<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                      Hessenweg 29, 7771 CH
Gemeente Raalte                                                                                                                       Hardenberg
T.a.v. de heer H. Immink                                                                                                              Telefoon 088 2532850
Postbus 140                                                                                                                           hardenberg@alfa.nl
8100 AC RAALTE                                                                                                                        Fax 088 2532851
                                                                                                                                      www.alfa.nl




Behandeld door                                     Kenmerk                                            Datum
Wim Kappers AA/RB                                  27003726                                           24 december 2021
088 2532804



Betreft: Landgoed Old Heino

Geachte heer Immink,
                                                                                                                                      Directie
Ingevolge uw opdracht hebben wij voor Landgoed Old Heino de financiële                                                                I.S.A. Schutten
haalbaarheid van toeristische exploitatie van de bungalows beoordeeld. Het                                                            B.W. Kappers AA RB
vitaliteitsonderzoek van Bureau Ruimte & Vrije Tijd van oktober 2019 is de basis
voor dit onderzoek.                                                                                                                   Accountancy
                                                                                                                                      J.C. van Bergeijk AA
Onze rapportage treft u hierbij aan.                                                                                                  H. ten Hoeve AA
                                                                                                                                      W.H.R. Roelfs AA
Tot het geven van een nadere toelichting zijn wij graag bereid.
                                                                                                                                      Fiscaal
                                                                                                                                      mr. M.H. Bieleman RB
Met vriendelijke groet,                                                                                                               mr. W. Brinkhuis RB
Alfa Accountants en Adviseurs
                                                                                                                                      Juridisch
                                                                                                                                      mr. N.H. Scholten-Pol




B.W. Kappers AA/RB




Alle diensten en/of werkzaamheden worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht met Alfa Accountants en Adviseurs te     IBAN NL34RABO0354801678
Wageningen. Daarop zijn de algemene voorwaarden van toepassing, die zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Arnhem
                                                                                                                                      BIC RABONL2U
(KvK nr 09046256). U vindt deze algemene voorwaarden op www.alfa.nl. In de algemene voorwaarden wordt onder meer de
aansprakelijkheid per gebeurtenis beperkt. Indien u voor u van belang zijnde gegevens niet vanaf de website kunt raadplegen, kunt u   BTW NL801339157B10
deze opvragen.
                                                                                                                                      Beconnummer 300573
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                                              Kenmerk
                                                                                                                              27003726/WK/280921
                                                                                                                              Kenmerk 2 van 15




Inhoudsopgave




Inhoudsopgave ....................................................................................................... 2
1 Inleiding ........................................................................................................... 3
2 Opdracht en verantwoording ........................................................................... 4
3 Uitgangssituatie ............................................................................................... 5
  3.1    Uitgangssituatie ...................................................................................... 5
    3.2       Structuur ................................................................................................. 5
    3.3       Branche- en marktontwikkelingen .......................................................... 6
4     Financiële doorrekening scenario’s ................................................................. 7
    4.1    Scenario 1: Verwachte exploitatie zonder handhaving .......................... 8
      4.1.1       Perspectief eigenaren ......................................................................... 8
      4.1.2       Perspectief VVE .................................................................................. 9
      4.1.3       Perspectief verhuurorganisatie ......................................................... 10
      4.1.4       Impact scenario 1: ............................................................................ 10
    4.2       Scenario 2: Verwachte exploitatie commerciële recreatieve verhuur .. 11
      4.2.1       Perspectief eigenaren ....................................................................... 11
      4.2.2       Perspectief VVE ................................................................................ 12
      4.2.3       Perspectief verhuurorganisatie ......................................................... 13
      4.2.4       Impact Scenario 2 ............................................................................. 13
5     Conclusie ....................................................................................................... 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                 Kenmerk
                                                                                 27003726/WK/280921
                                                                                 Kenmerk 3 van 15




1   Inleiding


In de provincie Overijssel zijn een aantal Vitaliteitsonderzoeken uitgevoerd
waaronder ook bij Landgoed Old Heino. Dit onderzoek is in 2019 uitgevoerd door
Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd uit Arnhem. De gemeente Raalte heeft Alfa
Accountants en Adviseurs verzocht om op basis van dit onderzoek te kijken naar
de financiële haalbaarheid van een tweetal scenario's.


