<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>     Projectenrapportage
Gebiedsontwikkeling 2015
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave Projectenrapportage 2015
                                                    Blz.
Inleiding                                           3
Samenvatting                                        4
In exploitatie genomen complexen (onderhanden werk)
-16-      Franciscushof                             12
-46-      Sallandse Poort                           16
-47-      Salland II                                19
-63-      Keizer Nieuw Heeten                       22
-69-      Broekland (2000) Oerland / Pereland       24
-72-      de Zegge VI                               27
-74-      Borgwijk Luttenberg                       29
-76-      de Wörmink Mariënheem                     32
-77-      de Zegge VII Raalte                       35
-78-      de Veldegge fase 1 Heeten                 38
-79-      ’t Broeck Broekland                       41
-84-      de kleine hagen Laag Zuthem               44
-88-      Lierderholthuis Noord                     47
-89-      Kiezebos II                               50
Nog niet in exploitatie genomen complexen
-75-      toekomstige uitbreiding Nieuw Heeten      55
-92-      locatie voormalige Horizon                55
-93-      locatie voormalige Hartkampschool Raalte  56
-99-      locatie voormalige Mariaschool Heino      57
Restgronden
          - de Zegge VI                             58
          - de Veldegge fase 2                      58
          - ’t Broeck                               59
          - Laag Zuthem                             59
          - Lierderholthuis                         60
          - voorm. dorpshuis / gymzaal Nw. Heeten   60
-99-      verspreid bezit / overige terreinen       61
Bijlage
          Boekwaarden 1-1-2015 per complex          70
          Verloop algemene reserve grondexploitatie 72
          Grondexploitatie 2015 per complex         73
Exploitatieplan de Zegge VII , herziening 2015      87
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015            -1-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015 -2-</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Inleiding
In deze projectenrapportage gebiedsontwikkeling wordt de voortgang van de ruimtelijke plannen
binnen de gemeente Raalte weergegeven. Conform de Nota Grondbeleid dienen de grondexploitaties
van de lopende plannen jaarlijks herzien te worden. Deze geactualiseerde grondexploitaties zijn
eveneens in de projectenrapportage opgenomen.
De Projectenrapportage Gebiedsontwikkeling 2015 maakt onderdeel uit van de zomernota 2015 en
wordt derhalve gelijktijdig vastgesteld.
Tevens maakt de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan de Zegge VII onderdeel uit van deze
projectenrapportage.
Binnen de grondexploitatie is een onderscheid gemaakt in complexen die in exploitatie zijn
(onderhanden werk) en complexen die nog niet in exploitatie zijn.
In exploitatie genomen complexen
Dit zijn de ontwikkellocaties waarvan de exploitatie is vastgesteld. De grondexploitatie biedt inzicht in
de kosten en de opbrengsten en daarmee in het resultaat van een plan. Door de structuur van de
grondexploitatie te koppelen aan de verschillende fasen van de planontwikkeling, ontstaat een beter
financieel inzicht om te sturen, te beheren en verantwoording af te leggen.
Per complex is de voortgang en het financiële resultaat in deze rapportage weergegeven
Nog niet in exploitatie genomen complexen
Van de locaties die onder de nog niet in exploitatie genomen complexen vallen is nog geen exploitatie
vastgesteld. Deze complexen bevinden zich veelal in de planvormingsfase. Per complex is de stand
van zaken met betrekking tot deze planvorming en/of uitvoering weergegeven.
Parameters
Bij het herzien van alle exploitaties is rekening gehouden met de volgende parameters:
 Parameters GREX                                   2014      2015
 Rentepercentage nieuwe investeringen                3,8%      3,8%
 Rentepercentage boekwaarde                          2,6%      3,0%
 Kostenstijging                                      1,5%      1,5%
 opbrengstenstijging woningbouw                      0,0%      0,0%
 opbrengstenstijging bedrijven                       0,0%      0,0%
Toelichting
Gezien de huidige situatie op de woningmarkt (licht herstel) is in de exploitaties geen
opbrengstenstijging doorgevoerd.
De genoemde percentages worden voorafgaand aan het opstellen van de begroting vastgesteld in de
begrotingsuitgangspunten .
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                           -3-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Samenvatting
Dit hoofdstuk beschrijft de resultaten van alle in exploitatie genomen complexen en geeft een
algemene toelichting hierop.
Boekwaarde in exploitatie en nog niet in exploitatie genomen gronden
Per 1 januari 2015 is de totale netto boekwaarde van de in exploitatie zijnde gronden € 32.229.155.
De nog niet in exploitatie genomen gronden vertegenwoordigen een boekwaarde van € 3.650.370.
In de bijlagen van deze projectenrapportage 2015 wordt een nadere uitsplitsing van de boekwaarden
weergegeven.
Financieel resultaat
De geactualiseerde exploitaties 2015 ( op eindwaarde) geven t.o.v. de exploitaties 2014, de volgende
verschillen;
 nr.                omschrijving                   V/N    GREX 2014      GREX 2015    verschil
 Woningbouw
        16          Franciscushof *                 V            772.508    1.089.455    316.947
        46          Sallandse Poort                 N           -663.532     -463.458    200.074
        47          Salland II                      V          3.969.947    4.309.068    339.121
        63          Keizer Nw. Heeten               V            131.955      128.212     -3.743
        69          Oerland / Pereland              V            672.774      531.461   -141.313
        74          Borgwijk Luttenberg             V          1.321.432    1.416.092     94.660
        76          de Wörmink Mariënheem           V            583.774      805.728    221.954
        78          de Veldegge 1e fase             V            556.488      515.560    -40.928
        79          t Broeck Broekland              V            487.157      578.840     91.683
        84          Kleine Hagen Laag Zuthem        N           -418.563     -408.457     10.106
        88          Lierderlholthuis                V            225.444      194.714    -30.730
        89          Kiezebos III **                                    0            0          0
                    sub-totaal                      V          7.639.384    8.697.215  1.057.831
 bedrijven
        72          de Zegge VI **                  V             73.694       85.249     11.555
        77          de Zegge VII                    N         -5.687.816   -5.717.425    -29.609
                    sub-totaal                                -5.614.122   -5.632.176    -18.054
                    Totaal                          V          2.025.262    3.065.039  1.039.777
 * Medio sept. 2014 is de VOF Franciscushof ontbonden waardoor de gemeente volledig
 risicodragend is geworden.
 ** Kiezebos III wordt ontwikkeld door Salland Wonen
 ** de Zegge VI wordt ontwikkeld door een projectontwikkelaar
Toelichting algemeen
De verschillen GREX 2015 t.o.v. GREX 2014 zijn in hoofdzaak ontstaan door:
      - Tussentijdse winstneming 2014;
      - Aanbestedingsvoordeel;
      - Verlenging van de looptijd;
Tussentijdse winstneming 2014
Conform de BBV voorschriften is in de jaarrekening 2014 een voorlopige winst genomen van in totaal
 € 292.425. Deze voorlopige winstneming vinden we terug binnen de volgende complexen:
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -4-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>     - Keizer Nw. Heeten                      € 23.476
     - Oerland/Pereland Broekland € 149.066
     - Kiezebos III Heino                     € 119.883
De bedragen zijn gestort in de algemene reserve grondexploitatie. In het te verwachten resultaat 2015
zijn de winstnemingen verwerkt.
Naast deze tussentijdse winstneming is in 2014 het complex Meerleweg financieel afgerond en de
grondexploitatie beëindigd. Het voordelig resultaat is gestort in de algemene reserve grondexploitatie.
Aanbestedingsvoordeel
Gebleken is dat de uitvoering van werken voordeliger uitvalt dan waarmee rekening was gehouden in
de exploitaties 2014. Dit voordeel is doorberekend in de grondexploitaties 2015.
Verlenging van de looptijd
Er is sprake van een licht herstel van de woningmarkt. Ondanks dit is de looptijd van een aantal
complexen verlengd (veelal met 1 jaar). Het nadelig financieel effect hiervan komt vooral tot
uitdrukking binnen de onderdelen ‘kostenstijging’ en ‘rente’.
Kavelverkopen 2015
In het volgende overzicht is de stand van zaken(medio mei 2015) m.b.t. de verkoop van bouwkavels
weergegeven.
                                                          2014      2015        2015       nog in
 Naam complex                                           verkocht   raming    werkelijk     optie
 Onderhanden werk woningbouw
 16- Franciscushof                                          5        45           2          42
 47- Sallland II fase 1                                     2         6           3           9
 63- Keizer Nw. Heeten                                      0         3           3           0
 69- Oerland / Pereland Broekland                           1         2           0           3
 74- Borgwijk Luttenberg                                    1         2           5           2
 76- Wörmink Mariënheem                                     3         2           2           0
 78- de Veldegge Heeten                                     8         2           0           1
 79- 't Broeck Broekland                                    0         0           0           3
 84- de Kleine Hagen Laag Zuthem                            0         4           4           3
 88- Lierderholthuis                                        0         0           0           0
 89- Kiezebos Heino / ontwikkeling derden                   5         2           0           2
 90- Meerleweg                                              1         0           0           0
                                                totaal     26        68          19          65
 Onderhanden werk kantoren
 46- Sallandse Poort kantoren                               0         0           0           0
                                                totaal      0         0           0           0
 Onderhanden werk bedrijventerrein
 72- de Zegge VI / ontwikkeling derden                      0         0           0           0
 77- de Zegge VII                                           0         1           1           0
                                                totaal      0         1           1           0
 Totaal onderhanden werk                                   26        69          20          65
Binnen het complex Franciscushof is de verkoop van het deelproject de Veldhof opgenomen. De
ontwikkelaar dient uiterlijk 15 december 2015 de 43 kavels af te nemen.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -5-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Risico’s
Voor de in exploitatie zijnde complexen geldt onderstaande risicokaart.
 nr.              omschrijving                     GREX risico    Toelichting
 Woningbouw
        16        Franciscushof                                   hoge boekwaarde, lange looptijd
        46        Sallandse Poort                                 negatief exploitatieresultaat
        47        Salland II
        63        Keizer Nw. Heeten
        69        Oerland / Pereland Broekland
        74        Borgwijk Luttenberg
        76        de Wörmink Mariënheem
        78        de Veldegge Heeten
        79        t Broeck Broekland
        84        Kleine Hagen Laag Zuthem                        negatief exploitatieresultaat
        88        Lierderlholthuis
        89        Kiezebos III Heino **                           risico bij ontwikkelaar
 bedrijven
        72        de Zegge VI **                                  risico bij ontwikkelaar
        77        de Zegge VII                                    negatief expl.resultaat,hoge boekwaarde en
                                                                  lange looptijd
 ** Kiezebos III wordt ontwik k eld door Salland Wonen
 ** de Zegge VI wordt ontwik k eld door een projectontwik k elaar
Exploitatieresultaat
Een drietal exploitaties (Sallandse Poort ,de Zegge VII en de Kleine Hagen Laag Zuthem) sluit met
een negatief resultaat. Conform de BBV-voorschriften is hiervoor een voorziening getroffen.
Omdat het exploitatieresultaat negatief is, zal een tegenvaller direct financiële gevolgen hebben. Er
zal dan een extra storting in de voorziening te verwachten verliezen doorgevoerd moeten worden.
Deze komt dan ten laste van de algemene reserve grondexploitatie.
Overige risico’s
Binnen de uitvoering en realisatie van grondexploitaties wordt risico gelopen. De risico’s hebben met
name betrekking op:
     - De looptijd van de plannen en planvorming;
     - Ingeschatte parameters;
     - Marktwerking (inschatting afzet van de bouwkavels).
In de toelichting van de afzonderlijke complexen in de Projectenrapportage is bij de uitwerking van de
risico’s en kansen, het financieel effect op het eindresultaat berekend wanneer er sprake zou zijn van
een wijziging in de parameters.
Naast de gevoeligheid met betrekking tot de parameters hebben verdere vertraging (tijd), een
veranderende afzet (lagere opbrengsten) en de aanbestedingsmarkt (kostenstijging), gevolgen voor
het eindresultaat. Deze scenario’s zijn eveneens doorberekend.
Kijkende naar de afzonderlijke exploitaties en de doorberekende scenario’s blijkt dat het risico binnen
de grondexploitatie voor wat betreft de meeste complexen beheersbaar is. Wel vragen met name de
complexen Franciscushof en de Zegge VII voortdurend aandacht m.b.t. (nadelig) financiële effect bij
een eventuele vertraging in de afzet van kavels.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                               -6-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Franciscushof
Medio september 2014 is de VOF Franciscushof ontbonden en is AM Grondbedrijf uitgetreden.
Sindsdien is de gemeente volledig risicodragend. De grondexploitatie laat een positief resultaat zien.
Omdat er sprake is van een hoge boekwaarde (€ 16,6 mln.) en een lange looptijd (2028) heeft een
vertraging in afzet, een kostenstijging en opbrengstendaling, grote nadelige gevolgen voor het
exploitatieresultaat.
De Zegge VII
Het bedrijventerrein de Zegge VII kent een uitgeefbaar oppervlakte van 21,4 ha. Hiervan is 19,2 ha.
door de gemeente uit te geven. Het restant van 2,2 ha. is in eigendom van een derde. De
grondexploitatie laat een negatief resultaat zien op contante waarde van 3,65 mln., waarvoor een
voorziening getroffen is.
In de grondexploitatie is een uitgiftetempo opgenomen van 0,5 ha in d2015, 1 ha. in 2016 en daarna
circa 2 ha. per jaar. Omdat de boekwaarde per 1-1-2015 €13,8 mln. bedraagt, heeft bv. een
vertraging in de uitgifte en hierdoor een verlenging van de looptijd, grote gevolgen voor de exploitatie.
Deze extra last betekent een hoger exploitatietekort en moet gehaald worden uit de algemene reserve
grondexploitatie. De algemene reserve grondexploitatie is beperkt toereikend om dit op te vangen,
waardoor een beroep moet worden gedaan op de algemene bestemmingsreserve (algemene dienst).
Omdat niet alle gronden binnen het plangebied in eigendom zijn, is gelijktijdig met het
bestemmingsplan een exploitatieplan opgesteld. Deze dient jaarlijks herzien te worden.
Risico’s nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)
In het in de projectenrapportage opgenomen overzicht van de NIEGG complexen zijn de niet
benodigde gronden gewaardeerd op de agrarische waarde.
Gronden die niet meer nodig zijn om in portefeuille te houden worden verkocht.
Het risico binnen de NIEGG gronden moet met name gezocht worden in de nog te ontwikkelen
locaties. Voorbeelden hiervan zijn de voormalige schoollocaties.
Voormalige Hartkampschool Raalte
Door het opgaan in de brede school Raalte is de onderwijsfunctie van de Hartkampschool vervallen.
De school is inmiddels gesloopt en de grond behorende bij de school is overgegaan naar de
grondexploitatie.
De op het terrein gelegen gymzaal daarentegen zal nog in gebruik blijven totdat gymzaal bij de nieuwe
brede school Raalte in gebruik wordt genomen. Daarnaast heeft het Carmelcollege een verzoek
ingediend om de gymzaal te mogen gebruiken tot 1 januari 2016 i.v.m. de geplande ver- / nieuwbouw.
Dit betekent dat de gymzaal nog een half jaar langer dan gepland in gebruik blijft.
De boekwaarde van de Hartkampschool per 1-1-2015 is € 372.675. Deze zal t.z.t. nog verhoogd
worden met de boekwaarde en de sloopkosten van de gymzaal.
In hoeverre deze boekwaarde goedgemaakt gaat worden met toekomstige grondopbrengsten is
afhankelijk van de concrete invulling van het terrein. We constateren wel dat de totale boekwaarde
ten opzichte van het aantal m2 en de in te schatten ontwikkelmogelijkheden van het terrein relatief
hoog is. De toekomstige bestemming is woningbouw. Gedacht wordt om de uitwerking hiervan binnen
het CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) te laten plaatsvinden.
De Gouden Emmer Heino
De locatie Gouden Emmer is inmiddels beschikbaar. De toekomstige bestemming zal waarschijnlijk
woningen worden. Derhalve wordt voorgesteld de locatie over te hevelen van de algemene dienst
naar de grondexploitatie. De opstallen worden z.s.m. gesloopt.
Gezien de relatief lage boekwaarde van het terrein worden hier de risico’s laag ingeschat.
Reserve grondexploitatie
De algemene reserve grondexploitatie kent per 31-12-2014 een stand van € 1,35 mln.
In de Nota Grondbeleid is bepaald dat de ondergrens voor de algemene reserve grondexploitatie
minimaal € 1 mln. moet zijn.
Mocht de reserve onder € 1 mln. komen dan zal deze aangevuld worden tot de ondergrens door te
beschikken over de algemene bestemmingsreserve. Op dit moment zijn er nog geen indicaties die
wijzen op een extra beschikking over de algemene reserve grondexploitaties waardoor deze onder de
ondergrens komt.
De marge om tegenvallers op te kunnen vangen is beperkt.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                          -7-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties 2015 is de volgende meerjarenprognose van de
algemene reserve grondexploitaties opgemaakt:
                                 2015           2016             2017             2018
 Stand per 1-1              €    1.316.617    € 1.354.533   €    1.383.396    €   1.387.981
 Stortingen                 €      312.915    €   303.863   €      279.585    €     139.700
 Onttrekkingen              €      275.000    €   275.000   €      275.000    €     275.000
 Stand per 31-12            €    1.354.533    € 1.383.396   €    1.387.981    €   1.252.681
In dit overzicht is geen rekening gehouden met het te verwachten negatieve exploitatieresultaat
van circa € 160.000 (op startwaarde)van het Burgemeesterskwartier.
De algemene reserve grondexploitatie maakt onderdeel uit van het totale weerstandsvermogen. Voor
een nadere toelichting wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen
Actuele onderwerpen
Woningbouwprogrammering
Sinds begin 2015 zijn we in gesprek met de provincie Overijssel en gemeenten in de regio West-
Overijssel om te komen tot nieuwe woonafspraken. Woningbouwprogrammering is onderdeel van
deze woonafspraken.
Provinciale Staten hebben in het voorstel Provinciale Doorzettingskracht (februari 2015) vastgesteld
dat er in Overijssel bij een aantal gemeenten sprake is van overprogrammering en dat dit moet
worden teruggedrongen. Het jaar 2015 moet worden benut om hierover met gemeenten in regionaal
verband tot afspraken te komen. Tot op heden mochten gemeenten 130% van de
woningbouwbehoefte vastleggen in plancapaciteit. Gezien het PS besluit is het aannemelijk dat in de
nieuwe woonafspraken tussen provincie en gemeenten 100% de maximale afspraak is en wellicht dat
er ingestoken wordt op minder dan 100% om zo ruimte te creëren voor wenselijke nieuwe
inbreidingsplannen. Door de woonafspraken regionaal op te pakken wordt daarnaast ook beter
voldaan aan het Besluit Ruimtelijke Ordening (rijksbeleid) en jurisprudentie voortvloeiende hieruit.
We voorzien dat bovengenoemde ontwikkelingen consequenties kunnen hebben op de keuzes die
lokaal gemaakt worden voor de woningbouwprogrammering en daarmee voor enkele
grondexploitaties in de toekomst.
Duidelijk is immers dat overcapaciteit in de programmering (voorheen 130%) vanuit de provincie
bezien geen optie meer is.
Op dit moment heeft Raalte ongeveer net zoveel woningen opgenomen in plannen (harde
plancapaciteit of capaciteit waarover door het college een principebesluit genomen is) dan dat er
woningbouwbehoefte is de komende 10 jaar.
De capaciteit is dus ongeveer 100% van de behoefte. Er is geen sprake van directe overcapaciteit,
maar er is ook nauwelijks tot geen programmatische ruimte om nieuwe plannen toe te voegen.
Deze constatering is bij de structuurvisie ook gedaan en daarbij is opgenomen dat de afweging tussen
plannen tweejaarlijks zou moeten plaatsvinden.
Om deze discussie lokaal goed te voeren zullen echter eerst de contouren van de provinciale
discussie duidelijk moeten zijn.
Vpb (vennootschapsbelasting) plicht overheden
Op 18 december 2014 is de Wet modernisering vpb-plicht overheidsondernemingen aangenomen in
de Tweede Kamer en op 26 mei 2015 in de eerste kamer. Per 1 januari 2016 treedt de
vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten in werking.
De huidige regeling van de Vpb plicht voor overheidsbedrijven dateert uit eind jaren zestig en houdt in
dat alleen expliciet aangewezen activiteiten en een aantal met naam genoemde overheidsbedrijven
Vpb-plichtig zijn.
De regel is hierbij in hoofdlijn: een overheidsonderneming is niet belastingplichtig, tenzij. Dit is van
toepassing op indirecte (privaatrechtelijke) als directe (publieksrechtelijke) overheidsactiviteiten.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                            -8-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>In de nieuwe situatie is de regel: een overheidsonderneming is belastingplichtig tenzij. De tenzij staat
hier voor een aantal met name genoemde vrijstellingen.
Voorbeeld waarbij de Vpb plicht gaat gelden is o.a. de grondexploitatie.
De Vpb is een winstbelasting. Het tarief bedraagt 20% over de fiscale winst tot € 200.000,-- en 25%
daarboven.
Op dit moment is nog niet aan te geven, of en in hoeverre de invoering van de Vpb ook daadwerkelijk
tot belastingheffing ten laste van de gemeente Raalte leidt.
Mocht dit leiden tot financiële consequenties dan worden deze meegenomen in de P en C cyclus.
Complexen grondexploitatie
De afzonderlijke complexen worden hierna toegelicht
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                         -9-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015 -10-</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                     IN EXPLOITATIE GENOMEN COMPLEXEN
                                      (ONDERHANDEN WERK)
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015             -11-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>16 Franciscushof
Projectomschrijving
Het terrein van bijna 40 hectare ligt aan de noordwest zijde van Raalte en grenst aan het omliggende
landelijke gebied en het iets verderop gelegen landgoed ’t Reelaer. Voor het gebied is in 2007 een
ontwikkelvisie opgesteld.
Het ontwerp bouwt voort op de landschappelijke en historische contrasten:
     - de besloten bosranden (aansluitend op ’t Reelaer)
     - het open veld (vrij uitzicht over het landschap).
Dit betekent ook verschillen in woonmilieus:
     - verspreid wonen in het bos; vrije kavels in het bos met villa’s en bomen op eigen terreinen
     - compact wonen in het open veld; wonen rond een gemeenschappelijk hof met een ruime blik
          over het groene veld.
     - Circa 30% is uitgeefbaar, waardoor de sfeer van landelijk wonen wordt opgeroepen.
Woningbouwprogramma
Het terrein de Franciscushof biedt ruimte aan 305 woningen.
                                                                                       De Terpen (33
                                                                                       woningen)
Waterhof
(22 won.)
                                                                                       De Veldhof
                                                                                       (43 woningen)
                                                                                       Noordrand
                                                                                       De Singel
                                                                                       (37 woningen)
Zuidrand
(108 won.)
                                                                                       Theaterhof
                                                                                       (62 woningen)
Stand van zaken
Gezien de omvang en de complexiteit van het project is destijds besloten een samenwerking aan te
gaan met een marktpartij. Met deze marktpartij, AM Grondbedrijf, werd een gezamenlijke
grondexploitatie gevoerd, waarbij iedere partij voor 50% deelnemer was en risico liep.
Op verzoek van AM is de VOF in september 2014 ontbonden en is er sindsdien sprake van een
gemeentelijke grondexploitatie waarbij de gemeente volledig risicodragend is. AM betaalt een
uittreedvergoeding van in totaal € 2,3 mln. (rentedragend), te betalen in 7 jaarlijkse termijnen.
De nieuwe gemeentelijke grondexploitatie is in december 2014 vastgesteld.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -12-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Planning
Medio 2011 zijn de eerste 33 vrije kavels binnen het deelgebied ‘de Terpen’ aangeboden. Hiervan zijn
er inmiddels 15 verkocht en een 3-tal kavels in optie.
Naast de Terpen zijn ook de kavels (24) aan de Noordrand (de Singel) in de verkoop . Op dit moment
zijn in dit deelgebied 4 kavels verkocht.
Een ander deelgebied, de Veldhof cq. Hoogh Raalte, met ruimte voor circa 43 woningen, is begin
2012 verkocht aan Nijhuis Bouw te Rijssen. Het gebied is bouwrijp gemaakt en gestart is met de
verkoop van de woningen. Medio december 2015 dient het deelgebied (financieel) afgenomen te
worden door Nijhuis Bouw.
Looptijd / kavelverkoop
De geactualiseerde grondexploitatie 2015 sluit eind 2028, waarbij de kavelverkoop als volgt is
ingeschat:
     jaar         aantal     opmerking
        2015            45   incl. 43 won. Veldhof
        2016              4
        2017            25   incl. 20 won. Theaterhof
        2018            25   incl. 20 won. Theaterhof
        2019            27   incl. 20 won. Theaterhof
        2020            28   incl. 10 won. Waterhof
        2021            30   incl. 12 won. Waterhof
        2022            18
        2023            18
        2024            20
        2025            18
        2026            18
        2027            14
        2028              0
 totaal                290
In de samenwerkingsovereenkomst met Nijhuis Bouw is opgenomen dat de betaling van de 43 kavels
in Veldhof uiterlijk 15 december 2015 moet plaatsvinden.
Financieel resultaat
De geactualiseerde grondexploitatie 2015 geeft het volgende resultaat.
 Resultaat
 uitgaven                                        34.638.972
 kostenstijging                                    1.229.873
 opbrengsten                                     40.872.474
 opbrengstenstijging                                       0
 saldo nominaal (opbr.-uitg.)                      5.003.629
 rente-kosten                                      3.914.174
 pos. saldo op eindwaarde 31-12-2028               1.089.455
 pos. saldo contant per 1-1-2015                     646.318
De boekwaarde per 1-1-2015 bedraagt € 16,6 mln.
Verschillenanalyse
Ten opzichte van de grex 2014 is het positief resultaat (op eindwaarde) met ruim € 300.000 gestegen.
De grex 2014 is eind december 2014 vastgesteld. Omdat de opgenomen kostenramingen ten
opzichte van 2015 niet wijzigen is de indexering van de kosten naar prijspeil 2015 achterwege
gelaten. Dit heeft een positief effect op met name de post kostenstijging.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                    -13-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>De boekwaarde per 1-1-2015 viel lager uit dan in de grex 2014 aangenomen was. Het gevolg hiervan
is een vermindering van de rentekosten.
Raming 2015
Voor het dienstjaar 2015 zijn de volgende uitgaven en inkomsten geraamd.
 Uitgaven
    tijdelijk beheer                                      37.500
    bouwrijp maken                                        77.517
    woonrijp maken                                        40.586
    planstructurele voorz. (CAR verzekering)                  435
    begeleiding (V&T/ AK) extern                          30.227
    begeleiding (V&T/ AK) intern                         183.929
    onvoorzien                                            27.962
    overige kosten (o.a. kosten verkoop)                  12.286
    risicovoorziening                                    125.000
    bijdrage res. Bovenwijkse voorz.                      35.882
    rentekosten                                          452.794
 Totale uitgaven 2015                                 1.024.118
 Inkomsten
    vrije kavels                                        390.725
    projectbouw                                       2.184.931
    Overig / bijdrage AM                                307.000
    Rente AM over bijdrage                               75.250
    Bijdrage Waterschap                                  99.356
    Overige bijdragen / rente Veldhof                   150.000
    Ontvangen huren en pachten                             3.100
 Totale inkomsten 2015                                3.210.362
Risico
Financieel
Financiële tegenvallers kunnen in de eerste plaats opgevangen worden door het positieve resultaat
van de grondexploitatie (EW € 1.092.814). Naast dit positief resultaat zijn in de grex de volgende
posten opgenomen:
      - Onvoorzien                    € 366.186
      - Risicovoorziening             € 1.750.000
In totaal is er derhalve sprake van een financiële buffer van ruim € 3,2 mln.
De gemeente is na het uittreden van AM 100% risicodragend in het project. In de exploitatie is een
bepaald uitgiftetempo opgenomen. Mocht blijken dat dit tempo niet gehaald kan worden, zal dit een
nadelig effect hebben voor het exploitatieresultaat. Gezien de hoge boekwaarde (€ 16,6 mln.) zullen
met name rentekosten stijgen.
Uitvoering / uitgifte
Omdat er nog veel kavels beschikbaar komen en nog verkocht moeten worden, kan dit als een risico
worden beschouwd. Door de uitgifte in fasen uit te voeren wordt het risico zoveel mogelijk beperkt.
Een bijkomend voordeel bij het in fasen uitgeven van kavels is dat ingespeeld kan worden op
marktontwikkelingen door bv. aanpassen van het woningtype (tweekapper i.p.v. vrijstaand).
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -14-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Gevoeligheid parameters
Bij de berekening van het exploitatieresultaat zijn verschillende parameters (rente, kostenstijging etc.)
toegepast. De volgende tabel geeft het financieel effect (op eindwaarde) weer bij wijziging van deze
parameters.
 Gevoeligheid parameters
                                 verschil N/V     invloed
 Rentekosten stijging               1,0% N           -660.000
 Kostenstijging                     1,0%    N      -1.060.000
 opbrengstensstijging               0,5%    V       1.450.000
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
Het overzicht geeft aan dat door de aanwezige hoge boekwaarde in relatie tot de lange looptijd, een
aanpassing van één van de parameters een behoorlijk financieel effect heeft op het
exploitatieresultaat.
Scenario’s
In het volgende overzicht zijn de financiële effecten van verschillende scenario’s weergegeven. De
scenario’s zijn hierbij een langere looptijd , een veranderende afzetmarkt (opbrengst) en een
veranderende aanbestedingsmarkt (uitgaven).
 Mogelijke aannames
                                                 A               B
 Vertraging in de looptijd                          2 jaar         5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                     -925.000      -2.900.000
 Daling verkoopopbrengsten                            -5%
 invloed op eindwaarde in €                   -1.980.000
 Stijging uitgaven                                     5%
 invloed op eindwaarde in €                     -735.000
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
Buiten het positief exploitatieresultaat kent de GREX 2015 een buffer (onvoorzien en
risicovoorziening) van ruim € 2,1 mln.
Wanneer we deze buffer aanspreken is het exploitatieresultaat binnen elk van de vermelde scenario’s
nog altijd positief.
Echter gezien de hoge boekwaarde van € 16,6 mln. in combinatie met de lange looptijd (2028) moet
het risico voor het complex Franciscushof als hoog ingeschat worden.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                         -15-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>46 Sallandse Poort
Projectomschrijving
Het gebied Sallandse Poort is verdeeld in Sallandse Poort Oost en West. Het deelgebied West kent
de bestemming kantoren en dienstverlening. Het deelgebied Oost is bestemd voor woningbouw.
                                                              Woningbouwprogramma
                                                              Het woongebied Sallandse Poort Oost
                                                              biedt ruimte aan 222 woningen in
                                                              diverse categorieën met extra aandacht
                                                              voor goedkope woningen (starters).
                                                              Wijze van ontwikkeling
                                                              De Sallandse Poort Oost is eigendom
                                                              van een projectontwikkelaar. Een deel
                                                              hiervan is doorverkocht aan de
                                                              woningbouwcorporatie Salland Wonen.
                                                              In de Sallandse Poort West heeft deels
                                                              de gemeente en deels een
                                                              projectontwikkelaar een grondpositie.
Stand van zaken / planning
Sallandse Poort West
Het bestemmingsplan is reeds enige tijd geleden onherroepelijk .
Er zijn nog 3 kavels ( 5.364 m2) voor kantorenbouw beschikbaar. Op dit moment is de vraag naar
kavels voor kantoren minimaal. Gekeken wordt naar de mogelijkheid om de kavels aantrekkelijker te
maken. Hierbij moet gedacht worden aan oppervlakte en invulling.
Sallandse Poort Oost
Dit deelgebied biedt de ruimte voor de bouw van 176 woningen als volgt verdeeld:
     - 122 grondgebonden woningen
     - 6 woon-werk woningen
     - 48 appartementen
Binnen de grondgebonden woningen zijn 76 woningen bestemd voor de doelgroep starters.
De projectontwikkelaar heeft alle kavels/woningen in de verkoop. De financiële afrekening met de
gemeente heeft plaatsgevonden. Na realisatie zal het plangebied door de ontwikkelaar woonrijp
worden gemaakt.
In 2013 is het appartementengebouw Kop van Salland door Salland Wonen gerealiseerd. Op de 7
patiowoningen na is dit deelgebied afgerond.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                     -16-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>In het deelgebied de Arendshorst is nog ruimte voor de bouw van 8 tweekappers en 4 vrijstaande
woningen. De exploitatie van dit deelgebied is voor rekening en risico van een externe ontwikkelaar.
Looptijd
De exploitatie van het complex de Sallandse Poort kent een looptijd t/m 2021.
Financieel resultaat
Daar de exploitatie van de Kop van Salland en het gebied de Arendshorst voor rekening van een
externe ontwikkelaar komt, heeft de grondexploitatie Sallandse Poort met name betrekking op het
deelgebied kantoren (in eigendom van gemeente).
De onderstaande tabel laat het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie 2015 zien.
 Resultaat
 uitgaven                                        4.140.813
 opbrengsten                                     3.937.560
 saldo nominaal (opbrengsten -
 uitgaven)                                        -203.253
 rente-kosten                                      260.205
 neg. saldo op eindwaarde                         -463.458
 neg. saldo contant per 1-1-2015                  -356.967
De stagnatie van de verkoop van de kavels voor kantorenbouw heeft een nadelig effect op de
exploitatie. Met name de rentecomponent drukt zwaar op de exploitatie.
Verschillenanalyse
Uit de herziene exploitatieopzet 2015 blijkt dat het plan op startwaarde afsluit met een nadelig
resultaat van € 356.967. Conform de voorschriften wordt het tekort afgedekt door een voorziening.
 De herziene exploitatie 2015 geeft ten opzichte van de exploitatie 2014 een voordelig verschil van
ruim € 200.000. Het verschil wordt met name veroorzaakt doordat in 2014 een perceel (agrarische)
grond binnen het complex overgegaan is van de exploitatie naar ‘voorraad gronden’ binnen de
NIEGG.
Dit betreft de gronden tussen het plangebied en de rijksweg.
Raming 2015
 Uitgaven                                                   2015
    Woonrijp maken                                       15.000
    Voorbereiding                                          7.250
    Beheerkosten                                           2.000
    Rentekosten                                          26.006
 Totale uitgaven                                         50.256
Risico’s en kansen
Financieel
Het financieel risico is afgedekt doordat voor het tekort een voorziening getroffen is. Echter mocht de
verkoop van kantorenkavels een probleem blijven dan zal hierdoor de looptijd langer en het financieel
tekort groter worden. De voorziening zal dan aangevuld moeten worden vanuit de algemene reserve
grondexploitatie. De bruto boekwaarde per 1-1-2015 is € 866.853. Er is een voorziening getroffen van
€ 356.967, zodat er een netto boekwaarde is van € 509.886.
Uitvoering / uitgifte
De uitvoering van het deelplan Oost ligt in handen van de projectontwikkelaar en Salland Wonen. Na
realisatie van de woningen zal het gebied woonrijp gemaakt worden. Het openbaar gebied zal daarna
overgedragen worden aan de gemeente.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -17-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Het deelgebied West is grotendeels bouwrijp gemaakt. Afronding is afhankelijk van verkoop van de
kantorenkavels.
Gevoeligheid parameters
In de volgende tabel is het financieel effect (op eindwaarde) weergegeven indien de parameters
veranderen.
 Gevoeligheid parameters
                                 verschil   N/V    invloed
 Rentekosten stijging               1,0%      N        -69.100
 Kostenstijging                     1,0%      N         -6.100
 opbrengstensstijging               0,5%      V         49.500
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
In de huidige exploitatie is geen rekening gehouden met een opbrengstenstijging.
Het overzicht geeft aan dat de gevolgen bij een wijziging van de parameters beheersbaar blijven.
Mede ook omdat al een voorziening is getroffen voor het nadelig resultaat.
Scenario’s
Naast de gevoeligheid voor de parameters is ook een aantal scenario’s met vertraging (tijd),
veranderende afzetmarkt (lagere opbrengsten) en veranderende aanbestedingsmarkt (uitgaven)
doorgerekend. In onderstaand overzicht zijn deze weergegeven.
 Mogelijke aannames
                                                A               B
 Vertraging in de looptijd                         2 jaar         5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                     -75.000        -250.000
 Daling verkoopopbrengsten                           -5%
 invloed op eindwaarde in €                     -40.200
 Stijging uitgaven                                    5%
 invloed op eindwaarde in €                       -2.700
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
Omdat de exploitatie van het complex Sallandse Poort sluit met een negatief resultaat, kunnen
nadelige effecten niet opgevangen worden en zal direct de algemene reserve grondexploitatie
aangesproken moeten worden.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                    -18-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>47 Salland II Raalte
Projectomschrijving
Salland II is de laatste fase van het woningbouwprogramma in het Raan II. Het gebied Salland II heeft
een oppervlakte van ca. 15,6 ha.
In het plan is veel ruimte gereserveerd voor water en groen. De ontsluiting vindt plaats aan de
oostzijde via de Ridderschapsweg en aan de westzijde via een nieuwe weg welke aanhaakt bij de
ontsluiting van het woongebied ’t Overstigt.
                                                                        Woningbouwprogramma
                                                                        Salland II biedt ruimte voor de
                                                                        bouw van 241 woningen; 65 rij,
                                                                        134 tweekappers en 42
                                                                        vrijstaand.
                                                                        Wijze van ontwikkelen
                                                                        Gronden zijn eigendom van de
                                                                        gemeente en er is derhalve
                                                                        sprake van een gemeentelijke
                                                                        grondexploitatie. Op de eerste
                                                                        fase rust een bouwclaim van een
                                                                        plaatselijke aannemer van in
                                                                        totaal 14 woningen. De sociale
                                                                        huur- en koopwoningen worden
                                                                        in één van de vervolgfasen, door
de woningbouwcorporatie Salland Wonen, ontwikkeld .
De benodigde gronden zijn reeds enige tijd in het bezit van de gemeente. De overgang naar het
achterliggende agrarische gebied vindt plaats door het ontwikkelen van nieuwe watergangen rondom
het gebied (m.u.v. de zuidzijde / Harinkdijk).
Stand van zaken / planning
Het bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk. De aanwezige opstallen binnen het plangebied
zijn inmiddels gesloopt. De uitvoering vindt plaats in verschillende fasen.
In de eerste fase zijn op dit moment (mei 2015) in totaal nog 14 vrije kavels beschikbaar. Hiervan zijn
9 kavels in optie.
Het deelgebied grenzend aan de Ridderschapsweg / Harinkdijk komt naar alle waarschijnlijkheid eind
2015 in de verkoop.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                          -19-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Looptijd
De ontwikkeling van Salland II heeft een looptijd t/m 2026.
Financieel resultaat
 Resultaat
 uitgaven                                     14.335.220
 opbrengsten                                  17.945.192
 saldo nominaal (opbr.-uitg.)                  3.609.971
 rente-kosten                                   -699.097
 pos. saldo op eindwaarde 31-12-2026           4.309.068
 pos. saldo contant per 1-1-2015               2.754.325
De herziene exploitatieberekening 2015 geeft aan dat het plan sluit met een positief resultaat van ruim
€ 4,3 mln. (op eindwaarde 31-12-2026).
Gedurende een groot deel van de looptijd hebben we te maken met een negatieve boekwaarde
(werkelijke opbrengsten > werkelijke uitgaven). Hierdoor is er sprake van renteopbrengsten in plaats
van rentekosten.
Verschillenanalyse
De herziene exploitatie 2015 geeft aan dat het project sluit met een positief resultaat van € 4.309.068.
T.o.v. van de exploitatie 2014 is het resultaat gestegen met € 339.123.
Bij de actualisatie 2015 is een nieuw kostenoverzicht (BRM, WRM etc.) gemaakt o.b.v. de werkelijke
uitgaven en huidige inzichten. Dit heeft geleid tot een hoger positief exploitatieresultaat. Met name de
post bouw en woonrijp maken valt lager uit.
Raming 2015
Voor het dienstjaar 2015 zijn de volgende ramingen in de exploitatie opgenomen:
 Uitgaven                                              2015
    Woonrijp maken                                   73.633
    Groenvoorzieningen                               27.550
    Verlichting en brandkranen                        8.700
    Voorbereiding en toezicht                        21.483
    Beheerkosten                                     30.988
    Storting fonds bovenwijks                        42.395
    Rentekosten                                      25.024
 Totale uitgaven                                    229.773
 Inkomsten                                            2014
    Grondverkopen                                  478.500
 Totale inkomsten                                  478.500
Medio 2015 is het plateau Ridderschapsweg – Venebrugge gerealiseerd, evenals de
speelvoorziening.
Het woonrijp maken van het gebied wordt in fasen uitgevoerd.
De kavelverkoop is voor 2015 ingeschat op 6 kavels.
Risico’s en kansen
Financieel
De boekwaarde is relatief laag (€ 840.000). Daarnaast sluit de exploitatie met een behoorlijk positief
resultaat. Mogelijke financiële tegenvallers kunnen daardoor voldoende worden opgevangen.
Uitvoering / Uitgifte
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                         -20-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Door de uitvoering in fasen te doen, wordt het risico beperkt. Zodra aangetoond is (bv.
woningmarktonderzoek) dat er behoefte is aan bepaalde type woningen, zal een volgende fase
worden gestart.
Wanneer het deelgebied aan de Ridderschapsweg – Harinkdijk in uitgifte gaat, zijn er geen kavels
meer voorhanden in de eerste fase. Er wordt niet op voorhand gestart met het bouwrijp maken van
een volgende fase.
Gevoeligheid parameters
In de exploitatie zijn de parameters (o.a. rentepercentage, % kostenstijging etc.) bepaald.
De volgende tabel geeft het financieel effect weer, indien de parameters wijzigen.
 Gevoeligheid parameters
                                 verschil   N/V    invloed
 Rentekosten stijging               1,0%      V        210.000
 Kostenstijging                     1,0%      N       -625.000
 opbrengstensstijging               0,5%      V        450.000
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
Doordat er sprake is van een negatieve boekwaarde gedurende een lange periode (looptijd t/m 2026),
heeft een stijging van de rente een positief effect op het eindresultaat (er wordt meer rente
ontvangen).
Het overzicht laat ook zien dat wanneer de kosten t.o.v. de huidige exploitatie stijgen, dit een
behoorlijk effect heeft op het financieel resultaat. Dit wordt met name veroorzaakt door de hoeveelheid
nog te maken kosten in relatie tot de lange looptijd van het project.
In de huidige exploitatie is een opbrengstenstijging al achterwege gelaten. Een geringe stijging van
0,5% zal het eindresultaat met € 450.000 positief beïnvloeden.
Scenario’s
Naast de gevoeligheid voor de parameters is ook een aantal scenario’s met vertraging (tijd),
veranderende afzetmarkt (lagere opbrengst) en veranderende aanbestedingsmarkt (uitgaven)
doorgerekend.
In het volgende overzicht zijn de financiële effecten van de diverse scenario’s weergegeven.
 Mogelijke aannames
                                                 A              B
 Vertraging in de looptijd                         2 jaar         5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                     -240.000       -720.000
 Daling verkoopopbrengsten                           -5%
 invloed op eindwaarde in €                     -740.000
 Stijging uitgaven                                    5%
 invloed op eindwaarde in €                     -450.000
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
Het exploitatieresultaat op eindwaarde (circa € 4,3 mln.) is dusdanig positief dat grote tegenvallers
opgevangen kunnen worden. Het risico is derhalve beheersbaar.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -21-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>63 Keizer Nieuw Heeten
Projectomschrijving
Plan Keizer is de woningbouwlocatie van Nieuw Heeten. Het plangebied heeft een oppervlakte van
2,875 hectare. Deze gronden zijn in 1994 aangekocht. Het merendeel van het plangebied is reeds
ontwikkeld.
Woningbouwprogramma
Het volledig te realiseren woningbouwprogramma voor de Keizer bestaat uit 48 woningen. Op dit
moment zijn de laatste 3 kavels verkocht.
Wijze van ontwikkeling
De gronden zijn sinds 1994 in bezit van de gemeente. Er is sprake van een gemeentelijke
grondexploitatie.
Stand van zaken en planning
De kavels voor de realisatie van een rij van 3 woningen zijn medio 2015 verkocht. Dit betekent dat er
geen kavels binnen het complex Keizer meer zijn.
Na de bouw van de woningen zal het laatste deel in 2016 woonrijp gemaakt worden.
Resultaat
De onderstaande tabel laat het resultaat van de grondexploitatie 2015 voor plan Keizer zien.
 Resultaat
 uitgaven                                     2.845.802
 opbrengsten                                  2.964.627
 rente-kosten                                    -9.388
 saldo nominaal (opbr.-uitg.)                   118.825
 pos. saldo op eindwaarde                       128.212
 pos. saldo contant per 1-1-2015                118.997
Op basis van de huidige uitgangspunten en aannames sluit de grondexploitatie 2015 met een positief
resultaat op eindwaarde (2016) van € 128.212.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -22-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Verschillenanalyse / financieel resultaat
Het positieve resultaat 2015 van € 128.212 is € 3.743 minder dan berekend in grondexploitatie van
2014 ( € 131.955).
Dit verschil wordt veroorzaakt door een voorlopige winstneming in 2014.
Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar 2015 de onderstaande ramingen opgenomen. `
 Uitgaven                                                2015
    Bouwrijp maken                                     15.000
    Voorbereiding en toezicht                          12.250
    Beheerskosten                                       1.000
    Rentekosten                                        -2.580
 Totale uitgaven                                       25.670
  Inkomsten                                               2015
                 Grondverkopen                        118.825
  Totale inkomsten                                    118.825
 Risico’s en kansen
 Uitgifte / uitvoering / financieel
 Gezien de resterende looptijd van complex Keizer (t/m 2016) en de in totaal nog te maken kosten, is
 het financiële risico beperkt en beheersbaar. Door een te verwachten overschot op eindwaarde
 kunnen de mogelijke financiële tegenvallers met betrekking tot de uitgifte van de laatste kavels en het
 woonrijp maken ruimschoots opvangen worden.
 Op dit moment is er sprake van een negatieve boekwaarde (€ - 86.000).
 Doordat in 2016 het complex afgerond wordt, is er geen berekening gemaakt m.b.t. de gevoeligheid
 van de parameters en ook geen andere scenario’s uitgewerkt.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -23-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>69 Oerland/Pereland te Broekland
Projectomschrijving
De woningbouwlocatie Oerland / Pereland te Broekland omvat de ontwikkeling en realisatie van in
totaal 26 woningen op een locatie van circa 5.5 hectare. Het grootste deel van het plan in noordwest
Broekland is reeds ontwikkeld.
Woningbouwprogramma
In de laatste fase, het noorden van het plangebied, zijn 6 kavels bouwrijp gemaakt en in uitgifte. Het
gaat om 2 vrijstaande woningen en 4 twee onder één kap woningen.
Na verkoop en woonrijp maken van deze laatste fase kan het complex afgerond worden.
Wijze van ontwikkeling
De gronden zijn in eigendom van de gemeente. Er is sprake van een gemeentelijke grondexploitatie.
                                                     Stand van zaken en planning
                                                     Het hele plangebied is bouwrijp gemaakt.
                                                     N.a.v. de laatste uitgifteronde (medio 2015) is een
                                                     drietal kavels in optie genomen.
                                                     Looptijd
                                                     De exploitatie kent een looptijd t/m 2019.
Resultaat
De financiële resultaten van uitbreidingswijk Oerland/Pereland zijn in de onderstaande tabel
opgenomen.
 Resultaat
 uitgaven                                     1.502.690
 opbrengsten                                  1.971.495
 rente-kosten                                   -62.656
 saldo nominaal (opbr. - uitg.)                 468.805
 pos. saldo op eindwaarde                       531.461
 pos. saldo contant per 1-1-2015                441.046
Op basis van de huidige uitgangspunten en aannames sluit de grondexploitatie met een positief saldo
op eindwaarde van € 531.461.
Verschillenanalyse / financieel resultaat
De herziene exploitatieberekening 2015 geeft aan dat na realisatie van het plan, een positief resultaat
ontstaat van € 531.461. Ten opzichte van de exploitatieberekening 2014 valt het financieel resultaat
€ 141.313 lager uit.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                         -24-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Dit is het gevolg van o.a. een in 2014 doorgevoerde voorlopige winstneming, die gestort is in de
algemene reserve grondexploitatie.
Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar 2015 de onderstaande ramingen opgenomen.
 Uitgaven                                         2015
    Bouwrijp maken                              10.000
    Voorbereiding en toezicht                    6.500
    Beheerskosten                                1.500
    Rentekosten                                 -5.719
 Totale uitgaven                                12.281
Opbrengsten door de verkoop van bouwkavels zijn in 2016 geraamd.
Risico’s en kansen
De risico’s voor complex Oerland / Pereland zijn in deze paragraaf meegenomen. De risico’s betreffen
stagnatie in de uitgifte en uitvoering van het plan en financiële risico’s. Daarnaast wordt de
gevoeligheid van de parameters in beeld gebracht evenals mogelijke risico’s en kansen voor bepaalde
aannames, zoals vertraging in de looptijd.
Uitgifte / uitvoering / financieel
Het financiële risico is beperkt en beheersbaar. Door de aanwezige negatieve boekwaarde
(€190.625) en een te verwachten overschot op eindwaarde van ruim € 0,5 mln. kunnen mogelijke
financiële tegenvallers ruimschoots opgevangen worden. De uitvoering van Oerland / Pereland heeft
een nog verwachte looptijd van 5 jaar ( tot eind 2019).
Het gehele plangebied is reeds bouwrijp gemaakt.
Gevoeligheid parameters
De huidige markt is nog niet stabiel. Een wijziging in parameters kan aan de orde zijn. In het volgende
overzicht wordt het financieel effect van een wijziging van de parameters, weergegeven.
 Gevoeligheid parameters
                               verschil     N/V    invloed
 Rentekosten stijging              1,0%       V        15.700
 Kostenstijging                    1,0%       N         -5.900
 opbrengstensstijging              0,5%       V          5.500
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
Het overzicht geeft aan dat een wijziging in de parameters nauwelijks invloed heeft op de exploitatie.
Dit komt doordat de inkomsten en uitgaven al grotendeels hebben plaatsgevonden.
Vanwege de huidige negatieve boekwaarde zal een stijging van het rentepercentage juist voordelig
uitpakken.
Mogelijke aannames
Naast een wijziging in de parameters heeft een langere looptijd, de veranderende afzetmarkt en
aanbestedingsmarkt een financieel effect op het eindresultaat.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -25-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre> Mogelijke aannames
                                              A             B
 Vertraging in de looptijd                       2 jaar       5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                    16.500        35.500
 Daling verkoopopbrengsten                         -5%
 invloed op eindwaarde in €                   -25.000
 Stijging uitgaven                                  5%
 invloed op eindwaarde in €                     -9.900
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
Omdat de boekwaarde negatief is (werkelijke opbrengsten > werkelijke uitgaven) heeft een vertraging
geen nadelige financiële gevolgen (meer renteopbrengsten).
Ook een verlaging van de opbrengsten of een extra stijging van de uitgaven kan ruimschoots
opgevangen worden binnen de huidige grondexploitatie.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                   -26-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>72 de Zegge VI
Projectomschrijving
Het bedrijventerrein de Zegge VI is in totaal 19,7 ha. groot. De ontwikkeling is verdeeld in 2 fasen.
                                                   e
Fase 1 bevat 11,9 ha. uitgeefbaar gebied en de 2 fase circa 2,2 ha. De uitvoering / risico ligt in
handen van een projectontwikkelaar.
Wijze van ontwikkeling
De gemeente is een samenwerking aangegaan met de projectontwikkelaar Timmerhuis-Oude
Wolbers, die voor eigen risico de gronden in de Zegge VI ontwikkelt en verkoopt.
Met deze ontwikkelaar is een overeenkomst gesloten. Hierin is vastgelegd dat de gemeente de kavels
in fase 1 levert tegen een bedrag van € 40,10 per m2. De grondprijs voor de kavels in fase 2 is
bepaald op 42,31 (prijspeil 2010) . De genoemde grondprijzen worden vermeerderd met de wettelijke
rente.
Stand van zaken / planning
         e
In de 1 fase is nog een tweetal kavels (totaal 7.212 m2) beschikbaar. In 2013 is dit deelgebied
woonrijp gemaakt.
                         e
Inmiddels is ook de 2 fase bouwrijp/woonrijp. De 9 kavels zijn beschikbaar.
De afronding van het plangebied c.q. de overgang naar het achterliggende agrarisch gebied is een
belangrijk aandachtspunt.
De boekwaarde bedraagt per 1-1-2015 € 1.157.724.
Looptijd
De exploitatie kent een looptijd t/m 2023.
Financieel resultaat
De baten en lasten van het project de Zegge VI zijn verwerkt in een grondexploitatie.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                         -27-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Onderstaand tabel laat het resultaat van deze grondexploitatie zien:
 Resultaat
 uitgaven                                  9.752.764
 opbrengsten                             10.031.684
 saldo nominaal (opbr. - uitg.)              278.920
 rente-kosten                                193.671
 pos. saldo op eindwaarde                     85.249
 pos. saldo contant per 1-1-2015              60.941
De exploitatieberekening geeft aan dat het plan sluit met een positief resultaat van ruim € 85.000 op
eindwaarde (2023).
Raming 2015
Voor het dienstjaar 2015 zijn de volgende ramingen in de exploitatie opgenomen;
 Uitgaven                                           2015
    Groenvoorziening                              10.000
    Voorbereiding en toezicht                     10.000
    Beheerkosten                                   5.000
    Rentekosten                                   34.732
 Totale uitgaven                                  59.732
 Inkomsten                                          2015
    verkoopopbrengsten                          122.188
    overig / rentevergoeding                       8.676
 Totale inkomsten                               130.864
Risico’s en kansen
Financieel / Uitvoering / Uitgifte
Het financieel risico is beperkt en beheersbaar.
De uitvoering (kavelverkoop) en het risico van het bouw- en woonrijp maken ligt bij de ontwikkelaar. Er
is een vaste kavelprijs afgesproken, waarop de wettelijke rente van toepassing is.
Naast deze gegevens sluit de grondexploitatie met een positief resultaat, waardoor eventuele
tegenvallers opgevangen kunnen worden.
Scenario’s
De mogelijke gevolgen van vertraging (tijd), veranderende afzetmarkt (lagere opbrengst) en
veranderende aanbestedingsmarkt hebben vooral een financieel effect voor de ontwikkelaar.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -28-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>74 Borgwijk te Luttenberg
Projectomschrijving
In 2003 en 2006 heeft de gemeente gronden verworven voor de nieuwe woningbouwlocatie in
Luttenberg. In totaal heeft het plangebied een oppervlakte van 3.7 hectare, waarvan meer dan de helft
uitgeefbaar terrein is.
Woningbouwprogramma
Uitbreidingswijk Borgwijk voegt in totaal 55 woningen toe aan Luttenberg. De uitgifte van de kavels
vindt fasegewijs plaats.
Het woningbouwprogramma van 55 woningen is als volgt opgebouwd:
     • 8 sociale koop/huurwoningen;
     • 30 twee onder één kap woningen;
     • 17 vrijstaande woningen.
Wijze van ontwikkeling
De gronden zijn in eigendom van de gemeente. Er vindt een gemeentelijke grondexploitatie plaats.
                                                        Stand van zaken en planning
                                                        Het gehele plangebied is bouwrijp. Een deel
                                                        van fase 1 is reeds woonrijp gemaakt.
                                                        Alle kavels zij in uitgifte, m.u.v. een 7-tal kavels
                                                        (vrijstaande woningen) aan de zuidkant.
                                                        De kavels in fase 1 zijn op 2 na allen verkocht.
                                                        In fase 2 zijn inmiddels 3 kavels verkocht en
                                                        een tweetal in optie.
                                                        Looptijd
                                                        De exploitatie van het complex Borgwijk sluit
                                                        eind 2023.
Resultaat
Het financieel resultaat van uitbreidingswijk Borgwijk is in de onderstaande tabel weergegeven.
 Resultaat
 uitgaven                                     3.194.986
 opbrengsten                                  4.459.510
 rente-kosten                                  -151.568
 saldo nominaal (opbr.-uitg.)                 1.264.524
 pos. saldo op eindwaarde                     1.416.092
 pos. saldo contant per 1-1-2015              1.012.314
Op basis van de huidige uitgangspunten en aannames sluit de berekening met een positief saldo op
eindwaarde van € 1.416.092.
Per 1-1-2015 bedraagt de boekwaarde € 80.772.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                            -29-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Verschillenanalyse / financieel resultaat
De herziening van de grondexploitatie in 2015 voor Borgwijk geeft een positief resultaat weer op
31-12-2023 van € 1.416.092. Ten opzichte van de exploitatie in 2014, met een positief saldo op
eindwaarde van € 1.321.431, betekent dit een voordelig verschil van bijna € 95.000.
Dit verschil wordt met name veroorzaakt door meer renteopbrengsten en minder kosten bouw- en
woonrijp maken.
Omdat een groot deel van de looptijd de boekwaarde negatief is er sprake van een hogere
renteopbrengst.
Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar in 2015 onderstaande ramingen opgenomen.
 Uitgaven                                           2015
    Bouwrijp maken                                10.000
    Woonrijp maken                                86.250
    Groenvoorziening                               5.000
    Voorbereiding en toezicht                     25.188
    Beheerkosten                                  10.000
    Rentekosten                                    2.423
 Totale uitgaven                                 138.861
 Inkomsten                                         2015
    Grondverkopen                               144.900
 Totale inkomsten                               144.900
In de grex van 2015 is de verkoop van 1 kavel (vrijstaande woning) opgenomen.
Risico’s en kansen
Financieel
De exploitatie sluit met een behoorlijk positief resultaat. Op grond hiervan en een lage boekwaarde op
dit moment, kunnen tegenvallers voldoende opgevangen worden binnen de huidige exploitatie.
Uitgifte / uitvoering
De uitgifte van de kavels vindt fasegewijs plaats. Op basis van het resultaat van bv.een
woningmarktonderzoek (behoefte onderzoek) wordt bepaald hoeveel en welke kavels in uitgifte gaan.
Hierdoor wordt getracht het risico op de afzet van kavels te beperken.
Gevoeligheid parameters
De woningmarkt is volop in beweging. Bij het opstellen van de grondexploitatie zijn enkele parameters
bepaald. Hieronder wordt aangegeven wat het financieel effect is op het eindresultaat indien de
parameters wijzigen.
 Gevoeligheid parameters
                               verschil     N/V     invloed
 Rentekosten stijging              1,0%       V         43.000
 Kostenstijging                    1,0%       N        -35.200
 opbrengstensstijging              0,5%       V         52.200
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
Het overzicht geeft aan dat een rentestijging een positief effect heeft op de exploitatie. Dit komt
doordat de boekwaarde een groot deel van de looptijd negatief zal zijn. Hierdoor wordt rente
ontvangen i.p.v. betaald.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -30-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Mogelijke aannames
Naast de gevoeligheid met betrekking tot de parameters is het tevens mogelijk dat er risico’s ontstaan
bij bepaalde scenario’s. De aannames voor eventuele verdere vertraging in de looptijd of een
veranderende afzet en of aanbestedingsmarkt zijn doorberekend. Deze zijn in de onderstaande tabel
opgenomen.
 Mogelijke aannames
                                               A            B
 Vertraging in de looptijd                       2 jaar       5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                    -26.100     -125.000
 Daling verkoopopbrengsten                         -5%
 invloed op eindwaarde in €                   -109.600
 Stijging uitgaven                                  5%
 invloed op eindwaarde in €                    -33.700
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
Een vertraging in de looptijd, een daling van de verkoopopbrengsten en/of een stijging van de
uitgaven kan ruimschoots opgevangen worden binnen de huidige grondexploitatie
Derhalve kan gesteld worden dat de risico’s binnen het complex Borgwijk Luttenberg beheersbaar
zijn.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -31-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>76 De Wörmink te Mariënheem
Projectomschrijving
Begin 2006 heeft de gemeente de gronden voor de nieuwe woningbouwlocatie in noordoost
Mariënheem aangekocht. Het plangebied voor uitbreidingswijk De Wörmink heeft een oppervlakte van
3,3 hectare. Hiervan is circa de helft (1,6 hectare) uitgeefbaar terrein.
Woningbouwprogramma
Het plangebied heeft ruimte voor de bouw van in totaal 53 woningen, als volgt te verdelen:
     • 10 aaneen gebouwde woningen (één blok van vier woningen en één blok van zes woningen);
     • 28 hoekwoningen of halfvrijstaande woonhuizen (twee kappers);
     • 15 vrijstaande woonhuizen.
De kavels worden in drie fasen uitgegeven. De eerste fase voor de bouw van 24 woningen, de
tweede fase 12 woningen en de derde fase 17 woningen.
Wijze van ontwikkeling
Bij De Wörmink is er sprake van een gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente is eigenaar van
de gronden.
                                                  Stand van zaken en planning
                                                  In fase 1 zijn alle kavels verkocht.
                                                  Het woonrijp maken van deze fase is inmiddels
                                                  afgerond.
                                                        e
                                                  De 2 fase is bouwrijp gemaakt en de speelvoorziening
                                                  is tevens aangelegd. Van de beschikbare kavels zijn er
                                                  4 nog niet verkocht.
                                                  In 2014 is op verzoek reeds het wandelpad aan de
                                                  noordzijde van het plan aangelegd.
                                                  Fase 3 wordt in 2015 planologisch afgerond, waarna
                                                  deze laatste fase bouwrijp gemaakt kan worden.
                                                  Looptijd
                                                  De exploitatie kent een looptijd t/m 2023.
Resultaat
De onderstaande tabel laat het resultaat van de grondexploitatie 2015 zien.
 Resultaat
 uitgaven                                     2.684.516
 opbrengsten                                  3.406.563
 rente-kosten                                   -83.681
 saldo nominaal (opbr. - uitg.)                 722.047
 pos. saldo op eindwaarde                       805.728
 pos. saldo contant per 1-1-2015               -575.986
Op basis van de huidige uitgangspunten en aannames sluit de grondexploitatie 2015 met een positief
saldo op eindwaarde van € 805.728.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -32-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Verschillenanalyse / financieel resultaat
Ten opzichte van de grex 2014 sluit de herziene grondexploitatie 2015 ruim € 220.000 voordeliger.
De verkoop van meer kavels in 2014 (t.o.v. de raming) heeft een gunstig effect gehad op de totale
rentekosten.
Daarnaast valt de post bouw- en woonrijp maken lager uit.
De boekwaarde van het complex de Wörmink is per 1-1-2015 € 122.597.
Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar 2015 de volgende ramingen opgenomen:
 Uitgaven                                           2015
    Bouwrijp maken                                50.000
    Voorbereiding en toezicht                     17.500
    Beheerskosten                                  2.500
    Rentekosten                                    3.678
 Totale uitgaven                                  73.678
 Inkomsten                                         2015
    Grondverkopen                               210.168
 Totale inkomsten                               210.168
In de grondexploitatie is rekening gehouden met de verkoop van 2 kavels in 2015.
Risico’s en kansen
Uitgifte / uitvoering / financieel
Het project wordt fasegewijs ontwikkeld. Hierdoor wordt het risico gespreid. De grondexploitatie sluit
met een positief saldo op eindwaarde van ruim € 800.000. Dit betekent dat een mogelijke financiële
tegenvaller opgevangen kan worden binnen de exploitatie.
Gevoeligheid parameters
Gezien de huidige ontwikkelingen op de markt bestaat de kans dat één of meerdere parameters
wijzigen. Onderstaande tabel geeft de invloed van veranderingen in de parameters op de eindwaarde
van de exploitatie weer
 Gevoeligheid parameters
                               verschil     N/V     invloed
 Rentekosten stijging              1,0%       V          1.300
 Kostenstijging                    1,0%       N        -60.000
 opbrengstensstijging              0,5%       V         15.300
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
In de exploitatie wordt rekening gehouden met een opbrengstenstijging van 0% per jaar. Mocht de
markt zich verder herstellen dan heeft een opbrengstenstijging van 0,5% een positieve effect op
eindwaarde van circa € 15.300.
Een kostenstijging, boven de 1,5% die opgenomen is in de grondexploitatie, heeft nadelig effect op
het eindresultaat van € 60.000.
Mogelijke aannames
Naast de gevoeligheid met betrekking tot de parameters hebben verdere vertraging in de looptijd , een
veranderende afzet en de aanbestedingsmarkt gevolgen voor het eindresultaat . In onderstaande
tabel zijn de financiële effecten hiervan opgenomen.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -33-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Mogelijke aannames
                                             A                B
Vertraging in de looptijd                      2 jaar            5 jaar
invloed op eindwaarde in €                   -15.000          -77.500
Daling verkoopopbrengsten                        -5%
invloed op eindwaarde in €                   -85.800
Stijging uitgaven                                 5%
invloed op eindwaarde in €                   -46.500
- negatief effect op eindwaarde
+ positief effect op eindwaarde
Het overzicht geeft aan dat e.e.a. een behoorlijk nadelig effect kan hebben op de grondexploitatie.
