<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Proces en aanpak suburbane
woonmilieus in de Netwerkstad Twente.
31 maart 2016

Gemaakte afspraken
Bij ondertekening van de woonafspraken op 29 januari 2016 heeft de Netwerkstad ten aanzien van
het suburbane woonmilieu binnen de Netwerkstad afgesproken om begin 2016 op basis van een
gezamenlijke opdrachtformulering,een onderzoek te doen naar de woningmarktsituatie op regionaal
niveau. De resultaten van het onderzoek en de effecten hiervan op de programmering worden in 2e
kwartaal van 2016 door de Netwerksteden besproken, waarbij de uitgangspunten van de Regionale
Woonprogrammering Twente gelden.

Brief GS aan Borne
Bij brief van 27 januari 2016 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Overijssel aan het college
van Borne meegedeeld dat in het onderzoek recht wordt gedaan aan de historie door afspraken uit de
Ontwikkelagenda (inclusief bijbehorend Werkprogramma) als vertrekpunt te nemen en recht wordt
gedaan aan de veranderende omstandigheden, doordat de in de Ontwikkelagenda gemaakte
afspraken ingevuld worden naar aanleiding van actuele behoefte en kwaliteiten. Met het onderzoek
wordt invulling gegeven aan de in de Ontwikkelagenda opgenomen afspraken ten aanzien van
strategisch programmeren.

Concept memo topambtelijk geaccordeerd
De concept memo Proces en aanpak Bornsche Maten d.d. 15 februari is besproken in het
Directeurenoverleg Ontwikkelagenda Netwerkstad Twente (DO-OA) op 18 februari 2016 en in het
Secretarissenoverleg Netwerkstad Twente (SO-NT) van 19 februari 2016. In het SO-NT was het DO-
OA ook aanwezig. Het SO-NT heeft, met inachtneming van de volgende wijzigingen, ingestemd met
het concept:
    -   Het onderzoek is niet vrijblijvend; op voorhand commiteren we ons aan de eindresultaten;
    -   Het DO-OA is in de lead; het SO-NT heeft alleen een rol als zaken (dreigen te) escaleren;
    -   Trekker van de ambtelijke werkgroep wordt Werner Gerritsen; een externe procesbegeleider
        blijft noodzakelijk.
    -   Planning moet worden aangepast; voor de zomer moet het onderzoek klaar zijn.
    -   Contact met de media loopt via Werner Gerritsen.
    -   Partijen moeten het eens zijn overvde onderzoeksmethodiek.
    -   Voorts worden enkele tekstuele wijzigingen doorgevoerd.

Aanleiding
Aanleiding: de veranderende woningmarkt, de ladder voor duurzame verstedelijking en de
woonafspraken.

Organisatie

AMBTELIJKE               DIRECTEURENOVERLEG        BESTUURLIJKE TAFEL       EXTERNE
WERKGROEP                ONTWIKKELAGENDA                                    BETROKKENEN

Werner Gerristen (vz)    Wout Vochteloo (vz)       Wethouder Mulder         Externe
(Enschede)               (Netwerkstad Twente)      (Borne)                  procesbegeleiding
Robert-Jan Hakstegen     Richard Kokhuis/          Wethouder                pm
(Borne)                  Werner Gerritsen          Cornelissen (Almelo)
Johan Smelt (Almelo)     (Enschede)                Wethouder Elferink       Stec-groep voor
Maaike Roelofs           Henk Jan Tromp            (Hengelo)                inhoudelijk onderzoek
(Hengelo)                (Hengelo)                 Wethouder Hatenboer      Peter van Geffen
Peter van Gessel         Marcel Wielinga           (Enschede)               Bouke Timmen
(Enschede)               (Borne)                   Wethouder Renkema
Huub van Uum             Michelle Mengerink        (Oldenzaal)
(Oldenzaal)              (Oldenzaal)               Gedeputeerde van
Wietse Douwes            Rob van Geffen            Haaf
(Provincie Overijssel)   (Almelo)                  (prov. Overijssel)
Rein Kippers             Joost Houtkamp/Rein
(Netwerkstad Twente)     Jonkhans (provincie)
                         Rein Kippers
                         (Netwerkstad Twente)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Rollen
Het DO-OA is ambtelijk opdrachtgever. Namens het DO-OA is Werner Gerritsen de ambtelijk
opdrachtnemer en voorzitter van de werkgroep.
De ambtelijke werkgroep bereidt de stukken voor voor het DO-OA, bestuurlijke tafel e.d.
De bestuurlijke tafel, die bestaat uit wethouders NT en gedeputeerde wonen, beoordeelt adviezen van
DO-OA en bepaalt of adviezen ter besluitvorming kunnen worden voorgelegd aan colleges b/w en
Gedeputeerde Staten.
Opdrachtgever van de externe procesbegeleider is het SO-NT. De externe procesbegeleider heeft een
rol als bemiddelaar bij bestuurlijke onenigheid/verschil van mening en adviseert het DO-OA.

