<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave


    1. Inleiding                blz. 2

    2. Beleidskader             blz. 3

    3. Analyse                  blz. 5

    4. Conclusie                blz. 6

    5. Advies                   blz. 8




Bijlagen
- uitkomsten expertmeeting
- inventarisatie instrumenten


                                         1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 1 Inleiding

In 2013 is de beleidsverkenning Perspectief voor de bestaande woningvoorraad opgesteld. In deze
verkenning is geconstateerd dat het bestaande beleid voor de Arnhemse particuliere woningvoorraad
eindigde. Een vervolg op het bestaande beleid leek gewenst. De beleidsverkenning is aan de raad
aangeboden ter kennisgeving maar vond geen draagvlak in de raad. De wens om de bestaande
particuliere woningvoorraad te verbeteren en verduurzamen als invulling van het doel van de
Veranderopgave Wonen in de wijken is nog steeds actueel. Verloederende woningen hebben immers
een negatieve invloed op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving, en vooral in de wijken waar de
draagkracht het geringst is. Daarom is de opdracht uitgezet om een voorstel te ontwikkelen voor de
verbetering van de particuliere woningvoorraad. Specifiek is als resultaat voor de opdracht
geformuleerd:


       een door de raad vastgestelde notitie over de aanpak van de particuliere woningverbetering in
        VvE-verband;
       de uitvoering van een pilot particuliere woningverbetering in samenwerking met een VvE.


Om kennis over het onderwerp te vergaren en bouwstenen te verzamelen voor de aanpak is in juni
2015 een expertmeeting georganiseerd met experts uit het land op het gebied van de particuliere
woningverbetering van VvE's, en daarnaast lokale deskundigen en betrokkenen. De expertmeeting
leverde veel bouwstenen op voor de aanpak maar maakte ook helder dat een analyse van het
probleem in Arnhem ontbrak.

Een goede analyse van de staat van de particuliere woningvoorraad in VvE-bezit is noodzakelijk als
basis voor een aanpak. Daarom zijn zoveel mogelijk kwantitatieve en kwalitatieve gegevens
verzameld.

Inmiddels ligt er bij de 2e Kamer een wetsvoorstel dat elke VvE verplicht is een reserveringsfonds voor
onderhoud moet hebben. Hiermee wordt een groot deel van de bedoeling van de gemeentelijke VvE-
aanpak gedekt.

Op basis van deze analyse wordt geadviseerd om nu niet zelf actief een VvE-aanpak op te stellen.
tenzij de wet niet wordt aangenomen. Voor wat betreft de pilots wordt voorgsteld deze als casus
projectmatig op te pakken, zodra daar aanleiding toe is.




                                                                                                      2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2 Beleidskader

Rijk
In het Burgerlijk Wetboek (Appartementsrechten) zijn regels opgenomen over het functioneren van
VvE's. Het functioneren van de VvE’s blijft voor de overheid een aandachtspunt. Het slechte
functioneren van naar schatting een derde deel van deze VvE's heeft tot gevolg is dat een deel van de
voorraad appartementen in Nederland achterstallig onderhoud kent. Op grond daarvan heeft het rijk
enkele aanpassingen in de wetgeving (o.a. Burgerlijk Wetboek, Handelsregisterwet) aangebracht.
Vanaf 2011 heeft de gemeente de mogelijkheid gekregen om bij ernstige onderhoudsachterstanden
de VvE's aan te spreken op hun functioneren en de vergadering van eigenaren bijeen te roepen.
Sinds 2005 is in het BW vastgelegd dat een VvE een reservefonds dient aan te houden voor 'andere
dan gewone jaarlijkse kosten'. Hierbij kan, naast kosten voor groot onderhoud, ook gedacht worden
aan kosten voor duurzaamheidsmaatregelen. Bij overdracht van een appartementsrecht zal het VvE-
bestuur een verklaring over de omvang van dit reservefonds moeten afgeven. Naar verwachting zal in
de loop van 2017 in de wet de minimale omvang van dit reservefonds worden vastgelegd. In het
wetsvoorstel wordt ook geregeld dat de VvE voortaan eenvoudiger een lening kan aangaan als het
reservefonds niet toereikend is om energiebesparende maatregelen te nemen of (groot) onderhoud uit
te voeren.

