<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Agendaformulier B&W-vergadering 28 mei 2024
 Portefeuillehouder                             Jeroen Diepemaat Agendaletter C

 Onderwerp                                      Grondexploitatie, investeringen en bestemmingsplan Eschmarkerveld

 Openbaar                                       Openbaar: ja,
                                                NB: m.u.v. vertrouwelijke bijlagen
                                                Geheim: ja, de bijlagen 6,7 en 8
 Organisatieonderdeel (cluster                  Cluster Ruimtelijke Ontwikkeling                 Corsanummer:           2400016008
 of afdeling)                                   en Beheer
 Schrijver                                      E.P. Rouwette                                    Casenummer             BV24000225
 Urgentie                                       Normaal
 Raadsbesluit nodig                             Ja
 Raad informeren                                Nee

 Mee geadviseerd door                         GPO/Monique Jansen-Temmink, Melvin Bos, Melanie Alp;
                                              BM/Ilse Scharenborg-Lesker, Martin van de Vegt, Roy Kuipers;
                                              Ontwerp/Erwin Batterink, Laura van Tongeren, Laurent Wilderink, Tim
                                              Dragtstra, Franka Werner, Joyce Roelink, Marlies van Diest
                                              OO/Rob Oude Bruinink; Hugo Smuling; Rob Engbers
                                              SB/Peter Dijkstra, Bart ter Beek;
                                              SBF/Jeroen Gerretsen, Laura van de Pol; Gert Jan Hilgersom
                                              PCF/Manuela Stapelberg-Gerdes
 Advies gemeentesecretaris

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Conceptbesluit
Portefeuillehouder stelt voor te besluiten om:

1) In te stemmen met reservering van de volgende percelen in gemeentelijk bezit ten behoeve van de
   realisatie van nieuwe natuur als compensatie (i.v.m. de wet natuurbescherming) voor de ontwikkeling
   van het Eschmarkerveld:
   1. Lonneker, sectie AF, perceelnummer 303
   2. Lonneker, sectie AA, perceelnummer 181
   3. Lonneker, sectie AA, perceelnummer 213 (verlengde perceel nr 2)
   4. Lonneker, sectie E, perceelnummer 9374
   5. Een klein deel van Lonneker, sectie E, perceelnummers 4410, 6981, 6980, 9371 en 6699, uitsluitend
        voor het realiseren en in stand houden van een ecologische verbinding tussen Eschmarkerveld en
        de natuur in het gebied Hoge Boekel;

2) In te stemmen met het aangaan van bijgevoegde exploitatieovereenkomst ten behoeve van de realisatie
   van één extra woning aan de Veldzichtweg 40 voor een particuliere ontwikkeling;

3) In te stemmen met de grondexploitatie Eschmarkerveld;

4) Op grond van artikel 87 jo. 88 lid 2 Gemeentewet in relatie tot artikel 5.1 lid 2 onder b Wet Open
   Overheid, geheimhouding op te leggen op de volgende bijlagen: bijlage 6 “Grondexploitatie
   Eschmarkerveld, bijlage 7 “Toelichting grondexploitatie Eschmarkerveld” en bijlage 8
   “begrotingswijziging” voor de duur van vijf jaar na afsluiting van de grondexploitatie, waarbij de termijn
   van vijf jaar wordt gerekend met ingang van de peildatum per 1 januari volgend op het afsluitingsjaar;




pag. 1                                                                    casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>5) De Raad voor te stellen om:

    1. De grondexploitatie Eschmarkerveld vast te stellen;

    2. Hiervoor een krediet te verstrekken van € 48.059.476,- en deze te dekken uit:
       a. Geprognotiseerde grondopbrengsten ter grootte van € 40.043.734,-
       b. Bijdrage van het Rijk in het kader van de Woningbouwimpuls ter grootte van € 2.538.055,-
       c. Bijdrage van het Rijk in het kader van Host City ter grootte van € 1.620.000,-
       d. Geprognotiseerde opbrengststijgingen ter grootte van € 3.944.900,-;

    3. De door het college opgelegde geheimhouding ten aanzien van financiële bijlagen 6
       “Grondexploitatie Eschmarkerveld”, bijlage 7 “Toelichting grondexploitatie Eschmarkerveld” en
       bijlage 8 “begrotingswijziging” bij dit voorstel vanwege artikel 87 jo 88 lid 2 Gemeentewet jo. t jo.
       artikel 5.1 lid 2 onder b Wet openbaarheid van bestuur te laten voortduren;;

    4. In te stemmen met het ophogen van het investeringsproject F35-Eschmarkerveld en hiervoor
       aanvullend krediet te verstrekken van € 1.465.295 en deze te dekken uit:
       a. een bedrag van € 1.203.295 uit provinciale subsidie vanuit het uitvoeringsprogramma Mobiliteit
            2024/2025
       b. een bedrag van € 262.000,- te activeren ten laste van het product verkeersinfrastructuur en
            beleid.

    5. In te stemmen met het openen van het investeringsproject Beekzone Eschmarkerveld en de kosten
       van € 1.398.000 te dekken uit :
       a. De reeds vastgestelde middelen vanuit het Water en Klimaat Adaptatieplan ter grootte van
            €1.398.000

    6. De gemeentebegroting te wijzigen conform de bijgevoegde begrotingswijziging;

    7. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen tegen het ontwerp-bestemmingsplan zoals
       opgenomen in de bijlage ‘Nota samenvatting en beantwoording zienswijzen Eschmarkerveld’;

    8. In te stemmen met de nota ‘Parkeernorm Boswonen’ waarmee afgeweken wordt van de
       Parkeernormennota 2017 voor de gronden binnen een gedeelte van ‘Boswonen’;

    9. In te stemmen met het vaststellen van de beleidsregel ‘ontwikkeling landgoed de Dommert’;

    10. Het bestemmingsplan “Eschmarkerveld 2023” overeenkomstig de bij dit plan behorende verbeelding,
        regels, toelichting en ondergrond conform NL.IMRO.0153.BP00247-0003 gewijzigd vast te stellen.




pag. 2                                                    casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Publieksvriendelijke samenvatting
In oktober 2021 heeft de gemeenteraad het Koersdocument voor de ontwikkeling van het Eschmarkerveld
vastgesteld. Hierbij is gekozen voor het ontwikkelen van een groene, gezonde en gemengde wijk. Om de
bouw van deze wijk mogelijk te maken neemt de gemeente nu besluiten over het bestemmingsplan, de
grondexploitatie en alle benodigde investeringen. Het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen als ontwerp
bestemmingsplan. Er zijn tijdens deze termijn zienswijzen ingediend. Deze hebben op onderdelen geleid tot
aanpassing van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn door de gemeente zelf wijzigingen doorgevoerd om
het plan aan te scherpen en te verbeteren.
In het projectgebied wil de gemeente 800 nieuwe woningen laten bouwen. Daarnaast komt er veel ruimte
voor groen en waterberging en wordt de fietssnelweg F35 door het gebied gelegd. Voor 750 van de 800
woningen is een nieuw bestemmingsplan nodig. De noordkant van Dolphia, waar in 2006 woningen zijn
gesloopt en waar ruimte is voor ongeveer 50 woningen, maakt onderdeel uit van het plangebied.
Het Eschmarkerveld heeft een oppervlakte van ongeveer 33 hectare en ligt tussen het dorp Glanerbrug en
Enschede. Het gebied is voor het Rijk, de provincie en de gemeente een belangrijke woningbouwlocatie. Er
wordt een divers woningaanbod gebouwd. De tenminste de helft van alle woningen valt in het betaalbare
segment. Ook is er ruimte in de plannen voor maatschappelijke en dienstverlenende functies zoals een
huisarts. Voor het project Eschmarkerveld heeft de gemeente al subsidies ontvangen vanuit het Rijk. De
provincie Overijssel draagt bij aan de realisatie van de fietssnelweg. Deze subsidies maken het mogelijk om
kwaliteit en betaalbaarheid te combineren op het Eschmarkerveld.



