<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>28 MEI 2025



MARKTBENADERINGS-
STRATEGIE
EVENTVOORZIENING
ZWOLLE



Referentie:
B004442/20250528/JPo/PM
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                28 mei 2025
                                       Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




INHOUDSOPGAVE


01   Samenvatting                                                        1

02   Inleiding                                                           2

03 Opgave, opdrachtgever en markt                                        4
03.01  Opgave                                                            4
03.02  Opdrachtgever                                                     4
03.03  Markt                                                             5

04 Ontwikkelproces en overeenkomsten                                     7
04.01  Ontwikkelproces                                                   7
04.02  Overeenkomsten                                                    9

05 Aanbesteding                                                        11
05.01  Type procedure                                                  11
05.02  Selectiefase                                                    12
05.03  Gunningfase                                                     14
05.04  Vergoeding                                                      16




                                                                         1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                            28 mei 2025
                                                                   Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




01 SAMENVATTING
Na sluiting van de IJsselhallen beoogt gemeente Zwolle een nieuwe eventvoorziening te realiseren
op locatie Voorsterpoort Oost. De gemeente wil enige invloed houden op de ontwikkeling, maar
financieel beperkt bijdragen en weinig risico lopen. Daarom kiest zij voor een faciliterende rol,
waarbij een ondernemer de eventvoorziening ontwikkelt, financiert, bouwt, beheert en exploiteert –
volledig voor eigen rekening en risico.

De selectieprocedure in 2022 leverde niet het gewenste resultaat op. In de hernieuwde strategie
kiest Zwolle niet voor een planselectie, maar voor een partnerselectie: de focus ligt op de kwaliteit
van de ondernemer, diens visie en strategie, niet op een uitgewerkt ontwerp. Na de aanbesteding
sluit de gemeente eerst een reserveringsovereenkomst met de ondernemer. Hierin worden
juridische, ruimtelijke en inhoudelijke kaders vastgelegd waarbinnen de ondernemer een concreet
plan ontwikkelt. Pas als dit plan aan de gestelde voorwaarden voldoet, volgt een koopovereenkomst
voor de grond en een realisatieovereenkomst voor de gemeentelijke investeringsbijdrage in de
publieke ruimte.

De gemeente stelt functionele eisen en kaders vast en bewaakt het proces via toetsmomenten
(GO/NOGO). Daarbij blijft haar rol beperkt tot het waarborgen van publieke belangen zoals
duurzaamheid en bereikbaarheid. De ondernemer krijgt inhoudelijke vrijheid om tot een haalbaar,
toekomstbestendig plan te komen dat commercieel rendabel is. Om afbreukrisico te beperken, sluit
de gemeente ook wachtkamerovereenkomsten met niet-geselecteerde inschrijvers.

Gezien het risicoprofiel en de specifieke aard van de opgave, wordt een concurrentiegerichte dialoog
toegepast als aanbestedingsvorm. De aanbesteding bestaat uit een selectiefase en een gunningsfase.
In de selectiefase worden drie partijen geselecteerd op basis van geschiktheid en ervaring. In de
gunningsfase beoordeelt de gemeente de visie en ontwikkel- en realisatiestrategie van de
inschrijvers. Inschrijvers dienen geen ontwerp of grondbieding in. Gunning vindt plaats op basis
van het criterium "hoogste kwaliteit". De gunningsfase bevat twee dialoogrondes waarin de
gemeente één op één kan overleggen met de deelnemers. De gemeente stelt vooraf een minimale
grondprijs vast en verstrekt een eenmalige investeringsbijdrage voor de publieke delen van het
terrein. Niet-geselecteerde inschrijvers ontvangen een deelnamevergoeding indien zij een geldige
inschrijving hebben ingediend.

Deze marktbenaderingsstrategie biedt ondernemers de ruimte om een toekomstbestendige en
rendabele eventvoorziening te realiseren, met behoud van enige publieke sturing.




                                                                                                     1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                             28 mei 2025
                                                                    Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




02 INLEIDING
Na de sluiting van de IJsselhallen wil gemeente Zwolle een nieuwe eventvoorziening laten bouwen.
De nieuwe voorziening moet komen op de locatie Voorsterpoort Oost. De gemeente is eigenaar van
deze locatie. Om een goede keuze te maken voor de aanpak van de opgave, heeft de gemeente
zichzelf een aantal vragen gesteld, zoals: hoeveel invloed wil de gemeente, welke risico’s wil zij zelf
dragen, wanneer moet de eventvoorziening klaar zijn en wat wil de gemeente bijdragen? Het
antwoord op deze en andere vragen leidt voor de gemeente tot de conclusie, dat zij de ontwikkeling
mogelijk wil maken en enige invloed wil houden, zodat het eindresultaat goed aansluit bij wat
inwoners nodig hebben. Tegelijkertijd wil de gemeente financieel weinig (en uitsluitend eenmalig)
bijdragen en weinig risico’s lopen. De gemeente kiest voor een faciliterende rol op de achtergrond.
De markt zal de opgave zelf moeten uitvoeren, voor eigen rekening en risico. De opgave voor de
markt is hierdoor logischerwijs een integrale, ongedeelde opgave, die gaat over het ontwerpen,
financieren, bouwen, beheren en exploiteren van de eventvoorziening. Een dergelijke opgave is
ingewikkeld en veelomvattend. Er is niet een ondernemer die in zijn eentje de hele opgave aankan.
Verschillende ondernemers zullen moeten samenwerken. De kosten en opbrengsten zijn niet precies
te voorspellen en bovendien gaan de kosten voor de baat uit. Dit maakt het risico voor ondernemers
groot: de opgave is heel anders dan – bijvoorbeeld – een gemeente die een bestek op de markt zet en
een aannemer vraagt om het gebouw op basis van het bestek te bouwen, waarna de gemeente zelf
het beheer en de exploitatie op zich neemt. De opgave is voor ondernemers alleen aantrekkelijk als
een goede kans op winst, de complexiteit en risico’s compenseert.

