<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                         Rapport zienswijzen

                      Ontwerpbestemmingsplan

‘Buitengebied, partiële herziening Mr. J.B. Kanlaan naast 33 Punthorst’




                 Datum rapport:                        12-11-2024
                 Behorend bij raadsbesluit d.d.:       26-11-2024
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Inhoudsopgave ............................................................................................................................................. 2
1.      Inleiding .................................................................................................................................................. 3
2.      Procedure ontwerpbestemmingsplan ............................................................................................... 3
3.      Samenvatting en beantwoording zienswijzen .................................................................................. 4
     3.1        Reclamant 1 .................................................................................................................................. 4
     3.2        Reclamant 2 .................................................................................................................................. 4
     3.3        Reclamant 3 .................................................................................................................................. 4
     3.4.       Zienswijzen op thematische onderwerpen .............................................................................. 4
     3.4.1.         Rood-voor-Rood-regeling........................................................................................................ 4
     3.4.2.         Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ........................................................................... 8
     3.4.3.         Vooroverleg tussen initiatiefnemer en belanghebbenden ................................................ 9
     3.4.4      Stedenbouwkundige opzet en verkavelingsstructuur .......................................................... 10
     3.4.5      Verkeersveiligheid ...................................................................................................................... 12
     3.4.6      Extra openbaar groen in ontwerp plangebied Punthorst .................................................... 13
     3.4.7 Bouwen voor starters ................................................................................................................... 14
     3.4.8 Eigen belang versus belang omwonenden ................................................................................ 15
     3.4.9      Aantasting van het woongenot ................................................................................................ 16
     3.4.10         Provinciaal en gemeentelijk beleid ...................................................................................... 16
     3.4.11 Advies Omgevingskamer is gedateerd .................................................................................... 18
4.      Opmerkingen instanties ..................................................................................................................... 18
5.      Aanpassingen ontwerpbestemmingsplan ....................................................................................... 19
6.      Conclusie .............................................................................................................................................. 19
7.      Vaststelling rapport zienswijzen........................................................................................................ 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
In dit document worden de ingediende zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan
‘Buitengebied, partiële herziening Mr. J.B. Kanlaan naast 33 Punthorst’ behandeld.

Het ontwerpbestemmingsplan maakt de bouw van vier woningen op het perceel naast Mr. J.B.
Kanlaan 33 te Punthorst mogelijk.




2. Procedure ontwerpbestemmingsplan

Ter inzage
Het ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening Mr. J.B. Kanlaan naast 33
Punthorst’ is op 14 maart 2023 gepubliceerd in het digitale Gemeenteblad en het huis-aan-huis
blad “De Staphorster”. Hierna lag het plan, in overeenstemming met artikel 3.8 van de Wet
ruimtelijke ordening, vanaf 15 maart 2023 tot en met 25 april 2023 voor eenieder ter inzage. Het
ontwerpbestemmingsplan met de hierbij behorende stukken kon tijdens de openingsuren in het
gemeentehuis te Staphorst worden ingezien. Ook was het ontwerp te raadplegen via de
gemeentelijke website en de landelijke website (www.ruimtelijkeplannen.nl).

Zienswijzen
Gedurende de hiervoor genoemde termijn kon eenieder mondeling dan wel schriftelijk
zienswijzen naar voren brengen. Drie reclamanten en een instantie hebben gebruik gemaakt van
deze mogelijkheid.

Conform de EPOS-werkwijze zijn de zienswijzen gedeeld met de initiatiefnemer. Dit heeft geleid
tot overleg tussen partijen. De gemeente, hierbij aanwezig, heeft verslag gemaakt van dit overleg
en op basis van hetgeen is besproken is het plan op onderdelen gewijzigd. Deze aanpassingen
zijn aan reclamanten voorgelegd. Zij hebben op 28 mei 2024 schriftelijk (email) laten weten dat
de aanpassingen een stap in de goede richting zijn, maar onvoldoende om de zienswijzen in te
trekken. Hierop heeft initiatiefnemer de gemeente laten weten geen verdere aanpassingen te
doen, maar de al gedane aanpassingen in stand te houden. De aanpassingen aan het plan en de
reactie van reclamanten hierop zijn meegenomen bij de behandeling van de zienswijzen.

In hoofdstuk drie zijn de ingekomen zienswijzen samengevat en van een gemeentelijk standpunt
voorzien. De behandeling zienswijzen wordt afgesloten met een conclusie, waarbij is aangegeven
of de zienswijze al dan niet wordt overgenomen.

Opmerkingen instanties
In hoofdstuk vier zijn de ingekomen reacties van instanties samengevat en vervolgens van een
gemeentelijk standpunt voorzien. Afgesloten wordt met een conclusie, waarbij is aangegeven of
de reactie al dan niet wordt overgenomen.

Aanpassingen bestemmingsplan
In hoofdstuk vijf worden de aanpassingen aan het bestemmingsplan, die volgen uit de
ingekomen zienswijzen, reacties van instanties, maar ook de ambtelijk voorgestelde wijzigingen
op een rij gezet.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>3. Samenvatting en beantwoording zienswijzen
De ingediende zienswijzen komen op hoofdlijnen overeen en bevatten veelal dezelfde aspecten.
Om deze reden is gekozen om gezamenlijk te reageren en het rapport zienswijzen thematisch in
te richten.

   3.1    Reclamant 1
Datum brief:       22 april 2023
Datum ontvangst:   24 april 2023

De zienswijze is op tijd ontvangen en wordt hierna samengevat weergegeven en van een
gemeentelijk standpunt voorzien. Reclamant heeft meerdere punten ingebracht op het
ontwerpbestemmingsplan.

   3.2    Reclamant 2
Datum brief:       22 april 2023
Datum ontvangst:   24 april 2023

De zienswijze is op tijd ontvangen en wordt hierna samengevat weergegeven en van een
gemeentelijk standpunt voorzien. Reclamant heeft een aantal punten ingebracht op het
ontwerpbestemmingsplan.

   3.3    Reclamant 3
Datum brief:       25 april 2023
Datum ontvangst:   25 april 2023

De zienswijze is op tijd ontvangen en wordt hierna samengevat weergegeven en van een
gemeentelijk standpunt voorzien. Reclamant heeft een aantal punten ingebracht op het
ontwerpbestemmingsplan.

   3.4.    Zienswijzen op thematische onderwerpen

    3.4.1.      Rood-voor-Rood-regeling
Reclamanten voeren aan dat de Rood-voor-Rood-regeling voor deze partiële herziening te ruim
wordt geïnterpreteerd en incorrect is toegepast. Er wordt oneigenlijk gebruik gemaakt van deze
regeling omdat de woningen niet op de slooplocatie(s) worden teruggebouwd. Verder gaat het
bestemmingsplan ten onrechte uit van een 1-op-1 verhouding van sloop en nieuwbouw. Het
bestemmingsplan maakt gebruik van bouwrechten die van de Mr. J.B. Kanlaan 53 naar het
plangebied worden verplaatst. De Rood-voor-Rood-regeling stelt dat 750 m² gelijkstaat aan één
woning. Er is volgens reclamanten dus geen ruimte voor vier woningen. Daar komt bij dat de
sloop van landschapsontsierende panden aan de Mr. J.B. Kanlaan 53 al heeft plaatsgevonden op
basis van een sloopvergunning (juni 2021). Een sloopvergunning die volgens reclamanten niet is
gebaseerd op de gewenste Rood-voor-Rood-regeling van de initiatiefnemer.

