering in het algemeen
          zal de investeringsbereidheid van bewoners afhangen van de levensfase. In 501
          postcodes met in totaal 7.440 woningen vinden we een combinatie van veel
          slechts labels en veel 65-plussers/
    Geconstateerd moet worden dat de meerderheid van de woningen met slecht label en
    / of hoog energieverbruik wordt bewoond door huishouden met midden - en hogere
    inkomens. Het gaat daarbij vaak om grote woningen, met hoge WOZ waarde. Denk
    daarbij aan vrijstaande, ruime vooroorlogse huizen, bijvoorbeeld in de vorm van lint-
    bebouwing. Deze woningen lenen zich ongetwijfeld voor investeringen in duurzaam-
    heid. De vraag is echter gerechtvaardigd of de gemeente hier een rol in moet spelen,
    anders dan in de sfeer van voorlichting.
    Kwetsbare gebieden in relatie tot verduurzaming
    De energielabels van woningen in particulier bezit, zoals weergegeven in de energie-
    labelatlas, zijn slechts indicaties, want in meerderheid schattingen op basis van bouw-
    jaar en woningtype. Voor het corporatiebezit zijn de labels over het algemeen wel
    correct en up to date. Het is relevant om dit gegeven in de analyses van kwetsbare te
    betrekken. Gebleken is namelijk dat corporaties niet meer zo snel overgaan tot her-
    structurering, maar wel geneigd zijn om te investeren in energieprestaties. Of dit in
    de kwetsbare gebieden een verstandige strategie is valt nog te bezien. Dit komt nog
    ter sprake in het volgende hoofdstuk.
    Los van het beleid kunnen energielabels voor het corporatiebezit goed dienen als
    aanvullend zoekcriterium naar kwetsbare gebieden. In sommige aanvankelijk als
                                                                                              18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>kwetsbaar aangemerkte postcodes blijken corporaties al recent te hebben geïnves-
teerd. Dit is op de kaart te zien aan de relatief groene labels. Andere gebieden heb-
ben een relatief slecht label. Als voorbeeld is een uitsnede opgenomen van Weststel-
lingwerf. In het zeer scherpe zoekgebied blijven alleen nog de postcodes met relatief
slechte energie labels over.
figuur 2      Z o e k g e b i e d e n i n re la t i e t o t e n e rg ie la b e l c o rp o ra t i e s
                                                                                                     19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>3.4 Wonen met zorg
    Er zijn diverse schattingen in omloop met betrekking tot de opgave in het kader van
    wonen en zorg. Grof gezegd zijn er drie soo rten wonen met zorg. De eerste is intra-
    muraal (ook wel beschermd of beschut wonen genoemd). Deze woonvorm vereist ge-
    specialiseerd vastgoed. De vraag hiernaar zal eerst afnemen, als gevolg van aange-
    scherpte toegangsnormen, en vervolgens weer toenemen onder invloed van de voort-
    schrijdende vergrijzing. Intramuraal wonen laten we hier verder buiten beschouwing,
    aangezien het zich afspeelt buiten de reguliere woningvoo rraad in het domein van de
    zorg. Dat neemt niet weg dat corporaties zich zorgen maken over de t oekomstwaarde
    van het bestaande zorgvastgoed met oog op het scheiden van wonen en zorg en de
    extramuralisering. Het Platform Geef adviseert een sectoroverstijgende aanpak van
    de investeringopgave met betrekking tot beschermd wonen. 3
    Verzorgd wonen
    De tweede woonvorm wordt ook wel verzorgd wonen genoemd. Het gaat dan om per-
    sonen die eigenlijk niet meer zonder zorg in de directe nabijheid kunnen wonen, maar
    die nog niet zo zwaar zorgbehoevend zijn dat ze in een instelling kunnen / mogen
    worden opgenomen. Voor deze categorie zijn aangepaste woonvormen nodig, die met
    3
        Platform Geef en Fries Sociaal Planbureau, Woonzorgatlas Fryslân, Leeuwarden 2015.
                                                                                           20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>het oog op een efficiënte exploitatie het beste kunnen worden geclusterd. De be-
hoefte aan verzorgd wonen neemt toe, onder in vloed van vergrijzing, extramuralise-
ring en maatschappelijke trends (wens tot langer zelfstandig wonen).
figuur 3      B e h o e f t e a a n ‘ v e rz o rg d w o n e n ’ in h e t j a a r 2 0 3 0 (u i t d e W o o n z o rg -
atlas)
In de quick scan voor de Friese woningmarkt is de additionele behoefte aan verzorgd
wonen tot het jaar 2030 geraamd op ongeveer 2.500 personen voor de gehele provin-
cie. Aangenomen mag worden dat dit hier even zo veel woningen voor nodig zijn.
Voor de regio Zuidoost zou dit neerkomen op afgerond 650 tot 750 extra woningen, te
realiseren tussen 2015 en 2030.
In de Woonzorgatlas van het Platform Geef is een schatting van de totale behoefte
aan verzorgd wonen in 2030 per gemeente opgenomen, gebaseerd op het schattings-
model Fortuna. De uitkomsten zijn weergegeven in figuur 3. Alleen al voor Smallinger-
land gaat het om circa achthonderd huishoudens / woningen. In de Woonzorgatlas
worden wel terecht kritische kanttekeningen gemaakt bij deze aantallen, die resultaat
zijn van modelberekeningen met het model Fortuna. In de praktijk zou het wel eens
mee kunnen vallen. In de modelschattingen is er vanuit gegaan dat alle wensen van
huishoudens ten aanzien van hun woning ook gehonoreerd worden. De raming moet
dus eigenlijk als een maximum worden beschouwd.
Bij de zoektocht naar investeringsmogelijkheden voor verzorgd wonen is het van be-
lang om te letten op de geschiktheid van de woning (vanzelfspre kend), de mogelijk-
heid tot het realiseren van een kritische massa (hoe groot moeten de clusters zijn?)
en het (zorg-)voorzieningenniveau in de directe omgeving (hoe belangrijk zijn winkels
om de hoek?). Het is minder relevant om te kijken naar de buurten d ie zullen vergrij-
zen. Verzorgd wonen is dermate gespecialiseerd dat bewoners wel gedwongen zullen
zijn om te verhuizen.
