<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
jaar      stuknr.           categorie/agendanr.           stuknr.
          Raad                                            B. en W.
2012      RA12.0027         B            2                12/274


Onderwerp:
Vaststelling exploitatieplan “Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling,
November 2011


Portefeuillehouder: B.R. Arends

Ruimtelijke Ontwikkeling en Infrastructuur
Team Vastgoed en Grondzaken
Margreet Harmsma, telefoon (0591) 68 54 57

Aan de gemeenteraad

Voorgesteld besluit
1.De ingekomen zienswijzen ontvankelijk te verklaren;
2. De ingekomen zienswijzen niet te delen
3.Over te gaan tot vaststelling van het exploitatieplan “Nieuw Amsterdam/Veenoord,
Bedrijventerrein De Tweeling, November 2011”


Samenvatting
De gemeente beoogt uitbreiding en revitalisering van het bedrijventerrein De Tweeling in
Nieuw-Amsterdam/Veenoord. Het onherroepelijke bestemmingsplan “Nieuw Amsterdam/-
Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” vormt het planologisch juridisch kader op grond
waarvan het bedrijventerrein (her)ontwikkeld kan worden. Het op 28 mei 2009 door uw raad
vastgestelde exploitatieplan “Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling”,
is krachtens de uitspraak van de Raad van State de dato 1 juni 2011 vernietigd. Met
inachtneming van de uitspraak van de Raad van State, rekening houdend met nieuwe feiten
en omstandigheden en de jurisprudentie is het voorliggende exploitatieplan opgesteld. Mede
vanwege de opgelopen vertraging zijn de maximale opbrengsten lager dan kosten. Er is
sprake van een negatieve grondexploitatie van € 198.505,00. Het tekort is voor rekening van
de gemeente en zal worden gedekt uit de reeds getroffen voorziening complex 7420 Boerdijk
West/Tweeling. Het exploitatieplan heeft vanaf van 14 december 2011 gedurende 6 weken
voor belanghebbenden ter inzage gelegen. Tegen het concept exploitatieplan zijn schriftelijke
zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben niet geleid tot wijzigingen in het voor
vaststelling voorliggende exploitatieplan.


Bijlagen:
Ingediende zienswijzen

Stukken ter inzage:
Exploitatieplan “Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” , November
2011 (inclusief bijlagen)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                     -2-

Jaar         stuknr.                categorie/agendanr.    stuknr.
             Raad                                          B. en W.
2012         RA12.0027              B            2         12/274

1.   Aanleiding voor het voorstel
De gemeente Emmen beoogt de uitbreiding en revitalisering van het bedrijventerrein ‘De
Tweeling’ te Nieuw-Amsterdam/Veenoord. Het bestemmingsplan “Bedrijventerrein De
Tweeling Nieuw Amsterdam/Veenoord” vormt het planologisch-juridisch kader op basis
waarvan het bedrijventerrein de Tweeling (her)ontwikkeld kan worden. Sinds de
inwerkingtreding van de Wet ruimtelijk ordening (Wro) per 1 juli 2008, geldt de verplichting
tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een
bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De
Tweeling en het bijbehorende exploitatieplan zijn door uw raad op 28 mei 2009 vastgesteld.
Zowel tegen het bestemmingsplan als tegen het exploitatieplan is door diverse
belanghebbenden beroep ingesteld. Op 1 juni 2011 heeft de Raad van State uitspraak gedaan.
De Raad van State heeft een klein deel van de plankaart van het bestemmingsplan vernietigd.
Dit heeft geen directe gevolgen.
Ten aanzien van de beroepen tegen het exploitatieplan is de gemeente op drie punten na in het
gelijk gesteld. Vanwege de onderlinge samenhang van deze drie punten is het besluit tot
vaststelling van het exploitatieplan in zijn geheel vernietigd. Het betreft de volgende drie
punten:

Faseringsregeling
De enige reden tot opname van een faseringsregeling in het exploitatieplan was om
grondeigenaren aan te sporen om binnen de gestelde tijd te komen tot zelfrealisatie. Indien een
grondeigenaar na de genoemde datum niet tot realisatie was overgegaan zou door de gemeente
de mogelijkheden van onteigening worden overwogen.

