<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                   Werkgroep Prijssegmenten
Opgesteld door:
Wim van der Linde       – gemeente Zwolle
Henrieke Selles-Heikoop – gemeente Zwolle
Marcel de Ruiter        – VanWonen
Ruben Nieuwenhuis       – Van Wijnen
Oscar van Schaverbeke   – Rodenburg Makelaars
Kim van Rie             – Woonfabriek Zwolle
Zwolle, Mei 2019
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud
Vraagstelling                                        3
Deel 1: Prijssegmenten                               4
        1.1   Huidig beleid                          4
        1.2   Vraag- en aanbodzijde woningen         5
Deel 2: Speculatie                                  11
        2.1   Stimuleringsmaatregelen               12
                 Starterslening                    12
                 Over 40 jaar aflossen             12
                 Overdrachtsbelasting naar 0%      13
                 Erfpacht/duokoop                  13
                 Koopsubsidie                      13
                 Woonlasten verlaging              13
                 Grondprijs als sturingsmechanisme 13
        2.2   Beschermende maatregelen              14
                Zelfbewoningsclausule              14
                Anti-speculatiebeding              14
                Beperking op meerwerk              14
                Inkomensgrens                      14
Deel 3: Advies
        3.1   Advies aanpassingen prijssegmenten    15
        3.2   Advies toepassing maatregelen         17
                                                       2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Vraagstelling
In het kader van Zwolle Moderne Woonstad zijn er een 5-tal agenda’s opgesteld. Agenda 4
betreft de Betaalbaarheid. Welke middelen kunnen we inzetten om te bewaken dat Zwolle een
ongedeelde stad met woningen voor iedereen blijft? Vanuit de Taskforce Woningbouw is
gevraagd te adviseren over een tweetal onderdelen uit deze Betaalbaarheidsagenda.
Het gaat om de volgende voorgestelde maatregelen:
Punt 15:
We gaan de prijssegmenten in de koopsector opnieuw doordenken: uitgangspunt is de
betaalbaarheid voor inwoners. Dat betekent dat we een manier ontwikkelen om naast
marktprijs ook naar woonlasten te kijken en dat we die in verhouding tot de draagkracht en de
kwaliteit van het product bekijken. We zullen indien nodig specifiek goedkope koop (tot
€180.000,-) opnieuw definiëren.
Punt 19:
We vinden het belangrijk dat woningen die voor het goedkope segment bedoeld zijn zo lang
mogelijk beschikbaar blijven in het goedkope segment. We willen speculatie tegengaan en
zullen wettelijke mogelijkheden gebruiken en verkennen. We kijken naar mogelijkheden om
juridisch en ruimtelijk beperkingen ten aanzien van speculatie vast te leggen.
Voor de beide maatregelen bekijken we wat de huidige stand van zaken is, wat de
belemmeringen zijn en de mogelijke oplossingen.
                                                                                        3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Deel 1: Prijssegmenten
1.1 Huidig beleid
Om te komen tot een evenwichtig woningbouwprogramma zijn er in het verleden een aantal
uitgangspunten geformuleerd. Hierbij wordt rekening gehouden met zowel de marktvraag als
een uitgebalanceerd aanbod in de stad en de wijken.
Het huidige beleid streeft naar een inbreiding van minimaal 50% en uitbreiding van maximaal
50%. Daarnaast wordt een verdeling in prijssegmenten aangehouden van 30-40-30 als
(gemiddeld) streven bij nieuwbouw. Zie onderstaande tabel.
Deze prijssegmenten, gericht op de grondgebonden woningen, zijn gebaseerd op de vraag en
aanbodzijde versus de financierbaarheid per inkomenscategorie. Deze worden ieder jaar
opnieuw vastgesteld in het kader van MPV en woningbouwprogramma. De laatste indexatie
volgens de algemene consumentprijsindex is in 2012 geweest.
Uitgangspunt bij de opstelling van de segmenten is geweest dat in hoofdlijnen de rij- en
hoekwoningen binnen het goedkope segment vallen. De tweekappers in het middeldure
segment en de vrijstaande in het dure segment.
