<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Woonvisie 2015 - 2020 gemeente Meppel
Willen en kunnen in een veranderende woningmarkt
Voorwoord door wethouder Roelof Pieter Koning
Hierbij bieden wij u de nieuwe woonvisie van de gemeente Meppel voor de periode 2015-
2020 aan.
Zoals de titel al aangeeft is de rode draad in de woonvisie “willen en kunnen in een
veranderende woningmarkt”. Niet alleen de woningmarkt verandert, maar ook het
speelveld om ons heen. Denk daarbij aan de beperktere ruimte en financiële
mogelijkheden van woningcorporaties. Ondanks dat niet alles meer kan, blijven ambities
overeind en willen wij kansen pakken die zich voordoen.
De rol en de bestuursstijl van de gemeente veranderen daarbij ook mee. Een meer
stimulerende en faciliterende en minder regisserende rol. De gemeente heeft daarbij
vaak “zachtere” in plaats van “hardere” sturingsmogelijkheden op basis van overleg,
verbinding leggen met de samenleving en afspraken met elkaar maken. Het tijdperk van
een dwingende overheid is voorbij en verandert steeds meer in een inspirerende en
verleidende overheid.
Dit vraagt om een flexibele opstelling om mee te kunnen bewegen met de markt.
De woonvisie ademt de sfeer van deze nieuwe bestuursstijl en de daarbij behorende
nieuwe rol van de overheid en coalitie met de samenleving uit.
Eén van de belangrijkste doelen, zoals al in het college- en uitvoeringsprogramma is
aangegeven, is het bieden van passende huisvesting. Een nieuw instrument, die wij
willen gaan inzetten om de woningmarkt in beweging te krijgen is de starterslening via
het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting nederlandse gemeenten (SVn). Vanaf 2016 zijn in
de begroting gelden voor het verstrekken van startersleningen opgenomen.
In lijn met de door ons college nagestreefde coalitie met de samenleving, willen wij graag
een consilium, een overlegorgaan voor de bouw, oprichten. In overleg met corporaties,
makelaars, ontwikkelaars en bouwers beogen we om samen een gezonde woningmarkt
te creëren. Daarbij zorgen we voor integrale afstemming van de vele
woningbouwprojecten in de stad: Nieuwveense Landen, Danninge Erve, Berggierslanden
en inbreidingslocaties.
Tot slot, het zal wennen zijn om de nieuwe bestuursstijl, die breed gedragen wordt, in de
praktijk toe te passen. Minder grip vraagt naast gewenning om politieke moed van ons
en van u.
Goed voorbeeld daarvan is de woningbouwprogrammering die voor de gemeente maar
beperkt maakbaar is. Uitgangspunt daarbij is een flexibel woningbouwprogramma
waarbij flexibel kan worden ingespeeld op demografische en economische veranderingen
met de daarbij behorende hoeveelheden en typen te bouwen woningen.
Kortom, in een veranderende woningmarkt zijn er minder zekerheden, maar des te meer
uitdagingen. Deze uitdagingen pakken wij samen met de samenleving, samen met u,
graag op.
Veel leesplezier toegewenst.
namens burgemeester en wethouders,
Roelof Pieter Koning, wethouder wonen gemeente Meppel
                                                                                         1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>1. Ambitie
Wonen is een belangrijk onderwerp in ons collegeprogramma. Vitale wijken zijn niet
alleen het product van participatie van bewoners en van leefbaarheid, maar ook van
passende huisvesting. Plezierige woonwijken gedijen bet best als mensen in een huis
wonen dat bij hen past. De ambitie van het woonbeleid is dan ook een passend
woningaanbod in wijken met een eigen karakter.
Hebben we daarbij in de tegenwoordige tijd nog een woonvisie nodig?
De huidige tijd kenmerkt zich door veranderende rollen en verhoudingen tussen
gemeente, burgers en instellingen. De vraag van burgers is veel meer uitgangspunt voor
woningbouw en de inbreng van burgers groter. De idee van de maakbare samenleving
met planbare woningaantallen en –typen is verleden tijd. De woonvisie-nieuwe-stijl is
dus niet meer een vaststaand programma voor de toekomst, maar vooral een flexibel
kader, waarin een ontwikkelingsrichting wordt geschetst. Want een kader is nog wel
nodig. Ten eerste om gefundeerd prestatieafspraken met corporaties te kunnen maken
en een richtinggevend woningbouwprogramma te kunnen opstellen. En ten tweede als
beeld voor belendende beleidsterreinen, zoals de wijkontwikkeling en het grond- en
vastgoedbeleid.