Met inwerkingtreding van de Wabo op 1 oktober 2010 moet een aanvraag om een
omgevingsvergunning die in strijd is met een exploitatieplan, daaronder ook inbegrepen de
faseringsregeling, worden geweigerd. Bij het opstellen van het exploitatieplan is dit door ons
niet onderkend. Dat de opgenomen faseringsregeling leidt tot het moeten weigering van een
aanvraag om een omgevingsvergunning (voor het bouwen) is bij opstellen van het
exploitatieplan door ons nimmer beoogd. Immers, het moeten weigeren van een bouwaanvraag
zou kunnen leiden tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van het
bedrijventerrein.

Nabetalingsregeling/side-letter
Het zorgvuldige bepalen van de inbrengwaarde van de gronden is van groot belang. De hoogte
van de inbrengwaarde bepaalt uiteindelijk de exploitatiebijdrage van een particuliere
grondeigenaar. De Raad van State hecht dan ook zeer grote waarde aan een zorgvuldige taxatie
van de inbrengwaarden van de gronden. De taxatie moet door een onafhankelijke derde zijn
bepaald. De taxatie van de inbrengwaarden ten behoeve van het exploitatieplan is uitgevoerd
door een onafhankelijk bureau zijnde Oranjewoud Vastgoed Advies en Legal.

Eén van de grondeigenaren is in een side-letter een nabetalingregeling met de verkoper
overeengekomen. Ten tijde van het opstellen van het taxatierapport had de taxateur niet de
beschikking over deze side-letter en heeft deze dus ook niet kunnen betrekken bij de bepaling
van de inbrengwaarden. In de beroepsprocedure is de side-letter alsnog beschikbaar gekomen.
Omdat de nabetalingsregeling later dus wel bekend werd, had de gemeente zich niet alleen
mogen beroepen op het rapport van de taxateur. De taxatie was volgens de Raad van State
daarom niet zorgvuldig genoeg bepaald.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                              -3-
Detailonderbouwing
Door uw raad is bij besluit van 28 mei 2009 geheimhouding opgelegd ten aanzien van de
gemeentelijke grondexploitatie. Dit betekent dat ook de onderliggende detailonderbouwing
onder de geheimhouding valt. Deze gegevens zijn met een beroep op de Wet openbaarheid van
bestuur (Wob) door een van de grondeigenaren in een eerder stadium opgevraagd. Dit Wob-
verzoek is met een beroep op het besluit tot geheimhouding door ons afgewezen.

In de beroepsprocedure heeft de Raad van State expliciet deze onderliggende stukken
opgevraagd. Vanwege door uw raad opgelegde geheimhouding d.d. 28 mei 2009 konden wij
deze stukken niet beschikbaar stellen. In de beroepsprocedure hebben wij daarom een beroep
gedaan op artikel 8.29 Awb (beperkte kennisneming). Dit houdt dat de rechters wel kennis
kunnen nemen van de stukken, maar de procespartijen niet. De geheimhoudingskamer heeft dit
verzoek afgewezen. Tot nu toe werd, indien dergelijke gegevens in een rechterlijke procedure
aan de orde kwamen, deze geheimhouding door de rechters doorgaans wel gerespecteerd.

Vanwege de opgelegde geheimhouding zijn de gevraagde gegevens door ons niet verstrekt.
Met als twee belangrijkste redenen: de gegevens zijn in het kader van de aanbestedingsregels
niet openbaar en bij een Wob-verzoek worden deze gegevens ook niet beschikbaar gesteld
omdat uw raad overeenkomstig de Gemeentewet de gegevens als geheim had aangemerkt.

