<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Ontwikkelstrategie Zuiderval




Gemeente Enschede, 20 december 2016



                                      1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>1. INLEIDING

“De Zuiderval kan één van de mooiste toegangswegen tot de binnenstad worden, met een
prachtige mix van functies in het totale gebied. “, aldus Henk Döll, voormalig supervisor van
de Zuiderval.
De verbinding tussen de huidige A35 en het stadscentrum is gedurende de jaren ‘90
gerealiseerd. Met de aanleg van de Zuidelijke invalsweg kwam de noodzaak van
herontwikkeling van de sterk verouderde, deels verpauperde en vervuilde omgeving naar
voren. De deelgebieden Eeftink, Cromhoff en Kotman West en- Oost werden toegevoegd om
een integraal en samenhangend beeld te kunnen creëren langs weerszijden van de
Zuiderval. Eind jaren 90 is het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voor de
Zuiderval-ontwikkeling door de raad vastgesteld. Dat was het begin van het project
Zuiderval.

De doelstelling van het project was te komen tot een integrale (binnen)stedelijke
herontwikkeling met woningbouw, kantoren, bedrijvigheid, retail en overige (openbare)
voorzieningen als bijdrage aan de ruimtelijke en sociaal economische versterking van de
stad.
Oorspronkelijk lag de nadruk op twee bestemmingen, wonen en bedrijvigheid. In 2011 werd
in verband met de economische situatie het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan
geactualiseerd, met een aangepast programma en fasering, maar nog steeds met dezelfde
doelen: De Zuiderval biedt Enschede de ruimte om een hoogwaardig en intensief gebruikt
stedelijk gebied te ontwikkelen dat een belangrijke impuls aan de stad geeft.
Deze visie op de rol van de Zuiderval in en voor de stad staat nog steeds overeind. In deze
ontwikkelstrategie wordt onderzocht met welk programma dit, in het licht van Richting aan
Ruimte, mogelijk is.

Gegeven de veranderde marktsituatie heeft het college begin 2016 in het kader van Richting
aan Ruimte (RaR) opdracht gegeven voor het maken van een actualisatie van de
ontwikkelstrategie voor de Zuiderval. Het programma voor het Janninkkwartier voldoet niet
meer aan de vraag en het overaanbod aan kantoren heeft effect voor het Eeftink. Ook voor
de kavel aan de afslag Zuiderval met de A35 (kantoorbestemming) is het in de huidige markt
nog een zoektocht wat de gewenste functie is voor dit gebied.
Dit pleit ervoor om voor het gehele gebied Zuiderval een toekomstbestendige strategie te
ontwikkelen.
Het college heeft verzocht ook het Louwers Beckers-terrein, de Wegenerlocatie, de voormalige
DCW-locatie en de Hornbachontwikkeling bij de ontwikkelstrategie te betrekken.


Deze ontwikkelstrategie is als volgt opgebouwd:

1. Samenvatting van de strategie (inhoudelijk)
2. Een omschrijving van de belangrijkste kaders en randvoorwaarden.
3. Per deelgebied de ontwikkelstrategie / het gewenste scenario.

Separaat zijn de financiële gevolgen van de strategie in beeld gebracht.




                                              2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>2. SAMENVATTING VAN DE STRATEGIE

In 1995 begon het project Zuiderval, met als doel ruimtelijke en economische versterking
van de stad. Inmiddels is twee-derde van het project gerealiseerd. Een-derde staat nog
open. Het werklandschap is echter sindsdien ingrijpend veranderd. Nieuwbouw van
kantoren is nog maar mondjesmaat aan de orde, voor uitbreiding van detailhandel is op dit
moment geen ruimte. Ook de woningvraag is gewijzigd. B&W hebben in maart 2016 in het
kader van Richting aan Ruimte (RAR) geconcludeerd dat er een tekort aan plannen is voor
groen-stedelijke grondgebonden woningen in Enschede.
Daarnaast zijn er andere gebieden in de invloedssfeer van de Zuiderval die vragen om een
ontwikkelperspectief.
De roep om kwaliteit langs deze belangrijke invalsweg blijft onverminderd groot. Fysiek
geeft Enschede voorrang aan ontwikkelingen in de binnenstad en langs de invalswegen.
Daarmee is de Zuiderval prioriteitsgebied.

Voor deze ontwikkelstrategie is gezocht naar een samenhangend beeld waarmee deze
belangrijke dragende lijn toekomstbestendig is, zonder afstand te doen van de doelen die in
het verleden zijn bepaald. Uiteraard is daarbij gekeken naar de vraagzijde: waar is in
Enschede behoefte aan in de huidige markt.

Vanuit die uitgangspunten wordt de volgende strategie voorgesteld.

Aan de entree van de Zuiderval vanaf de snelweg blijft het werkmilieu dominant. Met Van
der Valk en Hornbach, zo mogelijk aangevuld met een landmark op de snelwegkavel, krijgt
de Zuiderval een grootstedelijke entree, die zijn vervolg krijgt in de gerealiseerde kantoren in
het Kotmanpark en in het Eeftink. De eerste rij Eeftink zal een prominente kantorenlocatie
blijven, voor het achterliggende gebied zal ook gekeken worden naar andere werkfuncties
die passen bij deze prominente plek.