In 2022 heeft de gemeente een aanbesteding georganiseerd voor de ontwikkeling van de
eventvoorziening, maar dit leverde niet het gewenste resultaat op. Op verzoek van de gemeente
heeft Brink daarna – in nauwe samenspraak met de gemeente en Leisure Advies – een nieuwe
ontwikkelstrategie uitgewerkt. Kort gezegd komt het erop neer, dat de gemeente niet opnieuw een
marktpartij probeert te selecteren op basis van een mooi – maar later vaak onhaalbaar – ontwerp
(een ‘planselectie’). In plaats hiervan gaat de gemeente op zoek naar een ondernemer met visie,
ervaring en een haalbare aanpak (een ‘partnerselectie’). De gemeente sluit met deze ondernemer in
eerste instantie een reserveringsovereenkomst. De ondernemer heeft de volledige
verantwoordelijkheid, maar de gemeente heeft in het begin van het ontwikkeltraject nog wat
invloed die verder gaat dan alleen publiekrechtelijke invloed. In de ontwikkelstrategie is deze
reserveringsovereenkomst eerder aangeduid als ‘samenwerkingsovereenkomst’. Deze term sluit
echter onvoldoende aan op de inhoud van de overeenkomst en is daarom gewijzigd. De onderwerpen
van de overeenkomst zijn niet gewijzigd.
Alleen als de ondernemer de concretiseringsfase succesvol heeft doorlopen, verkoopt de gemeente –
op een later moment – de locatie aan deze ondernemer. De gemeenteraad heeft de nieuwe
ontwikkelstrategie in 2024 vastgesteld.

In de tweede helft van 2024 heeft de gemeente een marktconsultatie gehouden om de haalbaarheid
van de opgave in het algemeen en de nieuwe ontwikkelstrategie in het bijzonder, te (her)ijken. De
uitkomsten van de marktconsultatie zijn voor de gemeente aanleiding om de nieuwe
ontwikkelstrategie te gaan uitvoeren. Hierbij wordt dus de planselectie ingeruild voor een
partnerselectie en bovendien worden inhoudelijke kaders uit 2022 enigszins aangepast, zodat ze
aansluiten bij waar op dit moment behoefte aan is.




                                                                                                     2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                          28 mei 2025
                                                                 Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




In voorliggend rapport is de ontwikkelstrategie uitgewerkt tot een marktbenaderingsstrategie. De
marktbenaderingsstrategie beschrijft, kort gezegd, de uitgangspunten voor de aanbesteding en voor
de overeenkomsten die worden aanbesteed.




                                                                                                  3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                            28 mei 2025
                                                                   Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




03 OPGAVE, OPDRACHTGEVER
   EN MARKT
Bij het in de markt zetten van een omvangrijke ontwikkelopgave als die van gemeente Zwolle is het
belangrijk om een analyse te maken van de opgave, de opdrachtgever en de markt. Uit deze analyse
volgt hoe de opgave het beste naar de markt kan worden gebracht en welke contractvormen
geschikt zijn.

03.01         Opgave
De locatie Voorsterpoort Oost ligt aan de rand van Zwolle, dichtbij de snelweg A28. De locatie kent
een paar bijzonderheden. Zo staan er woningen in de buurt, wat invloed heeft op het plan en het
gebruik. De locatie bestaat bovendien uit twee delen, die overigens wel met elkaar verbonden zijn.
De bereikbaarheid met de auto is goed, maar het is minder aantrekkelijk om met het openbaar
vervoer naar de locatie te reizen.

De basis van de eventvoorziening bestaat uit één of meer grote ruimten die geschikt zijn voor
uiteenlopende soorten evenementen. Bij deze grote ruimte(n) horen ondersteunende voorzieningen,
die de evenementen mogelijk maken. De ondernemer mag ook andere functies toevoegen, zolang
deze passen bij het doel van de eventvoorziening en bijdragen aan een haalbaar plan. Om de
eventvoorziening te mogen bouwen is een nieuw omgevingsplan nodig.

De opgave bestaat uit alle werkzaamheden die nodig zijn om een eventvoorziening te ontwerpen,
financieren, realiseren, beheren en exploiteren. De gemeente zoekt één ondernemer die hiervoor
integraal verantwoordelijk is. Hierbij doorloopt de (winnende) ondernemer na gunning van de
opdracht op hoofdlijnen de volgende stappen:
 het afsluiten van een reserveringsovereenkomst met de gemeente;
 het bedenken van een plan en het maken van een ontwerp;
 het verkrijgen van alle benodigde vergunningen, toestemmingen, ontheffingen en
    goedkeuringen;
 het aankopen van de grond;
 het bouwen, beheren en exploiteren van de eventvoorziening, voor eigen rekening en risico.

De gemeente wil vooral een blijvend goede eventvoorziening. Kwaliteit is belangrijker dan snelheid.
Er zijn geen mijlpaaldata die in elk geval moeten worden gehaald, bijvoorbeeld in verband met
verkregen (rijks)subsidies.

De gemeente stelt een eenmalige investeringsbijdrage beschikbaar voor de aanleg van de publiek
toegankelijke delen van het terrein, zoals ontsluitingswegen, groenstructuur en
parkeervoorzieningen. De gemeente stelt hieraan functionele eisen om publieke kwaliteit en
samenhang met de omgeving te borgen.

03.02       Opdrachtgever
Gemeente Zwolle is een grote gemeente met een stevige ambtelijke organisatie en ervaring met het
aansturen van grote ontwikkelingen. De gemeente heeft kennis van en ervaring met locatie- en
gebiedsontwikkelingen en aanbestedingsprocedures, maar ervaring met het ontwikkelen en




                                                                                                    4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                              28 mei 2025
                                                                     Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




exploiteren van grootschalige eventvoorzieningen is beperkt. De eventvoorziening in Voorsterpoort
Oost is voor de gemeente bijzonder qua aard, omvang en risicoprofiel. Het is voor de gemeente een
van de grootste en meest complexe ontwikkelopgaven van het huidige decennium.

