<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Vragen D66 zoals zijn gesteld tijdens de Beeldvormende commissie op dinsdag 1 april jl.
Mondelinge vragen zoals gesteld door gemeenteraadslid Janssen in de tweede termijn welke,
door wethouder Lammers, zijn toegezegd (1:37:20) zo snel mogelijk maar uiterlijk maandag te
beantwoorden.
De vragen(1:20:00):
   1. Wat is die zekerheid die u, met die bancaire garantie, biedt? Past de gemeente het
       verschil bij indien dit niet 100 % gefinancierd wordt?
       Mocht een bank niet de volledige financieringsbehoefte van de woning willen bieden dan
       betekent dat niet dat de gemeente hierbij inspringt.
       De bancaire garantie zoals is opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Banken
       stelt richtlijnen voor die onder andere het risico voor erfpachter, (bloot)eigenaar en
       financiers verlaagd. Dit betekent dat banken meer vertrouwen hebben in deze
       financieringsvraag, er zijn dus banken die wél 100% financieren.
       Wat betreft de zekerheid voor de erfpachter wordt deze beschermd tegen ongewenste
       voorwaarden in de erfpachtovereenkomst zoals:
       - het eenzijdig wijzigen van de erfpachtvoorwaarden,
       - het ontbinden van de erfpachtovereenkomst,
       - en het niet vrij overdragen van de erfpachtovereenkomst.
           (*niet limitatief)
       Daarnaast stelt de bancaire zekerheid voor dat de eigenaar de canon enkel mag wijzigen
       middels een indexatie of herziening (aan de herziening zijn voorwaarden verbonden).
       Stichting Twickel heeft aangegeven dat de erfpachtvoorwaarden zullen aansluiten op
       deze bancaire zekerheid, afwijken hiervan zal risico met zich meebrengen omdat
       financiers (banken) minder snel geneigd te financieren waardoor woningzoekers zullen
       afhaken.
       Noot: meer dan 50% van de woningen zitten in sociale deel waarbij Welbions de
       financiering van erfpacht en opstal voor haar rekening neemt. Voor dit deel is deze vraag
       niet van toepassing.
   2. Hoe verhouden zich de erfpachtkosten t.o.v. de leencapaciteit en wat zijn de kosten
       die bij de financiering in mindering gebracht worden?
       De erfpachtkosten worden in mindering gebracht van wat een woningzoeker kan lenen
       voor de maximale hypotheek, daarentegen heeft de woningzoeker ook minder
       financieringsbehoefte omdat deze immers de grond niet koopt. Een canon wordt in
       wezen gezien als een betalingsverplichting (zoals een leaseauto, telefoon op afkoop of
       doorlopende creditcard) maar is niet BKR-geregistreerd.
       Echter, de canon is fiscaal aftrekbaar bij de belastingdienst (zoals de
       hypotheek/hypotheekrenteaftrek) én komt een woning op erfpacht ook in aanmerking
       voor de NHG-garantie (zolang deze voldoet aan de gestelde voorwaarden van de NHG).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>3. A. Heeft u al een onderzoek gedaan naar erfpacht in Twente, in Borne, voor de
   genoemde doelgroepen?
   Nee hiervoor is tot op heden geen onderzoek gedaan. Wel is er grote behoefte aan
   betaalbare woningen.
   Meer dan 50% van de woningen zitten in sociale deel waarbij Welbions de financiering
   van erfpacht en opstal voor haar rekening neemt. Voor dit deel is deze vraag niet van
   toepassing.
   Twickel heeft ervaringen met erfpacht voor diverse doelgroepen (van starterswoningen,
   middensegment en duurdere segment). Zij ontwikkelen op dit moment ook
   woningprojecten in gemeente Berkelland en gemeente Hengelo.
   Dezelfde ervaringen zijn er op landgoed Singraven (Denekamp – Beuningen) worden o.a.
   starterswoningen op erfpacht uitgegeven.
   B. Wat is de haalbaarheid van deze constructie?
   Stichting Twickel is de risicodrager van deze ontwikkeling, zij is immers eigenaar en
   verpachter. De haalbaarheid van de woningbouwontwikkeling is naast de uitkomsten
   van de ruimtelijke onderzoeken ook afhankelijk van financiële afspraken (tussen
   erfpachter en eigenaar) en uiteindelijk de hoogte van de canon. Mocht de woning niet
   verpacht worden is het risico voor de eigenaar en laat daarmee dus het belang zien van
   goede afspraken tussen eigenaar en erfpachter.
4. Is de gemeente enkel partij voor de onrendabele top en de gronden om niet? Is deze
   conclusie juist? Welke bedragen zijn hiermee gemoeid?
   De gemeente is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte,
   wie de openbare ruimte gaat aanleggen en wat hiervoor de kosten zullen zijn behoeft
   verdere uitwerking. Op dit moment is er nog geen ontwerp noch kostenraming
   beschikbaar, de reden hiervan is dat het voorliggende besluit door uw Raad nog niet
   genomen is.
   Het berekenen van een onrendabele top door de woningcorporatie en/of een
   gemeentelijke bijdrage volgt later. Een eventuele bijdrage van de gemeente geldt enkel
   voor de (tijdelijk) sociale woningen i.v.m. staatssteun.
5. U stelt zowel in de beantwoording van onze vragen alsook in uw stuk dat erfpacht
   goedkoper is dan wanneer de grond wordt gekocht. Waar is die uitlating op
   gebaseerd?
   Zoals in eerder beantwoording is gegeven is wonen op erfpacht bij aanvang voordeliger,
   de grond wordt immers niet meegefinancierd. Uiteraard is na verloop van tijd wonen op
   erfpacht duurder. Dat heeft te maken dat bij regulier koop (woning + grond) afgelost
   wordt op beide componenten. Bij wonen op erfpacht wordt enkel afgelost op de woning
   en niet op de grond.
   Twickel heeft aangegeven haar ervaringen te willen delen en de erfpacht toe te lichten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>