 B&W besluit dd.              (In te vullen na de vergadering door loco-gemeentesecretaris)




pag. 3                                                      casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inleiding en voorgeschiedenis
Voorgeschiedenis
Het gebied Eschmarke tussen Enschede en Glanerbrug is ooit ontwikkeld als een VINEX-locatie met
verschillende deelgebieden. Sinds het begin van de eeuw zijn in dit gebied al ruim 2000 woningen gebouwd.
Eén van de deelgebieden van de Eschmarke is het Eschmarkerveld. De realisatie van het Eschmarkerveld
stond voor de periode 2001-2011 gepland, maar werd uitgesteld als gevolg van de financiële crisis (besluit
Stedelijke Koers 2012).
Door de toegenomen druk op de woningmarkt wordt het Eschmarkerveld weer gezien als goede woonlocatie
voor Enschede. Als eerste stap heeft de gemeenteraad op 25 oktober 2021 het Koersdocument vastgesteld
met daarin kaders en uitgangspunten voor de ontwikkeling van het Eschmarkerveld. Het Eschmarkerveld is
zowel in het coalitieakkoord als in de Woonvisie aangewezen als nieuwe woonlocatie.

Op 4 maart 2024 is het Toekomstbeeld Omgevingsvisie, kader voor de fysieke leefomgeving vastgesteld.
Het document schetst een lange termijn perspectief voor Enschede.De ontwikkeling van Eschmarkerveld
past in het Toekomstbeeld. Enschede groeit qua inwoneraantal. Met deze ontwikkeling faciliteren we die
groei door woningen en voorzieningen toe te voegen.

Bij de planvorming voor Eschmarkerveld hanteren we de inhoudelijke hoofdlijnen uit het Toekomstbeeld en
maken we gebruik van de lagenbenadering. Deze werkwijze houdt in dat we bij alles wat we doen starten bij
de ondergrond, waarin bodem en water sturend is. Vervolgens geeft de culturele identiteit van mens en
omgeving ons handvatten hoe te handelen. We gaan duurzaam om met ruimte en voorraden. En
ontwikkelingen sluiten aan bij en versterken bestaande netwerken zoals groene en infrastructurele
netwerken.

Projectomschrijving Eschmarkerveld
Er is al enige tijd sprake van een overspannen woningmarkt waarbij er landelijk, regionaal maar ook in
Enschede is er een tekort aan woningen. Enschede wil in 10 jaar 9300 woningen toevoegen. Er wordt
gewerkt aan diverse grote woningbouwprojecten zoals Cromhoff, Centrumkwadraat, Kop Boulevard en
Leuriks Oost. Het Eschmarkerveld is een goede aanvulling op deze projecten als een plek waar een divers
en betaalbaar aanbod van met name grondgebonden woningen wordt gerealiseerd in een groene omgeving
met perfecte verbindingen naar de stad en de regio via de fietssnelweg F35, het spoor Enschede - Münster /
Dortmund en de busbaan Enschede-Glanerbrug. Door in Enschede een divers woningaanbod te bieden
dragen we bij aan een van onze strategische opgaven: het aantrekken en behouden van talent.




                                                                              Figuur 1: Locatie
                                                                              Eschmarkerveld

Masterplan
pag. 4                                                casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Het Eschmarkerveld wordt een groene, gezonde en gemengde wijk. Het Koersdocument vormt het kader
voor de uitwerking van de plannen voor het gebied. Als eerste stap is het plan uitgewerkt in het
stedenbouwkundig Masterplan. Dit plan maakt duidelijk hoe de hoofdopzet van de nieuwe wijk wordt en legt
de belangrijkste structuren voor groen, water en mobiliteit vast. Tussen de hoofdstructuren liggen de
woonvelden.




Figuur 2: Stedenbouwkundig Masterplan Eschmarkerveld

Omdat we flexibel willen kunnen reageren op de ontwikkelingen op de woningmarkt, leggen we bewust de
inrichting van die woonvelden nog niet tot in detail vast. Of bijvoorbeeld een woonveld uiteindelijk een
seniorenhof wordt of juist een straatje met kavels voor particulieren wordt pas later bepaald.

Een van de grote uitdagingen in het gebied is de hoge grondwaterstand. Omdat we de bestaande bomen
willen handhaven is het (fors) ophogen van het gebied geen optie. De bodem en het water zijn zeer
bepalend geweest voor het Masterplan. Dit leidt in de natste delen van het gebied tot een bijzonder
stedenbouwkundig plan met woningen op kleinere kavels en lagere parkeernormen (dichtbij het station en
aan de fietssnelweg). Zo kunnen we het behoud van groen en het realiseren van betaalbare woningen in
een aantrekkelijke omgeving zonder wateroverlast, met elkaar combineren.

Het Masterplan omvat ook de noordkant van Dolphia. Op deze plek zijn in het verleden woningen gesloopt
en is nu een tijdelijk parkje aangelegd. Dolphia en Tuinstad vormen in de toekomst één geheel en de locatie
van de gesloopte woningen is een belangrijk schakelstuk om het bestaande Dolphia goed te verbinden met
de nieuwe wijk, zowel ruimtelijk als programmatisch. Omdat op deze grond al een bestemming ligt die
woningbouw mogelijk maakt (met ruimte voor ongeveer 50 woningen), wordt dit deelgebied niet
meegenomen in het bestemmingsplan voor Eschmarkerveld.

Woningbouwprogramma
Vanwege de grote woningbouwopgave voor Enschede is bij de uitwerking van het Masterplan onderzocht
hoeveel woningen in het gebied kunnen worden ingepast binnen de kaders van het Koersdocument. Daarbij
is ook rekening gehouden met de nieuwste inzichten in de woningmarkt. We zien bijvoorbeeld dat er meer
vraag is naar huisvesting voor kleinere huishoudens. Niet alleen in hoog stedelijke omgeving, maar juist ook
pag. 5                                                  casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>in een groene wijk als het Eschmarkerveld. Het programma zoals geschetst in het Koersdocument (500-600
woningen) is daarom uitgebreid met woningen die zich met name richten op die kleinere huishoudens
(sociale huur, midden huur en goedkope koop). Langs de belangrijkste assen in het gebied maken we ook
gestapelde woningen mogelijk zoals appartementen en beneden/boven woningen. Zo combineren we het
behoud van het groene karakter met 800 woningen die grotendeels in het betaalbare segment vallen.
Bovendien maakt het toevoegen van gestapelde woningen het mogelijk om te verdichten rondom de
fietssnelweg, het station en nabij het winkelcentrum Eschmarke en de daar aanwezige busbaan. Dit is
geheel in lijn met ons eerder ingezette beleid van Kwalitatief sturen op appartementen. Het programma waar
nu van uit wordt gegaan ziet er als volgt uit:

                                                    Programma Eschmarkerveld
Type Woningen                        Sociale huur    Middenhuur    Koop <355k       Koop >355k   TOTAAL
Appartementen                                  63              5            61               3       131
Rijwoningen                                   153             47           288               0       488
2-onder-1-kap / andere concepten                0              0                0           96         96
Vrijstaand / andere concepten                   0              0                0           84         84
 TOTAAL                                      216            52         349           183           800
Het programma is indicatief en de randvoorwaarden bieden ruimte om gedurende de ontwikkeltijd van het
gebied te reageren op nieuwe behoeftes en marktinzichten.

Gefaseerde ontwikkeling
Zoals ook in het Koersdocument is vastgelegd, bestaat het Eschmarkerveld uit drie deelgebieden (van oost
naar west): Natuurzicht, Boswonen en Tuinstad. Deze gebieden krijgen hun eigen sfeer doordat het
bestaande landschap per deelgebied verschilt en we dit versterken door verschillende uitgangspunten voor
stedenbouw en beeldkwaliteit te hanteren. In ieder deelgebied komen alle woningtypen voor in ongeveer
dezelfde verhoudingen. De deelgebieden maken het mogelijk om het gebied gefaseerd te ontwikkelen. Zo
wonen mensen zo snel mogelijk in een deel van de wijk dat helemaal af is.