                                                                                                                     21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Vier corporaties (Accolade, WoonFriesland, Elkien en De Bouwvereniging) hebben hun
bezit gescand op eisen ten aanzien van verzorgd en ge schikt wonen. Die eisen zijn:
           Nultreden (toe- en doorgankelijkheid zonder traplopen);
           Een woonkamer/keuken van 25 m2 of groter;
           Eén van de slaapkamers is 12m2 of groter;
           De badkamer is 4m2 of groter.
t a b e l 6 G e s c h i k t h e i d v a n e e n d e e l v a n d e c o rp o ra t ie w o n in g e n
                                                    Heerenveen   Ooststellingwerf                       Smallingerland   Weststellingwerf
                                                                                    Opsterland                                               Totaal
verzorgd wonen, geschiktheid van bestaande nultredenwoningen
  Voldoet aan geen norm               0         -       0                                                0                 0                  0
  Voldoet aan 1 norm                  0         -       0                                               22                 0                 22
  Voldoet aan 2 normen                0         -      99                                              110               130                339
  Voldoet aan 3 normen             139          -       0                                              142                17                298
                                   139         0       99                                              274               147                659
geschikt wonen, geschiktheid van bestaande nultredenwoningen
  Voldoet aan geen norm              52         5       31                                             100                65                 253
  Voldoet aan 1 norm                399       18        17                                             336                23                 793
  Voldoet aan 2 normen              462       39      176                                             1255                96                2028
  Voldoet aan 3 normen              776       59      416                                              737                58                2046
                                   1689      121      640                                             2428               242                5120
bron: GEEF - bewerking Fries Sociaal Planbureau                                                  "-" = geen gegevens
Bij verzorgd wonen is tevens gekeken naar de aanwezigheid van 24 -uurs zorg en dien-
sten in de nabije omgeving. De resultaten voor de gemeenten in Zuidoost zijn weerge-
geven in tabel 6. Ongeveer 300 woningen voldoen aan alle normen voor verzorgd wo-
nen. De corporaties adviseren bestaande seniorencomplexen te benutten om aan de
groeiende vraag naar verzorgd wonen te voldoen, mits hierin / in d e buurt voldoende
zorg kan worden geleverd. Een nader onderzoek is nodig om te bezien welke com-
plexen hiervoor geschikt zijn. Daarbij komen ook criteria als gewildheid, schaal-
grootte, openbaar vervoer en winkels in de omgeving om de hoek kijken.
Een punt van aandacht is dat corporatie tevens constateren dat de verhuurbaarheid
van bestaande seniorencomplexen niet altijd even goed is. Het is dan ook lang niet ze-
ker of deze complexen voldoende toekomst hebben. Daarnaast is het lang niet zeker
of overal, ook in kleinere kernen, wel voldoende zorg kan worden gegarandeerd. Tege-
lijkertijd mag worden verwacht dat er allerlei particuliere initiatieven zullen ontstaan,
veelal kleinschalig, in uiteenlopende prijsklassen. Denk aan verbouwde boerderijen of
landhuizen. Voor gemeenten ligt hier een taak om zowel huisvesting als zorg op elkaar
af te stemmen. Dit is nadrukkelijk een regionale opgave.
                                                                                                                                               22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>figuur 4       B e h o e f t e a a n ‘ g e s c h ik t w o n e n ’ in h e t j a a r 2 0 3 0 (u i t d e W o o n z o rg -
atlas)
Geschikt wonen
Tot slot zijn er aanpassingen nodig in de reguliere woningvoorraad. Het gaat dan om
betrekkelijk kleine aanpassingen, die het mogelijk maken voor mensen met lichame-
lijke beperkingen om zo lang mogelijk in hun huidige woning te blijven wonen. Het
aantal gevallen waarom het gaat neemt tussen 2015 en 2030 in de gehele provincie
met ongeveer 10.000 toe. In de regio Zuidoost zou dit neerkomen op 2.850 aan te
passen woningen. Dit is ruim geschat, want ook nu al zou er volgens het betreffende
schattingsmodel een enorm tekort zijn, terwijl tal van ouderen zich in de praktijk
prima redden in een objectief gezien minder geschikte woning.
Geschikt wonen is slechts beperkt een opgave voor de gemeenten. De vergrijzing zal
voor een aanzienlijk deel plaatsvinden in koopwoninge n, waarvan de eigenaren in
staat moeten worden geacht om de noodzakelijke aanpassingen uit eigen middelen te
financieren. Het is beslist niet zo dat alleen appartementen met lift geschikt zijn om
oud in te worden. Bouwkundig is er vaak wel het een en ander mogelijk, ook bij een-
gezinshuizen. Op de volgende pagina is een voorbeeldkaart opgenomen over aanpas-
baarheid. Dan blijkt slechts een minderheid van de woningen in Wolvega niet geschikt
te maken te zijn voor mensen die geen trap meer kunnen lopen. Gebruikt e criteria
daarbij zijn het bebouwingstype, de bouwperiode, de beukmaat, het woonoppervlak
en het aantal bouwlagen.
                                                                                                                       23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>              Wolvega als voorbeeld
              In bijgaande kaarten is relevantie informatie weergegeven voor de kern Wolvega. Dit
              voorbeeld laat zien hoe het materiaal in de online kaartenmonitor kan worden ge-
              bruikt in de zoektocht naar locaties voor verzorgd wonen en naar de opgave in de be-
              staande voorraad.
Wolvega, toekomstige vergrijzing en niet-woonfuncties
Wolvega, aanpasbaarheid van de woningvoorraad en niet-woonfuncties
                                                                                                 24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Wolvega, inkomens en postcodes met (overwegend) corporatiebezit
Wolvega, WOZ-waarden en postcodes met overwegend corporatiebezit
              Uit de combinatie van gegevens is af te leiden dat vooral de oostka nt van Wolvega
              een sterke vergrijzing tegemoet kan zien. Daaronder bevinden zich grote gebieden
              met particulier woningbezit. De bewoners hiervan behoren niet tot de meest kapitaal-
              krachtige huishoudens, gerekend naar inkomen, maar de woningvoorraad die zij be-
                                                                                                 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>    wonen is wel betrekkelijk hoog gewaardeerd. De meeste woningen zijn goed aanpas-
    baar. Mogen we aannemen dat bewoners eventuele aanpassingen aan hun woning
    hier zelf kunnen opbrengen?
    Uit de kaartbeelden is tevens af te leiden dat zich in het noordoosten v an Wolvega
    een zorgvoorziening bevindt in de nabijheid van winkels en in een gebied dat sterk zal
    vergrijzen. Is dit wellicht een geschikte plek om op zoek te gaan naar een cluster ver-
    zorgd wonen?
3.5 Kosten
    In het voorgaande kwam ter sprake dat investeren in verouderde en kwetsbare delen
    van de woningvoorraad niet meer zo zelfsprekend is als een jaar of tien geleden. Dit
    mede ingegeven door de goede verhuurbaarheid, althans op dit moment, de herori-
    ëntatie op het vraagstuk betaalbaarheid en de gewijzigde fina ncieringsmogelijkheden
    van zowel corporaties als particulieren.
