<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Rapport

Schaarste-onderzoek
Gemeente Almelo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                  Schaarste-onderzoek
                                                       Gemeente Almelo




Datum                     2 november 2023


Opdrachtgever:            Gemeente Almelo

Contactpersoon:           Ellen Kiphardt



Auteurs:                  Thierry Wever
                          Elin Nieland
                          Tobias Meppelink

Projectnummer:            P45910




RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015

WWW.RIGO.NL      DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM        IBAN NL 14 INGB 0002903851    T 020 522 11 11
INFO@RIGO.NL     POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM        BTW NR NL 0092.84.461.B.01    KVK 33227618
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoud
INLEIDING.................................................................................................................1


1     NUT EN NOODZAAK ............................................................................................3
1.1      Omvang....................................................................................................................................... 3
1.2      Spreiding ..................................................................................................................................... 6
1.3      Landelijk perspectief ................................................................................................................... 7
1.4      Samenvattend ............................................................................................................................. 9

2     WONINGTEKORT IN NEDERLAND......................................................................10
3     DYNAMIEK OP DE WONINGMARKT ....................................................................11
3.1      Dynamiek vraag en aanbod .........................................................................................................11
3.2      Vraag versus recent betrokken....................................................................................................15
3.3      Samenvattend ............................................................................................................................16

4     HUIDIGE SITUATIE OP DE WONINGMARKT.........................................................18
4.1      De woningvoorraad.....................................................................................................................18
4.2      Sociale huursector .....................................................................................................................19
4.3      Particuliere huursector ...............................................................................................................22
4.4      Koopsector.................................................................................................................................26
4.5      Samenvattend ............................................................................................................................34

5     EFFECTEN VAN SCHAARSTE OP DE KOOPMARKT ..............................................36
5.1      Doelgroepen...............................................................................................................................36
5.2      Toegankelijkheid.........................................................................................................................38
5.3      Toegankelijkheid in delen van de gemeente.................................................................................38
5.4      Samenvattend ............................................................................................................................39

6     CONCLUSIE......................................................................................................40


BIJLAGE 1 ................................................................................................................43
BIJLAGE 2 ................................................................................................................44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>      Inleiding
Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt treft de gemeente Almelo
voorbereidingen voor het reguleren van opkoop van woningen voor verhuur middels de
Huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de
instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing op de woonruimteverdeling
en woningvoorraadbeheer. De opkoopbescherming is een van die instrumenten.

Opkoopbescherming
Het instrument opkoopbescherming reguleert voor een bepaald koopsegment in bepaalde
delen van een gemeente het opkopen van woningen. Dat betekent dat een vergunning nodig is
om de woning te mogen verhuren. Dit geeft koopstarters meer kansen om een woning in het
betaalbare koopsegment te bemachtigen. Om dit instrument in te kunnen zetten, is een
gedegen onderbouwing nodig, waarbij de grondslag (bij wet) gelegen moet zijn in schaarste
en/of leefbaarheid. Ook grijpt de gemeente slechts in op de woningmarkt als dat noodzakelijk is
voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan
woonruimte voor groepen woningzoekenden. In deze rapportage wordt schaarste in de
gemeente Almelo op wijkniveau onderzocht en gedefinieerd welk deel van de woningvoorraad
als schaars kan worden bestempeld en beschermd kan worden tegen opkoop.

Onderzoeksvraag
De onderzoeksvraag die we beantwoorden is de volgende:



           In welk deel van de woningvoorraad kan in Almelo van schaarste worden
                                        gesproken?



Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we met name in welke mate er sprake is van
schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Hierbij gaat bijzondere
aandacht uit naar de ontwikkelingen in de koopwoningvoorraad met het oog op de eventuele
invoering van de opkoopbescherming. In de beantwoording kijken we achtereenvolgens naar
drie aspecten:
   1. Is de inzet van het instrument opkoopbescherming nuttig en noodzakelijk? Dit is een
      van de vereisten voor de inzet van deze vorm van gemeentelijke sturing.
   2. In welke mate en in welke segmenten van de woningvoorraad is er sprake van
      schaarste?
   3. In welke mate is er sprake van negatieve effecten van schaarste van goedkope en
      middeldure koopwoningen op wijkniveau?


De opkoopbescherming heeft betrekking op goedkope en middeldure koopwoningen. Toch
bekijken we in het onderzoek schaarste en de potentiële negatieve effecten de woningmarkt als
geheel. Dat doen we om vast te stellen in hoeverre huishoudens aangewezen zijn op dit
koopsegment, en in hoeverre de sociale huursector en particuliere huursector een alternatief
vormen voor woningzoekenden. We onderzoeken de schaarste en de mogelijkheden voor
verschillende inkomensgroepen. Hiermee vormt deze rapportage ook een basis voor het
onderbouwen van de keuze van de gemeente op andere sturingsinstrumenten ter regulering
van het gebruik van de woningvoorraad of de toewijzing in te zetten.


Rapport Schaarste-onderzoek                                                                  1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Leeswijzer
Allereerst onderzoeken we de nut en noodzaak van het instrument opkoopbescherming door
het aantal opkopen en de spreiding daarvan in de gemeente Almelo te analyseren in hoofdstuk
1.
Daarna beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de
woningmarkt in hoofdstuk 2. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Almelo. We
onderzoeken eerst de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland
2021 (WoON 2021) in hoofdstuk 3. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van
woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende
segmenten.
Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten in
hoofdstuk 4. Er wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de
hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden.
Tenslotte wordt in hoofdstuk 5 ingezoomd op de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de
koopsector voor woningzoekenden van verschillende doelgroepen onderzocht om de eventuele
effecten van schaarste in beeld te brengen. In hoofdstuk 6 volgt een conclusie en
beantwoording van de onderzoeksvraag.


Cijfers worden afgerond op tientallen, dit kan leiden tot (afrondingen)verschillen in
totaaltellingen.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>1   Nut en noodzaak
    Om de opkoopbescherming als instrument in te kunnen zetten, moeten nut en noodzaak
    van de maatregel worden aangetoond. Daarom is het van belang om eerst zicht te krijgen
    op de actuele situatie op twee vlakken: 1) de omvang van het aantal opgekochte
    woningen door investeerders van eigenaar-bewoners op de woningmarkt van Almelo; 2)
    de spreiding hiervan over de gemeente. In dit hoofdstuk zal hierop worden ingegaan en
    beantwoorden we de eerste deelvraag: Is de inzet van de opkoopbescherming nuttig en
    noodzakelijk?

    In 2022 heeft het Kadaster een onderzoek1 uitgevoerd naar investeerders in de regio Twente. In
    dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies uit dit onderzoek voor de gemeente Almelo
    besproken.

    1.1 Omvang
    Allereerst onderzoeken we het aantal woningen gekocht door investeerders van eigenaar-
    bewoners in de gemeente Almelo tussen 2009 en 2021.




        Investeerders   met maximaal 4 woningen in bezit;
        Investeerders   met 5-9 woningen in bezit;
        Investeerders   met 10-99 woningen in bezit;
        Investeerders   met meer dan 100 woningen in bezit.




    In de gemeente Almelo is sinds 2009 het aantal woningen dat door investeerders van eigenaar-
    bewoners wordt gekocht toegenomen. Tot 2013 ging het om jaarlijks om ruim 25 woningen per
    jaar. Dat komt overeen met ongeveer 5 procent van de woningen verkocht door eigenaar-
    bewoners. Sinds 2013 nam dit aantal toe naar jaarlijks 130 opgekochte woningen in 2017 tot
    2019. Dit is ongeveer 15 procent van alle verkochte woningen door eigenaar-bewoners. In 2020
    is er een piek in het aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan investeerders,
    namelijk 170 woningen (circa 17 procent) (Figuur 1).
    Dit aantal daalde vervolgens flink in 2021, al plaatst Kadaster een kanttekening bij deze cijfers.
    De gegevens voor 2021 zijn nog voorlopig. Deze ontwikkeling zou het gevolg kunnen zijn van de



    1
     Kadaster (2022) Investeerders in de regio Twente: Onderzoek naar investeerders op de
    bestaande koopwoningmarkt in regio Twente in de periode 2009 tot en met 2021.
    Rapport Schaarste-onderzoek                                                                      3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders (van 2 naar 8 procent), die op 1
januari 2021 werd ingevoerd. In veel plaatsen bleken investeerders nog vlug voor het invoeren
van de belasting aankopen te doen. Dat zou ook kunnen verklaren waarom het aantal
aankopen door investeerders in 2021 weer daalde.
Figuur 1: Verkopen van eigenaar-bewoners in de gemeente Almelo naar type koper per jaar, 2009-2021. Aantallen per
type koper op de linker-as, aandeel aankopen door investeerders op de rechter-as (lijn). Bron: Kadaster, 2022.




   1.1.1           Transacties naar prijsklassen

Kijken we naar de prijsklasse van aangekochte woningen door investeerders dan is duidelijk te
zien dat investeerders vooral woningen kochten in het goedkope segment van de koopmarkt.
Veruit de meeste investeerders waren actief in de                           (Figuur 2).
Tegelijkertijd is dit ook het segment waar koopstarters vaak een woning kochten. In 2020
kochten investeerders bijna net zoveel woningen in dit goedkope segment als koopstarters. In
2021 daalde het aantal
gekocht. Wederom valt dit deels te verklaren door de verhoging van de overdrachtsbelasting
voor particuliere investeerders die sindsdien van toepassing is. Het is vooralsnog niet bekend
of dit lagere niveau van het aantal aankopen door investeerders in 2022 en 2023 ook aanhoudt.
Tegelijkertijd constateert het Kadaster dat het aantal woningen gekocht door investeerders van
eigenaar-bewoners in andere prijssegmenten vele malen lager lag.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                         4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Figuur 2: Aantal woningen gekocht van eigenaar-bewoners in de gemeente Almelo per prijsklasse door doorstromers,
koopstarters, tweede woning kopers en investeerders per jaar, 2009 -2021. Bron: Kadaster, 2022




    1.1.2           Tweerichtingsverkeer
Vaak brengen investeerders ook woningen terug naar de koopmarkt. Er is dan sprake van een
tweerichtingsverkeer. Om de omvang van de aanwezigheid van investeerders op de
woningmarkt in beeld te brengen, is het van belang het tweerichtingsverkeer ook inzichtelijk te
maken. Onderstaande Tabel 1 toont de verdeling van alle transacties in de gemeente Almelo
tussen 2009 en 2021 naar type koper en type verkrijger.
Eigenaar-bewoners zijn in de gemeente veruit de grootste groep kopers. Gedurende deze
periode (2009-2021) betrof 58 procent van de verkochte woningen transacties van eigenaar-
bewoners naar andere eigenaar-bewoners. Daarnaast kochten eigenaar-bewoners ook van
investeerders (5 procent; 585 woningen). Van alle verkochte woningen werd 17 procent (2.050
woningen) door investeerders gekocht. Investeerders kopen met name van eigenaar-
bewoners (8 procent) en in vergelijkbare mate van andere investeerders (6 procent)
Tabel 1 Transacties naar type verkoper en verkrijger tussen 2009 en 2021. Bron: Kadaster, 2022.; bewerking RIGO.




