<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                              Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening
Cluster
Strategie, Beleid en Regie, Gemeente Arnhem
Exploitatieplan
Concept
Plan
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Colofon
Plan:               Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening
Gemeente:           Arnhem
Plannummer:         EPP946
IMRO-identificatie: NL.IMRO.0202.EPP946-201
Huidige status:     concept
Plantype:           exploitatieplan
Datum:              november 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening
                 Concept-Exploitatieplan
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
                                                                                                                             5
    Deel A Toelichting
Hoofdstuk 1 Algemeen                                                                                                        5
1.1     Aanleiding                                                                                                          5
1.2     Leeswijzer                                                                                                          6
1.3     Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld                                                   6
1.4     Doel en functie van het exploitatieplan                                                                             6
1.5     Begrenzing van het exploitatieplan                                                                                  7
1.6     Jaarlijkse herziening en eindafrekening                                                                             9
Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden                                                                   11
2.1     Bouwrijp maken                                                                                                     11
2.2     Aanleg nutsvoorzieningen                                                                                           11
2.3     Woonrijp maken                                                                                                     11
Hoofdstuk 3 Grondeigenaren                                                                                                13
Hoofdstuk 4 Toelichting op de exploitatieopzet                                                                            15
4.1     Ruimtegebruik                                                                                                      15
4.2     Eigendomssituatie                                                                                                  16
4.3     Programma                                                                                                          16
4.4     Kosten van inbrengwaarden                                                                                          21
    4.4.1        Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b
    Bro)                                                                                                                   21
    4.4.2        Totaaloverzicht inbrengwaarden                                                                            21
4.5     Overige kosten                                                                                                     22
    4.5.1        Stand van de werkzaamheden per 1 juli 2008                                                                22
    4.5.2        Stand van de kosten per 1 januari 2018                                                                    24
    4.5.3        Toerekening hoofdplanstructuur en spoorzone                                                               24
    4.5.4        Grondwerkzaamheden                                                                                        26
    4.5.5        Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro)                                                         26
    4.5.6        Kunstwerken                                                                                               26
    4.5.7        Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro)                                                                    26
    4.5.8        Diverse kosten                                                                                            27
    4.5.9        Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)                                                                    27
4.6     Opbrengsten                                                                                                        28
    4.6.1        Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)                                                                    28
    4.6.2        Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro)                                   28
4.7     Eigendommen en analyse ruimtegebruik                                                                               28
4.8     Resultaat                                                                                                          30
    4.8.1        Parameters                                                                                                30
    4.8.2        Fasering                                                                                                  30
    4.8.3        Netto contante waarde                                                                                     31
4.9     Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten                                                      31
2                                                       Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>4.10     Berekening exploitatiebijdrage                            32
      4.10.1        Gewogen eenheden                               32
      4.10.2        Exploitatiebijdrage per eigenaar               33
Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels                               35
5.1      Algemeen en begrippen                                     35
5.2      Eisen aan werken en werkzaamheden                         35
5.3      Eisen omtrent aanbesteding                                36
5.4      Koppelingseisen                                           36
5.5      Afwijkingsregels                                          37
5.6      Overtreding                                               37
Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B        39
                                                                     41
Deel B Het Exploitatieplan
Hoofdstuk 1 Begrenzing van het exploitatiegebied                   41
Hoofdstuk 2 Exploitatieopzet                                       43
Hoofdstuk 3 Regels                                                 45
Artikel 1           Begripsbepalingen                              45
Artikel 2           Eisen aan werken en werkzaamheden              47
Artikel 3           Aanbesteding                                   47
Artikel 4           Koppelingseisen                                47
Artikel 5           Afwijkings- en uitzonderingsregels             48
Artikel 6           Citeertitel                                    49
Bijlagen bij Deel A Toelichting
Bijlage 1           Kaart eigenaren en te verwerven gronden
Bijlage 2           Kaart woningcategorieën
Bijlage 3           Kaart velden
Bijlage 4           Invulling plankostenscan
Bijlage 5           Overzicht kosten
Bijlage 6           Opbrengsten
Bijlage 7           Jaarschijven
Bijlage 8           Kaart gebied bestemmingsplan
Bijlage 9           Bruto-exploitatiebijdragen
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Bijlagen bij Deel B Het Exploitatieplan
Bijlage 1     Kaart exploitatiegebied
Bijlage 2     Globale inrichtingseisen
Bijlage 3     Ruimtegebruikskaart
Bijlage 4     Drempelbedragen
Bijlage 5     Kaart blokindeling veld 2a
4                                        Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                Deel A Toelichting
Hoofdstuk 1                                Algemeen
1.1      Aanleiding
Schuytgraaf is de grootschalige nieuwbouwwijk in het zuidwesten van de gemeente Arnhem. Al jaren
wordt gewerkt aan het realiseren van de woonwijk. In juni 1999 is hiertoe het Bestemmingsplan
Schuytgraaf vastgesteld, waarna dit in 2003 onherroepelijk werd. Omdat het bestemmingsplan
Schuytgraaf aan herziening toe was, is in 2011 een integrale herziening doorgevoerd. In 2011 is dit
bestemmingsplan Schuytgraaf 2011 vastgesteld en in 2012 is het bestemmingsplan onherroepelijk
geworden.
Naast de vaststelling van het bestemmingsplan is destijds ook het Exploitatieplan Schuytgraaf 2011
vastgesteld. De gemeente is hiertoe verplicht omdat de grondexploitatiekosten niet anderszins
verzekerd zijn (art. 6.12 Wet ruimtelijke ordening). De wettelijke verplichting voor het opstellen van een
exploitatieplan volgt uit de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008. De wet
bevat een grondslag om kostenverhaal te plegen. Indien een particuliere grondeigenaar wenst over te
gaan tot zelfrealisatie op gronden gelegen binnen het exploitatiegebied en indien het kostenverhaal niet
verzekerd is middels een grondexploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst), kunnen de kosten
op basis van het exploitatieplan, via een omgevingsvergunning voor bouwen, op de particuliere
grondeigenaar worden verhaald.
Het gaat daarbij om de kosten die in de periode vanaf het moment van inwerkintreding van de Wro tot
aan de gereedkoming van het exploitatieplangebied Schuytgraaf worden gemaakt. Gezien de
planvorming voor de ontwikkeling van Schuytgraaf al sinds 1999 loopt, zijn er in de periode tot 1 juli
2008 kosten en opbrengsten gerealiseerd die niet opgenomen mogen worden in de exploitatieopzet. De
te verhalen kosten, en daarmee de kosten die meegenomen mogen worden in de exploitatieopzet,
betreffen enkel de kosten die gemaakt zijn na 1 juli 2008 binnen de begrenzing van het
exploitatiegebied. Conform artikel 6.15 Wro is het exploitatieplan jaarlijks ten minste één keer herzien.
In 2018 wordt wederom een partiële herziening van het bestemmingsplan Schuytgraaf ter vaststelling
aangeboden, het betreft het bestemmingsplan 'Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 2a en 2b
en 24'. Het exploitatieplan Schuytgraaf is daarbij eveneens herzien. Voorliggend exploitatieplan betreft
inmiddels de 10e herziening van het exploitatieplan Schuytgraaf.
Sinds de 9e herziening is het exploitatieplan volgens een andere structuur opgezet. Hierbij is
redactioneel veel aangepast. Dit is gedaan om diverse redenen: per eigenaar is het mogelijk de
(voorlopige) exploitatiebijdrage af te leiden, er is aansluiting gezocht bij andere exploitatieplannen van de
gemeente Arnhem en er is gezocht naar verbeteringen van de leesbaarheid. Verschillen tussen
enerzijds de 10e herziening en anderzijds de 9e en eventueel voorgaande herzieningen kunnen dus
worden gezien door de tekst van de herzieningen te vergelijken. Voorliggende 10e herziening betreft een
structurele herziening van het exploitatieplan.