De hoofdstructuren voor water, groen en verkeer (inclusief de fietssnelweg) leggen we meteen volledig aan.
Zo kunnen ook de eerste bewoners al zo snel mogelijk wandelen en spelen in de beekzone of over de
fietssnelweg naar het centrum fietsen. Door gefaseerd te ontwikkelen verkleinen we de financiële risico’s
voor de gemeente Enschede. Per fase maakt de gemeente een verdere stedenbouwkundige uitwerking. In
die uitwerking bepalen we details zoals de kaders voor projectontwikkelaars, de verkaveling van de
particuliere kavels en de verdeling van woningtypes. Op basis van die meer gedetailleerde uitwerking
kunnen we een beeldkwaliteitsplan per fase maken dat aan de Raad wordt voorgelegd. Onder de nieuwe
Omgevingswet gaat dat in de vorm van een wijziging van het omgevingsplan (het nu vast te stellen
bestemmingsplan) en het vaststellen van een beleidsregel door de Raad.

Globaal zal het gebied ontwikkeld worden van oost naar west, te beginnen met het deelgebied Natuurzicht
omdat we hier goed kunnen aansluiten op het station Eschmarke en het winkelcentrum Eschmarke.

Bestemmingsplan Eschmarkerveld 2023
Het Masterplan vormt de basis voor het bestemmingsplan “Eschmarkerveld 2023” dat tot doel heeft de
woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast worden met het bestemmingsplan in de directe
omgeving van het station Eschmarke enkele gemengde bestemmingen mogelijk gemaakt, om daarmee het
stationsgebied rondom De Eschmarke te versterken. Het gaat daarbij onder meer om stationsomgeving
gerelateerde functies zoals commerciële ruimten, kleinschalige horeca zoals een lunchroom, maar ook
sociaal-culturele voorzieningen en bepaalde maatschappelijke voorzieningen. Bestaande (woon)percelen in
het gebied krijgen een passende bestemmingsregeling in het bestemmingsplan. Tenslotte zijn enkele
nieuwe ontwikkelingen in het bestemmingsplan opgenomen, waaronder het toevoegen van een
zorginstelling en zorgwoningen naast de dagbesteding van 's Heeren Loo aan de Slankweg 97-101 en de
mogelijkheid voor één extra woning op het perceel Veldzichtweg 40.



pag. 6                                                  casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Natuurcompensatie
Voor de realisatie van het Eschmarkerveld is een omgevingsvergunning nodig voor een flora en fauna
activiteit. Vergunningaanvragen worden getoetst door de provincie Overijssel. In de periode tussen
vaststelling van het Koersdocument en de nu voorliggende voorstellen heeft de provincie besloten dat
wegvallen van geschikt leefgebied voor kleine marterachtigen (hermelijn, wezel, bunzing) en egels
gecompenseerd moet worden om een vergunning te kunnen krijgen.

Het stedenbouwkundig masterplan en het ontwerp bestemmingsplan leiden tot het wegvallen van een flinke
oppervlakte geschikt leefgebied. Daarom is gezocht naar percelen buiten het plangebied van
Eschmarkerveld die kunnen dienen als compensatiegebied voor deze soorten. Deze gronden zijn
opgenomen in een compensatieplan. Deze is als bijlage toegevoegd aan dit document.
Door binnen het plangebied ruimte op te nemen kunnen enkele corridors (verbindingszones) voor deze
soorten langs de Euregioweg en de spoorlijn Enschede-Gronau in stand worden gehouden. In het vast te
stellen bestemmingsplan zijn deze corridors ook zo bestemd (bestemming Groen-3). Dit zijn groene zones
die weinig bouw- en gebruiksmogelijkheden kennen, zodat deze functioneel geschikt zijn als
verbindingszone. De verbindingszones zorgen ervoor dat leefgebieden met elkaar verbonden blijven en zo
bereikbaar blijven voor de doelsoorten. Door deze verbindingszones daalt de benodigde compensatie
oppervlakte buiten het plangebied.

Bij vaststelling van het bestemmingsplan moet worden aangetoond dan het plan uitvoerbaar is.
Het compensatieplan bestaat uit gronden die al in bezit zijn van de gemeente Enschede. Inrichting van de
percelen als natuur is passend binnen de visie landelijk gebied en het natuur- en landschapsplan. Ook wordt
in de grondexploitatie rekening gehouden met kosten om de gronden over te nemen uit het erfpachtcomplex
en in te richten als geschikt leefgebied. Om ruimte te creëren voor een verdere uitwerking van het
compensatieplan is in overleg met de provincie Overijssel voorgesteld om de vier percelen (gedeeltelijk) te
reserveren voor deze opgave. Uit die uitwerking moet blijken of alle gronden nodig zijn of dat een deel
daarvan in de toekomst ook voor ander doeleinden kan worden aangewend. Inrichting als
compensatienatuur biedt op daarvoor geschikte locaties mogelijk ook kansen voor combinatie met
recreatieve voorzieningen, bepaalde vormen van landbouw en opwekking van zonne-energie. Dit nemen we
mee in de uitwerking van de plannen. Er zal daarna een afzonderlijke procedure worden doorlopen om de
inrichting van en het gebruik van de percelen daadwerkelijk te realiseren (bijvoorbeeld via een
omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit).

Gewenst effect van het besluit in relatie tot de strategische opgaven
Door het vaststellen van de grondexploitatie, de investeringsprojecten en het bestemmingsplan wordt de
realisatie van 800 woningen (750 op grond van het bestemmingsplan Eschmarkerveld) op het
Eschmarkerveld mogelijk gemaakt. Tot 2030 kent de gemeente Enschede een woningbehoefte van 9300
woningen, een behoefte die is opgenomen in de Woonvisie, het coalitieakkoord en de gemeentebegroting
onder opgave Duurzaam Wonen en Werken. Het Eschmarkerveld levert een grote bijdrage aan het invullen
van die opgave.

Argumenten
1.1 Reservering gronden is nodig om de uitvoerbaarheid van natuurcompensatie aan te tonen
Door de genoemde percelen te reserveren voor de uitwerking van het plan voor natuurcompensatie, tonen
we aan dat het redelijkerwijs mogelijk is dat de gemeente in staat is om het wegvallende leefgebied voor
kleine marterachtigen en egels te compenseren. Dit is een belangrijk onderdeel in de onderbouwing van het
bestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit. Daarnaast maakt het
duidelijk dat deze percelen niet meer gebruikt kunnen worden voor andere ruimteclaims.

Een omgevingsvergunning voor de flora- en fauna activiteit hoeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan
nog niet te zijn verleend. Op basis van vaste jurisprudentie geldt dat een gemeenteraad een
bestemmingsplan mag vaststellen, als in redelijkheid kan worden aangetoond dat de wet de uitvoerbaarheid
van het plan niet in de weg staat. In dit geval is in redelijkheid aangetoond dat aan de Wet
Natuurbescherming kan worden voldaan. Het bestemmingsplan kan op dit punt worden vastgesteld.

Door nu in te stemmen met de keuze om de gronden aan te wenden voor compensatie is tevens duidelijk
dat deze niet meer kunnen worden aangewend voor eventuele andere ruimteclaims. De kosten voor
pag. 7                                                 casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>(interne) overname van de gronden en inrichting van de gronden zijn onderdeel van de grondexploitatie
Eschmarkerveld.

