<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel gemeente Ooststellingwerf

Commissievergadering
Onderwerp                                    :   Vaststellen budget subsidieregeling Duurzaam en Leefbaar
                                                 Ooststellingwerf t.b.v. de Starterslening
Portefeuillehouder/Teamleider                :   Fimke Hijlkema/Geertje Porte
Zaaknummer                                   :

Voorstel
1. De Starterslening als uitwerking van de door de raad aangenomen motie op te nemen in de
subsidieregeling Duurzaam en Leefbaar Ooststellingwerf 2019 en hiervoor € 300.000 beschikbaar te
stellen.
2. De financieringslasten in 2019 eenmalig te dekken uit het budget Uitvoeringsprogramma woonvisie
2017-2021 en vanaf 2020 integraal te betrekken bij de Programmabegroting 2020-2023.

Inleiding
Motie
Motie 13 met onderwerp: realiseren starterslening is door de raad op 17 juli 2018 aangenomen.
In deze motie verzoekt de raad het college:
     De mogelijkheid voor het instellen en verstrekken van een starterslening in de gemeente
        Ooststellingwerf te onderzoeken;
     De hiertoe benodigde kaders in beeld te brengen;
     Met een voorstel te komen, (denkrichting eind 2018), waarin de mogelijkheden en gevolgen van
        invoering van de starterslening zijn verwoord.

Toelichting:
Een Starterslening is een extra lening die de gemeente verstrekt bovenop de hypotheek van de bank,
waarmee een koper het verschil tussen hypotheek en verwervingskosten kan overbruggen, dit kan het
verschil maken tussen wel of niet een eerste woning kunnen kopen.

De Starterslening bestaat uit twee delen: Een (hypothecaire) box 1 lening die de starter annuïtair aflost en
een oplopende box 3 lening. De box 3 lening noemen we de Combinatielening. De box 1 lening wordt
geborgd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). In het geval dat de borging van de
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) succesvol wordt aangesproken, volgt SVn hetzelfde beleid als de
WEW voor de Combinatieregeling. Voor beide lening delen zijn er de eerste drie jaren geen maandlasten.

De eerste drie jaar wordt er geen rente betaald. De aflossing van de Starterslening komt de eerste drie jaar
uit de Combinatielening. De Combinatielening loopt daardoor de eerste drie jaar altijd op. Na deze periode
van drie jaar gaat de klant (in principe) rente en aflossing betalen. Op het moment dat de volledige rente
en/of aflossing wordt betaald, wordt er zowel op de Starterslening als op de Combinatielening afgelost.

Rondje aantal gemeenten
Opsterland heeft een starterslening; Smallingerland, Heerenveen, De Fryske Marren en Súdwest Fryslân
hebben een starterslening voor huurders van woningcorporatie Accolade die ook starter(s) op de
koopwoningmarkt zijn; Weststellingwerf, Tytsjerksteradiel, Achtkarspelen, Dantumadeel en Waadhoeke
hebben geen starterslening.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Waarom heeft Opsterland een starterslening
Starters een kans op de woningmarkt geven vindt Opsterland belangrijk (bevorderd de doorstroming op de
woningmarkt). Daarom wordt sinds juni 2007 de starterslening aangeboden. Bij de uitvoering wordt
samengewerkt met de SVn (= Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). In totaal is € 1 Mio beschikbaar gesteld
om startersleningen te verstrekken en wordt volledig benut. Over de periode juni 2007 tot en met september
2016 zijn er 72 leningen verstrekt; over de periode oktober 2016 tot september 2018 zijn 20 leningen
verstrekt waardoor het totaal uitkomt op 92 leningen.

Raadsprogramma 2018-2022
In het raadsprogramma 2018-2022 is opgenomen dat er een visie moet worden opgesteld om te anticiperen
op de demografische ontwikkelingen. Een gezonde en aantrekkelijke woningmarkt is hiervoor een essentiële
voorwaarde. In dat kader past de starterslening omdat daarmee de doorstroming en de leefbaarheid wordt
bevorderd. De starterslening kan worden opgenomen in de subsidieregeling Duurzaam en Leefbaar
Ooststellingwerf 2019 in aanvulling op de andere leningen van SVn die in deze regeling zijn opgenomen.

