<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Het Warenhuis – second opinion                              op    ambities         en
exploitatieplan(nen)
17 juni 2025



0. Vraagstelling

Bibliotheek Enschede , Theater Sonnevanck en kunstinstelling Concordia hebben plannen gemaakt
voor de culturele exploitatie van het voormalige pand van V&D aan de Korte Hengelosestraat in
Enschede , een gebouw met de status van rijksmonument. Het concept wordt aangeduid met: Het
Warenhuis. Uw vraag aan ons is om de plannen te beoordelen op:

•    Culturele en maatschappelijke impact , afgemeten aan erkende succesfactoren van
     cultuurclusters elders
•    Bedrijfseconomische haalbaarheid (exploitatie)
•    Organisatorische consequenties , zowel voor de collectiviteit als voor de individuele organisaties
•    Juridische en bestuurlijke aspecten
•    Risico’s en te nemen maatregelen om deze te beheersen.

Wij hebben de second opinion uitgevoerd op basis van de door de gemeente aan ter beschikking
gestelde stukken (zie bijlage 1). Het concept van onze bevindingen is ter toetsing op feitelijke
onjuistheden voorgelegd aan de betrokken culturele organisaties. De uitkomsten hiervan zijn
verwerkt in deze eindversie.

1.   Terugblik   op   het eerdere plan   en ons   eerdere advies daarover

In september 2023 beoordeelden wij een eerdere initiatief     voor   het culturele warenhuis. Wij
adviseerden toen in feite over drie plannen:

•    De Huiskamer van de Stad (de culturele clustering in het Muziekkwartier)
•    Het culturele warenhuis zonder bibliotheek (maar met Podiumacademie) in de voormalige V&D
•    Het culturele warenhuis met toevoeging van de openbare bibliotheek (in de V&D).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                                   2/19




Wij        stellen      vast dat               de     Huiskamer               van      de Stad                niet tot          realisatie               is kunnen               komen.           En      dat       de

Podiumacademie                          als        potentiële participant                          in het          culturele warenhuis                              is    afgehaakt.              Nu      resteert                het

plan        voor     een        cultureel                 warenhuis           met       daarin               de    openbare                bibliotheek.                   Met     betrekking                 tot    de

voormalige                V&D          adviseerden                 wij      in 2023           onder               meer         het    volgende:

e
           Vanwege           het        belang             van     realisatie           van        het culturele concept                                 verdient              het      aanbeveling                 dat       de

           gemeente het V&D-pand aankoopt.                                                  Het        gebouw             van         de    voormalige                    V&D         heeft

           rijksmonumentale waarde en staat                                             op        een         markante                plek     in        het centrum                  van        Enschede.               Het
           duurzame             behoud               van        dit monument                  met            een     functie           die    past zijn allure dient                              voor        de

           gemeente hoge prioriteit                                te hebben.                Het            vinden        van        zo’n     functie              is niet       eenvoudig,                  zoals           de

           herontwikkeling van voormalige V&D-panden                                                                in andere               steden             van        Nederland              laat     zien.          Het

           plan    voor      een         cultureel               warenhuis             moet            daarom             worden             gekoesterd.
e
     _     Voor     Concordia                  vonden            wij    het      kwetsbaar                   om     in het Warenhuis                              te streven            naar       2.920            m?        voor


           enerzijds         de        exploitatie               van     de      horeca           en        anderzijds               de     exploitatie                  van     vijf    filmzalen              (380
           stoelen),         een
                                        expositieruimte, een winkel, workshopruimten, een werkplaats, en vergader-,
           kantoor-          en        opslagruimten. Wij meenden op basis van onze analyse dat Concordia (nu
           beschikkend                 over          234     stoelen, 2,5 zalen)                            in de        nieuwe            situatie            waarschijnlijk                    ook    goed            toe       zou

           kunnen         met          iets        minder      filmzaalcapaciteit                            dan     380         stoelen            -

                                                                                                                                                         en       dus     minder            vierkante              meters            -




           met     als voordeel                    dat     de    huur         minder          zwaar               op de        exploitatie drukt.
e
           Over de         bibliotheek                    merkten           we     op dat           deze,           mede             dankzij            de     wijkvestigingen,                    de        nodige
           flexibiliteit heeft wat                         betreft de            benodigde                   vierkante               meters             in de       hoofdvestiging. Wij
           adviseerden                 het      feitelijk ‘eigen’ vloeroppervlak                                         van     de        bibliotheek              te beperken tot 2.500 à

           2.750        m?en           stelden            voor     om       de     bibliotheek                    zich        sterk te laten                  manifesteren                  in    de

           verkeersruimten                         van     het     V&D-gebouw,                      zowel           met         boekenopstellingen                              als     met      zitjes        en       studie-

           en    werkplekken.
e
           Wat     betreft de                 horeca         benadrukten                    wij    dat deze               een         cruciale               functie       heeft        voor       álle
           gebruikers             en     de         sleutel       vormt          tot   het        welslagen                   van     het multifunctionele                              concept.             Op
           basis      ervaring
                     van                             adviseerden                 wij    om         de        horeca            niet door            slechts één                  van     de       huurders               te       laten

           exploiteren, maar                         in eigen beheer te exploiteren                                           middens          een            (beheer)organisatie                         waarin              álle
           gebruikers             van          het    pand participeren.

Wij        constateren                 dat     het ambitiedocument                                dat        nu    voorligt inspeelt                         op    ons         advies       uit 2023               en
                                                                                                                                                                                                                         uitgaat
van        een     iets    beperktere filmzaalcapaciteit                                          en        het    centraal            stellen               van    een        gezamenlijk
aangestuurde                    horeca.         wij hebben
                                                     Daarnaast              bestaat           nu        naar                                  begrepen                   het     voornemen                   om         de

gemeente het gebouw te laten kopen zodat zij kan optreden                                                                                     als verhuurder.                         Hiermee           is     aan


belangrijke randvoorwaarden voor een succesvolle invulling                                                                                   van         het       warenhuisconcept                          voldaan.


2.         Kunst        en      cultuur               zijn       waardemakers


Sinds           het de       realisatie              van        de combinatie                     van        opera        en     stadhuis                in Amsterdam                    (1986)           weten               we

dat culturele                gebouwen                     grote stedenbouwkundige                                    en        economische                     effecten           kunnen            hebben.