1.2 Natuurcompensatie is afgewogen tegen realisatie andere beleidswensen/ruimteclaims
De gronden van de gemeente Enschede worden nu verpacht voor agrarisch gebruik. Inrichting van de
percelen als natuur is passend binnen de visie landelijk gebied en het natuur- en landschapsplan. De
betreffende percelen zijn gedeeltelijk ook in beeld voor de uitbreiding van bedrijventerreinen, realisatie van
zonnevelden en/of woningbouw. In het nu voorliggende voorstel is het gedeelte voor (mogelijke)
woningbouw buiten de reservering gelaten. De realisatie van zonnevelden is vanuit het beleid van de
provincie en netcongestie op korte en middellange termijn geen reëel scenario. Het perceel dat ook in beeld
is voor uitbreiding van bedrijventerreinen is door de doorsnijding met een hoogspanningsleiding en hoge
waterstand niet heel geschikt als bedrijventerrein. Mocht uit de definitieve plannen blijken dat niet alle
gronden nodig zijn om de omgevingsvergunning voor de flora- en fauna activiteit te verkrijgen, dan kan
worden afgewogen om een deel van de percelen voor andere doeleinden aan te wenden. Een nadere
beschrijving van de percelen is te vinden in de notitie bijlage 4.

2.1 De beoogde ontwikkeling aan de Veldzichtweg 40 past binnen de ontwikkeling van Eschmarkerveld
De projectgroep Eschmarkerveld heeft het verzoek om een schuur te slopen en te vervangen door één extra
woning positief beoordeeld. Het leidt niet tot extra bebouwing op het perceel en gegeven de ligging van dit
plan midden in de nieuwe woonwijk Eschmarkerveld, is het goed denkbaar om ook hier een extra woning toe
te voegen.

2.2 Concrete initiatieven worden meegenomen in het bestemmingsplan
Door de exploitatieovereenkomst nu aan te gaan, kunnen initiatiefnemers meeliften met de procedures voor
het gehele Eschmarkerveld. Hierdoor zijn de kosten voor de initiatiefnemers lager dan bij een aparte
procedure. Een mooi gebaar naar de bewoners die de komende jaren de nodige overlast zullen ervaren door
alle bouwwerkzaamheden rond hun woning. Deze aanpak sluit aan bij de standaard handelswijze van de
gemeente om concrete voornemens waarvan de uitvoerbaarheid is aangetoond of met nadere regels wordt
geregeld, mee te nemen in een bestemmingsplanprocedure.

3.1 en 5.1.1 Grondexploitatie maakt realisatie Eschmarkerveld mogelijk
De voorgestelde grondexploitatie bevat (samen met de tegelijkertijd voorgestelde investeringsprojecten) alle
kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling Eschmarkerveld. Door de grondexploitatie vast te stellen
en krediet te verlenen, is de gemeente in staat om alle benodigde investeringen voor realisatie van de wijk te
doen. Uiteindelijk zijn de opbrengsten uit grondverkoop inclusief geprognosticeerde opbrengstenstijgingen
en bijdragen van andere overheden voldoende om alle kosten te dekken.

3.2 en 5.1.2 Met deze grondexploitatie ondersteunen we de opgaves van de stad, het coalitieakkoord en de
woonvisie
Met de realisatie van Eschmarkerveld wordt bijgedragen aan de realisatie van nieuw woningaanbod in
Enschede waarmee de doelstellingen versterken van het vestigingsklimaat en de aantrekkelijkheid van
Enschede als woonstad worden ondersteund. Ook draagt de realisatie van deze wijk bij aan het aantrekken
en behouden van talent en andere doelgroepen voor Enschede en de Twentse arbeidsmarkt.
Eschmarkerveld biedt kansen om die fijne omgeving te creëren, met een divers woningaanbod voor
huurders en kopers. Daarom is het gebied zowel in het coalitieakkoord 2018-2022 als in de woonvisie
aangewezen als nieuwe woonlocatie.

3.3 en 5.2.1 Rijksbijdragen maken combinatie van kwaliteit en betaalbaarheid mogelijk
Met dank aan twee bijdragen vanuit het Rijk in het kader van de Woningbouwimpuls en Host City ontstaat
financiële ruimte om een kwalitatief goede wijk te realiseren met een hoog aandeel betaalbare woningen.
Door de opgaven op het gebied van bodem, water en natuurcompensatie zijn de kosten in deze
gebiedsontwikkeling hoger dan gemiddeld en kan niet altijd de optimale opbrengst worden gerealiseerd. De
bijdragen van het Rijk helpen om ondanks dit gegeven een sluitende grondexploitatie aan de gemeenteraad
voor te leggen.



pag. 8                                                   casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>4.1 en 5.3.1 Het college is bevoegd geheimhouding op te leggen
Het college kan geheimhouding opleggen op stukken die naar de Raad of leden van de Raad worden
overlegd. Het betreft hier bijlage 6 grondexploitatie, bijlage 7 toelichting op de grondexploitatie en bijlage 8
begrotingswijziging.
Dat gebeurt op grond van artikel 87 in samenhang gelezen met artikel 88 lid 2 van de Gemeentewet en op
grond van een belang dat staat in artikel 5.1 van de Wet open overheid (Woo). Van de geheimhouding wordt
op de stukken melding gemaakt. De verplichting tot geheimhouding duurt voort totdat de raad deze
geheimhouding opheft (art. 89 lid 4 Gemw). Evaluatiedatum is bepaald op 5 jaar na afsluiten
grondexploitatie.

4.2 en 5.3.2 Er is een grond zoals benoemd in artikel 5.1 van de Woo van toepassing
Voor het college is openbaarheid uitgangspunt. Het is belangrijk dat inwoners kunnen volgen welke keuzes
worden gemaakt. Toch is voorgesteld op om de bijlagen 6, 7 en 8 (grondexploitatie, toelichting
grondexploitatie en de begrotingswijziging) geheimhouding op te leggen. Bij dit voorstel tot oplegging
geheimhouding, zijn de belangen uit artikel 5.1 lid 2 onder b Woo afgewogen. De geheimhouding wordt
gebaseerd op economische en financiële belangen van de gemeente (art. 5.1, lid 2 onder b Woo).

Deze uitzonderingsgrond is aan de orde als de gemeente door het verstrekken van informatie financieel
nadeel kan oplopen. Daarvan is sprake als openbaarmaking de onderhandelingspositie van de gemeente
tegenover wederpartijen aantast dan wel verzwakt. Openbaarmaking kan de onderhandelingspositie van de
gemeente dan zozeer schaden dat de economische of financiële belangen van de gemeente geacht moeten
worden zwaarder te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking.

5.4.1 De F35 is onlosmakelijk onderdeel van het stedenbouwkundig masterplan
Het gedeelte van de fietssnelweg F35 tussen de Euregioweg en de Ecozone is mee ontworpen in de
plannen voor het Eschmarkerveld. Door de F35 in de wijk te integreren als fietspad en fietsstraat ontstaat
een logische, verkeers- en sociaalveilige en efficiënte oplossing voor dit deeltracé. Bovendien kunnen de
nieuwe bewoners van het Eschmarkerveld zo optimaal profiteren van de ligging van de wijk aan de F35. Dit
past goed bij het beoogde groene, gezonde en daarom zo autoluw mogelijke karakter van de nieuwe wijk.
Aan de westzijde zorgt een nieuwe brug over de Euregioweg voor een optimale aansluiting op het reeds
gerealiseerde gedeelte van de F35 langs de Oosterstraat. Aan de oostzijde sluit de F35 in de toekomst aan
op een nog nader uit te werken tracé langs het spoor richting Glanerbrug.

5.4.2 Slimme combinatie van financieringsmogelijkheden voor de F35
Door de F35 onderdeel te maken van het Eschmarkerveld kunnen we optimaal gebruik maken van zowel
subsidie vanuit de provincie Overijssel (uitvoeringsprogramma Mobiliteit) als een bijdrage van het Rijk
(Woningbouwimpuls via de grondexploitatie Eschmarkerveld). Als cofinanciering is een relatief beperkte
bijdrage vanuit de gemeentelijke middelen uit de grondexploitatie Eschmarkerveld nodig. Zo zijn we in staat
om, met een relatief kleine bijdrage vanuit de middelen voor Mobiliteit, dit deeltracé van de F35 te realiseren.