Echter kijkende naar het huidige positieve exploitatieresultaat van ruim € 800.000 kan ruimschoots
opgevangen worden.
De risico’s zijn derhalve beheersbaar.
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -34-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>77 de Zegge VII
Projectomschrijving
Het bedrijventerrein de Zegge VII vormt de afronding van bedrijventerrein de Zegge aan de zuidoost
zijde van Raalte. De Achterweiweg vormt de oostgrens van het plangebied. Het plangebied heeft een
bruto oppervlakte van 32,1 hectare.
Programma
De stedenbouwkundige opzet kent een centraal groen en open middengebied met daaromheen
bebouwing. Aan de zuid- en oostkant komt een groene buffer te liggen om de overgang vorm te geven
naar het (agrarische) buitengebied.
Het gebied onder de hoogspanningsmasten wordt als een natuurlijk groengebied ingericht. In totaal
krijgt 7,1 ha. de bestemming groen en 0,65 ha. de bestemming water.
Het te realiseren programma bestaat uit 21,4 ha. uitgeefbaar gebied voor regulier bedrijventerrein.
De ontwikkeling van het plangebied zal in fasen uitgevoerd worden.
Wijze van ontwikkeling
Binnen het plangebied heeft de gemeente 193.564 m2 in eigendom. De resterende grond (27.530 m2)
is in handen van een derde.
Omdat er sprake is van meerdere eigenaren dient naast het bestemmingsplan ook een exploitatieplan
opgesteld en vastgesteld te worden. Deze vaststelling is gelijktijdig met de vaststelling van het
bestemmingsplan.
                                                                    Stand van zaken / planning
                                                                    Het bestemmingsplan is sinds medio
                                                                    2013 onherroepelijk.
                                                                    Afhankelijk van de vraag zal gestart
                                                                    worden met het bouwrijp maken van
                                                                    een deelgebied.
                                                                    Tot dusver is er 1 kavel (ruim 4.000
                                                                    m2) verkocht.
                                                                    Sloop en sanering
                                                                    De opstallen zijn inmiddels gesloopt
                                                                    en de bodemsanering is afgerond.
                                                                    Looptijd
                                                                    De exploitatie kent een looptijd t/m
                                                                    2026.
Financieel resultaat
De volgende tabel geeft het resultaat van de exploitatie 2015 van de Zegge VII weer.
 Resultaat
 uitgaven                                     23.038.750
 opbrengsten                                  21.662.390
 rente-kosten                                  4.341.065
 saldo nominaal (opbr. - uitg.)               -1.376.360
 neg. saldo op eindwaarde                     -5.717.425
 neg. saldo contant per 1-1-2015              -3.654.536
Dit overzicht geeft het totaal weer van de geïndexeerde kosten en opbrengsten zoals opgenomen in
het bestemmingsplan.
De raming van de opbrengsten is inclusief de exploitatiebijdrage, conform het exploitatieplan.
Omdat er sprake is van een negatief exploitatieresultaat op startwaarde is voor hetzelfde bedrag een
voorziening getroffen (conform BBV voorschriften).
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                          -35-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>De boekwaarde bedraagt per 1-1-2015 € 13,8 mln. Dit betekent dat de post rentekosten zwaar drukt
op de exploitatie.
Toelichting grondexploitatie 2015
Sloopwerken / sanering
De opstallen zijn inmiddels gesloopt. Tijdens de sloop is meer asbest en overige verontreinigde grond
aangetroffen dan in eerste instantie ingeschat was. Met name het extra afvoeren van de
verontreinigde grond en de grondwatersanering heeft tot een extra kostenpost geleid. De sanering is
afgerond. De nog te maken kosten hebben betrekking op de afronding (rapportage,
controlewerkzaamheden).
Exploitatiebijdrage derden
Omdat de gemeente niet alle gronden in eigendom heeft, kan een deel van de kosten verhaald
worden op derden d.m.v. het exploitatieplan. Wanneer de kosten voor de gemeente stijgen zal de
exploitatiebijdrage van derden ook stijgen. Het exploitatieplan moet jaarlijks herzien worden.
Gelijktijdig met deze projectenrapportage wordt het herziene exploitatieplan 2015 ter vaststelling
aangeboden.
Opbrengstenstijging
Binnen de exploitatie is geen opbrengstenstijging doorgevoerd.
Onvoorzien
In de exploitatie is een buffer in de vorm van de post onvoorzien opgenomen van in totaal € 325.000.
Hiermee kunnen eventuele financiële tegenvallers opgevangen worden.
Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar 2015 de volgende ramingen opgenomen:
 Uitgaven                                         2015
   Sloop en sanering                           15.000
   Bouwrijp maken                             150.000
   Plankosten / V & T                          81.489
   Diversen / onvoorzien                         7.500
   Storting fonds bovenwijks                   19.068
   Rentekosten                                416.126
 Totale uitgaven                              689.183
 Inkomsten                                       2015
   Grondopbrengsten                           500.000
 Totale inkomsten                             500.000
Gestart wordt met het bouwrijp maken van het (deel)gebied wanneer er sprake is van een concrete
optie / verkoop van bedrijventerrein.
In de grondexploitatie is rekening gehouden met de verkoop van 5.000 m2 in 2015.
Risico’s
Boekwaarde
Door de hoge boekwaarde (1-1-2015 € 13,8 mln.) in combinatie met de lange looptijd (t/m 2026), is
het financieel risico binnen dit complex groot.
Uitvoering / uitgifte
De uitvoering / uitgifte zal fasegewijs plaatsvinden. Hierdoor wordt het risico zoveel mogelijk beperkt.
Onzeker blijft altijd de afname van de bedrijfskavels, mede door de economische situatie.
Gevoeligheid parameters
In de exploitatie is rekening gehouden met de parameters die genoemd zijn bij de uitgangspunten. De
volgende tabel geeft het financieel effect (op eindwaarde) weer, indien deze parameters wijzigen.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -36-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre> Gevoeligheid parameters
                                 verschil   N/V      invloed
 Rentekosten stijging               1,0%      N       -1.380.000
 Kostenstijging                     1,0%      N         -580.000
 opbrengstensstijging               0,5%      V          790.000
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
Hieruit blijkt dat een geringe aanpassing van een parameter al grote financiële gevolgen heeft voor de
exploitatie. De aanwezige hoge boekwaarde is hier, in combinatie met de vele nog te maken kosten, is
hieraan debet.
Scenario’s
Om een totaalbeeld te krijgen zijn naast de gevoeligheid van de parameters ook de financiële effecten
berekend i.v.m. vertraging (tijd), veranderende afzetmarkt (lagere opbrengst) en veranderende
aanbestedingsmarkt (uitgaven). Dit is in het volgende overzicht weergegeven.
 Mogelijke aannames
                                                   A               B
 Vertraging in de looptijd                           2 jaar          5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                     -1.225.000      -3.600.000
 Daling verkoopopbrengsten                             -5%
 invloed op eindwaarde in €                     -1.150.000
 Stijging uitgaven                                      5%
 invloed op eindwaarde in €                       -465.000
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
Uit dit overzicht blijkt dat de financiële effecten zeer groot zijn. Dit kan verklaard worden door een
hoge boekwaarde en de vele nog te maken kosten en te ontvangen opbrengsten.
Omdat er sprake is van een negatief exploitatieresultaat heeft elke tegenvaller direct gevolg voor de
algemene reserve grondexploitatie. De getroffen voorziening voor het negatieve resultaat zal bij elke
tegenvaller aangevuld moeten worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie.
Omdat de algemene reserve grondexploitatie onder druk staat, zal bij grote tegenvallers een beroep
moeten worden gedaan op de algemene bestemmingsreserve.
Tegenvallers kunnen binnen de huidige grondexploitatie zeer beperkt (post onvoorzien) opgevangen
worden. Dit betekent dat het risico bij de ontwikkeling van bedrijventerrein de Zegge VII groot is en
continue aandacht moet krijgen.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                          -37-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>78 De Veldegge te Heeten fase 1, de Enk
Projectomschrijving
Aan de noordoostzijde van de kern Heeten ligt het plangebied De Veldegge met een oppervlakte van
circa 14.2 hectare. Het totale gebied wordt begrensd door de Johannalaan, de Holterweg en de
rondweg Heeten. In 2011 is het plangebied teruggebracht tot alleen een eerste fase.
Deze eerste fase, genaamd de Enk, is een gebied van 4.5 hectare. Hiervan is 3 hectare uitgeefbaar
terrein.
Woningbouwprogramma
 Het plangebied de Enk, geeft ruimte voor circa 100 woningen en is als volgt opgebouwd:
     • 32 vrije sector vrijstaande woningen;
     • 36 vrije sector twee onder één kap woningen;
     • 32 sociale huur- en koopwoningen.
De eerste fase telt 36 kavels / woningen.
Wijze van ontwikkeling
De gemeente heeft alle gronden van De Veldegge in eigendom.
Stand van zaken en planning
Bestemmingsplan De Veldegge is vastgesteld en onherroepelijk sinds 2009.
In 2015 zijn 8 kavels o.a. aan de noordrand in uitgifte gegaan. In fase 1 zijn naast de in uitgifte gegane
kavels nog 10 kavels (tweekapper) nog beschikbaar.
                           e
Aangrenzend aan de 1 fase is besloten het realiseren van rijenbouw met CPO mogelijk te maken.
Het gaat hierbij om tweemaal een rij van 4 woningen. Deze woningen zijn het eerste kwartaal van
2015 opgeleverd.
Een tweede CPO project (rij van 5 woningen) is inmiddels gestart. Het bouwrijp maken van dit
                             e
deelgebied vindt in de 2 helft van 2015 plaats.
In 2015 zal de speelvoorziening centraal in het plan aangelegd worden.
Looptijd
De exploitatie van de Veldegge sluit eind 2026.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                          -38-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Resultaat
De onderstaande tabel laat het resultaat van de grondexploitatie van 2015 zien.
 Resultaat
 uitgaven                                     5.738.357
 opbrengsten                                  6.579.818
 saldo nominaal (opbr.- uitg.)                  841.461
 rente-kosten                                   325.901
 pos. saldo op eindwaarde                       515.560
 pos. saldo contant per 1-1-2015                329.542
Op basis van de huidige uitgangspunten en aannames sluit de berekening met een positief saldo op
eindwaarde (2026) van € 515.560.
Verschillenanalyse / financieel resultaat
De herziene exploitatie 2015 komt uit op een voordelig resultaat op eindwaarde van € 515.560. Ten
opzichte van de vorige exploitatie 2014 is het resultaat gedaald met bijna € 41.000 .
Op basis van werkelijke kosten is de post beheerskosten verhoogd. Daarnaast vallen de rentekosten
hoger uit.
Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar 2015 de volgende ramingen opgenomen:
 Uitgaven                                         2015
    Bouwrijp maken                             100.000
    Woonrijp maken                              50.000
    Groenvoorzieningen                          30.000
    Voorbereiding                               42.000
    Beheerskosten                                7.500
    Rentekosten                                 39.808
 Totale uitgaven                               269.308
 Inkomsten                                        2015
    Grondopbrengsten                           158.640
 Totale inkomsten                              158.640
In de grondexploitatie is rekening gehouden met de verkoop van een tweetal kavels in 2015.
Risico’s en kansen
Boekwaarde
De boekwaarde per 1-1-2015 van het complex de Veldegge is € 1,3 mln. Gezien deze boekwaarde
heeft een vertraging in de afzet een sterke stijging van de rentekosten tot gevolg.
Uitgifte / uitvoering / financieel
De gemeente heeft alle gronden in eigendom en hierdoor kunnen alle kavels als vrije kavels worden
verkocht.
De exploitatie sluit met een positief resultaat van € 515.000. Hierdoor kunnen evt. tegenvallers
worden opgevangen.
Gevoeligheid parameters
Gezien de huidige ontwikkelingen op de markt bestaat de kans dat enkele gehanteerde parameters in
de grondexploitatie, kunnen wijzigen. Onderstaande tabel geeft het effect op het eindresultaat van
veranderingen in deze parameters weer .
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -39-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre> Gevoeligheid parameters
                                 verschil   N/V    invloed
 Rentekosten stijging               1,0%      N       -110.000
 Kostenstijging                     1,0%      N       -125.000
 opbrengstensstijging               0,5%      V        145.000
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
In de grondexploitatie 2015 is een opbrengstenstijging achterwege gelaten. Uit de
gevoeligheidsanalyse blijkt dat een opbrengstenstijging van 0,5% een positieve invloed heeft op
eindwaarde van circa € 145.000.
De parameter voor de kostenstijging is momenteel geraamd op 1,5 %. Een verdere kostenstijging
brengt voor iedere procent € 125.000 extra kosten met zich mee.
Mogelijke aannames
Naast de gevoeligheid met betrekking tot de parameters is het tevens mogelijk dat er risico’s en
kansen ontstaan bij bepaalde scenario’s. De aannames voor eventuele verdere vertraging in de
looptijd of een veranderende afzet en of aanbestedingsmarkt zijn doorberekend. Deze zijn in de
onderstaande tabel opgenomen.
 Mogelijke aannames
                                                 A              B
 Vertraging in de looptijd                         2 jaar          5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                     -145.000       -420.000
 Daling verkoopopbrengsten                           -5%
 invloed op eindwaarde in €                     -245.000
 Stijging uitgaven                                    5%
 invloed op eindwaarde in €                     -110.000
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
De grondexploitatie 2015 sluit met een positief resultaat op eindwaarde van € 515.560.
Uit dit overzicht blijkt dat, mocht er een verdere vertraging (5 jr.) optreden, het exploitatieresultaat
onder druk komt te staan.
Gezien het positief exploitatieresultaat GREX 2015 zijn mogelijke tegenvallers op te vangen en is
derhalve het risico beheersbaar.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                            -40-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>79 ’t Broeck te Broekland
Projectomschrijving
Woningbouwplan ’t Broeck is het vervolg op de uitbreiding Oerland/Pereland te Broekland. In 2007 is
in het noordoosten 6 hectare grond door de gemeente verworven voor het plangebied, waarvan 50%
uitgeefbaar terrein is. Binnen het plangebied is aan de rand een locatie gereserveerd voor de
realisatie van een bergbezinkvijver voor het rioolstelsel van de gehele kern Broekland.
Woningbouwprogramma
Het woningbouwprogramma wordt gefaseerd uitgegeven en heeft de ruimte voor het realiseren van in
totaal 83 woningen.:
     • 19 vrijstaande woningen;
     • 24 rijtjeswoningen;
     • 40 twee onder één kap woningen.
Wijze van ontwikkeling
De gronden zijn in eigendom bij de gemeente. Hierdoor is er sprake van een gemeentelijke
grondexploitatie.
De gronden worden in 3 fasen bouwrijp gemaakt. De uitgifte vindt eveneens in fasen plaats.
                                      Fase 1      Fase 2
                                                                       Fase 3
                                                                       Fase 4 en 5 (afgewaardeerd )
                                                              Stand van zaken en planning
                                                                                    e
                                                              De woningen in de 1 fase zijn inmiddels
                                                              gebouwd en het woonrijp maken van dit
                                                              deelgebied wordt afgerond.
                                                              Het plangebied voor fase 2 is bouwrijp.
                                                                                 e
                                                              De uitgifte in de 2 fase heeft in de eerste
                                                              helft van 2015 plaatsgevonden, gelijktijdig
                                                              met de restkavels aan het Wellegiesland.
                                                              Een viertal kavels is in optie genomen.
                                                              De structuurvisie gaf aan dat rekening
                                                              gehouden moet worden dat fase 4 en 5
                                                              niet tot ontwikkeling komen. Dit heeft er
toe geleid dat deze gronden in 2012 zijn afgewaardeerd en uit de exploitatie zijn gehaald.
Looptijd
De exploitatie van ’t Broeck kent een looptijd t/m 2026.
Resultaat
De onderstaande tabel laat het resultaat van de grondexploitatie van 2015 zien.
 Resultaat
 uitgaven                                        3.534.530
 opbrengsten                                     4.084.094
 saldo nominaal (opbr.- uitg.)                     549.564
 rente-kosten                                      -29.276
 pos. saldo op eindwaarde 31-12-2026               578.840
 pos. saldo contant per 1-1-2015                   369.990
Op basis van de huidige uitgangspunten en aannames sluit de berekening met een positief saldo op
eindwaarde van € 578.840.
De boekwaarde bedraagt per 1-1-2015 € 595.651.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                         -41-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Verschillenanalyse / financieel resultaat
Het positieve resultaat van de grondexploitatie is in 2014 berekend op € 487.157. De herziening van
2015 laat een positief resultaat zien van € 578.840. Een positief verschil van € 91.684.
Het verschil wordt met name veroorzaakt door de rentecomponent.
Doordat een deel van de looptijd de boekwaarde negatief is, daalt de totale rentekosten.
Daarnaast zijn er in 2014 minder kosten gemaakt dan geraamd was, waardoor de boekwaarde per 1-
1-2015 lager uitviel.
Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar in 2015 de onderstaande ramingen opgenomen.
Ingeschat wordt dat in 2015 geen bouwkavels verkocht gaan worden. De eerste verkoop is geraamd
in 2016.
 Uitgaven                                              2015
    Bouwrijp maken                                   12.500
    Groenvoorziening                                  5.000
    Voorbereiding                                    10.125
    Beheerskosten                                     5.000
    Rentekosten                                      17.870
 Totale uitgaven                                     50.495
 Inkomsten                                             2015
    Grondopbrengsten                                       0
 Totale inkomsten                                          0
Risico’s en kansen
Uitgifte / uitvoering / financieel
Door de ontwikkeling in fasen uit te voeren, wordt getracht het risico zoveel mogelijk te beperken. Het
plangebied is door van de afwaardering in 2012 kleiner geworden. De exploitatie sluit met een
behoorlijk positief resultaat, waardoor evt. tegenvallers voorlopig opgevangen kunnen worden.
Gevoeligheid parameters
In de exploitatie 2015 is rekening gehouden met een aantal parameters. Het effect op het
eindresultaat , bij een wijziging in deze parameters, is in het volgende overzicht opgenomen.
 Gevoeligheid parameters
                               verschil     N/V  invloed
 Rentekosten stijging              1,0%       V         7.000
 Kostenstijging                    1,0%       N     -125.000
 opbrengstensstijging              0,5%       V        90.500
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
Doordat nog veel kosten gemaakt moeten worden en de lange looptijd, heeft verhoging van het
percentage kostenstijging een behoorlijk negatief effect op de grondexploitatie.
De boekwaarde is een deel van de looptijd negatief waardoor een stijging van het rentepercentage
een voordelig effect op de grondexploitatie.
Mogelijke aannames
Naast een wijziging in de parameters, is ook het financieel effect van een mogelijke stijging van de
uitgaven, een daling in de verkoopopbrengsten en een verlenging van de looptijd, berekend.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -42-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre> Mogelijke aannames
                                                A              B
 Vertraging in de looptijd                        2 jaar         5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                     -65.000       -155.000
 Daling verkoopopbrengsten                          -5%
 invloed op eindwaarde in €                    -173.800
 Stijging uitgaven                                   5%
 invloed op eindwaarde in €                     -96.000
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
Uit dit overzicht blijkt dat een forse daling van de opbrengsten en stijging van de uitgaven een groot
financieel effect heeft op het eindresultaat. Naast de lagere opbrengsten en hogere uitgaven nemen
dan de rentekosten ( mede door de lange looptijd) ook fors toe.
Door een exploitatieresultaat op eindwaarde van € 578.840 (GREX 2015) kan geconcludeerd worden
dat de risico’s opgevangen kunnen worden.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -43-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>84 de Kleine Hagen Laag Zuthem
Projectomschrijving
Het bestemmingsplan de Kleine Hagen in Laag Zuthem heeft een oppervlakte van bruto 1,6 ha.
Hiervan is 5.100 m2 uitgeefbaar voor woningbouw.
Woningbouwprogramma
Het woningbouwprogramma van de eerste fase heeft de ruimte voor het realiseren van maximaal 15
woningen. Er is sprake van een ruime, flexibele bestemming, ongeacht het type woning (vrijstaand,
tweekapper of rijenbouw).
Wijze van ontwikkeling
De gronden zijn in eigendom bij de gemeente. Hierdoor is er sprake van een gemeentelijke
grondexploitatie. Het exploitatieresultaat is negatief. Dit betekent dat conform de BBV-voorschriften
een voorziening voor dit negatieve resultaat is getroffen.
                                                                  Stand van zaken en planning
                                                                  Het bestemmingsplan is in 2014
                                                                  vastgesteld.
                                                                  Binnen dit plan is sprake van een
                                                                  flexibele verkaveling. Hierdoor wordt
                                                                  getracht de belangstellenden zoveel
                                                                  mogelijk maatwerk te leveren. Op dit
                                                                  moment zijn er 4 kavels verkocht en 3
                                                                  in optie.
                                                                  De nieuwe brug over de wetering zal
                                                                  gelijktijdig met het bouwrijp maken van
                                                                  het gebied gerealiseerd worden.
                                                                  Eind 2014 is een aanvang gemaakt
                                                                  met het bouwrijp maken en de bouw
                                                                  van de brug.
Looptijd
De grondexploitatie kent een looptijd tot en met 2022.
Resultaat
De onderstaande tabel laat het resultaat van de grondexploitatie van 2015 zien.
 Resultaat
 uitgaven                                     1.662.165
 opbrengsten                                  1.417.701
 saldo nominaal (opbr.- uitg.)                 -244.464
 rente-kosten                                   163.992
 neg. saldo op eindwaarde 31-12-
 2022                                          -408.457
 neg. saldo contant per 1-1-2015               -303.087
Omdat er sprake is van een negatief exploitatieresultaat is conform de BBV-voorschriften een
voorziening getroffen gelijk aan het negatieve saldo op contante waarde (€ 303.087). Het negatieve
resultaat is met name het gevolg van relatief weinig uitgeefbare bouwgrond (31%).
Per 1-1-2015 bedraagt de boekwaarde € 747.384.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                         -44-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Verschillenanalyse / financieel resultaat
Bij de vaststelling van grex 2014 is het negatief resultaat op eindwaarde berekend op € 418.563.
De nieuwe grex 2015 laat een nadelig exploitatieresultaat van € 408.457 zien. Een gering voordelig
verschil van circa € 10.000.
Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar in 2015 de onderstaande ramingen opgenomen.
 Uitgaven                                               2015
    Bouwrijp maken                                   72.156
    Brug                                            136.672
    Groenvoorziening                                 40.000
    Verlichting en brandkranen                       12.000
    Onvoorzien                                         6.760
    Voorbereiding                                    44.124
    Beheerkosten                                       2.500
    Storting in fonds bovenwijks                     16.389
    Rentekosten                                      22.435
 Totale uitgaven                                    353.036
 Inkomsten                                              2015
    Grondverkopen                                   227.745
    Beschikking fonds bovenwijks                    279.322
 Totale inkomsten                                   507.067
De aanleg van de brug en de aanpassing van de oever worden gezien als een bovenwijkse
voorziening. De kosten kunnen derhalve betaald worden uit de reserve bovenwijkse voorzieningen.
Risico’s en kansen
Uitgifte / uitvoering / financieel
Door de ontwikkeling in fasen uit te voeren, wordt getracht het risico zoveel mogelijk te beperken.
Omdat de exploitatie sluit met een negatief resultaat betekent iedere tegenvaller een verhoging van dit
negatieve resultaat. Dit houdt dan ook in dat de getroffen voorziening verhoogd zal moeten worden
ten laste van de algemene reserve grondexploitatie.
Gevoeligheid parameters
In de exploitatie 2014 is rekening gehouden met een aantal parameters. Het effect op het
eindresultaat , bij een wijziging in deze parameters, is in het volgende overzicht opgenomen.
 Gevoeligheid parameters
                               verschil     N/V  invloed
 Rentekosten stijging              1,0%       N       -43.000
 Kostenstijging                    1,0%       N       -21.700
 opbrengstensstijging              0,5%       V        20.900
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
Doordat er nog veel kosten gemaakt moeten worden heeft een kostenstijging relatief grote gevolgen
voor het exploitatieresultaat. Dit geldt eveneens voor de rentekosten.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -45-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Mogelijke aannames
Naast een wijziging in de parameters, is ook het financieel effect van een mogelijke stijging van de
uitgaven, een daling in de verkoopopbrengsten en een verlenging van de looptijd, berekend.
 Mogelijke aannames
                                              A               B
 Vertraging in de looptijd                      2 jaar          5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                   -75.000        -255.000
 Daling verkoopopbrengsten                        -5%
 invloed op eindwaarde in €                   -69.500
 Stijging uitgaven                                 5%
 invloed op eindwaarde in €                   -25.000
 - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
Bovenstaand overzicht geeft aan dat zowel een vertraging in de afzet als een daling van de
verkoopopbrengsten, grote gevolgen heeft. Het negatieve exploitatieresultaat zal nog nadeliger
worden. Inherent hieraan is dat de voorziening te verwachte verliezen ook aangevuld moet worden.
Deze extra storting zal ten laste van de algemene reserve grondexploitatie moeten plaatsvinden. Deze
reserve staat onder druk en is niet toereikend om deze extra beschikking dan op te vangen.
Derhalve kan geconcludeerd worden dat het financieel risico van het complex de Kleine Hagen te
Laag Zuthem groot is. Iedere tegenvaller betekent een groter nadelig exploitatieresultaat en derhalve
een extra beschikking over de algemene reserve grondexploitatie.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -46-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>88 Lierderholthuis Noord
Projectomschrijving
De nieuwe woningbouwlocatie, Lierderholthuis Noord, moet de behoefte voor woningbouw in
Lierderholthuis voor de komende tientallen jaren kunnen opvangen. Uitgifte van de kavels vindt
fasegewijs plaats. Het plangebied heeft een oppervlakte van 25.010 m2. Het bestemmingsplan is in
2006 vastgesteld.
Woningbouwprogramma
Het gebied biedt ruimte aan maximaal 50 woningen. De ontwikkeling van het bouwrijp maken, de
kaveluitgifte en het woonrijp maken zal in fasen doorgevoerd worden. Fase 1 voorziet in de uitgifte van
13 kavels voor twee kappers en vrijstaande woningen.
Wijze van ontwikkeling
De gronden voor Lierderholthuis Noord zijn in het bezit van de gemeente. Er is sprake van een
gemeentelijke grondexploitatie.
                                                                          In 2012 afgewaardeerd.
                                                            Stand van zaken en planning
                                                            De eerste fase is bouwrijp gemaakt en een
                                                            13-tal kavels is in 2006 voor verkoop
                                                            aangeboden. Op dit moment zijn nog 3
                                                                                                   e
                                                            kavels beschikbaar. Een deel van de 1
                                                            fase is woonrijp gemaakt.
                                                            Afhankelijk van de behoefte zal gestart
                                                            worden met een volgende fase.
                                                            In de structuurvisie van 2012 is
                                                            aangegeven dat niet alle aangekochte
                                                            gronden nodig zijn om aan de
                                                            woningbehoefte in Lierderholthuis te
kunnen voldoen. Dit heeft ertoe geleid dat in 2012 een deel van het plangebied (9.000 m2)
afgewaardeerd is en uit de exploitatie is gehaald.
De belangstelling voor een bouwkavel in Lierderholthuis is beperkt.
Looptijd
De looptijd is verlengd met 1 jaar loopt t/m 2027.
Resultaat
De exploitatie 2015 sluit met een positief resultaat op eindwaarde van € 194.714.
 Resultaat
 uitgaven                                     2.963.763
 opbrengsten                                  3.277.724
 saldo nominaal (opbr.- uitg.)                  313.961
 rente-kosten                                   119.247
 pos. saldo op eindwaarde                       194.714
 pos. saldo contant per 1-1-2015                119.903
De boekwaarde per 1-1-2015 bedraagt € 563.886.
Verschillenanalyse / financieel resultaat
Ten opzichte van 2014 sluit de geactualiseerde exploitatie met een nadelig verschil van € 31.730.
Het verlengen van de looptijd met een jaar betekent een verhoging van de kosten van voorbereiding
en toezicht en de rentekosten.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -47-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>Raming 2015
In de herziene exploitatie zijn voor het dienstjaar 2015 onderstaande ramingen opgenomen.
 Uitgaven                                           2015
    Bouwrijp maken                                 5.000
    Voorbereiding                                  5.750
    Beheerkosten                                   5.000
    Rentekosten                                  16.917
 Totale uitgaven                                 32.667
 Inkomsten                                         2015
    Grondverkopen                                       0
 Totale inkomsten                                       0
Er zijn in 2015 geen grondverkopen geraamd. De uitgaven zijn ook beperkt.
Risico’s en kansen
Uitgifte / uitvoering / financieel
Er zijn op dit moment nog kavels beschikbaar. Gebleken is dat de vraag naar bouwkavels in
Lierderholthuis zeer beperkt is.
De grondexploitatie sluit met een gering positief resultaat. Een tegenvaller kan derhalve beperkt
worden opgevangen.
Gevoeligheid parameters
In de grondexploitatie 2015 zijn bepaalde uitgangspunten en parameters gehanteerd. Een wijziging
hierin heeft direct een effect op het eindresultaat. In het volgende overzicht is dit financieel effect
weergegeven.
 Gevoeligheid parameters
                               verschil     N/V      invloed
 Rentekosten stijging              1,0%       N          -43.000
 Kostenstijging                    1,0%       N          -89.000
 opbrengstensstijging              0,5%       V           76.500
 - (N) negatief effect op eindwaarde
 + (V) positief effect op eindwaarde
Door de nog lange resterende looptijd heeft een wijziging in het rentepercentage en kostenstijging
een behoorlijk effect op het eindresultaat.
Mogelijke aannames
Naast de gevoeligheid met betrekking tot de parameters kan er ook sprake zijn van verlenging van de
looptijd, een veranderende afzet of veranderende aanbestedingsmarkt. Deze financiële gevolgen
hiervan zijn in de onderstaande tabel opgenomen.
 Mogelijke aannames
                                                 A                B
 Vertraging in de looptijd                          2 jaar          5 jaar
 invloed op eindwaarde in €                       -78.500        -250.000
 Daling verkoopopbrengsten                             -5%
 invloed op eindwaarde in €                     -115.000
 Stijging uitgaven                                      5%
 invloed op eindwaarde in €                       -59.000
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                           -48-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre> - negatief effect op eindwaarde
 + positief effect op eindwaarde
De GREX 2015 sluit met een positief exploitatieresultaat op eindwaarde van bijna € 195.000. Dit
betekent dat een vertraging van 2 jaar, een daling van de opbrengsten met 5% en een stijging van de
kosten met 5 % opgevangen kan worden.
Een vertraging met 5 jaar leidt tot een negatief exploitatieresultaat. De kans dat de looptijd met 5 jaar
verlengd moet worden moet klein geacht worden. Echter door het achterblijven van de verkoop van
kavels in de afgelopen jaren behoeft dit wel de nodige aandacht.
Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een beheersbaar risico en dat een geringe
aanpassing niet direct leidt tot een negatief exploitatieresultaat.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                          -49-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>89 Kiezebos III Heino
Projectomschrijving
Kiezebos III is de nieuwe woningbouwlocatie voor Heino. In dit gebied heeft naast de gemeente, ook
een projectontwikkelaar een grondpositie.
Het plangebied omvat de ontwikkeling en realisatie van maximaal 110 woningen.
Woningbouwprogramma
                                                                                                   e
Het plangebied biedt ruimte aan 110 woningen. In de eerste fase betreft het 81 woningen en in de 2
fase 29. Binnen het plangebied wordt het volgende woningbouwprogramma uitgevoerd:
     - 7 zorg
     - 23 huur
     - 38 vrije kavels
     - 14 halfvrijstaand
     - 18 twee onder één kap
     - 10 rijenwoningen
Wijze van ontwikkeling
Het gemeentelijk eigendom is verkocht aan de projectontwikkelaar / Salland Wonen, die ook een
grondpositie binnen het plangebied heeft. Salland Wonen heeft in 2012 het volledige eigendom
verworven en draagt het volledige risico van de grondexploitatie.
Stand van zaken / planning
De gronden zijn door de ontwikkelaar bouwrijp gemaakt. De uitgifte van de kavels heeft in 2 fasen
plaatsgevonden. Alle 110 woningen / kavels zijn inmiddels aangeboden.
Medio mei 2015 zijn nog 17 kavels beschikbaar (6 tweekappers en 11 vrijstaande woningen).
Hiervan zijn 5 kavels in optie (3 vrijstaand en 2 tweekappers).
Financieel resultaat
Binnen dit project is er geen sprake van een actieve exploitatie.
De gemeente ontvangt van de projectontwikkelaar voor de verkoop van haar grondpositie, een bedrag
die gelijk is aan de opbrengstencapaciteit van deze gronden, indien de gemeente deze zelf in
exploitatie had genomen.
De bijdrage is contractueel bepaald op € 1.560.000. De rentevergoeding is bepaald op 4,5% per jaar.
Voor de eigen interne kosten is een vergoeding ontvangen van in totaal € 90.204.
Het verschil tussen de ontvangen opbrengsten en de gemaakte kosten, wordt gestort in de algemene
reserve grondexploitatie. In 2014 bedroeg deze storting € 119.883.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                     -50-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>In totaal moet de overdracht van 8 kavels nog gerealiseerd worden. Deze kavels vertegenwoordigen
een grondwaarde van in totaal € 350.000.
De kavels worden via de ABC constructie geleverd. Verwacht wordt dat in 2015 € 100.000 aan
grondopbrengsten zal worden ontvangen. Het resterende bedrag, inclusief rente, zal in de jaren
daarna binnenkomen.
Raming 2015
Voor het jaar 2015 worden de volgende uitgaven en inkomsten verwacht:
 Uitgaven                                                             2015
                    Voorbereiding                                   10.000
                    Beheerskosten                                   10.000
                    Rentekosten                                           0
 Totale uitgaven                                                    20.000
 Inkomsten                                                            2015
                    Opbrengsten grondverkopen                      100.000
 Totale inkomsten                                                  100.000
Er zijn geen rentekosten, omdat de boekwaarde nihil is.
Risico’s
Financieel
Het financieel risico ligt bij de ontwikkelaar. De gemeente ontvangt een vooraf afgesproken bedrag,
welke rentedragend is. Er is geen boekwaarde.
Uitvoering / Uitgifte
De uitvoering van het plan gebeurt onder verantwoordelijkheid van Salland Wonen. Nadat het gebied
(of een deel daarvan) woonrijp gemaakt is, zal het openbaar gebied overgedragen worden aan de
gemeente (voor zover dit nog eigendom is van de ontwikkelaar).
Gevoeligheid parameters
Omdat er geen actieve grondexploitatie is, heeft een stijging c.q. daling van rente, kosten en
opbrengsten, geen effect voor de gemeente. Het volledige risico ligt bij Salland Wonen.
Scenario’s
Aansluitend heeft een vertraging in de looptijd, de veranderende afzetmarkt en aanbestedingsmarkt
ook geen gevolgen. Er is een vast rentepercentage van 4,5% voor de gehele looptijd afgesproken.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                     -51-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015 -52-</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>             NOG NIET IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN
                                             (NIEGG)
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015         -53-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015 -54-</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)
75 Toekomstige uitbreiding Marissink Nieuw Heeten
Projectomschrijving
De gronden Marissink te Nieuw Heeten zijn in 2003 aangekocht als nieuwe locatie voor toekomstige
woningbouw in Nieuw Heeten. Het plangebied heeft een oppervlakte van 24.260 m2.
De recent opgestelde stedenbouwkundige visie voor Nw. Heeten geeft aan dat de locatie geschikt is
voor woningbouw en/of bedrijventerrein (woon/werk). Echter doordat de locatie Hutten in uitvoering /
verkoop is, is de ontwikkeling van het perceel Marissink minder urgent geworden.
Op grond hiervan is in de jaarrekening 2013 de grond afgewaardeerd naar agrarische waarde.
Resultaat
De boekwaarde per 1-1-2015 is € 121.300 (€ 5,00 p/m2).
Risico’s
Door de afwaardering in 2013 is het risico gering. De jaarlijkse kosten (rente, ozb etc) worden bij het
opstellen van de jaarrekening ten laste van de algemene reserve grondexploitatie worden gebracht.
De boekwaarde mag namelijk niet hoger zijn de marktwaarde (=agrarische waarde).
92 Locatie voormalige Horizon / burgemeesterskwartier
In 2007 zijn de opstallen en gronden van de voormalige Horizon administratief overgegaan naar het
grondbedrijf. De Horizon is in 2011 verhuisd naar de nieuwe locatie.
                                                        Het perceel heeft een oppervlakte van 8.920
                                                        m2.
                                                        Toekomstige bestemming
                                                        De locatie leent zich uitstekend voor
                                                        woningbouw. Het aangrenzende perceel
                                                        (voormalige bibliotheek) is in eigendom bij
                                                        Salland Wonen.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -55-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>Stand van zaken
In samenspraak met Salland Wonen is gestart met de ontwikkeling van het gebied. De doelgroep is
bepaald op zorg / senioren en kavels voor andere doelgroepen. Het plangebied heeft ruimte voor een
programma van 40 wooneenheden (27 huur en 13 koop).
De gemeente Raalte voert de grondexploitatie. Salland wonen neemt de opstalexploitatie van de
huurappartementen en – woningen voor haar rekening en ontwikkelt vijf levensloopbestendige
woningen.
De gemeentelijke opstallen zijn gesloopt. Uit het bodemonderzoek bleek dat een voormalige
watergang gedempt is met grond en verontreinigd materiaal. De grond is inmiddels gesaneerd.
Eind 2013 is het stedenbouwkundig plan vastgesteld, waarna gestart is met de aanpassing van het
bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan. Het stedenbouwkundig plan is recentelijk gewijzigd.
Hierbij wordt gebruik gemaakt van een klankbordgroep (o.a. buurtbewoners) en een participatietraject
met omwonenden.
Financieel resultaat
De locatie is destijds (2007) administratief overgegaan naar de grondexploitatie voor een bedrag van
bijna € 1,8 mln.(€ 200 per m2) . In de loop van de jaren is gebleken dat dit bedrag wel erg optimistisch
was en op basis daarvan heeft er in 2009 en 2010 een afwaardering, ten laste van de algemene
reserve grondexploitatie, plaatsgevonden van in totaal € 505.000. In 2012 is een afwaardering
doorgevoerd van € 445.000. Op grond van het stedenbouwkundig plan en de financiële haalbaarheid
heeft in de jaarrekening 2013 nogmaals een correctie van de boekwaarde plaatsgevonden van
€ 655.000. In totaal is de afwaardering ruim € 1,6 mln. geweest.
De boekwaarde per 1-1-2015 is ruim € 778.633. Door o.a. de ontstane vertraging zal de
grondexploitatie op een negatief resultaat uitkomen. Hiervoor zal de algemene reserve
grondexploitatie aangesproken moeten worden.
Bij het vaststellen van het bestemmingsplan wordt de grondexploitatie vastgesteld.
93 Locatie voormalige Hartkampschool Raalte
Door de bouw van de brede school Raalte is de Hartkampschool overbodig geworden. In 2013 is deze
school derhalve overgegaan naar de grondexploitatie omdat deze locatie mogelijk geschikt zou zijn
voor woningbouw. De bijbehorende gymzaal is nog in gebruik. Deze zal t.z.t. ook overgaan naar de
grondexploitatie en bij de ontwikkeling van het terrein betrokken worden.
Het perceel heeft een totaaloppervlakte van 5.200 m2.
Stand van zaken
De school is inmiddels gesloopt. Tijdens de sloop is er meer asbest aangetroffen dan op basis van het
asbestinventarisatie onderzoek verwacht werd. Dit heeft geleid tot vertraging en extra kosten.
Voor de sloop / sanering en voorlopige inrichting van het perceel is een provinciale subsidie
aangevraagd en toegekend van € 39.000.
Momenteel wordt gewerkt aan voorbeelden van de mogelijke toekomstige invulling.
De gymzaal is nog tot 1-1-2016 in gebruik bij het Carmelcollege.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -56-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>De toekomstige bestemming van de locatie zal woningbouw zijn. Medio 2015 is gestart met de
voorbereiding hiervoor. Onderzocht wordt om bij de ontwikkeling CPO toe te passen.
Financieel resultaat
De boekwaarde per 1-1-2015 bedraagt € 372.675. Deze zal t.z.t. verhoogd worden met de nog
aanwezige boekwaarde van de gymzaal.
Getracht wordt om de ontwikkeling van de locatie budgettair neutraal te laten verlopen. In hoeverre dit
uiteindelijk lukt is op dit moment niet te zeggen. Bij stedenbouwkundige invulling zal de financiële
haalbaarheidsberekening opgesteld worden.
99 Locatie voormalige Mariaschool Heino
Door het in gebruik nemen van de nieuwe brede school in Heino is de Mariaschool aan de
Canadastraat leeg komen te staan. Het perceel inclusief opstallen is in 2013 overgegaan naar de
grondexploitatie. Een deel van het gebouw is een gemeentelijk monument.
De toekomstige invulling van het perceel is nog onbekend.
Het perceel heeft een oppervlakte van 5.718 m2.
Stand van zaken
De voormalige Mariaschool is inmiddels via een openbare verkoop verkocht. Woningbouw op het
achterterrein behoort tot de mogelijkheid.
Financieel resultaat
De locatie kent een boekwaarde per 1-1-2015 van € 251.000. Het pand en het omliggende terrein is
verkocht voor € 315.000. Het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde vermindert met nog te
maken kosten zal bij het opstellen van de jaarrekening 2015 gestort worden in de algemene reserve
grondexploitatie.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                        -57-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>Restgronden
Algemeen
De gemeente Raalte heeft een aantal zgn. restgronden in eigendom. Dit zijn in hoofdzaak gronden die
over zijn bij de ontwikkeling van de betreffende locatie.
Deze gronden worden, indien er geen sprake is van voortgezet gebruik, verpacht. Omdat deze
gronden overbodig zijn, is gestart met een onderzoek naar de noodzaak om deze gronden aan te
houden. Indien deze noodzaak niet (meer) aanwezig is, zal de mogelijkheid van verkoop nader
uitgewerkt worden.
71- de Zegge VI
Projectomschrijving
De gronden zijn destijds aangekocht ten behoeve van het bedrijventerrein de Zegge VI. Na
planvorming vielen deze gronden buiten het plangebied.
                                                    Zwart gearceerde vlekken hebben een totaal
                                                    oppervlakte van 14.730 m2.
                                                    Toekomstige bestemming
                                                                         e
                                                    Na afronding van de 2 fase de Zegge VI zal
                                                    invulling gegeven worden aan de nog resterende
                                                    percelen.
                                                    Resultaat
                                                    De boekwaarde per 1-1-2015 is € 73.650
                                                    (= agrarische waarde).
78 De Veldegge 2e fase te Heeten
Projectomschrijving
De gronden in De Veldegge zijn destijds aangekocht om aan de toekomstige vraag naar
woningbouwkavels te kunnen voldoen. De locatie zou in 2 fasen worden ontwikkeld. In de
                                                                                          e
structuurvisie is aangegeven dat, gezien de te verwachte autonome groei in Heeten, de 2 fase niet
                                  e
ontwikkeld zal worden. De 2 fase kent een omvang van circa 9,75 ha.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                     -58-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>                                                                 Stand van zaken en planning
                                                                 De gronden zijn eigendom van de
                                                                 gemeente. Tot medio 2016 rust het
                                                                 voortgezet gebruik van de verkoper op de
                                                                 gronden.
                                                                 Thans wordt onderzocht of een zonnepark
                                                                 op deze locatie tot de mogelijkheden
                                                                 behoort.
                                                                 Resultaat
                                                                 In de jaarrekening 2011 zijn de gronden
                                                                 afgewaardeerd naar agrarische waarde.
                                                                 De boekwaarde per 1-1-2015 is €
                                                                 487.155 (€ 5 /m2).
 79- ’t Broeck Broekland
                                                              In jaarrekening 2012 afgewaardeerd
                                                              In de structuurvisie van 2012 is aangegeven
                                                              dat het betreffende perceel niet nodig is om
                                                              aan de toekomstige woningbehoefte van
                                                              Broekland te kunnen voldoen.
Het perceel heeft een oppervlakte van 12.500 m2. De boekwaarde per 1-1-2015 is € 62.500 (agr.
waarde). De gronden zijn verpacht.
84 Restgronden Laag Zuthem
Projectomschrijving
Van de destijds verworven gronden voor de toekomstige uitbreiding van Laag Zuthem is een perceel
van 13.692 m2 voorlopig niet nodig om in de behoefte naar woningbouwkavels te voorzien.
                                              Resultaat
                                              Het perceel is in 2012 afgewaardeerd naar agrarische
                                              waarde.
                                              De boekwaarde per 1-1-2015 bedraagt € 68.460.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                            -59-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>88- Lierderholthuis
                                                              Afgewaardeerd in 2012
                                                     In de structuurvisie van 2012 is aangegeven
                                                     dat het betreffende perceel niet nodig is om
                                                     aan de toekomstige woningbehoefte van
                                                     Lierderholthuis te kunnen voldoen
Het perceel heeft een oppervlakte van 9.000 en de boekwaarde per 1-1-2015 is € 45.000 (agr.
waarde). Gronden zijn verpacht.
94- voorm. dorpshuis / gymzaal Nw. Heeten
Na realisatie van MFA de Belte in 2014 is het voormalige Timmermanshuis en de gymzaal overbodig
geworden. Het voormalige dorpshuis is in eigendom overgegaan naar de gemeente.
                                                                Stand van zaken
                                                                Het voormalige dorpshuis is
                                                                inmiddels gesloopt. De gymzaal zal
                                                                tijdelijk gebruikt worden voor opslag
                                                                van materialen van de diverse
                                                                verenigingen.
                                                                Toekomstige bestemming
                                                                De toekomstige bestemming is nog
                                                                onbekend. Vooralsnog wordt het
                                                                terrein ingezaaid.
De boekwaarde per 1-1-2015 bedraagt € 52.774.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -60-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>99 Overige terreinen
Binnen het complex ‘99 Overige Terreinen’ zijn o.a. de eigendommen opgenomen waarvan de
planvorming loopt of gereserveerd zijn voor evt. toekomstige ontwikkelingen.
Het betreft de volgende locaties:
     1- Gronden Spoorzone West
     2- Gronden Wechelerweg
     3- Opstallen Heesweg
     4- Ruilverkaveling Raarhoek – Veldhoek
     5- Overhoek rondweg Heeten
     6- Zwolsestraat 80
     7- Gronden Monumentstraat 55
     8- Perceel Spoorzone Oost
     9- Hoek rotonde – Veldeggerweg Heeten
     10- Restgronden de Zegge VII
     11- Restgronden Sallandse Poort
     12- Eigendommen zonder boekwaarde
     1- Gronden Spoorzone West
Voor de uitvoering van het bestemmingsplan Het Raan II is destijds (eind jaren negentig) van een
bedrijf aan de Harinkdijk alle opstallen en gronden aangekocht. Eén perceel hiervan is gelegen tussen
de rijksweg en de spoorlijn (naast Beaphar).
                                                             Het perceel heeft een oppervlakte van 5
                                                             ha.
                                                             Toekomstige bestemming
                                                             Destijds is het perceel aangekocht als
                                                             toekomstige kantorenlocatie. Door de
                                                             ontwikkeling van de kantorenlocatie
                                                             Sallandse Poort West is deze
                                                             voorgenomen bestemming achterhaald.
Stand van zaken
Mede door de onzekerheid over de rijksweg, wordt dit perceel ‘in reserve’ gehouden. Om dit moment
zijn er geen redenen om over te gaan tot het ontwikkelen van de locatie.
Het perceel is verpacht aan de Landstede te Raalte
Financieel resultaat
Het perceel heeft per 1-1-2015 een boekwaarde van € 100.047.(€ 2 / m2)
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                     -61-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>     2- Gronden Wechelerweg
Omdat een klein deel van het perceel onderdeel uit maakte van het bestemmingsplan de Zegge VI,
zijn in 2007 deze gronden verworven.
                                                    Het perceel heeft een oppervlakte van 19.960 m2.
                                                    Toekomstige bestemming
                                                    In de toenmalige Structuurvisie Kern Raalte was
                                                    een groot deel van de locatie aangewezen als
                                                    toekomstig bedrijventerrein. In de huidige
                                                    Structuurvisie is dit niet meer opgenomen en
                                                    houdt het perceel de bestemming agrarisch.
                                                    Stand van zaken
                                                    Het perceel is verpacht aan een agrariër.
Financieel resultaat
Het perceel heeft een agrarische bestemming en is derhalve gewaardeerd op agrarische waarde
(€5/m2). De boekwaarde is € 99.800.
     3- Opstallen Heesweg (naast nr. 55)
Het perceel en de opstallen zijn in 2007 in eigendom van de gemeente gekomen, als onderdeel van
de aankoop van een bedrijf ten behoeve van de ontwikkeling van het bedrijventerrein de Zegge VII.
                                                           Het perceel heeft een oppervlakte van 2.850
                                                           m2.
                                                           Toekomstige bestemming
                                                           Op dit moment zijn er geen redenen om de
                                                           huidige, agrarische bestemming te wijzigen.
                                                           Stand van zaken
                                                           De opstallen worden voor een deel door de
                                                           eigenaar van het aangrenzende perceel als
                                                           opslagruimte gebruikt. De staat van de
                                                           gebouwen gaat snel achteruit.
                                                           Omdat er geen duidelijke reden aanwezig is
                                                           om het perceel en de opstallen in eigendom
                                                           te houden, zal ingestoken worden op
verkoop van het geheel.
De locatie / opstallen kunnen middels Rood voor Rood omgezet worden in een woning. Het
verkooptraject is inmiddels gestart.
Financieel resultaat
De boekwaarde is gelijk aan de getaxeerde waarde van € 80.000.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -62-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>     4- Gronden n.a.v. ruilverkaveling Raarhoek – Veldhoek
Na de ruilverkaveling Raarhoek – Veldhoek en een aankoop ten behoeve van de ontwikkeling van
Salland II zijn de percelen in eigendom verkregen.
                                                        Dit perceel heeft een oppervlakte van
                                                        21.245 m2.
                                                        De aankoop maakt onderdeel uit van de
                                                        aankoop van gronden i.v.m. de ontwikkeling
                                                        van Salland II. De voormalige eigenaar heeft
                                                        het voortgezet gebruik.
Financieel resultaat
De boekwaarde per 1-1-2015 is € 226.691.
     5- Overhoek rondweg Heeten
Dit perceel is in eigendom overgedragen door de provincie Overijssel na aanleg van de rondweg te
Heeten. Contractueel was vastgelegd dat de gemeente de ‘overhoeken’ zou overnemen.
                                                         Het perceel heeft een oppervlakte van
                                                         14.230 m2.
                                                         Toekomstige bestemming’
                                                         De bestemming is agrarisch. De gemeente
                                                         heeft geen voornemens de bestemming te
                                                         wijzigen.
                                                         Stand van zaken
                                                         Het perceel wordt verpacht aan een
                                                         agrariër.
Financieel resultaat
De boekwaarde is per 1-1-2015 € 71.150 en is gewaardeerd op agrarische waarde.
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                    -63-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>     6- Zwolsestraat e.o.
De percelen liggen tussen de N348 en de Landstede en tussen de N35 de spoorlijn.
Perceel 1                                                 Perceel 2
Perceel 3                                                 Perceel 4
De percelen hebben een totaaloppervlakte van 62.899 m2.
Toekomstige bestemming
Perceel 4 is destijds aangekocht voor o.a. de uitvoering van de sportvisie. In hoeverre dit nog
gerealiseerd gaat worden is onduidelijk. Derhalve is dit perceel in 2012 afgewaardeerd (€ 350.000)..
Voor de realisatie van Nieuw Tijenraan is klein deel van perceel 1 nodig.
Stand van zaken
De aanwezige opstallen zijn gesloopt en een op deel van het perceel rust het voortgezet gebruik
(20.045 m2). Het restant van de percelen is verpacht aan een agrariër of de Landstede.
Financieel resultaat
Per 1-1-2015 kent het perceel een boekwaarde van € 331.556.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                     -64-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>     7- Restgronden Monumentstraat 55
De gronden en opstallen zijn administratief overgegaan naar de grondexploitatie na vertrek van het
voortgezet onderwijs. Op een deel van het perceel is de nieuwe school voor speciaal onderwijs, de
Horizon, gerealiseerd.
                                                      Het resterende perceel heeft een oppervlakte
                                                      van 3.285 m2.
                                                      Stand van zaken
                                                      St. de Cirkel heeft op een deel van het perceel
                                                      een hospice gerealiseerd. De gronden zijn in
                                                      erfpacht uitgegeven. Jaarlijks wordt een
                                                      erfpachtcanon in rekening gebracht.
                                                      Het perceel tussen het hospice en de
                                                      basisschool is afgewaardeerd naar € 0,00.
                                                      Gezien de ligging en de omvang van het
                                                      perceel is niet te verwachten dat hier een
                                                      ontwikkeling zal plaatsvinden.
                                                      Financieel resultaat
                                                      Per 1-1-2015 is de boekwaarde € 177.625 .
     8- Perceel grond Spoorzone Oost
Het betreft een klein perceel gelegen aan de Parallelweg in het gebied Spoorzone Oost.
                                                              De oppervlakte van het perceel is 1.210
                                                              m2.
                                                              Toekomstige bestemming
                                                              Het perceel heeft de bestemming
                                                              bedrijventerrein. Er zijn op dit moment
                                                              geen redenen om de bestemming te
                                                              wijzigen.
                                                              Stand van zaken
                                                              Het perceel ligt braak. Er is sprake van
                                                              een lichte verontreiniging.
Financieel resultaat
De boekwaarde per 1-1-2015 is € 1.777 .
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -65-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>     9- Perceel tussen rotonde en Veldeggerweg Heeten
Medio 2007 is het perceel aangekocht als mogelijke uitbreidingslocatie voor Heeten.
                                                             Het perceel heeft een oppervlakte van
                                                             27.827 m2.
                                                             Toekomstige bestemming
                                                             Het perceel is aangekocht als
                                                             toekomstige uitbreidingslocatie. Dit is nu
                                                             niet meer aan de orde. De agrarische
                                                             bestemming is niet gewijzigd.
                                                             Stand van zaken
                                                             Bij de aankoop is vastgelegd dat de
                                                             voormalige eigenaar het voortgezet
                                                             gebruik behoudt.
Financieel resultaat
De boekwaarde per 1-1-2015 is gebaseerd op de agrarische waarde en bedraagt € 139.135.
     10- Restgronden de Zegge VII
Voor de ontwikkeling van de Zegge VII zijn gronden aangekocht. Na definitieve bepaling van de
plangrens, ontstaan enkele reststukken.
                                                           De oppervlakte van de restgronden is in
                                                           totaal 18.479 m2.
                                                           Toekomstige bestemming
                                                           De gronden zijn niet nodig voor het
                                                           bedrijventerrein de Zegge VII. De
                                                           agrarische bestemming blijft gehandhaafd.
                                                           Stand van zaken
                                                           Op de gronden rust het voortgezet
                                                           gebruik.
                                                           Financieel resultaat
                                                           De boekwaarde per 1-1-2015 is € 92.395
                                                           (agrarische waarde).
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                       -66-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>     11- Restgronden Sallandse Poort
In de jaarrekening 2014 zijn de agrarische gronden uit het complex Sallandse Poort gehaald en
overgebracht naar de restgronden.
De betreffende gronden worden verpacht.
Het totale perceel heeft een oppervlakte van 47.305 m2 en kent een boekwaarde per 1-1-2015 van
€ 236,525 (€ 5/ m2).
     12- Eigendommen zonder boekwaarde
De volgende percelen / opstallen zijn in eigendom van de gemeente Raalte waarbij de boekwaarde
nihil is.
Opstallen en perceel Zwolsestraat 65 en 67
Betreft een tweetal woningen die een maatschappelijke bestemming hebben. De opstallen worden al
jaren op grond van ‘anti kraak’ in buikleen gegeven.
Oppervlakte: - Zwolsestraat 65                740 m2
                   - Zwolsestraat 67          290m2.
Het perceel en opstallen worden ingezet bij de ontwikkeling van Nieuw Tijenraan.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                 -67-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>Perceel Wolthaarsdijk
Het perceel (sectie U 46) heeft een oppervlakte van 37.765 m2 en wordt verpacht.
In het kader van afstoten gemeentelijke eigendommen wordt onderzocht of dit perceel verkocht kan
worden.
Het perceel is inmiddels verkocht. De verkoopprijs (€ 188.825) minus gemaakte kosten zal bij het
opstellen van de jaarrekening 2015 gestort worden in de algemene reserve grondexploitatie.
Perceel Knapenveldsweg
De percelen (sectie U 195 en 197) hebben een gezamenlijke oppervlakte van 7.005 m2.
In het kader van het afstoten van gemeentelijke eigendommen zijn deze percelen voor verkoop
aangeboden. Het Waterschap heeft reeds aangegeven belangstelling te hebben en wil het perceel
aankopen.
Het perceel is inmiddels verkocht en de verkoopprijs ad. € 28.020 wordt bij het opstellen van de
jaarrekening 2015 gestort in de algemene reserve grondexploitatie.
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                    -68-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>BIJLAGE
    - Boekwaarde per 1-1-2015
    - Meerjarenoverzicht algemene reserve grondexploitatie
    - Geactualiseerde grondexploitatie 2015 per complex
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015               -69-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>Boekwaarde per 1-1-2015
Onderhanden werk (in exploitatie genomen
gronden)
                                                               voorziening
complex omschrijving                           31-12-2014      verwachte   netto boekwaarde
                                                                verliezen
    17      Franciscushof                    € 16.653.129                  € 16.653.129
    46      Sallandse Poort                  €     866.854   €     356.967 €     509.887
    47      Salland II                       €     834.126                 €     834.126
    63      Keizer Nieuw Heeten              €     (86.000)                €     (86.000)
    69      Broekland Oerland                €   (190.625)                 €    (190.625)
    71      de Zegge VI (fase 1 en 2)        €   1.157.723                 €   1.157.723
    74      Borgwijk Luttenberg              €       80.773                €       80.773
    76      Wormink Mariënheem               €     122.596                 €     122.596
    77      de Zegge VII                     € 13.870.873    € 3.654.537   € 10.216.336
    78      Veldegge Heeten                  €   1.326.923                 €   1.326.923
    79      t Broeck Broekland               €     595.649                 €     595.649
            Kleine Hagen Laag
    84      Zuthem                           €     747.836   €     303.087 €     444.749
    88      Uitbreiding Lierderhotlhuis      €     563.886                 €     563.886
    89      Kiezebos III                     €            -                €            -
    91      Meerleweg                        €            -                €            -
            Totaal                           € 36.543.743    € 4.314.591   € 32.229.152
Nog Niet in Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG)
complex omschrijving                                        31-12-2014
    72      de Zegge VI restgronden                    €         73.650
    73      Marissink Nw. Heeten                       €       121.300
    78      de Veldegge Heeten restgronden             €       487.155
    79      t Broeck Broekland restgronden             €         62.500
    84      Laag Zuthem restgronden                    €         68.458
    88      Lierderholthuis restgronden                €         45.000
    92      Burgemeesterskwartier Raalte               €       778.632
    93      voorm. Hartkampschool                      €       372.675
    94      voorm. gymzaal Nw. Heeten                  €         52.774
    99      overige terreinen                          €     1.588.226
            Totaal                                     €     3.650.370
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                -70-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>Specificatie 99 overige terreinen
                                                      boekwaarde
taak         omschrijving                                             oppervlakte
                                                       31-12-14
38004        gronden 150 m zone Raan                €      100.046,67       50.000
38015        grond Wechelerweg                      €       99.800,00       19.960
38016        opstallen Heesweg /Gr. Wolthaar        €       80.000,00        2.850
38017        ruilverkaveling Raarhoek-Veldhoek      €       26.691,36       21.245
38018        overhoek rondweg Heeten                €       71.150,00       14.230
38019        Zwolsestraat 80 / Eikelboom            €      311.556,13       62.899
38033        grond rondom Monumentstraat 55         €      177.625,00        3.285
38035        Perceel grond nabij Veldhoen spoorzone €        1.776,73        1.210
38039        grond hoek rotonde Veldeggerweg        €      139.135,00       27.827
38040        restgronden Zegge VII                  €       92.395,00       18.479
38042        vm. Locatie Mariaschool                €      251.525,31        5.612
             overige gronden Sallandse poort        €      236.525,00       47.305
             totaal                                 €    1.588.226,20      274.902
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                       -71-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 74 ======================================================================