In de huidige marktsituatie valt maar een beperkt deel van de rij- en hoekwoningen in het
middeldure segment. In het huidige goedkope segment worden nu alleen nog appartementen
aangeboden.
               Ontwikkeling woningprijzen Zwolle (NVM Woningmarktrapport 4e kwartaal 2018)
                                                                                           4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1.2 Vraag- en aanbodzijde woningen
In de huidige markt blijft het aanbod sterk achter bij de vraag en lijkt de betaalbaarheid voor
een aantal categorieën kopers niet meer realiseerbaar.
Op dit moment staan er in Zwolle, zowel in de nieuwbouw als bestaande bouw, het volgende
aantal woningen te koop:
        10 woningen in categorie tot € 180.000,- beschikbaar, dit zijn voornamelijk 2 kamer
         appartementen met een woonoppervlak rond de 50 m2;
        70 woningen in categorie tot 270.000,- beschikbaar, dit zijn voornamelijk 3 of 4 kamer
         eengezinswoningen en appartementen met een gemiddeld woonoppervlak van 90 m2;
        155 woningen in categorie vanaf 270.000,- beschikbaar, dit zijn voornamelijk de
         eengezinswoningen met minimaal 4 kamers en een woonoppervlak boven de 125 m2.
(bron Funda jan 2019)
Het aantal zoekers naar een woning (appartement en eengezinswoning samen) binnen de
gemeente Zwolle is 10.915 volgens de Funda Vraagscan januari 2019*. Dit aantal is vele
malen hoger dan het huidige aanbod.
*Veel bezoekers kijken regelmatig op funda maar overwegen niet om direct een woning te kopen. Om de serieuze
zoeker van deze ‘funzoeker’ te onderscheiden, analyseert funda het gedrag van zoekers per buurt. Er wordt onder
meer gekeken naar hoe gericht iemand zoekt, hoe vaak een gebruiker terugkeert naar een bepaald object, of hij/zij
het object bewaart, en of er eventueel contact wordt opgenomen via het contactformulier. De Vraagscan gebruikt
op basis van dit nauwkeurig in beeld gebrachte zoekgedrag alleen serieuze zoekers bij het samenstellen van data.
                                                                                                         5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>In de huidige planningslijst van de gemeente Zwolle, waarop elk bekend initiatief is
opgenomen, staan een groot aantal initiatieven binnen de nieuwbouw en transformatie die
voorzien in de vraag naar kleinere, goedkope appartementen. Met name geschikt voor de een-
of tweepersoonshuishoudens zonder kinderen. Dus deels aansluitend bij de vraag. Feit blijft
dat deze dan wel binnen afzienbare tijd gerealiseerd moeten gaan worden.
Bron: Gemeente Zwolle
Daarnaast is er ook een grote categorie zoekers met kinderen die vragen naar een
eengezinswoning. De vraag naar betaalbare grondgebonden eengezinswoningen met
minimaal 3 slaapkamers is het grootst vanuit de groep 1 of 2 oudergezinnen met kinderen. In
de bestaande bouw is er nauwelijks aanbod in dit segment, in de nieuwbouw op dit moment
niet. Het is in de huidige (markt)situatie niet mogelijk om in Zwolle een goedkope
eengezinswoning (rij) te realiseren binnen de bestaande prijssegmenten verdeling. Door de
stijgende grond- en bouwkosten en duurzaamheidseisen (waaronder gasloos bouwen) zijn de
kosten zo sterk toegenomen dat een rijwoning al snel rond de € 280.000 v.o.n. uit komt.
                                                                                       6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Binnen de woningmarkt zijn er 2 categorieën woningen: huur- en koopwoningen.