Hoe meer de Zuiderval de binnenstad nadert, des te meer zal het (groen-stedelijk) wonen de
overhand krijgen. De markt voor groenstedelijk wonen groeit, en toont een vraag waaraan
Enschede op dit moment onvoldoende kan voldoen (Richting aan Ruimte). En particulier
opdrachtgeverschap wint nog altijd aan populariteit, terwijl de planvoorraad binnenstedelijk
beperkt is. De Wegenerlocatie en het Janninkkwartier bieden uitgelezen kansen om een
aantrekkelijk woonmilieu te realiseren, met maximale inzet van duurzaamheidsaspecten. De
groenblauwe ader, reeds gerealiseerd in Kotmanpark, zal worden doorgetrokken via een
toegankelijk gemaakt Cromhoffpark, en verder lopen via de Wegenerlocatie en langs het
Janninkkwartier. Daarmee ontstaat parallel aan de ‘autoverkeersader Zuiderval’ een lange
wandel- en eventueel fietsroute die de woongebieden verbindt. Zo ontstaat een groen
woongebied met het Cromhoffpark als centraal punt. Mogelijk kan de ontwikkeling van het
Louwers Beckers-terrein en de voormalige Groenrijk-locatie (beide particulier eigendom)
deze ruimtelijke kwaliteiten versterken. Hierover wordt met de eigenaren overlegd.

In het stedenbouwkundig plan versmalt de Zuiderval vanaf de singel. In de huidige situatie
verwatert dit beeld. Dit vraagt bij de Wegenerlocatie en het Janninkkwartier om een
invulling met een stedelijke uitstraling die het gewenste beeld van de Zuiderval
weerspiegelt. De woonlocaties zullen in samenhang ontworpen worden (gefaseerde
uitvoering wel mogelijk).
Kwaliteit wordt, naast beeldkwaliteit, gezocht in duurzaamheid.




                                               3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Tot slot: De invalsweg naar de binnenstad stopt in feite bij de kop van de Boulevard. De
route tussen Janninkkwartier en Kop Boulevard (Haaksbergerstraat) vertoont op dit moment
weinig ruimtelijke kwaliteit. Deze opgave wordt op dit moment niet opgepakt, en zal naar
verwachting aan de orde komen als de ontwikkelingen op Janninkkwartier en Kop Boulevard
verder zijn uitgewerkt. Hetzelfde geldt voor mogelijkheden om de verkeersinfrastructuur te
optimaliseren.

De onderbouwing van voorgaande voorstellen wordt in de volgende hoofdstukken gegeven
vanuit beleid en vanuit de kenmerken per deelgebied.




                                            4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>3. GEHANTEERDE UITGANGSPUNTEN


Bij het opstellen van de Ontwikkelstrategie zijn de volgende kaders en uitgangspunten
gehanteerd:
1. Bestaand gemeentelijk beleid en eerder vastgestelde ruimtelijke visies op de Zuiderval
     blijven uitgangspunt.
2. Aanpalende gebieden, te weten het Louwers Beckers terrein, de Wegenerlocatie, de
     voormalige DCW-locatie (naast de toekomstige moskee) en de Hornbachontwikkeling
     worden, voor zover relevant, in de strategie betrokken.
3. Zeer hoge beeldkwaliteit langs de Zuiderval zelf: de weg is een belangrijke entree en dus
     visitekaartje van de stad.
4. Kwaliteit wordt, naast beeldkwaliteit, gezocht in duurzaamheid.
5. Prioriteren: vanuit verschillende afwegingen, zoals marktkansen of aanjaagfunctie,
     worden locaties snel ontwikkeld of pas later opgepakt.
6. Gezocht wordt naar maximale flexibiliteit.
7. Tot slot gelden uiteraard de financiële kaders, zoals vastgelegd in de grondexploitatie
     Zuiderval plus de middelen vanuit Richting-aan-Ruimte.


3.1. Bestaand beleid en vastgestelde visies

Enschede legt prioriteit bij fysieke ontwikkelingen in de binnenstad en langs de invalswegen.
Daarmee is de Zuiderval prioriteitsgebied.

Eerder vastgestelde visies voor de Zuiderval hebben aanpassingen in programma en fasering
getoond, maar bevatten wel steeds dezelfde doelen:
- Herontwikkeling van een oud en verpauperd gebied
- Nieuwe economische impuls voor de stad
- Een aantrekkelijke en hoogwaardige entree naar de stad met een mix aan functies in een
    eigentijdse architectuur.
- Elk deelgebied heeft daarbij specifieke kenmerken of eigenschappen maar het geheel is
    integraal herkenbaar als onderdeel van het Zuiderval gebied.
- Het thema duurzaamheid is in de loop van tijd een belangrijk item geworden.
Deze visie op de rol van de Zuiderval in en voor de stad staat nog steeds overeind.

