<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>   5




             Behoefteraming
             bedrijventerreinen
             Overijssel

Stec Groep aan Provincie Overijssel

Juriën Poulussen, Evert-Jan de Kort, Hub Ploem, Peter Stopel & Anneloes Bouma
24 januari 2023
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>           Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                         2
           22.034




Inhoudsopgave
1    Inleiding                                                                                                            3
     1.1      Aanleiding en context .............................................................................. 3
     1.2      Aanpak ...................................................................................................... 4
     1.3      Leeswijzer ................................................................................................. 5


2    Bouwstenen behoefteraming                                                                                            6
     2.1      Regionale economische structuur en bedrijventerreinen .................... 6
     2.2      Terugblik op ontwikkelingen in afgelopen jaren ................................. 10
     2.3      Vooruitblik op de komende jaren ......................................................... 12


3    Trends en ontwikkelingen                                                                                           15
     3.1      Circulaire economie ............................................................................... 15
     3.2      Energie en klimaat ................................................................................. 17
     3.3      Digitalisering .......................................................................................... 18


4    Methodiek                                                                                                          21
     4.1      Onderdelen behoefteraming ................................................................. 21
     4.2      Interpretatie van behoefteraming ......................................................... 22
     4.3      Vertaling vraag naar werkmilieus ......................................................... 24


5    Behoefteraming Twente                                                                                              27
     5.1      Ruimtevraag ........................................................................................... 27
     5.2      Aanbod.................................................................................................... 31
     5.3      Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) ................................................. 33


6    Behoefteraming West-Overijssel                                                                                     36
     6.1      Ruimtevraag ........................................................................................... 36
     6.2      Aanbod.................................................................................................... 40
     6.3      Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) ................................................. 42


Bijlagen 45
     A.       Methodiek ............................................................................................... 45
     B.       Kwalitatieve vertaling uitbreidingsvraag en beoordeling aanbod..... 52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>            Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                    3
            22.034




1 Inleiding
1.1 Aanleiding en context
Periodiek stellen provincie en gemeenten een nieuwe programmeringsafspraken op
De provincie Overijssel laat periodiek een raming opstellen van de toekomstige vraag naar
bedrijventerreinen. Deze raming vormt de basis voor programmeringsafspraken voor de regio’s Twente en
West-Overijssel, waarin afspraken worden gemaakt over ontwikkeling en herontwikkeling van
bedrijventerreinen in de komende jaren. Deze programmeringsafspraken zijn enerzijds een concretisering
van het ruimtelijk uitvoering geven aan de economische ambities van de regio’s: waar willen we groeiende
bedrijven de ruimte bieden en onder welke voorwaarden? Anderzijds zijn de programmeringsafspraken
een middel om vraag en aanbod regionaal in balans te houden en daarmee voor nieuwe ontwikkelingen te
voldoen aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals deze wettelijk is vastgesteld
in het Besluit ruimtelijke ordening (en straks in dezelfde vorm wordt overgenomen in de Omgevingswet).

De markt heeft de afgelopen jaren een hoger dan verwachte groei laten zien
De meest recente behoefteraming is opgesteld in 2018 en de meest recente regionale
programmeringsafspraken zijn vastgesteld medio 2019. In de tussentijd heeft de markt een periode van
historisch forse groei doorgemaakt. De economische groeicijfers op de bedrijventerreinen in Overijssel
overtroffen de initiële verwachtingen van gerenommeerde rekeninstituten als het Centraal Planbureau en
het Economische Instituut voor de Bouw fors. Dat heeft, aangevuld met de historisch lage kapitaalrentes,
geleid tot een groter dan verwachte vraag naar nieuwbouwkavels. De groei kwam voor een groot deel van
de grootschalige logistiek en industrie, maar ook het lokale MKB, dat een aanzienlijk deel van de
Overijsselse economie bedraagt. Als gevolg van de toegenomen vraag naar nieuwbouwkavels lopen veel
gemeenten tegen de grenzen van het beschikbare aanbod aan. Er wordt in verschillende gemeenten dan
ook al nagedacht over nieuwe plannen.

Recente ontwikkelingen hebben geleid tot behoefte aan een geactualiseerd marktbeeld
Bovenstaande ontwikkelingen hebben geleid tot de wens om de huidige programmeringsafspraken (uit
2019) te herzien. In de bestaande afspraken was bovendien al afgesproken dat een dergelijke herziening
uiterlijk in 2022 plaats moet vinden. Het fundament voor deze herziening is een (geactualiseerd) beeld van
de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de komende jaren. Daarom heeft de provincie aan ons, Stec
Groep, opdracht verstrekt om een nieuwe raming op te stellen. Deze raming is uitgewerkt in dit rapport.
Uitgangspunt is dat de raming geen doel op zichzelf is, maar een middel om te komen tot goede regionale
afspraken tussen de provincie en de gemeenten in Overijssel. De behoefteraming moet inzicht geven om
op provinciaal, regionaal en lokaal schaalniveau te streven naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in
vraag en aanbod op middellange en lange termijn.

Beleidskeuzes en externe factoren hebben een grotere impact op invulling van de programmering
Daarbij zijn uiteindelijk ook actuele vraagstukken relevant, die effect hebben op de vertaling van de
behoefteraming naar de regionale programmeringsafspraken. We vinden het belangrijk om dat te
benoemen. De ruimte in de provincie is schaars geworden, zo valt te lezen in het fundament voor de
nieuwe provinciale omgevingsvisie, waardoor het geen gegeven is dat alle ruimteclaims – wonen, werken,
natuur, vrije tijd, etc. – in de toekomst allemaal op de door de markt gewenste wijze gefaciliteerd kunnen
worden. Er is meer dan in het verleden aandacht nodig voor het toekomstbestendig houden en ruimtelijk
optimaal benutten van bestaande bedrijventerreinen. Ook hebben de provincie en gemeenten gezamenlijk
uitgangspunten geformuleerd die wijzen op een zekere selectiviteit omtrent welke partijen wel en niet
gefaciliteerd worden. Er wordt bijvoorbeeld gesproken over een toets op sociaaleconomische regionale
meerwaarde voor grootschalige bedrijven (> 5 hectare) en minimale kwaliteitseisen aan de fysiek-
ruimtelijke inpassing om en op nieuwe terreinen zodat de ruimtelijke impact zo klein mogelijk is. Tot slot is
de verwachting dat beperkingen veroorzaakt door maximale stikstofwaarden, netcapaciteitsproblemen en
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>            Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                      4
            22.034




een tekort aan drinkwater meer dan in het verleden relevant zijn voor het wel of niet doorgang kunnen
vinden van nieuwe plannen.

1.2 Aanpak
Inhoudelijke methode
De behoefteraming is opgesteld door middel van een modelberekening conform de zogenaamd BLM-
methode. Deze methode is ontwikkeld door het Centraal Planbureau (CPB) en het Planbureau voor de
Leefomgeving (PBL) en wordt, onderschreven door verschillend tussentijdse evaluaties, beschouwd als de
meest betrouwbare methode om ramingen voor bedrijventerreinen op te stellen.

Zoals voor ieder model het geval is, geldt ook voor het hier gehanteerde ramingsmodel dat de kwaliteit
van de input voor een belangrijk deel de kwaliteit van de output bepaalt. Als basis hanteren we daarom
lokale vestigingsdata, afkomstig uit de BIRO-database van de Provincie Overijssel. Voor het invullen van de
toekomstverwachtingen hanteren we in beginsel de werkgelegenheidsprognoses die zijn opgesteld door
het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Dat is de input voor één van de drie parameters uit het
ramingsmodel. Deze werkgelegenheidsprognoses zijn in opdracht van het Ministerie van Economische
Zaken en Klimaat (EZK) opgesteld voor alle regio’s in Nederland en zijn een actualisatie van de prognoses
die het EIB in 2019 maakte voor de NOVI. Als basis voor het invullen van de andere twee parameters van
het ramingsmodel – de locatietypevoorkeur en de terreinquotiënt – hanteren we wederom lokale data en
trendanalyses, alsmede toekomstverwachtingen van onszelf, derde gerenommeerde onderzoeksinstituten
en verwachtingen die we gedurende dit traject ophalen bij marktpartijen.

Er is ten opzichte van eerdere ramingen met name aandacht gegeven aan het kwalitatieve aspect en
relevante beleidsknoppen. Dat past bij de grote ruimtelijke en economische uitdagingen van deze tijd en
helpt om betere programmeringsafspraken te maken. In de raming is zodoende onderscheid gemaakt
tussen verschillende werkmilieus en verschillende grootteklassen van bedrijven. Daarnaast is inzicht
geboden in de effecten van beleid, waaronder een selectiever vestigingsbeleid en een ambitie tot
intensivering van bestaande terreinen. Op die manier schetsen we in dit rapport verschillende
beleidsknoppen om vraag en aanbod beter met elkaar in balans te brengen. Oplossingen hiervoor liggen
niet alleen aan de aanbodzijde, zoals ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen maar juist de bestaande
voorraad is van groot belang, niet in de laatste plaats omdat de ruimte in de provincie als gevolg van alle
ruimtelijke ambities (wonen, werken, recreëren, natuur) en actuele beperkingen (energie, water, stikstof)
steeds schaarser wordt. Het toekomstbestendig maken en houden van de bestaande voorraad,
bijvoorbeeld via herstructurering, is van belang om een deel van de vraag ook binnen die bestaande
voorraad te laten landen.

Voor een uitgebreide toelichting op de inhoudelijke aanpak verwijzen we naar het hoofdstuk ‘methodiek’ in
dit rapport.

Doorlopen proces
Aan de basis van deze behoefteraming ligt een zorgvuldig proces met verantwoordelijke ambtenaren van
de provincie en gemeenten, alsmede externe stakeholders. Op hoofdlijnen omvatte het proces vier
stappen, die we hieronder nader toelichten:
1. Als eerste stelden we een bouwstenennotitie op, waarin een beknopte economische ‘foto’ van de
    provincie wordt gemaakt, de ontwikkelingen van de laatste jaren worden beschreven en de
    toekomstverwachtingen uiteen worden gezet. Deze bouwstenennotitie is ter bespreking en controle
    aangeboden aan de verantwoordelijk ambtenaren van de provincie en gemeenten. De in de
    bouwstenennotitie beschreven toekomstverwachtingen zijn als basis gebruikt voor het ramingsmodel.
    De bouwstenennotitie heeft daarna geen formele status gekregen. De relevante informatie is
    beschreven in dit rapport.
2. Vervolgens is een conceptraming opgesteld en uitgewerkt in een conceptrapportage. Deze is
    besproken met de verantwoordelijk ambtenaren van de provincie en gemeenten in twee
    regiobijeenkomsten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>             Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                     5
             22.034




3.   Daarna is dezelfde conceptraming besproken in een marktpanel, waarin verschillende
     vertegenwoordigers van ondernemers in Overijssel hebben gereflecteerd op de onderliggende
     toekomstverwachtingen en aannames, en vervolgens op de uitkomsten. De input uit dit marktpanel is
     verwerkt in de definitieve raming en rapportage. Het verslag van dit marktpanel is bijgevoegd bij deze
     rapportage.
4.   Tot slot is de definitieve rapportage opgesteld en aangeboden aan de provincie en gemeenten.

1.3 Leeswijzer
We starten in hoofdstuk twee met de bouwstenen voor de behoefteprognose. Hierin leest u over de
onderliggende data en de methodiek van de prognose. In het derde hoofdstuk beschrijven we relevante
trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de parameters van de prognosemethodiek. Vervolgens
lichten we in hoofdstuk vier de gebruikte methode toe. Dit als opstap naar de hoofdstukken waarin de
resultaten worden gepresenteerd zodat de resultaten goed overzichtelijk zijn. Die resultaten per regio staan
in de hoofdstukken vijf en zes. We sluiten af met aanbevelingen in hoofdstuk zeven.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>            Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                       6
            22.034




2 Bouwstenen
  behoefteraming
In dit hoofdstuk beschrijven we de bouwstenen van de behoefteraming. Deze bouwstenen zijn eerder
uiteengezet in een zogenaamde bouwstenennotitie en omvatten een beschrijving van de regio, een
terugblik op de ontwikkelingen in de laatste jaren en een vooruitblik op de marktontwikkelingen in de
komende periode.

2.1 Regionale economische structuur en bedrijventerreinen
Diversiteit aan bedrijventerreinen in de provincie
Bedrijventerreinen vinden we in Overijssel in verschillende soorten en maten. Een groot deel van het
bedrijventerreinenareaal tekent zich door een gemengde bedrijvenpopulatie, veelal uit het midden- en
kleinbedrijf, en een veelal lokale oriëntatie. Bedrijven die zich op deze bedrijventerreinen vestigen hebben
meestal een binding met de betreffende gemeente of kern (vanwege o.a. woonplaats eigenaar en/of
medewerkers, locatie van toeleveranciers en afzetmarkt) of komen uit een nabijgelegen gemeente of kern.
Daarnaast kent de provincie enkele plekken die specifieker van aard zijn, bijvoorbeeld omdat ze ruimte
geven aan grootschalige logistiek of industrie, omdat zij beschikken over laad- en losfaciliteiten voor
container- of bulkgoederen, omdat zij direct aan het water zijn gelegen of omdat zij een zeer specifiek
marktsegment bedienen. Denk bij de laatste groep met name aan campussen, andere bijzondere
vestigingsmilieus of sterke clusters van bedrijven.

Figuur 1: Regionaal economische-structuur Overijssel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                    7
               22.034




De diversiteit aan bedrijventerreinen laat zich op kaart zien. We zien bij vrijwel iedere kern een bestaand
bedrijventerreinareaal. Met name aan de grote corridors van de provincie – de A1, A28 en A35 – en bij de
grotere kernen zien we grotere concentraties. Dat is ook logisch. Voor veel bedrijven is een goede
bereikbaarheid en/of locatie nabij een groot en divers aanbod aan arbeidspotentieel een interessante plek.

Bedrijventerreinen goed voor een groot deel van de provinciale economie
Overijssel telt in totaal 348 bedrijventerreinen 1. De gezamenlijke netto uitgegeven oppervlakte op
bedrijventerreinen in de provincie is circa 5.790 hectare . Dit is ongeveer 1,7% van het totale
landoppervlakte van de provincie. De bedrijventerreinen in Overijssel huisvesten zo’n 14.350 bedrijven die
voor een belangrijk deel bijdragen aan innovatie, bijdragen aan de bouw- en verduurzamingsopgave,
steden en dorpen vitaal houden door maatschappelijk actief te zijn, een bijdrage leveren aan het opleiden
van goede professionals en die tezamen goed zijn voor ruim 221.940 banen. Daarmee is ongeveer 36% van
de werkgelegenheid in de provincie is daarmee op een bedrijventerrein gevestigd. Illustratief voor de
economie in Overijssel is dat het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen hoger ligt dan het
landelijk gemiddelde. Reden daartoe is dat de Overijsselse economie voor een groter dan gemiddeld deel
leunt op het midden- en kleinbedrijf in de industrie, logistiek en bouw. Vanuit ruimtelijk perspectief zijn
bedrijventerreinen dan ook een cruciale schakel in het economisch functioneren van Overijssel.

Tabel 1: Ruimtelijk-economisch belang bedrijventerreinen Overijssel



       14.350 bedrijfsvestigingen                  221.940 werkzame personen            5.790 netto uitgegeven hectare
     13% van totaal aantal vestigingen            36% van totale werkgelegenheid         1,7% van totale landoppervlakte
Bron: BIRO, 2021; IBIS, 2022; Provincie Overijssel, 2022.

Bedrijven zijn wereldspelers, maar de wortels liggen lokaal
De bedrijven op de Overijsselse bedrijventerreinen zijn uiteenlopend van aard en omvang. Het gaat om
bouwbedrijven, logistieke bedrijven, industriële bedrijven en dienstverleners. Het gaat om bedrijven met
een kleine en een grote ruimtelijke footprint, en het gaat om bedrijven met een lokale afzetmarkt tot
wereldspelers die een nadrukkelijk internationale focus hebben. Onder de bedrijven in Overijssel bevinden
zich absolute koplopers op het (inter)nationale toneel.

Desondanks liggen de wortels van deze bedrijven veelal lokaal. Het gaat om bedrijven die van oudsher in
de regio zijn gevestigd en hier zijn gegroeid, het zijn bedrijven die deze bedrijven bedienen (bijvoorbeeld
logistieke- en overige dienstverleners) en het zijn bedrijven die drijven op de jarenlange opgebouwde
kennis en kunde van mensen in de regio. De lokale binding is zichtbaar in de cijfers, zie onderstaande
kaartbeelden:
• We zien hierop dat Twente een relatief gesloten arbeidsmarkt heeft. Er zijn nauwelijks omvangrijke
    pendelstromen naar gemeenten buiten de regio. Met andere woorden, wonen en werken in Twente
    zijn sterk aan elkaar verbonden. Tussen de gemeenten zien we met name veel interactie in de
    stedenband: Almelo, Borne, Hengelo en Enschede hebben een relatief sterke onderlinge arbeidsrelatie.
    Daarnaast zien we een tweedeling in de regio van gemeenten die een sterkere relatie hebben met
    Almelo óf gemeenten die een sterkere relatie hebben met Enschede en Hengelo. Tussen de niet-
    stedelijke gemeenten zien we een relatief sterke relatie in West-Twente, tussen Hellendoorn, Rijssen-
    Holten en Wierden.
• In West-Overijssel ligt dat anders. Deze regio heeft juist een relatief open arbeidsmarkt. Zichtbaar zijn
    onder meer de relaties tussen de gemeenten in de regio Zwolle en de Cleantech Regio, de centrale
    positie van Zwolle, de relaties tussen Hardenberg en de naastgelegen gemeenten in Drenthe, en de
    relaties tussen Steenwijkerland en de naastgelegen gemeenten in Drenthe en Flevoland. In deze regio


1
 We hanteren de volgende definitie van een bedrijventerrein zoals door IBIS gehanteerd “een werklocatie met een totale omvang van
minimaal 1 hectare bruto bestemd areaal, dat ruimte biedt aan gebruik voor handel, nijverheid en industrie”. De optelsom uit dit
rapport omvat de terreinen die als zodanig zijn opgenomen in de IBIS-database, als ook de MOB-database van de provincie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                          8
              22.034




    kunnen we grofweg spreken van drie subregio’s, die zich niet hard op de gemeentegrenzen laten
    afbakenen: de regio Zwolle, de Cleantech Regio en de regio Hardenberg.

Figuur 2: Dagelijkse arbeidspendel in beide Overijsselse regio’s




Bron: CBS, 2022; bewerking Stec Groep
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                                 9
               22.034




Op het vlak van bedrijfsverhuizingen zien we een vergelijkbaar beeld:
• Binnen Twente zien we dynamiek tussen Twentse gemeenten – het komt met regelmaat voor dat een
   bedrijf over de gemeentegrenzen verplaatst – maar een relatief beperkte dynamiek over de
   regiogrenzen. Er vestigen zich relatief weinig bedrijven van buiten de regio en er vertrekken ook relatief
   weinig bedrijven naar elders.
• In de Cleantech Regio zien we met name onderlinge dynamiek tussen de gemeenten, terwijl met name
   de regio Zwolle een regio-overstijgende aantrekkingskracht laat zien. Hier vestigen zich van alle
   (sub)regio’s de meeste bedrijven van elders. Steenwijkerland en de gemeenten in het Vechtdal hebben
   tot slot een relatief gesloten markt, vergelijkbaar met de Twentse markt.

