<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Bijlage 2 bij collegeadvies Wijziging Huisvestingsverordening d.d. 28 januari 2021
Onderzoek naar de effectiviteit en mogelijkheden van het verhogen van de
koopprijsgrens naar het niveau van Texel.


Koopprijsgrens Huisvestingsverordening Texel
Texel heeft door Adviesbureau Stec Groep het belang van het instellen van een
Huisvestingsverordening laten onderzoeken. In het onderzoek is gekeken naar de
woningvoorraad, de dynamiek in de markt en de koopprijsgrens op de andere eilanden.
Aanbevelingen uit het rapport zijn:

   •   Stel een huisvestingsverordening op. De geconstateerde marktdruk in het lage- en
       middensegment in combinatie met het relatief kleine aandeel van de woningvoorraad dat
       theoretisch bereikbaar is voor lage- en middeninkomens en de instroom van buiten Texel
       geven hier voldoende aanleiding toe.
   •   Zet hierbij in ieder geval in op sturing in het sociale huursegment en het koopsegment
       tot circa €250.000. Dit is het segment waarin lage- en middeninkomens actief zijn op de
       woningmarkt en waarbinnen het risico het grootst is dat verdringing door instroom van
       buitenaf leidt tot het niet goed kunnen vervullen van de woonwensen van huishoudens op
       Texel zelf. De hoge marktdynamiek in dit segmenten onderschrijft dit.
   •   Overweeg (hogere) prijsgrens in het koopsegment van circa € 450.000, ter voorkoming
       van prijsopdrijvend effect door huisvestingvergunningenstelsel. Doel van de
       huisvestingsverordening is het evenwichtig en rechtvaardig toedelen van de woningvoorraad.
       Wanneer de prijsgrens te laag ligt wordt dit effect mogelijk niet bereikt: potentiële kopers van
       buiten Texel stellen hun betalingsbereidheid naar boven bij en kunnen zo alsnog een woning
       kopen die niet onder het vergunningstelsel valt. De nu toch al relatief hoge marktdynamiek in
       het segment tussen circa € 250.000 en € 450.000 zou hierdoor verder stijgen. Een dergelijk
       prijsopdrijvend effect is gesignaleerd op Terschelling en is daar aanleiding geweest om voor
       een relatief omvangrijk deel van de koopmarkt het huisvestingvergunningenstelsel te
       hanteren.
   •   Verken woningbehoefte nader (samen met woningcorporatie Woontij) om te bepalen of
       toevoeging betaalbare woningen nodig is. De hoge marktdynamiek in de betaalbare
       segmenten is een indicatie dat vergroting van de betaalbare voorraad mogelijk wenselijk is.
       Vergroting van de betaalbare segmenten kan een permanentere oplossing bieden voor
       verdringing op de markt dan een huisvestingsverordening. Houd er hierbij wel rekening mee
       dat:
            o Betaalbare nieuwbouw koopwoningen doorgaans relatief snel in marktwaarde stijgen.
                Vergroting van het betaalbare koopsegment door middel van nieuwbouw heeft
                hierdoor vaak (deels) maar een tijdelijk effect.
            o Nieuwbouw in het betaalbare segment in een situatie zónder huisvestingsvergunning
                mogelijk leidt tot het extra aantrekken van huishoudens van buiten Texel. In dat geval
                leidt nieuwbouw maar beperkt tot het vergroten van kansen voor Texelse
                huishoudens op de woningmarkt.

