<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                  Raadsvergadering:
                                                                  Registratienummer:


Naam: I.M. Bruns
Datum: 7 april 2022
Team/teamonderdeel: BV Financiën




Collegevoorstel

Onderwerp                                        Vaststellen uitgangspunten actualisatie
                                                 grondexploitaties tbv JR21/MPG22
Advies                                           Hamerstuk
Is er een uiterste behandeldatum?                19 april 2022
Portefeuillehouder                               E.J.F.M. van Mierlo
Openbaar                                         Openbaar
Raadsvoorstel of raadsbrief                      n.v.t.


Toelichting voor de openbare besluitenlijst:
In het kader van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) worden de grondexploitaties
jaarlijks geactualiseerd. De waardering van de grondexploitaties in de Jaarverantwoording 2021 is
hiervan afgeleid. Het college heeft de uitgangspunten op basis waarvan de grondexploitaties moeten
worden begroot, vastgesteld. Dit wordt voorgeschreven door het Besluit Begroting en
Verantwoording (BBV). Deze stelt dat de jaarrekening een reëel beeld moet schetsen van de financiële
positie van de gemeente, hetgeen onder andere betekent dat het onderhanden werk reëel
gewaardeerd moet worden.

Voorgesteld besluit
   1. De lange termijn fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw te baseren
      op de volgende uitgangspunten:
          a) De behoefteraming van het Kennispunt Twente;
          b) De Woonvisie Almelo 2020-2030;
          c) De Twentse woonafspraken (Regionale woonagenda Twente 2030);
          d) De woningbouwplanning en –programmering 2017 t/m 2026.
   2. Deze actualisatie voor bedrijventerreinen te baseren op regionale afspraken: “Regionale
      Afspraken Programmeren Bedrijventerreinen Twente”, ondertekend in 2019” en de
      aanvullende afspraken uit het Regionaal Bestuurlijk Overleg Bedrijventerreinen ten aanzien
      van Bedrijvenpark Twente Noord, Bleskolk, Dollegoor en Turfkade.
   3. De volgende parameters te hanteren bij de actualisatie van de grondexploitaties;
          a) Een rente van 1,3% te hanteren vanaf 01-01-2022 tot en met 31-12-2022 en 1,8% vanaf
             01-01-2023 tot en met einde looptijd;
          b) Een kostenstijging van 3,0% van 01-01-2022 tot en met 31-12-2023 en vanaf 01-01-2024
             tot en met einde looptijd een kostenstijging van 2%;
          c) Een stijging van de opbrengsten van woningbouw met 6% van 01-01-2022 tot en met
             31-12-2022, vervolgens van 01-01-2023 tot en met 31-12-2023 3% opbrengstenstijging;
          d) Een stijging van de opbrengsten van bedrijventerreinen van 3% van 01-01-2022 tot en
             met 31-12-2023;
          e) Een stijging van de opbrengsten van woningbouw en bedrijventerreinen van 2,00%
             vanaf 01-01-2024 tot en 31-12-2031;


Pagina 1 van 4
BenW - 2209115
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>            f)   Een stijging van de opbrengsten woningbouw en bedrijventerreinen van 0% vanaf 01-
                 01-2032.

Inleiding
Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening dienen de grondexploitatiebegrotingen
geactualiseerd te worden. De grondexploitaties staan namelijk als ‘onderhanden werk’ op de balans
van de jaarrekening. De waarde van het onderhanden werk dient jaarlijks opnieuw bepaald te
worden. De te actualiseren grondexploitatiebegrotingen zijn zodoende niet alleen de financiële kaders
van de projecten, maar fungeren tevens als een soort taxatieberekening van het onderhanden werk.

