<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                      1



                                gemeente
                         helling                                       Raadsvoorstel
       Onderwerp:     Maatwerkoplossing kampeerrechten (oud)camping Bonnema en bouw (zorg)woning

    Jaarlnummer:      2025181

In behandeling bij:   Wethouder Ruige



                      Voorstel
                      Kennis nemen van de maatwerkoplossing inzake de bouw van een nieuwe
                      (zorg)woning in relatie totde kampeerrechten van (oud)camping Bonnema en bij een
                      mogelijk toekomstig plan dat aan de raad wordt voorgelegd de in de
                      vaststellingsovereenkomst afgesproken oppervlakte van het kampeerterrein en het
                      aantal kampeermiddelen te respecteren.

                      Samenvatting
                      Het college heeft gewerkt aan een maatwerkoplossing inzake de bouw van een
                      nieuwe (zorg)woning in relatie tot de kampeerrechten van (oud)camping
                      Bonnema. Door deze maatwerkoplossing kan de aangevraagde
                      omgevingsvergunning voor een (zorg)woning van de eigenaren van de grond
                      doorgang vinden ook al zijn de kampeerrechten nog niet verplaatst naar een
                      andere locatie in de gemeente. Met de maatwerkoplossing worden de bestaande
                      rechten van de kam peervergunninghouder vastgelegd. Deze maatwerkoplossing
                      voldoet aan de beleidsuitgangspunten en wordt geformaliseerd in een
                      vaststellingsovereenkomst.

                      Indien de gemeenteraad in de toekomst een plan ter beoordeling krijgt waarin de
                      kampeerrechten vanuit de vaststellingsovereenkomst een rol spelen, dan zal de
                      gemeenteraad de afgesproken oppervlakte aan kampeerterrein en het aantal
                      kampeermiddelen uit de vaststellingsovereenkomst respecteren.

                      Toelichting
                      De eigenaar van de grond van (oud)camping Bonnema heeft 10 december 2023
                      een aanvraag omgevingsvergunning ingediend om een (zorg)woning te bouwen
                      voor een (op Terschelling wonend) familielid op de gronden van de oorspronkelijke
                      camping Bonnema in Hoorn. Het gaat om de locatie Duinweg Hoorn 30a. Het gaat
                      hier om een woning die geschikt is voor het verlenen van zorg. Het is een woning
                      die bijvoorbeeld voldoende bewegingsruimte biedt. Een dergelijke woning is niet of
                      nauwelijks beschikbaar op Terschelling. Door de bouw van deze woning kan de
                      noodzakelijke zorg worden gegeven. Met deze aanvraag voorziet de familie
                      (grotendeels) zelf in een oplossing voor een zorgbehoefte.

                      De eigenaar van camping Veldzicht heeft de kampeerrechten van camping
                      Bonnema in Hoorn overgenomen en heeft ook een huurovereenkomst voor de
                      gronden van de oorspronkelijke camping afgesloten. Dit is gedaan met het oog om
                      deze kampeerrechten “op te pakken” en op een andere plek op Terschelling te
                      gebruiken (saneren bestaande camping). Een dergelijke handelswijze vindt vaker
                      plaats en binnen het omgevingsplan zijn hiervoor ook mogelijkheden opgenomen.
                      De ontwikkeling past dus in het gemeentelijk beleid.

                      Deze beoogde verplaatsing van de kampeerrechten is tot op heden nog niet
                      gelukt, maar daar werken partijen hard en gedecideerd aan. Er is nog geen plan
                      geweest waarbij er aan het gemeentelijk beleid wordt voldaan (en de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                 2
kampeerrechten ingezet kunnen worden). Hierover zijn camping Veldzicht en de
gemeente (al langere tijd) in gesprek. De ingediende plannen voldoen namelijk
nog niet aan de beleidsuitgangspunten. Hierover loopt moment ook een
beroepszaak over een geweigerd bestemmingsplan (Tijs Smit weg). De
maatwerkoplossing heeft geen juridisch effect op deze lopende rechtszaak.