Het bestemmingsplan regelt dat er woningen van 450 m³ teruggebouwd worden. De planregels
laten echter toe dat op de percelen voor 371,25 m³ mag worden bijgebouwd aan bijgebouwen.
Het totale bouwvolume behorend bij één woning wordt dan 821,25 m³. Het bestemmingsplan
werpt daarom ten onrechte de schijn op dat twee van deze kleine woningen gelijkstaan aan één
reguliere woning in het buitengebied. Omgerekend zijn de te realiseren woningen slechts 25
procent kleiner dan een reguliere woning in het buitengebied (1.100 m³).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Daarnaast maakt het bestemmingsplan gebruik van bouwrechten die verplaatst worden van
Dekkersweg 8a naar het plangebied. De slooplocatie Dekkersweg 8a te Staphorst is reeds 37 jaar
onbewoond en het pand dat hier aanwezig is, is 75 m² groot in plaats van de 115 m² zoals
beschreven in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen). In de BAG (en in het kadaster)
staat beschreven dat het hier gaat om een ‘Berging – Stalling (garage – schuur)’. Gezien de grootte
van het bouwperceel geldt hiervoor geen bouwrecht van 1.100 m³ die mag worden gebruikt in
het plangebied. Er is al jaren geen sprake van bewoning op deze locatie, terwijl het onderhavige
plan daar dus wel gebruik van maakt. Het plan maakt dus ten onrechte gebruik van een schuur
van 373 m³ om twee woningen van 821,25 m³ te realiseren. Hierbij voeren reclamanten eveneens
aan dat met het wegbestemmen van het pand aan de Dekkersweg 8a er geen milieuprobleem
wordt opgelost aan de Dekkersweg 8 en 10. Volgens reclamanten zijn de eigenaren van de
naastgelegen boerderijen reeds gestopt als actieve agrariërs.

Gemeentelijke reactie
De toetsingskaders voor dit plan zijn correct toegepast
Paragraaf 5.3 van de plantoelichting beschrijft hoe het onderhavige bestemmingsplan zich
verhoudt tot de Rood-voor-Rood-regeling. Ten onrechte is in deze paragraaf opgenomen dat de
Rood-voor-Rood-regeling volledig is komen te vervallen. Binnen de gemeente Staphorst geldt de
beleidsnotitie “Toepassing uitvoeringskader Rood-voor-rood met gesloten beurs in de gemeente
Staphorst” (2006, hierna: Beleidsnotitie). Dit beleid is op 9 januari 2018 door de gemeenteraad in
de Omgevingsvisie ‘Staphorst voor elkaar!’ (hierna: Omgevingsvisie) gedeeltelijk geactualiseerd
(zie pagina 55 Omgevingsvisie).

Waar de Rood-voor-Rood-regeling oorspronkelijk was bedoeld om kwaliteitsverbetering tot stand
te brengen, bleek dat in de praktijk vooral werd gestuurd op normen (vierkante meters) en
financiële aspecten. De raad heeft daarom in 2018 als volgt besloten: ‘De financiële paragraaf van
het Rood-voor-Rood-beleid vervalt en we gaan alleen uit van een ruimtelijke en sociale beoordeling. We
brengen de sloopnorm van 850 m2 terug naar 750 m2’. De beleidsnotitie (2006) en Omgevingsvisie
(2018) moeten dus in samenhang worden gelezen, wat ook door de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State wordt bevestigd in de uitspraak van 17 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1290,
r.o. 6.2). Dit betekent voor dit plan dat de sloopnorm is teruggebracht naar 750 m2.

Tevens zijn in de Omgevingsvisie enkele locaties, waaronder Punthorst (zie afbeelding pagina 6),
expliciet aangewezen als locatie waar woningbouw mogelijk is op basis van de Rood-voor-Rood-
regeling. Dit principe kan worden toegepast in die gevallen waarin het, om welke reden dan ook,
niet wenselijk of mogelijk is om op de oorspronkelijke kavel een burgerwoning te bouwen. Ten
aanzien van de inhoud van de woningen geldt dat de gemeenteraad met het bestemmingsplan
‘Buitengebied Staphorst’ (vastgesteld op 25 juni 2013) de norm heeft gewijzigd naar 1.100 m³
(inclusief aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen). Dit was in de beleidsnotitie 750 m3 (exclusief
erfbebouwing met een maximum van 75 m2’. Dat er binnen deze bouwmassa meer dan één
woning kan worden gerealiseerd is mogelijk op basis van het gemeentelijke splitsingsbeleid. Op
basis hiervan kan een hoofdgebouw gesplitst worden in 2 of 3 wooneenheden waarbij het
principe van één hoofdgebouw (woonboerderij), veel voorkomend in het buitengebied, in stand
blijft. Dat hiervan in dit plan wordt afgeweken is in de plantoelichting nader gemotiveerd en komt
verderop in dit rapport ook weer terug. Vanuit de Omgevingsvisie volgt dan ook dat kwaliteits- en
milieueisen uiteindelijk zullen bepalen of een initiatief doorgang kan vinden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>(Bron: Omgevingsvisie, pagina 92 en 93)


Het betoog van reclamanten dat er oneigenlijk gebruik zou zijn gemaakt van de Rood-voor-Rood-
regeling omdat de woningen niet op dezelfde locatie worden teruggebouwd is dan ook niet juist.
Het college wijst erop dat de beleidsnotitie en de Omgevingsvisie het juist mogelijk maken een
compensatiewoning te realiseren op een andere locatie dan de specifieke slooplocatie(s) (zie ook
ABRvS 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3688, r.o. 3.8). Dit is ook vaker gebeurd blijkens het
door reclamanten zelf aangehaalde voorbeeld aan de Rijksparallelweg 63 in Staphorst (zie
bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening Respersweg 4 en Rijksparallelweg naast 63’,
vastgesteld op 29 januari 2019).

Afwijkende bouwmassa´s
Normaliter komt een compensatiekavel Rood-voor-Rood op de kavel zelf of elders in het
buitengebied, waardoor de geldende maatvoering voor een burgerwoning in het buitengebied
kan worden toegepast. Dit eventueel met woningsplitsing. In dit plan worden de woningen echter
in/nabij de kern Punthorst gebouwd. De gemeente deelt de mening van initiatiefnemer dat het
dan passender is om aan te haken op de bestaande bebouwing in de kern Punthorst.

Het college heeft op 25 januari 2022 besloten om hier vier kleinere, vrijstaande woningen toe te
staan in plaats van twee hoofdgebouwen van 1.100 m3. De Omgevingskamer heeft op 28 oktober
2024 herbevestigd dat dit stedenbouwkundig het meest passend is voor deze locatie. Dit wordt in
de zienswijze ook niet bestreden. Wel wordt benoemd dat deze kleinere woningen gezamenlijk
tot meer bouwmassa leiden dan één hoofdgebouw, of in geval er een maximum van 550 m3 per
woning (inclusief aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen) zou worden gehanteerd. De
gemeente deelt dit niet met reclamanten, omdat in het betoog geen rekening is gehouden met
hetgeen vergunningsvrij per woning kan worden gebouwd. Het vergunningsvrije bijgebouw van
75 m2 moet worden verrekend met de oppervlakte die vergunningsvrij kan worden gerealiseerd.
Bij een hoofdgebouw van 1.100 m3 (al dan niet in 2 wooneenheden) vindt zo’n verrekening niet
plaats en blijven de maximale vergunningsvrije mogelijkheden bestaan. De gemeente trekt de
conclusie dat de verschillen in bouwmassa tussen de varianten beperkt zijn en ziet geen
aanleiding de planregels hierop aan te passen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Mr. J.B. Kanlaan 53 (slooplocatie)
In 2013 is het agrarisch bedrijf aan de Mr. J.B. Kanlaan 53 beëindigd. In 2019 is met het
bestemmingsplan ‘Veegplan Buitengebied’ (vastgesteld op 9 juli 2019) de agrarische bestemming
opgeheven en sindsdien is er sprake van een woonbestemming. In 2021 is een sloopmelding
gedaan voor de bij deze ontwikkeling betrokken opstallen en deze zijn inmiddels ook gesloopt.
Het agrarisch bedrijf is dus gestopt en er is een burgerwoning (nieuwbouw) overgebleven. De
sloopmeters voor de gesloopte opstallen zijn niet elders ingezet voor een ander plan, maar enkel
voor het onderhavige bestemmingsplan. Dit volgt ook uit de gevoerde vooroverleggen van 2019
en 2021 en bijbehorende besluiten van het college.

