<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische effecten
Hornbach Almelo
Rapportage│ november 2017
 In opdracht van: Provincie Overijssel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk-economische
effecten Hornbach Almelo
Uitgebracht aan:
Provincie Overijssel
Seinpost Adviesbureau BV
Rien Romijn
Mathieu Vaessen
Projectnummer: 37081
© Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden
verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op
enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier,
zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Waalwijk, november 2017
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Samenvatting                                                                  3
1.  Inleiding                                                                 7
2.  Hornbach-formule en verzorgingsgebied                                    11
    2 . 1 H or n b a c h - f or m u l e                                       11
    2 . 2 G r o o t v e r z o r g i n g s g e b i e d v o o r H o r n ba c h  12
3.  Vraag- en aanbodsituatie                                                 19
    3.1    K e n m e r k e n v a n h e t v e r z or gi n gs ge bi e d         19
    3.2    A a n bo d                                                         21
    3.3    Benchmark                                                          26
    3.4    Plannen                                                            27
4.  Behoefte en effectenanalyse                                              29
    4 . 1 B e h oe f t e : B e n c h m a r k e n D P O                        29
    4 . 2 K wa l i t a t i e v e b e h oe f t e                               34
    4.3 De effecten                                                           35
Bijlage 1 Basiscijfers en trends Doe -het-zelf en
    tuincentra                                                               41
Bijlage 2: Locatie -beoordeling Doe-Het-Zelf en
    Plant & Dier in Almelo en buurgem eenten 48
Bijlage 3: Foto’s Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in
    Almelo en buurgemeenten                                                  58
Bijlage 4: Aanbod marktregio Almelo naar type
    winkelgebied                                                             62
                                                                                 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Samenvatting
Seinpost Adviesbureau heeft in opdracht van de provincie Overijssel een ruimtelijk-functionele
effectstudie uitgevoerd naar aanleiding van het plan met de Hornbach in Almelo. De gemeente
Almelo heeft aan de provincie Overijssel de ruimtelijk-functionele effectenanalyse van BRO
voorgelegd. Volgens de Provinciale Omgevingsverordening moet bij nieuwe volumineuze
detailhandel met een regionale uitstraling aangetoond worden dat:
    De ontwikkeling voorziet in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief;
    De vestiging niet leidt tot een onevenredige aantasting van het voorzieningenniveau in de
     betreffende regio en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de betreffende kernen;
    Er regionale afstemming heeft plaatsgevonden over de voorgenomen vestiging met de
     buurgemeenten in de relevante marktregio en met Gedeputeerde Staten.
Hornbach is een grootschalige bouw- en tuinmarkt met een groot verzorgingsgebied. In Almelo
krijgt ze een omvang van 10.000 m2 wvo bouwmarkt en 2.500 m2 wvo tuinmarkt. Het assortiment
is groot. Het is opgebouwd uit:
    Gereedschap, ijzerwaren en electra waaronder verlichting;
    Decoratie en verf / behang en vloerbedekking;
    Bouwstoffen, hout, Laminaat en deuren en ramen;
    Sanitair, tegels en keukens;
    Tuin en dier.
In dit soort behoefte-onderzoeken is het gebruikelijk om de vraag-aanbodanalyse toe te spitsen op
de hoofdbranche Doe-Het-Zelf en de branche Tuincentra. Bij de effectenanalyse wordt breder
gekeken omdat Hornbach ook een aantal randassortimenten voert (die door de schaalgrootte van de
formule ruimtelijk-functioneel toch relevant zijn). Vanwege de grootschaligheid heeft een Hornbach
een groot verzorgingsgebied nodig. Nu is het geval dat er in de regio Twente ook twee andere
initiatieven zijn voor een grootschalige bouw- en tuinmarkt: de dit voorjaar geopende Bauhaus in
Hengelo en de mogelijke Hornbach in Enschede. De planstatus van de Hornbach in Enschede is
verder gevorderd dan die in Almelo zodat hiermee rekening is gehouden in deze rapportage. Dat de
verzorgingsgebieden van de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten elkaar sterk zullen overlappen,
valt niet te ontkennen. Dat blijkt uit de afstandcirkels, de reisafstanden en de huidige reikwijdte van
Plein Westermaat. Dat betekent dat het bijna ondoenlijk zal zijn om betrouwbare uitspraken te doen
over drie afzonderlijke en naast elkaar gelegen en deels overlappende verzorgingsgebieden.
Vandaar dat het alleen mogelijk is om de behoefte op regionaal niveau te bepalen. Tenslotte kiest de
consument niet alleen op basis van de afstand welke bouw- en tuinmarkt er bezocht wordt. De
consument kijkt ook naar de bereikbaarheid, het parkeren, combinatiebezoek met andere winkels,
de aantrekkelijkheid van het aanbod (service), de verblijfswaarde van de locatie etc. De analyse van
de behoefte en de effecten van grootschalige bouw- en tuinmarkten moet uitgaan van de relevante
regio, dat is in dit geval de gehele regio Twente.
De kwantitatieve behoefte is onderzocht middels een benchmark- en een DPO-analyse. In beide
methodieken is de Bauhaus bij het bestaande aanbod meegeteld. Concluderend kan uit de
benchmarkanalyses opgemaakt worden dat het aanbod per 1.000 inwoners in de hoofdbranche Doe-
Het-Zelf boven de landelijke en provinciale gemiddelden komt te liggen: zowel in Twente (met één
of twee Hornbachs erbij) als in de marktregio Almelo (met één Hornbach erbij). Bij Plant & Dier
scoort Twente nu al sterk bovengemiddeld en dat verschil wordt dan nog groter. De marktregio
Almelo scoort bij Plant & Dier nu en straks sterk boven het landelijk gemiddelde en iets onder het
provinciale gemiddelde.
                                                                                                       3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Uit de kwantitatieve DPO-analyse blijkt dat in de regio Twente na de komst van de grootschalige
bouw- en tuinmarkt Bauhaus voor deze brede markt een overschot is ontstaan van 18.660 m2 wvo
in 2017 (-19% van het haalbare aanbod). Bij toevoeging van twee Hornbachs groeit het overschot
naar 33.555 m2 wvo in 2027 (-33% van het haalbare aanbod). Alleen bij een omzetnorm per m2
wvo van 10% lager is er in 2027 ruimte voor één grootschalige bouw- en tuinmarkt. Dat is de
bestaande Bauhaus. Bij twee Hornbachs erbij ontstaat een overschot van 18% ofwel 20.888 m2
wvo. In de branche Tuincentra is helemaal geen marktruimte te berekenen. Daar is al sprake van
een ruim overschot van rond de 23.000 m2 wvo en dat wordt straks met twee tuinmarkten erbij
24.500 m2 wvo.
De kwalitatieve behoefte aan de Hornbach in Almelo ontbreekt als er ook al een Hornbach in
Enschede bij komt. Er wordt dan geen onderscheidend aanbod toegevoegd. De concurrentie wordt
er niet meer mee gediend en de keuze voor de consument wordt evenmin gestimuleerd.
BRO heeft voor alle drie de initiatieven met een grootschalige bouw- en tuinmarkt in Twente een
ruimtelijk-economische effectstudie uitgevoerd. Bijzonder is dat in ieder rapport op subregio-niveau
enige marktruimte berekend wordt terwijl BRO op regioniveau een groot overschot berekent indien
zich drie grootschalige bouw- en tuinmarkten vestigen: namelijk 16.000 tot 27.500 m² wvo teveel
aanbod. Dat betekent dat in ieder individueel rapport waarbij marktruimte wordt berekend het grote
overschot aan vierkante meters wordt ‘verschoven’ naar een andere regio. Uit geen van de drie
rapporten blijkt op basis van de door haar zelf gehanteerde cijfers voldoende marktruimte om een
volledige grootschalige bouw- en tuinmarkt te realiseren. Als dan op twee of meer initiatieven zou
worden ingegaan, dan blijft het niet ongestraft als er meerdere overschrijdingen van de marktruimte
in de Doe-Het-Zelf ontstaan. In geen van de BRO-rapporten wordt marktruimte geconstateerd in de
tuincentrumbranche.
Uit hun subregio-analyses blijkt ook dat de lokale omzetgevolgen veel groter zullen zijn. De
overschrijding van de marktruimte komt neer op een lokale omzetdaling van 35% in de Doe-Het-
Zelfsector van Almelo. En als Hornbach de helft van haar omzetclaim aan klanten uit Almelo dankt
dan komt dat neer op een omzetverschuiving in de Doe-Het-Zelf van 50%. Dit bewijst dat het
ondoenlijk is om betrouwbare DPO- en effectenanalyses uit te voeren op subregio-niveau die bij
elkaar opgeteld in lijn liggen met de analyse op regioniveau.
Zowel de uitgevoerde benchmark als de kwantitatieve DPO-analyse laat zien dat er geen
kwantitatieve behoefte is. Er is ook geen kwalitatieve behoefte. De mogelijke effecten hoeven dan
eigenlijk niet meer onderzocht te worden. Toch willen de provincie, de gemeente Almelo en de
gemeenten in de marktregio gaarne inzicht in de effecten mocht Hornbach zich toch vestigen in
Almelo. Het gaat daarbij om de effecten op de detailhandelstructuur. Bij een mogelijke ontwrichting
staat het consumentenbelang centraal. Op basis van het huidige aanbod aan Doe-Het-Zelfwinkels en
tuincentra zal de consument altijd blijven beschikken over een voldoende voorzieningenniveau en
over een voldoende spreiding van dit soort winkels. Wel zal men in een aantal gevallen verder
moeten rijden als winkelformules sneuvelen door de hevige concurrentie.
Wat wel een punt van aandacht is zijn de effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving in het
algemeen en de invloed op de (structurele) leegstand in het bijzonder door ‘overprogrammering’.
Daarbij gaat het met name om de gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. De grote
opslagvoorraad aan Doe-Het-Zelf en tuinartikelen die aan de man of vrouw gebracht moet worden in
de drie extra grootschalige bouw- en tuinmarkten gaat waarschijnlijk leiden tot een flinke
concurrentiestrijd en prijzenslag. De effecten doen zich met name voor bij de bouwmarkten en de
breedpakketzaken. Dierenspeciaalzaken en tuinartikelen-winkels gaan ook de nodige invloed
ondervinden. Dat geldt minder voor de Doe-Het-Zelf-speciaalzaken en de tuincentra met veel levend
materiaal. Buiten de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier verwachten wij geringe effecten op
winkels in de woongerelateerde branches (keukens, badkamers, verlichting, lijsten) en automotive
(auto- en fietsaccessoires).
                                                                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Op zich dwingt concurrentie tot vernieuwing maar omdat er nu al sprake is van overaanbod in de
Doe-Het-Zelf- en tuincentrumbranche gaat dat argument niet meer op. Seinpost heeft een bezoek
gebracht aan de belangrijkste aanbieders in de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in
Almelo en haar directe buurgemeenten. Aanbod dat niet goed scoort op een of meerdere van de vijf
geanalyseerde criteria is dan kwetsbaar. Bestaand aanbod zou eigenlijk in de gelegenheid moeten
zijn om zelf te vernieuwen op de kansrijke locaties. Hiervoor is dan een deel van de marktruimte
gewenst. Bij nog meer overaanbod zal die vernieuwing achterblijven.
Er kan gesteld worden dat met name de centrumgebieden van Borne en Almelo merkbare invloed
gaan ondervinden van de komst van Hornbach in Almelo. Datzelfde geldt voor de woonboulevard in
Almelo. Op alle drie de locaties staan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het ondernemers-
klimaat nu al flink onder druk en komen dan in zwaar weer. De leegstand op beide genoemde
locaties in Almelo is nu al onaanvaardbaar hoog. Nijverdal-centrum ligt op iets grotere afstand en de
effecten zullen daar geringer zijn dan in Almelo en Borne. Maar ook daar zijn de problemen met de
leegstand dusdanig groot dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het ondernemersklimaat
nu al zwaar onder druk staan. De bestaande Doe-Het-Zelf- en Plant & Dier-aanbieders in de
centrumgebieden en op de woonboulevard krijgen door het overaanbod niet meer de kans om te
kunnen investeren in vernieuwing en modernisering van het aanbod.
Enige verschraling in het aanbod treedt mogelijk op in het centrum van Delden, Enter, Vriezenveen
en Wierden. In het centrum van Tubbergen kan de leegstand meer structureel van aard worden. In
de centra van Rijssen en Holten zullen de effecten relatief gering blijven.
Ook bij de verspreide bewinkeling zullen effecten gaan optreden omdat daar de meeste
bouwmarkten, breedpakketzaken en tuinartikelenwinkels gevestigd zijn. Mindere scores op de
locatiekwaliteit kunnen erop duiden dat die vestigingen kwetsbaarder zijn voor extra concurrentie.
Mochten een of meerdere van dit soort zwakkere en verspreid gelegen vestigingen moeten sluiten,
dan heeft dat weinig effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving of op het ondernemers-
klimaat. De impact op de leegstand is in dat geval niet onaanvaardbaar. Dat is anders als er niet
meer geïnvesteerd kan worden op de kansrijke locaties om aldaar het aanbod te versterken. Het is
onaanvaardbaar als er leegstand ontstaat op dat soort locaties.
Overall-conclusies:
1. Uit de ruimtelijk functionele analyse kan niet de conclusie worden getrokken dat de ontwikkeling
    van Hornbach in Almelo voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte:
        a. Uit de analyse blijkt dat er in Twente nu al een overschot is aan Doe-Het-Zelf aanbod en
            tuincentra. Het gevolg is een omzet per m2 wvo die in beide hoofdbranches onder de
            normatieve vloerproductiviteit ligt. Realisatie van Hornbach in Almelo zal de omzetten
            verder onder druk zetten;
        b. Kwalitatief is er geen sprake van versterking van het aanbod. Bauhaus in Hengelo en de
            beoogde vestiging van Hornbach in Enschede zijn al actief in het segment van Hornbach
            Almelo.
2. Ontwikkeling van Hornbach in Almelo leidt tot onevenredige aantasting van het voorzieningen-
    niveau en van het woon- en leefklimaat:
        a. De omzet in de centrumgebieden van Almelo en Borne, alsmede op de woonboulevard in
            Almelo, zullen merkbaar invloed ondervinden van de komst van Hornbach. De leegstand
            op deze locaties is nu al onaanvaardbaar hoog;
        b. De noodzakelijke kwaliteitsverbetering van een aantal winkellocaties blijft achterwege
            door het overaanbod aan winkels in de hoofdbranche Doe-Het-Zelf en de branche
            tuincentra.
Dat BRO tot afwijkende conclusies komt, vindt zijn oorzaak in de afbakening van de verzorgings-
gebieden van Hornbach Almelo, Bauhaus Hengelo en Hornbach Enschede. BRO gaat er ten onrechte
                                                                                                    5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>van uit dat er sprake is van drie min of meer gescheiden verzorgingsgebieden. In werkelijkheid
overlappen de verzorgingsgebieden elkaar, waardoor de ontwikkelingen van de drie vestigingen
elkaar sterk zullen beïnvloeden. Door dit buiten beschouwing te laten, overschat BRO de regionale
behoefte aan grootschalige bouwmarkten en tuincentra binnen Twente. Door de behoefte te
overschatten, onderschat BRO de effecten op het voorzieningenniveau en het woon- en leefklimaat.
Dat BRO de negatieve effecten van de ontwikkeling aanvaardbaar acht, komt voort uit de ten
onrechte veronderstelde kwalitatieve versterking van het aanbod.
                                                                                                  6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>1.       Inleiding
De provincie Overijssel heeft Seinpost Adviesbureau gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de
ruimtelijk-functionele effecten van de grootschalige bouw- en tuinmarkt Hornbach in Almelo. Op de
locatie Rhijnbeek is een omvang voorzien van 15.300 m² bruto vloeroppervlak. De gemeente Almelo
heeft aan de provincie Overijssel de ruimtelijk-functionele effectenanalyse van BRO (maart 2017,
rapportnummer 203X01390.090648_1) voorgelegd. Het plan is op dit moment in de
vooroverlegfase. Er is sprake van een lange plangeschiedenis. Er werd al over dit plan gesproken in
de Detailhandelstructuurvisie Almelo van mei 2013.
Figuur 1: Ligging Hornbach op de Rhijnbeek-locatie
Bron: Apple Maps, bewerking Seinpost Adviesbureau
Vraagstelling
De gemeente Almelo vraagt of het initiatief op de Rhijnbeeklocatie past in het provinciale beleid.
Volgens de Omgevingsverordening Overijssel moet bij nieuwe volumineuze detailhandel met een
regionale uitstraling aangetoond worden dat:
A. De ontwikkeling voorziet in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief;
B. De vestiging niet leidt tot een onevenredige aantasting van het voorzieningenniveau in de
     betreffende regio en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de betreffende kernen;
C. Er regionale afstemming heeft plaatsgevonden over de voorgenomen vestiging met de
     buurgemeenten in de relevante marktregio en met Gedeputeerde Staten.