Vanuit Richting aan Ruimte (B&W 5 april 2016) heeft het college, op basis van een analyse
van vraag en aanbod aan woningen, kantoren en bedrijven, opdracht gegeven om:
- Het aantal locaties voor nieuwbouw van appartementen in de Zuiderval terug te dringen
- Het aanbod van woningen in het segment groen-stedelijk uit te breiden
- Gezien de veranderde marktsituatie een geactualiseerde ontwikkelstrategie voor de
    Zuiderval op te stellen.
Voor de Zuiderval betreft de actualisatie met name het programma voor het
Janninkkwartier, het Eeftink en de geplande landmark in de vorm van kantoren aan de afslag
met de A35.

Het detailhandelsbeleid is op dit moment duidelijk: niets erbij. Mocht dit in de toekomst
wijzigen, dan is een aantal locaties aan de Zuiderval daar mogelijk geschikt voor. Dit wordt
bij de betreffende locaties aangegeven.



                                              5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                              Stedenbouwkundig plan 2011

Voor wat betreft Verkeer wordt er in deze ontwikkelstrategie van uitgegaan dat vooralsnog
geen ingrepen in de wegenstructuur / Zuiderval zelf aan de orde zijn. Een
verkeersonderzoek naar de “staat van de stad” is in voorbereiding (2017). Door
ontwikkelingen als de N18 en het vertrek van Tubantia is/wordt het naar verwachting
rustiger op de Zuiderval zelf, met name in de spits.
De afstemming van de verkeerslichten op de vijf kruisingen zou beter kunnen. Op dit
moment wordt op de singels en de Westerval een proef gedaan. Als dit systeem zich bewijst,
zal het op termijn ook op de Zuiderval worden ingevoerd.
Bij ontwikkelingen die een grote verkeersaantrekkende werking hebben, zal een
verkeersstudie naar de effecten aan de orde zijn. Extra ontsluitingen op de Zuiderval zelf zijn
ongewenst. Parkeren wordt zo min mogelijk aan de Zuiderval zelf gesitueerd, vanwege de
gewenste hoge beeldkwaliteit.


3.2. Uitbreiding met aanpalende gebieden

Een flink deel van de Zuiderval is al gerealiseerd. Tegelijkertijd zijn er ontwikkelingen gaande
in gebieden die direct in de invloedssfeer van de Zuiderval liggen:
- Ontwikkeling Hornbach aan A35 (gemeentelijk eigendom)
- Bouw moskee op de voormalige DCW-locatie; omliggend terrein tijdelijk groen (ca.
    25.000 m2, gemeentelijk eigendom)
- Louwers Beckersterrein (particulier eigendom)

                                               6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>- Wegenerterrein (gemeentelijk eigendom).
In de Ontwikkelstrategie worden deze gebieden behandeld.


3.3. Beeldkwaliteit

Voor de gehele Zuiderval is in 2011 een geactualiseerd beeldkwaliteitsplan (BKP)
vastgesteld. Daarin zijn de volgende stedenbouwkundige hoofdlijnen opgenomen: “Voor het
gebied is gestreefd naar een integraal ruimtelijk beeld: komend vanuit het zuiden wordt het
beeld van de zuiderval opgebouwd van een breed profiel naar een zich versmallend profiel
richting binnenstad. Bijzondere architectonische (hoogte-)accenten markeren de entree
vanaf de A35 en de kruispunten van de Zuiderval. De oost- en westzijde van de as zijn
verschillend uitgewerkt.”

Moderne sprekende architectuur is leidraad. Voor Hornbach is een apart BKP in procedure.
Voor de Wegener-locatie is (nog) geen BKP opgesteld.

Momenteel wordt in Nederland, vanuit de wens tot grotere flexibiliteit, geëxperimenteerd
met globale BKP’s: principes die regelen wat ruimtelijk van belang is, zonder uitspraken te
doen over het letterlijke architectuurbeeld. Dit soort algemene principes kunnen leiden tot
grote interpretatieverschillen. Ook kunnen inzichten in gewenste kwaliteit wijzigen in de
lange looptijd van het project. Daarom is een grote(re) rol voor de stadsbouwmeester
gewenst.

Deze overwegingen leiden tot het volgende uitgangspunt:
Zodra een deelgebied in ontwikkeling wordt genomen, worden meer gedetailleerde
welstandcriteria opgesteld dan wel worden de criteria uit 2011 opnieuw bevestigd. Het
uitgangspunt van hoge ruimtelijke kwaliteit wijzigt echter niet. Het al bestaande toezicht van
de stadsbouwmeester zal worden geïntensiveerd. Aan de hand van de gedetailleerdere
criteria vindt overleg plaats tussen de initiatiefnemers en de stadsstedenbouwer.
Belangrijkste uitgangspunt blijft een zéér hoge beeldkwaliteit langs de Zuiderval zelf, als
dragende lijn van alle ontwikkelingen. Het is immers een belangrijke entree, en dus
visitekaartje van de stad. Aan dit uitgangspunt zullen ook particuliere ontwikkelingen
worden getoetst. Ook het realiseren van accenten op entree en kruispunten blijft
uitgangspunt. Voor de binnengebieden zijn flexibeler regels mogelijk, echter zonder de
beeldkwaliteit totaal vrij te geven.