PN
(geanonimiseerd)          bracht          in       1991         in kaart         hoe door               de        bouw         van     de     ‘Stopera’                  het    aantal           winkels           in de

omgeving toenam,                              de     horeca            groeide         en     er       in    het    gehele gebied sprake                                   was        van     een       hernieuwde

bedrijvigheid                met         een         gelijktijdige verbetering                                van        de     bebouwde                     omgeving.”               Ook        in het        buitenland




t    Het    ambitiedocument                                uit van       314
                                                               stoelen (4 zalen) en een rooftop cinema voor in de zomermaanden (46
                                                   gaat
                                                                       m?
plaatsen
                   en     een     totaal           van     1.984
                                                            (inclusief bijdrage algemene ruimtes).
 (geanonimiseerd) ‚K.             De    uitstralingseffecten van het stadhuis- muziektheater (Stopera) In: Rooilijn (1991)2 (p.38-
44).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                                               3/19




zijn dit soort effecten in onderzoek beschreven , zoals voor Bilbao en ook voor het Meatpacking
District in London , voor Vancouver en voor Hamburg (de bouw van de Elbesymphonie). 3

In Nederland hebben we de vitaliserende werking van een culturele trekpleister kunnen zien in
bijvoorbeeld Tilburg (de LocHal in samenhang met de Spoorzone) , Amersfoort (met De Nieuwe
Stad en museum Kade) en Groningen met het Groninger museum en het Forum. Uit onderzoek van
Brouwer en Thomsen (2007) komt naar voren kunst en cultuur waardemakers zijn. Stedelijke
zones met veel kunst en cultuur blijken een hogere vastgoedwaarde te hebben dan vergelijkbare
andere gebieden. Culturele vlaggenschepen brengen succes in termen van hartjes (men vindt het
mooi , is trots) , sterretjes (het zorgt voor aandacht , aanzien en bezoek) en centjes (de
vastgoedwaarden en de bedrijvigheid in de omgeving stijgen).

In zijn algemeenheid beschouwen wij de investering die wordt beoogd (een kleine € 21 mln. excl.
btw) relatief bescheiden. Met zijn 162. 000 inwoners behoort Enschede tot de 20 grootste steden
van Nederland. Kijken we naar de culturele vlaggenschepen met een bibliotheekfunctie die elders
in de afgelopen 15 jaar zijn gebouwd (zie bijlage 3) dan is het investeringsbedrag voor het
warenhuis klein te noemen.

3. Onderzoek wijst uit: bibliotheektransformaties hebben                   een   grote impact

In 2024 voerden wij een impactanalyse uit in verband met de beoogde samenvoeging van de
bibliotheek met andere culturele functies in het stadscentrum van Bussum. In dat kader hielden wij
een enquête uit onder bibliotheken die na 2015 de overstap hebben gemaakt van ‘stand alone’
naar een multifunctioneel cultureel gebouw. Uit dit onderzoek blijkt dat er duidelijke stijgingen
zichtbaar zijn in aantallen bezoeken (+ 76%!) en activiteiten. 4 Ook zien we dat de aard van de
activiteiten enigszins verandert. De volgende afbeelding laat de effecten zien.




Deze uitkomst sluit aan bij bevindingen in de vakliteratuur met betrekking tot de waarde van ‘third
place’-achtige concepten. Een Third Place of derde plek , is de plek waar je , naast je woning en
werk , naar toe gaat om te ontspannen en waar je deel uitmaakt van het sociale leven. Een ruimte
zoals een park , een plein , een café of een bibliotheek. Het zijn de plekken waar je vrienden
ontmoet of vreemden ‘bekijkt’. Waar je consumeert omdat het moet of omdat het kan. Waar je


3 Plaza , B. The Bilbao effect (Guggenheim Museum Bilbao). MPRA_paper_12681. pdf. Faculty of Economics.
University of the Basque Country. 31 July 2007.
Runde , J. , & Heuer , T. (2022). The Elbphilharmonie and the Hamburg Effect: on the social positioning , identities
and system functions of a building and a city.
4 Voor ledenaantallen geldt dit slechts in beperkte mate.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                                  4/19




uitgaat of waar je graag bent omdat het er aangenaam is. Het publieke domein en de verbindingen
met de omringende context zijn daarbij net zo belangrijk als de feitelijke – al dan niet commerciële
– functies. Het doel van deze plekken is het tot stand brengen van transacties. Dit kunnen zowel

financiële als emotionele transacties zijn. (lees verder op: www. third-place. nl).

Een Third Place is een vorm van een maatschappelijke voorziening. Deze voorziet in een grote
behoefte , zoals we in andere steden in Nederland (waar dit soort voorzieningen al zijn
gerealiseerd) kunnen zien. Scholieren kunnen er huiswerk maken en elkaar ontmoeten. Ouderen
kunnen er lezen , elkaar ontmoeten , aan activiteiten deelnemen of hulp krijgen bij allerhande
praktische zaken. Ouders kunnen er met hun kinderen heen. Zzp’ers kunnen er werken en mensen
ontmoeten. Organisaties kunnen er activiteiten organiseren voor uiteenlopende doelgroepen.

In een samenleving waarin de individualisering voortgaat en door de digitalisering het persoonlijke
contact minder wordt , voorziet een Third Place in een mogelijkheid voor ontmoeting en verdieping
die door vele publieksgroepen wordt gewaardeerd. Succesvolle third place-concepten zien we in
grotere gemeenten (Assen , Tilburg , Groningen , Amersfoort , Ede , Apeldoorn) , maar ook in kleinere
(Oisterwijk , Eemnes , Vught , De Bilt). Ze hebben een magneetfunctie (zie ook hierna in § 11).
Onze verwachting is dat dit ook voor het Warenhuis zal gaan gelden.

