<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                                 Collegevoorstel




Onderwerp                                                     Vaststellen bestemmingsplan Raalte Kern, Douma-
                                                              terrein

Zaaknummer                                                    18884-2023


B&W vergadering                                               12 juni 2023


Integrale advisering                                          Dennis Witteveen, Jeroen Hoppenbrouwer (groen),
                                                              Jeroen van Leeuwe (water), Zeno van Raan (groen),
                                                              Joanne Bodewes (wonen), Mirle Mondria en Rob
                                                              Smetsers (stedenbouw), Omgevingsdienst (milieu),

Portefeuillehouder                                            Dhr. A.H. (Alexander) Kreule


Voor informatie                                               Nienke Spiegelenberg


Bestuurssamenvatting
Het plan is om de voormalige bedrijfslocatie van Douma Deuren aan de Kanaalstraat Oostzijde 13 in Raalte te her
ontwikkelen tot woningbouwlocatie. Het plan voorziet in de bouw van in totaal 84 woningen. Hiermee wordt voorzien in
de vraag naar nieuwe woningen. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat voor 51 woningen een beschikking hogere
grenswaarden moet worden verleend vanwege de N35, de spoorlijn Enschede-Zwolle en vanwege bedrijventerrein De
Zegge. Op 4 oktober 2022 (zaak 80608-2022) bent u akkoord gegaan met het principeverzoek. Het
ontwerpbestemmingsplan heeft van 9 februari 2023 tot en met 22 maart 2023 ter inzage gelegen. Er zijn 3 zienswijzen
ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. De ingediende zienswijzen zijn ontvankelijk, maar geven geen aanleiding
om het bestemmingsplan aan te passen. Wel zijn er een aantal ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. Daarom wordt
voorgesteld om de gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Beslispunten
1.   De gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan Raalte Kern, Douma-terrein gewijzigd vast te stellen;
2.   Wethouder A.H. Kreule te machtigen de anterieure overeenkomst tussen de gemeente Raalte en BPD Ontwikkeling
     BV te ondertekenen.
3.   De anterieure overeenkomst niet openbaar te maken op grond van artikel 5.1, lid 2 onder b van de Wet open
     overheid (WOO);
4.   De beschikking hogere grenswaarden voor 51 woningen (als gevolg van geluidhinder van de N35, het spoor en
     bedrijventerrein De Zegge) vast te stellen.
5.   Geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen, omdat het
     verhalen van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.
6.   Akkoord te gaan om degenen die zienswijzen hebben ingediend te informeren over uw besluit middels bijgevoegde
     brief.




                                                                                                                         1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                               Collegevoorstel




Besluit




Inleiding
Al jarenlang zijn er plannen geweest om woningbouw te realiseren op de locatie van Douma Deuren. Het plangebied
wordt begrensd door bestaande woningen aan de Enkstraat, het Overijssels kanaal, de spoorlijn Zwolle-Almelo, het MBI-
terrein en de gemeentewerf, zie afbeelding 1.




                                                           MBI TERREIN




                    DOUMA TERREIN




                                                          GEMEENTEWERF




Afbeelding 1: Huidige situatie locatie Douma Deuren

Het Douma-terrein is vanwege de ligging dichtbij het station en kernwinkelgebied, en gelegen langs een historische
hoofdstructuur (zijtak Overijssels kanaal), op het eerste oog een aantrekkelijke woonlocatie. Maar om uiteenlopende


                                                                                                                      2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                               Collegevoorstel




redenen is het niet gelukt een uitvoerbaar plan te ontwikkelen voor het gebied. De economische crisis is hier debet aan
geweest, maar ook milieukundige belemmeringen zowel op als rondom het terrein maken het tot een complexe opgave.
Na sloop/sanering van het terrein is er kans op onverwachte bodemvondsten (verontreiniging en/of niet gesprongen
explosieven). Het spoor en omliggende bedrijvigheid (m.n. geluid) zijn omgevingsaspecten waarmee rekening moet
worden gehouden.

In 2020 is BPD Ontwikkeling B.V. (hierna ook: BPD of de initiatiefnemer) gestart met het ontwikkelproces om te komen tot
een financieel haalbaar woningbouwplan voor het Douma-terrein. Dit is eerst op traditionele wijze opgepakt, en in 2021
is hier een vervolg aangegeven door middel van een modelmatige studie met computersimulaties op basis van door de
gemeente en BPD aangeleverde uitgangspunten. De uitkomsten zijn vervolgens vertaald naar 2 schetsontwerpen die
november 2021 zijn gepresenteerd aan de omgeving.