Specifiek is aan de Mr. J.B. Kanlaan 53 851 m² aan landschapsontsierende schuren gesloopt in het
kader van de verbetering in ruimtelijke kwaliteit. Dit voldoet aan de minimale sloopnorm van 750
m² zoals genoemd in de Omgevingsvisie. Vanuit de Rood-voor-Rood-regeling is hiervoor één
bouwkavel toegekend aan de initiatiefnemer. Het standpunt dat landschapsontsierende
opstallen pas gesloopt mogen worden na vaststelling en onherroepelijk worden van een
bestemmingsplan is onjuist. Uit rechtspraak van de Afdeling volgt dat als ten tijde van het
indienen van het (principe)verzoek de bebouwing in het voornemen is betrokken, de bebouwing
nadien alvast gesloopt mag worden (ABRvS 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3688, r.o. 3.8).

De omstandigheid dat de bebouwing op de slooplocatie Mr. J.B. Kanlaan 53 is gesloopt, leidt er
dus niet toe dat de Rood-voor-Rood-regeling niet kan worden toegepast. Ook is voldaan aan de
gestelde sloopnorm en met de nu al geldende woonbestemming op de locatie Mr. J.B. Kanlaan 53
is nieuwe agrarische bebouwing hier uitgesloten.

Dekkersweg 8a (verplaatsen woonbestemming)
Aan de Dekkersweg 8a in Staphorst staat een vervallen noodwoning met een woonbestemming.
Deze woonbestemming ligt ingeklemd tussen twee agrarische bedrijven, wat vanuit milieukundig
oogpunt een onwenselijke situatie oplevert. In het bestemmingsplan ‘Buitengebied Staphorst’
(vastgesteld op 25 juni 2013), dat deel uitmaakt van (het tijdelijk deel van) het ‘Omgevingsplan
gemeente Staphorst’, is de Dekkersweg 8a bestemd voor ‘Wonen – 1’. Op basis van artikel 38.2,
sub a onder 3, is het mogelijk dat een woning een inhoud heeft van maximaal 1.100 m³.

Reclamanten stellen op basis van informatie uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen)
en het Kadaster, dat er sprake zou zijn van een ‘Berging – Stalling’. Dit klopt, omdat vanuit de BAG
wordt gekeken naar het feitelijk gebruik. Het is duidelijk dat de woning al jaren niet meer in
gebruik is. Echter planologisch gezien moet rekening worden gehouden met de bestaande
rechten. Naast de woonbestemming blijkt uit de gemeentelijke archieven dat er op deze locatie
een noodwoning is gebouwd en dat er nog een geldige bouwvergunning van kracht is om de
vervallen woning te verbouwen. Dit maakt dat het college van mening blijft dat op de locatie wel
degelijk (de bouwrechten voor) een woning, gelegen tussen twee agrarisch bestemde
bouwvlakken, wordt wegbestemd.

Dat er volgens reclamanten geen milieuknelpunt wordt opgelost volgt dezelfde juridische lijn. Of
er wel/geen sprake is van actieve agrarische bedrijven is minder relevant. Aan de Dekkersweg 8 is
sprake van een veehouderij met milieuvergunning. Bij een milieucontrole in 2015 is vastgesteld
dat deze veehouderij feitelijk niet meer aanwezig is. De veehouderij is daarom niet meegenomen
in de geurkaart van 2017. Het voorgaande laat echter onverlet dat er een nieuwe melding gedaan
kan worden. Zolang de bedrijfsactiviteiten planologisch worden toegestaan kan er zich weer een
veehouderij vestigen op deze locatie. Aan de Dekkersweg 10 is een milieuvergunning aanwezig
voor een veehouderij met 20 zoogkoeien en 13 stuks vrouwelijk jongvee (jonger dan 2 jaar). In
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>2014 heeft een melding plaatsgevonden voor het gedeeltelijk stoppen van de veehouderij,
waarbij het aantal melkkoeien en jongvee is teruggebracht naar de genoemde aantallen. Het
college moet daarom vaststellen dat aan de Dekkersweg 10 nog steeds sprake is van een
(kleinschalig) actief agrarisch bedrijf.

Het college concludeert dat er sprake is van een woonbestemming/woonrecht en dat er gelet op
de (planologisch mogelijke) agrarische bedrijfsactiviteiten een milieuknelpunt wordt opgelost.
Daarmee wordt aan locatie Dekkersweg 8a terecht één bouwkavel in het kader van de Rood-
voor-Rood-regeling toegekend.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot een inhoudelijke aanpassing van het plan. Wel wordt de
plantoelichting van het bestemmingsplan aangepast/verduidelijkt, zoals eerder beschreven.

    3.4.2.     Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)
Het planvoornemen past volgens reclamanten niet binnen de drie variabelen die in de
Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (hierna: KGO) worden genoemd. Ten eerste is het
reclamanten onduidelijk hoe het planvoornemen, het wijzigen van de agrarische bestemming in
een woonbestemming, gebiedseigen is. Ten tweede stellen reclamanten vraagtekens bij het
maatschappelijk belang, een forse kwaliteitsimpuls, zoals dit is beschreven in het
bestemmingsplan. Ten derde is de schaal van de ontwikkeling en haar impact op de omgeving
volgens reclamanten niet onderbouwd.

Gemeentelijke reactie
De KGO is een provinciale regeling die nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk
maakt als er een extra bijdrage wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. De regeling is
vastgelegd in artikel 2.1.6 van de ‘Omgevingsverordening Overijssel 2017’ van de provincie
Overijssel (geldend van 01-01-2023 t/m 31-12-2023). Volgens de KGO regeling dient de gevraagde
ontwikkelruimte in balans te zijn met de ruimtelijke tegenprestaties. Om te voorkomen dat elke
gemeente een eigen kader moet uitvinden, heeft de provincie Overijssel samen met een aantal
gemeenten het ‘Werkboek Handreiking Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ opgesteld
(september 2010, hierna: Werkboek). Deze kan voor de toepassing van de KGO als bouwsteen
dienen voor de onderbouwing die in individuele gevallen nodig is voor de toepassing van de KGO
zoals vastgelegd in artikel 4.11 van de Omgevingsverordening.

Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing
zoals situering van gebouwen en erfbeplantingen. Voor het bepalen van de hoogte van
aanvullende kwaliteitsprestaties zijn drie variabelen te hanteren:
     1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd?;
     2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?;
     3. Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen?

Het college reageert als volgt op de eerste variabele. Uit het Werkboek volgt dat het onderscheid
tussen gebiedseigen en gebiedsvreemd geen doel op zich is, maar een hulpmiddel voor het
bepalen van de balans. Doordat er in de directe nabijheid van het plangebied al sprake is van
woningen, is er geen sprake van een gebiedsvreemde ontwikkeling. De gebruikseffecten van deze
woningen hebben daarom in mindere mate een negatieve invloed op de omgeving. Om deze
redenen heeft de gemeenteraad Punthorst in de Omgevingsvisie dan ook aangewezen als locatie
waar Rood-voor-Rood kan landen. Bij een gebiedsvreemde functie zouden hogere investeringen /
kwaliteitsprestaties gevraagd kunnen worden om een goede balans te waarborgen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Ten aanzien van de tweede variabele stelt het college zich op het standpunt dat uit het werkboek
volgt dat investeringen niet alleen in geld zijn uit te drukken, maar ook in belevingswaarde of de
mate waarin een maatschappelijk belang wordt vervuld. Op 25 januari 2022 is dan ook, op advies
van de Omgevingskamer, een positief standpunt ingenomen ten aanzien van deze ontwikkeling.
Nu het plan op meerdere onderdelen is gewijzigd heeft de Omgevingskamer het plan op 28
oktober 2024 opnieuw beoordeeld. De Omgevingskamer concludeert dat het plan voorziet in
meerdere kwaliteitsimpulsen (zie bijgevoegd het advies Omgevingskamer):
    - 851 m² landschapsontsierende opstallen wordt gesloopt.
    - Een woonbestemming/woonrecht aan de Dekkersweg 8a verdwijnt.
    - Gemeenschappelijk groen wordt aangelegd en onderhouden door initiatiefnemer.
    - Een wandelroute (belevenispad) wordt aangelegd.
    - Het geheel wordt landschappelijk goed ingepast en voorziet in een goede overgang van
        het dorp naar het buitengebied en andersom.