Het bestaande woonplan 2005-2015 voldoet niet meer. De ontwikkelingen op
demografisch en economisch gebied én op het terrein van de woningmarkt zelf hebben
een actuele woonvisie noodzakelijk gemaakt.
Leeswijzer.
In hoofdstuk 2 worden de thema’s die leven in de samenleving én de belangrijkste
ontwikkelingen kort benoemd. Dat is de context voor de nieuwe woonvisie.
Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de specifieke opgaven omschreven, die volgen uit onze
ambitie (hoofdstuk 1) en de context (hoofdstuk 2).
Hoofdstuk 4 geeft enkele randvoorwaarden voor de wijze van omgaan met de kaders uit
de woonvisie.
Tenslotte worden in hoofdstuk 5 conclusies getrokken en verbonden aan activiteiten, die
wij ontplooien, en instrumenten die wij inzetten om de genoemde opgaven met partners
te realiseren binnen de gestelde randvoorwaarden.
2. Context
Om recht te doen aan de veranderende verhoudingen tussen gemeente, burgers en
instellingen is de totstandkoming van de woonvisie gestart met een workshop met
marktkenners en een woonconferentie met alle stakeholders. Ook zijn enkele interviews
met betrokkenen gehouden.
De volgende thema’s zijn uit deze sessies naar voren gekomen als relevant voor de
woonvisie:
 Integrale afstemming projecten
 Verkoop van huurwoningen
 Wijkontwikkeling
 Wijk en buurtgericht werken
 Relatie economie en wonen
 Wonen, Welzijn, Zorg
 Woonlasten
 Er is meer dan Nieuwveense Landen alleen
 Doelgroepen
 Herstructurering
 Tempo woningbouw (ambitie en planrealisme) en verhouding Nieuwveense Landen en
    Binnenstad
 Regionale taak van Meppel, afstemming relatie wonen en economie
                                                                                        2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>    Sociale opgave
    Toe te voegen marktsegmenten en woonmilieus
    Leefbaarheid van wonen, diensten, voorzieningen en zorg in wijken
    Duurzaamheid
Demografische ontwikkelingen bestaan voor Meppel uit voortgaande, maar afvlakkende
groei én vergrijzing. Provinciale en landelijke prognoses tonen het afvlakken van de
groei. De afgelopen jaren zijn gemiddeld 175 woningen per jaar gebouwd, met
uitschieters naar 300 woningen per jaar. Op basis van lange-termijntrends voor Meppel
lijkt een vestigingssaldo van 150 personen per jaar voor een langere termijn haalbaar.
De provincie voorspelt een groei van de woningbehoefte met 145 woningen per jaar.
Daar bovenop komt de vervanging van woningen die worden gesloopt (circa 15 per jaar)
en de behoefte aan specifieke zorgwoningen (10-15 per jaar). Dit telt op tot 175
woningen per jaar, maar dat aantal wordt in een situatie van crisis en stagnatie in de
woningmarkt niet gehaald.
De woningbehoefte verandert vooral door vergrijzing en de meer bijzondere zorgvragers.
Het aantal jongeren, jonge huishoudens en gezinnen met kinderen blijft in omvang
redelijk constant.
Economische ontwikkelingen zijn de onderscheiden nar de korte en de langere termijn.
Korte termijn effecten van de crisis
 De verkoop van koopwoningen staat over de volle breedte onder druk, maar in het
     bijzonder in de luxere segmenten (tweekappers en vrijstaande woningen). Dit heeft
     nog niet tot een substantiële aanpassing van het prijsniveau geleid. Mensen willen
     wel verhuizen maar blijven zitten en stellen de realisatie van hun woonwens uit,
     omdat zij niet weg kunnen.
 De verhuur van huurwoningen staat vooral onder druk bij de kleinere
     (starters)woningen. In de overige segmenten daalt het aantal mutaties licht. Daar
     staat maar een beperkte groei van het aantal woningzoekenden tegenover. Daardoor
     is hier sprake van een beperkte extra druk.
NB: overigens krijgen wij de laatste tijd juist signalen binnen dat kleinere en goedkopere
woningen weer beter verhuren in plaats van kwalitatief “hoogstaande” en rijk uitgeruste
(senioren)woningen.
Ook de kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars tonen aan dat de
Meppeler woningmarkt weer herstel toont. Hieruit blijkt dat er weer meer woningen in
Meppel worden verkocht en dat de verkooptijden dalen. Zeker wanneer woningen tegen
een meer reële en scherpe prijs worden aangeboden.