Deze vragen sluiten aan op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Door initiatieven aan de hand
van deze methodiek te onderzoeken en, indien haalbaar, ruimtelijk te accommoderen, wordt door de
overheid een zorgvuldige ruimtelijke ordening uitgevoerd. De effectstudie richt zich in de eerste
plaats op Almelo en haar vijf aangrenzende buurgemeenten Borne, Hof van Twente, Tubbergen,
Twenterand en Wierden. Vanwege de ligging binnen een reikwijdte van circa 15 tot 20 kilometer
afstand worden ook het aangrenzende Rijssen-Holten en Hellendoorn meegenomen. Deze maken
net als de buurgemeenten deel uit van de relevante marktregio van Hornbach Almelo1. De inzichten
vanuit de effectstudie zijn noodzakelijk in het kader van de regionale afstemming met de
marktregio. De reikwijdte van een grootschalige bouw- en tuinmarkt vraagt altijd om maatwerk. De
1
  De relevante marktregio voor de effectstudie is als volgt afgebakend: Almelo, Borne, Hellendoorn, Hof van Twente, Rijssen-
Holten, Tubbergen, Twenterand en Wierden. Hengelo ligt wel in het verzorgingsgebied van Hornbach Almelo maar is in de
berekeningen niet meegenomen. In de effectenanalyse in paragraaf 4.3 wordt wel ingegaan op Hengelo.
Als over de buurgemeenten wordt gesproken dan zijn dat: Borne, Hof van Twente, Tubbergen, Twenterand en Wierden.
                                                                                                                            7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Ladder voor duurzame verstedelijking vereist dat de afbakening van de regio aan moet sluiten op
het te verwachten primaire verzorgingsgebied.
De vraagstelling van de provincie verdient extra aandacht omdat er rekening gehouden moet
worden met twee andere grootschalige bouw- en tuinmarkt-initiatieven in de Twentse steden. De
Bauhaus op Plein Westermaat in Hengelo is het voorjaar van 2017 geopend en is opgenomen in de
aanbodcijfers. Opvallend is dat de grootschalige bouw- en tuinmarkt op Plein Westermaat geen
Hornbach is. Hornbach is namelijk al vele jaren op zoek naar een locatie in Twente en had zich ook
op Plein Westermaat kunnen vestigen. Bauhaus is pas sinds kort actief in Nederland en heeft die
vestiging wel verworven. Van de Hornbach op de locatie Zuiderval / Kuipersdijk in Enschede is het
bestemmingsplan in de vaststellingsfase. Formeel is het daarmee een zacht plan. Qua stand van
zaken in de procedure is het een harder plan dan de Hornbach in Almelo. In deze effectstudie zullen
wij het Hornbach-initiatief in Enschede een plek moeten geven bij de analyse van de behoeften en
de effecten.
Onze aanpak
We bouwen het onderzoeksrapport als volgt op:
1. Profiel van de Hornbach-formule:
2. De verkenning van het verzorgingsgebied:
     a. Analyse van het huidige en toekomstige draagvlak;
     b. Het bestaande aanbod in de relevante branches;
     c. De plannen met nieuwe of uit te breiden bouwmarkten en tuincentra;
3. De marktmogelijkheden voor uitbreiding van het aanbod in de Twentse regio met een
     Hornbach:
           a. kwantitatief via distributieve berekeningen, ondersteund met een benchmark-analyse;
           b. kwalitatief qua aard van het aanbod en de bijdrage aan de consumentenverzorging;
4. De relevante effecten en de conclusies.
Figuur 2: foto van een Hornbach
Bron: Seinpost Adviesbureau, locatiebezoek Best
Bij de marktmogelijkheden wordt rekening gehouden met de trends in de detailhandel en de
relevante hoofdbranche Doe-Het-Zelf en de branche Tuincentra. Die zijn in de bijlagen opgenomen.
Methodisch wordt aangesloten op de bestaande onderzoeken voor de drie grootschalige bouw- en
tuinmarkt-initiatieven in de Twentse regio. Door Seinpost zijn de meest actuele cijfers van de
achterliggende bronnen gehanteerd (CBS, Omzetkengetallen ruimtelijke-economisch onderzoek,
sept. 2017). Wij focussen ons net als in de andere onderzoeken op de Doe-Het-Zelfbranche en de
tuincentra maar kijken ook breder. Hornbach voert namelijk ook assortimenten die van invloed
kunnen zijn op andere branches zoals tuinartikelen en de dierenspeciaalzaken.
                                                                                                   8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Figuur 3: Voorbeeldfoto’s van een nieuwe Hornbach
Bouwmarkt
Tuinmarkt
                                                  9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>10</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>2.      Hornbach-formule en verzorgingsgebied
2.1 Hornbach -for mule
Hornbach is een grootschalige bouwmarktformule met momenteel 13 vestigingen in Nederland. Het
is van oorsprong een Duitse bouwmarktformule met meer dan 150 vestigingen in West-, Noord- en
Oost-Europa. De eerste vestiging in Nederland werd 20 jaar geleden geopend in Kerkrade. De voor
Almelo dichtstbij zijnde vestigingen zijn Münster en Osnabrück, en binnenkort naar verwachting
Enschede. Het assortiment is ruim (breed en diep). Het bestaat grotendeels uit doe-het-zelf
artikelen (10.000 m² wvo) met aanvullend randassortiment en een drive in. Daarnaast voert de
bouwmarkt tuincentrum-assortiment in een naastgelegen gedeelte van de bouw- en tuinmarkt
(2.500 m² wvo, verwarmbaar en vrij van weersinvloeden).
Figuur 4: Voorbeeld van een indeling van een Hornbach
Bron: Seinpost Adviesbureau
Er werken gemiddeld 150 werknemers bij een vestiging. De formule onderscheidt zich met het
ontzorgen van de klusser bij zijn of haar projecten in huis en in de tuin.
Het assortiment is groot. Het is opgebouwd uit:
 Gereedschap, ijzerwaren en electra waaronder verlichting;
 Decoratie en verf / behang en vloerbedekking;
 Bouwstoffen, hout, Laminaat en deuren en ramen;
 Sanitair, tegels en keukens;
 Tuin en dier.
In de winkel zijn speciale ruimtes voor een keuken- en badkamerstudio, demonstraties, een
servicecentrum (retourneren, montageservice, bestellingen), een profiservice voor de professionele
markt (ZZP-ers, kleinere bouwbedrijven e.d.), een verhuurafdeling en een drive in / afhaalpunt /
bezorgservice. Er zijn extra services zoals een lijstenmakerij, mengservice voor verf, zagen /
opmaat en oplaadpunten voor auto’s / fietsen. De winkel wordt ondersteund door een site en een
eigen App om de consument thuis, onderweg, op zijn werkplek of in de winkel te helpen en
ondersteunen. Dit servicepakket is continu in ontwikkeling.
Het belangrijkste verschil ten opzichte van de reguliere bouwmarkten is dat het assortiment en de
service groter zijn. Hornbach heeft een veel ruimer assortiment dan de reguliere bouwmarkten,
60.000 artikelen tegenover 15.000 artikelen (bron: Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach
Duiven 2015). Verder wordt verkondigd dat Hornbach de goedkoopste is, maar dat is moeilijk te
controleren. Bouwmarkten werken vaak met allerlei kortingsacties (zie de trends in de bijlage), de
promotiedruk is hoog. Ten opzichte van de tuincentra ligt bij de tuinafdeling van een grootschalige
                                                                                                    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>bouw- en tuinmarkt minder de nadruk op de levende materialen (plant en dier). De nadruk ligt meer
op de hardwaren die in de tuin en bij een dier gebruikt worden: hout, potten, seizoenartikelen,
dierenvoeding en –verzorging e.d.
Consumenten- én zakelijke markt
Van bouwmarkten is bekend dat deze ook de zakelijke markt bedienen. Dat zal bij Hornbach zeker
het geval zijn, kijkend naar de mogelijkheden die er geboden worden. De openingstijden op
werkdagen spelen daarop in: vanaf 7 uur ’smorgens tot 21 uur ’s-avonds. Voor de totale doe-het-
zelfbranche geldt dat er 10% verschil zit tussen de netto omzet en de detailhandelsomzet: € 208
respectievelijk € 188,- per hoofd2. De netto omzet is de verkoop van producten en diensten aan
consumenten, bedrijven en instellingen. De detailhandelsomzet is alleen verkoop aan consumenten.
Dat ook Hornbach op de zakelijke markt inspeelt is te zien aan de ruime parkeermogelijkheden voor
bestelbusjes, wagens met aanhangers en de drive-inn. Dit soort bouwmarkten is tegenwoordig
jaarrond geopend, ofwel circa 363 dagen per jaar (zie trends in bijlagen).
2.2 Groot verzor gingsgebied voor Hornbach
Door haar fysieke omvang zijn klanten bereid om een grotere afstand en reistijd af te leggen dan bij
een bezoek aan een bouwmarkt van een gewone omvang. Een gemiddelde bouwmarkt heeft een
omvang van circa 3.239 m² wvo in een grootschalige concentratie (bron: Detailhandel.info). Dat
cijfer wijkt weinig af van de landelijk gemiddelde omvang van de grootste Nederlandse
bouwmarkten Gamma, Praxis of Karwei (bron: Top 100 formules, Locatus 2017).
Een Hornbach is vier keer zo groot. De bestaande onderzoeken en cijfers leren dat er uitgegaan
wordt van een verzorgingsbereik tot 20-25 autominuten (bron: diverse marktonderbouwingen voor
Hornbach en Bauhaus3 waaronder de onderzoeken in de Twentse regio). Er moet dan een draagvlak
aanwezig zijn van minstens 200.000 inwoners (zie BRO-rapport Almelo p. 10 in de bijlage).
Grootschalige bouw- en tuinmarkten hebben een extra verzorgingsfunctie ten opzichte van de
gemiddelde doe-het-zelfzaken en tuincentra. Daar kunnen de consumenten prima terecht voor hun
reguliere aankopen, of voor de bijzondere producten bij de speciaalzaken in de Doe-Het-Zelfbranche
en bij de tuincentra.
Dat een groot verzorgingsgebied nodig is, is nader toe te lichten. De omvang van het Doe-Het-Zelf-
assortiment is dan het belangrijkste aspect. In de Doe-Het-Zelf geldt een landelijke netto omzet per
m² wvo van € 1.575. Bij dat cijfer is sprake van een gemiddeld functioneren van het Doe-Het-Zelf-
aanbod per m² wvo. Wordt dat cijfer vermenigvuldigd met de omvang van de Doe-Het-Zelf-afdeling
van een Hornbach (10.000 m² wvo), dan komt dat neer op een jaarlijkse omzetclaim van € 15,75
miljoen4. Wetende dat de netto omzet per hoofd op € 208 per jaar ligt, betekent dat een netto
omzet die overeenkomt met de potentie dankzij 75.000 bewoners. Dat is een theoretische aanname
vanzelfsprekend. Er zijn des te meer klanten nodig omdat die ook bij andere Doe-Het-Zelf-winkels
aankopen verrichten. Op een totaal van minstens 200.000 inwoners in een regio is dat een
marktaandeel van ruim een derde.
Kleinere bouwmarkten en Doe-Het-Zelf-winkels liggen vaak dichterbij voor de klant terwijl voor een
Hornbach de af te leggen afstand doorgaans groter is.
2
  Bron: Detailhandel.info, omzetkengetallen voor ruimtelijk-economisch onderzoek 2016, sept. 2017
3
  Geleen, Duiven, Nieuwerkerk aan den IJssel, Venlo, Best
4
  Dat is iets hoger dan de conclusie in het rapport Hornbach Almelo 2017 (BRO): € 14,6 miljoen op p. 31.
                                                                                                         12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Tabel 1: Omzetclaim Doe-Het-Zelf gerelateerd aan bestedingspotentie inwoners
  M² wvo Doe-Het-Zelf Hornbach                                        10.000 m² wvo
  Normatieve omzet per m² wvo (landelijk)                                 € 1.575
  Omzetclaim                                                          € 15,75 miljoen
  Netto omzet per hoofd                                                    € 208
  omzetclaim Hornbach gerelateerd aan bestedingspotentie          Circa 75.000 inwoners
Bron: Plan Hornbach, Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 2016
Voor de analyse voor de nieuwe Hornbach in Almelo is het van cruciaal belang om in deze regio het
juiste verzorgingsgebied af te bakenen. De relevante regio zal aan moeten sluiten op het (te
verwachten) verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Beschikt de grootschalige bouw- en tuinmarkt
dan over een eigen verzorgingsgebied of moet er specifiek rekening gehouden worden met de
ligging ten opzichte van soortgelijke vestigingen?
Voor een grootschalige bouw- en tuinmarkt wordt altijd uitgegaan van maximaal 20-25 autominuten
aan reistijd (zie de eerdere argumentatie). Dat is gebaseerd op meerdere DPO-onderzoeken voor
nieuwe Hornbach- en Bauhausvestigingen (Geleen, Duiven, Nieuwerkerk aan den IJssel, Venlo,
Best). Soms wordt gesproken over een primair verzorgingsgebied met een straal van 15 kilometer
en een secundair gebied tot 20 à 25 kilometer. Er mag van een gemiddelde reikwijdte worden
aangehouden van ongeveer 20 kilometer afstand. Daarbij moet dus in het onderhavige geval
rekening gehouden worden met de vestiging van Bauhaus, en de verwachte komst van Hornbach in
Enschede.
Figuur 5: Afstandcirkels van 20 kilometer rondom de drie bouw- en tuinmarkten
Bron: Seinpost Adviesbureau
                                                                                                13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Figuur 6: De grootschalige bouw- en tuinmarkt-locaties met autoreistijden
Bron: Bereikbaarheidskaart.nl
                                                                          14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Op de kaart van figuur 5 is te zien dat er sprake is van een grote overlap van de drie
verzorgingsgebieden: de blauwe cirkel is van Hornbach Almelo, en beide witte cirkels van Bauhaus
Hengelo en Hornbach Enschede. Circa driekwart van de verzorgingsgebieden van Almelo en Hengelo
overlappen elkaar. Die van Enschede overlapt ongeveer 50% met Hengelo, en in beperkte mate met
Almelo. Het marktgebied Hengelo / Borne valt in alle drie de cirkels. De analyses in de autoreistijden
zien er uit als in figuur 6.
De reistijden voor 15 autominuten overlappen elkaar sterk. Dat geldt met name voor de
verzorgingsgebieden van Almelo en Hengelo. Enschede kent nog enigszins een eigen
verzorgingsgebied en ligt buiten de 15 autominutengrens van Almelo en van Hengelo. Voor alledrie
de locaties geldt dat de 30 autominutengrens goed overeenkomt met de afbakening van de regio
Twente. Volgens de routeplanner van de ANWB bedragen de autoreistijden tussen de drie locaties
als volgt:
Tabel 2: Autoreistijden (geplande) grootschalige bouw- en tuinmarkten in Twente
  Hornbach Almelo – Bauhaus Hengelo             11 autominuten
  Bauhaus Hengelo – Hornbach Enschede           15 autominuten
  Hornbach Almelo – Hornbach Enschede           18 autominuten
Bron: Routeplanner ANWB
Figuur 7: Onderlinge bereikbaarheid locaties Almelo, Hengelo en Enschede
Bron: de routeplanner van www.anwb.nl
Dat de onderlinge reistijden kort zijn wordt met name veroorzaakt door de snelwegen A35 en A1.
Die vormen de belangrijkste ontsluitingsroutes voor de gehele regio Twente waarop de consumenten
zich zullen begeven die hun winkelbestemming willen bepalen. De A35 en A1 verbinden de drie
locaties van de grootschalige bouw- en tuinmarkten:
   Hornbach Almelo: via de Henriëtte Roland Holstlaan (N349) op 1.500 meter afstand van de op-
    en afrit 30 van de A35;
   Bauhaus Hengelo; direct nabij de op- en afrit 30 van de A1, op 2,5 kilometer van de A35
    (knooppunt Buren);
   Hornbach Enschede: direct aan de op- en afrit 5 van de A35.
Een praktijkvoorbeeld dat er veel interactie is tussen de drie grote gemeenten blijkt ook uit de
marktaandelen die Plein Westermaat Hengelo (zie figuur 8) scoort in de regio Twente:
                                                                                                    15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Figuur 8: Marktaandelen Plein Westermaat in de niet-dagelijkse sector
Bron: Factsheet Westermaat Hengelo, Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015
De marktaandelen die Plein Westermaat behaalt dringen ver door in de regio Twente: die liggen het
hoogste in Hengelo en Borne met 17%. Daarna volgen Oldenzaal met 10%, Almelo en Hof van
Twente met 9%, Dinkelland en Haaksbergen met 8%, Wierden en Tubbergen met 7% en de overige
gemeenten 6% tot 4% (in Enschede nog altijd 5%). Plein Westermaat haalt 78% van haar niet-
dagelijkse omzet van buiten de gemeente Hengelo. Ook de Doe-Het-Zelfbranche haalde met Praxis
Plein Westermaat 39% van de omzet uit Hengelo, en 58% uit overig Twente. 3% van de omzet
komt van buiten de regio. Hieruit blijkt dat de Doe-Het-Zelfbranche een sterke regionale functie
vervult, en dus enerzijds niet lokaal georiënteerd is maar anderzijds ook niet bovenregionaal. Een
regionaal effect mag ook verwacht worden van de nieuwe Bauhaus die daar na het koopstromen-
onderzoek 2015 nieuw is bijgekomen. Dat heeft dan ook effect op de koopkrachtbinding van het
marktgebied Almelo en omgeving en op Enschede en omgeving. Die zullen zich in versterkte mate
zijn gaan oriënteren op de Doe-Het-Zelfbranche op Plein Westermaat.
Dat de verzorgingsgebieden van de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten elkaar sterk zullen
overlappen valt niet te ontkennen. Dat betekent dat het bijna ondoenlijk zal zijn om betrouwbare
uitspraken te doen over drie afzonderlijke en naast elkaar gelegen verzorgingsgebieden. Er ontstaat
een opeenstapeling van aannames bij de analyses van drie afzonderlijke verzorgingsgebieden. De
kans op fouten wordt dan erg groot. Daar komen we later in het rapport op terug. De consument zal
zich zeker niet gaan gedragen op basis van de drie afgebakende verzorgingsgebieden van BRO.
