<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                14




weten



                                                        Ontwikkeling
                                                           Vastgoed

                                                          Stadskantoor
                                                         Lübeckplein 2
                                                        Postbus 10007
                                                       8000 GA Zwolle
                                              Telefoon (038) 498 40 62
                                                   Fax (038) 498 23 16
                                              MB.Veldkamp@zwolle.nl

                                                        www.zwolle.nl




                Krediet vm. Hanzebadlocatie




Opdrachtgever   Ronald IJsselsteijn
Opdrachtnemer   Maryl Veldkamp
Versie          1
Datum           16-3-2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                          vertrouwelijk




        Inhoud

1       Inleiding                                                                   3

2       Plangebied                                                                  4
2.1     Huidige situatie                                                            4
2.2     Toekomstige situatie/schetontwerp                                           5

3       Uitgangspunten schetsontwerp                                                6
3.1     Algemene uitgangspunten                                                     6
3.1.1   Ruimtegebruik                                                               6
3.1.2   Programma                                                                   6

4       Opbrengsten, kosten en fasering                                             8
4.1     Opbrengsten                                                                 8
4.1.1   Grondbod                                                                    8
4.1.2   Subsidie                                                                    8
4.2     Kosten                                                                      8
4.2.1   Niet fasegebonden uitvoering                                                8
4.2.2   Niet fase gebonden V&T/ Definitiefase/ontwerpfase en realisatiefase V&T     9
4.2.3   Bouw en woonrijpmaken                                                       9
4.2.4   Bovenwijkse voorzieningen                                                   9
4.3     Fasering                                                                   10

5       Resultaat                                                                  11
5.1     Inleiding                                                                  11
5.2     Resultaat                                                                  11
5.3     Reserve Gebiedsontwikkeling Spoorzone                                      12

6       Risico’s                                                                   13




                                                                                  2/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                           vertrouwelijk




1       Inleiding

        Zwolle bouwt volop aan de toekomst van de Spoorzone. De Spoorzone is een unieke
        plek in de stad en heeft een bijzondere ligging tussen de historische binnenstad en de
        prachtige IJssel. De gemeente Zwolle en een groot aantal partners willen deze
        stadswijk aantrekkelijker, levendiger, duurzamer en groener maken. De manier waarop
        we het gebied willen aanpakken, is beschreven in het Ontwikkelkader Spoorzone. Het
        Ontwikkelkader Spoorzone is op 26 oktober 2020 door de gemeenteraad vastgesteld.
        Een van de eerste projecten uit het Ontwikkelkader Spoorzone is de ontwikkeling van
        de Hanzebadlocatie. In samenwerking met omwonenden, belanghebbenden en
        potentiële bewoners zijn in de afgelopen jaren de kaders voor de ontwikkeling
        opgesteld. Op 25 augustus 2020 heeft het college de ambities voor de ontwikkeling van
        de Hanzebadlocatie vastgesteld. Vervolgens is voor de vm. Hanzebadlocatie een
        Europese aanbesteding op basis van de concurrentiegerichte dialoog georganiseerd.
        Na een zorgvuldig proces is een ontwikkelpartner geselecteerd. In eerste instantie zijn
        5 partijen geselecteerd waarmee een dialoog is gevoerd op basis van hun visie van de
        opgave en het door de gemeente in augustus 2020 vastgestelde ambitiedoument.
        Vervolgens is er door 3 partijen een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Een
        beoordelingscommissie met deskundigen heeft de plannen beoordeeld. Hierbij komt
        team Gildenhof met als combinatie Trebbe en Dura Vermeer als winnaar naar voren..

        In deze notitie (niet openbaar) wordt het krediet op basis van het schetsontwerp van
        team Gildenhof Trebbe Dura Vermeer van 21-1-2022 toegelicht.
        Het krediet geeft meer inzicht in de te verwachten kosten en opbrengsten voor de
        ontwikkeling van deze locatie.
            • Hoofdstuk 2 gaat in op het plangebied zowel in de huidige als in de
                schetsontwerp van de toekomstige situatie
            • In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van het stedenbouwkundig ontwerp
                ten aanzien van ruimtegebruik en programma beschreven.
            • Hoofdstuk 4 gaat in op de opbrengsten en kosten
            • In hoofdstuk 5 wordt het resultaat gepresenteerd
            • Tenslotte worden in hoofdstuk 6 worden de risico’s beschreven.




