<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                                 Collegevoorstel




Onderwerp                                                     Ontwerpbestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan
                                                              (Stappenbelt)

Zaaknummer                                                    3687-2023


B&W vergadering                                               14 maart 2023


Integrale advisering                                          Jeroen Hoppenbrouwer (groen), Jeroen van Leeuwe
                                                              (water), Zeno van Raan (verkeer), Mirle Mondria en
                                                              Rob Smetsers (stedenbouw), Omgevingsdienst
                                                              (milieu), Nienke Spiegelenberg (projectleider)

Portefeuillehouder                                            Dhr. A.H. (Alexander) Kreule


Voor informatie                                               Dennis Witteveen


Bestuurssamenvatting
Het plan is om de voormalige bedrijfslocatie Stappenbelt aan de Elzenlaan in Raalte te her ontwikkelen tot
woningbouwlocatie. Het plan voorziet in de bouw van 6 rijwoningen en twee duplexwoningen op de hoek Elzenlaan –
Deventerstraat. Op 21 januari 2020 (zaak 109583-2019) bent u akkoord gegaan met het principeverzoek. Het
ontwerpbestemmingsplan wijkt af van het principebesluit omdat het totaal aantal woningen is aangepast van 10 naar 8.
Voor de overige punten wordt er voldaan aan het principebesluit.


Beslispunten
1. Akkoord te gaan met het ontwerpbestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt) en deze conform artikel 3.8
   Wro voor een periode van zes weken ter inzage te leggen.
2. Dat de voorgenomen herontwikkeling van Stappenbelt geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu met zich
   meebrengt zodat voor het plan geen milieueffectrapport noodzakelijk is.
3. In het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan aan te geven dat er geen exploitatieplan behoeft te
   worden opgesteld omdat verhaal van kosten anderszins verzekerd is.

Besluit




Inleiding
Het gebied bestaat uit een bedrijfspand aan de Elzenlaan 3 (zie afbeelding 1). Het bedrijfspand is niet meer als zodanig in
gebruik waardoor de eigenaar graag een herontwikkeling van de locatie wil realiseren naar woningbouw. Het project
heeft als resultaat om 8 woningen te realiseren. Op 21 januari 2020 (zaak 109583-2019) heeft u ingestemd met de start
van een planologische procedure voor de realisatie van tien woningen op de hoek Deventerstraat/Elzenlaan in Raalte. Op



                                                                                                                         1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                              Collegevoorstel




verzoek van de ontwikkelaar is dit aantal woningen in het bestemmingsplan aangepast van 10 naar 8 woningen Het plan
is om twee duplexwoningen te realiseren met daarnaast 6 rijwoningen (zie afbeelding 2).


De herontwikkeling betreft de volgende percelen met een totale oppervlakte van 1.835 m2:
- Elzenlaan 3 Raalte kadastraal RTE00 F 3356 (1.520 m2) en kadastraal RTE00 F 4483 (315 m2) met vigerende
enkelbestemming ‘Bedrijf’ met functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ en dubbelbestemming ‘Archeologische
verwachtingswaarde’ (bestemmingsplan Raalte Kern, vastgesteld 28-01-2010)
Op basis van het bestemmingsplan is het al mogelijk om één bedrijfswoning te realiseren. Deze bedrijfswoning is tot nu
toe nooit gerealiseerd.




Afbeelding 1: luchtfoto in rood omcirkeld het plangebied




                                                                                                                         2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                     Collegevoorstel




Afbeelding 2: plan




                                 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                               Collegevoorstel




Afbeelding 3: duplexwoningen

Beoogd effect
Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en uiteindelijke vaststelling door de gemeenteraad wordt
toegewerkt naar een onherroepelijk bestemmingsplan dat de basis biedt voor het bouwrijp maken en de uitgifte van
woningen. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de vraag voor woningen.

Argumenten
1.1 Ander woningbouwaantal dan in principebesluit is opgenomen.
Het plan is om de voormalige bedrijfslocatie Stappenbelt aan de Elzenlaan in Raalte te herontwikkelen tot
woningbouwlocatie. Het plan voorziet in de bouw van 6 rijwoningen en twee duplexwoningen op de hoek Elzenlaan-
Deventerstraat. Dit is anders dan begin 2020 in een principe besluit is vastgelegd. Reden hiervoor is dat de locatie
afgelopen jaar van eigenaar is veranderd en door de ontwikkelaar de ontwikkelmogelijkheden opnieuw zijn bekeken. Het
nu voorliggende plan past bij de huidige woningbehoefte en draagt bij aan de doelen die in het woonbeleid zijn
geformuleerd. De rij- en gestapelde woningen zijn geschikt voor meerdere doelgroepen zoals gezinnen en starters.

1.2 Herontwikkeling geeft een forse ruimtelijke kwaliteitsverbetering
Het huidige bedrijfspand heeft zijn functie verloren. Gelet op de ligging in een bestaande woonwijk is herontwikkeling
van de locatie naar woningbouw wenselijk. Het plan is om duplexwoningen met daarnaast 6 rijwoningen te realiseren.
Het bebouwingsbeeld in de omgeving bestaat overwegend uit rijwoningen met gelijke bouw- en goothoogten. Het
voorgenomen plan is gelet op de omliggende bebouwing aan zowel de Deventerstraat als de Elzenlaan
stedenbouwkundig goed in te passen.