Woningcorporaties
Sinds 1 juli 2015 is Woningwet gewijzigd en mogen de woningcorporaties zich alleen nog maar
richten op hun kerntaak (verhuur sociale huur woningen c.a.). Voor andere commerciële activiteiten is
nog maar beperkt ruimte. Voorheen konden ze het beheer doen van een VvE of meedoen aan
maatregelen in de leefbaarheid rondom ook VvE-complexen.



Provincie
In het kader van het Gelders Energieakkoord is een uitvoeringsplan opgesteld om VvE's naar Nul op
de Meter te brengen. De provincie Gelderland telt zo'n 8.200 VvE's met in totaal meer dan 100.000
wooneenheden. Ook op provinciaal niveau wordt de VvE-problematiek onderkend. Men ziet in de Nul
op de Meter-aanpak een mogelijkheid om VvE-bezit servicekostenneutraal te renoveren, gefinancierd
uit vermeden energie- en onderhoudskosten. Thema’s als levensloopbestendigheid en
toegankelijkheid van gebouwen kunnen onderdeel uitmaken van een NoM-traject.
Voor gemeenten kan een grootschalige renovatie van een complex reden zijn om ook de omgeving
van dit complex aan te pakken. Hiermee wordt NoM ook gezien als een middel om wijkvernieuwing te
realiseren in wijken die veelal kwetsbaar zijn.

Gemeente
Arnhemse Woonprincipes 2025
In 2015 is de nieuwe woonvisie, de "Arnhemse Woonprincipes 2025" vastgesteld door de raad. De
focus van de woonprincipes is gericht op wonen in brede zin, dus woningen, woonvoorzieningen en
woonomgeving e.d. Ook ligt de focus op de bestaande stad. De Arnhemse Woonprincipes 2025
omarmt het begrip Duurzaam Wonen. Onder de pijler Duurzaam betaalbaar is het thema
toekomstbestendige woonkwaliteit opgenomen met als doel: de particuliere woningvoorraad, waarvan
een belangrijk deel georganiseerd in VVE's, heeft voldoende bouw- en woontechnische
toekomstkwaliteit. Daarom worden er pilots voor woningverbetering in de particuliere voorraad gestart
en worden VVE's gefaciliteerd. Deze aanpak is vooral gericht op VVE's die niet op eigen kracht
kunnen verbeteren.




                                                                                                    3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>New Energy made in Arnhem 2015-2020
Met haar programma New Energy made in Arnhem 2015-2020 (mei 2015) geeft de gemeente Arnhem
haar visie op duurzaamheid. Eén van de lange termijndoelen is energieneutraliteit in 2050. Binnen de
termijn van het programma heeft Arnhem de landelijke opgaves uit het SER Energieakkoord (1,5%
energiebesparing per jaar en 14% duurzame energie in 2020) vertaald naar de lokale situatie.
Het programma New energy made in Arnhem ziet grote energiebesparingskansen in de bestaande
bouw, vooral in Arnhem-Noord, maar ook in Arnhem-Zuid, met name in Malburgen liggen nog veel
besparingsmogelijkheden.
In 2017 wordt gestart wordt met onderzoek naar de mogelijkheden van aardgasloze
warmtevoorzieningen in wijken, zoals warmtenet, all electric en WKO. Stakeholders in de wijken
worden daarbij betrokken. Het gaat dan ook om VVE's, naast corporaties en bewonersintiatieven.




                                                                                                   4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3 Analyse
3.1. Kwantitatieve gegegevens

Arnhem kent 2.640 VVE's met 17.483 woningen. Op een totaal van 71.960 woningen is dat een kwart
(24%) van de Arnhemse woonvoorraad. De Arnhemse woonvoorraad bestaat voor een derde uit
corporatiebezit. Volgens gegegens van VvEBelang is Arnhem de 9de stad als het gaat om het aandeel
van VvE's in Nederland.

Het leeuwendeel van de VVE's bevindt zich in de wijken:

   -   Centrum
   -   Spijkerkwartier
   -   Arnhems Broek
   -   Presikhaaf (West en Oost)
   -   Klarendal
   -   Velperweg e.o.
   -   Burgemeesterswijk/Hoogkamp
   -   Heijenoord/Lombok
   -   Malburgen West
   -   Vredenburg




Het grootste deel (80%) van de VVE's zijn kleine VVE's met 1 tot 6 woningen.

Kijken we naar het bouwjaar dan valt op dat het grootste deel gebouwd is voor 1945 (75 %). Dat komt
overeen met het beeld van de wijken. Eenvijfde van het aantal VVE's bevindt zich in de
woningvoorraad gebouwd in de periode tussen 1946 en 1975.




