<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                              Raadsvergadering: 11 maart 2025
                                                              Registratienummer: BenW - 11120
Naam: M. Scheffers
Datum: 23 januari 2025
Eenheid/Programma: Eenheid Stedelijke Ontwikkeling
Collegevoorstel
  Onderwerp                                         Bestendigen voorkeursrecht op percelen in
                                                    Kerkelanden
  Advies                                            Bespreekstuk
  Is er een uiterste behandeldatum?                 Ja, 11 februari 2025
  Portefeuillehouder                                A. Maathuis
  Openbaar                                          Openbaar
  Raadsvoorstel of raadsbrief                       Raadsvoorstel
Toelichting voor de openbare besluitenlijst:
Het college besloot op 17 december 2024 tot het vestigen van een voorkeursrecht in twee
deelgebieden van de wijk Kerkelanden. Kerkelanden maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling
Almelo Centraal. De gemeente en woningcorporatie Beter Wonen willen Kerkelanden vernieuwen
waarbij er ruimte is voor een substantieel aantal nieuwe woningen, stedelijke voorzieningen en
verbetering van de leefbaarheid. Het voorkeursrecht is gelegd om regie te kunnen voeren op de
vernieuwing. Ook stelt het voorkeursrecht de gemeente en Beter Wonen in staat de vernieuwing te
versnellen en wordt prijsopdrijving voorkomen. Om deze redenen stelt het college aan de raad voor
om het voorkeursrecht voor drie jaar te bestendigen.
Voorgesteld besluit
1. De raad voor te stellen in zijn vergadering van 11 maart 2025, op grond van artikel 9.1 lid 1, sub c
    Omgevingswet, overeenkomstig bijgevoegd raadsvoorstel en – besluit (RAAD – 8599), een
    voorkeursrecht te vestigen op de percelen die zijn gespecificeerd in het raadsvoorstel en -besluit.
Inleiding
Het komende decennium is Almelo Centraal een substantiële transformatieopgave in Almelo.
Belangrijke opgaven zijn het terugdringen van leegstand en transformatie naar een gemengd
stadsdeel met woningen, hightech, onderwijs en stedelijke voorzieningen. Kerkelanden is binnen
Almelo Centraal een sleutelproject en maakt onderdeel uit van de woondeal Twente. De wijk is
gelegen bij het station, kent veel openbaar groen, veel huurwoningen en leefbaarheidsproblemen.
Vanuit de Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling (INT - 77677) en de Ontwikkelvisie Almelo Centraal
(INT - 89749) ligt er de ambitie om Kerkelanden te vernieuwen middels een aantal sociale en
ruimtelijke ingrepen. Hiervoor wordt momenteel in opdracht van de gemeenteraad, en in
samenwerking met woningcorporatie Beter Wonen, een wijkvernieuwingsplan opgesteld. Naar
verwachting wordt het wijkvernieuwingsplan medio 2025 opgeleverd.
Pagina 1 van 5
B&W – 2511120
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Eind 2024 heeft het college, vooruitlopend op het gereed komen van het wijkvernieuwingsplan, een
aanvraag voor het Volkshuisvestingsfonds (VHF) ingediend (B&W – 10176). Dit omdat deze
subsidieregeling in 2025 wordt afgeschaft. Op 6 december 2024 heeft het Rijk besloten de gemeente
Almelo 5,1 miljoen euro subsidie ter beschikking te stellen. Passend binnen de regels van het VHF
heeft de gemeente subsidie aangevraagd om met de volgende delen van Kerkelanden aan de slag te
gaan:
- deelgebied 1 “Naar ’t Eilandje (Het Eilandje)”;
- deelgebied 2 “Naar ’t Eilandje (Parallelweg)”; en
- deelgebied 3 “Kerkelanden Centrum”.
De plandelen zijn weergegeven op onderstaande afbeelding.
Toelichting deelgebied 1
De gemeente streeft hier naar verbetering van sociale cohesie en verduurzaming van het
woningaanbod in dit deel van de wijk. De rijkssubsidie stelt de gemeente in staat woningen aan te
kopen, op te knappen en te verduurzamen en weer door te verkopen. In dit deelgebied is en wordt
geen voorkeursrecht gelegd.
Voor deelgebied 2 en 3 is de ambitie om de leefbaarheid en het woning- en voorzieningenaanbod
sterk te verbeteren
Deelgebied 2 en 3 bestaat uit (grotendeels) verouderd vastgoed, zowel privaat bezit als bezit van
woningbouwcorporatie Beter Wonen. De wens is dat deze deelgebieden een nieuwe
stedenbouwkundige opzet krijgen. Met herontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 wil de gemeente de
woonkwaliteit verbeteren, sociale cohesie versterken en de leefbaarheid en het woningaanbod
vergroten. Omdat de gebieden volledig worden herontwikkeld is het nodig dat de gemeente (en Beter
Wonen) de grondposities in de gebieden in eigendom krijgen. Daartoe wordt voorgesteld op de
Pagina 2 van 5
B&W – 2511120
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>percelen (en de daarop staande opstallen) die niet in eigendom zijn van Beter Wonen of de gemeente
een voorkeursrecht te leggen. De percelen zijn aangegeven op de bij dit besluit horende
grondtekeningen (bijlagen 1a en 1b).