    Daar komt nog bij dat investeringen heel uiteenlopende vormen kunnen aannemen,
    afhankelijk van het nagestreefde kwaliteitsniveau en het tijdsperspectief. Corporaties
    rekenen in de regel met opbrengsten in termen van verlengde levensduur (exploita-
    tietermijn) van de woning. Het zal duidelijk zijn dat een levensduur verlengende in-
    vestering met 15 jaar minder kost dan een met 40 jaar, maar ook minder oplevert.
    Cijfers van Corpodata (Corporatie in Perspectief, gepubliceerd door het CFV) leveren
    enig houvast van de bedragen die zijn gemoeid met ingrijpende investeringen. Kei-
    hard is deze informatie niet, want corporaties zijn niet eenduidig in het boeken van
    deze uitgaven. Wat de een onder ingrijpende investeringen verstaat, kan bij de ander
    geboekt zijn als mutatieonderhoud of zelfs regulier onderhoud, en andersom. De be-
    dragen lopen dan ook enorm uiteen tussen corporaties afzonderlijk.
    Als we, in navolging van de rijksoverheid 4, onder ingrijpende investeringen verstaan
    bedragen van minimaal 20.000 euro, dan zijn de verschillen tussen corporaties groot.
    Het bedrag dat individuele corporaties per woning uitgaven in de periode 2009 -2012
    loopt dan uiteen van 20.000 tot ruim 140.000 euro, met alles wat ertus sen zit. Gemid-
    deld voor de sector bedroeg de investering in deze jaren circa 40.000 euro per wo-
    ning. In de wetenschap dat er een enorme spreiding bestaat, lijkt dit een redelijk
    richtbedrag, ook voor particulieren. Tegenover kosten staan opbrengsten in de vorm
    van verlengde levensduur, waardestijging en verhoogd woongenot. Niet investeren
    kan leiden tot (relatieve of absolute) waardedaling en negatieve uitstralingseffecten
    naar de buurt.
    Vergelijkend bouwkundig onderzoek, laat zien dat groot onderhoud van vooroorlogse
    eengezinswoningen met een levensduurverlengend effect van 30 jaar rond de 60.000
    euro aan investeringen vergt. Daar staat dan een verhoogde boekwaarde van 20.000
    4
        ABF Research in opdracht van BZK (2014), Volkshuisvestelijke voornemen van woningcorpo-
        raties.
                                                                                               26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>tegenover. 5 We moeten dan denken aan het vervangen van installaties, sanitair en
keuken en het naar niveau B brengen van het energielabel (gemiddeld 3 stappen). Bij
nog hoger niveau kan eerder worden gesproken van renovatie dan van groot onder-
houd. Renovatieprojecten worden volledig gestript en opnieuw ingericht. De energie-
labels gaan naar A+ en A++ en de levensduur wordt met 40 jaar verlengd. De kosten
daarvan komen uit op rond de 130.000 euro. Het is niet waarschijnlijk dat veel parti-
culieren een dergelijk investering zullen plegen.
De directe kosten van sloop zijn niet zo hoog (rond 10.000 euro per woning). Sloop
kan zelf een voordelige manier zijn om aan bouwgrond te komen. Als het goed is, is
de woning op het moment van sloop al afgeschreven. De kosten van sloop / nieuw-
bouw zitten hem vooral in de onrendabele top van de vervangende nieuwbouw, die
ook al snel 40.000 euro bedraagt. Niet slopen is een optie, maar dan moet er toch op
een andere manier worden geïnvesteerd in de betreffende woningen , die niet voor
niets rijp voor de sloop worden geacht.
Bij een aanpak van minimaal 650 tot 1.080 woningen per jaar, zoals becijferd in para-
graaf 3.1, tegen een gemiddeld investeringsbedrag van 40.000 euro, komt de totale
investeringsopgave in de bestaande woningvoorraad in de regio op 26 tot 43 miljoen
per jaar. Voor hetzelfde geld kunnen ook meer woningen worden aangepakt, maar
dan minder ingrijpend.
5
    Luijkx, T. (2015) Benchmark renovatie vooroorlogse eengezinswoningen.
                                                                                      27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>4   Van analyse naar strategie
    In dit hoofdstuk worden aanknopingspunten gezocht voor een gemeentelijke
    strategie ten aanzien van het particuliere woningonderhoud. Om te beginnen
    worden trends gesignaleerd, die op meerdere plekken in Nederland waar-
    neembaar zijn. Vervolgens wordt aangesloten bij de inzichten uit het vorige
    hoofdstuk.
    Opgemerkt dient te worden dat het verzamelen en ontsluiten van gegevens over de
    woningvoorraad nog niet automatisch leidt tot een door iedereen gedeelde visie over
    ‘de opgave’, laat staan over de strategie.
4.1 Ontwikkelingen in het beleid
    Geen succesformule
    Van corporaties mag worden verwacht dat ze de kwaliteit van hun bezit op peil hou-
    den. Ze zijn er in ieder geval op aanspreekbaar. De meerderheid van de voorraad is
    echter in particulier bezit. Het Onderzoeksinstituut OTB heeft samen met NICIS en het
    Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) in zeven gemeen-
    ten onderzocht welke beleidsinstrumenten zoal worden ingezet ter bevordering van
    particulier woningonderhoud. Overkoepelende conclusie uit de OTB-onderzoeken is
    dat er niet één kant en klaar recept is, dat universeel toepasbaar is. Daarvoor is de lo-
    kale context te onvergelijkbaar. Gemeenten beraden zich op hun rol. Op diverse plek-
    ken in Nederland, onder meer in Noordoost Friesland (‘rotte kiezen’) en Zeeuws -
    Vlaanderen (‘aanpak verpaupering’) wordt geëxperimenteerd met een mix van stimu-
    lering en handhaving. 6 Signalen uit deze krimpgebieden bevestigen dat het ontbreken
    van perspectief op waardebehoud kan leiden tot verwaarlozing. De experimenten
    hebben echter vooralsnog niet tot een bewezen succesformule geleid. Impliciet blijkt
    uit deze studies dat WOZ-waarden, mits actueel, een valide risico-indicator zijn.
    Eigen verantwoordelijkheid
    In het verleden zijn wel particuliere woningen met overheidssubsidie opgeknapt dan
    wel door corporaties aangekocht. De tijd van grootschalige subsidies is echter voorbij.