                                                                                                  5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Opvallend is verder dat de meeste wooneenheden in de VvE's in de bouwjaarklasse 1946-1975 zitten.
De VvE's in de bouwjaarklassen vóór 1946 kent vooral kleine VVE's.

Ook is het energielabel van de VvE's onderzocht. Het merendeel van de VvE's heeft een indicatief
label. Deze cijfers zijn niet beschikbaar. Wij verwachten dat deze cijfers niet als basis te gebruiken zijn
omdat veel particulieren die hun huis renoveren geen nieuw energielabel aanvragen. De definitieve
labels zijn wel bekend. Van de VvE's met een definitief label heeft ca 3/4 deel een slecht energielabel
(D, E, F, G).




VvE Belang heeft in opdracht van de VNG een vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd naar de VVE's in
Nederland. Ook zij onderzochten VVE's op basis van: omvang, bouwjaar, energielabel, wijk. Deze
cijfers zijn vergeleken met de cijfers van Arnhem. Er zijn geen significante verschillen aangetroffen.

2.2. Kwalitatieve gegevens

Naast het verzamelen van cijfermateriaal is ook geinventariseerd welke gegevens bekend zijn over het
functioneren van VVE's. Er is daarbij gebruikt gemaakt van de kennis van de deelnemers aan de
expertmeeting, kennis van VvE Belang Nederland en beschikbaar onderzoek.



                                                                                                          6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Belangrijke conclusie uit de expertmeeting is dat het functioneren van VVE's afhangt van de
organisatiekracht van de VVE's. Daarmee bepaalt de organisatiegraad van de VVE hoe de aanpak
eruit moet zien. Daarbij wordt de driedeling van VvE Belang gehanteerd:

 Organisatiegraad                  Doel                                Middel

 Slapende VVE                      Organisatie op orde: bestuur,       activeren
                                   vergadering, etc.
 Inactieve VVE                     Meerjarenonderhoudsprogramma        Voorlichten en proces
                                   opgesteld, aanpak achterstallig     ondersteunen
                                   onderhoud in beeld en starten
                                   werkzaamheden
 Actieve VVE                       Meerjarenonderhoudsprogramma        Voorlichten, proces
                                   wordt uitgevoerd; duurzaamheid,     ondersteunen
                                   eventueel gekoppeld aan
                                   (achterstallig) onderhoud




Het functioneren van een VVE wordt dus in grote mate bepaald door de organisatiekracht van de
betreffende VVE. Daarnaast spelen de volgende zaken een rol:

    -   mogelijkheid om financiering te verkrijgen
    -   onwetenheid, gebrek aan kennis
    -   besluitvormingsstructuur (geen vergadering van eigenaren, geen beheerder)
    -   Aanpassing wetgeving (verplichting en omvang onderhoudsreservering , wegnemen
        belemmering voor financiering)
    -   Ontbreken van (of onvoldoende) onderhoudsreservering.
    -   Gemengd eigendom (eigenaar-bewoner, eigenaar-verhuurder)



Hoofdstuk 4 Conclusie

Kwaliteit van de woningen

Op basis van de gesprekken en het verzameld kaartmateriaal is de conclusie dat er geen grootschalig
probleem is mbt de onderhoudsstaat van de VVE's. De VvE-aanpak in met name Malburgen en
Presikhaaf die tot een aantal jaren terug is gevoerd, heeft bijgedragen aan de gemiddeld goede staat
van onderhoud.

Uit het kaartmateriaal is niet eenduidig te concluderen dat er hotspots in Arnhem zijn waar er sprake is
van VVE's met een fors achterstallig onderhoud. In de gesprekken met corporaties en uit de
inventarisatie onder wijkregisseurs, en gesprekken met de teams leefomgeving, werden met
uitzondering van de Volkerakstraat, eveneens geen plekken in Arnhem aangewezen.