Figuur 3: Factsheet regionaal-economische structuur bedrijventerreinen

                                  Omvang voorraad bedrijventerreinen & banen op bedrijventerreinen

                   Netto uitgegeven voorraad in hectare               Aantal werkzame personen op bedrijventerreinen
  3.500                                                                                                                         180.000

                                                                                                                                160.000
  3.000
                                                                                                                                140.000
  2.500
                                                                                                                                120.000
  2.000                                                                                                                         100.000

  1.500                                                                                                                         80.000

                                                                                                                                60.000
  1.000
                                                                                                                                40.000
    500
                                                                                                                                20.000

      0                                                                                                                         0
                                    Twente                                              West-Overijssel

                                            Werkgelegenheid op bedrijventerreinen naar sector
                    0%        10%          20%        30%       40%        50%        60%          70%        80%       90%         100%



           Twente




  West-Overijssel


    Landbouw                              Afval, energie en water         Industrie                           Bouw, handel en reparatie
    Logistiek en groothandel              Consumentendiensten             Dienstverlening & ICT               Overheid, zorg en onderwijs

   Locatietypevoorkeur (aandeel banen op bedrijventerrein)                     Terreinquotiënt (m² kavel per werkzaam persoon)


                  Twente                                                                Twente                   275

          West-Overijssel                                                        West-Overijssel                246

                                                                            Provincie Overijssel                 261
    Provincie Overijssel

                                                                                                   0     50   100 150 200 250 300
                            20%     25%      30%     35%      40%
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                       10
               22.034




Verschillen in sectoropbouw zichtbaar tussen de regio’s
De bedrijventerreinenmarkt in beide regio’s verschilt niet alleen in oriëntatie en open- en geslotenheid,
maar ook qua samenstelling en arbeidsdichtheid van de bedrijven. In onderstaande tabel zijn een aantal
belangrijke kenmerken van de bedrijventerreinenmarkt in de regio’s weergegeven. Hiermee wordt een
aantal verschillen tussen de regio’s duidelijk, zoals de verdeling van banen naar sectoren en de intensiteit
van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen:
• In de eerste figuur is de omvang van de regio’s naast elkaar gezet. De netto uitgegeven voorraad van
    Twente is met een totaal oppervlakte van circa 3.160 hectare groter dan de voorraad in West-
    Overijssel. Daarnaast is in dezelfde figuur ook het aantal banen op bedrijventerreinen weergegeven.
    Daarin is zichtbaar dat de verhouding tussen arbeid en oppervlakte in West-Overijssel hoger ligt dan in
    Twente.
• In de tweede figuur is de verdeling van het aantal banen op bedrijventerreinen naar sector
    weergegeven. Daarin valt op dat Twente ten opzicht van West-Overijssel meer focus heeft op industrie
    en bouw, terwijl West-Overijssel ten opzichte van Twente een groter aandeel heeft in logistiek, handel
    en dienstverlening.
• De laatste figuren laten de locatietypevoorkeur (het aandeel van banen op bedrijventerreinen in de
    totale werkgelegenheid) en de terreinquotiënt (het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer) zien. De
    verschillen zijn beperkt tussen beide regio’s. Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer is in
    Twente hoger dan in West-Overijssel, constateren we.

2.2 Terugblik op ontwikkelingen in afgelopen jaren
Kaveluitgifte zit al enkele jaren in de lift
De afgelopen jaren heeft de bedrijventerreinenmarkt in Overijssel flink in de lift gezeten. Na een periode
van hogere leegstand en een lage kaveluitgifte, kwamen jaren van lage leegstand en een hoge
kaveluitgifte. Belangrijk aanjagers voor deze ontwikkeling waren de hoge economische groei – er was
sprake van een forse hoogconjunctuur en de coronacrisis bleek op de bedrijventerreinenmarkt geen
negatieve impact te hebben – aangevuld met lage kapitaalrentes en een al enkele jaren dreigende inflatie,
waardoor investeren voor bedrijven aantrekkelijk was.

Figuur 4: Historische kaveluitgifte bedrijventerreinen in Twente (boven) en West-Overijssel (onder)
 80
 70
 60
 50
 40
 30
 20
 10
  0
       2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

 80
 70
 60
 50
 40
 30
 20
 10
  0
       2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Bron: Provincie Overijssel, 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                 Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                           11
                 22.034




Tegelijk met de toegenomen uitgifte van de bedrijventerreinen is ook de werkgelegenheid in de regio’s
toegenomen. Over het geheel genomen zien we sinds 2016 een sterke werkgelegenheidsontwikkeling in
beide regio’s. De afgelopen jaren is de curve iets afgevlakt, mogelijk mede onder invloed van corona en de
aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt. De groei van de afgelopen jaren lag aanzienlijk boven het
jaarlijkse gemiddelde dat in de prognoses van 2018 werd geraamd. In Twente is het aantal banen op
bedrijventerreinen sinds 2018 toegenomen met 9.060 banen, dat is een jaarlijkse groei van 0,9% (prognose:
-/- 0,05%). In West-Overijssel is het aantal banen op bedrijventerreinen sinds 2018 toegenomen met 13.998
banen, een jaarlijkse groei van 1,6% (prognose: 0,48%).

Figuur 5: Ontwikkeling totaal aantal banen in beide regio’s (geïndexeerd, 2010=100)

     115

     110

     105

     100

      95

      90
               2010       2011      2012        2013     2014         2015      2016       2017   2018        2019   2020   2021

                                                             Twente            West-Overijssel


Bron: Provincie Overijssel, 2022

Voor bijna alle sectoren zien we dat de werkgelegenheid op bedrijventerreinen harder is gestegen dan
buiten de bedrijventerreinen. Dat zien we terug in de locatietypevoorkeur: het aandeel van de
werkgelegenheid dat zich op de bedrijventerreinen bevindt. Bedrijventerreinen zijn in dat opzicht de motor
geweest onder de economisch groei van de afgelopen jaren. Tegelijkertijd is de terreinquotiënt – het
gemiddeld aantal m2 per arbeidsplaats – de afgelopen jaren vrijwel gelijk gebleven in Twente en licht
gedaald in West-Overijssel. Qua ratio arbeid/ruimtegebruik is Overijssel intensiever dan Drenthe,
vergelijkbaar met Noord-Brabant en extensiever dan bijvoorbeeld Gelderland.

Figuur 6: Ontwikkeling locatietypevoorkeur per sector 2016 t/m 2021
                                          -6%          -4%               -2%              0%             2%          4%            6%

                            Landbouw
              Afval, energie en water
           Kleding- en textielindustrie
        Voedingsmiddelenindustrie
                 Chemische industrie
                                 HTSM
 Overige maak- en procesindustrie
           Bouw, handel en reparatie
             Logistiek en groothandel
               Consumentendiensten
                Dienstverlening & ICT
       Overheid, zorg en onderwijs

                                                          Twente         West-Overijssel


Bron: BIRO, 2022; bewerking Stec Groep
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                                    12
               22.034




Figuur 7: Ontwikkeling terreinquotiënt (in m2 per arbeidsplaats)
 350                                                                                                                          Twente
 300
                                                                                                                              West-Overijssel
 250
                                                                                                                              Overijssel
 200
                                                                                                                              Drenthe
 150
                                                                                                                              Gelderland
 100
                                                                                                                              Noord-Brabant
  50
                                                                                                                              Utrecht
    0
          2013       2014        2015       2016          2017          2018          2019          2020          2021        Zuid-Holland


Bron: BAG, 2022; Kadaster, 2022; BIRO, 2022; IBIS, 2022; Provincie Overijssel, 2022; bewerking Stec Groep

2.3 Vooruitblik op de komende jaren
Ontwikkeling van werkgelegenheid
Voor het invullen van de toekomstverwachtingen hanteren we in beginsel de werkgelegenheidsprognoses
die zijn opgesteld door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Deze prognoses zijn opgesteld in
opdracht van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK). De prognoses geven de verwachte
ontwikkelingen weer van het arbeidsvolume voor de periode 2019 t/m 2032, met een doorkijk op
totaalniveau naar 2040. In deze prognoses is rekening gehouden met een veelheid aan trends en
ontwikkelingen, onder andere omtrent verduurzaming en digitalisering.

Het EIB heeft twee scenario’s geformuleerd – laag en hoog – die afhankelijk zijn van het economische tij in
de komende jaren. Bij een tegenvallende economie en investeringsklimaat zal de gerealiseerde groei
richting het lage scenario gaan, terwijl een gunstige economie en investeringsklimaat tekenen aan de wand
zijn voor het hoge scenario.

Tot slot raamt het EIB op het niveau van de COROP-regio’s. De COROP-regio’s Noord-Overijssel en
Zuidwest-Overijssel vormen in het vervolg van dit rapport samen de regio West-Overijssel. In alle regio’s is
er sprake van een verwachte groei van de werkgelegenheid in het hoge scenario. Alleen in de regio Twente
is er sprake van een verwachte krimp van de werkgelegenheid in het lage scenario. In alle scenario’s is de
verwachting gunstiger dan ten tijde van de vorige behoefteraming bedrijventerreinen, die is opgesteld in
2018. Met deze scenario’s verwacht het EIB echter wel een afzwakking van de werkgelegenheidsgroei ten
opzichte van de gerealiseerde groei van de afgelopen jaren.

Figuur 8: Verwachtingen werkgelegenheidsontwikkelingen EIB per COROP (in % per jaar)
                            -0,2%       -0,1%      0,0%          0,1%          0,2%          0,3%          0,4%      0,5%   0,6%        0,7%

           Noord-Overijssel

        Zuidwest-Overijssel

                    Twente

                                                            EIB laag           EIB hoog

Bron: EIB, 2022

Niet alleen het economische tij, maar ook beschikbaarheid van arbeid belangrijke determinant
Voor het in perspectief plaatsen van deze cijfers vergelijken we deze met de verwachte ontwikkeling van de
potentiële beroepsbevolking in de provincie. We gebruiken hiervoor de CBS Bevolkingsprognose die ten
grondslag ligt aan de nieuwe werkgelegenheidsprognose. De ontwikkeling van de (beroeps)bevolking is
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                            13
                22.034




voor het EIB een belangrijke determinant voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid. De potentiële
beroepsbevolking in Overijssel gaat t/m 2030 met bijna 3% krimpen, is de verwachting van het CBS. De
prognose van het EIB gaat uit van een toename van aantal banen met maximaal circa 3%.

In de afgelopen 10 jaar groeide de potentiële beroepsbevolking met 2%, terwijl de werkgelegenheid met
9% groeide. Banengroei kan dus gerealiseerd worden met beperkte of mindere groei van de potentiële
beroepsbevolking. Die banengroei kan dan bijvoorbeeld ingevuld worden door meer inzet op behoud en
aantrekken van inwoners, arbeidsmigratie, toename van pendel, mensen die meer gaan werken of door
aanspraak te maken op de arbeidsreserve (onbenut arbeidspotentieel). Belangrijke wijziging ten opzichte
van de voorgaande tien jaar is dat we nu starten vanuit een krappe arbeidsmarkt en dus met beperkte
arbeidsreserve. Bij de verwachte werkgelegenheidsgroei gaat het EIB er dan ook al vanuit dat de regio
oplossingen vindt in het behoud en aantrekken van mensen, en het naar de regio laten pendelen van
mensen die elders wonen. Dat is een belangrijke voorwaarde (en daarmee disclaimer) voor het kunnen
realiseren van de geprognosticeerde groeicijfers.

Figuur 9: Werkgelegenheidsprognose (EIB) & potentiële beroepsbevolking (CBS), geïndexeerd
(2021=100)

  105
  104
  103
  102
  101
  100
   99
   98
   97
        2021       2022         2023         2024         2025    2026   2027        2028        2029       2030


           Prognose banen EIB laag            Prognose banen EIB hoog    Prognose potentiële beroepsbevolking (15-70)


Bron: EIB (2022) & CBS (2020). Bewerking: Stec Groep, 2022

Een vergelijking met de in Overijssel veelal gehanteerde PRIMOS-prognose laat een genuanceerder beeld
zien. In tegenstelling tot de CBS-prognose houdt PRIMOS bijvoorbeeld rekening met alle bekende
woningbouwplannen en de effecten daarvan op verschillende huishoudens. In onderstaand figuur is dan
ook zichtbaar dat de ontwikkeling van de potentiële beroepsbevolking positiever is dan op basis van de
CBS-prognose. Echter, nog steeds is er sprake van een (lichte) afname tot en met 2030. Met andere
woorden, de brug tussen de verwachte banengroei en benodigd arbeidspotentieel is nog niet geslagen met
de huidige plannen. Die banengroei kan dan bijvoorbeeld ingevuld worden door meer inzet op behoud en
aantrekken van inwoners, arbeidsmigratie, toename van pendel, mensen die meer gaan werken of door
aanspraak te maken op de arbeidsreserve (onbenut arbeidspotentieel). Indien dat niet lukt, kan de
economie verder groeien door de bedrijfsprocessen verdergaand te automatiseren.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                  Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                 14
                  22.034




Figuur 10: Werkgelegenheidsprognose (EIB) & prognose potentiële beroepsbevolking (PRIMOS),
geïndexeerd (2021=100)

  105
  104
  103
  102
  101
  100
   99
   98
   97
        2021          2022          2023         2024            2025    2026   2027        2028        2029         2030


               Prognose banen EIB laag              Prognose banen EIB hoog     Prognose potentiële beroepsbevolking (15-70)



Bron: EIB (2022) & PRIMOS (2021). Bewerking: Stec Groep, 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>             Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                               15
             22.034




3 Trends en
  ontwikkelingen
Verschillende trends en ontwikkelingen hebben                Figuur 11: Drie next economy-megatrends met sterke
impact op de aard en omvang van de                           samenhang en impact op bedrijventerreinen
ruimtevraag naar bedrijventerreinen. We
focussen in dit hoofdstuk op de drie meest
relevante – en sterk samenhangende –
economische en maatschappelijke megatrends,
waarvan we de grootste ruimtelijke effecten
verwachten komende jaren 2:
• Circulaire en economie
• Energie & klimaat
• Digitalisering

In iedere paragraaf vatten we de invloed van
de beschreven trends en ontwikkelingen op de
prognoseparameters samen. In de bijlagen van
dit rapport vindt u kwantitatieve ontwikkeling
van de locatietypevoorkeur en de
terreinquotiënt die we verwachten te zien op
de verschillende sectoren per regio en per
termijn.                                                    Bron: Stec Groep, 2022. Zie ook ons whitepaper.

3.1 Circulaire economie
Landelijk doel is een 100% circulaire economie in 2050. Tussendoelstelling is 50% circulair in 2030. Er is
nog een flinke weg te gaan; uit onderzoek van PBL (ICER 2021) blijkt nog maar 6% van de bedrijven in
Nederland circulair. Het merendeel van de bedrijven richt zich daarbij nu op (down)recycling 3 of claimt zijn
product of dienst nog te voorbarig als circulair 4. Om flinke stappen te zetten in het circulariteit, zijn naast
recycling, circulariteitsstrategieën hoger op de R-ladder nodig. Het gaat dan bijvoorbeeld om het afzien van
producten of het intensiever gebruiken van producten (denk aan delen). En om het verlengen van de
levensduur van producten (tweedehandsgebruik, reparatie, remanufacturing of het gebruik van modulair
ontwerp).

Al met al staat de circulaire economie nog in de kinderschoenen, al is het aantal initiatieven op
bedrijventerreinen afgelopen paar jaar in een versnelling gekomen. Inmiddels is landelijk circa 10% van
de nieuwe vestigers en uitbreidingen op bedrijventerreinen te typeren als circulair, terwijl dit vier jaar
geleden nog maar 4% was, zo blijkt uit onze Database Locatiebeslissingen (Stec Groep, 2022). Dit levert
ook nadrukkelijk extra ruimtevraag op. We zien daarbij een sterke concentratie op haventerreinen en de
grotere industrieel-logistieke locaties. In Overijssel gaat het bijvoorbeeld om XL Businesspark in Almelo
(nieuwe recyclinghub voor Frankenhuis Textielrecycling), Hessenpoort in Zwolle (nieuw sorteercentrum
voor PreZero Recycling) en Dollegoor in Almelo (uitbreiding van Kreuwel Plastics, dat volledig recyclebare
kunststofproducten maakt van 100% gerecyclede kunststoffen). Tot nu toe doet circa 60% van de circulaire
ruimtevraag zich op dit type locaties voor. Grote kavels, bouwhoogte, bereikbaarheid via het water en/of


2
  Zie ook ons whitepaper: https://stec.nl/ruimte-voor-bedrijventerreinen-topprioriteit-voor-next-economy/
3
  Denk aan sloopafval van de bouw dat als fundering onder de weg komt in plaats van in nieuwe huizen.
4
  Zie Trouw: https://www.trouw.nl/economie/ondernemers-verkopen-hun-product-vaak-ten-onrechte-als-circulair~bea8411a/
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                         16
               22.034




een hoge milieucategorie zijn belangrijke assets. Ook zien we dat het belang van fysieke ruimtelijke
clustering groeit. Dit biedt kansen om reststromen uit te wisselen en voor nieuwe samenwerkingen. Dit
alles betekent niet dat op andere plekken geen ruimtevraag en dynamiek is vanuit circulaire bedrijven. We
zien bijvoorbeeld ook initiatieven landen op reguliere bedrijventerreinen in Overijssel. Denk aan de
uitbreiding van ACtronics (revisie van elektronische auto-onderdelen) op Twentepoort Almelo of
nieuwbouw van Vita Plastics (leverancier van kunststof granulaten uit gerecycled materiaal) op
Vroomshoop-Oost.

Onze verwachtingen naar de toekomst:
• Overgang naar 100% circulaire economie vraagt extra ruimte. Bestaande bedrijven zetten nieuwe
   activiteiten en productielijnen op en hebben meer ruimte nodig voor het verzamelen, tussentijds
   opslaan en hoogwaardig scheiden van secundaire materiaalstromen. Ook vergt het verlengen van
   ketens en de invulling van circulariteit (de mogelijkheid voor) vestiging van nieuwe spelers op en
   rondom de bestaande bedrijven. Daarnaast groeit de revisiemarkt als kool. Het gaat om allerlei
   bedrijven die zich richten op bijvoorbeeld revisering van installaties, elektronica, accu’s en
   retourlogistiek. Bovenal is schuifruimte nodig om op bestaande terreinen herontwikkeling naar de
   circulaire economie en interessante koppelingen tussen bedrijven mogelijk te maken.
• Aandeel circulaire activiteiten en uitbreidingen groeit naar 40 tot 50% van de totale ruimtevraag op
   bedrijventerreinen in 2030. Tot 2030 ligt het accent nog vooral op plekken om te experimenteren, zoals
   pilot- of demo-installaties, en vervolgens opschaling bij succes 5. Pas na 2030 gaat het steeds meer om
   ruimte voor volledige circulaire productie en logistiek. De échte serieuze ruimtelijke impact vindt dus
   pas tegen 2030 en daarna plaats. Op de langere termijn (na 2040) is het realistisch dat er steeds meer
   vraag binnen de bestaande ruimte kan landen door vrijval van ‘oude, fossiele’ ruimtegebruikers en
   bijvoorbeeld door het effect van digitalisering (efficiëntere productie, meer op dezelfde meter) 6.
• Steeds meer concentratie circulaire ruimtevraag op plekken met een kwalitatief onderscheidend
   profiel. Denk aan plekken waar stromen (grondstoffen, reststromen, warmte, water) maar ook kennis
   en innovatie makkelijk kunnen worden uitgewisseld. Circulaire bedrijven werken steeds meer cross-
   sectoraal samen rond een specifiek thema, product of plek met een unieke locatiekwaliteit.
• Levensfase, aard en omvang materiaalstromen en productiewijze bepalen locatiekeuze. Waar circulaire
   bedrijven zich vestigen hangt in belangrijke mate af van de levensfase van het bedrijf, de aard en
   omvang van de gebruikte materiaalstromen en de circulaire productiewijze. Aan de ene kant
   verwachten we een verdere concentratie van de ruimtevraag op grote industrieel-logistieke locaties,
   die goed via het water bereikbaar zijn en waar het niet erg is als er een keer geluid, stof of andere
   hinder ontstaat. Aan de andere kant zien we een groeiende focus op – soms kantoorachtige –
   vestigingsplekken in of aan de rand van de stad, waar kennis, talent, innovatie en productie
   samenkomen. Denk aan circulaire innovatiedistricten, campussen en ambachtscentra. Voorbeeld
   hiervan is het Polymer Science Park (Zwolle)




5
  In de praktijk zien we nu een flinke toename in initiatieven, maar ook regelmatig initiatieven die weer mislukken. Bijvoorbeeld omdat
de secundaire materiaalstroom hapert (zie voorbeeld PMC) en/of bedrijven aanlopen tegen oude, lineaire wet- en regelgeving rondom
afval (zie voorbeeld Black Bear Carbon)
6
  Ruimtelijke effecten van de circulaire economie (PBL, 2022): https://www.pbl.nl/publicaties/ruimtelijke-effecten-van-circulaire-
economische-activiteiten-zijn-mogelijk-groot
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                    Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                17
                    22.034




    WAT BETEKENT DIT VOOR DE PROGNOSE(PARAMETERS)?

    •      Per saldo verwachten we een licht stijgende concentratie van bedrijven en werkgelegenheid op
           bedrijventerreinen door de circulaire transitie. Vooral in de industriële sectoren en de logistiek (van
           rest- en retourstromen bijvoorbeeld). Dit vertaalt zich in een licht stijgende locatietypevoorkeur.
    •      We verwachten dat het ruimtegebruik van circulaire bedrijven per saldo harder stijgt dan de
           werkgelegenheid. Er is bijvoorbeeld (veel) meer ruimte voor opslag nodig, er is extra ruimte nodig
           voor het scheiden van reststromen en vanuit (brand)veiligheid (denk aan gevaar voor broeibranden).
           Ook betekenen robotisering en automatisering in eerste instantie meer ruimtebeslag. Dit betekent dat
           de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toeneemt door de circulaire transitie. Dit is vooral het
           geval in de sectoren industrie en logistiek.