Het Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd heeft al gekeken naar de kwaliteit van de
accommodaties en het park. Ons onderzoek beperkt zich enkel tot de financiële
aspecten voor de eigenaren en van de commerciële exploitatie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                    Kenmerk
                                                                                    27003726/WK/280921
                                                                                    Kenmerk 4 van 15




2    Opdracht en verantwoording

Ingevolge uw opdracht brengen wij de financiële haalbaarheid van toeristische
exploitatie van de bungalows op Landgoed Old Heino in kaart. Het
vitaliteitsonderzoek van Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd is de basis voor dit
onderzoek.

Bij de beoordeling van de rendementsvraag wordt de exploitatie afgezet tegen het
huidige investeringsniveau. Voor de nog te bebouwen locaties zal er een indicatie
voor nieuwbouw meegenomen worden.

In het advies hebben we zoals beschreven in de opdrachtaanvaarding enkel
rekening gehouden met de volgende twee scenario's:

Scenario 1:
Gemeente Raalte en Vereniging van Eigenaren 'Landgoed Old Heino' gaan
toeristische verhuur handhaven, met andere woorden langdurige verhuur wordt
actief op gehandhaafd.

Scenario 2:
Het niet actief handhaven van zowel Gemeente Raalte als Vereniging van
Eigenaren 'Landgoed Old Heino' wordt voortgezet.

Werkzaamheden
Onze werkzaamheden bestaan, overeenkomstig in Nederland algemeen
aanvaarde richtlijnen met betrekking tot het onderzoek van toekomstgerichte
financiële informatie, in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij u en de
VvE Landgoed Old Heino, het verwerken en uitvoeren van cijferanalyses met
betrekking tot de financiële gegevens en het er voor zorgen dat de
veronderstellingen op de juiste wijze zijn verwerkt.

Oordeel
Op grond van ons onderzoek van de gegevens waarop de veronderstellingen zijn
gebaseerd is ons niets gebleken op grond waarvan wij zouden moeten
concluderen dat de veronderstellingen geen redelijke basis vormen voor de
rapportage. Wij zijn van mening dat de rapportage op een juiste wijze op basis
van de veronderstellingen is opgesteld en is toegelicht.


Nijverdal, 24 december 2021

Met vriendelijke groet,
Alfa Accountants en Adviseurs




B.W. Kappers AA/RB
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                   Kenmerk
                                                                                   27003726/WK/280921
                                                                                   Kenmerk 5 van 15




3     Uitgangssituatie


3.1    Uitgangssituatie

Voor de commerciële en kwalitatieve aspecten zijn wij uitgegaan van de door
Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd gerapporteerde bevindingen en haar conclusies.
Wij richten ons uitsluitend op het financiële perspectief.

Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd concludeert dat het park moeizame kansen
heeft op de toeristische markt, maar dat een toeristische functie niet is
uitgesloten.

Op dit moment wordt er 1 bungalow toeristisch verhuurd en worden de overige
bungalows ingezet voor tijdelijke/permanente verhuur en tot slot ook een aantal
voor eigen gebruik.

Op basis van deze input, de gesprekken met betrokkenen en de gegevens die wij
vanuit de Gemeente Raalte en de VvE hebben ontvangen hebben wij een aantal
zaken vanuit financieel perspectief uitgewerkt.

Het rapport van Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd is opgesteld in oktober 2019.
Inmiddels zijn er door de VVE en het bestuur van de vennootschappen een aantal
besluiten genomen die wel van invloed zijn op de verhuurmogelijkheden naar de
toekomst toe. Het Centrumgebouw wordt inmiddels verhuurd aan een externe
partij. Hierdoor is deze op korte termijn niet meer in te zetten voor horeca- of
receptie-doeleinden. Daarnaast is het zwembad gesloten.


3.2    Structuur

Landgoed Old Heino heeft een vereniging van eigenaren, genaamd Vereniging
van Eigenaren ‘Landgoed Old Heino’ (hierna: VVE Landgoed Old Heino of VVE)
welke 100% aandeelhouder is van Landgoed Old Heino Beheer B.V. en
Landgoed Old Heino Vastgoed B.V.




De directie van deze twee vennootschappen wordt gevoerd door twee
bestuursleden van de VVE, te weten mevrouw H.W. Oosterhuis en de heer J. van
der Bent.