Economisch perspectief op de lange termijn
 De omvang van de primaire doelgroep (met een inkomen tot afgerond € 34.000) is
     met 41% gelijk aan het landelijk gemiddelde. Ook de verdeling van huur- en
     koopwoningen volgt het landelijke beeld.
 Inschatting van de toekomstige inkomensontwikkeling is in de huidige economische
     tijd moeilijk. Bij een neutraal inkomensperspectief groeit het totaal aantal
     huishoudens met een inkomen tot afgerond € 34.000 met 570 huishoudens in de
     periode 2011-2021; waarvan 340 huishoudens in de sociale huursector. Gevolg een
     toenemende druk op de sociale sector als er geen sociale huurwoningen bijkomen.
 Bij een licht economische groei (1,2 % per jaar) daalt de 34.000 doelgroep iets en
     blijft de behoefte aan sociale huurwoningen min of meer gelijk aan 2011. Dan is het
     alleen nodig om de sociale woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief op peil te
     houden.
                                                                                          3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Tenslotte is voor de context de wet- en regelgeving van belang. In hoofdlijn gaat het om
de volgende maatregelen en voornemens (uit het Regeerakkoord):
 Annuïtair aflossen bij nieuwe hypotheken en beperken hypotheekrenteaftrek. Dit leidt
    tot minder leencapaciteit en lagere verkoopprijzen.
 Bestrijding scheefwonen bij mensen met een inkomen boven de € 43.000,-. Dit biedt
    kansen voor dure huurwoningen in de vrije sector.
 Afroming extra huuropbrengsten van corporaties via een verhuurdersheffing leidt tot
    minder investeringsruimte bij corporaties. Ook gemeenten en zorginstellingen hebben
    minder te besteden. Bovendien zijn in het regeerakkoord geen (nieuwe) middelen
    voor stedelijke vernieuwing opgenomen. Daardoor komen herstructureringsopgaven,
    WWZ-projecten en overige volkshuisvestelijke opgaven onder (financiële) druk te
    staan. Dit gaat ten koste van de leefbaarheid in wijken en buurten en leidt tot
    kleinschaliger projecten.
 Het woningwaarderingsstelsel wordt gewijzigd. Dit heeft gevolgen voor een groot
    deel van de huidige huurprijzen.
 De rol van de corporaties wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren
    van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden
    maatschappelijk vastgoed. Dit tezamen met minder investeringsruimte leidt tot het
    schrappen of temporiseren van nieuwbouw- en/of herstructureringsprojecten door
    corporaties.
 Corporaties komen onder directe aansturing van de gemeente te staan. Dit wordt in
    de herziening van de Woningwet en de Novelle verder uitgewerkt.
Per 1 januari 2015 is een nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. De
Huisvestingswet maakt het mogelijk voor gemeenten om in te grijpen in de
woonruimteverdeling en samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Gemeenten kunnen als er aantoonbaar sprake is van schaarste die leidt tot
onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, een huisvestingsverordening vaststellen.
Het opstellen van een verordening is niet verplicht. Het opstellen van een verordening
past niet bij een gemeente die meer wil stimuleren en faciliteren in plaats van reguleren
(“verordonneren”). Bovendien kun je met een verordening niet snel inspelen op
veranderingen in de vraag en de markt. Daarom opteert de gemeente niet voor een
verordening, maar zal gebruikt worden gemaakt van het instrument van
prestatieafspraken met woningcorporaties.
3. Opgaven
Het doel van het woonbeleid is te komen tot een passend woningaanbod in wijken met
een eigen karakter. De woningmarkt is daarin leidend. Wij hebben een bescheiden rol in
het bijsturen van de markt, waar zij onvoldoende functioneert. Dit geldt vooral bij
categorieën woningzoekenden, die in de markt onvoldoende tot hun recht komen. En bij
het richting geven aan stedelijke ontwikkeling, die bij afzonderlijke initiatieven van
marktpartijen onvoldoende in beeld is.
Daarom onderscheiden wij drie opgaven:
A. Wonen en zorg
B. Specifieke inkomensgroepen en overige kwetsbare groepen
C. Gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing
A. Wonen en zorg
Tal van ontwikkelingen zijn van invloed op de manier waarop zorg wordt georganiseerd
bij het wonen: langer zelfstandig thuis wonen, extramuralisering, scheiden van wonen en
zorg, kanteling van de Wmo, etc.
Het langer zelfstandig wonen is een belangrijke opgave voor de gemeente. Dit vraagt om
een integrale benadering. Het kabinet heeft een Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen
                                                                                          4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>ingesteld. Het Aanjaagteam heeft bijzondere aandacht voor het stimuleren van burgers
om hun woning aan te passen, de omzetting van verzorgingshuizen in zelfstandige
eenheden en het bevorderen van investeringen in kleinschalig zorgvastgoed.
