<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>18




 voorstel


Beslisnota voor de raad

Datum           Juni 2022

Openbaar



     Onderwerp                 Startnotitie en kredietaanvraag Noorderkwartier
     Versienummer              1

     Portefeuillehouder        R.E. de Heer en E.W. Anker
     Informant                 Jurjen van Keulen
     Afdeling                  Proces-, Programma- en Projectmanagement
     Telefoon                  06 514 06 475
     Email                     j.van.keulen@zwolle.nl

Financiële gevolgen
 Betreft doel                  6.1.2 We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere
                               toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van concrete projecten
                               en initiatieven

     Begroting wijzigen        Ja
     Dekking ten laste van     Diverse

     Bijlagen                  1   Startnotitie Noorderkwartier
                               2   Onderbouwing voorbereidingskosten (niet openbaar)




De raad wordt voorgesteld te besluiten om:
1. De Startnotitie Noorderkwartier vast te stellen.
2. Een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen van:
    a. € 890.000,- voor plankosten voor het ontwikkelen van de gemeentelijke grondpositie; deze
        kosten worden geactiveerd tot op het moment van het openen van de grondexploitatie;
    b. € 780.000,- voor publieke kosten om de private plannen te begeleiden en toetsen aan de
            gestelde ambities, randvoorwaarden en wettelijke eisen; deze kosten te dekken door bijdragen
            vanuit privaatrechtelijke overeenkomsten in het kader van kostenverhaal;
       c.   € 180.000,- voor plankosten vanuit de gemeentelijke publiekrechtelijke rol voor openbaar
            gebied en maatschappelijke voorzieningen. Deze kosten te dekken vanuit de reserve
            incidentele bestedingen.



Inleiding
In de Omgevingsvisie en het Ontwikkelprogramma Stadshart staat de ambitie benoemd om het gebied
aan de noordkant van het centrum te transformeren naar een levendige stadswijk. Het gebied maakt
onderdeel uit van de strategische ontwikkelzone ‘Stadskrans’ uit de Omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van
morgen’ en is benoemd als ‘focusgebied’ in het Ontwikkelprogramma Stadshart. In dit gebied ontstaat
op dit moment steeds meer dynamiek om het stadshart verder te ontwikkelen. Zo kopen ontwikkelaars
kantoren op, bewoners zijn actief betrokken bij hun woonomgeving en culturele en ontwikkelende
partijen hebben ideeën voor de toekomst. De gemeente is, in het kader van het Ontwikkelprogramma
                                                                                                      1/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>6




    voorstel



Datum          19-04-2022

Stadshart, in gesprek gegaan met deze partijen. Tijdens deze gesprekken is gebleken dat partijen in de
omgeving van de Van Wevelinkhovenstraat / Burgemeester Drijbersingel / Parkeergarage
Noordereiland een coalitie willen vormen om in gezamenlijkheid dit deel van de stad te herontwikkelen.
Omdat een aantal vastgoedeigenaren in het gebied nu de kans ziet om (onder andere) woningen in het
gebied te ontwikkelen, is dit het moment om als gemeente partijen samen te brengen en dit gebied als
geheel te ontwikkelen naar een kwalitatief hoogwaardig centrumstedelijk gebied.

Omdat het een grote gebiedsontwikkeling betreft met meerdere partijen en een complexe opgave,
wordt voor deze ontwikkeling de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling gevolgd: de “Routekaart
grote gebiedsontwikkelingen”. De Startnotitie is in de routekaart de eerste stap in het planproces. In de
Startnotitie wordt het gebied bezien vanuit de beleidskaders van de gemeente. Ook wordt in de
Startnotitie beschreven hoe het planproces wordt ingericht.