Tabel 2: Verwachting impact circulaire economie trend in periode t/m 2030
        Sector                                       Effect op de          Effect op de
                                                     locatietypevoorkeur   terreinquotiënt
        Afval, energie en water
        Industrie
        Bouw, handel en reparatie
        Logistiek en groothandel
        Dienstverlening en ICT


3.2 Energie en klimaat
Het kabinet heeft het klimaatdoel verder aangescherpt. In 2030 moet sprake zijn van tenminste 55% CO2-
reductie 7. Na 2030 wordt ingezet op verdere reductie oplopend naar 80% in 2040. De industrie speelt een
belangrijke rol in het behalen van de doelstellingen. Daarbij focust de aanpak zich op de vijf grote
industriële clusters met energie-intensieve bedrijvigheid 8. Buiten deze vijf clusters is er verspreid door
Nederland (en Overijssel) nog een groot aantal CO2-heffingsplichtige bedrijven, zoals asfaltfabrieken en
voedingsmiddelenindustrie. Deze groep verspreide industriële bedrijven vormt het zesde cluster. Voor deze
clusters worden Cluster Energie Strategieën (CES-en) opgesteld, waarmee duidelijk wordt welke
investeringen gedaan moeten worden om de uitstoot te verlagen en wat dit betekent voor de energie
infrastructuur (investeringen, maar ook ruimtelijke impact).

Uiteindelijk hebben de energietransitie en klimaatadaptatie over de volle breedte van het bedrijfsleven en
bedrijventerreinen impact. We zien als belangrijkste effecten:
• Flinke groei bij MKB-bedrijven die werk halen uit de energie- en klimaatdoelstellingen. Zo groeien
    bestaande en nieuwe installatiebedrijven die zich richten op zonnepanelen, windturbines,
    warmtepompen, isolatie, airco’s, laadpalen, et cetera. Voorbeelden zijn de nieuwbouw van Vidalco in
    Kampen, de uitbreiding van HydrotopWorks op Kloosterlanden in Deventer en de groei van Jan
    Duurzaam en Thermo Solutions in Enschede.
• Huidige beperkingen in de netcapaciteit kunnen (tijdelijk) effect hebben op de uitbreidingsvraag en de
    verduurzamingsmogelijkheden van bedrijven en bedrijventerreinen in Overijssel. In provincies Noord-
    Brabant en Limburg kunnen bijvoorbeeld (voorlopig) geen nieuwe bedrijven meer aangesloten worden
    op het elektriciteitsnet. Dat geldt zowel voor de afname van stroom als voor het opwekken. Ook voor
    bestaande bedrijven die een zwaardere aansluiting willen, is geen ruimte meer.
• Grote energieverbruikers (met name de maakindustrie) zijn nu veelal nog afhankelijk van fossiele
    brandstoffen. Een groot deel van deze bedrijven staat de komende jaren voor een zware opgave om
    aan de eisen de klimaatdoelen te kunnen voldoen. Tot die tijd lopen deze bedrijven ook nog tegen snel
    stijgende prijzen aan, mede ingegeven door de plannen van de Europese Commissie voor een sterkere



7
    In lijn met het “Fit for 55”-pakket door de Europese Unie (EU).
8
    https://www.klimaatakkoord.nl/actueel/nieuws/2020/10/22/industriele-clusters-publiceren-plannen-2030-2050
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                    Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                               18
                    22.034




         CO2-beprijzing. Deze prijsstijgingen kunnen wel een extra motivator vormen om snel de
         energietransformatie te doorlopen.
•        Komst van nieuwe activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of batterijfabrieken en
         noodzakelijke ruimte voor de duurzame energie infrastructuur. Denk hierbij aan de realisatie van
         nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. Maar
         bijvoorbeeld ook ruimte die nodig is voor grootschalige tijdelijke opslag van duurzaam opgewekte
         energie. Dit zijn voorbeelden van additionele ruimtevraag die niet in de reguliere raming van de
         uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen zit. Ruimte voor windmolens of zonnepanelen op
         bedrijventerreinen rekenen we niet als extra ruimtevraag. Zonnepanelen kunnen op bedrijfsdaken en
         windmolens in bruto plangebied en/of gecombineerd met bijvoorbeeld functies als parkeren.
•        De energietransitie betekent dat er ondergronds onder meer leidingen en kabels moeten worden
         aangelegd. Dit heeft ook bovengrondse effecten, die op bedrijventerreinen merkbaar kunnen zijn. Denk
         aan kabels en leidingen waarop en -langs niet gebouwd kan worden. Deels zijn die effecten naar
         verwachting tijdelijk en zijn er bijvoorbeeld nu al gasleidingen die dan voor waterstof gebruikt worden.
         Verder kan het groeiende aandeel van WKO/geothermie in de energiemix een (beperkte) ruimtelijke
         impact hebben op (locaties voor) bedrijventerreinen (boortorens en -putten).
•        Locatiefactor ‘energie en klimaat’ is steeds belangrijker bij investeringsbeslissingen. Een groeiende
         groep bedrijven, ontwikkelaars, beleggers en financiers ziet de meerwaarde en noodzaak van groene,
         klimaatadaptieve bedrijventerreinen voor hun voortbestaan en laat dit steeds zwaarder wegen in hun
         investeringsbeslissingen en locatiekeuzes, als ook de te betalen risico-opslagen voor het aantrekken
         van kapitaal.



    WAT BETEKENT DIT VOOR DE PROGNOSE(PARAMETERS)?

    •      Per saldo verwachten we een groeiende werkgelegenheid bij én concentratie van bedrijven die zich
           richten op het oplossen van maatschappelijke opgaven (zoals energie en klimaat) op
           bedrijventerreinen. Dit leidt tot een neutraal tot licht positief effect op de locatietypevoorkeur.
    •      We verwachten geen specifiek effect op de terreinquotiënt, al kan de tendens om duurzaam en
           maatschappelijk verantwoord te ondernemen betekenen dat bedrijven ook kritischer kijken naar hun
           ruimtegebruik. Dit kan de terreinquotiënt drukken. Tegelijkertijd zien we ook hier dat robotisering en
           geautomatiseerde productieprocessen toenemen en in eerste instantie vaak wat extra ruimte vergen.
           Ook ontwikkelingen als waterstofproductie leveren wel ruimtevraag op, maar niet perse veel
           werkgelegenheid. In de prognose gaan we daarom uit van een neutraal tot licht positief effect.


Tabel 3: Verwachting impact Energie & klimaat trend in periode t/m 2030
        Sector                                       Effect op de          Effect op de
                                                     locatietypevoorkeur   terreinquotiënt
        Afval, energie en water
        Industrie
        Bouw, handel en reparatie
        Logistiek en groothandel
        Dienstverlening en ICT


3.3 Digitalisering
Robotisering en automatisering nemen de laatste jaren sterk toe in de grote bedrijventerreinsectoren
industrie, bouw en logistiek. De krappe arbeidsmarkt geeft daarbij een extra incentive voor bedrijven om
hierin te investeren. Door investeringen in machines en robots kunnen bedrijven de productie vaak
opschroeven zonder extra ‘handjes’. Dit biedt perspectief omdat de potentiële beroepsbevolking de
komende jaren zal afnemen. Tegelijkertijd ontstaat nieuwe werkgelegenheid voor technische vakmensen,
ICT-ers en programmeurs. We zien tot nu toe dat dit leidt tot meer ruimtevraag op bedrijventerreinen. In de
toekomst kan robotisering ook invloed hebben op de locatietypevoorkeur van bedrijven, bijvoorbeeld
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                  Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                             19
                  22.034




omdat de nabijheid van kennis als vestigingseis zwaarder gaat wegen. Nieuwe gerobotiseerde en
geautomatiseerde productielijnen leiden tot vernieuwing en groei in de industrie. Zo was de industrie
afgelopen jaren goed voor zo’n 30% van de ruimtevraag op bedrijventerreinen in Overijssel.

Specifiek binnen de logistiek zien we dat er door robotisering toenemende mogelijkheden zijn om de
hoogte in te gaan. Ook biedt digitalisering (smart warehousing) kansen voor efficiëntere opslag en lay-out
van distributiecentra. Door automatisering kan bijvoorbeeld het padbreedte kleiner (dus intensiever).
Tegelijkertijd worden automatisering en robotisering in de logistiek pas rendabel bij een bepaalde omvang
(investeringskosten versus efficiencywinst), wat dus in eerste instantie ook weer schaalvergroting in de
hand werkt. Zo nam Wehkamp in 2015 het grotendeels geautomatiseerde warehouse op Hessenpoort in
Zwolle in gebruik. Daarmee kon het bedrijf destijds twee keer zo snel orders pikken als op de oude locatie
in Dedemsvaart. Inmiddels is het distributiecentrum uitgebreid met een tweede fase en wordt op dit
moment gewerkt aan een derde fase, waarmee het totaal op 140.000 m² aan vloeroppervlakte komt.

Onze verwachtingen komende jaren:
• Sterke doorgroei robotisering en automatisering in de industrie, logistiek en bouw. De robotdichtheid
   in Nederland is nu nog relatief laag. In de bouwsector bijvoorbeeld gebruikt op dit moment maar 2%
   van de bedrijven robots en in de logistiek zelfs maar 1% 9. Tegelijkertijd is in deze sectoren een enorm
   potentieel. Zo verdriedubbelt naar verwachting de markt voor bouwrobots in 2030. De krappe
   arbeidsmarkt is daarnaast een belangrijke versneller. Door te investeren in robots en machines kunnen
   bedrijven de arbeidsproductiviteit toch verhogen en voldoen zo aan de grote vraag naar extra
   woningen, verduurzaming en klimaatoplossingen.
• Een groeiende groep bedrijven overweegt én besluit daadwerkelijk om een deel van hun
   productieketen terug te halen of dichterbij te organiseren om zo kosten en leveringsrisico’s te
   reduceren. Dit is vooral interessant voor activiteiten die door automatisering en robotisering beter,
   sneller en goedkoper in Nederland gemaakt kunnen worden en voor kritieke componenten en
   producten. Uiteindelijk gaat het om relatief kleine volumes en is reshoring een ingrijpende keuze die
   niet zomaar gerealiseerd is. Het grootste ruimtelijk effect verwachten we door het aanhouden van
   grotere voorraadbuffers en spreiding van toeleveranciers door bedrijven.
• De toenemende robotisering leidt tot verdere schaalvergroting en productiegroei en leidt zeker de
   komende vijf tot tien jaar nog tot toenemende ruimtevraag. Op langere termijn verwachten we dat
   minder uitbreidingsruimte nodig is. Bedrijven kunnen na robotisering immers efficiënter de ruimte
   benutten, bijvoorbeeld door de hoogte in te gaan.
• Door robotisering veranderen fabrieken en logistieke hallen steeds meer in ICT-omgevingen. De
   behoefte aan vestigingslocaties met voldoende aanbod aan én trekkracht op hoogwaardige en
   technische vakmensen neemt verder toe. Denk aan analisten, ICT-ers, programmeurs, planners,
   onderhoudsmedewerkers, et cetera. Stedelijke regio’s zijn hierbij in het concurrentievoordeel, ook
   omdat hier de grootste bouw- en verduurzamingsopgave ligt. Door schonere en stillere bedrijfsvoering
   is bovendien eerder functiemenging mogelijk
• Digitalisering leidt tot (hogere) eisen aan werklocaties op gebied van digitale infrastructuur.

Een concreet gevolg van digitalisering en specifiek robotisering is zichtbaar in de bouwsector. We zien een
sterke opkomst van prefab bouwfabrieken, ook wel modulaire of industriële bouw. Modulair bouwen
bestaat al lang, maar neemt de laatste drie jaar een enorme vlucht. We zien hierin de drie trends (circulaire
economie, energie en klimaat en digitalisering) concreet samenkomen. Het is vooral de robotisering die
een groeiende ruimtevraag tot gevolg heeft. In onderstaande tabel vindt u een overzicht van verschillende
bedrijven die nieuw (gaan) bouwen, waarbij de ruimtevraag per bedrijf oploopt tot zo’n 6 à 8 hectare.
Kenmerken van de ruimtevraag zijn:
• De ruimtevraag per bedrijf loopt op tot zo’n 6 à 8 hectare. Plegt-Vos heeft in Almelo nu in eerste
    instantie overigens circa 3 van de 8 hectare in gebruik en breidt nu uit naar zo’n 4,5 hectare.
• Circa 30% van de initiatieven landt in de bestaande (vastgoed)voorraad. In 70% van de gevallen gaat
    het dus om nieuwbouw op een nieuwe locatie of als uitbreiding van een bestaande locatie.

9
    Bron: CBS, peiljaar 2020.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                    Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                  20
                    22.034




•        De meerderheid van de bedrijven (75%) landt op een regulier (mkb-)bedrijventerrein. Dat betekent dat
         de locatie-eisen van dit soort ontwikkelingen niet (altijd) heel specifiek zijn. Zo’n 15% van de bedrijven
         kiest, bijvoorbeeld door de omvang, voor een specifiek grootschalig terrein.

Tabel 4: Verwachting impact Digitalisering trend in periode t/m 2030
        Sector                                       Effect op de            Effect op de
                                                     locatietypevoorkeur     terreinquotiënt
        Afval, energie en water
        Industrie
                                                                                       +
        Bouw, handel en reparatie
        Logistiek en groothandel
                                                                                       +
        Dienstverlening en ICT



Tabel 5: (Aangekondigde) nieuwbouw van industriële bouwers in recente jaren (> 1ha kavel)
    Provincie             Gemeente               Bedrijf                         Type                  Omvang kavel
    Overijssel            Rijssen-Holten         Bouwbedrijf Ter Harmsel         bouwelementen                1,0 ha
    Overijssel            Hardenberg             Vogelzang Dakelementen          bouwelementen                2,3 ha
    Groningen             Het Hogeland           Jan Snel                        woningbouw                   3,5 ha
    Overijssel            Almelo                 Emergo                          bouwelementen                3,8 ha
    Duitsland             Laar (Coevorden)       Morgenwonen (VolkerWessels)     woningbouw                   2,5 ha
    Gelderland            Barneveld              Prefab Beton Barneveld          bouwelementen                2,0 ha
    Overijssel            Rijssen-Holten         Morgenwonen (VolkerWessels)     woningbouw                   1,4 ha
    Noord-Brabant         Uden                   Barli                           woningbouw                   1,8 ha
    Friesland             Heerenveen             Van Wijnen (Smart Structures)   woningbouw                   3,3 ha
    Overijssel            Almelo                 Plegt-Vos                       woningbouw                   8,4 ha
    Noord-Holland         Langedijk              BAM                             woningbouw                   2,9 ha
    Noord-Brabant         Bladel                 Boerboom Hout Groep             woningbouw                   3,5 ha
    Drenthe               Emmen                  Re-Buildit                      bouwelementen                6,3 ha
    Overijssel            Twenterand             Nijhuis Bouw                    woningbouw                   4,0 ha
Bron: Stec Groep, Database Locatiebeslissingen Nederland.


    WAT BETEKENT DIT VOOR DE PROGNOSE(PARAMETERS)?

    •      Door robotisering en automatisering zijn sommige bedrijfsactiviteiten schoner en stiller en zo
           makkelijker te combineren met andere functies, ook buiten formele bedrijventerreinen. Toch zal het
           voor veel bedrijven aantrekkelijk zijn om juist op bedrijventerreinen gevestigd te zijn en blijven. Per
           saldo verwachten we een overwegend gelijkblijvende concentratie van bedrijven en werkgelegenheid
           op bedrijventerreinen door digitalisering. Dit betekent een neutraal effect op de locatietypevoorkeur.
    •      Naar verwachting stijgt het ruimtegebruik door deze trend meer dan de werkgelegenheid. Vaak zien
           we dat de robots en geautomatiseerde productielijnen meer ruimte in nemen. Dit is vooral het geval
           in de sectoren industrie en logistiek, maar bijvoorbeeld ook – in lichtere mate – in de bouw, handel en
           reparatiesector. Wel is dit naar verwachting vooral een effect op de korte tot middellange termijn
           (2030). Op termijn is meer productie, opslag op logistiek op dezelfde meter mogelijk.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                  Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                            21
                  22.034




4 Methodiek
In dit hoofdstuk lichten we de gebruikte methode toe. We beschrijven de opbouw van de behoefteraming,
beschrijven onze bronnen en geven voorbeelden. Vervolgens lichten we de manier waarop de raming
dient te worden geïnterpreteerd toe. In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk geven we een toelichting van
de verschillende werkmilieus waarnaar de vraag zal worden uitgesplitst.

4.1 Onderdelen behoefteraming
Behoefte is vraag minus aanbod
We ramen de behoefte aan (ontwikkeling van) extra bedrijventerrein. Dit doen we door de ruimtevraag
naar bedrijventerreinen te confronteren met het (uitgeefbare) aanbod. Uiteindelijk is het al dan niet
faciliteren van deze ruimtevraag én de vraag op welke locaties dat moet gebeuren een beleidsvraag. De
ruimtevraag kan op hoofdlijnen worden gefaciliteerd in zowel de bestaande voorraad (leegstaand
vastgoed, maar bijvoorbeeld ook te herstructureren locaties) als op nog uitgeefbare bedrijventerreinen.
Voor de bestaande voorraad houden we rekening met frictieleegstand. Een leegstand van zo’n 5% is
gewenst om enige schuifruimte te bieden aan ruimtezoekende bedrijven. Leegstand boven dit niveau
beschouwen we als overmatig en kan in potentie een deel van de ruimtevraag opvangen.

Figuur 12: Onderdelen behoefteraming




Ruimtevraag bestaat uit drie componenten
De ruimtevraag naar bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten: (1) uitbreidingsvraag, (2)
vervangingsvraag en (3) additionele vraag. In dit onderzoek brengen we de uitbreidingsvraag in beeld.
Voor de andere vraagcomponenten voorzien we in een beschrijving die handvatten geeft voor de regionale
programmeringsafspraken. De vervangingsvraag is namelijk veranderlijk en voornamelijk onderhevig aan
beleid en de additionele vraag is niet direct te ‘voorspellen’ via de ramingsmethodiek. Wel gaan we in op
welke onderdelen hierin een rol kunnen spelen. We rapporteren steeds over netto hectares 10, tenzij anders
aangegeven.

Bij het bepalen van de behoefte zetten we de ruimtevraag af tegen hard planaanbod. De bron die we
daarbij hanteren is de provinciale Monitor Overijsselse Bedrijventerreinen (MOB). Het kan voorkomen dat
niet al het harde aanbod in de monitor ook direct uitgeefbaar is. Waar mogelijk geven we dit aan bij de
aanbodanalyse per regio. Dit betekent ook dat er een discrepantie kan zijn tussen de ervaren ruimtevraag
en het aanbod dat nú beschikbaar is, en onze confrontatie van vraag en aanbod op langere termijn/de
periode waarin we de vraag ramen.




10
     De gemiddelde netto-bruto verhouding op bedrijventerreinen in Overijssel is 0,76.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                         Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                          22
                         22.034




Tabel 6: Ruimtevraag in drie componenten


                                         +                                                                  Wat is het?
                                                                                     Vraag naar extra bedrijventerrein, ten opzichte van huidige
                                                                                    voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven
                                             X
                                                                                          in de regio. Ook wel autonome vraag genoemd.
     Uitbreidingsvraag




                               +                    +                                       Hoe bepalen we deze ruimtecomponent?
                                                                  -
                                                                                      Via Bedrijfslocatiemonitor (BLM) methodiek, ontwikkeld
                                                                                            door het CPB. Basis voor deze methodiek is
                                                                                                         werkgelegenheid.
                                                                                                 Recent voorbeeld in Overijssel
                                                                                    Uitbreiding Hebo Kozijnen in Hengevelde (Hof van Twente)
                                                                                    naast bestaande locatie, als ook heel veel andere MKB’ers
                                                                                                 die zijn uitgebreid laatste jaren.
                                                                                                           Wat is het?
                                                                                     Vraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel
                                                                                     van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld
                                                             Onttrekking
                                                        (bijv. transformatie)          door transformatie van een bedrijventerrein naar een
     Vervangingsvraag




                                                                                                          woonfunctie).
                                                                                             Hoe bepalen we deze ruimtecomponent?
                                                                                          Inventarisatie van plannen voor onttrekkingen
                                                                                +             (transformaties) onder alle gemeenten.

                                                                                                 Recent voorbeeld in Overijssel
                                                                                     Aangekondigde nieuwbouw van Odink & Koenderink op
                                                                                    Stepelerveld in Haaksbergen en transformatie van de oude
                                                                                                     locatie aan Parallelweg.
                                                                                                           Wat is het?
                                                                                    Vraag naar bedrijventerrein die niet direct te ‘voorspellen’ is
                                                                                      via ramingsmethodiek. Het gaat veelal om grote, nieuwe
                                                                                           (economische) ontwikkelingen, incidenteel en
                                                                                                      grootschalig van aard.
     Additionele vraag




                                                                                             Hoe bepalen we deze ruimtecomponent?
                                                                                     Inschatting op basis van bestaande onderzoeken en eigen
                                                                                    databases over locatiedynamiek, maar ook veelal niet direct
                                                                                +
                                                                                                          kwantificeerbaar.
                                                                                                   Recent voorbeeld in Overijssel
                                                                                    Geen, maar een vestiging van een hyperscale datacenter of
                                                                                       een (significant anders dan in het verleden) toestroom
                                                                                         vanuit grootschalige industrie of logistiek was een
                                                                                           voorbeeld geweest van een additionele vraag.

