<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                         G E M E E N T E             B O R N E




Raadsvoorstel



raadsvergadering

16-12-2014


agendapunt




nummer

14INT04200


onderwerp

verzoek herziening bestemmingsplan herontwikkeling Brinkstraat 16



Aan de gemeenteraad.


Samenvatting voorstel
Al jaren (sinds 2008) werkt de familie Morselt aan een passende nieuwe invulling/herbestemming voor
hun perceel aan de Brinkstraat 16. Zoals bekend staan de gebouwen al zo'n 6 jaar voor een groot
gedeelte leeg, hetgeen voor de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het gebied niet wenselijk is.
Inmiddels is er door MIRarchitecten uit Amsterdam een plan voor herontwikkeling gemaakt (zie bijlage 1).
Naast ruimte voor kleinschalige woonbebouwing en tuinen komt er grond beschikbaar voor de uitbreiding
van De Potkaamp. De oude werkplaats van Morselt wordt behouden (gemeentelijk monument). Inmiddels
heeft de erfgoedcommissie een positief advies uitgebracht en gaat zij akkoord met verdere uitwerking.
Ook de stadsbouwmeester heeft positief geadviseerd. Op 13 juni 2014 is door MIRarchitecten, namens de
familie Morselt, een verzoek ingediend om medewerking te verlenen aan de herziening van het
bestemmingsplan. Het plan is op 20 oktober jl. gepresenteerd aan de buurt en andere belanghebbenden.
Thans wordt voorgesteld om in principe in te stemmen met a. het voorliggende stedenbouwkundige plan
en b. het verzoek om het bestemmingsplan Oud Borne partieel te herzien. Aangezien het plan: 1) past
binnen het beleid zoals weergegeven in de "aanvulling woonvisie" en 2) de "visie Oud Borne". En omdat:
3) sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, waarbij een passende oplossing voor de
ontsluiting (4) en het parkeren op eigen erf (5) mogelijk is.



1 Inleiding
Al jaren (sinds 2008) werkt de familie Morselt aan een passende nieuwe invulling/herbestemming voor
hun perceel aan de Brinkstraat 16. Zoals bekend staan de gebouwen al zo'n 6 jaar voor een groot
gedeelte leeg, hetgeen voor de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het gebied niet wenselijk is. Inmiddels
is er door MIRarchitecten uit Amsterdam een plan voor herontwikkeling gemaakt (zie bijlage 1). Naast
ruimte voor kleinschalige woonbebouwing en tuinen komt er grond beschikbaar voor de uitbreiding van De
Potkaamp. De oude werkplaats van Morselt wordt behouden (dit is namelijk een gemeentelijk monument)
en wordt getransformeerd naar een woning met atelier. De overige aanwezige oude schuren en opstallen
worden gesloopt. Op het erf van de te slopen schuur komen drie grondgebonden
eengezins(koop)woningen. A a n de achterzijde van het erf wordt een tweekapper (koop) met




Rheineplein 1   7622 D G   Postbus 200   7620 A E Borne   Telefoon 14074   fax 074 - 266 33 38   info@borne.nl   www.borne.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                      G E M E E N T E         B O R N E




parkeerplaatsen op eigen erf gerealiseerd. Centraal op het erf wordt voorzien in de vereiste
parkeervoorzieningen. Deze worden ontsloten via de Oude Kerkstraat. Aansluitend aan het huidige
gebouw De Potkaamp wordt een uitbreiding ten behoeve van de kerk gerealiseerd. Hier moet een
maatschappelijke functie zijn plek krijgen, die open en uitnodigend is voor de gemeenschap. Commerciële
functies en horeca zijn nadrukkelijk niet toegestaan.


Op 3 juni 2014 is een stedenbouwkundig plan voor het terrein van het voormalige bouwbedrijf Morselt aan
de erfgoedcommissie gepresenteerd. Onder meer vanwege de kleine "korrelgrootte" en de hedendaagse
architectuur is het plan enthousiast ontvangen. De erfgoedcommissie heeft een positief advies uitgebracht
en gaat akkoord met verdere uitwerking. Ook de stadsbouwmeester heeft positief geadviseerd. Wel is
aangegeven dat er een wijziging van de welstandsnota noodzakelijk is. Hiertoe dient een
beeldkwaliteitplan te worden opgesteld. Daarnaast is een bestemmingswijziging van het perceel nodig. Op
13 juni 2014 is door MIRarchitecten, namens de familie Morselt, een verzoek ingediend om medewerking
te verlenen aan de herziening van het bestemmingsplan.