                                Figuur 9: Drie verzorgingsgebieden van BRO, p. 9 in de bijlage
                                van rapport Hornbach Almelo
                                                                                                   16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Natuurlijk zullen voor de consument in de regio de afstand en nabijheid een rol spelen bij de keuze
welke grootschalige bouw- en tuinmarkt hij of zij bezoekt. Maar er spelen ook andere factoren een
rol. Dat zijn:
   de bereikbaarheid;
   het parkeren;
   het combinatiebezoek met andere winkels;
   de aantrekkelijkheid van het aanbod;
   de verblijfswaarde van de locatie etc.
De consument bepaalt dus zelf waar hij of zij naar toe gaat. De bewoners van Hengelo / Borne gaan
de ene keer naar het meest nabije Plein Westermaat met de Bauhaus en Praxis, en de andere keer
naar een grootschalige bouw- en tuinmarkt elders in de regio als die aanwezig is. De
verzorgingsgebieden zullen elkaar sterker gaan overlappen dan de figuur van BRO met de drie
gebieden suggereert. Je kunt ze niet los van elkaar zien.
Vanuit het perspectief van de consument heeft Seinpost Adviesbureau een locatiebezoek gebracht
aan de belangrijkste vestigingen in de doe-het-zelf en Plant & Dier in Almelo en haar vijf
buurgemeenten. Dit is gecombineerd met een bezoek aan Plein Westermaat (zie bijlage twee en
drie). De locaties zijn op de volgende criteria beoordeeld:
    1.  Algemene uitstraling;
    2.  Parkeren;
    3.  Bereikbaarheid;
    4.  Nabijheid andere winkels;
    5.  Omgeving.
Voor de afbakening van het relevante verzorgingsgebied wordt de volgende conclusie getrokken. Het
niet zo kan zijn dat de drie grootschalige bouw- en tuinmarkten in Twente elkaar niet gaan
beconcurreren omdat ze ieder een eigen (deel)verzorgingsgebied hebben. De argumentatie bij
figuur 5 laat dit op de eerste plaats duidelijk zien. Hun marketing en promotie zal daarom ook op de
hele regio gericht zijn. De analyse van de behoefte en de effecten van grootschalige bouw- en
tuinmarkten moet uitgaan van de relevante regio, dat is in dit geval de gehele regio Twente.
                                                                                                   17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>18</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>3.       Vraag- en aanbodsituatie
3.1      Kenmerken van het verzorgingsgebied
De regio Twente kent per 2016 626.200 inwoners (provincie, okt. 2017). Het cijfer van 2017 van de
provincie is een prognose. Volgens het CBS heeft de regio per begin 2016 626.500 inwoners en per
2017 627.200 inwoners, de prognose van de provincie ligt dan hoger. Gemakshalve gaan we uit van
de cijfers van de provincie, voor nu (2016) en de prognose (tot 2027).
Figuur 10: de gemeenten in de regio Twente
Bron: Regio Twente
Het cijfer van 2016 is als volgt over de afzonderlijke gemeenten verdeeld, op dit moment en over 5
tot 10 jaar.
Tabel 3: Bevolkingsontwikkeling in Twente
                         Aantal inwoners per gemeente en in totaal Twente
                                                          2017
 Jaar                       2015           2016        (prognose)          2022    2027
 Almelo                    72.291         72.402         72.671           72.768  71.877
 Borne                     21.992         21.853         22.104           22.453  22.811
 Dinkelland                25.928         25.914         25.953           25.685  25.305
 Enschede                 158.553        158.637        159.203           162.971 163.301
 Haaksbergen               24.307         24.318         24.353           24.196  23.821
 Hellendoorn               35.622         35.647         35.801           35.137  34.552
 Hengelo                   81.059         80.997         80.873           80.344  79.599
 Hof van Twente            34.917         34.920         35.072           34.594  33.367
 Losser                    22.467         22.480         22.560           22.388  22.036
 Oldenzaal                 32.120         32.162         32.201           32.494  32.374
 Rijssen-Holten            37.830         37.948         38.205           39.017  39.494
 Tubbergen                 21.142         21.119         21.213           21.497  21.468
 Twenterand                33.874         33.847         33.980           33.787  33.604
 Wierden                   23.874         23.994         24.310           24.243  24.381
 Totaal Twente            625.976        626.238        628.499           631.574 627.990
Bron: provincie Overijssel, okt. 2017
                                                                                                 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Het draagvlak in de regio Twente en de marktregio Almelo ontwikkelt zich als volgt:
Figuur 11: Index bevolkingsprognose Twente en de marktregio Almelo
                 Index bevolkingsprognose 2016-2027
  101,0
  100,8
  100,6
  100,4
  100,2
  100,0
   99,8
   99,6
   99,4
        2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
                           Twente     Marktregio Almelo
Bron: provincie Overijssel okt. 2017
De prognosecijfers van de provincie zijn het meest waarschijnlijke scenario. Dat is gebaseerd op de
laatste cijfers ten aanzien van de verwachte woningbouw en Primos (bron: provincie Overijssel okt.
2017). Per saldo ontwikkelt het draagvlak zich redelijk stabiel. Het aantal inwoners in Twente en de
regio Almelo zal tot medio 2019-2020 met circa 1% groeien: in Twente naar 632.000 waarna een
geleidelijke bevolkingsdaling inzet naar 628.000 in 2027. Over 10 jaar wijkt het aantal inwoners
2.000 inwoners iets in positieve zin af. Binnen Twente concentreert de bevolkingsgroei zich wat
meer in Enschede met een groei van 5.000 inwoners.
In de marktregio Almelo ligt het aantal inwoners op 281.000. Dat cijfer zal richting 2019 een kleine
groei vertonen naar 284.000 en daarna weer dalen naar iets boven de 281.000 in 2027.
Kwalitatieve kenmerken van de bevolkingssamenstelling
Omdat het relevante verzorgingsgebied relatief groot is zijn de verschillen in de
bevolkingssamenstelling t.o.v. Nederland relatief gering. Wordt bijvoorbeeld naar de leeftijdsopbouw
gekeken dan blijkt dat de regio iets vergrijsd is met een aandeel van 19% voor 65 jaar en ouder.
Landelijk is dat 18%.
                                                                                                    20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Figuur 12: leeftijdsverdeling in Twente en in Nederland
Bron: CBS 2017
De leeftijdsopbouw is dus redelijk gemiddeld. Belangrijker voor de winkelbestedingen is het
inkomensniveau per hoofd in de regio. Die ligt op een index van 93% ten opzichte van Nederland
(bron: CBS 2016, en BRO-rapport Hornbach Almelo op p.10 in de bijlage). Vanwege de
inkomenselasticiteit van 0,5 aan niet-dagelijkse artikelen dienen de winkelbestedingen voor de helft
van de 7% afwijking te worden gecorrigeerd: geen € 208 netto omzet per hoofd maar gemiddeld
bijna € 201 per hoofd5.
Impact van de woningmarkt op de potentie
Niet alleen de groei van het aantal inwoners of het inkomensniveau zijn van invloed op de
bestedingspotentie in de Doe-Het-Zelfbranche. Van grote invloed is ook hoe de woningmarkt zich
ontwikkelt, en hoeveel woningen er gebouwd worden. Dat bepaalt namelijk de doorstroming op de
woningmarkt inclusief de verhuisbewegingen, en daarmee de bestedingen in de doe-Het-Zelf. Veel
nieuwbouw en verbouwingen zijn goed voor de sector.
Volgens de provincie is er in Twente een plancapaciteit volgens Primos (midden-scenario) van
11.200 woningen. Dat is op een totaal aantal huishoudens in Twente van 271.000 (bron: Databank
Twente) circa 4%. Of dit aantal woningen gerealiseerd gaat worden was in 2016 nog onderwerp van
gesprek. Prognoses van ABF6 gaven aan dat er maar behoefte was voor 5.800 nieuw woningen. De
conclusie kan getrokken worden dat de woningnieuwbouw in Twente zich relatief bescheiden
ontwikkelt. Die zal geen bovengemiddelde invloed hebben op de Doe-Het-Zelf-bestedingen, in
tegenstelling tot regio’s waar verhoudingsgewijs wel veel gebouwd wordt om aan de
woningbehoeften te voldoen. Dat geldt met name in en rondom de grote steden met hun grotere
inbreidings- en uitleglocaties. Van dergelijk grote woningbouwplannen is in Twente geen sprake.
3.2       Aanbod
Voor het bepalen van de behoefte aan een grootschalige bouw- en tuinmarkt is het van belang om
een goed inzicht te krijgen in de kwantiteit en de kwaliteit van het bestaande aanbod. Het
detailhandelsaanbod is afgeleid van de Locatus-benchmarkverkenner 2017 waarover Seinpost
beschikt. Van de provincie Overijssel zijn de individuele adresbestanden van alle verkooppunten in
de regio Twente ontvangen. In de aanbodanalyse gaat het hoofdzakelijk om de hoofdbranche Doe-
5
  BRO gaat in het rapport Almelo nog uit van een iets ouder bestedingscijfer namelijk € 206 en corrigeert dat
naar € 194,- per hoofd. BRO hanteert een iets lagere inkomensindex van -11% omdat haar relevante
verzorgingsgebied kleiner is en niet geheel Twente omvat.
6
  https://www.tubantia.nl/overig/cijfers-slopen-bouwplannen-twente-kan-met-bijna-helft-van-het-aantal-geplande-
huizen~ac187474/
                                                                                                                21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Het-Zelf en de branche tuincentra. Voor de behoeftebepaling van een grootschalige bouw- en
tuinmarkt zijn dat de belangrijkste branches die in dit onderzoek worden meegenomen 7. Daarbij
sluiten wij aan op de andere bestaande onderzoeken in het kader van de grootschalige bouw- en
tuinmarkten in de regio Twente. Voor de volledigheid is het totaalmetrage van de hoofdbranche
Plant & Dier meegenomen, waarvan de branche tuincentra deel uitmaakt.
Tabel 4: Doe-Het-Zelf- en Tuincentrumaanbod in Twente (incl. Plant & Dier)
                           Doe-het-zelf                       Tuincentrum
                             Aantal          M² wvo              Aantal              M² wvo
  Almelo                       7              7.221                 3                13.103
  Borne                        3               714
  Dinkelland                   9              2.390                 2                60.174
  Enschede                     29            23.020                 1                10.140
  Haaksbergen                  9              6.093                 3                 5.285
  Hellendoorn                  9              7.655                 4                 2.830
  Hengelo                      23            25.644                 1                  200
  Hof Van Twente               12             7.051                 1                  350
  Losser                       4              2.345                 2                12.379
  Oldenzaal                    12             8.136                 3                 4.762
  Rijssen-Holten               12             9.333                 2                 1.311
  Tubbergen                    8              4.983                 1                 4.332
  Twenterand                   14             7.984                 3                 2.400
  Wierden                      3              2.335
  Eindtotaal                  154            114.904                26               117.266
  Plant & Dier totaal                                              261               170.000
Bron: Locatus okt. 2017
Het totale aanbod in de Doe-Het-Zelfbranche bedraagt 154 verkooppunten en 114.900 m² wvo. Dit
is inclusief de nieuwe Bauhaus in Hengelo. De omvang van de tuincentra bedraagt 26
verkooppunten en 117.265 m² wvo. In de hoofdbranche Plant & Dier zijn inclusief de tuincentra in
totaal 261 verkooppunten aanwezig ofwel 170.000 m² wvo.
7
  Voor de effectanalyse zijn ook andere branches relevant zoals tuinartikelen, dierenspeciaalzaken e.d.
                                                                                                        22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Figuur 13: Spreiding Doe-Het-Zelf en tuincentra in Twente
Bron: Batchgeo, postcodes uit Locatus
Op de kaart is zichtbaar dat er sprake is van een grote ruimtelijke spreiding van Doe-Het-
Zelfwinkels en tuincentra over Twente. De grootste concentraties liggen in de grotere steden, met
name in Hengelo en Enschede. Dat geldt in mindere mate in Almelo en Oldenzaal. Ook de
middelgrote en kleinere woonplaatsen beschikken over meerdere vestigingen in de beide relevante
branches, evenals in het landelijke gebied.
Als de marktregio Almelo worden uitgelicht dan luidt het aanbod als volgt:
Tabel 5: Doe-Het-Zelf- en Tuincentrumaanbod in marktregio Almelo
                        Doe-Het-Zelf                     Tuincentrum
 Gemeente                Aantal           M² wvo            Aantal           M² wvo
 Almelo                     7              7.221              3              13.103
 Borne                      3               714
 Hellendoorn                9              7.665              4               2.830
 Hof Van Twente            12              7.051              1                350
 Rijssen-Holten            12              9.333              2               1.311
 Tubbergen                  8              4.983              1               4.332
 Twenterand                14              7.984              3               2.400
 Wierden                    3              2.335
 Totaal                    68             47.276              14             24.326
 Plant & Dier totaal                                         133             55.395
Bron: Locatus okt. 2017
Uit de tabel is op te maken dat vier van de zeven omliggende gemeenten een vergelijkbaar of zelfs
groter Doe-Het-Zelfaanbod kennen dan Almelo. Dat is van belang om te onderkennen bij de
behoeften- en de effectenanalyse. Voor het beeldmateriaal van de vestigingen in de buurgemeenten
(excl. Hellendoorn en Rijssen-Holten) verwijzen wij naar de bijlagen twee en drie. Almelo beschikt
over 7.220 m² wvo aan Doe-Het-Zelf (zeven verkooppunten) en 13.103 m² wvo aan tuincentra (drie
verkooppunten). In de marktregio van Hornbach Almelo is dat 47.276 m² wvo Doe-Het-Zelf (68
verkooppunten) en 24.326 m² wvo tuincentra (14 verkooppunten).
                                                                                                   23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Figuur 14: Spreiding Doe-Het-Zelf en Tuincentra marktregio Almelo
Bron: Batchgeo, postcodes uit Locatus
Binnen de hoofdbranche Doe-Het-Zelf zijn de bouwmarkten de belangrijkste branche. De
belangrijkste bouwmarkten in de marktregio Almelo en overig Twente zijn:
Figuur 15: Bouwmarkten in marktregio Almelo en aanbod overig Twente
Bron: Seinpost Adviesbureau
                                                                                     24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>De grootte van de individuele vestigingen in de marktregio Almelo varieert zoals blijkt uit dit
overzicht:
    3.100 m² wvo voor de beide bouwmarkten op de woonboulevard van Almelo, de Karwei in
     Rijssen is iets groter;
    iets kleinere vestigingen van Karwei in Goor, Gamma en Formido in Nijverdal, Gamma in Rijssen,
     Praxis in Tubbergen, Formido in Vroomshoop;
    Doen Klussen in Vriezenveen en CAV Den Ham in Den Ham van ieder circa 1.500 m² wvo;
    Van Buuren in Wierden en Van de Riet in Ambt Delden en Multimate in Goor en Holten van circa
     850 tot 1.100 m² wvo.
De belangrijkste concurrent voor het Doe-Het-Zelf-aanbod in de marktregio Almelo is Plein
Westermaat. Daar is Bauhaus in 2017 geopend. Bekend is dat met de komst van Bauhaus de Praxis
op Plein Westermaat is verkleind. Dit was een Megapraxis van 6.500 m² wvo en is nu een Praxis van
4.500 m² wvo.
Het belangrijkste aanbod aan tuincentra in de marktregio Almelo en overig Twente ziet er als volgt
uit.
Figuur 16: Tuincentra in de marktregio Almelo en in overig Twente
Bron: Seinpost Adviesbureau en opentot.nl
Belangrijkste vestigingen zijn Intratuin in Almelo, gevolgd door Heerdink in Geesteren en Groenrijk
in Den Ham. Buiten de marktregio Almelo zijn elders in Twente grootschalige tuincentra gevestigd.
De grootste is Oosterik in Denekamp, gevolgd door Borghuis in Deurningen en Intratuin in
Enschede. Wolters in Losser is iets kleiner qua omvang.
                                                                                                   25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>3.3       Benchmark
Voor de regio Twente is een benchmark-analyse uitgevoerd. Het aanbod is vergeleken met
Overijssel en Nederland. Hierbij wordt niet alleen naar de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant &
Dier gekeken, maar ook naar alle andere hoofdbranches. Omdat Twente een stedelijke regio is, is de
kans groot dat zij een verzorgende functie heeft voor het omliggende landelijke gebied. Dat kan
duiden op een ruimer dan gemiddeld winkelaanbod. De analyse kan het beste gedaan worden door
te vergelijken op basis van het detailhandelsaanbod per 1.000 inwoners.