4.2 Interpretatie van behoefteraming
Werkgelegenheid als basis, maar geen wetmatigheid, voor toekomstige ruimtevraag
De gehanteerde methodiek voor het bepalen van de uitbreidingsvraag is een van onderop (op basis van
specifieke lokale en regionale data uit de Overijsselse regio’s 11) opgebouwde modelmatige benadering van
de ruimtevraag. Daarbij kijkt het model naar het resultaat van drie parameters:
1. de ontwikkeling van het aantal banen (naar sector en naar regio) tussen het basisjaar van de prognose
    en een moment in de toekomst;
2. waar deze banenontwikkeling plaatsvindt, de locatietypevoorkeur: vindt de groei plaats op
    bedrijventerreinen of bijvoorbeeld op kantoorlocaties en in centrumgebieden?;

11
     Zie de bouwstenennotitie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                         23
               22.034




3.   hoeveel ruimte elke baan inneemt (de terreinquotiënt) en de verwachte ontwikkeling daarvan. Daarbij
     nemen we bijvoorbeeld het effect van trends als robotisering/automatisering mee, die soms leiden tot
     minder of stabiele werkgelegenheid op de productielocatie, maar wel groei in productie, toegevoegde
     waarde en ruimtebeslag (een stijgende terreinquotiënt dus).

Het is nadrukkelijk de combinatie van de verwachte ontwikkeling op deze parameters die het toekomstige
ruimtebeslag en daarmee de verwachte uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen bepaalt. Van invloed op
deze toekomstige ontwikkeling zijn onder meer economische groei, vraag naar werknemers, trends, maar
bijvoorbeeld ook (gemaakte) beleidskeuzes tot op heden. Laatste factor is bijvoorbeeld van invloed op
hoe/waar bedrijven nu zijn gevestigd in een regio en daarmee op de locatietypevoorkeur. Relevant
perspectief: werkgelegenheidsontwikkeling is dus slechts één van de prognoseparameters. Een afnemende
werkgelegenheid betekent niet per definitie afname van ruimtegebruik. In sectoren als industrie en
logistiek zien we ondanks een afnemende of stabiele werkgelegenheidsontwikkeling bijvoorbeeld nog wel
een aanzienlijke ruimtevraag.

Behoefteraming op een regionaal schaalniveau geeft de meest betrouwbare inschatting
Op regionaal schaalniveau – en over langere termijn – geeft de beschreven behoefteramingsmethodiek een
gedegen inschatting van de ruimtevraag 12. Op een lager schaalniveau, maar zeker op microniveau
(bedrijfsniveau) klopt deze aanname in de praktijk niet altijd direct. Lokale ontwikkelingen en
bedrijfsspecifieke factoren hebben dan een relatief grote impact op de daadwerkelijke cijfers. Bij enige
groei of krimp zal een bedrijf bijvoorbeeld niet ineens uitbreiden of ruimte afstoten. Dit gebeurt pas als echt
duidelijk is dat er structureel meer of minder ruimte nodig is, waarbij vaak ook meer strategische,
bedrijfseconomische afwegingen en andere factoren dan alleen de werkgelegenheid een rol spelen 13.                          .




Daardoor bewegen dus ook parameters als de terreinquotiënt met deze ontwikkelingen mee en is sprake
van een tijdsfactor tussen de ontwikkelingen bij bedrijven en het ruimtelijk effect. Andersom is het ook zo
dat bedrijven soms juist voorsorteren op verwachte groei. Een bedrijf kan nu een kavel reserveren of
kopen, maar is pas over enkele jaren volledig operationeel op een locatie. De ruimtevraag doet zich dan
voor voordat de gerealiseerde groei in bijvoorbeeld werkgelegenheid terug is te zien en volgens het model
een ruimtevraag oplevert. Dit is één van de belangrijkste redenen dat de behoefteraming op een bepaald
schaalniveau opgesteld moet worden om een betrouwbaar beeld te kunnen geven.

Behoefteraming is beleidsneutraal, uitgedrukt in twee werkgelegenheidsscenario’s
Het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) heeft begin 2022 een nieuwe
werkgelegenheidsprognose op laten stellen door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) 14. Dit betreft
een actualisatie en regionalisering van de bedrijfstakramingen die het EIB in 2019 opstelde. EZK wil
provincies en onderliggende regio’s hiermee ondersteunen om in hun ruimtelijk beleid te anticiperen op
deze ontwikkelingen. De bedrijfstakramingen geven de verwachte ontwikkelingen weer van het
arbeidsvolume en de toegevoegde waarde voor 18 bedrijfstakken voor de periode 2019-2032, met een
doorkijk op totaalniveau naar 2040. Het EIB hanteert twee scenario’s: behoedzaam (laag) en gunstig (hoog).
De toekomstige ontwikkeling van de (beroeps)bevolking is een belangrijke determinant voor toekomstige
ontwikkeling van de werkgelegenheid. Het EIB baseert zich op de bevolkingsprognose van het CBS. De EIB-
scenario’s zijn de basis voor de raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in Overijssel. De
verwachte groei per bedrijfstak van de EIB-scenario’s leggen we bovenop de werkgelegenheidscijfers van
LISA uit 2019 (basisjaar EIB-raming).

De prognoses van het EIB en daarmee ook de behoefteraming zijn beleidsneutraal. Dat wil zeggen, er
wordt uitgegaan van de regionale concurrentiepositie, economische structuur en de ontwikkeling daarvan

12
   Dit blijkt onder meer uit een evaluaties van de BLM door het Planbureau voor de Leefomgeving en een evaluatie van Erik Louw en
Han Olden (2016), hier te raadplegen.
13
   Uit eerder onderzoek (CPB, 1998 en Stec Groep, 2018) blijkt dat bedrijven pas structureel fysiek inkrimpen als de werkgelegenheid
met zo’n 50% afneemt. Voor de industrie moet die afname zelfs meer dan 80% zijn. Feitelijk gaat het dan om faillissementssituaties of
fundamentele herlocatie-afwegingen.
14
   EIB (2022), Actualisatie en regionalisering bedrijfstakramingen. Ontwikkeling van de werkgelegenheid en arbeidsproductiviteit tot
2032 naar 18 bedrijfstakken en 40 COROP-gebieden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>            Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                  24
            22.034




zoals deze op het moment van opstellen van de ramingen bekend zijn. Verregaande ambities op
verstedelijking of nieuwe investeringen in de concurrentiepositie voor bepaalde sectoren of niches zijn in
de ramingen dan ook niet meegenomen. Datzelfde geldt voor het ruimtegebruik. De huidige voorkeuren
voor locatie en verschijningsvorm van bedrijven worden in de raming voortgezet, rekening houdend met
trends en ontwikkelingen. Beleidskeuzes en -ambities kunnen echter grote impact hebben op de
ruimtevraag. Het is dus belangrijk om te beseffen dat de geraamde uitbreidingsvraag niet zonder meer een
‘gegeven’ is, maar dat hier invloed op uitgeoefend kan worden. Beleidskeuzes kunnen de uitbreidingsvraag
verkleinen (door bijvoorbeeld actief in te zetten op intensiveren) of vergroten (zoals het actief verplaatsen
van bedrijven vanuit het buitengebied naar een formeel bedrijventerrein). In de behoefteraming per regio
gaan we in op de knoppen waar aan gedraaid kan worden, en geven we (indicatief) weer welke impact dit
heeft op de ruimtevraag.



 VOORBEELD: DRUK OP DE RUIMTE OP BEDRIJVENTERREINEN IN DE PROVINCIE UTRECHT

 In de provincie Utrecht is de druk op de ruimte groot. Er is een grote behoefte aan nieuwe woningen en
 bedrijven staan te springen om uitbreidingsruimte, maar ook is de ambitie om het landelijk gebied open
 te houden en natuur te behouden. De provincie is tot de constatering gekomen dat het geen houdbare
 strategie is om alle ruimtevraag van bedrijven te faciliteren én dat het geen houdbare strategie is om de
 wel wenselijke ruimtevraag volledig te faciliteren met uitbreidingsplannen. Daarom zijn verschillende
 keuzes gemaakt om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren:
 • In de Ruimtelijke Economische Strategie (RESU) is gekozen om nieuwvestiging van ‘XXL-logistiek’
     niet meer te faciliteren.
 • In het door PS vastgestelde ‘kader regionaal programmeren’ heeft de provincie de regiogemeenten
     uitgangspunten meegegeven waarbinnen ze moeten opereren. Hierin is onder meer opgenomen dat
     circa 10% van de geprognosticeerde ruimtevraag niet wordt geaccommodeerd en dat 20 tot 30% van
     de behoefte wordt afgedekt door intensiveren en herstructureren van bestaande bedrijventerreinen.
     Dit is een inspanningsopgave die betrokken wordt bij de regionale programmering. Enkel de
     overgebleven 60 tot 70% mag een plek krijgen in uitbreidingsplannen.
 • Deze keuzes en uitgangspunten gaan gepaard met flankerende maatregelen zoals de inzet van
     Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) als uitvoeringsorganisatie en een aanvullende financiering
     vanuit de provincie aan OMU voor investering in herstructurering van bedrijventerreinen ter hoogte
     van € 30 miljoen voor de eerste vier jaar.


Behoefteraming is een saldobenadering
De geraamde uitbreidingsvraag is een saldo-benadering: positieve en eventuele negatieve uitkomsten van
sectoren vallen tegen elkaar weg. Vertaald naar ruimtevraag kan dit betekenen dat op termijn bestaande
locaties vrijvallen en hier – in potentie – nieuwe bedrijven gevestigd kunnen worden. De vraag is daarbij
hoe het (bestaande, vrijkomende) aanbod aansluit bij de wensen en eisen van de zoekende partij. Inzicht in
de kwalitatieve kant van vraag en (bestaand, mogelijk vrijkomend) aanbod wordt in deze context dus extra
belangrijk. De behoefteraming gaat dus niet alleen over nieuwe terreinen; juist de bestaande voorraad is
van groot belang. Het toekomstbestendig maken en houden van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld via
herstructurering, is van belang om een deel van de vraag ook binnen die bestaande voorraad te laten
landen.
In de praktijk zit vaak een gat tussen vrijval en herbenutting van ruimte. Herontwikkeling vraagt tijd,
waardoor ook rekening gehouden moet worden met een bepaalde schuifruimte: beschikbaarheid van
voldoende en kwalitatief passend aanbod om in de behoefte van bedrijven te kunnen voorzien terwijl
ondertussen de vrijgevallen ruimte vraaggericht en passend bij de kwaliteiten van de vraag wordt
herontwikkeld.
4.3 Vertaling vraag naar werkmilieus
De behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. Per sector wordt een verwachting
uitgesproken over de drie prognoseparameters (werkgelegenheid, locatietypevoorkeur en terreinquotiënt)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                  25
              22.034




en zo wordt per sector de ruimtevraag in beeld gebracht. Dit is de basis van de BLM-methodiek, ontwikkeld
door het CPB en PBL. We zien echter dat het ruimtelijke en kwalitatieve onderscheid in de vraag naar
bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van sectorafbakeningen. De sector waarin een
bedrijf actief is (o.b.v. SBI-codering) zegt niet altijd iets over de activiteit of het soort vestiging van het
bedrijf. Bijvoorbeeld: een industriebedrijf kan ook een logistieke vestiging openen, om de distributie van de
producten te verzorgen. Of een bouwbedrijf dat een prefabfabriek (productie) begint.

Om tot een praktische en werkbare behoefteraming te komen en om in de programmeringsafspraken
zinnige vergelijkingen en confrontaties te maken tussen bedrijventerreinen kijken we naar andere aspecten
die kwalitatief onderscheidend zijn. Wij zien twee kenmerken die het meest bepalend zijn in ruimtelijk
relevant onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen:
1. De activiteit van een bedrijf, en daarmee de mate van hinder
2. De omvang van een bedrijf (klein, middelgroot, groot en XL)

Figuur 13: Schematische weergave werkmilieus bedrijventerreinen




Stec Groep, 2022

In bovenstaande figuur hebben we deze twee kenmerken op twee assen uiteengezet, waarmee een matrix
van typen werkmilieus ontstaat. We zien grofweg vijf onderscheidende typen werkmilieus. Het kan
voorkomen dat er meerdere werkmilieus voorkomen op één bedrijventerrein. Er kan bijvoorbeeld ook
behoefte zijn aan grootschalige productie (HMC) op een binnenstedelijk terrein. Een uitgebreidere
toelichting op de (kenmerken van de) werkmilieus vindt u in de bijlagen van dit rapport.

1.   Gemengd stedelijk: lichte bedrijvigheid, veelal stedelijk georiënteerd, klein tot middelgroot.
2.   Campus/innovatiedistrict: locaties primair gericht op R&D-activiteiten en/of synergie van verschillende
     bedrijven in dezelfde product- en kennisketen.
3.   Regulier: reguliere bedrijventerreinactiviteiten als handel, bouw, productie en transport, (boven)lokaal,
     klein tot middelgroot.
4.   Grootschalige productie: grootschalige (> 1 ha) productie, assemblage, recycling, et cetera. In
     toenemende mate circulair, veelal regionaal georiënteerd. Deze ruimtevraag bestaat voor een groot
     deel uit HMC bedrijven.
5.   Grootschalige distributie (> 3 ha): grootschalige distributie en warehousing, vaak (boven)regionaal
     georiënteerd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>           Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                               26
           22.034




De uitbreidingsvraag vanuit de verschillende sectoren vertalen we naar deze vijf typen werkmilieus. Dit
doen we op basis van historische vestigingsvoorkeuren van bedrijven uit de verschillende sectoren.
Vervolgens beoordelen we het harde planaanbod vanuit de (ruimtelijk relevante) kenmerken die bij elk
werkmilieu passen, zoals kavelomvang en milieucategorie. Op die manier maken we een confrontatie van
vraag en aanbod per werkmilieu en wordt duidelijk wat de kwalitatieve behoefte is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                 27
              22.034




5 Behoefteraming
  Twente
In dit hoofdstuk vindt u de behoefteraming voor de regio Twente. We lopen de verschillende onderdelen
van de behoefte (vraag, aanbod, confrontatie) stap voor stap langs en sluiten vervolgens af met conclusies
en adviezen. Methodiek, achterliggende cijfers en uitgangspunten vindt u in de bijlage.

5.1 Ruimtevraag
Uitbreidingsvraag
De uitbreidingsvraag ramen we in twee perioden: voor de komende acht jaar (t/m 2030) en voor de periode
daarna van 2031 t/m 2040. Daarbij tekenen we aan dat het betrouwbaarheidsinterval van de raming
toeneemt naarmate de ramingstermijn langer worden. Met andere woorden, de ramingen voor de periode
van 2031 t/m 2040 hebben inherent een grotere onzekerheid dan de ramingen voor de periode die
dichterbij het heden ligt.

De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in Twente in de periode 2023 t/m 2030 is 162 tot 282 hectare
bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 20 tot 35 hectare in de periode 2023 tot en met
2030. In de periode 2031 t/m 2040 verwachten we een uitbreidingsvraag van 59 tot 161 hectare in Twente.
De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau als gevolg van een afvlakkende bevolkings-
en werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Let
wel, de afbakening tussen deze perioden is niet hard. Als gevolg van conjunctuurgolven of simpelweg het
niet tijdig beschikbaar hebben van aanbod kan een deel van de vraag die we tot en met 2030 ramen
‘doorschuiven’ naar de periode daarna.

Tabel 7: Uitbreidingsvraag in Twente in netto hectare*

 Tijdsperiode ▼              Scenario ►                         EIB Laag                             EIB Hoog
 2023 tot en met 2030                                                162                                  282
 2031 tot en met 2040                                                 59                                  161
 2023 tot en met 2040                                                221                                  443
*Afgerond op hele getallen

Om de ruimtevraag in perspectief te plaatsen, vergelijken we deze met de historische regionale uitgifte en
de vorige behoefteraming. De bovenkant van de bandbreedte ligt boven de langjarige (2007-2021)
historische uitgifte in de regio. We benadrukken dat er in het ramingsmodel geen extrapolatiefactor zit. De
historische uitgiftes dienen enkel om de geraamde hectares in perspectief te plaatsen: om hoeveel hectare
per jaar gaat het; en hoe verhoudt dat zich tot wat er de afgelopen jaren is uitgegeven? We laten zowel een
langjarige (inclusief conjunctuureffecten) als de laatste periode van hoogconjunctuur zien. Historische
uitgiftes worden uiteraard beïnvloed door beschikbaarheid en markttechnische geschiktheid van het
aanbod.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                                  28
                22.034




Figuur 14: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Twente

                                                                    0         5   10     15         20    25     30        35     40     45

                              Prognose 2023 t/m 2030 - EIB laag
                             Prognose 2023 t/m 2030 - EIB hoog
                   Historische uitgifte 2007 t/m 2021 (langjarig)
           Historische uitgifte 2017 t/m 2021 (hoogconjunctuur)
  Provinciale behoefteraming 2019 - WLO laag (2018 t/m 2030)
 Provinciale behoefteraming 2019 - WLO hoog (2018 t/m 2030)
          Provinciale behoefteraming 2019 - EIB (2018 t/m 2030)


Bron: Stec Groep, 2022

De behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. We zien echter dat het ruimtelijke en
kwalitatieve onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van
sectorafbakeningen. Om tot een praktische en werkbare behoefteraming te komen, vertalen we de
uitbreidingsvraag naar vijf typen werkmilieus. De uitbreidingsvraag naar sectoren vindt u in de bijlagen
van dit rapport, net als een op de werkmilieus. Uit de behoefteraming blijkt dat in Twente de
uitbreidingsvraag het grootst is naar grootschalige distributie en het reguliere segment.

Tabel 8: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in Twente in netto hectare*

                                                               EIB Laag               EIB Hoog               EIB Laag               EIB Hoog
 Werkmilieu ▼                         Scenario ►           2023 t/m 2030          2023 t/m 2030          2023 t/m 2040          2023 t/m 2040
 Campus/innovatiedistrict                                              5                     10                      4                     14
 Gemengd stedelijk                                                        1                    13                     -1                  24
 Regulier                                                                51                    87                     72                 139
 Grootschalige productie                                                 36                    67                  39                    104
 Grootschalige distributie                                               70                   105                 108                    162
 Totaal                                                                 162                   282                 221                    443
*Afgerond op hele getallen

In onderstaande tabel is de uitbreidingsvraag naar (kavel)omvang uitgesplitst om met name inzicht te
geven in de (X)XL vraag. Het segment vanaf 3 hectare bestaat uit het werkmilieu grootschalige distributie
en een deel van de grootschalige productie. De verdeling is gebaseerd op historische uitgifte (MOB) en
eigen monitoring van locatiedynamiek (Database Locatiebeslissingen Nederland, Stec Groep).

Tabel 9: Uitbreidingsvraag naar grootteklasse in Twente in netto hectare*

                                                                   EIB Laag            EIB Hoog              EIB Laag               EIB Hoog
 Kavelomvang ▼                          Scenario ►             2023 t/m 2030       2023 t/m 2030         2023 t/m 2040          2023 t/m 2040
 0 tot 3 ha                                                               80                 153                   100                    245
 3 tot 5 ha (XL)                                                          26                  43                    37                     67
 > 5 ha (XXL)                                                             56                  86                    85                    132
*Afgerond op hele getallen

Vervangingsvraag
Vervangingsvraag ontstaat wanneer een (stuk) bedrijventerrein verdwijnt, doorgaans als gevolg van
transformatie. Omdat bij de berekening van de uitbreidingsvraag ervan uit wordt gegaan dat het areaal
bestaande bedrijventerreinen gelijk blijft, ontstaat er bij bijvoorbeeld transformatie ineens een manco in de
modelberekening. De omvang van het te getransformeerde gebied beschouwen we volledig als
vervangingsvraag. Desgewenst kan daarvoor in de programmeringsafspraken aanvullend een
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>            Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                   29
            22.034




beleidsambitie aan worden gekoppeld. Het is bijvoorbeeld niet ongebruikelijk om met elkaar af te spreken
dat intensivering van bedrijventerreinen het devies is, en dat daarom maar een bepaald percentage van het
getransformeerde grondoppervlak als vervangingsvraag mag worden meegerekend. Op die manier komt
er effectief minder grondoppervlakte bedrijventerrein terug dan dat er aan de voorraad onttrokken is en
ontstaat en incentive voor intensivering. Percentage zijn van 70 à 80% zijn daarbij gebruikelijk.

