<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                              Collegevoorstel




Onderwerp                                                   Principeverzoek Hondemotsweg 16 te Raalte


Zaaknummer                                                  30990-2024


B&W vergadering                                             11 juni 2024


Integrale advisering                                        Robert Voeten, Mirle Mondria, Jeroen
                                                            Hoppenbrouwer, Het Oversticht, Christian Linthorst

Portefeuillehouder                                          Dhr. B.J.M. (Ben) Nijboer


Voor informatie                                             Linda Brouwer


Bestuurssamenvatting
De adviseur heeft namens de eigenaar van Hondemotsweg 16 te Raalte een principeverzoek ingediend om in de
voormalige boerderij, nu bijgebouw, één woning te kunnen realiseren. Het Oversticht heeft dit pand als karakteristiek
aangemerkt. Het plan voldoet aan de voorwaarden van artikel 50.2 ‘Realisatie woning in een karakteristiek bijgebouw’ van
het bestemmingsplan ‘Buitengebied Raalte, Verzamelplan 2020’. Aan het plan kan, mits de situering van een nieuw
bijgebouw meer naar het achtererf wordt verplaatst en de landschappelijke inpassing beter wordt uitgewerkt,
medewerking worden verleend door middel van BOPA-procedure.

Beslispunten
1. In principe akkoord te gaan om in het karakteristieke bijgebouw één woning te realiseren aan de Hondemotsweg 16 te
Raalte onder de in dit voorstel genoemde voorwaarden;
2. Bijgevoegde brief principemedewerking vast te stellen.

Besluit




Inleiding
Aan de Hondemotsweg 16 te Raalte is medio 1910 een boerderij opgericht, die tot ca. 1995 werd gebruikt als (bedrijfs-
)woning. De boerderij is na oprichting van de huidige hoofdwoning in 1995 als bijgebouw in gebruik gebleven. Met de
initiatiefnemer en zijn adviseur worden al geruime tijd gesprekken gevoerd om te komen tot het realiseren van een
woonfunctie in deze voormalige boerderij naast zijn eigen woning. Het Oversticht heeft op 21 juni 2022 geoordeeld dat
dit pand als karakteristiek is aan te merken en tevens enkele ruimtelijke randvoorwaarden voor deze ontwikkeling
aangegeven. Hoewel in dit eerste advies nog werd uitgegaan van het behouden van het bakhuisje naast de voormalige
boerderij, wordt in een tweede advies d.d. 14 december 2023 dit niet van wezenlijk belang geacht. Ambtelijk is daarna
richting adviseur en initiatiefnemers aangegeven dat er begrip is voor de sloop van het bakhuisje, zeker omdat
initiatiefnemers geen nuttige functie aan deze beperkte oppervlakte van buitenmaats 15 m2 kunnen geven. Daarnaast
blijkt deze in te slechte staat. De bestaande maatvoering van de voormalige boerderij met een vloeroppervlak van ca. 115
m2 is voldoende voor een woonfunctie, zodat het bouwvolume niet hoeft te worden uitgebreid en het karakter van het

                                                                                                                      1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                               Collegevoorstel




pand behouden blijft. Uit de bouwtechnische rapportage (bijlage 2) blijkt dat de hoofddraagconstructie in een voldoende
conditie is om te behouden en het bouwwerk aan te passen naar een zelfstandige woning. Er zijn geen ingrepen nodig,
waarbij de karakteristieke cultuurhistorische waarde aangetast wordt. Daarbij kan voldaan worden aan de bouwkundige
en duurzaamheidseisen. Onderstaande foto’s geven een impressie van de huidige situatie en hoe de boerderij er vroeger
uitzag, maar ook in het principeverzoek zelf en bijlagen 1 en 5 is de bestaande situatie goed in beeld gebracht.




Links het bijgebouw in de huidige staat met de karakteristieke knotlinde, rechts een foto van de voormalige boerderij van
vóór 1995.

Beoogd effect
In het karakteristieke bijgebouw een woning realiseren om het behoud te borgen. Het erf wordt landschappelijk ingepast
en de ruimtelijke kwaliteit gaat er op vooruit.

Argumenten
        1.1     Maatschappelijk belang behouden karakteristieke panden
Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om in karakteristieke panden woningen toe te staan omdat door het
toestaan van woningen deze panden behouden blijven en waar nodig worden deze panden opgeknapt.

