<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave



Toelichting                                                                                                       5
Hoofdstuk 1      Inleiding                                                                                        5
1.1    Aanleiding bestemmingsplan                                                                                 5
1.2    Leeswijzer                                                                                                 5
1.3    Ligging en begrenzing plangebied                                                                           5
1.4    Geldende juridische regelingen                                                                             6
1.5    Wettelijk kader                                                                                            7
1.6    Adviezen, vooroverleg en procedure                                                                         8
Hoofdstuk 2     Planologisch beleidskader                                                                        10
2.1    Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk                                                                  10
2.2    Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel                                                   10
2.3    Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid                                                       13
Hoofdstuk 3     Gebiedsbeschrijving                                                                              16
3.1    Bestaande situatie plangebied en omgeving                                                                 16
3.2    Cultuurhistorie                                                                                           17
Hoofdstuk 4     Planbeschrijving                                                                                 18
4.1    Beschrijving plan                                                                                         18
4.2    Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid                                                                         19
4.3    Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)                                               20
4.4    Welstand en beeldkwaliteit                                                                                21
4.5    Verkeer en parkeren                                                                                       21
4.6    Duurzaamheid                                                                                              22
Hoofdstuk 5   Omgevingsaspecten                                                                                  25
5.1    Milieu                                                                                                    25
5.2    Water                                                                                                     29
5.3    Natuur                                                                                                    31
Hoofdstuk 6     Juridische planopzet                                                                             34
6.1    Algemeen                                                                                                  34
6.2    Indeling planregels                                                                                       34
6.3    Beschrijving van het plan                                                                                 35
6.4    Handhaving                                                                                                40
Hoofdstuk 7      Economische uitvoerbaarheid                                                                     41
Bijlagen toelichting                                                                                            42
Bijlage 1        Aanvullend bodemonderzoek                                                                       43
Bijlage 2        Verkennend bodemonderzoek                                                                       43
Regels                                                                                                          46
Hoofdstuk 1      Inleidende regels                                                                               47
Artikel 1        Begrippen                                                                                       47
Artikel 2        Wijze van meten                                                                                 53
Hoofdstuk 2      Bestemmingsregels                                                                               55
Artikel 3        Wonen                                                                                           55
Hoofdstuk 3      Algemene regels                                                                                 58
Artikel 4        Anti-dubbeltelregel                                                                             58
Artikel 5        Algemene bouwregels                                                                             59
Artikel 6        Algemene gebruiksregels                                                                         60
Artikel 7        Algemene aanduidingsregels                                                                      61
Artikel 8        Algemene afwijkingsregels                                                                       62
Artikel 9        Algemene wijzigingsregels                                                                       63
Artikel 10       Algemene procedureregels                                                                        64
Artikel 11       Overige regels                                                                                  65



    2                                                  bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4        Overgangs- en slotregels                      66
Artikel 12         Overgangsrecht                                66
Artikel 13         Slotregel                                     67
Bijlagen bij regels                                              69
Bijlage 1          Lijst van Bedirjfstypen                       70




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)        3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>4   bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Toelichting

Hoofdstuk 1                 Inleiding


1.1      Aanleiding bestemmingsplan

Bij de gemeente is een verzoek ontvangen om de bestaande bedrijfsbebouwing op het perceel Het Sander 17 te
slopen en daarvoor in de plaats één woning te realiseren. Op dit moment heeft het perceel de bestemming
'Bedrijf'. Om de woning planologisch mogelijk te maken, moet deze bestemming worden gewijzigd naar de
bestemming 'Wonen'. De wijzigingsbevoegdheid hiervoor is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan.
Voorliggend wijzigingsplan maakt deze wijziging juridisch planologisch mogelijk. In de toelichting wordt
onderbouwd dat deze wijziging ruimtelijk verantwoord is.


1.2      Leeswijzer

De toelichting bestaat uit zeven hoofdstukken. Wilt u slechts bepaalde onderdelen van de toelichting bekijken,
dan kunt u direct door naar het betreffende hoofdstuk. Wilt u weten:
   Wat de aanleiding en de te volgen procedure is? Dat is te lezen in Hoofdstuk 1.
   Of het plan voldoet aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid? Dan kunt u naar Hoofdstuk 2.
   Hoe het plangebied er nu uitziet om de wijziging ten opzichte van het nieuwe plan te kunnen bepalen, dan
    wordt u doorverwezen naar Hoofdstuk 3.
   Hoe het plangebied eruit gaat zien en daarmee wat de wijzigingen zijn, dan kunt u dit teruglezen in
    Hoofdstuk 4.
   Of het plan voldoet aan de diverse milieuaspecten, dan wordt u doorverwezen naar Hoofdstuk 5.
   Op welke manier het plan is verwerkt in de regels en verbeelding van voorliggend wijzigingsplan, dan kunt u
    dit teruglezen in Hoofdstuk 6.
   Of het plan economisch uitvoerbaar is, dan wordt u verwezen naar Hoofdstuk 7.


1.3      Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het perceel Het Sander 17, dit perceel is kadastraal bekend als gemeente Lonneker,
sectie B, nummer 3903 en heeft een oppervlakte van ongeveer 460 m 2. Het perceel ligt ten noordwesten van het
centrum van Enschede, tussen het centrum en het Universiteitsterrein in. Het perceel wordt aan de noordzijde
deels begrensd door het perceel van het bedrijfsverzamelgebouw aan de Hengelosestraat 298 en deels door het
woonperceel Het Sander 19. Aan de oostzijde vormt de straat Het Sander de grens met het plangebied en aan
de zuidzijde het woonperceel van Het Sander 13. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door een
bomengroep die tussen de omliggende bebouwing/percelen staat. Afbeelding 1.1 geeft met rode lijn de ligging
van het plangebied weer.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                    5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Afbeelding 1.1: Ligging plangebied


1.4       Geldende juridische regelingen

Het plangebied valt onder het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016", dat op 27 juni 2016 is vastgesteld
door de gemeenteraad van Enschede. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijf' met
een bouwvlak achter op het perceel. Afbeelding 1.2 geeft een uitsnede weer van de verbeelding.




      6                                              bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Afbeelding 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan Bolhaar - Roessingh 2016

Binnen de bestemming 'Bedrijf' is de volgende wijzigingsbevoegdheid opgenomen:
Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te
wijzigen door:
a. het wijzigen van de bestemming "Bedrijf" in de bestemming "Wonen" alsmede het toevoegen van een
     bouwvlak en/of het veranderen van de vorm van een bestaand bouwvlak, indien dit ruimtelijk aanvaardbaar
     is, met dien verstande dat:
     1. voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 23 (algemene aanduidingsregels);
     2. de woningen gebouwd moeten worden in de voorgevelrooilijn;
     3. in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien;
     4. omliggende bedrijven en voorzieningen niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad en ter
          plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd;
     5. voor het overige het bepaalde in artikel 17 ten aanzien van de bestemming "Wonen" van
          overeenkomstige toepassing is.

Bij voorliggend plan wordt gebruik gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid. In paragraaf 4.2 wordt nader
ingegaan op bovenstaande voorwaarde en op welke wijze hier aan wordt voldaan.


1.5      Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit
ruimtelijke ordening (hierna Bro).


Wet ruimtelijke ordening (Wro)
De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer
bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de
in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".



bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Besluit ruimtelijke ordening (Bro)
In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat
vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4
Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de
toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is
gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect
Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat
betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol
speelt.
Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de
gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige
bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering
Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een
landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel
1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten
In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de
aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze
verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro). Voor voorliggend plan is
een overeenkomst gesloten met initiatiefnemers.




1.6       Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen
Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan
het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde
bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde
werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en
Adviesafspraken.
Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4” is geen erkend
wijkorgaan actief, waardoor het plan niet is voorgelegd aan een wijkorgaan. Initiatiefnemer heeft wel zelf een
massa studie van de woning aan omwonenden laten zien. Deze personen hebben aangegeven positief te zijn
over deze ontwikkeling. Het zorgt voor een verbetering in de straat.


Vooroverleg
In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure
brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken
andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg
voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van
het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie
Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor
vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan
bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk. Woningbouwplannen van minder dan zeven woningen
raken geen provinciaal belang. Voorliggend plan betreft de realisatie van één woning. Hiermee wordt geen
provinciaal belang geraakt. Voorliggend plan raakt tevens geen rijksbelangen of belangen van andere
overleginstanties. Vooroverleg is bij dit plan niet nodig. Het waterschap is op de hoogte gesteld middels het
invullen van de digitale watertoets.




      8                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Procedure
Vooraankondiging
Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan
voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het
gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet.
In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging
4” in voorbereiding te nemen op 25 november 2020 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op
de website van de gemeente Enschede.


Terinzagelegging ontwerpplan
In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure
uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een
bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging
biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de
gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het
gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.
De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Bolhaar-Roessingh 2016 -
wijziging 4” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen wordt gepubliceerd
in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in de Staatscourant.


Zienswijzen
Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag
gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.


Rechtsbescherming
Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de
mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het
bestemmingsplan.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2                Planologisch beleidskader

2.1        Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk


2.1.1      Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De
structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met
ruimtelijke consequenties.
In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de
richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen
over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen
letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.
Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het
Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.


2.1.2      Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels
ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.
Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische
hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per
onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het
onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.


2.1.3      Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Voorliggend plan maakt geen ontwikkeling mogelijk in strijd met het ruimtelijk beleid en regels van het Rijk.


2.2        Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel


2.2.1      Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op
12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld
en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden. In september en oktober 2020 lag een herziening van de
verordening ter visie. De voorgestelde wijzigingen van de provincie Overijssel hebben geen invloed op dit plan.
De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal
belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het
jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en
stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere
initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.
De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei
van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.
De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities
voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid,
ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.


Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie
Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel
Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief
kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor
Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd
kan worden (gebiedskenmerken).


      10                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De
'“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het
uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.




Generieke beleidskeuzes (of)
Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een
ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.
De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:
   Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de 'Overijsselse ladder voor
    duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking
    welke voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft
    onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten
    worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en
    zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming'
    (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen
    dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
   Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk
    Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.


Ontwikkelingsperspectieven (waar)
Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de
Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke
omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de
toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.


Gebiedskenmerken (hoe)
Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische
cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving). Voor elke laag gelden specifieke
kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling
invulling krijgt.



bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                     11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de
ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.


2.2.2    Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de
onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.
In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en
bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is
beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale
belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening
geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.


2.2.3    Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Generieke beleidskeuzes:
Artikel 2.1.2 principe van concentratie: Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van
bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met
bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van
bijzondere doelgroepen.
Artikel 2.2.2: Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de
Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is
aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Beoordeling Het Sander 17
De eigenaren van het plangebied wonen nu in dezelfde straat en hebben dit project opgepakt om een
verbetering van het aanzicht van het plangebied te realiseren. De behoefte voor de woning in het plangebied is
lokaal, net als de behoefte om het aanzicht van het plangebied te verbeteren. Initiatiefnemers hebben een
massastudie voorgelegd aan omwonenden. Omwonenden zien graag dat deze ontwikkeling wordt doorgezet en
er een verbetering van op het perceel en in de straat plaatsvind.

Ontwikkelingsperspectieven
Op de kaart van de omgevingsvisie is het plangebied aangewezen als 'Woon- en werklocaties binnen de
stedelijke netwerken'.

Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken
Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu.
Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus
versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering
(bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling
altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij
bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering
en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte
maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te
benutten).

Beoordeling Het Sander 17
Met voorliggend plan wordt een bestaand bedrijfsgebouw achter op een perceel gesloopt. De voorzijde van het
perceel wordt nu gebruikt als opslag ten behoeve van het bedrijf. Dit geeft geen aantrekkelijk aanzicht in de
woonstraat Het Sander. Met de bestaande bebouwing en de huidige verharding op het perceel, is het hele
perceel verhard. De sloop van de bebouwing en realisatie van de woning op de voorzijde van het perceel biedt
kansen om een deel van het perceel onverhard te laten met bijbehorende kansen voor waterberging. Deze
herstructurering van het perceel heeft daarmee een positieve uitwerking voor de omgeving als voor kansen met
betrekking tot de klimaatveranderingen.