De omvang van de vervangingsvraag wordt niet in dit rapport geraamd. De belangrijkste reden hiervoor is
dat de omvang van transformatieprojecten en het tempo van transformatie veranderlijk is en daarom over
een langere periode niet te voorspellen is. In dit rapport benoemen we daarom enkel de voorwaarden voor
transformatie en geven we handvatten over de wijze waarop deze meegenomen kan worden in de
regionale programmeringsafspraken. Idealiter worden de (transformatie)projecten die leiden tot een
vervangingsvraag in de regionale programmeringsafspraken opgenomen, gemonitord en ieder jaar herijkt,
zodat er een actueel beeld ontstaat van de omvang. Op basis daarvan kan er ook aanbod tegenover deze
(vervangings)vraag worden geprogrammeerd.

Additionele vraag
Additionele vraag bestaat uit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, grootschalig van
omvang, incidenteel van aard zijn en duidelijk afwijkend van het bestaande economische profiel en
reguliere bedrijfsmigratiestromen. Dit is ruimtevraag die niet wordt geraamd in de modellen, omdat deze
voortbouwen op het bestaande economische profiel van de regio, de ontwikkelingen binnen de al
aanwezige sectoren en de bestaande interregionale concurrentiekracht. Het gaat bijvoorbeeld om bedrijven
die zich vestigen als gevolg van (inter)nationale acquisitie, bedrijven die zich vestigen en een nieuwe niche
of sector aanboren in de regio, of bedrijven die zich in de regio vestigen als gevolg van beperkingen of
actief werend beleid in andere regio’s. Illustratieve voorbeelden zijn bijvoorbeeld hyperscale datacenters,
een batterijenfabriek die zich vestigt na het doorlopen een internationale tender, grootschalige (circulaire)
verwerkingsindustrie die zich vestigt als gevolg van een actieve circulaire transformatie van het
havencomplex, of een grootschalig logistiek bedrijf dat zich vestigt omdat het in de zuidelijke
transportcorridors geen geschikte ruimte meer kan vinden. Ook ruimteclaims die niet direct kwalificeren als
economische activiteit, maar wel een plek zoeken op een bedrijventerrein, zou men als additionele vraag
kunnen beschouwen. Denk bijvoorbeeld aan een onderstation voor de energievoorziening.

Regio Twente kent historisch gezien een beperkte instroom van dit soort grootschalige logistieke of
industriële bedrijven van buiten de regio. De dynamiek in het grootschalige logistieke en industriële
segment in de regio is (tot nu toe) dan ook vooral afkomstig van bedrijven die al in de regio gevestigd zijn.
De beoogde doelgroep van Technology Base Twente kwalificeert zich bijvoorbeeld duidelijk als additionele
vraag, omdat het voldoet aan de hiervoor genoemde vereisten. Het kwalificeren van een additionele vraag
is overigens niet altijd mogelijk op individueel bedrijfsniveau. Om van additionele vraag te spreken, is het
logischer om te redeneren vanuit sectoren, economische ambities of ontwikkelingen. Additionele vraag (en
hoe deze te faciliteren) krijgt dan ook bij uitstek een plek in de regionale programmering.

Impact beleidskeuzes
De geraamde uitbreidingsvraag is een beleidsneutraal scenario. De raming houdt rekening met trends en
ontwikkelingen op de markt en de effecten van vigerend beleid en reguliere bedrijfsmigratiestromen.
Wijzigingen in ruimtelijk en/of economisch beleid die effect kunnen hebben op de wijze waarop de vraag
zich presenteert, is in de raming niet meegenomen. Denk bijvoorbeeld aan de keuze om een bepaalde
doelgroep te niet meer te faciliteren op de bedrijventerreinen of sterker in te zetten op intensiever bouwen.
Hierna omschrijven we een aantal knoppen om aan te draaien, en de mogelijke impact daarvan op de
ruimtevraag in Twente. De impact is niet voor elke knop direct te kwantificeren. Daarnaast benadrukken we
dat sommige knoppen nadrukkelijk capaciteit en middelen vragen. Bijvoorbeeld op het gebied van
begeleiding en accountmanagement, medewerkers vergunningen en/of actieve investeringen in
herontwikkeling en intensivering van bedrijventerreinen. Daarbij hebben zowel provincie als gemeenten
een rol.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                 Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                 30
                 22.034




Intensiveren bestaande voorraad
Steeds vaker wordt in regio’s en provincies ingezet op intensiever ruimtegebruik op bestaande
bedrijventerreinen om daarmee een deel van de ruimtevraag te laten landen in de bestaande voorraad
(i.p.v. in uitbreidingsplannen). Dit vraagt extra inzet op herstructurering. Denk bijvoorbeeld aan sloop van
één of meerdere bestaande panden ten behoeve van het realiseren van een groter en hoger pand. Een
ander voorbeeld van het intensiveren van het ruimtegebruik is het centraliseren van de
parkeervoorzieningen, waardoor er effectief meer bouwvlak vrijkomt op de bestaande kavels. We zien dat
wanneer parkeervoorzieningen gedeeld worden de parkeerplekken intensiveren benut worden en daardoor
de druk minder hoog wordt.

De huidige gemiddelde floor space index 15 (FSI) op bedrijventerreinen in Twente is 40%. Dat betekent dat
er op een kavel van 10.000 m2 (1 hectare) gemiddeld 4.000 m² vastgoed staat. Dat is in vergelijking met
andere regio’s en provincies niet hoog. Ter vergelijking, in de provincies Gelderland en Noord-Brabant ligt
de FSI op 45 respectievelijk 46%. In een dichter bevolkte provincie als Utrecht ligt de FSI met 63% zelfs nog
op een aanzienlijk hoger niveau. Het opwaarderen van de FSI op de bestaande bedrijventerreinen in
Twente van 40 naar 45% betekent op deze locaties een theoretische potentiële intensiveringspotentie en
ruimtewinst van ongeveer 1,4 miljoen m2 vastgoed. Omgerekend naar kaveloppervlakte (via dezelfde FSI
van 45%) levert dat in theorie een ruimtewinst op van 321 hectare. Dat is hoger dan de hoogst geraamde
uitbreidingsvraag tot en met 2030.

Uiteraard zijn er bij deze mogelijke ruimtewinst nuances op zijn plaats. Niet voor elk type bedrijf is
intensivering kansrijk. Het type activiteit dat op een kavel plaatsvindt kan beperkingen opleveren. Zo is
industriële productie moeilijk te stapelen, hebben sommige bedrijven veel buitenopslag en vraagt logistiek
om voldoende manoeuvreerruimte voor vrachtwagens. Ook de eisen die gesteld worden aan de
kavelinrichting kan beperkingen opleveren voor intensivering, zoals parkeren, groen, wateropvang.
Daarnaast zijn er procesmatige uitdagingen. Zo is het realiseren van ruimtewinst op de bestaande
bedrijventerreinen een langjarig proces dat forse inzet van middelen vraagt en heeft niet ieder bedrijf de
middelen of de urgentie om daadwerkelijk (mee) te investeren. Desalniettemin tekenen we aan dat zelfs al
het realiseren van 25% van de hiervoor beschreven ambitie in potentie al een significante ruimtewinst op
de bestaande bedrijventerreinen oplevert, namelijk ongeveer 80 hectare die in theorie niet meer in
uitbreidingsplannen hoeft te worden voorzien. Om dat te realiseren kunnen regionale afspraken worden
gemaakt over herontwikkeling van bestaande terreinen, de rol die verschillende stakeholders daarin nemen
en de wijze waarop dit bekostigd wordt. In het algemeen geldt dat het zinvol is om druk houden op de
bestaande voorraad door de ruimte schaars te houden en de eisen voor nieuwbouw hoog te leggen.

Selectiever vestigingsbeleid
De ruimtedruk is groot en dus ook de noodzaak om zorgvuldig met de beschikbare ruimte om te gaan.
Steeds vaker denken provincies en gemeenten daarom aan het niet meer faciliteren van bedrijven waarvan
zij van mening zijn dat de maatschappelijke kosten niet opwegen tegen de economische baten van de
ontwikkeling. Bekende voorbeelden zijn datacenters, grootschalige logistiek en fossiele industrie.

Een knop om aan te draaien is dan ook om een selectiever vestigingsbeleid te voeren. Selectiever zijn in
welke bedrijven je wil huisvesten op bedrijventerreinen betekent logischerwijs een afname van de
uitbreidingsvraag. In welke mate dat is, is sterk afhankelijk van hoe het selectieve vestigingsbeleid wordt
ingevuld. Dit kan op verschillende manieren. De grootste impact op de ruimtevraag kan worden behaald
door scherpere keuzes te maken in de wijze van huisvesting van (grootschalige) logistiek. Dit is namelijk
het grootste component van de toekomstige ruimtevraag. Kleinere effecten kunnen worden bereikt door
het weren van bedrijfsverzamelgebouwen of opslagunits op bedrijventerreinen.

Verstedelijkingsambities
Omgekeerd kan een beleidsambitie ook een stuwend effect hebben op de ruimtevraag. In verschillende
regio’s wordt de woningbouwopgave en ambitie voor inwonersgroei leidend gemaakt voor de gewenste

15
     Verhouding vastgoedoppervlakte ten opzichte van netto uitgegeven kavel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                              31
                22.034




economische groei. Bijvoorbeeld door als uitgangspunt te hanteren dat de ratio tussen het aantal inwoners
en arbeidsplaatsen gelijk moet blijven. Een sterke ambitie op woningbouwontwikkeling en inwonersgroei
leidt volgens die redeneerlijn tot een gewenste extra (ruimte)vraag voor bedrijven.

Bij het doorrekenen van verstedelijkingsambities is het altijd van belang om in beeld te hebben welk deel
van verstedelijkingsambities daadwerkelijk leiden tot een extra (gewenste) vraag. In de vraagraming is er
namelijk al vanuit gegaan dat de op dit moment verwachte krimp van beroepsbevolking 16 in Twente
opgevangen wordt door een positiever arbeidspendelsaldo, het meer behouden van talent, het aantrekken
van talent en/of het in toenemende mate werken met arbeidsmigranten. Daarmee is een deel van de
verstedelijkingsambities al in de cijfers gedekt. Deze hebben immers ook als doel om arbeidspotentieel in
de regio te behouden en naar de regio te trekken, en dragen dan ook bij aan het kunnen realiseren van het
hoogste prognosescenario. Voor welk aandeel de verstedelijkingsambities zijn meegerekend, is (nog) niet
te kwantificeren. Daarvoor ontbreken nog eenduidige cijfers over de wijze waarop deze ambities invulling
moeten krijgen.

5.2 Aanbod
Bestaande voorraad
Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Twente bedraagt circa 328.480 m2 bvo
(peildatum januari 2022). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in de regio op circa
2,6%. Het aanbod van bedrijfsruimte is in elke gemeente onder of rond een gezond frictieniveau van circa
5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage, maar is niet hetzelfde als leegstand.
Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Andersom kunnen panden leeg staan maar
niet aangeboden worden.

Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. De meest recent
gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2021) op de bedrijventerreinen in Twente bedraagt in
deze monitor 1,0%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden
als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven en dat leidt in de
regel tot onderschatting. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een
extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt
geregistreerd.

Op basis van voorgenoemde bronnen kunnen we desondanks met enige zekerheid stellen dat de leegstand
op regioniveau zich onder het frictieniveau bevindt. Lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan, maar op
basis van eigen cijfers en waarnemingen zien we op dit moment geen gemeenten met een te hoge
leegstand. Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van 5% in de markt beschouwd als een
gezond percentage. Een gezond leegstandsniveau is belangrijk voor het behouden van voldoende
schuifruimte voor bedrijven. Een gezond leegstandsniveau geeft bedrijven bijvoorbeeld ruimte om te
groeien binnen het bestaande vastgoed en helpt daarmee om de markt in beweging te houden. Met een
combinatie van zowel weinig aanbod van bouwgrond als weinig aanbod in het bestaande vastgoed, komt
de markt op slot te zitten. Er is dan ook sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Twente. Het is zelfs
zo dat er – omdat de prognosemethodiek rekent met een gelijkblijvend leegstandsniveau – feitelijk sprake
is van een aanvullende vraag om tot een gezond leegstandsniveau te komen. We kwantificeren deze niet,
omdat het een dagkoers is, primair theoretische vraag is en bovendien lokaal sterk kan verschillen. Het
moet bovendien geen argument zijn om simpelweg toe te voegen omwille van kwantiteit. Een nieuwe
ontwikkeling moet daadwerkelijk kwalitatief wat toevoegen.




16
     Conform zowel de CBS- als de PRIMOS-bevolkingsprognose
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                 Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                         32
                 22.034




Hard planaanbod
Uitgeefbare gronden op bedrijventerreinen met een vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan
behoren formeel gezien tot het harde planaanbod. Er is in de regio per 1-7-2022 17 nog ongeveer 118 hectare
aan hard planaanbod dat binnen de programmeringsafspraken uit 2019 valt en dat zich daarmee zonder
twijfel kwalificeert om bedrijven te huisvesten. Daarnaast is er ongeveer 54 hectare aan hard planaanbod
dat buiten de afspraken valt. Het gaat om gronden die in gebruik zijn als zonnepark, gereserveerd zijn voor
een doelgroep die niet in de vraagraming is opgenomen (nl. Technology Base) en snipperkavels die in de
praktijk niet meer kwalificeren om een bedrijf te huisvesten. In deze paragraaf beschouwen we expliciet
alleen het harde planaanbod dat binnen de bestaande afspraak valt als hardplanaanbod en zal dus
beoordeeld worden. In de programmeringsafspraken kan dat uitgangspunt nog gewijzigd worden.

We beoordelen het harde planaanbod op ruimtelijk relevante kenmerken. We gebruiken hiervoor een
vraagprofiel per werkmilieu. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus en
minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al het aanbod op deze terreinen hebben we relevante en objectieve
ruimtelijke kenmerken in beeld gebracht, zoals bereikbaarheid, kavelomvang en milieucategorie. De
kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met het vraagprofiel per werkmilieu. Elk terrein krijgt op
deze manier per werkmilieu een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier
categorieën, zie onderstaand tabel. Een terrein kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn. Er zijn ook
uitsluitingscriteria gehanteerd voor bepaalde werkmilieus, zoals een minimale kavelomvang voor
grootschalige distributie. Beschikt een terrein daar niet over, dan is het per definitie niet geschikt.

     Categorie      Score         Toelichting
                                  Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Of voldoet niet
                    < 30%
                                  aan tenminste een uitsluitingscriterium.
                                  Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit
                   30 – 59%
                                  de doelgroep.
                   60 – 89%       Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep.
                                  Volledig geschikt, voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een
                  90 – 100%
                                  vestigingslocatie.

In onderstaande tabel staan de scores voor het harde planaanbod in Twente weergegeven. Let wel, opties
en reserveringen rekenen we in dit overzicht onder regulier hard aanbod. We hebben daarvoor twee
redenen. Ten eerste variëren opties en reserveringen heel erg in mate van hardheid. Zelfs vrij harde,
betaalde opties of reserveringen kunnen vaak en langdurig verlengd worden. Ten tweede komt een groot
deel van opties en reserveringen in de praktijk vaak vanuit lokale bedrijven. Deze zoekvraag maakt
(tenminste deels) onderdeel uit van de uitbreidingsvraag. Alleen aan de aanbodzijde ‘aframen’ van opties
en reserveringen zou daarom een vertekend beeld geven van de vraag-aanbodverhoudingen.

De beoordeling gaat over het beschikbare aanbod, niet over het gehele terrein. Eén terrein kan geschikt zijn
voor meerdere vraagtypen. Let wel, elke hectare kan maar één keer uitgegeven worden. Wordt een kavel
uitgegeven voor grootschalige distributie, dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier
werkmilieu.




17
  Ten tijde van het opstellen van deze behoefteraming zijn de aanbodcijfers per 1-1-2023 nog niet (definitief) bekend. We rekenen in
dit rapport daarom met het harde planaanbod per 1-7-2022 én trekken hier de reeds verkochte (maar nog niet bij de notaris
gepasseerde) hectares vanaf. Deze cijfers zijn door gemeenten zelf aangeleverd. Dit geeft op dit moment de beste benadering van de
meest recente cijfers over het aanbod.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                     33
              22.034




Tabel 10: Hard planaanbod binnen afspraken uit 2019 (>1 ha) regio Twente en beoordeling werkmilieus
 Gemeente            Bedrijventerrein               Uitgeef-    Campus     Gemengd     Regulier   Grootschalige   Grootschalige
                                                        baar               stedelijk                distributie     productie
                                                     binnen
                                                  afspraken
 Almelo              BP Twente-Noord                      6,6
 Almelo              Turfkade                             2,9
 Almelo              XL Businesspark                     11,6
 Borne               Westermaat De                        1,0
                     Veldkamp
 Dinkelland          De Mors Ootmarsum                    1,3
 Enschede            Euregio Bedrijvenpark                3,1
 Enschede            Josink Es                            1,1
 Enschede            Usseler Es                          10,3
 Haaksbergen         Stepelerveld fase 1                  3,2
 Hellendoorn         ‘t Locher III                        1,9
 Hengelo             Oosterveld                           6,3
 Hengelo             Twentekanaal Noord                   2,4
 Hengelo             Twentekanaal Zuid                    1,2
 Hengelo             Westermaat Campus                    6,2
 Hengelo             Westermaat KW II                     5,5
 Hof van Twente      Zenkeldamshoek (OMZ)                 9,7
 Oldenzaal           Jufferbeek Zuid                      9,2
 Twenterand          Oosterweilanden                      6,0
 Twenterand          Vroomshoop Oost (uitbr)              4,2
 Totaal aanbod                                           96,7   1,2 ha      16,6 ha    76,1 ha       24,1 ha         41,0 ha
 (incl. aanbod < 1 hectare)
Bron: Provincie Overijssel / MOB (2022); Beoordeling aanbod: Stec Groep.

5.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod)
De confrontatie van vraag en aanbod maken we voor de periode 2023 tot en met 2030. We ramen dus de
vraag vanaf 1-1-2023 tot en met 31-12-2030. Daar zetten we in dit rapport het aanbod op 1-7-2022 (minus
reeds verkochte maar nog niet bij notaris gepasseerde kavels) tegen af, maar in de
programmeringsafspraken hoort daar, voor een correct beeld, uiteindelijk het harde planaanbod per 1-1-
2023 tegen te worden afgezet. We zien in de praktijk dat het uitgifteniveau nog op een hoog niveau ligt. Dat
betekent dat de gepresenteerde aanbodcijfers mogelijk niet helemaal overeen komen met de ervaren
werkelijkheid van vandaag. Tegelijkertijd is het zo dat die gerealiseerde uitgiftes feitelijk het effectueren
van de uitbreidingsvraag zijn, en in een hoogconjunctuur gaat dat altijd harder dan het gemiddelde. Dat
betekent dat vraag en aanbod evenredig zijn afgenomen in de tussentijd.

Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod
We confronteren de totale ruimtevraag t/m 2030 met het aanbod. Kijkend naar het aanbod dat binnen de
reguliere afspraken uit 2019 valt, is er in het lage scenario in deze periode sprake van een behoefte aan
ongever 65 hectare. In het hoge scenario is sprake van een behoefte aan ongeveer 185 hectare. Mogelijke
vervangings- en additionele vraag is hierin niet meegerekend. Daar staan regionaal circa 30 hectare aan
zachte plannen (plannen in structuurvisie) tegenover. De behoefte kan worden ingevuld door het
ontwikkelen van nieuwe plannen, het intensiveren van bestaande bedrijventerreinen en/of het alsnog
benutten van aanbod dat nu buiten de afspraken valt. Ook kan ervoor worden gekozen om de behoefte niet
volledig te faciliteren, bijvoorbeeld door selectiever te zijn.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                        34
              22.034




Figuur 15: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Twente in netto hectare (2023 t/m 2030)




In de figuur hierna geven we de reikwijdte weer van het harde planaanbod dat zich richt op de
(boven)lokale markt (voornamelijk het reguliere en gemengd stedelijke werkmilieu) 18. Dit doen we via twee
kaarten: één met isochronen om alle locaties met minimaal 1 hectare aan aanbod (links) en één met
isochronen om alle locaties met minimaal 3 hectare aan aanbod die binnen de afspraken uit 2019 vallen
(rechts). Hier zien we dat er grote delen van de regio bestaan, met name in het noordoosten en
noordwesten van de regio, waar nauwelijks nog aanbod te vinden is en de urgentie zo bezien ook het
grootst lijkt.