Figuur 17: M² wvo per 1.000 inwoners 2017 per hoofdbranche
                           Aanbod in m2 wvo per 1.000 inwoners
                                          Nederland    Overijssel     Twente
                                                 76
        38.200-Detailhandel Overig                  89
                                                   84
                                                                                             370
                     37.180-Wonen                                                                    454
                                                                                                         482
                                                             161
               37.170-Doe-Het-Zelf                                184
                                                                 184
                                           40
               37.160-Auto & Fiets             62
                                                66
                                           39
           37.150-Bruin & Witgoed           46
                                            47
                                                             161
                37.130-Plant & Dier                                   212
                                                                               272
                                       17
                      35.120-Media     19
                                      17
                                     12
                      35.110-Hobby    15
                                      16
                                               65
               35.100-Sport & Spel              66
                                               63
                                    8
             22.080-Antiek & Kunst   9
                                    5
                                              57
  22.070-Huishoudelijke- & Luxe Ar            59
                                               63
                                      15
          22.060-Juwelier & Optiek    16
                                      16
                                          37
   22.050-Schoenen & Lederwaren             46
                                            47
                                                                  186
           22.040-Kleding & Mode                                       215
                                                                         228
                                         29
                 22.030-Warenhuis         34
                                        23
                                            49
    11.020-Persoonlijke Verzorging           53
                                              56
                                                                                     313
           11.010-Levensmiddelen                                                       330
                                                                                         339
                                                                     206
                  00.000-Leegstand                                           254
                                                                                   300
Bron: Seinpost Adviesbureau, benchmark verkenner 2017
In de meeste hoofdbranches heeft Twente een ruimer aanbod per 1.000 inwoners dan Overijssel en
Nederland. Wat er echt uitspringt zijn de leegstand, Plant & Dier en Wonen. De leegstand is een
groot probleem in Twente: 50% hoger dan landelijk8. De ruime omvang aan Plant & Dier (+66%)
8
  Ook naar verkooppunten per 1.000 inwoners is de leegstand in Twente bovengemiddeld: 1,22, tegen 1,15 in Overijssel en
0,95 in Nederland (bron: Locatus begin 2017). De Twentse leegstand ligt dus 30% hoger dan landelijk.
                                                                                                                        26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van enkele grote tuincentra. Daarvan is bekend dat die ook
een functie vervullen voor het Duitse achterland (bron: BRO, rapport Hornbach Almelo 2017) 9. Het
ruime aanbod woninginrichting dankt Twente aan de vele woonboulevards: woonboulevard Almelo,
Woonpromenade Van Gils Oldenzaal, Schuttersveld Enschede, De Brug in Vriezenveen en Plein
Westermaat.
Het aanbod Doe-Het-Zelf in Twente per 1.000 inwoners ligt op het niveau van Overijssel. Het is
inclusief de nieuwe Bauhaus op Plein Westermaat. Op dit moment is het Doe-Het-Zelf-aanbod in m²
wvo per 1.000 inwoners 14% ruimer dan het landelijk gemiddelde, namelijk een index van 184
t.o.v. 161.
Seinpost Adviesbureau heeft ook een locatiebezoek gebracht aan de relevante verkooppunten in de
hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier (bijlage twee en drie). Bezocht zijn Almelo en haar vijf
buurgemeenten. Bij de concurrentie hebben we gelet op het kwalitatieve onderscheid in de
bouwmarkt- en tuincentraformules en de mogelijke toegevoegde waarde van de Hornbach-formule.
Dat geldt ook voor de ruimtelijke spreiding van het aanbod en welk aandeel de vestigingen hebben
in de winkelgebieden (zie bijlage 4) en op de overige locaties.
3.4        Plannen
Op basis van informatie van de provincie en de individuele gemeenten zijn de bouwmarkt- en
tuincentrumplannen in beeld gebracht (planologisch harde plannen en zachte plannen). Zoals
aangegeven is Hornbach al vele jaren actief in Twente om een locatie te verwerven maar dat is tot
op heden nog niet gelukt. Ze heeft ongetwijfeld ook naar Plein Westermaat gekeken maar daar heeft
zich een Bauhaus gevestigd10. Hornbach zal voor die locatie in onderhandeling zijn geweest omdat
Seinpost het als een zeer goede locatie beoordeelt (zie bijlage twee). Ruimtelijk-economisch
verdient het ook de voorkeur om nieuw grootschalig aanbod direct aan te laten sluiten op een
bestaande locatie voor grootschalige detailhandel, onder andere vanwege de mogelijke synergie.
Het belangrijkste plan is de Hornbach in Enschede. Deze vestiging is nog in procedure. De
gemeenteraad moet het bestemmingsplan nog vaststellen, de exacte planning is nog niet bekend.
Het is formeel nog geen hard plan, maar daar kan snel verandering in komen. Volgens het
bestemmingsplan wordt daarbij toegestaan: volumineuze detailhandel ten behoeve van een
bouwmarkt tot maximaal 11.800 m² bruto vloeroppervlak en een tuincentrum tot maximaal 6.000
m². Op basis van het onderzoeksrapport Enschede, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging
Hornbach wordt het bouwmarktgedeelte 10.000 m² wvo en het tuincentrumgedeelte 2.500 m² wvo
(verwarmbaar en vrij van weersinvloeden).
In het verleden is door bouwmarkten ook naar het Seahorse terrein in Hengelo gekeken, recent nog
door Hornbach zelf. Dat is een terrein gelegen tussen de Deldenerstraat, Geerdingsweg en de
Woolderesweg. Het betreft een inbreidingslocatie te midden van een woonwijk. Op dit terrein is een
invulling met perifere detailhandel mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Woolder Es
(vastgesteld 9 november 2004). Door de realisatie van Bauhaus op een veel beter ontsloten locatie
zal op deze locatie weinig belangstelling meer zijn voor perifere detailhandel. De plancapaciteit is
echter nog wel aanwezig.
9
  En bijvoorbeeld:
https://www.floranews.com/nieuws/8397/Tuincentrum_Wolters_verrast_met_state_of_the_art_design_nieuwb
ouw.html?id=8397
10
   Actief in 19 landen en beschikt over 273 bouwcentra (bron: site Plein Westermaat).
                                                                                                     27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Bij Tuincentrum Oosterik aan de Johanninksweg 68 Denekamp is in december 2015 een
omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit aangevraagd voor de uitbreiding van de Max-air
kas. Het gaat om een uitbreiding van ca. 2.200 m². Het gaat hierbij om het overdekken van een
bestaand gedeelte van de verkoopruimte dat nu nog onoverdekt is. De bestaande gezamenlijke
bedrijfsbebouwing (incl. de aangevraagd uitbreiding van de max-air kas, excl. bedrijfswoningen)
bedraagt 42.403 m². Volgens het huidige Locatus-bestand is de vestiging inmiddels 43.300 m² wvo.
Kleinere plannen met Doe-Het-Zelfwinkels en tuincentra zijn niet uit te sluiten. Vele individuele
vestigingen zullen plannen hebben voor optimalisatie, een kleine uitbreiding, verbetering van
parkeren en bereikbaarheid e.d. Concrete plannen zijn nu niet bekend. Vernieuwing in de sector en
het inspelen op de consumentenwensen kan ook door bestaand aanbod de gelegenheid te geven om
uit te breiden of te vernieuwen.
                                                                                                  28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>4.       Behoefte en effectenanalyse
4.1 Behoefte: Benchmark en DPO
Om de behoefte te bepalen aan een of meerdere grootschalige bouw- en tuinmarkten hanteren wij
twee methoden naast elkaar:
    Een benchmark van het aanbod m² wvo per 1.000 inwoners in de hoofdbranches Doe-Het-Zelf
     en Plant & Dier (voor de regio Twente en omgeving Almelo);
    Enkele DPO-analyses met confrontatie van de omzetpotentie aan de vraagzijde met de
     omzetclaim aan de aanbodzijde.
De benchmark-analyse levert de volgende resultaten:
Figuur 18: Benchmark Twente
                   Benchmark m2 wvo per 1.000 inwoners
                             Doe-het-zelf Plant en Dier
                 Nederland                              161
                                                        161
                  Overijssel                                184
                                                                 212
                    Twente                                  184
                                                                      272
   Twente incl. 1 Hornbach                                     200
                                                                       276
  Twente incl. 2 Hornbachs                                        215
                                                                        280
Bron: Locatus-gegevens provincie Overijssel, okt. 2017
Op dit moment kennen Twente en Overijssel een ruimer aanbod in de Doe-Het-Zelf per 1.000
inwoners dan totaal Nederland. Het metrage ligt nu 14% boven het landelijke niveau; 184 m² wvo
per 1.000 inwoners ten opzichte van 161 m² wvo landelijk. Dat zou erop kunnen duiden dat de regio
een overaanbod heeft van 14%. Indien het ruimere aanbod ontleend kan worden aan een
bovenregionale verzorgingsfunctie, bijvoorbeeld dankzij grensoverschrijdende koopstromen, en er
weinig koopkrachtafvloeiing is, dan hoeft er geen sprake te zijn van overaanbod. Dat wordt in de
DPO-analyses verder onderzocht. Een iets lagere vloerproductiviteit dan gebruikelijk in Nederland
kan vanwege lagere grond- en huurprijzen wellicht mogelijk zijn zonder dat de exploitatie in gevaar
komt. Dit soort winkelbedrijven hebben relatief veel grond nodig. Afwijkingen van gemiddeld 10%
kunnen in het algemeen in deze regio nog verantwoord zijn, maar naar onze mening niet meer. Dus
een klein theoretisch overaanbod kan enigszins worden gecompenseerd door een iets lagere
vloerproductiviteit dan landelijk gemiddeld. Een te lage vloerproductiviteit gaat ten koste van
noodzakelijke investeringen en doet het aanbod verouderen, en uiteindelijk ook verschralen. In de
rondgang die wij begin oktober 2017 in deze regio hebben uitgevoerd, is dit al hier en daar
zichtbaar.
Bij een extra Hornbach wordt het Twentse Doe-Het-Zelf-aanbod verhoogd naar 200 m² wvo per
1.000 inwoners, zie de bijgaande figuur. Dat zal dan naar verwachting de Hornbach in Enschede
zijn. Komt er dan nog een Hornbach bij, ofwel de vestiging in Almelo, dan wordt dat cijfer verhoogd
                                                                                                  29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>naar 215 m² wvo per 1.000 inwoners. Bij 200 en 215 m² wvo per 1.000 inwoners ligt het aanbod
24% respectievelijk 34% boven het landelijke gemiddelde.
Het aantal inwoners van Twente ligt nu en over 10 jaar rond de 627.000 inwoners. Zonder rekening
te houden met koopkrachtafvloeiing betekent dit dat 150.000 (bij 24% boven het landelijk
gemiddelde) tot 213.000 (bij 34% boven het landelijke gemiddelde) inwoners hun Doe-Het-Zelf-
aankopen moeten doen in Twente en niet in hun eigen regio. Uit de analyse van de omzetherkomst
van Plein Westermaat blijkt dat de Doe-Het-Zelfmarkt een regionale verzorgingsfunctie vervult en
geen bovenregionale verzorgingsfunctie. Een grote koopkrachttoevloeiing van buiten de eigen regio
is dus niet zo waarschijnlijk. Tenzij er bijvoorbeeld heel veel koopkracht zou toevloeien vanuit
Duitsland. Ook daarop wordt in het DPO terug gekomen.
In de hoofdbranche Plant & Dier ligt de verhouding nog schever. Twente kent op dit moment bijna
50% meer aanbod per 1.000 inwoners dan Overijssel, en bijna 70% meer dan Nederland. Met een
of twee Hornbachs erbij loopt dat op naar bijna 75% meer aanbod dan in Nederland. Het
overaanbod dat op basis van deze benchmark geconstateerd is, wordt dan nog groter. Het DPO kan
hierover definitief uitsluitsel geven, onder andere over de toevloeiing van Duitse klanten die de
tuincentra in Nederland weten te vinden.
De analyse op het niveau van de marktregio Almelo luidt als volgt:
Figuur 19: Benchmark marktregio Almelo
                 Benchmark m2 wvo per 1.000 inwoners
                                     Doe-het-zelf Plant en Dier
                                                                161
                         Nederland
                                                                161
                                                                    184
                          Overijssel
                                                                          212
                                                                 168
                Marktregio Almelo
                                                                      197
                                                                        203
  Marktregio Almelo incl. Hornbach
                                                                        205
Bron: Locatus-gegevens provincie Overijssel, okt. 2017
De marktregio Almelo beschikt met 168 m² wvo per 1.000 inwoners over een gemiddeld Doe-Het-
Zelf-aanbod (Overijssel zit hoger met 184, Nederland iets lager met 161). Komt er een Hornbach
bij, dan komt het Doe-Het-Zelf-aanbod per 1.000 inwoners uit op 203, 25% boven het landelijke
gemiddelde, en 10% boven het provinciale gemiddelde. Wetende dat Bauhaus Hengelo niet in deze
cijfers zit.
De marktregio Almelo beschikt net als Overijssel over een ruim aanbod aan Plant & Dier: namelijk
197 m² wvo, ietsje lager dan Overijssel met 212 m² wvo maar veel hoger dan Nederland met 161
m² wvo. Dit komt grotendeels door de grote Intratuin in Almelo, gevolgd door de vestigingen van
Heerdink in Geesteren (Tubbergen) en Groenrijk in Den Ham (Twenterand). Met een Hornbach
tuincentrum erbij komt het cijfer dichter bij het provinciale gemiddelde te liggen (205 m2 wvo per
1.000 inwoners).
                                                                                                   30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Concluderend kan uit de benchmarkanalyses opgemaakt worden dat het aanbod per 1.000 inwoners
in de hoofdbranche Doe-Het-Zelf boven de landelijke en provinciale gemiddelden komt te liggen:
zowel in Twente (met één of twee Hornbachs erbij) als in de marktregio Almelo (met één Hornbach
erbij). Bij Plant & Dier scoort Twente nu al sterk bovengemiddeld en dat verschil wordt dan nog
groter. De marktregio Almelo scoort bij Plant & Dier nu en straks sterk boven het landelijk
gemiddelde en iets onder het provinciale gemiddelde.
Een distributie planologische berekening op basis van de haalbare koopstromen
Voor de DPO-analyses hebben wij geadviseerd om die te beperken tot op het niveau van de totale
regio Twente. De voornaamste reden is de sterk overlappende verzorgingsgebieden voor de drie
locaties van een grootschalige bouw- en tuinmarkt in Twente. Later komen we nog met een reactie
op de analyses op subregio-niveau die zijn uitgevoerd.
Om de behoefte te bepalen wordt een tijdshorizon gehanteerd van circa 10 jaar omdat dit de
looptijd is van een bestemmingsplan. Dan kan nog een reële inschatting worden gemaakt van de
ontwikkeling van draagvlak en aanbod.
Allereerst is het van belang om de trends in de bijlagen te betrekken bij het toekomstige
marktperspectief. De omzetten in de Doe-Het-Zelf zitten de laatste jaren weer in de lift. Dat
garandeert nog niet dat die blijven groeien maar de verwachtingen zijn wel licht positief. De omzet
ligt nog altijd 20% onder het topjaren 2007 / 2008, en de winstmarges staan onder druk. De Doe-
Het-Zelfbranche is een prijsvechtersmarkt. De opkomst van online winkelen in de Doe-Het-
Zelfbranche kan een licht negatieve invloed gaan hebben op de winkelbestedingen. Per saldo mag
dankzij de omzetgroei uitgegaan worden van een stabiele bestedingsontwikkeling in de branche.
Tenslotte wordt ook omnichanneling voor de bestaande Doe-Het-Zelf-winkels steeds belangrijker.
Hiermee profileren zij zich en kunnen daarmee ook klanten trekken naar de eigen winkels. Door
extra diensten en services te leveren willen Doe-Het-Zelf-winkels extra omzet behalen. Die omzet is
al inbegrepen in de bestedingscijfers.
Ook de omzetontwikkelingen in de tuincentrumbranche zijn weer positief. De branche heeft een
aantal slechtere jaren achter de rug. Vanwege de fysieke handel en de vers- en houdbaarheid zal de
impact van het webwinkelen hier relatief beperkt blijven. De verwachtingen zijn licht positief.
Voor de (toekomstige) inwoneraantallen gelden de cijfers die de provincie Overijssel beschikbaar
heeft gesteld. De bestedingscijfers zijn afkomstig van de Omzetkengetallen 2016 ten behoeve van
ruimtelijk-economisch onderzoek’ namens acht adviesbureaus.
DPO Doe-Het-Zelf
In het DPO wordt uitgegaan van het bestaande aanbod aan Doe-Het-Zelf en de tuincentra in de
regio Twente. De mogelijke plancapaciteiten zijn daarin nog niet meegenomen.
Ten aanzien van de regionale koopstromen in de Doe-Het-Zelf en bij de tuincentra maken we
gebruik van de uitgebreide analyses die door BRO zijn uitgevoerd 11. BRO gaat uit van een
koopkrachtbinding van 97% in 2016. Dit stijgt naar 98% in 2025 na de komst van drie grootschalige
bouw- en tuinmarkten. Seinpost gaat voor 2017 uit van een binding van 97,5% omdat dit jaar de
Bauhaus geopend is. BRO heeft de toevloeiing onderbouwd en komt op een percentage van 17,5%
in 2016, stijgend naar 22,5% in 2025. Een dergelijke toevloeiing is al behoorlijk hoog en lijkt wel
het absolute maximum. De toevloeiing dankzij Duitse klanten heeft BRO hierin verdisconteerd. En
het is inclusief de mogelijk extra Duitse klanten dankzij de Hornbach in Enschede. De toevloeiing zal
volgens Seinpost inmiddels iets gestegen zijn naar 19% dankzij de toevoeging van Bauhaus. Op
termijn 22,5% toevloeiing betekent dat 180.000 personen hier al hun Doe-Het-Zelf aankopen doen,
bovenop de 626.600 inwoners die hier voor 98% hun Doe-Het-Zelf-aankopen doen in de eigen regio
Twente. Die 22,5% is namelijk het gemiddelde voor het totale Doe-Het-Zelf-aanbod in Twente. De
11
   Almelo, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse vestiging Hornbach maart 2017
                                                                                                    31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>grootschalige bouw- en tuinmarkten trekken straks wellicht wat makkelijker klanten aan van buiten
de regio. Voor de meeste Doe-het-Zelf ondernemers in de regio binnen het totaal van 115.000 m²
wvo is de kans op klanten van buiten de regio veel kleiner. Die ondernemers kennen een lager
omzetpercentage te danken aan klanten van buiten de regio. De bestedingen in de Doe-Het-Zelf-
branche spelen zich voornamelijk af in de eigen regio (zie de analyse van de omzetherkomst Plein
Westermaat). We concluderen dat zowel een binding van 98% als een toevloeiing van 22,5% het
absolute maximum is.