Tav de woningen aan de Volkerakstraat in Presikhaaf wordt geconstateerd dat hier wel degelijk
sprake is van een een knelpunt. Het bouwblok bestaat uit winkels (12 op de begane grond met
hierboven woningen (12) Het eigendom is hier sterk versnipperd (een VVE per pand) en er is sprake
van zowel eigendom als huur, evenals woningen en winkels. In 2012 is geconstateerd dat het
onderhoudsniveau erg divers is. Dat uit zich in de kwaliteit van de kozijnen. De hekwerken van
balkons en terassen zijn in slechte staat. Aan de achterzijde is sprake van sterk achterstallig
onderhoud in aan metsel-beton en schilderwerk. De beeldkwaliteit van de voorgevel is zeer rommelig
en heeft een negatieve uitstraling. In het vernieuwde Presikhaaf is dit de enige straat die niet


                                                                                                       7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>gerenoveerd of vernieuwd wordt, hoewel de noodzaak al jarenlang onderkend wordt. De omliggende
woningen zijn van corporaties. Zij hebben belang bij een goede uitstraling van het complex. Gelet op
de woningwet 2015 zijn de mogelijkheden voor de corporaties om daar wat aan te doen drastisch
beperkt. Zij mogen niet meer werken voor derden en zich alleen richten op hun kerntaken. Er is
wellicht de mogelijkheid om woningen aan te kopen t.b.v. sociale huur en daarmee een belang en
invloed in te kopen. Dit zou samen met de corporaties kunnen worden onderzocht. Primair ligt de
veantwoordelijkheid bij de eigenaren, maar de corporaties en gemeente hebben een gedeeld belang.

Een VvE-aanpak is hier echter niet voldoende. De materie is daarvoor te complex. Geadviseerd wordt
om hiervoor een project te starten en dat samen met de corporaties uit te voeren. In het kader van de
Prestatie-afspraken kunnen hierover nadere afspraken worden gemaakt.

Een tweede uitzondering is mogelijk de Johan de Wittlaan. In 2009 heeft een aantal bewoners
aandacht gevraagd voor de problematiek bij hun woningen gelegen aan de Johan de Wittlaan 303-
427. Op initiatief van deze bewoners heeft K3 architecten een onderzoek uitgevoerd naar de
noodzaak en mogelijkheden van particuliere woningverbetering. In het onderzoeksverslag van K3
architecten wordt vastgesteld dat bij de betreffende woningen sprake is van achterstallig onderhoud
en bouwkundige gebreken aan onder andere balkons, gevelmetselwerk, kozijnen, schoorstenen en
bergingen. Geconstateerd werd dat een van de redenen waarom de eigenaren in het complex
woningen er niet in slaagden de nodige verbeteringen te realiseren, ermee te maken heeft dat de in
totaal 63 woningen (appartementsrechten) zijn verdeeld over 21 Verenigingen van Eigenaren. Deze
verenigingen (van telkens 3 woningen) functioneren niet of nauwelijks. Er is sprake van versnipperd
eigendom: eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders. Er is nauwelijks communicatie tussen beide
typen eigenaren.

Wel blijkt uit de energielabels van de VvE's dat bijna 3/4 deel een slecht energielabel heeft (D, E, F,
G). Dat betekent dat er op het terrein van duurzaamheid nog een slag te maken is.

Kwaliteit van de organisatie van VVE's

Arnhem kent een groot aantal VVE's, waarvan het merendeel kleine VVE's zijn. Dat betekent dat ze in
de categorie tot 5 woningen per VVE vallen. Aangenomen wordt dat veel van deze VVE's onder de
categorie slapende of niet actieve VVE's vallen. Deze VVE's zullen niet of nauwelijks middelen
reserveren voor toekomstig onderhoud. Daarmee ontstaat een potentieel risico voor verslechtering
van de woningen op termijn. Bovendien zullen banken waarschijnlijk steeds striktere voorwaarden
stellen als het gaat om de hypotheekverstrekking van woningen in VVEverband.

Samenvattende conclusie:

    -   Arnhem kent een groot aantal VVE's, waarvan het merendeel kleine VvE's zijn (tot 5
        appartementen);
    -   op basis van cijfermateriaal en gesprekken zijn geen complexen in VvE-eigendom aan te
        wijzen waar de onderhoudstaat onvoldoende is;
    -   er is nog een slag te maken om de duurzaamheid van VvE's te verbeteren;
    -   op basis van de omvang van de VvE's wordt verondersteld dat de mate van organisatiegraad
        van de VvE's beperkt is, ofwel dat er veel slapende en/of inactieve VVE's in Arnhem zijn. Dit
        vormt een risico voor de toekomst omdat veel eigenaren niet of nauwelijks middelen
        reserveren voor toekomstig onderhoud.




                                                                                                          8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 5 Advies: is een projectmatige aanpak VvE's gewenst?