    12                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Gebiedskenmerken
De gebiedskenmerken zijn weergegeven op vier kaarten, te weten de kaarten van: Natuurlijke laag, Laag van het
agrarisch cultuurlandschap, Stedelijke laag en Laag van beleving. Alleen op de kaarten van de Natuurlijke laag
en Stedelijke laag heeft het plangebied een specifieke aanduiding.

Natuurlijke laag: Dekzandvlakten en ruggen
Op de kaart van de Natuurlijke laag is het plangebied aangewezen als 'dekzandvlakten en ruggen'. De provincie
stuurt bij deze gebieden op het beter zichtbaar en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem.

Stedelijke laag: Bebouwingsschil 1900-1955
Op de kaart van de Stedelijke laag is het plangebied aangewezen als 'bebouwingsschil 1900-1955'. De provincie
stuurt in deze gebieden erop dat nieuwe bebouwing zich naar aard, maat en het karakter van het grotere geheel
voegt maar als onderdeel daarvan wel herkenbaar is.

Beoordeling plangebied
Bij voorliggend plan is er sprake van een kavel tussen andere bebouwing/ingerichte kavels. In het plangebied en
omliggende gronden is het niet mogelijk om meer in te spelen op de hoogteverschillen en het watersysteem.
De nieuwe bebouwing in het plangebied voegt zich aan de voorzijde bij de maat en schaal van omliggende
woningen. Het aanzicht van de woning is geheel eigentijds en zal daarmee herkenbaar blijven en zich
onderscheiden van andere woningen in de straat.

Conclusie
Voorliggend plan betreft een verbetering van het plangebied en de omgeving ten opzichte van de huidige
situatie. Dit plan voldoet aan het provinciale beleid.


2.3      Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente
Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde
komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid
wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.


2.3.1    Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de
hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het
beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.
De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt
in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld.
Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie).
Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie ruimtelijk
vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.


2.3.2    Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere
koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen,
bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de
ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en
toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de
plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van
Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de
behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.
In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder
appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen
wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren
ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.


bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                        13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>2.3.3    Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld.
Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de
programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij
wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale
afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van
het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief.
Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.




afbeelding: het 'RAR kompas'



2.3.4    Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor
een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.
In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de
hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad
aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen
worden.


Structuurvisie Enschede
De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het
bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie
gebracht.
   Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en
    versterken van parken en groenstructuren;
   Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
   Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van
    de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de
    Structuurvisie opgenomen;
   Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe
    ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
   Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor
    ontwikkelingen in het buitengebied;
   Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
   Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de
    herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
   Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001,            bevat    belangrijke    gemeentelijke ontwikkellocaties en
    infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
   Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke
    ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
   Ontwikkelingskader       Horeca       2005-2015,     hierin   zijn    de     horecaconcentratiegebieden    en
    horeca-ontwikkellocaties aangewezen.


    14                                                  bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van
kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.
In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van
wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.
Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of
gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op
projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.
De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de
Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.


Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies
In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse
sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke
onderwerpen geregeld. Voor voorliggend plan zijn met name de woonvisie en watervisie van belang.


Woonvisie
Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van
de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.


Watervisie
Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen
met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van
hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee
sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.
De op te lossen knelpunten zijn:
   Overbelasting van het rioolstelsel.
   Grondwateroverlast.
   Problemen met waterkwaliteit.


De Enschedese waterambities zijn:
   Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
   De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
   Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij
    warme perioden de stad te verkoelen.
   De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
   Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
   De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.



2.3.5    Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het
plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4" geen specifieke
beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd.
Voorliggend plan is wel in lijn met de Stedelijke koers en de woonvisie, namelijk dat er meer grondgebonden
woningen met tuin dienen te worden gerealiseerd en het aantal vierkante meters bedrijventerrein afneemt. Bij
voorliggend plan wordt bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt en wordt de bestemming 'Bedrijf' gewijzigd in de
bestemming 'Wonen' om zodoende een grondgebonden woning met te kunnen realiseren.
Met de sloop van de huidige bebouwing en het verwijderen van de verharding, ontstaan kansen voor de
waterberging van het hemelwater dat op het plangebied valt. Voorliggend plan zal zorgen voor een verbetering
van de waterberging.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                      15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3                Gebiedsbeschrijving
In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij
wordt ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en op de aanwezige
cultuurhistorische waarden in het plangebied. Doel is het aanreiken van een kader waaraan ontwikkelingen in de
wijk of buurt kunnen worden getoetst.


3.1        Bestaande situatie plangebied en omgeving

Het plangebied ligt in een bebouwd gebied ten noorden van de wijk Twekkelerveld. Deze bebouwing ligt in het
groen ten noorden van de Hengelosestraat tussen het centrum van Enschede en het Universiteitsterrein.
Dit bebouwde gebied bevat diverse functies die over het algemeen goed van elkaar zijn gescheiden. Ten westen
van het plangebied zijn diverse vormen van bedrijvigheid aanwezig. Het plangebied ligt zelf in een woonstraat en
aan de oostzijde van deze woonstraat ligt een heel woongebied. Het plangebied is het enige perceel met een
bedrijfsbestemming en een (voormalig) bedrijf in het woongebied (zie ook afbeelding 1.2).
Het plangebied bestaat uit het perceel Het Sander 17. Dit perceel heeft een diepte van ongeveer 65 meter en
een breedte van ongeveer 7,5 meter.
Het plangebied is in gebruik geweest ten behoeve van bedrijvigheid. Hiertoe is in het verleden, achter op het
perceel een bedrijfsgebouw gerealiseerd. Dit gebouw staat over de hele breedte van het perceel en een groot
deel van de lengte van het perceel. Het voorste deel van het perceel is onbebouwd over een lengte van
ongeveer 22 meter. Deze ruimte wordt met name gebruikt voor opslag. Afbeelding 3.1 geeft de huidige situering
van het plangebied weer in vogelvlucht (plangebied globaal met rode lijn aangegeven) en afbeelding 3.2 het
huidige aanzicht van het plangebied vanaf Het Sander.




Afbeelding 3.1: Huidige situatie plangebied in vogelvlucht beeld




      16                                                bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Afbeelding 3.2: Huidig aanzicht plangebied met naastgelegen woning Het Sander 19


Voordat het perceel in gebruik is genomen ten behoeve van de bedrijfsfunctie, had het perceel ook een
woonfunctie. Tegen de woning Het Sander 19 aan stond een woning. Deze woning is tijdens een brand verwoest
en vervolgens gesloopt. Daarna is het perceel in gebruik genomen ten behoeve van de bedrijfsfunctie.
Het huidige aanzicht van het plangebied betreft geen aanzicht zoals gewenst is in een woonstraat. Door de
functie van opslagruimte aan de voorzijde van de bebouwing, heeft het een rommelig aanzicht. Aan nieuwe
functie met daarbij nieuwe bebouwing en gebruik van het plangebied, zal zorgen voor een verbetering in het
plangebied, maar ook een verbetering voor het hele straatbeeld.


3.2      Cultuurhistorie

Monumenten
In en om het plangebied zijn geen monumenten gesitueerd waar met de realisatie van voorliggend plan rekening
mee gehouden moet worden.


Archeologie
Het plangebied heeft een middelhoge verwachtingswaarde op eventueel aanwezige archeologische waarden. Dit
betekent dat bij ingrepen waarbij de bodem over een oppervlakte van meer dan 2500 m 2 wordt verstoord en
dieper dan 50cm een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Het plangebied heeft een oppervlakte
van ongeveer 460 m2. Dit betekent dat met uitvoering van voorliggend plan de bodem niet verstoord zal worden
over een oppervlakte groter dan 460 m2. Een archeologisch onderzoek is voor voorliggend plan niet noodzakelijk.

Bijzondere bomen en overige cultuurhistorisch waardevolle elementen
Op het perceel staan geen bijzondere bomen waarmee rekening moet worden gehouden bij de uitvoering van
voorliggend plan.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                    17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4                Planbeschrijving

4.1        Beschrijving plan

Initiatiefnemers willen de huidige (bedrijfs)bebouwing achter op het perceel slopen en aan de voorzijde van het
perceel een nieuwe woning realiseren. De locatie van de bedrijfsbebouwing kan na de sloop worden ingericht als
tuin.
De voorgevel van de woning wordt op vijf meter vanaf de straat gebouwd. Op deze wijze ontstaat aan de
voorzijde ruimte voor het parkeren van één auto. Initiatiefnemers willen de voorgevel van de woning uitvoeren
met cortentstaal. Dit geeft een eigen karakter, met een knipoog naar de voormalige bedrijfsfunctie in het
plangebied. De kap steekt aan de voorzijde fors over. Dit overstek loopt door tot de grond. Door dit overstek, doet
het gebouw ter plaatse van het plangebied mee met de rest van de straat, ondanks dat de voorgevel 5 meter
terug ligt. Afbeelding 4.1 geeft een indicatie van het vooraanzicht van de nieuwe woning.




Afbeelding 4.1: indicatie vooraanzicht nieuwe woning=


Doordat het een smal perceel betreft, wordt de woning naar achter uitgebouwd. Hierdoor krijgt het perceel een
diep bouwblok van ongeveer 18 meter. Afbeelding 4.2 geeft het huidige bouwplan weer. Hiermee valt een deel
van de achterzijde buiten het bouwvlak. Dit is mogelijk doordat hier sprake is van een bijbehorend bouwwerk
(uitbouw woning). Aan de noordzijde van de woning, wordt tussen woning aan Het Sander 19 en de nieuwe
woning in het plangebied een doorgang gerealiseerd waarmee de achterzijde van het perceel bereikbaar is.
Afbeelding 4.2 geeft de situering van de nieuwe woning op het perceel weer.




      18                                                bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Afbeelding 4.2: globale ligging nieuwe woning




4.2      Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

Zoals in paragraaf 1.3 is aangegeven, dient het plan ruimtelijk aanvaardbaar te zijn en worden in de
wijzigingsbevoegdheid een aantal aandachtspunten aangegeven. In deze paragraaf wordt aangegeven hoe
hiermee is omgegaan.
    voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 23 (algemene aanduidingsregels);
In artikel 23 worden regels aangegeven omtrent grondwaterbescherming en archeologie. In het vigerende plan
heeft het plangebied geen nadere aanduiding voor de grondwaterbescherming. Deze regels zijn dan ook niet van
toepassing op voorliggend plan. In paragraaf 3.2 wordt aangegeven hoe is omgegaan met archeologische
waarden. Daaruit blijkt dat voldaan wordt aan de regeling uit artikel 23. \


   de woningen gebouwd moeten worden in de voorgevelrooilijn;
De voorgevelrooilijn is in dit deel van de straat niet eenduidig. Als de situering van de woningen aan Het Sander
wordt bekeken, dan zijn verspringen in de voorgevelrooilijn te zien. De rooilijn van nummer 7, 9 en de aanbouw
van nummer 13 liggen wat verder van de straat af. Vanaf nummer 19 ligt de rooilijn direct aan de straat. Het
Sander 17 ligt precies in deze overgang.
In het ontwerp van de woning wordt deze overgang vorm gegeven. De woning wordt namelijk gebouwd in
dezelfde voorgevelrooilijn met de woningen aan Het Sander 7 en 9 en verspringt daarmee met de direct
naastgelegen woningen. Maar door het forse dakoverstek aan de woning in het plangebied lijkt deze woning
verder naar voren te staan en doet de woning goed mee in het straatbeeld. De woning vormt een onderdeel van
de straat en staat niet op zichzelf.
Deze voorwaarde is opgenomen om woningen in het straatbeeld mee te laten doen en ervoor te zorgen dat de
woningen niet op zichzelf staan. Daar wordt bij voorliggend plan aan voldaan. De woning wordt in dezelfde
voorgevelrooilijn gebouwd als het woongebouw aan Het Sander 7 en 9 en door het forse dakoverstek vindt
aansluiting plaats naar naastgelegen woningen.


   in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien;
Normaliter dienen twee parkeerplaatsen te worden aangelegd. Echter in het plangebied is slechts ruimte voor de
aanleg van één parkeerplaats. Het plan zorgt voor een dermate grote verbetering van het plangebied en
omgeving en de omwonenden willen graag dat dit plan wordt uitgevoerd, dat akkoord is gegaan met de realisatie


bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                      19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>van één parkeerplaats in het plangebied zelf.


    omliggende bedrijven en voorzieningen niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad en ter
     plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd;
Zoals uit paragraaf 5.1 blijkt, worden omliggende bedrijven niet belemmerd in de bedrijfsvoering door de
realisatie van een woning in het plangebied. Anderzijds heerst in het plangebied een goed woon- en leefklimaat.


    voor het overige het bepaalde in artikel 17 ten aanzien van de bestemming "Wonen" van overeenkomstige
     toepassing is.
Artikel 17 in het vigerend plan betreft het artikel behorende bij de bestemming 'Wonen'. De regels van dit artikel
zijn overgenomen in voorliggend plan. Deze regels zijn daarmee van overeenkomstige toepassing.