Landgoed Old Heino Beheer B.V. treedt als tussenpersoon voor de (toeristische)
verhuur van de accommodaties en de bijkomende dienstverlening op.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                   Kenmerk
                                                                                   27003726/WK/280921
                                                                                   Kenmerk 6 van 15




Landgoed Old Heino Vastgoed B.V. heeft enkel het eigendom verworven van het
receptiegebouw welke via Landgoed Old Heino Beheer B.V. vanaf 2021 wordt
verhuurd aan derden.

3.3   Branche- en marktontwikkelingen

De sector is volop in beweging, door Covid-19 is er een forse toename geweest
voor verhuur van bungalows en andere verhuuraccommodaties. Ook zijn er veel
bungalows verkocht en zijn onbebouwde kavels veelal ook verkocht. Of dit
blijvend zal zijn, is lastig in te schatten.

Bovenstaand beeld hebben we echter niet gezien bij Landgoed Old Heino.
Er zijn een heel aantal vrije kavels die niet verkocht zijn. Op basis van de
gegevens uit het kadaster blijkt dat er maar een beperkt aantal transacties zijn
geweest.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                    Kenmerk
                                                                                    27003726/WK/280921
                                                                                    Kenmerk 7 van 15




4   Financiële doorrekening scenario’s


Dit hoofdstuk geeft een beeld van de uitwerking van de twee geschetste situaties.

Op dit moment treden zowel de VVE als de Gemeente niet actief handhavend op
tegen verhuur aan arbeidsmigranten of verhuur aan mensen die de bungalow
tijdelijk/semi permanent huren in verband met de verbouwing van hun eigen
woning of scheiding.

Dit betreft volgens de rapportage van Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd circa 91
bungalows, voor recreatieve verhuur wordt 1 bungalows ingezet. De overige 19
bungalows zijn voor eigen gebruik/ permanente bewoning. Daarnaast zijn er nog
37 kavels welke nog niet bebouwd zijn. De bungalow die recreatief verhuurd
wordt, betreft een grote aangepaste bungalow van 12 personen die door de
eigenaar zelf verhuurd wordt, maar waar de verhuurorganisatie de schoonmaak,
het beddengoed en toezicht verzorgd.

Inmiddels blijkt volgens opgave van het bestuur van de VVE dat er geen enkele
bungalow meer recreatief wordt verhuurd. Het centrumgebouw en dus ook de
receptie is verhuurd aan derden, waardoor er een bestaande bungalow is ingezet
als receptieruimte.

Derhalve zullen wij in de berekeningen uitgaan van 92 bungalows welke mogelijk
beschikbaar zijn voor verhuur.

Bij de berekeningen zullen we telkens kijken vanuit het oogpunt van de
bungaloweigenaar, de VVE respectievelijk de verhuurorganisatie (Landgoed Old
Heino Beheer B.V.)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                                      Kenmerk
                                                                                      27003726/WK/280921
                                                                                      Kenmerk 8 van 15




4.1     Scenario 1: Verwachte exploitatie zonder handhaving

In de situatie dat de huidige situatie dat er niet actief gehandhaafd wordt, zullen
de bungalows blijvend worden benut voor tijdelijke / langdurige verhuur.

Op dit moment wordt deze verhuur via de VVE georganiseerd en wordt er een
standaardprijs per maand gerekend van € 895 exclusief gas, water, elektra en
een aantal overige vaste lasten. Voor zakelijke verhuur (arbeidsmigranten) wordt
€ 1445,- per maand gerekend, dit is een all-inn tarief. De verhuur aan
arbeidsmigranten wordt in november 2022 volledig afgebouwd. De Gemeente
Raalte heeft de vergunning in november 2021 verlengd met 1 jaar, waarbij de
bungalows elke 10-12 dagen in fases leeg opgeleverd moeten worden.


4.1.1    Perspectief eigenaren

Opbrengst per bungalow bij reguliere verhuur
Om een indicatie te krijgen moeten we een aantal uitgangspunten nemen,
namelijk:
   - Particuliere verhuur
        Het beleid is om het aantal arbeidsmigranten te verminderen.
   - Standaard prijs van € 895 per maand exclusief gas, water, elektra en
        een aantal overige vaste lasten
   - Gemiddelde bezetting van 95%,
        Met de huidige woningmarkt zal er nagenoeg geen sprake zijn van
        leegstand, veiligheidshalve hanteren we desondanks wel een marge van
        5%. Ook om evt. te voldoen aan de eisen van de gemeente bij verhuur
        aan arbeidsmigranten.