                                                                                            3/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                         vertrouwelijk




2       Plangebied

        Op de locatie van het voormalige Hanzebad is na de sloop van het oude
        zwembad ruimte ontstaan voor nieuwbouw.
        De locatie is gelegen in de wijk Hanzeland (Hanzelaan 300) en gelegen tussen de
        Hanzelaan en het spoor in het noorden, de N337 (IJsselallee) in het zuiden en de
        Stockholmstraat en de Koggelaan in het westen. Het plangebied kent een oppervlakte
        van circa 2 ha.




        Tekening 1: omgeving plangebied.

2.1     Huidige situatie
        Het oude zwembad is in 2015 gesloopt en vooruitlopend op de nieuwe ontwikkeling
        deels ingericht als parkeerterrein.

        Direct betrokken zijn de buiten het plangebied in de omgeving wonende eigenaren van
        de Koggelaan, Stockholmstraat, en de kantoreneigenaren van de van de woontoren en
        het schip aan de Hanzelaan, bij de entree van de IJsselallee naar de Hanzelaan
        Spoorzicht (Hanzelaan 336-344), en liggend tegen de IJsselallee (Hanzelaan 320-328).




                                                                                          4/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                            vertrouwelijk




2.2     Toekomstige situatie/schetontwerp

        Het plangebied kent een oppervlakte van circa 2 ha, en zal de komende jaren door
        team Gildenhof herontwikkeld worden als nieuwe woonlocatie in Hanzeland
        Het gemeentelijk eigendom wordt in overgedragen aan team Gildenhof die de gronden
        zal bouw- en woonrijpmaken en de opstallen zal realiseren
        Het Gildenhof wordt een nieuw gemengd stedelijk project (wonen en werken) met
        hoogstedelijke uitstraling. Deze ontwikkeling bijdraagt aan het realiseren van de ambitie
        en kernwaarden uit het Ontwikkelkader Spoorzone (mei 2020). Voor uitgebreide
        informatie wordt verwezen naar het document Gildenhof Zwolle, kwaliteitsdeel
        Hanzebadlocatie van 21-2-2022 waaruit onderdelen in dit document zijn overgenomen.




        Tekening 1a: schetsontwerp Gildenhof




                                                                                              5/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                                           vertrouwelijk




3       Uitgangspunten schetsontwerp
        In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van de kosten en opbrengsten behandeld.
        Allereerst wordt ingegaan op de algemene uitgangspunten.



3.1     Algemene uitgangspunten

3.1.1   Ruimtegebruik
        Het vm. zwembadterrein/parkeerterrein moet nog worden getransformeerd tot een
        centrum stedelijke ontwikkeling. Aan de hand van het in vorig hoofdstuk schetsontwerp
        is gerekend met het volgende ruimtegebruik:

             RUIMTEGEBRUIK TOEKOMSTIGE SITUATIE
                                    ontwik k elgebied -->                 Totaal
                                                                 [m²]        [m²]
             Plangebied                                                 21.800 m²
              Te handhaven gebied                             623 m²


             Ontw ikkelgebied                                   100%    21.177 m²
              Ontw ikkelgebied                              21.177 m²         OK
              Uitgeefbaar                                    8.304 m²      39,2%
              Groen                                          6.132 m²      29,0%
              Water                                          3.092 m²      14,6%
              Verharding
               rijwegen                                       863 m²        4,1%
               fiets-/voetpaden                              2.786 m²      13,2%
               park eren                                         0 m²       0,0%


        Tabel 3: ruimtegebruik


3.1.2   Programma

        In het plan worden 242 woningen ontwikkeld in de verhouding 30% goedkoop, 40%
        middenduur en 30% in de categorie duur. De locatie van de gebouwen is in paragraaf
        3.2 weergegeven.