4.3        Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die
met een wijziging van het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is
van een actuele regionale behoefte. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van het wetsartikel 3.1.6, 2e lid
Bro moet bij iedere 'stedelijke ontwikkeling' inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod,
concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen
het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van
leegstand. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.
'stedelijke ontwikkeling'
Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling
van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere
stedelijke voorzieningen. Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als
bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de
jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en
201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen
toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het
Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn
van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Uit jurisprudentie blijkt ook dat een ontwikkeling van 11
woningen niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015;
ECLI:NL:RVS:2015:2921).


'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4"
Bij voorliggend plan is sprake van een bestemmingswijziging van Bedrijf naar Wonen waarbij de
bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en daarvoor in de plaats één woning wordt terug gebouwd. Deze woning krijgt
een kleinere oppervlakte dan de bestaande bedrijfsbebouwing op het perceel. Er is geen sprake van een
toename in het ruimtebeslag. Daarnaast is er sprake van een toevoeging van één woning, dat is beduidend
minder dan 11 woningen. Voorliggend plan is daarmee geen stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. De
behoefte van dit plan hoeft niet te worden gemotiveerd.




      20                                                  bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>4.4      Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten
worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede
welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied gelden twee welstandsidentiteiten, te weten 'Dorpse
linten' aan de voorzijde en 'buitenplaatsen/landgoederen' voor de achterzijde van het plangebied. Aangezien de
bebouwing achter op het plangebied wordt gesloopt en daar niet direct plannen zijn voor nieuwe bebouwing,
wordt in deze paragraaf niet ingegaan op de welstandidentiteit die daar geldt. Bij voorliggend plan is het vooral
van belang dat de architectuur van de nieuwe woning past binnen de welstandsidentiteit 'Dorpse linten'.
Dorpse linten
Bebouwing binnen dorpse linten is meestal hoger dan breed en hebben meestal twee lagen, al dan niet met kap.
De voordeuren zijn op straatniveau en de voorgevels hebben ramen. Een belangrijk kenmerk is ook dat de
meeste panden aan de straat staan.
De linten bieden veel vrijheid voor individuele bouwinitiatieven. De welstandszorg is er op gericht die vrijheid de
ruimte te geven en toch de dorpse sfeer en de eenheid in verscheidenheid te handhaven. Daarbij is het de
bedoeling dat de linten die minder verzorgd ogen een betere kwaliteit krijgen.
Een bouwplan wordt getoetst aan criteria als volume, hoogte en individualiteit en of het bouwplan bijdraagt aan
de kwaliteit van het hele lint.


Beoordeling plan
De nieuwe woning is smal en hoog met twee verdiepingen. Hiermee sluit de woning qua vorm en afmetingen aan
bij omliggende woningen. Verder heeft de woning een geheel eigen identiteit waarbij de voordeur wel in de
voorgevel is gesitueerd en de voorgevel ramen heeft. De architectuur van de woning sluit aan bij de
welstandsidentiteit 'Dorpse linten'.
Bij de toetsing van de omgevingsvergunning bouwen voor de woning, wordt ook getoetst aan hiervoor genoemde
welstandsidentiteit.


4.5      Verkeer en parkeren

Het plangebied heeft nu de bestemming 'Bedrijf' waardoor hier een bedrijf zich kan vestigen. Het Sander is geen
brede straat en is daarmee niet goed toegankelijk voor vracht verkeer. Als voorbeeld, de vuilniswagen kan net
overal komen. Een bedrijf kan zorgen voor diverse verkeersbewegingen en dat kunnen verkeersbewegingen van
autoverkeer zijn, maar ook vrachtverkeer. Dat is afhankelijk van het type bedrijf dat zich hier gaat vestigen.
Een woning zorgt gemiddeld voor zes verkeersbewegingen per dag van autoverkeer. Met de realisatie van een
woning in het plangebied, is het risico op vrachtverkeer en veel verkeersbewegingen uitgesloten (als de woning
er eenmaal staat). Voorliggend plan zorgt daarmee voor een verbetering van de verkeerssituatie.
Zoals in paragraaf 4.1 en 4.2 is aangegeven, wordt in het plangebied zelf één parkeerplaats gerealiseerd. Gezien
de grote verbetering voor het plangebied en omgeving door de uitvoering van voorliggend plan, wordt één
parkeerplaats in dit geval voldoende geacht.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                        21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>4.6        Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij
meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een
solide financieel beleid. Voor 2015 werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan
maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd
dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals
afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was
toen nog geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld.
Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt,
welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de
gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde
doelen te realiseren.


4.6.1      Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de
gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:


Energie                                         Eigen organisatie
Verhogen van het op eigen grondgebied           Zelf het goede voorbeeld geven.
opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot
minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27
procent van het voor 2050 voorziene gebruik van
energie.

Biodiversiteit                                     Groene groei
Behoud en versterken van de verscheidenheid        Groei van de economie zonder dat dit nadelig is
aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving       voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en
                                                   biodiversiteit.

Circulaire economie                                Klimaatadaptatie
Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval        Negatieve gevolgen die gepaard gaan met
door afvalpreventie en het beter scheiden van      klimaatverandering beperken en de kansen die de
restafval.                                         klimaatverandering biedt benutten.

Duurzame mobiliteit                                WEconomy
Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het      Bewoners in Enschede dragen in collectief
totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het   verband actief bij aan een of meer van de
gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren     duurzame doelstellingen.
van het gebruik van elektrische auto's.


Aanpak van het duurzaamheidsbeleid
Binnen de aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en
'duurzaam doen' centraal.


Duurzame daden
De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te
inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is
tot duurzaam gedrag.


Duurzame deals
Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te
lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen
barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In
andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de


      22                                                bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.


Duurzaam Doen
Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van
de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.


Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot
duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien
dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de
belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de
gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.


4.6.2      Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het
bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.


Algemeen
Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden
welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op
een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of
windenergie, dan wel aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge
mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen
bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke
watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.


Energie:
Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals
isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen
omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel
het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het
Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te
worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor bijvoorbeeld het realiseren van
windturbines of zonneparken en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit
van de woon- en leefomgeving.
Met voorliggend plan wordt het mogelijk gemaakt om een nieuwe woning te realiseren. Zoals hierboven
aangegeven, wordt middels het Bouwbesluit geregeld dat de woning aan bepaalde energieprestatienormen moet
voldoen. Via deze weg wordt bijgedragen aan zo energiezuinig mogelijk bouwen.


Klimaatadaptatie:
Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaat-adaptieve maatregelen en voorzieningen als groene
dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist.
Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden
opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de
berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden (bij overstroming), het vrij houden
van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van
gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en
bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.
Bestaande bebouwing in het plangebied wordt gesloopt. Deze bebouwing heeft een oppervlakte van ongeveer
280 m2. De overige gronden van het perceel zijn in de huidige situatie volledig verhard. De sloop van de
bebouwing en de realisatie van de woning met tuin, biedt de mogelijkheid om regenwater beter ter plaatse in de
bodem te laten infiltreren. In de regels van het bestemmingsplan wordt opgenomen dat voldaan moet worden
aan voldoende waterberging. Dit zal een verbetering voor de afwatering in het plangebied opleveren.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                     23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Circulaire economie:
Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is
geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te
worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en
bedrijven voor de verwerking van afval.


Biodiversiteit:
Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen
worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks-
en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om
groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.


Overige actiepunten:
Voor de overige actiepunten uit het Actieplan Duurzaamheid kan kortheidshalve worden volstaan met de
conclusie dat deze geen ruimtelijke relevantie hebben en als zodanig dus ook niet of hooguit indirect van invloed
zijn op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Hierbij valt te denken aan de wens van initiatiefnemers om de
woning 'cradle to cradle' te bouwen. De materialen die worden toegepast zijn hergebruikt. Dit hoeft echter niet in
de regels van het bestemmingsplan te worden opgenomen.




    24                                                  bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 5                 Omgevingsaspecten
Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan
nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal
omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen
van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het
bestemmingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4" getoetst aan de belangen van milieu, natuur en
waterhuishouding.


5.1      Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit
en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en
milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.


5.1.1    Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden
beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet
worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke
procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk
7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.).
In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken
daadwerkelijk een m.e.r.-(beoordelings)procedure doorlopen moet worden dan wel een vormvrije
m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd.
Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
1. het plan of besluit maakt geen activiteiten mogelijk die in het Besluit m.e.r. zijn genoemd. Er geldt geen
     m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.
2. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
3. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of er
     mogelijk aanzienlijke milieugevolgen optreden. Zo ja, dan is alsnog het uitvoeren van een m.e.r. verplicht;
4. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar
     deze activiteit ligt (ruim) beneden de daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden.
     Het bevoegd gezag moet nagaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben.
     Zo ja, dan moet er alsnog een volledige m.e.r.-(beoordelings)procedure worden doorlopen.


Toetsing bestemmingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4" aan het Besluit m.e.r.
Voorliggend wijzigingsplan heeft tot doel de realisatie/herontwikkeling van het perceel Het Sander 17 van een
bedrijf naar een woning. Deze beoogde ontwikkeling is geen activiteit als genoemd in de bijlage bij het Besluit
m.e.r. waarvoor een m.e.r. of m.e.r. beoordeling dient te worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het Besluit
m.e.r. kan dan ook achterwege blijven.


5.1.2    Milieuhinder van bedrijven en voorzieningen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande bedrijfsactiviteiten en
voorzieningen rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4"
aanwezig zijn, die van invloed kunnen zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Daarbij is gekeken naar
de potentiële milieubelasting van deze bedrijfsactiviteiten en voorzieningen. De milieubelasting en de
bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur,
stof, geluid en gevaar. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat het plangebied is gelegen op de rand van
het gemengd gebied naar een rustige woonwijk.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                      25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Milieuhinder van bestaande bedrijfsactiviteiten rondom het plangebied voor woningen in het plangebied
Binnen een straal van 100 meter rondom het plangebied is bedrijvigheid toegestaan. Deze bedrijvigheid zit aan
de westzijde van het plangebied. In het vigerende bestemmingsplan zijn hier bedrijven tot en met milieucategorie
2 toegestaan. Ten zuidoosten van het plangebied zijn gemengde functies toegestaan, ook tot maximaal
milieucategorie 2. Voor bedrijven met een milieucategorie 2 geldt een hindercontour van 30 meter. De nieuwe
woning wordt op een grotere afstand gebouwd dan 30 meter van omliggende bedrijven. Omliggende bedrijven
hebben geen negatieve invloed op het woon- en leefklimaat rond de nieuwe woning.