Uitgangspunt van de gemeente is dat woningeigenaren (dus ook VvE's) zelf verantwoordelijk zijn voor
het in stand houden en verbeteren van hun eigendom. Als (verenigingen van) eigenaren zelfstandig
invulling kunnen geven aan deze verantwoordelijkheid en ook in staat zijn gebruik te maken van de
diensten die in de markt worden aangeboden heeft de gemeente geen rol. Echter een naar
verwachting groot aantal (met name kleinere) VvE's beschikt over onvoldoende organisatorisch
vermogen en financiële draagkracht en zijn daardoor minder goed in staat deze verantwoordelijkheid
te nemen. Waar dit toe kan leiden is in de vorige paragraaf al aangegeven.
Sinds 2008 verplicht het Burgerlijk Wetboek de VvE's om voor onderhoud te reserveren, overigens
zonder aan te geven hoe groot die reservering moet zijn. Deze verplichting is tot nog toe weinig
effectief gebleken.
Medio 2016 is het wetsvoorstel 'Verbeteren functioneren vve's' aan de Tweede Kamer aangeboden.
Verwacht wordt dat deze wet in 2017 van kracht wordt. In het wetsvoorstel wordt vastgelegd welke
minimale omvang een onderhoudsfonds moet hebben. Daarnaast verruimt de wet de mogelijkheden
voor een VvE om een financiering aan te gaan voor onderhoudsmaatregelen. Verwacht wordt dat het
rijk voorlichting o ver deze wetswijziging zal geven. In hoeverre deze wet wel het gewenste effect zal
hebben moet nog blijken.


 Een goed functionerende VvE zal eerder reserveren en investeren in woningonderhoud en -
verbetering. En goed onderhouden woningen dragen bij aan de leefbaarheid van een wijk of buurt.
Bovendien kunnen VVE's actief worden benaderd om de mogelijkheden van verduurzamen aan te
geven, zowel qua maatregelen als qua financiering.
Dit laatste zal via het Arnhemse energieprogramma in gang worden gezet. De gemeente faciiteert het
Energieloket Miden Gelderland (www.ELMG.nl), waar allerlei informatie over energiebesparing, ook
voor VvE's te vinden is. Bovendien komt er op Gelders niveau een VvE-loket gericht op verduurzamen
van woningen.

Een actieve en intensieve projectmatige aanpak zoals die in het verleden voor de Arnhemse
particuliere woningvoorraad is gevoerd is, gezien de algehele kwaliteit van deze woningvoorraad,
minder voor de hand liggend. Bovendien ontbreken daar nu ook de middelen voor.




                                                                                                     9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Bijlage 1 Resultaat expertmeeting, juli 2015: 10 bouwstenen voor een mogelijke aanpak


Er zijn tijdens de expertmeeting 10 bouwstenen geformuleerd voor een aanpak van de particuliere
woningverbetering van VVE's.

1. Gedifferentieerde aanpak

De aanpak van de particuliere woningvoorraad is afhankelijk van de organisatiegraad van de VVE.
Daarom wordt gekozen voor een gedifferentieerde aanpak. De organisatiegraad van de VVE bepaalt
het doel van de aanpak. De instrumenten worden daarop afgestemd (zie tool box). Schematisch gaat
het om een onderverdeling in drie niveaus van organisatie:

 Organisatiegraad                 Doel                                 Middel

 Slapende VVE                     Organisatie op orde: bestuur,        activeren
                                  vergadering, etc.
 Inactieve VVE                    Meerjarenonderhoudsprogramma         Voorlichten en proces
                                  opgesteld, aanpak achterstallig      ondersteunen
                                  onderhoud in beeld en starten
                                  werkzaamheden
 Actieve VVE                      Meerjarenonderhoudsprogramma         Voorlichten, proces
                                  wordt uitgevoerd; duurzaamheid       ondersteunen
                                  wordt gekoppeld aan achterstallig
                                  onderhoud




2. Betrek bewoners aan de voorkant en sluit aan bij het probleem

Bij de aanpak van de particuliere woningverbetering staat de bewoner centraal. De eigenaar/bewoner
is verantwoordelijk en de gemeente faciliteert. De gemeente wil VVE's stimuleren die
verantwoordelijkheid te pakken. Natuurlijk is het wel van belang om oog te hebben voor de individuele
bewoners in een VVE. Het onderscheid tussen niet weten, niet willen, niet kunnen kan daarbij helpen
om effectief te faciliteren met advies of andere ondersteuning.