    Dat komt allereerst doordat diverse rijksbudgetten zijn opgedroogd. Ook speelt mee
    het gegeven dat de kwaliteit van de voorraad heel acceptabel is. Echte krotten, zoals
    ten tijde van de stads- en dorpsvernieuwing, zijn er niet meer.
    6
        Platform31, Evaluatie krimpexperimenten; Experimenteren met wonen, ruimte en voorzie-
        ningen, mei 2013.
                                                                                              28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Los daarvan heeft bij veel overheden de overtuiging postgevat dat eigenaren zelf ver-
antwoordelijk zijn voor de kwaliteit van hun bezit. Het met gemeenschapsgeld op-
knappen van verwaarloosde panden wordt in deze visie als een onterechte beloning
voor onverantwoordelijk gedrag gezien. De prikkel moet juist uitgaan van het feit dat
goed onderhoud en verbetering zich terugverdien en in waardebehoud dan wel waar-
destijging van het bezit. Mogelijk gaat dit niet op voor krimpregio’s, waar een deel
van de voorraad structureel overtollig is, maar in Zuidoost Fryslân is dit op afzienbare
termijn niet aan de orde.
Voor zover onderhoud en verbetering nog met publiek geld worden gestimuleerd, is
dat in de vorm van laagrentende leningen, al dan niet met behulp van het SVn. Over
deze vorm van financiële steun kan verschillend worden gedacht. Het voordeel is dat
het geld uiteindelijk weer terugvloeit in de gemeentekas. De operationele kosten, het
betalingsrisico en het renteverlies maken een dergelijke regeling voor de gemeente
wel duurder dan het op het eerste gezicht lijkt. Bovendien kunnen goedkope leningen
als marktverstorend worden beschouwd.
Coalities gezocht
Een trend is de zoektocht naar coalities. De achterliggende gedachte is dat er meer-
dere partijen belang hebben bij onderhoud en woningverbetering. Eigenaren, maar
ook banken en bouwbedrijven. Met name voor de bouwsector is woningonderho ud
en –verbetering een aantrekkelijke activiteit in een tijd waarin nieuwbouw op een
laag pitje staat. Door het sluiten van coalities kunnen schaalvoordelen worden bereikt
en kunnen expertises worden gecombineerd. Althans, dat is het idee. In de praktijk
blijkt dat het voor onderhoudsbouwbedrijven nog erg lastig is om bewoners te vinden
en vice versa. Hier is nog winst te behalen met bemiddeling.
Koppeling met verduurzaming en milieubeleid
In het verlengde van het voorgaande is er een trend om de onderhoud sopgave te ver-
binden met investeringen in verduurzaming. Op het gebied van verduurzaming en
energiebesparing zijn veel partijen actief en vinden partijen elkaar al wel. Een voor-
beeld van een coalitie is Gebieden EnergieNeutraal, GEN, www.gebiedenenergieneu-
traal.nl . De coalitie heeft nog geen uitgekristalliseerde standaardaanpak. Een con-
crete testcase waar deze coalitie actief is, is de wijk Kerschoten in Apeldoorn. Lokale
partijen (waaronder gemeente, woningcorporaties en wijkreden) steunen het initia-
tief. Voor meer informatie: www.kerschotenenergieneutraal.nl.
Friese energieregio
In de Friese energieregio werken gemeenten samen om energiebesparing in koopwo-
ningen te stimuleren. De VNG biedt gemeenten een ondersteuningsprogramma en
subsidie vanuit het programma Energie (SER-energieakkoord). Doel daarvan is dat ge-
meenten met bestaande organisaties en -initiatieven een netwerk vormen dat burgers
aanzet tot energiebesparing. Het programma gaat uit van samenwerking tussen ge-
meenten met (lokale) energie-coöperaties, verenigingen, wijkcomités, burgerinitiatie-
ven en bedrijfsleven. De gemeente Leeuwarden heeft samen met de provincie Fryslân
het initiatief genomen om een subsidieaanvraag in te dienen. Alle Friese gemeenten
                                                                                        29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>    hebben deze aanvraag ondersteund. De VNG heeft de aanvraag gehonoreerd met een
    subsidie voor 3 jaar ('14-'16) van € 163.858 per jaar. De Friese gemeenten realiseren
    met deze subsidie een dienstenpakket en verschillende instrumenten om bewoners
    tot energiebesparing te stimuleren. De onderdelen van het dienstensysteem zijn:
    -             energieloket
    -             backoffice
    -             monitoring (klantvolgsysteem)
    -             communicatiecampagne
    -             alliantievorming
    Energiebesparing is een belangrijke binnenkomer bij eigenaar-bewoners, omdat con-
    creet kan worden gemaakt wat het oplevert in euro’s. Milieubeleid en kwaliteitsbeleid
    wrikken hier wel enigszins. Vanuit milieudoelstellingen is het gewenst om zo veel mo-
    gelijk woningen binnen afzienbare tijd op een zo hoog mogelijke energieprestatie te
    krijgen. Dit levert milieuwinst in de vorm van, bijvoorbeeld, minder uitstoot van scha-
    delijke stoffen en een kleinere afhankelijkheid van fossiele brandstoffen. Dit zijn ech-
    ter geen baten die de doorsnee bewoner meeneemt in zijn investeringsbeslissing.
    Voor de bewoner wegen comfort en energielasten, niet ‘het milieu’. Makelaars beves-
    tigen dat een slecht energielabel zelden een dealbreaker is bij de aankoop van een
    woning. De kaartenmonitor laat zien dat gebieden met hoog energieverbruik veelal
    tevens gebieden zijn met hoog gewaardeerde woningen. Aangenomen mag worden
    dat eigenaren van deze woningen een hoge energierekening voor lief nemen. Een
    knelpunt is dat de wereldwijde schade aan het milieu in d e huidige energieprijzen ei-
    genlijk nog te weinig doorklinkt om als prikkel te werken. De verwachting is wel dat
    de energieprijzen vroeg of laat omhoog zullen gaan, maar vooralsnog is daar nog niets
    van te merken.
    Nieuwe vormen van financiering
    Knelpunten bij het investeren in duurzaamheid zijn de terugverdientijd en de finan-
    ciering. Veel starters zijn niet van plan om er lang te wonen en zijn om die reden niet
    genegen om een investering te plegen die pas op een termijn van tien, vijftien jaar te-
    rugverdient. Voor bewoners van appartementen is het bovendien niet mogelijk om
    een gezamenlijke investering aan het gemeenschappelijke casco te financieren vanuit
    individuele hypotheken. Een VvE als zodanig kan geen hypotheek afsluiten. Vanuit de
    markt wordt naar oplossingen gezocht op deze punten. De ASN -bank is bijvoorbeeld
    aan het studeren op innovatieve vormen van financiering op basis van kasstromen.