Beoogd effect
Potentiele kopers worden met behulp van de starterslening in staat gesteld hun eerste woning te kopen.

Argumenten
1.1 Instellen starterslening
De starterslening, die uit twee delen bestaat, overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis (tot
maximaal de Loan to Value) en de (eerste) hypotheek van de bank. De eerste drie jaar betaalt de starter
geen maandlasten. De starterslening stimuleert de woningmarkt en zorgt voor een betere doorstroming.
Een gezonde en aantrekkelijke woningmarkt is noodzakelijk om te anticiperen op de demografische
ontwikkelingen. Uit de gemeente Opsterland blijkt dat de starterslening in een behoefte voorziet en bijdraagt
aan een gezonde en aantrekkelijke woningmarkt. In aansluiting op de Verzilveringslening wordt € 300.000
beschikbaar geteld.

Beheer bij SVn
SVn voert voor diverse gemeenten haar leningen uit. De huidige duurzaamheidsregeling en blijvers lening
van onze gemeente wordt ook naar volle tevredenheid door SVn uitgevoerd. Het ligt dan ook in de rede om
het beheer van de starterslening te laten uitvoeren door SVn. Inclusief deze € 300.000 komt het totaalbedrag
van de verschillende leenvormen dat is/wordt gestort bij SVn uit op € 1.560.000 (= Duurzaamheidslening
€ 700.000; Stimuleringsregeling duurzame initiatieven € 200.000, Verzilverlening € 300.000, Blijverslening
€ 60.000 en de Starterslening € 300.000).

2.1. Financieel gevolg
De financieringslasten van € 25.000 voor 2019 eenmalig dekken uit het budget Uitvoeringsagenda woonvisie
2017-2021 en vanaf 2020 integraal te betrekken bij de Programmabegroting 2020-2023.

Aanpassen nieuwe subsidieregeling
De subsidieregeling Duurzaam en Leefbaar Ooststellingwerf 2019 is behandeld in de b&w van 18 september
2018. De Verzilverlening, Duurzaamheidslening en Stimuleringsregeling duurzame initiatieven en de
Blijverslening zijn hierin opgenomen. Bij het instellen van de Starterslening dient de subsidieregeling hierop
te worden aangepast, het concept is daarom bijgevoegd.

Kanttekeningen / alternatieven
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Wat zegt de grootste kredietverstrekker
Het feit dat eigen geld moet worden ingebracht om een woning te kunnen kopen speelt nauwelijks; het staat
de kredietverstrekking door de bank voor de “kale” aankoopprijs” niet in de weg. Wel blijkt dat starters
behoefte hebben aan woningen tot circa € 150.000. Voor het aanbod in deze prijsklasse, zie de tabel:

Totaal aanbod Funda Gemeente                       167 woningen                            192 totaal
Ooststellingwerf                               25 appartementen
Te koop tot € 150.000                                12 woningen                            18 totaal
                                                6 appartementen
Te koop € 150.000 - € 175.000                        16 woningen                            16 totaal
                                                   0 appartement
Op 1 november 2018: Van de 192 te koop staande woningen in Oosterwolde zijn er 34 tot een prijs van
€ 175.000. Dit is 17,7%.

Wat zeggen de lokale makelaars
Er zijn vier makerlaars benaderd die in grote lijnen hetzelfde beeld geven; potentiele kopers bereiden zich
goed voor over wat ze willen en weten hoever hun financiële polsstol reikt.
De starterslening komt vrijwel niet ter sprake omdat de gemeente hem niet heeft ingesteld en daardoor
onbekend is. Dit laat onverlet dat er best een latente behoefte kan zijn, die zich hoogstwaarschijnlijk
manifesteert wanneer de starterslening wordt ingesteld en er de benodigde ruchtbaarheid aan wordt
gegeven.