Het BBV schrijft voor dat de jaarrekening een reëel beeld moet schetsen van de financiële positie van
de gemeente, hetgeen onder andere betekent dat het onderhanden werk reëel gewaardeerd moet
worden. Dat houdt in dat de grondexploitaties moeten worden begroot op basis van reële
uitgangspunten.
Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de volgende
begrotingselementen:
-     nominaal begrote kosten              ( hoeveelheden x eenheidsprijzen )
-     nominaal begrote opbrengsten         ( hoeveelheden x eenheidsprijzen )
-     kostenstijging                       (    %           en     fasering )
-     opbrengstenstijging                  (    %           en     fasering )
-     rentelasten en rentebaten            (    %           en     fasering )

De combinatie van die elementen bepaalt of de grondexploitatiebegroting per saldo reëel is
opgesteld. De parameters stelt u nu vast, de fasering is gebaseerd op eerdere besluiten over
woningplanning en bedrijventerreinfasering.

Ten behoeve van het kunnen bepalen van reële uitgangspunten is onderzoek gedaan naar de
ontwikkeling van kosten en opbrengsten. De resultaten hiervan zijn opgenomen als bijlage.

Beoogd effect
De te hanteren uitgangspunten dienen door het college te worden vastgesteld op basis waarvan de
waarde van het onderhanden werk (de lopende grondexploitaties) bepaald wordt. Het uiteindelijke
effect is een actuele raming van de grondexploitaties gebaseerd op reële uitgangspunten en de BBV-
eisen.

Argumenten voor
1.1. De voorgestelde fasering voor woningbouw sluit aan bij al vastgestelde afspraken
De woningbouwfasering is conform de Raadsnota “Woningbouwplanning en –programmering 2017
t/m 2026” van 9 oktober 2018 en de afspraken uit de Regionale Woonagenda Twente 2030.

2.1. De voorgestelde fasering voor bedrijventerreinen sluit aan bij al vastgestelde afspraken
De fasering van bedrijventerreinen sluit aan bij de regionale afspraken: “Regionale Afspraken
Programmeren Bedrijventerreinen Twente”, ondertekend in 2019” en de aanvullende afspraken uit
het Regionaal Bestuurlijk Overleg Bedrijventerreinen ten aanzien van Bedrijvenpark Twente Noord.

3.a De voorgestelde rentepercentages passen binnen de bandbreedte van het BBV
De toegestane toe te rekenen rente moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over
het vreemd vermogen. Ten aanzien van de rente die wordt gehanteerd in de berekeningen van de
grondexploitatie geldt de volgende coulanceregeling. “Om te voorkomen dat de renteparameter ook
elk jaar fluctueert, is het mogelijk om als gemeente te kiezen voor het rekenen met een stabiel
rentepercentage in de meerjarenprognose”. Dit kan alleen indien de werkelijke rente niet
meer afwijkt dan 0,5% boven of onder het initieel vastgestelde rentepercentage”. Uit analyse van de
leningenportefeuille van de gemeente Almelo blijkt dat het gemiddelde werkelijke rentepercentage
naar alle waarschijnlijkheid ook de komende jaren binnen de 0,5% afwijking zal blijven.

3 b,c,d,e De voorgestelde percentages voor de kosten- en opbrengstenstijging volgen logischerwijs
uit de analyse welke is opgenomen als bijlage

Pagina 2 van 4
BenW - 2209115
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Bij de overwegingen van de voorstellen is aangegeven waarom geadviseerd wordt de voorgestelde
uitgangspunten te gaan hanteren en begrotingstechnisch niet uit te gaan van bijvoorbeeld hogere of
lagere inflatie op lange termijn en/of een grondprijsontwikkeling die (nog verder) achterblijft bij de
kostprijsontwikkeling.

3 f Na 10 jaar wordt er geen opbrengstenstijging meer gehanteerd
Als beheersmaatregel worden de opbrengsten later dan 10 jaar niet meer geïndexeerd. Dit geldt voor
evenveel nieuw in te stellen grondexploitaties. De huidige grondexploitaties hebben allen een looptijd
minder dan 10 jaar.