    Het is voor gemeenten van belang dit soort ideeën en experimenten te faciliteren en
    er van te leren.
    Timing en maatwerk zijn belangrijk bij het stimuleren van particuliere investeringen.
    De meest ontvankelijke doelgroep zijn jonge gezinnen in ruime eengezinshuizen, waar
    ze voorlopig voldoende ruimte hebben, en dan net na de verhuizing.
4.2 Rol van de gemeente
    De rol van de gemeente kan worden onderscheiden in
                                                                                           30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>    Informeren en stimuleren / activeren
    Faciliteren, verbinden, organiseren en experimenteren
    Zelf investeren
    Zorgen voor afspraken, regelgeving, toezicht en handhaving.
Informeren en stimuleren
De verantwoordelijkheid voor onderhoud mag dan bij de verhuurders en eigenaar-be-
woners liggen, de gemeente (overheid) kan op zijn minst de eigenaren wijzen op hun
verantwoordelijkheid en helpen bij de organisatie daarvan. Gemeenten elders in Ne-
derland hanteren onder meer de volgende middelen ter bevordering van particulier
woningonderhoud en -verbetering.
    Gratis opname van de bouwkundige staat van de woning / het pand;
    Leveren van projectorganisatie en begeleiding bij collectieve verbetering;
    Verstrekken van leningen tegen gunstige voorwaarde;
    Subsidies voor funderingsherstel;
    Gratis energieprestatiemeting en energielabel, met verbeter advies;
    Bijeenroepen en structureren van (slapende) VvE’s;
    Ondersteuning bij het maken van een meerjaren onderhoudsplan (bij VvE’s).
Faciliteren, verbinden en experimenteren
Naast stimuleren en activeren kan de gemeente een rol spelen in het faciliteren e n
verbinden van partijen. Vertrekpunt daarbij is het gegeven dat er partijen zijn die in
beginsel iets willen, maar die de weg niet weten of elkaar niet weten te vinden. De
gemeente kan deskundigheid leveren en kan partijen met elkaar in contact brengen.
Gemeenten kunnen ook het draagvlak voor investeringen vergroten door het entame-
ren van samenwerking van partijen die kan leiden tot efficiëntere oplossingen. Te
denken is aan schaalvergroting en repetitie, of aan oplossingen die alleen maar door
gezamenlijke aanpak uitvoerbaar zijn.
Een mogelijkheid is om actief bewoners in de wijken en dorpen op te zoeken, bijvoor-
beeld in buurt- en dorpscentra, met foldermateriaal, in makelaarskantoren, op websi-
tes of met speciaal voor dit doel te organiseren ‘onderhoudsmar kten’. Ook de inzet
van ‘ambassadeurs’ en het anderszins uitdragen van aansprekende voorbeelden kan
helpen.
Van bouwbedrijven mag ook een actieve inbreng worden verwacht. De bouwwereld is
nog zoekende naar geschikte verdienmodellen en ingangen om met (groe pen) bewo-
ners en andere belanghebbenden (winkeliers, woningcorporaties) in contact te ko-
men. Buurtgerichte aanpak biedt in potentie schaalvoordelen, zowel voor eigenaren
als voor leveranciers. De gemeente kan hier initiatief nemen en partijen met elkaar in
contact brengen. Energiebesparing kan een goede ingang zijn , naar het voorbeeld van
Kerschoten Energieneutraal in Apeldoorn.
                                                                                       31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>    Investeren
    Gemeenten kunnen en moeten ook zelf investeren in onderhoud. Onderhoud van de
    openbare ruimte is hoe dan ook de verantwoordelijkheid van de gemeente. Investe-
    ringen in de openbare ruimte zorgen voor een impuls en bieden tegenwicht aan ver-
    waarloosde panden. Op strategische, beeldbepalende plekken is ook nog op beschei-
    den schaal opkopen van panden denkbaar.
    Meerwaarde mag worden verwacht van het afstemmen van investeringen in de open-
    bare ruimte op investeringen van andere eigenaren en gebruikers van vastgoed, zoals
    beleggers, winkeliers, zorgaanbieders. De renovatie van een winkelcentrum of verzor-
    gingshuis kan een mooie gelegenheid zijn om ook de openbare ruimte en eventuele
    ´rotte plekken´ aan te pakken, in de hoop dat hiervan een stimulerende werking uit-
    gaat op andere vastgoedeigenaren in de omgeving.
    Het aanbieden van verwaarloosde panden als ‘kluswoningen’ is ook een mid del. In
    buurten waar naast particuliere eigenaren ook woningcorporaties actief (willen) zijn,
    kunnen zij een bijdrage leveren met renovatie- en verbeterprojecten.
    Afspraken, regelgeving, toezicht en handhaving
    Preventie is ook van belang. Het verkoopbeleid van de corporaties is hier een punt
    van aandacht. Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente om hier zodanige af-
    spraken over te maken dat risico’s op toekomstige verwaarlozing worden beperkt en
    toekomstige collectieve aanpak dan wel herstructurering niet worden bemoeilijkt. Dit
    betekent dat bewust moet worden afgesproken waar welke woningen in welke staat
    worden verkocht en dus ook waar niet. In kwetsbare gebieden met vrijwel uitsluitend
    corporatiebezit kan het verstandig zijn om voorlopig even niet t e verkopen. Bij het be-
    spreken van de gebiedsgerichte aanpak komen we hier nog op terug.
    Het is ook van belang dat de gemeente er op toeziet dat een nieuw te vormen VvE
    wordt opgetuigd met voldoende waarborg voor het opbouwen van reserves voor on-
    derhoud en verbetering. In toenemende mate mag worden verwacht dat naoorlogse
    appartementencomplexen worden uitgepond. Het zijn meestal niet de meest kapitaal-
    krachtige huishoudens die hier op af komen.
    Als stok achter de deur is er altijd nog handhaving. Dit is geen wondermiddel en is re-
    latief kostbaar, omdat de kosten zelden (volledig) verhaald kunnen worden. Toch moe-
    ten omwonenden er op kunnen vertrouwen dat in ernst ige gevallen gehandhaafd
    wordt. Eigenaren die tekort schieten in het onderhoud kunnen worden aangeschre-
    ven. Dit zal vooral voor de ‘rotte kiezen’ spelen. De gemeente mag geen extra eisen
    stellen boven de geldende bouwregelgeving.
4.3 Gebiedsgericht en eigenaarspecifieke aanpak
    De optimale mix van maatregelen zal sterk afhangen van de lokale omstandigheden.
