<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel

 Jaar         Zaaknummer

 2025         36574-2025




Onderwerp:
 Uitbreiding Woonwagenlocatie De Ark


Portefeuillehouder: A.J. Jakobs

 Team: Vastgoed en Grondzaken
 M. Lambers, telefoonnummer 140591

Aan de gemeenteraad

 Voorgesteld besluit
 1. Op locatie De Ark 42 standplaatsen aan te leggen;
 2. Op locatie De Ark 12 huurwoonwagenvarianten en 4 doorstroomwoningen te realiseren;
 3. Hiervoor de grondexploitatie 'Uitbreiding De Ark' (bijlage 7) vast te stellen en het verwachte
    nadelige resultaat ad € 1.924.517,- in de grondexploitatie te dekken uit de reserve
    grondexploitatie;
 4. Een krediet van € 6.277.020,- inclusief btw beschikbaar te stellen voor de realisatie van de 12
    huurwoonwagenvarianten en 4 doorstroomwoningen;
 5. In afwijking van de nota activabeleid:
        - de huurwoonwagenvariant annuïtair af te schrijven;
        - de doorstroomwoningen af te schrijven in 30 jaar;
 6. De jaarlijkse kapitaallasten en overige exploitatielasten van € 222.174,- te dekken uit de
    toekomstige huuropbrengsten en de saldoverschillen te egaliseren via de reserve exploitatie
    woonwagens;
 7. Besluitpunt 3, 4 en 6 door middel van een begrotingswijziging te regelen;
 8. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet jo. artikel 5 lid 2, onder b. van de Wet open
    overheid (Woo) geheimhouding op te leggen ten aanzien van bijlagen 6, 7 en 8.




Bijlage(n)
1. Beleidskader Ministerie van Binnenlandse Zaken
2. Woonbehoefte onderzoek najaar 2019
3. Brochure Uitbreiding woonwagenlocatie De Ark, Emmen
4. Uitbreidingsplan toelichting per locatie
5. Tekening plangebied

Stuk(ken) ter inzage
Collegebesluit 26 augustus 2025 en de daarbij behorende stukken
6. Meerjarenoverzicht exploitatie                                               (geheimhouding)
7. Grondexploitatie ‘Uitbreiding De Ark’                                        (geheimhouding)
8. Memo behorende bij de grondexploitatie ‘Uitbreiding De Ark’                  (geheimhouding)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Gemeente Emmen,
blad 2-7



 jaar       Zaaknummer

 2025       36574-2025

1. Inleiding:
Er wordt al jarenlang gesproken over de uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen in de
gemeente Emmen en specifiek op woonwagenlocatie De Ark. In de gemeente Emmen zijn momenteel
148 standplaatsen met wagens/woningen in verschillende eigendomssituaties. De standplaatsen zijn
verdeeld over vijf locaties: De Ark, Valtherlaan, Vleerackers, Gierzwaluw en Lijsterveld. De gemeente
Emmen beheert momenteel zowel koop- als de huurstandplaatsen, huurwoonwagens (geen fundering),
huurwoonwagenwoningen (gefundeerd) en bergingen.

In 2018 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken een beleidskader voor woonwagens en
standplaatsen ontwikkeld (zie bijlage 1). De kern van dit nieuwe beleid betreft het beschermen
van woonwagenbewoners tegen discriminatie, het waarborgen van hun mensenrechten en het
bieden van rechtszekerheid.

De gemeente Emmen heeft de aanbevelingen van het beleidskader opgevolgd en een woonbehoefte-
onderzoek onder haar woonwagenpopulatie laten uitvoeren. De resultaten ervan zijn verwerkt in het
rapport ‘Woonbehoefte onderzoek najaar 2019’. Zie hiervoor bijlage 2.
Op basis van dit behoefte-onderzoek willen we komen tot de aanleg van nieuwe standplaatsen. Hiermee
kan in fasen gekomen worden tot het beperken van de wachtlijst (inmiddels is er een wachtlijst van 243
standplaatszoekenden) van de kandidaten voor een standplaats.