Eigenaar-bewoner           58%            3%            8%           0%            1%           70%
Tweede woning               3%            0%            1%           0%            0%            4%
Investeerder                5%            1%            6%           0%            0%           12%
Woningcorporatie            6%            0%            1%           1%            0%            9%
Overig/Onbekend             1%            0%            1%           0%            4%            5%
Totaal                     72%            5%           17%           2%            5%          100%




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                        5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>In Almelo zijn investeerders echter vaker koper (17 procent) dan verkoper (12 procent).
Bovendien is het aandeel woningen dat investeerders kopen van eigenaar-bewoners (8
procent; 1.005 woningen) een stuk groter dan het aandeel woningen dat ze verkopen aan
eigenaar-bewoners (5 procent; 585 woningen). Er is dus sprake van tweerichtingsverkeer, maar
er gaan relatief meer woningen van eigenaar-bewoners naar investeerders dan andersom.
Daarbij dient de kanttekening geplaatst te worden dat het onbekend is in welke prijssegmenten
deze opgekochte woningen weer op de markt komen. Dat wil zeggen: het is mogelijk dat de
betreffende woning ooit voor een lage prijs is opgekocht van een eigenaar-bewoner door een
investeerder, en dat een investeerder diezelfde woning daarna (eventueel na renovatie) voor
een hogere prijs verkoopt aan een andere eigenaar-bewoner.

1.2 Spreiding
In deze paragraaf zoomen we verder in op de spreiding van de investeerders binnen de
gemeente.

Het Kadaster observeert dat investeerders niet in alle wijken even actief zijn. In Almelo zijn met
name drie wijken ten zuiden van de Binnenstad de laatste jaren populair onder investeerders,
namelijk Nieuwstraat-Kwartier, De Riet en Ossenkoppelerhoek. In Tabel 2 is te zien dat een
relatief groot deel van verkochte woningen in deze wijken naar investeerders zijn gegaan.
Tussen 2018 tot 2020 bereikte het aandeel opgekochte woningen door investeerders in deze
wijken een hoogtepunt, waarbij ruim een kwart van de woningen in De Riet en circa een derde
van de woningen in Nieuwstraat-Kwartier en Ossenkoppelerhoek werd gekocht door
investeerders. Ook in de wijken Binnenstad, Hofkamp en Wierdense Hoek lag het aandeel
gekochte woningen door investeerders van eigenaar-bewoners in deze periode hoger dan het
gemeentelijke aandeel van 15 procent.

Zoals al eerder beschreven, is het aandeel van transacties van eigenaar-bewoners naar
investeerders sinds 2021 afgenomen in de gemeente Almelo. Deze ontwikkeling is ook in
bovengenoemde wijken te zien, zij het dat de percentages opgekochte woningen in 2021 nog
steeds hoger liggen dan in de andere wijken en het gemeentelijk gemiddelde.
Tabel 2: Aantal gekochte woningen en aandeel gekochte woningen door investeerders per wijk in perioden 2009-2013;
2014-2017 en 2018-2020. Bron: Kadaster, 2022; bewerking RIGO.

                            Totaal transacties                                Aandeel investeerders
                               2009-      2014-          2018-                  2009-    2014-     2018-
Wijken                          2013        2017          2020        2021       2013     2017      2020                2021
Aadorp                             40         60            50         <10        3%        7%       2%                  0%
Binnenstad                       120         180           160          60       16%      18%       19%                 14%
Bornerbroek                        30         50            50          20        0%      15%        4%                  0%
De Riet                          190         260           290         100        9%      20%       25%                 20%
Hofkamp                          140         160           190          50       10%      19%       20%                  6%
Nieuwstraat-
Kwartier                           70           90          90          30        24%         26%        36%            18%
Noorderkwartier                   220          260         280         120         6%         18%        13%             1%
Ossenkoppelerhoek                 230          270         300          90         7%         26%        31%            22%
Schelfhorst                       300          350         390         120         3%          9%         8%             1%
Sluitersveld                      120          160         170          80         5%          8%         5%             4%
Wierdense Hoek                    180          220         260          80         6%         11%        19%            13%
Windmolenbroek                    460          600         630         210         3%          4%         7%             2%
Gemeente Almelo                 2.080        2.650       2.850         940         7%         14%        15%             8%



Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                         6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>In Tabel 3 is het aandeel bezit van eigenaar-bewoners en investeerders in de gehele
woningvoorraad per wijk weergegeven voor de jaren 2018, 2021 en 2022. Ook hierin valt het
aandeel van investeerders in de woningvoorraad in de genoemde wijken op. Het aandeel
investeerders in woningvoorraad in de Binnenstad is het hoogst, gevolgd door
Ossenkoppelerhoek en Hofkamp. In de wijken De Riet en Nieuwstraat-Kwartier is te zien dat
investeerders bijna dubbel zoveel woningen in bezit hebben in 2022 vergeleken met 2018.
Tabel 3: Woningvoorraad en aandeel in bezit van eigenaar-bewoner en investeerders per wijk in 2018, 2021 en 2022.
Bron: Kadaster, 2022; bewerking RIGO

                                                          Aandeel eigenaar-
                           Totaal woningen                                  Aandeel investeerders
                                                          bewoner
    Wijken                    2018        2021       2022 2018 2021 2022 2018 2021 2022
    Aadorp                      580        590         600      77%       79%       79%         2%        1%            1%
    Binnenstad                3.130      3.310      3.330       28%       26%       26%        15%       15%        16%
    Bornerbroek                 740        770         790      73%       77%       76%         5%        5%            6%
    De Riet                   3.470      3.590      3.590       43%       42%       42%         5%        9%        10%
    Hofkamp                   1.690      1.790       1.800      68%       63%       63%         8%       11%        11%
    Nieuwstraat-
    Kwartier                  1.560      1.560      1.510       40%       37%       38%         5%        8%            9%
    Noorderkwartier           2.490      2.620       2.700      68%       66%       66%         9%       10%        10%
    Ossenkoppelerhoek         3.240      3.240      3.230       45%       42%       42%         7%       10%        11%
    Schelfhorst               4.720      4.730       4.740      63%       62%       63%         6%        4%            4%
    Sluitersveld              2.770      2.910      2.920       45%       48%       48%         6%        6%            6%
    Wierdense Hoek            3.140      3.130       3.140      45%       44%       44%         4%        5%            5%
    Windmolenbroek            5.500      5.590      5.590       78%       79%       79%         2%        3%            3%
    Gemeente Almelo         33.020 33.830 33.920                55%       54%       54%         6%        7%            8%



1.3 Landelijk perspectief
Tenslotte plaatsen we in deze paragraaf de resultaten uit Almelo in het landelijke en regionale
perspectief.
In hoeverre wijkt de situatie in Almelo af van het nationale beeld? Het Kadaster beschreef in
een onderzoek naar het effect van de overdrachtsbelasting dat particuliere investeerders
steeds vaker woningen van eigenaar-bewoners opkochten tussen 2010 en 2020.2 In Figuur 3 is
het aandeel aankopen door particuliere investeerders in Nederland en de G4-gemeenten
weergegeven. Daarbij kijken we specifiek naar de eigenaar-bewonersmarkt: woningen die
verkocht worden door eigenaar-bewoners aan investeerders (gele en groene lijn).
In onze analyse van de woningtransacties in Almelo keken we naar de periode 2009 tot 2021. In
die jaren steeg het percentage aankopen door investeerders op de eigenaar-bewonersmarkt
van 5 procent naar ruim 15 procent.
Als we naar deze periode kijken voor heel Nederland, zien we dat het percentage aankopen
door investeerders op de eigenaar-bewonersmarkt zich bewoog rond de 7 procent. Eind 2020




2
    Kadaster (2021) Wat doet de aanpassing overdrachtsbelasting met de woningmarkt?
Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                         7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>steeg het percentage naar 15 procent. In Almelo ging het in geheel 2020 ook om 15 procent. In
de G4-gemeenten lag het aandeel ieder jaar hoger, en eind 2020 op 28 procent.
Figuur 3 Aandeel aankopen particuliere investeerders in gehele markt versus EB-markt. Bron: Kadaster, 2021.




Om de koopmarktsituatie in gemeente Almelo verder in context te bezien, is in Tabel 4 de
situatie voor gemeente Enschede en regio Twente weergegeven ter referentie. Het aandeel
transacties tussen eigenaar-bewoners is in Almelo kleiner dan in de regio Twente een teken
dat er meer woningen worden gekocht door bijvoorbeeld investeerders. Tegelijkertijd zien we
ook dat het aandeel gekochte woningen door investeerders van eigenaar-bewoners in Almelo in
2020 en 2021 hoger lag dan in de gemeente Enschede en in de regio Twente als geheel.
Tabel 4: Ontwikkelingen op de koopmarkt voor gemeente Almelo, en gemeente Enschede en regio Twente ter
vergelijking. Bron: Kadaster, 2022; bewerking RIGO.


 Gemeente Almelo                       Gemeente Enschede                    Regio Twente

 83% van transacties tussen            N.B.                                 90% van transacties tussen EB
 eigenaar-bewoners (2019-                                                   (2019-2021)
 2021)

 Aandeel woningvoorraad                Aandeel woningvoorraad EB            Aandeel woningvoorraad EB
 eigenaar-bewoners                     toegenomen (2019-2021)               toegenomen (2019-2021)
 afgenomen (2019-2021)

 Koop door investeerders               Koop door investeerders              Koop door investeerders van
 van eigenaar-bewoners:                van eigenaar-bewoners:               eigenaar-bewoners:
 2009: 7%;                             2009: 8%;                            2009: 6%;
 2020: 15%;                            2020: 13%;                           2020: 9%;
 2021: 8%                              2021: 7%                             2021: 5%

 Voornamelijk koop door                N.B.                                 Gevarieerder koopgedrag door
 investeerders in prijsklasse                                               investeerders m.b.t.
     200.000                                                                prijsklassen

Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                   8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>1.4 Samenvattend
In de periode 2009 tot 2021 nam het aantal woningen dat investeerders kochten van eigenaar-
bewoners toe in de gemeente Almelo. Tot 2013 ging het jaarlijks om gemiddeld 25 woningen
(circa 5 procent van alle transacties). Dit aantal en aandeel steeg naar ruim 170 woningen in
2020, ruim 17 procent van de woningen verkocht door eigenaar-bewoners. Met name vanaf
2017 lag het percentage opgekochte woningen door investeerders van eigenaar-bewoners
boven 15 procent. In 2021 zakte het aantal aankopen echter terug naar een lager niveau,
ongeveer 8 procent van de transacties, mogelijk in verband met de stijging van de
overdrachtsbelasting. Investeerders waren daarbij met name actief in het laagste prijssegment


