<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
 Onderwerp                  Vaststellen bestemmingsplan Dorpstraat ong. (nabij nr. 47), De Lutte
 Portefeuillehouder         J. Engels
 Team                       Plannen, vergunnen en                 Datum               25 maart 2024
                            handhaven
 Agendapunt                                                       Zaaknummer          23Z03157
 (invulling door Griffie)                                         Documentnummer      24.0006847
______________________________________________________________________________
Wij stellen u voor te besluiten om:
     1. het bestemmingsplan “Dorpstraat ong. (nabij nr. 47), De Lutte” met de identificatiecode
          NL.IMRO.0168.03ABP00PH004-0401 met de daarbij behorende toelichting, regels,
          verbeelding en ondergrond gewijzigd vast te stellen;
     2. geen exploitatieplan vast te stellen voor het onder 1 genoemde bestemmingsplan.
     3. het beeldkwaliteitsplan “Dorpstraat ong (nabij nr. 47) – De Lutte” vast te stellen.
______________________________________________________________________________
Inleiding
Aan de Dorpstraat 47 in De Lutte bevindt zich een voormalige monumentale schuur die volledig in verval is
geraakt. Bij besluit van 18 mei 2018 is de schuur vanwege de vervallen staat en het feit dat herstel niet
meer mogelijk was, geschrapt uit het rijksmonumentenregister. Met de ontwikkeling worden de restanten
van de schuur volledig verwijderd en wordt één gebouw gerealiseerd met daarin drie woningen. Het nu
voorliggende ontwerp is zowel vanuit ruimtelijk als historisch oogpunt passend op deze locatie.
In afbeelding 1 is het conceptontwerp opgenomen. Dit ontwerp geeft een beeld van de uitstraling van het
woongebouw. In afbeelding 2 is een uitsnede opgenomen van het inrichtingsplan.
Afbeelding 1: Concept ontwerp nieuw woongebouw Dorpstraat 47, De Lutte
                                                                                      Pagina 1 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Afbeelding 2: Inrichtingsplan Dorpstraat 47, De Lutte
Beoogd effect
Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke en het leveren van een bijdrage aan de woonbehoefte
in de Lutte.
Argumenten
1.1 Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de woonbehoefte in De Lutte
Uit de Woonvisie 2021-2031 blijkt dat er in de gehele gemeente behoefte is aan extra woningen in
verschillende typen. In De Lutte geldt dat gebouwd wordt voor de lokale behoefte aangevuld met een
aandeel in de ambitie van de Regionale Twentse Woonagenda. Daarnaast zijn het bevorderen van
doorstroming en het levensloopbestendig bouwen kernpunten van het woonbeleid. De behoefte aan
levensloopgeschikte woningen kan daarbij worden vervuld door de bouw van doelgroep onafhankelijke
woningen, grondgebonden of in de vorm van appartementen. Doelgroep onafhankelijke woningen zijn
onder andere woningen waarbij alle primaire ruimten (woonruimte, kookruimte, hoofdslaapruimte,
badruimte en toiletruimte) op dezelfde bouwlaag liggen. Ook wordt specifiek aangegeven dat er ruimte
moet worden gevonden om tegemoet te komen aan de vraag van bijvoorbeeld starterswoningen.
Met het plan wordt een (nieuw) woongebouw gerealiseerd met daarin drie woningen. Uit de plattegrond
behorende bij het ontwerp blijkt dat bij één van deze woningen de hoofdslaapruimte en badkamer op de
begane grond zijn gesitueerd. Dit betreft dan ook een doelgroep onafhankelijke woning. De overige
woningen zijn, mede door de beperkte verdiepingsruimte, met name geschikt als starterswoning. Met de
voorgenomen woningbouwontwikkeling wordt dan ook een bijdrage geleverd aan de woonbehoefte in De
Lutte die passend is binnen de Woonvisie 2021-2031.
1.2 De ontwikkeling is vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar
Het voorliggende plan is vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. In dit plan
wordt in voldoende mate rekening gehouden met de historische context en voorzien in een nieuwe
‘schuur’ met daarin drie woningen. Het nieuwe gebouw wordt gebouwd in de voorgevelrooilijnen
van de naastgelegen woningen en het parkeren vindt plaats op eigen terrein (2 parkeerplaatsen
per woning). Het gebouw wordt zodanig gesitueerd dat de bestaande waardevolle bomengroep
behouden blijft (zie argument 1.3).