4.   Het ambitiedocument is sterk

Als Berenschot waren we in de afgelopen jaren bij veel vormen van culturele clustering betrokken.
Op basis daarvan stellen wij vast dat er voor het Warenhuis een goed plan is opgesteld. Wij
beoordelen het als goed en compleet. Het ambitiedocument geeft niet alleen duidelijk de ambities
weer , maar besteed terecht ook ruime aandacht aan de manier waarop de samenwerking
inhoudelijk én qua gebouwbeheer wordt georganiseerd. Bovendien wordt de ruimtelijke indeling
helder weergegeven en is er aandacht voor zowel de mogelijkheden van synergie als de afspraken
die er onderling zullen gelden om het geheel te laten functioneren. Daarbij is er niet alleen
aandacht voor de exploitatie van de organisaties die het concept gaan dragen , maar ook voor het
gebouwbeheer – een aspect dat ten onrecht soms onderbelicht blijft. Het ambitiedocument kent
een voorbeeldige uitwerking wat betreft de organisatorische en financiële aspecten. Een cruciaal
onderdeel bij multifunctionele culturele accommodaties is de wijze waarop de onderlinge relaties
zijn geregeld (verhuurder – huisbaas- gebruikers) en álle kostenposten (denk aan de diverse
servicekosten die bij dit type gebouw een rol speelt) goed worden meegenomen in de exploitatie.
Dat is in het ambitiedocument op voorbeeldige wijze en met gebruikmaking van de passende
kengetallen gebeurd. De frontofficekosten en de servicekosten (energie , schoonmaak , beveiliging ,
klein onderhoud , afvalverwerking , kantinekosten , personeel facilitair team , ict) zijn goed
doorgerekend en verdeeld over de gebruikers De servicekosten tellen in totaal op tot € 614. 996 op
jaarbasis (€ 8135
                ,   per m).2  Dat lijkt een hoog bedrag , maar herkennen wij zeker als gangbaar bij
dit type multifunctionele gebouwen. De valkuil bij veel startende gecombineerde instellingen is dat
deze soort kosten vaak wordt onderschat of zelfs helemaal niet in de exploitatieopzet wordt
betrokken. Het getuigt van professionaliteit dat dit bij het Warenhuis wel is gebeurd.

5.   Voor de organisaties is het   een   spannende   sprong

Als culturele organisatie je intrek nemen in een ander gebouw doe je niet zomaar. Voor culturele
instellingen is het gebouw hun asset: iets wat grote waarde heeft en bepalend is voor het succes
van de activiteiten. De stap naar een ander gebouw is er dan ook een die zorgvuldig moet worden
genomen en aan alles lezen wij af dat de betrokken organisaties deze zorgvuldigheid in acht
hebben genomen. Toch zal , zeker in de beginperiode , met het Warenhuis niet alles meteen goed
gaan. Gebouwen vertonen kinderziektes en in de eerste jaren zal het nog zoeken zijn naar het
meest optimale gebruik en de meest efficiënte exploitatie. Het is belangrijk dat de organisaties ,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                                  5/19




maar  ook de verhuurder (de gemeente als die het pand aankoopt) hiermee rekening houden en de
formule van het culturele warenhuis een paar jaar de tijd geven om tot volle ontplooiing te komen.

Een belangrijk aandachtspunt voor de organisaties samen is wat ons betreft het aan de dag leggen
van voldoende ondernemerschap. Het warenhuis heeft veel potentie , maar dit komt slechts tot
volle uiting als de organisaties het gebouw gaan opvatten als een kapitaalgoed waarmee behalve
culturele en sociale ook economische waarde kan worden gecreëerd. Wij duiden hierbij vooral op
de aanwending van de vierkante meters op momenten dat ruimtes niet worden gebruikt of (nog)
geen huurder hebben. Wij adviseren de organisaties om samen scherp te zijn op de mogelijkheden
die zich aandienen en een gezamenlijk tarievenbeleid te ontwikkelen dat recht doet aan de
mogelijkheden en de kwaliteiten van de diverse ruimtes. In dat kader merken we op dat we kritisch
zijn op de passage in het ambitiedocument (p. 43) die gaat over het vrijvallen van ruimten van
‘vaste’ huurders. In het document staat: “Mocht in de toekomst de situatie ontstaan dat (een deel
van) de door de vaste huurders gehuurde ruimte vrijvalt , dan gaan de vrijgekomen vierkante
meters terug naar de pandeigenaar. Uitgangspunt is dat leegstand niet drukt op de exploitatie van
de Bibliotheek. Het huurdersberaad , waar de directeuren van onze organisaties in zitten , bewaakt
het integrale Warenhuisconcept en bespreekt welke partij als nieuwe huurder in aanmerking komt. ”
Wij vinden dat wie betaalt ook moet bepalen. Dit betekent dat als het huurdersberaad wil bepalen
wie in het warenhuis een plek krijgt , de huurders in gezamenlijkheid ook het risico moeten dragen
van leegstand en dit niet bij de verhuurder kunnen neerleggen. Overigens schatten wij het risico op
leegstand als gering in. In andere steden waar dit concept is gerealiseerd is er meestal een grote
animo om ruimten af te nemen. Voor de vaste huurders ligt hier misschien zelfs een mooie kans
om – in het kader van het gedifferentieerde tarievenbeleid – zelfs een hogere vierkante meterprijs
te vragen dan zij zelf aan de gemeente betalen.

6.   De gezamenlijke programmering is geborgd

De sleutel voor het tot een succes maken van een multifunctionele culturele voorziening is het
borgen van een gemeenschappelijke programmering. Alleen dan kan het geheel meer worden dan
de som der delen. In het plan van de organisaties zijn hiervoor wat ons betreft de juiste
waarborgen opgenomen:

•    Er is een organisatiestructuur ontworpen die voorziet in een gezamenlijke aansturing en
     uitvoering van onder meer de programmering , de talentontwikkeling en de cultuureducatie. In
     onze ogen zijn de overlegvormen op te vatten als een soort redactieteams. De ervaring leert
     dat dit een goede methode is om tot inhoudelijke afstemming te komen.
•    Daarbij is ook afgesproken dat er voor elk van de (groepen van) activiteiten een coördinator
     komt. Zo’n integrale manager is precies wat nodig is de onderlinge afspraken ook omgezet te
     krijgen in collectieve actie.
•    Bovendien wordt er jaarlijks structureel € 75.000-, (elke organisatie € 25.000-)
                                                                                    , vrij gemaakt
     voor de gezamenlijke programmering en de profilering.
•    En tot slot: voor het gezamenlijke aanbod wordt een Warenhuisstijl ontwikkeld , zodat het
     Warenhuis als ‘merk’ eenduidig herkenbaar wordt.