Relatie grondbeleid
Ook voor 2018 worden bouwkavels, voor nieuw te bouwen woningen, met 10% korting op de prijs per m2
aangeboden. Of de korting ook voor 2019 gaat gelden is nu nog niet bekend.

De regeling zelf
Er moeten een aantal voorwaarden worden gesteld. Deze voorwaarden hebben betrekking op de
maatregelen waarover waarvoor de Starterslening kan worden ingezet, de minimumleeftijd, beleidsdoelen,
budget en het maximumbedrag wat geleend kan worden. Leeftijd: uitgaan van 18 jaar of ouder. Het
beleidsdoel wordt opgenomen in de subsidieregeling. Bedrag: De verwervingskosten van een bestaande of
een nieuwbouw koopwoning op € 200.000 en de maximale hoogte van de Starterslening op € 20.000 vast te
stellen.

Financiële toelichting
Het in te stellen budget van € 300.000 genereert een financieringslast van € 25.000.
De werkwijze is als volgt: het budget wordt gestort in een fonds bij het SVn die het fonds vervolgens,
namens ons, beheert. De beheerskosten bedragen 0,5% over de schuldrest van de leningen (= maximaal
€ 1.500). Voor de Starterslening geldt dat bij vervreemding/verkoop van het onderpand de lening (inclusief
rente) wordt terugbetaald. Hierdoor heeft de gemeente bij het verstrekken van de lening gelijk een vordering,
waardoor er geen, met uitzondering van de financieringslasten, exploitatielasten begroot hoeven te worden.
De aflossing op de andere leningen door de deelnemers vloeien terug in het fonds en opnieuw ingezet voor
het doel (= revolverend fonds, looptijd 30 jaar).

Kanttekening maximaal € 20.000 per lening
Wanneer de starterslening in 2019 wordt ingevoerd en het volledige budget van € 300.000 wordt benut voor
de maximale hoogte van € 20.000 per lening (= 15 stuks), valt de eerste aflossing vrij in 2022, wat inhoudt
dat in 2023 weer een nieuwe lening “op volgorde van binnenkomst” kan worden verstrekt. De stimulering
van de doorstroming van de woningmarkt door de starterslening gaat niet om grote aantallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>De subsidieregeling voorziet in een periodieke evaluatie van de beleidsdoelen door het college. Dit kan
inhouden dat er te zijner tijd extra budget wordt gevraagd.

Kanttekening dekking
Bij Argumenten 3.1. Financieel gevolg wordt voorgesteld de financieringslasten van € 25.000 voor 2019
eenmalig te dekken uit het budget Uitvoeringsprogramma woonvisie 2017-2021 en vanaf 2020 integraal te
betrekken bij de Programmabegroting 2020-2023. Dekking vindt plaats binnen de bestaande middelen van
de begroting 2020 en volgend.

Juridische toelichting
De subsidieregeling Duurzaam en Leefbaar Ooststellingwerf 2019 is aangepast.

Publicatie
Niet van toepassing.

Uitvoering
Na besluitvorming informeren wij SVn en gebruiken we de huidige rekening-courant voor de Starterslening
van € 300.000.

a. Planning
Indien de raad € 300.000 beschikbaar stelt ontvangt het college van b&w de aangepaste subsidieregeling ter
vaststelling. Geplande datum van ingang is 1 januari 2019.
b. Communicatie
Via de gebruikelijke kanalen.
c. Evaluatie / controle
Eind 2019 maken wij een balans op over de toepassing van de subsidieregeling Duurzaam en Leefbaar
Ooststellingwerf 2019.



Burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf,

                                 , secretaris                   , burgemeester.




A.   Ter inzage liggende stukken
1.   Informatiemap SVn 1-3-2018 (Starterslening p. 6 t/m 23)
2.   Algemene bepalingen SVn
3.   Motie d.d. 17 juli 2018
4.   Subsidieregeling Duurzaam en Leefbaar Ooststellingwerf 2019 in concept
5.   Deelnemingsovereenkomst

B.   Vertrouwelijke stukken
a.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>