Om te zorgen dat de schaarse woningvoorraad op Texel bij voorrang terecht komt bij
mensen met een economische en/of maatschappelijke binding aan Texel is in 2019 aan de
gemeenteraad van Texel voorgesteld om een Huisvestingsverordening vast te stellen met
een koopprijsgrens van € 450.000,- en een huurprijsgrens van € 720,41 (de
huurliberalisatiegrens).
Amendement
De gemeenteraad heeft, bij amendement, de koopprijsgrens vastgesteld op € 600.000.
Redenen: Uit verschillende (niet nader genoemde) onderzoeken blijkt dat ook in het
middensegment krapte is. De raad denkt dat de voorgestelde koopprijsgrens in het
middensegment prijsopdrijvend werkt, wat onwenselijk is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Evaluatie
De verordening is in juli 2019 vastgesteld. Voorgesteld is na 2 tot 3 jaar te evalueren. Dan
wordt onder andere bekeken of de wachttijden voor een huurwoning korter zijn geworden en
de prijzen op de koopmarkt niet nog verder exorbitant zijn gestegen.
Een merkbaar effect tot op heden zijn verzoeken tot verhoging van de WOZ waarde. Dit in
verband met de vruchteloze aanbieding (niet aan het eiland gebonden woningzoekenden
kunnen een huisvestingsvergunning krijgen als de voldaan is aan de vruchteloze aanbieding.
Daarbij speelt de WOZ waarde een rol). Op dit moment zijn nog geen verdere effecten
bekend en onderzocht.


Koopprijsgrens Terschelling
Of een koopprijsgrens van € 600.000 op Texel effectief is kan dus nog niet beoordeeld
worden. Daarom is gekeken naar eigen data (zie bijlage). Uit analyse van WOZ waarden en
verkoopgegevens (zie bijlage) is voor Terschelling het volgende geconcludeerd:
    -    Bij gelijkblijvend uitgangspunt – ca. 70% van de woningen onder de koopprijsgrens - is er
         geen aanleiding tot verdere verhoging van de koopprijsgrens
Bij de vaststelling van de koopprijsgrens in de Huisvestingsverordening is uitgegaan van de WOZ
waarden van de koopwoningen op Terschelling. Circa 70 % van de woningen is onder de werking van
de verordening gebracht. Op basis van de voorlopige WOZ waarden 2021 valt 70 % van de woningen
in een prijscategorie tot €450.000. Door prijsindexatie ligt de koopprijsgrens in 2021 inmiddels op
€471.000. -> meer dan 70 % van de koopwoningen valt onder de huidige koopprijsgrens.

    -    Bij indexatie van de koopprijsgrens op basis van recentere prijsindexgegevens wordt de
         koopprijsgrens € 511.000 en valt ca 80-82% van de koopwoningen onder de koopprijsgrens
Op advies van de makelaars was de indexatie van de koopprijsgrens gebaseerd op de
prijsontwikkeling van 2 jaar ervoor (de kooprijsgrens 2021 is gebaseerd op prijsontwikkeling in 2019).
De prijsontwikkeling op Terschelling houdt echter gelijke tred met de ontwikkeling elders. Dit pleit voor
indexatie op basis van de meest recente gegevens. In 2021 zou dit een koopprijsgrens betekenen van
€ 511.000.

     -  Verkoopprijzen en vraagprijzen stijgen
Het aandeel verkochte woningen met een WOZ waarde boven € 400.000 stijgt (van 32,4% naar
40,6% in 3 jaar)
Ook de vraagprijzen stijgen. Deze worden opgedreven door eerdere verkoop van een vergelijkbare
woning. (Trend lijkt te zijn: woningen worden eerst te duur aangeboden. Als woningen niet binnen een
paar maanden verkocht worden dan daalt de verkoopprijs met circa de helft van het te hoge bedrag.
Maar in veel gevallen wordt de woning verkocht voor de te hoge prijs. Bij de volgende verkoop leidt dit
tot een nog hogere vraagprijs).

    -   Hogere prijzen is met name een gevolg van marktwerking, nauwelijks prijsopdrijving door de
        koopprijsgrens

In een enkel geval is duidelijk dat de koopprijsgrens leidt tot prijsopdrijving. Omdat de stijging in de
verkoopprijs en woningwaarde ook een landelijke trend is, zijn de stijgende prijzen voornamelijk een
gevolg van marktwerking.

De eilander makelaars zijn van mening dat de hoge prijzen een probleem is dat niet alleen op
Terschelling speelt, maar landelijk. Er is een grote vraag naar woningen, er is te weinig aanbod, te
weinig nieuwbouw en woningzoekenden kunnen niet uitwijken naar andere gemeenten. Dit leidt tot
absurde biedingen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>    -   Er is procentueel geen toename in de verkopen aan niet-eilanders.
In de periode 1/1/2019-1/8/2020 zijn 33 (van de 87) woningen verkocht aan niet eilanders. Van deze
33 kopers woonden 18 al kort op het eiland (waaronder (ex) MIWB studenten), 15 vestigden zich bij
aankoop op Terschelling. Waarschijnlijk zitten hier ook kopers bij met een maatschappelijke of
economische binding.