Effecten van de woning binnen het plangebied op bedrijvigheid rondom het plangebied
Doordat voldaan wordt aan de minimaal aan te houden hindercontour van de woning tot omliggende
bedrijvigheid, kan gesteld worden dat de nieuwe woning geen negatieve effecten heeft op de
ontwikkelingsmogelijkheden van de bedrijven.


Conclusie milieuhinder bedrijven en voorzieningen
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en
voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.


5.1.3    Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen
Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van
bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de
bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden
afgestemd. Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang
van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de
ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van bodemverontreiniging, maar de
nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond.
Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig
verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Functiegericht en kosteneffectief saneren is dan
voldoende. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert
voor de gebruikers van de bodem.


Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4"
Het bestemmingsplan “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4” beoogt het planologisch mogelijk te maken dat
bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en daarvoor in de plaats één woning wordt terug gebouwd. Een
woning is een gevoelige functie. Uit onderzoeken in het verleden blijkt dat in het plangebied sprake is van een
bepaalde mate van bodemverontreiniging. Om te bepalen of er mogelijk sprake is van een ernstige
verontreiniging dient nader onderzoek te worden uitgevoerd. Hieronder wordt de conclusie van dit nader
onderzoek aangegeven. Voor het volledige onderzoek uit 2018 en het volledige nader onderzoek wordt
verwezen naar respectievelijk Bijlage 1 en Bijlage 2 bij deze toelichting.


Nader bodemonderzoek
Het nader onderzoek bestaat uit een veldinventarisatie en een analyse daarvan.
Tijdens het zintuiglijk onderzoek is in de bodem een geroerde bodemlaag aangetroffen die bodemvreemde
bijmengingen bevat in de vorm van sporen kolengruis en brokken baksteen. Op basis van de verzamelde
(veld)informatie heeft een selectie plaatsgevonden van de te analyseren grondmonsters.
Uit deze analyse blijkt dat in één monster het gehalte aan PAK en achtergrondwaarde wordt overschreden. In de
overige analysemonsters overschrijden PAK en minerale olie de achtergrondwaarde niet.
 Uit de analyseresultaten van PFAS blijkt dat in de onderzochte laag één of meerdere PFAS-componenten zijn
aangetoond. De gemeten PFAS gehalten in de grond voldoen aan de bodemkwaliteitsklasse “landbouw / natuur”
voor de toepassing op landbodem.
Op basis van het onderzoek uit 2018 en het aanvullend onderzoek, kan geconcludeerd worden dat op de
onderzoekslocatie geen sprake is van verontreiniging tot boven de interventiewaarde en daarmee geen sprake
zal zijn van een geval van ernstige bodemverontreiniging.




    26                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Conclusie bodemkwaliteit
Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de
uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.


5.1.4    Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar
geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en
industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het
bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of
terreinen en/of de transformatie van bestaande panden naar wonen of een andere geluidgevoelige functie
mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting
binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet
overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende
maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen
en terreinen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan het ook noodzakelijk zijn dat akoestisch
onderzoek wordt uitgevoerd in situaties dat de Wet geluidhinder niet van toepassing is.


Wegverkeerslawaai
Het plangebied is gelegen binnen de onderzoekszone van de Hengelosestraat. Echter uit de verkeersmilieukaart
van de gemeente blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Hengelosestraat ter plaatse van het plangebied lager
is dan 48 dB. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder.


Railverkeerslawaai
Het plangebied is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde
spoorlijn. Een nadere toetsing aan de Wet geluidhinder vanwege railverkeerslawaai kan daarom achterwege
blijven.

Industrielawaai
Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerd
industrieterrein. Bovendien voorziet voorliggend wijzigingsplan niet in bestemmingen waarop
geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote
lawaaimakers') gevestigd kunnen worden. Een nadere toetsing aan de Wet geluidhinder vanwege industrielawaai
kan daarom achterwege blijven.


Conclusie Wet geluidhinder
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de wet geluidhinder geen belemmering vormt
voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.


5.1.5    Luchtverkeerslawaai

Het wettelijke kader met betrekking tot luchtverkeerslawaai is geregeld in de Wet luchtvaart en specifiek de
wijzigingswet Regelgeving burgerluchthavens en militaire luchthavens (RBML). De consequenties met betrekking
tot het geluid als gevolg van vliegverkeer zijn vastgelegd in het Luchthavenbesluit, dat op 1 maart 2017 door
gedeputeerde staten van Overijssel is vastgesteld en op 30 maart 2017 in werking is getreden.
Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van het vliegveld Twente en is ook niet gelegen binnen de
geluidszone van het vliegveld. Een nadere toetsing aan het Luchthavenbesluit vanwege luchtverkeerslawaai kan
daarom achterwege blijven.


Conclusie Luchtverkeerslawaai
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat luchtverkeerslawaai geen belemmering vormt
voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                  27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>5.1.6    Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde
ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in
hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en
ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke
ontwikkelingen indien:
a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal
     Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van
     het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.


Luchtkwaliteit en het plangebied “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4”
Voor de in dit plan voorkomende ontwikkeling is beoordeeld dat deze 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de
luchtverontreiniging. Tevens is er geen sprake van de realisatie van gevoelige bestemmingen als bedoeld in het
Besluit gevoelige bestemmingen binnen onderzoekszones langs rijkswegen of provinciale wegen.


Conclusie luchtkwaliteit
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor
de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.


5.1.7    Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten
met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe
veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of
transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden
beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen
die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en
bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er
veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals
woningen en dergelijke.
Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het
plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).
Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is
daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde
afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte
van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten
worden.
De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld:
regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het
transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het
wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Het
Sander 17" of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of
het BRZO van toepassing is.


Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)
het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan " Het Sander 17" of in de directe nabijheid
daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.



    28                                                   bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water
Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water is het wettelijk kader het
Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het
Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor
en Basisnet Weg.

Basisnet Weg
Binnen het plangebied van het bestemmingsplan " Het Sander 17" of in de directe nabijheid daarvan zijn geen
wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

Basisnet Water
Binnen het plangebied van het bestemmingsplan " Het Sander 17" of in de directe nabijheid daarvan zijn geen
waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water.

Basisnet Spoor
Binnen het plangebied van het bestemmingsplan " Het Sander 17" of in de directe nabijheid daarvan is geen
spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.


Gebruik van luchthavens
De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe
veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is
dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt
getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek
optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, vooral bij het opstijgen en landen.
Het plangebied van het bestemmingsplan “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4” is hemelsbreed op ruim 4
kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in
het plangebied (zeer) klein is.


Conclusie externe veiligheid
Op basis van het bovenstaande en het gegeven dat het plan geen (nieuwe) kwetsbare of beperkt kwetsbare
objecten mogelijk maakt binnen risicocontouren kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen
belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.


5.2      Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze
waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                      29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Hemelwater
Uitgangspunt in het beleid van zowel gemeente als waterschap is het voorkomen van wateroverlast, ook bij
hevige buien. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in bestaand
stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater
niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot
afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen
terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet op doelmatige wijze mogelijk is, mag het hemelwater
vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de
nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd
kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het
bestaand stedelijk gebied tenminste 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Bij
uitbreiding van bebouwd oppervlak in bestaand stedelijk gebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave tenminste
40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Om een goede en doelmatige afvoer naar
voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen hanteert het waterschap Vechtstromen een
maximum norm van 2,4 liter per seconde per hectare. Alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om op
eigen terrein op doelmatige wijze hemelwater te bergen kan dit (deels) in de openbare ruimte worden
gerealiseerd. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende
bouwmaterialen te gebruiken.
Bij de realisatie van de nieuwe woning wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen. De ontwikkeling
die met voorliggend plan wordt mogelijk gemaakt, bestaat uit de sloop van bestaande bebouwing en verharding
op het perceel. Deze bestaande bebouwing en verharding beslaat zo ongeveer het hele perceel. Na de sloop
kan een nieuwe woning worden gerealiseerd en de rest van het perceel wordt ingericht als tuin. Dit biedt
mogelijkheden voor minder verharding op het perceel en infiltratie van het hemelwater in het plangebied. Het
hemelwater dat op het plangebied valt, zal dan ook niet worden afgevoerd middels het rioleringssysteem.


Afvalwater
Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt
beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater
aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt
getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is
niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van afvalwater. In dat geval moet op
eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA), al dan niet met een helofytenfilter, worden
ingericht.
Het afvalwater afkomstig van de toekomstige woning in het plangebied, wordt afgevoerd via het gemeentelijke
rioleringsstelsel.


Oppervlaktewater
Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat
bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het
oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van
het waterschap Vechtstromen en de gemeente Enschede leidend. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie
wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren
is. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken,
tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken. De
aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit
oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het
waterschap Vechtstromen een aanleghoogte advies.
Bij de uitvoering van voorliggend plan wordt geen nieuw oppervlakte water gerealiseerd.


Grondwater en ontwatering
In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel.
De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan:
het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).
Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd de in onderstaande
tabel genoemde ontwateringshoogtes aan te houden:
Grondgebruik                                          Ontwatering (m – GHG)
Primaire wegen                                        0,7



    30                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Secundaire wegen en erfontsluitingswegen                  0,5
Bouwwerken met kruipruimten                               0,7
Bouwwerken zonder kruipruimten                            0,5
Groen                                                     0,5


De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende en doelmatige maatregelen
indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen
maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.


Afwatering
Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de
volgende advieswaarden voor peilhoogtes:
   Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
   Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
   De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.


Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4”
Zoals in voorgaande wordt beschreven, heeft voorliggend plan geen negatieve invloed op de waterhuishouding.
Bij de realisatie van de woning wordt rekening gehouden met de ontwateringsdiepte adviezen omtrent de
peilhoogtes.
Conclusie
Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt
voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.


5.3      Natuur


5.3.1    Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura
2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De
Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een
beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van
natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.
Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve
gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000
gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten
dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te
worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve
gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de
beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven
aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in
voldoende mate worden gecompenseerd.


Beschermde natuurgebieden en het plangebied “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4”
Het plangebied van het bestemmingsplan “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4” is niet gelegen binnen de
grenzen dan wel in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of bijzonder
nationaal natuurgebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied “Lonnekermeer” is op ca. 5 kilometer ten noorden
van het plangebied gelegen. Andere Natura 2000 gebieden in de omgeving zijn gelegen op meer dan 5 kilometer
afstand van het plangebied.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                     31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>De voor Natura 2000-gebied Lonnekermeer aangewezen habitattypen en habitats van soorten zijn allen gevoelig
tot zeer gevoelig voor verzuring en vermesting als gevolg van stikstofdepositie. Verder is het Natura 2000-gebied
gevoelig voor de volgende verstoringsfactoren: oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging,
optische verstoring en verstoring door mechanische effecten. Deze overige verstoringsfactoren kunnen alleen
aan de orde zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in of direct nabij een Natura 2000-gebied. Gezien de afstand van
het plangebied tot het Lonnekermeer, is hiervan geen sprake bij voorliggend plan.
Om te kunnen beoordelen wat de effecten van stikstofdepositie bij voorliggend plan zijn, wordt een vergelijking
gemaakt met recente ervaringen van vergelijkbare kleine bouwplannen waarvoor stikstofberekeningen zijn
uitgevoerd met Aerius Calculator. Bij voorliggend plan is sprake van sloop van bestaande bedrijfsbebouwing en
de realisatie van één nieuwe woning. In vergelijk met andere bouwplannen kan op voorhand met zekerheid
worden geconcludeerd dat de sloop van de bestaande bebouwing en de nieuw te bouwen woning zowel in de
gebruiksfase als in de aanlegfase niet meer dan 0,00 mol stikstofdepositie per hectare per jaar zal genereren.
Het uitvoeren van een stikstofberekening is daarmee niet noodzakelijk.