Aanvraag (zorg) woning
Het ontwerpbesluit op deze gevraagde vergunning heeft vanaf 31 mei 2024 ter
inzage gelegen. Hiertegen is door de houder van de kampeerrechten een
zienswijze ingediend. De zienswijze is niet ingediend om de bouw van de woning
tegen te houden, maar vanwege het behoud van rechten op het kampeerterrein en
de huurovereenkomst. Als de woning namelijk wordt gebouwd, dan kunnen de
kampeerrechten van (oud)camping Bonnema niet meer volledig worden gebruikt
op die locatie. En zolang er geen alternatieve locatie is, zou dat betekenen dat er
(financiële) inbreuk op die kampeerrechten wordt gepleegd. Dat is reden geweest
een zienswijze in te dienen, hoewel de campinghouder heeft laten zien oog te
hebben voor de belangen van de gemeente en de eigenaren en zich constructief en
harmonieus heeft opgesteld.

Gesprekken met partijen
Voorts zijn er op bestuurlijk niveau meerdere gesprekken gevoerd om te zoeken
naar een oplossing. Het belang en de noodzaak voor de bouw van de
(zorg)woning vanwege de persoonlijke (en ernstige) situatie van de betreffende
familie is hierbij een belangrijke drijfveer geweest.

De oplossing van de impasse kan gevonden worden in een alternatieve plek voor
de kampeerrechten vanuit (oud)camping Bonnema. Echter, tot op heden is er
geen geschikte plek gevonden om deze kampeerrechten te kunnen laten landen.
Als gemeente hebben we namelijk vastgehouden aan het afgesproken beleid. En
nieuwe ontwikkelingen moeten daar wel binnen blijven. Dat maakt het een lastige
en tijdrovende exercitie. En juist tijd is iets wat de eigenaren van de grond steeds
minder hebben voor de bouw van de woning. De zorgbehoefte wordt steeds
groter.

Maatwerkoplossing
Na meerdere gesprekken is er gekomen tot een maatwerkoplossing. Deze
maatwerkoplossing wordt bestendigd in een zogenaamde
vaststellingsovereenkomst. Een dergelijke overeenkomst geeft de houder van de
kampeerrechten de zekerheid dat de afspraken ook nagekomen worden door de
gemeente. In deze vaststellingsovereenkomst wordt iets vastgelegd wat aan ons
(kampeer)beleid voldoet. In die zin wordt er dus niet afgeweken van ons beleid.

De bijzonderheid zit hem in het gegeven dat wij maatwerk leveren voor de periode
vanaf nu totdat de kampeerrechten ergens anders worden gebruikt. Een soort
overbrugging totdat een geschikte locatie is gevonden. Door dit maatwerk kan de
(zorg)woning namelijk wel worden gebouwd (ook als er nog geen geschikte locatie
voor de kampeerrechten is gevonden). De bouw van de woning is een
maatschappelijk wenselijke ontwikkeling en daarom wordt deze
maatwerkoplossing (en dus de vaststellingsovereenkomst) dan ook gesloten.


Inhoud maatwerkoplossing
Een kampeervergunning bestaat uit een oppervlakte aan kampeerterrein en een
aantal kampeermiddelen. De kampeervergunning Bonnema ziet op 2640 m2
kampeerterrein met 13 jaarstandplaatsen. Het aantal kampeermiddelen is
gerelateerd aan deze oppervlakte (15% gehele kampeerterreinoppervlakte waarbij
een jaarstandplaats ca. 30 m2 beslaat). In het omgevingsplan zijn
kampeerterreinen inbestemd met de recreatiebestemming waarbij de oppervlakte
ook op de verbeelding is opgenomen. Zo ook op de locatie camping Bonnema.

Om de (zorg)woning ruimtelijk (eenvoudiger) in te kunnen passen, zal dat effect
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                 3
hebben op de oppervlakte van het kampeerterrein. Een woning zal namelijk in
principe op 30 meter afstand van een recreatieterrein moeten blijven. Dat zou
betekenen dat het beschikbare kampeerterrein verkleind moet gaan worden. Als
deze oppervlakte aan kampeerterrein echter verkleind gaat worden, dan betekent
dat gelijk ook dat er op grond van de 15%-regel, minder kampeermiddelen
aanwezig kunnen zijn (met de standaardmaat 30 m2).