Woningen staan gemiddeld langer dan de termijn van vruchteloze aanbieding (13 weken) te koop en
er vinden verkopen aan niet-eilanders plaats. Bij de aanvragen huisvestingsvergunning wordt echter
zeer zelden een beroep gedaan op de vruchteloze aanbieding en lokale makelaars geven aan dat er
bij hun verkopen nooit sprake is van vruchteloze aanbieding.

   -    Veel koopwoningen zijn niet bereikbaar voor woningzoekenden met een laag of
        middeninkomen
De gemiddelde verkoopwaarde van woningen bevindt zich op een dusdanig hoog niveau dat een
groot deel van de koopwoningen niet bereikbaar zijn voor mensen met een laag of midden inkomen.
Dit verandert niet door een nog hogere koopprijsgrens.


Met de eilander makelaars is gesproken over aanpassing van de koopprijsgrens naar
€600.000 of hoger. Naar de mening van de makelaars:

   •   Wordt van een hogere grens nauwelijks effect verwacht voor de eilander
       woningzoekenden.
   •   Worden hogere prijzen verwacht bij een hogere koopprijsgrens
   •   Leidt elke grens tot biedingen erboven
   •   Is de huidige koopprijsgrens met jaarlijkse indexatie afdoende.
De makelaars vragen zich af of er noodzaak tot verhoging is. Worden er te veel woningen
verkocht aan niet maatschappelijk of economische gebondenen boven de huidige
koopprijsgrens en hoe erg is dat als die koper daadwerkelijk op het eiland gaat wonen en
onderdeel uit gaat maken van de eilander samenleving? Bij een koopprijsgrens boven 1
miljoen komen er geen vestigers meer. Willen we dat?


Wettelijke mogelijkheden koopprijsgrens; Huisvestingswet 2014
   -   Vrije vestiging
Uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is; vrije vestiging. Ook niet aan het eiland
gebonden woningzoekenden moeten de mogelijkheid hebben zich op het eiland te vestigen.
   -   Goedkope woonruimte
De Waddeneilanden hebben, als enige gemeenten in Nederland, de mogelijkheid gekregen
om een huisvestingsvergunning te eisen voor goedkope koopwoningen (artikel 7 lid 2). Wat
onder ‘’goedkope woonruimte’’ valt is aan de gemeente. De term ‘’goedkope woonruimte’’ is
echter niet voor niets opgenomen in de wet. Er is dus een bovengrens.
Op basis van de WOZ waarden valt ca 75-77 % van de woningen onder de huidige
koopprijsgrens van € 471.000.
Bij een grens van € 600.000 valt 91,6 % van de koopwoningen er onder. Bij deze grens is
vrije vestiging nauwelijks mogelijk en is geen sprake van goedkope woonruimte.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Bijlage
          1.         Ca 70 % van de koopwoningen onder de huisvestingsvergunningplicht


      WOZ waarde 2021               Aantal woningen        % van de totale        cumulatief
                                                           koopwoningvoorraad
      Totaal                        1551
      < 150.000                     54                     3,5                    3,5
      150.000-200.000               75                     4,8                    8,3
      200.000-250.000               138                    8,9                    17,2
      250.000-300.000               235                    15,1                   32,3
      300.000-350.000               239                    15,4                   47,7
      350.000-400.000               180                    11,6                   59,3
      400.000-450.000               169                    10,9                   70,2
      450.000-500.000               149                    9,6                    79,8
      500.000-550.000               123                    7,9                    87,7
      550.000-600.000               59                     3,8                    91,5
      >600.000                      130                    8,4                    100


          2.         Ontwikkelingen WOZ waarden en koopprijsgrens

               -WOZ waarden
      woz waarde 2019                                       woz waarde 2020                    woz waarde 2021(voorlopig)