Vanuit EPOS beoordeelt de Omgevingskamer uitsluitend het plan dat door initiatiefnemer wordt
voorgelegd. De bijbehorende belangenafweging, nu reclamanten de wijzigingen niet toereikend
vinden, wordt niet door de Omgevingskamer uitgevoerd. Deze beoordeling ligt, op advies van het
college, bij de gemeenteraad. Het college stemt in met het advies van de Omgevingskamer en
vindt dat behoud van één doorzicht belangrijk is voor een geleidelijke overgang van kern naar
buitengebied (en andersom). Samen met de aanleg van een vlinderydille (mede ontworpen door
Prachtlint Staphorst) ter vervanging van de proeftuin, de strook akkermengsel achter de
woningen en de groene afronding met een bomenrij, blijft er ondanks aanpassingen aan het plan
sprake van voldoende KGO bij deze ontwikkeling.

Daarmee is ook antwoord gegeven op de derde variabele. Niet slechts de intentie van de
initiatiefnemer is in het onderhavige plan bepalend geweest voor het onderscheid, maar juist het
effect op de ruimtelijke kwaliteit. Er worden niet zomaar vier woningen gebouwd. Deze worden
landschappelijk ingepast en er wordt gemeenschappelijk toegankelijk groen aangelegd. Hoewel
het definitieve plan wijzigingen met zich heeft meegebracht (zie paragraaf 3.4.6), mede om
tegemoet te komen aan de door reclamanten ingediende punten, blijft er sprake van voldoende
KGO. Daarmee draagt het plan ook bij aan maatschappelijke opgaven in het kader van een veilig
en gezond woon- en leefmilieu.

Gelet op de voorgaande variabelen komt het college tot de conclusie dat er, ondanks de
wijzigingen in het plan, voldoende inspanningen in het kader van de KGO overblijven.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

    3.4.3.      Vooroverleg tussen initiatiefnemer en belanghebbenden
Het vooroverleg is volgens reclamanten niet goed uitgevoerd. Er bestaat geen verslag met
gesprekken met namen, adressen en handtekeningen van omwonenden. De initiatiefnemer is
niet bij reclamanten op bezoek geweest om het ontwerpbestemmingsplan toe te lichten.
Reclamanten hebben dus geen kans gehad om in een eerder stadium op voorliggend plan te
reageren.

Gemeentelijke reactie
EPOS (Efficiënte Procesinrichting Omgevingsrecht Staphorst) is op 1 januari 2019 de officiële
manier van werken geworden in de gemeente Staphorst. In de Handleiding ‘Efficiënte
Procesinrichting Omgevingsrecht Staphorst’ (hierna: Handleiding EPOS) staat beschreven hoe
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>vorm gegeven moet worden aan burgerparticipatie. Hieruit volgt dat de professional en/of de
initiatiefnemer zelf een adequate inspanning moet leveren op het gebied van burgerparticipatie,
daarom de verantwoordelijkheid ook bij de professional en/of de initiatiefnemer ligt.

Initiatiefnemer erkent dat hij pas met omwonenden in gesprek is gegaan nadat er een zienswijze
was ingediend tegen een watervergunning voor de aanleg van drie dammen, waardoor zij op de
hoogte raakten van deze ontwikkeling. Initiatiefnemer geeft aan dat dit na het eerste vooroverleg
is geweest, maar voorafgaand aan het tweede vooroverleg met de gemeente. Dit betrof echter
enkel de indiener(s) zienswijze bij het Waterschap. Twee van de reclamanten zijn hierdoor te laat
bij het proces betrokken en daarvoor zijn excuses aangeboden. Bij het ontwerpbestemmingsplan
zit het participatieverslag (bijlage 11 plantoelichting).

Dat reclamanten graag inspraak hadden gehad, vindt de gemeente zeer begrijpelijk. Echter, dit is
geen indieningsvereiste of weigeringsgrond voor het te nemen besluit inzake vaststelling van het
bestemmingsplan. Op basis van de zienswijzen is initiatiefnemer alsnog met reclamanten in
gesprek gegaan. Er is geprobeerd om minnelijk overleg te voeren in het kader van de vaststelling
van het plan. Op 11 december 2023 heeft in het gemeentehuis een gesprek plaatsgevonden
tussen partijen. De gemeente heeft hiervan verslag gemaakt en initiatiefnemer heeft daarna
onderzocht of hij nader tot de wensen van de omwonenden kon komen. Ondanks wijzigingen
aan het plan (stap in de goede richting) is dit naar het oordeel van reclamanten onvoldoende,
zoals zij op 28 mei 2024 schriftelijk hebben mee gedeeld. Nadat initiatiefnemer de gemeente
heeft laten weten geen verdere aanpassingen meer te willen doen, is de professional gevraagd
de stukken nader uit te werken en aan te leveren voor besluitvorming. Dit rapport Zienswijzen
legt de te maken belangenafweging voor besluitvorming voor aan de gemeenteraad.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

    3.4.4 Stedenbouwkundige opzet en verkavelingsstructuur
In het ontwikkelplan (zie bijlage 1 van de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan) wordt
gesteld dat door de inpassing van het erf een logischere overgang van kern naar buitengebied
ontstaat. Reclamanten plaatsen echter vraagtekens bij de voorgestelde overgang van de kern
naar het buitengebied, zoals wordt verwoord in het Ontwikkelplan.

In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt beschreven dat de ontwikkeling binnen
het oorspronkelijke verkavelingspatroon past, en waar mogelijk, deze oorspronkelijke
verkavelingsstructuur benadrukt. Het plan sluit volgens reclamanten echter niet aan bij de
oorspronkelijke verkavelingsstructuur, die in zuidwest-noordoostelijke richting georiënteerd is.
Dit doet een onevenredige afbreuk aan het landschap en de structuur van dit gebied. Om aan te
sluiten op de structuur van de kern van Punthorst, is het wenselijk de woningen te verschuiven
richting de woning aan de Mr. J.B. Kanlaan 33. Op deze manier worden de doorzichten naar het
open achterland beter gewaarborgd. Te meer nu de meest oostelijk te bouwen woning buiten de
bebouwde kom komt te liggen. Door af te wijken van het oorspronkelijke verkavelingspatroon is
onduidelijk hoe de bestaande doorzichten behouden blijven.

In het bestemmingsplan wordt bovendien ten onrechte gesteld dat ter hoogte van het
plangebied een begeleidende bomenlaan is verdwenen. In het ontwerp is daarom, aan de
oostzijde, een beplantingselement voorgesteld. Dit beplantingselement doorkruist echter de
oorspronkelijke verkavelingspatronen, die in provinciaal en gemeentelijk beleid van belang
worden geacht.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Gemeentelijke reactie
De opzet van de woningen en kavels is erop gestoeld om doorzichten op het achterliggende
landschap te borgen en juist zo min mogelijk te blokkeren. De kavels zijn relatief smal, de
woningen hebben een kleine beukmaat c.q. breedte, verschillende nokrichtingen en de maximale
hoogtes zijn gebaseerd op de overige bebouwing in de omgeving. De nieuwe bebouwing
ontneemt dus niet al het zicht. Dit geldt voor zicht vanaf maaiveld alsmede andere bouwlagen.