Huurwoningen
Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 80 procent van de vrijkomende sociale
huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 38.035,-
(2019). De huur mag niet meer bedragen dan de sociale huurgrens. In 2019 ligt deze grens
op € 720,42. Dit bedrag betreft kale huur (en dus geen huur inclusief servicekosten). Daarnaast
mogen de woningcorporaties hoogstens 10 procent toewijzen aan huishoudens met een
inkomen tussen de € 38.035,- en € 42.436,-. De overige 10 procent mag door
woningcorporaties vrij worden toegewezen. Hierbij dienen ze wel voorrang te geven aan
kwetsbare huishoudens, oftewel mensen die extra dringend op woonruimte wachten
(bijvoorbeeld om medische redenen of vanwege hun eigen veiligheid).
Met een modaal inkomen kom je bij een woningcorporatie nagenoeg niet in aanmerking voor
een huurwoningen. Zij verdienen vaak te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor
de vrije sector. De hoge inkomenseisen spelen hierbij een belangrijke rol.
In de vrije sector is er een groot tekort aan woningen met huurprijzen tussen de € 720,- en €
900,-. Ook daarboven is het aanbod beperkt.
Koopwoningen
        Appartementen
In het afgelopen jaar zijn er in Zwolle zowel appartementen als eengezinswoningen
bijgebouwd. De betaalbaarheid van appartementen matched hierin met de vraag en aanbod.
Dit komt omdat er een brede range is in aanbod van verschillende m2 woonoppervlaktes, van
50- m2 tot 150+ m2, voor ieder wat wils dus. In aantallen moet er echter meer aanbod komen.
        Grondgebonden woningen
In de betaalbaarheid van eengezinswoningen zit echter een mismatch in vraag en aanbod.
Er is gekeken naar de leencapaciteit per inkomen. Dit is indicatief, een gemiddelde bij
verschillende hypotheekverstrekkers.
  Inkomen             Leencapaciteit     Maandlast Bruto     Maandlast Netto
      € 30.000,-         € 130.000,-          € 460,-              € 420,-
      € 37.500,-         € 165.000,-          € 585,-              € 530,-
      € 42.500,-         € 190.000,-          € 675,-              € 610,-
      € 50.000,-         € 235.000,-          € 835,-              € 750,-
      € 60.000,-         € 300.000,-         € 1.140,-             € 985,-
      € 75.000,-         € 400.000,-         € 1.515,-            € 1.275,-
                                                                                          7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Het modaal inkomen 2018 volgens het CPB is € 37.000 bruto per jaar. Per maand is dit bruto
€ 2.855 en netto ongeveer € 2.152.
Met een (gezamenlijk) inkomen tussen de € 37.500,- en € 50.000,- is het in de huidige
nieuwbouwmarkt niet mogelijk om een grondgebonden nieuwbouwwoning te kopen, omdat er
geen aanbod is in Zwolle onder de € 250.000,-. (Zie ook laatste alinea pag. 6) Dit is dezelfde
inkomensgroep zoekers die ook in het huursegment in de middel dure huur niet bediend wordt.
Het aanbod in de nieuwbouw loopt vanaf € 250.000,- voor een rijwoningen met een beukmaat
van 5,7m. en een diepte van ruim 10 meter, de grote rijwoning dus (woonoppervlak 125-150
m2). De grootste vraag zit tussen de € 225.000,- en € 250.000,-. Met een woonoppervlak
tussen de 100 en 125 m2. De eengezinswoningen zouden dus kleiner en goedkoper kunnen
zijn, dan wat nu aangeboden wordt. De aanpassing die je bij appartementen wel ziet, als het
goedkoper moet, dan maak je de appartementen kleiner, zie je bij de eengezinswoningen niet.
De kosten van een nieuwbouwwoning worden samengesteld door de grondkosten,
bouwkosten, duurzaamheidseisen en bijkomende kosten. Met name de grondstoffen- en
loonkostenstijging, het huidige grondprijzenbeleid en de alternatieven met betrekking tot
gasloos bouwen, zorgen voor de buitenproportionele stichtingskostenstijgingen. Hierdoor kan
er in het goedkope segment, tot € 180.000,- v.o.n., geen grondgebondenwoning meer
gerealiseerd worden.