Wij bevelen de gemeente aan om in de subsidievoorwaarden aan de organisaties vast te leggen dat
de samenwerking in het warenhuis moet leiden tot een aantrekkelijke en als zodanig herkenbare
instellingsoverstijgende programmering. Dit kan bijvoorbeeld door voor het functioneren van het
warenhuis als geheel kritische prestatie indicatoren (kpi’s) te benoemen en te monitoren. Ook kan
in de voorwaarden worden bepaald dat de organisaties met een onderling afgestemde gedeelte van
hun jaarverslag verantwoording afleggen van de activiteiten in het warenhuis.

En de organisaties adviseren we       om op   afzienbare termijn een samenwerkingsovereenkomst af te
sluiten die het ‘huwelijk’ bezegelt   en   bepalingen bevat voor het geval er onderling verschil van
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                                   6/19




mening ontstaat (stappen om te escaleren , zoals het inschakelen van de voorzitters    van   de raden
van toezicht en – als dat niet helpt - een mediator in geval van conflict).

7.   De bibliotheek wacht    een   nieuwe      en   grote taak

Een grote verandering die voor de openbare bibliotheek als organisatie optreedt is dat zij in het
warenhuis zal optreden als beheerder (huisbaas). De keuze om de bibliotheek deze rol te geven
ondersteunen wij: de bibliotheek is de enige actor die hiertoe qua menskracht en middelen is
toegerust. Wel zal de bibliotheek van meet af aan de rol van huisbaas voluit en met overtuiging
moeten oppakken , want de ervaring elders leert dat er veel op de beheerder af komt , niet alleen
publiek (gewenst en ongewenst) , maar ook gebouwelijke kinderziektes en logistieke opgaven.
Daarnaast heeft de bibliotheek ook aanmerkelijke opgaven in de stad die voortvloeien uit de
wettelijke zorgplicht die eraan komt en die zich toespitsen op specifieke doelgroepen (zie hierna).
Ons advies is dat de openbare bibliotheek op deze nieuwe rollen voorsorteert , een ontwikkelplan
maakt en tijdig de bemensing zoekt die het slagschip in de toekomst varende houdt.

8.   De bibliotheek omvat    nu en    straks    meer   dan alleen het warenhuis

Een aspect dat belangrijk is om apart te benoemen is het feit dat de openbare bibliotheek ook
elders binnen de gemeente naar verwachting in de komende jaren haar vleugels zal uitslaan.
Immers , de zorgplicht die wordt opgenomen in de Wet stelsel openbare bibliotheekvoorzieningen
(Wsob) zal de gemeente Enschede naar verwachting stimuleren om zich met de vijf hoofdfuncties
van de wet in álle wijken van Enschede te manifesteren. Concreet kan dit betekenen dat de
bibliotheek met diensten zoals een leestafel , een taalhuis en een Informatiepunt Digitale Overheid
ook onderdeel kan worden van Integrale Kind Centra (IKC) , wijkcentra en sportvoorzieningen.
Bibliotheek Enschede krijgt zodoende te maken met twee organisatorisch complexe situaties: het
beheer van het warenhuis én de decentrale uitbreiding van haar activiteiten.

Een inhoudelijk aspect waarvoor wij – in het verlengde hiervan – aandacht vragen is het
Ontwikkelplein dat op de eerste verdieping van het warenhuis komt en waar onder meer het
taalhuis en het informatiepunt digitale overheid worden ondergebracht. Wij onderschrijven de
ambitie van de bibliotheek om deze dienstverlening te willen leveren en zien dit beslist als een
belangrijke taak van de moderne maatschappelijke bibliotheek. Echter , wij signaleren ook dat het
warenhuis een sterk culturele identiteit gaat krijgen in de betekenis van een plek waar kunstzinnige
uitingen te genieten vallen en waar liefhebbers van kunst en studenten uit het hoger onderwijs op
af komen. Dit type plek is niet automatisch ook uitnodigend voor andere doelgroepen , zoals
laaggeletterden of mensen met een andere culturele achtergrond. Natuurlijk gaat geprobeerd
worden om ook deze groepen aan te trekken en natuurlijk zal dat in een bepaalde mate ook wel
lukken , maar wij vragen toch aandacht voor de drempel die kan worden opgeworpen door de
‘culturele’ signatuur van het gebouw. Een en ander betekent dat het belangrijk is dat de
bibliotheek een aantal belangrijke diensten die zijn gericht op mensen met een lagere se-score óók
(en misschien wel juist) blijft aanbieden in de wijken. Hiervoor moet in de bibliotheekexploitatie
voldoende financiële ruimte blijven. Ter vergelijking: in Heerlen richt de multifunctionele
organisatie SCHUNCK (bibliotheek , museum , kunstencentrum , gevestigd in het Glaspaleis) zich in
de centrumlocatie op persoonlijke ontwikkeling en op het algemene publiek , terwijl zij zich in de
wijken met haar aanbod expliciet richt op de kwetsbare groepen (zie bijlage 5).

9.   De exploitatie-opzet vergt      nog een    ‘finishing touch’

Wij zijn van mening dat de exploitatieopzet van het bibliotheekdeel realistisch is. In relatie tot de
exploitatie van het warenhuis stellen wij wel vast dat de bibliotheek (en ook Concordia en Theater
Sonnevanck) tot dusverre uitgaan van een lagere huurprijs per vierkante meter per jaar (€ 140=)     ,

dan de gemeente (€ 165=).,    Hoewel  wij onderschrijven  dat het huurbedrag  van  de  gemeente
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                                                                       2/19




gegeven               de         stichtingskosten                         marktconform           is, brengt een vierkante meterprijs van € 165,=                                                                                de

bibliotheek                  (    en     de       andere            culturele            organisaties) in het nauw. Wij adviseren om één van de
volgende oplossingen                                  toe te          passen             (een     combinatie                is ook            mogelijk):

          a)      Een            extra           bijdrage           van     de     bibliotheek               in de        totale         investering                vanuit               enerzijds               de     opbrengst
                  van            de    verkoop            van         de    Pijpenstraat                en     anderzijds                de       grote           reserve              die de         bibliotheek                   heeft.

          b)      Het            beperken             van       het aantal               vierkante             meters            voor         de        bibliotheek                   ten     gunste             van       een

                  andere                culturele           functie.

          c)      Extra               exploitatiesubsidie                         voor     de bibliotheek.


Voor           a), b)       en         c) zijn argumenten.