De verkaveling van het plangebied is de afgelopen 100 jaar aan verandering onderhevig geweest
zoals ook blijkt uit de historische kaarten. De hoofdstructuur met wegen in een kruis en vier
veldkwadranten is daarbij ontstaan. Punthorst ligt op de kruising en is zo verder gegroeid. De
opzet van Punthorst en omgeving is helder en bestaat uit losse groene boerenerven met
boerderijen langs met name de Mr. J.B. Kanlaan en een kort dorpslint van burgerwoningen op
beplante kavels langs deze straat. Er wordt dus gewoond op ondiepe kavels aan de weg in een
groter en dieper perceel. De opzet van de woonkavels varieert met verschillende nokrichtingen
en wisselende doorzichten op het achterliggende landschap. Het dorpslint is in de afgelopen
decennia uitgebreid (met name noordkwadrant) en verdicht (zuidkwadrant). Het gaat hier om
burgerwoningen op kavels en de basisschool. De woning Mr. J.B. Kanlaan 33 is een burgerwoning
in het verlengde van het dorsplint (oost kwadrant). Met de aanleg van de waterberging (hierna:
wadi) langs het fietspad is een stedelijke functie toegevoegd. De ruimtelijke grens tussen dorp en
buitengebied is niet helder. Dit was overigens voor de aanleg van de wadi ook al onduidelijk.

De verkaveling van het plangebied is nu één perceel in het oostkwadrant. Ter hoogte van de wadi
komt de nieuwe bebouwing gebaseerd op het verkavelingspatroon in de omgeving met ondiepe
beplante kavels aan de weg. Daarna volgt een open doorzicht op het achterliggende landschap
en aan de oostzijde wordt een kavel toegevoegd die meer gebaseerd is op een boerenerf met
forse beplanting haaks op de weg. Op deze manier wordt het dorpslint verlengd en de grens van
het dorp verhelderd.

Op historische kaarten is te zien dat er een bomenlaan of beplantingsstructuur langs de Mr. J.B.
Kanlaan stond. Los van deze ontwikkeling is deze, met de aanleg van het fietspad hersteld door
de gemeente Staphorst. De bomenrij aan de oostzijde is gebaseerd op de beplante kavels haaks
op de Mr. J.B. Kanlaan. Deze extra groenstructuur en de groene doorzichten verhogen de
ruimtelijke kwaliteit en de biodiversiteit binnen de oorspronkelijke verkavelingsstructuur van
Punthorst. Hierdoor wordt de structuur benadrukt.

Naar aanleiding van de zienswijzen heeft initiatiefnemer nader onderzocht of de woningen in de
(westelijke) richting van het perceel van de initiatiefnemer (huisnummer 33) verplaatst kunnen
worden. Er is besloten het plan aan te passen, waarbij de bouwvlakken en bestemmingsvlakken
met circa 6,5 meter en 4 meter in westelijke richting worden verschoven. Op deze manier komt
de initiatiefnemer tegemoet aan de wens van reclamanten om meer aansluiting te zoeken bij de
structuur van de kern van Punthorst. Door de verplaatsing van de woningen kan bovendien de
doorkijk in het midden van het plangebied met 4 meter worden vergroot. Met het verschuiven
van de meest oostelijke woning in westelijke richting wordt ook meer rekening gehouden met de
zichtlijnen vanuit de woningen met huisnummer 34 en 34i (zie ook paragraaf 3.4.9). Aanvullend
krijgt de meest oostelijke woning de verplichting tot een nokrichting haaks op de weg. Tot slot is
bij de oostelijke bomenrij gekozen voor een hoogstam boom (winterlindes), zodat er onderdoor
kan worden gekeken. De oostelijke bomenrij wordt van belang geacht, omdat de dorpsrand
daarmee een groene afronding krijgt en de daken op deze wijze worden ingepast met groen. Dit
heeft de Omgevingskamer op 28 oktober 2024 ook bevestigd.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt tot de hiervoor beschreven inhoudelijke aanpassing van het
bestemmingsplan. Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de zienswijzen. De verplaatste
bouw- en bestemmingsvlakken worden op de verbeelding van het bestemmingsplan aangepast.
De verplichte nokrichting van de meest oostelijke kavel wordt vastgelegd. De plantoelichting
wordt aangepast/verduidelijkt en er wordt een nieuw erfinrichtingsplan (bijlage 1 van de
planregels) bijgevoegd conform de aanpassingen.

    3.4.5 Verkeersveiligheid
Het voorliggende plan is volgens reclamanten in het kader van verkeersveiligheid onwenselijk
vanwege de ligging tegenover de Dr. Maarten Lutherschool en de nabijheid van een kruispunt in
verband met verkeersveiligheid. Met de komst van extra inritten en de drie dammen in de wadi-
watergang langs de Mr. J.B. Kanlaan ontstaat een meer onoverzichtelijke en onveiligere
verkeerssituatie. Er is niet voldoende aangetoond dat het initiatief geen nadelige invloed heeft op
de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid. Tevens is volgens reclamanten niet in beeld
gebracht welke doelgroep(en) deze oversteekplaats gaan gebruiken. Zo is het onwaarschijnlijk
dat de nieuwe paden in het plangebied veel door kinderen zullen worden gebruikt, gezien de
leeftijdsopbouw van de bewoners aan de Ir. Nijsinghstraat.

Daarnaast vinden reclamanten het vreemd dat initiatiefnemer, in overleg met de gemeente,
voornemens is om een veilige oversteekplaats te realiseren. Dit omdat de gemeente Staphorst
twee jaar geleden langs de Mr. J.B. Kanlaan een nieuw fietspad en een schoolzone heeft
gerealiseerd ter verbetering van de verkeersveiligheid. Zijn die aanpassingen niet toereikend
gebleken? En waarom een zebrapad als volgens landelijk beleid zebrapaden alleen worden
aangelegd in gebieden met grote voetgangersstromen om schijnveiligheid te voorkomen en
doorgaans niet worden aangelegd in 30 km/u zones.

Gemeentelijke reactie
Reclamanten maken zich met name zorgen om de verkeersveiligheid als gevolg van de nieuwe
inritten. De inritten kunnen inderdaad gebruikt worden voor het keren van auto’s waarmee
kinderen van school worden gehaald of naar school worden gebracht. De gemeente vindt dit
vanuit verkeerskundig opzicht bezien veiliger dan dat auto’s keren op de weg zelf. Dat de inritten
een (onevenredige) verslechtering van de verkeersveiligheid veroorzaken is dan ook niet
aannemelijk. Ook is niet te verwachten dat met deze ontwikkeling sprake gaat zijn van een
disproportionele toename van het plaatselijk verkeer. De komst van de inritten verandert in die
zin de situatie niet wezenlijk. Het plan zal niet leiden tot een onaanvaardbare verkeerssituatie (zie
bijvoorbeeld ABRvS 8 december 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO6602, r.o. 2.8.1).

Vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid heeft de gemeente Staphorst een vrijliggend fietspad
aangelegd. In dat ontwerp was geen zebrapad opgenomen, omdat reclamanten inderdaad gelijk
hebben dat het toepassen van zebrapaden in 30 km per uur gebieden enkel bij uitzondering
nodig is. De gemeentelijk verkeerskundige bevestigt dat de huidige situatie (lees: een schoolzone
met plateau) geen zebrapad vereist. Tevens staan bij het ophalen en wegbrengen van kinderen
verkeersouders om toezicht te houden op de verkeersveiligheid en is het de rest van de dag te
rustig om een zebrapad aan te leggen. Daarmee is het idee van een veilige oversteekplaats zoals
door initiatiefnemer was opgenomen in het vooroverlegplan niet langer nodig. De aanleg van het
zebrapad voor de basisschool wordt uit de plantoelichting gehaald.

