<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                             Collegevoorstel




Onderwerp                                                  Evaluatie Erven in Beweging


Zaaknummer                                                 28017-2021


B&W vergadering                                            13 april 2021


Integrale advisering                                       Vincent Breen, Robert Voeten, Leonie van Dam,
                                                           Dennis Witteveen

Portefeuillehouder                                         Dhr. W.J.M. (Wout) Wagenmans


Voor informatie                                            Justin Hendriks


Bestuurssamenvatting
De gemeenteraad heeft in december 2017 het beleidsdocument Erven in Beweging vastgesteld. Met dit beleid is de
Rood voor Rood regeling van 2008 en 2012 aangevuld en aangepast, met als doel de sloopopgave te verbinden met de
ontwikkelbehoefte in het buitengebied van gemeente Raalte. De afgelopen drie jaar zijn verschillende ontwikkelingen in
het buitengebied aan het nieuwe beleid getoetst; initiatieven hebben doorgang kunnen vinden en er zijn ook plannen
afgewezen. Vanuit het bestuur, de ambtelijke organisatie en initiatiefnemers bestaat de behoefte om het
beleidsdocument ‘Erven in Beweging’ te evalueren.

De evaluatie bestaat uit drie onderdelen:
    1. Het evaluatiedocument
    2. Aangepaste beleidsnota Erven in Beweging
    3. Raadsvoorstel

In het evaluatiedocument wordt het beleidsdocument Erven in Beweging besproken. In dat document worden enkele
beperkte (tekstuele) aanpassingen gedaan. Er worden naar aanleiding van de evaluatie ook een aantal grotere
aanpassingen voorgesteld, die expliciet als beslispunt in het raadsvoorstel zijn meegenomen. In de aangepaste
beleidsnota worden een aantal correcties doorgevoerd Dit komt als algemeen beslispunt in het raadsvoorstel terug.

Beslispunten
1.   Het evaluatiedocument vast te stellen.
2.   Kennis te nemen van de aangepaste beleidsnota en deze door te geleiden naar de gemeenteraad conform
     bijgevoegd raadsvoorstel.

Besluit




Inleiding
Ten tijde van de vaststelling van het beleid in 2017 was de prognose dat in 18 jaar tijd, van 2012-2030, ongeveer
300.000m² aan agrarische bebouwing in Raalte vrij zou komen, door bedrijfsbeëindiging van agrarische bedrijven. Om te

                                                                                                                    1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                                             Collegevoorstel




voorkomen dat op grote schaal leegstand ontstaat, zijn verschillende instrumenten aan het beleidsdocument ‘Erven in
Beweging’ toegevoegd met als doel deze bedrijfspanden te slopen of een andere functie te geven. Het inzetten op
sloop en de instrumenten die zijn toegevoegd op basis van Erven in Beweging zijn van belang, de ruimtelijke kwaliteit
van ons buitengebied te versterken en ondermijning in leegstaande stallen te voorkomen. Anderzijds om hiermee ook
een bijdrage te leveren aan het levendig houden van het buitengebied, waarin gewoond en gewerkt kan worden.




Figuur 1 Dichtheid vrijkomend agrarisch vastgoed (exclusief glas) in 2018-2030 in landelijk gebied in Overijssel (Bron: BAG 2018, GIAB 2018 en 2016,
bewerking WENR).

Volgens onderzoek van de Wageningse University & Research zijn in het buitengebied van Raalte 476 agrarische
bedrijven. Dat zijn er 114 minder dan in 2012. 1 op de 5 agrarische bedrijven is dus tussen 2012-2018 al gestopt met de
bedrijfsvoering. De prognose van 2018-2030 is dat nog eens 166 agrarische bedrijven in Raalte gaan verdwijnen, wat
ongeveer 10% is van alle stoppende agrarische bedrijven in Overijssel. Dat betekent dat er tussen 2018-2030 nog eens
348.000m² aan agrarische gebouwen vrij komt, meer dan 10% van het totaal in Overijssel. De prognose is dat Raalte een
‘hotspot’ is, waar een grote opgave aan vrijkomende agrarische bebouwing ligt. Uit de cijfers blijkt dat er onverminderd
behoefte is aan regelingen om deze transitie te begeleiden.