5.4.3 Duurdere brug om groene structuur te handhaven en ecologische verbinding in stand te houden
Onderdeel van de plannen voor de F35 is een brug vanuit Eschmarkerveld over de Euregioweg. Normaliter
zou de helling van deze brug voor een groot gedeelte op een grondlichaam liggen. Zo’n grondlichaam zou
op deze locatie ten koste gaan van al het bestaande groen langs de spoorlijn Enschede-Gronau. Deze
groenstructuur is in het Groenambitieplan juist als belangrijke structuur aangewezen. Bovendien zou een
grondlichaam de verbindende functie van het groen langs het spoor voor diverse diersoorten waaronder de
egel en kleine marterachtigen onmogelijk maken, waardoor er meer wegvallend leefgebied gecompenseerd
zou moeten worden. Door de gehele helling van de brug als een brugconstructie uit te voeren -wat een
duurdere oplossing is- kunnen het bestaande groen en de verbindende functie voor dieren behouden blijven.

5.5.1 Eschmarkerveld geeft invulling aan de groenblauwe ambitie van Enschede
Het Eschmarkerveld (eigenlijk een veel groter deel van de Eschmarke) is vanuit het perspectief van bodem
en water niet de meest optimale locatie om woningbouw te realiseren. Gegeven de aanwezigheid van alle
infrastructuur en voorzieningen en omliggende bebouwing is het toch een logische plek om te ontwikkelen
als woonwijk. Het Masterplan voor Eschmarkerveld is opgebouwd met de bodem en het water als leidende
factoren. De opdracht is immers om het volwassen groen in het gebied te handhaven en te versterken. Dat
kan alleen als de gebiedsontwikkeling zich aanpast aan de bodem en het watersysteem. Dit resulteert in
pag. 9                                                   casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>veel ruimte voor waterberging en groen met de centrale beekzone als herkenbaar element dwars door het
hele gebied. Zo draagt het plan bij aan het realiseren van de groenblauwe ambities van Enschede. Om deze
uitdaging financieel mogelijk te maken is een financiële bijdrage vanuit de het Water en Klimaat
Adaptatieplan op zijn plaats. De kosten voor het realiseren van de centrale beekzone (geraamd op
€ 1.742.400 ex btw) worden daarom grotendeels betaald uit deze middelen voor een bedrag van
€ 1.398.000 ex btw. Het restant van € 344.400 ex btw wordt gedekt door een bijdrage uit de grondexploitatie.

5.7.1 Er zijn zienswijzen ingediend tegen het ontwerp bestemmingsplan Eschmarkerveld
Het bestemmingsplan heeft van 19 oktober tot en met 29 november 2023 ter inzage gelegen. Het was voor
een ieder mogelijk om een zienswijze in te dienen. Tijdens deze termijn zijn 8 zienswijzen ingediend. De
beantwoording van de zienswijzen is opgenomen in de ‘Nota samenvatting en beantwoording
zienswijzenreactienota Eschmarkerveld’. Deze is als bijlage bij dit document opgenomen.

5.8.1 Voor het gedeelte Boswonen wordt afgeweken van de normen uit de Nota Parkeernormen 2017
In de Nota Parkeernormen 2017 zijn de parkeernormen voor verschillende functies vastgelegd. Deze
normen worden ook gehanteerd binnen het bestemmingsplan Eschmarkerveld. Voor één gedeelte is het
voornemen om andere, lagere normen te hanteren:
Voor het gebied Boswonen richten we ons voornamelijk op het bouwen van woningen gericht op bewoners
voor wie autobezit minder relevant is.
Er wordt in dit deelgebied maximaal ingezet op het STOMP-principe: Stappen (lopen), Trappen (fiets),
Openbaar vervoer, (deel)Mobiliteit en als laatste de Prive auto. We zetten in op de bevordering van het
gebruik van deelmobiliteit en de stimulering van fietsgebruik. In combinatie met de aanwezigheid van de
F35, de gunstige ligging ten opzichte van het station en de HOV-halte zorgt dit ervoor dat lagere
parkeernormen kunnen worden toegepast in dit gedeelte. De parkeernormen zijn opgenomen in de regels
van het bestemmingsplan.

5.9.1 Voor de ontwikkeling van landgoed De Dommert zijn de voorwaarden voor ontwikkeling in een
beleidsregel opgenomen.
Voor de gronden van het voormalige landgoed De Dommert is in het ontwerp-bestemmingsplan een nader
uit te werken bestemming opgenomen. Dit omdat de plannen voor deze gronden nog niet concreet zijn
uitgewerkt. Nu de Omgevingswet in werking is getreden, is de vaststelling van een nader uit te werken
bestemming echter niet meer mogelijk/correct.
Om die reden is de nader uit te werken bestemming omgezet naar een beleidsregel. Deze is aan de regels
van het bestemmingsplan gekoppeld. In de beleidsregel staan de voorwaarden waaraan een toekomstig
plan voor bouwen en gebruiken van de gronden dient te voldoen. Belangrijk bij de concrete invulling is dat
de cultuurhistorische waarden van het gebied gerespecteerd worden.

5.10.1 Het vaststellen van het bestemmingsplan maakt de realisatie van het Eschmarkerveld mogelijk
Door het vaststellen van het bestemmingsplan ontstaat een publiekrechtelijk kader om vergunningen te
verlenen voor de ontwikkeling van het Eschmarkerveld. De huidige bestemming (grotendeels een nader uit
te werken woonbestemming) biedt geen basis om vergunningen te verlenen voor woningbouw, en andere
voorzieningen in het gebied.




pag. 10                                                casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>5.10.2 Het bestemmingsplan geeft een passend planologisch toetsingskader voor de ontwikkeling.
Het plangebied valt grotendeels in het plangebied van het geldende bestemmingsplan De Eschmarke, uit
2011. Dit bestemmingsplan bevat voor het overgrote deel van het plangebied een nog uit te werken
bestemming 'Wonen'. Dit bestemmingsplan is destijds echter nooit uitgewerkt vanwege de financiële crisis.
Om het gebied te ontwikkelen voor woningbouw is het vaststellen van een bestemmingsplan vereist.
De ontwikkeling van Eschmarkerveld voor woningbouw is nu weer actueel en urgent. De uitgangspunten
voor de nieuwe wijk zijn opgenomen in het Koersdocument (vastgesteld door uw raad) en deze is verder
uitgewerkt in het Masterplan.
De uitgangspunten van het Masterplan zijn vervolgens vertaald in een nieuw bestemmingsplan. Het
bestemmingsplan geeft een actueel toetsingskader voor inrichting en gebruik van het gebied en toetsing van
toekomstige aanvragen om omgevingsvergunning.

5.10.3 Onderdelen van zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen in het bestemmingsplan
Onderdelen van de ingediende zienswijzen hebben geleid tot aanpassing van de regels en verbeelding van
het bestemmingsplan. Een overzicht van alle wijzigingen in de regels en verbeelding ten opzichte van het
ontwerp bestemmingsplan is opgenomen als bijlage bij dit voorstel (overzicht van wijzigingen
bestemmingsplan Eschmarkerveld 2023).
Ook in de toelichting -waarin het plan onderbouwd wordt- hebben verschillende wijzigingen plaatsgevonden.

5.10.4 Ambtshalve zijn er wijzigingen aangebracht in de regels en verbeelding
Daarnaast zijn er verschillende ambtshalve wijzigingen gedaan in de regels, bijlagen regels en verbeelding,
om daarmee het plan verder aan te scherpen en te verbeteren. Deze wijzigingen zijn opgenomen in het
overzicht van wijzigingen bestemmingsplan Eschmarkerveld.
De toelichting van het bestemmingsplan en de bijlagen toelichting zijn op daarnaast ook op onderdelen
aangepast.

Naast de aanscherpingen en verbeteringen zijn er op enkele punten wijzigingen in de bouwhoogte van
woningen doorgevoerd en zijn regels aangepast om ruimte te bieden aan stedenbouwkundig fraaiere
oplossingen. Deze aanpassingen zijn ook opgenomen in het overzicht van wijzigingen (bijlage 18). De
doorgevoerde wijzigingen hebben geen nadelige gevolgen voor belanghebbenden/omwonenden in en
rondom het plangebied. Ook is er geen sprake van een wezenlijk ander plan.