Op basis van bovenstaande komen we op een minimale opbrengstwaarde van
€ 10.200 per jaar.

Wanneer de bungalows zakelijk verhuurd worden, tegen het hogere tarief
betekent dit direct hogere kosten voor onderhoud/ inrichting, maar ook gas, water
en elektra.

De jaarlijkse kosten die gemoeid zijn met een bungalow betreffen met name gas,
water, elektra, parklasten, onderhoud van de bungalow en inventaris, verzekering
en overige zakelijke lasten.

Op basis van de op gegeven tarieven en kosten verwachten wij dat de exploitatie
per jaar er voor een eigenaar bij benadering als volgt uit zal zien.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                    Kenmerk
                                                                                    27003726/WK/280921
                                                                                    Kenmerk 9 van 15




Opbrengsten

Tijdelijke verhuur                                    € 10.200
G/W/E                                                  € 1.500
                                                                       € 11.700
Kosten
Commissie 10%                                          € 1.020
Parkbijdrage                                             € 575
G/W/E                                                  € 1.500
Onderhoud                                              € 1.000
Overige vaste lasten                                     € 725
Afschrijvingen / vervanging inventaris en slijtende
delen                                                  € 3.000
                                                                        € 7.820

Rendement                                                               € 3.880

Op basis van de informatie van het bestuur van de VVE zit de huidige
marktwaarde van een bestaande bungalow op € 150.000,- en bedragen de
stichtingskosten inclusief aankoop ondergrond voor een nieuwe bungalow
ongeveer € 170.000,-. Het rendement bedraagt dan 3% respectievelijk 2% ten
opzichte van de marktwaarde van de bungalow.


Investeringen
De eigenaren zullen voor langdurige verhuur beperkt moeten investeren ten
opzichte van de variant toeristische verhuur. Op het moment dat permanente
bewoning gelegaliseerd wordt, zullen er investeringen gedaan moeten worden om
te kunnen voldoen aan het bouwbesluit. Wij hebben geen inschatting gemaakt
van deze kosten. Hiervoor hebben wij onvoldoende zicht op de bouwtechnische
aanpassingen die mogelijk gedaan moeten worden. En met de huidige
ontwikkelingen in de bouw is het vervolgens lastig in te schatten welke kosten
hiermee gemoeid gaan. Op basis van opgave van de VVE zijn de
stichtingskosten van een bungalows fors toegenomen, maar dit heeft ook te
maken met het voldoen aan de Beng Norm.

4.1.2    Perspectief VVE

De opbrengsten voor de VVE zullen in deze situatie niet wijzigen ten opzichte van
de huidige setting. De VVE realiseert een minimaal rendement en heeft geen
winstoogmerk, de kosten van het centrale beheer zullen in deze setting ook
minimaal wijzigen.

De investeringen voor het park en dus de VVE zijn in dit scenario minimaal.
De centrale voorzieningen moeten in stand blijven, maar er hoeft geen
aanvullende investering gedaan te worden om het park recreatief aantrekkelijker
te maken. Het receptiegebouw en het zwembad zijn inmiddels al niet meer in
gebruik voor het park.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                     Kenmerk
                                                                                     27003726/WK/280921
                                                                                     Kenmerk 10 van 15




4.1.3   Perspectief verhuurorganisatie

De huidige verhuurorganisatie, Landgoed Old Heino Beheer B.V., heeft minimale
investeringen in dit scenario. Ook is de organisatie van de verhuur beperkt en met
minimale arbeidscapaciteit rond te zetten, omdat de verwachting is dat veel
eigenaren zullen inzetten op langdurige verhuur. De huidige verhuurorganisatie
kan daardoor met een lage provisie werken zonder verliesgevend te zijn.
Bij het scenario van niet actief handhaven zal voor veel eigenaren de keuze
verschuiven naar langdurige verhuur. Hierdoor zit er geen potentie in aanvullende
opbrengsten voor de verhuurorganisatie naar de toekomst.
Daarmee wordt het voor commerciële verhuurorganisaties niet aantrekkelijk en
niet haalbaar om het park commercieel in de markt te zetten.