Beoogd effect
Door de komst van Erven in Beweging in 2017 zijn de mogelijkheden om stoppende agrariërs te helpen met hun
vrijkomende bebouwing verruimd. De verruiming heeft geleid tot een aantal ontwikkelingen, die conform het beleid wel


                                                                                                                                                       2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                                Collegevoorstel




mogelijk zijn, maar niet in verhouding zijn met andere ontwikkelingen. Door de aanpassingen door te voeren, zijn de
verschillende mogelijkheden meer in balans. Het sluit hierdoor beter aan bij de wensen vanuit de samenleving. Door het
beleid door te zetten en aan te vullen, wordt het verwijderen van asbest gestimuleerd in de gemeente Raalte, ondanks
dat het landelijke verbod van de baan is. Bovendien heeft het slopen van leegstaande landschapontsierende bebouwing
een preventieve werking op de aanpak van ondermijning en verminderd de kans op criminaliteit in het buitengebied.

Argumenten
    1.   Correcties in Erven in Beweging nemen verschillen en onduidelijkheden weg
         In de praktijk lopen we in gesprekken met initiatiefnemers tegen een veelheid regels en voorwaarden aan. Na
         verloop van tijd en na meerdere gesprekken en plannen werden verschillen en onduidelijkheden in het
         beleidsdocument duidelijker. De correcties zorgen niet voor een inhoudelijk ander beleid en zijn van relatief
         kleine omvang. De correcties zorgen wel voor een eenduidiger en duidelijker toepasbaar beleidsdocument.

    2.   Toevoegen beleidslijn positief bestemmen van feitelijk twee aanwezige woningen
         In het buitengebied van de gemeente Raalte zijn in het verleden boerderijen of woningen gesplitst in twee
         woningen (soms ‘voormalige’ inwoonsituaties), zonder dat daar planologisch medewerking aan is verleend. Er
         zijn vaak twee huisnummers aanwezig, de woningen zijn apart van elkaar aangesloten op het riool en beide
         adressen betalen o.a. OZB-belasting. Het niet planologisch regelen van de splitsing heeft gevolgen voor
         bijvoorbeeld het vergunningsvrij bouwen of het aantal maximum vierkante meters aan bijgebouwen op het
         perceel. Woningeigenaren lopen dan tegen problemen aan. Bovendien zal bij constatering van de overtreding
         handhavend opgetreden moeten worden.
         Voor deze situaties is het voorstel om 500m2 aan sloopcompensatie te vragen om deze aangebouwde
         woningen positief te kunnen bestemmen. Dit staat goed in verhouding met de ruimtelijke impact, de
         waardestijging en de voorgeschiedenis van de situatie op dit soort erven.
         Wanneer vastgehouden wordt aan de huidige oplossing, een sloopcompensatie van 1000m2, kan in principe
         een vrijstaande woning van 750m3 gebouwd worden (regulier Rood voor Rood). Dat staat niet in verhouding
         met de feitelijke situatie van dit soort erven. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het
         evaluatiedocument.