Een derde bijkomend neveneffect wat het aanbod in het goedkope segment drastisch
verkleind is dat er veel particuliere beleggers de woningen in dit segment aankopen voor de
verhuur. Waarbij een belegger geen financieringsvoorbehoud nodig heeft en in een bieding
dus altijd een streepje voor heeft op de starter en doorstromer die een stap in hun wooncarrière
willen maken. In deel 2 van dit advies worden voorstellen gedaan om dit in te perken.
                                                                                          8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Deel 2: Speculatie
We hebben te maken met een overspannen woningmarkt, waarin de starter nauwelijks
mogelijkheden heeft om tot de koopmarkt toe te treden en de doorstromer in het goedkope
segment geen mogelijkheden heeft om door te stromen. Door het aanscherpen van de
hypotheekregels is de laatste jaren de leencapaciteit sterk afgenomen. Daarnaast is, door de
forse stijging van de woningprijzen, het aanbod in de goedkope segment zeer beperkt. Een
derde belemmerende factor is dat de woningen in het goedkope segment vaak worden
opgekocht door particuliere beleggers. Deze kopers groep heeft meestal geen hypotheek
nodig en kan snel afnemen. Iets wat de verkoper dus snelle zekerheid geeft. Voor de reguliere
kopers die wel de financiële middelen hebben, is het onderhandelingsproces vaak dan ook
alsnog teleurstellend.
Om de starters en doorstromers meer kansen op de woningmarkt te geven, zijn er een aantal
maatregelen die toegepast kunnen worden. Deze maatregelen zijn te verdelen in 2
subgroepen:
    1) Stimuleringsmaatregelen: maatregelen die de leencapaciteit verhogen.
    2) Beschermende maatregelen: maatregelen die ervoor zorgen dat de woningen in het
        goedkope segment bij de juiste doelgroep komen en blijven.
Deze lichten we per maatregel verder toe. Daarna volgt er in Deel 3 een advies over het
aanpassen van de prijssegmenten en de toepassing van maatregelen voor de Zwolse markt.
                                                                                       9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>2.1 Stimuleringsmaatregelen
         Starterslening
         Door starters/ intreders op de koop-woningmarkt een starterslening te bieden van bv
         €30.000 bovenop de toegestane hypotheek, wordt de leencapaciteit verhoogd. In het
         verleden is dit succesvol aangeboden in Zwolle door de gemeente.
De Starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis (tot maximaal de Loan to Value)
en de (eerste) hypotheek bij de bank.
De Starterslening bestaat uit twee delen:
1. Een leningdeel dat annuïtair wordt afgelost: de Starterslening.
2. Een leningdeel dat oploopt: de Combinatielening.
Voor beide delen heeft u de eerste 3 jaar geen maandlasten.
De aflossing van uw Starterslening ‘betaalt’ u de eerste 3 jaar met de Combinatielening. De
Combinatielening loopt daardoor de eerste 3 jaar altijd op. Na deze periode van 3 jaar betaalt u (in
principe) rente en aflossing. Op het moment dat u de volledige rente en/of aflossing betaalt, lost u op
zowel de Starterslening als de Combinatielening af.
(bron: SVn)
         Aanvullend zouden hier een aantal extra “Zwolse” randvoorwaarden toegevoegd
         kunnen worden:
              o Beschikbaar stellen bij de koop van een eerste bestaande bouw koopwoning,
                 nieuwbouwwoning en uitpondwoning
              o De koper (of één van de kopers, bij twee of meer kopers) moet woonachtig zijn
                 in de gemeente Zwolle
              o Maximum inkomensgrens vaststellen van € 50.000,- per jaar
         Over 40 jaar aflossen
         De hypotheek niet over 30 jaar, maar over 40 jaar aflossen. De maandlasten worden
         lager ten opzichte van een hypotheek van 30 jaar. Echter de totale kosten over 40 jaar
         zijn hoger door een langere rentetermijn. Daarnaast is de aftrekbaarheid wettelijk 30
         jaar, dus de laatste 10 jaar heb je geen fiscaal voordeel meer.
         Het is dus geen middel om een hogere hypotheek af te sluiten, de
         hypotheekverstrekker mag namelijk geen hogere hypotheek aanbieden dan een 30-
         jaars lopende hypotheek.
