<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                 Huurdersvereniging Salland


Actualisatie Woonvisie gemeente Raalte 2011-2015 (raadspleinsessie 02-04-2012)



Geachte Voorzitter, raadsleden en andere aanwezigen

Mijn naam is Willy Lourenssen en ik spreek in namens Huurdersvereniging Salland.

De afgelopen dagen zijn we opgeschrikt door weer een nieuw fenomeen: de gluurverhoging

Verhuurders vragen op dit moment bij de belastingdienst inkomensgegevens op van haar
huurders. Aan privacy hebben zij geen boodschap. Is het gezinsinkomen boven de 43.000
euro dan kan men per 1 juli 5% meer huur gaan betalen. Het kabinet heeft meer kwalijke
voorstellen bedacht om de huurmarkt open te breken. Maar deze is wel heel ernstig.
Jarenlang werd bezworen dat woningcorporaties niet aan inkomenspolitiek zouden doen. Dat
was aan de rijksoverheid voorbehouden. Nu heeft men de mythe van het goedkoop
scheefwonen weer uit het stof gehaald om huurders geld uit de zak te kloppen. Méér betalen
voor hetzelfde - als straf - omdat je NIET als zo vele anderen op kosten van de
belastingbetaler een eigen woning hebt aangeschaft en profiteert van de
hypotheekrenteaftrek. In theorie is het zelfs mogelijk dat mensen 5% huurverhoging aan hun
broek krijgen en ook recht krijgen op huurtoeslag: hoe krom kan het zijn. Over dat
vermaledijde scheefwonen straks meer.

Nu dan de actualisatie van de woonvisie van de gemeente Raalte. Deze is al weer bijna
een jaar oud en je kunt je afvragen hoe actueel nog?

In de inleiding wordt gesteld dat de woningmarktontwikkelingen op de lange termijn globaal
hetzelfde zullen blijven. Is men hierbij van verschillende scenario’s uitgegaan? Of is
men uitgegaan van het scenario dat de hypotheekrenteaftrek ongewijzigd blijft en dat
na een paar jaar recessie we allemaal weer lang en gelukkig wonen?

Er zijn twee scenario‟s te bedenken.

Scenario 1: er gebeurt niks met de hypotheekrenteaftrek. Voor de zittende eigenaren geen
probleem zo lang ze hun huis niet willen verkopen. Voor starters en doorstromers blijft het
probleem bestaan: de prijzen van de koopwoningen zijn te hoog. Ook speelt voor de
koopmarkt dat er steeds meer één inkomen per woning komt - er zijn steeds meer
alleenstaanden - terwijl meer inkomens nodig zijn om een eigen woning te kunnen kopen.
Kortom, geen doorstroming op de woningmarkt!

Scenario 2: de hypotheekrenteaftrek wordt wel aangepakt. Er vindt een verdere
waardedaling plaats van de eigen woningen, welke groepen gaan er dan bewegen op de
woningmarkt. Is dat in de gemeente Raalte in beeld gebracht?

Huurdersvereniging Salland heeft begin 2012 haar Knelpuntennotitie geactualiseerd. Dit
heeft ze gedaan aan de hand van de cijfers uit het jaarverslag van SW en de gegevens uit
het Weekblad van Salland.
                               Inspreektekst Huurdersvereniging Salland Raadpleinsessie 2 april 2012 / 1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                  Huurdersvereniging Salland


Aan de hand van de knelpunten beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit zijn een aantal
conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan die van belang zijn voor de woonvisie.

Wij hebben u deze knelpuntennotitie begin dit jaar toegestuurd.

Beschikbaarheid

In de inleiding van de actualisatienotitie wordt gesteld dat de huurmarkt minder flexibel is
geworden door nieuwe toewijzingseisen voor corporaties. Dit is zeker voor de modale
inkomensgroepen een probleem. Maar dit komt niet alleen dáár door:

   1. SallandWonen heeft namelijk zelf ook nieuwe inkomensgrenzen ingevoerd waardoor
      de beschikbaarheid van een huurwoning voor huishoudens zonder echt op
      huurtoeslag met 54% (voor 1 tot 2 persoons huishoudens) en 79% (voor 3 en
      meerpersoonshuishoudensvoor) is verkleind.