    Waar eigenaren genoeg financiële draagkracht hebben en het marktperspectief gun-
    stig is, zal het vooral neerkomen op verbinden. In andere gevallen zal de gemeente
    zelf ook moeten investeren, stimuleren en handhaven. Het gaat om accentverschillen,
    die per buurt of straat of eigenaar kunnen verschillen.
                                                                                          32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>      In zijn algemeenheid kunnen wel enkele aanknopingspunten worden geformuleerd
      voor een gebiedsspecifieke dan wel eigenaarspecifieke benadering. In het onder-
      staande worden enkele suggesties gedaan. Daarbij wordt verduurzaming niet apart
      onderscheiden, maar als essentieel onderdeel van het kwaliteitsbeleid beschouwd.
      Dit sluit aan op de praktijk waarin aanpak van achterstallig onderhoud, investeringen
      in energieprestaties en overige investeringen steeds vaker gecom bineerd worden.
4.3.1 Beleid ten aanzien van de kwetsbare gebieden
      Bij de analyse kwam al ter sprake dat de marktomstandigheden sterk zijn veranderd
      ten opzichte van de periode voor de crisis. Hetzelfde geldt voor de financiële en an-
      dere speelruimte van de corporaties. De druk op de huurmarkt is toegenomen, met
      als gevolg dat ook minder goede woningen goed verhuurbaar zijn.
      Dit heeft tot gevolg dat corporaties andere afwegingen maken ten aanzien van ingrij-
      pende investeringen dan ze pakweg tien jaar geleden zouden hebben gedaan. In de
      zoektocht naar een balans tussen kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid is het
      accent meer op de laatste twee komen te liggen en minder op de eerste. Waar tien
      jaar geleden de kwalitatief minste woningen in aanmerking zouden ko men voor sloop,
      zijn corporaties nu juist zuinig op deze veelal goedkope delen van hun bezit.
      Dit neemt niet weg dat de kwetsbaarheid van de zoekgebieden op de langere termijn
      wordt herkend. De marktomstandigheden kunnen weer veranderen. Bovendien zal op
      langere termijn (rond 2030) de demografische groei in de regio afzwakken. Als de
      markt ontspant, zijn het de kwetsbare gebieden waar de kans op leegstand of waar-
      dedaling het grootst is.
      Kwetsbare gebieden met overwegend corporatiebezit
      De vraag is hoe om te gaan met dit lange termijn risico. De eerste opgave die zich op-
      dringt is dat een eventuele toekomstige herstructurering zo min mogelijk moet wor-
      den gefrustreerd. Paradoxaal genoeg betekent dit, dat het onwenselijk is om nu inves-
      teringen te plegen die de levensduur van de kwalitatief minste woningen al te zeer
      verlengen. Beter is het om deze woningen te handhaven op basiskwaliteit en verder
      af te schrijven, zodat ze op termijn alsnog kunnen worden gesloopt. Bijkomend voor-
      deel hiervan is dat ze betaalbaar kunnen worden gehouden en daardoor dan tevens
      een prikkel bevatten voor huurders om door te stromen zodra ze zich meer kwaliteit
      kunnen veroorloven. We hebben het dan over kleine, voor starters geschikte wonin-
      gen, die in de kwetsbare gebieden ruim voorhanden zijn.
      Uitzondering zijn kleine woningen die geschikt gemaakt kunnen worden voor senio-
      ren. In dat laatste geval is het juist wel wenselijk om te investeren in bijvoorbeeld
      energieprestaties.
      In kwetsbare gebieden met uitsluitend of overwegend corporatiebez it is het tevens te
      overwegen om terughoudend te zijn met verkoop van huurwoningen. De ervaring
      leert dat succesvolle herstructurering van eenvormige gebieden, als het eenmaal zo
      ver is, gebaat is bij collectieve aanpak. Het gaat immers veelal om rijtjes, die in hun
      geheel gesloopt of ingrijpend verbeterd moeten worden. Zodra er sprake is van ge-
      spikkeld bezit is sloop nauwelijks meer mogelijk is wordt een collectieve aanpak ook
                                                                                              33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>      veel moeilijker. Een bijkomend argument om in dit soort gebieden voorzichtig te zijn
      met verkoop, is dat de eventuele kopers dan met het risico op waardedaling komen te
      zitten en op hun beurt het onderhoud zullen verwaarlozen. Gevallen elders in Neder-
      land laten zien dat dit en reëel risico is.
      Bovenstaande overwegingen hebben consequenties voor de verkoopstrategie en het
      huurbeleid van de corporaties. Verkoop vormt voor corporaties een belangrijke en
      structurele bron van inkomsten. Gemeenten hebben met de herziening van de Wo-
      ningwet de taak gekregen om met corporaties afspraken te make n over hun presta-
      ties. Verkoop en huurbeleid vormen hiervan een essentiële onderdelen, maar kunnen
      niet los worden gezien van de kwaliteitsambities.
      Kwetsbare gebieden met gemengd of overwegend particulier bezit
      De meeste clusters kwetsbare gebieden bestaan geheel of voor het grootste deel uit
      corporatiewoningen. Wie het zoekgebied naar kwetsbare postcodes legt over die met
      het corporatiesbezit kan dit zien. Toch zijn er ook kwetsbare gebieden met (een sub-
      stantieel aandeel) particulier bezit. Hier bestaat risico op achterblijven van investerin-
      gen en mogelijk zelfs verloedering. Veel eigenaar-bewoners in laag gewaardeerde wo-
      ningen kampen vanwege hun lage inkomen met een hoge woonquote, soms ook met
      hoge hypotheeklasten. Vaak gaat het om huishoudens recent hebben gekocht, eigen-
      lijk willen doorstromen, maar hun woning niet verkocht krijgen. Dit is geen gunstige
      voedingsbodem voor investeringsbereidheid. Tegelijkertijd is investeren wel gewenst.
      In dit type woongebieden zal meestal niet kunnen worden volstaan met informeren
      en verbinden. Voor onderhoudsbedrijven is hier ook niet heel veel te halen als het
      van de eigenaren moet komen. Hier zal de gemeente zelf moeten investeren dan wel
      zodanig gunstige voorwaarden scheppen dat de woonlasten niet toenemen. Voor-
      beeldprojecten met uitstraling, kluswoningen en leningen tegen gunstige voorwaarde
      zijn middelen die hier denkbaar zijn. Als een collectieve aanpak niet haalbaar is van-
      wege te weinig draagkrachtige eigenaren, kan ook een meer kleinschalige aanpak een
      strategie zijn. Dit begint dan met een zoektocht naar eigenaren die in staat en bereid
      zijn te investeren. Ook in buurten met lage waarde moeten die te vinden zijn.