                                                                                                               % van totale
                                      % van totale                     % van totale                            koopwoning
                            aantallen koopwoningvoorraad     aantallen koopwoningvoorraad                      voorraad
      TOTAAL                    1599                               1585                                 1551
      < 150.000                74             4,6%                74          4,6%                 54               3,5%
      150,000-200,000          115            7,2%                90          5,6%                 75               4,8%
      200,000-250,000          207           12,9%                196         12,3%                138              8,9%
      250,000-300,000          252           15,8%                239         14,8%                235             15,1%
      300,000-350,000          204           12,8%                214         13,6%                239             15,4%
      350,000-400,000          225           14,1%                228         14,4%                180             11,6%
      400,000-450,000          142            8,9%                138         8,7%                 169             10,9%
      450,000-500,000          146            9,1%                149         9,4%                 149              9,6%
      500,000-550,000          87             5,4%                97          6,4%                 123              7,9%
      550,000-600,000          48             3,0%                51          3,4%                 59               3,8%
      600,000 >                96             6,0%                109         6,8%                 130              8,4%


          -     Koopprijsgrens
              jaar    koopprijsgrens
              2017    373.000
              2018    393.000
              2019    421.000
              2020    450.000
              2021    471.000
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>3.Verkoopgegevens



                                                             2018                      2019 tot 8/2020
         Aantal verkopen                                     58                        87
         Gemiddelde verschil vraagprijs-verkoopprijs         € 22.000                  € 20.000
         Gemiddeld aantal dagen te koop staand               155                       125
         Gemiddelde WOZ waarde voor verkoop                  € 295.000                 € 340.000
         Gemiddelde WOZ waarde na verkoop                    € 343.000                 € 385.000
         Aantal verkochte woningen met vraagprijs >          7                         13
         €400.000
         Verkoop aan eilanders                               33 (57 %)                 54 (62%)
         Verkoop aan niet-eilanders                          25 (43%)                  33 (38%) *
           *van de 33 woonden 18 al kort op het eiland (waaronder (ex) MIWB studenten), 15 vestigden zich bij
           aankoop op Terschelling (mogelijk zitten hier ook kopers bij met een maatschappelijke of economische
           binding )

     -     Verkopen boven de koopprijsgrens, WOZ waarde onder de koopprijsgrens.
           1/1/2020-1/8/2020 betreft het 3 woningen;
           koopsom               woz waarde        koper
           535.000                 424.000         koper woonachtig op Terschelling
           485.500                 366.000         koper woonachtig op Terschelling
           499.000                 353.000         koper woonachtig op Terschelling

     -     Bouwplan Segesta Kaap West
           Deze woningen worden te koop aangeboden met een vraagprijs vanaf € 455.000. Deze prijs is duidelijk
           afgestemd op de toen geldende koopprijsgrens.



4.         Landelijke normen
     -     Een starter met een modaal inkomen (€ 36.500) kan, op basis van de NHG criteria, met een reguliere
           hypotheek maximaal een woning van € 170.000 kopen.

     -     De grens voor een sociale koopwoning en voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt in 2021 op
           €325.000. Landelijk wordt een sociale koopwoning als een goedkope woning aangemerkt.



5.         Indexatie op basis van recenter prijsindexcijfer
           De koopprijsgrens is recent op de volgende wijze geïndexeerd :
           Koopprijsgrens 2021 = koopprijsgrens 2020 x        PIC Bestaande koopwoningen NL dec 2019

                                                              PIC Bestaande koopwoningen NL jan 2019

           Koopprijsgrens 2021 = € 450.000 x 134,8/128,8 = € 470.962,73                afgerond € 471.000.



           Als indexatie plaatsvindt op basis van een recenter PIC dan wordt de koopprijsgrens 2021:

           Koopprijsgrens 2021 = koopprijsgrens 2020 x        PIC Bestaande koopwoningen NL okt 2020

                                                              PIC Bestaande koopwoningen NL jan 2019

           Koopprijsgrens 2021 = € 450.000 x 146,3/128,8 = € 511.141,30                afgerond € 511.000
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>