<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




                           Concept Exploitatieplan

               “Nieuw Amsterdam/Veenoord,
                Bedrijventerrein De Tweeling”
                       November 2011




                                                     1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Exploitatieplan “Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling”, november
2011;


Deel A.         Inhoud en voorschriften exploitatieplan.


1.       Algemeen
         1.1    Preambule                                                                4
         1.2    Leeswijzer                                                               4
         1.3    Koppeling met ruimtelijk besluit                                         5
         1.4    Functie van het exploitatieplan.                                         5
         1.5    Vaststelling, actualisatie en eindafrekening                             6
2.       Bestemmingsplangebied/exploitatiegebied
         2.1    Bestemmingsplangebied                                                    7
         2.2    Exploitatiegebied.                                                       7
3.       Toelichting op de kaarten behorende bij het exploitatieplan en overzicht te
         verwerven percelen.
         3.1    Toelichting op de kaarten behorende bij het exploitatieplan              8
         3.2    Overzicht van de door de gemeente te verwerven/verworven percelen        9
4.       Omschrijving/beschrijving van de werken en werkzaamheden en hierbij
         behorende eisen voor kwaliteit en uitvoering
         4.1    Omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied. 11
         4.2    Algemene eisen en regels.                                               12
         4.3    Beschrijving van eisen voor het bouwrijp maken van het
                exploitatiegebied.                                                      13
         4.4    Beschrijving van eisen voor de aanleg van de nutsvoorzieningen in het
                exploitatiegebied.                                                      14
         4.5    Beschrijving van eisen voor het inrichten van de openbare ruimte in het
                exploitatiegebied (fase gebruiksrijp maken).                            14
5.       Beschrijving van motivering en regels omtrent het uitvoeren van werken en
         werkzaamheden
         5.1    Verbod in strijd met koppelingen                                        15
         5.2    Koppeling tussen aanleg watergang en sanering grondwater-
                verontreiniging                                                         15
         5.3    Plicht tot (europese) openbare aanbesteding                             15
         5.4    Afwijkingsbepalingen                                                    16
         5.5    Verbod tot handelen in strijd met eisen exploitatieplan                 16

Deel B          Financiële gedeelte: de exploitatieopzet met toelichting

6.       Exploitatieopzet met toelichting
         6.1. Inleiding                                                                17
         6.2. Eigendomssituatie en grond-/ruimtegebruik                                17
         6.3. Bestemming gronden gelegen binnen het exploitatieplan                    18
         6.4. Kosten                                                                   19
         6.5. Opbrengsten                                                              28
         6.6. Grondgebruikskaart en analyse                                            30
         6.7    Totale opbrengsten versus totale kosten                                33
         6.8    Parameters en fasering                                                 33
         6.9    Percentage gerealiseerde kosten                                        35
         6.10 Exploitatiebijdrage                                                      35


                                                                                             2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Deel C. Toelichting op de inhoud en voorschriften van het exploitatieplan.

7.1    Algemeen                                                                       37
7.2    Bestemmingsplangebied/exploitatiegebied                                        37
7.3.   Overzicht van de door de gemeente te verwerven percelen                        39
7.4.   Omschrijving van de werken en werkzaamheden en van de eisen voor
       kwaliteit en uitvoering hierbij                                                39
7.5    Omschrijving van regels omtrent het uitvoeren van werken en
       werkzaamheden                                                                  41


Deel D.        Bijlagen.

De volgende bijlagen maken onlosmakelijk deel uit van dit exploitatieplan. Het
exploitatieplan en de daarbij behorende bijlagen worden geacht elkaar aan te vullen. In
geval van strijdigheid tussen de bepalingen van het exploitatieplan en de bijlagen,
prevaleren de bepalingen van het exploitatieplan.

Bijlage 1:  Kaart exploitatiegebied, kaartnummer 232480-1;
Bijlage 2:  Grondgebruikskaart, kaartnummer 232480-2;
Bijlage 3:  Grondprijzenkaart, kaartnummer 232480-3;
Bijlage 4:  Eigendommenkaart, kaartnummer 232480-4;
Bijlage 5:  Plankostenscan, gedateerd 22 november 2011, versie ontwerpregeling 2010;
Bijlage 6:  Bestemmingsplankaart, kaartnummer 232480-6;
Bijlage 7:  Grondposities met prijzen en grondgebruik, kaartnummer 232480-7;
Bijlage 8:  Verwervingskaart, kaartnummer 232480-8;
Bijlage 9:  Standaard Programma van Eisen inclusief bijlagen;
Bijlage 10: Beeldkwaliteitplan De Tweeling;
Bijlage 11: Dwarsprofielenkaart, datum augustus 2006;
Bijlage 12: Waterhuishoudkundig onderzoek Royal Haskoning met nummer 9M6712;
Bijlage 13: Bodemonderzoeksrapport Royal Haskoning, datum 5 juli 2004, referentienummer
            9P0114/R00003/RLIN/Gron alsmede de Aanvullende “technische”toetsing
            gedateerd 5-7-2004;
Bijlage 14: Nota Strategisch inkoop- en aanbestedingsbeleid Emmen 2010;
Bijlage 15: Kaart met daarop aangegeven situering grondwaterverontreiniging;
Bijlage 16: Risicoanalyse naar aanleiding van het inmiddels in werking getreden
            bestemmingsplan “Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling”
            (gemeente Emmen). Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur, gedateerd 22
            november 2010.
Bijlage 17: Elementenraming oostelijk gedeelte, elementenraming westelijk gedeelte en
             elementenraming samenvatting




                                                                                           3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Deel A.        Inhoud en voorschriften exploitatieplan


1.     Algemeen


1.1    Preambule

De gemeenteraad van de gemeente Emmen heeft op 28 mei 2009 het exploitatieplan “Nieuw
Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” vastgesteld. Krachtens uitspraak van de
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de dato 1 juni 2011 is het
exploitatieplan vernietigd.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft de gemeente Emmen
opgedragen om binnen 26 weken na verzending van de uitspraak met inachtneming van
hetgeen daarin is overwogen een nieuw exploitatieplan vast te stellen. In het onderhavige
exploitatieplan zijn de overwegingen van de Raad van State in acht genomen en wordt
uitvoering gegeven aan hetgeen door de Raad van State is opgedragen aan de gemeente.

1.2    Leeswijzer

De opbouw van het onderliggende exploitatieplan is als volgt:
In onderdeel A, de inhoud en de voorschriften van het exploitatieplan, komen aan de orde:
-       In hoofdstuk 1, de aanleiding voor de vaststelling van het onderhavige exploitatieplan
        (1.1), het bestemmingsplan waaraan het exploitatieplan is gekoppeld (1.3) alsmede
        de functie van het exploitatieplan (1.4), de vaststelling en actualisatie, alsmede de
        eindafrekening (1.5);
-       hoofdstuk 2, de begrenzing van het bestemmingsplangebied (2.1) en het
        exploitatiegebied (2.2);
-       hoofdstuk 3, toelichting op de kaarten behorende bij het exploitatieplan (3.1) en een
        overzicht van de percelen die de gemeente wenst te verwerven (3.2);
-       hoofdstuk 4, een omschrijving van de documenten waarin de eisen zijn vastgelegd
        (4.1), een omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied
        (4.2) alsmede van de eisen die worden gesteld aan het bouwrijp maken, de aanleg
        van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied
        (4.3 tot en met 4.5);
-       hoofdstuk 5, de (europese) openbare aanbesteding (5.3) en de sanctie op handelen in
        strijd met het exploitatieplan (5.5).
In onderdeel B, hoofdstuk 6, het financiële gedeelte van het exploitatieplan, de
exploitatieopzet met toelichting. Na een korte inleiding (6.1), een weergave van de
eigendomssituatie- en het grond-/ruimtegebruik in het exploitatiegebied (6.2), de bestemming
van de gronden (6.3), de kosten (6.4), de opbrengsten (6.5), vergelijking kosten en
opbrengsten (6.7), de gehanteerde parameters (6.8), het percentage gerealiseerde
kosten (6.9) en tenslotte de exploitatiebijdrage (6.10).
In onderdeel C, een toelichting op onderdeel A.
In onderdeel D, de bijlagen behorende bij het exploitatieplan.




                                                                                             4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




1.3    Koppeling met het ruimtelijk besluit

Dit exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan “Nieuw-Amsterdam/Veenoord,
Bedrijventerrein De Tweeling”. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de
gemeente Emmen op 28 mei 2009 gelijktijdig met het exploitatieplan “Nieuw-
Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling”. Het bestemmingsplan is onherroepelijk,
zulks krachtens uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de dato
1 juni 2011. Het bestemmingsplan vormt het planologisch juridisch kader op basis waarvan het
bedrijventerrein (her)ontwikkeld kan worden. Om dit mogelijk te maken zijn diverse ingrepen
nodig binnen het exploitatiegebied.

Het onderhavige exploitatieplan heeft betrekking op het exploitatiegebied zoals in geel
aangegeven op kaartnummer 232480-1, Bijlage 1. De gemeente heeft niet alle gronden
binnen het exploitatiegebied in eigendom en met alle overige eigenaren van de resterende
gronden is geen exploitatieovereenkomst gesloten. Ter verzekering van het kostenverhaal
heeft de gemeente op 28 mei 2009 het exploitatieplan “Nieuw Amsterdam/Veenoord,
Bedrijventerrein De Tweeling”vastgesteld. Laatstgenoemd exploitatieplan is door de Afdeling
Bestuursrechtspraak van de Raad van State de dato 1 juni 2011 vernietigd waarbij aan de
gemeente is opgedragen om binnen 26 weken een nieuw exploitatieplan vast te stellen, zulks
met inachtneming van de uitspraak van de Raad van State. Het onderhavige exploitatieplan
geeft uitvoering aan hetgeen door de Raad van State is opgedragen aan de gemeente.

Het exploitatiegebied zoals aangegeven op kaartnummer 232480-1 (Bijlage 1) omvat het
bedrijventerrein De Tweeling Oost (totale oppervlakte 13.73.50 hectare) en De Tweeling
West (totale oppervlakte 44.10.90 hectare). Het exploitatiegebied betreft een
ontwikkellocatie waarbij het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om de gronden
gelegen in het exploitatiegebied te bebouwen met bedrijven in de milieucategorieën B1 tot en
met B4 alsmede in de aanleg van openbare voorzieningen als wegen, riolering,
groenvoorziening en water(bergingen), zoals blijkt uit de bestemmingsplankaart, kaartnummer
232480-6, Bijlage 6.

Voor de bebouwing gelegen binnen voormeld exploitatiegebied geldt dat het bouwplannen
betreft als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro.


1.4    Functie exploitatieplan

Om te komen tot het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft de gemeente kosten
gemaakt. Om tot realisatie van de bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen
komen zijn werken en werkzaamheden nodig waarvoor ook kosten zullen moeten worden
gemaakt. In dit exploitatieplan wordt ervan uitgegaan dat de gemeente de gronden gelegen
binnen het exploitatiegebied bouw- en gebruiksrijp maakt, de nutsvoorzieningen, de
infrastructurele werken en de openbare voorzieningen aanlegt/doet aanleggen in het
openbaar gebied. De bebouwing op de percelen in particulier eigendom en de aansluiting
van deze percelen op de voorzieningen van openbaar nut/infrastructuur/nutsvoorzieningen
geschiedt door de eigenaren zelf.




                                                                                              5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om:
a.     de noodzakelijke juridische basis te leggen ten eerste voor het kostenverhaal, waarvan
       de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de door
       deze eigenaren aan te vragen omgevingsvergunning danwel ten tweede voor de
       berekening van het kostenverhaal in overeenkomsten welke na vaststelling van dit
       exploitatieplan gesloten kunnen worden;
b.     vast te leggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg
       van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte dienen te worden
       verricht;
c.     vast te leggen met welke onderlinge koppelingen bouw- en aanlegactiviteiten dienen
       plaats te vinden;
d.     vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouw- en
       aanlegactiviteiten;


1.5    Vaststelling, actualisatie en eindafrekening

Na vaststelling van het onderhavige exploitatieplan door de gemeenteraad is het
onderliggende exploitatieplan leidend bij de over het kostenverhaal te maken afspraken. Het
sluiten van een (posterieure) exploitatieovereenkomst ontslaat de eigenaar van de verplichting
de exploitatiebijdrage te betalen bij de verlening van de omgevingsvergunning. Voor
belanghebbenden is er gedurende zes (6) weken na tervisielegging van het vaststellingsbesluit
een beroepsmogelijkheid bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan, geldt
voor het exploitatieplan de verplichting het plan jaarlijks te actualiseren. De termijn vangt aan
op de dag nadat een beslissing over het exploitatieplan onherroepelijk is geworden.

Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na
uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het
exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan
vast (6.20 lid 1 Wro). Daarbij wordt de exploitatiebijdrage herberekend volgens het
bepaalde in artikel 6.20 lid 2 Wro. Indien de herberekende exploitatiebijdrage meer dan
5% lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente het verschil,
voorzover het verschil groter is dan 5%, naar evenredigheid met rente terug aan degene die
houder was van de omgevingsvergunning danwel aan diens rechtsopvolger(s).