5.10.5 Bestaande percelen krijgen een passende bestemmingsregeling en enkele passende nieuwe
ontwikkelingen worden in het bestemmingsplan meegenomen
De bestaande (woon)percelen in het plangebied hebben voor het grootste deel op dit moment geen actuele
bestemmingsregeling. Logischerwijs worden deze percelen nu meegenomen in het bestemmingsplan voor
Eschmarkerveld, zodat deze ook een actuele bestemmingsregeling krijgen.
Er zijn enkele nieuwe concrete initiatieven in het plangebied, die in het bestemmingsplan zijn meegenomen.
Het betreft onder meer een plan voor de bouw van een extra woning op het perceel Veldzichtweg 40. Deze
ontwikkeling is als passend beoordeeld en er zijn vanuit een goede ruimtelijke ordening geen
belemmeringen.
Daarnaast heeft zorginstelling 's Heeren Loo, die op dit moment al met dagbesteding gevestigd is aan de
Slankweg 97-101, het voornemen om een uitbreiding te realiseren naast het bestaande pand. Het
voornemen is om nieuwbouw te plegen en maximaal 24 studio's (zorginstelling) en 16 appartementen
(zorgwoningen) op de verdieping te realiseren. Deze ontwikkeling is opgenomen in het bestemmingsplan.

5.10.6 Er is onderzoek gedaan ten aanzien van verschillende omgevingsaspecten. Het bestemmingsplan is
uitvoerbaar.
Een bestemmingsplan dient uitvoerbaar te zijn en ook dient er sprake te zijn van een goede ruimtelijke
ordening. Er zijn daarom verschillende omgevingsonderzoeken uitgevoerd in het kader van de ontwikkeling
van het plangebied en het opgestelde bestemmingsplan. Het gaat daarbij onder meer om onderzoek naar
stikstofdepositie, geluid (wegverkeer, spoorlawaai en industrielawaai), flora en fauna, archeologie, bodem,
externe veiligheid, trillingen, bomen, water en verkeer.

Uit de onderzoeken blijkt dat er vanuit de verschillende omgevingsaspecten geen belemmeringen zijn voor
de ontwikkeling van Eschmarkerveld. In bepaalde gevallen komen uit de onderzoeken randvoorwaarden

pag. 11                                                casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>naar voren waarmee rekening dient te worden gehouden bij de uitwerking van het bestemmingsplan en
realisatie.

In het kader van wegverkeerslawaai (Gronausestraat en Euregioweg) en railverkeerslawaai is een procedure
hogere grenswaarde Wet geluidhinder vereist. Het ontwerp besluit heeft ter inzage gelegen. Hiertegen zijn
geen zienswijzen ingediend. Het besluit hogere grenswaarden wordt in mandaat genomen door het
afdelingshoofd Bestemmen.Waar dat nodig is zijn ook regels in het bestemmingsplan opgenomen naar
aanleiding van de resultaten (bijv. ten aanzien van realiseren geluidluwe gevels bij woningen in het kader
van wegverkeer en railverkeer). Zo kan aan deze regels getoetst worden als een aanvraag
omgevingsvergunning wordt aangevraagd.

5.10.7 Het bestemmingsplan is financieel uitvoerbaar
In het plan Eschmarkerveld zijn alle gronden die worden ontwikkeld al in eigendom van de gemeente
Enschede. Het kostenverhaal vindt plaats via gronduitgifte en is daarmee verzekerd, zodat geen
exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld. De kosten van de grondexploitatie, inclusief het
planschaderisico, worden door de gemeente gedragen en gedekt door grondopbrengsten en bijdragen
vanuit het Rijk. De raad wordt in dit voorstel ook gevraagd een besluit te nemen over de grondexploitatie.

Er zijn een aantal bodemverontreinigingen in het plangebied aanwezig. In het algemeen geldt dat de
bodemkwaliteit voldoende moet zijn voor de functie die aan gronden wordt toegekend. In dat kader zullen
gronden gesaneerd moeten worden. Er is een raamsaneringsplan opgesteld waaruit de saneringskosten
blijken. De kosten voor sanering zijn opgenomen in de grondexploitatie.

Ten aanzien van de ontwikkeling aan Veldzichtweg 40 (bouw extra woning) geldt dat hiervoor bij
initiatiefnemer kosten in rekening worden gebracht voor opname van de ontwikkeling in het
bestemmingsplan, via een exploitatieovereenkomst.
Met 's Heeren Loo is een intentieovereenkomst afgesloten in het kader van de aankoop van grond en
uitvoering van het bouwplan voor de zorginstelling en zorgwoningen. Kostenverhaal vindt plaats via de
gronduitgifte.

Risico’s
5.1.1 Een grote gebiedsontwikkeling brengt altijd risico’s met zich mee
De belangrijkste risico’s die zijn verbonden aan deze gebiedsontwikkeling:
• Hogere (dan geraamde) investeringskosten voor de openbare ruimte;
• Lagere of vertraagde gronduitgifte. Hierdoor kan het zijn dat het beoogde bouwtempo, het totaal aantal
    woningen of de beoogde grondopbrengsten niet volledig worden gerealiseerd.

Beide factoren worden in grote mate bepaald door marktontwikkelingen. In de risicoparagraaf bij de
grondexploitatie wordt hier nader op ingegaan.

5.7.1 Zorgen bij ondernemers Euregio BedrijvenPark
Een aantal ondernemers van Euregio bedrijvenpark geven aan dat zij vrezen voor meer klachten van overlast
van hun bedrijvigheid nu er in de nabijheid van het bedrijventerrein extra woningen worden gerealiseerd. Als
er klachten worden ingediend betekent dit dat daarvoor ambtelijke capaciteit nodig is en ondernemers moeten
meewerken aan bijvoorbeeld controles door de Omgevingsdienst Twente.
Naar aanleiding van een zienswijze van enkele bedrijven zijn de regels voor de woningen in de noordoostelijke
hoek aangevuld. Ondanks dat er naar ons oordeel geen wettelijke noodzaak voor is, is opgenomen dat een
bepaalde doofheid van de gevel dient te worden gerealiseerd. Ook zijn de specifieke gebruiksregels
aangevuld, zodat extra duidelijk is dat het gebruik als tuin of voor privégebruik van de gronden gelegen aan
de bedrijvenzijde van de woningen niet is toegestaan.
Dit draagt bij aan het voorkomen van klachten in de toekomst. Het volledig voorkomen van klachten is niet
realistisch in combinatie met het realiseren van een woonwijk in de nabijheid van het Euregio BedrijvenPark.




pag. 12                                                 casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Kosten en financiële dekking van het voorstel
Voor dit project zijn meerdere kredieten benodigd.

    -     Voor de grondexploitatie is een krediet nodig van € 48.059.476,-. Dit krediet wordt gedekt uit de
          grondopbrengsten en de toegekende subsidies in het kader van Woningbouwimpuls en Host City
    -     Voor het project F35 Eschmarkerveld is een krediet nodig van € 1.465.295. Dit krediet wordt gedekt
          uit een bijdrage van de subsidie van de Provincie UVP Mobiliteit 2024/2025 en mobiliteit product
          Verkeersinfrastructuur en Beleid.

Ad 1.0 Kosten en financiële dekking grondexploitatie Eschmarkerveld
Het financiële kader voor de nieuwe grondexploitatie Eschmarkerveld bestaat uit kosten voor verwerving,
milieuonderzoekskosten, bodemsanering, bouw- en woonrijpmaak kosten, plankosten, beheerskosten en
planschade. Aan de opbrengstenkant zijn de inkomsten uit de verkoop van grond opgenomen, een bijdrage
van de beschikte subsidie voor Hostcity en de Woningbouwimpuls 4e tranche.

Ad 1.1 Krediet Grondexploitatie
In totaal is voor dit project een krediet benodigd van € 48.059.476,-. Dit krediet wordt gedekt uit de
grondverkopen en subsidies Woningbouwimpuls en Hostcity en de opbrengstenstijging.