De Raad van State stelt zich echter op standpunt dat alle geraamde kosten waaronder de
detailonderbouwing van de kosten van de openbare voorzieningen, zoals aanleg van wegen in
een beroepsprocedure onverkort openbaar moeten zijn. Het belang van appellanten om hun
beroep tegen het exploitatieplan te kunnen onderbouwen weegt zwaarder dan het financiële
belang van de gemeente dat ermee is gediend om dergelijke documenten niet kenbaar te maken.
De uitzondering van artikel 10 van de Wob - om financiële gegevens niet beschikbaar te
stellen - is volgens de Raad van State in een beroepsprocedure tegen een vastgesteld
exploitatieplan dus niet toepassing.

2. Argumentatie/beoogd effect
Met inachtneming van de uitspraak van de Raad van State is door ons een nieuw
exploitatieplan opgesteld. Het exploitatieplan is opnieuw doorgerekend. Verder is gekeken naar
nieuwe feiten en omstandigheden en de jurisprudentie na 28 mei 2009. Op de navolgende wijze
is in het nieuw opgestelde exploitatieplan rekening gehouden met uitspraak van de Raad van
State.

Faseringregeling
In de ter vaststelling voorligende exploitatieplan is geen faseringsreling opgenomen. Dit om te
voorkomen dat een aanvraag om een omgevingsvergunning op enig moment moet worden
geweigerd.

Nabetalingsregeling/side-letter
Bij brief van 7 oktober 2011 heeft de onafhankelijke taxateur aangegeven dat de
nabetalingsregeling in de side-letter naar zijn oordeel geen invloed heeft op de hoogte van de
inbrengwaarde van de gronden. Ten behoeve van het exploitatieplan heeft nadien een
actualisatie plaatsgevonden van de inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebeid. Bij
deze actualisatie heeft de taxateur de nabetalingsregeling betrokken.

Detailonderbouwing
Gezien de principiële opstelling van de Raad van State had de gemeente geen andere keuze dan
de detailonderbouwing openbaar te maken. Hiertoe heeft uw raad op 22 december 2011 dan
ook besloten tot opheffing geheimhouding grondexploitatie bedrijventerrein “De Tweeling”.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                             -4-

De betreffende detailonderbouwing van de kostensoorten is nadien toegezonden aan de
grondeigenaren en beperkt gerechtigden binnen het exploitatiegebied. Alle grondeigenaren en
beperkt gerechtigden hebben derhalve de beschikking over alle financiële gegevens. En kunnen
dan ook bepalen of deze kostenraming door de gemeente zorgvuldig is bepaald.

3. Relatie met bestaand beleid/eerder genomen besluiten
- Het door uw raad op 28 mei 2009 vastgestelde exploitatieplan “Nieuw
   Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” welke is vernietigd krachtens
   uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de dato 1 juni 2011.
- Het op 1 juni 2011 krachtens uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad
   van State onherroepelijk geworden bestemmingsplan “Nieuw Amsterdam/Veenoord,
   Bedrijventerrein De Tweeling” , eveneens door uw raad vastgesteld op 28 mei 2009.
- Het raadsbesluit tot opheffing geheimhouding grondexploitatie bedrijventerrein De
   Tweeling d.d. 22 december 2011.

4. Afstemming/advies interne partijen
Er heeft interne afstemming plaatsgevonden met de teams Projectmanagement, Ontwikkeling,
Vastgoed en Grondzaken en Realisatie van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en
Infrastructuur.