        Daarmaast wordt er 1.900 m² aan voorzieningen gerealiseerd:

                                                                                             6/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie   vertrouwelijk




                                                     7/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                          vertrouwelijk




4       Opbrengsten, kosten en fasering


4.1     Opbrengsten

4.1.1   Grondbod
        Het team Gildenhof heeft voor de koop van de gronden in het plangebied een bod
        uitgebracht van € 4.000.000. Hierbij zijn geen indexen opgenomen, waardoord het
        biedingsbedrag prijspeil afnamemoment betreft. Planning 1-1-2023.
        In dit grondbod zit het voor rekening en risico van de ontwikkelaar ontwerpen,
        ontwikkelen, realiseren en afzetten van woningbouw, een autoparkeervoorziening,
        commerciële en niet-commerciële voorzieningen en bijbehorend Openbaar gebied.

4.1.2   Subsidie
        Verder is rekening gehouden met een provinciale subsidie, n.a.v. een provinciale
        beschikking voor herinrichting van Karnebeektunnel 1e fase ter grootte van € 300.000,
        waarbij maximaal 75 % van de uitvoeringskosten voor het verbeteren van de veiligheid
        van de fietsroute in de tunnel en de kruising met de Koggelaan wordt vergoed.
        (beschikking provincie Herinrichting van Karnebeektunnel 1e fase 2019/0156474
        zaaknr. 5347274 van 24 april 2019, beschikking uitvoering tot 1-1-2021 subsidie. De
        provincie heeft uitstel verleend tot eind 2022.




4.2     Kosten

        In dit hoofdstuk worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd.

4.2.1   Niet fasegebonden uitvoering

        Boekwaarde:

        Boekwaarde plankosten
        De reeds gemaakte plankosten zijn geactiveerd en kennen een boekwaarde van
        €.185.000,-.

        Inbreng gronden
        De voor ontwikkeling benodigde gronden (zowel het parkeerterrein als de plek waar
        voorheen het Hanzebad was gevestigd) worden verkocht aan de ontwikkelaar kennen
        een boekwaarde van ca € 124.000. Deze boekwaarde wordt vanuit de Materiele Vaste
        Activa ingebracht.




                                                                                           8/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                           vertrouwelijk




        Tijdelijk beheer
        Het vm. Hanzebad is deels tijdelijk ingericht met parkeren. Hiervoor worden
        opbrengsten door parkeren ontvangen. Derhalve worden de tijdelijk
        beheer/exploitatielasten daaruit ook gedekt.
        Voor het beheer van het zwembadterrein is rekening gehouden met OZB over de jaren
        2022 en 2023. Uitgangspunt is dat de grond in 2023 wordt overgedragen waarna de
        kosten voor rekening van ontwikkelaar zijn. De tijdelijk beheerskosten worden ingeschat
        €.53.000



4.2.2   Niet fase gebonden V&T/ Definitiefase/ontwerpfase en realisatiefase V&T
        Het bod van de ontwikkelaar is inclusief de ambtelijke begeleidingskosten.
        Deze kosten dienen uit het bod betaald te worden. De begeleidingskosten om te komen
        tot een door de raad goedgekeurd omgevingsplan, samenwerking, toetsing,
        kwaliteitsteam, begeleiden overeenkomsten, participatie, directievoering en overige
        begeleidingskosten gedurende het verdere voorbereiding en uitvoeringstraject worden
        ingeschat op € 870.000



4.2.3   Bouw en woonrijpmaken
        De gronden worden in feitelijke staat geleverd aan de ontwikkelaar.
        De gronden binnen het plangebied bestemt voor realisatie van openbaar gebied, op
        maaiveld en onbebouwd terrein, waaronder wegen, pleinen, paden, deelmobiliteit en
        speel en recreatievoorzieningen woorden door de ontwikkelaar ingericht. Hiermee is
        rekening gehouden binnen het grondbod van de ontwikkelaar. De gemeente draagt
        enkel zorg voor het verwijderen van enkele zaken op het parkeerterrein, waaronder de
        parkeerautomaten, de slagbomen van de tunnel, de stuurkast en de bewakingscamera.
        Deze zijn meegenomen in de ontruimingskosten van het parkeerterrein. De
        ontruimingskosten van het parkeerterrein bedragen € 45.000.