In dit voorstel wordt aan uw raad voorgesteld om op locatie De Ark 42 standplaatsen aan te leggen,
waarvan:
- 22 koopstandplaatsen op het voormalig trainingsveld van WKE;
- 4 koopstandplaatsen in het verlengde van de Van Eckweg;
- 12 huurstandplaatsen met 12 huurwoonwagenvarianten op het voormalig trainingsveld van WKE;
- 4 doorstroomstandplaatsen met 4 doorstroomwoningen (huur) op het ‘Zwarte Plein’ naast het
    centrumgebouw;

Voor het ontwikkelen van de nieuwe standplaatsen is onlangs een bestemmingsplanprocedure doorlopen
voor het bestemmingsplan Emmen, De Ark (uitbreidingslocatie). Dit bestemmingsplan wordt in
september 2025 ter vaststelling aan uw raad aangeboden. In dit bestemmingsplan betreft het een aantal
van 40 standplaatsen: 38 standplaatsen voor deze uitbreiding en 2 standplaatsen die al gerealiseerd zijn.

Zie ook bijlage 3 en 4 voor een verdere uitwerking.

2. Beoogd effect:
Uitbreiding van het aantal standplaatsen op woonwagenlocatie De Ark. Hiermee voorzien we deels in de
behoefte van de doelgroep en verkort dit de wachtlijst van standplaatszoekenden.
Dit past binnen de Woonvisie 2022-2030 en het gemeentelijk woonwagenbeleid dat in september 2025
ter vaststelling aan uw raad zal worden aangeboden. Ook geven we met de uitbreiding van standplaatsen
invulling aan het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid vanuit het Ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

3. Argumenten:
1.1 De uitbreiding voorziet deels in de vraag naar meer woonwagenstandplaatsen.
Met de aanleg van nieuwe standplaatsen gaat een lang gekoesterde wens van de doelgroep in vervulling.
Met de uitbreiding van woonwagenlocatie De Ark maken we het mogelijk dat meer woonwagenbewoners
in familieverband bij elkaar kunnen wonen. Ook het Woonbehoefteonderzoek uit 2019 heeft aangetoond
dat er behoefte is aan extra standplaatsen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Gemeente Emmen,
blad 3-7


1.2 De uitbreiding geeft deels invulling aan de woningbouwopgave.
Door de toevoeging van 42 standplaatsen helpen we ook deels mee aan de Woningbouwopgave.

2.1 De uitbreiding voorziet in de vraag naar woningen in het segment sociale huur.
Het uitgangspunt van de uitbreiding van standplaatsen is dat we rond de dertig procent sociale
huurvoorraad willen realiseren (wagens/bergingen en standplaatsen). Hier komen we ook tegemoet aan
de uitkomsten uit het woonbehoefteonderzoek en het past binnen het nog vast te stellen
Woonwagenbeleid 2025.

1.3/2.2 Bewonerscommissie De Rolleman steunt het uitbreidingsplan.
De bewonerscommissie De Rolleman heeft zich jarenlang namens de woonwagenbewoners sterk
gemaakt voor de uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen. De commissie is sinds de start van
de planvorming nauw betrokken bij de uitbreiding van woonwagenlocatie De Ark. Het voorliggende plan
is dan ook in samenspraak en in samenwerking met De Rolleman tot stand gekomen.
Daarnaast is De Rolleman betrokken bij de toewijzing van de standplaatsen en blijft zij betrokken bij de
verdere uitwerking van de uitbreidingsplannen. De toewijzing van de standplaatsen zal worden verwerkt
in het Woonwagenbeleid dat in september 2025 ter vaststelling aan uw raad zal worden aangeboden.

3.1 Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig.
De ontwikkeling van deze grond is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden die
vervolgens als bouwrijpe kavels worden uitgegeven aan standplaatszoekenden. Deze manier van werken
wordt een grondexploitatie genoemd. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitaties is een
bevoegdheid van de gemeenteraad.

3.2 De reserve grondexploitatie is hiervoor bedoeld
In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. De raad is bevoegd
om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te
gaan.