        1.2     Aan voorwaarden voor een woning in een karakteristiek bijgebouw wordt voldaan
Volgens het geldende planologische kader is binnen het bestemmingsvlak ‘Wonen’ één woning toegestaan. In de
Algemene wijzigingsregels van bestemmingsplan ‘Buitengebied Raalte, Verzamelplan 2020’ is onder voorwaarden een
wijzigingsbevoegheid opgenomen voor de ‘Realisatie woning in een karakteristiek bijgebouw’ (artikel 50.2, waarbij de
adviseur heeft getoetst aan de geconsolideerde versie van het bestemmingsplan, waar deze wijzigingsbevoegdheid in
artikel 49.2 is vermeld). Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de wijzigingsbevoegheid
vervallen en wordt het bestemmingsplan aangemerkt als een onderdeel van het tijdelijke Omgevingsplan van de
gemeente Raalte. Indien voldaan wordt aan voorwaarden in het genoemde artikel, kan in deze casus wel medewerking
worden verleend aan een extra woning in het bijgebouw door een BOPA-procedure te doorlopen. Onderstaand wordt
voorliggend initiatief aan de voorwaarden van artikel 50.2 getoetst:
               a. het realiseren van een woning in een bijgebouw is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding
                   'karakteristiek';
De voormalige boerderij welke momenteel in gebruik is als bijgebouw is door Het Oversticht in haar advies d.d. 21 juni
2022 (zie bijlage 1) aangemerkt als een karakteristiek pand. Na diverse discussies tussen ambtenaren van de gemeente en
adviseur/initiatiefnemers over het al dan niet kunnen behouden van het bakhuisje, is aanvullend advies aan Het
Oversticht gevraagd. In bijlage 7 wordt het niet renoveren van het bakhuis een begrijpelijke keuze genoemd vanwege de
slechte staat van het bakhuis. Hoewel met de sloop van het bakhuisje wel iets van het karakter van het nog vrij originele


                                                                                                                       2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                                  Collegevoorstel




ensemble verloren gaat, wordt het sobere Sallandse boerderijtje wel met zoveel mogelijk karakteristieke elementen
gerenoveerd. Denk hierbij aan het herstel van de gebintstructuur van de boerderij, de gesloten rieten kap, behoud van de
oude gevelstenen, restaureren van de kozijnindeling en de achtergevel met baander- en staldeuren afleesbaar en
herkenbaar houden, behoud van de knotlinde en de omhaging van de moestuin/erf met meidoorn.
              b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens Bijlage 5, Bijlage 6, Bijlage 7 of
                   Bijlage 10 een karakteristiek bijgebouw betreft;
Nu Het Oversticht de voormalige boerderij als karakteristiek heeft aangemerkt, zal bij een volgende herziening van het
bestemmingsplan, dus het opstellen van het Omgevingsplan, dit adres in een bijlage als karakteristiek worden
opgenomen.
              c. de realisatie van een woning in een bijgebouw, gelegen op gronden binnen 50 m ten opzichte van de
                   bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is niet toegestaan;
              d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde
                   magneetveld voldoet aan de normen;
Beiden niet van toepassing.
              e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze gebouwen;
Door in de voormalige boerderij/huidige schuur een woning toe te staan blijft het karakteristieke pand behouden.
              f. door middel van een bouwtechnisch rapport is aangetoond dat de transformatie van het gebouw naar
                   een woning bouwtechnisch haalbaar is en de cultuurhistorische waarde niet wordt aangetast;
Uit het bouwtechnisch rapport blijkt dat de transformatie van het bijgebouw naar woning bouwtechnisch haalbaar is.
Ook is aangetoond dat de cultuurhistorische waarde van het bijgebouw niet wordt aangetast. Zie bijlage 2.
              g. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde,
                   zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
Het adres ligt op relatief grote afstand van drukkere wegen en spoorwegen en daardoor is er van akoestische invloed op
het perceel geen sprake. In een mailwisseling bijgevoegd in bijlage 6b heeft de Omgevingsdienst IJsselland het volgende
geadviseerd: “De etmaalintensiteit op de Hondemotsweg is 300 mvt (2020). In alle redelijkheid is aan te nemen dat de
voorkeurswaarde ter hoogte van de woning niet overschreden zal worden. Dit hoeft ook niet nader onderzocht te
worden.”
              h. het gebruik plaatsvindt binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet
                   toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het bijgebouw – zoals dit bepaald is door
                   hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft. Tevens
                   wordt bij het wijzigingsplan een sloopregeling opgenomen met toetsingscriteria, gericht op de
                   bescherming van het karakteristieke pand;
Met dit principeverzoek blijft het karakteristieke pand behouden met het bestaande bouwvolume. Het advies van Het
Oversticht d.d. 21 juni 2022 is hierbij maatgevend. De voorwaarden dat het karakteristieke pand niet zomaar gesloopt kan
worden, zullen wij opnemen als voorschrift in de omgevingsvergunning.
              i. bij het wijzigingsplan beperkingen kunnen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij
                   deze nieuwe woning.
Er wordt bij voorkeur één of hooguit twee vrijstaande bijgebouwen toegestaan, die ondergeschikt moeten zijn aan het
tot woning om te vormen karakteristieke pand.
Het voorgestelde nieuwe bijgebouw (carport of garage) in de zuidoosthoek van het perceel is niet akkoord, omdat dit
bijgebouw volledig buiten het huidige bouwvlak van de bestemming ‘Wonen’ is gelegen en vóór de rooilijn van de
toekomstige RvR-woning aan de oostzijde gesitueerd wordt. Het nieuwe bijgebouw kan het beste gesitueerd worden op
dezelfde positie als het voormalige varkensschuurtje (= witte stippellijn / rechthoek in het inrichtingsplan), waarbij dit
bijgebouw eventueel nog enkele meters kan worden uitgebreid in zuidoostelijke of noordelijke richting. Om de zichtlijn
vanuit de te realiseren woning middels een opening in de houtsingel naar het (landgoed-)landschap erachter te
behouden, is een uitbreiding van het bijgebouw in noordwestelijke richting ongewenst.