<pre>Algemene Reserve Grondexploitatie
                                             2015         2016         2017         2018
stand 1-1-                                    1.316.617    1.354.532    1.383.396    1.387.981
rente ( 2,5%)                                    32.915       33.863       34.585       34.700
Onderhanden werk
63- Keizer Nw. Heeten                            75.000       65.000
69- Broekland Oerland / Pereland                105.000      105.000      105.000      105.000
89- Kiezebos III                                100.000      100.000      140.000
91- Meerleweg
Nog niet in expl. gronden
complex 00 algemeen                            -200.000     -200.000     -200.000     -200.000
99- overige terreinen                           -50.000      -50.000      -50.000      -50.000
overige                                         -25.000      -25.000      -25.000      -25.000
van res. Archeologie
van res. Claim grondexpl.
stand 31-12                                   1.354.532    1.383.396    1.387.981    1.252.681
                                             2015         2016         2017         2018
Stand per 1-1                             €  1.316.617  € 1.354.533  € 1.383.396  € 1.387.981
Stortingen                                €    312.915  €   303.863  €   279.585  €   139.700
Onttrekkingen                             €    275.000  €   275.000  €   275.000  €   275.000
Stand per 31-12                           €  1.354.533  € 1.383.396  € 1.387.981  € 1.252.681
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                            -72-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 74 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 75 ======================================================================