Op het moment dat er meer bungalows uit de langdurige verhuur gehaald
worden en verschuiven naar permanente bewoning door eigenaren, dan zal
Landgoed Old Heino Beheer B.V. ook fors in moeten leveren in haar inkomsten.

Om de staat van de centrale voorzieningen en het onderhoud van het groen etc.
in tact te houden zal Landgoed Old Heino Beheer B.V. een hogere vergoeding
moeten vragen van de VVE en zal de parkbijdrage naar de eigenaren moeten
worden verhoogd op termijn om niet verliesgevend te zijn. Landgoed Old Heino
Beheer B.V. heeft dit inmiddels opgevangen door het centrumgebouw langdurig
te verhuren.


4.1.4   Impact scenario 1:

Indien er niet actief gehandhaafd wordt, dan is commercieel recreatieve verhuur
bijna niet rendabel te maken. Want de kosten voor het commerciële apparaat
moeten over een beperkt aantal verhuureenheden verdeeld worden. Dit heeft
enkel kans van slagen als er een groter collectief is dat meedoet.

Echter bij de huidige marktsituatie op de woningmarkt en dus een hoge bezetting
is het rendement voor de eigenaren nagenoeg gelijk ten opzichte van toeristische
verhuur.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                   Kenmerk
                                                                                   27003726/WK/280921
                                                                                   Kenmerk 11 van 15




4.2     Scenario 2: Verwachte exploitatie commerciële recreatieve verhuur

Op het moment dat de bungalows die nu verhuurd worden verplicht worden om
over te gaan naar recreatieve verhuur dan komen er 92 bungalows beschikbaar
die ingezet kunnen worden. De verhuur wordt nu ingevuld door Landgoed Old
Heino Beheer B.V., maar hiervoor kan eventueel ook een externe commerciële
partij ingezet worden. In de laatste situatie moet er wel sprake zijn van een
collectief. In deze situatie is er vaak ook sprake van een hogere provisie ten
opzichte van de huidige verhuurorganisatie.

Voor het in kaart brengen van de mogelijke opbrengsten per bungalow bij
recreatieve verhuur is het van belang om het park te vergelijken met
referentieparken. Gemakshalve zijn we hier uitgegaan van de twee
referentieparken die in het rapport van Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd benoemd
worden als vergelijkbare parken; namelijk Vakantiepark Sallandshoeve in Nieuw
Heeten en Vakantiepark ’t Sikkeler in Ruurlo.

We hebben gekeken naar de tariefstelling van deze parken gedurende het gehele
jaar, dus rekening houdende met de bijzondere vakantiemaanden. Deze tarieven
hebben we afgezet tegen de gemiddelde bezetting volgens het CBS van een
huisjesterrein over de periodes 2019, 2020, 2021 tot en met juni.

4.2.1    Perspectief eigenaren

Opbrengst per bungalow bij toeristische verhuur

De gemiddelde bezetting komt volgens de opgave van het CBS jaarrond op
37,3%. We zijn hier van de cijfers over 2019 uitgegaan, omdat 2020 een
bijzonder jaar was vanwege COVID-19 en de impact van de
overheidsmaatregelen.

De reguliere omzet recreatieve verhuur zou op basis van de gegevens gemiddeld
genomen op € 13.142,- per jaar uitkomen.

Opbrengsten

Toeristische verhuur                                  € 13.142
G/W/E                                                       €0
                                                                     € 13.142
Kosten
Commissie 25%                                           € 3.286
Parkbijdrage                                            € 1.500
G/W/E                                                   € 1.500
Onderhoud                                               € 1.500
Overige vaste lasten                                      € 725
Afschrijvingen / vervanging inventaris en
slijtende delen                                         € 4.000
                                                                       € 9.225

Rendement                                                              € 3.917
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                           Kenmerk
                                                                                           27003726/WK/280921
                                                                                           Kenmerk 12 van 15




Mits het collectief verhuurd wordt, zou het rendement minimaal vergroot kunnen
worden voor de individuele eigenaren. Echter, we gaan er dan vanuit dat er door
de verhuurorganisatie meer ingezet wordt op de marketing. Vandaar dat er ook
een hogere provisie gerekend wordt in bovenstaand overzicht.

