<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>  B roe r e n kwart ie r Z WOLLE
u i t we r king sdoc umen t varian ten en kernwaarden
                     4 dec ember 2017
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inleiding								Varianten en kernwaarden Broerenkwartier
Dit document vormt het uitgangspunt voor de
nadere uitwerking van een stedenbouwkundig
plan voor het Broerenkwartier.

De Gemeente, Herstructureringsmaatschappij
Overijssel (HMO) en Buro MA.AN hebben
de afgelopen periode gesprekken gehad met
stakeholders en initiatiefnemers.
Op basis van de ‘Eerste aanzet tot ruimtelijke
invulling van het Broerenkwartier’ hebben we een
nadere stedenbouwkundige analyse gemaakt,
ter voorbereiding van de gesprekken met de
betrokkenen.
Uit de analyse is ook een ambitieuzer plan
voortgekomen, die als variant en bespreekpunt
is meegenomen in de gesprekken. Een maquette
van het Broerenkwartier werd gebruikt als
middel om de kansen van de verschillende
varianten te vergelijken en te bespreken. Tijdens
                                                                               visie Gemeente Zwolle
de gesprekken ontstond een beeld waarin de
vastgoedeigenaren op dit moment kansen zien en
willen investeren.
Om te kunnen sturen op de ruimtelijke kwaliteit
van toekomstige ontwikkelingen hebben we
kernwaarden geformuleerd als aanvulling en
verdieping op de visie van de gemeente Zwolle.
Als conclusie van dit document zijn er
drie ontwikkelingsstrategieën voor het
Broerenkwartier: één haalbare variant en
twee ambitieuze varianten met bijbehorende
stedenbouwkundige kernwaarden. Het
belangrijkste verschil tussen de varianten is
de mate waarin wordt vastgehouden aan de
bestaande rooilijnen en bouwblokken. De drie
ontwikkelingsstrategieën voldoen allen aan de
gestelde ruimtelijke kernwaarden en brengen
de kansen van de toekomstige ruimtelijke                    aanvullend inzicht: Rondje Broerenkwartier
ontwikkelingen in kaart.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Stedenbouwkundige kernwaarden                         Broerenkwartier als schakel tussen drie routes
Broerenkwartier is gepositioneerd als schakel
tussen de historische Zwolse binnenstad en het
Noordereiland. Het ligt op de kruising tussen
drie belangrijke routes die diverse functies en
instellingen bij elkaar brengt.
De culturele route loopt vanaf de Spoorzone
tot aan het Historisch Centrum Overijssel, de
recreatieve route slingert aan weerszijden langs de                                                                                          P Diezerpoort

Thorbeckegracht. De retailroute zoekt aansluiting
bij de directe invloedssfeer van de Diezerstraat.

Deze routes bepalen de huidige en
toekomstige programmatische invulling van het
Broerenkwartier: een kruisbestuiving tussen
cultuur, winkels en recreatie. Bij elke toekomstige
ontwikkeling van het Broerenkwartier zal deze
programmering een grote rol spelen bij de                                       RETAIL ROUTE                                       RECREATIEVE ROUTE
toekomstige herkenbaarheid en uitstraling van het
gebied.
Het toekomstig beeld van het programma van
het Broerenkwartier is gemengd: er is sprake van
een een cultureel, woon- en winkelkwartier. Ieder
kwartier heeft zijn eigen invloedssfeer en samen
vormen ze een samenhangend geheel met een
eigen dynamiek.
De invloedssfeer en kansen van de kwartieren
staan op de volgende pagina verbeeld.




                                                                               CULTURELE ROUTE




                                                                                          station



                                                      Het Broerenkwartier als kruispunt van drie programmatische routes door de binnenstad
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Stedenbouwkundige kernwaarden		 toekomstige programmering draagt bij aan:



                                                    EVENEMENTEN
                                   TEIGER
                           WANDELS

                                                    CULTUREEL HOTEL


                                      TERASSEN
                           STADS
                                    OP DE PLEINEN
                          PODIUM
                                                                                                                                                                       WOON
                                                                                                                                                                     PLANTSOEN
                                            WAANDERS IN DE BROEREN



                              ATELIER
                             WONINGEN          SHOW
                                                CASE                                                                                                                             WOONHOF ACHTER DE BROEREN
                                                                                              ONTVANGST
                                                                                               RUIMTE

                                                                                NCTIE
                                                                  RELE FU
                                                             CULTU S
                                                                   IE
                                                             GALER