De 10e herziening heeft inhoudelijk betrekking op:
1. De velden 2a en 2b en 24 zijn - op basis van de ruimtelijke raamwerken- als ontwerp velden
     opgenomen i.p.v. normatieve velden. Ook is de actualiteit van de overige velden verwerkt.
2. Voor veld 2a is een koppelingsregel toegevoegd i.v.m. de fasering van de ontwikkeling.
3. Het exploitatieplan is herzien naar prijspeil 1-1-2018. Ook zijn de gerealiseerde kosten t/m
     31-12-2017 opgenomen.
4. De parameters voor kosten - en opbrengstenstijging zijn geactualiseerd naar de huidige
     marktsituatie.
5. De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn geactualiseerd en aangepast aan de huidige inzichten.
6. De opbrengsten zijn aangepast aan de huidige marktsituatie door aanpassing van de grondprijzen.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>1.2       Leeswijzer
Het exploitatieplan bestaat uit een Toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B).
In de navolgende tekst komen in deel A paragraafsgewijs aan de orde:
     In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel
     en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening
     en eindafrekening (1.6).
     Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.
     Grondeigenaren in hoofdstuk 3.
     Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 4.
     Een toelichting op de regels van het exploitatieplan in hoofdstuk 5.
     Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan)
     in hoofdstuk 6.
     Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7.
In deel B komen paragraafsgewijs aan de orde:
     Exploitatiegebied (hoofdstuk 1)
     Exploitatieopzet (hoofdstuk 2)
     Regels (hoofdstuk 3)
     Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4)
1.3       Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld
Het exploitatieplan Schuytgraaf 2011 is van oorsprong gekoppeld aan het bestemmingsplan
"Schuytgraaf 2011". Sinds het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan in 2012, hebben er, ten
einde de verdere ontwikkeling van Schuytgraaf mogelijk te maken, meerdere herzieningen
plaatsgevonden van het bestemmingsplan.
De 10e herziening van het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan "Schuytgraaf,
veegplan 2017, herziening velden 2a en 2b en 24". Het bestemmingsplan kent zowel ontwerp als
normatieve velden. Dat betekent dat, zodra er een uitwerkingsplan volgt voor een normatief veld, het
exploitatieplan wordt herzien. Dat het exploitatieplan behoort bij een bestemmingsplan met normatieve
uit te werken velden betekent overigens niet dat het exploitatieplan in alle opzichten globaal is in de zin
van artikel 6.13 lid 3 Wro. Wat de exploitatieopzet betreft is, waar mogelijk, al te grote globaliteit
vermeden.
1.4       Doel en functie van het exploitatieplan
Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van
bebouwing te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden
gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren. De gemeente is één van de eigenaren. Ook
andere partijen hebben grondeigendom. Met niet elk van die partijen zijn
grondexploitatieovereenkomsten gesloten, zodat het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 Wro niet
geheel via overeenkomsten en gemeentelijke grondverkoop verzekerd zal zijn. Op grond van artikel 6.12
Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Dan kan bij omgevingsvergunningen voor het
bouwen een betalingsvoorschrift worden opgenomen op basis van artikel 6.17 Wro.
In een exploitatieplan is het mogelijk regels op te nemen. Regels in een exploitatieplan zijn
locatie-eisen voor de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en
de inrichting van de openbare ruimte. Dit kunnen ook regels zijn voor fasering van de werkzaamheden of
voor koppelingen tussen werken en werkzaamheden of tussen werken, werkzaamheden en
bouwplannen. Dit zijn eisen waar grondeigenaren aan gebonden zijn. In het onderhavige exploitatieplan
zijn regels opgenomen. Deze hebben betrekking op de uitvoering van werken en werkzaamheden,
aanbestedingsregels en koppelingseisen.
Bij een herziening in verband met de vaststelling van een uitwerkingsplan kunnen regels worden
6                                                      Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>toegevoegd.
Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke
basis te leggen voor het kostenverhaal en voor de locatie-eisen. De berekening van de
exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te
verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt
gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan.
1.5      Begrenzing van het exploitatieplan
Het plangebied van het exploitatieplan Schuytgraaf is gelegen in het zuidwestelijk deel van Arnhem. De
westelijke grens van het plangebied wordt bepaald door de gemeentegrens met de gemeente
Overbetuwe die grotendeels samenvalt met de Vogelenzangsestraat, 't Vlot en de Grote Molenstraat.
De noordelijke plangrens wordt gevormd door (het hart van) de Drielse Rijndijk. De oostgrens van het
plangebied wordt gevormd door de oostelijke (kadastrale) begrenzing van de spoorlijn Arnhem-Nijmegen.
De zuidelijke plangrens wordt gevormd door de gemeentegrens Overbetuwe, die gedeeltelijk het beloop
van de Zesseling en De Laar volgt. De centrale verkeersader, de N837, die als provinciale weg in de
aangrenzende gemeente Overbetuwe is aangesloten op de rijksweg A50, doorsnijdt Schuytgraaf.
Binnen Schuytgraaf zijn zogenaamde velden gedefinieerd. Deze betreffen de diverse woonwijken die
zich binnen het bestemmingsplangebied bevinden. Op de Kaart velden is de definiëring van de velden
gevisualiseerd (Bijlage 3, deel A).
Het plangebied van het 'Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 2a en 2b en 24' (Bijlage 8, Deel
A) betreft een groter gebied dan het exploitatiegebied Schuytgraaf (Bijlage 1, deel B)). Dit komt doordat
de te handhaven bebouwing en de velden en kavels, waar op basis van het bestemmingsplan
Schuytgraaf 2003 reeds een omgevingsvergunning voor was afgegeven, geen deel uit maken van het
exploitatieplan. Tevens maken gehele velden waar, op grond van het bestemmingsplan Schuytgraaf
2003, al een bouwtitel aanwezig was en die ongewijzigd zijn overgenomen in het bestemmingsplan
Schuytgraaf 2011, geen onderdeel uit van het exploitatiegebied. Dit geldt ook voor delen van sommige
velden (één en ander is nader toegelicht onder het kopje 'Bouwkavels en bouwblokken'). Voor andere
velden was noch het één, noch het ander aan de orde.
In het moederexploitatieplan zijn alle per 2011 nog te ontwikkelen en te realiseren bouwplannen als
bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen, met uitzondering van de
bouwplannen, die in de vorige alinea zijn beschreven. Dit resulteert in het volgende overzicht van velden
en kavels die opgenomen zijn in het exploitatieplan:
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Tabel 1: Velden en kavels in het exploitatieplan.
Ontwerp- en normatieve velden
Met ingang van de 9e herziening van het exploitatieplan is onderscheid gemaakt tussen zogenaamde
ontwerpvelden en normatieve velden. De ontwerpvelden, zijn per 1/1/2018 al gerealiseerd of de plannen
voor realisatie zijn per 1/1/2018 voldoende concreet voor het opnemen van de ontwerpen, waarbij
gemeentelijk grondeigendom mogelijkheden geeft voor verdere planvorming. De normatieve velden
moeten nog (verder) worden ontwikkeld en zijn opgenomen op basis van normen met betrekking tot het
ruimtegebruik. Beide typen velden zijn aangegeven op de Ruimtegebruikskaart, Bijlage 3 bij deel B.