Wonen met zorg is een belangrijke opgave voor gemeenten, zorgpartijen en corporaties.
De grote groep mensen, die thuis extramurale zorg zullen ontvangen, zal een groter
beroep op WMO-voorzieningen doen. Een gezamenlijke strategie van gemeente met
corporaties en zorginstellingen is nodig om goed te kunnen inspelen op het veranderende
speelveld van wonen en zorg.
Wij concentreren het beleid rond de volgende uitgangspunten:
 Voorkomen van te grote concentraties zorgwoningen op bepaalde plekken in de stad.
 Voorkomen van overprogrammering van zorgwoningen (geen aanzuigende werking
    uit de regio).
 Transformatie van de bestaande woningvoorraad (geschikt maken van bestaande
    woningen om langdurig te bewonen, ook bij beperkingen).
 Bij bouwopgaven rekening houden met Wmo-doelstelling door:
    -   Ontmoetingsgericht bouwen in wijken en buurten: zo bouwen dat ontmoeting
        tussen buren en het ontstaan van sociale netwerken gestimuleerd wordt;
    -   Vormen van woonservice realiseren, vanuit een beter beeld van de behoefte;
    -   Toepassing van alarmering en domotica (huiselijke elektronica);
    -   Een planologische regeling voor mantelzorg: het ondersteunen van particuliere
        initiatieven van gemeenschappelijk wonen, met mogelijk een vorm van zorg eraan
        gekoppeld. Een voorbeeld daarvan is de bouw van zogenaamde
        kangoeroewoningen of meergeneratiewoningen;
    -   Mogelijkheden in de woonruimteverdeling, door urgentie en voorrang te verlenen
        bij het toewijzen van woningen aan bepaalde doelgroepen, bijvoorbeeld woningen
        nabij een zorgsteunpunt aan ouderen of mensen met een beperking of voorrang
        aan mantelzorgverleners of mantelzorgontvangers.
B. Specifieke inkomensgroepen en overige kwetsbare groepen
Voor de laagste inkomensgroepen is blijvend aandacht nodig, omdat zij de kostprijs van
een woning niet kunnen opbrengen. Het realiseren van sociale huurwoningen blijft nodig.
De wachttijden voor deze woningen zijn al lang en zijn als gevolg van de economische
crisis alleen maar langer worden.
Huurders met een inkomen boven afgerond € 34.000 komen als gevolg van het
huurbeleid en passend toewijzen niet of nauwelijks in aanmerking voor een sociale
huurwoning. Zij dreigen tussen wal en schip te belanden. Daarom zijn particuliere
huurwoningen voor deze categorie een uitkomst.
De Verordening doelgroepen sociale woningbouw biedt ruimte om huishoudens met een
inkomen tot € 40.000,- in een huurwoning met een huurprijs tot de maximale
huurtoeslaggrens te huisvesten.
Starters
Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt en verdienen bijzondere aandacht,
temeer omdat zij de verhuisketen op gang brengen en daarmee de doorstroming op gang
brengen en de woningmarkt in beweging brengen. Dit geldt overigens niet voor elke
starterswoning; als een starter een nieuwbouwwoning in een uitleggebied zoals
Nieuwveense Landen betrekt, komt er geen verhuisketen op gang.
Statushouders
Andere kwetsbare groepen zijn statushouders en verslaafden. Ook voor hen is een dak
boven het hoofd belangrijk.
De verhoging van de taakstelling voor het huisvesten van statushouders heeft effect op
de wachttijd van regulier woningzoekenden. Samen met de woningcorporaties wordt een
                                                                                       5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>inventarisatie opgesteld over mogelijke verdringingseffecten en naar oplossingen
gezocht.
C. Gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing
Naast aandacht voor passende huisvesting zien wij voor de gemeente ook een rol in het
bewaken van het overzicht over de verschillende ontwikkelingen. Stedelijke ontwikkeling
houdt in dat wij de verscheidenheid en de kwaliteit van wijken bewaken. Wijken moeten
niet een te eenzijdig karakter krijgen. Een gezonde mix van woningen houdt wijken
levendig.
Woonbeleid gaat niet alleen over woningen zelf, maar ook over de omgeving –zij het
zijdelings. De kern van het beleid voor de omgeving wordt neergelegd in het wijk- en
buurtgericht werken en in de plannen voor wijk- en buurtontwikkeling. De ambitie uit
deze woonvisie voor wijken met een eigen karakter wordt in de gebiedsontwikkeling
vormgegeven door wijkanalyses en buurtplannen.