   2. Bovendien had SallandWonen al bijna 1000 woningen aangewezen voor de verkoop.
      Dit is 19% van haar bezit. In maart jl. kregen we de begroting 2012 van
      SallandWonen waarin staat dat het aantal nu al is opgelopen tot 1450 woningen en
      dat deze ook nog eens versneld op de markt worden gebracht. Dit betekent nog
      minder huurwoningen beschikbaar en ook voor de koopmarkt lijkt ons dit niet gunstig.
      Denk eens aan alle woningeigenaren die hun woning willen verkopen. SallandWonen
      verstoort de koopwoningmarkt in ernstige mate door de voorgenomen grootschalige
      verkoop van huurwoningen.

       In de ontwerp-actualisatienotitie Woonvisie 2011-2015 is in een tabel op pagina 10 te
       lezen dat verhouding huur/koop behoorlijk uit de pas loopt: beoogd 2006-2015 70-
       30%; gerealiseerd 2010-2011 89-11%; nieuwe prognose 2012-2015 65-35%. Dan
       staat er doodleuk direct onder deze tabel: “Uit bovenstaande tabel blijkt dat er in de
       jaren 2010-2011, ten opzichte van het woonprogramma uit de woonvisie, meer
       goedkope en betaalbare woningen en minder dure woningen zijn gerealiseerd.” Als
       men het alleen betrekt op huurwoningen klopt deze zin voor geen meter. En had men
       al in 2006 het voornemen huurwoningen te bouwen tot de tweede aftoppingsgrens
       dan is dat nu helemaal verdwenen. En de wel gerealiseerde huurwoningen zijn
       voornamelijk zorgwoningen die niet regulier worden verhuurd, maar via een
       zorginstelling.

   3. Ook zijn er steeds minder huurwoningen regulier beschikbaar omdat het aandeel
      urgenten en bijzondere verhuringen steeds groter wordt: in 2010 betreft het 42% van
      de woningtoewijzingen.

Dit alles terwijl het aantal woningzoekenden sinds 2005 met 49% is gestegen tot ruim boven
de 8000 alleen al bij SallandWonen. Hierin zijn de woningzoekenden in de particuliere
huursector nog niet meegenomen.

Enkele recente cijfers: Momenteel is van de 8000 woningzoekenden 19% (1520) binnen een
jaar op zoek naar een woning. Van die 1520 zijn er 560 (37%) die actief reageren op een
                                 Inspreektekst Huurdersvereniging Salland Raadpleinsessie 2 april 2012 / 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                  Huurdersvereniging Salland


aangeboden woning in het Weekblad voor Salland. De andere 960 (63%) kunnen al
helemaal niet reageren omdat zij niet voldoen aan de criteria om voor de vrijgekomen woning
in aanmerking te komen. (leeftijd, gezinssamenstelling, inkomen). Het aantal woningen dat
jaarlijks vrijkomt is slechts een fractie van die 560 actieve reageerders. Ook het aantal
urgenten (momenteel 23 die binnen drie maanden geholpen zouden moeten worden) maakt
de kans op het vinden van een huurwoning erg klein. Daarnaast zijn er nogal veel
woningtoewijzingen buiten de gangbare procedure om: in 2011 25% van de
woningtoewijzingen (bron: concept-jaarverslag 2011 SallandWonen)



Betaalbaarheid:

Veel huurders ontvangen huurtoeslag

De betaling van de huurtoeslag zal in de toekomst van de Belastingdienst
overgeheveld worden naar de verhuurder. Het hoeft geen betoog dat verhuurders er
dan baat bij hebben om geen woningen te verhuren aan huurders die een beroep doen
op huurtoeslag.

Enkele definities uit de woonvisie:
De huur wordt volgens de woonvisie ingedeeld in:

Goedkoop:
Kwaliteitskortingsgrens     : < 357 normhuur, iedereen betaalt dat

Betaalbaar:

Eerste aftoppingsgrens      : 357 – 511      1- en 2-persoonshuishoudens

Tweede aftoppingsgrens      : 511 – 548      3- en meerpersoonshuishoudens

Duur:
Huurtoeslaggrens            : 549 – 647 uitloop
Vrije sectorgrens           : > 648 geliberaliseerde huurwoningen


Heeft de gemeente inzicht in de bijbehorende inkomensgrenzen en huurquotes of
beter nog woonlastenquotes? En zo ja zijn die verwerkt in de actualisatienota?