Vanwege de aard, omvang en het risicoprofiel van de opgave kunnen onverwachte kosten
aanzienlijk zijn, ook in verhouding tot de gemeentelijke begroting. De gemeente kan grote
tegenvallers niet makkelijk opvangen en hanteert voor de opgave het uitgangspunt dat zij zelf geen
grote financiële risico’s loopt. Dit betekent onder meer dat de gemeente niet zelf investeert en
evenmin de exploitatie op zich neemt. De gemeente wil dat een ondernemer het volledige financiële
risico draagt.

Naast haar publiekrechtelijke taken blijft de privaatrechtelijke rol van de gemeente bij de opgave
beperkt tot:
 het definiëren van kaders en spelregels;
 het aanbieden en verkopen van de locatie Voorsterpoort Oost;
 het doen van een eenmalige investeringsbijdrage voor het terrein en de infrastructuur in het
   plangebied.

De gemeente verkoopt de locatie pas nadat zij heeft vastgesteld dat de ondernemer zich aan de
spelregels houdt en een plan heeft uitgewerkt dat voldoet aan de afgesproken kaders. In de eerste
fase van de uitwerking wil de gemeente het plan inhoudelijk kunnen bijsturen met het oog op de
belangen van haar inwoners. Zodra de hoofdlijnen van het plan vastliggen, wil de gemeente alleen
nog toetsen of de ondernemer de afspraken nakomt.

De gemeente is zich ervan bewust, dat:
 veel en/of verregaande eisen ondernemers kunnen afschrikken;
 de opgave alleen haalbaar kan zijn als er een goed evenwicht is tussen de eisen van de gemeente
   en het verdienvermogen van de ondernemer;
 zij een betrouwbare samenwerkingspartner moet zijn, zodat ondernemers er onder meer op
   kunnen vertrouwen dat de samenwerking stabiel is – ook als het gemeentebestuur verandert.
Met het oog hierop geeft de gemeente slechts beperkte kaders mee die contractueel goed worden
vastgelegd. De gemeente geeft ondernemers dus veel vrijheid om tot een haalbaar plan te komen dat
zicht biedt op een investering met voldoende rendement.

03.03         Markt
De markt voor het ontwikkelen en exploiteren van grote eventvoorzieningen is klein en
gespecialiseerd. In Nederland zijn maar weinig ondernemers actief die ervaring hebben met het
ontwikkelen, financieren en exploiteren van dit soort gebouwen (op het vlak van bouwen en
beheren lijkt de uitdaging minder groot). Vaak zijn deze ondernemers slechts betrokken bij één
eventvoorziening. Het aantal ondernemers dat ervaring heeft op meerdere locaties is nog kleiner.
Dit betekent dat het aantal ondernemers dat in aanmerking komt en mogelijk interesse heeft voor
de opgave van gemeente Zwolle niet groot is.

De afgelopen jaren zijn zwaar geweest voor de evenementensector, vooral door de coronacrisis.
Inmiddels is de markt per saldo hersteld, maar op onderdelen verschilt de vraag ten opzichte van
een aantal jaren geleden. Sommige zakelijke bijeenkomsten zijn kleiner geworden of vinden vaker
digitaal plaats. Tegelijkertijd is er een grote behoefte aan flexibele en goed bereikbare locaties voor
andere soorten evenementen. Een goed ingerichte eventvoorziening met een gevarieerd programma
kan dan ook rendabel zijn.




                                                                                                      5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                                           28 mei 2025
                                                                  Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




Voor ondernemers is het belangrijk dat zij voldoende ruimte krijgen om de voorziening zo vorm te
geven dat deze toekomstbestendig is. Toekomstbestendig betekent onder meer, dat zij de
eventvoorziening zodanig kunnen aanpassen dat zij hiermee kunnen inspelen op toekomstige
veranderingen in de markt. Hoe minder ruimte hiervoor is, hoe minder aantrekkelijk de opgave
wordt. Ook de mate van risico speelt een grote rol. De kosten voor het ontwikkelen van een
eventvoorziening zijn hoog, terwijl de inkomsten moeilijk te voorspellen zijn. Daarnaast is dit type
gebouw lastig geschikt te maken voor een ander doel als de exploitatie mislukt. Dit maakt het geheel
risicovol voor investeerders. Ondernemers zullen in elke fase (aanbesteding, concretisering,
realisatie, exploitatie) naar verwachting kritisch naar de opgave blijven kijken.




                                                                                                   6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                             28 mei 2025
                                                                    Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




04 ONTWIKKELPROCES EN
   OVEREENKOMSTEN
04.01         Ontwikkelproces
De gemeente kiest voor een ontwikkeling op basis van een reserveringsovereenkomst, gevolgd door
een koop- en realisatieovereenkomst. Aan de basis van deze keuze staat de verwachting dat deze
aanpak het beste aansluit bij de aard van de opgave, de rol van de gemeente en de positie van de
markt. De gemeente wil geen opdrachtgever of risicodrager zijn voor ontwerp, financiering,
realisatie, beheer en exploitatie, maar wil wel invloed kunnen uitoefenen met het oog op publieke
belangen zoals bereikbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Tegelijkertijd vragen de aard
en omvang van de opgave om ruimte voor ondernemers om binnen kaders tot een haalbaar plan te
komen. Een reserveringsovereenkomst maakt het mogelijk dat een ondernemer na de aanbesteding
een plan uitwerkt in samenspraak met de gemeente, zonder dat de gemeente zich al committeert
aan verkoop of uitvoering. Deze benadering voorkomt voortijdige planvorming op basis van
onvoldoende informatie, biedt flexibiliteit en waarborgt dat pas tot verkoop wordt overgegaan als
het plan voldoet aan de kaders die de gemeente meegeeft. Een uitgebreidere motivering voor deze
keuze is opgenomen in de ontwikkelstrategie van 12 juni 2024.

Voorafgaand aan de start van de aanbesteding legt de gemeente de kaders vast in de vorm van eisen
en wensen. De eisen staan in (de bijlagen bij) de reserveringsovereenkomst, de wensen zijn een
onderdeel van het gunningscriterium. Ondernemers doen een inschrijving die bestaat uit een visie
en een strategie. De gemeente contracteert de ondernemer met de beste kwaliteit, in eerste
instantie op basis van een reserveringsovereenkomst die het juridische, ruimtelijke en (overige)
inhoudelijke kader voor de concretiseringsfase bevat.