Er is wel sprake van tweerichtingsverkeer: investeerders verkochten over de afgelopen vier jaar
ook woningen aan eigenaar-bewoners. Echter, in totaal hebben investeerders meer woningen
gekocht van eigenaar-bewoners dan woningen verkocht aan eigenaar-bewoners. Ook weten we
niet in welke prijsklasse deze woningen vielen.
Vooral in drie Almelose wijken was er een forse toename waarneembaar in de aankopen door
particuliere investeerders, namelijk in de wijken Nieuwstraat-Kwartier, De Riet en
Ossenkoppelerhoek. Ook in deze wijken lag de piek in het aandeel opkopen tussen 2018 en
2020. Tevens in de wijken Binnenstad, Hofkamp en Wierdense Hoek lag het aandeel gekochte
woningen door investeerders van eigenaar-bewoners in deze periode hoger dan het
gemeentelijke aandeel van 15 procent.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>    2   Woningtekort in Nederland
        In Nederland is er momenteel een groeiend tekort aan woningen, dat naar verwachting in
        2030 zal oplopen tot zo'n 900.000 woningen. Dit is niet langer een probleem dat alleen in
        de Randstad speelt, en ook buiten deze regio zal er flink gebouwd moeten worden. Het is
        daarom relevant om te onderzoeken in hoeverre er sprake is van een woningtekort in
        Nederland en specifiek in gemeente Almelo.
        Volgens schattingen is het woningtekort in Nederland momenteel 4 procent van de totale
        woningvoorraad, wat neerkomt op ongeveer 320.000 woningen3. Deze schatting is gebaseerd
        op de woningvraag en het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in de regio (ABF
        Woningmarktregio Enschede) wordt in 2023 becijferd op 3,7 procent; dat is een tekort van ruim
        10.200 woningen.
        Uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 4 blijkt dat steeds meer huishoudens actief op
        zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is er sprake van een groei
        van 16 procent. Deze toename van woningzoekenden is groter dan verwacht op basis van de
        groei van het aantal huishoudens in deze periode. Ook blijken de hoge prijzen een belemmering
        te vormen voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actieve woningzoekenden
        noemt dit als reden, terwijl dit percentage in 2018 nog op 17 procent lag. Het aantal
        huishoudens dat doorstroomt van huur naar koop is daarentegen met 20 procent gedaald ten
        opzichte van 2018, terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18
        procent. Deze ontwikkeling kan worden verklaard door de sterke prijsstijgingen op de
        koopwoningmarkt.
        Tot slot zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt
        weergeven. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland waarop te zien is waar de
        woningmarkt het meest onder druk staat5. Gemeenten worden gerangschikt op basis van het
        aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2030. In de
                                                                                             kanteling,
        de druk op de woningmarkt hoo
        woningtekort en de verkoopprijzen hoog blijven.
        Deze druk is vooral hoog in de Randstad, maar ook Almelo scoort relatief hoog op de hittekaart
        van BPD. Zo staat Almelo op de 158e plaats van de 344 onderzochte gemeenten. In de regio
        Twente zien we dat Almelo op dit moment de meeste oververhitte woningmarkt is in regio
        Twente, kort daarop gevolgd door Enschede (plek 163). De druk op de woningmarkt in Almelo is
        tevens te vergelijken met de gemeenten Zwolle en Leeuwarden.




3
        ABF (2023) Dashboard Woningtekort
4
        Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON 2021 onderzoek.
5
        BPD (2023) Hittekaart 2023 Ondanks kanteling op de woningmarkt blijft de druk hoog

        Rapport Schaarste-onderzoek                                                                  10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>3   Dynamiek op de woningmarkt
    We zoomen verder in op de gemeente Almelo. Voordat we ingaan op de vraag in welke
    mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector,
    bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de
    globale vraag en aanbodverhoudingen tussen de verschillende segmenten, om een
    eerste indruk te krijgen van de druk op de Almelose woningmarkt.

    3.1 Dynamiek vraag en aanbod
    In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van vraag en aanbod anno 2021 op basis van
    gedrag van huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het
    WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde
    informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften
    op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van
    huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag.
    Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het
    WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Almelo. Op basis van de simulatie
    onderzoeken we in dit hoofdstuk de vraag van verhuis geneigde huishoudens in Almelo, het
    potentieel vrijkomende aanbod en actueel vrijgekomen woningen om inzicht te krijgen in de
    vraag-aanbod verhoudingen. Zie het tekstkader hieronder voor een toelichting op de analyse.


    WoON-analyse
    Op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangeboden
    woningen, kan een indruk worden verkregen van de krapte/ruimte per segment op de
    woningmarkt. Onder (potentieel) aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden
    komen indien woningzoekende doorstromers ook verhuizen. Omdat doorstromers ook een
    (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk.
    Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste
    gemeente. Veel doorstromers zoeken een andere woning dan ze aanbieden.
    Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de
    analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het
    onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. De
    aantallen recent betrokken woningen liggen over de hele linie vaak een stuk lager. Dat
    kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook omdat
    het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Het daadwerkelijk betrokken aanbod weerspiegelt
    niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod
    in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw.
    Deze vraag-aanbod analyse heeft een hoog theoretisch gehalte. Ten eerste zijn niet alle
    vormen van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van
    scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er
    daadwerkelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Het
    kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer
    aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de
    middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat
    veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de
    praktijk toch veel betrokken. Het is dus ondanks deze kanttekeningen zinvol om te constateren
    in welke segmenten de tekorten groot zijn en in welke klein of zelfs negatief. Als het tekort in


    Rapport Schaarste-onderzoek                                                                   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>het ene segment wordt verminderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander segment wel
toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren.
De gepresenteerde aantallen en analyses op basis van het WoOn2021 geven vooral een beeld
van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt.

   3.1.1        Woningtypen
In Figuur 4 is te zien hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden in verschillende segmenten
van de woningmarkt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen koop en huur, en
eengezinswoningen (eg) en meergezinswoningen/appartementen (mg). De donkerblauwe balk
illustreert de vraag vanuit doorstromers, de lichtblauwe balk de vraag van starters. Het
potentiële aanbod is weergegeven middels het oranje kader. Tenslotte zijn de recent betrokken
woningen weergegeven met de witte balk.
We zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen het grootst is. Deze vraag is substantieel
hoger dan het potentiële aanbod uit de voorraad. Het aantal recent betrokken
eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven
tot 2 jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, ligt ook
substantieel lager. Het tekort aan aanbod van eengezinskoopwoningen hangt samen met het
feit dat de huidige bewoners van deze woningen veelal geen verhuisplannen hebben; zij bieden
hun woning dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) op
zoek zijn naar een eengezinskoopwoning. De vraag naar meergezinskoopwoningen ligt
weliswaar lager dan bij de eengezinswoningen, wel is ook in dit segment het potentiële aanbod
ten opzichte van de totale vraag een stuk kleiner.
De huursector is meer in balans dan de koopsector. Ten opzichte van de vraag is er in de
huursector een kleiner tekort aan eengezinswoningen en meergezinswoningen, maar ook in
deze sector is de vraag naar woningen groter dan het (potentiële) aanbod. Opvallend is dat
meergezinshuurwoningen vaker worden betrokken en dat dit aantal groter is dan het potentiële
aanbod. Dat betekent mogelijk dat woningzoekenden, die graag naar een koopwoning zouden
willen verhuizen die wens niet realiseren, omdat er weinig aanbod is in de koopsector.
Daardoor komen zij toch in de huursector terecht.

 In de praktijk komt veel van het potentiële aanbod niet vrij, omdat woningzoekenden niet de
gewenste woning vinden. De doorstroming blijft bijvoorbeeld achter door de grote krapte in de
koopsector, waar huurders mogelijk graag naartoe zouden willen verhuizen. In de huursector,
en in grotere mate in de koopsector, is de vraag groter dan het potentiële aanbod. Dit betekent
dat niet alle woningzoekenden hun woonwensen kunnen realiseren, en daarom in een ander
type woning of sector terecht komen. Dit vergroot ook de druk op de huursector.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                   12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Figuur 4 Vraag en aanbod naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.




Uit Figuur 5 blijkt dat er een grote vraag is naar ruimere woningen, voornamelijk naar
eengezinswoningen met 4 of meer kamers en appartementen met 3 of meer kamers. Met name
in de laatstgenoemde categorie lijkt de druk het grootst. Er is weinig potentieel aanbod van
grotere meergezinswoningen, en er zijn weinig van deze woningen recent betrokken.
In tegenstelling tot het aanbod van grote appartementen, is er bij kleine appartementen (van 1
of 2 kamers) wel sprake van een groot potentieel aanbod. Dit wijst erop dat veel huishoudens in
kleine appartementen de wens hebben om naar een grotere woning te verhuizen, maar deze
wens niet kunnen realiseren. Ook is te zien dat de actieve vraag naar kleine appartementen dus
laag is, maar deze woningen wel het vaakst worden betrokken. Mogelijk komt dit doordat er
onvoldoende aanbod is van woningen waar vraag naar is, bijvoorbeeld in de koopsector,
waardoor zij toch in de huursector terechtkomen.
Figuur 5: Vraag en aanbod naar woningtype en kameraantal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                  13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>   3.1.2           Prijsklassen
In deze paragraaf zoomen we in op vraag en aanbod in de verschillende prijsklassen in de huur-
en koopsector.
In Figuur 6 zijn vraag en aanbod naar huurwoningen in verschillende prijsklassen weergegeven
(prijspeil 2021). De vraag naar sociale huurwoningen is groter dan potentieel wordt
aangeboden. Ook het aantal recent betrokken woningen ligt onder de totale vraag. Dat
suggereert dat de sociale huursector enigszins onder druk staat.
In de prijsklasse tussen de liberalisatiegrens en een huurprijs van 1.000 per maand zien we
verhoudingsgewijs een flink verschil tussen vraag en aanbod. Al is de vraag relatief klein, deze
is bijna twee keer zo groot als het potentiële aanbod en het aantal woningen dat recent is
betrokken.                                                              vraag en aanbod meer in
balans zijn. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn meer mensen langer aangewezen
op de huursector dan op basis van verhuiswensen verwacht zou worden. De vrije huursector
vult dus een leegte in de markt op. Dat is ook te zien aan de gerealiseerde verhuizingen naar de
vrije huursector         1.000. Dat aantal ligt hoger dan de vraag en het potentiële aanbod.
Figuur 6: Vraag en aanbod huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.




In Figuur 7 is voor de koopsector vraag en aanbod nader gespecifieerd naar prijsklassen. Het
gaat hier om de prijsgrenzen zoals deze waren in 2020 (peilmoment van het WoON 2021). In
alle prijsklassen is de vraag veel groter dan het aanbod. Ook is te zien dat het aantal recent
betrokken woningen in de koopsector ruim onder de vraag ligt. De grootste discrepantie tussen
vraag en aanbod lijkt te zitten in de woningen met een koopprijs tussen de sociale koopgrens
                        -                               eerste klasse is de vraag ruim twee keer
zo groot als het aanbod en in de middelste klasse bijna drie keer zo groot. Het segment
woningen boven de NHG-grens kampt met een gelijk tekort. Voor deze woningen is wel te zien
dat deze woningen vaker worden betrokken het potentiële aanbod.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                           14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Figuur 7: Vraag en aanbod koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.




3.2 Vraag versus recent betrokken
In dit hoofdstuk hebben we ons tot nu toe voornamelijk gericht op de balans tussen de
gevraagde woningen op basis van woonwensen en de potentieel aangeboden woningen per
segment. Dit geeft niet per definitie weer wat er in de praktijk gebeurt. Een alternatieve
maatstaf voor mogelijke krapte is de slaagkans: het verschil tussen gewenste en gerealiseerde
verhuizingen. In deze paragraaf richten we ons op de slaagkans in verschillende segmenten van
de Almelose woningmarkt.
Figuur 8 toont het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen verdeeld naar
woningtype en sector. Ter referentie is ook de samenstelling van de woningvoorraad
weergegeven. Uit de figuur blijkt dat de vraag/woonwens van huishoudens enigszins aansluit
op de huidige woningvoorraad. Opvallend is dat de vraag naar eengezinskoopwoningen lager
ligt dan het aandeel in de woningvoorraad, en dat de vraag naar koopappartementen relatief
groter is dan het aandeel van deze woningen in de huidige voorraad.
Het type woning dat recent is betrokken wijkt ook af van de vraag. De recent betrokken
eengezinskoopwoningen, en koopappartementen in mindere mate, zijn ondervertegenwoordigd
ten opzichte van de vraag. Ook is te zien dat huurappartementen flink zijn
oververtegenwoordigd. Dit suggereert dat het relatief lastiger is om een geschikte
eengezinskoopwoning te vinden, en, gezien de grote vraag naar woningen in de koopsector, dat
woningzoekenden uitwijken naar het huursegment.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                           15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Figuur 8: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking
RIGO.