Bij gebiedsontwikkeling richten we ons op een kleinschaligere (buurt)aanpak, met
aandacht voor fysieke en sociale aspecten. Hierbij moet de integrale (wijk)aanpak niet uit
het oog worden verloren. We moeten goed in beeld hebben waar in totaliteit behoefte
aan is in de wijk, waarbij 'voorkomen is beter dan genezen' het leidend motto is.
Stedelijke vernieuwing werd lange tijd beheerst door de gedachte van maakbaarheid,
waarbij planning en sturing kernbegrippen waren. Nu gaat stedelijk vernieuwing niet
meet om de stad maken, maar om de stad zijn. De kunst is om uit de kansen en de
verschillen die een omgeving biedt mogelijkheden voor waardeontwikkeling te halen
(onderzoeksrapport 'Toekomst Stedelijke Vernieuwing na 2014', maart 2012).
4. Randvoorwaarden
De veranderende rollen van alle spelers op het terrein van het wonen zijn
randvoorwaardelijk voor het woonbeleid en de manier waarop dat wordt ingevuld. In de
kern komt het erop neer dat iedere partij sterk in de eigen rol blijft. De gemeente stelt
het kader, de corporaties en andere bouwers en ontwikkelaars zetten hun deskundigheid
in om binnen de kader goede woningen te bouwen en de huurders geven aan waaruit
volgens hen de vraag bestaat.
Dit betekent dat de woonvisie agenderend is voor de afspraken met corporaties. De
prestatieafspraken komen tot stand door overleg tussen gemeente, corporaties en
huurdersverenigingen.
Niet alleen moet het bouwprogramma lokaal zijn afgestemd, ook regionale afstemming is
een randvoorwaarde. Dit volgt uit de provinciale Omgevingsvisie. De gemeenten in
Zuidwest Drenthe hebben dan ook een regionale woonvisie opgesteld. Deze is gericht op
het zo veel mogelijk voorkomen van concurrentie en op het benutten en vergroten van
de diversiteit in het regionale woningaanbod.
De regio Zuidwest Drenthe heeft nauwelijks een samenhangende woningmarkt. In de
Regionale Woonvisie is de gezamenlijke regionale woningbouwopgave voor de periode tot
2020 bepaald, zowel kwantitatief (nieuwbouw/ transformatie) en kwalitatief (doelgroepen
/ woonmilieus). De kwantitatieve ambitie van de vier gemeenten komt vrijwel overeen
met het door de provincie ingesteld plafond van de te bouwen woningen in de regio
Zuidwest Drenthe. Kwalitatief gezien is het de vraag of er sprake is van concurrentie
tussen de geplande programma's van de gemeenten.
De woningmarkt laat zich overigens niet sturen door provinciegrenzen.
De woningmarktrelatie van Meppel met een aantal Overijsselse gemeenten is groter. Dit
komt o.a. tot uiting in de migratiestromen tussen Meppel, Zwolle en Steenwijkerland, die
groter zijn dan de verhuisbewegingen binnen de regio. Om deze reden zijn de
woningbouwprogramma ’s van de gemeenten Zwolle, Steenwijkerland, Staphorst en
Zwartewaterland in beeld gebracht. Deze verkenning geeft geen ander beeld dan bij de
regionale woonvisie. Met een aantal van deze gemeenten wordt gespard en kennis
gedeeld.
                                                                                          6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Een inhoudelijke randvoorwaarde is duurzaamheid. De gemeente Meppel heeft de
ambitie uitgesproken om de komende jaren CO2-neutraal te worden. Dit heeft invloed op
tal van aspecten van het wonen.
5. Conclusies en activiteiten
De ambitie van het woonbeleid is het bieden van passende huisvesting in wijken met een
eigen karakter. De vraag is divers en dus zijn diverse woonmilieus gewenst. Dit willen we
bereiken door aan te sluiten bij de markt. Op een enkel punt zien we de noodzaak om -in
samenspraak met betrokkenen- bij te sturen. Dit geldt bij specifieke kwetsbare groepen,
die geen passende woning kunnen bereiken, en voor het belang van goede stedelijke
ontwikkeling. Op dit moment is het van groot belang dat wordt gebouwd in de
huursector. Huurwoningen zijn voor verschillende groepen aantrekkelijk.
Om aan deze ambities te voldoen, ontplooien wij de volgende activiteiten:
1. Consilium
Aansluiten bij de markt en realiseren van het gemeentelijk woonbeleid is gebaat bij
structurele gezamenlijke koersbepaling en afstemming tussen gemeente en partijen in de
markt. Een manier om het woningbouwprogramma integraal en beter op elkaar af te
stemmen is het oprichten van een consilium naar het voorbeeld van de gemeente Zwolle.