        Annotatie Brink
        Op basis van brede ervaring elders verwacht Brink dat een grote uitdaging voor de gemeente
        ligt op het vlak van een terughoudende opstelling. Ambtelijke en/of bestuurlijke
        eisenstapeling zijn aan de orde van de dag en drijven de kosten op zonder dat daar meer
        rendement voor de private investeerder tegenover staat. Als dit effect ook in Zwolle dreigt op
        te treden, vraagt het van de gemeente sterk leiderschap om het te beteugelen en zo private
        investeerders bereid te houden daadwerkelijk fors te investeren.

In de concretiseringsfase die volgt op het sluiten van de reserveringsovereenkomst, laat de
ondernemer zien dat zijn uitwerking van de eventvoorziening voldoet aan de kaders die de
gemeente heeft gesteld en aan de visie en de strategie die de ondernemer heeft ingediend. De
gemeente borgt dit door op gezette tijden de voortgang en resultaten van de ondernemer te
spiegelen (toetsen) aan de eisen uit de reserveringsovereenkomst. De gemeente stuurt hierbij niet
op inhoud, maar bewaakt de publieke belangen zoals bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en
draagvlak. De in de reserveringsovereenkomst vastgelegde toetsmomenten zijn GO/NOGO-
momenten. Naar mate de concretiseringsfase vordert, krijgt het plan meer vorm en neemt de
zekerheid dat het plan kan worden gerealiseerd toe. Aan het einde van de concretiseringsfase heeft
de ondernemer zijn plan tot een zodanig niveau uitgewerkt, dat de gemeente kan besluiten tot
grondverkoop.




                                                                                                     7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                              28 mei 2025
                                                                     Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




Op basis van het definitieve plan wordt middels taxatie de grondprijs vastgesteld. De ondernemer
betaalt de prijs die uit de taxatie volgt, tenzij deze prijs lager is dan de minimale grondprijs die de
gemeente in de reserveringsovereenkomst heeft bepaald. In dit laatste geval betaalt de ondernemer
de minimale grondprijs. De gemeente dwingt ondernemer in de aanbesteding dus niet tot het doen
van een zo hoog mogelijk grondbod, wat ten koste zou kunnen gaan van de kwaliteit van het plan.
Ondernemer betaalt op deze manier een redelijke en marktconforme prijs voor de grond.

Pas na een succesvolle afronding van de concretiseringsfase en goedkeuring van het plan, besluit de
gemeente of zij overgaat tot verkoop van de grond. De beoordelingsruimte van de gemeente is op
dat moment beperkt tot de afgesproken kaders: er is geen ruimte meer voor politieke
heroverweging of beleidswijziging. De reserveringsovereenkomst bepaalt dat geen sprake is van een
realisatieplicht voor de ondernemer zolang de gemeente het besluit tot grondverkoop niet heeft
genomen en de grond dus nog niet is verkocht. De gemeente en de ondernemer sluiten een
koopovereenkomst voor de grond en een realisatieovereenkomst voor de investeringsbijdrage
zodra:
 De gemeente heeft vastgesteld c.q. voldoende overtuigd is dat de ondernemer aan de
   privaatrechtelijke eisen uit de reserveringsovereenkomst voldoet c.q. gaat voldoen; én
 Een omgevingsplan is opgesteld voor de benodigde omgevingsplanprocedure.
Levering van de grond vindt plaats zodra de ondernemer alle benodigde vergunningen,
toestemmingen, ontheffingen en goedkeuringen heeft verkregen en deze onherroepelijk zijn.

De gemeente verwacht niet dat de definitieve grondprijs hoog is. Dit betekent, dat ook de
(eventuele) rentelasten voor de ontwikkelaar – vanaf het moment dat hij de grond in bezit heeft –
beperkt zullen zijn. Van de kosten waarmee een ontwikkelaar te maken heeft in verband met het in
eigendom hebben van braakliggende grond, zijn rentelasten in andere ontwikkelingen vaak
dominant. Omdat de rentelasten in het geval van de eventvoorziening beperkt zijn, lijkt een
gefaseerde grondlevering niet nodig c.q. voor de hand te liggen.

Indien de ondernemer in de concretiseringsfase niet aan een of meer privaatrechtelijke eisen uit de
reserveringsovereenkomst voldoet, is de (uiterste) consequentie dat de
reserveringsovereenkomst (voortijdig) wordt beëindigd en geen koopovereenkomst tot stand komt.
Deze kans is reëel ook als zijn er op dit moment geen concrete aanwijzingen dat deze situatie zich
zal voordoen. Met het oog hierop sluit de gemeente – gelijktijdig met de reserveringsovereenkomst
– wachtkamerovereenkomsten met de ondernemers die een geldige inschrijving hebben gedaan,
maar de aanbesteding niet winnen. De gemeente kan dan alsnog een reserveringsovereenkomst
aangaan met de eerste opvolger die dat op een later moment alsnog wil. Dit kan dan zonder een
nieuwe aanbestedingsprocedure te doorlopen. Of een ondernemer die in eerste instantie is
afgevallen, op een later moment alsnog wil deelnemen, hangt van veel factoren af. Voor de
gemeente is het geen recht dat zij kan opeisen. Het is zelfs mogelijk dat de niet winnende
ondernemers weigeren een wachtkamerovereenkomst aan te gaan.




                                                                                                      8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                         28 mei 2025
                                                                Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




De volgende figuur is een schematische weergave van het ontwikkelproces met de belangrijkste
processtappen en overeenkomsten.




04.02       Overeenkomsten
Voor de ontwikkeling van de eventvoorziening sluiten gemeente en opdrachtnemer de volgende drie
overeenkomsten:
 Een reserveringsovereenkomst
 Een koopovereenkomst
 Een realisatieovereenkomst.
De overeenkomsten worden hierna behandeld.