           Ad     a)       De         bibliotheek              is    eigenaar van het pand                                aan     de     Pijpenstraat                       en     zal      dit      verkopen.                 De

           opbrengst                    hiervan          kan         in het warenhuisproject                               worden          ingebracht.                       Daarnaast                 heeft           de

           bibliotheek                   een
                                                   groot weerstandsvermogen,                                        ten     dele         doordat              een
                                                                                                                                                                            reservering                is       getroffen            voor


           uitbreiding                   in      Enschede-Zuid.                     Een     ratio       voor        weerstandsvermogen                                      van        een          culturele

           organisaties                       is de    zogenoemde                    Haringmaat:                    de     deelsom                 van       het        eigen            vermogen                     en       de

           totalebaten.” Een Haringmaat                                              van         minimaal            10%          is    nodig           voor       een           gezond
           weerstandvermogen. Daarmee                                                kan     organisatie
                                                                                                 een                                   fluctuaties in de                         exploitatie                en    financiële

           opvangen,                    zonder dat directe                         aanpassingen nodig zijn.                                   Het        weerstandsvermogen                                      van

           Bibliotheek                      Enschede                per    31     december              2024         is    28,3%             (baten).
                                                                                                                                             (geanonimiseerd)                                                                        pat

           is    3x     zoveel als                 echt        noodzakelijk                is.        Voor     zowel        de         waarde            van       het           pand         als    voor         het

           vermogen                     geldt      dat      dit door de                  jaren        heen      met        publieke                middelen                 is    opgebouwd:                      het         is dus
           zeker           niet vreemd                   om         nu     aan      de    bibliotheek               te     vragen             om        mee        te       investeren.                Wel            dient ook

           bekeken                    te worden            welk deel               van     de         reserves            in de        wijken           tot       besteding                 zou       moeten               komen.


           Ad     b)       In     ons         advies        van           september              2023         merkten             we     op        dat de          functies                 van       de    openbare
           bibliotheek                   flexibel         zijn        en    dat     daarmee              de    vierkante                 meterbehoefte                           dat        in feite        ook         is.    Het
           ambitiedocument                             gaat          nu     uit    van     3.780         m?     voor         de        bibliotheek; wij                          schreven             in '23           dat      een

           kleiner               oppervlak            ook toereikend                      zou         kunnen         zijn        omdat             de    bibliotheek                    zich        met         haar

           activiteiten                  sowieso            ook           in de     wijken            manifesteert.                De        hoofvestiging                        en     de       bibliotheekpunten
           in de        wijken zijn                   deels          communiceren                      vaten.        Een         manier            om        de    exploitatie                      sluitend          te      krijgen
           is ook          om          de        bibliotheek               wat     minder             vierkante           meters             te    laten          afnemen                   en      hiervoor            in de

           plaats          een           culturele                  huurder          toe te            voegen              die     de     gevraagde                     €        165,=           per m?          per       jaar      kan

           betalen.               Bijvoorbeeld                  de         lokale omroep                 1Twente             of        een        commerciële                     cultuur-aanbieder                             zoals

           een        boekhandel,                     een       muziekwinkel                     of    een     winkel            voor        games            en
                                                                                                                                                                        consoles).6
De     derde           oplossing                  (extra exploitatiesubsidie)                                 is ook        mogelijk                -

                                                                                                                                                        en     wordt              voor        Theater             Sonnevanck

en     Concordia                      ook     toegepast
                                                                      -

                                                                           maar      stuit als           het    om         de     bibliotheek                  gaat          op        een       complicerende
factor.” Enerzijds lijken                                 er
                                                                argumenten                  te     zijn       voor        het     verhogen                van       de           subsidie,            zie        de

bibliotheken-benchmark                                      die   wij hebben                     gemaakt (bijlage 4).                             Maar        anderzijds                    moet           de     benchmark

ook worden                       gerelativeerd,                    hij zegt bijvoorbeeld niets over de programmering. Bovendien
                                                                    want

staat de              bibliotheek                  voor
                                                            grote opgaven in de wijken (zie het punt hiervoor) en dient daarvoor                                                                                                     in

de     komende                   jaren           eerst     nader beleid te worden gemaakt. Wij hebben een benchmark gemaakt                                                                                                            van

tien      vergelijkbare                          bibliotheken               met      behulp            van     de     openbare                dataset              van           de     Bibliotheekmonitor.®
Hieruit           blijkt          dat de          exploitatiesubsidie                       per inwoner                   (€ 19)         in       Enschede                  het        laagste         is       van        allemaal



5
    Deze        is ook           door       de  afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad                                                van        State      gehanteerd                    bij uitspraak               in 2021

(Raad           van    State           27     januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:176).
S
    Een     voorbeeld                  van     een  winkelketen voor games is Nedgame.
7   De                                Enschede           heeft               Sonnevanck
                                                   een structurele subsidieverhoging van    € 60.000 en aan
          gemeente                                                   aan
Concordia
8
                       een
                                          per
                                  verhoging   jaar  toegezegd
                                                       van      €
                                                               bij    135.000
                                                                   realisering van het Warenhuis.

  Vergelijkbaar betekent in dit geval: stadsbibliotheken met slechts één (of soms twee) subsidiërende
gemeenten van enigermate vergelijkbare omvang als Enschede.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                                                                8/19




(het gemiddelde van de andere negen ligt op bijna het dubbele: € 36). Bibliotheek Enschede heeft
de laagste huisvestingskosten per inwoner , bijna de laagste personeelskosten per inwoner en het
op één na laagste aantal fte. Het lijkt er dus op dat de openbare bibliotheek wordt
ondergefinancierd , maar voor preciezere uitspraken hierover is nader onderzoek nodig.

