<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Reactie op vragen GB90 inzake voorstel woningbouwontwikkeling op de Bornerbroeksestraat.
    1. In het voorstel wordt gesproken over erfpacht. Wij zouden daar graag wat meer
         informatie over willen hebben, bijvoorbeeld over de voorwaarden die daaraan gekoppeld
         zijn (ter borging van de zekerheden van de gebruikers (bijvoorbeeld eeuwigdurende
         erfpacht, erfpachtcanon, indexatie, etc)
Reactie: Indien de raad akkoord is met de ontwikkeling worden de uitgangspunten behorend bij
de erfpacht door stichting Twickel nader uitgewerkt. Het zal in ieder geval gaan om
eeuwigdurende erfpacht. De erfpachtvoorwaarden van Twickel sluiten aan bij de ‘Bancaire
richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’. Daarmee zijn het algemeen geaccepteerde
voorwaarden die ook te financieren zijn bij banken.
    2. Erfpacht heeft consequenties voor de financiering van de woning(en). Is hier onderzoek
         c.q. verkenning naar uitgevoerd en wat zijn hiervan de bevindingen?
Reactie: Er kan een hypotheek op erfpacht worden afgegeven. Van belang hierbij is wat de
erfpachtvoorwaarden zijn. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven voldoen de
erfpachtvoorwaarden van Twickel aan de Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten
en daardoor is een financiering mogelijk.
De hypotheekverstrekker beoordeelt de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst om de
hypotheek te kunnen verstrekken. Daarnaast houdt een hypotheekverstrekker rekening met de
maandlasten die uit de erfpachtoverkomsten volgen bij het bepalen van de hoogte van de
hypotheek.
    3. In argument 2.1. wordt gesproken over betaalbaarheidsgrenzen voor koopwoningen.
         Deze is voor betaalbare koop: 405.000 euro. Is daarin de canon verdisconteerd? Of is dit
         gebaseerd op reguliere koop?
Reactie: Dit gaat om een koopprijs van een woning inclusief grondcomponent. Bij wonen op
erfpacht moet de prijs voor de grond van dit bedrag af getrokken worden.
    4. Wat is de behoefte aan koopwoningen op erfpachtbasis in Borne? Is hier onderzoek c.q.
         verkenning naar uitgevoerd en wat zijn hiervan de bevindingen?
Reactie: Er is geen onderzoek gedaan naar de behoefte aan wonen op erfpacht in Borne. Wel is
gekeken wat de voor en nadelen zijn van wonen op erfpacht voor kopers en is bij Welbions
verkend of zij via erfpacht de woningen willen ontwikkelen.
    -    Welbions heeft voor de sociale huurwoningen aangegeven afspraken te willen maken op
         basis van erfpacht.
    -    Qua betaalbaarheid voor (koop)woningen op erfpacht geldt dat de maandelijkse kosten
         lager zijn, omdat over de grond alleen erfpachtcanon (rente) betaald hoeft te worden en
         niet de aflossing. De erfpachtcanon is ook fiscaal aftrekbaar.
    -    Na 30 jaar zijn de kosten hoger, omdat de kosten voor de canon blijvend zijn en bij
         aankoop van de grond, de waarde uiteindelijk wordt afgelost.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Doordat de initiële kosten lager zijn kan het een aantrekkelijk alternatief zijn voor starters die
willen instromen op de woningmarkt en daarmee passend bij de doelstellingen van de
gemeente. Uit de onderzoeken blijkt dat er behoefte is aan betaalbare woningen in Borne.
     5. Treedt Stichting Twickel op als ontwikkelaar van het project en zijn daarmee de risico’s
         volledig voor rekening en risico van Twickel? Welke risico’s zijn er voor de gemeente?
Reactie: Stichting Twickel treedt als eigenaar op als opdrachtgever voor de ontwikkeling, maar
zal de woningen waarschijnlijk niet zelf ontwikkelen. De afspraken over kosten en risico’s leggen
we vast in een anterieure overeenkomst. In het algemeen zijn de kosten voor rekening van de
eigenaar/ ontwikkelende partij en daarmee ook de financiële risico’s.
Afgesproken is voor dit plan dat we na akkoord van uw raad de plannen nader uitwerken en we
de kosten en opbrengsten inzichtelijk maken. Als er sprake is van een onrendabele top die het
gevolg is van de tijdelijke woningen aan de zuidzijde zal hier ook een bijdrage van de gemeente
gewenst zijn. Indien dat het geval is zal er een voorstel aan uw raad worden voorgelegd.
     6. Wat betekent deze wijze van ontwikkelen voor de (kosten van) aanleg (en beheer) van
         alle nutsvoorzieningen en eventuele overige voorzieningen?
Reactie: Met Stichting Twickel worden net als met andere ontwikkelaars afspraken gemaakt
over de wijze van aanleg van de nuts en overige voorzieningen en het toekomstig beheer
hiervan. Die afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Er zal alleen een
aanvullende overeenkomst nodig zijn voor het toekomstige beheer, omdat de grond in eigendom
zal blijven bij Twickel.
     7. Wat zijn de gevolgen voor de WOZ inkomsten als de ondergrond in erfpacht wordt
         uitgegeven?
Reactie: De gemeente stelt de WOZ van de woning inclusief erfpachtregeling/grond vast. De
grondbezitter betaalt het eigenaarsdeel van de grond en de woningbezitter betaalt het
eigenaarsdeel van de woning. Dit is dus anders dat eigenaar en gebruikersdeel wat bij
bijvoorbeeld huur van toepassing is. de WOZ wordt dus verdeeld in twee eigenaar delen.
Voor de gemeente is er qua inkomsten geen verschil.
     8. Wat is, gezien de toename van het aantal woningen en inwoners, de impact van deze
         ontwikkeling op de overige voorzieningen, zoals scholen?
Reactie: Het is niet te zeggen wat de impact is van een individuele ontwikkeling op de
voorzieningen. De ontwikkeling is passend bij onze behoefte op basis demografische prognoses
en daarmee met de woonvisie.
Bij de onderzoeken rondom onderwijshuisvesting wordt rekening gehouden met deze
demografische prognoses.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>