De houder van de kampeerrechten wil helemaal geen camping op deze oude
locatie in Hoorn gaan exploiteren. In die zin is de bouw van de (zorg)woning ook
geen probleem. Echter totdat er een andere locatie voor de kampeerrechten is
gevonden, heeft de campinghouder wel recht op deze locatie gelet op de
vergunning en de huurovereenkomst. En dat recht houdt een gerechtvaardigd
financieel belang in.

De oplossing die gevonden is, is een theoretische benadering waarbij er recht
wordt gedaan aan de huidige bestaande rechten van de campinghouder, maar er
tegelijkertijd ook ruimte ontstaat voor de bouw van de (zorg)woning.

De kampeervergunning wordt namelijk aangepast voor wat betreft het
onderliggende oppervlakte in Hoorn, waardoor de (zorg)woning gewoon kan
worden gebouwd. Wel komt er in de kampeervergunning te staan dat de
vergunning nog steeds voorziet in de oorspronkelijke oppervlakte aan
kampeerterrein (inclusief de mogelijkheid tot de uitbreiding) en ook uit het
bestaande aantal jaarstandpiaatsen. Feitelijk verandert er voor de kampeerrechten
niets anders dan dat de feitelijke ondergrond van de camping kleiner is geworden.
Wel blijft het recht op de oorspronkelijke oppervlakte en jaarplaatsen bestaan.

Kortom, op papier blijven de rechten van de kampeervergunning gelijk, maar in de
praktijk is het terrein in Hoorn straks niet meer geschikt om deze vergunning
daarop volledig te exploiteren. Door deze bestaande rechten vast te leggen in een
vaststellingsovereenkomst en aan te passen in de kampeervergunning, krijgt de
vergunninghouder de gerechtvaardigde zekerheid dat zijn rechten niet aangetast
worden terwijl de (zorg )woning wel kan worden gerealiseerd. Deze
maatwerkoplossing blijft bestaan totdat de kampeerrechten op een andere plek in
de gemeente worden gebruikt.
Dat kan op korte termijn al aan de orde zijn, maar dus ook pas over enkele jaren.
Dat hangt van het nieuwe plan af. De eigenaar van de kampeerrechten is hard
bezig met het uitwerken van deze plannen. Deze periode tussen nu en definitief
worden van het nieuwe plan, is vanwege de vaststellingsovereenkomst, niet meer
belemmerend voor de bouw van (zorg)woning.

Rol gemeenteraad
Deze maatwerkoplossing is passend binnen ons (kampeer)beleid en dat zou dan
ook inhouden dat er geen directe rol voor de gemeenteraad is weggelegd. Het
beleid is namelijk vastgelegd in het omgevingsplan (eerder als bestemmingsplan
vastgesteld door de raad).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                4




Toch kan er in de toekomst wel een rol voor de gemeenteraad aan de orde zijn.
Dat hangt namelijk van het plan af. Door de Omgevingswet is vergunningverlening
op onderdelen gewijzigd. Het kan mogelijk zijn dat er bijvoorbeeld in de toekomst
een zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) nodig is
voor het mogelijk maken van een uitbreiding van een bestaande camping met
gebruikmaking van de kampeerrechten van (oud)camping Bonnema. In dat geval
kan er, in specifieke gevallen, ook sprake zijn van bijvoorbeeld (bindend)
adviesrecht van de gemeenteraad. Vergelijkbaar aan de voorheen bekende
verklaring van geen bedenkingen.