3. Faciliteit bieden voor financiering van de VVE

Om te stimuleren dat VVE hun eigendom onderhouden is de mogelijkheid van financiering
noodzakelijk. Op dit moment is het niet mogelijk om een lening aan te gaan als VVE. Alleen de
individuele eigenaren kunnen een lening bij de bank krijgen. Uitzondering hierop zijn de leningen voor
energiebesparende investeringen die het NEF verstrekt.

In het wetsvoorstel dat naar verwachting in 2017 van kracht wordt, wordt ook geregeld dat de VvE
voortaan eenvoudiger een lening kan aangaan als het reservefonds niet toereikend is om
energiebesparende maatregelen te nemen of (groot) onderhoud uit te voeren.

4. Koppelen aanpak achterstallig onderhoud met levensloopgeschiktheid biedt kansen

Om de aanpak van achterstallig onderhoud kansrijker te maken, wordt een koppeling gelegd met het
levensloopgeschikt of het veilig maken van de woning. Daarmee worden oudere eigenaren/bewoners


                                                                                                    10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>bereikt en komen er wellicht mogelijkheden voor financiering in beeld. Hierbij kan gedacht worden aan
de toegankelijkheid van het woningcomplex (entree) en veiligheid (camera's).

5. Koppel duurzaamheid aan de verbetering van achterstallig onderhoud

Koppel het doel van duurzaamheid aan de verbetering van het achterstallig onderhoud. Daarmee sluit
je aan bij het probleem van de doelgroep en kan financiering gevonden worden.

6. Investeer in een netwerk

Door VVE's elkaar te laten ondersteunen en elkaar te informeren is op een relatief eenvoudige manier
te bereiken dat de kennis gedeeld wordt. Dat zou bereikt kunnen worden door een platform van en
voor VVE's. De gemeente kan samen met VVE belang Nederland de oprichting van een platform
faciliteren.

7. Vul een toolbox met instrumenten

De eerste bouwsteen stelt dat de organisatiegraad het doel van de aanpak bepaalt en dat de
instrumenten hierop afgestemd moeten worden. Deze instrumenten zijn in beeld gebracht in bijlage II.
Ontbreken van kennis over de mogelijkheden voor VVE is immers een van de knelpunten.

8. Wortel en stok

Er worden instrumenten ingezet om de VVE's te activeren en te ondersteunen. De eigenaar heeft een
onderhoudsplicht en de VVE is het totaal van de eigenaren van een complex die deze
verantwoordelijkheid moet waarmaken. In het uiterste geval past daar ook het instrument van de
handhaving bij.

9. Regionale aanpak

Door een regionale aanpak kan kennis uitgewisseld worden en schaalvergroting worden bereikt.

10. Communicatie: boodschap duidelijk en concreet

"Wees duidelijk in wat je doet en vertel dat", is het uitgangspunt voor de communicatie met de VVE's.
Ondersteunen en faciliteren moet zich uiten in concrete acties en niet in eindeloze overleggen.




                                                                                                    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Bijlage II Inventarisatie mogelijke instrumenten/toolbox VvE's


Wettelijk instrumenten
        Handhaving Bouwbesluit (WW)
        Op grond van de Woningwet heeft de gemeente de bevoegdheid om handhavend op te treden
        als een gebouw niet voldoet aan het Bouwbesluit. De gemeente kan daarbij kiezen uit het
        opleggen van bestuursdwang (met in het uiterste geval uitvoering van de noodzakelijke
        maatregelen van gemeentewege) of het opleggen van een bestuurlijke boete. Niveau waarop
        aangeschreven kan worden is Bouwbesluit bestaand of het rechtens verkregen niveau.
        Effectiviteit: p.m.

       Machtiging gemeente bijeenroepen VvE-vergadering (WW/BW)
       In geval van een ernstige dreiging van het ontstaan van een situatie waarbij de
       gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex niet voldoen aan de
       bouwregelgeving kan de gemeente op haar verzoek door de kantonrechter gemachtigd
       worden om een vergadering van eigenaars bijeen te roepen en voorstellen te doen over onder
       meer beheer, onderhoud, bijdragen aan het reservefonds, de samenstelling van het bestuur.
       Nagaan: uitsluitend in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat?)
       Effectiviteit: p.m.