Figuur 1 planproces volgens de Routekaart grote gebiedsontwikkelingen (de Zwolse methode)



Bijgevoegde Startnotitie heeft betrekking op het plangebied ‘Noorderkwartier’. Het gebied van 14,5
hectare wordt begrensd door de Vermeerstraat, Eikenstraat, Van Wevelinkhovenstraat, Burgemeester
Drijbersingel, Menno van Coehoornsingel, Assiesstraat, Dijkstraat en Rembrandtlaan. Het is daarmee
een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling van formaat. De gemeente heeft in dit gebied ook een
ontwikkelpositie en maakt hierdoor onderdeel uit van de te vormen coalitie. De gemeente heeft in dit
proces drie rollen:
- een private rol als eigenaar van de te ontwikkelen grondpositie;
- een publieke rol vanuit het toetsen aan de gestelde ambities, randvoorwaarden en wettelijke eisen
van de gebiedsontwikkeling;
- een rol vanuit de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor maatregelen in het openbare gebied en
maatschappelijke voorzieningen (o.a. onderwijs en cultuur). Voor al deze drie rollen is

                                                                                                       2/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>6




    voorstel



Datum          19-04-2022

voorbereidingskrediet nodig.




Met het Ontwikkelprogramma Stadshart wordt de snelle maar ook zorgvuldige groei (schaalsprong)
mogelijk gemaakt door randvoorwaarden uit de Omgevingsvisie te vertalen in praktische bouwstenen
voor gebiedsontwikkeling. De gebiedsontwikkeling Noorderkwartier is de volgende stap in de concrete
uitwerking van het Ontwikkelprogramma Stadshart.

Beoogd effect
Door het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet met de daarbij behorende voorgestelde
dekking, wordt conform regelgeving dekking geregeld voor de benodigde werkzaamheden die
beschreven zijn in de Startnotitie Noorderkwartier. Middels een Eigenarencoalitie wordt voor het
Noorderkwartier een integrale gebiedsontwikkeling opgestart. Doel is het op korte termijn realiseren
van een gemengd woon-werk-cultuur gebied met hoogwaardige openbare ruimte, veel voorzieningen
en ruim 500 woningen. Hiermee kan een bijdrage worden geleverd aan het inlopen van het forse tekort
aan woningen in de regio Zwolle. Ook kan hiermee een impuls worden gegeven aan de
herontwikkeling van winkelcentrum Diezerpoort, nieuwe werkgelegenheid en het versterken van de
culturele spot met Hedon en De Spiegel.

Argumenten
   1.1 De ontwikkeling van het Noorderkwartier geeft uitvoering aan de doelen van de
       Omgevingsvisie en het Ontwikkelprogramma Stadshart
       Op 13 september 2021 heeft de raad de Omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van morgen’ vastgesteld
       en op 3 maart 2022 is het Ontwikkelprogramma ‘Ons stadshart van morgen’ door het college
       aangeboden aan de raad. Het Noorderkwartier is een strategische ontwikkelzone/focusgebied
       binnen het Ontwikkelprogramma en de Omgevingsvisie. Het Noorderkwartier is strategisch van
       belang vanwege de forse omvang van de aaneengesloten herontwikkelingslocatie in het
       stadshart en de aanwezigheid van diverse nationaal bekende voorzieningen zoals theater De
       Spiegel, poppodium Hedon en het Michelinsterren restaurant/hotel De Librije. In dit gebied is
       ruimte om een flink aantal woningen en andere stedelijke functies toe te voegen en zo het
       centrum-stedelijke gebied te vergroten.

       1.2 De ontwikkeling van het Noorderkwartier draagt bij aan de ambities met betrekking tot
           mobiliteit, klimaatadaptatie en het beter verbinden van Dieze met het stadshart
           Deze gebiedsontwikkeling kan aanjager zijn in het realiseren van de ambities om de singel in
           te richten voor voetgangers en fietsers en het autoluw maken van de binnenstad volgens het
           STOMP-principe. Het STOMP principe houdt in dat prioriteit wordt gegeven aan langzaam
           verkeer (Stappen en Trappen) en vervolgens aan het OV en deelvervoer, boven het gebruik
           van de privéauto. Voor het Noorderkwartier betekent dit realisatie van een HUB buiten de
           singel (mogelijk in combinatie met parkeergarage Diezerpoort), maar ook onderzoek naar
           weghalen van parkeren in de openbare ruimte en het sluiten van parkeergarage
           Noordereiland. Verder kan een bijdrage worden geleverd aan de ambities op het gebied van
           waterveiligheid en klimaatadaptatie. Ook wordt met Noorderkwartier de wijk Dieze beter met
           het stadshart verbonden, door het gebied beter toegankelijk te maken voor voetgangers en
           fietsers.