 Kosten                                Totaal krediet

 Inbrengwaarde locaties                     €           5.162.207
 Aanlegkosten                               €          30.657.401
 Plankosten                                 €           5.467.143
 Kostenstijging                             €           5.524.899
 Rente                                      €           1.247.826
 Totaal                                     €          48.059.476

 Opbrengsten
 Grondverkopen                              €          40.043.734
 Subsidie Woningbouwimpuls en               €           4.158.055
 Hostcity
 Opbrengstenstijging                           €        3.944.900
 Totaal                                    €           48.146.689
 Saldo (positief saldo)                            €       87.213

Ad 1.3 Grondexploitatie
In de toelichting grondexploitatie Eschmarkerveld zijn de onderbouwingen weergegeven (bijlage 14:
Toelichting Grondexploitatie Eschmarkerveld.
De totale kosten van de grondexploitatie zijn € 48.059.476 en de totale baten zijn € 48.146.689. Het
positieve resultaat op eindwaarde bedraagt hiermee € 87.213 positief (NCW € 71.545 positief).
De grondexploitatie heeft een looptijd tot 31 december 2033. De nieuwe grondexploitatie zal na vaststelling
door de Raad worden opgenomen in het MPG 2025.

Ad 1.4 Risicoanalyse
Voor de financiële risico’s van de Gemeente Enschede is een risicoanalyse opgesteld, zie bijlage 14
Toelichting Grondexploitatie. De risico’s kunnen worden onderscheiden in marktrisico’s, ramingsrisico’s en
onzekere gebeurtenissen. De marktrisico’s (incl. worstcasescenario) worden op portefeuilleniveau berekend
en meegenomen. De ramingsrisico’s betreffen de gebruikelijke risico’s op alle kostenposten met
gebruikelijke bandbreedtes. Er is sprake van één onzekere gebeurtenis, dit betreft de mogelijke
beroepsprocedure tegen de vaststelling van het bestemmingsplan. De hiermee gepaard gaande risico’s
maken onderdeel uit van de Grondbedrijf risicoanalyse en zijn daarmee onderdeel van de vereiste
weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Dit project heeft een positief risicoprofiel (kans op verbetering is
groter dan een kans op verslechtering). Op basis van de risicoanalyse zal de vereiste weerstandscapaciteit
pag. 13                                                     casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>in totaliteit toenemen met circa € 6,4 miljoen toenemen. Hiervan is circa € 800.000 als gevolg van
projectrisico’s en € 5,6 miljoen betreft het markrisico en worstcase scenario. Eventuele financiële
tegenvallers zullen in eerste instantie binnen het project opgelost moeten worden.

Ad 2.0 Kosten en financiële dekking investeringsproject F35
 Kosten                               Totaal krediet            Reeds beschikbaar         Aanvullend nieuw
                                                                gesteld krediet / via     krediet
                                                                krediet grex

 Fietssnelweg                               €         899.270
 Brug op pijlers                            €       3.205.000
 Totaal                                     €       4.104.270

 Dekking
 Subsidie Woningbouwimpuls                 €          500.756       €          500.756
 Subsidie Provincie                        €        1.513.709       €          310.414        €       1.203.295
 Bijdrage grex Eschmarkerveld              €        1.827.805       €        1.827.805
 Bijdrage mobiliteit product               €          262.000                                 €         262.000
 Verkeersinfrastructuur en beleid
 Bijdrage
 Totaal                                     €      4.104.270    €           2.638.975     €           1.465.295

Ad 3.0 Kosten en financiële dekking investeringsproject Beekzone
 Kosten                               Totaal krediet          Reeds beschikbaar
                                                              gesteld krediet / via
                                                              krediet grex

 Kosten Beekzone                            €       1.742.400
 Totaal                                     €       1.742.400

 Dekking
 Water en Klimaat Adaptatieplan            €       1.398.000            €     1.398.000
 Bijdrage grex Eschmarkerveld              €         344.400            €       344.400
 Totaal                                    €       1.742.400            €     1.742.400

Gevolgen Vennootschapsbelasting (VPB)
Voor elke nieuw te openen grondexploitatie moet worden getoetst of deze gevolgen heeft voor de VPB. Voor
het gehele MPG geldt dat het grondbedrijf per 31-12-2023 niet VPB-plichtig is. Door toevoeging van de
nieuwe grondexploitatie Eschmarkerveld verandert deze situatie niet.

Afweging en alternatieven
Het nu voorliggende voorstel is een logisch vervolg op het coalitieakkoord en besluiten van het college en/of
de Raad over o.a. de gemeentebegroting, het Koersdocument Eschmarkerveld, de Woonvisie en het
ontwerp bestemmingsplan Eschmarkerveld. De nu voorliggende voorstellen vormen samen één
samenhangend pakket dat de kaders schept om de ontwikkeling van het Eschmarkerveld te starten en dat
ook de inhoudelijke en financiële onderbouwing vormt voor die ontwikkeling. Het niet instemmen met delen
van de voorstellen, zorgt ervoor dat het geheel niet meer klopt en is dus geen reële optie. Het volledig of
deels afzien van de nu voorgestelde besluiten zou betekenen dat de ontwikkeling van de grote
woningbouwlocatie Eschmarkerveld stilvalt.




pag. 14                                                 casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Participatie
Vanuit het project is geïnvesteerd in het goed informeren van de bewoners en partijen in het gebied en in
een gebied daar direct omheen. Daarnaast kon iedereen een zienswijze indienen bij het ontwerp
bestemmingsplan. Een aantal bewoners en partijen uit de directe omgeving hebben dat ook gedaan.

Bijeenkomsten
Er hebben voorafgaand aan het ontwerp bestemmingsplan verschillende bijeenkomsten plaatsgevonden om
uitleg over het plan te geven en mensen zijn op verschillende momenten geïnformeerd. Een overzicht van
de gehouden bijeenkomsten is opgenomen als bijlage bij dit voorstel. Op de website
www.enschede.nl/eschmarkerveld-nieuw-woonwiik staat actuele informatie ten aanzien van de ontwikkeling.
Ook zijn de omwonenden per mail of per brief geïnformeerd over de ontwikkelingen.

Er is een toelichting gegeven op het plan voor de ondernemers van Euregio Bedrijvenpark. Ook is een brede
informatiebijeenkomst voor omwonenden van Eschmarkerveld en andere geïnteresseerden georganiseerd in
oktober, toen het ontwerp-bestemmingplan ter inzage lag.

Ten aanzien van voormalig landgoed de Dommert die gelegen is in het plangebied, is de Stichting
Historische Sociëteit Enschede-Lonneker (SHSEL) betrokken. Er is sprake van een cultuurhistorische
waarde van deze structuur. Een nadere inrichting van dit gedeelte wordt in de toekomst bepaald, waarbij de
voorwaarden waaraan dient te worden voldaan bij ontwikkeling van deze gronden in een beleidsregel zijn
opgenomen.

Wijkraden
De wijkraad Zuid-Eschmarke en dorpsraad Glanerbrug zijn voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage
kwam te liggen middels een gesprek geïnformeerd over de plannen en zijn in de gelegenheid gesteld om
een reactie te geven op het plan. Zij hebben vervolgens in een brief aangegeven positief ten opzichte van
het plan te staan. Tegelijkertijd geven ze ook aan dat zij niet kunnen voorzien hoe de plannen in de praktijk
zullen gaan werken. Ze hebben daarbij nog een aantal aandachtspunten en belangen aangegeven. Deze
zien o.a. op verkeerskundige aspecten in en nabij het plangebied (zoals de lage parkeernormen,
verkeersdrukte en verkeersveiligheid), maar ook op punten ver buiten het plangebied (zoals de rotonde in de
Oostweg - Keppelerdijk). De wijkraad Eschmarke en de dorpsraad Glanerbrug gaan er vanuit dat zij in de
toekomst nauw betrokken worden bij het zoeken naar oplossingen, mochten er zich problemen voor gaan
doen.
Het bewonersteam van Dolphia is ook via twee bijeenkomsten geïnformeerd over de plannen van
Eschmarkerveld.