       Wet verbetering verenigingen van eigenaren (BW)
       2015 (wetsvoorstel): financieren en onderhoudsreserve
       Een goed functionerende VvE beschikt over een reservefonds en voert periodiek onderhoud
       uit. Groot onderhoud kan vaak niet uitgevoerd worden als er geen reserves zijn. De
       mogelijkheden om te lenen zijn voor een VvE ook beperkt. In het BW is sinds 2005 de
       verplichting opgenomen om een reservefonds aan te houden. Er zijn toen geen eisen gesteld
       aan de omvang van dit fonds. In het wetsvoorstel dat in 2015 in procedure is gebracht worden
       wel eisen gesteld aan de minimale omvang van het reservefonds (het bedrag nodig voor het
       uitvoeren van een onderhoudsplan met een minimale looptijd van 5 jaar of ten minste 0,5%
       van de herbouwwaarde). Daarnaast worden de mogelijkheden om financiering aan te trekken
       verruimd (onvoorziene onderhoudskosten, kosten energiebesparende maatregelen, andere
       dan gewone jaarlijkse kosten, indien reservefonds ontoereikend is)

Informatie en kennis
       VvE-infopakket
       Een informatiepakket voor eigenaren van appartementsrechten met o.m. informatie over het
       activeren van een VvE, VvE-Okétest, VvE-checklist, Onderhoudmeter, financierings- en
       subsidiemogelijkheden. Informatie kan basic zijn, bedoeld om eigenaren bewust te maken van
       het feit dat zij lid zijn van een VvE en te stimuleren om een VvE te activeren. (zie den Haag,
       Leidschendam).

       VvE-cursus
       Aan potentiële VvE-bestuursleden kan in samenwerking met bijvoorbeeld VvE-belang een
       cursus aangeboden worden om hen zodoende een steun in de rug te geven bij het activeren
       en besturen van een VvE. Het biedt een mogelijkheid om in contact te komen met VvE-leden
       en scherp te krijgen waar men tegen aanloopt. Er is ook een online VvE-cursus beschikbaar

       Lokale VvE-portal/VvE-loket
       Er is veel informatie (digitaal) beschikbaar over en voor VvE's. Deze informatie is niet altijd
       even toegankelijk en kan mogelijk meer toegespitst worden op de lokale situatie in Arnhem.
       Door een Arnhemse VvE-site in te richten kan de toegang tot die informatie verbeterd worden,
       lokale informatie worden toegevoegd en doorgelinkt worden naar sites met verdergaande info.


                                                                                                   12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>       Het kan een digitaal platform bieden voor Arnhemse VvE's (voorbeelden Den Haag,
       Rotterdam, Schiedam/Vlaardingen). Inrichten VvE-balie/loket naar voorbeeld Den
       Haag/Schiedam

Organisatie en functioneren
       Stimuleren samenwerking kleine VvE's
       Bij meerdere VvE's in één bouwblok kan het voordelen hebben om op incidentele basis
       onderhoudsmaatregelen in de schil (dak, gevels) gezamenlijk uit te voeren. Een gezamenlijke
       opdracht kan leiden tot kostenvoordeel, maar ook (bv bij schilderwerk of behandeling
       metselwerk) tot een betere uitstraling van het geheel. Het resulteert niet vanzelfsprekend in
       beter functionerende VvE's, maar kan als eerste stap in de goede richting wel gestimuleerd
       worden.

       VvE-platform
       Een lokaal VvE-platform biedt VvE's de mogelijkheid om kennis uit te wisselen en indien
       noodzakelijk aan belangenbehartiging te doen. Een dergelijk platform kan samengaan met het
       inrichten van een VvE-portal. Het initiatief om een platform zal afkomstig moeten zijn van de
       VvE's zelf (er moet een behoefte zijn), maar kan wel door de gemeente gestimuleerd en
       gefaciliteerd worden.

       Juridisch vastgelegde samenwerkingsvormen
       Door de samenwerking tussen kleine VvE's te formaliseren in bijvoorbeeld een
       onderhoudsstichting of koepel-VvE en in vergaande vorm te fuseren, krijgen VvE's meer
       "massa" om een professionele beheerder aan te stellen, een MJOP op te stellen en voor
       onderhoud te reserveren. Juridisch samenvoegen van VvE's is te prefereren boven informele
       samenwerking maar is in de praktijk nauwelijks haalbaar. Het schaalvoordeel is evident.
       Noodzakelijk unanieme besluitvorming door eigenaren, medewerking van hypotheeknemers
       en hoge juridische kosten voor het vernieuwen van splitsingsakten maken dat het animo bij
       eigenaren gering is.