Bovenstaande heeft de volgende consequenties voor de exploitatieopzet. Met betrekking tot die
onderdelen waarvoor nog een uitwerkingsplan moet worden opgesteld en die nog normatief zijn
opgenomen in het exploitatieplan, zijn de eisen en de financiële gegevens in dit exploitatieplan nog
globaal van karakter. Deze globale onderdelen zullen pas bij de procedure van betreffend
8                                                    Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>uitwerkingsplan een gedetailleerde invulling krijgen in de dan vast te stellen herziening van het
exploitatieplan.
Bouwkavels en bouwblokken
De velden 7, 8, 16, 18 en 19 zijn niet geheel opgenomen in het exploitatiegebied. Voor deze velden
geldt dat slechts enkele bouwkavels / bouwblokken onderdeel uitmaken van het exploitatiegebied. De
kavels in veld 7, 8 die opgenomen zijn in het exploitatiegebied, zijn in het bestemmingsplan Schuytgraaf
2011 van een nieuwe planologische grondslag voorzien; om die reden zijn deze kavels wel opgenomen
in het exploitatiegebied. In veld 16 zijn enkele bouwkavels aanwezig waarvan de bouwtitel op basis van
het vastgestelde uitwerkingsplan niet ongewijzigd is overgenomen in het bestemmingsplan Schuytgraaf
2011; om die reden zijn deze kavels wel opgenomen in het exploitatiegebied. In veld 18 en 19 zijn
bouwblokken gelegen waarvoor nog geen omgevingsvergunning was verleend bij vaststelling van het
bestemmingsplan Schuytgraaf 2011; om die reden zijn deze bouwblokken wel opgenomen in het
exploitatiegebied. Voorgaande is conform exploitatieplan Schuytgraaf 2011.
Overige gronden
In het noorden van het bestemmingsplangebied, langs de Achterstraat bevindt zich de agrarische zone,
waar enkele uitbreidingen van bestaande opstallen zijn voorzien. Die uitbreidingen zijn echter kleiner dan
1.000 m², waardoor bouwplannen in de zin van art. 6.2.1 Bro niet aan de orde zijn en deze betreffende
gronden niet opgenomen zijn in het exploitatiegebied.
Binnenplans bovenwijks
Naast de velden en kavels kent het exploitatieplan nog binnenplanse ontwikkelingen die een bovenwijks
karakter hebben. Die binnenplanse bovenwijkse werken betreffen de Hoofdplanstructuur en de
Spoorzone, zie Kaart velden (Bijlage 3 bij deel A). De Hoofdplanstructuur vormt de verbinding tussen de
velden binnen Schuytgraaf en bevat ruimte voor de ontwikkeling van natuurwaarden, bos en groen. De
Spoorzone bevat kunstwerken die enerzijds benodigd zijn voor de realisatie van Schuytgraaf en
anderzijds de fysieke verbindingen vormen tussen de bestaande stad en de nieuwbouwwijk.
De exacte begrenzing van het exploitatieplangebied is opgenomen op de Kaart exploitatiegebied
(Bijlage 1 bij deel B).
1.6      Jaarlijkse herziening en eindafrekening
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien.
Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met
uitzondering van bijdragen voor die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning
voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten.
Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van
locatie-eisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot
het exploitatieplan behorende bijlagen.
Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van
de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen
burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten
aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij
worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid
3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is
dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf
procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de
omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>10 Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2                                Omschrijving van de werken en
werkzaamheden
2.1       Bouwrijp maken
Voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en
werkzaamheden voorzien:
     Sanering van de bodem en/of het grondwater;
     Opsporen en opruimen van niet-gesprongen explosieven (NGE);
     Verwijderen van opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten en verharding;
     Verwijderen van struiken, bomen en overige begroeiing;
     Dempen bestaande watergangen;
     Treffen van grondwaterregulerende maatregelen;
     Tijdelijk afvoeren van grondwater;
     Afgraven en afvoeren van grond;
     Aanvoeren en aanbrengen van grond en/of zand;
     Aanleg van bouwwegen;
     Aanleg van riolering.
2.2       Aanleg nutsvoorzieningen
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied worden de volgende werken aangelegd en
werkzaamheden voorzien:
     Aanleg van en verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, elektra,
     telecommunicatie;
     Aanleg van transformatorhuisjes en regelstations;
     Aanleg warmtenet.
2.3       Woonrijp maken
Voor het woonrijp maken van het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd
en werkzaamheden voorzien:
     Plaatsen van lichtmasten;
     Plaatsen van brandkranen;
     Aanleg van wegen;
     Aanleg van parkeerplaatsen;
     Aanleg van fietspaden;
     Aanplant van groenvoorzieningen;
     Aanleg van parken incl. straatmeubilair en speelvoorzieningen;
     Aanbrengen van bebording, bebakening en uitlijning.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>12 Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3                                Grondeigenaren
De eigendomssituatie is aangegeven op de Kaart eigenaren en te verwerven gronden (Bijlage 1 bij Deel
A). Hier zijn de eigenaren en eigendommen aangeduid met nummers. Deze nummers staan voor:
1. Gemeente Arnhem
2. Gerealiseerd / uitgegeven
3. Dhr. M.J.H. van Schaik
4. Mw. G.G.W. van Schaik
5. Mw. G.G.W. van Dooijeweert
6. Oostervelden Projecten B.V.
7. Heanima B.V.
8. Mw. W.M. van Lieshout
9. Dhr. N. de Bruijn
10. Dhr. G.J.M. Knuiman
Bijlage 1 bij Deel A geeft de begrenzing van het exploitatiegebied Schuytgraaf aan met de daarbinnen
gelegen percelen die de gemeente nog beoogt te verwerven.
De meeste nog te verwerven (gedeeltelijke) percelen zijn gelegen binnen de velden waarvoor een uit te
werken bestemming is opgenomen in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2017. Dit betreft de percelen
kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie AF, nummers: 3350, 3352, 3354, 101 en 3356. Uit de nog
te vervaardigen uitwerkingsplannen met bijbehorende jaarlijkse herzieningen van het exploitatieplan, zal
blijken in hoeverre eventuele zelfrealisatie van die bestemming door de eigenaar al dan niet mogelijk zal
zijn. De percelen waarop zelfrealisatie niet aan de orde kan zijn, zal de gemeente zonodig op basis van
onteigening trachten in eigendom te verkrijgen. Onteigening van deze gronden is pas mogelijk als een
uitwerkingsplan is vastgesteld.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>14 Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 4                                Toelichting op de exploitatieopzet
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een
exploitatieopzet uit:
     Een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum)
     Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum)
     Een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum)
     Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden
     Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen,
     en zo nodig koppelingen hiertussen
     De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden
Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2018 en zijn exclusief BTW, tenzij
uitdrukkelijk anders vermeld.
In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden
meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro.
Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze
alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit
exploitatieplan.
Leeswijzer
Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het
ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de
grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de
exploitatiebijdrage op basis van opbrengstpotentie.
4.1      Ruimtegebruik
Het exploitatieplangebied is 2.574.105 m² groot.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Tabel 2: Ruimtegebruik exploitatiegebied Schuytgraaf.
Het exploitatiegebied wordt van oorsprong voor agrarische doeleinden gebruikt. Het beoogde
ruimtegebruik betreft voornamelijk wonen aangevuld met maatschappelijke, (niet-) commerciële
voorzieningen en openbaar gebied (wegen, parkeren en groen). Eén en ander is weergegeven op de
Ruimtegebruiks(Bijlage 3 bij deel B).