Gelet op de discussies die in het kader van de Visie Oud Borne en het bestemmingsplan Oud Borne
hebben plaats gevonden in de raad, heeft initiatiefnemer in overleg met de portefeuillehouder en mevrouw
Swart-Beekhuis besloten eerst de buurt te informeren. Daarom heeft op 20 oktober jl. een informatieavond
plaatsgevonden in het gebouw van de Potkaamp aan de Potkampstraat. Tijdens deze avond zijn de
plannen voor herontwikkeling door initiatiefnemer aan een groot aantal buurtbewoners en direct
betrokkenen gepresenteerd. Namens de gemeente waren de heren Compagner, Weghorst en mevrouw
Swart-Beekhuis aanwezig. In het algemeen is het plan (zeer) goed ontvangen, met uitzondering van de
ontsluiting (zie verderop) Het verslag van de informatieavond is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. Nu er
bij het overgrote deel van de buurtbewoners draagvlak is geconstateerd wenst de initiatiefnemer ook
politiek draagvlak voor een planologische procedure te krijgen.


Daarom heeft initiatiefnemer verzocht om in principe medewerking te verlenen aan het voorliggende
stedenbouwkundige plan en aan een herziening van het bestemmingsplan. Zodra de raad instemt met het
verzoek om herziening van het bestemmingsplan op basis van het voorliggende stedenbouwkundige plan zal
de initiatiefnemer de planvorming nader uitwerken en kan uw college de planologische procedure voorbereiden
en opstarten.


2 Beoogd resultaat
Een principebesluit met betrekking tot het verzoek om herziening van het bestemmingsplan voor het
perceel Brinkstraat 16 door de gemeenteraad laten nemen. De raad wordt voorgesteld in te stemmen met
het voorliggende stedenbouwkundige plan en in principe in te stemmen met het verzoek om herziening
van het bestemmingsplan, zodat de planologische procedure kan worden opgestart.


3 Argumenten


1.1        Past binnen 'Aanvulling   Woonvisie   2010-2014'
Op 2 oktober 2012 is de 'Aanvulling Woonvisie 2010-2014' door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is
opgenomen dat de toevoeging van woningen in het bestaand stedelijk gebied alleen dient te worden
toegestaan indien er aantoonbaar sprake is van het oplossen van een ruimtelijk-maatschappelijk
ongewenste situatie. Nu er met de herontwikkeling van het terrein oude leegstaande gebouwen worden
gesloopt en een monumentale werkplaats wordt getransformeerd, is er sprake van het oplossen van een
ruimtelijk-maatschappelijk ongewenste situatie.




Pagina 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                       (. E M E E \ 1 i       B O R N E




Bovendien past het toevoegen van woningen binnen de provinciale prestatie-afspraken voor
binnenstedelijke woningbouw.


1.2        Past binnen 'Visie Oud Bome'
Op 7 februari 2012 heeft de gemeenteraad de Stedenbouwkundige visie Oud Borne geamendeerd
vastgesteld. In dit besluit staat het terrein van Morselt genoemd als één van de ontwikkellocaties van Oud
Borne. Uitgangspunten voor de herontwikkeling die op basis van de visie Oud Borne en het
vaststellingsbesluit gelden voor Morselt zijn:
              De ruimtelijk-stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte moet behouden blijven
               (waaronder geen verlegging of aanleggen van nieuwe woonstraten);
               Bouwen dient met respect voor de omgeving en voor de ontstaansgeschiedenis van de plek
               te gebeuren. Maar dat betekent niet per definitie dat er historiserend gebouwd moet worden;
               Een hoogte voor nieuw- of vernieuwbouwontwikkeling van maximaal 10 meter (nokhoogte)
               en per locatie een toetsing aan de ruimtelijke en stedenbouwkundige omgeving;
               Alle nieuwe ontwikkelingen dienen op eigen erf in hun parkeerbehoefte te voorzien;
               De historische open plekken dienen behouden te blijven;
               Wonen dient de belangrijkste functie te zijn en te blijven, maar er is beperkt ruimte voor
               kleinschalige bedrijvigheid en ambachtelijke beroepen zoals ateliers.
Bovenstaande uitgangspunten komen allemaal terug in het stedenbouwkundig plan voor Morselt. Er is
derhalve voldoende rekening gehouden met de uitgangspunten in de Visie Oud Bome en het amendement
van de raad dat bij de vaststelling van de Visie Oud Borne is aangenomen.