4.1 Voor de ontwikkeling maken we kosten.
De totale investering voor realisatie van de woonwagenvarianten en doorstroomwoningen is
€ 6.277.020,-. Deze is opgebouwd uit de grondverwervingskosten, bouwkosten en overige projectkosten.
De dekking voor de hieruit voortvloeiende kapitaallasten worden gedekt door de huurinkomsten. Dit is in
bijlage 6 nader uitgewerkt.

5.1 Een annuïtaire afschrijving is beter passend dan een lineaire afschrijving als er sprake is van huur.
In de nota activabeleid wordt voor een woonwagenwoning (= huurwoonwagenvariant) de lineaire
afschrijvingsmethodiek gehanteerd. Hierbij zijn de lasten in de eerste jaren zeer omvangrijk. Hierbij zijn
de lasten in het geval van verhuur in de eerste jaren onevenredig hoog. Het is niet wenselijk om huurders
te confronteren met sterke schommelingen in het tarief. Het annuïtaire stelsel gaat uit van
gelijkblijvende kapitaallasten over de jaren en is daardoor beter passend voor objecten waar huur uit
wordt ontvangen. Omdat er bij de huurwoonwagenvariant sprake is van huur wordt geadviseerd de
annuïtaire systematiek toe te passen en deze conform de nota activabeleid in 50 jaar af te schrijven tegen
een rente van 1.1%.

5.2 De daadwerkelijke levensduur van een doorstroomwoning is langer dan 25 jaar.
In de nota Activabeleid wordt voor huurwoonwagens (=doorstroomwoning) een afschrijvingstermijn van
15-25 jaar gehanteerd. Door de gebruikte materialen en verbeterde bouwtechnieken is de werkelijke
levensduur van de doorstroomwoningen naar verwachting langer. Vandaar dat een afschrijvingstermijn
van 30 jaar wordt gehanteerd. Conform de nota activabeleid wordt de doorstroomwoning annuïtair
afgeschreven tegen een rente van 1,1%.

6.1 De huurprijs past binnen de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.
Een huurwoonwagen en woonwagenstandplaats zijn geclassificeerd als een sociale huurwoning. Hiervoor
geldt een maximale (kale) huurprijs onder de huurtoeslaggrens. De exploitatieopzet gaat bij de verhuur
van de huurwoonwagenvariant uit van een gemiddelde maandelijkse (kale) huurprijs van circa € 900,-.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Gemeente Emmen,
blad 4-7




6.2 De exploitatie van de huurwoningen levert jaarlijks een saldo op.
In de exploitatieopzet in bijlage 6 is uitgegaan van een exploitatieperiode van 40 jaar. Te zien is dat de
exploitatie eerste (18) jaar negatief is en vervolgens positief wordt. Het cumulatieve negatieve resultaat
uit de eerste 18 jaar, zal na 33 jaar weer zijn gecompenseerd. Met andere woorden: deze exploitatie is
kostprijs dekkend over een periode van 33 jaar. Dit is gebruikelijk en passend binnen de uitgangspunten
die we hiervoor bij gemeentelijk vastgoed hanteren.
In de bijlage is tevens te zien dat er met een vast jaarlijks bedrag aan onderhoudsuitgaven is gerekend. In
de praktijk zal dit jaarlijks afwijken. Vooral de eerste jaren zullen de uitgaven op onderhoud lager zijn en
dus ook het saldo minder negatief uitpakken. De geplande onderhoudsuitgaven zijn nu een gemiddelde
over de gehele exploitatieperiode.
De saldo’s per jaar worden geëgaliseerd vanuit de reserve exploitatie Woonwagens, die hiervoor bedoeld
is en voldoende saldo heeft om dit te kunnen afdekken. De stand van de reserves zijn voldoende om de
tekorten nu op te vangen.

7.1 Een begrotingswijziging is nodig om de begroting aan te passen.
Door een begrotingswijziging door te voeren wordt ervoor gezorgd dat de financiële administratie
aansluit met de voorliggende besluitvorming. Hier leggen we de kosten vast en de wijze waarop de kosten
worden gedekt. De begrotingswijziging is als bijlage 9 bijgevoegd.