Na de eerste bewonersbijeenkomst is het plan op drie punten gewijzigd:
    1. Het plangebied is voorzien van een tweede verkeersontsluiting via de in- en uitrit van de gemeentewerf in plaats
        van al het gemotoriseerd verkeer via de Kanaalstraat Oostzijde te ontsluiten. De hinder van extra verkeer van en
        naar de woningen wordt op deze wijze meer verspreid over het omliggende gebied.
    2. Het plangebied is vergroot door een gedeelte van het perceel van een particulier aan de Enkstraat eraan toe te
        voegen. Op deze wijze is de tweede ontsluitingsweg te realiseren, en is het verkavelingsplan verbeterd waardoor
        een ruimer groen middengebied is ontstaan.
    3. Het aandeel sociale huurwoningen is verhoogd naar 25%. Hiermee voldoet het plan aan het gemeentelijk
        woonbeleid.

Deze wijzigingen hebben geresulteerd in onderstaand stedenbouwkundig ontwerpplan, zie afbeelding 2.




                                                                                                                      3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                        Collegevoorstel




Afbeelding 2: Het woningbouwplan



Met de beoogde herontwikkeling wordt de bouw van totaal 84 woningen mogelijk gemaakt.



Het door initiatiefnemer te realiseren woningbouwprogramma bestaat uit:
     54 grondgeboden woningen waarvan
              − 21 sociale huur
              − 10 middeldure koop
              − 11 dure seniorenwoningen
              − 12 dure tweekappers
     30 middeldure huur appartementen




                                                                                                    4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                              Collegevoorstel




Voor de 21 sociale huurwoningen wordt uitgegaan van de dan geldende liberalisatiegrens. Voor de betaalbare
koopwoningen wordt uitgegaan van een koopsom onder de NHG-grens 2022 (€ 355.000,-). Voor de middeldure
koopwoningen gaat initiatiefnemer uit van een koopsom van maximaal € 395.000,-. Het plangebied beslaat de percelen
kadastraal bekend Raalte, sectie E, nummers 3407, 3534, 3959 (gedeeltelijk), 4815 en 4816 met een gezamenlijke grootte
van circa 2,4 hectare. De percelen hebben in het vigerende bestemmingsplan ‘Raalte Kern’ de bestemmingen ‘Bedrijf’ en
gedeeltelijk de bestemming ‘Tuin’. Om woningbouw mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan
nodig naar de bestemming ‘Wonen’.

Samenvatting zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 9 februari 2023 tot en met 22 maart 2023 ter inzage gelegen. Er zijn 3
zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. De ingediende zienswijzen zijn ontvankelijk, maar geven geen
aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. De uitgebreide beantwoording van deze zienswijzen vindt u in de
bijlage van dit raadsvoorstel. Hieronder geven we op hoofdlijnen de beantwoording weer.