4.2       Eigendomssituatie
De eigenaren die binnen het exploitatiegebied gronden in eigendom hebben zijn in hoofdstuk 3
weergegeven. In Bijlage 1 bij Deel A is de Kaart eigenaren en te verwerven gronden opgenomen.
4.3       Programma
In het bestemmingsplan Schuytgraaf, veegplan 2017 is opgenomen dat minimaal 6.100 woningen en
maximaal 6.900 woningen in geheel Schuytgraaf worden gerealiseerd. Ten aanzien van het programma
niet-woningbouw is in het bestemmingsplan de locatiekeuze van diverse functies onderbouwd.
Voor de normatieve velden is een normatief programma opgesteld op basis van vier veldtypen die
differentiaties kennen op het gebied van dichtheden en thematiek. De typen velden betreffen 'centrum',
16                                                   Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>'kernen', 'linten' en 'linten accent'. Onderstaand wordt per veld (indien het veld onderdeel van het
exploitatiegebied is) aangegeven welk type veld het betreft.
Tabel 3: Veld differentiatie.
Ieder type veld kent zijn eigen normen ten aanzien van de volgende onderdelen: verhouding
woningtypologiën, wegen, paden, parkeren en groen. Op basis van de totale oppervlakte van een
normatief veld en de veldtypologie is een indicatief woningbouwprogramma bepaald. In de verdere
planvorming en uitvoering kunnen aantallen en woningtypologieën nog wijzigen. Dit is afhankelijk van
factoren als: stedenbouwkundige visievorming, marktomstandigheden en afzetmogelijkheden. Met de
jaarlijkse actualisatie van het exploitatieplan zal ook steeds het bouwprogramma worden
geactualiseerd.
Programma woningbouw exploitatieplan Schuytgraaf
Van het totale woningbouwprogramma dat voorzien is binnen Schuytgraaf, maakt slechts een deel van
het programma onderdeel uit van het exploitatiegebied. In het exploitatieplan is dat deel van het
programma niet opgenomen waarvoor geldt dat:
     De woningen reeds waren gerealiseerd.
     De omgevingsvergunning voor realisatie al was verleend op basis van het bestemmingsplan
     Schuytgraaf uit 2003.
     Het deel uitmaakte van een uitwerkingsplan dat in werking is getreden vóór de terinzagelegging van
     het ontwerp-bestemmingsplan 2011 en dat onveranderd is overgenomen in het bestemmingsplan
     2011.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Onderstaand volgt het woningbouwprogramma zoals dit in het exploitatieplan is opgenomen. Hierbij
worden per woningcategorie het totaal aantal woningen weergegeven.
Tabel 4: Aantallen woningen naar woningcategorie binnen het exploitatieplan Schuytgraaf.
Onderverdeeld naar de velden ziet het woningbouwprogramma binnen het exploitatiegebied er als volgt
uit.
18                                                 Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Tabel 5: Aantallen woningen gesitueerd in de velden binnen het exploitatieplan Schuytgraaf.
Programma woningbouw bestemmingsplan Schuytgraaf
Het totale programma voor Schuytgraaf is in de tabel hieronder weergegeven. Dit betreft zowel de
woningbouw binnen het exploitatiegebied als de woningbouw buiten het exploitatiegebied.
Tabel 6: Aantallen woningen naar woningcategorie binnen het bestemmingsplanSchuytgraaf.
Sociale koop- en sociale huurwoningen
In de toelichting behorend bij het bestemmingsplan is opgenomen dat minimaal 28% en maximaal 33%
van het totaal aantal woningen dat in Schuytgraaf wordt gerealiseerd, sociale woningbouw dient te
betreffen. Binnen het sociale woningbouwprogramma worden sociale koop- en sociale huurwoningen
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>onderscheiden. De maximale koopprijs van een sociale koop- respectievelijk een sociale huurwoning is
vastgelegd in artikel 1.1.1 Bro. De maximale koopprijs voor een sociale koopwoning in de gemeente
Arnhem is vastgesteld op € 172.000,- (V.O.N; prijspeil 1-1-2018). (Noot: De gemeenteraad heeft met
het vaststellen van de verordening doelgroepen sociale woningbouw besloten dat de te hanteren
maximale koopprijs voor een sociale koopwoning wordt gesteld op een prijs van € 172.000,- vrij op
naam).
Naast het beleid ten aanzien van de totale sociale woningbouwopgave, van minimaal 28%, is in de
toelichting van het bestemmingsplan Schuytgraaf, veegplan 2017, opgenomen dat van het totaal aantal
woningen dat in Schuytgraaf wordt gerealiseerd, minimaal 15,5% een goedkope sociale huurwoning
dient te zijn. In tabel 6 wordt aangetoond dat met het totale woningbouwprogramma dat binnen
Schuytgraaf zal worden gerealiseerd (incl. het normatieve programma) voldaan wordt aan het beleid met
betrekking tot de sociale woningbouwopgave.
Programma niet-woningbouw exploitatieplan Schuytgraaf
Naast woningbouw wordt binnen het bestemmingsplan ook de realisatie van niet-woningbouw functies
mogelijk gemaakt. Onderstaand wordt het niet-woningbouwprogramma dat is opgenomen binnen het
exploitatiegebied weergegeven.
Tabel 7: Aantallen m² niet-woningbouw binnen het exploitatieplan Schuytgraaf.
Niet in alle velden van het exploitatieplan is de realisatie van niet-woningbouw voorzien; onderstaande
tabel geeft de verdeling van de niet-woningbouw functies weer over de velden.
20                                                      Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Tabel 8: Aantallen m² niet-woningbouw binnen het exploitatieplan Schuytgraaf onderverdeeld
naar veld.
Als onderlegger voor het voorgenomen grondgebruik in de exploitatieopzet, is gerekend met uitgeefbare
elementen, zoals aangegeven op de Ruimtegebruikskaart, Bijlage 3 bij Deel B en met aanleg van
openbaar gebied (groen, snelverkeer, parkeren, voetpad).
4.4      Kosten van inbrengwaarden
4.4.1    Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b Bro)
De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op
een taxatie van een onafhankelijke en deskundige taxateur, de heer mr. H.J.A. van Hoogmoed RT
(rentemeester NVR) verbonden aan Hoogstate Taxateurs o/z en Rentmeester B.V. Het geraamde
bedrag van de inbrengwaarden is opgenomen in tabel 9.
4.4.2    Totaaloverzicht inbrengwaarden
Tabel 9: Totaaloverzicht van inbrengwaarden.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>4.5      Overige kosten
4.5.1    Stand van de werkzaamheden per 1 juli 2008
Voor alle in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011, nog uit te werken velden geldt dat er alleen in
delen van deze gebieden al werkzaamheden hebben plaatsgevonden die te maken hebben met
bodemsanering, grondwerk of het verwijderen van explosieven. In de inhoud van het exploitatieplan is
hiermee rekening gehouden door bijvoorbeeld kosten die zijn gemaakt vóór 1 juli 2008, niet op te nemen
in de exploitatieopzet. De datum van 1 juli 2008 hangt samen met de inwerkingtreding van de Wet
ruimtelijke ordening, vanaf dat moment geldt voor de gemeente de plicht tot het verhalen van kosten. In
onderstaande figuur wordt de stand van de werkzaamheden per 1 juli 2008 visueel weergegeven, waarna
een tekstuele toelichting op de figuur volgt.
22                                                  Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Figuur 1: Stand van zaken in Schuytgraaf per 1-1-2008.