4.2.4   Bovenwijkse voorzieningen
        Bij de herontwikkeling worden door de gemeente buiten het plan de bovenwijkse
        kosten van de aanpassing van het fietspad door een nieuwe kruising meegenomen en
        de aanpassingskosten voor het inkorten van de tunnelmond van de van
        karnebeekfietstunnel voor de bebouwing (waarbij maatregelen worden genomen om te
        voorkomen dat het regenwater de tunnel ingaat) ter grootte van € 675.000. De kosten
        van aanpassing van de overkluizing van de bustoerit/tunnel worden in de bouwkosten
        van de woningen door de ontwikkelaar meegenomen.

        Het fietspad is reeds nu een knelpunt, maar in theorie zouden de extra woningen ook
        zonder aanpassing van het fietspad gerealiseerd kunnen worden. Om het project
        integraal aan te pakken is ook voor de aanpassing van het fietspad dekking nodig.
        Daarom zijn in de kredietaanvraag de eerst bovengenoemde bovenwijkse
        voorzieningen meegenomen, evenals de mogelijke (beschikking provincie Herinrichting
        van Karnebeektunnel 1e fase 2019/0156474 zaaknr 5347274 van 24 april 2019,
        beschikking uitvoering tot 1-1-2023 subsidie, Volgens de profijt, toerekenbaarheid en

                                                                                           9/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                          vertrouwelijk




        proportionaliteit zouden nagenoeg geen kosten kunnen worden toegerekend aan dit
        project, maar dan wordt ook de dekking niet geregeld. Deze kosten worden door de
        gemeente uitgevoerd en bedragen: € 675.000,-.

        Voor de totale gebiedsontwikkeling Spoorzone, waarvan Hanzebad deel uit maakt, zijn
        meer bovenwijkse maatregelen noodzakelijk. Deze zijn in dit krediet niet meegenomen.



4.3     Fasering

        Door de ontwikkelaar is de volgende fasering afgegeven.




        Uitgaande van voorbereiding en engineering welke start in april 2022, kan rekening
        houdend met het omgevingsplan in 2023 worden gebouwd. Uitgaande van realisatie in
        2023 tot en met 2025 kan in 2026 het krediet worden afgesloten.
        Rekening houdend met de fasering is voor de door de gemeente te maken kosten
        rekening gehouden met 3% in 2022 en 2023 en 2,5% indexatie in 2024-2025. Voor
        uitloop in 2026 is rekening gehouden met 2% indexatie vanaf prijspeil 1-1-2022.




                                                                                        10/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                                                           vertrouwelijk




5       Resultaat

5.1     Inleiding
        In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van de opbrengsten, kosten en
        fasering inzichtelijk gemaakt en samengevat.

5.2     Resultaat
        In het krediet zijn de boekwaarde, inbrengwaarde van de gronden, bijkomende kosten,
        plankosten en voor de kosten buiten het plan voor wat betreft het aanpassen van het
        fietspad voor een rotonde meegenomen en de aanpassingskosten voor het inkorten
        van de tunnelmond van de fietstunnel voor de bebouwing in de omgeving van de van
        Karnebeektunnel meegenomen. Tegenover deze kosten staan opbrengsten uit de
        grondverkoop aan team Gildenhof en provinciale subsidie.

        De verkoop laat een voorlopig ingeschat overschot zien van € 2,2 miljoen prijspeil 1-1-
        2022. Hierbij is ervan uitgegaan dat de ontwikkelaars het hele plan conform de
        aanbesteding uitvoeren en geen rekening gehouden met extra bovenwijkse
        aanpassingen.


             OPBRENGSTEN
                                                                Totaal Boekw aarde            2022           2023            2024        2025       2026


             7   Uitgifte                                     4.000.000              0              0    4.000.000              0           0          0


             8   Overige opbrengsten                           300.000               0              0               0     300.000           0          0


             9   Resultaat                                           0               0              0               0           0           0          0


                 Totaal opbrengsten excl.inflatie             4.300.000         0,00                0    4.000.000        300.000           0          0
                 Totaal opbrengstenstijging a.g.v. inflatie          0               0              0               0           0           0          0
                 Totaal opbrengsten incl. inflatie            4.300.000         0,00                0    4.000.000        300.000           0          0