                                                                          NDER
                                                                    BIJZO NBOD
                                                                        ELAA
                                                                   WINK
                                                                                                                                                                                                         AAT
                                                                                                                                                                                                    UWSTR
                          HORECA
                          & KUNST                                                                                                                                                            AAN NIE
                                                                                                                                                                                     WONEN




                                                               SPIE DERD LE
                                                                  ON TURE
                                                                   CUL AS

                                                                   GEL
                                                                       STR EL
                                                                          AAT
                                                                          E




         cultureel kwartier                                                                                                             woonkwartier
         Broerenkwartier als culturele hotspot, met een veelzijdig aanbod aan                                                           Broerenkwartier als aantrekkelijke woonlocatie aan de pleinen, hoven,
         functies en instellingen die zich hier hebben gevestigd.                                                                       straten en bovenop de winkels. Dit betekent meer intensief gebruik
                                                                                                                                        van de openbare ruimte gedurende de hele dag en ‘s avonds.

                                                                                               PARKEREN L
                                                                                                        GE
                                                                                              ONDER SIN




                                                                                                                       WAANDERS IN DE BROE
                                                                                                                                          REN



                                                                                    FIETSPARKEREN
                                                                                    ONDERGRONDS              NIEUWE ALLEE



                                                                                                                                                                UM
                                                                                                                                                       NKELCENTR
                                                                                                                                             KOP VAN WI
                                                                                                                            E
                                                                                                              NIEUWE PASSAG


                                                                          HUDSON’S BAY




                                                            winkelkwartier
                                                            Broerenkwartier als een exclusief winkelgebied in de binnenstad.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Stedenbouwkundige kernwaarden 		      elke bouwontwikkeling draagt bij aan:
                 Een GEzonde Mix aan Functies                       EEn Afwisselende Schaal en KorRel
                                                                 ‘En maakt functieverandering mogelijk’



                                                                       C        C
                                                                                             B      B
                                                                             C
                                                                                                   B
                                                                   C
                                                                              A         AB
                                                                                      A

                                                                            A

                 het fijnmazig netwerk En de                                Het verhaal van de plek
                       openbare ruimte                                     ‘een cadeau aan de stad’




                                                          De stedenbouwkundige kernwaarden voortkomend uit de visie van de gemeente ten
                                                                          behoeve van toekomstige ontwikkelingen in het Broerenkwartier
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Architectonische kernwaarden          toekomstige architectuur draagt bij aan:


         het begeleiden en                  toegankelijke                 markeren van                         mix aan functies
      markeren van routes                    open plinten             kruispunten en hoeken                  door woningen te plaatsen
         ter bevordering van de           voor een gevarieerd en       zodat herkenbare plekken             bovenop winkels met entrees
     oriëntatie en toegankelijkheid        levendig straatbeeld            worden gemaakt                          aan de straat




               Alzijdige                     afwisselend                 markeren van de plek                 schaalverkleining
              OriËntatie                   zwols silhouet                    door middel van een         door opdeling van bouwvolumes en
     zodat er nergens achterkanten     door variërende hoogtes van    hoogteaccent kan op strategische   gevelwanden passend bij de schaal
         grenzen aan de straat        kappen en bouwlagen ontstaat      plaatsen in het plangebied de     en maat van het Broerenkwartier
                                       een daklandschap passend bij    oriëntatie en de herkenbaarheid
                                              de binnenstad                    worden versterkt




                                                                               Deze kernwaarden vormen de ruimtelijke kaders voor de architectonische
                                                                                  samenhang bij de toekomstige ontwikkelingen in het Broerenkwartier
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Ontwikkelingsstrategie             deelgebieden
Naar aanleiding van de gesprekken met de
stakeholders zijn er mogelijkheden verkend                                                                      B Thorbeckegracht
en ideeën en ambities met de diverse partijen
                                                                                                                                               D
besproken.                                                                                                                               Het Oversticht



Op basis van de verdeling van het eigenaarschap                                                                       C ArtEZ Conservatorium

en de ruimtelijkheid zijn drie deelgebieden                                      Deelgebied 3
                                                                                 Broerenkerk-
onderscheiden. De stedenbouwkundige                           A Woonhof              plein
kernwaarden gelden voor het Broerenkwartier                     Broeren-
                                                                kerkplein
als geheel en elk deelgebied heeft eigen kleinere                                                                 Waanders
deelopgaven en kansen.                                                                                            in de Broeren

                                                        Meerminne-
                                                    F
Tijdens de gesprekken zijn verschillende opgaven        plein                    E Xenospand
en kansen per deelgebied besproken. Deze
hebben geleid tot drie varianten, die allen de                                                                                      C Drie Pistolengang pand
                                                                                 C Passageblok
kenmerken dragen van het eerder vastgestelde                                        noord-west               D Passageblok
                                                                                                                noord-oost
                                                                                                                                                               A Weversgildeplein
                                                                                                                                                                 pand
ruimtelijke kader.                                                                       Deelgebied 2                                          Deelgebied 1
                                                                                         De Passage                                            Korte Smeden