         Dit zou je kunnen koppelen aan de energielabels van woningen: als voorwaarden
         stellen dat het om een duurzame woning (A-label) gaat en dan over 40 jaar aflossen
         toestaan.
                                                                                                 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Overdrachtbelasting naar 0%
Starters op de woningmarkt zouden géén overdrachtsbelasting meer gaan betalen. 0%
belasting bij de aankoop van je eerste eigen woning. Dat zou het voor starters een stuk
gemakkelijker maken om een huis te financieren: het bedrag dat ze moeten meenemen
aan eigen middelen neemt direct flink af.
Wie meer dan 1 woning in eigendom krijgt, zou dan voor de volgende woning 10%
overdrachtsbelasting gaan betalen.
Voor alle anderen zou de overdrachtsbelasting gewoon op de huidige 2% per jaar
blijven staan.
Erfpacht/Duokoop
Grond blijft eigendom van gemeente of wordt eigendom van een externe commerciële
partij. Daarmee is de woning goedkoper en kan voor hetzelfde bedrag een grotere
woning worden gerealiseerd.
        o Verduidelijking: De jaarlijkse erfpachtcanon wordt van het bruto jaarlijkse
        inkomen afgetrokken. Het resterende bedrag x 5 is de mogelijke VON prijs van
        de woning exclusief grond.
        o Nadeel: de eigenaar bouwt minder op en zal bij verkoop maar een deel van
        de overwaarde tot zijn beschikking hebben. Bij een neergaande markt blijft het
        risico wel bij de koper.
Koopsubsidie
Koopsubsidie betreft een inkomensafhankelijke subsidie op de eerste hypotheek voor
starters op de woningmarkt welke wordt gegeven door de gemeente. De verbeterde
Koopsubsidie-regeling wordt uitgevoerd door Stichting Koopsubsidie.
Woonlasten verlagen
Door in te zetten op duurzaamheid (NOM) zijn de maandelijkse kosten lager en is de
betaalbaarheid beter. Daarnaast kunnen op bepaalde duurzaamheidsmaatregelen
stimuleringsleningen aangevraagd worden.
Grondprijs als sturingsmechanisme
Dit is een middel om bij het goedkope en middelduur 1 segment de woningen
betaalbaar te maken. Dit zou dan in de vorm van het anti-speculatiebeding op de markt
moeten komen, om zo te zorgen dat de woningen bij de beoogde doelgroep terecht
komen.
                                                                                 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>2.2 Beschermende maatregelen
      Zelfbewoningsclausule
      Het verplicht zelf bewonen van de koopwoning door de eigenaar of familielid in eerste
      lijn gedurende een periode van 3 jaar. Dit voorkomt dat de particuliere belegger deze
      woning koopt. Dit kan verplicht gesteld worden bij nieuwbouw- en uitpondwoningen.
      Bij verkoop van de woning binnen de genoemde periode, is dan een boete verschuldigd
      aan de gemeente, tenzij er voorafgaand aan de overdracht ontheffing verleend wordt.
      Een aanvraag(verzoek) tot ontheffing kan ingediend worden bij de gemeente in de
      volgende uitzonderingen:
       Verandering van werkkring van de koper of van diens partner op grond waarvan
          redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
         Overlijden van koper of één van zijn gezinsleden;
         Ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding, of ontbinding van het
          samenlevingsverband, dan wel geregistreerd partnerschap;
         Verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van koper of een van
          zijn gezinsleden;
         Eventuele andere door de koper schriftelijk aan te tonen omstandigheden die
          handhaving van de plicht tot zelfbewoning onredelijk zouden maken.
      Anti-speculatiebeding
      Hiermee wordt voorkomen dat een koper een nieuwbouwwoning verwerft met het oog
      om deze kort na aankoop met speculatiewinst weer door te verkopen. Het beding geldt
      voor een bepaalde vaste periode waarbij in beginsel een deel van de gerealiseerde
      overwinst bij verkoop binnen deze periode moet worden afgedragen aan de gemeente.