1.3        Verbetering ruimtelijke   kwaliteit
Met de herontwikkeling van het terrein van Morselt wordt gestreefd naar een ruimtelijke invulling die past
bij de schaal en maat van Oud Bome. Het plan harmoniseert met de kenmerkende stedenbouwkundige
structuur van Oud Borne vanwege de gebruikte bouwvolumes en korrelgrootte. De architectuur refereert
aan het verleden maar wordt gerealiseerd in een eigentijdse stijl. Zo worden de woningen (rij van drie) op
het erf qua materialisatie uitgevoerd met hout, zodat de stijl van de houten schuur terug komt, en sluit de
tweekapper op het achtererf aan bij de stijl van de woningen aan de Oude Kerkstraat 14-16. De uitbreiding
van De Potkaamp vindt plaats in een vrij compact bouwvolume met een open en warme uitstraling. Het
gebouw wordt geen exacte kopie van wat er al staat, maar borduurt wel voort op deze stijl in een
modernere uitstraling. De bouwhoogtes en dakvormen sluiten aan bij de bouwhoogtes en dakvormen van
de gebouwen in de directe omgeving. MIR architecten heeft op basis van de voorgestelde bouwhoogtes
inmiddels een bezonningsstudie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er in geen van de seizoenen sprake is van
schaduwwerking op omliggende woningen en tuinen. De schaduw van de kerk is in alle gevallen
maatgevend.


De woningen midden op het erf worden zoveel mogelijk achter op het perceel geplaatst, op dezelfde plaats
als de huidige schuur. Dit is wenselijk om de openheid richting kerk en Pellenhof zoveel mogelijk in stand
te laten en zelfs te benadrukken. In het bestemmingsplan dient een regeling opgenomen te worden waarin
dit gedeelte van het perceel wordt aangemerkt als voorenV-tuin, om te voorkomen dat er allerlei
ongewenste bouwwerken kunnen worden geplaatst.


De woningen (tweekapper) aan de achterzijde van het erf worden tegenover de bestaande woningen aan
de Oude Kerkstraat 14-16 geplaatst, maar er wordt met de situering wel zoveel rekening gehouden met
deze woningen (inkijk, privacy).




Pagina 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                      G E M E E N T E         B O R N E




1.4        Ontsluiting via de Oude   Kerkstraat
Tijdens de informatieavond voor de buurtbewoners is door enkele bewoners van de Oude Kerkstraat
aangegeven dat de ontsluitingsweg (4 meter breed) van de woningen met bijbehorende parkeerplaatsen te
smal is en tot gevaarlijke situaties zal leiden. Wij merken op dat in de Visie Oud Borne als uitgangspunt is
opgenomen dat er geen verleggingen van wegen of nieuwe aanleg van (woon)straten mag plaatsvinden.
In aanvulling daarop merken wij het volgende op. In de Visie Oud Bome staat dat het patroon van stegen
en smalle straatjes in Oud B o m e één van de belangrijkste aspecten is die heeft geleid tot de aanwijzing
als beschermd dorpsgezicht. De smalle tot zeer smalle straatjes zorgen voor toegangen tot een
achterterrein of ontsluiten op sommige plekken een beperkt aantal woningen. In het voorliggende plan
wordt aansluiting gezocht bij dit karakteristieke kenmerk van Oud Borne.


Alternatieve ontsluitingsmogelijkheden
In de planvorming zijn alternatieve ontsluitingsmogelijkheden onderzocht. Een nieuwe ontsluiting aan de
zijde van de kerk (Hambroickstraat) is ongewenst, omdat deze open ruimte rondom de kerk autovrij is. Een
nieuwe ontsluiting op de Brinkstraat tussen de monumentale werkplaats en de naastgelegen woning
(afstand is nu 6 meter) is niet wenselijk, omdat er anders te weinig tuin overblijft tussen deze woningen. De
bebouwingsmassa voor de nieuwe kavel met het vrijstaande woonhuis (huidige werkplaats) wordt dan te
groot in verhouding tot de open ruimte/tuin op het perceel. Dit is niet wenselijk. Een ontsluiting via de Oude
Kerkstraat is daarom de enige mogelijkheid.