10. Fuseren: voorlopig niet doen

De grote opgaven waar die bibliotheek voor staat zijn ook een reden om binnen het warenhuis
voorlopig geen verdere organisatorische integratie na te streven. De bibliotheek moet in de
komende jaren al steeds meer samenwerken over instellings- , wijk- en gemeentegrenzen heen:
een volgende complexiteit daaraan toevoegen is onwenselijk. 9

Wij verwachten geen financieel voordeel van het organisatorisch samenvoegen van de betrokken
organisaties. Dit levert geen efficiencywinst op en zal vanwege de ongelijksoortigheid van de
organisaties alleen maar tot problemen leiden. Bedacht moet worden dat voor elk van de
afzonderlijke organisaties geldt dat er weinig ‘vet op de botten’ is. Er is weinig overhead , de
zogenoemde PIOFACH-taken zijn bij elk van de organisaties dun bezet: samenvoeging levert
financieel niets op , maar kan wel veel gaan kosten op het moment dat wordt bedacht om
bijvoorbeeld rechtspositieregelingen te integreren. 10

Behalve dat het financieel niets zal opleveren , zal er in de beginjaren van het warenhuis zeker geen
energie zijn om tot één organisatorisch verband te komen. In de beginjaren zal alle energie nodig
zijn om het warenhuis als concept op ‘vlieghoogte’ te krijgen. Als al wordt overwogen om de
organisaties met elkaar te laten integreren dan bevelen wij dringen aan om dit (a) pas te doen als
het warenhuis enkele jaren operationeel is en (b) dit zodanig te doen dat de entiteiten voldoende
onderscheidend blijven , wat bijvoorbeeld heel belangrijk is voor de BIS-instelling Theater
Sonnevanck waarvoor het eigen artistieke profiel van levensbelang is. 11

11. " Be careful what     you     wish for "

De Engelse uitdrukking " be careful what you wish for " betekent dat je voorzichtig moet zijn met
wat je wenst. Dat kan zomaar ook van toepassing zijn op het warenhuis. Iedere culturele
organisatie wil graag veel en divers publiek trekken en ook een gemeente juicht dit doorgaans toe.
Echter , wij wijzen erop dat vergelijkbare gebouwen in andere studentensteden werkelijk worden
overlopen met leerlingen en studenten die er op dagelijkse basis komen werken. Twee recent
geopende cultuurclusters , het Groninger Forum en de bibliotheek aan de Neude in Utrecht kampen
met een enorme toestroom van bezoekers. Ter illustratie: de bibliotheek aan de Neude trok in
2023 ruim 12, mln. bezoekers (meer dan 3. 000 per dag) , veel meer dan de ca. 800. 000 die eerder
werden verwacht (zie ook bijlage 3). Het lijkt ons belangrijk dat het warenhuis zich voorbereidt op
het te verwachten succes en tracht zoveel mogelijk werk- en studieplekken te realiseren , ook op
onorthodoxe plekken en sowieso meer dan er nu zijn voorzien. Daarnaast blijkt in diverse steden
dat de toestroom niet alleen maar bestaat uit bezoekers die zich als gast gedragen. Ook op dit
aspect (de veiligheid voor iedereen op alle plekken en op alle momenten van de dag garanderen)
moet de bibliotheek zich in haar rol als beheerder goed voorbereiden. Het kan daarbij zijn dat
specifiek dit aspect (dat niet wordt benoemd in het ambitiedocument) extra middelen zal vergen.
Wij adviseren de bibliotheek om als huisbaas de vinger aan de pols te houden en de gemeente om


9 Bibliotheek Enschede           sinds kort ook het bibliotheekwerk voor de gemeente Haaksbergen.
                       verzorgt
10 Het acroniem PIOFACH is een    afkorting voor een reeks ondersteunende functies die een organisatie nodig
heeft naast haar primaire taken. Het staat voor Personeel , Informatievoorziening , Organisatie , Financiën ,
Administratieve organisatie , Communicatie en Huisvesting.
11 Dit
       zou bijvoorbeeld kunnen via een bestuurlijke fusie waarbij de raden van toezicht een personele unie
vormen (om de centrale sturing te versterken) , maar de organisaties als zelfstandige stichtingen blijven
bestaan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                                          9/19




op   termijn rekening te houden met een verzoek om extra financiële ondersteuning hiervoor (nb:
voor   beveiliging is een post opgenomen in de overige huisvestingslasten).

12. Besteedt aandacht        aan   de geluiddempende maatregelen

Als het gebouw inderdaad zoveel publiek gaat trekken als potentieel tot de mogelijkheden behoort
dan is de organisatie die daaraan het meest zal moeten wennen Theater Sonnevanck. Belangrijk
voor het warenhuis is dat de interne geluidsisolatie op orde is. Zowel voor het floreren van de
theaterfunctie als voor de andere onderdelen (denk aan de gedacht livemuziek in sommige van de
kleinere zalen) is geluiddichte compartimentering van essentieel belang. Het is belangrijk dat hier
veel zorg naar uitgaat en dat er in een volgende fase (bijvoorbeeld als de aanbesteding hoger
mocht uitvallen dan de bouwkostenraming) niet wordt bezuinigd op de installaties en de interne
geluiddempende maatregelen. De theaterzaal , maar ook de filmzalen moeten bruikbaar zijn zonder
dat daarvan elders in het gebouw hinder wordt ondervonden.

13. Potentie     voor   allerlei soorten   van   events

Een ander aspect betreft de mogelijkheden tot multifunctioneel gebruik van het warenhuis. De
aanwezigheid van een theaterzaal en meerdere filmzalen maakt het warenhuis geschikt voor kleine
congressen , festivals en onderwijsactiviteiten van bijvoorbeeld het ROC. Belangrijk om dit te
faciliteren is dat:

•      In het huurdersberaad (aandachtsgebied programmering) goed wordt afgestemd wanneer
       zalen beschikbaar zijn voor sociaal-culturele en zakelijke verhuur (en welke prioriteiten hierbij
       worden gesteld).
•      De filmzalen zo multifunctioneel mogelijk inzetbaar worden gemaakt. Uit het plan maken we op
       dat ze geschikt zullen zijn voor o. a. paneldiscussies , debatten en livemuziek met kleine
       bezetting. Wij geven in overweging om – als dat qua investering mogelijk is - één of twee zalen
       uit te rusten met een schuiftribune voor events van uiteenlopende aard. Dit is tweeledig van
       meerwaarde: het is aantrekkelijk voor partijen die een commercieel tarief kunnen betalen en
       het versterkt de programmatische mogelijkheden voor de Warenhuis partners. 12

Wij denken dat zal blijken dat het warenhuis een prima setting is om niet alleen culturele festivals
maar ook zakelijke verhuur (t. b. v. events) tot een succes te maken. We zien dit ook bij andere
cultuurclusters in het land. 13 Dit verdienpotentieel zien we echter nog niet terug in de begrotingen
2028 , waarschijnlijk omdat nu nog moeilijk valt te voorspellen hoe groot de opbrengst kan zijn en
waar die zal vallen. Wij adviseren het huurdersberaad om in een vroegtijdig stadium hierover
goede afspraken te maken teneinde het potentieel van het warenhuis van meet af aan optimaal te
benutten.