3.4. Duurzaamheid

Kwaliteit wordt, naast beeldkwaliteit, gezocht in duurzaamheid. Bij de opzet van het project
Zuiderval is indertijd vooral gekeken naar het multifunctionele karakter: allerlei functies
dicht bij elkaar en waar mogelijk uitwisselbaar, met een integraal ruimtelijk beeld en een
integraal waterhuishoudkundige plan. Dat alles uitnodigend om kwalitatief duurzame
gebouwen te gaan realiseren.
Dit uitgangspunt heeft tot de nodige aansprekende resultaten geleid. We noemen enkele:
- Het gebouw van Domijn in het Hofkwartier, de Hofwachter” (bodemwarmte).
- Het kantoor van de Woonplaats, met betonkernactivering ( vloer en plafond)
    voor verwarming e.d.
- Het appartementenbouw Zuiderval aan de Weth. Beverstraat (nul energie woningen).



                                              7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>-   De kantoren “Park Phi ”, duurzaam onder meer door een korte bouwtijd ( industrieel
    bouwen) en afzonderlijke verwarming per werkvloer.
-   En ook de meest recente toevoeging, het Van der Valk hotel Zuiderval, is zeer duurzaam
    gebouwd en wordt duurzaam gerund.

Voor de toekomstige ontwikkelingen zal deze trend worden doorgezet. Daarbij wordt
aangesloten bij de zeven speerpunten uit het Actieplan Duurzaamheid (2015): biodiversiteit,
circulaire economie, duurzame mobiliteit, energie, groene groei, klimaatadaptatie en
WEconomy.

Bij elk deelgebied worden aan het begin van de planontwikkeling met de initiatiefnemer(s) de
gezamenlijke duurzaamheidsambities afgesproken en vastgelegd. Per speerpunt is een lijst
inhoudelijke suggesties aanwezig waaruit geput kan worden.


3.5. Prioriteren

Hoge prioriteit zal worden gegeven aan gebieden die een aanjaagfunctie kunnen vervullen
voor andere ontwikkelingen en/of een grote bijdrage leveren aan de stedelijke doelen.
Voor gebieden waar stedelijk snelle ontwikkeling wenselijk is, maar waar wij afhankelijk zijn
van anderen, zoals de 1e rij van het Eeftink, wordt ingezet op intensievere acquisitie.
Het uitgangspunt “Zuiderval is visitekaartje van de stad” betekent dat ook aandacht zal
worden besteed aan de uitstraling in de jaren dat een deelgebied nog niet in ontwikkeling is
genomen. Daarom worden, samen met de omwonenden/omliggende bedrijven, plannen
gemaakt voor tijdelijke invullingen (voorbeelden: zie www.pauzelandschappen.nl).
Voor het Janninkkwartier loopt al een dergelijk traject met de daar actieve kunstenaars.


3.6. Maximale flexibiliteit

De huidige tijd laat zich kenschetsen als een tijdperk van verandering of mogelijk zelfs een
verandering van tijdperk. Bestaande economische principes veranderen, zonder dat het
eindbeeld al helder is. De aanleiding voor de ontwikkelstrategie is de programmatische
vraag. De economische situatie vraagt om organische ontwikkeling en snel kunnen schakelen
als zich kansen voordoen. De omgevingswet biedt mogelijkheden daartoe. De in
ontwikkeling zijnde omgevingsvisie zal te zijner tijd de belangen borgen van ruimte, milieu,
sociaal, water en verkeer. Het omgevingsplan regelt juridisch-planologisch binnen welke
kaders flexibiliteit mogelijk is.
Voor nagenoeg alle deelgebieden van de Zuiderval en de “nieuwe” gebieden geldt dat deze
flexibiliteit, de ruimte om kansen te grijpen, gewenst is. Voor het Janninkkwartier zal worden
gezocht naar aansluiting bij het voorgenomen Omgevingsplan Binnensingel.




                                              8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>4. DE DEELGEBIEDEN

In dit hoofdstuk worden de verschillende nog te ontwikkelen locaties afgelopen langs de
volgende lijn:
1. Werklocaties: Aan de entree van de Zuiderval vanaf de snelweg blijft het werkmilieu
    dominant, met als ontwikkellocaties: de snelwegkavel (Kotmanpark), Hornbach en het
    Eeftink.
2. Woonlocaties: Hoe meer de Zuiderval de binnenstad nadert, des te meer zal het (groen-
    stedelijk) wonen de overhand krijgen, met als ontwikkellocaties: de Wegenerlocatie en
    het Janninkkwartier, verbonden door het Cromhoffpark en een groen-blauwe langzaam
    verkeerroute . Met de eigenaren van de omliggende gebieden worden de
    mogelijkheden verkend om hierbij aan te haken.