5. Zienswijzen
In verband met de Wet bescherming persoonsgegevens, welke regels stelt aan de publicatie van
naam- en adresgegevens op internet, is het raadsbesluit geanonimiseerd. Dit omdat alle
raadstukken op de website van de gemeente Emmen bekend worden gemaakt. Om kennis te
nemen van de indieners van de zienswijzen is aan het raadsbesluit een appendix toegevoegd
met daarop een overzicht van indieners van zienswijzen. Deze appendix maakt onderdeel uit
van het raadsbesluit bij het exploitatieplan maar zal niet digitaal bekend worden gemaakt.
De inhoud van de zienswijzen is per reclamant samengevat weergegeven. De naar voren
gebrachte zienswijzen geven aanleiding om ten aanzien van respectievelijk de ontvankelijkheid
en de inhoud het volgende op te merken:

Ontvankelijkheid:

Het ter vaststelling voorliggende exploitatieplan heeft met ingang van 14 december 2011
gedurende 6 weken, in casu tot 25 januari 2012 voor een ieder ter inzage gelegen. Deze
terinzagelegging heeft op de voorgeschreven wijze plaatsgevonden. Een schriftelijke zienswijze
is ontvankelijk als deze vóór 25 januari 2012 is ontvangen dan wel ter post is verzonden
waarbij de datum van het poststempel bepalend is. Zienswijzen kunnen alleen door
belanghebbenden worden ingediend. Alle indieners zijn eigenaar van één of meer percelen
binnen het exploitatiegebied. Zij worden daarom als belanghebbende aangemerkt. Omdat hun
zienswijze(n) ook allemaal binnen de tijd zijn ingediend, zijn hun zienswijzen ontvankelijk.

De zienswijze ingediend onder reclamant onder 1 betreft een proforma zienswijze. Reclamant
is door ons in de gelegenheid gesteld om deze zienswijze binnen 2 weken nader aan te vullen.
Deze aanvulling is door ons niet ontvangen.

De zienswijze van reclamant genoemd onder 2 is bij brief d.d. 2 februari 2012 aangevuld met een
“nadere onderbouwing kosten bouw- en woonrijp maken”.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                              -5-
De zienswijze van reclamant onder 4 genoemd is inhoudelijk niet gericht tegen het
exploitatieplan maar tegen het bestemmingsplan De Tweeling. Dit bestemmingsplan is bij
uitspraak van de Raad van State d.d. 1 juni 2011 onherroepelijk. De ingediende zienswijze
heeft betrekking op aspecten van uitvoer en beheer van dat bestemmingsplan. In de
voorliggende procedure tot vaststelling van het exploitatieplan zullen wij hierop dan ook niet
ingaan.

1.     Reclamant 1:
       De exploitatiebijdrage is te hoog
       De exploitatiebijdrage is vastgesteld conform de systematiek van de Wet ruimtelijke
       ordening (Wro). Ten tijde van de aankoop van de gronden door reclamant was voor het
       perceel een kostenverhaalbesluit door uw raad vastgesteld. Dat reclamant dient bij te
       dragen in de kosten kan dan ook niet als een verrassing komen. Door het perceel te
       kopen is er sprake van risicoaanvaarding die gerekend moet worden tot het normaal
       bedrijfsrisico. Niet aannemelijk is gemaakt dat de exploitatiebijdrage voor het perceel
       op onjuiste wijze is bepaald.