Vooroverleg
Het bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg voorgelegd aan de Provincie Overijssel en aan de
Gasunie, Brandweer, Natuur- en milieuraad Enschede en Prorail.
De provincie Overijssel heeft aangegeven dat het plan in overeenstemming is met het provinciale beleid en
dat zij hiermee kunnen instemmen.
De Gasunie, Brandweer en Natuur- en milieuraad hebben een reactie gestuurd. Deze reactie en de
gemeentelijke reactie zijn opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.
Ook met het Waterschap is vooroverleg gevoerd. Zij hebben aangegeven in te kunnen stemmen met het
plan.

Met Landschap Overijssel heeft overleg plaatsgevonden in verband met de nabijgelegen ecozone. Er is een
toezegging gedaan dat er een plan voor de ecozone wordt opgesteld, om het toekomstige functioneren van
de ecozone te waarborgen. Afgesproken is dat de gemeente en Landschap Overijssel gezamenlijk hiervoor
een plan gaan opstellen. Dit zal de komende periode verder vorm gaan krijgen. Met de uitvoering van het
compensatieplan voor de kleine marterachtigen zullen leefgebieden versterkt en verbonden worden en wordt
bijgedragen aan de doelen die Landschap Overijssel en wij als gemeente hebben.

We zijn voornemens om in de zomer van 2024 ook marktpartijen te consulteren over de wijze waarop we de
verschillende deelgebieden in de markt gezet kunnen worden via zogenaamde tenders. Vragen die daarbij
spelen gaan bijvoorbeeld over de ideale omvang van tenders (in aantallen woningen) en de inrichting van de

pag. 15                                                 casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>procedure. Ook overleggen we met de woningbouwcorporaties over de programmering en realisatie van hun
aandeel in het Eschmarkerveld.
Naarmate er meer bewoners in het gebied komen wonen en de plannen concreter worden, ontstaat er meer
mogelijkheid voor participatie. Denk daarbij aan het in de toekomst uitwerken van de plannen voor de
openbare ruimte.

Communicatie met direct betrokkenen:
Met alle bewoners in en om het gebied is op diverse momenten en manieren gecommuniceerd om hen te
informeren over de planvorming voor het Eschmarkerveld. In bijlage 19 is een overzicht van de belangrijkste
communicatiemomenten opgenomen.

Naast de communicatie met bewoners in het gebied is er gecommuniceerd met de belangrijkste
stakeholders rondom dit project. Te weten:
    - ProRail
    - Euregio Bedrijvenpark (via de ondernemersvereniging en individuele ondernemers)
    - Landschap Overijssel
    - Gasunie (in verband met de aanwezigheid van twee hoge druk gasleidingen onder het gebied)
    - Het waterschap Vechtstromen
    - Wijkraad Eschmarke-Zuid en Dorpsraad Glanerbrug
    - Woningcorporatie Ons Huis (eigenaar in het gebied)
    - ’s Heeren Loo (aanwezig in het gebied)
    - Bewonerscommissie Dolphia
    - Natuur- en milieuraad Enschede

Na besluitvorming door het college over dit voorstel worden de bewoners, omwonenden en stakeholders zo
snel mogelijk geïnformeerd over het collegebesluit.

Interne communicatie
In de voorbereiding van dit voorstel en in de verdere afwikkeling vindt veel interne communicatie plaats met
alle betrokken afdelingen en beleidsterreinen. Zie hiervoor ook het kopje “mee-geadviseerd door” bovenaan
dit agendaformulier.

PR over besluit:
Dit voorstel betreft de grootste woningbouwontwikkeling in Enschede en levert een belangrijke bijdrage aan
de woningbouwopgave van de stad. Over dit besluit is bijgevoegd persbericht opgesteld en zal een
persgesprek worden georganiseerd.

Persbericht, ja of nee:
ja

Vervolg
De meeste besluiten uit dit voorstel vragen om een besluit van de gemeenteraad. Bespreking van dit
voorstel staat gepland in de stadsdeelcommissie Oost van 11 juni 2024, waarna behandeling in de Raad van
1 juli 2024 kan plaatsvinden.
Als de Raad met het voorstel instemt zijn alle kaders voor de gebiedsontwikkeling bepaald en wordt gestart
met (de voorbereiding van) het bouwrijp maken van het gebied en de uitgifte van gronden aan particulieren,
woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars.
Het bouwrijp maken van de eerste fase wordt naar verwachting in de eerste helft van 2025 uitgevoerd, zodat
vanaf medio 2025 de eerste percelen geleverd kunnen worden en kan worden gestart met de bouw van
woningen.




pag. 16                                                 casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>De gemeenteraad is het bevoegd orgaan voor het vaststellen van het bestemmingsplan. Na vaststelling van
het bestemmingsplan wordt deze zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden en de indieners van
zienswijzen kunnen tijdens deze periode beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad
van State. De terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan wordt aangekondigd in de Huis aan
Huis en het Gemeenteblad. Het plan wordt gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl/ regels op de kaart.

Een beeldkwaliteitsplan wordt per uit te geven deelgebied opgesteld en aan de gemeenteraad voorgelegd
op het moment dat de plannen voor het betreffende deelgebied verder zijn uitgewerkt.


Bijlage(n)
               Omschrijving                                College    Raad     Niet actief   Geheim
                                                                               publiceren
 Bijlage 1     Raadsvoorstel grondexploitatie,             Ja           Ja        Nee          Nee
               investeringsprojecten en bestemmingsplan
               Eschmarkerveld
 Bijlage 2     Raadsbesluit Eschmarkerveld 2400017940      Ja           Ja        Nee          Nee
 Bijlage 3     Stedenbouwkundig masterplan                 Ja           Ja        Nee          Nee
               Eschmarkerveld
 Bijlage 4     Plan compensatie Eschmarkerveld             Ja           Ja         Ja          Nee
 Bijlage 5     Exploitatieovereenkomst Veldzichtweg 40     Ja          Nee         Ja          Nee
 Bijlage 6     Grondexploitatie Eschmarkerveld             Ja           Ja         Ja           Ja
 Bijlage 7     Toelichting Grondexploitatie                Ja           Ja         Ja           Ja
               Eschmarkerveld
 Bijlage 8     Begrotingswijziging Eschmarkerveld          Ja           Ja         Ja           Ja
 Bijlage 9     Anonieme nota samenvatting en               Ja           Ja        Nee          Nee
               beantwoording zienswijzen
               bestemmingsplan Eschmarkerveld 2023
 Bijlage 10    Nota samenvatting en beantwoording          Ja           Ja         Ja          Nee
               zienswijzen bestemmingsplan
               Eschmarkerveld 2023 (niet anoniem)
 Bijlage 11    Parkeernorm Eschmarkerveld, Boswonen        Ja           Ja        Nee          Nee
 Bijlage 12    Beleidsregel ‘Ontwikkeling landgoed de      Ja           Ja        Nee          Nee
               Dommert’
 Bijlage 13    Regels bestemmingsplan Eschmarkerveld       Ja           Ja        Nee          Nee
               2023
 Bijlage 14    Bijlagen regels bestemmingsplan             Ja           Ja        Nee          Nee
               Eschmarkerveld 2023
 Bijlage 15    Toelichting bestemmingsplan                 Ja           Ja        Nee          Nee
 Bijlage 16    Bijlagen toelichting bestemmingsplan        Ja           Ja        Nee          Nee
 Bijlage 17    Verbeelding bestemmingsplan                 Ja           Ja        Nee          Nee
               Eschmarkerveld 2023
 Bijlage 18    Overzicht wijzigingen BP Eschmarkerveld     Ja           Ja        Nee          Nee
               2023 ten opzichte van ontwerp
               bestemmingsplan
 Bijlage 19    Overzicht communicatie Eschmarkerveld       Ja           Ja        Nee          Nee
 Bijlage 20    Persbericht                                 Ja          Nee        Nee          Nee




pag. 17                                              casenummer BV24000225
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>