                                                                                                6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




2.     Bestemmingsplangebied/exploitatiegebied



2.1    Bestemmingsplangebied

De begrenzing van het bestemmingsplangebied van het bestemmingsplan “Nieuw-
Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” is aangegeven op de
bestemmingsplankaart, kaartnummer 232480-6, Bijlage 6. Het bestemmingsplangebied wordt
aan de noordkant begrensd door de A37, aan de oostkant door de Afslag, aan de zuidkant
door de Herendijk, een deel van de Veilingstraat en de noordzijde van de Trekkenweg en
aan de westkant door de gemeentegrens Emmen-Coevorden.
Het plangebied van het bestemmingsplan bestaat uit een bestaand bedrijventerrein (59
hectare) een ontwikkellocatie (58 hectare). De ontwikkellocatie is te verdelen in een oostelijk
deel, gelegen ten noorden van het bestaande bedrijventerrein, hierna te noemen: De Tweeling
Oost en het westelijk deel, hierna te noemen: De Tweeling West.


2.2    Exploitatiegebied

Het exploitatiegebied is in geel aangegeven op kaartnummer 232480-1, Bijlage 1. Het
betreft de ontwikkellocatie zoals omschreven in 2.1.Voor dit exploitatieplan is gekozen voor
een afwijkende begrenzing van het exploitatiegebied ten opzichte van de
bestemmingsplangrens. Een motivering voor de keuze vindt plaats in onderdeel C, de
Toelichting.




                                                                                               7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




3      Toelichting op de kaarten behorende bij het exploitatieplan en overzicht van
       door gemeente te verwerven percelen

3.1    Toelichting op de kaarten behorende bij het exploitatieplan

Bij het onderhavige exploitatieplan behoren een aantal kaarten. Onderstaand vindt een
beschrijving/toelichting op de functie van de verschillende kaarten plaats waarbij tevens de
status van de betreffende kaarten wordt aangegeven.

Kaart exploitatiegebied
Een kaart waarop de exploitatiegrens binnen het bestemmingsplangebied is aangegeven
(Bijlage 1, kaartnummer 232480-1). Deze kaart is bindend.

Grondgebruikskaart
De grondgebruikskaart geeft het grondgebruik aan waarbij een onderscheid is gemaakt
tussen de uitgeefbare gedeelten van het exploitatiegebied en het openbaar gebied. (Bijlage
2 tekening met kaartnummer 232480-2). Deze kaart is bindend.

Grondprijzenkaart
De exploitatieopzet bevat ramingen van de uitgifteprijzen. Op deze kaart is aangegeven
welke bedragen voor welke percelen zijn geraamd. (Bijlage 3, tekening met kaartnummer
232480-3). Deze kaart is toelichtend.

Eigendommenkaart
Een eigendommenkaart op kadastrale ondergrond met bestaande situatie de dato 30
september 2011, (Bijlage 4, tekening met kaartnummer 232480-4). Deze kaart is toegevoegd
om inzicht te geven in de kadastrale perceelsindeling van de gronden in het
exploitatiegebied. Deze kaart heeft daarmee slechts een indicatieve functie. Deze kaart is
toelichtend.

Bestemmingsplankaart
Tekening met de bijbehorende verklaring waarop, als onderdeel van het bestemmingsplan, de
bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven (Bijlage 6, tekening met
kaartnummer 232480-6). Deze kaart is toelichtend.

Grondposities met prijzen en grondgebruik
Deze kaart is toegevoegd om inzicht te verkrijgen in de te hanteren grondprijzen in relatie tot
het grondgebruik. (Bijlage 7, tekening met kaartnummer 232480-7). Deze kaart is toelichtend.

Verwervingskaart
Een kaart met daarop aangegeven de te verwerven percelen, zijnde de ondergrond van de
openbare ruimte. (Bijlage 8, tekening met kaartnummer 232480-8). Deze kaart is toelichtend.

Dwarsprofielenkaart
Een kaart met daarop ondermeer aangegeven de breedte van de wegen, bermen,
watergangen en fietspaden (Bijlage 11, kaart gedateerd augustus 2006). Deze kaart is
bindend.




                                                                                               8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




3.2    Overzicht van door de gemeente te verwerven/verworven percelen.

De gemeente wenst de volgende percelen te verwerven:

   a. De percelen waarop de openbare voorzieningen zijn geprojecteerd zijn aangegeven
      op de grondgebruikskaart (Bijlage 2, tekening met kaartnummer 232480-2). Teneinde
      de aanleg van openbare voorzieningen zoals aangegeven op laatstgemelde tekening
      te realiseren op de betreffende gronden dient de gemeente de betreffende percelen
      te verwerven aangezien de gemeente als beleid heeft dat de ondergrond van de
      openbare voorzieningen eigendom van de gemeente is. In dit exploitatieplan zijn
      daarom de gronden bestemd voor openbare voorzieningen aangewezen als te
      verwerven gronden, één en ander zoals in zalmroze aangeven op kaartnummer
      232480-8, Bijlage 8.
b.    Indien de betrokken grondeigenaar een beroep doet op zelfrealisatie zal de
      betreffende grondeigenaar aan de gemeente schriftelijk moeten laten blijken dat er
      sprake is van voldoende kennis, ervaring en kapitaal bij de betrokken grondeigenaar,
      dan wel dat zij de benodigde kennis, ervaring en kapitaal in huis hebben gehaald om
      tot zelfrealisatie over te gaan. Uit de tussen de gemeente en de betrokken
      grondeigenaar te sluiten overeenkomst zal tevens moeten blijken dat de
      werkzaamheden worden uitgevoerd in de door de gemeente gewenste vorm.
      Voor wat betreft de vereiste kennis en ervaring stelt de gemeente Emmen als eis dat
      de uitvoerder van de werkzaamheden, hierna te noemen: “uitvoerder” in het bezit
      dient te zijn van een kwaliteitssysteemcertificaat betrekking hebbend op de aard van
      het werk op basis van de NEN-EN ISO 9000 serie. Daarnaast stelt de gemeente als eis
      dat de uitvoerder van de werkzaamheden in de drie jaar voorafgaande aan de
      datum van uitvoering van de werkzaamheden, naar behoren en op vakkundige en
      regelmatige wijze te hebben uitgevoerd en tijdig hebben opgeleverd, verleend uitstel
      daarin begrepen, ten minste drie werken op het gebied van een overeenkomstig werk
      met een aanneemsom of een gefactureerd bedrag gelijk aan of groter dan 60% van
      de aanneemsom van het bestek behorende bij het door de gemeente goedgekeurd
      inrichtingsplan.
      Ingeval van inschakeling van onderaannemers door de uitvoerder dient de uitvoerder
      schriftelijk aan te geven welke onderaannemer voor welke werkzaamheden worden
      ingeschakeld/ betrokken en moet de uitvoerder aantonen dat hij voor de uitvoering
      kan beschikken over de middelen en kennis van de betrokken onderaannemer.
      De uitvoerder van de werkzaamheden is verplicht het betreffende werkonderdeel door
      de voorgestelde onderaannemer te laten uitvoeren.
c.    De gemeente zal trachten de percelen zoals in zalmroze aangegeven op kaartnummer
      232480-8, Bijlage 8, minnelijk te verwerven.
      Minnelijke verwerving betekent dat de gronden op vrijwillige basis door de gemeente
      van de betreffende grondeigena(a)r(en) worden aangekocht. De gemeente probeert
      met de grondeigena(a)r(en) tot overeenstemming te komen. De gemeente en de
      grondeigena(a)r(en) voeren onderhandelingen over de prijs en de overige
      voorwaarden. Vervolgens zal indien overeenstemming over de prijs en de overige
      voorwaarden, bepalingen en bedingen is bereikt de gemeente aan de
      grondeigena(a)r(en) een koopovereenkomst ter ondertekening aanbieden. Na
      ondertekening van de koopovereenkomst door beide partijen zal op een nader te
      bepalen tijdstip de juridische levering van de gronden plaatsvinden.
d.    Indien de gemeente er niet in slaagt om de betreffende percelen minnelijk te
      verwerven kan de gemeente ter verwerving van voormelde gronden overwegen om
      haar publiekrechtelijk instrumentarium in te zetten, waaronder haar bevoegdheden op
      grond van de Onteigeningswet.


                                                                                        9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


e.     Na verwerving van voormelde percelen aangegeven op kaartnummer 232480-8,
       Bijlage 8, zal de gemeente het openbaar gebied inrichten in de door de gemeente
       gewenste vorm.




                                                                                         10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




4. Omschrijving/beschrijving van werken en werkzaamheden en van de eisen voor
   kwaliteit en uitvoering hierbij


4.1    Omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied


4.1.1 Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied

Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende
werken en werkzaamheden uitgevoerd:
- Aanleg tijdelijke bouwweg;
- Verwijderen opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten,
   verhardingen en opschonen exploitatiegebied;
- Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken;
- Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;
- Het dempen van bestaande watergangen;
- Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen;
- Voorzover nodig het afvoeren van grondwater;
- Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de bodem.


4.1.2. Aanleg nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en
werkzaamheden verricht:
- Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere
   leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige
   bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten;
- Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten.


4.1.3 Inrichting openbare ruimte

Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en
werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het gebruiksrijp maken
van het openbaar gebied):
- Aanleg bouwwegen inclusief ontgraven cunetten;
- Aanleg definitieve wegen, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van
   wegen;
- De aanleg van nieuwe watergangen en -partijen met bijbehorende duikers;
- Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen;
- Aanleg van dammen over watergangen, kades, kademuren en andere
   waterhuishoudkundige werken;
- Aanleg riolering (vuilwaterriool en hemelwaterriool), gemalen en persleiding;
- Planten bomen en struiken in bermen langs wegen; aanleg plantsoenen;
- Aanbrengen straatmeubilair;
- Aanleg bluswatervoorzieningen;
- Bebording, bebakening en belijning.

                                                                                             11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




4.2    Algemene eisen en regels

4.2.1 Voorafgaand aan de uitvoering van de werken en werkzaamheden als genoemd in dit
      hoofdstuk, dienen het inrichtingsplan alsmede de bestekken ter goedkeuring aan de
      gemeente te worden voorgelegd. Het bestek op basis van het inrichtingsplan dient te
      voldoen aan de eisen zoals gesteld in RAW 2010. Dit voorschrift geldt voor de hierna
      te noemen eisen met betrekking tot de werken en werkzaamheden maar ook voor
      uitvoering van werken en werkzaamheden waarvoor geen specifieke eisen zijn
      opgenomen. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met het
      goedgekeurde bestek.

4.2.2 Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren dienen zich bij de uitvoering te
      houden aan de standaardnormen van de gemeente voor de uitvoering van openbare
      werken alsmede door de gemeente gestelde nadere eisen, zoals vastgelegd in:
         a. het Standaard Programma van Eisen, procesbeschrijving en technische
              bepalingen ten behoeve van de inrichting en realisatie van werken in de
              openbare ruimte met bijlagen, welk Programma van Eisen als Bijlage 9 is
              aangehecht.
              Het Standaard Programma van Eisen geeft aan welke materialen moeten
              worden toegepast in het openbaar gebied binnen het plangebied. Het
              Programma van Eisen dient als leidraad om te komen tot een materiaalkeuze.
              De definitieve materiaalkeuze en de uiteindelijke inrichting van het openbaar
              gebied, moet worden vastgelegd in een inrichtingsplan. Voordat de
              aanbestedingsprocedure, zoals bedoeld in 5.3, wordt opgestart moet het
              inrichtingsplan en het bestek schriftelijk goedgekeurd zijn door de gemeente.
              Het bestek dient te voldoen aan de eisen zoals gesteld in RAW 2010.
         b. het Beeldkwaliteitplan De Tweeling, welk beeldkwaliteitplan als Bijlage 10 is
              aangehecht. Het beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het
              stedenbouwkundig plan en geeft aan welke beeldkwaliteit en/of ambitieniveau
              wordt nagestreefd en welke regels bij de uitwerking in acht moeten worden
              genomen. In het beeldkwaliteitplan zijn de identiteit en de inrichtingseisen voor
              het plangebied vastgelegd. Het beeldkwaliteitplan dient als basis voor de
              verdere uitwerking van het plangebied en vormt een toetsingskader voor de
              gemeente en de welstandscommissie;
         c. Dwarsprofielenkaart De Tweeling, datum augustus 2006, kaartnummer 05.017D,
              welke kaart als Bijlage 11 is aangehecht;
         d. Bestemmingsplankaart en de toelichting op het bestemmingsplan. De
              bestemmingsplankaart is als Bijlage 6, kaartnummer 232480-6, aangehecht.
         e. Grondgebruikskaart. De grondgebruikskaart is als Bijlage 2, kaartnummer
              232480-2 aangehecht.
         f. Waterhuishoudkundig onderzoek bedrijventerrein De Tweeling Emmen,
              eindrapport genummerd 9M6712, Bijlage 12. In het waterhuishoudkundig
              onderzoek zijn de maatregelen en uitgangspunten vastgelegd ten aanzien van
              de waterhuishouding.