3.3 Samenvattend
Om vast te stellen in welke mate vraag en aanbod op elkaar aansluiten in de verschillende
segmenten, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen. Een
verhouding boven de 1 duidt op meer vraag dan werkelijk gerealiseerde verhuizingen, wat duidt
op krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat er meer woningen recent zijn
betrokken dan dat er vraag is naar dat specifieke type woning, wat duidt op voldoende
beschikbaarheid op de markt.

Uit de figuur blijkt dat er vooral spanning bestaat in de koopsector, waar koopwoningen wel 2
keer vaker worden gevraagd dan er daadwerkelijk zijn betrokken. Opvallend is dat er meer
spanning is op de markt voor koopappartementen dan eengezinskoopwoningen. Dit kan
mogelijk verklaard worden doordat koopappartementen relatief weinig voorkomen in Almelo
(Figuur 9). Wanneer wordt gekeken naar de vraag-aanbod verhouding per koopprijsklasse, is te
zien dat het grootste verschil bestaat in de klassen tot de sociale koop-grens en tussen de
sociale koop-grens en de NHG-grens deze woningen worden meer dan 2,5 keer vaker
gevraagd dan dat ze daadwerkelijk beschikbaar zijn.
In de huursector is er meer sprake van een balans.
worden woningen vaker gevraagd dan betrokken: ruim 1,5 keer. Met name in de vrije sector

van een verhouding onder 1, wat duidt op minder vraag dan werkelijk gerealiseerde
verhuizingen. Dit kan mede worden verklaard doordat woningzoekenden, vanwege de hoge
druk, in de koopsector geen woning kunnen vinden. Zij zijn dan aangewezen op de huursector




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                    16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Figuur 9: Verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen. Bron: CBS, Lokale Monitor Wonen, WoON 2021;
bewerking RIGO.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>4   Huidige situatie op de woningmarkt
    We hebben geïllustreerd hoe huishoudens theoretisch zouden willen wonen in Almelo.
    Echter, de praktijk is anders en niet alle niet alle huishoudens kunnen hun woonwensen
    vervullen. In dit hoofdstuk doen we nader onderzoek naar de mogelijkheden van
    woningzoekenden en in welke mate er sprake is van schaarste voor woningzoekenden op
    basis van actuele data.
    Allereerst bekijken we de samenstelling van de woningvoorraad in Almelo om de resultaten per
    segment in context te plaatsen. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de
    particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we
    een beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment.
    Daarmee beantwoorden we de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in Almelo.

    4.1 De woningvoorraad
    Om de resultaten in perspectief te plaatsen, is de samenstelling van de woningvoorraad van
    Almelo weergegeven naar eigendom in Figuur 10. Meer dan de helft (circa 54 procent) van de
    woningvoorraad in Almelo bestaat uit koopwoningen. Een kleine helft van de woningvoorraad
    bestaat uit huurwoningen, circa 34 procent wordt verhuurd door woningcorporaties en 11
    procent van de voorraad bestaat uit particuliere huurwoningen.


    Figuur 10: Woningvoorraad naar eigendom in de gemeente Almelo, 2022. Bron: CBS, bewerking RIGO.




    De woningvoorraad verschilt per wijk. Zo is het aandeel particuliere huurwoningen erg hoog in
    de Binnenstad, de Riet, Nieuwstraat-Kwartier en Hofkamp. Tegelijkertijd is het aandeel sociale
    huurwoningen relatief hoog in Binnenstad, Wierdense Hoek, Nieuwstraat-Kwartier en
    Ossenkoppelerhoek. In Noorderkwartier, Hofkamp, Schelfhorst, Windmolenbroek, Aadorp en
    Bornerbroek is het aandeel koopwoningen relatief hoog (Figuur 11).




    Rapport Schaarste-onderzoek                                                                       18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Figuur 11 Woningvoorraad naar eigendom per wijk in de gemeente Almelo, 2022. Bron: CBS, bewerking RIGO.




4.2 Sociale huursector
In deze paragraaf beantwoorden we in hoeverre het aanbod aan sociale huurwoningen in
gemeente Almelo schaars is.
Sociale huurwoningen in de gemeente Almelo worden sinds maart 2023 aangeboden via het
regionale woonruimteverdeelsysteem Woninghuren.nl. Via dit nieuwe systeem wordt het
beschikbare aanbod sociale huurwoningen van 14 woningcorporaties in de Achterhoek en
Twente wordt aangeboden. Van dit nieuwe regionale verdeelsysteem zijn nog geen gegevens
bekend over aantal woningzoekenden, woningtoewijzing, slaagkans van woningzoekenden of
andere informatie. Daarom baseren we ons in deze paragraaf op informatie die beschikbaar is
in de jaarverslagen van de twee woningcorporaties met bezit in Almelo (Beter Wonen en Sint
Joseph) en van het vorige woonruimteverdeelsysteem (Woonburo Almelo).
We gaan in op een aantal indicatoren van schaarste op de sociale huurmarkt, namelijk het
aantal ingeschrevenen en actief woningzoekenden, reacties per advertentie en de gemiddelde
inschrijftijd. Gegevens over de sociale huursector op wijkniveau zijn niet beschikbaar.

   4.2.1           Toegang en verdeling
Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Almelo aangeboden. In totaal
zijn er ongeveer 11.300 woningen in bezit van de twee corporaties in de gemeente Almelo.
Hiervan bezit Beter Wonen grofweg 6.400 woningen, zowel in de sociale sector als de vrije
sector, en Sint Joseph circa 4.900 woningen.
In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag
inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Daarnaast
mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. In sommige gevallen geven
de woningcorporaties voorrang aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig
hebben.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                               19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Inkomensgrenzen sociale huur
    Primaire doelgroep: huishoudens die qua inkomen en vermogen in aanmerking komen
    voor huurtoeslag en een sociale huurwoning. Inkomensgrens is afhankelijk van


    Secundaire doelgroep: huishoudens die qua inkomen en vermogen geen recht hebben op
    huurtoeslag, maar wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Inkomensgrens

    2023).

   4.2.2           Actief woningzoekenden
Zoals is te zien in Figuur 12, is het aantal ingeschrevenen flink toegenomen de afgelopen jaren.
Er zijn geen cijfers beschikbaar van het aantal ingeschreven woningzoekenden in 2017, maar
sinds 2018 is een forse stijging op te merken van het aantal inschrijvingen voor een sociale
huurwoning in de gemeente Almelo. Er zijn tussen 2018 en 2022 ruim 3.200 inschrijvingen
bijgekomen. Ook het aantal actief woningzoekenden (ingeschrevenen die minstens 1 keer in
het betreffende jaar reageren op een woning) is toegenomen in de afgelopen jaren. Sinds 2017
zijn er meer dan 800 woningzoekenden bijgekomen.


Figuur 12: Aantal ingeschrevenen en actief woningzoekenden ni de gemeente Almelo voor de periode 2017 t/m 2022.
Bron: Woonburo Almelo, 2022; bewerking RIGO.




   4.2.3           Gemiddeld aantal reacties
Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning is tussen 2020 en 2022 sterk
toegenomen. In 2020 was het gemiddeld aantal reacties per advertentie bij Woonburo Almelo
62 reacties. In 2021 en 2022 lag het gemiddelde rond 90 reacties. Dit is een toename van bijna
50 procent.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                   20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>    4.2.4           Inschrijftijd
Uit de beschikbare monitoringsgegevens van de woningcorporaties blijkt ook dat de vraag naar
sociale huurwoningen in Almelo de afgelopen jaren is toegenomen, omdat de inschrijftijd voor
deze woningen langer is geworden (Tabel 5). Tussen 2018 en 2022 is de gemiddelde inschrijftijd
in Almelo gestegen van 1,7 jaar naar 3,2 jaar. Dit betekent dat woningzoekenden gemiddeld
een langere inschrijftijd van een aantal jaar nodig hebben voordat ze via deze weg een sociale
huurwoning kunnen betrekken in Almelo.
Tabel 5 Gemiddelde inschrijftijd van woningzoekenden bij verhuring. Bron: Beter Wonen & Sint Joseph, 2020-2020;
bewerking RIGO.

                                      2018             2019            2020             2021               2022
 Gemiddelde                           1,7 jaar         2,1 jaar        2,6 jaar         3,1 jaar           3,2 jaar
 inschrijfduur


Ondanks dat de gemiddelde inschrijftijd van woningzoekenden tussen 2018 en 2022 bijna is
verdubbeld, blijkt dat toch ook een aanzienlijk aandeel woningzoekenden met een kortere
inschrijftijd een woning kan vinden. Dit blijkt uit de jaarverslagen van Sint Joseph, waarin
informatie wordt gegeven over de verdeling verhuringen naar inschrijftijd. In Figuur 13 is te zien
hoe deze verdeling is veranderd in de periode 2018 tot en met 2022. In deze figuur is een
afname te zien in verhuringen aan woningzoekenden met een inschrijfduur van minder dan 1
jaar van 59 procent in 2018 naar 38 procent in 2022. Toch is het opvallend dat ondanks de
gemiddelde inschrijfduur van ruim 3 jaar, circa 40 procent van de verhuringen in 2021 en 2022
naar woningzoekenden ging met een kortere inschrijfduur van 1 jaar. Tegelijkertijd zien we wel
dat verhuringen aan woningzoekenden met een inschrijftijd van langer dan 2 jaar is verdubbeld,
van 20 procent in 2018 naar 40 procent in 2022. Tevens zorgt de toename van
woningzoekenden (een grotere vraag) bij een gelijkblijvend woningaanbod voor meer reacties
per woning, een langere zoektijd en een verlaagde slaagkans.


Figuur 13: Gemiddelde inschrijftijd bij woningcorporatie St. Joseph voor de periode 2018 t/m 2022. Bron:
Woningcorporatie St. Joseph, 2022; bewerking RIGO.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                           21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>4.3 Particuliere huursector
Naast de sociale huursector biedt ook de particuliere huursector mogelijkheden voor
huishoudens die geen woning willen of kunnen kopen. In hoeverre vormt de particuliere
huursector een alternatief voor de sociale huur- en koopsector?

Er is weinig informatie beschikbaar over de situatie in de particuliere huursector. Wel kunnen
we een beeld schetsen van het aanbod in dit segment. Echter is het ook mogelijk dat
huurwoningen in de vrije sector niet in het openbaar worden aangeboden, maar dat deze
woningen onderhands wisselen van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te
krijgen van deze markt.
In deze paragraaf onderzoeken we dit segment aan de hand van de gegevens die wel
beschikbaar zijn. Om inzichtelijk te maken welke kansen diverse inkomensgroepen hebben op
de particuliere huurmarkt, richt en we ons de huurprijsontwikkeling en het actuele, openbare
aanbod huurwoningen in de gemeente Almelo. Tenslotte, schetsen we de toegankelijkheid van
de particuliere huursector door te onderzoeken in hoeverre lagere- en middeninkomens
passende huisvesting zouden kunnen vinden op de particuliere huurmarkt.