Stand van de werkzaamheden in de velden per 1 juli 2008 (zie figuur 1):
     Ten aanzien van de velden die in figuur 1 met een paarse kleur zijn aangeduid, geldt dat deze
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>      bouwrijp zijn, de bebouwing geheel of gedeeltelijk is gerealiseerd en het openbaar gebied ook
      geheel of gedeeltelijk woonrijp is. Deze velden maken geen onderdeel uit van het exploitatieplan.
      Ten aanzien van de velden die in figuur 1 met een oranje kleur zijn aangeduid geldt dat deze
      bouwrijp zijn en dat daar al gedeeltelijk is gestart met de bouw. Deze velden maken geen onderdeel
      uit van het exploitatieplan, met uitzondering van enkele kavels waarop het bestemmingsplan
      Schuytgraaf 2011 nieuwe bouwplannen mogelijk maakt.
      In de met geel aangeduide gebieden hebben alleen voorbereidende werkzaamheden
      plaatsgevonden. Dit betreft het opruimen van het gebied door het weghalen van bestaande
      structuren, begroeiing en opstallen, onderzoek naar en opruimen van explosieven samen met
      sanering van vervuilingen, ophogen en voorbelasten. Deze gronden maken wel onderdeel uit van het
      exploitatieplan.
Stand van de werkzaamheden in de Hoofdplanstructuur per 1 juli 2008 (zie figuur 1):
Voor de Hoofdplanstructuur geldt dat deze in het bestemmingsplan is opgenomen als eindbestemming.
De situering van de Hoofdplanstructuur is weergegeven op de Kaart velden (Bijlage bij Deel A). Voor de
visie op de Hoofdplanstructuur en de omschrijving van de bestemmingen wordt verwezen naar het
bestemmingsplan Schuytgraaf 2017. De navolgende omschrijving gaat in op hetgeen gereed was per 1
juli 2008.
      De met lichtblauw weergegeven watergangen zijn gegraven, maar er heeft nog geen afwerking
      plaatsgevonden. De grond die uit deze watergangen is vrijgekomen, is gebruikt voor het ophogen
      van diverse velden. Het hierbij vrijgekomen zand is gestort in een zanddepot en wordt gebruikt bij
      het bouwrijp maken.
      De op de kaart in grijs weergegeven hoofdwegen zijn aangelegd in ruwbouw. Dit betekent dat de
      bermen nog niet zijn afgewerkt, de verlichting nog niet is aangebracht, de deklaag van het asfalt nog
      niet is aangebracht, de definitieve belijning niet is aangebracht en het straatmeubilair (bebording
      e.d.) er nog niet is. De aanleg van het stationsplein is gestart.
      Voor de donkergroen aangegeven bossen geldt dat het noordelijke bos een bestaand bos is. Het bij
      veld 12 gelegen bos is aangelegd.
      In de gele gebieden hebben alleen voorbereidende werkzaamheden plaatsgevonden. Dit betreft het
      opruimen van het gebied door het weghalen van bestaande structuren, begroeiing en opstallen,
      onderzoek naar en opruimen van explosieven samen met sanering van vervuilingen, ophogen en
      voorbelasten.
4.5.2      Stand van de kosten per 1 januari 2018
In de periode 1 juli 2008 tot 1 januari 2018 is verder gewerkt aan de verdere ontwikkeling van
Schuytgraaf. De kosten die gemaakt zijn in de periode 1 juli 2008 tot 1 januari 2018 zijn verhaalbaar en
daarom meegenomen in de exploitatieopzet. Uitzondering hierop betreffen de gemaakte kosten met
betrekking tot de Hoofdplanstructuur en de Spoorzone. In de volgende paragraaf wordt daar op terug
gekomen. Onderstaand volgt de boekwaarde ontwikkeling van Schuytgraaf tot 1-1-2018.
Tabel 10: Boekwaarde ontwikkeling vanaf 2008.
4.5.3      Toerekening hoofdplanstructuuren spoorzone
Voor de in de vorige paragraaf benoemde kosten binnen de velden geldt dat ze worden gemaakt voor het
exploitatieplan, dat ze profijt opleveren voor het exploitatiegebied en dat andere gebieden van de meeste
van deze investeringen geen profijt hebben, zodat de kosten voor 100% in de exploitatieopzet worden
opgenomen als proportionele toerekening. Een uitzondering hiervoor geldt voor de Hoofdplanstructuur en
de Spoorzone.
24                                                        Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Volgens artikel 6.13 lid 6 Wro geldt dat kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen
waarvan het exploitatiegebied profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan, naar rato van
proportionaliteit worden opgenomen in de exploitatieopzet. Het gaat hier om de criteria profijt,
toerekenbaarheid (causaal verband) en proportionaliteit.
Hoofdplanstructuur
De Hoofdplanstructuur ligt volledig binnen het exploitatiegebied Schuytgraaf. Ten aanzien van het
uitgeefbaar gebied ligt een deel binnen het exploitatigebied, maar ook een aanzienlijk gedeelte buiten
het exploitatiegebied. Daarmee wordt voldaan aan de eis van toerekenbaarheid en profijt. Het
proportionele aandeel van de aan het exploitatiegebied toe te rekenen kosten van de realisatie van de
Hoofdplanstructuur is als volgt bepaald:
Tabel 11: Toerekening Hoofdplanstructuur.
Het aan het exploitatiegebied toe te rekenen proportionele aandeel van de kosten bedraagt daardoor
49% op startwaarde per 1-1-2018.
Spoorzone
De kosten met betrekking tot de Spoorzone (geluidswerende voorzieningen, tunnels) zijn ten behoeve
van meerdere ontwikkelingen en (bestaande) gebieden. Deze kosten hebben betrekking op
voorzieningen welke zijn gelegen binnen het exploitatiegebied. Het proportionele aandeel van de aan het
exploitatiegebied toe te rekenen kosten van de realisatie van de hoofdontsluiting is als volgt bepaald:
Tabel 12: Toerekening Spoorzone.
Het aan het exploitatiegebied toe te rekenen proportionele aandeel van de kosten bedraagt daardoor 9%
op startwaarde per 1-1-2018. In het exploitatieplan zijn enkel de kosten voor realisatie van de fietstunnel
Dordrechtweg opgenomen. De overige voorzieningen worden met subsidies en bijdragen gerealiseerd en
zijn derhalve niet in het exploitatieplan opgenomen.
Op basis van bovenstaande resulteert onderstaande tabel ten aanzien van de toerekenbare boekwaarde,
oftewel de boekwaarde zoals opgenomen in de exploitatieopzet.
Tabel 13: Boekwaarde toerekenbaar exploitatieplan.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>4.5.4    Grondwerkzaamheden
Op basis van ontwerpen van de ontwerpvelden en aannames ten aanzien van het toekomstige
ruimtegebruik van de normatieve velden zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn ten aanzien van de
grondwerkzaamheden ramingen opgesteld.
De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, Bijlage 5 bij Deel A.
4.5.5    Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro)
Op basis van de ontwerpen van de ontwerpvelden en aannames ten aanzien van het toekomstige
ruimtegebruik van de normatieve velden, zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn ramingen opgesteld van
de civieltechnische realisatiekosten.
De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, Bijlage 5 bij deel A.
4.5.6    Kunstwerken
Op basis van de ontwerpen van de ontwerpvelden en aannames ten aanzien van het toekomstige
ruimtegebruik van de normatieve velden, zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn ramingen opgesteld van
de civieltechnische realisatiekosten ten aanzien van kunstwerken.
De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, Bijlage 5 bij deel A.