Het college besloot op 17 december 2024 tot het vestigen van een voorkeursrecht in deze twee
deelgebieden van de wijk Kerkelanden. Het voorkeursrecht is op 18 december 2024 ingeschreven in
de openbare registers. Het voorkeursecht van het college komt te vervallen drie maanden nadat het is
gevestigd, tenzij de raad voor het verstrijken van die termijn een eigen voorkeursrecht vestigt.
Sinds de vestiging van het voorkeursrecht door het college hebben zich geen omstandigheden
voorgedaan die aanleiding geven om het voorkeursrecht niet te laten bestendigen door de raad. Het
tegendeel is waar. Op 18 december 2024 organiseerde de gemeente een inloopavond. Alle bewoners
van Kerkelanden waren hiervoor uitgenodigd en de bijeenkomst werd goed bezocht. Tijdens de
bijeenkomst zijn de ambities van de gemeente en Beter Wonen toegelicht. Ook is uitgelegd welke
fasering de gemeente voor ogen heeft en waarom is besloten om op bepaalde delen van de wijk een
voorkeursrecht te leggen. Vanuit de bewoners is hierop positief gereageerd. Men onderschrijft het
belang om Kerkelanden te vernieuwen. De afgelopen weken zijn met diverse eigenaren toelichtende
gesprekken gevoerd over het voorkeursrecht. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het concept
raadsvoorstel tot bestendiging van het voorkeursrecht.
Beoogd effect
Het vestigen van een voorkeursrecht stelt de gemeente in staat om, samen met bewoners en
woningcorporatie Beter Wonen, haar ambities in de toekomst te realiseren. De gemeente kan
regisserend optreden ten aanzien van de beoogde ontwikkeling, realisatie van woningbouw,
stedelijke voorzieningen, verblijfsgebieden en versterking van de sociale cohesie.
Argumenten voor
1.1 Het voorkeursrecht voorkomt grondposities van speculanten
      Het voorkeursrecht voorkomt dat derden strategische (grond)posities innemen. De grondposities
      worden als het ware bevroren en de marktpartijen kunnen geen gronden kopen zonder
      tussenkomst van de gemeente.
1.2 Met het voorkeursrecht kan de gemeente de gewenste herontwikkeling bespoedigen
      Het voorkeursrecht heeft als gevolg dat woningeigenaren eerst de gemeente in staat moeten
      stellen de aangewezen percelen te kopen voordat zij tot vervreemding aan een ander kunnen
      overgaan. Dit geeft de gemeente een sterkere positie bij het verwerven van percelen. De voor de
      herontwikkeling benodigde grondposities komen zo eerder in eigendom bij de gemeente.
1.3 De aanwijzing voorkomt prijsopdrijving
      Zonder voorkeursrecht kunnen de percelen steeds worden doorverkocht. Dit heeft veelal een
      prijsopdrijvend effect, zeker naar mate de planontwikkeling voortschrijdt. Prijsopdrijving heeft
      een nadelig effect op de financiële en economische haalbaarheid van de herontwikkeling.
1.4 Een voorkeursrecht kan alleen als de gronden een andere of intensievere functie krijgen
      De toegedachte functie moet afwijken van het huidig gebruik. De percelen in de deelgebieden
      waarop een voorkeursrecht wordt gevestigd hebben nu de functie woonactiviteiten en
      tuinactiviteiten (één perceel heeft de functie groenactiviteiten). De toegedachte functie wijkt
      daarvan af omdat de woonfunctie zal worden geïntensiveerd 1en andersoortige functies zullen
      worden toegevoegd. Daarnaast zal de stedenbouwkundige opzet van de deelgebieden wijzigen.
      Percelen waarop het voorkeursrecht komt te rusten, kunnen daardoor bijvoorbeeld (mede) de
      functie verkeersactiviteiten of groenactiviteiten krijgen.
1
  Het is vaste jurisprudentie dat wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan
het bestaande, sprake is van afwijkend gebruik. Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State ECLI:NL:RVS:2014:3786, r.o. 4.2
en ECLI:NL:RVS:2012:BW3871, r.o. 2.3.1.
Pagina 3 van 5
B&W – 2511120
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1.5 Het belang van de regierol prevaleert boven het individuele belang van de eigenaar
     De gemeente verkrijgt met het vestigen van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om
     deelgebieden te herontwikkelen. Met de herontwikkeling draagt de gemeente bij aan het
     terugdringen van het woningtekort. Herontwikkeling leidt ook tot verbeteren van de
     woonkwaliteit, versterking van de sociale cohesie en het vergroten van de leefbaarheid. Het
     algemeen belang dat hiermee is gemoeid weegt zwaarder dan de beperking van de eigenaar om
     zonder beperking over zijn perceel te beschikken. De Omgevingswet bevat daarnaast diverse
     waarborgen om de inbreuk op het eigendomsrecht voor de eigenaar te beperken (zoals de
     garantie van een marktconforme prijs, strikte termijnen en een rechterlijke toetsing).