       SKW-certificaat/BRL VvE's
       Door het SKW worden procescertificaten uitgegeven voor goed functionerende VvE's. Het
       certificaat bestaat in een volwaardige en een "light" variant. Het verkrijgen van een dergelijk
       certificaat kan bijdragen aan een groter bewustzijn over het functioneren en ook vertrouwen
       geven bij een potentiele koper van een appartement. Gezien de kosten vooral interessant voor
       de wat grotere VvE's. Door financierings- of subsidiemogelijkheden te koppelen aan het
       verkrijgen van het certificaat kan de kwaliteit van functioneren van VvE's worden bevorderd.

       VvE-Okétest, VvE-oké label
       De VvE-Okétest is een eenvoudige digitale tool aan de hand snel (maar globaal) inzicht
       verkregen wordt in het functioneren van een VvE (zie ook VvE-portal). De gemeente Den
       Haag heeft ooit in samenwerking met de NVM Haaglanden een VvE-oké label geïntroduceerd
       waarmee de koper van een appartement snel inzicht krijgen in het functioneren van een VvE.
       Het is geen certificaat of keurmerk.

Financieren en onderhoudsreservering
       Stimuleren opstellen MJOP en reservering
       In 2012 bleek landelijk 65% van de VvE's niet over een meerjarenonderhoudsplan te
       beschikken. Het stimuleren van het opstellen van een MJOP en het op basis daarvan
       aanleggen van een onderhoudsfonds heeft dus een hoge prioriteit. Mogelijk dat voor kleine
       VvE's een dergelijk plan teveel gevraagd is. Voor die VvE's kan worden ingezet op een fonds
       ter grootte van 0,5% van de herbouwwaarde (zoals deze bijvoorbeeld is vastgelegd in de


                                                                                                   13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>       vereiste collectieve opstalverzekering). Subsidie voor het opstellen van MJOP is een
       mogelijkheid.

       Financiering producten
       Vaak zal de omvang van een reservefonds onvoldoende zijn om groot-onderhoud uit te
       voeren. Er zal dan om een extra storting door de eigenaren moeten worden gevraagd. Bij
       onvoldoende eigen middelen kan de eigenaar een verhoging van de hypotheek overwegen of
       een persoonlijk krediet. Afhankelijk van de financiële positie van de eigenaar of de waarde van
       het appartement kan dit op belemmeringen stuiten. Juridisch gezien kan een VvE voor
       noodzakelijk onderhoud een lening afsluiten. Ook dit stuit op belemmeringen (geen onderpand
       voor de bank, hoofdelijke aansprakelijkheid individuele eigenaar, besluitvorming vergadering
       van eigenaren). De wetgeving wordt op dit punt verruimd (zie hiervoor), maar mogelijk kunnen
       met plaatselijke banken financieringsarrangementen worden afgesproken.

Samenwerking met professionele partijen
     Convenant VvE-beheer
     In een convenant worden met de professionele betrokkenen rond het functioneren en beheer
     van VvE's (notariaat, makelaars, VvE-beheerders) afspraken gemaakt om te bevorderen dat
     eigenaren en kopers van appartementen zich meer bewust worden van het functioneren van
     VvE's en de noodzaak om een MJOP op te stellen en na te leven. Feitelijk wordt niet meer
     gevraagd dan dat ze hun werk naar behoren doen, maar hiermee worden marktpartijen hierop
     aangesproken en bewust betrokken bij het activeren en functioneren van VvE's. Voorbeeld:
     Rotterdam

       VvE-beheer kleine VvE's
       Kleine VvE's zijn onvoldoende in staat om het VvE-beheer zelfstandig uit te voeren. Het
       inschakelen van een professionele beheerder/bestuurder is vaak te kostbaar. Onderzocht
       wordt of (lokale) marktpartijen, ofwel met een beperkt dienstenpakket, ofwel met een beperkte
       gemeentelijke beheervergoeding dit "gat in de markt" kunnen invullen. Gedacht kan worden
       aan het verstrekken van een strippenkaart of vouchers waarmee VvE's diensten kunnen
       inkopen.

       Belangenorganisaties (VEH, VvE-Belang)
       Belangenorganisaties als VvE-Belang en Vereniging Eigen Huis beschikken over een schat
       aan informatie over VvE's en verlenen diensten, waarvan VvE's gebruik kunnen maken. Er
       kan samenwerking gezocht worden met deze organisaties, zodat VvE's (voor zover nodig)
       makkelijker toegang krijgen tot het dienstenpakket van deze belangenorganisaties.




                                                                                                   14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>