Opdracht
Aan de hand van scenario’s (o.b.v. onderzoek en analyse) komen tot een voorkeursscenario voor het
suburbane wonen binnen de Netwerkstad die voldoet aan de Ladder van Duurzame Verstedelijking en
invulling geeft aan de gemaakte woonafspraken en de afspraken uit de Ontwikkelagenda-NT.
plan Bornsche Maten met als doel een door partijen gedragen en haalbare oplossing,

Scenario’s moeten inzicht geven in:
   a. behoefte kwalitatief en kwantitatief
   b. juridische gevolgen (ladder)
   c. financiële gevolgen
   d. programmeringsgevolgen voor Netwerksteden
   e. fasering
   f. marktperspectief
   g. breder perspectief Netwerkstad

Op basis van onderzoek en analyse (zie onderzoeksvragen) worden meerdere scenario’s voor het
vervolg geformuleerd. Deze scenario’s zullen inzicht moeten geven in de verhouding tussen de
gemaakte afspraken in de Ontwikkelagenda en de gewijzigde omstandigheden.

Aanpak op hoofdlijnen in 3 stappen
                                                                         planning

Stap 1: Opdrachtformulering en procesplanning
Opdrachtformulering en proces in ambtelijke werkgroep                    11 februari
Bespreken en instemming opdracht en proces door secretarissen en         19 februari
directeuren
Instemming opdracht en proces door bestuurlijke tafel                    20 februari
Kick-off bijeenkomst ambtelijke werkgroep en Stec                        31 maart
Besluitvorming GS en B&W’s                                               12 april
Stap 2: Ontwikkelen scenario’s obv onderzoek en analyses
Uitwerken scenario’s met inzet STEC-groep en bespreken in ambtelijke     variabel
werkgroep
Instemming uitgewerkte scenario’s door DO-OA                             19 mei
Instemming uitgewerkte scenario’s door bestuurlijke tafel                25 mei (Twentedag)
Besluitvorming GS en B&W’s                                               14 juni


Stap 3: Bespreken scenario’s waaronder voorkeursscenario
Juridisch advies door Tycho Lam inwinnen op scenario’s                   pm
Formuleren voorkeursscenario in ambtelijke werkgroep en waarderen        variabel
andere sceanrio’s
Bespreken scenario’s waaronder voorkeursscenario door DO-OA              17 juni !
Bespreken scenario’s waaronder voorkeursscenario door bestuurlijke       23 juni (Twentedag)
tafel
Besluitvorming GS en B&W’s                                               7 juli


In de bijlage treft u de nadere uitwerking van de 3 stappen aan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Onderzoeksvragen
1. Hoe ziet de markt voor (sub-urbaan) wonen eruit in de Netwerkstad en de rest van Twente?
•   Wat is vraag en aanbod (komende 10 jaar en doorkijk) van sub-urbaan wonen en de
    wisselwerking met andere woonmilieus (ABF-indeling) in de Netwerkstad-gemeenten en de rest
    van Twente onderverdeeld naar kwaliteiten (o.a. typen sub-urbane woonmilieus, relatie met
    binnenstedelijke woonmilieus, eigendomsvorm, prijsklasse)?
•   In welke mate zijn sub-urbane woonmilieus via inbreiding te realiseren ? In welke mate heeft de
    NT ‘last’ van overprogrammering buiten de NT?
•   Welke vorm van kwalitatief programmeren in de toekomst is zinvol in de Netwerkstad?

2. Wat zijn markt- en Ladder-technische uitgangspunten voor (sub-urbaan) wonen in de Netwerkstad,
ook in relatie tot de rest van Twente?
•   Markttechnische uitgangspunten: kwaliteit harde en zachte (sub-urbane) plannen/plekken,
    (boven)lokale aantrekkingskracht, verrijking Netwerkstad, welke plannen/plekken concurreren
    met elkaar, marktvraag, effecten meerdere economische scenario’s.
•   Ladder-technische uitgangspunten: hoe e.e.a. maximaal binnen het denken vanuit de Ladder
    doen, dus inbreiden voor uitbreiden. Hiermee samenhangend: wat zijn vanuit het lange termijn
    perspectief de beste keuzes in het woningbouwprogramma, inclusief de effecten op de
    woningvoorraad (niet alleen de korte termijn afzetbaarheid in de huidige markt).