1.6 Er zijn geen zienswijzen tegen het concept raadsvoorstel ingediend
     Het concept raadsvoorstel heeft ter inzage gelegen en is toegestuurd aan de eigenaren. De
     eigenaren hadden vier weken de tijd om zienswijzen in te dienen tegen het concept voorstel. Er
     zijn geen zienswijzen ingediend. Wel hebben er toelichtende en verkennende gesprekken plaats
     gevonden met eigenaren naar aanleiding van het voorkeursrecht van het college. Een eigenaar
     heeft schriftelijk kenbaar gemaakt niet te willen verkopen.
Kanttekeningen
1.1 Een voorkeursrecht is een inbreuk op de vrijheid van de rechthebbende om vrij over zijn grond of
     recht te beschikken
     Een voorkeursrecht beperkt rechthebbenden in de keuze met wie zij een grondtransactie
     aangaan. Wel zal de gemeente bij interesse een marktconforme vergoeding moeten betalen. De
     eigenaar is er dus van verzekerd dat hij een marktconforme prijs ontvangt.
1.2 Een voorkeursrecht heeft geen effect als de rechthebbende niets wil
     Een rechthebbende die niet wil verkopen, hoeft zich niets aan te trekken van een voorkeursrecht.
1.3 Een voorkeursrecht heeft geen effect op bestaande afspraken die zijn ingeschreven in de
    openbare registers
    Een voorkeursrecht werkt niet tegen oudere afspraken, maar voorkomt slechts nieuwe
    afspraken.
1.4 De gemeente loopt mogelijk een financieel risico
     De aanwijzing van de percelen betekent niet dat de gemeente verplicht is grond aan te kopen. Dit
     kan per keer en per locatie worden bezien. Wel loopt de gemeente een financieel risico wanneer
     zij percelen aankoopt en de beoogde ontwikkeling geen doorgang vindt.
Kosten, opbrengsten en dekking
Aan de uitvoering van dit besluit zijn, behalve kosten voor de beschikbare ambtelijke capaciteit en
taxatiekosten, vooralsnog geen kosten verbonden. De beperkte kosten worden gedekt vanuit het
reeds beschikbare voorbereidingskrediet Kerkelanden.
Als een eigenaar zijn perceel aanbiedt aan de gemeente, besluit het college of zij hierover in
onderhandeling treedt en of zij overgaat tot aankoop van de woning.
Uitvoering
Na besluitvorming door de raad zullen de volgende acties worden opgepakt:
1. Bekendmaking raadsbesluit door toezending aan belanghebbenden.
2. Ter inzagelegging raadsbesluit en bijbehorende stukken en kennisgeven daarvan in het
     gemeenteblad.
3. Inschrijven van het voorkeursrechtbesluit in de openbare registers.
Pagina 4 van 5
B&W – 2511120
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Bijlagen
1.    Raadsvoorstel en -besluit Voorkeursrechtbeschikking op percelen in Kerkelanden (RAAD – 8599),
      en de daarbij horende bijlagen:
     - Grondtekening deelgebied 2 (INT - 94203) en grondtekening deelgebied 3 (INT – 94204)
     - Perceellijst deelgebied 2 (INT – 94205) en perceellijst deelgebied 3 (INT – 94206)
           NIET OPENBAAR op grond van artikel 5.1, lid 2, sub e Wet open overheid.
     - Geanonimiseerde perceellijst deelgebied 2 (INT – 94863) en geanonimiseerde perceellijst
           deelgebied 3 (INT – 94864)
     - Concept brief aan eigenaren bekendmaking raadsbesluit (UIT – 118980)
     - Tekst kennisgeving terinzagelegging in gemeenteblad van raadsbesluit (bijlage 4; INT - 94840)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---------
Procesinformatie
Intern overleg
Dit voorstel is besproken binnen het projectteam Kerkelanden en met de ontwikkelmanager Almelo
Centraal. En het is besproken in het Afstemmingsoverleg Stedelijke Ontwikkeling van 3 februari 2025.
Afstemming met portefeuillehouder
Het voorstel is afgestemd met portefeuillehouder Maathuis.
Directie-advies
B&W voorstel standaard.
Communicatie over het besluit
Regulier.
Het voorstel is openbaar, met uitzondering van de niet-geanonimiseerde perceellijsten (INT – 94205
en INT – 94206). Deze lijsten vermelden de namen van perceeleigenaren. Op grond van de
Uitvoeringswet Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) en artikel 5.1 lid 2 sub b en i
van de Wet open overheid (Woo) mogen deze lijsten niet openbaar gemaakt worden. Bij het voorstel
is een versie van de lijsten gevoegd, waarin de namen zijn weg gelakt (INT – 94863 respectievelijk
INT – 94864).
Pagina 5 van 5
B&W – 2511120
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>