Op basis van de eerder genoemde marktwaarde van een bestaande bungalow,
de stichtingskosten inclusief aankoop ondergrond van een nieuwe bungalow,
komt het rendement op afgerond 3% respectievelijk 2% ten opzichte van de
marktwaarde van de bungalow.

De parkbijdrage van de eigenaren zal verhoogd moeten worden om de beheerder
van het park, de VVE, in staat te stellen om het park recreatief in stand te
houden. In aanvang zullen er de nodige investeringen gedaan moeten worden om
op dit peil te komen, waar ook kosten mee gemoeid zijn voor de VVE. Het
zwembad en de centrumvoorzieningen zijn onlangs gesloten, maar zullen dan
weer in bedrijf gesteld moeten worden.

Investeringen
Om een bungalow aantrekkelijk te maken voor de recreatieve verhuur moeten de
inventaris en de voorzieningen in de bungalow ook op een voldoende
kwaliteitsniveau gebracht worden. Dit kan per bungalow verschillen.
We hebben in de calculatie rekening gehouden met een hogere afschrijving en
hogere kostenpost voor onderhoud. Dit kan per bungalow echter wel verschillen.

4.2.2   Perspectief VVE

Om het park weer up to date te krijgen zullen er, zoals Bureau voor Ruimte en
Vrije Tijd ook heeft aangegeven, een heel aantal investeringen gedaan moeten
worden betreffende het upgraden van de beleving op het park. Daarbij moet er
naast de genoemde investeringen bij 4.2.1, ook aandacht zijn voor het totale
esthetische kwaliteitspeil van alle bungalows op het park.

Daarnaast moeten de receptie en het zwembad weer in bedrijf gesteld worden.
Deze investeringen zullen op dit moment door de VVE gedragen moeten worden.
Echter is er binnen het huidige verdienmodel van de VVE geen ruimte voor deze
investeringen. Hierdoor zal er aanspraak gemaakt moeten worden op de
financiering door externe partijen.

Een verhuurorganisatie kan eventueel ook als mede investeerder optreden,
echter dit gaat vaak wel ten koste van de netto verhuuropbrengsten.

Bancaire financiering in de structuur zoals Landgoed Old Heino wordt
geëxploiteerd wordt over het algemeen vrij lastig vanwege onder andere het feit
dat de leiding sterk kan wisselen. Een bestuur(slid) kan eenvoudig aftreden.
Waardoor er vaak op korte termijn beleid bepaald wordt. Een bank zal in die
gevallen ook een snellere aflossing verwachten dan in de praktijk mogelijk zal
zijn. Voor private investeerders die niet betrokken zijn bij het park zal dit ook lastig
worden. Mocht de financiering wel lukken, dan wordt er een hoge risico-opslag
gedaan, waardoor de kosten zwaar op de exploitatie zullen drukken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                                    Kenmerk
                                                                                    27003726/WK/280921
                                                                                    Kenmerk 13 van 15




4.2.3   Perspectief verhuurorganisatie

Een verhuurorganisatie zal de commerciële exploitatie van het park stevig neer
moeten zetten met diverse marketingcampagnes om weer in beeld te komen bij
de toerist. Grotere verhuurorganisaties pakken dit in het collectief van hun
organisatie op . De huidige verhuurorganisatie zal op dit vlak nog fors moeten
investeren om dit rendabel te krijgen. Partijen als Dormio, Roompot, Landal etc.
hebben de kennis en kunde al, maar daar zit zoals eerder genoemd ook een
hogere provisie aan vast.

4.2.4   Impact Scenario 2

Wanneer de gemeente en de VVE actief gaan handhaven op basis van het
bestemmingsplan respectievelijk de statuten van de VVE, dan zou er in principe
recreatieve verhuur mogelijk moeten zijn. Echter, dit heeft enkel kans van slagen
als er in het collectief verhuurd gaat worden.

Op basis van de huidige inrichting en aansturing van Landgoed Old Heino Beheer
B.V. is het niet kostendekkend om de commerciële verhuur volledig succesvol in
eigen beheer op te pakken. Hier is eenduidigheid in leiding en beleid wenselijk.