<pre>Geactualiseerde grondexploitaties 2014
Naam Plan/Project:                                   17 - Franciscushof
Datum berekening/wijziging:                                 21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                                  2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                   2028
Rente                                                           3,8%
Kostenstijging:                                                 1,5%
Opbrengstenstijging:                                            0,0%
        Saldo op eindwaarde                     2028       1.089.455-
        Overschot op startwaarde                2015         646.318-
                                                                                  restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                     totaal           boekw.      budget
        Uitgaven
        Grondverwerving                                  14.501.863    14.501.863           -
        tijdelijk beheer                                     471.109      173.609      297.500
        Bouwrijp maken                                    3.077.843       864.741    2.213.102
        Woonrijp maken                                    4.189.622         5.860    4.183.762
        planstructurele voorzieningen                     1.754.034           -      1.754.034
        begeleiding (V&T/ AK) extern                      2.670.835     2.247.660      423.175
        begeleiding (V&T/ AK) intern                      2.595.661        20.661    2.575.000
        onvoorzien                                           366.186          -        366.186
        overige kosten (o.a. kosten verkoop)                 207.929       35.929      172.000
        risicovoorziening                                 1.750.000           -      1.750.000
        kosten financiering                               2.440.902     2.440.902           -
        bijdragen en fondsen (fonds bovenwijks)              612.988      110.640      502.348
Totaal Uitgaven                                          34.638.972    20.401.865   14.237.107
        Inkomsten
        Grondverkopen                                    37.987.148     3.570.071   34.417.077
        Uitstapvergoeding incl. rente                     2.601.105       150.000    2.451.105
        Overige bijdragen                                    273.921       24.565      249.356
        Overig                                                10.300        4.100         6.200
Totaal Inkomsten                                         40.872.474     3.748.736   37.123.738
        Overige
        Kostenstijging:                                   1.229.873           -      1.229.873
        Opbrengstenstijging:                                     -            -             -
        Rente toerekening                                 3.914.174           -      3.914.174
Totaal overige                                            5.144.048           -      5.144.048
        Totaal                                            1.089.455-   16.653.129   17.742.584-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                 -73-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 75 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 76 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                           46- Sallandse Poort Raalte
Datum berekening/wijziging:                            21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                               2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                2021
Rente kosten:                                              3,80%
Rente opbrengsten:                                         3,80%
Kostenstijging:                                            0,00%
Opbrengstenstijging:                                       0,00%
           Saldo per ultimo                  2021        463.458
           Tekort op startwaarde:            2015        356.967
                                                                              restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                       Totaal      boekw.     budget
           Uitgaven
           Grondverwerving                             1.233.860   1.233.860           -
           Bouw- woonrijpmaken                         1.324.529   1.259.529     65.000
           Groenvoorzieningen                             34.154      19.154     15.000
           Verlichting en brandkranen                     43.482      43.482           -
           Voorbereiding en toezicht                     740.114     693.114     47.000
           Rente en financieringskosten                  560.435     560.435           -
           Beheerskosten                                 182.467     168.467     14.000
           Reserveringen                                                               -
           Fonds bovenwijks                               14.273      14.273           -
           Archeologie                                     5.000        5.000          -
           Kunstfonds                                      2.500        2.500          -
Totaal Uitgaven                                        4.140.813   3.999.813    141.000
                                                                                       -
           Inkomsten                                                                   -
           Wonen / werken                                380.374     380.374           -
           Vrije sector                                2.064.987   2.064.987           -
           Industrie / kantoren                          560.959     560.959           -
           Overig                                        931.240     126.640    804.600
Totaal     Inkomsten                                   3.937.560   3.132.960    804.600
           Overige
           Kostenstijging:                                    -           -         -
           Opbrengstenstijging:                               -           -         -
           Rente toerekening                             260.205                260.205
Totaal     Overige                                       260.205          -     260.205
           Totaal                                        463.458     866.853    403.395-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                         -74-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 76 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 77 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                                47 -Salland II Raalte
Datum berekening/wijziging:                            21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                               2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                2026
Rente kosten:                                              3,80%
Rente opbrengsten:                                         3,80%
Kostenstijging:                                            1,50%
Opbrengstenstijging:                                       0,00%
          Saldo per ultimo / 31-12           2026      4.309.068-
          Overschot op startwaarde           2015      2.754.325-
                                                                                restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                       Totaal     boekwaarde    budget
          Uitgaven
          Grondverwerving                              1.746.145     1.746.145            -
          Kosten ontsluiting plangebied                   33.711         30.236      3.475
          Bouwrijp maken                               4.011.862     1.311.502   2.700.360
          water / grondkerende constructie               145.700              -    145.700
          Woonrijp maken                               1.859.266         67.286  1.791.980
          Groenvoorzieningen                             723.371         17.999    705.372
          Verlichting en brandkranen                     175.429         71.029    104.400
          Voorbereiding en toezicht                    1.874.918        997.747    877.172
          Rente / financieringskosten                  1.455.612      1.455.612           -
          Beheerskosten                                  859.921         75.140    784.781
          Reserveringen
          Fonds bovenwijks                               644.776        178.431    466.345
          Archeologie                                     39.648         39.648           -
Totaal Uitgaven                                       13.570.359      5.990.774  7.579.585
          Inkomsten
          Grondverkopen                               17.837.210      5.052.140 12.785.070
          Overig                                         107.982        104.507      3.475
Totaal    Inkomsten                                   17.945.192      5.156.647 12.788.545
          Overige
          Kostenstijging:                                764.861              -    764.861
          Opbrengstenstijging:                                -               -           -
          Rente toerekening                              699.097-             -    699.097-
Totaal    overige                                         65.764                    65.764
          Totaal                                       4.309.068-       834.127  5.143.195-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                            -75-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 77 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 78 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                           63- Keizer Nw. Heeten
Datum berekening/wijziging:                             21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                                 2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                  2016
Rente kosten:                                                3,80%
Rente opbrengsten:                                           3,80%
Kostenstijging:                                              0,00%
Opbrengstenstijging:                                         0,00%
           Saldo per ultimo                  2016          128.212-
           Overschot op startwaarde:         2015          118.997-
                                                                                 restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                         totaal     boekwaarde   budget
           Uitgaven
           Grondverwerving                                 411.800      411.800           -
           Bouw- woonrijpmaken                             680.442      625.442     55.000
           Groenvoorzieningen                               56.523       51.523      5.000
           Verlichting en brandkranen                       13.404       13.404           -
           Voorbereiding en toezicht                       300.889      276.889     24.000
           Rente / financieringskosten                     242.376      242.376           -
           Beheerskosten                                    36.680       34.680      2.000
           Voorlopige winstneming                       1.008.728     1.008.728           -
           Reserveringen
           reserve toekomstig onderhoud                     35.180       35.180
           Fonds bovenwijks                                 56.780       56.780           -
           Archeologie                                       2.000        2.000           -
           Kunstfonds                              -         1.000        1.000           -
Totaal Uitgaven                                         2.845.802     2.759.802     86.000
           Inkomsten
           Sociale huur/koop
           Vrije sector                                 2.757.613     2.638.788    118.825
           Overig                                          166.482      166.482           -
           Bijdragen Rijk/Provincie                         40.532       40.532           -
Totaal     Inkomsten                                    2.964.627     2.845.802    118.825
           Overige
           Rente toerekening                                 9.388-         -        9.388-
Totaal     overige                                           9.388-                  9.388-
           Totaal                                          128.212-      86.000-    42.213-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                            -76-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 78 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 79 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                           69-Broekland 2000
Datum berekening/wijziging:                             21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                                2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                 2019
Rente kosten:                                               3,80%
Rente opbrengsten:                                          3,80%
Kostenstijging:                                             0,00%
Opbrengstenstijging:                                        0,00%
           Saldo per ultimo / 31-12          2019         531.461-
           Overschot op startwaarde:         2015         441.046-
                                                                                 restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                        totaal     boekwaarde    budget
           Uitgaven
           Grondverwerving                                225.237       225.237         -
           Bouw- woonrijpmaken                            553.441       443.441    110.000
           Groenvoorzieningen                              34.406        14.406      20.000
           Verlichting en brandkranen                      17.875        10.375       7.500
           Voorbereiding en toezicht                      289.168       243.543      45.625
           Rente / financieringskosten                    170.830-      170.830-        -
           Beheerskosten                                   54.220        46.720       7.500
           niet terugvorderbare BTW                         5.146-        5.146-        -
           voorlopige winstneming                         447.364       447.364         -
           Reserveringen                                                                -
           Fonds bovenwijks                                41.955        41.955         -
           Archeologie                                     10.000        10.000         -
           Kunstfonds                                       5.000         5.000         -
Totaal Uitgaven                                         1.502.690     1.312.065    190.625
           Inkomsten
           Sociale huur/koop                              115.759       115.759         -
           Vrije sector                                 1.841.742     1.372.937    468.805
           Overige bijdragen                               13.994        13.994         -
Totaal     Inkomsten                                    1.971.495     1.502.690    468.805
           Overige
           Rente toerekening                               62.656-          -        62.656-
Totaal     overige                                         62.656-          -        62.656-
           Totaal                                         531.461-      190.625-   340.836-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                             -77-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 79 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 80 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                           71- de Zegge VI
Datum berekening/wijziging:                            21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                               2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                2023
Rente kosten:                                              3,80%
Rente opbrengsten:                                         3,80%
Kostenstijging:                                            0,00%
Opbrengstenstijging:                                       0,00%
     Saldo per ultimo                        2023         85.249-
     Overschot op startwaarde                2015         60.941-
                                                                                restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                        totaal    boekwaarde    budget
     Uitgaven
     Grondverwering                                    5.046.894     5.046.894          -
     Bouw- woonrijpmaken                                 529.719       529.719          -
     Groenvoorzieningen                                   25.000           -        25.000
     Verlichting en brandkranen                             3.718        3.718          -
     Voorbereiding en toezicht                           696.775       636.775      60.000
     bijdrage ontwikkelingsmaatsch.                      934.787       934.787          -
     Beheerskosten                                       357.385       325.135      32.250
     Geactiveerde BTW                                       9.683        9.683          -
     Financieringskosten                               2.148.803     2.148.803          -
Totaal uitgaven                                        9.752.764     9.635.514     117.250
     Inkomsten
     Industrie                                         6.013.868     4.483.341   1.530.527
     Overig                                              824.461       801.093      23.368
Totaal inkomsten                                      10.031.684-    8.477.789-  1.553.895-
     Overige
     Kostenstijging:                                          -            -            -
     Opbrengstenstijging: / rentevergoeding                   -            -            -
     Rente                                               193.671           -       193.671
Totaal overige                                           193.671           -       193.671
     Totaal                                               85.249-    1.157.724   1.242.973-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                              -78-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 80 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 81 ======================================================================