Reserveringsovereenkomst
Deze overeenkomst regelt de afspraken tussen gemeente en ondernemer in de concretiseringsfase
en de voorwaarden waaronder tot de verkoop van de grond wordt overgegaan. De
reserveringsovereenkomst legt onder meer vast:
 Doel en reikwijdte: uitwerking van een plan binnen vooraf vastgelegde kaders.
 Looptijd en mijlpalen: looptijd maximaal 24 maanden, verlenging mogelijk op basis van
   gezamenlijke besluitvorming.
 Procesafspraken: fasering, overlegstructuur, rapportages, participatie en toetsing.
 Rollen, taken en verantwoordelijkheden
    Gemeente stelt kaders, toetst, zorgt voor bestuurlijk inbedding en planologische procedures
    Ontwikkelaar leidt planvorming, organiseert participatie en levert eindproduct (ontwerp).
 Inhoudelijke kaders: stedenbouwkundige kaders, functionele eisen (programma, ruimtelijke
   inpassing, mobiliteit, duurzaamheid enzovoort).
 Eigendom en intellectueel eigendom.
 Grondpositie en reservering: gemeente houdt grond in eigendom. Tijdelijke exclusiviteit voor
   ontwikkelaar gedurende de looptijd van de reserveringsovereenkomst, mits hij voldoende
   voortgang boekt.
 Vergoeding: reserveringsvergoeding voor de grond, te betalen door ondernemer aan gemeente.
   Bij voortijdige beëindiging op initiatief gemeente (op basis van een grond die niet bij de
   ondernemer ligt) kan vergoeding van aantoonbare externe kosten van de ondernemer aan de
   orde zijn tot aan een nader te bepalen maximum.
 Methode voor grondprijsvaststelling: de wijze en het moment waarop de taxatie wordt
   uitgevoerd.
 Minimale grondprijs die de ondernemer aan de gemeente betaalt.
 Ontbindende en opschortende voorwaarden.
 Vervolg: afronding met plan en besluit gemeentebestuur tot verkoop of beëindiging reservering.




                                                                                                 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                           28 mei 2025
                                                                  Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




Koopovereenkomst
De koopovereenkomst regelt de verkoop van grond aan de ondernemer, onder de voorwaarde dat
het plan voldoet aan de vooraf afgesproken juridische, ruimtelijke en (overige) inhoudelijke kaders.
Levering vindt pas plaats na een positief besluit van de gemeente. De overeenkomst legt onder meer
vast:
 Te verkopen percelen: exacte kadastrale aanduiding van het plangebied.
 Koopsom: de (definitieve) grondprijs, vastgesteld in de concretiseringsfase.
 Voorwaarden voor levering:
    Door college en eventueel gemeenteraad vastgesteld plan
    Onherroepelijke vergunningen, toestemmingen, ontheffingen en goedkeuringen
    Getekende financieringsverklaring
    Sluitende exploitatie
    Bankgarantie ter hoogte van een nader te bepalen bedrag
 Betaling: 100% bij levering.
 Ontbindende en opschortende voorwaarden.
 Verplichting tot teruglevering aan gemeente bij geen start bouw of niet-realisatie binnen een
   bepaalde termijn.
 Kwaliteit openbare ruimte: de eventvoorziening mag pas open als openbare ruimte voldoet aan
   afgesproken kwaliteit (technisch en ruimtelijk).

Realisatieovereenkomst
De realisatieovereenkomst regelt de voorwaarden waaronder de gemeente de investeringsbijdrage
verstrekt voor (delen van) de inrichting van het publieke terrein. De ontwikkelaar verbindt zich
daarmee tot het realiseren van concrete, toetsbare prestaties binnen afgesproken tijd en kwaliteit.
De overeenkomst legt onder meer vast:
 Doel: juridisch en inhoudelijk borgen van investeringsdoeleinden, besteding en uitvoering van
   publieke delen van het plan (infrastructuur, mobiliteit, openbare ruimte enzovoort).
 Voorwaarden:
    Beschrijving aan welke onderdelen een bijdrage wordt geleverd
    Prestatieafspraken over doel, schaal, locatie, resultaat en tijdpad
    Technische specificaties of ontwerpuitgangspunten.
 Verplichtingen ontwikkelaar:
    Aantoonbare besteding van de investeringsbijdrage volgens begroting
    Rapportages
    Audits en andere controlemogelijkheden door de gemeente.
 Betaling: naar rato van de voortgang.
 Boete en/of terugvordering (volledige of gedeeltelijk) bij niet-naleving, vertraging of afwijking
   zonder toestemming.
 Oplevering publieke voorzieningen en eventuele teruglevering (om niet) van grond die openbaar
   toegankelijk blijft.
 Ontbindende en opschortende voorwaarden.
 Zekerheidsstelling: deze dekt de eventuele kosten die de gemeente maakt indien de ondernemer
   zijn verplichtingen niet nakomt.




                                                                                                  10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                                             28 mei 2025
                                                                    Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




05 AANBESTEDING
05.01         Type procedure
Gemeente Zwolle verkoopt op enig moment in de toekomst grond aan een ontwikkelaar met de
verplichting om een eventlocatie te ontwikkelen en realiseren. De in de vorige hoofdstukken
beschreven aanpak heeft de volgende uitgangspunten:
 De gemeente verkoopt grond, maar besteedt geen werk aan. Een mogelijke uitzondering hierop
   is de terreininrichting, die aanbestedingstechnisch wellicht tot de opdrachtencategorie werken
   behoort.
 De ontwikkelaar ontwerpt, bouwt, financiert, beheert en exploiteert volledig voor eigen rekening
   en risico.
 De gemeente stelt functionele en programmatische kaders, maar bepaalt niet inhoudelijk wat en
   hoe de ondernemer bouwt.
 De gemeente financiert de realisatie niet, maar stelt wel een eenmalige investeringsbijdrage
   beschikbaar voor (delen) van de publieke inrichting van het terrein.

