<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Voorstel tot instemming met een vervolgonderzoek naar de haalbaarheid van het ontwikkelen van
woongebied 't Beggelder
                                            AAN DE RAAD
Samenvatting
Er is een principeverzoek ingediend om de locatie “’t Beggelder” in Dinxperlo te ontwikkelen tot
woongebied. Bij het verzoek is een stedenbouwkundige verkenning gevoegd waaruit volgt dat hier
ruimte is voor ca. 220 woningen.
Gelet op de woningbehoefte stellen we voor in te stemmen met een vervolgonderzoek
naar de haalbaarheid van het ontwikkelen van woongebied ’t Beggelder.
Inleiding
De combinatie Klomps Bouwbedrijf B.V. en KlaassenGroep B.V. heeft een principeverzoek ingediend
om de locatie “’t Beggelder” in Dinxperlo te ontwikkelen tot woongebied. De locatie heeft een omvang
van ca. 11 hectare en wordt aan de noord- en westzijde begrenst door de Beggelderdijk en aan de
zuid- en oostzijde door de bestaande woonbuurt Bosmanslaan/De Hooilanden/De Hagen.
Onderdeel van het verzoek is een stedenbouwkundige verkenning waarin twee ontwikkelmodellen zijn
opgenomen waaruit blijkt dat er ruimte is voor ca. 220 woningen en een inventarisatie van
inbreidingslocaties ter onderbouwing van de noodzaak waarom een uitbreidingslocatie nodig is.
De initiatiefnemers willen graag op voorhand een standpunt van de gemeente of deze ontwikkeling
kansrijk is voordat veel voorbereidingskosten worden gemaakt, vandaar het principeverzoek.
De gemeenteraad is uiteindelijk het bevoegd orgaan voor het maken van de ruimtelijke keuzes,
daarom leggen wij u dit principeverzoek ter besluitvorming voor.
Beschrijving beleidsterrein inclusief toepasselijke regelgeving
Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030, Woondeal Achterhoek, Nationaal Woon- en
Bouwagenda, Woningbouwstrategie gemeente Aalten ‘flexibel inspelen op de woningvraag’ d.d. 30
november 2021 & Woonvisie 2021-2026 gemeente Aalten, Structuurvisie Dinxperlo-De Heurne 2007,
Raadsprogramma 2022-2026 & Uitvoeringsprogramma 2022-2026
Inhoudelijke toelichting op het voorstel
Het principeverzoek hebben we beoordeeld aan de hand van de volgende aspecten:
     1. Woningbehoefte
     2. Inbreiding versus uitbreiding
     3. Locatiekeuze
Ad. 1 - Woningbehoefte
Op 23 februari 2023 heeft u de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 “Goed wonen in een
vitale regio” vastgesteld. Deze agenda is mede gebaseerd op de uitgangspunten uit de Woondeal
Achterhoek en het Nationaal Woon- en BouwAgenda (NWBA). Belangrijke uitgangspunten zijn een
versnelling van de woningbouw en betaalbaar en levensloopbestendig wonen.
De nieuwbouwopgave voor de Achterhoek ligt op 8.000 tot 11.500 woningen waarvan 28 % sociale
Pagina 1 van 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>huur en 32 % betaalbare koop tot € 355.000,- (waarvan deels tot € 250.000,-) en middenhuur tot max.
€ 1.000,-/mnd. Voor de gemeente Aalten ligt er een opgave van 1.050 woningen voor de periode
2021 t/m 2031. De opgave voor het dorp Dinxperlo bedraagt ca. 290 woningen op basis van de
Woningbouwstrategie gemeente Aalten. Na aftrek van al gerealiseerde en in aanbouw zijnde
woningen resteert er nog een opgave van zo’n 250 woningen. Het aantal plannen dat in voorbereiding
is en het aantal potentiële ontwikkellocaties in de kern Dinxperlo is beperkt (zie ook ad. 2). De locatie
’t Beggelder kan daarom aanzienlijk bijdragen aan de realisatie van de woningopgave voor Dinxperlo.
Kwalitatieve en kwantitatieve aspecten met betrekking tot doelgroepen, woningtypen en prijsklassen
moeten worden gebaseerd op de genoemde beleidskaders, in het principeverzoek is hier al aan
gerefereerd. Bij een verdere uitwerking wordt dit geconcretiseerd.