<pre>         Naam Plan/Project:                       74 - Borgwijk Luttenberg
         Datum berekening/wijziging:                  21-mei-15
         Startjaar ontwikkeling: 01-01-                      2015
         Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                       2023
         Rente kosten:                                     3,80%
         Rente opbrengsten:                                3,80%
         Kostenstijging:                                   1,50%
         Opbrengstenstijging:                              0,00%
         Saldo per ultimo                    2023     1.416.092-
         Overschot op startwaarde:           2015     1.012.314-
                                                                               restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                       totaal     boekwaarde   budget
         Uitgaven
         Grondverwerving                              1.050.696      1.050.696        -
         Bouw- woonrijpmaken                             469.714       419.714     50.000
         Woonrijp maken                                  427.650       101.400    326.250
         Groenvoorzieningen                               77.048        24.048     53.000
         Verlichting en brandkranen                       22.500           -       22.500
         Voorbereiding en toezicht                       595.087       437.325    157.763
         Beheerskosten                                   199.772       109.772     90.000
         Financieringskosten                             210.827       210.827        -
         Reserveringen                                                                -
         Fonds bovenwijks                                 71.730        71.730        -
         Archeologie                                      23.910        23.910        -
Totaal Uitgaven                                       3.148.934      2.449.422    699.513
         Inkomsten
         vrije verkoop                                4.459.010      2.368.150  2.090.860
         bijdrage algemene dienst                            500           500
Totaal inkomsten                                      4.459.510      2.368.650  2.090.860
         Overige
         Kostenstijging:                                  46.051           -       46.051
         Rente toerekening                               151.568-          -      151.568-
Totaal Overige                                           105.516-          -      105.516-
         Totaal                                       1.416.092-        80.772  1.496.864-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                           -79-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 81 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 82 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                           76- de Wörmink Mariënheem
Datum berekening/wijziging:                            21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                               2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                2023
Rente kosten:                                              3,80%
Rente opbrengsten:                                         3,80%
Kostenstijging:                                            1,50%
Opbrengstenstijging:                                       0,00%
           Saldo per ultimo                  2023        805.728-
           Overschot op startwaarde:         2015        575.986-
                                                                                restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                       totaal     boekwaarde    budget
           Uitgaven
           Grondverwerving                               718.440       718.440         -
           Bouwrijp maken                                596.932       296.932     300.000
           Woonrijp maken                                344.795        97.295     247.500
           Groenvoorzieningen                             68.376        18.876      49.500
           Verlichting en brandkranen                     24.788         2.288      22.500
           Voorbereiding en toezicht                     628.826       445.901     182.925
           Rente / financieringskosten                   138.552       138.552         -
           Beheerskosten                                  54.120        31.620      22.500
           Reserveringen
           Fonds bovenwijks                               44.550        44.550         -
           Archeologie                                    16.763        16.763         -
Totaal Uitgaven                                        2.636.141     1.811.216     824.925
           Inkomsten
           Vrije sector                                3.484.713     1.766.770   1.717.943
           Overig                                         78.150-       78.150-        -
Totaal     Inkomsten                                   3.406.563     1.688.620   1.717.943
           Overige
           Kostenstijging:                                48.375           -        48.375
           Rente toerekening                              83.681-          -        83.681-
Totaal     overige                                        35.306-          -        35.306-
           Totaal                                        805.728-      122.597     928.324-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                            -80-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 82 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 83 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                                      77- de Zegge VII Raalte
Datum berekening/wijziging:                                  09-jul-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                                    2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                     2026
Rente kosten:                                                   3,80%
Rente opbrengsten:                                              3,80%
Kostenstijging:                                                 1,50%
Opbrengstenstijging:                                            0,00%
           Saldo per ultimo                        2026     5.717.425
           Tekort op startwaarde:                  2015     3.654.536
                                                                                     restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                            totaal     boekwaarde   budget
           Uitgaven
           Grondverwering                                   7.398.590     7.398.590         -
           Sloopwerken                                      1.912.370     1.825.370      87.000
           Bouwrijp maken                                   3.447.195        57.872   3.389.323
           Woonrijp maken                                   3.084.962           -     3.084.962
           Civiele constructies                                44.830           -        44.830
           Financieringskosten                              2.908.040     2.908.040         -
           Plankosten (ontwikkeling en realisatie)          2.508.823     1.530.956     977.867
           Beheers- en administratiekosten                    440.780       440.780         -
           Diversen / onvoorzien                              325.956           -       325.956
           Risicovoorziening                                   98.450           -        98.450
           Fonds bovenwijks                                   247.888        19.068     228.820
Totaal Uitgaven                                            22.417.883    14.180.676   8.237.207
           Inkomsten
           Industrie                                       19.225.000         2.500 19.222.500
           Overig / Exploitatiebijdrage derden              1.575.503           -     1.575.503
           Bijdragen Rijk/Provincie                           270.205       270.205         -
           Fonds bovenwijkse voorzieningen                    641.659           -       641.659
           Overig                                              37.098        37.098         -
Totaal     Inkomsten                                       21.749.465       309.803 21.439.662
           Overige
           Kostenstijging:                                    719.317           -       719.317
           Opbrengstenstijging:                                    -            -           -
           Rente toerekening                                4.329.690           -     4.329.690
Totaal     overige                                          5.049.007           -     5.049.007
           Totaal                                           5.717.425    13.870.872   8.153.447-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                 -81-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 83 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 84 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                           78 Veldegge / fase 1
Datum berekening/wijziging:                      21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                         2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                          2026
Rente kosten:                                        3,80%
Rente opbrengsten:                                   3,80%
Kostenstijging:                                      1,50%
Opbrengstenstijging:                                 0,00%
           Saldo per ultimo                        515.560-
           Overschot op startwaarde:               329.542-
                                                                         restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                 totaal     boekwaarde   budget
           Uitgaven
           Grondverwering                        1.717.533     1.717.533        -
           Bouwrijp maken                        1.157.287       437.287    720.000
           Woonrijp maken                          560.000           -      560.000
           Groenvoorzieningen                      140.707         5.320    135.387
           Voorbereiding en toezicht             1.008.132       630.824    377.308
           Financieringskosten                     461.695       461.695        -
           Onvoorzien                               45.350        45.350        -
           Beheerskosten                           405.920       315.920     90.000
           Reserveringen
           Fonds bovenwijks                         67.500        67.500        -
           Archeologie                              22.500        22.500        -
Totaal Uitgaven                                  5.586.624     3.703.929  1.882.695
           Inkomsten
           Vrije sector                          6.546.745     2.343.935  4.202.810
           Overig                                   33.073        33.073        -
Totaal     Inkomsten                             6.579.818     2.377.008  4.202.810
           Overige
           Kostenstijging:                         151.733           -      151.733
           Rente toerekening                       325.901           -      325.901
Totaal     overige                                 477.634           -      477.634
           Totaal                                  515.560-    1.326.921  1.842.481-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                     -82-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 84 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 85 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                                "t Broeck Broekland
Datum berekening/wijziging:                           21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                              2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                               2026
Rente kosten:                                             3,80%
Rente opbrengsten:                                        3,80%
Kostenstijging:                                           1,50%
Opbrengstenstijging:                                      0,00%
           Saldo per ultimo                  2026       578.840-
           Tekort op startwaarde:            2015       369.990-
                                                                              Restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                      Totaal     Boekwaarde   Budget
           Uitgaven
           Grondverwering                             1.013.495     1.013.495        -
           Bouwrijp maken                               836.904       396.904    440.000
           Woonrijp maken                               645.000           -      645.000
           Groenvoorzieningen                           133.780        36.780     97.000
           Verlicnhting en brandkranen                   10.584        10.584        -
           Voorbereiding en toezicht                    354.930        87.630    267.300
           kosten planvorming / archeologie             217.480       217.480        -
           Beheerskosten                                122.932        62.932     60.000
           Reserveringen
           Fonds bovenwijks                              33.855        33.855        -
           Archeologie                                   11.285        11.285        -
Totaal Uitgaven                                       3.380.245     1.870.945  1.509.300
           Inkomsten
           Grondverkopen                              3.807.955       999.155  2.808.800
           Overig                                       276.139       276.139        -
Totaal     Inkomsten                                  4.084.094     1.275.294  2.808.800
           Overige
           Kostenstijging:                              154.285           -      154.285
           Rente toerekening                             29.276-          -       29.276-
Totaal     overige                                      125.009           -      125.009
           Totaal                                       578.840-      595.651  1.174.491-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                          -83-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 85 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 86 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                           84- de kleine Hagen Laag Zuthem
Datum berekening/wijziging:                             21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                                2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                 2022
Rente kosten:                                               3,80%
Rente opbrengsten:                                          3,80%
Kostenstijging:                                             1,50%
Opbrengstenstijging:                                        0,00%
           Saldo per ultimo                  2022         408.457
           Tekort op startwaarde:            2015         303.087
                                                                               restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                        totaal     boekwaarde  budget
           Uitgaven
           Grondverwerving                                227.623      227.623       -
           Bouwrijp maken                                 204.940      132.784    72.156
           Woonrijpmaken                                  255.000          -     255.000
           Groenvoorzieningen                              55.000          -      55.000
           Verlichting en brandkranen                      22.000          -      22.000
           Voorbereiding en toezicht                      374.619      253.495   121.124
           Rente / financieringskosten                    118.852      118.852       -
           Beheerskosten                                   25.041        5.041    20.000
           Kunstwerken / brug                             148.501       11.829   136.672
           onvoorzien                                      54.083          -      54.083
           Reserveringen                                                             -
           Fonds bovenwijks                               147.500       16.389   131.111
           Archeologie                                         -           -         -
                                                                                     -
Totaal     Uitgaven                                     1.633.159      766.013   867.146
                                                                                     -
                                                                                     -
           Inkomsten                                                                 -
           Woningbouw                                   1.120.200          -   1.120.200
           Overig                                         297.501       18.179   279.322
Totaal     Inkomsten                                    1.417.701       18.179 1.399.522
                                                                                     -
                                                                                     -
           Overige                                                                   -
           Kostenstijging:                                 29.006          -      29.006
           Opbrengstenstijging:                                -           -         -
           Rente toerekening                              163.992          -     163.992
Totaal     overige                                        192.998          -     192.998
           Totaal                                         408.457      747.834   339.378-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                           -84-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 86 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 87 ======================================================================