       Het Waterhuishoudkundig onderzoek, de bestemmingsplankaart, de
       dwarsprofielenkaart en de grondgebruikskaart dienen als uitgangspunt voor het
       opstellen van een waterhuishoudkundig plan en een nader uit te werken rioleringplan.
       Deze plannen moeten vooraf worden goedgekeurd door de gemeente en het
       Waterschap Velt en Vecht.

4.2.3 Het is verplicht gemeentelijk toezicht op de uitvoering toe te staan.


                                                                                            12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


4.2.4 Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren zijn verplicht tot het onderhouden
      van de bouwwegen in de fase van het bouwrijp maken van de wegen en fietspaden in
      de fase van het gebruiksrijp maken tot een jaar na de oplevering van de openbare
      werken aan de gemeente.


4.3    Beschrijving van eisen voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied.

Het bouwrijp maken bestaat ondermeer uit het terrein obstakelvrij maken, de aanleg van
bouwwegen op de toekomstige aanleg hoogte, de aanleg van riolering, de aanleg van
voorlopige straatverlichting, de aanleg van nutsvoorzieningen en de andere gebruikelijke
werkzaamheden.

4.3.1 Feitelijk te rooien elementen.
      Het exploitatiegebied zal obstakelvrij worden gemaakt. Dit houdt ondermeer in dat de
      aanwezige struiken, heesters en bosschages worden gerooid, voorzover nodig met
      kapvergunning.

4.3.2. Aanleg van (bouw)wegen (inclusief fietspaden en bermen).
       (Bouw)wegen dienen te worden aangelegd op de plaatsen zoals aangegeven op de
       grondgebruikskaart met nummer 232480-2, Bijlage 2.
       De peilhoogte(n) van de wegen dienen te voldoen aan de eisen zoals opgenomen in
       het Waterhuishoudkundig onderzoek Royal Haskoning (Bijlage 12).
       De wegbreedte dient te voldoen aan de maatvoering zoals aangegeven op de
       profielenkaart, Bijlage 11
       De (bouw)wegen dienen te voldoen aan de eisen zoals opgenomen in:
       A.      het Programma van Eisen, Deel C onder 1 en 6 alsmede in bijlage 4 van het
               Programma van Eisen, zoals aangehecht als Bijlage 9;
       B.      de dwarsprofielenkaart, zoals aangehecht als Bijlage 11;
       C.      de toelichting bij het bestemmingsplan;
       D.      Beeldkwaliteitplan De Tweeling, paragraaf 2.5, Bijlage 10;

4.3.3. Riolering
       De riolering dient te worden aangelegd onder de wegen zoals aangegeven op de
       grondgebruikskaart met nummer 232480-2, Bijlage 2.Voor de aanleg van riolering
       dient een gescheiden rioolstelsel in de wegprofielen te worden toegepast. De
       rioleringswerken dienen te voldoen aan het de eisen zoals opgenomen in het
       Programma van Eisen, Deel C onder 3 alsmede in bijlage 3 van het Programma van
       Eisen, Bijlage 9.

4.3.4. Aanleg van watergangen en duikers
       Kruisingen van waterlossing ter plaatse van wegen dienen te worden voorzien van een
       duiker, conform de eisen van het waterschap en de gemeente.
       De voorzieningen dienen te voldoen aan de eisen zoals opgenomen in:
       A.      Waterhuishoudkundig onderzoek bedrijventerrein De Tweeling Emmen;
               Bijlage 12,
       B.      Dwarsprofielenkaart, Bijlage 11;
       C.       Beeldkwaliteitplan, paragraaf 2.4.2, Bijlage 10.


4.3.5 Grondwatervervuiling
      Voor het oppompen van het grondwater moet melding worden gedaan bij waterschap
      Velt en Vecht waarbij een bemalingsplan moet worden bijgevoegd. Het ondiepe
      grondwater mag niet zondermeer worden opgepompt. Dit kan er in resulteren dat er

                                                                                           13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


       restricties worden verbonden aan het oppompen van grondwater ten behoeve van
       bronbemaling alsmede aan de lozing van het bronneringswater op het
       oppervlaktewater. Uiteraard geldt dat dit alleen van belang is voor eigenaren die
       daadwerkelijk gaan bronneren. Sanering van het vervuilde grondwater mag niet
       plaatsvinden tenzij uit nader onderzoek blijkt dat sanering nodig is in verband met de
       aan te leggen watergangen.


4.4    Beschrijving eisen voor de aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied

4.4.1 Aanleg van kabels, leidingen, telefoonkabels en telecommunicatienetwerken
      Partijen die werken en werkzaamheden uitvoeren dienen te voorzien in de aanleg van
      kabels en leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, CAI en openbare verlichting en
      eventueel ander telecommunicatienetwerken. Zonodig vindt verlegging plaats van
      bestaande kabels, leidingen en/of andere telecommunicatienetwerken.
      De eisen gesteld aan de nutsvoorzieningen, waaronder begrepen de kabels en
      leidingen, worden nader uitgewerkt in het Programma van Eisen, deel C onder 4,
      Bijlage 9.

4.4.2 Plaatsen lichtmasten/openbare verlichting
      Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren dienen te voorzien in het plaatsen
      van lichtmasten voor verlichting van openbare wegen en fietspaden, uitgaande van de
      standaardnormen van de gemeente voor de armaturen en de intensiteit.
      De eisen aan de openbare verlichting worden nader uitgewerkt in het Programma van
      Eisen, deel C onder 5, alsmede bijlage 8 van het Programma van Eisen, Bijlage 9.


4.5    Beschrijving van de eisen ten aanzien van werken en werkzaamheden voor het
       inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (fase gebruiksrijp
       maken).

       Het gebruiksrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbaar gebied,
       zoals bijvoorbeeld de wegaanleg casu quo de afwerking daarvan, de plaatsing van
       lichtmasten en de aanleg van fietspaden en groenvoorzieningen.

4.5.1 Gebruiksrijp maken van bouwwegen naar wegen
      De wegen en de fietspaden dienen te worden uitgevoerd in de materiaalkeuze zoals
      gesteld in het Programma van Eisen onderdeel C onder 6, alsmede in bijlage 4 van het
      Programma van Eisen, Bijlage 9.

4.5.2. Aanleg en beplanting groenvoorziening
       Groenvoorziening dient te worden aangebracht overeenkomstig het bepaalde in het
       Programma van Eisen, onderdeel C onder 8, Bijlage 9.

4.5.3 Straatmeubilair
      Straatmeubilair dient te worden aangebracht overeenkomstig het bepaalde in het
      Programma van Eisen, onderdeel C onder 7 alsmede in bijlage 5 van het Programma
      van Eisen, Bijlage 9.




                                                                                            14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




5.     Beschrijving en motivering van regels omtrent het uitvoeren van werken en
       werkzaamheden.


5.1    Verbod in strijd met koppeling.

       Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de koppeling
       zoals aangegeven in 5.2.


5.2    Koppeling tussen aanleg watergangen en sanering grondwaterverontreiniging

       Voordat met de aanleg van watergangen wordt begonnen moet uit nog te verrichten
       onderzoek blijken of er sanering van de aanwezige grondwaterverontreiniging plaats
       moet vinden. De situering van de grondwaterverontreiniging is aangegeven op Bijlage
       15. Hiertoe zal de gemeente een opdracht tot nader onderzoek verstrekken. De
       resultaten zullen worden vastgelegd in een rapport. Indien uit het aanvullend
       onderzoek blijkt dat er een saneringsnoodzaak bestaat dan moet de sanering zijn
       voltooid voordat met de aanleg van de watergangen wordt begonnen.

5.3    Plicht tot (europese) openbare aanbesteding.


5.3.1 Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan in hoofdstuk 4 genoemde werken en
      werkzaamheden, voorzover betrekking hebbend op de voorzieningen van openbaar
      nut en de daarmee samenhangende diensten, is de geldende Europese- en nationale
      aanbestedingsregelgeving voor overheidsopdrachten van toepassing.
      Voor zover deze regelgeving niet van toepassing is, is het gemeentelijk
      aanbestedingsbeleid van toepassing. Het gemeentelijk aanbestedingsbeleid is
      vastgelegd in het document, Strategisch inkoop- en aanbestedingsbeleid Emmen 2010,
      (Bijlage 14).
5.3.2 Voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en
      werkzaamheden wordt een aanbestedingsprotocol aan burgemeester en wethouders
      ter goedkeuring voorgelegd.
5.3.3 Burgemeester en wethouders beslissen binnen vier weken na ontvangst van het
      aanbestedingsprotocol omtrent de goedkeuring ervan. Burgemeester en wethouders
      kunnen deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwachten dat een
      beslissing niet kan worden genomen binnen de genoemde termijn van vier weken als
      bedoeld in de eerste zin.
5.3.4 Na goedkeuring van het aanbestedingsprotocol en voorafgaand aan de uitvoering
      van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden wordt een
      aanbestedingverslag met een voorgenomen besluit tot gunning ter goedkeuring aan
      burgemeester en wethouders voorgelegd met als doel te controleren of de
      aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1.
5.3.5 Het college van burgemeester en wethouders beslist binnen vier weken na het indienen
      van het aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning, als bedoeld in
      5.3.4. Burgemeester en wethouders kunnen deze termijn eenmalig verlengen met vier
      weken indien zij verwachten dat een beslissing niet kan worden genomen binnen de
      genoemde termijn van vier weken als bedoeld in de eerste zin.
5.3.6 Het is verboden te starten met de uitvoering van de dit exploitatieplan genoemde
      werken en werkzaamheden voordat burgemeester en wethouders het in 5.3.4
      bedoelde aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning hebben
      goedgekeurd.

                                                                                          15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




5.4    Afwijkingsbepalingen
5.4.1 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om op verzoek bij omgevingsvergunning te
       besluiten tot een afwijking van artikel 5.3.1 voorzover het betreft het voldoen aan het
       gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid zoals vastgelegd in het document:
       “Strategisch inkoop- en aanbestedingsbeleid Emmen 2010”, vanaf het moment dat er
       gewijzigd aanbestedingsbeleid door de gemeente is vastgesteld. De
       omgevingsvergunning zal alsdan een instemming met de gevraagde afwijking
       betreffen met daaraan verbonden het voorschrift dat wordt gehandeld conform het
       gewijzigd gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid.
5.4.2 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op verzoek bij omgevingsvergunning af te
       wijken van de kwaliteitseisen voor de werken en werkzaamheden en van de eisen ten
       aanzien van de inrichting van de openbare ruimte zoals deze voortvloeien uit het
       gestelde in de paragrafen 4.2, 4.3, 4.4 en 4.5 indien en voorzover de verzoeker
       onderbouwt dat de door hem ingediende plannen en/of de door hem voorgestelde
       wijze van uitvoering van de werken en werkzaamheden een meer duurzame invulling
       betekent dan en de kwaliteit daarvan tenminste dezelfde is als die welke in de voor
       dit exploitatieplan toepasselijk regels en documenten zijn opgenomen, en dit niet leidt
       tot meer kosten als in dit exploitatieplan zijn geraamd en niet leidt tot een verzwaring
       van het toekomstig beheer of de kosten daarvan;
5.4.3 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het verbod in 5.1 indien
       dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van dit exploitatieplan.
5.4.4. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd op verzoek bij een omgevingsvergunning
       af te wijken van andere regels dan de in 5.4.1, 5.4.2 en 5.4.3 genoemde artikelen,
       mits dit past in een in voorbereiding herziening van dit exploitatieplan. Wanneer de
       afwijking van de in dit en het vorige lid bovendien zou leiden tot een verhoging van de
       exploitatiebijdragen van één of meer eigenaren in dit exploitatiegebied danwel van
       één of meer wederpartijen van de gemeente in een grondexploitatieovereenkomst
       wordt dit effect afzonderlijk meegewogen in het besluit van burgemeester en
       wethouders.


5.5    Verbod tot handelen in strijd met eisen exploitatieplan
       Het is verboden de werken, werkzaamheden en bouwwerken, als omschreven in dit
       exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals beschreven in dit
       exploitatieplan, zulks met inachtneming van de toepassing van artikel 5.4.
       Overtreding wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet op de
       economische delicten artikel 1a onder 2o.




                                                                                            16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Deel B. Financieel gedeelte: de exploitatieopzet met toelichting


6.1     Inleiding

De gemeente Emmen heeft plannen ontwikkeld om het bedrijventerrein De Tweeling te Nieuw
Amsterdam/Veenoord te revitaliseren en uit te breiden. Hiertoe is een bestemmingsplan
vastgesteld en is het onderliggende exploitatieplan opgesteld. In dit hoofdstuk wordt
ingegaan op de exploitatieopzet. Conform het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 Wro bestaat
een exploitatieopzet uit:
- een raming van de inbrengwaarden;
- een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie;
- een raming van de opbrengsten;
- een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaats zal vinden;
- zonodig een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en
    bouwplannen en zonodig koppelingen hiertussen;
- de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Alle genoemde bedragen hebben als prijspeil 1-1-2011 en zijn exclusief BTW tenzij dit
uitdrukkelijk anders is vermeld. De in deze rapportage genoemde bedragen zijn afgerond op
duizendtallen, door deze afronding treden er soms afwijkingen op ten opzichte van de
uitkomsten van de exploitaties en de optellingen in tabellen en bijlagen.