    •   Door het realiseren van 84 woningen neemt het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie
        volgens indieners toe. Dit leidt volgens indieners tot onveilige situaties en aantasting van het woongenot.
             o Uit het verkeersonderzoek dat in 2019 en in het najaar van 2022 is uitgevoerd blijkt inderdaad dat het
                  aantal verkeersbewegingen toeneemt. Ook blijkt uit dit onderzoek dat de omliggende wegen het extra
                  verkeer aankunnen. Bij het verkeersonderzoek is uitgegaan van een volledige benutting van het MBI-
                  terrein. We concluderen ook dat het nieuwe verkeersaanbod voor omliggende wegen binnen de
                  normen blijft en dus aanvaardbaar is. De straten krijgen een vergelijkbare verkeerssituatie met andere
                  straten die binnen categorie Erftoegangsweg type B vallen. Voor waardevermindering kan op grond
                  van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening een verzoek tot planschade worden gedaan.
    •   Op dit moment is de toegangsweg naar o.a. de gemeentewerf vormgegeven als inrit. De T-splitsing zal volgens
        indieners meer gebruikt worden.
             o Uit onderzoek is inderdaad gebleken dat de inrit van de gemeentewerf meer gebruikt zal worden. Ook
                  is gebleken dat deze bestaande toegangsweg naar de gemeentewerf voldoende breed is om het extra
                  verkeersaanbod van de nieuwe wijk te verwerken. Het plan is om de inrit te veranderen in een
                  aansluiting zonder voorrangsregeling. De aansluiting wordt uitgevoerd als een visueel plateau. Het
                  inschijnen van koplampen is te voorkomen door het plaatsen van een haag of raambekleding.
    •   De ontwikkeling van Doumaterrein leidt volgens indieners tot onveilige verkeerssituaties. Bezwaar wordt
        gemaakt tegen de ontsluiting van het Doumaterrein en voorgesteld wordt de ontsluiting via noordelijke richting
        te laten lopen om verkeersoverlast en ongelukken te voorkomen.
             o Uit verkeersonderzoek van 2019 en 2022 is gebleken dat de locatie kan worden ontsloten op de
                  omliggende wegen zonder dat daardoor de verkeersintensiteiten op die omliggende wegen te hoog
                  worden. Bij het verkeersonderzoek is uitgegaan van een volledige benutting van het MBI-terrein. Er is
                  geen noodzaak tot een andere ontsluiting. Daarbij komt dat de gesuggereerde alternatieve
                  ontsluitingen problematisch zijn vanuit verkeerskundig, financieel en technisch oogpunt.. Gezien de
                  berekende cijfers van motorvoertuigen per etmaal zien we op dit moment geen aanleiding om te
                  anticiperen op andere oplossingen.
    •   Binnen plan Douma worden op dit moment 21 sociale huurwoningen gerealiseerd. Indiener constateert dat dit
        slecht 25% is van het totaal aantal woningen. Indiener geeft aan dat de sociale huurwoningen binnen het
        woongebied verhoogd moeten worden tot 30%.
             o Het college van Burgemeester en wethouders heeft op 4 oktober 2022 ingestemd met het
                  principeverzoek voor de herontwikkeling van Douma naar woningbouwlocatie. In de randvoorwaarden
                  bij het principebesluit is bepaald dat minimaal 25% van het totaal aantal woningen sociale
                  huurwoningen moeten zijn. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Binnen het programma Wonen wordt
                  tevens uitgegaan van het principe dat het totaal aantal nieuwe woningen in Raalte 25% huurwoningen
                  zijn. Hiermee is het aantal te realiseren huurwoningen niet plan specifiek, maar geldt het percentage



                                                                                                                      5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                                Collegevoorstel




                 voor het totaal aan woningbouwplannen binnen de gemeente Raalte. Op dit moment zit Raalte al
                 boven dat percentage.
    •    Volgens indiener moeten eigen inwoners voorrang krijgen
             o Op basis van de huidige wetgeving kan geen voorrang gegeven worden aan inwoners uit Raalte.


Beoogd effect
Een onherroepelijk bestemmingsplan biedt de basis voor het bouwrijp maken en de uitgifte van woningen. Hiermee wordt
tegemoetgekomen aan de vraag voor woningen.

Argumenten
ad 2.1 – Wethouder A.H. Kreule te machtigen de anterieure overeenkomst tussen de gemeente Raalte en BPD
Ontwikkeling BV te ondertekenen.
Op grond van artikel 171 lid 1 van de Gemeentewet is de burgemeester bevoegd de anterieure overeenkomst te
ondertekenen. Op grond van 171 lid 2 van de Gemeentewet kan de burgemeester deze bevoegdheid voor een concrete
situatie aan een andere persoon toekennen. Aangezien het particuliere initiatief door de wethouder wonen wordt
afgehandeld is het advies, mede gezien het regelmatige contact tussen wethouder en BPD , de anterieure overeenkomst
te laten ondertekenen door wethouder dhr. A.H. Kreule.

ad 3.1   De anterieure overeenkomst waarmee uitvoering kan worden gegeven aan deze woningbouwontwikkeling vast te
         stellen en niet openbaar te maken op grond van artikel 5.1, lid 2 onder b van de Wet open overheid (WOO);
Om uw bouwproject mogelijk te maken, moet de gemeente het bestemmingsplan en de openbare ruimte wijzigen. Deze
werkzaamheden brengen kosten met zich mee. In de anterieure overeenkomst zijn onder andere de kosten opgenomen
die de initiatiefnemer aan de gemeente dient te vergoeden. Dit zijn kosten voor de inzet van het ambtelijke apparaat voor
onder andere de planbegeleiding, het beoordelen en in procedure brengen van het ontwerp bestemmingsplan en
toezicht op uitvoering. Omdat de gemeente bij openbaarmaking van de anterieure overeenkomst economisch en
financieel nadeel kan oplopen bij lopende of toekomstige onderhandelingen met andere initiatiefnemers, wordt uw
college voorgesteld de anterieure overeenkomst op grond van artikel 5.1, lid 2 onder b van de Wet open overheid (WOOO
niet openbaar te maken