<pre>Naam Plan/Project:                           88 - uitbreiding Liederholthuis
Datum berekening/wijziging:                             21-mei-15
Startjaar ontwikkeling: 01-01-                                2015
Eindjaar ontwikkeling: 31-12-                                 2027
Rente kosten:                                               3,80%
Rente opbrengsten:                                          3,80%
Kostenstijging:                                             1,50%
Opbrengstenstijging:                                        0,00%
           Saldo per ultimo                  2027         194.714-
           Overschot op startwaarde:         2015         119.903-
                                                                               restant
Grondexploitatie totaaloverzicht                        totaal     boekwaarde  budget
           Uitgaven
           Grondverwerving                              1.208.896    1.208.896       -
           Bouwrijp maken                                 617.596      217.446   400.150
           Woonrijp maken                                 200.080          -     200.080
           Groenvoorzieningen                              84.836        9.806    75.030
           Verlichting en brandkranen                       2.710        2.710       -
           Voorbereiding en toezicht                      346.382      180.093   166.289
           Rente / financieringskosten                    137.239      137.239       -
           Beheerskosten                                  146.114       81.114    65.000
           niet terugvorderbare BTW                           768          768       -
           Aanpassing Lierderholthuisweg                   75.000       75.000       -
           Reserveringen                                                             -
           Fonds bovenwijks                                35.738       35.738       -
           Archeologie                                      1.190        1.190       -
Totaal Uitgaven                                         2.856.549    1.950.000   906.549
           Inkomsten
           Vrije sector                                 3.005.224    1.113.614 1.891.610
           Overige bijdragen                              272.500      272.500       -
Totaal     Inkomsten                                    3.277.724    1.386.114 1.891.610
           Overige
           Kostenstijging:                                107.214          -     107.214
           Rente toerekening                              119.247          -     119.247
Totaal     overige                                        226.461          -     226.461
           Totaal                                         194.714-     563.886   758.600-
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                          -85-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 87 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 88 ======================================================================

