<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                                Collegevoorstel




Onderwerp                                                    Verkoop boerderij Strunk


Zaaknummer                                                   14055-2023


B&W vergadering                                              14 maart 2023


Integrale advisering                                         Marlon Hallink (grondzaken), Mirle Mondria
                                                             (stedenbouw), Dennis Witteveen (ruimtecoach)

Portefeuillehouder                                           Dhr. B. Breunissen en Dhr. B.J.M. (Ben) Nijboer


Voor informatie                                              Herman Severein


Bestuurssamenvatting
Het college heeft begin 2022 kennisgenomen van de door bureau HEMM uitgewerkte rapportage inclusief vier adviezen
met betrekking tot de toekomstbestendigheid van boerderij Strunk. Op 14 april 2022 heeft het college de definitieve
uitkomsten van het onderzoek aan de gemeenteraad voorgelegd. De gemeenteraad heeft na afloop van de presentatie
aangegeven dat ze zich vinden in de voorgestelde adviezen en stemt in met het advies om boerderij Strunk inclusief
bijgebouwen te verkopen. Aan het college is hierbij wel meegegeven om rekening te houden met het maatschappelijke
belang die de boerderij heeft onder de inwoners van Raalte.

Dit collegevoorstel stelt voor om boerderij Strunk inclusief de bijgebouwen als één geheel in de verkoop te zetten. Het
perceel waarop de schuur is gebouwd zal dus niet apart worden verkocht. Om te voorkomen dat het unieke geheel
verkocht wordt aan de hoogste bieder zonder enige invloed uit te oefenen op het maatschappelijk belang voor behoud
van de boerderij en schuur als cultureel erfgoed, wordt de methodiek van gunnen op waarde toegepast.

Beslispunten
    1. In te stemmen met een verkoop van boerderij Strunk d.m.v. gunnen op waarde;
    2. In principe in te stemmen met het toestaan van een andere bestemming dan wat het huidige bestemmingsplan
       toestaat.
    3. De gemeenteraad door middel van bijgevoegde informatienotitie op de hoogte te stellen van de op handen
       zijnde verkoop van boerderij Strunk inclusief de bijgebouwen.

Besluit




Inleiding
Naar aanleiding van het Berenschot-rapport “Evaluatie van de nieuwe Strunk” heeft de gemeenteraad een motie
aangenomen waarin zij het college oproept om zeven opties (longlist) te laten onderzoeken als mogelijk
toekomstperspectief voor boerderij Strunk. Dit onderzoek is uitgevoerd door bureau HEMM.



                                                                                                                          1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                  Collegevoorstel




Bureau HEMM heeft voor de uitwerking van alle beschikbare gegevens in de periode 2021/2022 de longlist
geconcretiseerd tot vijf mogelijke opties/functies voor boerderij Strunk. Elke optie/functie is vervolgens op basis van tien
toetsingscriteria beoordeeld. Het resultaat van het onderzoek is door bureau HEMM vertaald in de volgende vier
adviezen:
1.      Afzien van MFA
2.      Geen oudheidskamer, tenzij ………
3.      Verkoop zonder beleidsmatige invulling door de gemeente
4.      Alternatieve invulling verkoop

Het college heeft kennisgenomen van de hierboven genoemde adviezen en heeft op 14 april 2022 dit aan de
gemeenteraad voorgelegd met daarbij de volgende drie vragen:
    1) Herkent u de adviezen?
    2) Wilt u het college nog aandachtspunten meegeven voordat een definitief voorstel wordt voorgelegd?
    3) Heeft u bij de optie om tot verkoop van Strunk over te gaan voorkeur voor aanbesteden vanuit een
         voorkeursoptie of juist zonder voorkeursoptie.

De onderzoeksresultaten zijn op 14 april 20022 door bureau HEMM toegelicht en de gemeenteraad heeft daarna de drie
vragen als volgt beantwoord:
1.      Ja, de adviezen zijn herkenbaar en de raad stemt in met een verkoop van boerderij Strunk;
2.      Nee, de raad heeft verder geen aandachtspunten;
3.      Nee, laat de markt haar werk doen maar houd wel rekening met het maatschappelijk belang die de boerderij
        heeft onder de inwoners van Raalte.

Ambtelijk is er na de zomervakantie een start gemaakt met de voorbereidingen om te komen tot een definitief voorstel
over de wijze waarop boerderij Strunk inclusief de bijgebouwen in de verkoop zal worden gezet.