De doelgroep van beleid: huishoudens die op grond van hun inkomen in aanmerking komen
voor huurtoeslag (meerpersoonshuishoudens in 2011: 29.350 euro).
Middeninkomens: huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens (646 euro) tot
ongeveer modaal. (= 33.000 euro in 2012)

Voor meer informatie verwijs ik u naar de website van SallandWonen:
http://www.sallandwonen.nl/templates/Content.aspx?PageID=46



                               Inspreektekst Huurdersvereniging Salland Raadpleinsessie 2 april 2012 / 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                 Huurdersvereniging Salland


   1. Uit onze knelpuntennotitie blijkt dat het aandeel goedkopere huurwoningen met een
      prijs tot 400 euro (prijspeil 2005, in 2011 451 euro) in de loop der jaren is afgenomen.
      Het percentage kunnen we niet noemen, omdat SW weigert inzage te geven in een
      overzicht van huurwoningen en de huurprijzen die daaraan zijn gekoppeld.

   2. SW zegt altijd dat zij nog maar op 62,2% verdiencapaciteit ligt van wat maximaal is
      toegestaan. In de huursector bestaat het begrip maximaal toegestane huur,
      gebaseerd op het landelijke woningwaarderingstelsel. Een methode om de huurprijs
      te berekenen, waarover al jarenlang veel discussie is. SW streeft naar 72% of meer.
      Hierbij wil de huurdersvereniging met nadruk stellen dat een huurprijsniveau van het
      landelijk gemiddelde van 72% van de maximaal toegestane huur bij SW leidt tot een
      gemiddelde huurprijs die 21% hoger ligt dan de gemiddelde huurprijs bij alle
      corporaties. Reden hiervoor is dat SW veel grote eengezinswoningen heeft, hetgeen
      veel woningwaarderingspunten oplevert.

Kwaliteit:
De onderhoudsuitgaven zijn bij SW met 24% afgenomen ten opzichte van 2005. In
vergelijking met 120 vergelijkbare corporaties lagen de onderhoudsuitgaven bij SW in 2010
24% lager. Dit baart ons grote zorgen. In de begroting 2012 van SW lezen we dat de
verkoop van huurwoningen nodig is om het onderhoud te betalen. Voorheen moesten
huurwoningen worden verkocht om nieuwbouwhuurwoningen te bouwen. Zet dit de bouw
van nieuwe huurwoningen onder druk of laat men het onderhoud maar waaien?

Op pagina 3 van de actualisatienota staat te lezen:

   1. Er vindt een inhaalslag plaats van nieuwbouw nultredenwoningen. Erg belangrijk,
      maar het zijn allemaal zorgwoningen er worden geen „gewone‟ huurwoningen
      gebouwd
   2. Kleine inhaalslag huurwoningen, om weer in de pas te lopen met de woonvisie. Het
      wordt hoog tijd, maar veel te weinig. Er staan slechts 8000 mensen op de wachtlijst.
      Van het nieuwbouwvolume dus ook meer goedkope huurwoningen bouwen.
   3. Toevoeging goedkope en betaalbare woningen. En: Op de middellange termijn blijkt
      dat er voldoende goedkope en betaalbare woningen zijn.
      Spreekt de nota zich hier tegen?
   4. Middeldure en dure woningen bouwen om de doorstroming op gang te brengen. Van
      welk scenario is hier uitgegaan? Deze werkwijze heeft zich in het verleden nl. nooit
      bewezen. In de woonvisie is te lezen dat 60% van de inwoners van de gemeente
      Raalte een inkomen heeft tot 34.000 euro. Wie gaan dan die dure en middeldure
      woningen kopen, m.a.w. hoe moet dat de doorstroming op gang brengen?

De redenering van het College dat voor elke verkochte woning er een nieuwe
terugkomt staat haaks op het voornemen van SallandWonen om de woningvoorraad
drastisch te verminderen.



                                Inspreektekst Huurdersvereniging Salland Raadpleinsessie 2 april 2012 / 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>              Huurdersvereniging Salland


Scheefwonen

De huurdersvereniging wil de mythe van het scheefwonen graag doorprikken. Het
onderwerp is op dit moment veel in het nieuws. Het kabinet wil corporaties de
mogelijkheid geven huurders met een inkomen boven 43.000 euro 5% extra
huurverhoging in rekening te brengen. Zo ver is het dus al gekomen in Nederland, je kunt
als woningcorporatie zo maar zonder je huurders daarvan in kennis te stellen dit soort
gegevens opvragen. In huurdersland is daar veel onrust over ontstaan en er is al aangifte
gedaan. Er loopt zelfs een landelijke actie tegen deze gluurverhoging. Ook in Salland
overwegen huurders naar de politie te stappen om een aanklacht in te dienen tegen SW
wegens schending van de privacy van huurders.