    3.   Toevoegen beleidslijn het omzetten van twee-aaneengebouwde, naar twee vrijstaande woningen
         Wanneer in het bestemmingsplan twee woningen zijn toegestaan, maar een aanduiding ‘twee-
         aaneengebouwd’ in het bestemmingsplan heeft, is het mogelijk om deze woningen praktisch/visueel vrijstaand
         met tussenlid te bouwen. Beide woningen hebben een inhoudsmaat van max. 750m3.
         De wens van eigenaren bestaat om deze woningen vrijstaand te bouwen, door bijvoorbeeld het tussenlid
         achterwege te laten. Ruimtelijk gezien is dat vaak ook wenselijker. In de casus Spekhoekweg 6-8 is hier mee
         geëxperimenteerd door minimaal 500m2 sloopcompensatie te vragen. Dit staat in verhouding in vergelijking
         met een regulier Rood voor Rood traject en de waardestijging op dit soort erven. Er wordt immers geen woning
         toegevoegd, maar wordt de aaneengebouwde situatie gewijzigd in twee vrijstaande woningen. Het voorstel is
         om deze lijn definitief op te nemen in het beleid. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het
         evaluatiedocument.

         Argumenten 2 en 3 samengevat
         Samengevat bestaat de nieuwe beleidslijn uit twee mogelijkheden:
             • Feitelijke, niet bestemde, binnen hetzelfde casco bestaande (in)woonsituaties positief bestemmen,
                  met de aanduiding 2-aaneengebouwd, met als sloopcompensatie minimaal 500m².
             • Van 2-aaneengebouwde bestemde woningen, twee vrijstaande woningen maken (Spekhoekweg 6-8)
                  met een sloopcompensatie van minimaal 500m².
         Wanneer de wens bestaat om beide stappen te doorlopen (in fases of in 1x), komt er, visueel, ruimtelijk, fysiek
         gezien, 1 nieuwe vrijstaande woning bij, met een sloopcompensatie van minimaal 1.000m².


                                                                                                                           3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                           Collegevoorstel




4.   Toevoegen het onderzoeken van de haalbaarheid van (nieuwe) woningtype naar behoefte
     De woningmarkt is de afgelopen jaren ontwikkeld en blijft zich ontwikkelen. Het is steeds belangrijker dat de
     woningmarkt aansluit bij de (toekomstige) behoefte. Dit zien we terug in de vooroverleggen die gevoerd
     worden en de vragen die gesteld worden over alternatieve woonvormen. Er is in toenemende mate vraag naar
     onder meer kleinere, of groepjes woningen in het buitengebied. We staan er open voor om andere
     woningtypen terug te bouwen dan de (nu gebruikelijke) vrijstaande woningen, mits deze passen in het
     gemeentelijk woonbeleid. Tot nu toe heeft dat nog niet geleid tot een concreet project, maar de haalbaarheid
     daarvan willen we samen met initiatiefnemers onderzoeken.

5.   Solitaire recreatiewoningen omzetten naar een (permanente) woonbestemming
     Sinds kort heeft de provincie haar ruimtelijk beleid vernieuwd, met daarin een optie om solitaire
     recreatiewoningen, zoals bijvoorbeeld de woningen in het gebied de Stoevinghe, door middel van een
     tegenprestatie om te zetten naar een woonbestemming. Dit nemen wij graag over en verbinden dit graag aan
     de grote sloopopgave die er is. We kunnen in deze gevallen in dezelfde lijn redeneren als de eerste stap in het
     legaliseren van feitelijk bestaande woningen die planologisch niet zijn verankerd: met als sloopcompensatie
     500m². Dit is in verhouding met de ruimtelijke impact en de waardestijging van deze woningen. Een voorwaarde
     is dat deze gevallen binnen het bestaande casco of de bestaande bouwmogelijkheden (max. 350m3) omgezet
     kunnen worden. Het is dus niet mogelijk om na bestemmingswijziging van recreatie naar wonen, een standaard
     Rood voor Rood woning van 750m3 te bouwen.

6.   Legaliseren van bestaande bebouwing
     In de raadsvergadering van 25 maart 2021 is naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘vaststelling
     bestemmingsplan Hondemotsweg 30’ een motie aangehouden over het legaliseren van bestaande illegale
     bebouwing.

     Aan de Hondemotsweg 30 is door gebruik te maken van de Schuur voor Schuur regeling een illegaal gebouwde
     schuur gelegaliseerd.