Uw raad wordt dan ook gevraagd kennis te nemen van deze maatwerkoplossing
en de hierin gemaakte afspraken over de oppervlakte en de aantallen te
respecteren. Hiermee wordt bedoeld dat de afgesproken oppervlakte aan
kampeerrechten en het aantal kampeermiddelen zoals dat is openomen in de
vaststellingsovereenkomst wordt geaccepteerd door de raad als contractspartij.
Hiermee krijgt de campinghouder de gerechtvaardigde zekerheid dat, eventueel
nieuwe inzichten, hem niet tegengeworpen kunnen worden voor wat betreft de
kampeerrechten camping Bonnema. Dat verdraagt zich ook met de algemene
beginselen van behoorlijk bestuur.

Bij de beoordeling of er medewerking aan een BOPA verleend kan worden, moet
er sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna:
ETFAL). Voorheen de goede ruimtelijke ordening. Het respecteren van de
oppervlakte aan kampeerterrein en het aantal kampeermiddelen betekent voor uw
raad niet dat er altijd en zondermeer medewerking aan het plan verleend zou
moeten worden. Er kunnen namelijk andere belangen aan de orde zijn waarom er
geen ETFAL aanwezig is. Dat is en blijft de bevoegdheid van de gemeenteraad. In
die zin wordt uw (wettelijke) bevoegdheid niet teniet gedaan, maar beperkt.

Gevraagd wordt dus om alleen de oppervlakte en het aantal kampeermiddelen te
respecteren van deze maatwerkoplossing bij de beoordeling van mogelijk plan.
Hiermee wordt een oplossing gevonden voor de periode dat de kampeerrechten
nog niet op een andere plek zijn geland.

Juridische gevolgen/fatale termijnen/handhaving
Met de maatwerkoplossing en de vaststellingsovereenkomst legt de gemeente
vast welke afspraken er gemaakt zijn. De gemeente heeft hierbinnen een zware
inspanningsverplichting (een tegen een resultaatsverplichting grenzende
inspanningsverplichting). Dat komt er op neer dat de gemeente gehouden is zich
aan de afspraken te houden. Uitzondering hierop zijn de wettelijke verplichtingen
die er kunnen zijn, bijvoorbeeld in de beoordeling van een ETFAL. In de ruimtelijke
ordening kan er nooit sprake zijn van een volledige resultaatverplichting. Omdat
de afspraken binnen ons huidige beleid passen, kan de overeenkomst ook
worden gesloten.

Belang voor toerisme/samenleving/economie
Deze oplossing past binnen ons kam peerbeleid. Saneren van een bestaande
camping (en de rechten meenemen naar een andere plek) is mogelijk. In die zin
past het binnen het toeristisch belang.

Door de maatwerkoplossing kan de gevraagde en gewenste (zorg)woning
makkelijker worden vergund. De snelle komst van deze woning is van
maatschappelijk (en persoonlijk voor de betrokkenen) belang. Wachten met de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                5



bouw totdat de kampeerrechten elders gebruikt kunnen worden duurt mogelijk te
lang en die tijd is er voor wat betreft de zorgbehoefte niet.

Financiële/personele/organisatorische gevolgen
N.v.t.

Communicatie/in teractiviteit
Er zal een vaststeHingsovereenkomst worden gesloten tussen de gemeente en de
campinghouder. Daarmee krijgt de campinghouder zekerheid omtrent zijn
kampeerrechten (gedurende de periode dat deze rechten nog niet zijn verplaatst)
en zal hij zijn zienswijze tegen de ontwerpvergunning voor de zorgwoning
intrekken. Dit laatste betekent gelijk ook dat de gevraagde omgevingsvergunning
voor de (zorg)woning verleend kan worden nu dit de enige zienswijze is.

Advies van de raadscommissie

Ter inzage liggende stukken
    -    Kampeervergunning camping Bonnema
    -    Aangepaste kaart nieuwe kampeervergunning camping Bonnema
    -    Aanvraag omgevingsvergunning woning Duinweg Hoorn 30a
    -    Zienswijze tegen ontwerpvergunning

Datum             (ing in B&W + ondertekening
          ing, 29 april 2025
             van burg                                          Terschelling,

                                          mr. R.S. Cazemier,
                                      7   wnd bur emeest&r
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>