Figuur 16: Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod Twente
Links: hard aanbod > 1 ha; rechts: hard aanbod > 3 ha binnen afspraken (uit 2019)




18
  We hanteren hierbij een isochroon van circa 7,5 kilometer reisafstand per auto. Dit is de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven
op bedrijventerreinen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>           Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                        35
           22.034




Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod
We confronteren de vraag per type werkmilieu (tabel 8) met de kwalitatieve beoordeling van het aanbod
(tabel 10). Daarbij zetten we de ruimtevraag in de twee scenario’s per werkmilieu af tegen het aanbod dat
als geschikt beoordeeld is voor dat werkmilieu, zie onderstaand figuur. Hierbij is vaak sprake van een
dubbeltelling van het aanbod; een terrein kan bijvoorbeeld voor zowel het reguliere werkmilieu als voor
grootschalige productie en distributie geschikt zijn.

Uit de kwalitatieve confrontatie concluderen we het volgende:
• Het aanbod voor campusbedrijvigheid en of bedrijven gericht op een innovatiemilieu is schaarser dan
    de al beschikbare vraag. Er resteert een vraag van ongeveer 8 hectare t/m 2030 die in principe niet
    binnen het reeds beschikbare aanbod ingevuld kan worden.
• Ook het aanbod van grootschalige distributie is schaarser dan de al beschikbare vraag. Er resteert een
    vraag van bijna 50 hectare die t/m 2030 niet binnen het reeds beschikbare aanbod ingevuld kan
    worden. Mogelijk is deze behoefte in de praktijk zelfs nog groter, omdat een deel van het voor
    grootschalige distributie beschikbare areaal ook geschikt is voor het reguliere segment of voor
    grootschalige productie en daar bij voorkeur voor benut wordt. Denk bijvoorbeeld aan Westermaat KW
    II en Jufferbeek Zuid.
• Voor de doelgroep ‘gemengd stedelijk’ zijn in principe locaties beschikbaar, maar geen van allen is
    voor deze doelgroep excellent.
• Voor de doelgroepen ‘regulier’ een ‘grootschalige productie’ is in theorie voldoende aanbod
    beschikbaar, maar hier is sprake van overlap en daarmee onderschatting van de behoefte. Afhankelijk
    van de inzet van het bestaande areaal is er in beide categorieën nog enige behoefte t/m 2030, maar
    zeker ook voor de periode daarna.

Figuur 17: Vraag-aanbodverhouding t/m 2030 per type werkmilieu in Twente, in netto hectare

   120
   100
    80
    60
    40                                                                               Hard, binnen afspraken
    20                                                                               Ruimtevraag in EIB hoog
     0
                                                                                     Ruimtevraag in EIB laag
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                  36
              22.034




6 Behoefteraming
  West-Overijssel
In dit hoofdstuk vindt u de behoefteraming voor de regio West-Overijssel. We lopen de verschillende
onderdelen van de behoefte (vraag, aanbod, confrontatie) stap voor stap langs en sluiten vervolgens af
met conclusies en adviezen. Methodiek, achterliggende cijfers en uitgangspunten vindt u in de bijlage.

6.1 Ruimtevraag
Uitbreidingsvraag
De uitbreidingsvraag ramen we in twee perioden: voor de komende acht jaar (t/m 2030) en voor de periode
daarna van 2031 t/m 2040. Daarbij tekenen we aan dat het betrouwbaarheidsinterval van de raming
toeneemt naarmate de ramingstermijn langer worden. Met andere woorden, de ramingen voor de periode
van 2031 t/m 2040 hebben inherent een grotere onzekerheid dan de ramingen voor de periode die
dichterbij het heden ligt.

De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in West-Overijssel in de periode 2023 t/m 2030 is 164 tot 292
hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 21 tot 36 hectare in de periode 2023 tot
en met 2030. In de periode 2031 t/m 2040 verwachten we een uitbreidingsvraag van 122 tot 219 hectare in
West-Overijssel. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau als gevolg van een
afvlakkende bevolkings- en werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van
de terreinquotiënt. Let wel, de afbakening tussen deze perioden is niet hard. Als gevolg van
conjunctuurgolven of simpelweg het niet tijdig beschikbaar hebben van aanbod kan een deel van de vraag
die we tot en met 2030 ramen ‘doorschuiven’ naar de periode daarna.

Tabel 11: Uitbreidingsvraag in West-Overijssel in netto hectare*

 Tijdsperiode ▼              Scenario ►                          EIB Laag                            EIB Hoog
 2023 tot en met 2030                                                 164                                 292
 2031 tot en met 2040                                                 122                                 219
 2023 tot en met 2040                                                 286                                 511
*Afgerond op hele getallen

Om de ruimtevraag in perspectief te plaatsen, vergelijken we deze met de historische regionale uitgifte en
vorige behoefteraming. De bovenkant van de bandbreedte ligt boven de langjarige (2007-2021) historische
uitgifte in de regio. We benadrukken dat er in het ramingsmodel geen extrapolatiefactor zit. De historische
uitgiftes dienen enkel om de geraamde hectares in perspectief te plaatsen: om hoeveel hectare per jaar
gaat het; en hoe verhoudt dat zich tot wat er de afgelopen jaren is uitgegeven? We laten zowel een
langjarige (inclusief conjunctuureffecten) als de laatste periode van hoogconjunctuur zien. Historische
uitgiftes worden uiteraard beïnvloed door beschikbaarheid en markttechnische geschiktheid van het
aanbod.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                                         37
                22.034




Figuur 18: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in West-Overijssel

                                                                    0,0     5,0   10,0   15,0        20,0   25,0   30,0        35,0    40,0   45,0

                              Prognose 2023 t/m 2030 - EIB laag
                             Prognose 2023 t/m 2030 - EIB hoog
                   Historische uitgifte 2007 t/m 2021 (langjarig)
           Historische uitgifte 2017 t/m 2021 (hoogconjunctuur)
  Provinciale behoefteraming 2019 - WLO laag (2018 t/m 2030)
 Provinciale behoefteraming 2019 - WLO hoog (2018 t/m 2030)
          Provinciale behoefteraming 2019 - EIB (2018 t/m 2030)


Bron: Stec Groep, 2022

De behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. We zien echter dat het ruimtelijke en
kwalitatieve onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van
sectorafbakeningen. Om tot een praktische en werkbare behoefteraming te komen, vertalen we de
uitbreidingsvraag naar vijf typen werkmilieus. De uitbreidingsvraag naar sectoren vindt u in de bijlagen
van dit rapport, net als een op de werkmilieus. Uit de behoefteraming blijkt dat in West-Overijssel de
uitbreidingsvraag het grootst is naar grootschalige distributie, grootschalige productie en het reguliere
segment.

Tabel 12: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in West-Overijssel in netto hectare*

                                                               EIB Laag               EIB Hoog                  EIB Laag                  EIB Hoog
 Werkmilieu ▼                         Scenario ►           2023 t/m 2030          2023 t/m 2030             2023 t/m 2040             2023 t/m 2040
 Campus/innovatiedistrict                                              3                      7                         4                        11
 Gemengd stedelijk                                                         14                   23                        26                     46
 Regulier                                                                  47                   81                        83                    146
 Grootschalige productie                                                   41                   83                     67                       143
 Grootschalige distributie                                                 60                   97                    106                       165
 Totaal                                                                   164               292                      286                       511
*Afgerond op hele getallen

In onderstaande tabel is de uitbreidingsvraag naar (kavel)omvang uitgesplitst om met name inzicht te
geven in de (X)XL vraag. Het segment vanaf 3 hectare bestaat uit het werkmilieu grootschalige distributie
en een deel van de grootschalige productie. De verdeling is gebaseerd op historische uitgifte (MOB) en
eigen monitoring van locatiedynamiek (Database Locatiebeslissingen Nederland, Stec Groep).

Tabel 13: Uitbreidingsvraag naar grootteklasse in West-Overijssl in netto hectare*

                                                                   EIB Laag            EIB Hoog                 EIB Laag                  EIB Hoog
 Kavelomvang ▼                          Scenario ►             2023 t/m 2030       2023 t/m 2030            2023 t/m 2040             2023 t/m 2040
 0 tot 3 ha                                                               82                 149                      143                       267
 3 tot 5 ha (XL)                                                          25                  45                       43                        77
 > 5 ha (XXL)                                                             57                  98                      100                       167
*Afgerond op hele getallen

Vervangingsvraag
Vervangingsvraag ontstaat wanneer een (stuk) bedrijventerrein verdwijnt, doorgaans als gevolg van
transformatie. Omdat bij de berekening van de uitbreidingsvraag ervan uit wordt gegaan dat het areaal
bestaande bedrijventerreinen gelijk blijft, ontstaat er bij bijvoorbeeld transformatie ineens een manco in de
modelberekening. De omvang van het te getransformeerde gebied beschouwen we volledig als
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>                 Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                           38
                 22.034




vervangingsvraag. Desgewenst kan daarvoor in de programmeringsafspraken aanvullend een
beleidsambitie aan worden gekoppeld. Het is bijvoorbeeld niet ongebruikelijk om met elkaar af te spreken
dat intensivering van bedrijventerreinen het devies is, en dat daarom maar een bepaald percentage van het
getransformeerde grondoppervlak als vervangingsvraag mag worden meegerekend. Op die manier komt
er effectief minder grondoppervlakte bedrijventerrein terug dan dat er aan de voorraad onttrokken is en
ontstaat een incentive voor intensivering. Percentage van 70 à 80% zijn daarbij gebruikelijk.

De omvang van de vervangingsvraag wordt niet in dit rapport geraamd. De belangrijkste reden hiervoor is
dat de omvang van transformatieprojecten en het tempo van transformatie veranderlijk is en daarom over
een langere periode niet te voorspellen is. In dit rapport benoemen we daarom enkel de voorwaarden voor
transformatie en geven we handvatten over de wijze waarop deze meegenomen kan worden in de
regionale programmeringsafspraken. Idealiter worden de (transformatie)projecten die leiden tot een
vervangingsvraag in de regionale programmeringsafspraken opgenomen, gemonitord en ieder jaar herijkt,
zodat er een actueel beeld ontstaat van de omvang hiervan. Op basis daarvan kan er ook aanbod
tegenover deze (vervangings)vraag worden geprogrammeerd.

Additionele vraag
Additionele vraag bestaat uit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, grootschalig van
omvang, incidenteel van aard zijn en duidelijk afwijkend van het bestaande economische profiel en
reguliere bedrijfsmigratiestromen. Dit is ruimtevraag die niet wordt geraamd in de modellen, omdat deze
voortbouwen op het bestaande economische profiel van de regio, de ontwikkelingen binnen de al
aanwezige sectoren en de bestaande interregionale concurrentiekracht. Het gaat bijvoorbeeld om bedrijven
die zich vestigen als gevolg van (inter)nationale acquisitie, bedrijven die zich vestigen en een nieuwe niche
of sector aanboren in de regio, of bedrijven die zich in de regio vestigen als gevolg van beperkingen of
actief werend beleid in andere regio’s. Illustratieve voorbeelden zijn bijvoorbeeld hyperscale datacenters,
een batterijenfabriek die zich vestigt na het doorlopen een internationale tender, grootschalige (circulaire)
verwerkingsindustrie die zich vestigt als gevolg van een actieve circulaire transformatie van het
havencomplex, of een grootschalig logistiek bedrijf dat zich vestigt omdat het in de zuidelijke
transportcorridors geen geschikte ruimte meer kan vinden. Ook ruimteclaims die niet direct kwalificeren als
economische activiteit, maar wel een plek zoeken op een bedrijventerrein, zou men als additionele vraag
kunnen beschouwen. Denk bijvoorbeeld aan een onderstation voor de energievoorziening.

Regio West-Overijssel kent historisch gezien een beperkte instroom van dit soort grootschalige logistieke
of industriële bedrijven van buiten de regio. De dynamiek in het grootschalige logistieke en industriële
segment in de regio is (tot nu toe) dan ook vooral afkomstig van bedrijven die al in de regio gevestigd zijn.
De zeer grootschalige uitbreidingen in het tapijtcluster kwalificeren bijvoorbeeld deels als additionele
vraag, vanwege de buitengewone omvang en zeer incidentele aard van dergelijke plannen. Ook een
circulaire transitie van het havencomplex en daarmee sterk vergrote aantrekkingskracht en acquisitie op
(circulaire) industrie zou leiden tot additionele vraag. Daarvoor verwijzen we naar het onderzoek dat
hiertoe voor Port of Zwolle is uitgevoerd 19.

Het kwalificeren van een additionele vraag is overigens niet altijd mogelijk op individueel bedrijfsniveau.
Om van additionele vraag te spreken, is het logischer om te redeneren vanuit sectoren, economische
ambities of ontwikkelingen. Additionele vraag (en hoe deze te faciliteren) krijgt dan ook bij uitstek een plek
in de regionale programmering.

Impact beleidskeuzes
De geraamde uitbreidingsvraag is een beleidsneutraal scenario. De raming houdt rekening met trends en
ontwikkelingen op de markt en de effecten van vigerend beleid en reguliere bedrijfsmigratiestromen.
Wijzigingen in ruimtelijk en/of economisch beleid die effect kunnen hebben op de wijze waarop de vraag
zich presenteert, is in de raming niet meegenomen. Denk bijvoorbeeld aan de keuze om een bepaalde
doelgroep te niet meer te faciliteren op de bedrijventerreinen of sterker in te zetten op intensiever bouwen.

19
     Stec Groep, New Economy, Panteia & Defacto (2022). Onderzoeksrapport: duurzame havenontwikkeling Port of Zwolle.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>                 Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                 39
                 22.034




Hierna omschrijven we een aantal knoppen om aan te draaien, en de mogelijke impact daarvan op de
ruimtevraag in West-Overijssel. De impact is niet voor elke knop direct te kwantificeren. Daarnaast
benadrukken we dat sommige knoppen nadrukkelijk capaciteit en middelen vragen. Bijvoorbeeld op het
gebied van begeleiding en accountmanagement, medewerkers vergunningen en/of actieve investeringen
in herontwikkeling en intensivering van bedrijventerreinen. Daarbij hebben zowel provincie als gemeenten
een rol.

Intensiveren bestaande voorraad
Steeds vaker wordt in regio’s en provincies ingezet op intensiever ruimtegebruik op bestaande
bedrijventerreinen om daarmee een deel van de ruimtevraag te laten landen in de bestaande voorraad
(i.p.v. in uitbreidingsplannen). Dit vraagt extra inzet op herstructurering. Denk bijvoorbeeld aan sloop van
één of meerdere bestaande panden ten behoeve van het realiseren van een groter en hoger pand. Een
ander voorbeeld van het intensiveren van het ruimtegebruik is het centraliseren van de
parkeervoorzieningen, waardoor er effectief meer bouwvlak vrijkomt op de bestaande kavels. We zien dat
wanneer parkeervoorzieningen gedeeld worden de parkeerplekken intensiveren benut worden en daardoor
de druk minder hoog wordt.

De huidige gemiddelde floor space index 20 (FSI) op bedrijventerreinen in West-Overijssel is 40%. Dat
betekent dat er op een kavel van 10.000 m2 (1 hectare) gemiddeld 4.000 m² vastgoed staat. Dat is in
vergelijking met andere regio’s en provincies niet hoog. Ter vergelijking, in de provincies Gelderland en
Noord-Brabant ligt de FSI op 45 respectievelijk 46%. In ene dichter bevolkte provincie als Utrecht ligt de FSI
met 63% zelfs nog op een aanzienlijk hoger niveau. Het opwaarderen van de FSI op de bestaande
bedrijventerreinen in West-Overijssel van 40% naar 45% betekent op deze locaties een theoretische
potentiële intensiveringspotentie en ruimtewinst van ongeveer 1,3 miljoen m2 vastgoed. Omgerekend naar
kaveloppervlakte (via dezelfde FSI van 45%) levert dat in theorie een ruimtewinst op van 285 hectare. Dat is
bijna de hoogst geraamde uitbreidingsvraag tot en met 2030.

Uiteraard zijn erbij deze mogelijke ruimtewinst nuances op zijn plaats. Niet voor elk type bedrijf is
intensivering kansrijk. Het type activiteit dat op een kavel plaatsvindt kan beperkingen opleveren. Zo is
industriële productie moeilijk te stapelen, hebben sommige bedrijven veel buitenopslag en vraag logistiek
om voldoende manoeuvreerruimte voor vrachtwagens. Ook de eisen die gesteld worden aan de
kavelinrichting kan beperkingen opleveren voor intensivering, zoals parkeren, groen, wateropvang.
Daarnaast zijn er procesmatige uitdagingen. Zo is het realiseren van ruimtewinst op de bestaande
bedrijventerreinen een langjarig proces dat forse inzet van middelen vraagt en heeft niet ieder bedrijf de
middelen of de urgentie om daadwerkelijk (mee) te investeren. Desalniettemin tekenen we aan dat zelfs al
het realiseren van 25% van de hiervoor beschreven ambitie in potentie al een significante ruimtewinst op
de bestaande bedrijventerreinen oplevert, namelijk ongeveer 80 hectare die niet in theorie meer in
uitbreidingsplannen hoeft te worden voorzien. Om dat te realiseren kunnen regionale afspraken worden
gemaakt over herontwikkeling van bestaande terreinen, de rol die verschillende stakeholders daarin nemen
en de wijze waarop dit bekostigd wordt. In het algemeen geldt dat het zinvol is om druk houden op de
bestaande voorraad door de ruimte schaars te houden en de eisen voor nieuwbouw hoog te leggen.

Selectiever vestigingsbeleid
De ruimtedruk is groot en dus ook de noodzaak om zorgvuldig met de beschikbare ruimte om te gaan.
Steeds vaker denken provincies en gemeenten daarom aan het niet meer faciliteren van bedrijven waarvan
zij van mening zijn dat de maatschappelijke kosten niet opwegen tegen de economische baten van de
ontwikkeling. Bekende voorbeelden zijn datacenters, grootschalige logistiek en fossiele industrie.

Een knop om aan te draaien is dan ook om een selectiever vestigingsbeleid te voeren. Selectiever zijn in
welke bedrijven je wil huisvesten op bedrijventerreinen betekent logischerwijs een afname van de
uitbreidingsvraag. In welke mate dat is, is sterk afhankelijk van hoe het selectieve vestigingsbeleid wordt
ingevuld. Dit kan op verschillende manieren. De grootste impact op de ruimtevraag kan worden behaald

20
     Verhouding vastgoedoppervlakte ten opzichte van netto uitgegeven kavel
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>                Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                40
                22.034




door scherpere keuzes te maken in de wijze van huisvesting van (grootschalige) logistiek. Dit is namelijk
het grootste component van de toekomstige ruimtevraag. Kleinere effecten kunnen worden bereikt door
het weren van bedrijfsverzamelgebouwen of opslagunits op bedrijventerreinen.

Verstedelijkingsambities
Omgekeerd kan een beleidsambitie ook een stuwend effect hebben op de ruimtevraag. In verschillende
regio’s wordt de woningbouwopgave en ambitie voor inwonersgroei leidend gemaakt voor de gewenste
economische groei. Bijvoorbeeld door als uitgangspunt te hanteren dat de ratio tussen het aantal inwoners
en arbeidsplaatsen gelijk moet blijven. Een sterke ambitie op woningbouwontwikkeling en inwonersgroei
leidt volgens die redeneerlijn tot een gewenste extra (ruimte)vraag voor bedrijven.

Bij het doorrekenen van verstedelijkingsambities is het altijd van belang om in beeld te hebben welk deel
van verstedelijkingsambities daadwerkelijk leiden tot een extra (gewenste) vraag. In de vraagraming is er
namelijk al vanuit gegaan dat de op dit moment verwachte stabilisatie van de beroepsbevolking 21 in West-
Overijssel opgevangen wordt door een positiever arbeidspendelsaldo, het meer behouden van talent, het
aantrekken van talent en/of het in toenemende mate werken met arbeidsmigranten. Daarmee is een deel
van de verstedelijkingsambities al in de cijfers gedekt. Deze hebben immers ook als doel om
arbeidspotentieel in de regio te behouden en naar de regio te trekken, en dragen dan ook bij aan het
kunnen realiseren van het hoogste prognosescenario. Voor welk aandeel de verstedelijkingsambities zijn
meegerekend, is (nog) niet te kwantificeren. Daarvoor ontbreken nog eenduidige cijfers over de wijze
waarop deze ambities invulling moeten krijgen.

6.2 Aanbod
Bestaande voorraad
Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in West-Overijssel bedraagt circa 247.560 m2
bvo (peildatum januari 2022). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in de regio op
circa 2,3%. Het aanbod van bedrijfsruimte is in elke gemeente onder of rond een gezond frictieniveau van
circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage, maar is niet hetzelfde als
leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Andersom kunnen panden leeg
staan maar niet aangeboden worden.

Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. De meest recent
gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2021) op de bedrijventerreinen in West-Overijssel
bedraagt in deze monitor 0,8%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort.
Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven en
dat leidt in de regel tot onderschatting. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in
de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’
wordt geregistreerd.