Conclusie Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden
Gelet op de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling in relatie tot de afstand van het plangebied tot het
Natura 2000 gebied kunnen significant negatieve gevolgen voor de realisatie van de
instandhoudingsdoelstellingen van het meest nabij gelegen Natura 2000 gebied op voorhand met aan voldoende
zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming
voor wat betreft beschermde natuurgebieden kan daarom achterwege blijven.


5.3.2    Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten
geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat
het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en
groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen
opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken
van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan
beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.
Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen
kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen en/of anderszins functioneel
leefgebied van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende
maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van
verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde
soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor
aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de
betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook
verleend zal kunnen worden.


Beschermde soorten en het plangebied “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4”
Het perceel is gelegen in de bebouwde kom van Enschede. Ook binnen de bebouwde kom kunnen beschermde
soorten als bedoeld in de Wet natuurbescherming worden aangetroffen. Dit is met name het geval in bomen of
gebouwen. Bomen zijn niet aanwezig binnen het plangebied, gebouwen wel. Met name hoge gebouwen en
gebouwen met pannendak worden door beschermde soorten als gierzwaluw, huismus en vleermuizen gebruikt.
Deze bouwkundige eigenschappen heeft de bedrijfsbebouwing in het plangebied niet. Daarnaast kunnen de
vleermuizen worden aangetroffen achter boeien. Maar voor vleermuizen lijkt het gebouw niet geschikt. Zo zijn er
bijvoorbeeld geen brede boeien aanwezig waar ze achter kunnen kruipen. Het pand zou wel geschikt kunnen zijn
voor de steenmarter. Echter uit nader aangeleverde foto's van (de openingen in) dit gebouw, blijkt dat dit pand
niet geschikt is voor en niet in gebruik is door steenmarters.
In de nationale databank Flora en Fauna zijn voor deze locatie geen waarnemingen van beschermde soorten
aanwezig.


Conclusie Wet natuurbescherming, bescherming van planten- en diersoorten
Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden
geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft de bescherming van planten- en diersoorten op
voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.




    32                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>5.3.3    Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden
met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan
plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van
een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.
De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te
worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN
kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.


Het NNN en het plangebied “Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4”
Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN. De
dichtstbijzijnde gronden die onderdeel uitmaken van het NNN zijn op ca. 550 meter ten noorden van het
plangebied gelegen. Een verdere toetsing aan het NNN kan daarom achterwege blijven.
Conclusie NNN
Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden
geconcludeerd dat het NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                       33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 6                Juridische planopzet

6.1        Algemeen

Type bestemmingsplan
De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg
kan gekozen worden uit de volgende planvormen:
a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en
    opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De
    methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde
    nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden
    een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in
    gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog
    moet volgen;
c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin
    vastgelegd;
d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.
Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen
ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van
bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt
een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.
In het wijzigingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4" is gekozen voor een traditioneel gedetailleerd
bestemmingsplan aangezien de beoogde ontwikkeling al bekend is.


Wijze van bestemmen
Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in
het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke
ordening zijn toegestaan.
Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk
relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een
specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.
Bij voorliggend plan worden de regels van het moederplan "Bolhaar-Roessingh 2016" overgenomen waarbij het
plangebied de bestemming 'Wonen' uit dat plan krijgt. In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader
inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen.


6.2        Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding
waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden
bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.


Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan
“Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4”.
In Artikel 1, Begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een
eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd.
Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van



      34                                              bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten
worden.


Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de in het plangebied voorkomende en op de
verbeelding opgenomen bestemming. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard
Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van de
bestemming zijn als volgt opgebouwd en benoemd:
a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
c. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden
    kan worden afgeweken van de bouwregels);
d. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
e. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden
    kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
f. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van
    het plan gewijzigd kunnen worden).


Hoofdstuk 3 Algemene regels
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels,
algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels,
algemene procedureregels en overige regels.


Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van
gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een
nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.


6.3      Beschrijving van het plan


6.3.1    Bestemmingen

Wonen (artikel 3)
De bestemming “Wonen” is toegekend aan de gronden waar uitsluitend of in hoofdzaak wordt gewoond. De voor
"Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen in één woning, al dan niet in combinatie met een
beroep of bedrijf aan huis. Binnen de bestemming "Wonen" is het gebruik van woningen voor onzelfstandige
bewoning (kamerverhuur) niet toegestaan.


6.3.2    Gebiedsaanduidingen

Archeologisch onderzoeksgebied B (artikel 7, lid 1)
In de gebieden met de gebiedsaanduiding "Archeologisch onderzoeksgebied B" geldt een archeologische
(voor)onderzoeksplicht voor bodemverstorende activiteiten met een verstoringsoppervlak van meer dan 2500 m2
en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm. In dat geval is de realisatie van bouwwerken, de sloop van
bestaande bouwwerken of de uitvoering van werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde, uitsluitend
toegestaan wanneer uit het (voor)onderzoek blijkt dat in de bodem geen archeologische waarden aanwezig zijn
dan wel dat de in de bodem aanwezige archeologische waarden door de uit te voeren activiteiten niet zullen
worden verstoord of in de plannen kunnen worden ingepast.


6.3.3    Overige aanduidingen en figuren

Binnen de in het plan voorkomende bestemming kunnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden worden geregeld
door het gebruik van functieaanduidingen, bouwaanduidingen, maatvoeringsaanduidingen en figuren.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                 35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Bouwvlak:
Het bouwvlak is het gebied binnen de grenzen waarvan de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte
bebouwing gerealiseerd dient te worden.


Maatvoeringsaanduidingen:
Maatvoeringsaanduidingen zijn alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen (goothoogte,
bouwhoogte, inhoud). Daarnaast kunnen maatvoeringsaanduidingen ook iets over aantallen zeggen, zoals het
maximum aantal woningen.


6.3.4    Algemene regels

anti-dubbeltelregel (artikel 4)
De anti-dubbeltelregel is een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is
genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen voor die grond buiten
beschouwing blijft. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de
realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van
feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden
gebruik gemaakt.


algemene bouwregels (artikel 5)
In de algemene bouwregels zijn de bouwregels opgenomen voor het onderkelderen van gebouwen en terreinen.


algemene gebruiksregels (artikel 6)
In de algemene gebruiksregels zijn naast een algemeen gebruiksverbod ook enkele op specifieke situaties
gerichte gebruiksregels opgenomen.
In het algemeen gebruiksverbod is geregeld dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten
gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel dat niet in overeenstemming is met de in dit
bestemmingsplan aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming(en). Van deze regel uitgezonderd is
het van het afwijkend gebruik dat door burgemeester en wethouders is toegestaan bij een omgevingsvergunning
voor handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving.
De op specifieke situaties gerichte gebruiksregels hebben betrekking op het verbod op de verkoop,
vervaardiging, verwerking en opslag van vuurwerk en het verbod op het gebruik van gronden en bouwwerken als
risicovolle inrichting.


algemene aanduidingsregels (artikel 7)
De algemene aanduidingsregels bevat de regels voor de diverse gebiedsaanduidingen in het bestemmingsplan.
De gebiedsaanduiding is voor voorliggend plan opgenomen voor de bescherming van (mogelijk) in de bodem
aanwezige archeologische waarden.
De in het bestemmingsplan opgenomen gebiedsaanduidingen zijn beschreven in paragraaf 6.3.2 van deze
toelichting.


algemene afwijkingsregels (artikel 8)
In de algemene afwijkingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in concrete
gevallen bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen (algemene)
bouw- en/of gebruiksregels.




    36                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>algemene wijzigingsregels (artikel 9)
In de algemene wijzigingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in bepaalde
concreet genoemde gevallen onderdelen van het bestemmingsplan kunnen wijzigen. Deze
wijzigingsbevoegdheden liggen in het verlengde van de afwijkingsbevoegdheden zoals genoemd in de algemene
afwijkingsregels maar hebben doorgaans een grotere impact op de woon- en leefomgeving. Hierbij moet onder
meer worden gedacht aan een wijzigingsbevoegdheid voor het in geringe mate wijzigen van bestemmings- en/of
bouwgrenzen om een gewenst en voor het overige in het bestemmingsplan passend bouwplan mogelijk te
kunnen maken.


algemene procedureregels (artikel 10)
In de algemene procedureregels wordt verwezen naar de wettelijk voorgeschreven procedureregels voor de
toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden, aangevuld met enkele
specifieke gemeentelijke procedureregels.
De algemene procedureregels bevatten ook het afwegingskader voor de toepassing van de in het
bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het bij
een omgevingsvergunning stellen van nadere eisen.


6.3.5    Overige regels

In het hoofdstuk 'overige regels' zijn regels opgenomen die aanvullende werking hebben op de bouw- en
gebruiksregels in het bestemmingsplan.


Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater (artikel 11.1)
Dit artikel bevat de regels voor het bij nieuwbouw op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor
het bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater. Deze regeling is de ruimtelijke vertaling van het
gemeentelijke beleidskader zoals dat is vastgelegd in de Watervisie en in het Gemeentelijk Rioleringsplan.


6.3.6    Flexibiliteit

De planregels vormen het juridisch bindend kader dat aangeeft waar en hoeveel er gebouwd mag worden en
waar het voor gebruikt mag worden. De planregels kunnen niet in alle ontwikkelingen voorzien. In sommige
gevallen is een bepaalde ontwikkeling wenselijk, maar niet passend binnen de planregels. In deze paragraaf
wordt toegelicht op welke wijze invulling gegeven wordt aan de diverse flexibiliteitsbepalingen in de planregels.


Afwijkingsregels
De afwijkingsregels van de bouw- of gebruiksregels maken het mogelijk dat burgemeester en wethouders bij een
omgevingsvergunning kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij om afwijkingen van geringe
aard en omvang. De bestemming van de grond waarop de afwijking betrekking heeft, wijzigt daardoor niet. Om
hiervan gebruik te kunnen maken, moet een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd
met ruimtelijke regelgeving' aangevraagd worden. Burgemeester en wethouders maken vervolgens de afweging
of de vergunning verleend kan worden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het afwegingskader dat in deze
paragraaf verder wordt toegelicht. Daarnaast kunnen bij een afwijkingsbevoegdheid specifieke
toepassingscriteria genoemd zijn, waar aan moet worden voldaan.


Wijzigingsbevoegdheden
De wijzigingsbevoegdheden maken het mogelijk dat burgemeester en wethouders het bestemmingsplan op door
de gemeenteraad concreet benoemde onderdelen inhoudelijk kunnen wijzigen. Dat kan een wijziging van een
bestemming of een aanduiding zijn, al dan niet in combinatie met een wijziging van de daarbij behorende bouw-
en/of gebruiksregels maar ook alleen een wijziging van de planregels zonder dat daarvoor ook de verbeelding
hoeft te worden gewijzigd. Bij een verzoek tot toepassing van een wijzigingsbevoegdheid wordt gebruik gemaakt
van het afwegingskader dat in deze paragraaf verder wordt toegelicht. Daarnaast kunnen bij een
wijzigingsbevoegdheid specifieke toepassingscriteria genoemd zijn, waar aan moet worden voldaan. In
tegenstelling tot bij een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan wordt bij
toepassing van een wijzigingsbevoegdheid het bestemmingsplan wel inhoudelijk gewijzigd. Een wijzigingsplan
doorloopt een afzonderlijke planologische procedure die nagenoeg gelijk is aan die van een bestemmingsplan.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                      37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Afwegingskader
Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid of wijzigingsbevoegdheid wordt het algemene beoordelingskader
gehanteerd zoals in onderstaand overzicht is weergegeven. Daarnaast kunnen voor toepassing van een
afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid nog specifieke toepassingscriteria gelden. Op deze wijze worden aanvragen
zoveel mogelijk op dezelfde criteria beoordeeld en geeft het gebruikers/eigenaren van gronden in het plangebied
meer duidelijkheid en rechtszekerheid over de toepassing van de flexibiliteitmogelijkheden in de planregels.


Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid of wijzigingsbevoegdheid mag geen onevenredige afbreuk
worden gedaan aan de volgende criteria:
Woon- en leefklimaat:
Er dient rekening gehouden te worden met het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat, hierbij
dient gelet te worden op:
- de verkeersaantrekkende werking, deze mag geen onevenredige gevolgen hebben voor de bereikbaarheid
van de locatie en zijn directe omgeving;
- de parkeerbehoefte mag niet tot gevolg hebben dat de parkeerdruk op de openbare ruimte wordt vergroot;
- overlast door lawaai, stank en/of trillingen;
- lichttoetreding en bezonning, waarbij rekening moet worden gehouden met de uitstraling naar (bebouwing
op) aangrenzende gronden;
- de eventuele gevolgen voor het aanwezige uitzicht;
- de aanwezigheid van voldoende privacy;
- mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater;
- mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor het voorkomen van hittestress;
- mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor een duurzame energievoorziening.
Straat- en bebouwingsbeeld:
In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en
architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan:
- een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (stedenbouwkundige en/of landschappelijke
inpassing);
- de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen;
- gevelbeelden;
- de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing;
- de hoogtedifferentiatie;
- de situering van gebouwen op het perceel.
Bepalend daarbij is de specifieke situatie ter plaatse van de locatie waarop de beoogde ontwikkeling
betrekking heeft en hoe zich die verhoudt tot zijn directe omgeving. Een hoekpand aan een belangrijke
stedenbouwkundige structuur vraagt immers om een andere benadering dan een woongebouw in een
woonhofje ergens in een groene buitenwijk.
Verkeersveiligheid:
Ter waarborging van de verkeersveiligheid moet rekening gehouden worden met:
- de toename van de verkeersintensiteit;
- overlast door lawaai, stank en/of trillingen;
- benodigde uitzichthoeken van wegen;
- de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg;
- de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden;
- de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.
Sociale veiligheid:
Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en
niet-sociaal controleerbaar is moet rekening gehouden worden met:
- de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een
sociaal onveilige plek;
- de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt
ingeperkt.
Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding
Voor de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding moet rekening gehouden worden met de
volgende aspecten:
- aanwezigheid van kwetsbare en/of beperkt kwetsbare objecten;
- de aanwezigheid en routering van vluchtwegen;
- de bereikbaarheid van de bouwwerken voor hulpdiensten;
- de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen.



    38                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Milieusituatie:
Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke
ingreep moet rekening gehouden worden met:
- de mate van hinder voor de omliggende functies;
- de gevolgen voor de externe veiligheid;
- de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies;
- de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving;
- de gevolgen voor beschermde (natuur)gebieden;
- de gevolgen voor de bodemkwaliteit;
- de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit en/of de grondwaterstand;
- de situering van gebouwen ten opzichte van het water.
Cultuurhistorische waarde:
Bij een ruimtelijke ingreep moet rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarde van een
gebouw of ensemble van gebouwen in relatie met de omgeving.
Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:
Een nieuwe ontwikkeling in een gebied kan gevolgen hebben voor de omgeving. Als een nieuwe ontwikkeling
voldoet aan de planregels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, dan kan de omgeving hier vooraf
rekening mee houden. Het afwijken van de planregels of het stellen van nadere eisen voor een nieuwe
ontwikkeling mag niet leiden tot het beperken van de bouw- en gebruiksmogelijkheden op aangrenzende
gronden. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met eventuele privaatrechtelijke aspecten.


6.3.7    De Lijst van bedrijfstypen

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de
herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG).
De Lijst van bedrijfstypen vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een
bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of
milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend
moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten
beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het
toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen
milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en
leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het
milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen –
in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is
aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie
"Bedrijven en milieuzonering"       zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een
categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen.
De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en
het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van
functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals
bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van
het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van
de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een
matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat
dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.


De Lijst van bedrijfstypen
In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan
te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de
milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling
van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In
de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige
activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven
zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal
hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en
3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3.
De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft
een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies
en bestemmingen.



bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                       39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>milieucategorie richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk

 1                 10 meter
 2                 30 meter
 3.1               50 meter
 3.2               100 meter
 4.1               200 meter
 4.2               300 meter
 5.1               500 meter
 5.2               700 meter
 5.3               1.000 meter
 6                 1.500 meter
Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden


Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde
bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke
afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn
geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning,
detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.
Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te
worden gelet op de volgende aspecten:
    potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
    lucht-, water- of bodemverontreiniging;
    visuele hinder;
    verkeersaantrekkende werking;
    het al dan niet continue karakter van de activiteit;
    externe veiligheid (gevaar).


Specifieke opslagen en installaties
Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties
voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en
installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en
installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van
bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden
gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe
woningen nabij bestaande bedrijvigheid.


6.4         Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch
kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden
zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan
de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van
gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.
In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het
bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn
met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.




       40                                              bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 7                 Economische uitvoerbaarheid
Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te
leggen. Binnen het plangebied zijn verschillende deelontwikkelingen beoogd, met als hoofddoel de sloop van de
bestaande bedrijfsbebouwing en de realisatie van één woning.
De gronden in het plangebied zijn in particulier eigendom.


Exploitatieovereenkomst
De gebieden in het plangebied die geen gemeentelijk eigendom zijn worden in samenwerking met de gemeente
Enschede door particulieren en/of projectontwikkelaars ontwikkeld, waarbij de gemeente de kosten zal verhalen
middels het sluiten van een (anterieure) exploitatieovereenkomst met de betreffende particuliere ontwikkelaars.
Zodra de exploitatieovereenkomsten gesloten zijn zal daar overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.24 Wro in de
"Huis aan Huis" mededeling worden gedaan.


Exploitatieplan
Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro dient de gemeenteraad voor gronden waarop een
bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het
kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is
verzekerd.
Gelet op het bovenstaande onder "Exploitatieovereenkomst" kan worden gesteld dat het kostenverhaal
voldoende anderszins is verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende
bestemmingsplan voldoende aangetoond.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                     41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Bijlagen toelichting




  42                   bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Bijlage 1          Verkennend bodemonderzoek




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)   43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Bijlage 2   Aanvullend bodemonderzoek




  44                           bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)   45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Regels




  46     bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1                 Inleidende regels

Artikel 1          Begrippen


1.1      plan:

het bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 met identificatienummer NL.IMRO.0153.R20200012-
van de gemeente Enschede.


1.2      bestemmingsplan:

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.


1.3      aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels van het plan
regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.


1.4      aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.


1.5      aanbouw:

een uitbreiding van een hoofdgebouw op maaiveldniveau, met een rechtstreekse verbinding vanuit het
hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.


1.6      achtererfgebied:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt
met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het
erf achter het hoofdgebouw te komen.


1.7      ambachtelijke bedrijvigheid:

kleinschalige consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten waarin, geheel of overwegend, door middel van
handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd.
het leveren van goederen is toegestaan, mits:
     dit naar aard en omvang een ondergeschikte activiteit is, en;
     de goederen verband houden met de betreffende bedrijfsactiviteit.
tot 'ambachtelijke bedrijvigheid' kunnen in ieder geval de volgende bedrijfsactiviteiten worden gerekend:
fietsenmaker, schoen- en/of kledingreparatie, modeontwerp, kledingmakerij, woningstoffeerderij, lijstenmakerij,
naai-atelier, wasserette, sleutelmakerij, klompenmakerij, uurwerkreparatie, reparatie van kleine (elektrische)
gebruiksgoederen, computerservice, digitale en informatietechnische bedrijviigheid, grafische vormgeving,
decorbouw, goud- en/of zilversmederij, beoefening van scheppende en beeldende kunst en opslag van goederen
voor particulieren.


1.8      antennedrager:

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.


1.9      antenne-installatie:

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer
techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                    47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>1.10        appartement:

een woning / zelfstandige wooneenheid in een woongebouw of in een ander gebouw boven een winkel of andere
commerciële ruimte, dan wel in een ander gebouw boven een culturele, maatschappelijke of recreatieve
voorziening.


1.11        bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.


1.12        bebouwingspercentage:

een op de verbeelding van het plan of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel
van een bouwperceel, dat ten minste moet of ten hoogste mag worden bebouwd.


1.13        bed and breakfast:

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch of
anderszins en veelal kortdurend verblijf, met de mogelijkheid tot het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is
gevestigd in een woning of een daarbij behorend gebouw en wordt geëxploiteerd door de bewoners van de
betreffende woning.


1.14        beroep of bedrijf aan huis:

een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, digitaal of technisch
gebied of daarmee gelijk te stellen activiteiten of een ambachtelijk bedrijf dat in of bij een woning wordt
uitgeoefend, waarbij:
a. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in
     overwegende mate de woonfunctie behoudt en;
b. degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is.

1.15        bestaand kamerverhuurpand:

een kamerverhuurpand dat voor 24 december 2016 (het tijdstip van inwerkingtreding van het
Voorbereidingsbesluit "Onzelfstandige Bewoning 2017") aantoonbaar onzelfstandig wordt bewoond en dit
gebruik niet voor een periode langer dan een jaar is onderbroken.


1.16        bestaande bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde en niet zijnde een tijdelijk toegestaan
bouwwerk, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan volgens het geldende recht aanwezig of in
uitvoering zijn dan wel na dat tijdstip zijn of mogen worden opgericht krachtens een omgevingsvergunning, die
vóór dat tijdstip is aangevraagd.


1.17        bestaande woning als bedoeld in het verbod tot bouwkundig splitsen van woningen:

een woning, zelfstandige wooneenheid of appartement die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan
feitelijk aanwezig is dan wel na dat tijdstip is of kan worden gerealiseerd overeenkomstig een
omgevingsvergunning.


1.18        bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.


1.19        bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.




       48                                                bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>1.20     bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw
verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.


1.21     bijgebouw:

een bij een hoofdgebouw behorend, op maaiveldniveau staand vrijstaand gebouw of een uitbreiding van een
hoofdgebouw zonder rechtstreekse verbinding vanuit het hoofdgebouw, dat in functioneel en architectonisch
opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van het hoofdgebouw.


1.22     bouwen:

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.


1.23     bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.


1.24     bouwlaag:

het doorlopende gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of
balklagen wordt begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw of kelder
en zolder.


1.25     bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is
toegelaten.


1.26     bouwperceelgrens:

De grens van een bouwperceel.


1.27     bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen
en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.


1.28     bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct hetzij indirect met
de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.


1.29     dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.


1.30     dakopbouw:

een constructie, niet zijnde een dakkapel, op een hellend dak waarin een of meerdere ramen zijn opgenomen en
die voorzien is van zijwanden en een hellend dak, waarbij de nok van deze constructie hoger ligt dan de nok van
het oorspronkelijke dak.


1.31     detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van
goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de
uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van afhaalzaken.


bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                       49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>1.32        dienstverlening:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord
wordt gestaan en geholpen, zoals een uitzendbureau, reisbureau, kapsalon, wasserette, schoonheidsinstituut,
pedicure, belwinkel en internetcafé, met uitzondering van seksinrichtingen.


1.33        eigen terrein als bedoeld in de regelingen voor parkeren en bergen van hemelwater:

het terrein en/of bouwwerk dat de aanvrager in eigendom of in gebruik heeft en waarover hij kan beschikken en
die bij het te realiseren (bouw)plan en/of het bouwwerk horen.


1.34        erf:

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in
feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, voor zover het plan die inrichting niet
verbiedt.


1.35        gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte
vormt.