De gemeente wil de Aanbestedingswet 2012 hanteren. De gemeente maakt deze keuze, omdat zij de
heldere regelgeving van de Aanbestedingswet prefereert boven een vormvrije procedure. Een
vormvrije procedure biedt veel procedurele vrijheid, maar ook onzekerheid. Door het volgen van de
Aanbestedingswet heeft de gemeente een duidelijk juridisch kader. De selectieprocedure uit 2022
heeft de gemeente laten inzien dat een duidelijk juridisch kader voor deze opgave zeer wenselijk is.
Door de Aanbestedingswet van toepassing te verklaren, creëert de gemeente bovendien meer ruimte
om de voorwaarden voor de investeringsbijdrage naar eigen inzicht te bepalen: het doet dan minder
ter zake of (delen van) de opdracht voor de terreininrichting als werk kwalificeren.

        Bovengenoemde uitgangspunten sluiten juridisch aan bij de uitgangspunten uit het Didam-
        arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778). Uit dit arrest volgt dat de gemeente
        bij de verkoop van grond verplicht is om passende mededingingsruimte te bieden en te
        selecteren op basis van objectieve, toetsbare criteria, maar niet direct aanbestedingsplichtig
        is. De gemeente dient ten minste een zorgvuldig ingerichte, vormvrije selectieprocedure te
        organiseren. Of een vormvrije selectieprocedure voor deze opgave ook daadwerkelijk mogelijk
        is hangt af van de voorwaarden voor en reikwijdte van de investeringsbijdrage. Brink heeft de
        mogelijkheid van het toepassen van een vormvrije procedure – gezien de wens van de
        gemeente om de Aanbestedingswet toe te passen – niet verder onderzocht.

In het kader van de Aanbestedingswet zijn verschillende aanbestedingsprocedures mogelijk. De
gemeente hanteert een concurrentiegerichte dialoog. De concurrentiegerichte dialoog biedt de
mogelijkheid om voor inschrijving één op één in overleg te treden met de deelnemers. Dit is voor de
gemeente wenselijk omdat de opgave omvangrijk en complex is en de ruimte wil om de uitvraag te
sturen, zodat inschrijvingen beter aansluiten bij de wensen van de gemeente. Nieuwe inzichten
kunnen leiden tot aanpassing van de uitvraag..

De concurrentiegerichte dialoog bestaat uit een selectiefase en een gunningfase. Vanwege de
intensiteit van de gunningsfase wil de gemeente (maximaal) drie ondernemers selecteren voor
deelname aan de gunningsfase. In de selectiefase selecteert de gemeente de drie beste ondernemers,
die in de gunningsfase mogen deelnemen aan de dialoog en vervolgens een inschrijving mogen doen.
De gemeente hanteert in deze aanbestedingsprocedure diverse principes uit een partnerselectie.




                                                                                                     11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                            28 mei 2025
                                                                   Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




Hierbij draait de beoordeling hoofdzakelijk om de kwaliteit van het team, de visie en aanpak en juist
niet om de kwaliteit van het ontwerp en de hoogte van de bieding.
De selectie- en gunningsfase worden hierna uitgewerkt.

05.02         Selectiefase
De selectiefase richt zich op het identificeren en selecteren van geschikte ondernemers. De
geschiktheid van de ondernemers die zich aanmelden (‘gegadigden’) wordt getoetst op basis van
uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen. Indien hieruit volgt dat meer dan drie gegadigden
geschikt zijn, dan bepalen de selectiecriteria – die zorgen voor een rangorde – welke drie
gegadigden het meest geschikt zijn.

Uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen
De volgende uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen worden gehanteerd.

Uitsluitingsgronden
 Alle verplichte uitsluitingsgronden uit de Aanbestedingswet 2012 worden toegepast.
 De facultatieve uitsluitingsgronden faillissement of insolventie, betaling van premies en
   belastingen, en vervalsing van de mededinging uit de Aanbestedingswet 2012 (de laatste gaat
   over betrokkenheid bij de voorbereiding van deze aanbesteding) worden toegepast. In de
   selectieleidraad wordt benoemd dat Brink niet als gegadigde mag meedoen aan de
   aanbestedingsprocedure. De overige facultatieve uitsluitingsgronden (samengevat: overtreding
   beroepsgedragsregels, ernstige fout, valse verklaringen in eerdere aanbestedingen) worden niet
   toegepast, omdat ze vaag en subjectief (kunnen) zijn en daardoor het juridische risico van de
   gemeente verhogen.

Geschiktheidseisen
Financiële en economische draagkracht:
 Solvabiliteit van ten minste 15% op de laatste dag van het laatst afgesloten boekjaar.
   Solvabiliteit is gedefinieerd als eigen vermogen gedeeld door het totaal vermogen.

Technische bekwaamheid en beroepsbekwaamheid:
 Referentieproject van het voor eigen rekening en risico ontwerpen en bouwen van een gebouw
   of complex van gebouwen dat
    een omvang van ten minste 5.000 m2 bvo heeft
    ontwikkeld is voor een of meer publiek toegankelijke functies, zoals retail, horeca, leisure,
       cultuur en evenementen
    gericht is op economische exploitatie, waarbij het verdienmodel in belangrijke mate
       afhankelijk is van betalende bezoekers en/of gebruikers
    een beoogde of vergunde instandhoudingstermijn van meer dan 15 jaar heeft.
 Referentieproject van het voor eigen rekening en risico exploiteren van een gebouw of complex
   van gebouwen dat
    een omvang van ten minste 5.000 m2 bvo heeft
    ontwikkeld is voor een of meer publiek toegankelijke functies, zoals retail, horeca, leisure,
       cultuur en evenementen
    gericht is op economische exploitatie, waarbij het verdienmodel in belangrijke mate
       afhankelijk is van betalende bezoekers en/of gebruikers
    een beoogde of vergunde instandhoudingstermijn van meer dan 15 jaar heeft.


Beroepsbevoegdheid:
 Inschrijving bij de Kamer van Koophandel




                                                                                                   12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                                             28 mei 2025
                                                                    Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




Daarnaast behoudt de gemeente zich het recht voor onderzoek te doen op grond van de Wet
bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob). De gemeente kan een
Bibob-toets uitvoeren op de geselecteerde gegadigde en/of verbonden rechtspersonen. Het positief
doorlopen van de Bibob-toets is een vereiste om in aanmerking te komen voor definitieve selectie en
eventuele verdere contractsluiting.