                                                                                    Pagina 2 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1.3 De bestaande bomengroep blijft behouden en de locatie wordt groen ingericht
Op het perceel bevindt zich een bomengroep met volwassen eiken die zeer karakteristiek en
beeldbepalend zijn. Het zijn de laatste overgebleven volwassen exemplaren in de directe
omgeving en de bomengroep heeft een hoge ecologische en klimatologische waarde. De
bomengroep dient dan ook gehandhaafd te blijven, dit sluit ook aan bij de doelstellingen en
ambities uit het Groenbeleidsplan. Met het oog hierop is een beheer- en onderhoudsplan
uitgewerkt dat voorziet in de instandhouding van de bomengroep en verbetering van de
groeicondities. In de overeenkomst wordt geregeld dat uitvoering van de werkzaamheden dient
plaats te vinden overeenkomstig het boombeheerplan (opgenomen als bijlage bij dit voorstel).
Daarnaast wordt het perceel op basis van een concreet erfinrichtingsplan voorzien van passende
beplanting en enkele bomen.
1.4 De ingekomen zienswijze is ingetrokken
Op het ontwerpbestemmingsplan was één zienswijze ingekomen. Deze zienswijze richtte zich niet
tegen het voorgenomen bouwplan maar tegen de situering van enkele nieuwe bomen op de
erfgrens en de beperking die dit met zich mee zou brengen voor de aldaar aanwezige
zonnepanelen. In overleg met aanvrager en reclamant (diegene die een zienswijze heeft
ingediend) is het erfinrichtingsplan aangepast. Het aangepaste erfinrichtingsplan gaf aanleiding tot
het intrekken van de ingekomen zienswijze. Omdat het erfinrichtingsplan ook onderdeel uitmaakt
van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan (de regels en verbeelding), is sprake van
het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan.
1.5 Het bestemmingsplan voldoet aan het uitgangspunt van ‘een goede ruimtelijke ordening’
Middels het voorliggende bestemmingsplan is aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met
een goede ruimtelijke ordening. Na een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen wordt uw
gemeenteraad op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 1.2.3 van
het Besluit ruimtelijke ordening voorgesteld het voorliggende bestemmingsplan vast te stellen.
2.1 Er is geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan
De gemeenteraad is verplicht om bij een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wet ruimtelijke
ordening een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Hieruit volgt
dat de gemeente verplicht is om de kosten van de planontwikkeling op de grondeigenaar te verhalen,
veelal de ontwikkelaar.
Om de kosten te verhalen is met de aanvrager een exploitatieovereenkomst gesloten. In deze
overeenkomst is onder andere vastgelegd dat plankosten verhaald kunnen worden op de aanvrager, is de
uitvoering van het boombeheerplan vastgelegd en is geregeld dat eventuele planschade die door de
ontwikkeling kan ontstaan kan worden verhaald op de aanvrager.
3.1 De beeldkwaliteit van is van belang
Vanwege de historische context in relatie tot de naastgelegen monumentale boerderij is de
beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing van belang. Alleen op deze wijze kan ook in voldoende
mate worden gestuurd op de ontwerpkwaliteit in relatie tot de historische context. Het
beeldkwaliteitsplan bevat voor het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft de
welstandscriteria. Het beeldkwaliteitsplan heeft conform de Inspraakverordening voor een periode
van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen inspraakreacties
ingekomen. Het beeldkwaliteitsplan kan ongewijzigd worden vastgesteld.
Kanttekeningen
1.1 De inmiddels vervallen schuur was aangemerkt als rijksmonument
Bij besluit van 18 mei 2018 is de vervallen en de te slopen schuur geschrapt uit het
rijksmonumentenregister. In het besluit tot het schrappen van de monumentenstatus wordt door de
Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) het volgende aangegeven: De schuur maakt deel uit van het
beschermde complex bestaande uit de schuur en de naastgelegen boerderij aan de Dorpsstraat 47 in De
Lutte. In 2008 is de schuur tijdens een zware storm zwaar beschadigd geraakt. Op dat moment leek herstel
                                                                                     Pagina 3 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>van de schuur nog een reële mogelijkheid. De RCE heeft daar gedurende een aantal járen voor gepleit.