Op basis van voorgenoemde bronnen kunnen we desondanks met enige zekerheid stellen dat de leegstand
op regioniveau zich onder het frictieniveau bevindt. Lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan, maar op
basis van eigen cijfers en waarnemingen zien we op dit moment geen gemeenten met een te hoge
leegstand. Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van 5% in de markt beschouwd als een
gezond percentage. Een gezond leegstandsniveau is belangrijk voor het behouden van voldoende
schuifruimte voor bedrijven. Een gezond leegstandsniveau geeft bedrijven bijvoorbeeld ruimte om te
groeien binnen het bestaande vastgoed en helpt daarmee om de markt in beweging te houden. Met een
combinatie van zowel weinig aanbod van bouwgrond als weinig aanbod in het bestaande vastgoed, komt
de markt op slot te zitten. Er is dan ook sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in West-Overijssel. Het
is zelfs zo dat er – omdat de prognosemethodiek rekent met een gelijkblijvend leegstandsniveau – feitelijk
sprake is van een aanvullende vraag om tot een gezond leegstandsniveau te komen. We kwantificeren deze
niet, omdat het een dagkoers is, primair theoretische vraag is en bovendien lokaal sterk kan verschillen.


21
     Conform zowel de CBS- als de PRIMOS-bevolkingsprognose
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>                 Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                         41
                 22.034




Het moet bovendien geen argument zijn om simpelweg toe te voegen omwille van kwantiteit. Een nieuwe
ontwikkeling moet daadwerkelijk kwalitatief wat toevoegen.

Hard planaanbod
Uitgeefbare gronden op bedrijventerreinen met een vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan
behoren formeel gezien tot het harde planaanbod. Er is in de regio per 1-7-2022 22 nog ongeveer 190 hectare
aan hard planaanbod dat binnen de programmeringsafspraken uit 2019 valt en dat zich daarmee zonder
twijfel kwalificeert om bedrijven te huisvesten. Daarnaast is er ongeveer 33 hectare aan hard planaanbod
dat buiten de afspraken valt. Het gaat om gronden die in gebruik zijn als zonnepark, een
dubbelbestemming hebben en primair bedoeld zijn voor ander gebruik, en snipperkavels die in de praktijk
niet meer kwalificeren om een bedrijf te huisvesten. In deze paragraaf beschouwen we expliciet alleen het
harde planaanbod dat binnen de bestaande afspraak valt als hardplanaanbod en zal dus beoordeeld
worden. In de programmeringsafspraken kan dat uitgangspunt nog gewijzigd worden.

We beoordelen het harde planaanbod op ruimtelijk relevante kenmerken. We gebruiken hiervoor een
vraagprofiel per werkmilieu. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus en
minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al het aanbod op deze terreinen hebben we relevante en objectieve
ruimtelijke kenmerken in beeld gebracht, zoals bereikbaarheid, kavelomvang en milieucategorie. De
kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met het vraagprofiel per werkmilieu. Elk terrein krijgt op
deze manier per werkmilieu een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier
categorieën, zie onderstaand tabel. Een terrein kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn. Er zijn ook
uitsluitingscriteria gehanteerd voor bepaalde werkmilieus, zoals een minimale kavelomvang voor
grootschalige distributie. Beschikt een terrein daar niet over, dan is het per definitie niet geschikt.

     Categorie      Score         Toelichting
                                  Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Of voldoet niet
                    < 30%
                                  aan tenminste een uitsluitingscriterium.
                                  Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit
                   30 – 59%
                                  de doelgroep.
                   60 – 89%       Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep.
                                  Volledig geschikt, voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een
                  90 – 100%
                                  vestigingslocatie.

In onderstaande tabel staan de scores voor het harde planaanbod in West-Overijssel weergegeven. Let
wel, opties en reserveringen rekenen we in dit overzicht onder regulier hard aanbod. We hebben daarvoor
twee redenen. Ten eerste variëren opties en reserveringen heel erg in mate van hardheid. Zelfs vrij harde,
betaalde opties of reserveringen kunnen vaak en langdurig verlengd worden. Ten tweede komt een groot
deel van opties en reserveringen in de praktijk vaak vanuit lokale bedrijven. Deze zoekvraag maakt
(tenminste deels) onderdeel uit van de uitbreidingsvraag. Alleen aan de aanbodzijde ‘aframen’ van opties
en reserveringen zou daarom een vertekend beeld geven van de vraag-aanbodverhoudingen.

De beoordeling gaat over het beschikbare aanbod, niet over het gehele terrein. Eén terrein kan geschikt zijn
voor meerdere vraagtypen. Let wel, elke hectare kan maarr één keer uitgegeven worden. Wordt een kavel
uitgegeven voor grootschalige distributie, dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier
werkmilieu.




22
  Ten tijde van het opstellen van deze behoefteraming zijn de aanbodcijfers per 1-1-2023 nog niet (definitief) bekend. We rekenen in
dit rapport daarom met het harde planaanbod per 1-7-2022 én trekken hier de reeds verkochte (maar nog niet bij de notaris
gepasseerde) hectares vanaf. Deze cijfers zijn door gemeenten zelf aangeleverd. Dit geeft op dit moment de beste benadering van de
meest recente cijfers over het aanbod.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                   42
              22.034




Tabel 14: Hard planaanbod binnen afspraken uit 2019 (>1 ha) regio West-Overijssel en beoordeling
werkmilieus
 Gemeente           Bedrijventerrein                Uitgeef-     Campus   Gemengd     Regulier   Grootschalige   Grootschalige
                                                        baar              stedelijk                distributie     productie
                                                     binnen
                                                  afspraken
 Deventer            Bedrijvenpark A1                    13,9
 Hardenberg          Broeklanden                           5,0
 Hardenberg          Broeklanden Zuid uitbr.             13,8
 Hardenberg          De Boschkamp                          5,1
 Hardenberg          De Krim II                            3,2
 Hardenberg          Katingerveld                          1,9
 Hardenberg          Mercator                              3,4
 Kampen              Bedrijvenpark Rijksw. 50              2,0
 Kampen              Uitbr. Spoorlanden                    1,1
 Kampen              Zuiderzeehaven                      11,0
 Olst-Wijhe          De Meente Noord                       1,8
 Olst-Wijhe          Wesepe uitbr. Zuid                    1,4
 Ommen               De Rotbrink                           5,3
 Raalte              De Zegge VII                          6,5
 Raalte              Uitbreiding Heino                     3,5
 Steenwijkerland Boterberg-Noord                           1,3
 Steenwijkerland Eeserwold                                 1,5
 Steenwijkerland Woldmeenthe                               1,1
 Z’waterland         Meppelerdiep                          4,0
 Zwolle              Hessenpoort                         78,7
 Zwolle              Scholtenssteeg                        1,4
 Zwolle              Voorst                                3,5
 Totaal aanbod                                            190      0,0      11,2        94,7         65,2            109,1
 (incl. aanbod < 1 hectare)

6.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod)
De confrontatie van vraag en aanbod maken we voor de periode 2023 tot en met 2030. We ramen dus de
vraag vanaf 1-1-2023 tot en met 31-12-2030. Daar zetten we in dit rapport het aanbod op 1-7-2022 (minus
reeds verkochte maar nog niet bij notaris gepasseerde kavels) tegen af, maar in de
programmeringsafspraken uit 2019 hoort daar, voor en correct beeld, uiteindelijk het harde planaanbod per
1-1-2023 tegen te worden afgezet. We zien in de praktijk dat het uitgifteniveau nog op een hoog niveau ligt.
Dat betekent dat de gepresenteerde aanbodcijfers mogelijk niet helemaal overeen komen met de ervaren
werkelijkheid van vandaag. Tegelijkertijd is het zo dat die gerealiseerde uitgiftes feitelijk het effectueren
van de uitbreidingsvraag zijn, en in een hoogconjunctuur gaat dat altijd harder dan het gemiddelde. Dat
betekent dat vraag en aanbod evenredig zijn afgenomen in de tussentijd.

Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod
We confronteren de totale ruimtevraag t/m 2030 met het aanbod. Kijkend naar het aanbod dat binnen de
reguliere afspraken uit 2019 valt, is er in het lage scenario is er in deze periode sprake geen behoefte. In het
hoge scenario is sprake van een behoefte aan ongeveer 68 hectare. Mogelijke vervangings- en additionele
vraag is hierin niet meegerekend. Daar staan regionaal circa 106 hectare aan zachte plannen (plannen in
structuurvisie) tegenover.De behoefte kan worden ingevuld door het ontwikkelen van nieuwe plannen, het
intensiveren van bestaande bedrijventerreinen en/of het alsnog benutten van aanbod dat nu buiten de
afspraken valt. Ook kan ervoor worden gekozen om de behoefte niet volledig te faciliteren, bijvoorbeeld
door selectiever te zijn.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                        43
              22.034




Figuur 19: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding West-Overijssel in netto hectare (2023 t/m 2030)




In de figuur hierna geven we de reikwijdte weer van het harde planaanbod dat zich richt op de
(boven)lokale markt (voornamelijk het reguliere en gemengd stedelijke werkmilieu) 23. Dit doen we via twee
kaarten: één met isochronen om alle locaties met minimaal 1 hectare aan aanbod (links) en één met
isochronen om alle locaties met minimaal 3 hectare aan aanbod die binnen de afspraken vallen (rechts).
Hier zien we dat er grote delen van de regio bestaan, met name in het noorden en de N35-as van de regio,
waar nauwelijks nog aanbod te vinden is en de urgentie zo bezien ook het grootst lijkt.

Figuur 20: Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod West-Overijssel
Links: hard aanbod > 1 ha; rechts: hard aanbod > 3 ha binnen afspraken (uit 2019)




23
  We hanteren hierbij een isochroon van circa 7,5 kilometer reisafstand per auto. Dit is de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven
op bedrijventerreinen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>            Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                       44
            22.034




Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod
We confronteren de vraag per type werkmilieu (tabel 12) met de kwalitatieve beoordeling van het aanbod
(tabel 14). Daarbij zetten we de ruimtevraag in de twee scenario’s per werkmilieu af tegen het aanbod dat
als geschikt beoordeeld is voor dat werkmilieu, zie onderstaand figuur. Hierbij is vaak sprake van een
dubbeltelling van het aanbod; een terrein kan bijvoorbeeld voor zowel het reguliere werkmilieu als voor
grootschalige productie en distributie geschikt zijn.

Uit de kwalitatieve confrontatie concluderen we het volgende:
• Het aanbod voor campusbedrijvigheid en of bedrijven gericht op een innovatiemilieu is schaarser dan
    de verwachte vraag. Er resteert een vraag van ongeveer 7 hectare t/m 2030 die in principe niet binnen
    het al beschikbare aanbod ingevuld kan worden.
• Ook het aanbod voor de doelgroep ‘gemengd stedelijk’ is schaarser dan de verwachte vraag. Er
    resteert een vraag van ongeveer 12 hectare t/m 2030 die in principe niet binnen het reeds beschikbare
    aanbod ingevuld kan worden.
• Voor de doelgroep ‘grootschalige distributie’ is de schaarste het grootst in hectares. In het hoge
    scenario is sprake van een behoefte van 32 hectare. In het lage scenario zijn vraag en aanbod
    kwantitatief in balans, maar in de praktijk verwachten we ook in dit scenario een tekort omdat een deel
    van het geschikte aanbod waarschijnlijk niet door grootschalige distributie ingevuld gaat worden
    (bijvoorbeeld Zuiderzeehaven in Kampen).
• Voor de doelgroepen ‘regulier’ en ‘grootschalige productie’ is in theorie voldoende aanbod
    beschikbaar, maar hier is sprake van overlap en daarmee onderschatting van de behoefte. Afhankelijk
    van de inzet van het bestaande areaal is er in deze twee categorieën nog enige behoefte t/m 2030,
    maar zeker voor de periode daarna.

Figuur 21: Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu in West-Overijssel, in netto hectare

   120

   100

    80

    60

    40                                                                               Hard, binnen afspraken

    20                                                                               Ruimtevraag in EIB hoog
                                                                                     Ruimtevraag in EIB laag
     0
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>            Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                  45
            22.034




Bijlagen
A. Methodiek
Indeling regio’s
We ramen in twee verschillende regio’s, namelijk Twente en West-Overijssel. Beide regio’s werken al
langer samen in regionaal verband op het gebied van afstemming tussen vraag en aanbod van
bedrijventerreinen. In de regionale ambtelijk en bestuurlijke overleggen worden regelmatig de uitgiftes
besproken en wordt afstemming georganiseerd voor nieuw te ontwikkelen plannen.




 Regio                                  COROP                       Gemeente
 Twente                                 Twente                      Almelo
 Twente                                 Twente                      Borne
 Twente                                 Twente                      Dinkelland
 Twente                                 Twente                      Enschede
 Twente                                 Twente                      Haaksbergen
 Twente                                 Twente                      Hellendoorn
 Twente                                 Twente                      Hengelo (O)
 Twente                                 Twente                      Hof van Twente
 Twente                                 Twente                      Losser
 Twente                                 Twente                      Oldenzaal
 Twente                                 Twente                      Rijssen-Holten
 Twente                                 Twente                      Tubbergen
 Twente                                 Twente                      Twenterand
 Twente                                 Twente                      Wierden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                          46
               22.034




 Regio                                     COROP                                     Gemeente
 West-Overijssel                           Noord-Overijssel                          Dalfsen
 West-Overijssel                           Zuidwest-Overijssel                       Deventer
 West-Overijssel                           Noord-Overijssel                          Hardenberg
 West-Overijssel                           Noord-Overijssel                          Kampen
 West-Overijssel                           Zuidwest-Overijssel                       Olst-Wijhe
 West-Overijssel                           Noord-Overijssel                          Ommen
 West-Overijssel                           Zuidwest-Overijssel                       Raalte
 West-Overijssel                           Noord-Overijssel                          Staphorst
 West-Overijssel                           Noord-Overijssel                          Steenwijkerland
 West-Overijssel                           Noord-Overijssel                          Zwartewaterland
 West-Overijssel                           Noord-Overijssel                          Zwolle

Sectoren raming
We onderscheiden in de bedrijventerreinenraming twaalf sectoren. Basis voor de indeling is de Standaard
Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. Met deze indeling in sectoren clusteren we bedrijven zoveel mogelijk op
basis van zowel kwantitatieve aspecten (onder andere groeiverwachtingen, ruimtegebruik, locatievoorkeur)
als kwalitatieve aspecten (zoals vestigingsvoorkeuren, marktoriëntatie etc.).

 Sector                                 SBI-secties/-afdelingen             Bevat onder andere…
 Landbouw                               A                                   Dienstverlening voor de landbouw, akkerbouw,
                                                                            tuinbouw, veeleelt
 Afval, energie en water                B, D, E                             Winning van delfstoffen, nutsbedrijven, winning en
                                                                            distributie van water, afval(water)beheer en sanering
 Industrie - Kleding & textiel          C13 t/m C15                         Textielindustrie, productie van leer(producten) en
                                                                            schoenen, productie van kleding.
 Industrie – VGM                        C10 t/m C12                         Voedingsmiddelenindustrie, productie van dranken,
                                                                            tabaksindustrie
 Industrie – Chemie                     C19-C20                             Aardolieverwerking, chemische producten
 Industrie – HTSM                       C24 t/m C30, C33                    Metaalindustrie, elektrotechnische industrie,
                                                                            transportmiddelenindustrie, machine-industrie
 Industrie - Overige maak- en           C16 t/m C18, C21 t/m C23, C31-C32   Papier- en kartonindustrie, drukkerijen, hout- en
 procesindustrie                                                            meubelindustrie, productie van o.a. glas, cement, beton;
                                                                            sociale werkvoorzieningen, farmaceutische industrie,
                                                                            rubber en kunststofindustrie
 Bouw, handel en reparatie              F, G45                              Bouwbedrijven, GWW, handel in en reparatie van auto’s
 Logistiek en groothandel               G46, H                              Post- en koeriers, vervoer over land en water, opslag,
                                                                            logistieke dienstverleners, transport, groothandels
 Consumentendiensten                    G47, I, R, S                        Detailhandel (PDV), horeca, leisure, sport, recreatie,
                                                                            wellness
 Dienstverlening & ICT                  J, K, L, M, N                       Zakelijke diensten, R&D, ingenieurs, facility
                                                                            management, schoonmaakbedrijven, beveiliging,
                                                                            uitzendbureaus, vastgoed, callcenters,
                                                                            softwarebedrijven, IT
 Overheid, zorg en onderwijs            O, P, Q, U                          Overheidsdiensten zoals brandweer, politie,
                                                                            gemeentewerf of -kantoor; maatschappelijke
                                                                            organisaties, trainings- en opleidingscentra
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                         47
              22.034




Raming uitbreidingsvraag
De raming van de uitbreidingsvraag berekenen we met een afgeleide methode van de oorspronkelijke
Bedrijfslocatiemonitor (BLM, opgesteld door CPB/PBL in 2001). De basis voor deze zogenaamde
terreinquotiëntenmethodiek is dat werkgelegenheid (en het ruimtegebruik per werknemer) een graadmeter
is voor de ruimtevraag van bedrijven. De methode kent drie parameters:
• Werkgelegenheid: met hoeveel banen neemt de werkgelegenheid toe?
• Locatievoorkeur: welk deel (%) daarvan komt op bedrijventerreinen terecht?
• Terreinquotiënt: hoeveel ruimte (in m² kavel) heeft elke baan op een bedrijventerrein nodig?




1. Ontwikkeling werkgelegenheid
Voor de toekomstige werkgelegenheidsontwikkeling maken we gebruik van de scenario’s ‘behoedzaam’ en
‘gunstig’ van de actualisatie en regionalisering bedrijfstakramingen opgesteld door het Economisch
Instituut voor de Bouw (EIB) in 2022. Het EIB geeft voor 18 bedrijfstakken de verwachte ontwikkeling van
arbeidsvolume en toegevoegde waarde weer in de periode 2019-2032. Zij onderscheiden daarbij twee
scenario’s: behoedzaam en gunstig. We gebruiken de groeipercentages van de EIB-scenario’s voor het
arbeidsvolume om de werkgelegenheidsontwikkeling per bedrijfstak door te rekenen. Dit doen we op het
niveau van de bestuurlijke regio’s (Twente en West-Overijssel). Dit betekent dus een vertaling van de EIB-
cijfers die gegeven zijn op COROP-niveau. We leggen de EIB-groeicijfers per bedrijfstak op de LISA-cijfers
uit het basisjaar 2019 van de EIB-raming. Het hanteren van de EIB-raming resulteert in twee scenario’s van
de prognose: EIB laag en EIB hoog. Het aantal banen heeft betrekking op het totaal aantal fulltimers,
parttimers en uitzendkrachten.

Tabel 15: Totaal aantal banen per marktregio volgens EIB-scenario’s

 Regio                               Scenario                         1-1-2022                    1-1-2031   1-1-2041
                                     EIB Laag                          322.400                     318.300    312.600
 Twente
                                     EIB Hoog                           325.300                    330.700    335.300
                                     EIB Laag                           291.000                    296.200    303.200
 West-Overijssel
                                     EIB Hoog                           293.600                    307.400    323.600
Bron: LISA, 2021; EIB-scenario’s, 2022; Bewerking: Stec Groep, 2022. Afgerond op honderdtallen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                              48
              22.034




Tabel 16: Ontwikkeling sectoren per regio, in aandeel van totale werkgelegenheid per regio

 Regio         Sector                                          EIB Laag                             EIB Hoog
                                                   1-1-2022       1-1-2031   1-1-2041   1-1-2022       1-1-2031   1-1-2041
               Landbouw                                9.711         9.624      9.474       9.799         9.976     10.105
               Afval, energie en water                 2.364         2.343      2.306      2.385          2.429      2.460
               Industrie - Kleding & textiel           1.691         1.617      1.529      1.738          1.801      1.861
               Industrie - VGM                         5.270         4.858      4.413      5.270          4.858      4.406
               Industrie - Chemie                      5.207         4.757      4.279      5.207          4.757      4.272
               Industrie - HTSM                       21.463        20.018     18.423     21.292         19.393     17.354
 Twente        Industrie - Overige maak-              10.226         9.010      7.782     10.354          9.479      8.530
               en procesindustrie
               Bouw, handel en reparatie              30.039        31.209     32.378     30.289         32.265     34.361
               Logistiek en groothandel               33.462        32.286     30.850     33.585         32.763     31.641
               Consumentendiensten                    62.360        61.358     59.925     62.736         62.850     62.525
               Dienstverlening & ICT                  53.953        53.953     53.650     54.277         55.262     55.973
               Overheid, zorg en onderwijs            86.613        87.310     87.589     88.358         94.819    101.788


               Landbouw                               13.221        13.512     13.864     13.329         13.958     14.655
               Afval, energie en water                 3.452         3.540      3.646      3.482          3.665      3.870
               Industrie - Kleding & textiel           1.974         1.852      1.727      1.992          1.920      1.838
               Industrie - VGM                         4.278         4.005      3.727      4.287          4.037      3.768
               Industrie - Chemie                      4.910         4.553      4.193      4.919          4.585      4.231
               Industrie - HTSM                       13.882        13.124     12.347     13.811         12.856     11.842
 West-
               Industrie - Overige maak-               8.331         7.410      6.515      8.439          7.808      7.144
 Overijssel
               en procesindustrie
               Bouw, handel en reparatie              23.930        25.339     27.042     24.144         26.261     28.759
               Logistiek en groothandel               32.233        31.257     30.250     32.458         32.144     31.716
               Consumentendiensten                    54.300        54.893     55.643     54.686         56.468     58.372
               Dienstverlening & ICT                  44.638        45.888     47.388     44.906         46.998     49.315
               Overheid, zorg en onderwijs            85.846        90.837     96.855     87.152         96.652    108.130

2. Locatietypevoorkeur
De locatietypevoorkeur is het aandeel van de totale werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein gevestigd
is. We bepalen de locatietypevoorkeur van bedrijven op basis van LISA (2021) en op basis van een
gekwantificeerde trendanalyse:
• De meest recente LISA-gegevens vormen het uitgangspunt. De gegevens zijn uitgesplitst naar sector.
     Op basis van provinciale contouren van bedrijventerreinen is berekend welk deel van de
     werkgelegenheid op bedrijventerreinen is gevestigd. Op die manier wordt in het ramingsmodel per
     sector de locatietypevoorkeur bepaald.
• Aan de hand van historische gegevens uit LISA analyseren we met het ramingsmodel de historische
     ontwikkeling van de locatietypevoorkeur per sector. Aan de hand hiervan maakt het ramingsmodel
     eerste aannames over de ontwikkeling van de locatietypevoorkeur per sector in de komende jaren.
• Additioneel analyseren we de belangrijke trends en ontwikkelingen in relatie tot de ruimtevraag per
     sector en per regio. Deze kwantificeren we voor de locatietypevoorkeur.