                                                                                                                                               B C&A pand

                                                                                                 B Passageblok Zuid
                                                                            A Omgeving
                                                                              Vlieger-
                                                                              huys
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Ontwikkelingsstrategie 		            variant haalbaar
Ruimtelijke inventarisatie op basis van de visie
van de gemeente en de gesprekken met de
stakeholders in het projectgebied.                                                                                   B                                      D




• Kleinschalige, ruimtelijke ingrepen en                                                    Deelgebied 3
                                                                                            Broerenkerkplein
  veranderingen op basis van de bestaande
  rooilijnen en bouwblokken                                                                                                                     C

• Zichtrelaties en looproutes vanuit de                                             A


  Broerenstraat en Spiegelstraat worden
  versterkt
• Onderlinge zichtrelaties van winkels en vanuit
  de Diezestraat worden versterkt door hoogte-                                      A
                                                                                    F           E
  en hoekaccenten
• Mogelijkheid tot nieuwe gevelwanden aan het                                                   C                                                    C
  Meerminneplein, het Broerenkerkplein en aan                                                                                D
                                                                                                     Deelgebied 2                                                                  A
  het Vliegerhuys                                                                                    De Passage
                                                                                                                                                                Deelgebied 1
                                                                                                                                                                Korte Smeden
• Zichtrelaties tussen historische bebouwing
  worden versterkt.                                                                                                                                             B


• Aan Achter de broeren kan woningbouw                                                  A
                                                                                                               B
  plaatsvinden
• Op de huidige Xenoslocatie kan o.a.
  woningbouw met fietsparkeergelegenheid
  worden gerealiseerd
• Door het plaatsen van hoogteaccenten in
  het plangebied wordt de verbinding tussen
  de Diezestraat en de Thorbeckegracht en
  daarmee het Broerenkwartier versterkt.                Ontwikkelingsstrategie Broerenkwartier
                                                        variant haalbaar
  Hierdoor hebben de deelgebieden meer
  verbinding onderling en kunnen de winkels                 Legenda                             Deelgebied 1. Korte Smeden                     Deelgebied 2. De Passage            Deelgebied 3. Broerenkerkplein


  zich beter presenteren                                    ontwikkelzone                   A   Weversgildeplein pand
                                                                                                � vervangen door woningbouw
                                                                                                                                           A   Omgeving Vliegerhuys
                                                                                                                                               � bouwvolumes op de hoeken
                                                                                                                                                                               A   Woonhof Broerenkerkplein
                                                                                                                                                                                   � woningbouw toevoegen
• Achter de Broeren is het knooppunt op de                  potentiële ontwikkelzone
                                                                                            B   C&A pand                                   B   Passageblok zuid                B   Thorbeckegracht
  culturele, winkel- en recreatieve route                   indicatieve gevelwand               � toevoegen woonlagen
                                                                                                � herstructurering plint
                                                                                                                                               � woonlagen toevoegen
                                                                                                                                               � herstructurering plint
                                                                                                                                                                                   � aanleg wandelsteiger

• Door plasticiteit van de gevelwanden, het                 entrees                             � hoogteaccent op de hoek                                                      C   ArtEZ
                                                                                                                                           C   Passageblok noord-west              � herstructurering pand
  toevoegen van functies boven de winkels                   verblijfsplek                   C   Drie Pistolengang pand                         � winkellaag verdiepen
                                                                                                � hoogteaccent mogelijk                        � woonlagen toevoegen               Het Oversticht
  (zoals wonen) en het mogelijk aanpassen van               expeditieruimte                     � voorkanten maken bij Achter de Broeren
                                                                                                                                                                               D
                                                                                                                                                                                   � entree positie gebied versterken

  bestaande rooilijnen wordt de aansluiting                                                     � woonlagen toevoegen                          Passageblok noord-oost              � functies toevoegen
                                                                                                                                           D
                                                            looplijnen                                                                         � alzijdig bouwblok maken           � versterking aansluiting openbare
  op de historische stad en meer specifiek het              zichtlijnen
                                                                                                                                               � woonlagen toevoegen                 ruimte