Aan het beschikken over verzekeringen worden in de selectiefase geen geschiktheidseisen aan de
ondernemers gesteld. Wel worden verzekeringseisen gesteld in de overeenkomsten en deze eisen
worden al in de selectiefase bekend gemaakt.

Aan het hebben van een kwaliteitsmanagementsysteem volgens ISO:9001 of vergelijkbaar, een
milieuzorgsysteem volgens ISO:14001 of vergelijkbaar en een veiligheidsmanagementsysteem
volgens ISO:45001 of vergelijkbaar worden in de selectiefase geen geschiktheidseisen gesteld.
Ontwikkelaars kunnen veelal niet zelf voldoen aan deze eisen en moeten dan een beroep op derden
doen die systemen hebben die slechts op een deel van de opgave toezien. Wel worden eisen aan het
beschikken over de drie systemen opgenomen in de koop- en realisatieovereenkomst. Op basis
hiervan is de ontwikkelaar verplicht de werkzaamheden te laten uitvoeren door (een)
bouwbedrijf/bouwbedrijven die over deze systemen beschikken.

Inschrijvingen in het Architectenregister worden evenmin als geschiktheidseis gesteld. De gemeente
zoekt geen architect, maar een ontwikkelaar die later een ontwerp laat maken. De inschrijving in
het Architectenregister wordt wel als eis opgenomen in de reserveringsovereenkomst.

Selectiecriteria
De selectiecriteria toetsen specifieke ervaringen, die relevant zijn voor de opgave. Zij bepalen de
rangorde van de gegadigden die op basis van de uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen voor
deelname aan de gunningsfase in aanmerking komen. Een beoordeling op de selectiecriteria wordt
alleen uitgevoerd indien op basis van de toets op uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen meer
dan drie gegadigden in aanmerking komen voor deelname aan de gunningsfase.

De volgende selectiecriteria worden gehanteerd.
 Functioneren binnen kadergestuurde concretiseringsprocessen. Met dit selectiecriterium
   beoordeelt de gemeente in hoeverre de ondernemer in staat is om een complex ontwikkeltraject
   op te pakken binnen duidelijke publieke kaders, met behoud van initiatief, resultaatgerichtheid
   en respect voor toetsmomenten. Ondernemers moeten beschrijven hoe hun organisatie is
   ingericht om een concretiseringsfase te doorlopen waarin:
    de gemeente inhoudelijke en procedurele kaders stelt;
    het initiatief ligt bij de ondernemer;
    er formele toetsmomenten zijn voorafgaand aan grondverkoop;
    en het eindproduct binnen die kaders getoetst wordt op realisatiewaarde en publieke
       belangen.
   Zij moeten hierbij toelichten
    hoe hun organisatie dit type trajecten intern aanstuurt (denk aan governance, besluitvorming
       en rolverdeling);
    welke expertise en processen zij inzetten om planvorming, afstemming, participatie en
       exploitatievoorbereiding te organiseren;
    hoe zij sturen op voortgang en inhoud binnen een omgeving met politieke en bestuurlijke
       belangen;
    hoe zij eerder planvorming en uitwerking hebben opgepakt binnen door een publieke partij
       gestelde kaders, en hoe zij hierbij initiatief, voortgang en kwaliteit hebben geborgd zonder de
       bestuurlijke regie over te nemen.




                                                                                                    13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                                             28 mei 2025
                                                                    Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




 Omgaan met onzekerheden en haalbaarheidsvraagstukken. Met dit selectiecriterium
  beoordeelt de gemeente in hoeverre de ontwikkelaar in staat is om binnen een publiek gestuurd
  proces planvorming te realiseren in situaties waarin niet alle randvoorwaarden vooraf
  vaststaan. De opgave vraagt om initiatief, risicobereidheid en het vermogen om
  planontwikkeling en besluitvorming voort te zetten ondanks (tijdelijke) onzekerheden.
  Ontwikkelaars moeten beschrijven hoe zij omgaan met onzekerheid over bijvoorbeeld:
   subsidies of financiering;
   grondverwerving of plangrenzen;
   fasering, marktdynamiek of beleidsmatige koerswijzigingen;
   procedurele afhankelijkheden of politieke besluitvorming.
  Zij moeten hierbij toelichten:
   hoe zij in eerdere projecten zijn omgegaan met dit soort onzekerheden in de
      planvormingsfase;
   welke strategieën zij hanteren om voortgang, besluitvorming en onderbouwing van
      haalbaarheid te organiseren;
   hoe zij hun rol, verantwoordelijkheid en communicatie invullen ten opzichte van publieke
      partijen;
   hoe zij aantonen dat zij flexibel en resultaatgericht kunnen functioneren in onvolledige of
      veranderlijke contexten.

In de selectieleidraad worden de selectiecriteria en het beoordelingskader verder uitgewerkt.
Benadrukt wordt dat ondernemers in deze fase nog geen aanpak moeten maken die is toegesneden
op de opgave.

In de selectieleidraad wordt verder aangekondigd, dat het mogelijk is dat de gemeente – binnen
bepaalde kaders – haar eisen (juridisch, ruimtelijk en inhoudelijk) in de gunningsfase kan
versoepelen dan wel strenger maken naar aanleiding van het verloop van de dialoog. En dat in geval
van versoepeling (het deel van) de eis die wordt versoepeld, kan worden toegevoegd aan de wensen
(het gunningscriterium).

05.03        Gunningfase
De gemeente vraagt in de gunningsfase geen uitgewerkte plannen of ontwerpen, maar een aanpak
waarmee de winnende inschrijver in de concretiseringsfase – dus ná gunning – het plan (ontwerp)
maakt. De aanpak moet overtuigend aantonen dat de ondernemer in staat is om tot een haalbaar
plan te komen binnen de gestelde kaders.
In de gunningsfase doorloopt de gemeente eerst een dialoog met de geselecteerde gegadigden
(‘deelnemers’). Nadat de dialoog is afgerond, nodigt de gemeente de geselecteerde gegadigden uit
voor het doen van een inschrijving.