<pre>Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015 -86-</pre>

====================================================================== Einde pagina 88 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 89 ======================================================================

<pre>                        Exploitatieplan De Zegge VII
                                        Herziening 2015
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015            -87-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 89 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 90 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
1       Inleiding
               1.1     Aanleiding                                                                    89
               1.2     Onherroepelijk exploitatieplan en herziening op niet structurele onderdelen  89
2       Algemene kaders en uitgangspunten van exploitatieplan De Zegge VII
               2.1     Ligging en begrenzing van het plangebied en het exploitatiegebied            90
               2.2     Grondeigendom en verwerving                                                  90
               2.3     Ruimtegebruik                                                                91
               2.4     Programma                                                                    91
               2.5     Fasering en koppelingen                                                      92
3       De werken en werkzaamheden
               3.1     Omschrijving van werken en werkzaamheden                                     93
               3.2     Locatie-eisen                                                                93
4       Exploitatieopzet
               4.1     Inleiding                                                                    95
               4.2     Kosten                                                                       95
               4.3     Opbrengsten                                                                  96
5       Exploitatiebijdrage (resultaat)
               5.1     Inleiding                                                                    98
               5.2     Resultaat van de grondexploitatie                                             98
               5.3     Aftopping van het kostenverhaal                                              98
               5.4     Berekening exploitatiebijdrage                                               98
               5.5     Verschilanalyse tussen 2014 en 2015                                           99
               5.6     Jaarlijkse herziening en eindafrekening                                     100
 Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -88-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 90 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 91 ======================================================================

<pre>1 Inleiding
1.1 Aanleiding
     Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geeft afdeling
     6.4 van de Wro, in samenhang met het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemeente de verplichting
     om de kosten van de grondexploitatie te verhalen op - en te verdelen tussen de grondeigenaren. Ook
     geeft het de gemeente de mogelijkheden om eisen te stellen aan de kwaliteit van de inrichting van het
     gebied en aan de fasering van de ontwikkeling. Dit kan via een anterieure overeenkomst of indien dit
     niet mogelijk is gebleken via een exploitatieplan.
     Binnen het complex de Zegge VII heeft de gemeente Raalte niet alle gronden in eigendom. Omdat
     een anterieure overeenkomst niet tot stand is gekomen, is een exploitatieplan opgesteld.
1.2 Onherroepelijk exploitatieplan en herziening op niet structurele onderdelen
     Eind april 2013 is het exploitatieplan en het bestemmingsplan voor De Zegge VII onherroepelijk
     geworden. Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien totdat
     de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. De
     eerste herziening heeft in 2014 plaatsgevonden.
     Artikel 6.15 Wro laat twee mogelijkheden zien om tot herziening over te gaan: een structurele en een
     niet-structurele.
     Voor de herziening van een exploitatieplan op structurele gronden geldt dezelfde procedure als voor
     de vaststelling van een exploitatieplan (art. 3.4. Awb), omdat de herziening een besluit betreft dat de
     rechtspositie van belanghebbenden kan treffen. Echter bij een herziening van een exploitatieplan is
     artikel 6.14, eerste lid, niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.14, tweede lid,
     achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op:
               a.       een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten;
               b.       een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan
                        aangegeven methoden van indexering;
               c.       een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of
               d.       andere niet-structurele onderdelen.
     De herziening 2015 van het exploitatieplan de Zegge VII wordt aangemerkt als een niet-structurele
     herziening. Beleidsinhoudelijk zijn er geen nieuwe standpunten ingenomen. De herziening voorziet in
     de eerste plaats in bijstelling van de exploitatieopzet waarbij de kostenramingen verder zijn uitgewerkt
     en deels vervangen door al gerealiseerde kosten. Ten tweede zijn de parmeters geactualiseerd naar
     de huidige marktsituatie (rente van 4,5% naar 3,8% en opbrengstenstijging van 1,0% naar 0.0%). De
     kosten zijn geindexeerd naar prijspeil 1-1-2015.
      Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                         -89-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 91 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 92 ======================================================================

<pre>2 Algemene kaders en uitgangspunten van exploitatieplan De Zegge VII
2.1 Ligging en begrenzing van het plangebied en het exploitatiegebied
     Het plangebied van De Zegge VII ligt aan de zuidoostkant van de kern Raalte. Dit plangebied maakt
     onderdeel uit van het totale bedrijventerrein De Zegge. De Zegge VII wordt aan de westzijde begrenst
     door de Overkampseweg en aan de noordzijde door de Heesweg en het bedrijventerrein De Zegge VI.
     Aan de oostzijde van het plangebied is de Achterweiweg gelegen en in het zuiden grenst het
     bedrijventerrein aan agrarisch gebied.
     De begrenzingen van het bestemmingsplan en het exploitatiegebied zijn niet identiek. Het verschil
     wordt veroorzaakt door de bestaande gebouwen aan de noordwestkant van De Zegge VII. Deze
     maken op de bestemmingsverbeelding wel onderdeel uit van het bestemmingsplangebied, maar
     maken geen onderdeel uit van het exploitatiegebied.
     Kaart 1: bestemmingsplangebied de Zegge VII
2.2 Grondeigendom en verwerving
     De gemeente is voor een belangrijk gedeelte eigenaar van de gronden op het bedrijventerrein De
     Zegge VII. Slechts een aantal percelen en perceelsgedeelten zijn in handen van het waterschap en
     één perceel is in particulier eigendom.
     De gemeente en het waterschap hebben afspraken gemaakt over de eigendomsoverdracht over en
     weer van percelen of perceelsgedeelten binnen het Plangebied en die afspraken zijn vastgelegd in
     overeenkomst die is aan te merken als een overeenkomst van grondexploitatie als bedoeld in art. 6:24
     Wro.
     Bij het particuliere perceel gaat om het kadastrale perceel F 3439 met een omvang van 26.930 m²
     De gemeente wenst de gerealiseerde nieuwe openbare ruimte in eigendom te verkrijgen. Hiertoe zal
     de gemeente de percelen waarop openbare voorzieningen zijn voorzien, voor zover deze nog niet in
     eigendom zijn, verwerven.
     Uitgangspunt van de gemeente is dat de juridische levering van de nieuw, aan te leggen, openbare
     ruimte plaatsvindt voordat de betreffende voorzieningen worden gerealiseerd. Indien partijen zich
     beroepen op zelfrealisatie geldt het uitgangspunt van de gemeente dat de percelen juridisch worden
     overgedragen nadat de voorzieningen gebruiksklaar zijn opgeleverd.
      Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                    -90-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 92 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 93 ======================================================================

<pre>  2.3 Ruimtegebruik
        Het huidige ruimtegebruik voorziet in een omzetting van de overwegend agrarische functie naar
        bedrijventerrein. De stedenbouwkundige opzet kent een centraal groen en open middengebied met
        daaromheen bebouwing. Voor deze opzet is gekozen omdat een, niet bebouwbare,
        hoogspanningszone door het exploitatiegebied loopt. Aan de zuid- en oostzijde van het
        exploitatiegebied komt een groene buffer te liggen om de overgang vorm te geven naar het
        buitengebied.
        Een heldere radiale ontsluitingsstructuur zorgt voor de verbindingen naar de omliggende wegen. Aan
        de rand wordt een nieuwe weg aangelegd die de Heesweg verbindt met de Overkampsweg. Langs de
        wegen in het exploitatiegebied worden wadi’s aangelegd die uitwaaieren naar het omliggende
        landelijke gebied.
        De zone onder de hoogspanningsmasten wordt een natuurlijk ingericht groengebied met water, riet en
        gras. Daarnaast heeft deze zone ook een recreatieve functie door de fiets- en voetpaden die door het
        gebied heen gaan lopen.
        Het bruto exploitatiegebied is ca. 32,1 ha. groot. Het overige ruimtegebruik binnen het
        exploitatiegebied is conform tabel 2.1 en gebaseerd op een indicatieve stedenbouwkundige schets.
        Tabel 2.1: toekomstig ruimtegebruik bedrijventerrein De Zegge VII
         Ruimtegebruik (in m²'s)
         Omschrijving                                      uitgeefbaar      verharding     groen          water    overig    totaal
          bruto plangebied                                                                                           321.094   321.094
          buiten beschouwing
          te handhaven                                                                                                              -
          Bruto exploitatiegebied                                                                                   321.094   321.094
          ruimtegebruik hoofdstructuren                                                                                  -          -
          Netto exploitatiegebied                                                                                   321.094   321.094
         ruimtegebruik netto exploitatiegebied (in m²'s)          214.129          29.038        71.478     6.449              321.094
          ruimtegebruik netto exploitatiegebied (in %)                66,7%           9,0%         22,3%      2,0%               100,0%
2.3.1 Toekomstig grondgebruik per eigenaar
        Voor het berekenen van de exploitatiebijdrage is het van belang om het toekomstige grondgebruik                              per
        grondeigenaar in beeld te brengen. In onderstaande tabel 2.2 is het toekomstige ruimtegebruik                                per
        grondeigenaar opgenomen. Op deze wijze kan voor elke grondeigenaar de financiële draagkracht                                 per
        grondeigendom in beeld worden gebracht en kan na rato van de opbrengstpotentie                                                de
        exploitatiebijdrage per grondeigenaar worden berekend.
        Tabel 2.2: specificatie toekomstig ruimtegebruik per eigenaar
          Specificatie toekomstig ruimtegebruik naar eigenaar en functie
          Toekomstig ruimtegebruik                         uitgeefbaar       verharding     groen          water    overig     totaal
          Gemeente (incl. gronden waterschap)                       192.225         27.385        68.105     6.449               294.164
          Eigenaar perceel F 3439                                    21.904          1.653          3.373                         26.930
          Totaal                                                   214.129          29.038        71.478     6.449         -    321.094
  2.4 Programma
        Het te realiseren programma bestaat uit ca. 21,4 ha. uitgeefbaar gebied voor regulier bedrijventerrein.
        Een en ander is gebaseerd op de (indicatieve) verkavelingschets die zijn basis vindt in de
        bestemmingsverbeelding.
         Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                                               -91-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 93 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 94 ======================================================================

<pre>2.5 Fasering
     Het exploitatieplan kent een nadere fasering in een tweetal fasen; fase 1 en fase 2. Fase 1 is de fase
     die grenst aan het bestaande bedrijventerrein en doorloopt tot en met het centrale, groene
     middengebied. Fase 2 omvat alles ten zuiden van het middengebied. Fase 1 is weer opgedeeld in een
     tweetal fasen; fase 1a en fase 1b. Deze fasen zijn overeenkomstig het huidige grondeigendom.
     In 2015 is gestart met de gronduitgifte. Het bouwrijp maken is/wordt afgestemd op de grondverkopen.
     Voor 2015 is een uitgifte geraamd van 0,5 ha. Daarna per jaar ca. 1,9 ha. met uitzondering van 2016
     en 2017 (ca. 3 ha p/jr.).
      Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -92-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 94 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 95 ======================================================================