  Broerenkwartier versterkt                                 knooppunten
                                                                                                                                                                               E   Xenospand
                                                                                                                                                                                   � samenvoegen met passageblok
                                                                                                                                                                                   � woonlagen toevoegen
                                                            hoogte accent
                                                                                                                                                                               F   Meerminneplein
                                                            historische iconen                                                                                                     � potentieel nieuw bouwvolume
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Ruimtelijke kernpunten 		    variant haalbaar


       aansluiting bij bestaande                  aansluiten op schaal & maat               verbinden met bestaande
          historische iconen                        van Zwolse binnenstad                       groenstructuur




                     recreatie-, cultuur- , winkelroutes en terrassen     mogelijke woonlocaties
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Ontwikkelingsstrategie 		          variant ambitieus 1
Focus op de lange termijn en een meer integrale
ruimtelijke en programmatische benadering.
En daarmee zijn wellicht grotere veranderingen                                                                    B                                       D

mogelijk.
                                                                                         Deelgebied 3
                                                                                         Broerenkerkplein
• Nadruk op de lange looproutes van het
  Broerenkwartier en het plein Achter de                                                                                                     C1


  broeren als knooppunt en ontmoetingsplek                                       A


• Door nieuwe gevelwanden worden duidelijke
  pleinruimtes gemaakt
• De Weeshuisstraat en de route tussen het
  Meerminneplein en Eiland vormgegeven als                                       A
                                                                                 F           E
  doorlopende looplijnen                                                                                                        C2

• Cultureel programma van ArtEZ verspreid over                                               C
  het Broerenkwartier                                                                             Deelgebied 2
                                                                                                  De Passage
                                                                                                                          D                       C
                                                                                                                                                                                               A
• Drie pistolengang wordt samen met                                                                                                                               C3
                                                                                                                                                              Deelgebied 1
  Weeshuispassage de nieuwe looproute                                                                                                                         Korte Smeden
• Zichtbaarheid van winkels aan de                                                                                                                            B


  Broerenstraat wordt versterkt door nieuwe                                          A
                                                                                                            B

  architectonische accenten
• Een nieuw hoogteaccent en het verleggen
  van de rooilijn op de C&A locatie versterkt
  de pleinfunctie van achter de broeren,
  tevens verbindt dit accent de verschillende
  routes en vergroot de zichtbaarheid van het
  broerenkwartier vanuit de Diezerstraat
• Op het Meerminneplein kan een uitbreiding         Ontwikkelingsstrategie Broerenkwartier
                                                    variant ambitieus 1
  worden gerealiseerd die de Spiegelstraat als
  doorgaande verbinding versterkt.                       Legenda                             Deelgebied 1. Korte Smeden                     Deelgebied 2. De Passage                           Deelgebied 3. Broerenkerkplein


• Een architectonisch accent aan het                     ontwikkelzone                   A   Weversgildeplein pand
                                                                                             � vervangen door woningbouw
                                                                                                                                        A   Omgeving Vliegerhuys
                                                                                                                                            � bouwvolumes op de hoeken
                                                                                                                                                                                          A    Woonhof Broerenkerkplein
                                                                                                                                                                                               � woningbouw toevoegen
  Broerenkerkplein versterkt de visuele relatie          potentiële ontwikkelzone
                                                                                         B   C&A pand                                   B   Passageblok zuid                              B    Thorbeckegracht
  tussen de Thorbeckegracht, Broerenkwartier             indicatieve gevelwand               � woonlagen toevoegen
                                                                                             � herstructurering plint
                                                                                                                                            � woonlagen toevoegen
                                                                                                                                            � herstructurering plint
                                                                                                                                                                                               � aanleg wandelsteiger

  en de Nieuwstraat                                      entrees                             � hoogteaccent op de hoek                                                                    C    ArtEZ
                                                                                                                                        C   Passageblok noord-west                             � herstructurering pand
• Het hele gebied, met name de Nieuwstraat
                                                                                                                                                                                         C1
                                                         verblijfsplek                   C   Drie Pistolengang pand                         � winkellaag verdiepen                     C2 C3   � zoekgebied uitbreiding
                                                                                             � hoogteaccent met overstek                    � woonlagen toevoegen                                cultureel programma
  en het Broerenkerkplein wordt door                     expeditieruimte                     � voorkanten maken bij Achter de Broeren

  het toevoegen van woningbouw, en                                                           � woonlagen toevoegen                          Passageblok noord-oost                             Het Oversticht
                                                                                                                                        D                                                 D
                                                         looplijnen                          � terugleggen rooilijn                         � voorkanten maken bij Achter de Broeren           � entree positie gebied versterken
  functiemenging een aantrekkelijk                       zichtlijnen
                                                                                                                                            � woonlagen toevoegen                              � functies toevoegen
                                                                                                                                                                                               � versterking aansluiting openbare
  verblijfsgebied                                        knooppunten
                                                                                                                                                                                                 ruimte