    4.3.1       Huurprijsontwikkeling
De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit. De informatie
uit monitor van het tweede kwartaal van 2023 geeft beperkte informatie over de particuliere
huurmarkt in Almelo.6 Daarom wordt ook informatie uit omliggende gemeenten gebruikt om
een beeld te schetsen van de Almelose particuliere huursector.
In het tweede kwartaal van 2023 zijn de huurprijzen in bijna 80 procent van de Nederlandse
plaatsen gestegen. Van de plaatsen waar huurprijzen het hardst stegen staat Almelo op de
zevende plaats. In Almelo stegen de huurprijzen met 8,7 procent. Ook in andere plaatsten in de
regio was sprake van een procentuele stijging, zo stegen huurprijzen in Enschede met 7,1
procent. In de Pararius huurmonitor staat de gemiddelde vierkante-meterprijs van Almelo niet
vermeld. Wel worden de gemiddelde vierkante-meterprijzen van zowel Deventer als Enschede

de hele provincie Drenthe was in het tweede kwartaal van 2023 de gemiddelde huurprijs
gedaald met 2,9 procent, en betaalden huurders een gemiddelde vierkante-

    4.3.2       Actueel aanbod
In de eerder weergegeven Figuur 10 zagen we dat de particuliere huursector het kleinste deel
vormt van de totale woningvoorraad. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze
sector kleiner zal zijn dan in de koop- en sociale huursector.
Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, hebben we op drie
peilmomenten (peilmomenten: 23 juni, 30 juni en 7 juli 2023) gekeken naar de aangeboden
huurwoningen op de platforms van Funda en Pararius. In totaal stonden er slechts 33
huurwoningen aangeboden op Funda en Pararius, waarvan één woning ook te koop werd
aangeboden. Het aanbod huurwoningen varieerde gedurende de hele periode weinig.

Daarnaast zal een deel van het huuraanbod niet aansluiten bij de woonwensen of
mogelijkheden van groepen woningzoekenden. Zo werden veel woningen verhuurd met een
contractduur van tijdelijke aard, variërend van 6 maanden tot maximaal 24 maanden. Ook



6
 Pararius (2023) Huurmonitor Q2 2023: Vrije sector huurprijzen blijven stijgen bij dalend
aanbod.
Rapport Schaarste-onderzoek                                                                      22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>werden sommige woningen gemeubileerd aangeboden. Bovendien hadden veel woningen een
inkomenseis van vier keer bruto de huurprijs, waardoor deze woningen niet geschikt zijn voor
woningzoekenden met een laag inkomen.
De gemiddelde oppervlakte van de aangeboden huurwoningen is 77 vierkante meter. De
gemiddelde huurprijs van deze woning                   Het merendeel van de woningen


De huurprijs per vierkante meter van het aanbod op de peilmomenten                     13,5. Dat
is vergelijkbaar met de gemiddelde vierkante-meterprijzen in Deventer en Enschede volgens de
Pararius huurmonitor. De vierkante meter huurprijs ligt hoger bij kleine woningen tot 50
vierkante meter.
30 vierkante meter en een gemiddelde prijs per vierkan                     Bij grote woningen ligt
de gemiddelde vierkante-meterprijs veelal ver onder het gemiddelde.
In Figuur 14 is weergegeven hoe deze 33 huurwoningen zijn verdeeld naar prijsklasse en
oppervlakte. Daarin is te zien dat in de aanbod tot de liberalisatiegrens bijna de helft van de
woningen een oppervlakte tot 50 vierkante meter betreft. Van het aanbod in dit segment gaat
                                                                                  gaat het
voornamelijk om woningen tussen 50 en 70 vierkante meter. In de hoogste prijsklasse
woningen w                                               zien we dat de helft van de woningen een
oppervlakte heeft van minstens 100 vierkante meter.


Figuur 14 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen naar prijsklasse en oppervlakte. Bron: Funda en Pararius,
2023; bewerking RIGO.




Het aanbod van particuliere huurwoningen concentreert zich met name in één gebied (Tabel 6).
De meeste woningen staan te huur in de Binnenstad, namelijk ruim de helft van de aangeboden
huurwoningen. Het aanbod in de Binnenstad betreft voornamelijk appartementen en de
huurprijs ligt in deze wijk hoger dan gemiddeld. De rest van het aanbod huurwoningen is
verspreid over alle andere wijken in Almelo. Verhoudingsgewijs staan in deze wijken meer
eengezinswoningen te huur in vergelijking met de Binnenstad.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                        23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Tabel 6 Aanbod huurwoningen (alle woningen) per wijk. Bron: Pararius en Funda, 2023; bewerking: RIGO.

  Wijken                   Gemiddelde       Gemiddeld          Gemiddelde        Gemiddeld       Totaal
                           prijs            oppervlak          prijs/m2          aantal          woningen
                                            (m2)                                 kamers
                                                                                                 EGW        APP
 Binnenstad                                          73,00                               2,72           1         17
 Overige wijken                                      81,47                               3,47           8          7
 Gemeente Almelo                                     76,85                               3,06           9         24




   4.3.3           Toegankelijkheid
We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector
voor lage en middeninkomens. In vrije sector worden inkomenseisen gesteld aan huurders om
ervoor te zorgen dat er geen problemen ontstaan bij het betalen van de huur. Veel particuliere
verhuurders hanteren bijvoorbeeld als eis dat het bruto maandinkomen van een nieuwe
huurder minstens vier keer de huurprijs moet zijn.
Om te bepalen in hoeverre de particuliere huursector toegankelijk is, onderzoeken we de
beschikbaarheid van acht verschillende inkomensgroepen, waaronder de primaire en
secundaire doelgroepen, alsmede vier middeninkomensgroepen. Er is geen vaste definitie van
een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens,
van laag tot hoog. In bijlage 1 worden deze toegelicht.
De informatie in Tabel 7 toont de maximale huurprijs die huishoudens kunnen betalen als de
inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Bijvoorbeeld, een huishouden
met een modaal inkomen kan een woning huren met een huurprijs tussen de huurtoeslaggrens

financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. De voorbeelden
hieronder geven kale huurprijzen weer, terwijl er vaak ook servicekosten bovenop komen.
Bovendien wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk
meegeteld. Daarnaast kan het maximale huurbedrag voor lage en middeninkomens dalen als
strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen
naar 4,5 keer het bruto maandinkomen.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                   24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Tabel 7: Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders


 Jaarinkomen                                           Groep       Maandinkomen              Bovengrens
                                                                                             huur

                                                       A

              primaire doelgroep mphh)                 B                                          20

                                                       C

                                                       D

   48.625 (middeninkomen 1)                            E

                                                       F



In onderstaande Figuur 15 is een overzicht gemaakt van de huurprijzen van het huidige aanbod
van huurwoningen die geadverteerd worden op Funda. De blauwe lijn toont het percentage van
de 33 huurwoningen dat wordt aangeboden tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur is
bijvoorbeeld af te lezen dat iets meer dan 15 procent van de aangeboden appartementen een

huurprijzen weer voor de verschillende inkomensgroepen zoals beschreven in Tabel 7. Voor
elke groep geldt dus dat zij het aanbod kunnen betalen wat links ligt van hun respectieve lijn.
Voor de                                      25.475 (A) biedt de particuliere huursector
nauwelijks een alternatief. De tweede inkomensgrens voor de primaire doelgroep (B) komt wel
in aanmerking voor het particuliere segment: voor ongeveer 30 procent van het aanbod aan
appartementen. Voor de groepen C en D, is er wel meer beschikbaar, respectievelijk 10 en 55
procent van het aanbod aan eengezinswoningen en 50 en 70 procent van het aanbod aan
appartementen. Voor de bovengrens van de secundaire doelgroep (E met             5) is ruim 80
procent van het aanbod toegankelijk. Daarmee is een groot deel van het aanbod op de
particuliere huurmarkt beschikbaar voor deze inkomensgroepen. Groep F heeft toegang tot het
overgrote deel van het aanbod: zij komen in aanmerking voor het hele aanbod, op een handvol
woningen na.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                     25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Figuur 15 Aanbod huurwoningen (cumulatief). Bron: Pararius & Funda, 2023; Bewerking RIGO.




4.4 Koopsector
In deze paragraaf onderzoeken we de huidige stand van zaken in de koopsector en proberen we
te bepalen in hoeverre er sprake is van schaarste aan koopwoningen voor woningzoekenden in
Almelo.
Wanneer woningzoekenden niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of geen
particuliere huurwoning kunnen vinden of willen, zijn ze aangewezen op de koopsector. Het
grootste deel van de woningvoorraad in de gemeente Almelo bestaat uit koopwoningen,
namelijk 54 procent. Uit de eerder beschreven analyse van het WoON bleek dat er een grote
vraag is naar koopwoningen in de gemeente Almelo, maar ook dat de druk op deze sector het
grootst is. Ook woningzoekenden uit de huursector zouden juist graag een woning vinden in de
koopsector.
We gaan in op een aantal indicatoren van schaarste op de koopmarkt, namelijk de ontwikkeling
van de transactieprijzen, het aanbod en de verkooptijd, en de krapte-indicator van de NVM. Op
de prijsontwikkelingen gaan we dieper in door de Ontwikkeling in WOZ-waarde en
transactieprijzen verder te analyseren. De paragraaf sluit af met een analyse van het actuele
aanbod.

4.4.1 Woningmarktindicatoren
Wat is de stand van zaken op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente
Almelo deel van uitmaakt? In deze context zullen we de situatie beschrijven op de
koopwoningmarkt in het COROP-gebied Twente. Het gaat in deze paragraaf dus niet enkel om
gemeente Almelo, maar om de hele regio bestaande uit gemeenten Almelo, Borne, Dinkelland,
Enschede, Haaksbergen, Hellendoorn, Hengelo, Hof van Twente, Losser, Oldenzaal, Rijssen-
Holten, Tubbergen, Twenterrand en Wierden.

Transactieprijzen
Vanaf eind 2019 is er een aanzienlijke prijsontwikkeling opgetreden op de huizenmarkt, zoals te
zien is in Figuur 16. De sterkste stijging vond plaats in het tweede kwartaal van 2021, toen
namen prijzen per kwartaal met circa 20 procent toe ten opzichte van het voorgaande jaar.

Rapport Schaarste-onderzoek                                                                  26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Sinds begin 2022 is de prijsstijging echter afgezwakt, en vanaf begin 2023 doken de prijzen net
onder het niveau van precies een jaar daarvoor. In het tweede kwartaal van 2023 lag de
mediane transactieprijs circa 5 procent lager ten opzichte van het voorgaande jaar.
De mediane transactieprijs in de regio is in het tweede kwartaal van 2023 338.000, terwijl die
                       65.000 was. Een dergelijke daling is in de onderzochte periode tussen
2018 en 2023 niet eerder waargenomen. Het is nog onduidelijk of deze neerwaartse trend zich
doorzet in de rest van 2023.
Figuur 16: Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q2-2023Q2. Bron:
Brainbox en NVM.