Tabel 6: DPO-analyse voor de Doe-Het-Zelfbranche in Twente12
                                                                  2017
                                                                 (lage                                 2027
 DPO Doe-Het-Zelf in Twente                       2017       omzetnorm)             2027       (lage omzetnorm)
                                               Doe-Het-                           Doe-Het-
 Twente                                            Zelf      Doe-Het-Zelf            Zelf         Doe-Het-Zelf
 Draagvlak aan inwoners                         626.500         626.500            628.000           628.000
 Besteding landelijk per hoofd                     208             208               208                208
 Besteding inkomenscorrectie -7%                   201             201               201                201
 Bestedingspotentie                           125.926.500     125.926.500       126.228.000        126.228.000
 Binding op Twente                               97,5%           97,5%               98%               98%
 Omzetpotentie binding                        122.778.338     122.778.338       123.703.440        123.703.440
 Toevloeiing naar Twente                         19,0%           19,0%              22,5%             22,5%
 Omzet door toevloeiing                       28.799.857      28.799.857         35.913.902         35.913.902
 Omzetpotentie totaal                         151.578.194     151.578.194       159.617.342        159.617.342
 Bestaand aanbod (2027 met 2 Hb's)              114.900         114.900            134.900           134.900
 Functioneren omzet per m² wvo                   1.319            1.319             1.183             1.183
 Normatieve omzet per m² wvo                     1.575            1.400             1.575             1.400
 Haalbaar aanbod                                 96.240         108.270            101.344           114.012
 Ruimte (+) / overschot (-)                     -18.660          -6.630            -33.556           -20.888
 Overschot percentage (-)                         -19%             -6%              -33%               -18%
Bronnen: divers
Voor de jaren 2017 en 2027 wordt gerekend met twee omzetnormen: wij hanteren de landelijke
omzetnorm per m² wvo van € 1.57513, en één van 10% lager. Eingelijk moet je een goede
onderbouwing hebben om van de landelijke norm af te wijken, die zijn tenslotte vastgesteld door
acht adviesbureaus waaronder BRO en Seinpost. BRO heeft als motief dat enkele jaren geleden de
omzetnorm ook een stuk lager lag. Zij rekent met € 1.390,- per m² wvo. Dat doen wij nu ook als
een soort schaduwberekening (zie ook de argumentatie eerder in dit hoofdstuk).
Met welke omzetnorm er ook gerekend wordt, anno 2017 is er al een overschot bepaald: van ruim
18.500 m² wvo (19% aanbod teveel) op basis van de landelijke normatieve omzet per m² wvo. Bij
de norm van 10% lager is er een overschot van ruim 6.600 m² wvo (6% aanbod teveel). Dat
overschot komt met name door de recente opening van Bauhaus in Hengelo van 10.000 m² wvo.
Door het overschot is het bestaande Doe-Het-Zelf-aanbod relatief kwetsbaar.
Seinpost concludeert dat met de komst van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten er altijd sprake
zal zijn van een (te) ruim overschot aan vierkante meters Doe-Het-Zelf. In het gunstigste geval is er
in 2027 een overschot van bijna 21.000 m² wvo: 18% teveel aanbod. Er blijkt dan wel voldoende
marktruimte voor alleen de huidige grootschalige bouw- en tuinmarkt Bauhaus die al gerealiseerd is.
Er is geen marktruime op regionaal niveau over voor een nieuwe grootschalige bouw- en tuinmarkt
12
   Alle bedragen zijn exclusief BTW
13
   Bron: Omzetkengetallen voor Ruimtelijk-economisch onderzoek 2016, sept. 2017: http://www.detailhandel.info/index.cfm/publicaties/
                                                                                                                                   32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>in Almelo. Daarbij is dan nog geen rekening gehouden met bestaande plancapaciteit zoals op het
Seahorse-terrein waar zich in theorie perifere detailhandel zou kunnen vestigen. En er is ook geen
marktruimte meer over om bestaande Doe-Het-Zelfzaken uit te breiden waarmee zij kunnen
vernieuwen.
Onze conclusie komt overeen met de uitkomst van BRO bij haar analyse op het niveau van Twente.
Die staat in haar bijlage twee op p. 13 van het rapport Hornbach Almelo, en in haar bijlage drie van
het rapport Hornbach Enschede op p. 14. In haar tabel staat onderaan ‘Uitbreidingsruimte geen’,
maar in werkelijkheid staat er een overschot van 12,9% tot 21,2%: dat komt neer op een overschot
van 16.000 tot 27.500 m² wvo. Het staat er niet met zoveel woorden maar dat is wel de eigenlijke
uitkomst. In het slechtste geval is er volgens BRO helemaal geen marktruimte voor de drie
grootschalige bouw- en tuinmarkten: Hornbach tweemaal 10.000 m² wvo, Bauhaus 7.300 m² wvo,
samen 27.300 m² wvo. In het beste geval is er maar ruimte voor minder dan anderhalve
grootschalige bouw- en tuinmarkt.
DPO tuinbranche
Ook bij de tuinbranche hanteert Seinpost de uitgangspunten zoals die door BRO zijn geanalyseerd
en gebruikt in de DPO-berekeningen. De berekeningen zien er dan als volgt uit:
Tabel 7:
 DPO Tuincentra in Twente                2017           2027
 Twente                               Tuincentra     Tuincentra
 Draagvlak aan inwoners                626.500        628.000
 Besteding landelijk per hoofd             73            73
 Besteding inkomenscorrectie -7%           70            70
 Bestedingspotentie                   43.855.000     43.960.000
 Binding op Twente                        95%           95%
 Omzetpotentie binding                41.662.250     41.762.000
 Toevloeiing                              40%           42%
 Omzet door toevloeiing               27.774.833     30.241.448
 Omzetpotentie totaal                 69.437.083     72.003.448
 Bestaand aanbod (2027 met 2 Hb's)     117.270        122.270
 Functioneren omzet per m² wvo            592            589
 Normatieve omzet per m² wvo              737            737
 Haalbaar aanbod                        94.216         97.698
 Ruimte / overschot                     -23.054       -24.572
Bronnen: divers
Net als BRO komt Seinpost tot de conclusie dat er in de tuincentrumbranche helemaal geen
marktruimte is. De vloerproductiviteit ligt nu en straks 20% onder de norm. Er is een overschot van
23.000 m² wvo, en dat wordt iets groter als er tweemaal 2.500 m² wvo tuincentrum wordt
toegevoegd als onderdeel van de beide Hornbachs.
Rapport Hengelo Veldkamp 2012
Wellicht kan er ook teruggevallen worden op de conclusie die BRO al trok in 2012 over de locatie
Veldkamp in Hengelo. Zij constateerde dat voor de realisatie van meerdere grootschalige
bouwmarkten in de regio de spoeling te dun lijkt. Er lijkt onvoldoende distributieve ruimte
beschikbaar. Er moet voor dit soort regionaal verzorgende concepten nadrukkelijk worden gekozen
voor een centrale goed bereikbare locatie in de regio. Liefst met synergie met ander (grootschalig)
winkelaanbod. De Veldkamp voldeed daar uitstekend aan. Later is de locatie Veldkamp afgevallen en
is de grootschalige bouw- en tuinmarkt Bauhaus op de naastgelegen locatie gerealiseerd. Dat is
                                                                                                    33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Plein Westermaat fase drie geworden. Op de Veldkamp is nu geen perifere detailhandel meer
toegestaan.
4.2 Kwalitatieve behoefte
De kwantitatieve behoefte aan nieuw aanbod voor een grootschalige bouw- en tuinmarkt blijkt te
ontbreken. Er dient echter ook ingegaan te worden op de kwalitatieve behoefte. Overwegingen zijn
het onderscheidende aanbod, het stimuleren van de concurrentie en de keuze voor de consument.
Ruimtelijk zou er een evenwichtige spreiding van het aanbod kunnen plaatsvinden. De bestaande
vestiging van Bauhaus speelt bij deze overwegingen een belangrijke rol. Die formule lijkt op
Hornbach, dat wordt bevestigd door Hornbach zelf14, en dat blijkt uit het overzicht van de
assortimenten van BRO op pagina 12 van haar rapport Almelo. Bauhaus is al in Twente gevestigd,
op een centrale en goed bereikbare locatie en direct in combinatie met andere grootschalige winkels.
Ook voor de bewoners van de marktregio Almelo blijkt deze vestiging goed bereikbaar via de
provinciale wegen en de snelwegen.
Wellicht dat met een Hornbach erbij de concurrentie bevorderd wordt. Dat geldt bijvoorbeeld als de
grootste stad Enschede een Hornbach krijgt ten opzichte van de Bauhaus in Hengelo.
Doorslaggevend is dat Hornbach voor het overgrote deel van het assortiment overeenkomt met
Bauhaus. Er is dus al sprake van concurrentie tussen enerzijds een grootschalige bouw- en
tuinmarkt en anderzijds het bestaande Doe-Het-Zelf- en tuincentrumaanbod. Kwalitatief is er geen
argument om nog een grootschalige bouw- en tuinmarkt toe te voegen. De keuze voor de
consument wordt er nauwelijks mee vergroot. En als Hornbach Enschede erbij zou komen dan is de
in de Twentse regio de kwalitatieve behoefte aan Hornbach Almelo geen argument meer.
Analyses van BRO op subregioniveau
BRO voert niet alleen DPO-analyses uit op regioniveau, die zijn bovenstaand geanalyseerd. BRO
levert in de rapportages voor Hornbach Almelo, Bauhaus Hengelo en Hornbach Enschede (niet in de
bijlage) ook analyses op subregioniveau. Deze zijn niet in de bijlagen opgenomen maar in het
hoofdrapport. De uitkomsten zijn als volgt:
    Almelo: een marktruimte van 4.280 m² wvo in 2030 (gebaseerd op subregio gemeente Almelo);
    Hengelo: een markruimte van 4.820 m² wvo (gebaseerd op subregio Hengelo / Borne). Voor
     Twente-Oost komt BRO op een marktruimte van 2.450 – 4.450 m² wvo);
    Enschede: een marktruimte 6.500 m² wvo (gebaseerd op subregio Twente-Oost).
Bijzonder is dat in ieder rapport enige marktruimte berekend wordt terwijl BRO op regioniveau een
groot overschot berekent indien zich drie grootschalige bouw- en tuinmarkten vestigen: namelijk
16.000 tot 27.500 m² wvo teveel aanbod. Dat betekent dat in ieder individueel rapport waarbij
marktruimte wordt berekend het grote overschot aan vierkante meters wordt ‘verschoven’ naar een
andere regio. Uit geen van de drie rapporten blijkt voldoende marktruimte om een volledige
grootschalige bouw- en tuinmarkt te realiseren. Als dan op twee of meer initiatieven zou worden
ingegaan, dan blijft het niet ongestraft als er meerdere overschrijdingen van de marktruimte in de
Doe-Het-Zelf ontstaan. Per saldo is er met de drie marktruimtes van BRO een overschrijding van
11.700 m² wvo: het verschil tussen de 27.500 m² wvo Doe-Het-Zelf van de drie grootschalige
bouw- en tuinmarkten minus de drie opgesomde marktruimtes. Dit verschil is groter dan een
grootschalige bouw- en tuinmarkt. In geen van de BRO-rapporten wordt marktruimte geconstateerd
in de tuincentrumbranche.
14
   Bron: https://issuu.com/uitgave/docs/mix_nr_6-2015_webversie__1_
                                                                                                   34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Bijzonder is dat BRO op regioniveau nauwelijks marktruimte constateert en in alle drie de individuele
subregio’s wel. Die verschillen in de uitkomsten worden onvoldoende onderbouwd. Het is voor een
buitenstaander erg ingewikkeld om hun verschillende berekeningsmethoden te volgen om de
uitkomsten te kunnen toetsen.
We plaatsen twee concrete opmerkingen bij de subregioanalyse van BRO voor Almelo. BRO komt bij
een lagere normomzet per m² wvo uit op een marktruimte van 4.200 m² wvo. Het bestaande Doe-
Het-Zelf-aanbod meet 7.379 m² wvo. Als er dan toch een grootschalige bouw- en tuinmarkt wordt
gerealiseerd van 10.000 m² wvo dan wordt de marktruimte overschreden met 5.800 m² wvo. Het
haalbare Doe-Het-Zelf-aanbod bedraagt 11.600 m² wvo. Dat komt dan neer op een overschrijding
van het haalbare aanbod met 50%. Wordt die overschrijding toch gerealiseerd terwijl de
bestedingspotentie hetzelfde blijft dan zal het bestaande Doe-Het-Zelf-aanbod zo’n 34% van hun
omzet gaan verliezen. Hierbij is al rekening gehouden met de stijging van de koopkrachttoevloeiing
door BRO.
BRO bepaalt ook dat Hornbach straks € 7,3 miljoen van de omzetclaim uit de gemeente Almelo
haalt. De totale marktpotentie in Almelo is € 14 miljoen (tabel BRO op pagina 29). Hornbach gaat
dan in Almelo een marktaandeel behalen van 50%. Dat heeft grote gevolgen voor het bestaande
Doe-Het-Zelf-aanbod. De lokaal gebonden bestedingen bedragen € 12,6 miljoen die ten goede komt
aan het bestaande Doe-Het-Zelf-aanbod. Daarvan gaan ze dus € 7 miljoen afstaan aan de
Hornbach, ofwel bijna 50%. Dat er een grote omzetverschuiving gaat plaatsvinden kan ook niet
anders. Een Hornbach heeft een omzetclaim van € 15,75 miljoen bij een landelijke
normvloerproductiviteit en van € 14 miljoen bij een 10% lagere vloerproductiviteit. BRO laat de
bestedingspotentie in het verzorgingsgebied Almelo groeien van € 16,1 naar € 22,2 miljoen, een
groei van € 6,1 miljoen. De overige € 8 tot 9,5 miljoen omzet zal toch ergens vandaan moeten
komen. Die gaat grotendeels ten koste van het lokale bouwmarktaanbod.
Deze aanvullende subregioanalyse van BRO bewijst dat het uitermate lastig is om op zowel
regioniveau als op subregioniveau DPO- en effectanalyses uit te voeren die in lijn liggen met elkaar.
BRO had zich beter kunnen beperken tot de regio-analyse op het niveau van Twente.
Als BRO het omzetaandeel uit Almelo (€ 7,3 miljoen van de omzetclaim van € 14,6 miljoen)
overschat, dan onderschat zij de omzetclaim die ten koste gaat van de relevante regio. De
omzeteffecten in de marktregio zullen dan in werkelijkheid groter zijn.
4.3 De effecten
Er kan, zoals blijkt uit de vorige paragraaf, op regionaal niveau niet aangetoond worden dat er
behoefte is aan een extra grootschalige bouw- en tuinmarkt in Almelo. Ondanks het ontbreken van
extra marktruimte is de kans groot dat er toch een tweede grootschalige bouw- en tuinmarkt
bijkomt in Twente, namelijk in Enschede. Bij dat plan bevindt het bestemmingsplan zich in de
vaststellingsfase.
Omdat de actuele behoefte van Hornbach Almelo niet aangetoond kan worden, voldoet het plan niet
aan de eerste voorwaarde van de Omgevingsverordening Overijssel. Dan zou volgens deze
procedure niet verder gekeken hoeven te worden en hoeven de mogelijke effecten van een
grootschalige bouw- en tuinmarkt in Almelo eigenlijk niet meer onderzocht te worden. Toch willen de
provincie en Almelo en haar marktregio gaarne inzicht in de effecten indien het plan zou worden
gerealiseerd. Daarbij staan de mogelijke effecten op de detailhandelsstructuur centraal. Het is van
belang om te bepalen of er een ontwrichting in de voorzieningenstructuur in Almelo en/of in de
omringende gemeenten zal optreden door het plan met Hornbach. Het consumentenbelang op lange
termijn staat hierbij centraal en niet een verslechterde concurrentiepositie voor individuele
bedrijven. De consument moet kunnen blijven beschikken over een voldoende voorzieningenniveau
en over een zekere spreiding van winkels om aankopen te verrichten in de Doe-Het-Zelf en de
tuincentra. Wat dit punt betreft merkt Seinpost op dat het lastig is om aan te tonen dat de
                                                                                                    35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>consument straks niet meer zal beschikken over een voldoende voorzieningenniveau en over een
voldoende spreiding van winkels. Een zekere mate van spreiding zal er altijd wel blijven, zie
daarvoor de figuren 13 en 14. In een aantal gevallen zal dit wel betekenen dat de consument verder
moet rijden om aan bepaalde kwaliteiten (service, specifiek aanbod, etc.) te kunnen komen.
Ontwrichting kan in die zin niet aangetoond worden.
Ook mogen er geen onaanvaardbare effecten optreden op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving
in het algemeen. Dat geldt ook voor de invloed op de (structurele) leegstand in het bijzonder door
‘overprogrammering’. Daarbij gaat het met name om de gevolgen voor het woon-, leef- en
ondernemersklimaat in de marktregio Almelo. Dit is een punt dat Seinpost heeft geanalyseerd in het
kader van de effectenanalyse. Het is van belang om daarbij te focussen op de effecten op de
winkelgebieden. Hierbij blijkt of er sprake is van relevante effecten die kunnen worden onderbouwd.
Effecten zullen trouwens ook optreden bij de verspreide bewinkeling.