 2.    Reclamant 2:
       a. De verwachting is – op basis van 2 geconsulteerde makelaars, dat de
           uitgifteprijzen niet realiseerbaar zijn.
           De onderbouwing van de twee geconsulteerde makelaarsop grond waarvan het de
           verwachting is dat de uitgifteprijzen niet realiseerbaar zijn hebben wij niet
           ontvangen. Er is door reclamant geen tegen taxatie overgelegd. De gemeente heeft
           beleidsvrijheid om de uitgifteprijzen vast te stellen.
           In 2008 is door Agema & Lubbers Bedrijfsmakelaars B.V., een ter zake deskundig
           bedrijf en bekend met de lokale markt, een rapport opgemaakt waarin opgenomen
           een waardebepaling van de kavels en een onderbouwing van de uitgifteprijzen. De
           uitgifteprijzen in het onderhavige exploitatieplan zijn ten opzichte van 2008
           ongewijzigd. In 2011 hebben wij advies gevraagd aan Agema & Lubbers
           Bedrijfsmakelaars B.V. ten aanzien van de te hanteren uitgifteprijzen. Uit het
           advies blijkt dat de gehanteerde uitgifteprijzen in het (concept)exploitatieplan
           marktconform zijn.
       b. Lagere uitgifteprijzen leiden tot een groter tekort op de grondexploitatie.
           Uit de exploitatieopzet blijkt dat er sprake is van een tekort op de grondexploitatie.
           Als in de exploitatieopzet wordt gerekend met lagere uitgifteprijzen, zal het tekort
           op de grondexploitatie verder toe nemen. Het tekort op de grondexploitatie komt
           ten laste van de gemeentelijke “Reserve Grondexploitatie”.
       c. De brief van Oranjewoud gedateerd 7 oktober 2011 is onjuist
           De gronden zijn door reclamant verworven in 2005. De gronden zijn eveneens
           verworven ten tijde van de WRO (oud). Door de verwerving van gronden met een
           agrarische bestemming waarbij geanticipeerd wordt op een mogelijke
           bestemmingsplanwijziging tot bedrijfsbestemming is er sprake van risico-
           aanvaarding die gerekend moet worden tot het normaal bedrijfsrisico. Dit risico
           wordt verdisconteerd in de tussen partijen overeengekomen koopsom hetgeen ook
           wordt bevestigd middels referentietransacties zoals door Oranjewoud aangeleverd.
           Ten aanzien van de planologische procedure is er sprake van een
           inspanningsverplichting voor de gemeente. Gezien de mogelijkheden die de
           Algemene wet bestuursrecht biedt ten aanzien van het indienen van zienswijzen,
           bezwaar en beroep staat op voorhand niet omontstotelijk vast dat het
           bestemmingsplan onherroepelijk wordt. De gemeente neemt slechts een
           inspanningsverplichting op zich.

           De inbrengwaarden zijn bepaald overeenkomstig artikel 6.13, lid 5 van de Wro. Dit
           artikel schrijft voor dat aansluiting moet worden gezocht bij de artikelen 40b tot en
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                      -6-
    met 40f van de Onteigeningswet, de zogenaamde “werkelijke waarde”, ook wel
    “verkeerswaarde” genoemd. Voor het bepalen van de verkeerswaarde wordt
    volgens onteigeningsjurisprudentie gekozen voor de hoogste waarde hetzij de
    huidige gebruikswaarde hetzij de complexwaarde (uitgaande van een realisatie
    volgens het nieuwe bestemmingsplan). Bij het bepalen van de inbrengwaarden is
    Adviesbureau Oranjewoud, Vastgoed, Economie & Legal uitgegaan van waarde
    rekening houdend met de toekomstige bestemming, zoals blijkt uit het
    taxatierapport.

    Bij de bepaling van de inbrengwaarde van de gronden in eigendom toebehorend aan
    reclamant is door Oranjewoud de side-letter uitdrukkelijk betrokken, zulks blijkens
    taxatierapport gedateerd 8 juli 2011 en voormelde brief gedateerd 7 oktober 2011.
    Anders dan reclamant stelt heeft volgens de onafhankelijke taxateur de side-letter
    met daarin opgenomen een nabetalingsregeling geen invloed op de inbrengwaarden
    van de gronden. Reclamant gaat niet in op de reden die de taxateur hiervoor
    aangaat. Ook komt reclamant niet met een tegen-taxatie waaruit blijkt de waarde
    van de gronden onjuist is bepaald.