Om de exploitatiebijdrage per exploitant te kunnen berekenen wordt achtereenvolgens
ingegaan op de eigendomssituatie en het grond-/ruimtegebruik, de kosten en de opbrengsten,
de grondgebruikskaart en analyse, de maximaal te verhalen kosten, de gehanteerde
parameters en de fasering.

6.2    Eigendomssituatie en grond-/ruimtegebruik

Voor de huidige bestemming van de gronden gelegen binnen het exploitatiegebied wordt
verwezen naar bestemmingsplan Nieuw Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling.
De eigendomssituatie per 30 september 2009 en is aangegeven op kaartnummer 232480-4,
Bijlage 4. Deze kaart heeft een informatief karakter. Op de grondgebruikskaart,
kaartnummer 232480-2, Bijlage 2, en in onderstaande tabel, is het nieuwe grondgebruik
weergegeven.


Grondgebruik

Oppervlakte in m²          De Tweeling West    De Tweeling Oost     Totaal
Uitgeefbaar                305.328             98.149               403.477
Groen                      58.828              32.238               91.066
Water                      54.259              1.711                55.970
Rijweg                     20.365              4.929                25.294
Fietspad                   2.310               323                  2.633
Totaal                     441.090             137.350              578.440




                                                                                        17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


In het exploitatiegebied hebben verschillende eigenaren grondposities. In onderstaande tabel
staat het grondoppervlak per eigenaar weergegeven. De eigendomssituatie betreft een
momentopname. De gronden in het gebied kunnen uiteraard nog van eigenaar wisselen.
Uiteindelijk is dan ook de exploitatiebijdrage, die later wordt bepaald, doorslaggevend voor
wat de betreffende eigenaar uiteindelijk op grond van het betalingsvoorschrift bij de
omgevingsvergunning betaalt.

In een aantal gevallen hebben eigenaren geen gronden in eigendom waarop uitgeefbaar
terrein is geprojecteerd. De betreffende eigenaar hoeft in dat geval, mocht zijn of haar
grondpositie niet veranderen, ook geen exploitatiebijdrage betalen.

Eigendomssituatie op 30 september2011


Exploitant                         aantal m²    Procentueel
Gemeente Emmen                     455.861      78,809
Provincie, Waterschap Velt en      14.173       2,450
Vecht, Verkeer en Waterstaat,
J. Bos en G. Buttinger-Bos 1)
J. Tip, Boerdijk                   19.391       3,352
De Emmer Poort B.V.                62.239       10,760
Wijnands-Back B.V.                 4.118        0,712
J. Bloeming                        39           0,007
P.J.M. Bussemakers                 2.027        0,350
Erven J. Muskee                    4.242        0,733
J.J. Bloeming                      4.062        0,702
J. Jacobs                          4.301        0,744
A. Vroege en J. Vroege             148          0,026
H.L. Hage en M.J. Wiltink          1.091        0,189
G.A. Tangenberg en E. Santing      7            0,001
J. Tip, Ermermarkeweg              6.741        1,165
Totaal                             578.440      100



1)   Betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Emmen, sectie X nummer 893, zijnde de
     blote eigendom van het perceel belast met het opstalrecht ten behoeve van NV Energie
     Distributiemaatschappij voor Oost en Noord Nederland EDON.


6.3      Bestemming gronden gelegen binnen het exploitatieplan

De gronden gelegen binnen het exploitatiegebied welke op de grondgebruikskaart
genummerd 232480-2, Bijlage 2, zijn aangegeven als uitgeefbaar terrein worden uitgegeven
ten behoeve van bedrijfsbebouwing in de milieucategorieën B1 tot en met B4.
Voor nadere informatie wordt verwezen naar de toelichting op het bestemmingsplan.
Voor de bestemming van de overige gronden binnen het exploitatiegebied wordt verwezen
naar de bestemmingsplankaart genummerd 232480-6.




                                                                                            18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




6.4    Kosten

De belangrijkste kostenposten worden hierna toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen
worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in de artikelen 6.2.3 tot en met
6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De totaal te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5
van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). Het gaat dan om de inbrengwaarden en om
de verhaalbare kostensoorten alsmede de soorten voorzieningen waarvoor kosten kunnen
worden geraamd. In de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan zijn alle kosten en
opbrengsten opgenomen die vanaf de start van de planvorming noodzakelijk worden geacht
om het plan geheel tot ontwikkeling te brengen, de grond uit te geven conform de door de
gemeente gestelde uitgangspunten/eisen en uiteindelijk het openbaar gebied op te leveren
conform de beschreven locatie- en kwaliteitseisen.

Onderstaand worden de inbrengwaarden, zoals bedoeld in artikel 6.2.3, en de raming van
de kosten zoals bedoeld in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) alsmede de
voorzieningen waarvoor kosten kunnen worden opgenomen zoals bedoeld in artikel 6.2.5 van
het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegelicht.


Inbrengwaarden (6.2.3 Bro):

Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13 eerste lid, onder c, ten eerste van de wet, worden, voor
zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden,
gerekend de ramingen van:
a.     de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
b.     de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten
       worden gesloopt;
c.     de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke
       rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
d.     de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen,
       kabels en leidingen in het exploitatiegebied


Kostenramingen


Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden
conform artikel 6.2.4 Bro gerekend de ramingen van:

a.     de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen
       grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander
       milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek;
b.      de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van
       grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;
c.     de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied;
d.      de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot
       gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede
       begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren;
e.      de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met
       betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten

                                                                                              19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


       van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane
       natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen;
f.      de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze
       noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste
       toekomst voor bebouwing in aanmerking komen;
g.     de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de
       aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3,
       onder c en d;
h.     de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het
       exploitatiegebied;
i.     de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en
       prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van
       vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag;
j.     de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te
       verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden
       met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden;
k.     de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden,
       verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten;
l.     de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet;
m.      niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere niet-
       terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l;
n.     rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.


Blijkens artikel 6.2.5 Bro kunnen tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c,
worden gerekend:
a.       nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten
        bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven
        kunnen worden gedekt;
b.       riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;
c.       wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en
        rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de
        waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met
        de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;
d.      infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en
        bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden
        gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;
e.       groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen,
        trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële
        sportvoorzieningen;
f.      openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;
g.       straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de
        openbare ruimte;
h.      gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het
        grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar
        toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het
        exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening
        worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;
i.       uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke
        voorzieningen.




                                                                                                 20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




6.4.1. Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)


De inbrengwaarde van de gronden zijn gebaseerd op de taxatie van Oranjewoud
Vastgoedadvies & Legal. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft aan op welke wijze de
inbrengwaarden van de grond moet worden bepaald. De raming van de inbrengwaarde is
onder meer afhankelijk van de vraag of er sprake zal zijn van onteigening.
Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op
onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling
ingevolge de Onteigeningswet.
De inbrengwaarden worden als geen sprake is van onteigening vastgesteld met overeenkomstige
toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f Onteigeningswet.
Dit betekent dat wat betreft de inbrengwaarden uitgegaan moet worden van objectief
vastgestelde waarden die in het vrije maatschappelijk verkeer door een redelijke handelende partij
gehanteerd zouden moeten worden. De werkelijke waarde is de hoogste waarde op basis van een
waardebepaling uitgaande van de huidige bestemming en een waardebepaling op basis van de
toekomstige bestemming.
In dit plan wordt ervan uitgegaan dat de gronden bestemd voor de voorzieningen van
openbaar nut minnelijk worden verkregen. Daarom wordt bij de raming van de
inbrengwaarden uitgegaan van de vermogenswaarde. Mocht de gemeente besluiten om over
te gaan tot onteigening dan zal de inbrengwaarde van de betreffende percelen opnieuw
worden vastgesteld waarbij wordt uitgegaan van schadeloosstelling. Herziening van het
exploitatieplan zal dan plaatsvinden aangezien een wijziging in de inbrengwaarde
consequenties heeft voor de door de eigenaar te betalen exploitatiebijdrage.
De totale inbrengwaarde van de gronden binnen het exploitatiegebied is door Oranjewoud
Vastgoed & Legal getaxeerd op € 8.079.886. Dit is exclusief sloopkosten. De in de
exploitatieopzet gehanteerde inbrengwaarden zijn gebaseerd op het taxatierapport de dato
5 december 2008 alsmede op een brief afkomstig van Oranjewoud Vastgoedadvies &
Legal, gedateerd 2 december 2011, getiteld “actualisatie inbrengwaarden taxatierapport
“De Tweeling”. Bij bepaling van de inbrengwaarde is de side-letter van de Emmer Poort B.V.
door Oranjewoud Vastgoedadvies & Legal in de waardering betrokken.
In onderstaande tabel wordt de inbrengwaarde per exploitant weergegeven. De totale
inbrengwaarde is nader gespecificeerd in de inbrengwaarde voor het uitgeefbaar gedeelte
en de inbrengwaarde van de ondergrond van de voorzieningen openbaar nut.




                                                                                               21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Tabel: inbrengwaarde
Exploitant                  Inbrengwaarde     Inbrengwaarde          Inbrengwaarde
                            totaal (in €)     uitgeefbaar gedeelte   ondergrond
                                              (in €)                 voorzieningen
                                                                     openbaar nut (in €)
Gemeente Emmen              5.784.874         4.030.999              1.753.875
Provincie, Waterschap       159.683           8.202                  151.481
Velt en Vecht, Verkeer en
Waterstaat, J. Bos en G.
Buttinger-Bos
J. Tip, Boerdijk            454.000           318.158                135.842
De Emmer Poort B.V.         684.629           530.882                153.747
Wijnands-Back B.V.          238.634           231.912                6.722
J. Bloeming                 975               25                     950
P.J.M. Bussemakers          287.000           287.000                0
Erven J. Muskee             221.000           140.456                80.544
J.J. Bloeming               82.000            72.028                 9.972
J. Jacobs                   53.763            51.450                 2.313
A. Vroege en J. Vroege      1.628             0                      1.628
H.L. Hage en M.J. Wiltink   27.275            24.275                 3.000
G.A. Tangenberg en          175               0                      175
E. Santing
J. Tip, Ermermarkeweg       84.263            73.300                 10.963
Totaal                      8.079.898         5.768.687              2.311.211


6.4.2 Planontwikkelingskosten (artikel 6.2.4 f tot en met j Bro)

De plankosten zijn geraamd aan de hand van de uitkomsten van de laatst beschikbare versie
van de plankostenscan, zijnde de ontwerpregeling 2010. De toepassing van de
plankostenscan zal naar verwachting worden voorgeschreven via een ministeriële regeling. De
uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van de plankosten.
Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, gemeentelijke
apparaatskosten en VTU. De definitieve versie van de plankostenscan was ten tijde van het
opstellen van het exploitatieplan nog niet beschikbaar. Voor het exploitatieplan is daarom
met de laatste beschikbare versie van de plankostenscan gewerkt. Mochten er in de
definitieve versie wijzigingen worden doorgevoerd ten opzichte van de consultatieversie dan
wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen
aangepast.
De plankostenscan berekent alleen de plankosten die van toepassing zijn en rechtstreeks
toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied. Ten behoeve van de ontwikkeling van het
bedrijventerrein “Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” als geheel zijn
kosten gemaakt in het kader van het opstellen van het gehele bestemmingsplan, zie
kaartnummer 232480-6.
Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat in het rekenmodel de kosten voor het bestemmingsplan
“Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” die buiten het onderhavige
exploitatiegebied vallen niet zijn opgenomen in onderstaande tabel.
Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan leidt tot de volgende resultaten.




                                                                                           22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Product                                         Raming (nominaal) in €
Verwervingen                                    110.400
Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening              656.480
Landmeten en Vastgoedinformatie                 75.174
Communicatie                                    179.701
Gronduitgifte                                   492.880
Management                                      918.611
Planeconomie                                    403.131
V&T Civiele techniek                            1.741.912
Totaal                                          4.578.289


De door de gemeente ingevulde plankostenscan is als bijlage aangehecht (Bijlage 5).


6.4.3 Bouw- en gebruiksrijp maken (6.2.4.c Bro)

De totale kosten voor het bouw- en gebruiksrijp maken resulteren in een bedrag van
€ 10.615.475,00 (nominaal, prijspeildatum 01-01-2011). Het bouw- en gebruiksmaken
bestaat uit het terrein obstakelvrij maken, het uitvoeren van grondwerkzaamheden, de aanleg
van bouwwegen en riolering alsmede de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg
van nutsvoorzieningen andere gebruikelijke werkzaamheden. Het gebruiksrijp maken bestaat
uit de definitieve inrichting van het openbaar gebied, zoals de aanleg van wegen, verlichting
en fietspaden alsmede het plaatsten van straatmeubilair en de aanleg groenvoorziening. De
oppervlakte van het exploitatiegebied bedraagt 57,9 hectare. Voor de gehanteerde
kwaliteitseisen wordt verwezen naar deel A. Voor de elementenraming van het oostelijk- en
westelijk gedeelte alsmede voor een samenvatting van de elementenraming wordt verwezen
naar Bijlage 17.