Verwachtte verkeersqeneratie
Het smalle toegangsweggetje via de Oude Kerkstraat van 4 meter breed moet twee bestaande en vijf
nieuwe woningen gaan ontsluiten. Berekeningen in de C R O W rekentool verkeersgeneratie en parkeren
laten zien dat deze zeven woningen een verkeersgeneratie opleveren van gemiddeld 50 motorvoertuigen
per etmaal op een weekdag. Dit is zodanig gering dat de smalle toegangsweg voor dit beperkte aantal
woningen niet tot onaanvaardbare situaties zal leiden. Iets verderop, naast Oude Kerkstraat 26 dient een
straatje van 4 meter als ontsluiting van het achterliggende parkeerterrein, de Potkampstraat is eveneens
op een aantal plaatsen 4 meter breed en ook het Brugstraatje is slechts 3,5 meter breed.


Extra opstelruimte
Om tegemoet te komen aan de opmerkingen van direct omwonenden van de Oude Kerkstraat is in overleg
met de gemeente door de architect in het plan extra opstelruimte voor de geplande tweekapper
opgenomen. Door het steegje iets te laten divergeren naar achteren kan een wegbreedte van 5 meter
worden gerealiseerd, zodat, in geval van een tegenligger, een opstelplaats aanwezig is voor een tegemoet
komende auto, die dan even kan wachten tot het steegje vrij is. (Zie stedenbouwkundig plan.)


1.5        Parkeren op eigen erf mogelijk
Ten behoeve van de parkeerbehoefte is het van belang te bepalen wat op basis van het vigerende
bestemmingsplan (bestemming aannemingsbedrijf) de parkeerbehoefte is en wat de parkeerbehoefte is
voor dit stedenbouwkundige plan. De parkeerbehoefte is bepaald met de C R O W rekentool
"verkeersgeneratie en parkeren". Voor de huidige situatie (aannemingsbedrijf) geldt een parkeerbehoefte
van 4-6 parkeerplaatsen die op eigen terrein is op te lossen.


In de nieuwe situatie ziet de parkeerbehoefte er als volgt uit:
               3 rijwoningen: 3 * 1 , 8 parkeerplaats per woning;
               tweekapper: 2 * 2,7 parkeerplaats, waarvan 2 per woning op eigen grond;
               vrijstaande woning: 2 parkeerplaatsen op eigen grond;




Pagina 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                      «Br

                                    G E M E E N T E         B O R N E




               uitbreiding Potkaamp: het gaat hier om een uitbreiding van een bestaande functie. Er komt
               meer bruto ruimte voor dezelfde groep mensen. Omdat het om uitbreiding van een reeds
               bestaande functie als aanvulling op de kerk gaat, wordt hier geen extra verkeersgeneratie
               verwacht. De parkeerbehoefte zal door deze uitbreiding dan ook niet toenemen.


Voor de werkplaats aan de Brinkstraat is ruimte voor het parkeren van twee auto's. Deze grond is
eigendom van Morselt en hoort bij de werkplaats. Hier kan worden voldaan aan de parkeerbehoefte voor
de vrijstaande woning.
De tweekappers in het plan beschikken over twee parkeerplaatsen op eigen grond. Centraal op het erf
worden z e s parkeerplaatsen gerealiseerd die voorzien in de parkeerbehoefte van de drie rijwoningen en
bezoekers.


4 Kanttekeningen
Geen.


5 Kosten, baten en dekking
Zodra de raad heeft ingestemd met een principe-besluit zal een anterieure overeenkomst worden
opgesteld om de planologische procedure, de wijziging van de welstandsnota, de ambtelijke
begeleidingsuren en alle uit het plan voor de gemeente voortvloeiende kosten te verzekeren.


6 Vervolg na besluitvorming
Na besluitvorming zal een anterieure overeenkomst worden opgesteld om alle kosten van gemeentewege
te verzekeren, voordat de procedure worden opgestart.


Voorstel
Aan de raad wordt voorgesteld om:
1. In principe in te stemmen met het voorliggende stedenbouwkundige plan voor de herontwikkeling van
het terrein van aannemingsbedrijf Morselt;
2. In principe in te stemmen met het verzoek om het bestemmingsplan Oud Borne partieel te herzien voor
het betreffende perceel teneinde voorliggend plan tot herontwikkeling planologisch mogelijk te maken;
3. Het college opdracht te geven de planologische procedure op te starten.



Bome, 11-11-2014


                                             ente Borne,




G..VU- Nijhof M s c            mr. drs        elten


           í



Pagina 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>