1.36        geliberaliseerde woning voor middenhuur:

huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel j, van het Besluit ruimtelijke ordening waarvan de jaarlijks te
indexeren aanvangshuurprijs en maximale huurprijs zijn vastgesteld in de verordening 'geliberaliseerde
middenhuur 2019' van de gemeente Enschede.


1.37        hoofdgebouw:

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of
toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die
bestemming het belangrijkst is.


1.38        huishouden:

een verzameling van één of meerdere personen die samen één zelfstandige huishouding voeren die zich
kenmerkt door continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid.


1.39        huisvesting in verband met mantelzorg:

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie tenminste één
persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van die woning.


1.40        kamerverhuurpand:

een (te realiseren) woning / zelfstandige wooneenheid, die wordt gebruikt door 3 of meer personen die niet als
één huishouden kunnen worden aangemerkt. Een kamerverhuurpand kenmerkt zich door het gezamenlijk
gebruik van kook- en wasgelegenheid en / of toilet en in de meeste gevallen met een gezamenlijk gebruikte
toegang.


1.41        kelder:

het beneden peil gelegen gedeelte van een gebouw.




       50                                                bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>1.42     mantelzorg:

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een
hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen
personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt en waarvan
de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen
sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.


1.43     nutsvoorzieningen:

gebouwde dan wel ongebouwde en/of ondergrondse infrastructurele voorzieningen, met uitzondering van
hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen, ten behoeve van algemene
nutsdoeleinden zoals de watervoorziening, afval, energievoorziening, warmte-koude opslag of het
(tele)communicatie-verkeer.


1.44     omgevingsvergunning:

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.


1.45     onderbouw:

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,5 meter
boven peil is gelegen.


1.46     overig bouwwerk:

bouwwerk, geen gebouw en geen bijbehorend bouwwerk zijnde.


1.47     overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand,
niet zijnde een luifel.


1.48     perceelsgrens:

de grens van een (bouw)perceel.


1.49     praktijkruimte:

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief,
architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard te
vergelijken gebied.


1.50     prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.


1.51     publieksgerichte dienstverlening:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord
wordt gestaan en geholpen, zoals een uitzendbureau, reisbureau, kapsalon, wasserette, schoonheidsinstituut,
pedicure, makelaar, bankfiliaal, kopieerwinkel, postkantoor en afhaalpunten (van goederen voor particulieren),
met uitzondering van seksinrichtingen.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                    51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>1.52        seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig
was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een
sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al
dan niet in combinatie met elkaar.


1.53        short-stay:

het aanbieden van ruimten voor tijdelijk onderkomen aan één of meer personen voor een aaneensluitende
periode van minimaal vijf werkdagen en maximaal zes maanden.


1.54        slopen:

geheel of gedeeltelijk afbreken.


1.55        uitbouw:

een uitbreiding van een hoofdgebouw op maaiveldniveau, met een rechtstreekse verbinding vanuit het
hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.


1.56        verdieping:

iedere voor mensen toegankelijke ruimte in een gebouw die is gesitueerd boven de ruimte(en) op de begane
grond.


1.57        voorerfgebied:

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.


1.58        woning / zelfstandige wooneenheid:

een (gedeelte van een) gebouw met woonfunctie / een complex van ruimten, dat door zijn indeling en inrichting
uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.


1.59        woongebouw:

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen appartementen omvat
en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.


1.60        woonkeet:

een loods, keet of ander soortgelijk bouwwerk, bestemd om te voorzien in een tijdelijke behoefte aan
woongelegenheid.


1.61        zendmast:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.




       52                                               bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Artikel 2           Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:


2.1        peil:
a.     voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse
       van de hoofdtoegang;
b.     voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte
       terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
c.     voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van
       de bouw.

2.2        de bouwdiepte van een bouwwerk:

tussen de voorgevel en de achtergevel, gemeten ter hoogte van het peil.


2.3        de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van
ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen
bouwonderdelen.


2.4        de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen
constructiedeel.


2.5        de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de
scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.


2.6        de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het
gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.


2.7        minimum/maximum bebouwingspercentage:

het aangegeven bebouwingspercentage moet worden berekend over het gehele bouwperceel, met inbegrip van
de buiten de bouwgrens gelegen gronden. Voor de berekening blijven bouwwerken gelegen beneden peil buiten
beschouwing.


2.8        gebruiksoppervlak van een woning / wooneenheid of appartement:

de gemeten vloeroppervlakte tussen de dragende muren van de ruimte of groep van ruimtes in een woning,
wooneenheid of appartement.


2.9        de plafondhoogte van de benedenverdieping van een gebouw:

de kleinste afstand tussen de begane grondvloer en de bovenliggende bouwkundige constructie van de
betreffende ruimte(n).


2.10       de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                       53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>2.11        buitenwerks gevelvlak van een bouwwerk:

Het gedeelte van het bouwwerk dat, voorz over van wanden voorzien, van buitenaf zichtbaar is. Voor
bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de
dakrand op het maaiveld als buitenwerks gevelvlak aangemerkt.


2.12        de afstand tot de perceelsgrens:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de perceelsscheiding van het bouwperceel.


2.13        de afstand tussen gebouwen:

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen.


2.14        inhoud minimum bergingsopgave hemelwater

het grondoppervlak van de te realiseren bebouwing vermenigvuldigd met het aantal millimeters bergingsopgave,
uitgedrukt in kubieke meters ( .. m2 x 0,02 m of 0,04 m = .. m3), waarbij als volgt wordt gerekend:
    hoofdregel: grondoppervlak te realiseren bebouwing x 0,02 = m3 bergingsopgave;
    bij vervangende nieuwbouw met een groter grondoppervlak dan de oorspronkelijke bebouwing:
     grondoppervlak oorspronkelijke bebouwing x 0,02 + grondoppervlak uitbreiding x 0,04 = m 3 bergingsopgave.

2.15        ondergeschikte bouwdelen:

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals
plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels,
erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q.
bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.




       54                                                  bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2                 Bestemmingsregels

Artikel 3          Wonen


3.1       Bestemmingsomschrijving
a.    De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
      1. het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;
      2. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, tuinen en voorzieningen, zoals woningen,
          bergingen, trappenhuizen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare)
          nutsvoorzieningen.

3.2       Bouwregels


3.2.1    Algemeen
a. Op de voor “Wonen” aangewezen gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken in
     overeenstemming met het bepaalde in lid 3.1 worden gebouwd;
b. Het maximum bebouwingspercentage bedraagt 50% met een maximum toegestane oppervlakte van 180 m 2;
c. Bestaande woningen, niet zijnde woningen in een bestaand woongebouw, mogen niet bouwkundig worden
     gesplitst in meerdere zelfstandige woningen.

3.2.2     Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden in aanvulling op het bepaalde in lid 3.2.1 de volgende bepalingen:
a. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
b. per bouwvlak is maximaal één wooneenheid toegestaan;
c. ter plaatse van de aanduiding "maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)" mag de goot- en
    bouwhoogte niet worden overschreden;

3.2.3     Bijbehorende bouwwerken
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden in aanvulling op het bepaalde in lid 3.2.1 de volgende
bepalingen:
a. bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd;
b. in het voorerfgebied is de bouw van een erker of portaal aan de voorgevel van een woning mogelijk, onder
    de volgende voorwaarden:
    1. de oppervlakte mag maximaal 6 m² bedragen of de breedte mag maximaal 2/3 van de gevellengte
         bedragen;
    2. de diepte mag maximaal 1,5 meter bedragen;
    3. de goothoogte mag maximaal 3 meter bedragen;
    4. de bouwhoogte mag maximaal 4,5 meter bedragen;
    5. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 1 meter;
c. voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied gelden de volgende voorwaarden:
    1. de voorgevelrooilijn mag met ten hoogste 3 meter worden overschreden;
    2. minimaal 50% van de oppervlakte van het bijbehorende bouwwerk dient achter de voorgevelrooilijn te
         worden geplaatst;
    3. het bijbehorende bouwwerk dient minimaal 2 meter van het openbaar toegankelijk gebied te worden
         geplaatst;
    4. de bouwhoogte mag maximaal 3 meter bedragen.
d. voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied gelden de volgende voorwaarden:
    1. de maximum bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak is gelijk
         aan de goothoogte van het hoofdgebouw;
    2. de maximum bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak is gelijk
         aan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
    3. de maximum bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak en van
         aangebouwde bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak:
            is gelijk aan de goothoogte van het hoofdgebouw;
            bedraagt 5 meter indien het hoofdgebouw een plat dak heeft.
    4. De maximum bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt 5 meter.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                 55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>3.2.4      Overige bouwwerken
Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
a. de maximum bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen in het voorerfgebied bedraagt 1 meter;
b. de maximum bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen in het achtererfgebied bedraagt 2 meter;
c. de maximum bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt 6 meter;
d. andere overige bouwwerken mogen uitsluitend in het achtererfgebied worden gebouwd, met een maximum
    bouwhoogte van 5 meter.

3.2.5      Nutsvoorzieningen
Voor het bouwen van nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen:
a. de maximum oppervlakte van een bouwwerk bedraagt 25 m²;
b. de maximum goothoogte van een bouwwerk bedraagt 3 meter;
c. de maximum bouwhoogte van een bouwwerk bedraagt 5 meter.

3.3        Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
a. lid 3.2.4, onder a, voor een bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen in het voorerfgebied tot een
    maximum van 2 meter;
b. lid 3.2.4, onder b, voor een bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen in het achtererfgebied tot een
    maximum van 3 meter;
c. lid 3.2.4, onder d, voor een bouwhoogte van andere overige bouwwerken in het achtererfgebied tot een
    maximum van 7 meter;
De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen
onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   het woon- en leefklimaat;
   het straat- en bebouwingsbeeld;
   de verkeersveiligheid;
   de sociale veiligheid;
   de cultuurhistorische waarde;
   de milieusituatie;
   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4        Specifieke gebruiksregels
a.    De uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan, indien:
      1. het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis niet groter is dan
          30 m²;
      2. bedrijfsmatige activiteiten beperkt zijn tot bedrijven die zijn genoemd in categorie 1 uit de hoofdgroep
          Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Bijlage 1 Lijst van Bedirjfstypen;
      3. geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten, die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding
          van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare
          ruimte;
      4. geen sprake is van detailhandel en/of horeca;
      5. geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden
          van de aangrenzende gronden.
b.    Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
      1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.
      2. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning met uitzondering van het gebruik
          ten behoeve van mantelzorg en als gastenverblijf;

3.5        Afwijken van de gebruiksregels
a.    Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
      1. lid 3.1, onder a, ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis tot een maximum
           vloeroppervlak van 49% van het totale vloeroppervlak van de woning met bijbehorende bouwwerken;
b.    De in lid a genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen
      onevenredige aantasting plaatsvindt van:
     het woon- en leefklimaat;
     het straat- en bebouwingsbeeld;
     de verkeersveiligheid;
     de sociale veiligheid;
     de cultuurhistorische waarde;



      56                                                bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>     de milieusituatie;
     de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.6       Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te
wijzigen door:
a. het het veranderen van de vorm van een bestaand bouwvlak, indien dit ruimtelijk aanvaardbaar is, met dien
     verstande dat:
     1. voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 7 (algemene aanduidingsregels);
     2. de woningen gebouwd moeten worden in de voorgevelrooilijn;
     3. in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien;
     4. omliggende bedrijven en voorzieningen niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad en ter
         plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd;
     5. voor het overige het bepaalde in artikel 3 ten aanzien van de bestemming “Wonen” van
         overeenkomstige toepassing is.
b. Een wijzigingsplan kan niet eerder worden vastgesteld dan nadat:
     1. is aangetoond dat de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de woonfunctie en dat noodzakelijke
         bodemsaneringen technisch en financieel kunnen worden uitgevoerd;
     2. in overleg met het bevoegd gezag door middel van een archeologisch vooronderzoek inzicht wordt
         gegeven over de aanwezigheid van archeologische waarden;
     3. is aangetoond dat een duurzame waterhuishouding gewaarborgd kan worden;
     4. is aangetoond dat de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een feitelijke of dreigende
         overschrijding van een grenswaarde voor de luchtkwaliteit, of per saldo niet leidt tot een verslechtering
         van de luchtkwaliteit of deze slechts niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
     5. is onderzocht of realisatie van het plan leidt tot verstoring en/of vernietiging/ doding van door de Flora-
         en faunawet beschermde planten- en diersoorten en, indien het laatste het geval is, of er ten behoeve
         van dit plan voor deze handeling een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet kan worden
         verleend;
     6. is aangetoond dat het plan financieel uitvoerbaar is.