14. Goede ondersteunende horeca is               van   groot belang

Een voorwaarde voor het ten volle realiseren van de potentie van het warenhuis is een goede
ondersteunende horecavoorziening. Wat betreft de beheersvorm voor de horeca onderschrijven wij
volledig de visie van Moerkerk Advies. Het is ook onze ervaring dat het veruit valt te prefereren om
de horeca in eigen beheer uit te voeren. Alleen op deze manier hebben de culturele organisaties


12 Het multifunctioneel maken van ruimten werkt meestal op de korte termijn kostenverhogend; op de langere
termijn verdient het zich terug.
13 Het aantal
              evenementen bij TivoliVredenburg steeg aanzienlijk sinds de opening in 2014. In het eerste jaar
(2014–2015) organiseerde het muziekgebouw ongeveer 900 evenementen. In 2023 was dit aantal bijna
verdubbeld naar 1. 782 unieke producties.
Forum Groningen organiseert jaarlijks meer dan 200 evenementen , waaronder filmvertoningen , festivals ,
lezingen en tentoonstellingen. Sinds de opening in november 2019 is het aantal evenementen aanzienlijk
gestegen. In 2023 trok het Forum mede hierdoor bijna 25, miljoen bezoekers , een verdubbeling ten opzichte
van eerdere jaren.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                                  10/19




‘grip’ op het horecaconcept en kunnen zij voor de volle 100% de gastvrijheid en continuïteit
waarborgen die wordt beoogd richting de diverse publieksgroepen. De beoogde activiteiten in Het
Warenhuis hebben geen commerciële doelstellingen. Dat betekent onder meer dat er ook
horecaservice moet worden geboden op tijden en in omvang die vanuit commercieel perspectief
niet rendabel zijn. Ook betekent het dat de routing en de look & feel in Het Warenhuis niet zullen
zijn gericht op het creëren van een zo winstgevend mogelijke horecaexploitatie , maar op een zo
optimaal mogelijke beleving van het gebouw als ‘third place’.

Mocht er geen bereidheid of mogelijkheid zijn om de exploitatie in eigen beheer te organiseren dan
adviseren wij de partners binnen Het Warenhuis om een concessieovereenkomst te sluiten met een
externe horecapartij. Deze optie is echter ‘second best’.

Een variant waarbij een horeca-ondernemer een eigen huurovereenkomst krijgt of de horecaruimte
in onderhuur afneemt , raden wij sterk af. De reden is de ervaringen in de sector leren dat de
belangen van enerzijds de culturele partners en anderzijds de horeca-ondernemer dan al snel
uiteen gaan lopen en voor fricties gaan zorgen.

15. Tot slot:   een   check   op   de succesfactoren

In de laatste jaren zijn er goede publicaties over samenwerking in cultuurclusters verschenen. Op
basis van de vakliteratuur zijn er tien kritische succesfactoren te benoemen die essentieel zijn
voor het welslagen van de samenwerking tussen zelfstandige organisaties binnen multifunctionele
gebouwen. Er kan nl. veel potentie zijn , maar het is de kunst om die aan te boren. Op dit moment
is over de mate waarin in positieve zin aan de succesfactoren wordt voldaan nog veel onzeker. Dit
komt tot uiting in de kleuren van de stoplichtrapportage.

                                             Wel/niet
     Factor                                           Toelichting
                                             aanwezig

                                                       In den lande zijn goede voorbeelden van dit type
     Tussen de huurders/gebruikers van                 cultuurclusters aan te treffen: de publieksgroepen
     het gebouw is verwantschap wat                    laten zeker overlap zien , wat mogelijkheden biedt
1.
     betreft programmering en                          voor gezamenlijke activiteiten (denk aan
     publieksgroepen.                                  thematische en festival-achtige activiteiten) en
                                                       voor bv cross selling.

     De rollen die belangrijk zijn voor
     een goed gebouwbeheer
                                                       Er is een heldere relatie gedefinieerd tussen
     (verhuurder; huisbaas/beheerder;
                                                       eigenaar (beoogd is: gemeente) , huisbaas
2.   huurders/gebruikers) zijn duidelijk
                                                       (bibliotheek) , partners (Concordia , Sonnevanck)
     en aan de voorkant belegd: er is
                                                       en huisgenoten. De rolverdeling is duidelijk.
     geen misverstand over wie
     waarvoor verantwoordelijk is.


     Het beheer (regels en budget
                                                       De notitie met de uitgangspunten voor de
     m. b. t. onderhoud , dagelijks beheer
                                                       samenwerking tussen de organisaties biedt
     en gemeenschappelijk
                                                       duidelijke kaders. De gedetailleerde spelregels
3.   ruimtegebruik) is goed uitgewerkt
                                                       komen in de nog op te stellen samenwerkings-
     in interne spelregels die voor alle
                                                       overeenkomst. Het is belangrijk dat deze
     betrokkenen duidelijk en
                                                       ‘huwelijkse voorwaarden’ er snel komen.
     acceptabel zijn.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                                 11/19




                                                    Er zijn goede intenties en is er een werkstructuur:
     Er is sprake van een                           deze zijn vervat in de uitgangspuntennotitie.
     gemeenschappelijke                             Bovendien zijn er begrotingen gemaakt die zijn
4.   redactie(formule) , een                        toegesneden op de samenwerking vanaf 2028 (zie
     gemeenschappelijk jaarprogramma                § 5). Net als het beheer moet een en ander nog
     en het uitdragen van één ‘merk’.               wel worden vervat in een samenwerkings-
                                                    overeenkomst (zie hiervoor).

     Er worden schaalvoordelen
     gerealiseerd. Die zijn bv inhoudelijk
     te behalen (wederzijds gebruik van             Tot dusverre zijn hierover geen afspraken
     succesvolle formules) en met                   gemaakt. Wel zijn er goede intenties en is   er een
5.
     gemeenschappelijke marketing                   werkstructuur: deze zijn vervat in de
     (denk aan gezamenlijke en/of                   uitgangspuntennotitie.
     centraal georganiseerde
     kaartverkoop).

                                                    In beginsel kunnen partijen baat hebben van
     Organisaties kunnen profiteren      van
6.                                                  elkaar: de praktijk moet uitwijzen of dit ook zo
     elkaars deskundigheid.
                                                    uitpakt.