Ad. 2 - Inbreiding versus uitbreiding:
Voordat uitbreiding aan de orde is moet vaststaan dat er onvoldoende capaciteit is om op
inbreidingslocaties in de woningbehoefte te voorzien. In Dinxperlo zijn de mogelijkheden binnen de
kern niet groot. Er is maar een klein aantal plannen in behandeling c.q. in voorbereiding en het aantal
potentiële locaties in de kern is beperkt. De inventarisatie uit het principeverzoek geeft -hoewel niet
geheel actueel meer- een goed inzicht. Deze inventarisatie hebben we bekeken aan de hand van
lopende aanvragen (onder meer uit het afwegingskader woningbouw) en actuele ontwikkelingen.
Hieruit blijkt dat er slechts enkele plannen in voorbereiding zijn voor met name transformaties van
zakelijk en maatschappelijk vastgoed naar wonen. Potentiële locaties liggen vooral in en om het
centrum, (her)ontwikkelingen die voortvloeien uit het Centrumplan Dinxperlo. De capaciteit van deze
locaties is echter ook te beperkt om de volledige bouwopgave te realiseren. Er is daarom ruimte voor
een uitbreidingslocatie voor zo’n 150 woningen voor de periode t/m 2030. Of er voor de periode na
2030 nog ruimte is voor meer woningen hangt mede af van de woningbehoefte op dat moment en of
dat ruimtelijk wenselijk c.q. inpasbaar is.
Ad. 3 - Locatiekeuze
In de stedenbouwkundige verkenning uit het verzoek is gemotiveerd waarom ’t Beggelder de meest
geschikte locatie is. Wij delen deze conclusie. Op de eerste plaats omdat in de Structuurvisie
Dinxperlo-De Heurne 2007 het beoogd plangebied al is aangewezen als ‘uitbreiding woongebied na
2020’. De structuurvisiekaart is als bijlage bijgevoegd. Daarnaast zien wij -zoals ook in deze
Structuurvisie al aangegeven- geen reële alternatieven. Aan de zuidwest, zuid-, en oostzijde van het
dorp zijn er geen mogelijkheden vanwege de grens en/of de aanwezigheid van andere functies zoals
het sportpark en het bedrijventerrein. Aan de noordzijde valt het gebied in de omgeving van het
Welinkbos af vanwege de landschappelijke waarden (hoogteverschillen en openheid). Ook is voor de
noordzijde van het dorp een geleidelijke, groene overgang naar het buitengebied voorzien, een
uitbreiding zoals hier beoogd past hier niet bij. Sindsdien zijn hier ook al kleinschalige
woningbouwinitiatieven geweest die voorzien in deze geleidelijke overgang zoals de woningbouw aan
de Vorsterkamp en de afronding aan de Veldmate. Kortom, we zien geen alternatieve locaties voor de
uitbreidingsbehoefte t/m 2030 van ca. 150 woningen.
Het gebied is in de Structuurvisie Dinxperlo- De Heurne 2007 al aangewezen als toekomstig
woongebied. Dit besluit bevestigt dit opnieuw en vormt het startpunt om de haalbaarheid verder te
onderzoeken en het plan uit te werken. We zien de stedenbouwkundige verkenning uit het
principeverzoek daarbij niet als leidraad maar slechts als een eerste verkenning.
Een uitgebreide toetsing van alle planologische en ruimtelijke aspecten voor ’t Beggelder is nog niet
uitgevoerd omdat eerst een principebesluit is gewenst. Aspecten als geluid, geur, verkeer,
(milieu)hinder, bodem, flora & fauna, stikstof e.d. worden in de vervolgfase(n) onderzocht. Op
voorhand worden geen wezenlijke belemmeringen verwacht. Uiteindelijk volgt bij de planologische
procedure een besluit over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de ontwikkeling.
Conclusie:
Op basis van deze beoordeling stellen we u voor om in te stemmen met een vervolgonderzoek naar
de haalbaarheid van het ontwikkelen van woongebied ’t Beggelder.
Alternatieve beleidskeuzes
U kunt besluiten om de locatie niet als uitbreidingslocatie aan te wijzen. In dat geval kan óf niet in de
woningbehoefte worden voorzien óf moet een andere locatie(s) worden aangewezen. In onze ogen
zijn deze alternatieven er niet (zie Ad.3).
Pagina 2 van 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Financiële consequenties
Beoordeling van dit verzoek heeft voor de gemeente geen financiële consequenties. Op basis van de
legesverordening worden de kosten voor het behandelen van het principeverzoek verhaald op de
initiatiefnemers.