De civieltechnische kosten zijn in vergelijk met andere terreinen relatief laag. De oorzaak is
dat de infrastructuur relatief extensief van opzet is, inhoudende dat er relatief weinig
infrastructuur aanwezig is in relatie tot het percentage uitgeefbaar terrein. Daarnaast worden
er geen grondwerkzaamheden uitgevoerd aan de kavels, te denken valt aan ophogingen
etcetera. Dit is een gebruikelijke en aanvaardbare methodiek in de gemeente Emmen.
Getoetst wordt aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Deze toets is
vereist om te bepalen of de geraamde kosten voor geheel of gedeeltelijk kostenverhaal via
het exploitatieplan in aanmerkingen komen.

Kosten bouw- en gebruiksrijp maken

Toetsingscriterium                              Afweging en beoordeling
Profijt                                         Ja, er is sprake van nut voor de locatie.
Toerekenbaarheid                                De uitgave voor het bouw- en gebruiksrijp
                                                maken zouden niet zijn gedaan aan als de
                                                ontwikkeling van het bedrijventerrein niet had
                                                plaatsgevonden.
Proportionaliteit                               De kosten drukken voor 100% op het
                                                exploitatiegebied.




                                                                                            23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


Hieronder volgt een globale toelichting op de berekeningwijze, de uitgangspunten en de
hoeveelheden per onderdeel.

Opruimingswerkzaamheden

Het exploitatiegebied wordt geheel vrij gemaakt van obstakels met uitzondering van het
bedrijfspand staande en gelegen aan De Bedrijvenweg 4 te Nieuw Amsterdam. De overige
opstallen zullen worden gesloopt en verwijderd (onderdeel van de geraamde sloopkosten). De
verwachting is dat in de opstallen een beperkte hoeveelheid asbest aanwezig is. De
verwachting is dat de verwijdering van asbest niet zal leiden tot buiten proportionele kosten.
Er is geen rekening gehouden met excessieve vervuilingen in de bodem. Door middel van het
uitgevoerde bodemonderzoek is inzicht verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de
bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie.
Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de
onderzoekslocatie opgestelde hypothese “niet verdachte locatie”, formeel gezien juist is. Er zijn
immers op de onderzoekslocatie geen gehalten aangetroffen die worden beschouwd als
verontreiniging. Aanpassing van de onderzoekshypothese en ook de onderzoeksstrategie is
derhalve niet noodzakelijk. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt ons inziens
geen belemmering voor de voorgenomen herinrichting van de onderzoekslocatie.
De bovenlaag van het terrein zal waar noodzakelijk worden bewerkt in het kader van de
bouwrijp activiteiten (frezen/verwijderen). De watergangen zullen grotendeels worden
uitgebaggerd en waar noodzakelijk (ter plaatse van de wegen) worden gedempt met
grond/zand.

Grondwerken

Voor het exploitatiegebied is een globale grondbalans opgesteld. Voor het opstellen van de
grondbalans en de uit te voeren zijn grondwerken zijn de uitgangspunten aangehouden zoals
beschreven in het waterhuishoudkundig onderzoek bedrijventerrein De Tweeling Emmen, Royal
Haskoning de dato 20 april 2004 (Bijlage 12).

In het westelijk deel van het exploitatiegebied zijn een tweetal peilcompartimenten te
onderscheiden. In het oostelijk deel wordt uitgegaan van één peilcompartiment.
Er wordt vanuit gegaan dat de grond welke vrijkomt in het westelijk gedeelte door ontgraving
voornamelijk zal bestaan uit veen. Dit is niet geschikt voor hergebruik en zal grotendeels
moeten worden afgevoerd (laden, afvoeren naar depot, omzetten, laden op depot, afvoeren).
Een klein deel van de grond kan mogelijk gebruikt worden voor groenstroken.

Er wordt vanuit gegaan dat in het westelijk gedeelte grondverbetering noodzakelijk is ter
plaatse van de aan te leggen infrastructuur. Er wordt vanuit uitgegaan dat er gemiddeld een
veenlaag van 2,5 meter¹ dient te worden verwijderd/afgegraven in het westelijk gedeelte.
Deze laag wordt vervangen door een zandpakket/fundatie. De definitieve hoogte van het
maaiveld op de uitgeefbare terreinen zal worden aangelegd door de toekomstige
eigenaar/koper.
Bij de kostencalculatie is geen rekening gehouden met de kosten voor de grond die vrijkomt uit
bouwputten. Deze grond dient op eigen kosten van de van de koper van de kavel te worden
afgevoerd. Dit geldt eveneens voor de kosten van het ophogen van de kavels.

Riolering

Er is rekening gehouden met de aanleg van een gescheiden rioolsysteem:
*        regenwater beton rond diameter 50 centimeter en vuilwater pvc diameter 400
         millimeter;
*        betonputten hart op hart gemiddeld 80 m¹;

                                                                                              24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


*       putdeksels conform voormeld Programma van Eisen;
*       riolering volledig aan te leggen in zand en daar waar noodzakelijk
        funderingstechnische maatregelen te treffen;
*       er is rekening gehouden met het leveren en aanbrengen van bronbemaling;
*       de uitleggers in PVC tot aan de erfgrens. Diameters conform regelgeving gemeente
        zoals aangegeven in het Programma van Eisen. Voorzien van fundatie om verzakking
        te voorkomen.

Verhardingen

Uitgangspunten opbouw verhardingen:
*      er is rekening gehouden met een zandpakket, puinbaan met laag asfalt. Het
       zandpakket wordt aangelegen tot minimaal aan de vaste;
*      in de gebruiksrijpfase worden het zandpakket, puinbaan en het asfalt aangebracht. In
       de gebruiksrijpfase wordt de definitieve deklaag aangebracht inclusief de
       trottoirbanden;
*      de fietspaden zullen worden aangelegd in betontegels op een fundatie van zand;
*      er is rekening gehouden met de aanleg van één inrit per 4.000 m² kavel;
*      het parkeren dient geheel op eigen terrein te worden gerealiseerd;
*      er is geen rekening gehouden met opstelplaatsen voor voertuigen in het openbaar
       gebied;
*      er is rekening gehouden met een opstelplaats ten behoeve van informatievoorziening
       inclusief een infobord.

Voor afmetingen, profielen en nadere onderbouwingen wordt verwezen naar de locatie-eisen,
zoals omschreven in deel A.

Groen

Er is rekening gehouden met het leveren en aanbrengen van groenelementen, bomen en
inrichting van de bermstroken en groenstroken.

Water

De diepte van het water in het westelijke gedeelte wordt bepaald aan de hand van het
voorgestelde waterpeil in de rapportage van Royal Haskoning. Op basis van deze
peilvoorstellen dient uitgegaan te worden van maximaal 0,80 m¹ water in de watergangen
tijdens winterpeil. In het oostelijk gedeelte is rekening gehouden met aanleg diepte van circa
2,5 m¹ ten opzichte van het toekomstig maaiveld.
De watergangen zullen gedurende het jaar waarschijnlijk grotendeels droog staan. Op een
aantal locaties zullen afhankelijk van de kwaliteit van de grondslag, beschoeiingen worden
aangebracht. Vanwege de slechte grondslag in het westelijke gedeelte is in dit gebied
rekening gehouden met 1m¹ beschoeiing per 15 m² water (enkelzijdig bij een waterbreedte
van 15m¹).

Op een aantal locaties is rekening gehouden met de aanleg van stuwen om de diverse
peilcompartimenten te kunnen beheersen. In het westelijk gedeelte zal conform de rapportage
van Royal Haskoning een peilscheiding dienen te worden aangebracht.

Er is geen rekening gehouden met de aanleg van bruggen. Ter plaatse van de kruisingen van
watergangen met wegen/infrastructuur is uitgegaan van de aanleg van betonduikers (met een
uitstroombuis). De duikers dienen volledig in het zand te worden gelegd en indien noodzakelijk
te worden voorzien van een fundatie. De betonduikers hebben een minimale diameter conform
de eisen van Waterschap Velt en Vecht.

                                                                                             25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


Diversen

Uitgangspunten:
*      er is rekening gehouden met bebordingen en terreinmeubilair;
*      er is rekening gehouden met lichtmasten hart op hart 25 m¹ ter plaatse van alle
       wegen;
*      er is rekening gehouden met onderhoudskosten van de bouwstraten en het terrein
       gedurende de looptijd van de exploitatie. Hier zijn de jaarlijkse onderhoudskosten
       voor gerekend.

6.4.4 Onderzoekskosten (6.2.4.a Bro)

Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk bestede uren van het verrichten van onderzoek
onder de verhaalbare kostensoorten. Er is rekening gehouden met onderzoekskosten voor de
grond. Hiervoor is rekening gehouden met een bedrag van € 6.556,00 per hectare. Het
betreft hier indicatieve bodemonderzoekskosten in het kader van het bouwrijp maken,
onderzoekskosten archeologie, en onderzoekskosten in de uitgiftefase vanwege het feit dat
uitgeefbare grond voorzien dient te worden van een verklaring voor het beoogde gebruik. De
daadwerkelijk door de gemeente gemaakte onderzoekskosten bedragen per prijspeildatum 1
januari 2011 € 25.187,50. Welke als volgt worden gespecificeerd.

Jaar 2010
bodemonderzoek De Tweeling           €   3.450,00
bodemonderzoek De Tweeling           €   2.795,00
bodemonderzoek                       €   1.780,00
planschade taxatie                   €   1.525,00
                                                              €    9.550,00

Jaar 2008
bodemonderzoek                       € 1.882,50
akoestisch onderzoek                 € 6.800,00
                                                              €    8.682,50

Jaar 2007
akoestisch onderzoek                 € 1.130,00
alternatieven geluidsonderzoek       € 1.950,00
risicoanalyse (planschade)           € 3.875,00
                                                              €    6.955,00

Totaal                                                        € 25.187,50




                                                                                            26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Onderzoekskosten

Toetsingscriterium                            Afweging en beoordeling
Profijt                                       Ja, er is sprake van nut voor de locatie.
Toerekenbaarheid                              De onderzoeken zouden niet zijn verricht als
                                              de ontwikkeling van het bedrijventerrein niet
                                              had plaatsgevonden.
Proportionaliteit                             De kosten drukken voor 100% op het
                                              exploitatiegebied.



6.4.5 Sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro)

Er is rekening gehouden met een bedrag ad € 263.000,00 (nominaal, prijspeildatum 01-01-
2011) voor sloopkosten. Uitgangspunt vormt het rapport van Oranjewoud Vastgoed & Legal.
Er is rekening gehouden met de sloop van opstallen aan de Boerdijk 58, 56, 54, 50, 48, 46,
42, en de Trekkenweg 10 (mestsilo en schuur).


Sloopkosten

Toetsingscriterium                            Afweging en beoordeling
Profijt                                       Ja, er is sprake van nut voor de locatie.
Toerekenbaarheid                              De sloopkosten zouden niet zijn opgevoerd
                                              als de ontwikkeling van het bedrijventerrein
                                              niet had plaatsgevonden.
Proportionaliteit                             De kosten drukken voor 100% op het
                                              exploitatiegebied.



6.4.6 Kosten buiten het exploitatiegebied (6.2.4.e Bro)

Voor een exploitatiegebied kunnen voorzieningen nodig zijn die buiten het exploitatiegebied
liggen. In het geval van de uitbreiding van Bedrijventerrein De Tweeling betreft het een
aansluiting voor waterafvoer op de Hoogeveensche Vaart. Hiervoor is een bedrag
opgenomen van € 21.855,00 (prijspeildatum 01-01-2011) als investering in bovenwijkse
infrastructurele ingrepen.

Kosten buiten het exploitatiegebied

Toetsingscriterium                            Afweging en beoordeling
Profijt                                       Ja, er is sprake van nut voor de locatie.
Toerekenbaarheid                              De uitgave voor de aansluiting voor
                                              waterafvoer zou niet gedaan zijn wanneer
                                              de ontwikkeling van het bedrijventerrein niet
                                              had plaatsgevonden.
Proportionaliteit                             De kosten drukken voor 100% op het
                                              exploitatiegebied.




                                                                                             27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


6.4.7 Planschade (6.2.4.l Bro)

Door Kenniscentrum voor Overheid en bestuur is een planschade risicoanalyse uitgevoerd. De
resultaten zijn vastgelegd in een rapport genaamd Risicoanalyse naar aanleiding van het
inmiddels inwerking getreden bestemmingsplan “Nieuw Amsterdam/Veenoord,
Bedrijventerrein “De Tweeling”(gemeente Emmen), gedateerd 22 november 2010 (Bijlage 16).
Uit voormeld rapport blijkt dat er sprake is van planschade. Planschade heeft betrekking op
de percelen gelegen aan de Trekkenweg 7, 8, 11, 12 en 13 en de Boerdijk 48, 56 en 58.
Op grond van het rapport wordt de te verwachten uit te keren planschade begroot op
€ 154.500,00.