3. Wat zijn maatschappelijke kosten en baten van keuzes in sub-urbaan wonen in de Netwerkstad?
•   Sociaal-economische positie van gemeenten en de effecten van het beoogde
    woningbouwprogramma op deze sociaal-economische positie van gemeenten?
•   Wat is de impact van mogelijke keuzes in het woningbouwprogramma op sociaal-economische
    structuurversterking van NT?

4. Welke financiële en juridische mogelijkheden ten aanzien van programmeren zijn er en welke
risico’s?
•    Wat zijn de financiële en/of juridische aspecten waar de Netwerksteden mee van doen hebben bij
     (her)programmering (grex-en, contracten, planschaderisico’s, gemeentebegroting).
•    Zijn er mogelijke (gemeentelijke of intergemeentelijke) arrangementen om deze aspecten te
     optimaliseren en risico’s te mitigeren?


Kosten onderzoek
Het onderzoek wordt verricht door de Stec-groep. Dit bureau is als externe adviseur ook betrokken
geweest bij opstelling van de Regionale Woonprogrammering Twente.
De kosten van het onderzoek worden geraamd op € 40.000.- Deze kosten komen voor rekening van
de provincie Overijssel. De kosten van externe procesbegeleiding worden geraamd op maximaal
€ 10.000,- Deze kosten komen voor rekening van Netwerkstad Twente.

Advies aan colleges b/w en GS
Voorgesteld wordt in te stemmen met het onderzoek door de Stec-groep naar sub-urbane
woonmilieus zoals hierboven en in de bijlage omschreven. Belangrijk onderdeel hiervan is dat de
netwerksteden uitspreken dat zij zich op voorhand commiteren aan de eindresultaten van het
onderzoek.

Voorgesteld besluit:
   •  In te stemmen met het onderzoeksvoorstel “Proces en aanpak suburbane woonmilieus in de
      Netwerkstad Twente”
   •  Op voorhand commitment uit te spreken op het eindresultaat van het onderzoek;
   •  De raad hierover te informeren via bijgevoegde raadsbrief.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>BIJLAGE Uitwerking van de aanpak in 3 stappen

Stap 1: interne besluitvorming
In deze stap wordt het onderzoek en de aanpak bestuurlijk geaccordeerd.

Stap 2: Scenario-ontwikkeling.
Gestart wordt met een gezamenlijke (ambtelijke) kick-off bijeenkomst. Hier wordt de onderzoeksopzet
besproken en wordt bepaald welke gegevens en documenten bij het onderzoek worden betrokken.
Stec bezoekt iedere gemeente om alle (gewenste en geleverde) informatie door te nemen en te
bespreken.

De volgende gegevens en documenten maken in ieder geval deel uit van het onderzoek:
-Woonafspraken/ RWP-Twente;
-Huishoudensprognose Primos 2013 van ABF-research;
-Kwalitatief woonwensen en –eisen onderzoek WoON2012 van ABF-research. Andere kwalitatieve
 onderzoeken beschikbaar bij u en/of andere bronnen;
-Planaanbod (hard en zacht) in de Netwerkstad op basis van gegevens van gemeenten in de
 Netwerkstad, uitsplitsing naar kwaliteiten, zoals woonmilieu, type woning, eigendomsvorm,
 prijsklasse en of het een in- of uitbreidingslocatie betreft.
-Planaanbod buiten de Netwerkstad relevant voor de Netwerkstad;
-Migratiecijfers CBS aangevuld met plan/project-specifieke informatie (herkomst bewoners van (sub-
 urbane plannen in de Netwerkstad);
-Woningaanbod (op basis van gegevens van gemeenten in de Netwerkstad en www.funda.nl);
-Marktruimte in de huur- en koopmarkt naar prijsklasse, met het Stec-marktruimtemodel. Per
 gemeente wordt dit model opgesteld. Hiervoor vraagt Stec gemeenten om gegevens over de opbouw
 van de woningvoorraad naar WOZ-klassen beschikbaar te stellen;
-Op basis van bestaande bronnen en inventarisaties worden de bronnen wat betreft leefbaarheid,
 veiligheid, voorzieningen, bereikbaarheid en dergelijke in kaart gebracht voor de verschillende
 locaties;
-Financiële en juridische informatie over belangrijkste (sub-urbane) plannen/locaties in de
 Netwerkstad volgens een vast format.

Stec maakt een analyse op basis van de beschikbare documenten en gegevens. De focus ligt op het
op het in kaart brengen van de markt voor sub-urbaan wonen in de Netwerkstad, in nadrukkelijke
wisselwerking met andere plekken (zoals inbreiding) en de rest van Twente. Hiermee wordt de basis
gelegd voor de beantwoording van de onderzoeksvragen. Conclusies worden in deze stap nog niet
getrokken.