             KOSTEN                                                           WAAR          WAAR            WAAR           WAAR        WAAR       WAAR
                                                                Totaal Boekw aarde            2022           2023            2024        2025       2026


             0   Niet fase gebonden Uitvoering                 360.687      184.176        151.222          25.289              0           0          0


             1   Niet fase gebonden V&T                        545.637               0     193.072         121.587         73.238      78.870     78.870


             2   Ontw erpfase                                  147.277               0      28.160          90.957         11.264      11.264       5.632


             3   V&T tbv ontw ikkelaar                         173.146               0       2.998          25.960         56.716      56.716     30.756


             4   Ontruim ingskosten parkeerterrein              44.552               0      44.552                  0           0           0          0


             6   Bovenw ijkse voorzieningen                    675.034               0              0               0     675.034           0          0


             9   Resultaat                                           0               0              0               0           0           0          0


                 Totaal kosten excl. inflatie                 1.946.332     184.176        420.004         263.793        816.252     146.850    115.258
                 Totaal kostenstijging a.g.v. inflatie         132.633               0      12.600          16.065         71.359      16.830     15.779
                 Totaal kosten incl. inflatie                 2.078.965     184.176        432.604         279.858        887.610     163.680    131.037

             Stand ultim o 31-12                                          -184.176       -616.780       3.103.362       2.515.752   2.352.072   2.221.035

        Tabel 1: samenvatting haalbaarheidsanalyse


                                                                                                                                                  11/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                           vertrouwelijk




        De boekingen worden verwerkt via de Reserve Vastgoed, om bij afwijkingen van het
        krediet dit te vereffenen met de daadwerkelijke afdracht naar de reserve Spoorzone.
        De boekingen zien er als volgt uit:

             Reserve vastgoed
             Toevoegingen
             Opbrengst grondverkoop       4.000.000


             Onttrek k ingen
             Krediet Hanzebad             1.778.965
             Afdracht reserve spoorzone   2.221.035


             Krediet Hanzebad
             Kosten                       2.078.965


             Dek k ing
             Subsidie provincie            300.000
             Reserve vastgoed             1.778.965



5.3     Reserve Gebiedsontwikkeling Spoorzone

        Zoals ook benoemd in het raadsvoorstel van augustus 2020 (Ambities voor ontwikkeling
        Hanzebadlocatie) is het advies om het resultaat te reserveren ter dekking van
        investeringen rondom de Hanzebadlocatie. De Hanzebadlocatie vormt onderdeel van
        de Gebiedsontwikkeling spoorzone. Voor de totale gebiedsontwikkeling zijn meer
        publieke maatregelen noodzakelijk dan welke zijn meegenomen in de aanvraag WBI en
        de gemeentelijke cofinanciering. Voorgesteld wordt om het positieve resultaat van € 2,2
        miljoen ten gunste te brengen van de reserve Spoorzone als dekking van de ongedekte
        investeringen/maatregelen zoals benoemd in het Ontwikkelkader Spoorzone1 en de
        Stedelijke Investeringsagenda.




        1    Raad juni 2020
                                                                                          12/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                           vertrouwelijk




6       Risico’s
        De risico’s op het plan worden uitgebreid benoemd in de risico-analyse van de
        ontwikkelaar in onderstaande risicomatrix.




                                                                                        13/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>        14




Datum   16-3-2022
Titel   Krediet vm Hanzebadlocatie                       vertrouwelijk




        De grootste gemeentelijke risico’s betreffen:
           - Vertraging bv agv draagvlak ontwikkeling, omgevingswet, parkeerproblematiek,
               stikstof, samenwerking waardoor meer ambtelijke begeleiding nodig is dan
               ingeschat.
           - Wijziging van de subsidievoorwaarden voor de aanpassing van het fietspad tot
               en met rotonde meegenomen en de aanpassingskosten voor het inkorten van
               de tunnelmond van de fietstunnel voor de bebouwing (waarbij maatregelen
               worden genomen om te voorkomen dat het regenwater niet de tunnel ingaat),
               waardoor subsidie van € 300.000 niet wordt verkregen.
           - Hogere kosten voor de civieltechnische raming van de bovenwijkse kosten




               .




                                                                                     14/14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>