Burgemeester en wethouders kunnen uitsluitend toepassing geven aan de in dit lid genoemde
wijzigingsbevoegdheden, indien hierdoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van:
    het woon- en leefklimaat;
    het straat- en bebouwingsbeeld;
    de verkeersveiligheid;
    de sociale veiligheid;
    de cultuurhistorische waarde;
    de milieusituatie;
    de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                        57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3              Algemene regels

Artikel 4        Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven
of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.




    58                                              bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>Artikel 5          Algemene bouwregels


5.1      Algemene bouwregels voor het onderkelderen van gebouwen en terreinen


5.1.1    Bouwregels
Daar waar ingevolge het bepaalde in deze planregels het bouwen of verbouwen van gebouwen is toegestaan, is
het tevens mogelijk deze gebouwen en het daarbij behorende erf geheel of gedeeltelijk te onderkelderen of van
een onderbouw te voorzien, met dien verstande dat:
a. de bovenkant van de vloer van de kelder of onderbouw maximaal 3 meter onder het peil mag zijn gelegen;
b. onderkelderen slechts is toegestaan tussen de boven het peil gelegen buitenwerkse gevelvlakken van het
     gebouw.

5.1.2   Afwijken van de bouwregels
a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1.1:
     1. voor het onderkelderen van gebouwen met kelders of onderbouwen waarvan de bovenkant van de vloer
        tot maximaal 5 meter onder het peil is gelegen;
     2. voor het onderkelderen van gebouwen met kelders of onderbouwen in het achtererfgebied tot maximaal
        3 meter vanuit de boven het peil gelegen buitenwerkse gevelvlakken van het gebouw;
     3. voor het onderkelderen van gebouwen met een geheel of gedeeltelijk ondergrondse parkeervoorziening
        ten behoeve van parkeren op eigen terrein, indien dit uit een oogpunt van functionaliteit en veiligheid
        noodzakelijk is.
b. De onder a genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat:
     1. geen sprake is van een permanente verlaging of verhoging van de grondwaterstand;
     2. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
            het woon- en leefklimaat;
            het straat- en bebouwingsbeeld;
            de sociale veiligheid;
            de milieusituatie;
            de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                    59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>Artikel 6          Algemene gebruiksregels


6.1        Algemeen gebruiksverbod

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze
of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemmingen, tenzij voor dit afwijkende gebruik
een omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving is verleend.
Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a onder 2° van de Wet op de economische
delicten.


6.2        Verbod op verkoop, vervaardiging, verwerking en opslag van vuurwerk

Het is verboden om de in dit plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken, in
gebruik te geven of te laten gebruiken voor opslag, groothandel, verwerking en/of vervaardiging van vuurwerk.


6.3        Verbod op risicovolle inrichtingen
a.    Voor zover dit in de regels van de in het plan voorkomende bestemmingen en aanduidingen niet reeds
      expliciet is genoemd, is het verboden om de in dit plan begrepen gronden en de daarop aanwezige
      bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als risicovolle inrichting.
b.    Het onder a genoemde verbod geldt niet voor reeds aanwezige risicovolle inrichtingen waarvoor in dit plan
      een passende planologische regeling is opgenomen.




      60                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Artikel 7          Algemene aanduidingsregels


7.1      Overige zones


7.1.1     archeologisch onderzoeksgebied b
a. Ter plaatse van de aanduiding "archeologisch onderzoeksgebied b” mogen, in afwijking van het bepaalde
     elders in de regels van dit plan, geen bouwwerken worden gebouwd en/of werken, geen bouwwerken zijnde,
     en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die een bodemverstoring veroorzaken dieper dan 50 cm onder het
     maaiveld en met een bodemverstoringsoppervlakte meer dan 2.500 m².
b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor
     de bouw van bouwwerken of uitvoering van werken, geen bouwwerken zijnde en/of werkzaamheden ten
     behoeve van de daar voorkomende bestemming(en), indien uit archeologisch vooronderzoek blijkt dat ter
     plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel indien daardoor geen onevenredige aantasting
     plaats vindt van de aanwezige archeologische waarden.
c. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afzien van het laten uitvoeren van
     archeologisch vooronderzoek als bedoeld onder b indien zij van oordeel zijn dat door bodemingrepen het
     terrein ter plaatse reeds zodanig is verstoord dat er redelijkerwijs geen sprake meer is van mogelijke
     aantasting van archeologische waarden.
d. Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan
     te wijzigen door:
     1. de aanduiding “archeologisch onderzoeksgebied b” geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op
          basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betreffende locatie geen archeologische
          waarden (meer) aanwezig zijn;
     2. aan gronden de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" toe te kennen ter bescherming van de
          aanwezige archeologische waarden, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op
          de betreffende locatie archeologische waarden aanwezig zijn waarvoor op grond van de Erfgoedwet in
          het bestemmingsplan een beschermende bestemmingsregeling dient te worden opgenomen.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>Artikel 8        Algemene afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan:
a. voor het afwijken van de in het plan voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste
    10%;
b. voor het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen
    onderling, indien de verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteit daartoe aanleiding geeft;
c. voor het uitvoeren van een bouwplan, indien op grond van de definitieve uitmeting van het bouwperceel of in
    verband met de verkaveling of situering blijkt dat aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk zou zijn
    en de afwijking van de bouwgrens niet meer bedraagt dan 3 meter;
d. voor de bouw van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie en overige antennes,
    zend- en sirenemasten tot een bouwhoogte van maximaal 15 meter;
e. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een bouwhoogte van maximaal 10 meter, met
    uitzondering van erf- en perceelsafscheidingen.
De in dit artikel genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen
onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   het woon- en leeklimaat;
   het straat- en bebouwingsbeeld;
   de verkeersveiligheid;
   de sociale veiligheid;
   de milieusituatie;
   de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.




    62                                                 bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Artikel 9          Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te
wijzigen:
a. voor een wijziging in de situering van bestemmingsgrenzen en bouwvlakken, indien bij de uitvoering van het
     plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwplannen wenselijk of noodzakelijk
     zijn, mits de bestemmingsgrenzen of bouwgrenzen niet meer dan 5 meter worden verschoven;
b. voor het wijzigen van de voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 20%;
c. voor het bouwen van vrijstaande antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie met een
     maximum bouwhoogte van 50 meter;
d. voor het bouwen van zend- en sirenemasten met een maximum bouwhoogte van 50 meter.
De in dit artikel genoemde wijzigingsbevoegdheden worden uitsluitend toegepast onder de voorwaarde dat geen
onevenredige aantasting plaats vindt van:
    het woon- en leefklimaat;
    het straat- en bebouwingsbeeld;
    de verkeersveiligheid;
    de sociale veiligheid;
    de cultuurhistorische waarde;
    de milieusituatie;
    de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                  63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>Artikel 10          Algemene procedureregels


10.1        Procedureregels wijziging

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, zoals bedoeld in deze regels, gelden de procedureregels zoals
voorgeschreven in artikel 3.9a, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, met dien verstande dat:
a. indien het een besluit op aanvraag betreft, burgemeester en wethouders de aanvrager zo nodig in de
      gelegenheid stellen te reageren op de naar voren gebrachte zienswijzen;
b. indien tegen het ontwerp-besluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, het besluit tot het al dan niet
      vaststellen van het wijzigingsplan met redenen wordt omkleed;
c. burgemeester en wethouders het besluit tot het al dan niet vaststellen van het wijzigingsplan bekend maken
      aan de aanvrager en eventuele indieners van zienswijzen.

10.2        Afwegingskader voor afwijkingsregels en wijzigingsbevoegdheden

Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid of een wijzigingsbevoegdheid zoals bedoeld in deze regels, geldt
als voorwaarde dat geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van:
     het woon- en leefklimaat;
     het straat- en bebouwingsbeeld;
     de verkeersveiligheid;
     de parkeersituatie in de openbare ruimte;
     de sociale veiligheid;
     de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding;
     de milieusituatie;
     de cultuurhistorische waarde;
     de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.




       64                                             bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>Artikel 11           Overige regels


11.1       Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater
a.     Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag
       om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de oppervlakte van het gebouw in voldoende
       mate wordt voorzien in voorzieningen voor het bergen en/of in de bodem infiltreren van hemelwater
       afkomstig van bebouwing, bij voorkeur in combinatie met drainage.
b.     De onder a genoemde voorzieningen worden gerealiseerd en in stand gehouden op eigen terrein, in, op,
       aan of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
c.     De minimum bergingsopgave als bedoeld onder a bedraagt 0,02 m.
d.     In aanvulling op het bepaalde onder c geldt voor vervangende nieuwbouw met een groter grondoppervlak
       dan de oorspronkelijke bebouwing de volgende bergingsopgave:
       1. tenminste 0,02 m voor het te bebouwen oppervlak dat gelijk is aan het voorheen bebouwde oppervlak;
       2. tenminste 0,04 m voor het ten opzichte van het voorheen bebouwde oppervlak aanvullend te bebouwen
            oppervlak.
e.     de onder a bedoelde berging of infiltratie van hemelwater dient het (teveel aan) water af te wateren op een
       voorziening voor de ontvangst van hemelwater in het openbaar toegankelijk gebied;
f.     Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder b
       indien berging of infiltratie van hemelwater op eigen terrein redelijkerwijs niet op doelmatige wijze mogelijk is.

11.2       Parkeren


11.2.1 Parkeerregels algemeen
a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen en / of voor het wijzigen van het gebruik van een
    gebouw dan wel het wijzigen van het gebruik van een onbebouwd terrein wordt slechts verleend indien bij de
    aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat voor het hoofdgebouw 1 parkeerplaats in het
    plangebied wordt gerealiseerd.
b. De onder a genoemde parkeervoorzieningen wordt gerealiseerd en in stand gehouden op eigen terrein.

11.2.2     Afwijken van de parkeerregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2.1:
a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
b.      voor zover aantoonbaar op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)                                                              65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4                    Overgangs- en slotregels

Artikel 12             Overgangsrecht


12.1        Overgangsrecht bouwwerken


12.1.1      Overgangsbepaling
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan
wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag,
mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag
     van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het
     bouwwerk is teniet gegaan.

12.1.2      Afwijken
Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid 12.1.1 een
omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid
met maximaal 10%.

12.1.3      Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken
Lid 12.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van
het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen
de overgangsbepaling van dat plan.


12.2        Overgangsrecht gebruik


12.2.1      Overgangsbepaling
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan
en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

12.2.2      Strijdig gebruik
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 12.2.1, te veranderen of te laten
veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en
omvang wordt verkleind.

12.2.3      Verboden gebruik
Indien het gebruik, bedoeld in lid 12.2.1, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een
jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

12.2.4      Uitzondering op het overgangsrecht gebruik
Lid 12.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende
bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.




       66                                                bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>Artikel 13         Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4".




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)           67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>68   bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>Bijlagen bij regels




bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)   69
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>Bijlage 1   Lijst van Bedirjfstypen




  70                                  bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 - wijziging 4 (ontwerp)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>