8.1 Het openbaar maken van bijlage 6, 7 en 8 kan de economische en/of financiële positie van de
gemeente schaden.
Geheimhouding kan slechts worden opgelegd indien wordt voldaan aan één of meerdere
uitzonderingsgronden als genoemd in artikel 5.1 van de Woo. In dit geval is de uitzonderingsgrond van
artikel 5 lid 2 onder b van toepassing. Het belang van informatieverschaffing weegt niet op tegen de
economische en financiële belangen van de gemeente Emmen. Openbaarmaking van de grondexploitatie
met daarin de grondprijzen kan de positie van de gemeente in de verdere uitwerking van de plannen
schaden en effect hebben op de haalbaarheid. Daarnaast moeten we onevenredige bevoordeling of
benadeling van derden voorkomen.

4. Kanttekeningen:
1.1 De planning van levering van nutsvoorzieningen hebben we geen invloed op.
De tijdige levering van nutsvoorzieningen is een cruciale factor in de planning van dit project. Er kan
sprake zijn van onvoorziene vertragingen van levering die buiten onze controle valt. We blijven dit
tijdens het proces monitoren en hebben nauw contact met de betreffende nutsbedrijven.

2.1 Verhuur van woonwagens is geen kerntaak van de gemeente.
Woonwagenbewoners met een huishoudinkomen tot aan de inkomensklasse, zoals genoemd in artikel.
48 van de Woningwet, vallen onder de doelgroep van de woningcorporaties. Het ontwikkelen,
verhuren en exploiteren van standplaatsen en woonwagens van deze doelgroep behoort daarmee
tot hun kerntaak. De uitbreiding van woonwagenlocatie De Ark voorziet in 12 huurwoonwagenvarianten
voor deze doelgroep. Woningcorporatie Lefier heeft eerder laten weten, vanwege andere prioriteiten
binnen hun kerntaken, op dit moment niet mee te kunnen werken aan de uitbreidingsplannen van
woonwagenlocatie De Ark. Gezien het grote tekort is het van groot belang dat we als gemeente wel
voorzien in deze woonbehoefte en dat het plan verdere voortgang krijgt. Er vindt overleg plaats met
woningcorporatie Lefier over de toekomstige overdracht van sociale huurstandplaatsen en
huurwoonwagenvarianten.

3.1 De grondexploitatie heeft een tekort van € 1.924.517,-.
In de grondexploitatie wordt uitgegaan van de grondprijzen die zijn vastgesteld in de nota grondprijzen
2025. De grondprijs voor woonwagen standplaatsen is gerelateerd aan de sociale woningbouw. Hierdoor
ontstaat een tekort die niet vanuit de kavelverkoop opgevangen kan worden. De reserve grondexploitatie
is bedoeld om deze tekorten op te vangen.
De reserve grondexploitatie tellen wij mee bij het beschikbare weerstandsvermogen om het totaal aan
risico’s dat de gemeente loopt op te vangen (zie paragraaf weerstandsvermogen bij begroting/
jaarrekening).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Gemeente Emmen,
blad 5-7


Door het tekort te dekken uit de reserve grondexploitatie daalt ons beschikbare weerstandsvermogen en
daarmee ook onze weerstandscapaciteit. Overigens wordt de reserve grondexploitatie met dit voorstel
ingezet voor het doel waar deze voor in het leven is geroepen.

5. Financiën:
De ontwikkeling van het woonwagencentrum De Ark bestaat uit het bouw- en woonrijp maken van het
gebied (grondexploitatie) en de bouw van 12 huurwoonwagenvarianten en 4 doorstroomwoningen. De
woningen/woonwagenvarianten blijven eigendom van de gemeente en worden verhuurd.

Bouw- en woonrijp maken (grondexploitatie)
De grondexploitatie betreft de som van alle kosten inclusief uitgavenstijging en rentetoerekening en de
opbrengst van gronduitgifte (bijlage 7) . We verkopen de kavels voor een marktconforme grondprijs. De
gemeentelijke kosten dekken we deels vanuit deze opbrengst. De totaal geraamde kosten voor de
grondexploitatie bedragen € 3.700.822,-. De grondexploitatie sluit met een nadelig financieel resultaat
van € 1.924.517,-. Voor het verwachte nadelige resultaat wordt een voorziening getroffen dat gedekt
wordt uit de reserve grondexploitatie. Deze werkwijze is bij het vormen van de reserve grondexploitatie
besloten.