   Zoals gemeld zijn de inbrengwaarden vastgesteld in 2008 respectievelijk 2011 door
   een onafhankelijk taxateur. Zoals eerder aangegeven zijn de gronden door
   reclamant verworven in 2005 derhalve voor de bepaling van de inbrengwaarden ten
   behoeve van het exploitatieplan. Dat reclamant op basis van de koopovereenkomst
   en de bijbehorende side-letter een een naheffing aan de belastingdienst moest
   betalen doet niets af aan de waardebepaling van de inbrengwaarde door de
   onafhankelijk taxateur ten behoeve van het exploitatieplan. Bij bepaling van de
   inbrengwaarde wordt uitgegaan van de fictie dat het bestemmingsplan is
   vastgesteld, terwijl hier bij de bepaling van de naheffingsaanslag juist een
   inschatting voor zal moeten worden gemaakt. Daarnaast is de naheffing van de
   belastingdienst mede gebaseerd op aannames die de belastingdienst maakt ten
   aanzien van ondermeer de verwachte uitgifteprijzen. Deze naheffingsaanslag is dus
   niet gebaseerd op de onafhankelijke taxatie ten behoeve van het exploitatieplan.
d. De elementenraming is te hoog en niet realistisch.
   Bij brief van 2 februari 2012 is de zienswijze aangevuld met een “nadere
   onderbouwing kosten bouw- en woonrijp maken” aan de in eigendom toebehorende
   gronden. Bij voormelde brief is een overzicht van WSP-infra gevoegd. Dit
   overzicht is gedateerd oktober 2009. De zienswijze bevat geen motivering waarom
   de kostenramingen die ten grondslag ligt aan het exploitatieplan onjuist zijn.
   Reclamant beschikt over de gedetailleerde elementenraming van het
   exploitatieplan.

    Het exploitatieplan past het principe van binnenplanse verevening toe, zodat het
    gehele exploitatiegebied kan worden ontwikkeld. De gronden van reclamant
    behoren tot de meer rendabele delen. Deze gronden moeten dan ook bijdragen in de
    kosten van het bouw- en woonrijp maken van de minder rendabele delen in het
    exploitatiegebied. Reclamant gaat hieraan voorbij.

    Op basis van de overgelegde gegevens hebben wij in het najaar van 2009
    gesprekken gevoerd om te komen tot een exploitatieovereenkomst. Dit heeft niet tot
    resultaat geleid. In het najaar van 2011 is afgesproken dat een gedetailleerde
    kostenberekening aan ons zou worden overgelegd. Deze kostenbereking hebben wij
    tot op heden niet ontvangen. Aangezien nu dezelfde gegevens uit 2009 (nogmaals)
    zijn ingediend zien wij, op basis van deze gegevens, geen mogelijkheid om thans
    tot een exploitatieovereenkomst te komen (zie ook punt e).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                        -7-
e.   Wil graag een posterieure overeenkomst sluiten.
     Sinds het voorjaar van 2005 zijn wij met reclamant in overleg om te komen tot een
     ontwikkeling van de aan de reclamant in eigendom toebehorende gronden. Deze
     gesprekken hebben een vervolg gehad nadat de Raad van State uitspraak had
     gedaan op 1 juni 2011, en zijn doorgegaan tot in november 2011. Gemeente heeft
     wederom aangegeven graag een specificatie te ontvangen van de kostenraming door
     reclamant. Van begin af aan is getracht om te komen tot een
     exploitatieovereenkomst. Met de komst van de Wro in juli 2008 zijn de gesprekken
     doorgegaan om te komen tot een anterieure overeenkomst en na vaststelling van het
     bestemmingsplan en het exploitatieplan een posterieure overeenkomst. Alle
     overleggen hebben niet geleid tot overeenstemming omdat reclamant zich niet kan
     vinden in de uitgangpunten van het exploitatieplan. Onder andere op het punt van
     de bepaling van de inbrengwaarde komen partijen niet tot elkaar. Een posterieure
     overeenkomst wordt gesloten na vaststelling van het exploitatieplan door de
     gemeenteraad. De opmerking om te komen tot een posterieure overeenkomst
     strookt niet met de wens van reclamant - zoals ook aangegeven in de zienswijzen -
     om te komen tot snelle uitvoering van het bestemmingsplan. Immers, door
     gelijktijdig een zienswijzen in te dienen zal de datum vaststelling exploitatieplan in
     ieder geval later vallen dan indien geen zienswijze was ingediend.