                                                                                                      3/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>6




    voorstel



Datum           19-04-2022



       1.3 In het Noorderkwartier is momentum en draagvlak om vanuit een Eigenarencoalitie te komen
       tot een integrale gebiedsontwikkeling
            Een vijftal grondeigenaren, te weten het Rijksvastgoedbedrijf, gemeente Zwolle, VanWonen,
            Lenferink (winkelcentrum Diezerpoort) en DLH, heeft een positieve intentie uitgesproken om
            samen ‘het beste plan’ voor het gebied Noorderkwartier te willen maken. Partijen willen hierbij
            de ‘Zwolse methode van gebiedsontwikkeling’ volgen (zie figuur 1).
            De in het Noorderkwartier gevestigde culturele partijen participeren vanuit een adviesteam in
            het planproces. Zowel Hedon als De Spiegel maken zich hard voor uitbreiding/nieuwbouw in
            het Noorderkwartier alsmede een gezamenlijk buitentheater Ze zien de gebiedsontwikkeling
            hierbij als een kans. Ook de Zwolse corporaties worden vanuit een adviesteam betrokken in
            het planproces.

       2.1 Door voor de integrale gebiedsontwikkeling een krediet voor de gehele voorbereidingsfase aan
           te vragen kan tempo gemaakt worden en een bijdrage geleverd worden aan de
           versnellingsopgave woningbouw
           Gezien het forse woningtekort is het in het belang van de gemeente en alle partijen in de
           coalitie om tempo te maken met deze kansrijke gebiedsontwikkeling voor Zwolle. Daarom
           worden in een keer voor de periode tot aan eind 2024 voorbereidingskosten aangevraagd.
           Hierdoor kan vanuit de regiefunctie van de gemeente tempo en voortgang gemaakt worden in
           de planvorming. In de voorbereidingsfase is krediet en capaciteit nodig om een Gebiedsvisie
           en Ruimtelijk Ontwikkelingsplan te maken, deze worden ter bestuurlijke besluitvorming
           voorgelegd. Parallel worden met de Eigenarencoalitie een intentieovereenkomst,
           samenwerkingsovereenkomst en anterieure overeenkomst gesloten. Vanuit werkzaamheden
           en producten is een raming aan benodigde gemeentelijke capaciteit en krediet gemaakt. Dit
           zijn kosten die voortvloeien uit de gemeentelijke private en publieke rol. De kosten verhouden
           zich tot andere binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in de stad. De complexiteit van de
           publiek-private samenwerking alsmede de vele beleidsdoelen van de gemeente die
           samenkomen in Noorderkwartier maken dat er een forse inzet van plankosten nodig is.

       2.2 Behalve het voorbereidingskrediet voor onderzoekskosten voor de gemeentelijke taak voor
           openbaar gebied en maatschappelijke voorzieningen heeft het krediet geen onmiddellijke
           dekkingsmiddelen nodig
           Het overige krediet is een voorfinanciering en zal gedekt worden vanuit de nog te ontvangen
           bijdragen uit privaatrechtelijke overeenkomsten en de in de toekomstig te openen
           grondexploitatie.