                                                                                                                                                                                          E    Xenospand
                                                         hoogte accent                                                                                                                         � samenvoegen met passageblok
                                                                                                                                                                                               � woonlagen toevoegen
                                                         historische iconen
                                                                                                                                                                                          F    Meerminneplein
                                                                                                                                                                                               � potentieel nieuw bouwvolume
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Ruimtelijke kernpunten		    variant ambitieus 1


      aansluiting bij bestaande                   aansluiten op schaal & maat               verbinden met bestaande
         historische iconen                         van Zwolse binnenstad                       groenstructuur




                    recreatie-, cultuur- , winkelroutes en terrassen       mogelijke woonlocaties
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Ontwikkelingsstrategie 		         variant ambitieus 2
Heeft naast de eerder aspecten uit variant
ambitieus 1 ook nog een meer uitgesproken
nadruk op de culturele programmering middels                                                                      B                                      D

een architectonische ambitie geprojecteerd op
Achter de Broeren.                                                                      Deelgebied 3
                                                                                        Broerenkerkplein


• Nadruk op de kwaliteit van het dwalen en                                                                                                  C1


  slenteren door het Broerenkwartier door                                       A


  looproutes te maken rondom de bouwblokken
• De Weeshuisstraat en de route tussen het
  Meerminneplein en Eiland vormgegeven als
  doorlopende looplijnen                                                        A
                                                                                F           E
• Door nieuwe gevelwanden worden duidelijke                                                                                       C2

  pleinruimtes gemaakt                                                                                                            D               C
                                                                                            C
• Het passageblok noord-oost maakt plaats voor                                                   Deelgebied 2
                                                                                                 De Passage                                                                         A
  een architectonische ambitie die cultureel                                                                                                                     C3
                                                                                                                                                             Deelgebied 1
  programma huisvest, bijvoorbeeld van ArtEZ in                                                                                                              Korte Smeden
  combinatie met horecafuncties in de plint.                                                                                                                 B


• Keuze voor nadrukkelijke culturele indentiteit                                    A
                                                                                                           B
  middels architectonische iconen en
  programmatische toevoegingen die deze
  identiteit versterken




                                                   Ontwikkelingsstrategie Broerenkwartier
                                                   variant ambitieus 2
                                                        Legenda                             Deelgebied 1. Korte Smeden                     Deelgebied 2. De Passage                 Deelgebied 3. Broerenkerkplein

                                                        ontwikkelzone                   A   Weversgildeplein pand                      A   Omgeving Vliegerhuys                A    Woonhof Broerenkerkplein
                                                                                            � vervangen door woningbouw                    � bouwvolumes op de hoeken               � woningbouw toevoegen
                                                        potentiële ontwikkelzone
                                                                                        B   C&A pand                                   B   Passageblok zuid                    B    Thorbeckegracht
                                                        indicatieve gevelwand               � toevoegen woonlagen                          � woonlagen toevoegen                    � aanleg wandelsteiger
                                                                                            � herstructurering plint                       � herstructurering plint
                                                        entrees                             � hoogteaccent op de hoek                                                          C    ArtEZ
                                                                                                                                       C   Passageblok noord-west             C1    � herstructurering pand
                                                        verblijfsplek                   C   Drie Pistolengang pand                         � winkellaag verdiepen           C2 C3   � zoekgebied cultureel programma
                                                                                            � hoogteaccent en entrees aan zijde            � woonlagen toevoegen
                                                        expeditieruimte                       Achter de Broeren                                                                D    Het Oversticht
                                                                                            � toevoegen woonlagen                      D   Passageblok noord-oost                   � entree positie gebied versterken
                                                        looplijnen                                                                         � alzijdig volume ‘de trommel’           � functies toevoegen
                                                                                                                                                                                    � versterking aansluiting openbare
                                                        zichtlijnen                                                                                                                   ruimte

                                                        knooppunten                                                                                                            E    Xenospand
                                                                                                                                                                                    � woonlagen toevoegen
                                                        hoogte accent                                                                                                               � alzijdig volume maken

                                                        historische iconen                                                                                                     F    Meerminneplein
                                                                                                                                                                                    � potentieel nieuw bouwvolume
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Ruimtelijke kernpunten		    variant ambitieus 2


      aansluiting bij bestaande                    Aansluiten schaal & maat                verbinden met bestaande
         historische iconen                         van Zwolse binnenstad                      groenstructuur




                    recreatie-, cultuur- , winkelroutes en terrassen      mogelijke woonlocaties
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>