Dialoog
Het voornaamste doel van de dialoog is het in goede banen leiden van de vrijheid die in de uitvraag
zit, zodat de kans wordt vergroot dat inschrijvers een inschrijving doen die optimaal aansluit bij de
eisen en wensen van de gemeente. Uit de dialoog kunnen nieuwe inzichten voortkomen. De
gemeente kan op basis van de nieuwe inzichten desgewenst de uitvraag aanpassen of bijsturen.

De dialoog bestaat in eerste instantie uit twee rondes, waarin de gemeente met de (maximaal) drie
deelnemers 1 op 1 overlegt. De deelnemers moeten tijdig voorafgaand aan elke dialoogronde
dialoogproducten indienen, die aansluiten bij de agenda van het overleg die de gemeente bepaalt:
 Dialoogronde 1 gaat over
    de eisen, wensen en voorwaarden die gemeente stelt




                                                                                                    14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                                            28 mei 2025
                                                                   Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




    de eventuele optimalisaties die de deelnemers zien
 Dialoogronde 2 gaat over de visie, ontwikkelstrategie en realisatiestrategie die de deelnemers in
   gedachten hebben.
Afhankelijk van het verloop van de dialoog kan het noodzakelijk zijn om een of meer extra
dialoogrondes toe te voegen. Hiervoor bestaat op dit moment echter geen aanleiding.

Voorafgaand aan de start van de gunningfase stelt de gemeente de minimale prijs van de grond vast.
Door het indienen van een inschrijving committeren inschrijvers zich aan deze minimale prijs.

Inschrijving
De inschrijving die inschrijvers doen, bestaat uit:
 een gebiedsvisie;
 een ontwikkelstrategie;
 een realisatiestrategie.

Gunningscriterium en beoordelingsmethodiek
De gunning gebeurt op basis van het criterium ‘hoogste kwaliteit', met aandacht voor de mate
waarin de inschrijving aansluit op de bestuurlijke, planologische en economische kaders en
doelstellingen en een haalbare en uitvoerbare visie en strategie worden gepresenteerd. De
inschrijver die een geldige inschrijving doet met de hoogste kwaliteit wint de aanbesteding. In de
gunningleidraad worden weegfactoren van de subgunningscriteria en de onderliggende
beoordelingsaspecten bekend gemaakt.

De volgende beoordelingsaspecten maken deel uit van het gunningscriterium.

Gebiedsvisie
De gemeente beoordeelt in hoeverre de gebiedsvisie:
     een duidelijk, realistisch en inspirerend beeld beschrijft van de toekomstige inrichting en
       het functioneren van het plangebied;
     getuigt van inzicht in de potentie en ontwikkelopgave van de locatie;
     programmatisch, functioneel en ruimtelijk aansluit bij de gemeentelijke
       ambities/beleidsdoelen en kaders en in hoeverre de ambities en doelstellingen van de
       gemeente worden gedeeld;
     een (functioneel) samenhangend geheel vormt tussen de eventvoorziening, eventuele
       aanvullende functies en de omliggende openbare ruimte.

Ontwikkelstrategie
De gemeente beoordeelt in hoeverre de ontwikkelstrategie:
     een heldere, logische en uitvoerbare procesaanpak beschrijft voor de concretiseringsfase;
     inzicht geeft in de wijze waarop de inschrijver omgaat met de gemeentelijke kaders,
       toetsmomenten en besluitvormingsprocessen;
     blijk geeft van een effectieve organisatie-inrichting, inclusief rolverdeling, planning,
       interne besluitvorming en inzet van expertise;
     inzicht geeft in de onzekerheden (zoals subsidies, marktveranderingen, bestuurlijke
       besluiten) en strategieën bevat om deze onzekerheden op een verantwoorde manier te
       beheersen.

Realisatiegerichtheid
De gemeente beoordeelt in hoeverre de inschrijver overtuigend aantoont dat de visie en strategie
kansrijk zijn om na de concretiseringsfase tot daadwerkelijke realisatie te komen. De gemeente




                                                                                                     15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                                            28 mei 2025
                                                                   Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




toetst hiervoor de realiteitszin, haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de visie en strategie. De
beoordeling vindt plaats op basis van de volgende aangeleverde informatie:
     Strategie voor voortgang na concretiseringsfase
         Een toelichting op de vervolgstappen richting realisatie: hoe de inschrijver de overgang van
         planvorming naar daadwerkelijke uitvoering organiseert, inclusief processtappen en
         besluitvorming.
     Financieringsstrategie
         Een schets van de wijze waarop de planvorming en realisatie worden gefinancierd, met
         inzicht in de inzet van eigen middelen, financieringspartners en beleggingsstructuren. Een
         sluitende businesscase is in deze fase niet vereist, maar er moet wel inzicht zijn in de
         hoofdlijnen van de financiële haalbaarheid. Aan welke knoppen kan gedraaid worden om bij
         tegenslagen toch tot een haalbare ontwikkeling te komen?
     Markt- en exploitatievisie
         Een onderbouwing van de commerciële haalbaarheid, waarin wordt toegelicht welke
         doelgroepen worden bediend, welke inkomstenstromen worden verwacht en hoe risico’s in
         exploitatie worden beheerst.



05.04        Vergoeding
De gemeente stelt aan de inschrijvers in de gunningsfase een deelnamevergoeding beschikbaar van
12.500,-- euro exclusief btw per inschrijver. Deze vergoeding wordt toegekend onder de volgende
voorwaarden:
 De inschrijver is in de selectiefase geselecteerd voor deelname aan de gunningsfase;
 De inschrijver heeft de volledige gunningsfase doorlopen en tijdig een volledige, geldige
   inschrijving ingediend;
De vergoeding geldt als compensatie voor de gevraagde inspanning in de gunningsfase en wordt
uitgekeerd nadat het gunningsbesluit definitief is geworden.




                                                                                                   16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                         28 mei 2025
Referentie: B004442/20250528/JPo/PM




                                17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>