Wanneer u instemt met dit voorstel wordt de ontwikkeling fasegewijs opgepakt. Per fase maken we
ook (financiële) afspraken met de initiatiefnemers zodat de te maken gemeentelijke kosten worden
verhaald en de ontwikkeling voor de gemeente financieel budgetneutraal wordt uitgevoerd.
Participatie en Communicatie
Het principeverzoek en onze beoordeling zijn geen onderwerp van (burger)participatie geweest.
Enerzijds omdat de locatie in de Structuurvisie Dinxperlo-De Heurne al is aangemerkt als toekomstig
woongebied. Anderzijds omdat we -zoals al aangegeven- de stedenbouwkundige verkenning uit het
principeverzoek niet als leidraad zien maar slechts als een eerste verkenning.
In eerste instantie moet door de initiatiefnemers een dialoog met de omgeving worden gevoerd. Dit
sluit ook aan bij de filosofie van Omgevingswet die per 1 januari ’24 inwerking treedt. De
initiatiefnemers geven in hun aanvraag ook aan daartoe bereid te zijn. Bij de vervolgstappen zijn er
voldoende mogelijkheden voor participatie, dit moet worden vormgegeven op basis van ons
participatiebeleid.
Over ons besluit hebben we direct omwonenden van het plangebied per brief geïnformeerd. Ook
hebben we een persbericht verstuurd.
Vervolgstappen inclusief tijdspad
We stellen voor om met de initiatiefnemers gezamenlijk het vervolgproces vorm te geven. Daarbij
willen we vooraf duidelijk de rollen en verantwoordelijkheden van partijen (gemeente versus
ontwikkelaar) afbakenen. Wanneer u instemt dan stellen we voor om fasegewijs in globaal de
volgende 3 stappen tot een nadere uitwerking te komen:
      1. Ontwikkelvisie/ambitiedocument
      2. Stedenbouwkundig plan
      3. Omgevingsplan
We staan een integrale benadering voor waarbij we naast ruimtelijke aspecten en
woningbouwprogrammering ook nadrukkelijk willen sturen op het gebied van klimaatadaptatie,
biodiversiteit, duurzaamheid en circulariteit. We vinden het daarom belangrijk om vooraf de
ontwikkelkaders, ambities en wensen te bepalen, mede aan de hand van de Global Goals.
Dit geldt zowel voor de gemeente (en de ontwikkelcombinatie) maar ook voor de omgeving
(burgerparticipatie) en overleginstanties. Deze beleidskaders, ambities en wensen worden vastgelegd
in een Ontwikkelingsvisie (OV). De OV is vervolgens het vertrekpunt voor het opstellen van het
Stedenbouwkundig Plan (SP). Dit SP geeft concreet richting aan de toekomstige inrichting van het
gebied. De mate van gedetailleerdheid, flexibiliteit en fasering worden hierin ook meegenomen. Het
vastgestelde SP vormt vervolgens de onderlegger voor het Omgevingsplan (OP), het instrument
waarmee een planologische basis voor de ontwikkeling van het woongebied wordt gelegd.
Elke fase start met een plan van aanpak waarin voor die fase het proces (inclusief participatie), rollen
en verantwoordelijkheden is beschreven. Elke fase eindigt met een document (OV, SP, OP) dat door
de gemeenteraad wordt vastgesteld. Kortom, participatie en beslismomenten in elke fase.
Nadat u over dit voorstel heeft besloten starten we met het vastleggen van deze zaken in een
onderzoeksovereenkomst waarna de vervolgstappen fasegewijs volgen volgens de volgende
(indicatieve) planning:
Q3 ’23: onderzoeksovereenkomst & opstellen PvA
Q4 ’23 - Q2 ’24: Ontwikkelingvisie/ambitiedocument
Q3 ’24 - Q1 ‘25: Stedenbouwkundig plan
Q2 ’25 - Q4 ’25: planologische procedure
Bijlagen
      - Principeverzoek, inclusief bijlagen
      - Structuurvisiekaart
Pagina 3 van 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Aalten, 16 mei 2023
Burgemeester en wethouders van de gemeente Aalten,
drs. A.J.M. Gildhuis                           mr. A.B. Stapelkamp
secretaris/algemeen directeur                  burgemeester
Pagina 4 van 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>