<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                  Raadsvergadering:
                                                                  Registratienummer:


Naam: L.E. Brouwer
Datum: 04 april 2022
Team/teamonderdeel: ADV Advies




Collegevoorstel

Onderwerp                                       Principemedewerking Mastboersweg 1 en 4
                                                Almelo
Advies                                          Bespreekstuk
Is er een uiterste behandeldatum?               Ja, 19 april 2022
Portefeuillehouder                              J.M. van Rees
Openbaar                                        Openbaar
Raadsvoorstel of raadsbrief                     Raadsbrief


Toelichting voor de openbare besluitenlijst:
Er is een principeverzoek ingediend voor een functieverandering van de percelen Mastboersweg 1 en
4 te Almelo. Het voornemen bestaat uit het slopen van per saldo 1.710 m2 aan voormalige agrarische
bedrijfsbebouwing op twee tegenoverliggende erven, waarvoor 2 compensatiewoningen mogen
worden gerealiseerd. De karakteristieke boerderij Mastboersweg 4 wordt gehandhaafd als
burgerwoning waarbij voor het voortzetten van een hobbymatig akkerbouwbedrijf 300 m 2 bebouwing
mag worden herbouwd. Ter vervanging van de uitgewoonde boerderij Mastboersweg 1 mag een
woning met de bestaande inhoud van maximaal 1.000 m3 worden teruggebouwd. Het geheel wordt
voorzien van een goede landschappelijke inpassing. Wij hebben besloten onder voorwaarden
medewerking te verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan.

Voorgesteld besluit
1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van Ad Fontem Ruimtelijk Advies om het
   bestemmingsplan te herzien ten behoeve van functieverandering van de agrarische percelen
   Mastboersweg 1 en 4 te Almelo en op elk erf een compensatiewoning mogelijk te maken. Aan dit
   principebesluit worden de volgende voorwaarden verbonden:
   a. medewerking wordt verleend onder voorwaarde van goedkeuring door de gemeenteraad;
   b. initiatiefnemer(s) dienen één bestemmingsplan voor beide locaties te laten opstellen volgens
       het handboek van de gemeente. Indien bij het opstellen van het bestemmingsplan blijkt dat
       onderzoeken noodzakelijk zijn zullen deze, op kosten van de initiatiefnemer, door erkende
       bureaus moeten worden uitgevoerd;
   c. onderdeel van het in te dienen bestemmingsplan is een inpassings- c.q. erfinrichtingsplan
       voor beide erven dat rekening houdt met de voorwaarden genoemd in dit voorstel;
   d. het concept-bestemmingsplan dient uiterlijk 1 oktober 2022 te zijn aangeleverd, zodat de
       ruimtelijke procedure voor de realisatie van het initiatief door de ter inzagelegging van het
       ontwerp bestemmingsplan zeker vóór 1 januari 2023 is gestart;
   e. door initiatiefnemer(s) dient een planschadeovereenkomst te worden ondertekend;
   f. voordat het bestemmingsplan de onherroepelijke status heeft gekregen, dient het plan diverse
       fasen te doorlopen. Het risico dat het definitieve bestemmingsplan geen doorgang vindt
       (bijvoorbeeld in verband met honorering van eventuele bezwaren) is voor rekening van
       initiatiefnemer(s).


Pagina 1 van 5
BenW - 2209253
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>2. Initiatiefnemer(s) door middel van bijgevoegde brief over het principebesluit en de te vervolgen
   procedure te informeren;
3. De gemeenteraad door middel van een raadsbrief te informeren.