Als het zover komt dan zal er een flinke concurrentiestrijd gaan plaatsvinden tussen de twee of drie
grootschalige bouw- en tuinmarkten in Twente onderling. Alle drie beschikken in hun vestiging over
een grote opslagvoorraad aan Doe-Het-Zelf- en Tuinartikelen die aan de man en vrouw gebracht
moet worden. Daarbij zal de omzet per m² wvo structureel 33% (t.o.v. landelijke norm) of 18%
(t.o.v. landelijke norm minus 10%) te laag zijn. BRO komt zelf op een overschot van 13% tot 21%
op basis van haar regio-analyse op het niveau van Twente. Een prijzenslag is mogelijk het gevolg
tussen Hornbach en Bauhaus, met actiekortingen en aanbiedingen, gratis service en andere
lokkertjes. Die concurrentiestrijd zal ook de reguliere Doe-het-Zelfwinkels gaan treffen: met name
de bouwmarkten en breedpakketzaken, in minder mate de Doe-Het-Zelf-speciaalzaken. Het mindere
effect geldt ook voor de tuincentra in de regio met hun focus op levend materiaal. Maar ook andere
Plant & Dier-speciaalzaken zullen invloed gaan ondervinden. We noemen de grotere
dierenspeciaalzaken, de tuinartikelenwinkels van Boerenbond en Welkoop e.d. Indirect is er ook
invloed op de woonbranche vanwege de keuken- en badkamershowroom, op verlichtingswinkels,
auto- en fietsaccessoire-zaken, lijstenmakerij en zo meer.
Het aanbod aan Doe-Het-Zelf en Plant & Dier in de marktregio Almelo luidt als volgt.
Tabel 8: Aanbod Plant & Dier en Doe-Het-Zelf in Marktregio Almelo
 M² wvo              Doe-Het-Zelf        Plant & Dier
 Almelo                  7.221              26.208
 Borne                    714                1.839
 Hellendoorn             7.665               4.851
 Hof Van Twente          7.051               3.869
 Rijssen-Holten          9333                4.582
 Tubbergen               4.983               6.897
 Twenterand              7.984               5.222
 Wierden                 2.335               1.927
 Eindtotaal             47.276              55.395
Bron: Locatus okt. 2017
Binnen de marktregio Almelo zijn de belangrijkste vestigingen in Almelo en haar vijf buurgemeenten
door Seinpost Adviesbureau bezocht (ofwel exclusief Rijssen-Holten en Hellendoorn). Die
vestigingen gaan mogelijk invloed ondervinden, zie de bijlagen twee en drie. Die locaties zijn ook
beoordeeld op de relevante criteria:
    1. Algemene uitstraling;
    2. Parkeren;
    3. Bereikbaarheid;
    4. Nabijheid andere winkels;
    5. Omgeving.
                                                                                                   36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Wij hebben geconstateerd dat er sprake is van een versnipperd aanbod en waarbij sommige locaties
er niet goed uitzien of slecht bereikbaar (afgelegen ligging) zijn. De vernieuwing van dat aanbod zal
niet gestimuleerd worden als er door een overaanbod van Doe-Het-Zelf-en tuin-aanbod omzet
verloren gaat. Op zich dwingt concurrentie tot vernieuwing maar omdat er na de komst van Bauhaus
al sprake is van overaanbod gaat dat argument niet meer op. Aanbod dat niet goed scoort op een of
meerdere van de vijf geanalyseerde criteria is dan kwetsbaar. Bestaand aanbod zou eigenlijk in de
gelegenheid moeten zijn om te vernieuwen en dan bij voorkeur op de kansrijke locaties, en dat zijn
onder andere de centrumgebieden. Hiervoor is dan een deel van de marktruimte gewenst. Bij nog
meer overaanbod zal ook die vernieuwing achterblijven.
Effecten van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten op de centrumgebieden
De grootste effecten worden verwacht in de buurgemeenten van Almelo die in de invloedsfeer liggen
van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten (het rood gearceerde gebied):
Figuur 20: Kaart overlappende verzorgingsgebieden van de drie grootschalige bouw- en
tuinmarkten in Twente
Binnen de marktregio liggen de hele gemeente Borne en de kern Delden in de gemeente Hof van
Twente in het rood gearceerde gebied. Die gaan zeker invloed ondervinden:
   Uit de tabel in bijlage vier blijkt dat het centrumgebied van Delden relatief veel aanbod aan Plant
    & Dier kent. Die omvat 9% van de detailhandelsverkooppunten en 7% van de m² wvo; vier
    bloemen-plantenwinkels en een dierenspeciaalzaak. De leegstand is daar nog relatief beperkt en
    blijft beperkt tot enige verschraling van het aanbod indien een bepaalde aanbieder het niet meer
    redt; de effecten op Delden-centrum zullen relatief gering zijn omdat Hornbach bijvoorbeeld
    geen bosjes bloemen verkoopt;
   Ook blijkt dat het centrum van Borne geraakt kan worden. 4% van het detailhandelsaanbod
    bestaat uit Plant & Dier, en 3% uit Doe-Het-Zelf, terwijl de leegstand nu al relatief hoog is: 14%
    van de verkooppunten en 10% van het metrage. Met de breedpakketzaak Hubo, een verf-
    behangzaak, twee dierenspeciaalzaken en een bloemen-plantenwinkel is de kans groot dat hier
    één of meerdere vestigingen gaan sluiten: de komst van Bauhaus heeft men tot op heden nog
    weten te weerstaan. Een of twee Hornbachs erbij zal (te) lastig worden. Omdat de leegstand al
    bovengemiddeld is komen ook hier de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het
    ondernemersklimaat flink onder druk te staan: de nieuw lege panden zullen moeilijk te verhuren
    zijn waardoor de leegstand nog verder toeneemt (meestal betreft het wat grotere panden). De
    leegstand zal in toenemende mate structureel van aard zijn in het centrumgebied en zo
    onaanvaardbaar zijn.
                                                                                                     37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Ook Hengelo ligt in de invloedsfeer van drie grootschalige bouw- en tuinmarkten. Het centrum van
Hengelo ondervindt momenteel de effecten van de komst van Bauhaus. De omvang van die effecten
moeten nog hun beslag krijgen en zijn op dit moment niet te voorzien. In het centrum staat 19%
van de verkooppunten leeg, de leegstand is nu al erg hoog, landelijk staat namelijk 7,2% van de
verkooppunten leeg (bron: Locatus 2017). De directe effecten van Bauhaus op het centrum zullen
naar verwachting groter zijn dan als er nog twee Hornbachs in de regio bij gaan komen.
De effecten dankzij Hornbach zullen binnen Hengelo met name neerslaan op Plein Westermaat bij de
aldaar gevestigde bouwmarkten Praxis en Bauhaus. Er zal een flinke concurrentieslag gaan
plaatsvinden tussen de bouwmarkten onderling.
Effecten van twee grootschalige bouw- en tuinmarkten op de centrumgebieden in de marktregio
Vervolgens zullen er effecten optreden in het gebied dat in de invloedsfeer ligt van twee
grootschalige bouw- en tuinmarkten: het geel gearceerde gebied: Almelo, Wierden (inclusief de kern
Enter), Vriezenveen in de gemeente Twenterand, Rijssen en in de kern Tubbergen. De effecten
worden als volgt ingeschat:
   Het centrum van Almelo heeft relatief weinig aanbod in de hoofdbranches Plant & Dier en Doe-
    Het-Zelf: 2% Plant & Dier met twee dierenspeciaalzaken, vier bloemen-/plantenwinkels. Doe-
    Het-Zelf is afgerond 0% in verkooppunten en 1% in m² wvo namelijk een grote verf- en
    behangzaak. Een belangrijk aandachtspunt is dat in Almelo-centrum 20% van de verkooppunten
    en 25% van het m² wvo leeg staat. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat daar de
    ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en het woon-, leef- en ondernemersklimaat zwaar onder
    druk staan: de leegstand is nu al onaanvaardbaar hoog. De meeste leegstand bevindt zich in de
    randzones van het centrum maar dat zijn vaak ook de entreegebieden. De aanpak van de
    leegstand in het centrum zal in ieder geval niet gestimuleerd worden door de komst van
    Hornbach. De kans op leegstand wordt alleen maar vergroot als één of meerdere verkooppunten
    in de hoofdbranche Plant & Dier zouden sluiten.
   De woonboulevard Almelo: hier staat 29% van de verkooppunten leeg, en is het
    leegstandspercentage in m² wvo 23%. Dit is al uiterst zorgelijk. Op de woonboulevard ontbreekt
    de hoofdbranche Plant & Dier. Doe-Het-Zelf maakt 7% van de verkooppunten uit en 13% van
    het totale m² wvo. Ook op de woonboulevard zal de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en
    met name het ondernemersklimaat zwaar onder druk komen te staan. De komst van Hornbach
    zal ertoe leiden dat de bestaande bouwmarkten op de woonboulevard Gamma en Praxis klanten
    en omzet gaan verliezen. Deze bouwmarkten zullen niet gaan profiteren van combinatiebezoek
    dankzij de extra trekkracht en nieuwe klanten van Hornbach. Daarvoor is de onderlinge afstand
    van circa één kilometer te groot. Ook BRO sluit niet uit dat een van deze beide bouwmarkten
    gaat sluiten. Het parkeren bij de beide bouwmarkten is relatief beperkt en dat zal bij Hornbach
    optimaal zijn. Omdat de leegstand nu al hoog is zullen die nieuwe lege panden niet meer
    duurzaam geëxploiteerd kunnen worden. De leegstand neemt onaanvaardbaar toe, nu niet alleen
    aan de zuidoostelijke zijde, maar ook aan de noordwestelijke zijde. Dit is extra verontrustend
    omdat de bouwmarkten relatief vaak worden bezocht en daarmee trekkers zijn voor deze
    woonboulevard;
   De centrumgebieden van Enter en Wierden kennen een ruim aanbod aan Plant & Dier (variërend
    van 4% tot 8%). Het aanbod zijn met name bloemen-plantenwinkels en een dierenzaak. In beide
    centrumgebieden is de leegstand relatief gering. Ook hier kunnen dus effecten gaan optreden als
    het aanbod terugloopt (enige verschraling) maar de kans daarop is niet zo groot;
   Het centrum van Vriezenveen kent met 6% relatief veel verkooppunten aan Plant & Dier, de
    leegstand is gering. Ook hier kan de dierenspeciaalzaak getroffen worden, dat geldt in mindere
    mate voor de beide bloemen- en plantenwinkels, met enige verschraling tot gevolg;
                                                                                                    38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>   Tubbergen-centrum: hier bevinden zich twee bloemen-plantenwinkels en de middelgrote
    tuinartikelenwinkel Tijhuis. Ook in dit centrumgebied vraagt de leegstand om aandacht: 9% van
    de verkooppunten en 7% van de m² wvo. Mogelijk dat die leegstand nog iets wordt vergroot en
    meer structureel van aard wordt.
   In het centrumgebied van Rijssen is de leegstand lager, die ligt rond het landelijke gemiddelde:
    6% tot 7%. In dit centrum ontbreekt de Doe-Het-Zelf-sector, er zijn wel vier bloemenplanten-
    winkels en een kleine aquariumwinkel en dierenzaak aanwezig. De effecten zullen hier naar
    verwachting gering zijn.
De centrumgebieden van Nijverdal en Holten liggen op iets grotere afstand en in de invloedsfeer van
één grootschalige bouw- en tuinmarkt, die van Almelo. In Nijverdal-centrum behoort 3% van de
verkooppunten en het m2 wvo tot de hoofdbranche Plant & Dier, Doe-Het-Zelf-aanbod is er niet
(meer) gevestigd. Plant & Dier bestaat uit drie bloemen-plantenwinkels, een grotere
dierenspeciaalzaak en een tuinmeubelenwinkel. De grootste impact zal waarschijnlijk de dierenzaak
gaan ondervinden. Het centrum van Nijverdal ondervindt binnen de gemeente Hellendoorn de
grootste problemen met leegstand: 20% van de verkooppunten en 25% van het metrage. De
situatie is hier vergelijkbaar met Almelo-centrum, ofwel uitermate zorgelijk. De ruimtelijke kwaliteit
van de omgeving en het ondernemersklimaat worden nu al op de proef gesteld. Dat wordt nog iets
erger als sommige branches de invloed gaan ondervinden van een nieuwe Hornbach. Daardoor
wordt de leegstand echter niet structureel van aard.
Holten-centrum kent 8% leegstand, iets hoger dan landelijk. In het centrum van Holten zijn twee
bloemen-planten-winkels, een middelgrote dierenzaak en twee speciaalzaken in de Doe-Het-Zelf
gevestigd: sanitair-materiaal en verf-behang. Het is niet uitgesloten dat de komst van Hornbach
enige impact heeft op dit centrum of op individuele winkels. Maar de afstand is dusdanig groot dat
de effecten gering zullen zijn.
Effecten op de verspreide bewinkeling in de marktregio
De effecten zullen dus zowel in de centrumgebieden als bij de verspreide vestigingen optreden. De
bouwmarkten in de regio zijn vaak verspreid gevestigd. Behalve de twee bouwmarkten op de
woonboulevard zijn er nog 13 andere bouwmarkten gevestigd in de marktregio Almelo:
   Hellendoorn: Gamma en Formido, beide in Nijverdal;
   Hof van Twente: Karwei en Multimate in Goor, Van de Riet in Ambt Delden;
   Rijssen-Holten: Karwei en Gamma in Rijssen, Multimate in Holten;
   Tubbergen: Praxis;
   Twenterand: Formido in Vroomshoop, CAV Den Ham, Doen Klussen & Bouwen in Vriezenveen;
   Wierden: Van Buuren.
De bouwmarktlocaties die door Seinpost bezocht zijn (zie bijlage 2, exclusief Hellendoorn en Rijssen-
Holten) hebben een gemiddelde tot matige score. Alleen de bouwmarkt Van Buuren in Wierden
beoordelen wij als uitstekend. De kans op sluiting van meerdere bouwmarkten is reëel als er in de
regio een overaanbod ontstaat van nu 19% en in 2027 33% op basis van de landelijke omzetnorm
per m2 wvo en een overaanbod van 6% nu en 18% in 2027 op basis van de omzetnorm per m2
wvo die 10% lager ligt).
Almelo en haar buurgemeenten beschikken over totaal negen breedpakketzaken variërend in
omvang van 200 tot 500 m² wvo. Een voorbeeld is de Boerenbond in Geesteren die wij in ons
locatiebezoek (bijlage twee) een slechte score hebben gegeven op de locatiecriteria. Dat geldt ook
voor Stegeman in Almelo. Verhoeven in Bentelo heeft een matige score gekregen. Alle drie de
vestigingen zijn kwetsbaar voor extra concurrentie.
                                                                                                     39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Branches die ook gevoelig zijn, zijn tuinartikelen en dierenspeciaalzaken. Er zijn 12 tuinartikelen-
winkels waarvan er 10 verspreid gelegen zijn. De belangrijkste formule is Welkoop met drie
vestigingen in de regio: in Almelo, Markelo en Vriezenveen. Rijssen kent ook een grotere Welkoop
als verspreide vestiging. Dat zijn ook de grootste tuinartikelenwinkels met een omvang van rond de
700 – 850 m² wvo. Almelo, Hof van Twente en Tubbergen kennen allen drie tuinartikelenwinkels,
Twenterand twee en Wierden één. De exploitatie van deze formules in met name Almelo en
Vriezenveen zal onder druk komen te staan.
Dierenspeciaalzaken zijn er 20 in Almelo en haar buurgemeenten. Deze zijn veel vaker in de
centrumgebieden gevestigd, namelijk 11 van de 20. De Obie Volière in Almelo en de Velthof in
Borne hebben beide een slechte score gekregen tijdens ons locatiebezoek. De Jumper in Almelo-
centrum een matige score. Die vestigingen zijn kwetsbaar voor extra concurrentie. Ook Rijssen kent
een verspreid gelegen Dierenzaak namelijk Discus.
Conclusies van de effecten
Concluderend kan gesteld worden dat met name de centrumgebieden van Borne en Almelo
merkbare invloed gaan ondervinden van de komst van Hornbach in Almelo. Datzelfde geldt voor de
woonboulevard in Almelo. Op alle drie de locaties staan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en
het ondernemersklimaat nu al flink onder druk en komen dan zwaar onder druk te staan. De
leegstand op beide genoemde locaties in Almelo is nu al onaanvaardbaar hoog. Nijverdal-centrum
ligt op iets grotere afstand en de effecten zullen daar geringer zijn dan in Almelo en Borne. Maar ook
daar zijn de problemen met de leegstand dusdanig groot dat de ruimtelijke kwaliteit van de
omgeving en het ondernemersklimaat nu al zwaar onder druk staan. De bestaande Doe-Het-Zelf- en
Plant & Dier-aanbieders in de centrumgebieden en op de woonboulevard krijgen door het
overaanbod niet meer de kans om te kunnen investeren in vernieuwing en modernisering van het
aanbod.
Enige verschraling treedt mogelijk op in het centrum van Delden, Enter en Wierden. In het centrum
van Tubbergen kan de leegstand meer structureel van aard worden. In de centra van Rijssen en
Holten zullen de effecten relatief gering blijven.
Ook in de verspreide bewinkeling zullen effecten gaan optreden omdat daar de meeste
bouwmarkten, breedpakketzaken en tuinartikelenwinkels gevestigd zijn. Mindere scores op de
locatiekwaliteit kunnen erop duiden dat die vestigingen kwetsbaarder zijn voor extra concurrentie.