     In de gebouwexploitatie is met alle
                                                    Alle zaken die van belang zijn , zijn benoemd in de
7    mogelijke (kosten-)factoren. s
                                                    thans voorliggende overeenkomsten en ramingen.
     rekening gehouden.

                                                    Als de horeca inderdaad in eigen beheer wordt
     In het gebouw wordt een goede       ,
                                                    uitgeoefend zijn alle voorwaarden aanwezig om
8.   aansprekende ondersteunende
                                                    deze tot een succes te maken: de voorbeelden
     horeca gerealiseerd.
                                                    elders in het land laten de potentie zien.

                                                    Het gebouw is karakteristiek , het architectonisch
     Het gebouw heeft een duidelijke                ontwerp is veelbelovend. Alle kans dat er voor
9.
     identiteit richting de bezoekers.              Enschede een geweldige culturele hotspot kan
                                                    worden gerealiseerd.

    Er is chemie tussen de                          De diverse overeenkomsten die voorliggen en
10. leidinggevenden van de                          waarover overeenstemming is bereikt duiden      op
    deelnemende organisatie(s) leiden.              een positief klimaat.




Voor cultuurclusters geldt: als aan het merendeel van de succesfactoren wordt voldaan is het
geheel altijd meer dan de som der delen. De kunst is het om die optelsom te realiseren. In het
bovenstaande overzicht staat geen enkele factor ‘op rood’. Dat betekent dat alle voorwaarden
aanwezig zijn om van het warenhuis een succes te maken. Wij adviseren de betrokkenen om actief
te blijven sturen op de genoemde succesfactoren.

16. Conclusies    en   aanbevelingen

Resumerend zijn   onze   bevindingen de volgende.

Wij stellen vast dat onze aanbevelingen uit 2023 , zoals het gezamenlijk oppakken van de horeca-
exploitatie , zijn overgenomen. Daarnaast bestaat nu het voornemen dat de gemeente het gebouw
verwerft. Hiermee is aan belangrijke randvoorwaarden voor een succesvolle exploitatie voldaan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                               12/19




Naar aanleiding van het recente ambitiedocument dat   aan ons   is voorgelegd brengen wij de
volgende punten onder uw aandacht.

•   Het plan is goed en compleet , met aandacht voor samenwerking en gebouwbeheer.
•   Bibliotheken die multifunctioneel zijn geworden , zien een (soms zeer sterke) stijging in
    bezoekersaantallen en activiteiten.
•   Culturele ‘vlaggenschepen’ zijn waardemakers: ze brengen succes in termen van “hartjes ,
    sterretjes en centjes”.
•   Daarbij beschouwen wij de investering die wordt geraamd als relatief bescheiden als we kijken
    naar de culturele vlaggenschepen die in andere grotere steden in de afgelopen 15 jaar zijn
    gebouwd (zie bijlage 3).
•   Het concept van een " Third Place " is actueel als maatschappelijke voorziening waar mensen
    samenkomen voor ontspanning en sociale interactie.
•   Het warenhuis moet zich voorbereiden op een grote toeloop en een maximaal aantal werk- en
    studieplekken te realiseren , ook op onorthodoxe plekken.
•   De exploitatiekosten zijn realistisch berekend en verdeeld.
•   De organisaties moeten ondernemerschap tonen en flexibel omgaan met ruimtegebruik. Het
    pand vraagt om een gezamenlijk tarievenbeleid om de verhuurbare ruimtes zo goed mogelijk
    uit te nutten.
•   De bibliotheek komt als beheerder van het pand in een nieuwe rol. Daarnaast groeit ook haar
    takenpakket met betrekking tot specifieke doelgroepen. Zij moet zich als organisatie hierop
    voorbereiden met een ontwikkelplan.
•   Gezamenlijke programmering is essentieel voor succes. De waarborgen hiervoor zijn
    ingebouwd. Wel is nog een samenwerkingsovereenkomst nodig waarin is opgenomen hoe
    wordt omgegaan met conflictsituaties.
•   De gemeente kan de subsidiebeschikkingen gebruiken om voor het functioneren van het
    warenhuis als geheel kritische prestatie indicatoren (kpi’s) te benoemen en te monitoren. Ook
    kan worden bepaald dat de organisaties met een onderling afgestemde gedeelte van hun
    jaarverslag verantwoording afleggen van de activiteiten in het warenhuis.
•   De exploitatie-opzet moet nog worden gefinetuned wat betreft het resterende verschil tussen
    de door de gemeente berekende en de voor de organisaties betaalbare huurprijs per vierkante
    meter. Wij zien twee realistische manieren om dit verschil te overbruggen: het inzetten van het
    eigen vermogen van de bibliotheek en het nog iets beperken van het aantal vierkante meters
    voor de bibliotheek ten gunste van een andere culturele gebruiker.
•   Het verhogen van de subsidie aan de bibliotheek zou gezien haar huidige onderfinanciering (zie
    benchmark) ook een optie zijn , ware het niet dat er ook op afzienbare termijn andere grote
    opgaven op de bibliotheek afkomen: deze maken een hernieuwde bepaling van de financiële
    kaders voor de bibliotheek noodzakelijk , maar nu nog niet.
•   Overigens zal het organisatorisch samenvoegen van de instellingen geen efficiencywinst
    opleveren. Daarvoor zijn de backofficefuncties te dun bezet. In de beginjaren is bovendien alle
    energie nodig om het warenhuis als concept op ‘vlieghoogte’ te krijgen.
•   Geluiddempende maatregelen zijn cruciaal voor het succes van de theater- en filmzalen en
    voor het gebouw als geheel. Alle aandacht moet hiernaar uitgaan en hierop mag niet worden
    bespaard.
•   Het warenhuis heeft potentie voor diverse evenementen en dit kan commercieel aantrekkelijk
    zijn. Goede afstemming hierover is nodig.
•   Belangrijk is om de (film)zalen zo multifunctioneel mogelijk inzetbaar te maken.
•   Ondersteunende horeca is van groot belang en wordt bij voorkeur in eigen beheer uitgevoerd.
•   Het plan voldoet aan bijna alle kritische succesfactoren voor cultuurclusters.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                                                                           13/19




e
       Erzijn           nog enkele       onzekerheden,      maar   alle   voorwaarden   lijken aanwezig   om   van   het

       warenhuis               een   succes   te   maken.




Utrecht,           17   juni    2025


(geanonimiseerd)
Senior-adviseur                  kunst   en   cultuur
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>