4.1. De werklocaties

Kotmanpark
Met de realisatie van het Van der Valk hotel en het plan Droste (30 woningen, realisatie
begin 2017) is het Kotmanpark gereed, met uitzondering van de zogenaamde snelwegkavel
(kruising Zuiderval-A35).
Op deze locatie is tot nu toe 8.000 m2 bvo kantoor gepland; vormgegeven als
(architectonisch) landmark als entree van de stad, al dan niet in combinatie met reclame.
De locatie wordt als ontwikkellocatie beperkt door de aanwezigheid van twee fraaie te
behouden bomen (rode beuken) en diverse boven- en ondergrondse infrastructuur.




                                  artist impression mogelijk landmark

Door makelaars wordt de ligging van deze locatie als goed bestempeld. De functie-invulling
is echter nog een zoekproces met de markt. De ontsluiting is niet rechtstreeks op de
Zuiderval, de kantorenmarkt is veranderd, en de opdracht vanuit RaR is om het aantal m2
kantoren te verminderen. Dit leidt tot de volgende aanpak:

Een kantoorfunctie is niet langer uitgangspunt, zeker niet in deze omvang. We onderzoeken
de mogelijkheden samen met de markt naar de gewenste economische functie voor het
gebied en de stad, en het daarbij behorende programma. Dit wordt pas opgepakt zodra een
sluitende businesscase mogelijk is.

                                             9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Bij initiatief wordt onderzocht of het toevoegen van reclame-uitingen en stadspromotie
wenselijk/mogelijk is.

Strategie: Afwachten initiatieven en/of kantorenvisie.



Hornbachlocatie
Op deze locatie aan de Zuiderval/A35 wordt de vestiging van bouwmarkt Hornbach
voorbereid (PDV). De verschillende procedures (beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan)
lopen. Oplevering is voorzien eind 2018, afhankelijk van de bestemmingsplanprocedure.
Vanuit de Ontwikkelstrategie zijn hier geen specifieke aandachtspunten.

Met de realisatie van Hornbach en het Van der Valk hotel krijgt de Zuiderval op twee
belangrijke locaties aan de entree een grootstedelijk aanzicht.




Eeftink
Het Eeftink is de belangrijkste werklocatie van de Zuiderval. Nog uitgeefbaar in het Eeftink
zijn:
- 1e rij: 7.200 m2 bvo kantoren
- 2e rij: 4.200 m2 bvo kantoren
- 3e rij: 2.500 m2 bedrijvigheid. Tijdelijk (5 jaar) verhuurd aan Bonhoeffercollege (units).

Het stedenbouwkundig plan uit 2011 heeft als principe dat vanuit de tweede rij kantoren
ook zicht op/vanaf de Zuiderval mogelijk is (los gegroepeerde bebouwing, “om-en-om”). Bij
veranderende bestemmingen is ook een aangepast plan denkbaar.

Makelaars geven aan dat de Zuiderval momenteel de meest hoogwaardige kantoorlocatie is
van Enschede, met name voor de zakelijke dienstverlening. Dit mede vanwege de komst van
hotel Van der Valk, de goede ontsluitingsmogelijkheden en de hoogwaardige inrichting van
het openbare gebied. Desondanks is de afzet van kantoren de afgelopen jaren moeizaam
verlopen. De interesse begint inmiddels weer toe te nemen, maar kleinere omvang en
huursituaties zijn momenteel meer in trek.

                                              10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>De opdracht vanuit Richting aan Ruimte om de planvoorraad aan kantoorlocaties terug te
brengen leidt tot de volgende aanpak:
Het gegeven “hoogwaardige kantoorlocatie” geldt met name voor de eerste rij. Daarom
wordt hier de kantoorbestemming (7.200 m2 bvo) gehandhaafd, mogelijk in kleinere
afzonderlijke volumes. Intensievere acquisitie zal in gang worden gezet, met actieve
ontwikkeling/verkaveling door de gemeente.
De bestemming voor de 2e en 3e rij wordt verruimd naar een algemenere werkfunctie, mits
passend in het (hoogwaardige) profiel van de Zuiderval. Op basis van marktconsultatie zal zo
nodig het stedenbouwkundig plan worden aangepast, waarna op basis van de nieuwe
verkaveling actief de markt wordt benaderd.

De verwachting is dat het zeker tien jaar zal duren voor alles is uitgegeven. Daarom worden
in de tussentijd de gevestigde bedrijven uitgedaagd en gefaciliteerd om extra traffic en
beleving in het gebied te bewerkstelligen. De gemeente zal deze initiatieven stimuleren.

Strategie: eerste rij actieve ontwikkeling door gemeente. Tweede rij marktconsultatie,
gevolgd door actieve verkaveling door gemeente plus acquisitie.


Kotmanplaats
Dit gebied is gerealiseerd. De wijze van autoverkoop is echter sterk aan het veranderen, wat
de toekomst van deze locatie onzeker maakt.
Aanpak: In overleg treden met de gevestigde autobedrijven hoe zij de toekomst zien en op
welke termijn die aan de orde kan komen. Op basis daarvan zo nodig acties (in)plannen.
NB: Gezien de ligging leent deze locatie zich goed voor grootschalige/perifere detailhandel,
mocht daar in de toekomst beleidsruimte voor ontstaan. Initiatieven vanuit de markt
worden afgewacht.