4.5.7    Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro)
Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities,
gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, directievoering en toezicht (VTU) op de werken inzake
bouwrijp maken uitgeefbaar gebied en inrichting openbare ruimte.
Voor de berekening van de verhaalbare plankosten is in het exploitatieplan zoals dat luidt tot en met de
8e herziening, gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten, zoals deze in
2010 gepubliceerd is op de website van het toenmalige ministerie van VROM. In het besluit tot 8e
herziening van het exploitatieplan is deze aanpak voortgezet.
Op 6 februari 2017 is door de minister van IenM de definitieve Regeling plankosten exploitatieplan
gepubliceerd (Stcrt. 2017, 6470). Deze regeling is in werking getreden per 1 april 2017. De gevolgen van
deze inwerkingtreding zijn verwerkt in het besluit tot 10e herziening van het exploitatieplan.
De toepassing van de ministeriële regeling leidt tot een forfaitair bedrag van de raming van plankosten,
dit met uitzondering van de kosten van VTU die betrekking hebben op bovenwijkse voorzieningen
gelegen buiten het exploitatiegebied. Verwezen wordt naar Bijlage 4 bij Deel A van dit exploitatieplan,
waar de uitkomst van de toepassing van de ministeriële regeling is opgenomen. Daarbij is onder meer
rekening gehouden met het feit dat het bestemmingsplangebied groter is dan het exploitatiegebied (zie
de vragenlijst van de ministeriële regeling).
De toepassing van de ministeriële regeling leidt tot een raming die gebaseerd is op het prijspeil 1 januari
2018.
Het samenvattende overzicht van de resultaatsheet, voorzien van herberekening naar netto contante
waarde per 1 januari 2018, is hieronder opgenomen.
26                                                    Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Tabel 14: Plankosten op basis van plankostenscan.
De toepassing van de ministeriële regeling plankosten leidt hiermee tot een raming van de plankosten
op basis van netto contante waarde per 1 januari 2018.
Uit de toepassing van de ministeriële regeling volgt dat de plankosten die betrekking hebben op
bovenwijkse voorzieningen die gelegen zijn binnen het exploitatiegebied (Hoofdplanstructuur en
Spoorzone), in de toepassing van deze regeling zijn begrepen. De plankosten, uitgezonderd de
plankosten die kunnen worden toegerekend aan de Hoofdplanstructuur en de Spoorzone, bedragen €
20.319.769 . Het aan het exploitatiegebied toe te rekenen aandeel in de plankosten van de
Hoofdplanstructuur en de Spoorzone bedraagt in totaal € 2.660.523. De totale plankosten die in de
exploitatieopzet voor Schuytgraaf zijn opgenomen bedraagt hiermee € 22.980.292.
Tabel 15: Toerekenbare VTU Hoofdplanstructuuren Spoorzone.
4.5.8    Diverse kosten
Onder de diverse kosten zijn kosten opgenomen die volgen uit de ontwerpen van de ontwerpvelden.
De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, Bijlage 5 bij Deel A.
4.5.9    Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)
Op basis van de ontwerpen van de ontwerpvelden zijn raming met betrekking tot tijdelijk beheer
opgenomen. Ten aanzien van de normatieve velden zijn de kosten geraamd op basis van een kengetal
(4% van de bouwrijp- en woonrijp maken investeringen).
De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, Bijlage 5 bij deel A.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>4.6       Opbrengsten
In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen
worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
4.6.1     Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)
De opbrengsten zijn bepaald conform gemeentelijke grondprijsbeleid. De geraamde en gerealiseerde
bedragen zijn opgenomen in Bijlage 6 bij Deel A, opbrengsten.
Voor de vrije sector woningen zijn de grondprijzen gebaseerd op de huidige marktsituatie. Hierbij is een
differentiatie aan woningtypologieën gehanteerd met daarbij de marktconforme grondprijs op basis van
een analyse van de marktsituatie. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn gebaseerd op de vaste
kavelprijzen zoals opgenomen in de grondpijzenbrief van de gemeente Arnhem.
Behalve de opbrengsten uit gronduitgifte ten behoeve van woningbouw zijn er ook opbrengsten uit
gronduitgifte in verband met de realisatie van niet-woningbouw.
4.6.2     Overige opbrengsten (subsidiesen bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro)
Onder subsidies en bijdragen van derden vallen bijdragen ten behoeve van de ontwikkeling van
Schuytgraaf.
De geraamde bedragen zijn opgenomen in de bijlage opbrengsten, Bijlage 6 bij Deel A.
4.7       Eigendommen en analyse ruimtegebruik
Door per veld het beoogde programma te verdelen naar rato van het grondeigendom, is per veld af te
leiden welk voorlopig ruimtegebruik per eigenaar is aangenomen. Per eigenaar is bepaald hoeveel
uitgeefbaar gebied op de betreffende percelen is geprojecteerd. Door het aantal woningen per eigenaar
te vermenigvuldigen met de betreffende kavelopbrengst in de betreffende uitgiftecategorie, wordt de
opbrengstpotentie per eigenaar bepaald. Ten aanzien van de ontwerpvelden is de bedoelde projectie
weergegeven op de Kaart woningcategorieën, Bijlage 2 bij Deel A en de Ruimtegebruikskaart, Bijlage 3
bij Deel B.
De resultaten van de analyse van het toekomstige ruimtegebruik zijn in onderstaande tabel 16
aangegeven. Daarbij geldt de kanttekening dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen kan
hebben voor de opbrengstpotentie per eigenaar.
28                                                    Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Tabel 16: Grondgebruik per eigenaar.
Voor de onderdelen waarbij sprake is van normatieve velden, zijn de eisen en de financiële gegevens in
dit exploitatieplan nog globaal van karakter. Deze globale onderdelen zullen pas bij de procedure van
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>betreffend uitwerkingsplan een gedetailleerde invulling krijgen in de dan vast te stellen herziening van het
exploitatieplan. Onderstaand worden van de normatieve velden het ruimtegebruik weergegeven.
Tabel 17: Ruimtegebruik normatieve velden.
4.8       Resultaat
Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten
in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters.
Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2018. De fasering van kosten en
opbrengsten is opgenomen in het overzicht Jaarschijven, Bijlage 7 bij Deel A.
4.8.1     Parameters
In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is
gerekend.
 Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar)                                                                       Jaar
 Prijspeildatum                                                                                     1 januari 2018
 Startdatum exploitatie                                                                                  1 juli 2008
 Contante waarde datum                                                                              1 januari 2018
 Laatste moment kosten of opbrengsten                                                         31 december 2027
 Einddatum exploitatie                                                                        31 december 2027
 Aantal jaar exploitatieduur                                                                                       20
 Aantal jaar contant maken                                                                                         10
 Rente (debetrente, creditrente en discontovoet)                                                                  2%
 Opbrengstenstijging                                                                                        Variabel
 Kostenstijging                                                                                             Variabel
Tabel 18: Parametersten behoeve van exploitatieopzet
De opbrengstenstijging voor de jaren 2018, 2019/2020 en 2021 en verder is respectievelijk 3,5%, 2,5%
en 2%. Ten aanzien van de kostenstijging betreft dit respectievelijk, 3%, 2,5% en 2%.
De parameters zijn conform gemeentelijk beleid.
4.8.2     Fasering
Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is
een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in
de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Uitgaande van de
hoeveelheid en de diversiteit qua prijscategorieën woningen zijn de kosten en opbrengsten over een
periode van twintig jaar (vanaf 1-7-2008) gefaseerd. Uitgangspunt is dat per 31 december 2027 het
programma en de daarbij behorende werken en werkzaamheden volledig zijn gerealiseerd. In Bijlage 7
bij Deel A is de fasering opgenomen.