Mochten een of meerdere van dit soort zwakkere en verspreid gelegen vestigingen moeten sluiten,
dan heeft dat weinig effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving of op het ondernemers-
klimaat. De impact op de leegstand is in dat geval niet onaanvaardbaar. Dat is anders als er niet
meer geïnvesteerd kan worden op de kansrijke locaties om aldaar het aanbod te versterken. Het is
onaanvaardbaar als er leegstand ontstaat op dat soort locaties.
                                                                                                     40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Bijlage 1 Basiscijfers en trends Doe-het-zelf en
tuincentra
De Doe-het-zelf-aanbodcijfers van Detailhandelinfo wijken iets af van de indeling van Locatus.
Detailhandel.info is exclusief zwembaden / sauna’s en sanitair-materiaal.
Vloerproductiviteit excl. BTW: netto omzet (de verkoop van producten en diensten aan
consumenten, bedrijven en instellingen):
Doe-het-zelf                 €1.575
Tuincentra                   € 737
                                                                                               41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Netto omzet per hoofd per jaar excl. BTW
Doe-het-zelf                  € 208
Tuincentra                    € 73
Bron: www.detailhandel.info (Omzetkengetallen 2016 ten behoeve van ruimtelijk-
economisch Onderzoek, september 2017)
Omzetontwikkeling doe-het-zelf
            Omzetontwikkeling PDV-branches 2005-2016
 130
 120
 110
 100
  90
  80
  70
       2005   2006    2007   2008    2009   2010 2012   2013    2014   2015   2016 1E HELFT
                                                                                     2017
                     Non-food artikelen            Totale detailhandel
                     Woonwinkels                   Doe-het-zelfartikelen
                       Omzet en m2 wvo doe-het-zelf
                                        2010 = 100
 130
 120
 110
 100
  90
  80
  70
  60
        2008     2009     2010     2011    2012   2013    2014      2015    2016   1e helft
                                                                                    2017
                                    m2 wvo Ned.  Omzet Ned.
Bron: Locatus Retailfacts en CBS (omzetcijfers).
Na een sterk omzetdaling in de periode 2008-2013 met circa 35% is vanaf 2014 de omzet weer
gaan stijgen in de doe-het-zelf branche. Het metrage is in de loop der jaren relatief stabiel gebleven
rond de 2,7 miljoen m² wvo. Dat betekent dat de omzetten per m² wvo flink zijn gedaald tot 2014
en nu weer aan het stijgen zijn. De omzet ligt nog altijd circa 20% onder de topjaren 2007 / 2008.
In de tussenliggende periode van omzetdaling is wel het een en ander gebeurd. Omdat het aanbod
                                                                                                     42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>gelijk bleef en de omzet was gedaald zijn de winstmarges in de bouwmarkten tussen 2012 en 2014
gehalveerd: van 2,9% naar 1,4% (bron: ABN AMRO, branche-update retail okt. 2015).
Bron: ABN AMRO 2015 op basis van CBS, bewerking Panteia
Mogelijk dat die cijfers nu iets hersteld zijn. Maar persberichten geven aan dat de bouwmarktsector
nog steeds onder druk staat zoals de mogelijke verkoop van Gamma en Karwei. Door Maxeda wordt
Formido ondergebracht bij Praxis, sommige winkels worden verkocht of afgestoten. Enkele jaren
terug zijn de formules Fixet en Multimate nog overgenomen.
                                                                                                  43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Omzetontwikkeling tuinbranche
Bron: Detailhandel.info
Tuinbranche nadert omzet van voor de crisis
23-03-2017
De tuinbranche heeft in 2016 de grootste verkoopstijging in tien jaar tijd genoteerd. De omzet liep
met zes procent op tot 3,8 miljard euro, meldt brancheorganisatie Tuinbranche Nederland. "We
naderen weer de omzetniveaus van ruim vier miljard van voor de crisis", zegt adjunct-directeur
Brenda Horstra. “Alle seinen staan op groen voor een mooi seizoen.”
Consumenten gaven vorig jaar flink meer uit aan onder meer kerstartikelen (zeventien procent),
tuinhuisjes en kassen (twaalf procent) en huisdierartikelen (negen procent). Deze categorieën zijn
goed voor respectievelijk € 172 miljoen, € 259 miljoen en € 637 miljoen euro omzet.
De groei wordt volgens Horstra veroorzaakt door meer verhuizingen, minder werkloosheid en een
positiever consumentenvertrouwen. Bovendien spint de branche garen bij de vergrijzing, stelt zij
tegenover de NOS. “Ouderen besteden meer tijd en geld aan de tuin dan jongeren.”
Bron: RetailNews/NOS
                                                                                                    44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Doe-het-zelf detailhandel
Visie
Meer verhuizingen maar prijsdruk blijft
De Rabobank verwacht voor 2017 een voorzichtige volumegroei in de doe-het-zelfmarkt. De omzet
stijgt niet navenant mee door de hevige prijsconcurrentie in het homogene doe-het-zelfaanbod.
Branchevreemde aanbieders winnen terrein en de traditionele bouwmarkten blijven kortingen
gebruiken om de gunst van de doe-het-zelver te winnen. Gezien de positieve ontwikkelingen op de
huizenmarkt verwacht de Rabobank ook voor de jaren na 2017 een jaarlijkse lichte volumegroei van
1 tot 3%.
Prijsvechtersmarkt
Het speelveld voor de verschillende spelers in de DHZ-markt verandert fundamenteel. Bouwmarkten
worden steeds groter en speciaalzaken verliezen terrein. Online wordt het aanbod steeds groter door
branchevreemde partijen als Bol.com die doe-het-zelfartikelen verkopen. Internationale spelers
zoals Hornbach en Bauhaus betreden de Nederlandse markt met zeer grote bouwmarkten. In
Nederland is al sprake van overcapaciteit in het aantal winkels en vierkante meters. De onderlinge
concurrentie tussen bouwmarkten, breedpakketzaken en overige DHZ-formules zal verder toenemen
waarbij het prijsargument een belangrijk instrument is om de consument in de winkel te krijgen. De
consument ziet weinig verschil tussen de formules waardoor prijs vaak het middel is om traffic in de
winkel te genereren.
Formules kunnen zich onderscheiden door het leveren van meer toegevoegde waarde van personeel
(deskundig, behulpzaam), in service (Do It Together of Do It For Me) en assortiment (uitgebreid, uit
voorraad leverbaar) en in een duidelijke doelgroepenstrategie (vestiging en assortiment afstemmen
op de doelgroep). Een voorbeeld hiervan is de introductie van kleinere stadswinkels waar een ander,
beperkter assortiment wordt aangeboden, afgestemd op de meer incidentele klusser.
Nieuwe doelgroep verdient echt meer aandacht
Een relatief groeiende doelgroep is de kleine zelfstandige klussende ondernemer. Deze doelgroep wil
snel en vakkundig geholpen worden en het liefst van tevoren online alles klaar laten zetten (click
and collect). Een volgende fase is bezorging binnen het uur voor het tijdens de klus aanvullen van
benodigde bouwmaterialen. Dit vereist ‘operational excellence’ en een aanpassing van het huidige
businessmodel. Aangezien steeds minder consumenten zelf kunnen of willen klussen en dit vaker uit
gaan besteden, is dit een kansrijke groeimarkt.
Trends
 Toenemende behoefte aan advies, gemak, service en beleving. De vraag naar domotica,
    gebruiksvriendelijke en drempelverlagende producten en services neemt toe
    (eenpersoonshuishoudens, 50-plussers, vrouwen);
 Toenemende samenwerking met toeleveranciers en aftersales-aanbieders;
 Toenemende branchevervaging, concurrentie van en met woonzaken, tuincentra en online
    aanbieders;
 Vestigingsbeleid verandert. Enerzijds komen er steeds meer XL-stores in de buitengebieden.
    Anderzijds is er een duidelijke opkomst van verplaatsing van kleinere, binnenstedelijke
    vestigingen. De tussengroep (middelgrote vestigingen in het buitengebied) hebben het moeilijk;
 Ketenintegratie ook in de bouwmarkt in opkomst: zzp'ers en kleine zelfstandige
    bouwondernemingen gaan steeds vaker naar een bouwmarkt in plaats van naar de groothandel.
                                                                                                   45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Kansen en bedreigingen
 De DHZ-markt moet een inhaalslag maken op het gebied van online retailen;
 Ondernemers en merken moeten zich onderscheiden op andere factoren dan prijs. De klant ziet
    een goede prijs-kwaliteitverhouding als een gegeven;
 Vervaging tussen branches en daardoor assortimentsverbreding;
 Verdringingsconcurrentie in en van buiten de branche;
 Professionalisering en samenwerking worden een must;
 Afname van klussers; steeds meer mensen ontbeert het aan kennis en tijd om zelf te klussen.
    Mensen laten steeds meer klussen uitvoeren;
 Toename doorstroming in de woningmarkt en stijging aantal verhuismomenten.
Bron: Rabobank Cijfers & Trends
Tuincentra
Visie
Weersinvloed en een grillige consument in een verdringingsmarkt
De Rabobank verwacht dat het volume bij tuincentra in 2017 licht zal groeien. De branche is niet
alleen afhankelijk van het weer, maar ook van het grillige consumentengedrag. Daarnaast komen er
nog steeds vierkante meters bij, ook door toetreding van branchevreemde partijen. Dit in een
branche die al gekenmerkt wordt door overcapaciteit, waardoor er voorlopig nog steeds sprake is
van een verdringingsmarkt. Hierdoor staat de omzet onder druk. Er is verder een opkomst van grote
tuincentra, de “XL-vestigingen” die consumenten kunnen trakteren op een middag inspiratie.
Kleinere tuincentra hebben het moeilijk met deze concurrentie.
Kansen voor het tuincentrum
Het consumentenvertrouwen neemt weer toe, evenals het aantal verhuisbewegingen. Dit betekent
kansen voor het tuincentrum dat al ‘tussen de (online) oren’ van de consument zit. Gebruik van
sociale media is belangrijk om fans te creëren. Blijf hierbij niet alleen maar zenden, probeer ook
interactie op gang te brengen. Denk hierbij ook aan het beter gebruiken van beschikbare data vanuit
verzamelde klantgegevens. Niet alleen beleving en lokale betrokkenheid zijn belangrijke zaken, ook
het formuleren van een online strategie is van groot belang. De online verkoop van alle tuinartikelen
neemt de komende jaren namelijk sterk toe.
Dé game-changer in de branche
Branchevervaging blijft echter dé ‘game-changer’ in de branche. Bouwmarkten, discountformules en
grote supermarkten blijven serieuze concurrenten en richten zich slechts op specifieke
productgroepen van het tuincentrum. Compensatie van het omzetverlies is er vaak niet, omdat het
onderscheidend vermogen in de branche beperkt is. De Rabobank verwacht dan ook dat, ondanks
de positieve macro-economische- en demografische ontwikkelingen, de branche in de komende drie
tot vijf jaar toch een behoorlijke uitdaging heeft.
Trends
 Branchevervaging door discounters, supermarkten en bouwmarkten;
 Eten uit eigen tuin, zelf kweken van groente, fruit en kruiden;
 Dierservice (dierenarts, trimsalon);
 Ketenintegratie door de groothandel, die via webshops rechtstreeks verkoopt aan consumenten;
 De tuinconsument vraagt om vermaak, ontspanning en beleving;
 Horeca wordt belangrijker en wordt onderdeel van een middag naar het tuincentrum.
                                                                                                    46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Kansen en bedreigingen
 Onderscheidend vermogen, doelgroepkeuze en duidelijk bedieningsconcept zijn essentieel;
 Inspelen op toenemende vergrijzing (aantal koopkrachtige 50-plussers). Deze doelgroep
   verwacht advies en klusdiensten bij hun aankopen;
 Samenwerking met lokale hoveniers en stratenmakers;
 Verhuisbewegingen nemen toe;
 Online verkoop van tuinartikelen groeit. Het oriëntatie- en aankoopproces van consumenten is
   verschoven van offline naar online;
 Inspelen op duurzaamheid en MVO;
 Schaalvergroting is actueel; bestaande tuincentra worden groter (de XL-vestigingen) terwijl de
   kleinschalige centra het zwaar hebben in het speelveld met XL-centra en nieuwe toetreders;
 Hoog kapitaalbeslag in vastgoed en (seizoens)voorraad.
Bron: Rabobank Cijfers & Trends
                                                                                                 47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Bijlage 2: Locatie-beoordeling Doe-Het-Zelf en
Plant & Dier in Almelo en buurgemeenten
In totaal zijn in week 43 2017 21 locaties bezocht. Er is een selectie gemaakt uit het Locatus-
bestand met de belangrijkste locaties die voor de effectstudie van belang zijn. De volgende branches
zijn geselecteerd: bouwmarkten, tuincentra en breedpakketzaken. Als aanvulling zijn ook enkele
dierenspeciaalzaken meegenomen. De bezochte locaties zijn de grotere vestigingen in Almelo en de
direct omliggende kernen van de buurgemeenten. Rijssen-Holten en Hellendoorn zijn niet bezocht
maar wel meegenomen in de effectstudie. Beide gemeenten maken namelijk wel onderdeel uit van
de relevante marktregio voor Hornbach Almelo.
In de onderstaande tabel zijn de 21 locaties beoordeeld op de volgende criteria:
    1. Algemene uitstraling;
    2. Parkeren;
    3. Bereikbaarheid;
    4. Nabijheid andere winkels;
    5. Omgeving.
Om de locaties op deze punten te beoordelen is een beoordelingsschaal gebruikt van 1 t/m5:
    -   1 = onvoldoende/slecht: de locatie scoort slecht of onvoldoende, de uitstraling is slecht, geen
        winkels in de nabijheid en de bereikbaarheid en parkeermogelijkheden zijn onvoldoende.
    -   2 = matig
    -   3 = voldoende: solide. De locatie scoort voldoende op alle punten, niet slecht maar ook niet
        uitstekend.
    -   4 = goed
    -   5 = uitstekend: superieur. De locatie scoort uitstekend, goede locatie en algemene
        uitstraling, in de nabijheid van veel winkels, veel parkeermogelijkheden, zeer goed
        bereikbaar en een pand dat onderhouden is.
In de laatste kolom van de tabel is een totaalscore per locatie berekend.
                                                                                                      48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>NR Naam           Straat             Woonplaats   Winkelgebied    Algemene Bereikbaarheid Parkeren Nabijheid Omgeving Totaal
                                     / gemeente                   uitstraling                       andere            score
                                                                                                    winkels
1  Tijhof         Fleuweweg 2        Enter,       Bedrijfsterrein      2          4           2        2        2
   Diervoeders en                    Wierden
   Agriproducten
2  Nijhof         Bellinkweg 6       Delden, Hof  Buiten               4         1/2          3        1       4/5
                                     van Twente   bebouwde kom
3  Van De Riet    Bollenweg 16       Ambt         Buiten               2          4           3        1        4
                                     Delden, Hof  bebouwde kom
                                     van Twente
4  Distel         Bentelosestraat 69 Bentelo, Hof Bebouwde kom         5          4           3        1       4/5
                                     van Twente
5  Venhoeven      Bentelosestraat 46 Bentelo, Hof Buiten               3          4           2        1       4/5
                                     van Twente   bebouwde kom
6  Obie Voliere's Plesmanweg 25      Almelo       Bedrijfsterrein      1          4           2        1        3
7  Intratuin      Schuilenburgsingel Almelo       Buiten               5          5           5        2        5
                  5                               bebouwde kom
8  Gamma          Woonboulevard 14 Almelo         Woonboulevard        3          5         2/3        5       4/5
                                                  Almelo
9                                                 Woonboulevard       4/5         5         2/3        5       4/5
   Praxis         Woonboulevard 16 Almelo         Almelo
10                                                Centrum              2         3/4          3        5        2
   Jumper         Bornsestraat 91    Almelo       Almelo
11 Stegeman       Bornsestraat 161   Almelo       Bebouwde kom         2         3/4          1        2        4
12                                                Buiten               2          3           4        1        3
   De Aadijk      Almeloseweg 75     Almelo       bebouwde kom
13 Velthof        Grotestraat 60     Borne        Bebouwde kom         3         1/2          3        3        2
14 Hubo           Grotestraat 214    Borne        Centrum Borne       2/3         4           2        5        3
15 Discus         Grotestraat 238    Borne        Centrum Borne       2/3         4           2        5        3
16 Jumper         Stationsstraat     Borne        Centrum Borne        3          4           1        5        4
17 Van Buuren     Dikkensweg 24      Wierden      Bedrijfsterrein      4          5           4        5        5
18 Praxis         Galvanistraat 3    Tubbergen    Bedrijfsterrein      4          4           5        1        2
                                                                                                                         50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>NR       Naam                Straat       Woonplaats     Winkelgebied   Algemene Bereikbaarheid Parkeren Nabijheid Omgeving Totaal
                                          / gemeente                    uitstraling                       andere            score
                                                                                                          winkels
19                    Nieuwe                                                 4         4            2        3        5
    DOEN              Daarlerveenseweg Vriezenveen,
    klussen&bouwen 13                    Twenterand     Bedrijfsterrein
20                                       Geesteren                           4         4            5        1        5
                                         Ov,            Buiten
    Heerdink          Haarbrinksweg 26 Tubbergen        bebouwde kom
21                                       Geesteren                           2         2            3        1        3
                      Breemhaarsweg      Ov,            Buiten
    Boerenbond        10                 Tubbergen      bebouwde kom
  Branche binnen de hoofdbranches Doe-Het-Zelf en Plant & Dier:
                Bouwmarkt
                Breedpakket
                Tuincentrum
                Dierenspeciaalzaken: de grotere vestigingen in de regio
  Totaalscore voor de locatiecriteria:
               Slecht
               Matig
               Gemiddeld
               Redelijk
               Uitstekend
                                                                                                                               51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>52</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Bauhaus en Praxis Hengelo Westermaat
 Naam           Algemene Bereikbaarhe      Parkeren     Nabijheid    Omgeving     Totaal
                uitstraling      id                      andere                   score
                                                         winkels
 Bauhaus             5          4/5            5             5          4/5        4,8
 Praxis              5          4/5            5             5          4/5        4,8
In de bovenstaande tabel zijn de Bauhaus en Praxis op Plein Westermaat in Hengelo
beoordeeld. Naast de Bauhaus en Praxis zijn er ook andere grotere andere winkels terug
te vinden op het Plein zoals IKEA, BCC, Beter bed, Bever, Intersport, ToysXL, Fit4Free en
McDonalds. Al deze winkels zijn geconcentreerd rondom een (parkeer)plein. De
bereikbaarheid was goed net zoals het parkeren (ondergrondse parkeerplaats Bauhaus)
en de nabijheid van andere winkels. Echter de wegen naar de winkels en op het terrein
zijn vrij smal. Op sommige dagen (zoals weekend en rond de feestdagen) kan het
waarschijnlijk vrij druk en chaotisch worden en verkeerscongestie optreden.
