<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                 Raadsvergadering:
                                                                 Registratienummer:


Naam: E. Kiphardt
Datum: 16 juli 2024
Eenheid/Programma: Eenheid Adviespool




Collegevoorstel

Onderwerp                                      Verordening Wet Opkoopbescherming
Advies                                         Bespreekstuk
Is er een uiterste behandeldatum?              Ja, 27 augustus 2024
Portefeuillehouder                             J.M. van Rees
Openbaar                                       Openbaar
Raadsvoorstel of raadsbrief                    Raadsvoorstel


Toelichting voor de openbare besluitenlijst:
De gemeente Almelo heeft, net als een groot deel van Nederland, te maken met een woningtekort en
de krapte is zichtbaar in delen van de woningmarkt. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van
woningen in Almelo staat onder druk. Het college wil dat inwoners van Almelo voldoende
mogelijkheden hebben om een stap in hun wooncarrière te maken en dat er voldoende betaalbare
koopwoningen beschikbaar blijven voor mensen met een middeninkomen en starters. Schaarste en
prijsstijgingen maken het voor deze groep steeds lastiger om in Almelo een woning te kopen. De
schaarste wordt mede veroorzaakt door concurrentie van kopers die niet zelf in de woning gaan
wonen maar deze verhuren voor marktprijzen. Er is onderzoek gedaan naar schaarste op de Almelose
woningmarkt en de uitkomst daarvan rechtvaardigt de invoering van de wet Opkoopbescherming in
de wijken Ossenkoppelerhoek, Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek, Noorderkwartier,
Binnenstad en de Riet. Daarbij gaat het om woningen met een WOZ-waarde tot 265.000,- euro.

Voorgesteld besluit
De raad voor te stellen om:
    1. de Huisvestingsverordening Opkoopbescherming Gemeente Almelo 2024 (INT-89452) vast te
       stellen;
    2. de reikwijdte van de verordening vast te stellen op de wijken Ossenkoppelerhoek,
       Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek, Noorderkwartier, Binnenstad en de Riet
       voor koopwoningen in de bestaande bouw met een WOZ-waarde tot 265.000,-- euro.
    3. de inwerkingtreding van de onder 1 genoemde verordening vast te stellen op 1 november
       2024.


Inleiding
Eén van de ambities in de Woonvisie Almelo 2020 -2030 is een meer evenwichtige woningvoorraad,
o.a. een betere balans in huur- en koopwoningen en meer gedifferentieerde wijken. Om meer te
kunnen sturen op de woningmarkt, maken we gebruik van verschillende instrumenten. De wet
Opkoopbescherming is er één van.
In Almelo staat de woningmarkt onder druk. Met name de vraag naar betaalbare koopwoningen is
groter dan het aanbod. RIGO Advies heeft voor de gemeente een onderzoek verricht naar de
schaarste van goedkope en middel-dure woningen in Almelo. Uit dit onderzoek blijkt dat met name in
de wijken Ossenkoppelerhoek, Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek, Noorderkwartier,

Pagina 1 van 3
BenW - 2410778
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Binnenstad en de Riet investeerders de starters en andere woningzoekenden met een
middeninkomen verdringen op de woningmarkt. De gemeente Almelo wil daarom gebruik maken van
de wet Opkoopbescherming. Deze wet is een (tijdelijk) onderdeel van de Huisvestingswet 2014. Het
betreft een tijdelijke regeling. Artikel 4 van de Huisvestingswet bepaalt dat de
Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. De
huisvestingsverordening geldt tot 1 november 2028. Verlenging of nieuwe vaststelling is echter
mogelijk. Dat geldt ook voor de opkoopbescherming. Voor verlenging of opnieuw vaststellen moet
opnieuw de noodzaak worden aangetoond. Op dit moment beschikt de gemeente nog niet over een
Huisvestingsverordening. Een gemeente die nog geen Huisvestingsverorderning heeft, kan zo’n
verordening alsnog vaststellen alleen om de opkoopbescherming in te voeren.
De huisvestingsverordening wordt in een latere fase nog uitgebreid met een (in het kader van de wet
versterken regie op de volkshuisvesting verplichte) urgentieverordening.

Beoogd effect
Door de opkoopbescherming in te voeren kunnen investeerders niet langer woningen opkopen om
deze vervolgens te verhuren. Hierdoor blijven er meer koopwoningen beschikbaar voor koopstarters,
maar ook voor andere inwoners met een kleinere portemonnee.

Argumenten voor
1.1 Door toepassing van de wet Opkoopbescherming krijgen koopstarters op de woningmarkt meer
    kansen.
De wet maakt dat het opkopen van goedkope of middeldure huizen niet interessant is voor
investeerders.

1.2 Zonder verordening geen dwingend publiekrechtelijk sturingsinstrument
Het vaststellen van de verordening is de enige mogelijkheid om via het publiekrechtelijke spoor
dwingend te kunnen sturen op het opkopen van bestaande koopwoningen door investeerders. Voor
nieuwe woningen geldt dat er een alternatief is, namelijk dat de gemeente met anterieure
overeenkomsten bij de ontwikkeling afspraken kan maken over het gebruik van de woning.