Dit is een raadgevend overlegorgaan voor de bouw, waarin makelaars,
projectontwikkelaars, ontwikkelende bouwers, corporaties en de gemeente verenigd zijn.
De doelstelling van het consilium is het verkrijgen van een gezonde woningmarkt en
daarbij meer in gezamenlijkheid op te trekken.
2. Programmering in bandbreedten
Aansluiten bij de markt én bewerkstelligen dat gemeentelijke ambities gerealiseerd
worden, vraagt om een evenwichtige aanpak waarin flexibiliteit en sturingsprincipes hand
in hand gaan. Met een flexibel woningbouwprogramma met bandbreedten voorkomt de
gemeente Meppel dat alleen wordt gebouwd voor de vraag van het moment en bevordert
een duurzame toekomstbestendige woningbouw. Daarom hanteren wij richtinggevende
bandbreedtes als middel om bij te sturen. Deze zijn richtinggevend en worden niet in het
bestemmingsplan opgenomen, omdat ze niet afdwingbaar zijn.
De bandbreedtes in het volgende schema op zijn bedoeld als middel om bij te sturen op
passende huisvesting. De strategie is om partijen te verleiden om overeenkomstig de
ambities van de gemeente te bouwen. Een ambitie die wij echt belangrijk vinden is dat
30 tot 50 procent van het totale woningbouwprogramma bestaat sociale woningbouw.
                                                                                        7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre> Kwalitatief woningbouwprogramma
 in bandbreedten                              min.     max.
                                               %        %
 Eigendom
 Huur                                          25       50
 Koop                                          50       75
 Vorm
 Grondgebonden                                 60       80
 Appartement                                   20       40
 Koopprijs
 starters: minder dan € 170.000                 5       10
 betaalbaar: € 170.000 - € 200.000             15       20
 middelduur: € 200.000 - € 320.000             15       30
 duur: € 320.000- € 450.000                     5       20
 zeer duur: meer dan € 450.000                  0        5
 Huurprijs
 betaalbaar: minder dan € 618                  20       30
 middelduur: € 618 - € 710                      5       10
 duur: meer dan € 710                           0        5
 bijzonder, zorgwoningen
 zorgwoningen, minimaal 130 op
 stedelijk niveau
 (C)Particulier Opdrachtgeverschap             20       40
 Levensloopbestendig                           40       60
3. Scenarioplanning
Scenarioplanning biedt de nodige flexibiliteit in een onvoorspelbare woningmarkt. De
mate van bevolkingsgroei en de mate van economische groei bepalen welke maatregelen
op de woningmarkt nodig zijn, zie onderstaande afbeelding. De actualiteit bepaalt dus
welk scenario het uitgangspunt van ons beleid moet zijn. En wanneer significante
veranderingen in de lokale woningmarkt zich voordoen, kunnen we sneller schakelen.
                                                                                      8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Inbreiding versus uitbreiding
De mate van demografische en economische groei bepaalt mede waar gebouwd gaat
worden. Hoe meer groei, hoe meer het accent op uitbreiding zal komen te liggen. Bij
minder groei zijn inbreidingslocaties in de bestaande stad en wijken meer in beeld.
Vooralsnog gaan wij uit van geleidelijk herstel van de economie. Voorzichtigheidshalve
hanteren we nog tot en met 2018 het scenario van achterblijvende economische groei
(crisisscenario). In die periode houden we rekening met een lager bouwvolume, namelijk
een derde minder dan in jaren van groei. Waar in de groeijaren een bouwvolume van 175
woningen per jaar is berekend, geldt in crisisjaren een bouwvolume van 2/3 van 175, dus
115 woningen per jaar. In totaal zou het bouwvolume in de periode 2014 tot en met
2019 uitkomen op circa 750 woningen. Vijf jaren van 115 woningen plus één jaar van
175 woningen.
Het aantal van 175 woningen per jaar is gebaseerd op de provinciale prognose, die voor
Meppel uitkomt op ongeveer 145 woningen per jaar, vermeerderd met de vervanging van
de gemiddelde sloop (circa 15 woningen per jaar) en de behoefte aan specifieke
zorgwoningen (10–15 woningen per jaar). Indien de provinciale prognose wordt
geactualiseerd en veranderd, zullen wij onze volumes daaraan aanpassen. Wij
verwachten dat de provinciale prognoses naar beneden worden bijgesteld, maar niet in
die mate dat van een trendbreuk sprake is. Daarom achten wij het reëel om de huidige
insteek in de woonvisie te kiezen. Bijstelling van de prognoses heeft overigens geen
effect op de percentages in de richtinggevende bandbreedtes.