Dan resteert de verkeersaantrekkende werking. Het verkeersmodel van de gemeente Staphorst
toont dat er in 2030 zo’n 3.100 motorvoertuigen zich zullen bewegen over de Mr. J.B. Kanlaan. In
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>de ochtendspits zijn dit ongeveer 210 motorvoertuigen en in de avondspits zijn dit er ook 295. De
capaciteit van een erftoegangsweg zoals de Mr. J.B. Kanlaan is zo’n 1.200 motorvoertuigen per
uur. Dit geeft een intensiteit/capaciteit verhouding van 18% in de ochtendspits en 25% in de
avondspits. Indien de waarde boven de 80% was uitgekomen, dan pas ontstaan er
capaciteitsproblemen. Wanneer gekeken wordt naar de verkeersgeneratie van de vier nieuwe
woningen zal dit tussen 31 en 34 verkeersbewegingen per dag veroorzaken (CROW-publicatie 744
'Parkeerkencijfers’). Het initiatief leidt dus tot een toename van het verkeer. Echter is deze
toename dermate klein dat de afhandeling van het verkeer op de Mr J.B. Kanlaan hier geen
hinder van heeft.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot juridische aanpassing van het bestemmingsplan. Het
vervallen van het zebrapad wordt uit de plantoelichting gehaald. Hiermee wijzigen de planregels,
de verbeelding en het inrichtingsplan niet, aangezien dit buiten het plangebied ligt.

    3.4.6 Extra openbaar groen in ontwerp plangebied Punthorst
Het ‘compensatiegroen’, met ruimte voor een proeftuin en wandelpaden, draagt volgens
reclamanten niet bij aan een verhoging van het groene karakter van Punthorst. De meeste
bewoners in Punthorst zullen de voorkeur geven aan de huidige situatie. Het bestemmingsplan
maakt niet duidelijk wie verantwoordelijk is voor het te realiseren openbaar groen. Daardoor zijn
de aanleg en het beheer van het compensatiegroen niet gegarandeerd. Om verrommeling van de
groene ruimte te voorkomen, dient de gemeente Staphorst deze ruimte met bestemming ‘Groen’
in beheer nemen.

Bovendien stelt het ontwerpbestemmingsplan dat de ontwikkeling van de proeftuin een
maatschappelijke opgave vervult, onder andere voor de leerlingen van de Dr. Maarten
Lutherschool. In het leerprogramma van de basisschool is hier volgens reclamanten nauwelijks
ruimte voor. Het groen zou wel gebruikt kunnen worden door de leerlingen voor natuurlijk
spelen, iets waar de (toekomstig) bewoners niet op zitten te wachten.

Gemeentelijke reactie
Uit de omgevingsdialoog, bijgevoegd in bijlage 11 van de toelichting van het bestemmingsplan,
blijkt dat omwonenden overwegend positief reageren op het extra openbare groen in de
voorgenomen ontwikkeling. Het college herkent daarmee niet het beeld dat wordt geschetst dat
er geen behoefte zou zijn aan extra groen in Punthorst.

Daarnaast maken reclamanten zich zorgen over wie de groene ruimte gaat onderhouden. Een
bestemmingsplan is niet het instrument om eigendomsrechten te regelen, maar in het
vooroverleg heeft de gemeente al aan initiatiefnemer mee gegeven geen onderhoud te willen
aan de groenstrook en geen belang te hebben dit in eigendom te nemen. In de anterieure
overeenkomst die is gesloten met de initiatiefnemer, wordt geregeld dat de grondeigenaar van
het gemeenschappelijk groen verantwoordelijk is om de landschapsmaatregelen uit te voeren,
zoals opgenomen in het erfinrichtingsplan (bijlage 1 toelichting van het bestemmingsplan). Deze
voorwaardelijke verplichting volgt ook uit artikel 4.4 en artikel 5.5.3 van de planregels.

De initiatiefnemer komt, mede op basis van de zienswijzen en gesprekken met school, tot de
conclusie dat de proeftuin zoals oorspronkelijk bedoeld niet moet worden gerealiseerd. Op
inspraak van Prachtlint Staphorst wil initiatiefnemer nu gemeenschappelijk groen, met daarin
een vlinderidylle, realiseren. De vlinderidylle zal een waardevolle bijdrage leveren aan de
biodiversiteit. Ook zijn de beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing aangepast conform de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>eerder genoemde verschuiving van de bouwvlakken en bestemmingsplanvlakken. Het
gemeenschappelijk groen kan alsnog worden gebruikt door de leerlingen van de Dr. Maarten
Lutherschool, aangezien er vanuit de basisschool wel behoefte bestaat om leerlingen te
betrekken bij kortdurende projecten, bijvoorbeeld ten behoeve van de vlinderidylle. Ook andere
Punthorsters zullen uitgenodigd worden met het oog op de sociale cohesie en vanwege de
wandelroute die wordt aangelegd. In de Omgevingskamer van 28 oktober 2024 heeft
initiatiefnemer bevestigd zelf het onderhoud van de groenstroken (vlinderydille/akkermengsel)
uit te (laten) voeren.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt tot de hiervoor beschreven inhoudelijke aanpassing van het
bestemmingsplan en de anterieure overeenkomst. Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan
de zienswijzen.

     3.4.7 Bouwen voor starters
In de toelichting van het bestemmingsplan is volgens reclamanten ten onrechte vermeld dat de
vier te realiseren woningen geschikt zouden zijn voor jonge gezinnen die in Punthorst willen
(blijven) wonen. Gelet op de prijsklasse van deze woningen is dat financieel onbereikbaar voor
deze doelgroep. Bovendien zijn de kosten voor nieuwbouw van woningen sinds de indiening van
het plan sterk gestegen. Een eventuele doorstroming binnen Punthorst is niet plausibel, omdat
een beschikbaar gekomen woning in Punthorst niet te betalen is voor jonge gezinnen. De kans is
aanwezig dat meer vermogende mensen van buitenaf hier zullen wonen, wat niet in het belang
van de leefbaarheid van Punthorst is. Verder is de economische uitvoerbaarheid en de
opgestelde Marktonderbouwing inmiddels achterhaald.

Gemeentelijke reactie
Uit het meest recente woonbehoefteonderzoek van november 2023 (2 e cijfermatige herijking
t.a.v. de Woonvisie 2020-2024) komt zeer sterk naar voren dat er kwantitatieve behoefte is aan
woningen in de gehele gemeente Staphorst. In de kernen en verspreid in het buitengebied. Ook
kwalitatief geldt dat er binnen alle categorieën behoefte is aan nieuwe woningen. Zeker binnen
de doelgroep jonge gezinnen. Een doelgroep die (deels) nog steeds wordt bereikt met dit plan.

Het college hecht waarde aan betrouwbaarheid. Het positieve standpunt van het college ten
aanzien van dit verzoek vooroverleg dateert van 15 januari 2022. Het college heeft een standpunt
ingenomen dat medewerking verleend kon worden aan dit plan vanwege de correcte toepassing
van de Rood-voor-Rood-regeling. Binnen de geldigheidstermijn van een jaar is het ontwerpplan
ingediend en er waren geen redenen het plan bij ter inzage leggen van het ontwerp aan te (laten)
passen. Het college ziet in de zienswijzen geen aanleiding deze mening bij te stellen. Er is sprake
van een Rood-voor-Rood-ontwikkeling. Vanuit dit perspectief dient het plan dan ook beoordeeld
te worden, dus niet als uitbreidingsplan (vrije kavels) voor Punthorst. Het betreft een particulier
initiatief waarbij investeringen worden gedaan op andere locaties (sloop Mr. J.B. Kanlaan 53 en
sloop/verplaatsen woonbestemming Dekkersweg 8a) alvorens woningbouw mogelijk is.

Vanwege de investeringen in KGO en de te ontwikkelen locaties (op de slooplocatie zelf of elders
in het buitengebied) vindt nieuwbouw in het kader van Rood-voor-Rood meestal plaats binnen
het hogere segment. Het enige verschil bij deze ontwikkeling zit hem juist in de ontwikkellocatie.
De woningen worden niet op de slooplocaties zelf gebouwd, maar in/nabij de kern Punthorst. Dit
conform de mogelijkheden van de Omgevingsvisie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Bijkomend voordeel hiervan is dat initiatienemer vanuit stedenbouwkundig oogpunt dient aan te
sluiten bij de kern Punthorst. Vandaar de keuze voor vier kleinere woningen in/nabij de kern
Punthorst. Deze woningen zijn, ondanks de veranderde markt sinds 2019, nog steeds bereikbaar
voor (een deel van) de beoogde doelgroep: jonge gezinnen. Dit was zeker niet het geval geweest
bij een klassieke Rood-voor-Rood invulling met grote, dure woningen in het ‘echte’ buitengebied.