2.1 In wijken met de goedkoopste woningvoorraad is de verdringing het grootst.
In de wijken Ossenkoppelerhoek, Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld, Wierdense Hoek,
Noorderkwartier, Binnenstad en de Riet worden de meeste huizen gekocht door investeerders met als
doel deze te verhuren. Daarmee verdringen zij de koopstarters omdat woningen worden onttrokken
aan de koopmarkt.

2.2 Betaalbare woningen tot € 265.000 zijn schaars in de gemeente Almelo.
Daardoor is de koopsector moeilijk toegankelijk voor lage en middeninkomens.

3.1 Deze datum biedt de markt een redelijke termijn om te anticiperen op de verordening
Tussen moment van vaststelling en invoering van de verordening zit enige ruimte. Deze termijn
geeft investeerders de ruimte om kennis te nemen van de verordening en eventuele plannen hierop
aan te passen.

Kanttekeningen
1.1 Door strengere regels (hogere overdrachtsbelasting en de regulering van de middenhuur) is het
    voor investeerders nu (sinds 2021) minder interessant om woningen te kopen om te verhuren.
In Almelo worden – zoals overal in Nederland - sinds 2021 minder woningen gekocht door
investeerders.

1.2 De opkoopbescherming geldt alleen voor toekomstige verkopen.
De bestaande situatie verandert niet door invoering van de wet opkoopbescherming.

1.3 Uitvoerbaarheid handhaving – capaciteit en arbeidsmarkt
Ten behoeve van handhaving van de opkoopbescherming is extra capaciteit nodig. Vanwege krapte
op de arbeidsmarkt verwachten we dat het lastig zal zijn om nieuwe mensen aan te trekken.

1.4 Door regelgeving wordt vrije marktwerking ingeperkt

Pagina 2 van 3
BenW - 2410778
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Voordeel is dat ongewenste ontwikkelingen worden voorkomen. De tegenhanger is dat het aanbod
van betaalbare huurwoningen wordt ingeperkt. Woonconsumenten die hierop aangewezen zijn
krijgen nu minder kans om hun woonwens te realiseren.

1.5 Structurele uitvoeringskosten zijn op dit moment nog niet bekend
Op dit moment kan nog geen inschatting gemaakt worden wat de structurele kosten zullen zijn.
Ervaring van andere gemeenten die de wet opkoopbescherming hebben ingevoerd leert dat er veel
minder vergunningen worden aangevraagd dan zij verwachtten. De benodigde capaciteit is ook
afhankelijk van de manier waarop toezicht en handhaving georganiseerd wordt (reactief of proactief).
Na een jaar hebben we goed in beeld wat de structurele uitvoeringskosten zullen zijn en in hoeverre
deze binnen de beschikbare middelen kunnen worden gedekt.


Kosten, opbrengsten en dekking
Invoering van een vergunningstelsel brengt kosten met zich mee. De kosten van het aanvragen van
de vergunning (om een woning te mogen verhuren) kunnen gedekt worden uit de legeskosten. De
kosten van invoering à 50.000,- euro (ambtelijke capaciteit en onderzoek/advies door extern
adviesbureau) kunnen worden gedekt uit het budget voor woonproblematiek (183146). Uit dit budget
kunnen ook de uitvoeringkosten voor het eerste jaar gedekt worden. Op dit moment kan nog geen
inschatting gemaakt worden wat de structurele kosten zullen zijn. Ervaring van andere gemeenten
die de wet opkoopbescherming hebben ingevoerd leert dat er veel minder vergunningen worden
aangevraagd dan verwacht. De benodigde capaciteit is ook afhankelijk van de manier waarop toezicht
en handhaving georganiseerd wordt (reactief of proactief). Na een jaar hebben we goed in beeld wat
de structurele uitvoeringskosten zullen zijn.

Uitvoering
Het beoordelen van de vergunningsaanvragen, het toezicht en handhaving op naleving van de
voorwaarden ligt bij het team Vergunningverlening en Naleving van het KCC. Op de website van de
gemeente komt een (elektronisch) aanvraagformulier voor een vergunning. Na het eerste jaar wordt
de werking van de verordening geëvalueerd.
De op te leggen leges worden meegenomen bij de jaarlijkse herziening van de Legesverordening.

Bijlagen
     - Schaarsteonderzoek RIGO (INT-92537)
     - Concept Huisvestingsverordening Wet Opkoopbescherming gemeente Almelo (INT – 89452)
     - Raadsvoorstel (Raad- 8409)

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---------
Procesinformatie

Intern overleg
Het voorstel is afgestemd met collega’s wonen, Vergunningverlening en Naleving en manager
wijksturing.


Afstemming met portefeuillehouder
Het voorstel is besproken met portefeuillehouder van Rees.

Directie-advies
n.v.t.

Communicatie over het besluit
Regulier.




Pagina 3 van 3
BenW - 2410778
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>