Reclamant 3:
a. Gaat niet akkoord met een inbrengwaarde van € 11,00 per m²
    Deze zienswijze bevat geen motivatie/onderbouwing waarom reclamant het niet
    eens is met een inbrengwaarde van € 11,00 per m². Door reclamant is geen tegen-
    taxatie overlegd. Niet aannemelijk is gemaakt dat de taxaties onjuist zijn danwel
    onzorgvuldig zijn uitgevoerd. Zoals eerder vermeld zijn de inbrengwaarden
    getaxeerd door een onafhankelijk deskundige (zie ad 2).
b. De kosten voor het bouwrijp maken zijn aan de hoge kant. Op mijn perceel
   behoeven geen extra onkosten gemaakt worden voor aankopen en
    slopen huizen/schuren. Alle nutsvoorzieningen liggen er ook al.
    Door reclamant wordt niet onderbouwd waarom de kosten voor het bouwrijp
    maken voor het exploitatiegebied aan de hoge kant zijn. De kosten voor het
    bouwrijp maken zijn middels een civieltechnische elementenraming opgesteld.
    Ten aanzien van het perceel van reclamant wordt gesteld dat er geen extra onkosten
    moeten worden gemaakt voor aankopen en slopen van huizen/schuren. Alle
    nutsvoorzieningen liggen er ook al. Zoals blijkt uit het gestelde in paragraaf 6.4.5
    van het exploitatieplan zijn er in de exploitatieopzet behorende bij het
    exploitatieplan geen sloopkosten opgenomen ten aanzien van het aan reclamant in
    eigendom toebehorende perceel.

     Voor wat betreft de nutsvoorzieningen geldt dat in het gehele exploitatiegebied
     nutsleidingen worden aangelegd, aangezien de huidige voorzieningen niet
     toereikend zijn voor het toekomstig gebruik als bedrijventerrein. De hiermee
     gemoeide kosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet behorende bij het
     exploitatieplan.

     De kosten worden omgeslagen over alle percelen waarop aangewezen
     bouwplannen zijn voorzien als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijk ordering
     (Bro) en die grondopbrengsten opleveren. Bij binnenplanse verevening wordt bij de
     omslagmethode van kostenverhaal, rekening gehouden met de tussen de
     bouwpercelen bestaande verschillen in uitgifteprijzen en inbrengwaarden. Percelen
     met een hoge opbrengstcapaciteit kennen een hogere bijdrage dan percelen met een
     lage opbrengstcapaciteit. Noodzakelijk is dat het exploitatiegebied in zijn geheel
     wordt ontwikkeld, dus ook de minder rendabele delen. Er is daardoor sprake van
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                               -8-
          binnenplanse verevening tussen rendabele en minder rendabele delen, waarbij de
          positie van de betreffende grondeigenaren niet geschaad worden.
       c. In het verleden is reclamant € 70,00 per meter geboden.
          Het aanbod van € 70,00 is niet van de gemeente afkomstig.
       d. Reclamant geeft aan dat hij gronden wil ruilen maar dan inclusief woonhuis
          met bijbehorende gronden.
          De door de gemeente minnelijk te verwerven gronden zijn aangegeven op
          kaartnummer 232480-8 (Bijlage 8, behorende bij het exploitatieplan). Minnelijk
          verwerving door de gemeente vindt plaats binnen de kaders van het exploitatieplan.
       e. Het steekt reclamant dat onderaan in de brief van 12 december 2011 wordt
          gesproken over onteigening, terwijl de gemeente al meer dan 50 jaar bezig is
          met het herzien van het bestemmingsplan.
          Per brief gedateerd 12 december 2011 is aan de grondeigenaren en beperkt
          gerechtigden meegedeeld dat het exploitatieplan gedurende een termijn van zes
          weken ter inzage ligt. In deze brief is geen passage omtrent onteigening
          opgenomen.