Bij de analyse wordt in ieder geval vraag en aanbod sub-urbaan wonen in Twente en de Netwerkstad
in kaart gebracht; dit gebeurt op macro- (Twente/ Netwerkstad/gemeente) en mesoniveau
(afzonderlijke plannen/locaties voor sub-urbaan wonen in de Netwerkstad ook ten opzichte van
inbreidingslocaties).

Voor de vraaganalyse wordt gebruik gemaakt van de uitgangspunten van het RWP-Twente. Stec kijkt
hiervoor zowel kwantitatief als kwalitatief. Basis voor de vraaganalyse vormt de huishoudensprognose
Primos 2013 (bezien wordt of deze prognose kan worden vervangen door betere cijfers als deze
beschikbaar zijn en afgestemd binnen Twente en met provincie). Voor de kwalitatieve vraaganalyse
vormt WoON 2012 de basis, het kwalitatieve woononderzoek van ABF-research. De volgende
kwaliteiten worden o.a. meegenomen:
•   Woonmilieu (ABF-indeling)
•   Woningtype (grondgebonden/ appartement)
•   Eigendomsvorm (huur/koop)
•   Prijsklassen (huur: sociaal/vrijesector en koop: goedkoop/middelduur/duur)
•   Inbreiding of uitbreiding

Bij de vraaganalyse wordt nadrukkelijk ook de bestaande voorraad betrokken. Hiervoor wordt het
Stec-marktruimtemodel gebruikt. Ook wordt het bestaande woningaanbod (funda.nl) betrokken en
waar mogelijk en nodig aangevuld met gegevens van gemeenten en/of andere bronnen. Hiermee
ontstaat beter inzicht wat kwalitatief nog echt een verrijking is, ook ten opzichte van de bestaande
voorraad.

Voor de aanbodanalyse wordt gebruik gemaakt van de uitgangspunten uit het RWP-Twente en
beschikbare gegevens uit het regionale woonprogrammeringstraject in Twente. Per sub-urbaan
plan/locatie in de Netwerkstad wordt een locatieprofiel opgesteld als input voor een afwegingskader.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Voor de beoordeling van de plannen/locaties baseert Stec zich op objectieve/meetbare bronnen. De
volgende aspecten worden in ieder geval in de locatieprofielen opgenomen:
•   (Beoogd) programma (naar kwaliteiten);
•   Aantrekkingskracht (lokaal, bovenlokaal, regionaal, bovenregionaal);
•   Ligging en omgevingskwaliteiten (o.a. bereikbaarheid, voorzieningen en leefbaarheid);
•   Financiële en juridische aspecten van planontwikkeling.

Hiermee ontstaat inzicht op planniveau en samenhang tussen sub-urbane plannen.

Om de sociaal-economische aspecten in het onderzoek mee te nemen wordt een mini-MKBA
(maatschappelijke kosten baten analyse) opgesteld volgens de landelijke MKBA-uitgangspunten.
Hierbij wordt gekeken naar de sociaal-economische positie van de Netwerkstadgemeenten, de
verwachte huishoudensontwikkeling en wooneisen- en wensen van deze huishoudens en de impact die
(sommige) sub-urbane plannen daarop kunnen hebben.

Aanscherping van de analyse en uitwerking van de conclusies en alternatieven op basis van de
criteria vanuit Ladder, markt en lange termijn versterking (mini-MKBA) van de NT.

Afhankelijk van de resultaten van de analyse wordt een aantal alternatieven uitgewerkt. Alternatieven
worden op basis van de criteria gewogen. Bij ieder alternatief worden de te verwachten effecten en
voor- en nadelen aangegeven. Ook wordt aangegeven welke (financieel en/of juridische)
arrangementen er op hoofdlijnen zijn bij ieder alternatief om negatieve financieel en/of juridische
effecten voor (een deel van de) gemeenten te verminderen. Dan gaat het om bijvoorbeeld
voorzienbaarheid, planschadereductie (publiekrechtelijk, privaatrechtelijk), mogelijk afboeken en/of
uitruil kostensoorten/verevening kostenkant.

De uitgewerkte scenario’s worden vervat in een rapport dat wordt voorgelegd aan DO, bestuurlijke
tafel, colleges Netwerksteden en college van Gedeputeerde Staten.


Stap 3: bepalen voorkeursscenario
De aangescherpte analyse incl. een voorkeursscenario en bijhorende conclusies en alternatieven wordt
vervat in een concept-rapportage. Deze rapportage wordt voorgelegd aan DO, bestuurlijke tafel,
colleges Netwerksteden en college van Gedeputeerde Staten.

Stec geeft finale adviezen over optimalisaties, maar ook input voor verdere gesprekken en
onderhandelingen: programmering, lange termijn versterking Netwerkstad Twente, versterking
woningmarkt, versterking woonlocaties passend bij de behoefte en financieel-juridische optimalisatie
(op hoofdlijnen).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>