Om het gewenste aantal woningen te realiseren, is een zekere mate van
overprogrammering noodzakelijk. Ruimtelijke plannen schieten nogal eens in de
vertraging en gaan soms in het geheel niet door. Daarom gaan wij uit van 30% méér
bouwvolume in plannen dan het streefaantal per jaar. Bij een beoogd streefcijfer van 115
woningen horen daarom plannen voor 30% méér, dus voor 160 woningen.
Op grond van ervaringen hanteren wij voor de jaren van crisis een richtpercentage voor
inbreiding van 50%. Bij dit scenario passen inbreidingslocaties. Wij vinden het belangrijk
dat naast nieuwbouw op uitleglocaties de lege vlekken in de stad in deze periode worden
ingevuld. En hechten daarom grote waarde aan de bestaande stad.
Voor de jaren van groei (vanaf 2019) -wanneer de meeste inbreidingslocaties gevuld
zijn- zakt dit richtpercentage naar 25%. Op de uitleglocaties kunnen dan alle
doelgroepen bediend worden.
                                                                                           9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Bij een scenario met bevolkingsgroei en aanhoudende crisis scenario passen de volgende
woningbouwlocaties.
2013 tot en met 2018: inbreiding naast uitbreiding
 Lege vlekken in de stad afronden (afmaken lopende projecten)
 Vrijkomende centrumlocaties
 Bestaande woonwijken
 Uitbreiding in Nieuwveense Landen en Danninge Erve
Bij een scenario met bevolkingsgroei en een herstelde economie passen de volgende
woningbouwlocaties.
Vanaf 2019: uitbreiding boven inbreiding
 Nieuwveense Landen
 Centrumlocaties
 Transformatiegebied (met bijzondere woonmilieus, niches in de woningmarkt, zoals
   wonen aan het water)
4. Lokale afstemming
Gebiedsontwikkeling
Naast afronding van de wijkontwikkeling van Koedijkslanden wijst de gemeente de
wijken Oosterboer en Centrum en het dorp Nijeveen aan als prioritaire gebieden voor
gebiedsontwikkeling.
Nieuwveense Landen en Berggierslanden.
Om concurrentie tussen deze nieuwbouwwijken in het starters- en betaalbare segment
zoveel mogelijk te voorkomen, gaat de gemeente voor Nieuwveense Landen bij de
goedkopere segmenten uit van de maximumpercentages (de bovenkant van de
bandbreedte) en bij Berggierslanden van de minimumpercentages (de onderkant van de
bandbreedte). Voor de duurdere segmenten (twee-onder-één kappers en vrijstaande
woningen) geldt het omgekeerde.
Nieuwveense Landen versus Danninge Erve
Nieuwveense Landen en Danninge Erve bieden verschillende woonmilieus. Nieuwveense
Landen in Meppel kenmerkt zich door een (klein)stedelijk woonmilieu en Danninge Erve
in Nijeveen door een meer dorps woonmilieu. Daardoor worden verschillende
doelgroepen bediend en is niet of nauwelijks sprake van concurrentie. Bijsturen en
afstemmen is niet nodig. Danninge Erve kent een relatief laag bouwtempo; er wordt
gebouwd voor de woningbehoefte van eigen inwoners van Nijeveen.
Transformatiegebied
Voor het Transformatiegebied moet een aparte visie komen. Het is een gebied dat om
een andere aanpak vraagt dan de rest van de stad. Hier moet worden ingespeeld op de
nichemarkt om niet concurrerend te zijn met Nieuwveense Landen en de rest van de
stad, bijvoorbeeld wonen aan het water en pakhuiswoningen.
Ontwikkelingen rondom de Werkhorst
Ook in de bestaande stad spelen afstemmingsvraagstukken. Een goed voorbeeld daarvan
zijn de (mogelijke) woningbouwontwikkelingen in een relatief klein gebied in de
omgeving van de Werkhorst. Denk daarbij aan de locaties van het Drenthe College aan
de Werkhorst, het oude Groene Land-gebouw aan de Werkhorst, de oude technische
school van Stad & Esch aan de Randweg, het voormalige sportveld van Stad & Esch aan
de Westerstouwe, de afronding van een project van Woonconcept aan de Westerstouwe,
Het Boemeltje en de Trekschuit op de hoek van de Werkhorst en de Reestlaan en het
terrein van huize ABC aan de Reestlaan. Bij deze mogelijke bouwlocaties gaat het
overigens niet uitsluitend om woningbouw en mikt de gemeente vooral op het hogere
segment.