Planschade

Toetsingscriterium                               Afweging en beoordeling
Profijt                                          Ja, er is sprake van nut voor de locatie.
Toerekenbaarheid                                 Door de ontwikkeling van het bedrijventerrein
                                                 ontstaat er voor enige eigenaren recht op
                                                 indirecte planschade.
Proportionaliteit                                De kosten drukken voor 100% op het
                                                 exploitatiegebied.



6.5.   Opbrengsten

In deze paragraaf worden de belangrijkste opbrengstenposten onderbouwd en toegelicht.
Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in
artikelen 6.2.7 Bro.

Conform het bepaalde in artikel 6.2.7 Bro kunnen tot de opbrengsten van de exploitatie,
bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde, van de Wro, worden gerekend de
ramingen van de opbrengsten:
- van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied;
- van bijdragen en subsidies van derden;
- welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden
   die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.


6.5.1 Gronduitgifteopbrengsten

De gronduitgifteopbrengsten zijn door de gemeente bepaald op basis van de zogenaamde
comparatieve methode. De prijsstelling is gerelateerd aan Bedrijvenpark A-37, dit ter
hantering van een consistent prijsbeleid. De ligging van de zones bepaalt de prijsstelling. Er
worden vier categorieën onderscheiden welke hierna worden omschreven. De gehanteerde
uitgifteprijzen worden aangegeven in onderstaande tabel waarna een toelichting wordt
gegeven. De uitgifteprijzen zoals weergegegeven in de volgende tabel zijn in de
exploitatieopzet verwerkt.




                                                                                                 28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Grondprijzen

Categorie                                       Grondprijs per m² (exclusief BTW)
Geel                                            € 89,00
Groen                                           € 78,00
Oranje                                          € 63,00
Blauw                                           € 54,00


Beschrijving van de verschillende uitgiftecategorieën:
-       zichtlocaties aan de A-37: € 89,00 per vierkante meter (exclusief BTW), met
        zichtlocatie wordt bedoeld dat de zone vanaf de A-37 zichtbaar is. Kavels en de
        daarop gestichte bedrijven zijn en blijven zichtbaar gezien vanaf de A-37 aangezien
        er geen bebouwing voor plaatsvindt gezien vanaf de A-37. De zone is niet overal
        even breed, omdat er op sommige plaatsen een weg doorheen loopt. Hierdoor zal
        aan de niet-zichtzijde van de A-37 geen gegarandeerd zicht ontstaan. De zone wordt
        in dat geval afgebakend door een weg. Deze zone is in geel aangegeven op
        kaartnummer 232480-3 (Bijlage 3);
-       zone hoek rotonde: € 78,00 per vierkante meter (exclusief BTW). Een zone hoek
        rotonde is direct aan een rotonde gelegen en ligt dus gunstig qua ontsluiting en zicht.
        Deze zone is in groen aangegeven op kaartnummer 232480-3 (Bijlage 3);
-       zone hoek binnen: € 63,00 per vierkante meter (exclusief BTW). Een zone hoek binnen
        ligt op een markante hoeklocatie in het binnengebied van het bedrijventerrein, maar is
        minder gunstig gelegen ten opzichte van de “zone hoek rotonde”. Deze zone is in
        oranje aangegeven op kaartnummer 232480-3 (Bijlage 3);
-       zone tussen binnen: € 54,00 per vierkante meter (exclusief BTW). Deze zone is feitelijk
        het overig terrein. Kavels met een normale, gewone ligging op het bedrijventerrein,
        zonder markante hoeken of zicht. Deze zone is in blauw aangegeven op kaartnummer
        232480-3.

Voormelde uitgifteprijzen hebben betrekking op peildatum 01-01-2011. De gemeente heeft
per peildatum 01-10-2008 de uitgifteprijzen van de gronden gelegen binnen het
exploitatiegebied vastgesteld. Ter onderbouwing van laatstgenoemde uitgifteprijzen zijn
destijds in het exploitatiegebied door een extern bureau taxaties verricht.
De uitgifteprijzen zijn ongewijzigd. De gemeente heeft de grondprijzen in de afgelopen jaren
niet verhoogd.
Advies omtrent de in het onderhavige exploitatieplan te hanteren uitgifteprijzen is gevraagd
aan een extern deskundige. Deze deskundige heeft schriftelijk aangegeven dat hij adviseert
de uitgifteprijzen ongewijzigd te handhaven.




                                                                                             29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


6.5.2 Subsidies en bijdragen van derden (6.2.7 Bro)

Er worden geen bijdragen of subsidies verkregen van derden.


6.5.3 Bijdragen vanuit grondexploitaties voor toekomstige ontwikkelingen.

Er zijn geen bijdragen vanuit grondexploitaties voor toekomstige ontwikkelingen.


6.6    Grondgebruikskaart en analyse

Via de grondgebruikskaart wordt duidelijk gemaakt met welke toekomstige bestemming de
eigenaar in het plan te maken krijgt. De grondgebruikskaart is opgenomen als bijlage 2. Aan
de hand van de toekomstige bestemming kan ondermeer worden afgeleid wat het te
verwachten opbrengstenpotentieel per exploitant is, hetgeen weergegeven is in onderstaande
tabel. Ook hierbij geldt uiteraard dat als de eigendomssituatie verandert dit gevolgen heeft
voor de grondgebruiksanalyse.

Grondgebruik per exploitant


Exploitant                 Totaal   Uitgeefbaar Groen       Water     Verharding Percentage
                           m²                                                    uitgeefbaar
Gemeente                   455860   317651        65370     49997     22842      70
Provincie,                 14173    728           10614     2831      0          5
Waterschap,
Verkeer en
Waterstaat, J. Bos en
G. Buttinger-Bos
J. Tip, Boerdijk           19391    13589         5802      0         0            70
De Emmer Poort BV          62239    48262         6723      3143      4111         78
Wijnands-Back B.V.         4118     4002          53        0         63           97
J. Bloeming                39       1             38        0         0            3
P.J.M. Bussemakers         2027     2027          0         0         0            100
Erven                      4242     2696          1057      0         489          64
J. Muskee
J.J. Bloeming              4062     3568          494       0         0            88
J. Jacobs                  4301     4116          164       0         21           96
A. Vroege en               148      0             148       0         0            0
J. Vroege
H.L. Hage en               1091     971           120       0         0            89
M.J. Wiltink
G.A. Tangenberg en         7        0             7         0         0            0
E. Santing
J. Tip,                    6741     5864          476       0         401          87
Ermermarkeweg




                                                                                          30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Het totaal aan opbrengsten per exploitant wordt gevormd door het uitgeefbaar terrein te
vermenigvuldigen met de uitgifteprijs, rekening houdend met de (financiële)fasering, rente- en
opbrengstenstijgingen. Voor de gehanteerde parameters wordt verwezen naar hetgeen in
paragraaf 6.8 wordt vermeld.
De opbrengst per exploitant in de totale opbrengsten worden weergegeven in onderstaande
tabel (netto contante waarde per 01-01-2011). De opbrengstcapaciteit, zoals in
onderstaande tabel is weergegeven, vormt het uitgangspunt voor het bepalen van de
exploitatiebijdrage.



Opbrengst per exploitant
Exploitant                           Opbrengsten totaal        Opbrengst
                                     aangegeven in €           capaciteit in %
                                     (netto contante
                                     waarde per 1-1-2011)
Gemeente Emmen                       15.797.881                72,52
Provincie, Waterschap, Verkeer en    52.168                    0,24
Waterstaat, J. Bos en
G. Buttinger-Bos
J. Tip, Boerdijk                     1.000.270                 4,59
De Emmer Poort B.V.                  3.513.822                 16,13
Wijnands-Back B.V.                   208.525                   0,96
J. Bloeming                          34                        0
P.J.M. Bussemakers                   149.205                   0,68
Erven J. Muskee                      174.049                   0,80
J.J. Bloeming                        121.749                   0,56
J. Jacobs                            302.974                   1,39
A. Vroege en J. Vroege               0                         0
H.L Hage en M.J. Wiltink             33.133                    0,15
G.A. Tangenberg en E. Santing        0                         0
J. Tip, Ermermarkeweg                431.642                   1,98
Totaal                               21.785.451                100




                                                                                            31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Opbrengst per exploitant (in €) per uitgiftecategorie

Exploitant                     Uitgifteprijs Uitgifteprijs   Uitgifteprijs   Uitgifteprijs   Nominaal     Contant per
                               € 54,00       € 63,00         € 78,00         € 89,00                      01-01-2011
Gemeente Emmen                 11.297.070 1.344.042          740.064         6.908.536       20.289.712   15.797.881

Provincie, Waterschap,                        4.158                          58.918          63.076       52.168
Verkeer en Waterstaat, J.
Bos en G. Buttinger-Bos
J. Tip, Boerdijk                                                             1.209.421       1.209.421    1.000.270
De Emmer Poort B.V.            318.168        500.346        742.092         2.217.346       3.777.952    3.513.822
Wijnands Back B.V.                            252.126                                        252.126      208.525
J. Bloeming                    54                                                            54           34
P.J.M. Bussemakers                                                           180.403         180.403      149.205
Erven J. Muskee                                              209.196         1.246           210.442      174.049
J.J. Bloeming                  192.672                                                       192.672      121.749
J. Jacobs                                                                    366.324         366.324      302.974
A. Vroege en J. Vroege
H.L. Hage en M.J. Wiltink      52.434                                                        52.434       33.133
G.A. Tangenberg en E.
Santing
J. Tip, Ermermarkeweg                                                        521.896         521.896      431.642
Totaal                                                                                       27.116.512   21.785.451




                                                                                                                        32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


6.7    Totale opbrengsten versus totale kosten

De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd. Als de totale kosten, na aftrek van
bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen
slechts de kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de opbrengsten uit
gronduitgifte. Dit wordt macro-aftopping genoemd. In de onderstaande tabel is het resultaat
weergegeven (in €), uitgaande van de netto contante waarde per 1-1-2011. Hieruit blijkt dat
de kosten hoger zijn dan de opbrengsten. Op basis hiervan kunnen de kosten tot een bedrag
van € 21.785.451 worden verhaald.


Totale opbrengsten                              21.785.451
(netto contante waarde 1-1-2011)
Totale kosten                                   21.983.956
(netto contante waarde 1-1-2011)


De conclusie voor het onderhavige exploitatieplan luidt dat de kosten hoger zijn dan de
opbrengsten. De exploitatie kent een tekort van € 198.505,00. Het exploitatieplan dient met
de ontwikkeling een maatschappelijk rendement. Dit rechtvaardigt de inzet van gemeentelijke
middelen om dit plan te realiseren. Het tekort op de exploitatieopzet bij het exploitatieplan
wordt gedekt, vanuit de Reserve grondexploitatie.


6.8    Parameters en fasering

Bij de berekeningen in het exploitatieplan is rekening gehouden met het tijdstip van realiseren
van de kosten en opbrengsten. In de onderstaande tabel zijn de projectparameters
weergegeven waarmee in de exploitatieopzet is gerekend.

Projectparameters


Prijspeildatum van de grondopbrengsten          01-01-2011
Prijspeildatum van de civieltechnische          01-01-2011
investeringen
Peildatum van de taxaties van de                01-01-2011
inbrengwaarden
Startdatum van de exploitatie                   01-01-2011
Einddatum van de exploitatie                    01-01-2023
Contante waarde datum                           01-01-2011
Looptijd van de grondexploitatie                12 jaar
Stijging van de geraamd kosten                  2.75 % per jaar
Stijging van de grondopbrengsten                1% per jaar
Rente over de kosten                            6% per jaar
Rente over de opbrengsten                       6% per jaar


Er is gerekend met jaarschijven. Investeringen en opbrengsten vinden plaats halverwege het
jaar. De investeringen bouwrijp vinden gemiddeld plaats circa 1 jaar voordat de opbrengsten
zijn te verwachten. De mate van investeringen bouwrijp is naar rato gekoppeld aan de mate
van de te verwachten grondopbrengsten.



                                                                                             33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.




Het verwachte uitgiftetempo in vierkante meters wordt weergegeven in onderstaande tabel:



 Jaar       2012   2013    2014    2015    2016    2017    2018    2019    2020    Totaal
 Uitgifte   94.581 42.112 42.112 42.112 42.112 42.112 26.022 26.022 46.291 403.476
 per jaar
 (m²)
 Uitgifte   94.581 136.693 178.805 220.917 263.029 305.141 331.163 357.185 403.476 403.476
 cumulatief


De gegevens zijn ontleend aan de verwachtingen van de gemeente Emmen, Dienst Beleid, afdeling SEO.




                                                                                                     34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Versie 28 november 2011.


6.9    Percentage gerealiseerde kosten.

Conform het bepaalde in artikel 6.2.8 Bro dient in de exploitatieopzet te worden vermeld
welk percentage van de totaal verhaalbare kosten gerealiseerd is.
De houder van een omgevingsvergunning danwel diens rechtsopvolger kan een verzoek tot het
opstellen van de afrekening doen, indien ten minste 90% van de verhaalbare kosten in het
exploitatieplan zijn gerealiseerd. Om inzichtelijk te maken welk percentage van de geraamde
kosten gerealiseerd is wordt dit uitdrukkelijk opgenomen in het exploitatieplan. Overigens
worden de kosten voor toekomstige grondexploitaties niet in de bepaling van het percentage
betrokken.
Op 01-01-2011zijn € 592.463 kosten gerealiseerd, dit komt overeen met een percentage
van 2,5% van de totale verhaalbare kosten ad € 24.087.787. (nominaal). Onder de
gerealiseerde kosten zijn niet inbegrepen de verwervingskosten en de rentekosten.