        1.3      Landschappelijk inrichtingsplan beter uitwerken
Op onderstaand inrichtingsplan dient het bijgebouw in de zuidoosthoek dus verwijderd te worden. Daarvan uitgaande
kan de erfverharding wat meer beperkt blijven. Denk hierbij aan groene parkeerplaatsen (met grasbetonstenen) in plaats


                                                                                                                           3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                             Collegevoorstel




van een volledig verhard parkeerpleintje. Dat sluit ook beter aan bij het advies van Het Oversticht om het erfensemble
met een ingetogen, agrarisch karakter (bescheiden siertuin en accent op nutsaanplant zoals fruitbomen en
moestuin/bloementuin/weitje) te behouden.
De (bestaande) hoge meidoornhagen parallel aan de Hondemotsweg tot aan de rooilijn van de te renoveren woning
kunnen wat naar beneden worden gebracht voor zowel meer zicht óp de karakteristieke woning als voor meer zicht óver
het voorerf naar naast-/achterliggend landschap. Daarnaast zijn groen- en landschapselementen uit het advies van Het
Oversticht wel in de onderbouwing beschreven, maar niet in het inrichtingsplan uitgewerkt, namelijk: ‘Een afwisseling
van grasland (of extensief kruidenrijk) en (half)verharding, een afwisseling van natuurlijke groene erfscheiding en
eenvoudige hekwerken en weiderasters’. Bij de aan te vragen BOPA dient een beter uitgewerkt landschappelijk
inpassingsplan te worden ingediend, welke voldoet aan de vormvereisten hiervoor.




Uitsnede van het voorgestelde inrichtingsplan, welke op onderdelen aangepast en beter uitgewerkt dient te worden.

        1.4     De initiatiefnemer heeft contact gehad met de omgeving en geeft aan dat de buren geen bezwaren
                hebben.

Duurzaamheid
De toekomstige woning zal gaan voldoen aan de huidige maatstaven op gebied van duurzaamheid en energiebesparing.
Met deze ontwikkeling wordt het erf weer toekomstbestendig gemaakt.




                                                                                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                               Collegevoorstel




Kanttekeningen
Een eerste verkenning naar de omgevingsfactoren is door de initiatiefnemer gedaan, zie bijlage 6a. Op basis van deze
verkenning zijn er vooralsnog geen belemmeringen om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Voor de aspecten
bodem, flora en fauna en stikstof wordt nader onderzoek gedaan in het kader van de BOPA-procedure.

Financiën en Fiscale aspecten
De gehele ontwikkeling wordt financieel gedragen door de initiatiefnemer. Het verhalen van gemeentelijke kosten wordt
middels een anterieure overeenkomst geregeld, inclusief het afdekken van mogelijke risico’s op nadeelcompensatie.

Vervolg
Bij een positief besluit kan de initiatiefnemer met zijn adviseur verder gaan met de planvorming en het indienen van de
stukken ten behoeve van een BOPA.

Communicatie
De adviseur en initiatiefnemer worden met een brief op de hoogte gebracht van het besluit.

Bijlagen
240212 Principeverzoek Hondemotsweg 16
Bijlage 1_Advies het Oversticht
Bijlage 2 Bouwtechnische rapportage
Bijlage 3 Vigerend bestemmingsplan
Bijlage 4 Inrichtingsplan
Bijlage 5 Beelden bestaande situatie
Bijlage 6a Omgevingsfactoren
Bijlage 6b Geluid
Bijlage 7 Aanvullend advies erf en landschap Het Oversticht
Uitgaande brief principemedewerking
Bijlage bij brief: vormvereisten tekening beplantingsplan




                                                                                                                          5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>