4.3.2 De niet-kwetsbare gebieden
      Ook voor de niet als zoekgebied aangemerkte delen van de voorraad biedt de combi-
      natie van bebouwingstype en waarde (per kubieke meter) houvast. In grootschalige
      uitleggebieden uit de wederopbouwtijd en daarna zal het doorgaans lastig zijn om
      bloks- of complexgewijs tot een gezamenlijke aanpak te komen, terwijl dat wel ge-
      wenst is. Is de waarde (per vierkante meter) van het vastgoed laag, dan is de kans op
      achterblijven van investeringen op termijn groter dan als de waarde hoog is.
      Vrijstaande en half vrijstaande woningen met hoge waarde
      Denk hier aan vooroorlogse laagbouw en lintbebouwing en aan ‘gouden randjes’ van
      de doorzon- en bloemkoolwijken. In deze gebieden met relatief hoge waarde is het
      vanwege de goede marktpositie niet direct funest voor de vastgoedwaarde als niet ie-
      dereen zijn woning even goed onderhoudt of up to standard houdt. De woningen zijn
                                                                                              34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>      relatief duur, ook in onderhoud. Het risico op waardeverlies, verloedering en een ne-
      gatieve uitstraling is hier niet zo groot. Dat wil niet zeggen dat kwaliteit geen punt
      van zorg is. Het betekent alleen dat de verantwoordelijkheid voor de toekomstwaarde
      in deze buurten zonder veel risico bij de eigenaren zelf kan worden gelegd. Gelet op
      de lage dichtheid kan in voorkomende gevallen een individuele benadering van speci-
      fieke eigenaren nodig zijn. Alleen bij ernstige verwaarlozing is handhaving op zijn
      plaats. Voorts kan de gemeente onderhoudsbedrijven wijzen op de kansen die in dit
      soort woongebieden bestaan (informeren en verbinden), voor zover de bedrijven deze
      woongebieden niet al op eigen kracht weten te vinden. Omdat het veelal om oudere
      woningen gaat, ligt een koppeling met verduurzaamheidscampagnes voor de hand.
      Soms zijn in oude buurten monumentale panden aanwezig. Van restauratie hiervan
      kan een stimulerende werking uitgaan op and ere eigenaren.
      Rijtjeswijken met hoge waarde
      Niet alle rijtjeshuizen zijn gelegen in kwetsbare gebieden. Er zijn o ok ‘doorzonwijken’
      en ‘bloemkoolwijken’ die hoger getaxeerd worden. In deze gebieden kan het effectief
      en efficiënt zijn complex- of bloksgewijs te investeren in bijvoorbeeld isolatie of zon-
      nepanelen. Of dit lukt, hangt mede af van de heterogeniteit van de bewoners. De ge-
      meente kan hier een toegevoegde waarde hebben in het stimuleren en ondersteunen
      van buurtinitiatieven. Veel eigenaar-bewoners in duurdere woningen zijn kapitaal-
      krachtig genoeg. Waar dat niet het geval is, zal het vaak gaan om oudere bewoners
      met lage inkomens, die over de streep getrokken moeten worden. Bij de eigenaarspe-
      cifieke benadering komen we hier op terug.
      Gemiddelde woongebieden
      Er zijn ook woongebieden (typen) die niet opvallen qua waarde en bebouwingstype.
      Neem bijvoorbeeld de recent (na 1985) gebouwde woongebieden . De onderhoudsop-
      gave is hier vooralsnog niet groot, vanwege de jonge leeftijd van d e woningvoorraad.
      Dat is een troost voor de eigenaar-bewoners die net op het hoogtepunt van de markt
      hebben gekocht en tegen een hypotheekschuld aankijken. Ook in de meeste bloem-
      koolwijken uit de jaren zeventig en begin tachtig is de waarde geen reden tot zorg. In
      die tijd werd nog niet erg energiezuinig gebouwd, dus hier ligt nog een opgave op het
      gebied van duurzaamheid. Woningcorporaties met veel bezit uit deze periode doen
      relatief veel aan planmatig en mutatieonderhoud, althans dat is het landelijke be eld.
      Dat kan ook te maken hebben met het feit dat buurten uit deze periode zo langzamer-
      hand een generatiewisseling in bewoning doormaken. De nieuwe generatie bewoners
      zijn degenen die de vruchten moeten gaan plukken van kwaliteitsverbetering. In de
      monitor is een kaart opgenomen met de meest vergrijsde gebieden.
4.3.3 Eigenaarspecifieke aanpak
      Het kenmerk vergrijzing vormt een mooie overgang naar de eigenaarspecifieke aan-
      pak. Daarbij wordt niet gekeken naar de fysieke toestand en de waardering van wo-
      ningen en woonwijken, maar naar de financiële situatie van de eigenaar-bewoner. De
      vraag is hier of de eigenaar nog wel in staat (en bereid) zal zijn om het onderhoud te
                                                                                              35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>betalen, laat staat te investeren in kwaliteit. Risico’s zijn een gebrek aan financier-
baarheid in combinatie met het ontbreken van gevoel van urgentie .
Ook in woningen met een hoge waarde wonen soms huishoudens met lage inkomens.
Het gaat vaak om oudere eigenaren in oudere woningen, die er al lang wonen en niet
willen verhuizen. De kans bestaat dat ze zich niet eens bewust zijn van eventueel ach-
terstallig onderhoud of van het feit dat de kwaliteitsnormen zijn toegenomen . Een in-
vestering die leidt tot hogere woonlasten en die zich pas op termijn terugverdient is
voor deze mensen meestal niet aantrekkelijk . Zij zijn wellicht te verleiden tot een
eenmalige onderhoudsbeurt. Hier past goede communicatie, met inzet van ambassa-
deurs en voorbeeldprojecten.
Kenmerk van oudere eigenaren is dat ze vaak nog altijd over een aanzienlijke over-
waarde beschikken, die opgesloten ligt in het vastgoed, ook al is hun inkomen heel
bescheiden. Dit kan worden geconstateerd door kaarten met vergrijsde gebieden, ei-
gen woningbezit en inkomens over elkaar heen te leggen. Er bestaan nog nauwelijks
aantrekkelijke financiële constructies waarmee dit vermogen kan worden verzilverd
en/of aangewend voor aanpassingen aan de woning, zonder te hoeven verhuizen. Met
de vergrijzing van de koopsector voor de boeg ligt hier een kans voor productontwik-
keling. Banken (kredietverstrekkers) zijn daarbij de voor de hand liggende partij, maar
ook voor bouwbedrijven en zorgaanbieders ligt hier mogelijk een markt. Het gaat om
meer dan alleen onderhoud. Gemeenten kunnen proberen experimenten op dit ge-
bied van de grond te krijgen of te ondersteunen.