Inleiding
Op 15 februari 2021 (Inkomend – 100740) is door Ad Fontem Ruimtelijk Advies namens de heer
Hemmink en mevrouw Oosterveld een principeverzoek Rood voor Rood ingediend m.b.t. de erven
Mastboersweg 1 en 4 te Almelo, waarbij werd gevraagd om 2 compensatiewoningen toe te staan. Dit
verzoek was niet passend in het gemeentelijke beleid en onvoldoende uitgewerkt, zodat dit diverse
malen is aangepast. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een definitief voorstel voor de landschappelijke
inpassing, welke is aangeleverd op 28 februari 2022 (E-mail – 41021).
Volgens de vigerende bestemmingsplannen ‘Buitengebied Almelo’ en ‘Buitengebied correctieve
herziening’ ligt het plangebied binnen de gebiedsbestemming ‘Agrarisch’ en hebben beide adressen
een bouwvlak. Het voorgenomen initiatief is niet realiseerbaar binnen deze geldende bestemmingen.

Gezien de overlast die de initiatiefnemers de afgelopen jaren (decennium) hebben ervaren van de
diverse verhuur en illegale activiteiten van de locatie Mastboersweg 1 (huisvesting/overnachting van
zorgvragers in strijd met het bestemmingsplan, waardoor drugsverslaafden en dealers op deze plek
verbleven en terug blijven komen), hebben zij deze tegenoverliggende locatie van hun eigen
agrarisch bedrijf aangekocht. Vanuit sociale/familiaire overwegingen willen zij 2 compensatie-
woningen realiseren en voor de bestaande uitgewoonde boerderij Mastboersweg 1 vervangende
nieuwbouw met de bestaande inhoud van 1.000 m3 plegen. De karakteristieke boerderij
Mastboersweg 4 zal behouden blijven en bewoond worden door de jongere broer van initiatiefnemer,
die het akkerbouwbedrijf hobbymatig zal voortzetten. Naast het deel van de boerderij, welke wordt
benut als privé-bijgebouw wordt hiervoor maximaal 300 m2 aan te vervangen bedrijfsbebouwing
toegestaan.

Deze casus is op 31 januari 2022 in het Eenheidsoverleg met wethouder Van Rees besproken. Een
aantal vraagpunten uit dit overleg onder andere over de landschappelijke inpassing zijn door de
stedenbouwkundige en ondergetekende tijdens een locatiebezoek op 3 februari 2022 nader
besproken.

Beoogd effect
Het slopen van per saldo 1.710 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op twee
tegenoverliggende erven, waarvoor 2 compensatiewoningen mogen worden gerealiseerd. De
karakteristieke boerderij aan de Mastboersweg 4 wordt gehandhaafd en als burgerwoning bestemd
waarbij ten behoeve van het voortzetten van een hobbymatig akkerbouwbedrijf 300 m2 bebouwing
mag worden herbouwd. Ter vervanging van de uitgewoonde boerderij Mastboersweg 1 mag een
woning met de bestaande inhoud van maximaal 1.000 m3 worden teruggebouwd. Per woning is
maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan, waarbij deze oppervlakte zich bij de
Mastboersweg 4 reeds bevindt op de deel van de karakteristieke boerderij. Het geheel wordt voorzien
van een goede landschappelijke inpassing, waarbij het versterken van het bestaande erfbos een
verbindend element tussen beide erven is en de organische losse setting van de bebouwing bijdraagt
aan de grote landschappelijke kwaliteit. Tevens wordt het gebied aantrekkelijker gemaakt voor
wandelaars door het realiseren van een picknickplek iets ten noorden van beide erven.

Argumenten voor
1.1 Er ontstaat een veel betere ruimtelijke situatie.
Door dit initiatief worden landschapsontsierende gebouwen op twee tegenoverliggende locaties
gesloopt en ter vervanging hiervan worden op beide locaties een extra compensatiewoning
gerealiseerd en geïnvesteerd in de landschappelijke kwaliteit.
Binnen de RvR regeling in Almelo moet minimaal 850m² per woning aan voormalige agrarisch
gebouwen worden gesloopt om in aanmerking te kunnen komen voor een compensatiewoning met
bijgebouw. In dit geval is sprake van volgens de adviseur 1.880 m2 aan sloopmeters, volgens het
bouw- en milieudossier komt het aantal sloopmeters wat voldoet als VAB op een totaal van per saldo
1.710 m2. Opgemerkt wordt dat de half ingestorte veldschuur ten noorden van de Mastboersweg 1,