Echter, doordat het park volledig in beheer is van de VVE wordt het lastig om de
financiering te verkrijgen die gewenst is om het park aantrekkelijker te maken
voor toeristische verhuur. Een park met een eenduidige leiding en eigenaarschap
heeft een grotere kans van slagen om de benodigde financiering en exploitatie
rond te zetten dan in de huidige structuur.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                        Kenmerk
                                                                                        27003726/WK/280921
                                                                                        Kenmerk 14 van 15




5    Conclusie

Op basis van de verschillende scenario-berekeningen is het naar onze mening
niet uitgesloten dat het park toeristisch verhuurd kan worden. Dit is ook in lijn met
de conclusie die Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd trekt in haar verslag.
Het is echter wel een lange weg om hier te komen. Naar onze mening zijn er een
aantal onzekerheden die de kans van succesvolle toeristische verhuur wel
verlagen.

1) De financierbaarheid van de benodigde investeringen door de VVE:
Het businessmodel is positief, maar de investeringen worden in de
kostenstructuur afgezet over een langere termijn. Echter, de aflossing zal over
een kortere termijn plaats moeten vinden. Gezien het risico en de versnipperde
eigendomssituatie op het park in combinatie met mogelijke wisselingen in het
bestuur zal een financier namelijk een snellere aflossing eisen.
Daarnaast is het businessmodel gestoeld op handhaving door zowel de
gemeente als de VVE. De ervaring uit het verleden leert dat hier niet op
geacteerd is. Een belangrijke vraag van een financier zal dan ook zijn of het
bestuur dit in de toekomst wel gaat doen?

2) Collectiviteit:
De VVE geeft in de door haar aangeleverde stukken zelf aan dat zij zelfstandig
het beheer niet rendabel kunnen maken, dus het aantrekken van een externe
partij lijkt dan noodzakelijk.

Het collectief is van groot belang voor toeristische verhuur door een externe partij.
Op het moment dat meer mensen de bungalows voor eigen gebruik gaan inzetten
dan wordt het in beide gevallen voor de verhuurorganisatie lastig om de
exploitatie rendabel rond te zetten.

Kortom toeristische verhuur is haalbaar, echter moeten daarvoor alle partijen wel
dezelfde intentie hebben en zal er voor een lange termijn commitment moeten
zijn van de eigenaren. Wij achten de kans niet groot dat er voor lange termijn
commitment gegeven zal worden door alle partijen.

3) Rendement verhuurorganisatie
Op het moment dat langdurige verhuur omgezet wordt in langdurig eigen gebruik/
permanente bewoning: dus op het moment dat permanente bewoning
gelegaliseerd gaat worden. Dan zal het rendement van de verhuurorganisatie
dalen en zal er een aanvullende bijdrage gevraagd moeten worden van alle
eigenaren. Of naar alternatieve inkomstenbronnen gezocht moeten worden.
De huidige kosten die gedekt worden uit verhuuropbrengsten zullen dan op een
andere wijze omgeslagen moeten worden naar de eigenaren.
De VVE geeft aan dat ze dit reeds opgevangen hebben door de
centrumvoorziening voor lange termijn te verhuren. Hiermee zal de parkbijdrage
op basis van de huidige voorzieningen niet veel stijgen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                                     Kenmerk
                                                                                     27003726/WK/280921
                                                                                     Kenmerk 15 van 15




4) Voorzieningen
De bestaande voorzieningen die nodig zijn voor een recreatiepark zijn door de
VVE reeds ontmanteld of op een andere wijze ingezet. Het centrumgebouw is
voor 5 jaar verhuurd. Het zal dus tijd en/of extra geld kosten om de voorzieningen
als het zwembad in ere te herstellen, maar ook om een alternatief
centrumgebouw te creëren of de huidige weer uit de verhuur te krijgen.


Om het park weer succesvol in te zetten voor recreatieve verhuur moet er dus
sprake zijn van collectiviteit van alle eigenaren en belanghebbenden. Dit zal dan
ook geborgd moeten worden in de governance van Landgoed OId Heino, waarbij
het opmaken en afstemmen van lange termijnvisie van groot belang is voor
Landgoed Old Heino. De huidige eigendomsstructuur in combinatie met de VVE
maakt dit echter in de praktijk erg lastig, omdat er meerdere belangen spelen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>