30                                                       Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>4.8.3    Netto contante waarde
In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven.
Tabel 19: Financieel resumé.
4.9      Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten
De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante
kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de
geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot
maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping
genoemd. Voor het exploitatieplan Schuytgraaf ziet dit er als volgt uit.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Tabel 20: Macro-aftopping.
Het blijkt dat geen sprake is van macro aftopping en dat de kosten kunnen worden verhaald tot
maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte conform de bedragen zoals
opgenomen in tabel 20.
4.10      Berekening exploitatiebijdrage
In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de
hoogte van de exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen
basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. De koppeling tussen de berekeningsmethode
naar rato van uitgifteprijs en deze wettelijke voorschriften wordt als volgt onderbouwd.
4.10.1 Gewogen eenheden
Voor de bepaling van de exploitatiebijdrage in het exploitatieplan wordt gerekend met basiseenheden,
gewichten en gewogen eenheden. De uitgiftecategorieën binnen het exploitatieplan betreffen de
volgende.
Tabel 21: Uitgiftecategorieënexploitatieplan Schuytgraaf.
Als basiseenheid wordt ten aanzien van het segment woningbouw een kavelprijs gebruikt. Een kavelprijs
in de woningcategorie “5.2 C Vrije sector meer-dan-rijwoning 3 (290 m² of meer)” heeft een hogere
kavelprijs dan een kavelprijs in de woningcategorie “5.1 A Vrije sector rijwoning 1 (tot 120 m²)”.
32                                                       Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Ten aanzien van het segment niet-woningbouw wordt een m² prijs als basiseenheid gehanteerd. Hierbij
geldt eveneens dat de ene niet-woningbouwcategorie een andere m² prijs heeft, dan de andere
niet-woningbouwcategorie.
Het begrip wegingsfactor duidt op het relatieve verschil: de verschillen van de uitgifteprijzen ten opzichte
van elkaar. De verschillende uitgiftecategorieën worden qua kavelprijs en prijs per m² met elkaar in
verband gebracht, wat een overzicht aan gewichtsfactoren oplevert. Elke categorie wordt
vermenigvuldigd met het aantal eenheden, en in geval van het segment niet-woningbouw ook maal het
totaal aantal m² kaveloppervlak. Dat levert een totaal op dat het totaal aantal gewogen eenheden
uitdrukt. Dat is te vertalen naar de exploitatiebijdrage per gewogen eenheid en, bij wijze van informatie,
ook per eigenaar, één en ander zoals weergegeven in Bijlage 9 bij Deel A.
De brutobijdrage wordt bepaald op het bedrag zoals (op prijspeil 1 januari 2018) opgenomen in Bijlage 9
bij Deel A en is opgebouwd door het aantal gewogen eenheden per woningtype (c.q. per m² bij niet
woningbouw) per veld per eigenaar. Wanneer een eigenaar voor een veld niet het geheel aanvraagt van
het aantal woningen binnen het type waarmee is gerekend, wordt de brutobijdrage bepaald door het
bedrag per woning (c.q. per m² bij niet-woningbouw), zoals opgenomen in Bijlage 9 bij Deel A , maal het
aantal aangevraagde woningen. Voor het bepalen van het opleggen van een concrete bijdrage in een
omgevingsvergunning welke na 1 januari 2018 wordt verleend, wordt de bijdrage zoals opgenomen in
Bijlage 9 bij Deel A verhoogd met de rente volgens de in het exploitatieplan opgenomen renteparameter.
4.10.2 Exploitatiebijdrage per eigenaar
Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage voor elke
eigenaar (prijspeil 1 januari 2018).
Tabel 22: Exploitatiebijdrage per eigenaar.
De exploitatiebijdrage per eigenaar is voor de percelen waar nog een uitwerkingsplicht voor geldt
gebaseerd op een normatief programma. Het werkelijke bedrag kan afwijken van de huidige berekening
in geval bij een uitwerkingsplicht een ander programma qua uitgeefbaar en openbaar gebied (en de
verhouding tussen die beide) wordt verondersteld. Bij het uitwerkingsplan voor het betreffende perceel
zal de exploitatiebijdrage meer afgestemd zijn op het te verondersteld ontwikkelen programma en op het
verondersteld aan te leggen openbaar gebied.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>34 Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 5                                Toelichting op de regels
5.1       Algemeen en begrippen
De ontwikkeling van het plangebied Schuytgraaf is een project waarvoor veel werkzaamheden moeten
worden verricht en dat afhankelijk is van veel factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van
verschillende eigenaren in het exploitatiegebied is het van belang de kwaliteit en de integraliteit van de
uitvoering te waarborgen van de werken, werkzaamheden en maatregelen in dit exploitatieplangebied,
vooral waar het het openbaar gebied betreft.
De regels hebben onder meer betrekking op de wijze van uitvoering en op kwalitatieve normen. Deze zijn
opgenomen in de Globale inrichtingseisen. Aangezien de gemeente verantwoordelijk is voor de juiste
naleving van de aanbestedingsregelgeving, zijn daarvoor ook regels opgenomen.
De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn
gedefinieerd.
5.2       Eisen aan werken en werkzaamheden
In artikel 2 lid 1 zijn eisen opgenomen zoals de Globale eisen voor inrichting van de openbare ruimte en
de kavels voor de uitwerkingsvelden en voor zaken zoals bodemonderzoeken, het opsporen van
explosieven, het saneren van de bodem en de wijze van archeologisch onderzoek.
Deze locatie-eisen zijn nog slechts globaal gedefinieerd voor de velden die op grond van het
bestemmingsplan 'Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 2a en 2b en 24' nog uit te werken zijn.
Ten aanzien van de technische uitvoering van civiele werken zijn eveneens slechts globale
inrichtingseisen vastgelegd. In Bijlage 2 van deel B, het juridisch bindend gedeelte van dit
exploitatieplan, zijn deze globale eisen opgenomen.
In de herziening van het exploitatieplan bij een uitwerkingsplan kunnen aanvullende eisen voor de
inrichting van de ondergrondse en bovengrondse openbare ruimte voor het betreffende veld worden
opgenomen. De globale eisen blijven overigens gelden. Daarbij zal de volgende werkwijze worden
voorgeschreven indien het zelfrealisatie betreft:
     Vooruitlopend op de uitvoering van de werkzaamheden en het opstellen van het bestek/contract zal
     een definitief stedenbouwkundig plan ter goedkeuring bij het college van burgemeester en
     wethouders worden ingediend. Dit kan eventueel vooraf gaan aan een overleg over het voorlopig
     stedenbouwkundig plan.
     Uiterlijk 12 weken voordat met de werkzaamheden wordt gestart, moet degene die de
     werkzaamheden gaat uitvoeren van het voornemen tot uitvoering een schriftelijke melding en een
     bestek/contract ter goedkeuring bij het college van burgemeester en wethouders indienen. Deze
     melding dient aan te geven welke werkzaamheden worden verricht.
     Op basis van het bestek/contract toetsen burgemeester en wethouders of de voorgenomen
     werkzaamheden voldoen aan de gestelde inrichtingseisen en voorts om toezicht te houden op de
     uitvoering hiervan. Na goedkeuring van het bestek kan met de werkzaamheden worden
     aangevangen.
     Als de werkzaamheden zijn uitgevoerd, dient een voltooiingsverklaring te worden ingeleverd bij het
     college van burgemeester en wethouders. Daarna toetsen burgemeester en wethouders of de
     openbare ruimte geheel overeenkomstig de gestelde eisen is aangelegd.