In Figuur 17 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar
daarvoor in de regio Twente weergegeven. De vraagprijzen zijn, in tegenstelling tot de
transactieprijzen, nog niet gedaald ten opzichte van een jaar ervoor. Er is namelijk elk kwartaal
sprake van een stijging ten opzichte van het kwartaal precies één jaar daarvoor. De mate van
stijging varieert wel sterk. Sinds 2020 zien we dat de vraagprijs elk kwartaal steeds meer
toenam ten opzichte van een jaar eerder. In 2021 zien we zelfs een piek van 14 procent. Hierna
heeft de stijging wel gestaag afgenomen, en in 2023 Q2 is deze nog net boven 0 procent. De
mediane vraagprijs van alle woningtypen in totaal lag in het tweede kwartaal van 2023 op
  427.000.
Figuur 17: Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q2-2023Q2. Bron: Brainbay
en NVM.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                       27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in de regio is sinds 2021
gestegen, wat betekent dat kopers steeds meer hebben moeten overbieden (Figuur 18). Een
positief verschil is een indicatie dat er meer wordt betaald dan de vraagprijs, en andersom
betekent een negatief verschil dat de verkoopprijs onder de vraagprijs ligt. In het vierde
kwartaal van 2021 bereikte dit verschil 7 procent, maar sindsdien is dit weer wat afgenomen.
Sinds eind 2022 is de mediane verkoopprijs weer lager dan de mediane vraagprijs. Voor het
eerst sinds 2020 lag in het vierde kwartaal van 2022 de verkoopprijs gemiddeld zelfs iets onder
de vraagprijs. Dit wordt bevestigd door de bovenstaande figuren, waaruit blijkt dat de mediane
verkoopprijs in de regio          ld is ten opzichte van het voorgaande jaar en kwartaal, terwijl
dit voor de mediane vraagprijs (nog) niet het geval is.
Figuur 18: Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q2-2023Q2. Bron: Brainbay en NVM




Ondanks de afname van het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs, worden er
nog steeds woningen boven de vraagprijs verkocht, zoals te zien is in Figuur 19. Dit proces van
overbieden is in de onderzochte periode tussen 2018 en 2023 aan de gang. Op het hoogtepunt,
tussen het derde kwartaal van 2021 en het tweede kwartaal van 2022, werd ongeveer driekwart
van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Hoewel dit percentage sindsdien is gedaald,
gaat het in het tweede kwartaal van 2023 nog steeds om 36 procent van alle transacties.
Figuur 19: Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q2-2023Q2. Bron: Brainbay en NVM.




Aanbod en verkooptijd
Het aantal beschikbare woningen dat aan het einde van elk kwartaal te koop aangeboden
staat, evenals de gemiddelde tijd die het kost om een woning te verkopen, zijn ook goede

Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                   28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>indicatoren voor schaarste. Doorgaans is de verkooptijd van woningen korter als er veel vraag
en weinig aanbod is. Bij NVM-Makelaars is er tussen 2018 en 2021 een algemene daling te zien
van het aantal beschikbare woningen in de regio Twente, zoals weergegeven in Figuur 20. In
2022 lijkt deze trend om te keren, aangezien er weer een toename is in het aantal aangeboden
woningen. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2023 stonden er net meer dan 1.000
woningen te koop in de regio. Dit is nog steeds lager dan het aantal dat in de kwartalen van
2018 tot en met het tweede kwartaal van 2020 beschikbaar was.
Figuur 20: Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q2-2023Q2. Bron: Brainbay en NVM.




Ook de gemiddelde verkooptijd is een indicator voor krapte. Tussen 2018 en 2023 is de
gemiddelde verkooptijd afgenomen (Figuur 21): woningen werden in een steeds kortere periode
verkocht. In 2018 was de gemiddelde verkooptijd nog ruim 40 dagen. Vanaf het tweede
kwartaal van 2020 tot en met het vierde kwartaal van 2022 schommelde de gemiddelde
verkooptijd tussen 20 en 30 dagen. Te zien is dat in het eerste kwartaal van 2023 de
gemiddelde verkooptijd in de regio voor het eerst sinds drie jaar weer iets verder steeg en boven
30 dagen uitkwam.
Figuur 21: Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q2-2023Q2. Bron: Brainbay en NVM.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                      29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Krapte-indicator
Hoewel bovenstaande indicatoren suggereren dat de koopwoningmarkt ontspant, blijkt uit de
krapte-indicator van NVM voor de Regio Twente dat dit nog niet het geval is (Figuur 22). De
krapte-indicator geeft een schatting van het aantal opties dat een potentiële koper heeft op de
woningmarkt. Deze wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen
door het aantal transacties gedurende dat kwartaal. Een krapte-indicator boven de vijf betekent
een gebalanceerde markt, terwijl een krapte-indicator onder de vijf wijst op een zogenaamde
verkopersmarkt, waarin de concurrentie tussen kopers hoog is.
In de gehele onderzochte periode vanaf 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder vijf, wat
betekent dat er meer concurrentie tussen kopers is, en daarmee minder mogelijkheden voor de
kopers. Dit is sindsdien verder afgenomen: een toename van krapte. In 2021 viel de krapte-
indicator het hele jaar onder twee. Hoewel we in 2022 (vooral in het vierde kwartaal) een markt
zien die iets aan het verruimen was, is er nog steeds geen sprake van een ontspannen markt. In
het tweede kwartaal van 2023 ligt de krapte-indicator weer net onder drie, wat aangeeft dat het
nog steeds een verkopersmarkt betreft in regio Twente. De markt is de afgelopen tijd daarmee
iets minder krap geworden dan voorheen, maar er is zeker nog sprake van druk op de
koopwoningmarkt. Dit is in lijn met de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt als
geheel.
Figuur 22 Krapte-indicator Regio Twente (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal).
2018Q2-2023Q2. Bron: Brainbay en NVM.




    4.4.2           Prijsontwikkelingen
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente
Almelo en waar mogelijk op wijkniveau.

Ontwikkeling in WOZ-waarde
Om een beter beeld te krijgen van de prijsontwikkelingen in de gemeente Almelo, analyseren
we de ontwikkelingen van WOZ-waarden van de woningvoorraad. In de gemeente als geheel
zien we een stijging van de WOZ-waarde van maar liefst 47 procent tussen 2017 en 2022.
In Tabel 8 is per wijk van de gemeente weergegeven hoe de gemiddelde WOZ-waarde van
woningen zich heeft ontwikkeld. Uitschieters vinden we in De Riet, Noorderkwartier,
Sluitersveld, Ossenkoppelerhoek, waar de WOZ-waarde zich met meer dan 50 procent heeft
ontwikkeld. Ook Bornerbroek valt op,                                                  7
procent. Dit kan mogelijk verklaard worden door de relatief hoge gemiddelde WOZ-waarde in
2017 en 2022 ten opzichte van andere wijken in de gemeente.

Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                      30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Tabel 8 Gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling woningen tussen 2017 en 2022. Bron: Woonmonitor Almelo,2023;
bewerking RIGO.


                                                          Gemiddelde WOZ
                                          2017                    2022                   procent
Binnenstad                                                                                         +44%
De Riet                                                                                            +52%
Noorderkwartier                                                                                    +50%
Sluitersveld                                                                                       +51%
Wierdense Hoek                                                                                     +45%
Nieuwstraat-Kwartier                                                                               +49%
Ossenkoppelerhoek                                                                                  +54%
Hofkamp                                                                                            +42%
Schelfhorst                                                                                        +43%
Windmolenbroek                                                                                     +45%
Aadorp                                                                                             +44%
Bornerbroek                                                                                        +37%
Gemeente Almelo                                                                                    +47%


Ontwikkeling in transactieprijzen
Hierboven analyseerden we de ontwikkeling voor WOZ-waarden per woningtype en op
wijkniveau. Echter, de WOZ-waarde en de daadwerkelijke prijs waarvoor een aangeboden
woning uiteindelijk verkocht wordt verschillen vaak. Dit is al helemaal het geval voor
transactieprijzen in het jaar 2022, waarin de prijsstijgingen op de koopmarkt nog flink
aanhielden. Vandaar dat het van toegevoegde waarde is om ook deze transactieprijzen te
analyseren. Deze gegevens zijn alleen openbaar beschikbaar op gemeenteniveau.
De transactieprijzen per woningtype zijn weergegeven in Figuur 23. Zoals te zien lag de
gemiddelde koopsom in Almelo 2017 en 2022 inderdaad hoger dan de gemiddelde WOZ-
waarde in deze jaren. Ook stegen in de gemeente Almelo de gemiddelde transactieprijzen in de
periode 2017 tot en met 2022 harder dan de gemiddelde WOZ-waarden, namelijk met 66
procent.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                               31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Figuur 23 Gemiddelde transactieprijs in de gemeente Almelo tussen 2015 en 2022. Bron: Woningmarktmonitor
Provincie Overijssel, 2023; bewerking RIGO.




   4.4.3           Actuele aanbod
In de vorige paragrafen hebben we vooral teruggekeken. In deze paragraaf bekijken we de
huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. Het gaat om
een momentopname.
Om te kijken naar wat het actuele aanbod koopwoningen in Almelo is, is er gedurende een
periode van drie weken gekeken naar het actuele aanbod op de websites Funda en Pararius
(peilmomenten 23 juni, 30 juni en 7 juli 2023). Een deel van dit woningaanbod werd op beide
platforms aangeboden of bestond uit nieuwbouw dat nog niet beschikbaar was tijdens deze
meetmomenten. Deze niet-beschikbare nieuwbouwwoningen zijn niet meegenomen in de
analyse. Op deze peilmomenten stonden op deze twee platforms 253 unieke woningen.
Gedurende de meetperiode stonden 214 eengezinswoningen en 39 appartementen te koop
aangeboden. Het aanbod appartementen was voornamelijk te vinden in de Binnenstad, hier
stonden 27 appartementen aangeboden. 22 appartementen daarvan vormen onderdeel van
transformatieproject Het Baken in de Binnenstad. De overige 12 appartementen stonden
verdeeld over zes andere wijken, waarbij in Ossenkoppelerhoek met 4 appartementen na de
Binnenstad de meeste appartementen te vinden waren.

Van het actuele aanbod heeft 20 procent een vraagprijs tot de sociale huurprijsgrens van
                                                                         betaalbare koop tot



                                                                                   De gemiddelde
vierkante-meterprijs                                                               vierkante-
meterprijs                                           7 aanzienlijk lager. Dit grote prijsverschil
valt ook te verklaren door het relatief dure woningaanbod van het project Het Baken in de
Binnenstad, wat voornamelijk uit appartementen bestaat.
In Figuur 24 is het aanbod in de gemeente als geheel naar oppervlakte en prijsklasse



Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>oppervlakteklassen tot 100 vierkante meter. Woningen tussen 100 en 120 vierkante meter
worden in verschillende prijsklassen aangeboden, maar het merendeel van deze woningen valt
in de prijsklasse tussen de sociale koop- en NHG-grens. Woningen tussen 120 en 150 vierkante
meter worden aangeboden in een prijsklasse hoger. Grotere woningen vanaf 150 vierkante
                                                                    -grens).


Figuur 24 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda en Pararius,
2023; bewerking RIGO.