Kanttekeningen
1.1 De fasering van woningbouw kan afwijken van de vraag
Het belangrijkste risico binnen het grondbedrijf vormt het programma (kwalitatief en kwantitatief)
waar in grondexploitaties vanuit wordt gegaan. Is er vraag naar dit programma (hoeveel) en binnen
welke termijn deze vraag zich zal manifesteren (wanneer). Hiertoe wordt aangesloten bij (regionale)
behoefteramingen en programmeringen.

2.1 De fasering van bedrijventerreinen kan afwijken van de vraag
Het belangrijkste risico binnen het grondbedrijf vormt het programma (kwalitatief en kwantitatief)
waar in grondexploitaties vanuit wordt gegaan. Is er vraag naar dit programma (hoeveel) en binnen
welke termijn deze vraag zich zal manifesteren (wanneer). Hiertoe wordt aangesloten bij (regionale)
behoefteramingen en programmeringen.

3a Het gehanteerde rentepercentage kan afwijken van het werkelijke rentepercentage
Aangezien de werkelijke rente geactiveerd dient te worden en deze voor 2022 is berekend op 1,3%
wordt voor 2022 1,3% gehanteerd. Voor de periode vanaf 2023 wordt, voorzichtigheidshalve en
binnen de BBV-bandbreedte, het percentage van 1,3% plus 0,5% maakt 1,8% gehanteerd. Daarmee
worden de financieringslasten van de grondexploitaties, voor wat betreft de hoogte van de rente, nu
en in de toekomst, reëel begroot.

Kosten, opbrengsten en dekking
Het hanteren van de voorgestelde parameters heeft financiële consequenties voor de begrote
resultaten van de lopende grondexploitaties. De parameter voor de kostenstijging op korte termijn is
toegenomen ten opzichte van de huidige ramingen. De lange termijn is gelijk gebleven. De
opbrengstenstijging over 2022 voor woningbouw is toegenomen ten opzichte van hetgeen vorig jaar
geraamd is. Voor bedrijventerrein is deze gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar. De rente welke
toegerekend wordt aan de grondexploitaties is gedaald. Deze aanpassingen sec hebben een positief
effect dat verwerkt zal worden in de jaarrekening 2021.

Uitvoering
Bijlage 1: “Onderbouwing uitgangspunten actualisatie grexen MPG2022” wordt niet openbaar
gemaakt op grond van het bepaalde in art. 10, lid 2 sub b en g van de WOB.

De vastgestelde parameters zullen worden toegepast bij de actualisatie van de grondexploitaties in
het kader van de jaarrekening 2021 en het MPG 2022. De gevolgen van deze aanpassingen worden,
samen met de verdere actualisatie, verwerkt in het MPG 2022 en – hiervan afgeleide jaarrekening
2021.

Bijlagen
Op basis van artikel 10, lid 2, sub b en g van de Wet openbaarheid van bestuur is onderstaande
bijlage NIET OPENBAAR.
     - 1: Onderbouwing uitgangspunten actualisatie grexen MPG2022 (INT – 2281794) NIET
        OPENBAAR-VERTROUWELIJK-)


--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Pagina 3 van 4
BenW - 2209115
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Procesinformatie
Intern overleg
Over de te hanteren parameters heeft overleg plaatsgevonden met de eenheid Bedrijfsvoering, team
Financiën. Daarnaast is het voorstel voorgelegd aan de accountant. Deloitte heeft aangegeven in te
stemmen met de voorstelde parameters, mits voorzien van goede onderbouwing. Deze
onderbouwing is in de vertrouwelijke bijlage behorende bij dit collegevoorstel opgenomen.

Afstemming met portefeuillehouder
Dit voorstel is afgestemd met portefeuillehouder en akkoord bevonden.

Directie-advies
B&W voorstel standaard

Communicatie over het besluit
Regulier via openbaar iBabs (met uitzondering van niet openbare bijlage)




Pagina 4 van 4
BenW - 2209115
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>