Het college en initiatiefnemer erkennen dat het marktonderzoek (d.d. 11 december 2019) zoals is
bijgevoegd bij het ontwerpbestemmingsplan (bijlage 10 van de plantoelichting) verouderd is. De
prijzen voor bouwkavels en de bouwkosten zijn de afgelopen jaren gestegen. Echter, een nadere
onderbouwing van ABF Research (op verzoek van de gemeente door initiatiefnemer aangeleverd
op 30 september 2024) toont aan dat deze woningen in het hogere segment nog steeds voor
(een deel van) de groep jonge gezinnen bereikbaar is.

Het voorgaande wordt versterkt nu initiatiefnemer bereid is de bouwkavels in eerste instantie
aan Staphorsters te verkopen (of mensen die binding hebben gehad met de gemeente Staphorst)
en een zelfbewoningsplicht in de akte op te nemen. Afspraken hierover worden voorafgaand aan
de besluitvorming toegevoegd aan de anterieure overeenkomst. Dit vergroot de kans dat er een
huur- of koopwoning in een lagere prijsklasse elders in de gemeente (of Punthorst) vrijkomt.

Het college ziet vanuit de Rood-voor-Rood-regeling, gekoppeld aan recentere marktcijfers en
hetgeen in de zienswijzen naar voren is gebracht, geen aanleiding af te wijken van het eerder
genoemde standpunt van 15 januari 2022.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

    3.4.8 Eigen belang versus belang omwonenden
De initiatiefnemer heeft volgens reclamanten de vier te realiseren woningen op ruime afstand
van zijn eigen woning gesitueerd, zodat zijn eigen woongenot zo min mogelijk wordt aangetast.

Voorts voeren reclamanten aan dat de maatschappelijke belangen van het bestemmingsplan te
idealistisch zijn en dat voornamelijk de initiatiefnemer belang heeft bij dit planvoornemen.

Gemeentelijke reactie
In de directe nabijheid van het plangebied zijn al stedelijke functies (basisschool, burgerwoningen
en wadi) aanwezig op de overgang naar het buitengebied. Er is geen duidelijke grens tussen dorp
en buitengebied, wat niet passend is in de opzet en ontstaansgeschiedenis van Punthorst.

De ontwikkeling van deze vier nieuwe woningen verbetert de situatie dankzij de inspanning op
het gebied van KGO. De woningen komen ter plaatse van de stedelijke functies waardoor het
dorpslint wordt verlengd en de grens tussen het dorp en buitengebied wordt verduidelijkt. Dit
komt overeen met de mogelijkheden die in de Omgevingsvisie zijn geboden voor dit soort
initiatieven.

De initiatiefnemer heeft de woningen niet bewust zo ver mogelijk van zijn eigen woning
gepositioneerd. Dit was vanuit het eerste verzoek om vooroverleg ook de wens vanuit provincie
en Het Oversticht in het kader van de KGO, met als doel het behoud van doorzichten. Mede op
basis van de zienswijzen zijn de woningen richting de kern verplaatst, en daarmee ook dichter bij
het perceel van initiatiefnemer. De Omgevingskamer, waar Het Oversticht in vertegenwoordigd
is, adviseert om vanuit KGO één overtuigende doorkijk te behouden (zie ook paragraaf 3.4.4).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Zoals bij iedere Rood-voor-Rood-ontwikkeling worden er investeringen gedaan. Enerzijds wordt
er op de slooplocaties geïnvesteerd door de situatie daar te verbeteren (Mr. J.B. Kanlaan 53),
inclusief sloop en verplaatsen woonbestemming (Dekkersland 8a). Anderzijds is al onderbouwd
in paragraaf 3.4.2 dat er ook wordt geïnvesteerd in maatschappelijke belangen op de te
ontwikkelen locatie

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

    3.4.9 Aantasting van het woongenot
Het woongenot van de reclamanten wordt ernstig geschaad, doordat het vrije uitzicht over de
weilanden naar Boswachterij Staphorst en de Vijverweg wordt weggenomen met de bouw van
één van de vier woningen. In de bijlage bij de toelichting wordt wel het belang van het doorzicht
op het open achterland voor de basisschool benadrukt. Dit is echter geen permanent
verblijfsobject, terwijl een woning dat wel is.

Gemeentelijke reactie
Het college realiseert zich dat het vrije uitzicht van reclamanten met het onderhavige plan zal
worden belemmerd, met name voor de woningen met huisnummer 34 en 34i. Het is echter vaste
rechtspraak dat er geen recht bestaat op een blijvend vrij uitzicht (ABRvS 1 mei 2024,
ECLI:NL:RVS:2024:1836).

Het college heeft in de belangenafweging het behoud van hun uitzicht betrokken, maar kent een
zwaarder gewicht toe aan het belang dat is betrokken bij het realiseren van dit planvoornemen.
Er wordt in een woningbehoefte voorzien waarbij op particuliere grond gemeenschappelijk groen
wordt aangelegd (zie ter vergelijking ABRvS 25 oktober 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2861). Daarbij
neemt het college tevens in overweging dat een geringer deel van het uitzicht vanuit de
woningen van huisnummer 34 en 34i wordt aangetast als gevolg van dit plan, doordat de
initiatiefnemer bereid is gebleken het plan op dit onderdeel aan te passen. Deze verplaatsing van
de woningen (zie paragraaf 3.4.4) blijft in stand, ook nu de zienswijzen niet worden ingetrokken.
Het uitzicht vanuit huisnummer 36 wordt niet door het plan belemmerd.

Al met al is het college van oordeel dat het uitzicht van reclamanten niet zodanig wordt aangetast
dat geoordeeld zou moeten worden dat sprake is van een onaanvaardbaar woon-en leefklimaat
voor deze reclamanten.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

    3.4.10 Provinciaal en gemeentelijk beleid
In de omgevingsverordening, provinciaal beleid, wordt volgens reclamanten waarde gehecht aan
het behoud van oorspronkelijke verkavelingsstructuren. Zoals beschreven onder paragraaf 3.4.4
wijkt het plan, volgens reclamanten, af van de oorspronkelijke verkavelingsstructuur. Tevens gaat
het bestemmingsplan niet in op de (gemeentelijke) monumentale waarde die de woonboerderij
op huisnummer 34 en 34i heeft. Dit zien reclamanten als een tekortkoming. De monumentale
boerderij blijft volgens reclamanten qua verkavelingsstructuur meer los van het dorp en komt als
oorspronkelijk boerenerf beter tot zijn recht.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Gemeentelijke reactie
De verkaveling in het oostkwadrant van Punthorst betreft percelen die haaks staan op zowel de
Mr. J.B. Kanlaan als de Vijverweg ter plaatse van het plangebied. Deze situatie is ontstaan na de
ruilverkaveling; daarvoor waren de percelen groter en enkel haaks op de Mr. J.B. Kanlaan. Nog
verder terug in de tijd waren er ter plaatse van het plangebied veel meer langwerpige kavels
(slagen). De huidige greppels op de perceelsgrenzen behoren bij de hierboven genoemde meest
recente verkavelingsstructuur.

Met de bouw van woning met huisnummer 33 is er binnen de verkavelingsstructuur van destijds
en in lijn met het dorpslint een burgererf ontwikkeld. Recent is er door de gemeente Staphorst
een wadi toegevoegd, waardoor de watergang langs de Mr. J.B. Kanlaan is vergraven. De
verkavelingsstructuren, al dan niet met greppels, worden dus niet aangetast door het plan en
blijven behouden.