Echter, de schuur werd niet hersteld en is in een proces van vergaand technisch verval geraakt. In 2013
bleek dat de schuur niet meer te herstellen was en dat in plaats van een restauratie slechts enkel nog
reconstructie van de schuur mogelijk zou zijn. Dat betekende dat het monument feitelijk als verloren
gegaan moest worden beschouwd. Anno 2016 is de schade nog groter. Gevels, kap en gebinten zijn
ingestort en hergebruik van materialen is niet meer mogelijk. De monumentale en cultuurhistorische
waarden zijn verloren gegaan.
In het advies van de gemeente Losser aan de RCE werd het volgende aangegeven: Bovengenoemde
vrijstaande schuur is blijkens u eerder toegezonden beeldmateriaal inmiddels ernstig in verval, grotendeels
ingestort en ons inziens elk stadium van mogelijke herbouw of restauratie ruimschoots voorbij. Vanwege
dat de huidige eigenaar aangeeft geen enkel belang te hebben bij herbouw of restauratie van deze schuur
moeten wij node constateren dat de (voorheen) monumentale waarden van deze schuur op geen enkele
wijze meer bijdragen, noch in de toekomst nog bij zullen dragen, aan de cultuurhistorische waarden van het
boerderijcomplex Dorpstraat 47 als zodanig. De vervallen overblijfselen van deze vrijstaande schuur doen
bovendien afbreuk aan de cultuurhistorische waarden van het boerderijcomplex Dorpstraat 47. Tenslotte is
de beeldbepalende status van dit boerderijcomplex binnen de oude kern van De Lutte met het voortduren
van deze situatie ernstig verstoord.
Uit het advies van de gemeente Losser aan de RCE en het besluit van de RCE is op te maken dat een
zware storm de schuur zwaar heeft beschadigd. Door gebrek aan herstel en onderhoud door de eigenaar is
de schuur verder in verval geraakt. Daardoor zijn de monumentale en cultuurhistorische waarden definitief
verloren gegaan. Feitelijk is geen sprake meer is van een monumentale schuur. De locatie dreigt nu verder
te verloederen en heeft daarmee een negatieve invloed op omgeving en de beeldbepalende status van de
naastgelegen monumentale boerderij. Vervolgens leent deze binnenstedelijke locatie zich wel uitstekend
voor inbreiding met woningbouw.
Door daarbij in te zetten op één doelgroeponafhankelijke woning en twee starterswoningen wordt een
bijdrage geleverd aan de woonbehoefte in De Lutte (zie argument 1.1.). Vanwege de relatie van de locatie
met de naastgelegen monumentale boerderij is wel een specifiek op deze ontwikkeling gericht
beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie argument 3.1).
Financiële dekking van het voorstel
Er zijn geen financiële consequenties. Met aanvrager is een exploitatieovereenkomst gesloten waarmee
zowel het kostenverhaal, waaronder de ambtelijke kosten, als het verhalen van eventuele planschade op
aanvrager is verzekerd.
Participatie
Het voorgenomen bouwplan is door aanvrager besproken met omwonenden. Omwonenden waren
overwegend positief. Daarnaast heeft het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter
inzage gelegen.
Vervolg
Het besluit van uw gemeenteraad wordt gepubliceerd en er is de mogelijkheid om gedurende de
periode van ter inzage legging beroep in te stellen tegen het vaststellingsbesluit bij de Afdeling
Bestuursrechtspraak van de Raad van State
Bijlagen
     • Bestemmingsplan Dorpstraat ong (nabij nr. 47) – De Lutte
     • Beeldkwaliteitsplan Dorpstraat ong (nabij nr. 47) – De Lutte
     • Boombeheerplan
______________________________________________________________________________
                                                                                      Pagina 4 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Het college van burgemeester en wethouders van Losser; 2 april 2024
secretaris,                             burgemeester,
drs. J. van Dam                         ir. C.A.M. Kroon
                                                                    Pagina 5 van 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>