Strategie: Ontwikkelingen markt afwachten.




                                             11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>4.2. De woonlocaties

Wegenerlocatie
De Wegenerlocatie (eigendom gemeente), op de kruising van Zuiderval en singel, is van
groot belang voor de uitstraling van de Zuiderval als visitekaartje van Enschede: het
binnensingel-gebied begint hier. De Wegenerlocatie heeft tot nu toe geen deel uitgemaakt
van het project Zuiderval. De locatie is in 2006 aangekocht door de gemeente met het oog
op herontwikkeling. Na het vertrek van Tubantia is de locatie deels verhuurd aan het COA
voor de noodopvang. Dit contract loopt tot 1 juli 2017. De functie is verlaten en ook het
tijdelijke gebruik wordt binnenkort beëindigd. Dit biedt kansen.

Aanpak:.De locatie biedt, eventueel in combinatie met de naastgelegen particuliere
gronden, bij uitstek de mogelijkheid om wonen rond het park vorm te geven, en daarmee bij
te dragen aan de vraag naar woningen in het segment groen-stedelijk.
 Voorgesteld wordt daarom de werkfunctie voor deze locatie om te zetten naar wonen, zodat
rond het park een aantrekkelijk woonmilieu is te realiseren, waarbij een samenhangend plan
met de gebieden rondom wordt ontwikkeld. Aan de wanden (Zuiderval en singel) is aandacht
nodig voor de (stedelijke) uitstraling. Geluidsbelasting is daarbij aandachtspunt.




Stedelijke wanden

Het doortrekken van de groenblauwe lijn vanuit het Kotmanpark via het Cromhoffpark naar
het Janninkkwartier zorgt zowel voor toegankelijkheid van het park als voor een
aantrekkelijke wandel- en eventueel fietsroute tussen binnenstad en rand van de stad.

Strategie: In 2017 starten met planvorming: projectmatige ontwikkeling; eventueel via
tender/prijsvraag: opstellen van een programma van eisen waarmee marktpartijen worden
uitgenodigd om plannen te ontwikkelen. Aansluiting op de omgeving, evenals aandacht voor
het belang van de locatie (kruising Zuiderval-singel) zijn daarbij leidend.
COA huurt het Wegenerpand tot 1 juli 2017. Dit kan met maximaal 1 jaar worden verlengd.
Voor de planvorming van de Wegenerlocatie leidt dat niet tot problemen. Vanwege de
voorgenomen tender en juridisch-planologische procedure zal het pand fysiek niet eerder dan
medio 2018 nodig zijn.




                                            12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Louwers Beckersterrein
Het Louwers Beckersterrein is niet gelegen aan de Zuiderval, maar vormt wel een schakel in
de herontwikkeling van het gebied Cromhoffpark/Wegenerlocatie.
Dit noordoostelijk gedeelte van de wijk Boswinkel is op dit moment een in zichzelf gekeerd,
versnipperd gebied, met een variatie aan functies en korrelgrootte. Het gebied heeft geen
verbinding met omliggende buurten. De singelwand heeft een rommelige, onderbroken
uitstraling. Herontwikkeling van dit gebied geeft een impuls naar omliggende terreinen en het
park.
Het gebied is particulier eigendom en is in gemeentelijk beleid bestempeld als binnenstedelijk
bedrijventerrein. De verwachting is echter dat de locatie weinig zal bijdragen aan de
werkgelegenheidsdoelen van de gemeente vanwege de beperkte interesse vanuit de markt.

Diverse plannen zijn al voor de locatie ingediend, maar vanuit beleidsoverwegingen
afgewezen. Als aanpak wordt voorgesteld met de eigenaar van de locatie in overleg te
treden voor het ontwikkelen van een plan dat aansluit op de gewenste woonontwikkeling
conform de Toekomstvisie Boswinkel, mits aandacht voor de singelwand en aansluiting op
de plannen voor de Wegenerlocatie.
Qua termijn heeft het Louwers Beckerstermijn vanuit de Zuiderval bezien minder hoge
prioriteit.

Strategie: Dialoog met eigenaar om tot gewenste invulling te komen.


Cromhoffpark e.o.
In het gebied bevindt zich centraal het Cromhoffpark. Dit park is kansrijk om als verbindend
element te worden ingezet tussen alle omliggende gebieden. Het park is echter op dit moment
verborgen.