     Wanneer een overtreding wordt geconstateerd moet het tot handhaving bevoegde bestuursorgaan nagaan of
     de overtreding niet alsnog kan worden gelegaliseerd (het legalisatieonderzoek). Wanneer sprake is van
     ‘concreet zicht op legalisatie’ kan van handhavend optreden worden afgezien. Dat betekent dat de volgende
     stappen worden doorlopen:




                                                                                                                  4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                     Collegevoorstel




           Nee




                                Nee




                                                      Nee         Afwijzen



Met de Schuur voor Schuur regeling is mogelijk om meer bijgebouwen dan conform bestemmingsplan is
toegestaan toch mogelijk te maken, dus te mogen bouwen en gebruiken. Wanneer in planvorming
geconstateerd wordt dat illegale bebouwing op een perceel staat, moet deze bebouwing verdwijnen wanneer
dit bijvoorbeeld ruimtelijk niet akkoord is. Een toetsingsvraag daarbij is: kan worden meegewerkt met een
nieuw te bouwen schuur van dezelfde omvang op dezelfde locatie op het erf, ja of nee?

Als de illegaal gebouwde schuur aan de voorwaarden van de Schuur voor Schuur regeling voldoet, is door
middel van ‘zicht op legalisatie’ mogelijk om dit conform deze regeling te legaliseren. Net als een
nieuwbouwschuur op dezelfde locatie onder dezelfde voorwaarden. Er wordt in beide gevallen een ruimtelijke
afweging gemaakt, de hoeveelheid m2 sloopcompensatie is gelijk en het ruimtelijke resultaat is hetzelfde. De
illegaal gebouwde schuur staat op het erf, maar er is ook na legalisatie nog geen vergunning voor verleend.
Daarom moet ook na het doorlopen van het bestemmingsplan een vergunning aangevraagd worden voor de
bouw van deze schuur. Ook dan vindt dezelfde toetsing plaats als voor een nieuw te bouwen schuur. Natuurlijk
worden hierbij dezelfde uitgangspunten als bij een nieuwe situatie gehanteerd zoals ruimtelijke inpasbaarheid
en landschappelijke inpasbaarheid en worden daaraan ook dezelfde voorwaarden verbonden.

Het doel van Erven in Beweging is niet om illegale bebouwing op te sporen. Het doel is ook niet om eigenaren
van illegale bebouwing te belonen. Door deze werkwijze te hanteren, kunnen we eigenaren helpen om illegale
bebouwing te compenseren door middel van sloop van andere landschapontsierende gebouwen, mits het
ruimtelijk aanvaardbaar is. Hier zitten ook duurzaamheidsaspecten aan ten grondslag. Het is voor een eigenaar
van illegale bebouwing niet wenselijk om bijvoorbeeld de schuur eerst af te breken, om vervolgens een Schuur
voor Schuur en vergunningen traject te doorlopen voor een nieuwbouwschuur op dezelfde plek. Wanneer de
eigenaar zijn illegale bebouwing op geen manier wil legaliseren, zal de zaak samen met het cluster handhaving
worden opgepakt.




                                                                                                            5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                       Collegevoorstel




Duurzaamheid
Door de ontwikkelmogelijkheden die voortkomen uit de sloopopgave meer in verhouding te brengen en te
complementeren, kan het oplossen van de sloopopgave beter opgepakt worden. Leegstand kan effectiever voorkomen
worden en op deze manier kunnen schuren met asbest op meerdere manieren ingebracht worden in een ruimtelijke
ontwikkeling.

Kanttekeningen
Nv.t.

Financiën
De besluiten hebben geen financiële gevolgen voor de gemeente.

Vervolg
Na positief besluit wordt de evaluatie behandeld in de gemeenteraad.

Communicatie
Zie raadsvoorstel.

Bijlagen
Bijlage              Raadsvoorstel
Bijlage              Het Evaluatiedocument
Bijlage              Aangepast beleidsnota Erven in Beweging




                                                                                                            6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>