Beoogd effect
Een gewogen verkoop van boerderij Strunk inclusief bijgebouwen waarbij voldoende rekening is gehouden met het
belang om boerderij Strunk te behouden als cultureel erfgoed voor de gemeente Raalte.

Argumenten
1.1       Verkoop als één geheel draagt bij aan het behoud monumentale status van de boerderij in combinatie met de
          schuur.
        Op 20 december 2022 is over de invulling van boerderij Strunk een overleg geweest met Steunpunt Cultureel
        Erfgoed Overijssel. De reactie van het steunpunt is dat hoewel de schuur geen monumentale status heeft, ervoor
        gewaakt moet worden om de boerderij wezensvreemd in te sluiten in een compleet veranderende omgeving.
        Het is belangrijk dat de boerderij niet overvleugeld wordt door het mogelijk maken van nieuwbouw. Daarom is
        het voorstel ook om de boerderij en bijgebouwen als één geheel te verkopen. Zonder de mogelijkheid om hier
        een extra woningen bij te realiseren.

1.2     Afweging over de wijze van verkoop.
        Een verkoop als één geheel van beide percelen met een gunning op waarde levert naar verwachting plusminus
        40.000 euro minder op maar draagt wel bij aan onze inspanningsverplichting voor een behoud van het unieke
        karakter en het maatschappelijk belang om de boerderij inclusief bijgebouwen als cultureel erfgoed te
        behouden.

1.3     Overige factoren die in acht moeten worden genomen.
        Op het erf van de boerderij staat een monumentale boom die niet zomaar gekapt mag worden. De lijst van
        beschermwaardige houtopstanden is door het college en de raad vastgesteld, hier staan alleen nog de hele
        waardevolle bomen op die de gemeente wil behouden. Alleen wanneer een boom niet meer in goede


                                                                                                                           2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                                 Collegevoorstel




         gezondheid verkeert of er is een algemeen zwaarwegend belang dan kan het afgeven van een kapvergunning
         overwogen worden. Het maken van bijvoorbeeld een parkeerplaats valt niet onder een zwaarwegend belang.



         Het monumentale karakter van de boerderij is beperkend om het interieur naar eigen inzicht aan te passen
         omdat ook delen van het interieur als monumentaal zijn aangemerkt. Om de functionele mogelijkheden zo
         breed mogelijk te houden is het ook wenselijk om de boerderij en de schuur als een geheel in de verkoop te
         zetten.

2.1      Welke bestemming(en) zijn er mogelijk?
         De percelen waarop boerderij Strunk en schuur staan hebben de bestemming ‘Cultuur en ontspanning’. Op basis
         hiervan zijn cultureel-educatieve functies toegestaan waaronder een museum. Functies die niet in lijn liggen van
         deze bestemming, maar op voorhand wel mogelijk zouden zijn;
         - In de boerderij wordt één woning toegestaan dus zonder de mogelijkheid om hier meerdere woningen toe
             te voegen inclusief de mogelijkheid voor kantoor/bedrijf aan huis. De bestaande schuur kan dan als
             bijgebouw bij de woning worden gebruikt. Hiermee wordt naar verwachting een brede doelgroep
             potentiële kopers bereikt;
         - maatschappelijke functies die niet vallen onder de bestemming ‘Cultuur en ontspanning’. Te denken valt aan
             een BSO of een gezondheidscentrum.
         - Lichte bedrijvigheid (t/m cat. 1). Op voorhand wordt zwaardere bedrijvigheid (cat. 2 of hoger) uitgesloten.

         Door op voorhand deze kaders mee te geven weten potentiële kopers wat er mogelijk ik.. Zonder (principe)
         akkoord van het College krijgt een mogelijke koper geen financiering bij de bank. Omdat op dit moment niet
         duidelijk is welke vervolgfunctie het perceel krijgt. Daarom is het beslispunt algemeen beschreven. Daarnaast is
         het praktischer om dit nu te regelen dan dit op een later moment via een apart principeverzoek toe te staan.

         Door de beide percelen in één keer te verkopen levert dit naar verwachting meer potentiële kopers op, omdat
         het de meeste mogelijkheden biedt.

3.1      Informeren van de raad over de op handen zijnde verkoop van boerderij Strunk.
         Het doel van de informatienotitie is om de gemeenteraad goed mee te nemen in de gang van zaken vanaf het
         besluit d.d. 14 april 2022 om boerderij te verkopen tot en met de huidige situatie dat op korte termijn de verkoop
         van boerderij Strunk inclusief bijgebouwen zal worden gestart.