                                                                                 Cromhoffpark

Een visie op het gebied, inclusief de terreinen van Livio en Domijn, is neergelegd in de
Toekomstvisie Boswinkel, waarin de rol van het Cromhoffpark centraal staat: woningbouw
met sterke park-oriëntatie, entrees voor het park toevoegen, betere verbinding van park
met de omgeving. Ook werden kansen gesignaleerd in het realiseren van een fiets-


                                              13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>/wandelroute langs het Janninkkwartier via het Louwers Beckers terrein naar het park. In
2012 is een ontwerp voor het park opgesteld. Realisatie is nog niet gestart; zolang de
omgeving niet is ontwikkeld zou een sociaal onveilige situatie kunnen ontstaan. Wel is
recent de waterloop door Cromhoffpark en Kotmanpark opgeleverd. Hiermee is een
belangrijke bijdrage geleverd aan het voorkomen van wateroverlast in dit deel van Enschede
en een aantrekkelijke route richting het toekomstige park gerealiseerd.

Recent is ook de plek van het voormalige tuincentrum aan de Zuiderval in beeld gekomen als
locatie waar (particuliere) initiatieven te verwachten zijn. De ontsluiting van de locatie maakt
functies die veel verkeer aantrekken problematisch.

Aanpak: Afronding van het park wordt meegenomen in de fasering van de ontwikkeling van
het Louwers-Beckersterrein en de Wegenerlocatie (zie aldaar). Ten aanzien van de locatie
van het voormalige tuincentrum zullen wij in overleg treden met de eigenaar in hoeverre hij
mee wenst te gaan met de voorgestane ontwikkelingen voor de omliggende terreinen. De
gemeente zal particuliere initiatieven toetsen aan de bijdrage aan het totaalplan, aan
programma (beleid), aan beeldkwaliteit en aan verkeer.

Strategie: Afronding park e.o. afstemmen op ontwikkeling Wegener en Louwers
Beckersterrein.


Janninkkwartier
Dit binnensingel-deel van De Zuiderval is belangrijk door zijn ligging tegen het stadscentrum.
Dominant is de al jaren geleden gerenoveerde Janninkfabriek. Oorspronkelijk was voor dit
deelgebied een bedrijveninvulling gepland (met name verplaatsingen van bedrijven binnen
het totale plangebied). Die bleek niet nodig en is dus niet gerealiseerd. De focus is sinds
2011 gericht op woningbouw. Op basis van een marktonderzoek (AM) werd de doelgroep
indertijd bepaald als: hoger opgeleid, dynamisch, ondernemend, onderverdeeld in “jonge
traditionelen”, “starters” en “klimmers”. De stedenbouwkundige typering die werd
meegegeven was: een binnenstedelijke, rustige woonomgeving met een eigen identiteit,
met de Janninkfabriek als “landmark” en duurzaamheid als belangrijk thema.

Het stedenbouwkundig plan uit 2011 gaat uit van wonen (waaronder 200 appartementen)
plus 7.500 m2 commerciële functies (waarvan 4.500 m2 kantoren), een programma dat
vanuit RAR aan herziening toe is.
Het terrein is tijdelijk door kunstenaars in gebruik; zij hebben in overleg met de buren
(bewoners/wijkraad) een plan ingediend om het gebied als “tijdelijke beheerders” een
functie te geven.

Het Janninkkwartier lijkt in bepaalde opzichten op de Boddenkamp. Ook daar was sprake
van een rommelige omgeving en een grote diversiteit aan functies en bouwvolumes
rondom. Nu is het een stedelijke woonbuurt die zeer in trek is.
Vanuit de verkoopsuccessen van de Boddenkamp is duidelijk dat er een markt is voor
zelfbouw nabij de binnenstad. Deze kavels heeft de gemeente elders niet meer in de
aanbieding als Boddenkamp vol is (laatste uitgeefronde geweest).

Aanpak: Sinds 2011 wordt gezocht naar woningbouwinvulling voor het Janninkwartier
(vastgesteld stedenbouwkundig plan). In RAR is bovendien geconstateerd dat Enschede een
tekort aan groen-stedelijke woonmilieus kent.
In het Janninkkwartier is een stedelijke woonbuurt te realiseren met royale grondgebonden
panden en toch de levendigheid van de stad in de nabijheid. Het gebied ligt op loop- en

                                              14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>fietsafstand van alle voorzieningen van de binnenstad en het station. Daarnaast is men via
de Zuiderval en de A35 ook snel de stad uit.
Aandachtpunten in de ontwerpfase zijn de naastgelegen bedrijvigheid, de ontsluiting en het
zorgen voor kwalitatief goede openbare ruimte (verblijfsgroen). Aan de zijde van de
Zuiderval is een stedelijke wand wenselijk. De woningtypologie zal anders zijn dan in het
Wegener: meer stedelijk (tegenover wonen rond een park).




Hoogwaardige openbare ruimte en stedelijke wanden

Ook kent de locatie nog een (beperkte) waterbergingsopgave. Het doortrekken van de
groenblauwe lijn vanuit het Kotmanpark (via Cromhoffpark en Wegenerlocatie) kan zorgen
voor een aantrekkelijke wandel-/fietsroute van het Janninkcomplex tot aan Van der Valk.

Het is wenselijk het Janninkkwartier op korte termijn op te pakken; het gebied is nu een
braakliggend gebied op een belangrijke plek in Enschede. Voor de periode tot ontwikkeling
worden afspraken gemaakt met de kunstenaars in het gebied voor pauzelandschap en
beheer.