Pagina 2 van 5
BenW - 2209253
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>welke buiten het bouwvlak ligt in het kadastrale perceel Ambt-Almelo, sectie P, nummer 1312,
onderdeel van de sloopverplichting is. Dit is voldoende om 2 compensatiewoningen toe te staan.
Initiatiefnemers wensen de bestaande inhoud van de boerderij Mastboersweg 1 terug te bouwen.
Volgens het geldende beleid, zijnde het bestemmingsplan ‘Buitengebied Almelo’ wordt bij volledige
vervangende nieuwbouw een inhoud van een (bedrijfs-)woning van max. 750 m3 toegestaan. Vanuit
een goede stedenbouwkundige invulling c.q. de erfinrichting tezamen met de landschappelijke
inpassing is het terugbouwen van de bestaande inhoud van deze voormalige bedrijfswoning, zijnde
afgerond 1.000 m3 volgens het bouwdossier, te verantwoorden.
Bij de Mastboersweg 1 wordt bij uitvoering van dit initiatief definitief een einde gemaakt aan de
strijdige en overlast gevende activiteiten die het afgelopen decennium hebben plaatsgevonden. Na de
sloop zullen drugsverslaafden hier geen schuilplekken meer kunnen vinden.
Hierdoor is sprake van een grote ruimtelijke kwaliteitsslag ten opzichte van de bestaande situatie.

1.2 Landschappelijke inpassing draagt bij aan versterking van gehele gebied
Met onderstaand voorstel, zoals ingediend op 28 februari 2022 wordt grotendeels wel aan een goede
situering van de compensatiewoningen en gewenste landschappelijke inpassing tegemoet gekomen.
Op het niveau van de erven oogt de opzet veel organischer / losser, zoals van oorsprong gebruikelijk
is bij dit soort Twentse erven waarbij rekening wordt gehouden met onder andere hoogtelijnen en
bestaande landschapselementen. De losse setting van de bebouwing draagt daar aan bij, het lijkt veel
minder stringent ontworpen. Tussen de (woon)bebouwing is onderling wel een (zicht)relatie
aanwezig, maar ook de privacy is voldoende gewaarborgd. De wijze waarop de percelen verbonden
zijn door het erfbos is een grote kwaliteit.




Luchtfoto bestaande situatie met ter plaatse van de rode druppel de te behouden woonboerderij
Mastboersweg 4 (linker afbeelding) en een uitsnede van het voorgestelde Landschappelijk
inpassingsplan met de woningen ter plaatse van de oranje daken, de bijgebouwen en gebouwen
t.b.v. de akkerbouw ter plaatse van de grijze daken, het beige vlak is de paardrijbak die met deze
situering en inpassing het minst opvalt in het landschap (rechter afbeelding).

Tijdens het locatiebezoek zijn een aantal aspecten nader in het veld bekeken. Het definitieve
landschappelijke inpassingsplan landt beter in de directe omgeving; dat is goed te zien als het plan
ook op een grotere schaal wordt geprojecteerd en daarmee verankerd in de omgeving. Daarnaast
maakt de locatie onderdeel uit van een recreatief uitloopgebied van Almelo, waar veel wandelaars
gebruik van maken. De wandelaars lopen tussen beide erven door, waarbij de erven met elkaar
verbonden worden via het erfbosje. Initiatiefnemers zijn bereid te investeren in de recreatieve
versterking van het gebied door een recreatief rustpunt bij de houtsingel ten noorden van het
plangebied aan te leggen. De door initiatiefnemers gewenste paardrijbak is in het uiteindelijk
voorgestelde inpassingsplan op de landschappelijk minst opvallende en daarmee minst bezwaarlijke
plek gesitueerd. Bovendien wordt deze vanaf de noordzijde aan het zicht onttrokken door een aan te
planten houtsingel. De hoeveelheid bestrating op beide erven dient aanzienlijk te worden
teruggebracht, waarbij de klinkers zoveel mogelijk hergebruikt dienen te worden. Als laatste
voorwaarde dient de inhoud van de her te bouwen boerderij/woning Mastboersweg 1 aangepast te
worden naar maximaal 1.000 m3 (abusievelijk is in e-mail en de legenda een inhoud van 1.100 m3
vermeld).