<pre>  3 De werken en werkzaamheden
         Voor de realisatie van De Zegge VII worden in dit hoofdstuk de werken en werkzaamheden globaal
         beschreven die benodigd zijn om te komen tot een integrale ontwikkeling van het bedrijventerrein
         passend binnen de gestelde kaders en uitgangspunten.
  3.1 Omschrijving van werken en werkzaamheden
         De omschrijving van werken en werkzaamheden wordt onderverdeeld in een drietal aspecten;
         bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte.
3.1.1 Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied (inclusief sloop en sanering)
         Op hoofdlijnen moeten voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied de volgende werken en
         werkzaamheden worden uitgevoerd;
         • aanleg tijdelijke bouwweg
         • verwijderen opstallen, bovengrondse – en ondergrondse opstallen, bouwresten, verhardingen en
              opschonen terrein
         • het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken
         • grondwerkzaamheden; afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen
         • het dempen van bestaande watergangen;
         • het treffen van grondwaterregulerende maatregelen;
         • afvoeren van grondwater (voor zover nodig);
         • uitvoeren van sanering van bodem en grondwater afgestemd op de functie van de
         • bodem.
3.1.2 Nutsvoorzieningen
         Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden
         verricht;
         • aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen
              voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem inclusief de benodigde bovengrondse
              voorzieningen, zoals een transformatorhuisje en/of verdeelkasten
         • aanbrengen van openbare verlichting door de aanleg van leidingen en het plaatsen van
              lichtmasten.
3.1.3 Inrichting van de openbare ruimte
         Voor de inrichting van de openbare ruimte worden op hoofdlijnen de volgende werken en
         werkzaamheden uitgevoerd voor zowel de fase van het bouwrijp maken als de fase van het
         woonrijpmaken van het openbare gebied;
         • aanleg bouwwegen inclusief ontgraven cunetten
         • aanleg definitieve (ontsluitings-)wegen, fietspaden en overige verharding (inclusief eventuele
              bermen)
         • herstellen/reconstrueren van de aansluitingen op de bestaande wegen
         • de aanleg van nieuwe watergangen en – waterpartijen met bijbehorende duikers
         • aanleggen van waterbergingsvoorzieningen
         • aanleg van overige waterhuishoudkundige voorzieningen en – kunstwerken
         • aanleg riolering (DWA en RWA)
         • planten van bomen en de aanleg van overige groenvoorzieningen
         • aanbrengen straatmeubilair
         • aanleg bluswatervoorziening.
  3.2 Locatie-eisen
         Voor alle werken en werkzaamheden geldt dat deze moeten voldoen aan de relevante onderdelen uit
         het Programma van Eisen voor de inrichting van de openbare ruimte van de gemeente Raalte inclusief
         alle bijlagen en het Beeldkwaliteitplan De Zegge VII.
3.2.1 Programma van Eisen voor de inrichting van de openbare ruimte
         Het Programma van Eisen voor de inrichting van de openbare ruimte is in juni 2015 door het College
         van Burgemeester & Wethouders vastgesteld. In dit programma worden de processen beschreven die
         de initiatiefnemer dient te volgen om alle fasen van een planontwikkeling op een correcte manier te
          Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -93-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 95 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 96 ======================================================================

<pre>        doorlopen. Daarnaast zijn ontwerpeisen en technische bepalingen opgenomen die de initiatiefnemer
        dient te hanteren voor de door hem te vervaardigen producten.
3.2.2 Beeldkwaliteitplan De Zegge VII
        Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Zegge VII is een beeldkwaliteitplan opgesteld om
        een aantal kwalitatieve stedenbouwkundige richtlijnen vast te leggen. In het beeldkwaliteitplan is per
        deelgebied aan de hand van eisen voor stedenbouw, architectuur en openbare ruimte aangegeven
        welke beeldkwaliteit wordt nagestreefd.
         Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                     -94-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 96 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 97 ======================================================================

<pre>  4 Exploitatieopzet
  4.1 Inleiding
        Dit hoofdstuk zal ingaan op de exploitatieopzet van bedrijventerrein De Zegge VII. In art 6.13 Wro
        staat omschreven waaruit een exploitatieopzet bestaat:
             • een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);
             • een raming van andere kosten i.v.m. de exploitatie (inclusief peildatum);
             • een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);
             • een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
             • voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen,
                  bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen;
             • de wijze van toerekening van de, te verhalen, kosten aan de uit te geven gronden.
  4.2 Kosten
4.2.1 Inbrengwaarde gronden en opstallen (art. 6.2.3.a en art. 6.2.3.b Bro)
        Bij het opstellen van het exploitatieplan in 2013 zijn de grond getaxeerd en is de inbrengwaarde
        bepaald. Hierbij is rekening gehouden met de destijds nog aanwezige opstallen.
        De inbrengwaarde is als volgt vastgesteld:
            Inbrengwaarde gemeente o.b.v. taxatie     Inbrengwaarde eigenaar perceel F 3439 o.b.v. taxatie
                            € 25,35                                        € 17,00
        De totale inbrengwaarde t.b.v.het exploitatieplan is berekend op € 7.913.733
4.2.2 Sloopkosten (art. 6.2.3.d) en bodemsanering (art. 6.2.4.b Bro)
        Voor het verkrijgen van bouwrijpe gronden diende het terrein te Wierik en Haarman in verband met de
        aanwezige verontreiniging te worden gesaneerd. Hiertoe zijn diverse onderzoeken uitgevoerd en is
        een saneringsplan opgesteld. Inmiddels zijn beide terreinen gesaneerd.
        Daarnaast is in de exploitatieopzet rekening gehouden met de sloop van de opstallen in het gebied
        (zowel woningen als landbouw- en kippenschuren. De sloopkosten hebben betrekking op de percelen
        Heesweg 44, 44a, 48 en 50.
        Bij de raming van deze kosten is uitgegaan van 40.000m³ te slopen materiaal. Tevens is rekening
        gehouden met de aanwezigheid van asbesthoudende golfplaten op de aanwezige schuren.
        De totale raming voor de kosten van sloop en is € 1.912.370 per 1-1-2015. De sloop is afgerond en de
        sanering nagenoeg.
4.2.3 Bouw- en woonrijp maken (art. 6.2.4.c Bro)
        De kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied zijn gebaseerd op een
        grondexploitatieberekening van de gemeente Raalte per 1-1-2015. De gehanteerde hoeveelheden zijn
        afgeleid van het ruimtegebruik voor het betreffende gebied.
        De raming per 1-1-2015 op startwaarde komt uit op een bedrag van € 3.656.233 (en € 3.351.750 op
        netto contante waarde).
        Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbare gebied, zoals de definitieve
        afwerking van de wegen, de aanleg van straatverlichting, de aanleg van fietspaden, het micromilieu en
        groenvoorzieningen. De raming per 1-1-2015 op startwaarde komt uit op een bedrag van € 3.239.210
        (en € 2.441.742 op netto contante waarde).
        In de regels, behorende bij dit plan, zijn de aanbestedingsregels van de gemeente Raalte van
        toepassing verklaard. Een en ander impliceert ook dat de eigenaar van perceel F 3439 die tot
        zelfrealisatie wenst over te gaan, de werken conform deze aanbestedingsregels dient aan te
        besteden.
4.2.4 Onderzoekskosten (art. 6.2.4.a Bro) en Plankosten (art. 6.2.4.g t/m j Bro)
        Via een ministeriële regeling wordt de plankosten scan voorgeschreven voor het bepalen van de
        hoogte, te verhalen, plankosten. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de
        raming van de plankosten. Onder deze kosten vallen de kosten voor het opstellen van ruimtelijke
        plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en VTU.
         Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                      -95-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 97 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 98 ======================================================================

<pre>        De definitieve versie van de plankosten scan was ten tijde van het opstellen van dit exploitatieplan nog
                            1
        niet beschikbaar . Voor dit exploitatieplan is om die reden nog met een eigen, gemeentelijke raming
        voor de plankosten gewerkt. Op het moment dat de ministeriële regeling van kracht wordt zal de
        huidige raming wordt afgezet tegen de raming conform de plankostenscan en worden eventuele
        wijzigingen in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan doorgevoerd.
        De onderzoekskosten zijn ook verhaalbaar. Het Bro geeft hierover aan dat het gaat om de kosten en
        de ambtelijke bestede uren van het verrichten van onderzoek. Onderzoekskosten kunnen betrekking
        hebben op archeologie, akoestiek, flora en fauna, milieukundig bodemonderzoek, luchtkwaliteit etc.
        De geactualiseerde raming van de plankosten op startwaarde bedraagt € 2.508.823 (per 1-1-2015).
        De oorspronkelijke raming bedroeg € 2.153.000 (per 1-1-2011). Door een langere doorlooptijd van het
        plan, extra kosten rondom procedures en de sloop- en saneringsopgave valt de actuele raming voor
        de plan- en onderzoekskosten hoger uit. Per 1 januari 2015 is al een bedrag gerealiseerd van ca. €
        1.530.000.
4.2.5 Financieringslasten (art. 6.2.4.n Bro)
        De berekening van de exploitatiebijdrage is gebaseerd op een dynamische eindwaardeberekening.
        Op basis van 3,8% rente worden de gerealiseerde kosten en opbrengsten jaarlijks vermeerderd. Een
        aantal kosten zijn al deels of nagenoeg geheel gerealiseerd; sloop- en saneringskosten en de
        plankosten. De gerealiseerde financieringslasten over genoemde kosten bedragen € 364.943 per 1-1-
        2015.
        De totale kosten voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied De Zegge VII worden geraamd op ca.
        € 18.579.371 netto contant (prijspeil 1 januari 2015).
  4.3 Opbrengsten
4.3.1 Grondopbrengsten (art. 6.2.7.a Bro)
        De gronduitgifteprijs is getaxeerd door een externe taxateur. Bij de prijszetting is gelet op de in het
        verleden gehanteerde uitgifteprijzen, de uitgifteprijzen in naburige gemeenten, de redelijke locatie en
        de naar verwachting reële koopbelangstelling, maar dan wel bezien vanuit een economisch minder
        goede tijd. Met inachtneming van bovenstaande aspecten wordt een grondprijs voor bedrijventerrein
        De Zegge VII geadviseerd van gemiddeld € 100 per m² (prijspeil 1 januari 2015).
        De totale grondopbrengsten op startwaarde zijn gelijk gebleven, in totaal € 21.412.900. De netto
        contante waarde van de opbrengsten per 1-1-2015 ligt met een bedrag € 17.394.058 lager dan de
        raming uit het oorspronkelijke exploitatieplan. De oorspronkelijke raming bedroeg op netto contante
        waarde, € 17.739.000. Dit wordt veroorzaakt door een beperkte aanpassing van de gemeentelijke
        fasering van de uitgifte.
4.3.2 Overige opbrengsten (art. 6.2.7.b Bro)
        Voor de ontwikkeling van De Zegge VII zijn ook overige opbrengsten voorzien. In totaal gaat het per 1-
        1-2015 over een bedrag van € 951.462, waarvan € 309.803 al is gerealiseerd door toedoen van een
        subsidie voor de uitgevoerde sanering. Het nog resterende bedrag zijn bijdragen uit het Fonds
        Bovenwijkse Voorzieningen voor aan te leggen hoofdinfrastructurele werken aangrenzend en in De
        Zegge VII.
4.3.3 Grondopbrengsten per grondeigenaar
        De grondopbrengsten zijn gefaseerd en geïndexeerd conform de uitgangspunten van respectievelijk
        paragraaf 2.6 en tabel 5.1. Een en ander leidt tot onderstaande netto contante grondopbrengsten per
        grondeigenaar. Uit deze tabel kan verder worden geconcludeerd dat 88,31% van de
        opbrengstcapaciteit in het plan toevalt aan de gemeente en 11,69% aan de eigenaar van perceel F
        3439.
        1
          En ook voor deze herziening is de plankostenscan niet gehanteerd, omdat de ministeriele regeling nog steeds niet van kracht
        is.
         Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                                           -96-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 98 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 99 ======================================================================

<pre>De opbrengstcapaciteiten per grondeigenaar     in euro's      in percentage
 Gemeente (incl. gronden waterschap)         €     15.360.745           88,31%
 Eigenaar perceel F 3439                     €      2.033.313           11,69%
Totale opbrengstcapaciteit                   €    17.394.058             100%
Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                   -97-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 99 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 100 ======================================================================

<pre>5 Exploitatiebijdrage (resultaat)
5.1 Inleiding
      Het vaststellen van het grondexploitatieresultaat en de exploitatiebijdrage per grondeigenaar verloopt
      via de methodiek van de netto contante waarde. Hiertoe worden de kosten en opbrengsten in de tijd
      gefaseerd. De fasering van de opbrengsten vindt plaats aan de hand van paragraaf 2.5. Onderstaand
      worden de stappen toegelicht die leiden tot de exploitatiebijdrage.
5.2 Resultaat van de grondexploitatie
      Het resultaat van de grondexploitatie op basis van de Grondexploitatiewet laat per 1 januari 2015 een
      netto contant resultaat zien van ca. € 291.000 negatief.
      Tabel 5.1
       Exploitatieopzet behorende bij Exploitatieplan De Zegge VII
       Uitgangspunten en parameters
       Prijspeildatum                                                 1-1-2015              Rente                      3,80%
       Startdatum project                                             1-1-2011              Kostenstijging per         1,50%
       Einddatum project                                              1-1-2027              Opbrengstenstijgin         0,00%
       Inbrengwaarde                                          €     7.913.733               Grondopbrengsten €   21.412.900
       Overige kosten                                         €    11.316.636               Bijdrage derden    €    951.462
       Kostenstijging                                         €       783.739               Opbrengstenstijgin €         -
       Totaal kosten (incl. inflatie)                         €    20.014.108               Totaal opbrengsten € 22.364.362
       Netto contante waarde kosten                           €    18.579.371               Netto contante wa €  18.288.397
       Netto contant resultaat (1-1-2015)                     €       290.974-
5.3 Aftopping van het kostenverhaal
      Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage moet onder meer artikel 6.16 Wro in acht worden
      genomen. In dit artikel staat aangegeven dat het maximaal verhaalbare bedrag aan kosten niet hoger
      kan zijn dan de opbrengsten. Deze wettelijke begrenzing is ook van toepassing bij het bepalen van de
      hoogte van de exploitatiebijdrage voor onderhavig bedrijventerrein. Deze, zogenaamde macro
      aftopping, is conform tabel 5.2.
      Tabel 5.2
       De aftopping van de te verhalen kosten
       De totale geraamde kosten zijn:                                   €     18.579.371 netto  contant  per 1-1-2015
       In mindering subsidies en bijdragen derden:                       €        894.339 netto  contant  per 1-1-2015
       Te verhalen kosten:                                               €     17.685.032 netto  contant  per 1-1-2015
       Geraamde opbrengsten excl. subsidies                              €     17.394.058 netto  contant  per 1-1-2015
       Saldo                                                             €       290.974
      De toepassing van artikel 6.16 Wro maakt duidelijk dat de opbrengstcapaciteit in het plan lager is dan
      het investeringsvolume; het negatieve netto contante saldo bedraagt ca. € 291.000 per 1-1-2015.
      Hieruit vloeit de conclusie voort dat het maximale kostenverhaal beperkt blijft tot de netto contante
      opbrengstenraming van ca. € 17.394.000.
5.4 Berekening exploitatiebijdrage
      In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten wordt berekend.
      Dit dient plaats te vinden aan de hand van de, door de gemeente te bepalen, gewogen eenheden.
      Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage in dit plan worden geen afzonderlijke eenheden benoemd,
      maar wordt de prijs per m² grond direct als weging gehanteerd omdat er geen differentiatie in
      grondprijzen bestaat voor dit bedrijventerrein.
      In onderstaande tabel wordt de exploitatiebijdrage berekend voor de eigenaar van perceel F 3439.
        Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                                    -98-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 100 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 101 ======================================================================

<pre>Tabel 5.3
 De berekening van de exploitatiebijdrage
 Eigenaar perceel F 3439                                          percentage, m² of €          resultaat
Opbrengstcapaciteit of maximaal te verhalen kosten                             11,69% €                2.033.313  max. opbrengst
minus: zelf te verrichten werkzaamheden                            €              -    €                     -
minus: de inbrengwaarde uitgeefbaar gebied                                     21.904  €                 372.368-
 te betalen bij omgevingsvergunning per 1-1-2015                                       €              1.660.945
minus: aankoop gemeente van openbare ruimte                                     5.026  €                  85.442-
 saldo                                                                                 €              1.575.503
In paragraaf 4.3.3 is aangegeven dat de eigenaar van perceel F 3439 een netto contante
opbrengstcapaciteit op zijn gronden kan voorzien van € 2.033.313 ofwel 11,69% van de totale
opbrengsten op het bedrijventerrein De Zegge VII. Door de macro-aftopping is dit het maxiamaal te
verhalen bedrag.
Vooralsnog is de aanname gepleegd dat de eigenaar van perceel F 3439 zelf geen werkzaamheden
verricht en de gemeente dus deze kosten maakt. Eventuele wijzigingen hierin leiden tot bijstelling van
de exploitatiebijdrage, omdat een aantal investeringen die in aanmerking komt voor het kostenverhaal
door de eigenaar zelf worden gepleegd.
Vervolgens wordt de inbrengwaarde van de uitgeefbare gronden behorende bij perceel F 3439 in
mindering gebracht, waardoor een exploitatiebijdrage resulteert van ca. € 1.661.000. Een en ander te
betalen bij het verlenen van de omgevingsvergunning.
Tot slot wordt de aankoop van de toekomstige openbare ruimte op de gronden van eigenaar van
perceel F 3439 in mindering gebracht op de exploitatiebijdrage. Hiermee komt de uiteindelijke
exploitatiebijdrage voor deze eigenaar uit op € 1.575.503 per 1-1-2015. In het oorspronkelijke
exploitatieplan bedroeg de bijdrage van de exploitant € 1.451.000 per 1-1-2011.
5.5 Verschillen tussen 2014 en 2015
In deze paragraaf worden de verschillen op basis van de netto contante waarde tussen de
berekeningen uit 2014 en 2015 in onderstaande tabel 5.4 samengevat.
De totale kosten en opbrengsten nominaal en contant voor de gehele looptijd zijn.
Tabel 5.4
 uitgaven                                                                         nominaal                      contant
 Verwervingskosten                                                           €            7.913.733 €                    7.913.733
 Inbrengwaarde gemeente                                                      €            7.455.923 €                    7.455.923
 Inbrengwaarde eigenaar perceel F 3439                                       €              457.810 €                      457.810
 Sloop- en saneringskosten                                                   €            1.912.370 €                    1.905.683
 Bouwrijpmaken                                                               €            3.656.233 €                    3.051.750
                                                                                                    €                          -
 Woonrijpmaken                                                               €            3.239.210 €                    2.441.742
 Plankosten                                                                  €            2.508.823 €                    2.319.252
 Financieringskosten
                                                   Sloop- en saneringskosten €              191.111 €                      191.111
                                                                  Plankosten €              173.832 €                      173.832
 Kostenstijging                                                              €              783.739 €                      582.269
 Totaal                                                                      €           20.014.108 €                   18.579.371
 opbrengsten                                                                      nominaal                      contant
 Subsidies en bijdragen derden                                               €              951.462 €                      894.339
  Gemeente (incl. gronden waterschap)                                        €           19.222.500 €                   15.360.745
  Eigenaar perceel F 3439                                                    €            2.190.400 €                    2.033.313
                                                                             €           21.412.900 €                   17.394.058
 Opbrengstenstijging Gemeente                                                €                  -   €                          -
 Opbrengstenstijging eigenaar perceel F 3439                                 €                  -   €                          -
 Totaal                                                                      €           22.364.362 €                   18.288.397
  Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                                                -99-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 101 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 102 ======================================================================

<pre>     Tabel 5.5 (de     verschillen zijn op basis van de contante waarde (1-1-2015).
      Verschilanalyse berekening exploitatieplan 2011 en 2014                 2014            2015              Verschil
     Verwervingskosten
                                                  inbrengwaarde gemeente €        7.455.923 €       7.455.923 €             -
                           inbrengwaarde eigenaar perceel gemeente F3439 €          457.810 €         457.810 €             -
     Sloop- en saneringskosten                                              €     1.879.344 €       1.905.683 €          26.339
     Tijdelijke beheerkosten                                                                                  €             -
     Milieuvoorziening                                                                                        €             -
     Grondwerk/ophogen                                                                                        €             -
     Bouwrijpmaken                                                          €     2.897.699 €       3.051.750 €        154.051
     Woonrijpmaken                                                          €     2.201.602 €       2.441.742 €        240.140
     Plankosten                                                             €     2.259.504 €       2.319.252 €          59.748
     Planschade                                                             €           -                     €             -
     Financieringskosten                                                                                      €             -
                                                  Sloop- en saneringskosten €       145.138 €         191.111 €          45.973
                                                                 Plankosten €       136.172 €         173.832 €          37.660
     Kostenstijging                                                         €       590.045 €         582.269 €          -7.776
      Totaal kosten                                                         €   18.023.237  €     18.579.371  €       556.134
       Gemeente (incl. gronden waterschap)                                  €    14.571.750 €      15.360.745 €        788.995
       Opbrengstenstijging Gemeente                                         €       919.375 €             -   €       -919.375
       Eigenaar perceel F 3439                                              €     1.919.905 €       2.033.313 €        113.408
       Opbrengstenstijging eigenaar perceel F 3439                          €        57.983 €             -   €        -57.983
     Subsidies en bijdragen derden                                          €       833.766 €         894.339 €          60.573
       Totaal opbrengsten                                                   €   18.302.779  €     18.288.397  €       -14.382
      Resultaat op netto contante waarde                                    €      279.542  €       -290.974  €      -570.516
     In tabel 5.6 is het verschil opgenomen voor de exploitatiebijdrage van de eigenaar van perceel F
     3439.
     Tabel 5.6
      Verschilanalyse exploitatiebijdrage 2011 en 2014                        2014            2015              Verschil
     Opbrengstcapaciteit (in percentage)                                             11,32%            11,69%              0,4%
     Maximaal te verhalen kosten                                            €    17.189.472 €      17.394.058 €        204.586
     maximaal te verhalen kosten grondeigenaar F 3439                       €     1.946.238 €       2.033.313 €          87.075
     minus: de inbrengwaarde uitgeefbaar gebied                             €      -372.368 €        -372.368 €             -
     te betalen bij omgevingsvergunning per 1-1-2015                                                          €             -
     minus: aankoop gemeente van openbare ruimte                            €       -85.442 €         -85.442 €             -
      Exploitatiebijdrage bij vergunning per 1-1-2014                       €    1.488.428  €      1.575.503  €        87.075
5.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening
     De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan tenminste één keer per jaar te
     herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met
     uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning is verstrekt.
     Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering
     van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen
     burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid Wro). Daarbij
     worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid Wro.
     Vervolgens wordt in lid 3 van genoemd artikel geregeld dat, indien een herberekende
     exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het
     verschil boven de vijf procent, naar evenredigheid met rente, terugbetaalt aan de diegene die houder
     van de omgevingsvergunning was (of diens rechtsopvolger).
      Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015                                                                       -100-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 102 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 103 ======================================================================

<pre>Projectenrapportage gebiedsontwikkeling 2015 -101-</pre>

====================================================================== Einde pagina 103 =================================================================

<br><br>