1.3 Voldoende parkeren en ruimte voor bestaand groen en waterberging
Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet in voldoende parkeerruimte. Binnen het ontwerp worden 11 parkeerplaatsen
en 5 garageboxen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte van 16 parkeerplaatsen. Tevens is er
binnen het stedenbouwkundig ontwerp plaats voor 4 carports waar eveneens geparkeerd kan worden. Verder worden
voorliggend stedenbouwkundig ontwerp waardevolle houtopstanden binnen en in de directe nabijheid van het
plangebied behouden. De boom aan de Deventerstraat wordt behouden en waar nodig op gesnoeid. Door het slopen
van de bedrijfsbebouwing en het realiseren van woningen met bijbehorende erven op het perceel vindt tevens een
afname van het verhard oppervlak plaats. Er is hierdoor voldoende onverhard oppervlak aanwezig om hemelwater in de
bodem te kunnen infiltreren. Voor de waterhuishouding betreft dit een forse verbetering ten opzichte van de huidige
situatie.

1.4. Omwonenden zijn geïnformeerd
De initiatiefnemer heeft op 20 december j.l. een informatieavond gehouden. Het plan is positief ontvangen en de meeste
mensen zijn blij dat er een mooie invulling komt op deze locatie. De vragen op de avond waren beperkt en gingen met
name over het behoud van de boom aan Deventerstraat als ook de erfafscheidingen met naastgelegen percelen. In het
nog uit te werken inrichtingsplan zal hier rekening mee worden gehouden.

    2.1 Milieueffectrapportage
Op basis van artikel 7.17 Wet milieubeheer is het bevoegd gezag, uw college, verplicht een besluit te nemen of voor het
ruimtelijk plan een milieueffectrapport (m.e.r.) moet worden opgesteld in verband met mogelijk nadelige gevolgen voor
het milieu. Een beoordeling van de relevante milieuaspecten (geluid, verkeer, luchtkwaliteit, stikstof en water) in de
toelichting van het bestemmingsplan volstaat niet. Gelet op de aard en omvang van het project is van een plan-m.e.r.
verplichting geen sprake, maar moet wel een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd. Uit de
toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat er geen aanleiding is om een milieueffectrapportage op te stellen.

Duurzaamheid
Herontwikkeling van de voormalige bedrijfslocatie draagt bij aan een duurzaam ruimtegebruik.


                                                                                                                         4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                                Collegevoorstel




Kanttekeningen
1.1 Het voorliggende plan voorziet niet 25% sociale huurwoningen
Voor ruimtelijke ontwikkelingen als deze wordt uitgegaan van 25 % sociale huur. Bij de start van het ontwikkelproces 3
jaar geleden, is de 25% eis van sociale woningbouw niet aan ontwikkelaar meegegeven omdat op dat moment het
woonbeleid waarin die eis is opgenomen nog niet was vastgesteld. Het nu voorliggende plan voorziet daarmee niet in
25% sociale huur. De initiatiefnemer heeft aangegeven de woningen in de markt te willen zetten in een prijsrange tussen
de €320.000 en de €395.000. Daarmee vallen de woningen in de categorieën betaalbaar of middelduur en onder de NHG-
grens van €405.000

1.2 vervolgonderzoek archeologie
Het plangebied heeft de aanduiding waarde – archeologische verwachtingswaarde. Dit bekent dat bij een bouwplan
groter dan 100 m2 een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Er is een verkend archeologisch onderzoek
uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat er archeologische resten worden verwacht op de locatie. De geplande
bodemingrepen zullen deze resten zeer waarschijnlijk aantasten. Hierdoor is een vervolgonderzoek in de vorm van een
verkennend booronderzoek noodzakelijk. Op dit moment is het grootste deel van het plangebied verhard (betonvloeren).
Daarom is het wenselijk het onderzoek uit te voeren op het moment dat de bovengrondse bebouwing is verwijderd en
het terrein toegankelijk is voor booronderzoek.

Het verkennend booronderzoek zal na de sloop van de aanwezige bebouwing in het plangebied plaatsvinden. Gelet op
het vorenstaande is er besloten om de reeds aanwezige archeologische dubbelbestemming voor het plangebied over te
nemen en daarmee de onderzoeksplicht juridisch te borgen via het bestemmingsplan.

Financiën
Alle kosten voortvloeiende uit voornoemde planontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemer, inclusief
eventuele planschadekosten. Voordat het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld wordt hiervoor
een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar afgesloten waarin ook de ambtelijke begeleidingskosten, afspraken
over de waterhuishouding en afspraken over het bouwrijp maken worden meegenomen.

Vervolg
Nadat u akkoord bent gegaan met dit ontwerpbestemmingsplan zal deze voor een periode van zes weken ter inzage worden
gelegd. In deze periode is er gelegenheid om zienswijzen in te dienen. De concept-beantwoording van deze zienswijzen en de
(gewijzigde) vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan zal inclusief een raadsvoorstel aan u worden voorgelegd.

Communicatie
De eigenaar heeft direct omwonenden reeds geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Het ontwerpbestemmingsplan
zal op de gebruikelijke wijze worden gepubliceerd in het Weekblad voor Salland, in de Staatscourant en op de website van de
gemeente Raalte.

Bijlagen
    1.      Ontwerpbestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt), incl. bijlagen.




                                                                                                                         5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>