In onderstaande tabel geven we weer welke input we ten aanzien van locatietypevoorkeur hanteren voor
de verschillende sectoren en regio’s.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>             Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                     49
             22.034




Tabel 17: Ontwikkeling locatietypevoorkeur (LTV) per sector en regio

 Regio             Sector                                     LTV     LTV   Ontwikkeling     LTV   Ontwikkeling
                                                             2022    2031      2022-2031    2041   2031-2041
                                                                                (%-punt)           (%-punt)
                   Landbouw                                 0,8%    0,8%            0,0%   0,8%             0,0%
                   Afval, energie en water                  85,5%   86,8%          1,3%    87,6%           0,9%
                   Industrie - Kleding & textiel            76,4%   76,6%          0,2%    76,8%           0,2%
                   Industrie - VGM                          76,4%   77,7%          1,2%    79,0%           1,4%
                   Industrie - Chemie                       91,4%   92,0%          0,6%    92,3%           0,3%
                   Industrie - HTSM                         89,6%   90,6%          1,0%    91,2%           0,6%
 Twente            Industrie - Overige maak- en             85,0%   86,3%          1,4%    86,7%           0,3%
                   procesindustrie
                   Bouw, handel en reparatie                60,8%   61,2%          0,4%    61,4%           0,2%
                   Logistiek en groothandel                 76,1%   78,1%          2,0%    79,2%           1,1%
                   Consumentendiensten                      10,8%   11,2%          0,4%    11,5%           0,3%
                   Dienstverlening & ICT                    37,5%   38,7%          1,2%    40,6%           1,9%
                   Overheid, zorg en onderwijs               3,9%    3,9%          0,0%     3,9%           0,0%


                   Landbouw                                 9,2%    9,1%           0,0%    9,0%           -0,1%
                   Afval, energie en water                  64,5%   64,9%          0,4%    65,1%           0,2%
                   Industrie - Kleding & textiel            92,0%   93,0%          0,9%    92,6%          -0,4%
                   Industrie - VGM                          79,1%   79,2%          0,1%    79,3%           0,1%
                   Industrie - Chemie                       92,7%   93,5%          0,8%    94,0%           0,5%
                   Industrie - HTSM                         85,4%   86,7%          1,3%    87,5%           0,8%
 West-Overijssel   Industrie - Overige maak- en             84,0%   84,4%          0,4%    84,8%           0,4%
                   procesindustrie
                   Bouw, handel en reparatie                59,9%   59,9%          0,0%    59,9%           0,0%
                   Logistiek en groothandel                 81,0%   82,5%          1,5%    84,1%           1,6%
                   Consumentendiensten                      17,7%   18,5%          0,8%    18,8%           0,3%
                   Dienstverlening & ICT                    36,0%   36,6%          0,6%    37,1%           0,5%
                   Overheid, zorg en onderwijs              7,1%    7,3%           0,3%    7,6%            0,3%

3. Terreinquotiënt
De terreinquotiënt is het gemiddeld aantal m2 kavel per werkzaam persoon, onderscheiden naar sector. Als
onderdeel van deze raming heeft een uitgebreide data-analyse plaatsgevonden om het huidige
ruimtegebruik per sector in beeld te brengen. Daarbij is een koppeling gemaakt van bedrijfskavels op
bedrijventerreinen en het vestigingenbestand van de provincie. Zo kan op bedrijfsniveau het ruimtegebruik
in kaart worden gebracht. Op basis hiervan hebben we per regio en per sector het gewogen gemiddelde
ruimtegebruik in de huidige situatie vastgesteld. De ontwikkeling van het terreinquotiënt per sector in de
toekomst baseren we op:
• De ontwikkeling van de algehele terreinquotiënt (totale netto uitgegeven voorraad gedeeld door totaal
    aantal banen op bedrijventerreinen) per regio. Dit geeft een beeld van de ontwikkeling van het
    gemiddelde ruimtegebruik en daarmee het intensiever of juist extensiever worden van ruimtegebruik
    in de regio’s.
• De verhouding van het terreinquotiënt per sector in de regio’s ten opzichte van het terreinquotiënt per
    sector in de provincie.
• Impact van trends en ontwikkelingen (zoals robotisering) op het ruimtegebruik per werknemer per
    sector.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                                                                             50
              22.034




Leegstand op bedrijventerreinen, of een verlies aan banen bij bedrijven heeft een opwaarts effect op de
terreinquotiënten (minder personeel op hetzelfde oppervlakte). De leegstand op bedrijventerreinen is bij
terreinquotiënten (impliciet) meegeteld. Tot een niveau van frictieleegstand is dit geen probleem.
Leegstand bóven dit niveau vertekent de terreinquotiënten. Uit de analyses van leegstand/aanbod per
regio blijkt dat er geen sprake is van overmatige leegstand in de verschillende regio’s.

In onderstaande tabel geven we weer welke input we ten aanzien van terreinquotiënten hanteren voor de
verschillende sectoren en regio’s.

Tabel 18: Ontwikkeling terreinquotiënt (TQ) per sector en regio, in m² kavel

                                                                   EIB Laag                                                                 EIB Hoog
 Regio        Sector



                                                                    Ontwikkeling 2022-




                                                                                                   Ontwikkeling 2031-




                                                                                                                                             Ontwikkeling 2022-




                                                                                                                                                                            Ontwikkeling 2031-
                                                                           2031 (in %)




                                                                                                          2041 (in %)




                                                                                                                                                    2031 (in %)




                                                                                                                                                                                   2041 (in %)
                                               TQ 2022


                                                         TQ 2031




                                                                                         TQ 2041




                                                                                                                        TQ 2022


                                                                                                                                  TQ 2031




                                                                                                                                                                  TQ 2041
              Landbouw                          1.221     1.221           0%              1.221          0%             1.221      1.221           0%             1.221           0%
              Afval, energie en water           1.461     1.461         0%                1.461          0%             1.461      1.461         0%               1.461           0%
              Industrie - Kleding & textiel       476       523        10%                  549          5%               476        547        15%                 574           5%
              Industrie - VGM                      241       265       10%                   278       5%                   241       265       10%                   278       5%
              Industrie - Chemie                   324       372       15%                   409      10%                   324       388       20%                   447      15%
              Industrie - HTSM                     227       261       15%                   287      10%                   227       273       20%                   314      15%
 Twente       Industrie - Overige maak- en         307       353       15%                   389      10%                   307       369       20%                   424      15%
              procesindustrie
              Bouw, handel en reparatie            230       230          0%                 230         0%                 230       230          0%                 230         0%
              Logistiek en groothandel             301       346       15%                   380      10%                   301       361       20%                   397      10%
              Consumentendiensten                  337       337        0%                   337       0%                   337       337        0%                   337       0%
              Dienstverlening & ICT                117       111        -5%                  106       -5%                  117       111        -5%                  106       -5%
              Overheid, zorg en onderwijs          456       434        -5%                  412       -5%                  456       434        -5%                  412       -5%


              Landbouw                             115       115          0%                 115         0%                 115       115          0%                 115         0%
              Afval, energie en water              443       443        0%                   443       0%                   443       443        0%                   443       0%
              Industrie - Kleding & textiel        273       314       15%                   377      20%                   273       382       40%                   459      20%
              Industrie - VGM                      234       258       10%                   271       5%                   234       258       10%                   271       5%
              Industrie - Chemie                   284       327       15%                   359      10%                   284       341       20%                   392      15%
              Industrie - HTSM                     256       295       15%                   324      10%                   256       321       25%                   369      15%
 West-
              Industrie - Overige maak- en         365       420       15%                   462      10%                   365       438       20%                   504      15%
 Overijssel
              procesindustrie
              Bouw, handel en reparatie            333       333          0%                 333         0%                 333       333          0%                 333         0%
              Logistiek en groothandel             227       261       15%                   287      10%                   227       272       20%                   299      10%
              Consumentendiensten                  287       287        0%                   287       0%                   287       287        0%                   287       0%
              Dienstverlening & ICT                120       114        -5%                  109       -5%                  120       114        -5%                  109       -5%
              Overheid, zorg en onderwijs          135       128        -5%                  122       -5%                  135       128        -5%                  122       -5%
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                             51
               22.034




Uitbreidingsvraag per regio en per sector in hectare
Twente
 Sector ▼                  Scenario ►                EIB Laag                                     EIB Hoog
                                                     2023 - 2031           2031 - 2041            2023 - 2031          2031 - 2041
 Landbouw                                                             0                       0                   1                     0
 Afval, energie en water                                              2                   -/- 2                   9                     7
 Industrie - Kleding & textiel                                        3                       0                  11                      7
 Industrie - VGM                                                      3                   -/- 3                   3                  -/- 3
 Industrie - Chemie                                                   8                   -/- 1                  14                     6
 Industrie - HTSM                                                    33                       9                  40                    17
 Industrie - Overige maak- en procesindustrie                         7                  -/- 13                  28                    12
 Bouw, handel en reparatie                                           17                      18                  27                    31
 Logistiek en groothandel                                            94                     58                  138                    72
 Consumentendiensten                                                  5                      1                    9                     5
 Dienstverlening & ICT                                             -/- 4                  -/- 2                   0                     2
 Overheid, zorg en onderwijs                                       -/- 5                  -/- 6                   3                     4
 Totaal                                                            162                      59                  282                  161
 … per jaar                                                        20,3                    5,9                  35,2                 16,1

West-Overijssel
 Sector ▼                  Scenario ►                EIB Laag                                     EIB Hoog
                                                     2023 - 2031           2031 - 2041            2023 - 2031          2031 - 2041
 Landbouw                                                             0                      0                    1                     1
 Afval, energie en water                                              3                      3                    5                     6
 Industrie - Kleding & textiel                                        4                       6                  16                    10
 Industrie - VGM                                                      2                   -/- 2                   3                  -/- 2
 Industrie - Chemie                                                   9                      3                   15                    10
 Industrie - HTSM                                                    28                     15                   49                    25
 Industrie - Overige maak- en procesindustrie                         6                   -/- 7                  27                    17
 Bouw, handel en reparatie                                           25                     34                   37                    50
 Logistiek en groothandel                                            72                     57                  111                    76
 Consumentendiensten                                                 14                      9                   19                    15
 Dienstverlening & ICT                                             -/- 1                  -/- 1                   2                     2
 Overheid, zorg en onderwijs                                           3                      4                   7                     9
 Totaal                                                            164                     122                  292                  219
 … per jaar                                                        20,5                   12,2                  36,5                 21,9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>              Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                       52
              22.034




B. Kwalitatieve vertaling uitbreidingsvraag en beoordeling aanbod
Beoordeling aanbod
Relevant is natuurlijk of het aanbod ook kwalitatief past op de uitbreidingsvraag. Waar moeten locaties aan
voldoen om in de ruimtevraag te voorzien? We baseren ons daarbij op trends en ontwikkelingen,
marktanalyse (recente uitgifte en transacties in de markt) en onze eigen langjarige monitoring van
locatiedynamiek. We onderscheiden daarbij enkel ruimtelijk relevante factoren, die primair van belang zijn
bij het maken van een locatiekeuze van een bedrijf. Dit zijn namelijk ook factoren waarop we het aanbod
objectief kunnen beoordelen. We onderscheiden de volgende locatiefactoren:

 1. Bereikbaarheid                 2. Gebruiksmogelijkheden         3. Arbeidsmarkt                  4. Omgevingskwaliteit
 • Autobereikbaarheid              • Milieucategorie                • Beschikbaarheid                • Mate van stedelijkheid
 • Multimodaliteit (spoor,         • Kavelomvang                      beroepsbevolking
   water)
 • OV-bereikbaarheid

Het belang van deze locatiefactoren brengen we in beeld per werkmilieu. In het hoofdrapport vindt u per
regio en bedrijventerrein de uitkomsten van deze analyse. In onderstaande tabellen geven we een
beschrijving van de vijf werkmilieus.

We beoordelen het aanbod vanuit de profielen per werkmilieu. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen
met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al deze terreinen hebben we de
relevante kenmerken (zoals in bovenstaand tabel weergegeven) in beeld gebracht. De kenmerken van de
locaties zijn geconfronteerd met profielen per milieu. Elk terrein krijgt op deze manier per werkmilieu een
score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier categorieën, zie onderstaand tabel.

 Categorie        Score        Toelichting
                  < 30%        Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep.
                30 – 59%       Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit
                               de doelgroep.
                 60 – 89%      Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep.
                90 – 100%      Volledig geschikt, voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een
                               vestigingslocatie.

De score groen of donkergroen betekent dat locaties, puur vanuit ruimtelijk relevante factoren,
markttechnisch voldoen om het doelgroep vanuit het werkmilieu te huisvesten. Daarbij houdt dit model
geen rekening met bijvoorbeeld het profiel of imago van een locatie. In de praktijk kan het voorkomen dat
verschillen tussen locaties kleiner zijn dan de score doet voorkomen. Deze beoordeling geeft een eerste
beeld van de markttechnische kwaliteiten van de locaties, en in hoeverre deze in de kwalitatieve vraag
kunnen voorzien.

We geven de resultaten weer per regio. Daarbij gaan we per regio in op de conclusies op hoofdlijnen.
Hiermee geven we een eerste beeld van de kwalitatieve opgave per regio. Verdere uitwerking en
verdieping moet plaatsvinden in de regionale programmering. Belangrijk voor de interpretatie van de
uitkomsten per regio is dat hectares voor verschillende doelgroepen geschikt kunnen zijn. Een
bedrijventerrein kan bijvoorbeeld geschikt zijn voor zowel een stedelijk als een regulier werkmilieu. Er zit zo
bezien een dubbeltelling in het aanbod, maar uiteraard kan het aanbod maar een keer een bedrijf worden
uitgegeven. Dus als het aanbod op dat bedrijventerrein aan een bedrijf vanuit een stedelijk milieu wordt
uitgegeven, dan is dat niet meer beschikbaar voor een bedrijf op zoek naar een regulier milieu.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>                Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                         53
                22.034




Toelichting werkmilieus

 Gemengd stedelijk
 1. Beschrijving
 Impressie




 Activiteiten                        Handel en reparatie, (stedelijke) diensten als verhuur, schoonmaak, beveiliging,
                                     consumentendiensten, bedrijfsverzamelgebouwen, kleinschalige productie, R&D, opslag,
                                     werkplaats, last mile, showroom
 Type bedrijven                      B2B & B2C; MKB, diensten, bouw, handel, kleinschalige stadslogistiek
 Marktregio (reikwijdte)             Stedelijk gebied
 Voorbeelden Overijssel              Voorst in Zwolle, Westerval in Enschede
 2.   Locatiekenmerken
         Bereikbaarheid weg          • Nabijheid uitvalswegen richting snelweg, aansluiting op fijnmazige stedelijke infra
          Multimodaliteit            • Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant
          Openbaar vervoer           • Bereikbaarheid met de bus (eventueel als onderdeel van ketenmobiliteit) en trein is een pré
          Milieucategorie            • Overwegend in de categorie 1, 2 (incidenteel 3.1)
          Kavelomvang                • Gemengd, tot circa één hectare


 Campus
 1. Beschrijving
 Impressie




 Activiteiten                       Research and development, educatie, hoogwaardige productie
 Type bedrijven                     Agrifood, HTSM en andere kennisintensieve (subsegmenten)
 Marktregio (reikwijdte)            Nationaal tot internationaal
 Voorbeelden Overijssel             Kennispark Twente in Enschede, High Tech Systems Park in Hengelo
 2.   Locatiekenmerken
         Bereikbaarheid weg         • Goede bereikbaarheid over de weg (nabij snelweg) is een pré
          Multimodaliteit           •   Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant
          Openbaar vervoer          •   Minimaal bereikbaar met de bus
                                    •   Bereikbaarheid via een (metro/trein)station is een sterke pré
          Milieucategorie           •   Overwegend in de categorie t/m 3.2
                                    •   Bepaalde research and development activiteiten hebben een hogere milieucategorie nodig
          Kavelomvang               •   Kleiner dan een hectare
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                        54
               22.034




Regulier werkmilieu
1. Beschrijving
Impressie




Activiteiten                         Handel en reparatie, opslag, werkplaats, productie/assemblage, transport/distributie
Type bedrijven                       B2B; MKB, bouw, groothandel, logistiek, industrie, diensten
Marktregio (reikwijdte)              Lokaal tot bovenlokaal (veelal binnen gemeentegrens)
Voorbeelden Overijssel               Weuste Noord in Wierden, Blankenfoort in Heino
2.   Locatiekenmerken
        Bereikbaarheid weg           • Ontsluiting niet door woongebied en nabijheid provinciale weg zijn een pré
         Multimodaliteit             • Nabijheid water- of spoorterminal is minder relevant
         Openbaar vervoer            • Bereikbaarheid met de bus is een pré
         Milieucategorie             • Overwegend in de categorie 3.1 t/m 4.2
         Kavelomvang                 • Vaak een mix van kavels van kleiner dan een hectare en enkele kavels tussen 1 á 2 hectare


Grootschalige distributie
1. Beschrijving
Impressie




Activiteiten                         Distributie, opslag/warehousing, assemblage
Type bedrijven                       E-commerce, logistieke dienstverlening, value added logistics, agrologistiek
Marktregio (reikwijdte)              Regionaal tot internationaal
Voorbeelden Overijssel               XL Businesspark Twente in Almelo
2. Locatiekenmerken
         Bereikbaarheid weg          • Probleemloze, niet door een woongebied lopende ontsluiting voor vrachtverkeer
                                     • Max. 5 min van snelwegafslag aan primaire logistieke as
         Multimodaliteit             • Nabijheid water- of spoorterminal is een pré voor overslag van bulk- en containergoederen
         Openbaar vervoer            • Nabijheid van arbeidspotentieel en bereikbaarheid via ov daarmee in belang gestegen als
                                       locatiefactor
                                     • Openbaar vervoer en gezamenlijke vervoersoplossingen zijn een pré
         Milieucategorie             • Overwegend t/m 3.2, incidenteel 4.2 (ADR/chemisch)
         Kavelomvang                 • (overwegend) vanaf 3 hectare
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>               Behoefteraming bedrijventerreinen Overijssel                                                                      55
               22.034




Grootschalige productie
1. Beschrijving
Impressie




Activiteiten                         Productie, recycling, circulair
Type bedrijven                       o.a. chemie, HTSM, industriële bouw (prefab), voedingsmiddelenindustrie
Marktregio (reikwijdte)              Regionaal tot nationaal
Voorbeelden Overijssel               Zuiderzeehaven in Kampen, Broeklanden Zuid in Hardenberg, Dollegoor in Almelo
2. Locatiekenmerken
         Bereikbaarheid weg          • Ontsluiting niet door woongebied en nabijheid provinciale weg zijn vereisten, snelweg is pré
         Multimodaliteit             • Nabijheid water- of spoorterminal zijn voor bepaalde segmenten een randvoorwaarde en voor
                                       anderen een pré
         Openbaar vervoer            • Bereikbaarheid met het OV is van ondergeschikt belang
         Milieucategorie             • Hogere milieucategorieën: 4.1 of hoger
         Kavelomvang                 • Overwegend kavels vanaf circa 1 hectare
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>