In Tabel 9 staat het actuele aanbod koopwoningen in Almelo weergegeven per wijk. De meeste
woningen worden aangeboden in de Binnenstad, De Riet, Noorderkwartier, Schelfhorst en
Windmolenbroek. Het aanbod is een stuk lager in Bornerbroek en Aadorp. In de wijken
Binnenstad, De Riet, Nieuwstraat-Kwartier, Ossenkoppelerhoek en Schelfhorst ligt de
gemiddelde vraagprijs onder het Almelose gemiddelde. De wijken Hofkamp, Sluitersveld en
Wierdense Hoek vallen op door de hoge gemiddelde                                  .


Tabel 9 Actueel aanbod koopwoningen per wijk. Bron: Funda en Pararius, 2023; bewerking RIGO, 2023.

                                                Gem.
                            Gemiddelde          oppervlakte        Gem.
Wijken                      vraagprijs          (m2)               prijs/ m2       Aantal woningen
                                                                                   APP       EGW
Aadorp                                                       132                                          4
Binnenstad                             9                     110               3           27            17
     Binnenstad (excl.
              Baken)                   1                     114              2              5           16
Bornerbroek                                                  143          2.738                           3
De Riet                                                       98                             1           23
Hofkamp                                9                     173                             2           14
Nieuwstraat-Kwartier                                          94                                         10
Noorderkwartier                                              142                             1           30
Ossenkoppelerhoek                                             98                             4           13
Schelfhorst                                                  131                                         27
Sluitersveld                           5                     153                             1           19
Wierdense Hoek                                               169               8             3           12
Windmolenbroek                         9                     141               8                         42
Almelo                                                       131                           39           214

Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                   33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>4.5 Samenvattend
In dit hoofdstuk hebben we de actuele situatie per sector onderzocht. Hier volgen de
belangrijkste bevindingen.

Sociale huursector
In tegenstelling tot de eerste waarnemingen in hoofdstuk 3 laten de indicatoren, die de stand
van zaken in de woonruimteverdeling meten, wel enige toenemende druk zien in het sociale
segment. Uit verschillende indicatoren blijkt dat de vraagdruk op sociale huurwoningen in het
corporatiebezit in Almelo in de periode 2018 tot 2022 is toegenomen.
Het aantal actief woningzoekenden is in deze periode gestegen. Bovendien is de toenemende
druk te zien aan het gemiddeld aantal reacties per aangeboden huurwoningen. Dat is
toegenomen van gemiddeld 62 reacties per geadverteerde woning in 2020 naar gemiddeld
bijna 90 reacties in 2022. Ook de gemiddelde inschrijftijd tot verhuring is tussen 2018 en 2022
gestegen.

Particuliere huursector
In de analyse van het WoON2021 constateerden we dat in de vrije huursector meer sprake lijkt
van balans
We onderzochten de actuele situatie in de vrije huursector op basis van de beperkte gegevens
die over de particuliere huursector beschikbaar zijn. Over de particuliere huursector in Almelo
kunnen wel een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment al
relatief kleiner dan in de sociale huur- en koopsector, omdat het een kleiner segment in de
woningvoorraad betreft.

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is de afgelopen jaren toegenomen. Desondanks is
er is relatief veel actueel aanbod voor lage en middeninkomens met een huurprijs tot de
liberalisatiegrens of tot de middenhuurgrens. Het ondersteunt de bevindingen uit de WoON-
analyse.
Toch heeft het actuele aanbod een aantal beperkingen. Met name de betaalbare huurwoningen
tot de liberalisatiegrens zijn relatief vaker klein, waardoor deze niet voor alle typen
huishoudens, zoals bijvoorbeeld gezinnen, geschikt zijn. Ook concentreert het aanbod zich in
met name in de Binnenstad.

Koopsector
In hoofdstuk 3 concludeerden we dat de druk op de koopsector hoog is op basis van de
woonwensen van woningzoekenden. In alle prijsklassen in de koopsector is meer vraag naar
woningen dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen.
We kunnen ook op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele
koopwoningmarkt concluderen dat de markt krap is. Koopwoningen zijn in Almelo de afgelopen
jaren steeds duurder geworden. Op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de
koopwoningmarkt in de woningmarktregio, waar Almelo deel van uit maakt, de afgelopen jaren
krapper is geworden: er is een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden.
Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan
langer te koop in 2022 en begin 2023. Ook is te zien dat gedurende 2022 de verkoopprijzen nog
stegen, maar met een steeds kleinere toename. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste

Rapport Schaarste-onderzoek                                                                   34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>kwartaal van 2023 was er sprake van een kleine prijsdaling: de transactieprijzen zijn daarmee
lager dan een jaar daarvoor. Echter, de krapte indicator van NVM wijst nog niet op ontspanning
van de koopmarkt. Bovendien is het is nog onzeker of deze trends zich doorzetten.
Dit beeld van stijgende prijzen wordt tevens ondersteund door cijfers over WOZ-waarden- en
transactieprijsontwikkeling in de gemeente Almelo. Op basis van WOZ-waarden is dat te zien in
bijna alle wijken in de stad Almelo. WOZ-waarden stegen het hardst in de wijken De Riet,
Noorderkwartier, Sluitersveld en Ossenkoppelerhoek
Tenslotte versterkt het actuele aanbod het beeld dat er nog geen sprake is van ontspanning op
de koopwoningmarkt en duidt op schaarste. Met name in de betaalbare prijsklassen is er
weinig aanbod. Ruim 80 procent van het actuele aanbod lag boven de sociale koopprijsgrens
      25.000. Tot de betaalbare koopprijsgrens was wel meer aanbod: 40 procent werd


In het volgende hoofdstuk onderzoeken we de effecten van schaarste in de koopsector.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>5   Effecten van schaarste op de koopmarkt
    Tenslotte onderzoeken we in welke mate woningzoekenden schaarste ervaren in de
    koopsector aan de hand van de mate van verdringing van verschillende doelgroepen uit
    delen van de gemeente Almelo. Verdringing kan op twee manieren plaatsvinden:


           (Woningzoekende) Huishoudens hebben geen toegang meer tot wijken.
    De eerste ontwikkeling is moeilijk te onderzoeken. Allereerst hoeft bij schaarste verdrukking
    van groepen niet plaats te vinden. Huishoudens die al een woning bewonen, hoeven geen last
    te hebben van prijsstijgingen en een tekort aan woningen in de buurt. Oplopende huurprijzen
    zouden een reden kunnen zijn om te vertrekken, maar de echte verhuisreden van huishoudens
    is moeilijk te achterhalen. Er zijn allerlei redenen voor het vertrek van huishoudens uit een wijk
    of buurt. Om de effecten van schaarste te onderzoeken, focussen we daarom op het tweede
    aspect en analyseren we de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende
    inkomensgroepen en van de verschillende wijken van Almelo.

    5.1 Doelgroepen
    In de analyse laten we de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen
    grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in
    aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer
    mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens
    daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en
    koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse
    daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage1 worden deze toegelicht.
    We onderzoeken de toegankelijkheid van de koopsector in Almelo. In hoeverre is het
    koopaanbod in Almelo betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal
    gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en
    de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de
    financieringsnormen van het NIBUD. Figuur 25 toont de maximale hypotheek die huishoudens
    (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG-normen, waarbij wordt
    uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij




    Rapport Schaarste-onderzoek                                                                      36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>Figuur 25: Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2023
(hypotheekrente = 4,25%).




In Tabel 10 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens.
In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en
transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op
te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens
bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters
hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen.
Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning.
In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk
deel van het aanbod voor hen betaalbaar is.


Tabel 10: Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.


 Jaarinkomen                                                        Maximale hypotheek

 A.         000 (laag middeninkomen 1)                                166.000

 B.        .035 (laag middeninkomen 2)                                187.000

 C.        .625 (middeninkomen 1)                                     207.000

 D.     60.000 (middeninkomen 2)                                      264.000

 E.     70.000 (hoog middeninkomen 1)                                 326.000

 F.     80.000 (hoog middeninkomen 2)                                 386.000




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                          37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>5.2 Toegankelijkheid
Figuur 26 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 253 koopwoningen op
Funda en Pararius. De blauwe lijn toont het percentage van woningen dat aangeboden wordt
tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 10 procent van de

komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 10. Ze geven aan wat deze
inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke
groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar.

Voor de laagste                                                                   is circa 5
procent van de aangeboden woningen toegankelijk, wat neerkomt op 8 woningen. Voor groep B
is dit 10 procent en voor groep C bijna 15 procent. Ook bij                             (D) is
                                                                                        4
procent ofwel 87 woningen in de gemeente Almelo. Voor de groep hoge middeninkomens (E en
F) is meer dan de helft van de woningen potentieel bereikbaar, wat neerkomt op ongeveer 130
woningen. De groep hoogste middeninkomens                                   (2 keer modaal),
kan 70 procent van het koopaanbod betalen, oftewel bijna 170 woningen. Daarmee is een
derde deel van het koopaanbod - de overige 30 procent - zelfs voor hoge middeninkomens
buiten het bereik van de maximale hypotheek.


Figuur 26 Actueel aanbod koopwoningen Almelo (cumulatief) Bron: Funda en Pararius, 2023; bewerking RIGO, 2023.




5.3 Toegankelijkheid in delen van de gemeente
In Figuur 27 is het cumulatieve aanbod koopwoningen op wijkniveau weergegeven. De wijken
met een klein woningaanbod (Aadorp en Bornerbroek) zijn buiten beschouwing gelaten. In de
grafiek is goed af te lezen hoe betaalbaar het woningaanbod per wijk is. Zo valt af te lezen dat
circa 70 procent van het woningaanbod in de wijk Nieuwstraat-Kwartier aangeboden stond met




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                      38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Figuur 27 Actueel aanbod koopwoningen op wijkniveau (cumulatief). Bron: Funda en Pararius, 2023; bewerking RIGO,
2023.




In Nieuwstraat-Kwartier kunnen huishoudens met lage middeninkomens (groep A en B)
potentieel makkelijker aan een woning komen. Ook is te zien dat 70% om meer woningen in
deze wijk, als in de wijken De Riet en Ossenkoppelerhoek, voor huishoudens met een inkomen
tot 1,5 keer modaal (groep D) potentieel bereikbaar is. Dat is in groot contrast met de overige
wijken in de gemeente Almelo, waar slechts 30% of minder van de woningen financieel
betaalbaar zijn voor deze groep.

5.4 Samenvattend
De analyses naar de toegankelijkheid van de koopsector versterken de conclusies uit
hoofdstuk 3. De mogelijkheden van woningzoekenden met een (laag) middeninkomen in de
koopsector zijn gering en een groot deel van deze groep zal de effecten van schaarste ervaren.


Almelo. Daardoor is de koopsector moeilijk toegankelijk voor lage en middeninkomens. Een
groot deel ruim 60 procent van het koopaanbod - ligt buiten het bereik van de maximale
hypotheek van middeninkomens tot 1,5 keer modaal.
Deze conclusie is vooral van betekenis voor starters, vaak jongeren, zonder spaargeld of
financiële steun. Voor meer welvarende starters en voor doorstromers is mogelijk een groter
deel van het koopaanbod bereikbaar. Aan de andere kant hebben we hier gekeken naar
vraagprijzen en is het proces van overbieden, wat mogelijk nog steeds een rol speelt in de
gemeente Almelo, niet meegenomen in deze analyse. In praktijk is het voor middeninkomens
met of zonder spaargeld of financiële steun lastiger om aan een koopwoning te komen.
Op basis van bovenstaande analyses ontstaat bovendien het beeld dat woningzoekenden de
negatieve effecten van schaarste in hogere mate ervaren in de Binnenstad, Hofkamp,
Schelfhorst, Wierdense Hoek, Noorderkwartier, Sluitersveld en Windmolenbroek. Dit geldt
tevens voor Aadorp en Bornerbroek, waar het aanbod per definitie laag was.