In woningen/gebieden met een lager dan gemiddelde waarde zijn juist de hypotheek-
schulden veelal een knelpunt. Huishoudens zijn hier overwegend jong, willen liever
vertrekken, maar zitten voorlopig vast (of kunnen alleen met verlies verkopen). Daar
zitten ook huishoudens tussen die, dankzij een hoger inkomen, hun woonlasten wel
kunnen dragen. Dit zijn ook veelal hoger opgeleiden. Zij moeten in staat worden ge-
acht ook het reguliere onderhoud te betalen en open te staan voor het besef dat on-
derhoud van belang is voor waardebehoud en de kans vergroot om de woning voor
een acceptabele prijs te kunnen verkopen. Zij wonen relatief vaak in eengezinshuiz en
en relatief nieuwe woningen, maar zijn niet afwezig in de oudere voorraad en in ap-
partementen. Zij zijn de aanspreekpunten voor een ambassadeursrol. Een lening on-
der gunstige voorwaarden kan ook een optie zijn. Deze eigenaren kunnen in de hui-
dige markt lastig een hogere hypotheek verkrijgen, zelfs al laat hun inkomen dat toe.
                                                                                        36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>4.4 Aanbevelingen
    Het is van groot belang dat gemeenten (ambtelijk en bestuurlijk) zich realiseren dat
    investeringen in de woningvoorraad niet meer zo zelfsprekend zijn als in de jaren voor
    de crisis. Voor particulieren komt dit vooral door de verminderde beschikbaarheid van
    krediet. Corporaties zijn ook structureel anders gaan denken over kwaliteit. Groot-
    schalige herstructurering van kwetsbare woongebieden zal nog slechts sporadisch be-
    spreekbaar zijn. Sterker, deze gebieden worden nu gekoesterd om hun lage woonlas-
    ten. De kwetsbaarheid op lange termijn wordt overigens wel breed onderschreven.
    Hier ligt een taak in de sfeer van bewustwording richting gemeentebesturen.
    Voor de gemeenten is het zaak om ten aanzien van de kwetsbare gebieden een strate-
    gie te ontwikkelen, in overleg met de corporaties, die grootschalige aanpak op termijn
    niet onnodig compliceert. Paradoxaal genoeg kan onderdeel hiervan zijn om juist om
    de kwaliteit (en daarmee de levensduur) van de woningen niet te verhogen / verlen-
    gen. Ook is het aan te bevelen om versnipperd bezit (huur en koop door elkaar in de-
    zelfde straat of hetzelfde complex) zo veel mogelijk te voorkomen, zodat complex- of
    bloksgewijze aanpak in een later stadium niet wordt belemmerd . Tegelijkertijd is ver-
    koop voor corporaties een noodzakelijke bron van inkomsten . Als het niet in de kwets-
    bare buurten kan, dan moet het elders. Dit vereist afspraken over verkoop van cor-
    poratiebezit in het bredere kader van een gemeentelijke woonvisie, waarvan de toe-
    komst van kwetsbare buurten nadrukkelijk in de afweging wordt betrokken.
    Doe aan kennisoverdracht en breng vraag en aanbod bij elkaar. Denk aan voorbeeld-
    projecten, bouwmarkten, brochures, in samenspraak met bouwbedrijven en finan-
    ciers. Kijk daarbij naar de specifieke kenmerken van bebouwing en bevolking. In een
    vergrijsde buurt met veel ‘slapend kapitaal’(afbetaalde koopwoningen) is een andere
    communicatiestrategie gewenst dan in een oude buurt waar veel jonge gezinnen hun
    eerste huis kopen. Gebruik de kaartenmonitor om deze strategie te verfijnen.
    Sluit aan op bestaande initiatieven. Er zijn al veel initiatieven, ook vanuit bouwbe-
    drijven, die op hun beurt ook zoeken naar ingangen voor opschaling. Gemeenten kun-
    nen hierin een faciliterende rol spelen, bijvoorbeeld door het bieden van een loket-
    functie (ook digitaal) en/of door het b egeleiden van gemeenschappelijke inkoop. Een
    voorbeeld van een bestaan initiatief is de Friese energieregio.
    Gebruik energie als binnenkomer. Zowel voor particulieren als voor corporaties is
    energiebesparing een geschikte invalshoek om investeringen te pro pageren. De
    meeste corporaties zitten momenteel nog midden in een proces van heroriëntatie,
    maar over investeren in duurzaamheid bestond tot voor kort niet veel discussie, aan-
    gezien dit tot lagere woonlasten zou kunnen leiden. Ook voor particulieren zijn be-
    sparingen op energielasten een bruikbaar argument. In het verlengde van energiebe-
    sparing kunnen ook andere verbeteringen worden aangebracht.
    Recente signalen wijzen er wel op dat huurdersorganisatie niet altijd achter verduur-
    zaming staan, onder meer omdat huurders dan weinig of geen invloed meer kunnen
    uitoefenen op hun energielasten en wel worden geconfronteerd met een hogere huur.
    Draagvlak voor verduurzaming is dus niet vanzelfsprekend en zal de nodige overre-
    dingskracht kosten.
                                                                                          37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Richt voorlichting over energiebesparing vooral op bewoners met lagere inkomens.
Er zijn in de regio 432 postcodes met 6.860 woningen waar zowel veel woningen met
een slecht energielabel als veel lagere inkomens voorkomen. Juist hier kunnen bewo-
ners wel een steuntje gebruiken.
Investeer zelf, bijvoorbeeld in de openbare ruimte. Goed voorbeeld doet volgen.
Bloemkoopwijken bijvoorbeeld (13% van de woningen) zijn gezien hun leeftijd wel
aan groot onderhoud toe, niet alleen de woningen maar ook het openbaar gebied.
Neem de regie op het gebeid van verzorgd wonen. De opgave op dit terrein is aan-
zienlijk en corporaties zijn terughoudend met het doen van risicovolle investeringen
in het vastgoed. Voor gemeenten ligt hier een taak om zorgaanbieders en corporaties
/ verhuurders op één lijn te krijgen. Ook is te ve rwachten dat zich tal van kleinscha-
lige particuliere initiatieven zullen aandienen (nieuwbouw, verbouw), waar gemeen-
ten in kunnen faciliteren. Regionale afstemming is gewenst, aangezien lang niet
overal voldoende zorg kan worden gegarandeerd en er dus keuz es gemaakt moeten
worden (waar wel en, niet onbelangrijk: waar niet meer).
                                                                                        38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>