6.10   Exploitatiebijdrage

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de verhalen kosten wordt
berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van de door de gemeente te bepalen
gewogen eenheden. In dit exploitatieplan is er voor gekozen de weging plaats te laten vinden
aan de hand van de uitgifteprijs per vierkante meter (kaartnummer 232480-3, Bijlage 3).
Per exploitant is de eigendomssituatie binnen het exploitatiegebied in beeld gebracht.
Vervolgens is per kadastraal perceel het grondgebruik in beeld gebracht. Bij het
grondgebruik is onderscheid gemaakt in uitgeefbaar terrein en openbare ruimte. De
openbare ruimte is onderverdeeld in groen, water en verharding. Vervolgens is per exploitant
de verwachte opbrengstcapaciteit in beeld gebracht. Hierbij is uitgegaan van de
uitgifteprijzen (kaartnummer 232480-3), hoeveelheid uitgeefbaar terrein (kaartnummer
232480-2), rente- en opbrengstenstijgingen.

In het exploitatieplan is gerekend met 40.34.77 hectare uitgeefbaar terrein met de
bestemming bedrijfsdoeleinden. Het betreft bedrijven in de milieucategorieën B1 tot en met
B4.
Naarmate het opbrengstpotentieel van de gronden welke aan de exploitant in eigendom
toebehoren hoger is, zal de exploitant een hogere exploitatiebijdrage betalen.
De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten,
gebaseerd op de te verwachten uitgifteprijzen.
De exploitatiebijdrage per exploitant wordt berekend door het verhaalbare bedrag per
exploitant te verminderen met de inbrengwaarde van het uitgeefbare gedeelte. De
inbrengwaarde van het uitgeefbare gedeelte wordt in mindering gebracht aangezien ook de
verhaalbare kosten zijn berekend over het percentage uitgeefbaar terrein.




                                                                                         35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Exploitant                   Contante waarde    Opbrengst-      Bijdrage per   Correctie       Exploitatie     Aankoopsom
                             van de te verhalen capaciteit in   01-01-2011     inbrengwaarde   bijdrage        ondergrond
                             kosten per         %                              voor het        per peildatum   voorzieningen
                             01-01-2011                                        uitgeefbaar     01-01-2011      openbaar nut
                                                                               terrein
Gemeente Emmen               15.797.881          72,52%         15.941.829     4.030.999       11.910.830      1.753.875
Provincie, Verkeer en        52.168              0,24%          52.643         8.202           44.441          151.481
Waterstaat, Waterschap,
J. Bos en G. Buttinger-Bos
J. Tip, Boerdijk             1.000.270           4,59%          1.009.384      318.158         691.226         135.842
De Emmer Poort B.V.          3.513.822           16,13%         3.545.839      530.882         3.014.957       153.747

Wijnands-Back B.V.           208.525             0,96%          210.425        231.912         -21.487         6.722
J. Bloeming                  34                  0,00%          34             25              9               950
P.J.M. Bussemakers           149.205             0,68%          150.565        287.000         -136.435        0
Erven J. Muskee              174.049             0,80%          175.635        140.456         35.179          80.544
J.J. Bloeming                121.749             0,56%          122.859        72.028          50.831          9.972
J. Jacobs                    302.974             1,39%          305.734        51.450          254.284         2.313
A. Vroege en J. Vroege       0                   0,00%          0              0               0               1.628
H.L. Hage en M.J. Wiltink    33.133              0,15%          33.435         24.275          9.160           3.000
G.A. Tangenberg en           0                   0,00%          0              0               0               175
 E. Santing
J. Tip, Ermermarkeweg        431.642             1, 98%         435.575        73.300          362.275         10.963
Totaal                       21.785.451          100%           21.983.956     5.768.687       16.215.270      2.311.211




                                                                                                                               36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Deel C.        Toelichting op voorschriften en verboden in deel A.

Dit onderdeel bevat op onderdelen toelichtingen bij voorschriften en verboden van deel A van dit
exploitatieplan. De toelichting volgt de nummers zoals genoemd in deel A.

7.1    Algemeen

In het bestemmingsplan “Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” zijn
bouwmogelijkheden opgenomen. Voor de mogelijkheden van bebouwing geldt er binnen het
bestemmingsplangebied bouwplannen zijn als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro. Ingevolge
artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad voor dergelijke voorgenomen bouwplannen een
exploitatieplan vast.

Artikel 6.12 lid 2 Wro bepaalt dat de gemeenteraad kan besluiten bij een bestemmingsplan
geen exploitatieplan vast te stellen indien wordt voldaan aan de volgende cumulatieve
vereisten.
    “ a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of beskuit
           begrepen gronden anderszins verzekerd is;
        b. het bepaling van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13 eerste lid onder
           c,4, onderscheidenlijk 5 niet noodzakelijk is, en;
        c. het stellen van eisen, regels of een uitwerking van de regels als bedoeld in artikel
           6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d niet noodzakelijk is”.

De uitzondering van artikel 6.12 lid 2 Wro op de plicht om een exploitatieplan vast te stellen
is bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein
De Tweeling” niet van toepassing, omdat het verhaal van de kosten van de exploitatie niet
anderszins verzekerd is, de gemeente locatie-eisen stelt met betrekking tot de inrichting van
de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Daarnaast bevat het plan
koppelingen van bepaalde werkzaamheden.

Het kostenverhaal is niet anderszins verzekerd aangezien de gemeente binnen het
exploitatiegebied niet alle gronden in eigendom heeft en niet met alle overige
grondeigenaren binnen het exploitatiegebied een exploitatieovereenkomst is gesloten.


7.2       Bestemmingsplangebied/exploitatiegebied

Motivering van de begrenzing van het exploitatiegebied.

Het bestemmingsplan “Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling” is
vastgesteld. Het bestemmingsplangebied is aangegeven op kaartnummer 232480-6, Bijlage
6. Het exploitatiegebied is aangegeven op kaartnummer 232480-1, Bijlage 1.
Het exploitatiegebied is kleiner dan het bestemmingsplangebied. Voor deze afwijking is
gekozen omdat het onderhavige exploitatiegebied, hierna te noemen “noordelijk gedeelte”
een ontwikkellocatie betreft, waarbij bouw- en aanlegontwikkelingen worden voorzien. In het
resterende gedeelte, hierna te noemen “zuidelijk gedeelte” worden geen openbare
voorzieningen aangelegd casu quo aangepast.
Het opnemen van het noordelijk gedeelte en het zuidelijk gedeelte in een exploitatieplan is
niet mogelijk aangezien er tussen de bouwplannen geen sprake is van een functionele
samenhang. Met functionele samenhang wordt bedoeld dat de werken en werkzaamheden, de
openbare voorzieningen, een samenhang hebben met de bouwplannen. Voor het noordelijk
gedeelte is deze samenhang duidelijk aanwezig. Voor het zuidelijk gedeelte is deze
samenhang er niet. Er vallen slechts plankosten toe te rekenen aan het zuidelijk gebied, maar


                                                                                               37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>niet de kosten van werken en werkzaamheden. De te verhalen kosten van het bestemmingsplan
worden ontleend aan de artikelen 6.2.4 leden g, h en i van het Bro. Conform artikel 6.3 van
het Bro zullen deze kostensoorten bij ministeriële regeling worden begrensd. De gemeente
heeft kosten gemaakt om te komen tot het bestemmingsplan. In de plankostenscan zijn alleen
de bestemmingsplankosten berekend die betrekking hebben op het exploitatiegebied.

Voor het zuidelijk gedeelte is geen (ontwerp) exploitatieplan opgesteld aangezien:
1.     De gemeente van mening is dat het niet de bedoeling van de wetgever kan zijn dat de
       gemeente, om bovenstaande kosten via het exploitatieplan te kunnen verhalen,
       aanzienlijke kosten moet maken, welke kosten naar verwachting de
       bestemmingsplankosten en onderzoekskosten ruimschoots overtreffen. De totale kosten
       moeten worden verhaald indien eigenaren binnen het zuidelijk gedeelte van het
       betreffende bestemmingsplangebied binnen 10 jaar na vaststelling van het
       bestemmingsplan een omgevingsvergunning aanvragen. De gemeente gaat ervan uit
       dat zij ondermeer de navolgende kosten moet maken:
            -       externe kosten taxaties inbrengwaarden;
            -       (externe) kosten vaststelling uitgifteprijzen;
            -       kosten inventarissen bouwmogelijkheden.

       Concluderend kan worden gesteld dat vaststelling van een exploitatieplan voor het
       zuidelijk gedeelte ertoe leidt dat er aanzienlijk extra kosten moeten worden gemaakt
       teneinde de bestemmingsplankosten en onderzoekskosten te kunnen verhalen welke
       totale kosten (bestemmingsplankosten, onderzoekskosten en bovengenoemde kosten)
       op de betreffende eigenaren moeten worden verhaald indien zij binnen 10 jaar na
       vaststelling van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning aanvragen.
       Daarnaast verwacht de gemeente dat niet alle eigenaren binnen het zuidelijk gedeelte
       van het betreffende bestemmingsplangebied een omgevingsvergunning aanvragen. Dit
       leidt ertoe dat niet alle kosten kunnen worden verhaald.

       Vaststelling van een exploitatieplan voor het zuidelijk gedeelte werkt dus dubbel
       contraproductief:
       *       richting de eigenaren binnen het betreffende gebied: als gemeente maak je –
               behoudens de bestemmingsplankosten en onderzoekskosten - aanzienlijke
               extra kosten, welke kosten op de betreffende eigenaren die binnen 10 jaar na
               vaststelling van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning aanvragen -
               moeten worden verhaald;
       *       richting de gemeente: bij de vaststelling van een exploitatieplan voor het
               zuidelijk gedeelte gaat de gemeente ervan uit dat niet alle eigenaren binnen
               het betreffende gebied een omgevingsvergunning aanvragen binnen
               voormelde termijn van 10 jaar. Dit leidt ertoe dat niet alle kosten door de
               gemeente verhaald kunnen worden. Dus ook niet de extra te maken kosten.
2.     De vaststelling van het bestemmingsplan voor het zuidelijk gedeelte voortvloeit uit de
       actualiseringsplicht die op gemeenten rust op grond van de Wro. Deze verplichting
       houdt in dat bestemmingsplannen iedere 10 jaar ( te rekenen vanaf de datum van
       vaststelling waarop het betreffende bestemmingsplan is vastgesteld) opnieuw worden
       geactualiseerd. In het overgangsrecht van de Wro is bepaald dat
       bestemmingsplannen, die meer dan 5 jaar voor de inwerkingtreding van de Wro
       onherroepelijk zijn geworden, binnen 5 jaar na de inwerkingtreding van de wet dienen
       te worden geactualiseerd. Op grond hiervan dient het bestemmingsplan voor het
       zuidelijk gedeelte uiterlijk op 1 juli 2013 te zijn geactualiseerd. De gemeente maakt
       derhalve een inhaalslag in verband met de nieuwe regelgeving voortvloeiende uit de
       Wro. De verouderde bestemmingsplannen worden geactualiseerd om te kunnen
       voldoen aan de eis dat bestemmingsplannen elke 10 jaar opnieuw worden vastgesteld


                                                                                           38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>       (artikel 3.1 lid 2 Wro) en om te ontkomen aan het vervallen van de mogelijkheid om
       bouwleges te heffen indien voormelde termijn van 10 jaar niet is gehaald (artikel 3.1
       lid 4 Wro). Om bovenstaande redenen, maar ook om bewoners niet onnodig te
       confronteren met verouderde bestemmingsplannen, heeft de gemeente een budget
       vastgesteld om het maken en vaststellen van actualiseringplannen te realiseren.


7.3.   Overzicht te verwerven percelen.

De gemeente wenst de ondergrond van de voorzieningen van openbaar nut minnelijk te
verwerven. Met de verschillende grondeigenaren binnen het exploitatiegebied zullen
onderhandelingen worden gevoerd ter verwerving van de betreffende gronden.
Indien eigenaren aangeven dat zij de aanleg van openbare voorzieningen zelf wensen te
realiseren dan ziet de gemeente hierin geen bezwaren zolang wordt voldaan aan de
voorwaarden zoals aangegeven in Deel A.

Mochten de gronden niet minnelijke verworven kunnen worden en gaan de eigenaren niet over
tot zelfrealisatie van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut dan kan de gemeente
tot onteigening overgaan. Met inachtneming van het vorenstaande zijn voor de realisatie van
de aanleg van de openbare voorzieningen verwervingen nodig, waarbij minnelijke verwerving
het uitgangspunt vormt. De te verwerven gronden zijn in zalmroze aangegeven op
tekeningnummer 232480-8, Bijlage 8.