Rapport Schaarste-onderzoek                                                                                    39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>6   Conclusie
    Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een deel van de
    woningvoorraad in de gemeente Almelo als schaars kan worden bestempeld. Allereerst
    is er krapte in de sociale huursector. We kunnen ook concluderen dat de particuliere
    huursector, door het kleine en geconcentreerde aanbod, in beperkte mate een alternatief
    vormt voor woningzoekenden met lage (midden)inkomens. De druk in de koopsector is
    het hoogst. Er is sprake van schaarste in een segment van de betaalbare koopwoningen
    en van negatieve verdringingseffecten, waarbij lagere inkomens te maken hebben met
    concurrentie van hogere inkomens en starters te maken hebben met de concurrentie van
    doorstromers.

    Woningtekort en spanning op de woningmarkt
    De gemeente Almelo heeft, net als een groot deel van Nederland, te maken met een
    woningtekort en de krapte is zichtbaar in delen van de woningmarkt. Het woningtekort voor de
    Woningmarktregio Enschede, waar Almelo deel van uit maakt, is voor 2022 door de
    Primosprognose van ABF Research geschat op ongeveer 320.000 woningen, wat neerkomt op
    3,7 procent van de woningvoorraad. Er is in de regio behoefte aan meer woningen.
    Een analyse van vraag en aanbod op basis van de enquête WoonOnderzoek Nederland
    (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- en meergezinswoningen in met name de
    koopsector in de gemeente Almelo. De krapte is groot in alle prijsklassen van de koopsector.
    Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde
    verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming.
    Op basis van actuele gegevens hebben we de verschillende marktsegmenten nader
    onderzocht.

    Sociale huursector
    Woningen die worden verhuurd door woningcorporaties in de sociale huursector zijn voor een
    deel van de woningzoekenden niet toegankelijk door de maximale-inkomensgrens. Op basis
    van het WoonOnderzoek 2021 lijkt de vraag naar sociale huurwoningen in verhouding te staan
    tot het aantal gerealiseerde verhuizingen naar dit segment. Dit suggereert dat de sociale
    huursector in balans is.
    Echter, gegevens uit de corporatiesector laten zien dat de vraagdruk wel degelijk toeneemt. Het
    aantal actief woningzoekenden neemt jaarlijks toe en dat is ook te zien aan het gemiddeld
    aantal reacties per geadverteerde woning. Ook loopt de gemiddelde inschrijftijd bij verhuring
    op.
    Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep
    woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen
    toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de toenemende vraagdruk voor concurrentie, waar die
    vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn.




    Rapport Schaarste-onderzoek                                                                    40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Particuliere huursector als alternatief
De particuliere huursector vormt wel enig alternatief voor woningzoekenden met een laag
(midden)inkomen. Dat bleek ook uit de analyses van het WoON: verhuizingen naar de
particuliere huursector zijn hoger dan valt te verwachten op basis van woonwensen en de vraag
naar woningen in dit segment. Woningzoekenden wijken dus uit naar deze sector, wanneer het
niet lukt om een sociale huur- of koopwoning te vinden.
Op basis van de beschikbare, actuele gegevens over de particuliere huursector is weinig te
zeggen over de vraag naar particuliere huurwoningen. Wel hebben we een (beperkt) beeld
geschetst van het aanbod in dit segment. Mogelijk worden de meeste huurwoningen in de vrije
sector niet in het openbaar aangeboden, maar wisselen deze onderhands van huurder.
Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van deze markt.
Over de particuliere huursector in Almelo kunnen een aantal conclusies getrokken worden.
Allereerst is het aanbod uit dit segment wel relatief kleiner dan in de sociale huur- en
koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. Daarnaast is de
gemiddelde huurprijs de afgelopen jaren gestegen. In het actuele aanbod in de vrije huursector
zijn woningen in het sociale segment schaars. Voor huishoudens die tot de sociale doelgroep
behoren was minder dan 30 procent van het aanbod bereikbaar.
Huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens werden wel voldoende
aangeboden. Ruim 85 procent van het actuele aanbod ligt onder de g
maand. Ook voor hogere middeninkomens ligt bijna het hele aanbod aan particuliere
huurwoningen binnen de financiële mogelijkheden van deze groep.
Echter, het aanbod in de particuliere huursector vormt niet voor elke type huishouden een
mogelijk alternatief. Met name in het sociale segment gaat het voornamelijk om kleinere één- à
tweekamerwoningen, dus voor grotere huishoudens met een laag (midden)inkomen zijn de
mogelijkheden beperkter. Daarbij concentreert het aanbod zich voornamelijk de Binnenstad.

Druk op de koopsector
Tenslotte hebben we de schaarste in de koopsector onderzocht. Een indicator van schaarste
op de koopwoningmarkt is de prijsontwikkeling. Analyse hiervan bevestigt het beeld van de
schaarste in de afgelopen jaren in de koopsector. De transactieprijzen in de woningmarktregio
van Almelo lagen in de periode 2018 tot en met 2021 elk kwartaal tussen de 5 en 15 procent
hoger dan een jaar daarvoor. In het tweede kwartaal van 2021 was de mediane transactieprijs
zelfs ruim 20 procent hoger dan het jaar ervoor. Deze bevindingen worden bovendien
ondersteunt door ontwikkelingen van transactieprijzen en WOZ-waarden in de gemeente
Almelo tussen 2017 en 2022. Dat is te zien in bijna alle wijken van de gemeente Almelo.
Wel lijkt het erop dat er een piek is bereikt en dat deze ontwikkeling stagneert. De mediane
transactieprijs is sinds het eerste kwartaal van 2023 gedaald ten opzichte van een jaar geleden;
een daling voor het eerst in de onderzochte vijf jaar. Het aantal aangeboden woningen is ook
gestaag toegenomen en de mediane verkoopprijs ligt lager dan de mediane vraagprijs sinds het
laatste kwartaal van 2022 indicatoren dat het aanbod iets ruimer wordt. De NVM- krapte
indicator geeft deze ontwikkeling ook weer. Al met al lijkt het erop dat de koopmarkt in de
woningmarktregio iets meer ontspant in vergelijking met de afgelopen vijf jaren. Het is nog
onduidelijk of deze trend zich voortzet.
In het huidige koopaanbod in de gemeente Almelo is er nog niet veel te merken van deze
ontspanning in de ontwikkeling. Er kan gesproken worden van schaarste aan betaalbare
                                        5.000. Zo is in totaal een derde van het gehele
                                                   5.000.

Rapport Schaarste-onderzoek                                                                  41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Schaarste en de effecten
Tenslotte onderzochten we de effecten van schaarste in de koopsector. De toegankelijkheid
van de koopsector voor (lage) middeninkomens weerspiegelt de schaarste. Zo is voor
                                                                         5 procent van het

modaal) is minder dan 35 procent van het aanbod aan koopwoningen potentieel bereikbaar.
De effecten van schaarste zijn voor lage en middeninkomens tot ongeveer 1,5 keer modaal het
meest merkbaar door het geringe aanbod en het feit dat zij ook moeten concurreren met
                                                                       80.000, die een woning
van 386.000 kunnen financieren, is potentieel meer bereikbaar in de koopsector. Ongeveer 70
procent van het aanbod in Almelo is voor deze groep betaalbaar. Van ruim 30 procent van de
woningen komt ook deze groep, zonder eigen spaargeld, niet in aanmerking.
Naar verwachting komen met name jongeren en starters, zonder eigen spaargeld, hierdoor in
de verdringing. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Ook
kunnen doorstromers mogelijk makkelijker een stap maken op de koopwoningmarkt door
overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzonderingen. Er zijn ook
starters met veel eigen geld of doorstromers die geen stap kunnen maken naar een woning
passend bij hun levensfase.
De                                                5.000 is in een aantal wijken groter. In de
wijken Hofkamp, Binnenstad, Sluitersveld en Windmolenbroek valt minder dan 25 procent van
het aanbod onder deze prijsgrens. In Noorderkwartier, Schelfhorst en Wierdense hoek heeft


Op basis van de toegankelijkheid van het actuele aanbod en ondersteund door de cijfers over
de omvang van de koopvoorraad en de prijsstijgingen, komen een aantal wijken naar voren,
waar naar verwachting de effecten van schaarste vooral merkbaar zullen zijn. In bijlage 2 is een
specificatie opgenomen. Het gaat om de wijken Nieuwstraat-kwartier, Binnenstad, De Riet,
Sluitersveld, Wierdense Hoek en Ossenkoppelerhoek.




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                   42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Bijlage 1
Inkomensgroepen
In de analyses maken we een onderscheid tussen een aantal inkomensgroepen (prijspeil
2023):

   Laag inkomen 1
   Laag inkomen 2:        (bovengrens primaire doelgroep sociale huur
   meerpersoonshuishoudens);
   Laag middeninkomen 1
   Laag middeninkomen 2
   alleenstaanden);
   Middeninkomen 1
   meerpersoonshuishoudens);
   Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal);
   Hoog middeninkomen 1
   Hoog middeninkomen 2




Rapport Schaarste-onderzoek                                                            43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Bijlage 2
Toelichting
Een aantal criteria zijn indicators van schaarste op wijkniveau. Aan de hand hiervan maken we
een inschatting in welke wijken woningzoekenden mogelijk te maken hebben met negatieve
effecten van schaarste aan betaalbare koopwoningen, en in welke wijken dit minder/niet het
geval is. Deze criteria zijn als volgt:
    1) Het aandeel koopwoningen in de totale voorraad van de wijk is kleiner dan het
       gemeentelijk gemiddelde van 54 procent;
    2) Er is in de wijk sprake geweest van een afname in het aandeel koopwoningen van
       eigenaar-bewoners over de periode 2018-2022;
    3) De gemiddelde WOZ-waarde in de wijk is in de periode 2019-2022 harder toegenomen
       dan het gemeentelijk gemiddelde van +47 procent;
    4) Minder dan 25 procent actueel aanbod tot 265.000 of 10 of minder woningen in het
       aanbod.


                                          Aandeel     WOZ-            Minder dan
                           Aandeel                                    25% actueel
                                          eigenaar-   waardenontwi
                           koopwoning                                 aanbod tot
                                          bewoners    kkeling hoger
                           en 2022
                                          2022        dan
                           lager dan
                                          lager dan   gemeentelijk    Of gering
                           gemiddeld?
                                          in 2018?    gemiddelde?     aanbod

Nieuwstraat-Kwartier


Binnenstad                                                   -

De Riet                                                                      -

Noorderkwartier                  -

Sluitersveld                                   -

Wierdense Hoek                                               -

Ossenkoppelerhoek                                                            -

Hofkamp                          -                           -

Schelfhorst                      -             -             -

Windmolenbroek                   -             -             -

Aadorp                           -             -             -

Bornerbroek                      -             -             -




Rapport Schaarste-onderzoek                                                                 44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Rapport Schaarste-onderzoek   45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>