Bouwkosten en perceelinrichting huurwoonwagenvarianten en doorstroomwoningen
In totaal worden 12 huurwoonwagenvarianten en 4 doorstroomwoningen gebouwd. De totale kosten voor
de bouw zijn geraamd op € 6.277.020,- inclusief niet compensabele btw.
Voor de totale investering van € 6.277.020,- (inclusief 10% voor onvoorziene kosten) wordt gevraagd een
krediet beschikbaar te stellen. Zie bijlage 6.

De gehanteerde afschrijvingstermijnen zijn:
1. 5o jaar voor huurwoonwagenvarianten
2. 30 jaar voor doorstroomwoningen
3. Op grond wordt niet afgeschreven.

De afschrijvingsmethode is annuïtair, waarbij de rekenrente 1,1% is.

De structurele kapitaallasten (van € 169.214,-) en de overige exploitatielasten (€ 52.960,-) van in totaal
€ 222.174,- op jaarbasis worden gedekt uit verhuuropbrengsten. Saldoverschillen worden gedekt uit de
reserve exploitatie woonwagens. De stand van de reserve is per 1 januari 2025 € 1.604.234,- en daarmee
ruim voldoende om de saldo tekorten in de eerste 18 jaar op te kunnen vangen. Daarna zullen de
exploitatie overschotten weer worden toegevoegd aan de reserve exploitatie woonwagens.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Gemeente Emmen,
blad 6-7


6. Uitvoering:
Na een positief raadsbesluit kan de verdere voorbereiding beginnen. Hierbij gaat het om het bouw- en
woonrijp maken van de standplaatsen, het bouwen van de huurwoonwagenvarianten en
doorstroomwoningen, het voorbereiden en organiseren van de verkoop van de standplaatsen en het
opstarten van de verhuur- en beheerorganisatie. De verwachte planning is dat de uitbreiding eind 2026
gerealiseerd zal worden.

Bewonerscommissie De Rolleman blijft ook in deze periode nauw betrokken bij de verdere uitwerking.




Een concept-besluit is bijgevoegd.


Emmen, 26 augustus 2025.

burgemeester en wethouders van Emmen,

de gemeentesecretaris,                      de burgemeester,




N.A. Plantinga                              H.F. van Oosterhout
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Gemeente Emmen,
blad 7-7


 Jaar          Zaaknummer


 2025          36574-2025



Raadsbesluit

De raad van de gemeente Emmen;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 26 augustus 2025,


besluit:


1. Op locatie De Ark 42 standplaatsen aan te leggen;
2. Op locatie De Ark 12 huurwoonwagenvarianten en 4 doorstroomwoningen te realiseren;
3. Hiervoor de grondexploitatie 'Uitbreiding De Ark' (bijlage 7) vast te stellen en het verwachte nadelige
   resultaat ad € 1.924.517,- in de grondexploitatie te dekken uit de reserve grondexploitatie;
4. Een krediet van € 6.277.020,- inclusief btw beschikbaar te stellen voor de realisatie van de 12
   huurwoonwagenvarianten en 4 doorstroomwoningen;
5. In afwijking van de nota activabeleid:
   - de huurwoonwagenvariant annuïtair af te schrijven;
   - de doorstroomwoningen af te schrijven in 30 jaar;
6. De jaarlijkse kapitaallasten en overige exploitatielasten van € 222.174,- te dekken uit de toekomstige
   huuropbrengsten en de saldoverschillen te egaliseren via de reserve exploitatie woonwagens;
7. Besluitpunt 3, 4 en 6 door middel van een begrotingswijziging te regelen;
8. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet jo. artikel 5 lid 2, onder b. van de Wet open overheid
   (Woo) geheimhouding op te leggen ten aanzien van bijlagen 6, 7 en 8.


Vastgesteld in de openbare vergadering van 25 september 2025.

de griffier,                             de voorzitter,




S. Engelen                               H.F. van Oosterhout
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>