      Gemeente verkoopt zijn gronden voor een niet marktconforme prijs.
      Beperking op meerwerk
      Grondgebonden woningen niet te groot maken om te zorgen dat de woning behouden
      blijft voor kleine/startende gezinnen. De beperking zit dan op opties die de woning
      vergroten zoals: een uitbouw, dakkapel, vaste trap naar 2e verdieping. Ook kan met de
      verkaveling rekening gehouden worden, door kleine kavels aan te bieden, beperk je
      ook de mogelijkheid van bv. een uitbouw. Dit zou in het bestemmingsplan geregeld
      kunnen worden.
      Inkomensgrens
      Door een maximale inkomensgrens voor de goedkope woningen te stellen, wordt
      scheef wonen tegengegaan. Deze maatregel zal altijd als voorwaarden in een andere
      maatregel meegenomen kunnen worden bv. bij de starterslening.
                                                                                      12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Deel 3: Advies
3.1 Advies aanpassing prijssegmenten
In de afgelopen jaren zijn de prijzen van koopwoningen sterker gestegen dan de algemene
consumentenprijs. De prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoningen zit in alle prijssegmenten
ver boven de nu gehanteerde prijsgrenzen.
Voorstel is om het prijsgrenzenbeleid aan te passen en in overeenstemming te brengen met
de marktomstandigheden.
De grens voor het goedkope segment heeft een spanningsveld tussen inkomen enerzijds en
stichtingskosten van een nieuwbouwwoning anderzijds. Door de toenemende grondkosten en
bouwkosten stijgen de stichtingskosten voorlopig buitenproportioneel. Het zal voor steeds
meer zoekers onmogelijk blijven om nog een passende nieuwbouwwoning te kopen, ondanks
verhoging van het goedkope segment. Met name in de eengezinswoningen.
Een zorg die we hier ook bij willen uitspreken is dat alle doelstellingen op het gebied van
duurzaamheid en circulariteit die in de toekomst voorzien zijn, alleen nog maar verder
prijsopdrijvend werken. Hierbij geen anti-pleidooi, maar een oproep om hier weloverwogen en
evenwichtig mee om te gaan.
Kijkend naar inkomen en de bijbehorende netto hypotheekmaandlast is ons advies om de
grens van € 180.000,- op te trekken naar € 210.000,- zodat het realistischer wordt om ook
goedkope woningen te bouwen binnen dit segment. De inkomensgroep tot € 50.000,- wordt
dan ook bediend binnen dit segment. Zij hebben een leencapaciteit van € 235.000,-. Rekening
houdend dat bij de aanschaf van een nieuwbouwwoningen grofweg 10% bijkomende kosten
zitten (financieringskosten, wand- en vloeraankleding, tuinaanleg en keuken).
Kanttekening die we hierbij maken is dat met de nog steeds verder stijgende bouwkosten en
het hanteren van de grondprijsnota is het in dit segment in de huidige markt onhaalbaar om
eengezinswoningen te realiseren. Dus het verruimen van de grens betekent geen oplossing
voor het bouwen van eengezinswoningen op korte termijn. Wel kunnen er ruimere
appartementen binnen dit segment gerealiseerd worden, wat beter aansluit bij de woonwensen
van de zoekers in dit segment.
Voor wat betreft de prijsgrens duur. In de voorgaande woonprogramma’s zijn de
prijssegmenten mede tot stand gekomen door te kijken naar het gemiddeld besteedbaar
inkomen per huishouden in Zwolle. Dit zijn de netto-inkomens van de leden van een
huishouden bij elkaar opgeteld. Het totale bruto-inkomen van een huishouden is grofweg 2
keer het gemiddeld netto besteedbaar inkomen.
In 2006 was dit gemiddelde netto besteedbare inkomen € 30.000,- en in 2014 € 35.200,-, een
stijging van ca. 2,15% per jaar. Dat zou betekenen dat dit voor 2019 op ongeveer € 40.000,-
uitkomt (recentere cijfers zijn nu nog niet voorhanden). Bron: gemeente Zwolle
De maximale leencapaciteit voor een hypotheek (4,5 x bruto-inkomen van 80.000,-) is €
360.000,-. Dan is de grens van € 325.000,- voor de categorie duur een logische grens.