7.4.   Omschrijving van de werken en werkzaamheden en van de eisen voor kwaliteit en
       uitvoering hierbij


7.4.1 Omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied.

In deze paragraaf worden de werken en werkzaamheden opgesomd die betrekking hebben
op het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en
de inrichting van de openbare ruimte.


7.4.2 Algemeen eisen en regels

4.1.1. De gemeente wil zich ook langs dit voorschrift ervan verzekeren dat de
       werkzaamheden worden uitgevoerd volgens de eisen in dit hoofdstuk. Verder geldt
       dat in het stadium van vaststellen van dit exploitatieplan niet tot in detail valt te
       bepalen wanneer en hoe de werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd.
       De uitvoering van niet genoemde zaken zal echter ook moeten passen binnen de
       gebruikelijk door de gemeente te stellen eisen aan openbare voorzieningen.

4.1.2 De gemeente wil zich ervan verzekeren dat partijen die werken en werkzaamheden
      uitvoeren zich houden aan de standaardnormen zoals deze door de gemeente worden
      gehanteerd alsmede aan de nadere voorwaarden zoals door de gemeente worden
      gesteld. Deze normen en voorwaarden zijn opgenomen in de documenten zoals
      opgesomd in onderdeel A, 4. 2 onder a. tot en met f.

4.1.4 Een onderhoudsperiode tijdens de realisatiefase is opgenomen omdat de gemeente
      zich ervan wil verzekeren dat de wijze waarop de voorzieningen zijn aangelegd
      dusdanig zorgvuldig heeft plaatsgevonden dat de gemeente een duurzaam pakket


                                                                                               39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>       aan openbare voorzieningen opgeleverd krijgt. Hiermee wenst de gemeente te
       voorkomen dat kort na de aanleg reeds gebreken moeten worden verholpen als
       gevolg van gebrekkige wijze van aanleg.


7.4.3 Beschrijving van eisen voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied

In deze paragraaf worden de eisen voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied
besproken. De gemeente wil zich ervan verzekeren dat de werken en werkzaamheden worden
uitgevoerd conform de door de gemeente gehanteerde standaardnormen en de nadere eisen
zoals vermeld in de documenten opgesomd in onderdeel A, 4.1.2 onder a. tot en met f.

De eisen voor de volgende werken en werkzaamheden worden in paragraaf 4.3 nader
uitgewerkt voor wat betreft;
-      te slopen en te rooien elementen;
-      aanleg van bouwwegen (inclusief fietspaden en bermen);
-      riolering;
-      aanleg van watergangen, waterpartijen en duikers;
-      grondwater- en bodemvervuiling.

Voor wat betreft de aanwezige grondwater- en bodemvervuiling wordt opgemerkt dat in het
betreffende gebied waar grond- en bodemvervuiling is aangetroffen tot circa
1985 in gebruik geweest als vloeiveld van terraresten van een aardappelmeelfabriek
(AVEBE). Het grondwater op de plek zoals in geel aangegeven op Bijlage 15 is vervuild, door
onder andere zink, chroom en nikkel. Van de aanwezige vervuiling blijkt uit een
bodemonderzoeksrapport opgemaakt door Royal Haskoning, Bijlage 13 .
Uit voormeld rapport blijkt dat de grondwaterverontreiniging een gevolg is van het op
betreffende terreindeel in het verleden aanbrengen van aardappelresten. Door de afbraak
van deze plantenresten komen zuren vrij, die er onder andere voor zorgen dat aan de
bodemdeeltjes gebonden metalen beschikbaar komen en in het grondwater in oplossing
opgaan. Het grondwater zoals in geel aangegeven op Bijlage 15 is licht vervuild. Van de
aanwezige vervuiling blijkt uit een bodemonderzoeksrapport opgemaakt door Royal
Haskoning, en een aanvullende “technische”toetsing gedateerd 5 juli 2004 (aangehecht als
Bijlage 13). Voormeld rapport geeft aan dat er een lichte verontreiniging is van het
grondwater, welke geen aanleiding geeft tot zorg ten aanzien van de ecologische risico’s. De
aanwezige verontreiniging vormt geen belemmering voor het voorgenomen gebruik als
bedrijventerrein. Wel geldt dat eventuele vrijkomende grond niet multifunctioneel toepasbaar
is. Bodemsanering ter plaatse zal niet plaatsvinden. Uit de taxaties zoals verricht door
Oranjewoud Vastgoedadvies en Legal zijn op het oog geen verdachte locaties ten aanzien
van bodemvervuilingen naar voren gekomen.
Conform voormeld rapport vormt de aanwezige verontreiniging geen belemmering voor het
voorgenomen gebruik als bedrijventerrein, zolang er geen freatisch grondwater onttrokken
wordt. Wel zijn er beperkingen ten aanzien van het oppompen van het verontreinigde
grondwater.


7.4.4 Beschrijving van eisen voor de aanleg van nutsvoorzieningen

In deze paragraaf worden de eisen voor de aanleg van nutsvoorzieningen in het
exploitatiegebied besproken. De gemeente wil zich ervan verzekeren de aanleg van
nutsvoorzieningen worden uitgevoerd conform de door de gemeente gehanteerde
standaardnormen en de nadere eisen zoals vermeld in de documenten genoemd in onderdeel



                                                                                          40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>A onder 4.1.2 onder a. tot en met f alsmede conform de eisen zoals aangegeven door de
betreffende nutsbedrijven.
De eisen voor de volgende werken en werkzaamheden worden in paragraaf 4.4 nader
uitgewerkt voor wat betreft;
    - aanleg van kabels en leidingen;
    - plaatsen lichtmasten/openbare verlichting;
    - aanleg telefoonkabels, telecommunicatienetwerk;


7.4.5 Beschrijving van de eisen ten aanzien van de werken en werkzaamheden voor het
      inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied.

In deze paragraaf worden de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het inrichten van
de openbare ruimte in het exploitatiegebied besproken.
De gemeente wil zich ervan verzekeren dat de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd
conform de door de gemeente gehanteerde standaardnormen en de nadere eisen zoals
vermeld in de documenten genoemd in onderdeel A onder 4.1.2 onder a. tot en met f.
De eisen voor de volgende werken en werkzaamheden worden in paragraaf 4.5 nader
uitgewerkt voor wat betreft;
-      gebruiksrijp maken van bouwwegen naar wegen;
-      aanleg en beplanting en groenvoorziening;
-      straatmeubilair.


7.5    Beschrijving van regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden


7.5.1 Verbod in strijd met koppeling

Bedoeling van deze bepaling is dat indien (bouw)aanvragen voortijdig worden aangevraagd,
helder is dat deze moeten worden geweigerd.


7.5.2 Koppeling tussen aanleg watergangen en sanering grondwaterverontreiniging
Deze bepaling is opgenomen omdat de gemeente wil voorkomen dat met de aanleg van de
watergangen wordt begonnen voordat er een eventuele sanering heeft plaatsgevonden.


7.5.3 Plicht tot (europese) aanbesteding

Op grond van het Europees recht en – in lijn daarmee – op grond van haar eigen beleid
rekent de gemeente tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om
werken, leveringen en diensten. Om te waarborgen dat deze mededingen ook daadwerkelijk
plaatsvond, verklaart de gemeente de desbetreffende Europese richtlijn van toepassing voor
dit exploitatieplan en schrijft zij –aanvullend – haar eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid
voor. Om te waarborgen dat deze aanbestedingen conform deze regels en dit beleid worden
gehouden schrijft de gemeente voor dat voorgenomen gunningbesluiten door haar worden
getoetst op de naleving van deze regels en dit beleid. Blijken deze regels respectievelijk dit
beleid niet te zijn gehonoreerd in voorgenomen gunningbesluiten dan is uitvoering niet
toegestaan.

Er zijn verschillende aanbestedingsprocedures welke hierna worden besproken:



                                                                                            41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>1.     Openbaar aanbesteden: In een openbare procedure wordt door een publicatie te
       kennen gegeven dat de gemeente een opdracht heeft en dat ieder partij mag
       inschrijven om deze opdracht uit te voeren.
       Er zijn twee vormen van openbaar aanbesteden te onderscheiden;
       a.       openbaar aanbesteden met voorafgaande selectie:
                Bij aanbesteden volgens de niet-openbare procedure wordt de aanbesteding
                eveneens algemeen bekend gemaakt. Vervolgens kan iedere ondernemer zich
                als gegadigde aanmelden. Hierna wordt een aantal (bij een Europese
                procedure minimaal 5) geselecteerd en uitgenodigd om in te schrijven;
       b.       openbaar aanbesteden zonder voorafgaande selectie;
                Bij aanbesteden volgens de niet-openbare procedure wordt de aanbesteding
                eveneens algemeen bekend gemaakt. Vervolgens kan iedere ondernemer zich
                als gegadigde aanmelden;
2.     Onderhands aanbesteden:
       Bij onderhands aanbesteden nodigt de gemeente een of meer ondernemers
       rechtstreeks uit om in te schrijven. Onderhands aanbesteden is de meest simpele vorm
       van aanbesteden. Deze aanbestedingsvorm vergt de minste voorbereidingstijd, kan vrij
       snel tot de selectie van de juiste aanbieder leiden en heeft de minste administratieve
       lasten voor opdrachtgever en aanbieders. Het onderhands aanbesteden kent twee
       hoofdvormen, meervoudig onderhands aanbesteden en enkelvoudig onderhands
       aanbesteden.
       a.       meervoudig onderhands:
                Bij deze vorm van aanbesteden wordt een beperkt aantal van ten minste 3
                bedrijven tot inschrijving uitgenodigd. Bij een onderhandse aanbesteding
                selecteert de gemeente vooraf een aantal (bij de gemeente bekende)
                bedrijven. Deze bedrijven worden in de gelegenheid gesteld zich als
                geïnteresseerde aan te melden (bij een onderhandse aanbesteding na selectie)
                of mogen direct een offerte indienen (bij een onderhandse aanbesteding
                zonder selectie). De objectieve- selectie- en gunningcriteria moeten vooraf zijn
                vastgelegd.
       b.       enkelvoudig onderhands
                Deze vorm houdt in dat een natuurlijke of rechtspersoon wordt gevraagd een
                offerte uit te brengen waarna een onderhandelingstraject wordt gestart. Deze
                vorm wordt ook wel gunning uit de hand genoemd. De enkelvoudige uitnodiging
                is vormvrij, dat wil zeggen, er is geen specifiek aanbestedingsreglement van
                toepassing.

Daarnaast zijn er nog specifieke aanbestedingsvormen. Dit kan alleen in specifieke gevallen.
Hiertoe dient steeds advies te worden ingewonnen bij het Bureau Inkoop en aanbesteding.


7.5.4 Afwijkingsbepalingen

De gemeente wil de mogelijkheid hebben om – onder voorwaarden - van de regels af te
kunnen wijken teneinde enige flexibiliteit te hebben in de planuitvoering.


7.5.5 Verbod tot handelen in strijd met het exploitatieplan

Dit voorschrift is ten overvloede opgenomen zodat helder is dat de gemeente aangifte van
een stafbaar feit kan doen doordat concreet omschreven overtredingen van het
exploitatieplan zijn aangemerkt als stafbaar feit.



                                                                                             42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Deel D.         Bijlagen behorende bij het exploitatieplan

Bijlage 1:    Kaart exploitatiegebied, kaartnummer 232480-1;
Bijlage 2:    Grondgebruikskaart, kaartnummer 232480-2;
Bijlage 3:    Grondprijzenkaart, kaartnummer 232480-3;
Bijlage 4:    Eigendommenkaart, kaartnummer 232480-4;
Bijlage 5:    Plankostenscan, gedateerd 22-11-2011, versie ontwerp regeling 2010;
Bijlage 6:    Bestemmingsplankaart, kaartnummer 232480-6;
Bijlage 7:    Grondposities met prijzen en grondgebruik, kaartnummer 232480-7;
Bijlage 8:    Verwervingskaart, kaartnummer 232480-8;
Bijlage 9:    Standaard Programma van Eisen inclusief bijlagen;
Bijlage 10:   Beeldkwaliteitplan De Tweeling;
Bijlage 11:   Dwarsprofielenkaart, datum augustus 2006;
Bijlage 12:   Waterhuishoudkundig onderzoek Royal Haskoning met nummer 9M6712;
Bijlage 13:   Bodemonderzoeksrapport Royal Haskoning, datum 5 juli 2004, referentienummer
              9P0114/R00003/RLIN/Gron alsmede de Aanvullende “technische”toetsing
              gedateerd 5-7-2004;
Bijlage 14:   Nota Strategisch inkoop- en aanbestedingsbeleid Emmen 2010;
Bijlage 15:   Kaart met daarop aangegeven situering grondwaterverontreiniging;
Bijlage 16:   Risicoanalyse naar aanleiding van het inmiddels in werking getreden
              bestemmingsplan “Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Bedrijventerrein De Tweeling”
              (gemeente Emmen). Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur, gedateerd 22
              november 2010.
Bijlage 17:   Elementenraming oostelijk gedeelte, elementenraming westelijk gedeelte en
              Elementenraming samenvatting




                                                                                        43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>