 De Bauhaus op Plein Westermaat             De Praxis op Plein Westermaat
 Winkels rechts naast de Praxis             Winkels aan de overkant van de Praxis
                                                                                        53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Woonboulevard Almelo
De Gamma en Praxis op de woonboulevard zijn beoordeeld met totaal scores van
respectievelijk een 4 en 4,3. De bereikbaarheid was uitstekend net zoals de nabijheid van
andere winkels. Echter de hoeveelheid parkeerplaatsen voor de deur van de Gamma en
Praxis (en deze twee zaken liggen naast elkaar, zie foto’s) is beperkt. Aan de overkant
van de Gamma en Praxis is nog een grote parkeerplaats van Leen Bakker waar
waarschijnlijk door veel bezoekers wordt geparkeerd.
 Naam           Algemene Bereikbaarheid Parkeren Nabijheid Omgeving              Totaal
                uitstraling                            andere                    score
                                                       winkels
 Gamma               3            5           2/3         5          4/5           4
 Praxis             4/5           5           2/3         5          4/5          4,3
Op de woonboulevard in Almelo was een duidelijk cluster te zien van bouwmarkten. De
Praxis, Gamma en andere grote winkels zoals Leen Bakker, Kwantum, Carpet Right,
Beter Bed en Keuken Kampioen liggen allemaal in een cluster bij elkaar, zie
onderstaande foto’s.
 Gamma en Praxis op de woonboulevard                        Een leeg Multi meubel pand
                                                            Locatie Gamma en Praxis op
                                                            de woonboulevard met de
                                                            oranje cirkel het leegstaande
                                                            Multi meubel pand
 Rechts van de Gamma en Praxis
Terwijl het westelijke gedeelte van de woonboulevard veel winkels heeft, bevat het
oostelijk gedeelte juist veel leegstand. Zie de onderstaande foto’s van een aantal
leegstaande panden.
                                                                                          54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Oostelijk gedeelte van de woonboulevard
met veel leegstand
                                        55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Overige foto’s rond de woonboulevard en stadion
                                                56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>Foto’s planlocatie Hornbach Almelo
                                   De beoogde planlocatie ligt direct
                                   naast de N349. Het terrein wordt
                                   verder begrensd door de
                                   Henriette Roland Holstlaan (een
                                   invalsroute voor Almelo), de
                                   Wezenbeek (die de scheiding
                                   vormt van een matig uitziende
                                   bedrijvenstrook aan de Frederik
                                   van Eedenstraat) en de
                                   Bornerbroeksestraat (met
                                   woningen) die onder de N349
                                   doorloopt naar een
                                   bedrijvengebied aan de andere
                                   zijde met ook een groot
                                   opleidingscentrum AOC Oost.
                                   Een goede ontsluiting van dit
                                   beoogde terrein lijkt op het
                                   eerste gezicht niet eenvoudig.
                                                                   57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>Bijlage 3: Foto’s Doe-Het-Zelf en Plant &
Dier in Almelo en buurgemeenten
   1. Tijhof Diervoeders en Agriproducten.    2. Nijhof. Bellinkweg 6 Delden, Hof van
      Fleuweweg 2 Enter, Wierden                 Twente
   3. Van De Riet. Bollenweg 16 Ambt          4. Distel. Bentelosestraat 69 Bentelo, Hof
      Delden, Hof van Twente                     van Twente
   5. Venhoeven. Bentelosestraat 46        6. Obie Voliere's. Plesmanweg 25 Almelo,
      Bentelo, Hof van Twente                 Almelo
                                                                                         58
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>7. Intratuin. Schuilenburgsingel 5 Almelo 8. Gamma. Woonboulevard 14 Almelo
9. Praxis. Woonboulevard 16 Almelo        10. Jumper. Bornsestraat 91 Almelo
11. Stegeman. Bornestraat 161 Almelo      12. De Aadijk. Almeloseweg 75 Almelo
                                                                               59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>13. Velthof. Grotestraat 60 Borne 14. Hubo. Grotestraat 214 Borne
15. Discus. Grotestraat 238 Borne 16. Van Buuren. Buuren. Dikkensweg 24
                                      Wierden
17. Jumper. Stationsstraat Borne  18. Praxis. Galvanistraat 3 Tubbergen
                                                                        60
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>19. DOEN klussen&bouwen. Nieuwe             20. Heerdink. Haarbrinksweg 26 Geesteren,
    Daarlerveenseweg 13 Vriezenveen,            Tubbergen
    Twenterand
21. Boerenbond. Breemhaarsweg 10 Geesteren,
    Tubbergen
                                                                                61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Bijlage 4: Aanbod marktregio Almelo naar
type winkelgebied
    -   Centraal; de centrumgebieden van de woonplaatsen
    -   Ondersteunend (wijk en buurtwinkelcentra e.d.)
    -   Overig: de woonboulevards
    -   Verspreide bewinkeling.
Per winkelgebiedstype binnen een woonplaats is aangegeven wat het percentage
leegstand is op basis van de landelijke definitie van Locatus (verkooppunten inclusief
leisure en diensten). Deze luidt als volgt:
   % lege verkooppunten gedeeld door het totale aantal verkooppunten detailhandel
    inclusief leisure en diensten;
   M² leegstand: heeft voor 67% betrekking op detailhandel en voor 33% op leisure en
    diensten. Het leegstandsmetrage wordt met 67% gecorrigeerd en gedeeld door het
    volgende cijfer: het totale metrage aan detailhandel inclusief leegstand minus een
    derde van het leegstandsmetrage.
De aandelen van Plant & Dier en Doe-Het-Zelf zijn berekend ten opzichte van het totale
detailhandelsaanbod van een winkelgebied (exclusief leisure en diensten). De
percentages zijn afgerond. 0% in m² wvo hoeft niet nul te zijn maar kan ook 0,4% zijn.
                                                                                       62
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>                         Leegstand     Plant & Dier   Doe-Het-Zelf  Detailhandel     Alle VKP
                       VKP     m2 wvo VKP     m2 wvo VKP    m2 wvo VKP       m2 wvo
Almelo                 14%       15%  5%        14%  1%        4%  559       184.191   899
Aadorp                 17%       53%  25%       17%  0%        0%    4         572       6
Verspreide bewinkeling 17%       53%  25%       17%  0%        0%    4         572       6
Almelo                 14%       15%  5%        14%  1%        4%  546       182.305   874
Centraal               20%       25%  2%         2%  0%        1%  255       54.061    394
Ondersteunend          9%        7%   7%         5%  0%        0%  169       37.507    245
Overig: woonboulevard  29%       23%  0%         0%  7%       16%   28       39.857     31
Verspreide bewinkeling 5%        7%   10%       46%  3%        1%   94       50.880    204
Bornerbroek            5%        3%   0%         0%  11%       4%    9        1.314     19
Verspreide bewinkeling 5%        3%   0%         0%  11%       4%    9        1.314     19
Borne                  10%       9%   6%         5%  2%        2%  160       34.257    262
Borne                  11%       9%   6%         6%  2%        2%  153       32.923    242
Centraal               14%       10%  4%         4%  3%        3%  116       23.389    173
Ondersteunend          0%        0%   33%        5%  0%        0%    3        1.060      5
Verspreide bewinkeling 5%        8%   9%         9%  0%        0%   34        8.474     64
Hertme                 0%        0%   0%         0%  0%        0%    0           0       4
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%  0%        0%    0           0       4
Zenderen               0%        0%   0%         0%  0%        0%    7        1.334     16
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%  0%        0%    7        1.334     16
Hellendoorn            14%       14%  7%         6%  3%        9%  274       84.526    449
Daarle                 0%        0%   17%        3%  17%       2%    6        1.483     13
Verspreide bewinkeling 0%        0%   17%        3%  17%       2%    6        1.483     13
Daarlerveen            0%        0%   0%         0%  0%        0%    2         260       9
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%  0%        0%    2         260       9
Haarle Gem Hellendoorn 6%        2%   0%         0%  13%       8%    8        1.210     17
Verspreide bewinkeling 6%        2%   0%         0%  13%       8%    8        1.210     17
Hellendoorn            2%        1%   14%        5%  7%        8%   29        6.350     64
                                                                                              63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>                         Leegstand     Plant & Dier   Doe-Het-Zelf  Detailhandel    Alle VKP
                       VKP     m2 wvo VKP     m2 wvo VKP    m2 wvo VKP       m2 wvo
Centraal               3%        2%   12%        4%  6%       16%   17        2.673    35
Verspreide bewinkeling 0%        0%   17%        6%  8%        1%   12        3.677    29
Nijverdal              18%       16%  7%         6%  2%        9%  229       75.223   346
Centraal               20%       25%  3%         3%  0%        0%  146       37.518   210
Ondersteunend          19%       6%   9%         3%  0%        0%   11        1.767    16
Verspreide bewinkeling 13%       8%   13%        9%  7%       20%   72       35.938   120
Hof Van Twente         8%        7%   7%         6%  5%       12%  251       59.954   439
Ambt Delden            0%        0%   0%         0%  50%      94%    2        1.225     7
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%  50%      94%    2        1.225     7
Bentelo                0%        0%   0%         0%  50%      68%    4        1.042    11
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%  50%      68%    4        1.042    11
Delden                 4%        2%   10%       10%  3%        3%   71       14.267   111
Centraal               5%        3%   9%         7%  0%        0%   57       11.091    81
Verspreide bewinkeling 0%        0%   14%       19%  14%      14%   14        3.176    30
Diepenheim             5%        13%  6%         1%  6%       10%   18        1.830    43
Centraal               6%        15%  6%         1%  0%        0%   16        1.588    34
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%  50%      75%    2         242      9
Goor                   14%       10%  4%         4%  4%       13%  112       32.921   176
Centraal               15%       17%  6%         7%  1%        3%   82       16.858   121
Ondersteunend          30%       12%  0%         0%  0%        0%    8        3.762    10
Verspreide bewinkeling 7%        2%   0%         0%  18%      32%   22       12.301    45
Hengevelde             3%        3%   5%         2%  5%        6%   20        2.936    29
Centraal               4%        4%   6%         3%  0%        0%   16        2.181    24
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%  25%      23%    4         755      5
Markelo                3%        1%   13%       21%  0%        0%   24        5.733    62
Centraal               5%        2%   6%         1%  0%        0%   18        4.446    39
Verspreide bewinkeling 0%        0%   33%       88%  0%        0%    6        1.287    23
                                                                                             64
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>                         Leegstand     Plant & Dier    Doe-Het-Zelf  Detailhandel    Alle VKP
                       VKP     m2 wvo VKP     m2 wvo  VKP    m2 wvo VKP       m2 wvo
Rijssen-Holten         6%        4%   6%         5%   4%        10% 283       93.953   454
Holten                 7%        11%  7%         4%   11%       12%  61       12.548   120
Centraal               8%        8%   7%         5%   5%        4%   44        8.444    75
Verspreide bewinkeling 4%        18%  6%         3%   29%       28%  17        4.104    45
Rijssen                6%        3%   5%         5%   2%        10% 222       81.405   334
Centraal               7%        6%   4%         1%   0%        0%  155       37.053   225
Ondersteunend          0%        0%   0%         0%   0%        0%    3        1.011     6
Verspreide bewinkeling 4%        1%   9%         8%   8%        18%  64       43.341   103
Tubbergen              7%        11%  9%        18%   6%        13% 143       39.360   246
Albergen               11%       30%  9%         6%   13%       11%  23        8.394    35
Centraal               6%        6%   15%       24%   0%        0%   13        2.244    17
Verspreide bewinkeling 17%       41%  0%         0%   30%       15%  10        6.150    18
Fleringen              0%        0%   0%         0%  100%      100%   1         896      3
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%  100%      100%   1         896      3
Geesteren Ov           7%        2%   19%       55%   8%        5%   37       10.030    55
Centraal               10%       5%   7%         3%   4%        6%   27        4.126    41
Verspreide bewinkeling 0%        0%   50%       91%   20%       5%   10        5.904    14
Harbrinkhoek           0%        0%   0%         0%   0%        0%    2         739      5
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%   0%        0%    2         739      5
Langeveen              0%        0%   0%         0%   0%        0%    0           0      4
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%   0%        0%    0           0      4
Mander                 0%        0%   0%         0%   0%        0%    1         30       4
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%   0%        0%    1         30       4
Manderveen             0%        0%   50%       77%   0%        0%    2         130      3
Verspreide bewinkeling 0%        0%   50%       77%   0%        0%    2         130      3
Mariaparochie          0%        0%   0%         0%   0%        0%    1         40       5
Verspreide bewinkeling 0%        0%   0%         0%   0%        0%    1         40       5
                                                                                              65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>                           Leegstand     Plant & Dier   Doe-Het-Zelf  Detailhandel    Alle VKP
                         VKP     m2 wvo VKP     m2 wvo VKP    m2 wvo VKP       m2 wvo
Reutum                   0%        0%   0%         0%  0%        0%    4         520     13
Verspreide bewinkeling   0%        0%   0%         0%  0%        0%    4         520     13
Tubbergen                9%        9%   4%         4%  1%       15%   67       17.763   104
Centraal                 9%        7%   5%         7%  0%        0%   57       10.758    82
Verspreide bewinkeling   9%        12%  0%         0%  10%      37%   10        7.005    22
Vasse                    7%        6%   0%         0%  0%        0%    5         818     15
Verspreide bewinkeling   7%        6%   0%         0%  0%        0%    5         818     15
Twenterand               7%        8%   8%         7%  6%       10%  251       78.972   404
Den Ham Ov               8%        8%   5%        20%  14%      27%   43       11.559    74
Centraal                 7%        6%   0%         0%  13%       6%   16        2.063    29
Ondersteunend            13%       7%   0%         0%  0%        0%   10        1.939    15
Verspreide bewinkeling   7%        8%   12%       30%  24%      40%   17        7.557    30
Geerdijk                 0%        0%   0%         0%  33%      40%    3         251      5
Verspreide bewinkeling   0%        0%   0%         0%  33%      40%    3         251      5
Vriezenveen              3%        2%   10%        4%  4%        6%  103       35.764   171
Centraal                 2%        2%   6%         2%  2%        1%   51       12.324    84
Ondersteunend            0%        0%   11%        8%  11%      24%    9        1.566    13
Overig: De Brug          0%        0%   0%         0%  0%        0%    8       12.958    16
Verspreide bewinkeling   5%        5%   17%       13%  6%       20%   35        8.916    58
Vroomshoop               14%       18%  7%         5%  4%       10%   83       25.665   118
Centraal                 12%       8%   8%         4%  2%        1%   50        9.616    67
Ondersteunend            13%       2%   0%         0%  0%        0%    7        3.651     8
Verspreide bewinkeling   16%       33%  8%         7%  8%       20%   26       12.398    43
Westerhaar-Vriezenv Wijk 3%        1%   5%         1%  0%        0%   19        5.733    36
Centraal                 7%        3%   11%        6%  0%        0%    9        1.298    14
Verspreide bewinkeling   0%        0%   0%         0%  0%        0%   10        4.435    22
Wierden                  5%        5%   7%         5%  2%        6%  155       40.545   266
                                                                                               66
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>                          Leegstand     Plant & Dier   Doe-Het-Zelf  Detailhandel     Alle VKP
                       VKP      m2 wvo VKP     m2 wvo VKP    m2 wvo VKP       m2 wvo
Enter                   2%         3%  8%         5%  4%        7%   50       17.927     87
Centraal                3%         6%  8%         3%  0%        0%   38        9.797     66
Verspreide bewinkeling  0%         0%  8%         8%  17%      16%   12        8.130     21
Hoge Hexel              0%         0%  0%         0%  0%        0%    0           0       2
Verspreide bewinkeling  0%         0%  0%         0%  0%        0%    0           0       2
Notter                  0%         0%  0%         0%  0%        0%    0           0       1
Verspreide bewinkeling  0%         0%  0%         0%  0%        0%    0           0       1
Wierden                 6%         5%  7%         4%  1%        5%  105       22.618    175
Centraal                6%         5%  6%         4%  0%        0%   80       13.350    128
Verspreide bewinkeling  6%         6%  8%         4%  4%       11%   25        9.268     47
Zuna                    0%         0%  0%         0%  0%        0%    0           0       1
Verspreide bewinkeling  0%         0%  0%         0%  0%        0%    0           0       1
Marktregio Almelo      10%        10%  6%         9%  3%        8%  2076      615.758  3419
Nederland              7,2%       7,8%
                                                                                               67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>68</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>