Strategie: Vanuit de ontbinding van de GEM kan AM tot oktober 2017 een plan indienen. Ook
is particulier opdrachtgeverschap, analoog aan Boddenkamp, een aantrekkelijke optie voor
(delen van) het gebied.




3.3.     Voormalige DCW-locatie

De locatie is ruim 35.000 m2 groot en betreft:
1. het terrein waarop de moskee wordt gebouwd plus ontsluiting (7.000 m2)
2. omliggend gebied, nu tijdelijk ingericht als groen. Onder een groot deel van het terrein
    ligt een vuilstort (verontreiniging).

Aanpak: Een visie op het gebied rondom de moskee heeft geen prioriteit. Het gebied is
groen ingericht. Hier wordt voorlopig geen ontwikkeling in gang gezet, tenzij stedelijke
ontwikkelingen aanleiding geven tot een eerdere aanpak.


                                                    15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>NB: Gezien de ligging (Spaansland) en omvang leent deze locatie zich goed voor
grootschalige/perifere detailhandel, mocht daar in de toekomst beleidsruimte voor
ontstaan. Initiatieven vanuit de markt worden afgewacht.

Strategie: initiatief markt afwachten.


5. TOT SLOT: WAT WANNEER EN MET WIE?

Voorgaande visie is uitgewerkt in een voorlopige planning en uitgiftefasering (zie schema en
bijbehorende grondexploitatie). De planning is behoudend opgesteld; versnelling is mogelijk
als marktomstandigheden daar aanleiding toe geven.

Gebied                  Bestemming             Periode uitgifte       Partners
Wegenerlocatie          Wonen rond park        2019-2026              Tender
                                                                      Vastgoedeigenaren
                                                                      omgeving
Janninkkwartier         Wonen nabij            2019-2026              AM
                        binnenstad                                    Mogelijk deels part.
                                                                      opdrachtgeverschap
Cromhoffpark            Park                   2019                   Vastgoedeigenaren
                                                                      omliggende
                                                                      gebieden;
                                                                      Waterschap
Eeftink                 Kantoren/bedrijven     2017-2025              Zittende
                                                                      ondernemers,
                                                                      potentiële kopers
Snelwegkavel            p.m.                   2021                   p.m.
Kotmanpark
Louwers                 p.m. in afstemming     p.m.                   Koopmans,
Beckersterrein          op Wegenerlocatie                             Morssinkhof, Esprit,
                                                                      evt Domijn
Vm. Groenrijklocatie    p.m. in afstemming     p.m.                   Particuliere eigenaar
                        op Wegenerlocatie


Toelichting:
Na vaststelling van deze ontwikkelstrategie zal worden begonnen met de planvorming voor
het Eeftink (aanpassing stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan). Voor een bredere
werkbestemming op het Eeftink hebben zich verschillende geïnteresseerden gemeld. Voor
met name de kantoorbestemming kan het nog de gehele looptijd van de grondexploitatie
duren voordat deze is ingevuld.

Ook wordt zo spoedig mogelijk begonnen met de voorbereiding van een tender voor de
Wegenerlocatie. De Wegenerlocatie is spil en aanjager in de toekomstige groen-stedelijke
woonontwikkeling rond het park. Een tender zal het jaar 2017 in beslag nemen, waarna nog
een bestemmingsplanprocedure doorlopen zal worden.

M.b.t. Louwers Beckersterrein en de vm. Groenrijklocatie wordt met de particuliere
eigenaren rond het park overlegd over het aanhaken bij de ontwikkelingen. Vanuit het RaR-


                                             16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>traject “groen-stedelijk wonen” worden momenteel de verschillende mogelijke typologieën
uitgewerkt en wat dit voor een verdere fasering betekent.

Realisatie van het park is vooralsnog op 2019 gezet. Deze planning zal definitiever worden
gemaakt als de fasering van de omliggende gebieden scherper is. Met het park ontstaat
waardecreatie voor de omliggende gebieden. Ook het Waterschap kan een rol spelen bij de
afronding van het park.

Parallel aan het Wegener is ontwikkeling van het Janninkkwartier mogelijk, met een andere
woningtypologie: wonen nabij de binnenstad. Wij zijn in overleg met AM om te bezien of zij
binnen de kaders van de ontwikkelstrategie een plan in willen dienen. Ook is een
gedeeltelijke invulling met particulier opdrachtgeverschap hier een serieuze optie.

Het komen tot een sluitende businesscase voor de ontwikkeling van de snelwegkavel zal
worden meegenomen in de kantorenvisie. Realisatie is vooralsnog op 2021 gesteld, maar is
volledig afhankelijk van initiatieven vanuit de markt.

Verwacht wordt dat de in deze strategie geschetste aanpak in tien jaar (de looptijd van de
grondexploitatie) zal leiden tot een versterking van Enschede op het gebied van wonen en
werken, conform het oorspronkelijke doel: een hoogwaardig en intensief gebruikt stedelijk
gebied dat een belangrijke impuls aan de stad geeft.




                                           ------




                                            17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>