<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                 Raadsvergadering:
                                                                 Registratienummer:

De Raad van de Gemeente Almelo:

Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 27 augustus 2024;


Besluit:
1.      de Huisvestingsverordening Opkoopbescherming Gemeente Almelo 2024 (INT-89452) vast te
        stellen;
2.      de reikwijdte van de verordening vast te stellen op de wijken Ossenkoppelerhoek,
        Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek, Noorderkwartier, Binnenstad en de Riet
        voor koopwoningen in de bestaande bouw met een WOZ-waarde tot 265.000,-- euro.
3.       de inwerkingtreding van de onder 1 genoemde verordening vast te stellen op 1 november
         2024.




Gedaan in de openbare vergadering van

de griffier,                                      de burgemeester,




drs. J.W. Scherpenzeel                            R.T.A. Korteland




Pagina 1 van 4
Raad - 2408409
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                 Raadsvergadering:
                                                                 Registratienummer:


Naam: E. Kiphardt
Datum: 08 oktober 2024
Team/teamonderdeel: ADV Advies/


Voorstel aan de raad

Onderwerp                                         Verordening Wet Opkoopbescherming
Portefeuillehouder                                J.M. van Rees


Samenvatting raadsvoorstel
De gemeente Almelo heeft, net als een groot deel van Nederland, te maken met een woningtekort en
de krapte is zichtbaar in delen van de woningmarkt. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van
woningen in Almelo staat onder druk. Invoering van de wet Opkoopbescherming is een instrument
voor gemeenten om er voor te zorgen dat er voldoende betaalbare koopwoningen beschikbaar
blijven voor mensen met een (laag)middeninkomen en starters. Schaarste en prijsstijgingen maken
het voor deze groep steeds lastiger om in Almelo een woning te kopen. De schaarste wordt mede
veroorzaakt door concurrentie van kopers die niet zelf in de woning gaan wonen maar deze verhuren
voor marktprijzen. Er is onderzoek gedaan naar schaarste op de Almelose woningmarkt en de
uitkomst daarvan rechtvaardigt de invoering van de wet Opkoopbescherming in de wijken
Ossenkoppelerhoek, Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek, Noorderkwartier, Binnenstad
en de Riet. Daarbij gaat het om woningen met een WOZ-waarde tot 265.000,- euro.


Voorgesteld raadsbesluit
    1. de Huisvestingsverordening Opkoopbescherming Gemeente Almelo 2024 (INT-89452) vast te
       stellen;
    2. de reikwijdte van de verordening vast te stellen op de wijken Ossenkoppelerhoek,
       Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek, Noorderkwartier, Binnenstad en de Riet
       voor koopwoningen in de bestaande bouw met een WOZ-waarde tot 265.000,-- euro.
    3. de inwerkingtreding van de onder 1 genoemde verordening vast te stellen op 1 november
       2024.




Inleiding
Eén van de ambitie in de Woonvisie Almelo 2020 -2030 is een meer evenwichtige woningvoorraad,
o.a. een betere balans in huur- en koopwoningen en meer gedifferentieerde wijken. Om meer te
kunnen sturen op de woningmarkt, maken we gebruik van verschillende instrumenten. De wet
Opkoopbescherming is er één van.
 In Almelo staat de woningmarkt onder druk. Met name de vraag naar betaalbare koopwoningen is
groter dan het aanbod. RIGO Advies heeft voor de gemeente een onderzoek verricht naar de
schaarste van goedkope en middel-dure woningen in Almelo. Uit dit onderzoek blijkt dat met name in
de wijken Ossenkoppelerhoek, Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek, Noorderkwartier,
Binnenstad en de Riet investeerders de starters en andere woningzoekenden met een
middeninkomen verdringen op de woningmarkt. De gemeente Almelo wil daarom gebruikt maken
van de wet Opkoopbescherming. Deze wet is een (tijdelijk) onderdeel van de Huisvestingswet 2014.
Het betreft een tijdelijke regeling. Artikel 4 van de Huisvestingswet bepaalt dat de
Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. De
huisvestingsverordening geldt tot 1 november 2028. Verlenging of nieuwe vaststelling is echter
mogelijk. Dat geldt ook de opkoopbescherming. Voor verlenging of opnieuw vaststellen moet
opnieuw de noodzaak worden aangetoond. Op dit moment beschikt de gemeente nog niet over een
Pagina 2 van 4
Raad - 2408409
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Huisvestingsverordening. Een gemeente die nog geen Huisvestingsverorderning heeft, kan zo’n
verordening alsnog vaststellen alleen om de opkoopbescherming in te voeren.