Duurzaamheid
N.v.t.

Kanttekeningen
Boerderij Strunk heeft nu de bestemming Cultuur en ontspanning. Om hier een andere functie toe te staan moet het
bestemmingsplan gewijzigd worden. Deze procedure moet nog doorlopen worden met de mogelijkheid tot indienen van
zienswijzen. Het principeakkoord (beslispunt 2) staat niet open voor bezwaar en beroep.

Financiën
Met de bestemming wonen (voor beide percelen met tezamen 1 woning) bereik je de meeste potentiële kopers. Een
maatschappelijke bestemming is in zijn algemeenheid moeilijker te financieren en zal naar verwachting de maximale
verkoopprijs lager laten uitvallen. Een gescheiden verkoop van beide percelen levert naar verwachting circa 40.000 euro
meer op maar doet afbreuk aan het unieke karakter en de inspanningsverplichting voor behoud van boerderij als
cultureel erfgoed. Met voorbehoud van de actuele ontwikkelingen in de markt, is een richtprijs van 575.000 euro k.k. voor
een gecombineerde verkoop van beide kavels als één geheel met hierbij één woonbestemming.


                                                                                                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                                Collegevoorstel




Om te voorkomen dat het unieke geheel verkocht wordt aan de hoogste bieder zonder invloed uit te oefenen op het
maatschappelijk belang voor behoud van de boerderij en schuur als cultureel erfgoed wordt de methodiek van gunnen
op waarde toegepast. De methodiek van gunnen op waarde houdt in dat er bovenop het inschrijfbedrag een fictieve
waarde wordt toegekend wanneer er aantoonbaar in het beoogde functionele gebruik rekening wordt gehouden met
het maatschappelijk belang voor behoud als cultureel erfgoed. De opbouw van functie meerwaarde die wij hierbij voor
ogen hebben is:

25.000 euro      Maatschappelijk (museum, buurthuis, atelier, etc)
15.000 euro      Ondernemen (kantoor/bedrijf aan huis, lichte bedrijvigheid, klinieken, etc)
     0 euro      Alleen wonen

 Voorbeeld:
 Het inschrijfbedrag is 550.000 euro maar de inschrijver wil de schuur geschikt maken voor gebruik als B&B waarmee
 het positief bijdraagt in het aantrekken van toeristen. Dan waarderen wij dit met een fictief bedrag van 15.000
 waardoor de totale inschrijving komt op 565.000 waardoor de kans op gunning is vergroot.


Vervolg
Nadat u akkoord bent gegaan met dit collegevoorstel, zal er samen met de hiervoor gecontracteerde lokale makelaar
gestart worden met het plan van aanpak om boerderij Strunk in de verkoop te zetten. De makelaar schat in dat na het
collegebesluit er ongeveer twee weken nodig zal zijn om de verkoop te communiceren via de daarvoor aangewezen
kanalen.

Biedingen kunnen binnen vier weken bij de makelaar ingediend worden (gesloten envelop). De makelaar zal in
voorbereiding ook de conceptovereenkomst inclusief advies over de clausules verzorgen alsook de eindinspecties
voorafgaand aan de notariële overdracht. In het vaststellen van clausules zal er ook aandacht zijn voor het borgen dat de
aangegeven functionele meerwaarde zal worden toegepast. In het traject om tot een overeenkomst te komen zullen
onze eigen juridische adviseurs ook aangehaakt zijn. De gunning vindt plaats onder de opschortende voorwaarde van
het verkrijgen van het besluit tot goedkeuring door burgemeester en wethouders van de gemeente Raalte.

Communicatie
We stellen voor bijgevoegd persbericht te versturen naar aanleiding van dit collegebesluit. De openbare verkoop wordt
aangekondigd op de website van de gemeente Raalte en via een bericht in het Weekblad voor Salland met
doorverwijzing naar de verkopende makelaar. De makelaar verzorgt de verdere promotie via zijn verkoopkanalen,
waaronder Funda. Hiermee voldoet deze verkoop aan de eisen die de algemene beginselen van behoorlijk bestuur
blijkens de uitspraak van de Hoge Raad van zesentwintig november tweeduizend éénentwintig (ECLI:NL:HR:2021:1778,
'Didam-arrest'), aan verkoop van gemeentelijk vastgoed stelt.


Bijlagen
    •   Reactie Steunpunt Cultureel Erfgoed Overijssel
    •   Raadsinformatienotitie met betrekking tot de verkoop van Strunk.
    •   Persbericht




                                                                                                                        4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>