ad 4.1 Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat er niet wordt voldaan aan de voorkeurgrenswaarde, maar wel aan
       de maximale geluidsbelasting.
Voor een aantal nieuw te realiseren woningen in de ontwikkeling van het Doumaterrein zijn hogere grenswaarden nodig.
De voorkeursgrenswaarde voor deze woningen is 48 dB (Lden) vanwege het aspect wegverkeerslawaai, 55 dB (Lden)
vanwege het aspect railverkeerslawaai en 50 dB(A) vanwege het aspect industrielawaai. De hogere grenswaarden zijn nodig
als gevolg van het geluid, afkomstig van het wegverkeer op de N35, de spoorlijn en bedrijventerrein De Zegge. Van
toepassing is artikel 83, lid 2 van de Wet geluidhinder. Op grond van dit artikel kunnen hogere waarden worden vastgesteld
tot ten hoogste 63 dB voor verkeerslawaai, 68 dB voor railverkeerslawaai en 55 dB(A) voor industrielawaai. De
geluidsbelastingen voor de woningen in het plangebied zijn uitgewerkt in onderstaand schema en vallen binnen de
maximale geluidsbelasting die we op nieuwe woningen kunnen toestaan.

Vanwege de N35:
Voor 10 woningen een hogere grenswaarde van 49 dB;
Voor 11 woningen een hogere grenswaarde van 50 dB;
Voor 18 woningen een hogere grenswaarde van 51 dB;
Voor 1 woning een hogere grenswaarde van 52 dB.

Vanwege de spoorlijn Enschede - Zwolle:
Voor 10 woningen een hogere grenswaarde van 56 dB;


                                                                                                                        6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                             Collegevoorstel




Voor 4 woningen een hogere grenswaarde van 57 dB.

Vanwege bedrijventerrein De Zegge:
Voor 6 woningen een hogere grenswaarde van 51 dB(A);
Voor 7 woningen een hogere grenswaarde van 52 dB(A);
Voor 14 woningen een hogere grenswaarde van 53 dB(A);
Voor 52 woningen een hogere grenswaarde van 54 dB(A);
Voor 51 woningen een hogere grenswaarde van 55 dB(A).

Om aan de geluidsnormen te kunnen voldoen moet bij Autorestauratie Raalte maatregelen genomen worden. De
volgende maatregelen moeten worden uitgevoerd:
    1. De geluidsisolatie van de wanden en het dak van de machinekamer wordt minimaal 7 dB(A) verbeterd.
    2. Tegen de erfgrens en aansluitend aan de machinekamer wordt een 2,5 meter hoog en 5 meter lang scherm
       gerealiseerd ter afscherming van de buitendeur.
    3. De bronsterkte van de lasdampafzuiging in de oostgevel wordt gereduceerd met met 10 dB(A) door een demper.

Deze maatregelen worden uitgevoerd door BPD en zijn vastgelegd in het bestemmingsplan en de anterieure
overeenkomst. Er is een hogere waarde voor geluid aangevraagd bij de Omgevingsdienst IJsselland vanwege de N35, de
spoorlijn Enschede – Zwolle en bedrijventerrein De Zegge. De beschikking hogere grenswaarde heeft ter inzage gelegen
en hierop zijn geen zienswijzen ingediend. Daarom kan het college de beschikking verlenen.

Overige argumenten staan in het raadsvoorstel

Duurzaamheid
Herontwikkeling van de bedrijfslocatie naar een woongebied draagt bij aan een duurzaam ruimtegebruik. Het plan
voorziet in een centraal openbaar gebied met ruimte voor groen, bomen en waterinfiltratie. Vanzelfsprekend worden de
woningen volgens de geldende duurzaamheidsnormen (BENG) gebouwd worden.

Kanttekeningen
Zie raadsvoorstel.

Financiën
Alle kosten voortvloeiende uit voornoemde planontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemers, inclusief
eventuele planschadekosten. Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst afgesloten om de kosten voor
nutsvoorzieningen, aanpassing riolering, ambtelijke begeleiding/toezicht etc. af te kunnen wentelen op de
initiatiefnemer. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over beheer en onderhoud van de openbare ruimte.

Vervolg
Na behandeling in het college wordt het bestemmingsplan ter besluitvorming aangeboden aan de gemeenteraad.

Communicatie
N.v.t.

Bijlagen
     1.   Bestemmingsplan Raalte Kern, Douma-terrein, incl. bijlagen.
     2.   Zienswijzennota bestemmingsplan Raalte Kern, Douma-terrein
     3.   Anterieure overeenkomst incl. bijlagen
     4.   Memo alternatieven verkeersontsluiting Douma



                                                                                                                    7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




            8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>