6. Financiële consequenties/voorgestelde dekking
De via het exploitatieplan te verhaalbare kosten zijn limitatief beschreven in de artikelen 6.2.3
tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze kosten zijn opgenomen in het
bij het exploitatieplan “Bedrijventerrein De Tweeling te Nieuw Amsterdam/Veenoord”,
November 2011, behorende exploitatieopzet. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het
kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure
overeenkomsten (overeenkomsten gesloten na vaststelling van het exploitatieplan). In de
exploitatieopzet worden de kosten in verband met de exploitatie afgezet tegen de opbrengsten.
De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd. Als de totale kosten, na aftrek van
bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen
slechts de kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de opbrengsten uit
gronduitgifte. Mede van vanwege de opgelopen vertraging zijn de maximale opbrengsten lager
dan kosten. Er is dus sprake van een negatieve grondexploitatie van € 198.505,--. Het tekort is
voor rekening van de gemeente en zal worden gedekt uit de reeds getroffen voorziening
complex 7420 Boerdijk West/Tweeling.
De exploitatie van het exploitatiegebied zal vele jaren in beslag nemen. In de exploitatieopzet
behorende bij het exploitatieplan wordt er gerekend met ramingen en een tijdsplanning voor het
gehele proces. Gedurende deze periode zullen er waarschijnlijk afwijkingen van de eerdere
ramingen worden geconstateerd. Daarnaast kan bijvoorbeeld de grondexploitatieopzet
verouderd raken als gevolg van veranderende marktomstandigheden. Op grond hiervan maakt
de Wet ruimtelijke ordening (Wro) het mogelijk het exploitatieplan te herzien. Uw raad moet
het exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien totdat alle werken,
werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. De
termijn van 1 jaar gaat lopen nadat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. De
gemeente kan besluiten – indien er aanleiding toe is – het exploitatieplan meer dan eenmaal per
jaar te herzien.

Een concept-besluit is bijgevoegd.

Emmen, 13 maart 2012.

Burgemeester en wethouders van Emmen,
de secretaris,      de burgemeester,



A.J. Mewe             C. Bijl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                              -9-

jaar       stuknr.           categorie/agendanr.            stuknr.
           Raad                                             B. en W.
2012       RA12.0027         B            2                 12/274


Raadsbesluit

De raad van de gemeente Emmen;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 maart 2012, nr. 12/274;

Overwegende dat:
- de procedure conform het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening heeft plaatsgevonden;
- tegen het voornoemd ontwerp van het exploitatieplan 4 zienswijzen zijn ingebracht (voor
   de naam en adres gegevens van de indieners van de zienswijzen verwijzen we u naar de
   appendix “Overzicht indieners zienswijzen”behorende bij het raadsbesluit);
- de ingekomen zienswijzen zijn ontvangen binnen de wettelijke termijn;
- in de aangevoerde zienswijzen onvoldoende termen zijn gevonden om in het
   exploitatieplan wijzigingen aan te brengen;

gelet op het bepaalde in artikel 6.14 Wro juncto artikel 3:11 lid 1 Awb

besluit:
  1.   de ingekomen zienswijzen ontvankelijk te verklaren:
  2.   de ingekomen zienswijzen niet te delen;
  3.   over te gaan tot vaststelling van het Exploitatieplan “Nieuw Amsterdam/Veenoord,
       Bedrijventerrein De Tweeling”, November 2011.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 26 april 2012.

de griffier,                 de voorzitter,



H.D. Werkman                 C. Bijl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>