                                                                                     10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>De gemeente zal daarbij vooral sturen op kwaliteit: past een ontwikkeling in de omgeving,
sluit het aan op bestaande bebouwing, verkeerskundige aspecten (ontsluiting), is er
sprake van niches in de markt (onderscheidende woningsegmenten), etc.
5. Wonen en zorg
Het inspelen op de behoefte aan langer zelfstandig thuis wonen is op dit moment een
centrale doelstelling voor wonen en zorg. Om die mogelijkheden te bevorderen willen wij
in de prestatieafspraken met corporaties de nadruk leggen op het aanpassen van
bestaande huurwoningen, zodat ze levensloopbestendig zijn.
Daarnaast willen we bevorderen dat informatie wordt verstrekt over de mogelijkheden
om zelfstandig thuis te blijven wonen, de voorzieningen en het belang om tijdig te
anticiperen op mogelijke beperkingen.
6. Specifieke inkomensgroepen
Voor alle groepen streven wij naar passende huisvesting. Centraal staat het doel om het
aantal betaalbare woningen op peil te houden. Dit bevorderen we via de
prestatieafspraken met corporaties. Ook doorstroming en scheefwonen spelen hierbij een
rol. Het Rijk kent hiervoor de instrumenten van de inkomensafhankelijke huurverhoging
en het passend toewijzen (door passend toewijzen krijgen huurders een woning waarvan
de huur aansluit bij hun inkomen).
De uitkomsten van het woonlastenonderzoek worden hierbij betrokken.
Ook specifieke middengroepen kunnen soms moeilijk een passende woning bekostigen.
Wij willen in al onze contacten met beleggers en ontwikkelaars proberen hen te verleiden
om ook huurwoningen boven de huurtoeslaggrens te bouwen.
7. Starters
Het is voor starters vaak moeilijk een passende koopwoning te bemachtigen. Om dit
maatschappelijke probleem te bestrijden, is het instrument Starterslening ontwikkeld.
Met behulp van de Starterslening kunnen startende kopers vaak net dat beetje extra
lenen dat nodig is om een woning te kunnen kopen. De Starterslening biedt starters de
kans voor het eerst een eigen woning te kopen.
De Starterslening brengt de woningmarkt in beweging en draagt aanzienlijk bij aan de
doorstroming, continuering van de woningbouw en werkgelegenheid. De verhuisketen
wordt op gang gebracht bij doorstroming vanuit een huurwoning en het kopen van een
bestaande koopwoning door starters.
Gelet hierop stellen wij voor om in navolging van Woonconcept, die corporatiestarters-
leningen verstrekt, het instrument startersleningen via het Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) in te zetten. Specifiek voor bestaande
koopwoningen. Dus niet voor corporatiewoningen en nieuwbouwwoningen. Huurwoningen
worden uitgesloten, omdat deze vaak door huurders worden gekocht en daarmee het
“treintje niet gaat rijden” en corporaties bovendien de mogelijkheid hebben om zelf
startersleningen inzetten. Datzelfde geldt bij nieuwbouw van bijvoorbeeld
starterswoningen in Nieuwveense Landen. Bij de verkoop van bestaande koopwoningen
komt de verhuisketen (in tegenstelling tot bij nieuwbouw) op gang en komt de
woningmarkt in beweging. Ons doel is om middels startersleningen de doorstroming te
bevorderen.
Om deze ambitie vanuit uit coalitieakkoord te verwezenlijken, zijn in het
uitvoeringsprogramma financiële middelen voor het invoeren van het instrument
startersleningen opgenomen. De exacte voorwaarden voor starters om in aanmerking te
komen voor een starterslening zullen worden vastgelegd in een door de gemeenteraad
vast te stellen verordening.
SVn is overigens bezig met het ontwikkelen van een nieuwe leningsvorm om de
doorstroming te bevorderen met als voorlopige werknaam “restschuld- of
doorstromerslening”.
                                                                                       11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>8. Prestatieafspraken met woningcorporaties
Op grond van de woonvisie zullen prestatieafspraken met de woningcorporaties en de
huurdersvereniging worden gemaakt. Op verschillende plekken is hier in deze woonvisie
sprake van. Samenvattend zijn de speerpunten van de gemeente bij het maken van
prestatieafspraken:
1. Levensloopbestendigheid;
2. Een passend woningaanbod (inclusief betaalbaarheid);
3. Het bouwen van huurwoningen.
                                                                                     12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>