Verder volgt uit de plantoelichting dat door egalisaties ten behoeve van de landbouw de
kenmerkende structuren van de dekzandgronden zijn verdwenen. Voorts zijn de verschillen in
maaiveldhoogten in het plangebied minimaal en de oorspronkelijke verkavelingsstructuren zijn
niet (meer) leesbaar. In voorliggend plan worden daarom kenmerkende structuren weer
zichtbaar gemaakt door middel van hagen bij de erfafscheidingen en wegbeplanting. Ten aanzien
van de oorspronkelijke verkavelingsstructuren wordt eveneens verwezen naar paragraaf 3.4.4.

De woonboerderij aan de Mr. J.B. Kanlaan 34 is een gemeentelijk monument. Door de bouw van
erven in de omgeving is de omgeving van de woonboerderij verdicht en verstedelijkt, zowel ten
zuiden als ten noorden van de straat. Hierdoor is de historische situatie met losse boerenerven
aan de zuidzijde van de Mr. J.B. Kanlaan met veel ruimte aan weerzijde al niet meer aan de orde.
In de nieuwe situatie wordt het open perceel tussen het dorpslint (de basisschool) en de
woonboerderij gehandhaafd wat past bij de historische situatie met open ruimte aan beiden
zijden van het boerenerf. De redengevende omschrijving (lees: het besluit tot aanwijzing van het
gemeentelijk monument d.d. 7 november 2000) geeft in ieder geval geen aanleiding om te
veronderstellen dat het onderhavige plan de monumentale waarden van de woonboerderij zou
schaden. Uit de omschrijving volgt enkel dat de monumentale waarden van de woonboerderij
zelf worden beschermd en niet de (directe) omgeving van de woonboerderij.

In het bestemmingsplan is niet specifiek ingegaan op de monumentale waarde van deze
woonboerderij in de omgeving, maar enkel op de verdichting van het landschap met stedelijke
functies. Het college heeft in de memo van het Oversticht d.d. 28 februari 2024 de bevestiging
ontvangen dat er geen wettelijke regels zijn die ertoe verplichten om nader onderzoek te doen
naar de impact van de nieuwbouwplannen op dit een gemeentelijk monument. In het algemeen
kan betoogd worden dat het niet de bedoeling is dat een (gemeentelijk) monument wordt
aangetast. Stedenbouwkundig is dat echter niet het geval, omdat het initiatief op passende wijze
aansluit aan de context en bovendien is het plangebied niet direct aangrenzend aan deze
specifieke woonboerderij. Daarnaast blijven de zichtlijnen vanuit de omgeving op de gemeentelijk
monumentale woonboerderij behouden waardoor de beleving niet wordt aangetast.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>    3.4.11 Advies Omgevingskamer is gedateerd
In het ontwikkelplan is beschreven dat het college op 16 juli 2019 heeft ingestemd met het
positieve advies van de Omgevingskamer. In de zienswijze wordt gevraagd of dit standpunt nog
actueel is.

Gemeentelijke reactie
In het ontwikkelplan (bijlage 1 toelichting van het bestemmingsplan) wordt het advies van de
Omgevingskamer van 16 juli 2019 benoemd, dit is echter foutief beschreven in het ontwikkelplan.
Op 16 juli 2019 heeft het college een positief standpunt ingenomen ten aanzien van het verzoek
om woningen te bouwen. Echter, de Omgevingskamer had al op 3 april 2019 een positief advies
gegeven, zij het voor de bouw van zes woningen in plaats van de huidige vier woningen. Op 20
december 2021 heeft de Omgevingskamer opnieuw een positief advies gegeven, ditmaal
specifiek voor de realisatie van vier woningen. Het college heeft bij besluit van 25 januari 2022 dit
advies overgenomen een positief standpunt ingenomen op de ontwikkeling.

Een advies van de Omgevingskamer is in principe voor een jaar geldig. Indien het standpunt
ouder is, dient het college een afweging te maken of het standpunt nog geldig is. Het
ontwerpbestemmingsplan is op 9 november 2022 ingediend. Het standpunt van de
Omgevingskamer was dus nog geen jaar oud. Het college stelt zich daarom op het standpunt dat
het advies van de Omgevingskamer destijds voldoende actueel was.

Aangezien het plan wel, mede op basis van de zienswijzen, op een aantal wezenlijke punten is
aangepast, is de Omgevingskamer op 28 oktober 2024 nogmaals geraadpleegd. Dit advies wordt
bij de stukken voor besluitvorming gevoegd.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt niet tot een inhoudelijke aanpassing van het plan. Wel wordt het
ontwikkelplan aangepast/verduidelijkt, zoals hiervoor beschreven.

4. Opmerkingen instanties
Er is één opmerking van een instantie ontvangen, namelijk van de Gasunie. De ligging van de
aardgastransportleiding op het perceel is niet weergegeven in het ontwerpbestemmingsplan. De
ontbrekende gastransportleiding dient alsnog in het plan te worden opgenomen, zowel in de
verbeelding als in de regels.

Gemeentelijke reactie
Het klopt dat de aardgastransportleiding onterecht niet in het ontwerpbestemmingsplan is
meegenomen. De dubbelbestemming ‘Leiding – Gas’ wordt toegevoegd aan de regels en de
verbeelding van het bestemmingsplan.

Conclusie
Dit punt van de zienswijze leidt tot de hiervoor beschreven inhoudelijke aanpassing van het
bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening Mr. J.B. Kanlaan naast 33 Punthorst’. Er
wordt tegemoet gekomen aan de zienswijze.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>5. Aanpassingen ontwerpbestemmingsplan
Op grond van de bevindingen naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen worden ten
opzichte van het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan de volgende wijzigingen
doorgevoerd:
       De bouwvlakken en bestemmingsplanvlakken worden door de verschuiving in westelijke
       richting aangepast weergeven op de verbeelding van het bestemmingsplan;
       De beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing (bijlage 1 van de planregels) wordt
       aangepast naar aanleiding van de verschoven bouwvlakken / bestemmingsplanvlakken;
       De vlinderydille en de strook akkermengsel worden tevens beter zichtbaar opgenomen in
       bijlage 1 Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing;
       Artikel 4.1 van de planregels wordt aangepast in de zin dat de gronden niet meer
       bestemd zullen zijn voor een ‘educatieve proeftuin’;
       De nokrichting van de meest oostelijke kavel wordt met een aanduiding verplicht haaks
       op de Mr. J.B. Kanlaan georiënteerd;
       De aardgastransportleiding wordt weergegeven op de verbeelding van het
       bestemmingsplan;
       De aardgastransportleiding wordt opgenomen in de regels van het bestemmingsplan;
       De plantoelichting wordt aangepast/verduidelijkt ten aanzien van hetgeen in dit rapport
       is verwoord. Dit betreft in ieder geval het vervallen van de proeftuin en de beschrijving
       van de Rood-voor-Rood-regeling;
       Het ontwikkelplan (bijlage 1 van de plantoelichting) zal conform het advies van de
       Omgevingskamer nader aangepast/verduidelijkt worden;

De wijzigingen zoals hiervoor beschreven leiden tot een gewijzigde vaststelling van het
bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening Mr. J.B. Kanlaan naast 33 Punthorst’.

Tegen het gehele bestemmingsplan kunnen belanghebbenden beroep instellen, ook al is geen
zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan.



6. Conclusie
Conclusie ten aanzien van de ontvangen zienswijzen is dat de inhoud van de reacties op
verschillende punten aanleiding geeft tot het aanpassen en aanvullen van het bestemmingsplan
‘Buitengebied, partiële herziening Mr. J.B. Kanlaan naast 33 Punthorst’ ten opzichte van het ter
visie gelegde ontwerpbestemmingsplan. Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de
zienswijzen. De zienswijzen zijn echter niet zodanig, dat er aanleiding bestaat tot het niet verder
in procedure brengen van het bestemmingsplan.



7. Vaststelling rapport zienswijzen
Voorliggend ‘Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening
Mr. J.B. Kanlaan naast 33 Punthorst’ behoort bij het besluit van de raad van de gemeente
Staphorst d.d. 26 november 2024 tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan
‘Buitengebied, partiële herziening Mr. J.B. Kanlaan naast 33 Punthorst’.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>