Nagekomen bericht:

Op vrijdag 13 april heeft de Rechtbank in Den Haag vier Amsterdamse huurders in het
gelijk gesteld, die stelden dat de Belastingdienst de voor verhuurders benodigde
inkomensinformatie niet vooruitlopend op parlementaire instemming aan verhuurders
mag verstrekken. Welk effect dit op de komende huurverhoging zal hebben is nu nog
onduidelijk. Ook de Eerste Kamer moet nog met het wetsvoorstel instemmen. In de
Stentor van 28 maart jl hebben we kunnen lezen dat ook SW al informatie over de hoogte
van het inkomen van haar huurders bij de Belastingdienst heeft ingewonnen, hoewel ze
toen nog niet zei te weten of ze deze maatregel gaat doorvoeren.

Deze maatregel is in Salland nl. helemaal niet nodig. De Woonvisie van de gemeente
zegt het terecht op pagina 7, noot 2: Uit onderzoek van Rigo blijkt dat er in Raalte relatief
weinig sprake is van scheefwonen. Kunt u SW niet bewegen om onmiddellijk te stoppen
met het navragen bij de belastingdienst vanwege de schending van de privacy van
huurders, vanwege het navragen bij de belastingdienst zonder wettelijke grondslag,
vanwege bureaucratische rompslomp met bijbehorende hoge foutieve informatie,
vanwege het feit dat deze inkomensgegevens slechts een momentopname verschaffen
en een dag later al achterhaald kunnen zijn, vanwege het gegeven dat een eenmaal
doorgevoerde hogere huur bij een lager inkomen daarna niet meer verlaagd wordt.
Kortom, het middel zal erger blijken te zijn dan de kwaal. En waarom is de aanpak van
scheefwonen een slecht middel? Omdat dit middel erger is dan de kwaal. Die kwaal is
mensen op het verkeerde been zetten. Dat is wat tegenwoordig „framing‟ wordt genoemd:
je blijft bewust iets of iemand consequent in verband brengen met iets anders waardoor
niets vermoedende derden gaan denken dat het inderdaad zo is. Gelukkig is de
gemeente Raalte hier al achter zoals al eerder is opgemerkt, Nu SW nog. Ook de VROM-
Raad schrijft erover in het boek: Open deuren, dichte deuren
http://www.rli.nl/sites/default/files/rliadvieswmdeflrklik.pdf

Het hele boek is interessant maar vooral vanaf pagina 49: hoofdstuk 4 Woonlasten en
scheefheid. Een presentatie van de uitkomsten van dit boek in een raadsbijeenkomst is
zeer aan te bevelen.


                             Inspreektekst Huurdersvereniging Salland Raadpleinsessie 2 april 2012 / 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                 Huurdersvereniging Salland


Het raadsvoorstel spreekt over handhaving van eerder ingenomen uitgangspunten en
bijsturingen voor de komende periode. Knelpunten benoemen en vervolgens alles bij het
oude laten getuigt niet van de urgentie om tot verandering over te gaan. HVS veronderstelt
dat de bijsturingen in de praktijk niet het gewenste resultaat zullen hebben, omdat kiezen ook
veronderstelt voorlopig iets niet meer te doen om een scheefgegroeide situatie recht te
trekken.

Daarom herhaal ik tot slot nog maar eens onze aanbevelingen uit onze knelpuntennotitie en
betrek die bij de evaluatie van de gemaakte prestatieafspraken tussen de gemeente en SW:

Aanbevelingen
 Behoud te verkopen woningen voor de sociale huurwoningenvoorraad door deze alleen
  met terugkoopplicht te verkopen;
 Bied lang onverkochte woningen opnieuw te huur aan. Uit de begroting 2012 blijkt dat SW
  zegt dat te gaan doen na 10 maand leegstand. Wij zijn benieuwd naar de ervaringen;
 Voer voor woningzoekenden zonder recht op huurtoeslag de lagere minimale
  huurprijsgrens van voor 1 januari 2011 opnieuw in;
 Hanteer een streefhuurniveau van 65% van de maximaal toegestane huurprijs;
 Hanteer een onderhoudsbudget op basis van wat nodig is voor een kwalitatief goede
  woningvoorraad;
 Hanteer redelijke huurverhogingen bij geriefsverbeteringen.

En als laatste en op dit moment heel actueel: roep SW op om de gluurverhoging niet door te
berekenen. Tot zover, voorzitter (Uitgesproken tekst geldt)




                                Inspreektekst Huurdersvereniging Salland Raadpleinsessie 2 april 2012 / 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>