                                                                                      13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Voor wat betreft de middeldure categorie maken we een onderscheid in woningtype.
Middelduur 1: een normale rijwoning moet bij een maximale prijsstelling onder de NHG grens
kunnen vallen. De NHG norm voor 2019 zit op € 290.000,-. Met een prijs van € 260.000,- plus
10% bijkomende kosten, valt hij hier onder.
Middelduur 2: de stap van normale rijwoning naar een tweekapper is voor veel kopers
financieel gezien een te grote stap. Voor deze categorie is in de praktijk een grote rijwoning of
hoekwoningen een goed alternatief om toch een stap in de wooncarrière te kunnen maken.
Hierbij adviseren wij dus een tweedeling in het middeldure segment.
Bij het segment middelduur moet ervoor gewaakt worden dat er een percentage vastgelegd
wordt binnen de 30-40-30 regel, die garandeert dat er een x aantal woningen in middelduur 1
gerealiseerd worden. Gezien de vierdeling in de segmenten is onze aanbeveling om ook de
30-40-30 regel opnieuw te beoordelen om een representatieve marktverdeling te krijgen.
Samengevat adviseren wij de volgende opsplitsing in categorieën om zo voor elke
inkomensgroep te kunnen voorzien in betaalbare grondgebonden woningen.
      Segment        Soort woning                                          Prijsrange
     Goedkoop        Betaalbare starterswoningen                         Tot € 210.000,-
    Middelduur 1     Tussenwoningen                                 € 210.000 tot € 260.000,-
    Middelduur 2     Grote rijwoningen en hoekwoningen             € 260.000,- tot € 325.000,-
        Duur         Tweekappers en vrijstaande woningen               Vanaf € 325.000,-
Deze segmentering geldt ook voor de appartementen. In de praktijk bepaalt hier de haalbare
verkooprijs per locatie de m2 woonoppervlak, in tegenstelling tot bij de eengezinswoningen
waar de maximale grondprijs de soort woning bepaalt.
In de 30-40-30 verdeling tellen de appartementen dus ook mee.
Om niet de grip met de realiteit te verliezen, is het advies om elk jaar een update te doen van
deze segmenten. Dit in samenspraak met de gemeente, corporaties en marktpartijen om de
juistheid van getallen en de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt mee te nemen. Leidend
hierin is leencapaciteit, dit in combinatie met de bouwkosten (BDB), grondprijsontwikkeling en
marktontwikkelingen.
                                                                                           14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3.2 Advies toepassing maatregelen
Een aantal van de genoemde maatregelen zijn lokaal bepaalbaar en anderen zijn Rijk
gebonden. Zo is de overdrachtsbelasting iets wat landelijk bepaald wordt.
Ervaring leert dat juist een combinatie van maatregelen, een samengestelde menukaart, de
ruimste dekking geeft in de verschillende situaties. Hierdoor optimaliseer je de succeskansen
aan de koperskant en verdeel je aan de investeerderskant de lasten. Daarbij lijkt het dat de
combinatie van maatregelen: starterslening, anti-speculatiebeding en zelfbewoningsclausule
het snelste effect sorteert. Deze toegespitst qua voorwaardes op de Zwolse markt.
Wat er in een “Zwols pakket” van maatregelen gestopt kan worden, hangt af van de partijen
die kunnen/willen aanhaken. In zijn algemeenheid kunnen we adviseren om voor maatregelen
te gaan die gezien kunnen worden als uitgestelde betaling. Het puur sec subsidiëren van de
woningmarkt is te eenzijdig en belastend aan de investeerderskant.
Een goed pakket maakt de toetreding op de woningmarkt in het koopsegment voor meer
mensen toegankelijk. Iets wat zeker bijdraagt aan de doelstelling van Zwolle om een inclusieve
stad te blijven.
                                                                                         15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>