Beoogd effect
Door de opkoopbescherming in te voeren kunnen investeerders niet langer woningen opkopen om
deze vervolgens te verhuren. Hierdoor blijven er meer koopwoningen beschikbaar voor koopstarters,
maar ook voor andere inwoners met een kleinere portemonnee.

Argumenten voor
1.1 Door toepassing van de wet Opkoopbescherming krijgen koopstarters op de woningmarkt meer
    kansen.
    De wet maakt dat het opkopen van goedkope of middeldure huizen niet interessant is voor
    investeerders.

1.2 Zonder verordening geen dwingend publiekrechtelijk sturingsinstrument
    Het vaststellen van de verordening is de enige mogelijkheid om via het publiekrechtelijke spoor
    dwingend te kunnen sturen op het opkopen van bestaande koopwoningen door investeerders.
    Voor nieuwe woningen geldt dat er een alternatief is, namelijk dat de gemeente met anterieure
    overeenkomsten bij de ontwikkeling afspraken kan maken over het gebruik van de woning.

2.1 In wijken met de goedkoopste woningvoorraad is de verdringing het grootst.
    In de wijken Ossenkoppelerhoek, Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek,
    Noorderkwartier, Binnenstad en de Riet worden de meeste huizen gekocht door investeerders
    met als doel deze te verhuren. Daarmee verdringen zij de koopstarters omdat woningen worden
    onttrokken aan de koopmarkt.

2.2 Betaalbare woningen tot € 265.000 zijn schaars in de gemeente Almelo.
   Daardoor is de koopsector moeilijk toegankelijk voor lage en middeninkomens.

3.1 Deze datum biedt de markt een redelijke termijn om te anticiperen op de verordening
   Tussen moment van vaststelling en invoering van de verordening zit enige ruimte. Deze termijn
   geeft investeerders de ruimte om kennis te nemen van de verordening en eventuele plannen
   hierop aan te passen.


Kanttekeningen
1.1 Door strengere regels (hogere overdrachtsbelasting en de regulering van de middenhuur) is het
    voor investeerders nu (sinds 2021) minder interessant om woningen te kopen om te verhuren.
    In Almelo worden – zoals overal in Nederland - sinds 2021 minder woningen gekocht door
    investeerders.

1.2 De opkoopbescherming geldt alleen voor toekomstige verkopen.
    De bestaande situatie verandert niet door invoering van de wet opkoopbescherming.

1.3 Uitvoerbaarheid handhaving – capaciteit en arbeidsmarkt
    Ten behoeve van handhaving van de opkoopbescherming is extra capaciteit nodig. Vanwege
    krapte op de arbeidsmarkt verwachten we dat het lastig zal zijn om nieuwe mensen aan te
    trekken.

1.4 Door regelgeving wordt vrije marktwerking ingeperkt
    Voordeel is dat ongewenste ontwikkelingen worden voorkomen. De tegenhanger is dat het
    aanbod van betaalbare huurwoningen wordt ingeperkt. Woonconsumenten die hierop
    aangewezen zijn krijgen nu minder kans om hun woonwens te realiseren.

Kosten, opbrengsten en dekking

Pagina 3 van 4
Raad - 2408409
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Invoering van een vergunningstelsel brengt kosten met zich mee. De kosten van het aanvragen van
de vergunning (om een woning te mogen verhuren) kunnen gedekt worden uit de legeskosten. De
kosten van invoering à 50.000,- euro (ambtelijke capaciteit en onderzoek/advies door extern
adviesbureau) kunnen worden gedekt uit het budget voor woonproblematiek (183146). Uit dit budget
kunnen ook de uitvoeringkosten voor het eerste jaar gedekt worden. In dit eerste jaar kan een
inschatting gemaakt worden van de benodigde capaciteit voor de uitvoering. Ervaring van andere
gemeenten die de wet opkoopbescherming hebben ingevoerd leert dat er veel minder vergunningen
worden aangevraagd dan verwacht. De benodigde capaciteit is ook afhankelijk van de manier waarop
toezicht en handhaving georganiseerd wordt (reactief of proactief). Voor de structurele kosten volgt
daarom na een jaar een financieringsvoorstel.


Vervolg
Na besluitvorming door de raad wordt de verordening gepubliceerd en makelaars geïnformeerd over
de invoering van de wet Opkoopbescherming. Na een jaar wordt de werking van de verordening
geëvalueerd.

Bijlagen
    -   Schaarsteonderzoek RIGO (INT-92537)
    -   Concept Huisvestingsverordening Wet Opkoopbescherming gemeente Almelo (INT – 89452)
    -   Collegevoorstel (BW-10778)




Burgemeester en Wethouders van Almelo, _______________

de secretaris,                              de burgemeester,
J.H. Dijkstra                               R.T.A Korteland




Pagina 4 van 4
Raad - 2408409
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>