Pagina 3 van 5
BenW - 2209253
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Uitsnede Landschappelijk Inpassingsplan met legenda, zoals ingediend op 28 februari 2022

2.1 Bestemmingsplanherziening noodzakelijk.
Het verzoek is niet passend binnen de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in de geldende
bestemmingsplannen ‘Buitengebied Almelo’ en ‘Buitengebied correctieve herziening’. Dit omdat de
bestaande bedrijfswoning Mastboersweg 1 met de bestaande inhoud wordt herbouwd als
burgerwoning en de paardenbak deels buiten het huidige bouwvlak wordt gerealiseerd. Daarom is
het noodzakelijk om onder voorwaarden medewerking te verlenen aan een herziening van het
bestemmingsplan. Initiatiefnemer wordt met bijgevoegde brief hierover geïnformeerd.

3.1 De gemeenteraad met bijgevoegde raadsbrief vroegtijdig te informeren.
In ruimtelijke procedures is het van belang de gemeenteraad vroegtijdig te informeren en zo te
voldoen aan de actieve informatieplicht.

Kanttekeningen
1.1 De gemeenteraad zou kunnen besluiten om geen medewerking te willen verlenen
Indien deze situatie zich voordoet zal de voorgestelde ontwikkeling niet plaatsvinden. Hierdoor zal de
leegstaande agrarische bebouwing niet worden gesloopt wat met name bij de locatie aan de
Mastboersweg 1 tot verdere achteruitgang, verpaupering en sociale problematieken zal leiden.

Kosten, opbrengsten en dekking
Voor het in behandeling nemen van een principeverzoek zijn op basis van de legesverordening leges
verschuldigd. Initiatiefnemer is hiervan op de hoogte.

Uitvoering
Bij een voor de initiatiefnemer positief besluit zal het verzoek worden uitgewerkt en juridisch worden
vormgegeven door middel van een concept-bestemmingsplan waarin de functieverandering van
beide locaties wordt opgenomen. Dit concept bestemmingsplan dient uiterlijk 1 oktober 2022 bij de
Gemeente Almelo te zijn aangeleverd, zodat een tijdige terinzagelegging van het ontwerp
bestemmingsplan vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2023 haalbaar is. Als
de inhoud is gecontroleerd zal het plan als ontwerp bestemmingsplan voor accordering aan u worden
aangeboden.

Bijlagen
- Oorspronkelijk principeverzoek 15 februari 2021, kenmerk: INK – 100740;
- Voorstel Landschappelijk Inpassingsplan 28 februari 2022, kenmerk: E-mail – 41021;
- Brief aan initiatiefnemer, kenmerk: UIT – 103519;
- Raadsbrief, kenmerk: RAAD – 7187.

Pagina 4 van 5
BenW - 2209253
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Procesinformatie

Intern overleg
De vakdisciplines hebben een eerder verzoek op 8 december 2020 afgestemd aan de intaketafel. Een
derde locatie aan de Alenhuisweg 2 heeft reeds een woonbestemming en werd ongeschikt geacht
voor een compensatiewoning. Dit initiatief borduurt voort op de beide locaties aan de
Mastboersweg, welke in samenhang zijn beoordeeld. Over de (kaders voor de) de landschappelijke
inpassing heeft diverse malen afstemming plaatsgevonden met de stedenbouwkundige binnen de
gemeente.

Afstemming met portefeuillehouder
Het collegevoorstel is in het overleg Eenheid Wonen en Ruimtelijke Ordening van 11 april 2022
besproken met portefeuillewethouder Van Rees en heeft instemming.

Directie-advies
B&W voorstel standaard

Communicatie over het besluit
-Initiatiefnemers worden schriftelijk geïnformeerd;
-Raadsbrief;
-Reguliere persconferentie.




Pagina 5 van 5
BenW - 2209253
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>