Risico’s
De publiek private samenwerking in de Eigenarencoalitie is kansrijk, maar kent ook risico’s. Er is een
risico dat de eigenaren in de coalitie voortijdig hun positie verkopen, waardoor waardes het gebied
‘uitlopen’ en het lastiger wordt om de (maatschappelijke) ambities van de gemeente te realiseren
waaronder betaalbaar wonen.
Verder lopen ontwikkelperspectieven van de verschillende partijen in de tijd uiteen, wat het principe
van ‘samen het beste plan maken’ onder druk kan zetten. Inzet is om in de intentieovereenkomst en
samenwerkingsovereenkomst hier nadere afspraken met partijen over te maken.
Een ander risico is de bodemsanering die nog moet plaatsvinden onder de parkeergarage
Noordereiland. Hiervoor is een budget beschikbaar van € 1,3 miljoen; onderzocht wordt in 2022 of dit

                                                                                                          4/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>6




    voorstel



Datum          19-04-2022

voldoende is; bij bestuurlijke besluitvorming op de Gebiedsvisie (eind 2022) zal hier nader over
gerapporteerd worden.

Financiën
Vanuit werkzaamheden en producten is een eerste berekening gemaakt van het benodigd
voorbereidingskrediet van € 1.850.000,- tot aan het opstellen van de anterieure overeenkomst en het
vaststellen van de grondexploitatie. Dit zijn kosten die voortvloeien uit de gemeentelijke private en
publieke rol:
    • Het activeren op de balans van een krediet van € 890.000,- voor het ontwikkelen van de
         gemeentelijke grondpositie. De voorbereidingskosten worden op de balansrekening
         opgenomen totdat een (grond)-exploitatiebegroting wordt vastgesteld. De
         voorbereidingskosten worden daar vervolgens ingebracht en worden gedekt met de
         opbrengsten uit de gronduitgifte van het plan.
    • Het verstrekken van een voorbereidingskrediet van € 780.000,- voor het voorbereiden en
         toetsen vanuit de publieke rol van de private ontwikkelingen. Te dekken vanuit de nog te
         ontvangen bijdragen uit privaatrechtelijke overeenkomsten in het kader van kostenverhaal.
    • Het verstrekken van een voorbereidingskrediet van € 180.000,- ten behoeve van benodigde
         onderzoeken vanuit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid aangaande het openbare
         gebied, onderwijs en cultuur.
    Het voorbereidingskrediet zorgt voor een lage rentelast, ca. € 8.000,-. Deze zal binnen de
    concernbegroting worden opgevangen tot aan het vaststellen van de grondexploitatie.

Communicatie
In het kader van het Ontwikkelprogramma Stadshart is onder de noemer ‘Jouw stukje Zwolle’ een
uitgebreid participatietraject doorlopen. De communicatie en participatie van de gebiedsontwikkeling
Noorderkwartier zal hier op voortbouwen. In het kader van de Gebiedsvisie Noorderkwartier zal
afstemming gezocht worden met de omgeving. Met name ook de opgave rond parkeren en mobiliteit
raakt veel belangen en vraagt om een zorgvuldig proces en afweging.
De Zwolse culturele partijen en woningcorporaties worden actief betrokken in het proces als adviseur,
initiatiefnemer en mogelijk toekomstige eigenaar of gebruiker. Dit gebeurt in eerste instantie in diverse
adviesteams waarin gewerkt wordt aan een geschikt programma (met woningen, cultuur, kantoorruimte
etc.) voor het Noorderkwartier.

Vervolg
De gemeente heeft in samenwerking met het Concilium een methode van gebiedsontwikkeling
opgesteld. Vanuit dit planproces wordt de gebiedsontwikkeling samen met de eigenarencoalitie
opgezet. De beoogde Eigenarencoalitie Noorderkwartier gaat een integraal plan maken voor dit
gebied. Zie ook 2.1.

Openbaarheid
Het voorstel is openbaar, met uitzondering van de financiële bijlage. Op grond van artikel 25 lid 2
Gemeentewet met een beroep op de economische en financiële belangen van de gemeente, zoals
genoemd in artikel 10 lid 2 sub b van de WOB, wordt geheimhouding opgelegd ten aanzien van de
financiële bijlage vanaf april 2022 tot en met eind 2024.

Burgemeester en Wethouders van Zwolle,


                                                                                                        5/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>6




    voorstel



Datum          19-04-2022




voorzitter, Peter Snijders




secretaris, Dick Emmer




                             6/6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>