In artikel 2 lid 2 is een verbod opgenomen om werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van
het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte uit te
voeren in strijd met de eisen zoals aangegeven in artikel 2 lid 1.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>5.3       Eisen omtrent aanbesteding
Op grond van Europees recht en - in lijn daarmee - op grond van gemeentelijk beleid rekent de
gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen en
diensten, zoals bedoeld in de Aanbestedingswet 2012. De desbetreffende Europese regels en
beginselen zijn voor Nederland vervat in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012.
Ingevolge artikel 6.2.9 Bro zijn deze regels ook van toepassing voor dit exploitatieplan en schrijft de
gemeente - aanvullend - haar eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid voor dat ook ziet op openbare
aanbestedingen van werken en werkzaamheden beneden de drempelbedragen als bedoeld in de
Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012.
5.4       Koppelingseisen
Voor gronden met een uit te werken bestemming is het verboden werken of werkzaamheden uit te
voeren voordat een uitwerkingsplan in werking is getreden, met uitzondering van het doen van
bodemonderzoeken, het opsporen en verwijderen van explosieven, het saneren van de bodem, het
uitvoeren van archeologisch onderzoek, het voorbelasten en in dat verband tevens ophogen van de grond
zodat deze voldoende inklinkingstijd heeft, het verwijderen van bomen en struiken en het slopen van
gebouwen. Vanwege de voorbereidingstijd die deze werkzaamheden vergen, is deze uitzondering
opgenomen ten behoeve van de noodzakelijke continuïteit van de uitvoering. Wat deze werkzaamheden
betreft, geldt hiervoor wel dat deze moeten voldoen aan de eisen die zijn opgenomen in artikel 3 van de
regels van dit exploitatieplan.
Naast deze fasering in de ontwikkeling en realisatie van de velden, gelden de volgende bijzondere
koppelingseisen:
     Indien er een eindbestemming bestaat of zodra voor een veld een uitwerkingsplan is vastgesteld,
     geldt dat een omgevingsvergunning pas wordt verleend als de bouwplaats bereikt kan worden via
     een door de gemeente goedgekeurde (bouw)ontsluiting die in ieder geval moet voldoen aan de in ter
     zake in Bijlage 2 bij Deel B opgenomen eisen.
     Voor zover het betreft de bouw van woningen en andere geluidsgevoelige bouwwerken gelegen
     binnen 300 meter van het spoor (aangegeven op Bijlage 2 bij Deel B ) kunnen
     omgevingsvergunningen niet eerder worden verleend dan nadat het geluidsscherm langs het spoor is
     gerealiseerd.
     Een omgevingsvergunning mag niet eerder worden afgegeven dan nadat de werkzaamheden voor het
     bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen ten behoeve van de betreffende opstal(len) zijn
     afgerond. Onder de aanleg van nutsvoorzieningen wordt in dit verband tevens verstaan de aanleg van
     het stadswarmtenet voor een heel veld.
     Voor zover het de ontwikkeling van veld 2a betreft dient de gegeven bouwvolgorde, de bouwstroom,
     te worden nageleefd. Het betreft de volgorde van zuid naar noord als het gaat om de blokken A tot
     en met D in veld 2a, één en ander zoals aangegeven op de Kaart blokindeling veld 2a, Bijlage 5 bij
     Deel B. In deze volgorde zal de gronduitgifte en zullen de bouwaanvragen plaatsvinden. De reden
     van deze volgorde is dat vanuit het meest zuidelijk gelegen deel (blok A) kan worden aangesloten
     op reeds bestaande infrastructuur. Een ontwikkeling vanuit de noordkant (de Achterstraat) is
     ongewenst, aangezien dan een (tijdelijke) ontsluiting van en naar de Achterstraat zou moeten
     worden aangelegd. Dat verdraagt zich niet goed met de verkeersdrukte en het aantal aansluitingen
     op de Achterstraat dat er al is. Blok D is niet in eigendom van de gemeente. De gemeente heeft
     daarom privaatrechtelijk geen invloed op de start van de bebouwing op dit blok. Zonder nadere
     regeling zou dit blok dan tegelijk of eerder dan de blokken A, B en C kunnen worden bebouwd. De
     ontwikkeling heeft belang bij een goede en logische faseerbaarheid. Een logische en flexibele
     bouwstroom is gewenst. De ontwikkelende partijen hebben baat bij een logische bouwstroom en
     een flexibele fasering, die in kan spelen op de behoefte die er op dat moment is in de markt. Ook
     gezien vanuit de bewoners is sturing op de volgorde van belang. Voor de bewoners is het zaak de
     ontwikkeling zo snel mogelijk af te ronden, het woongenot zo snel mogelijk op niveau te brengen en
     de overlast gedurende de bouw van de diverse fases te beperken. Daarom is een koppelingsregel
     opgenomen; de mogelijkheid van bebouwing van blok D moet niet vooruitlopen op de bebouwing van
36                                                     Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>     de blokken A, B en C.
Deze eisen kunnen allemaal tegelijk van toepassing zijn op een locatie waarvoor een
omgevingsvergunning wordt aangevraagd; dat is altijd het geval voor de eerste en derde eis.
Met deze eisen wordt een juiste afstemming tussen uitvoering en vergunningverlening zeker gesteld. De
in deze paragraaf genoemde koppelingseisen zijn vertaald in regels, opgenomen in deel B van dit
exploitatieplan.
5.5       Afwijkingsregels
In artikel 5 lid 1 en 2 zijn twee algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijking van
regels en verbodsbepalingen uit dit exploitatieplan ter bevordering van de flexibiliteit van het
exploitatieplan.
Artikel 5 lid 4 sub a biedt uitzonderingen op de koppelingsregel van artikel 4 sub a. De koppelingsregel
houdt in dat geen werken en werkzaamheden mogen worden verricht in velden waar nog geen
uitwerkingsplan geldt. Op een aantal voorbereidende werkzaamheden zou dat verbod echter in die zin
vertragend kunnen werken dat een soepele doorloop van voorbereidende werkzaamheden niet mogelijk
is. Voor die specifieke voorbereidende werkzaamheden is daarom een uitzondering opgenomen.
Artikel 5 lid 4 sub d biedt een vergelijkbare flexibiliteit voor zaken die in artikel 4 sub b onder 3 aan een
koppelingsregel gebonden zijn. Artikel 4 sub b regelt dat geen omgevingsvergunning wordt verleend dan
(ten derde) nadat de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen in
een veld zijn afgerond (met de kanttekening dat onder de aanleg van nutsvoorzieningen ook wordt
verstaan de aanleg van het stadswarmtenet voor een geheel veld of voor een samenhangend gedeelte
daarvan). Van de kopppelingsregel kan worden afgeweken als er goede redenen zijn voor gefaseerde
realisatie van een veld waarbij de verlening van de omgevingsvergunning parallel kan lopen aan de
werkzaamhedeen van bouwrijp maken en aanleg van nutsvoorzieningen. Voor kavels aan de noordrand
van veld 1, voorzover ze aan de Achterstraat ontsloten zijn, kan eveneens worden afgeweken.
Aansluiting op nutsvoorzieningen verloopt dan via de Achterstraat.
Voor de afwijkingen geldt dat een besluit van burgemeester en wethouders nodig is.
5.6       Overtreding
Overtreding van de Regels is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten
en daarmee een strafbaar feit.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>38 Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 6                                Toelichting op de bijlagen van deel
A en deel B
Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen
horen bij de Toelichting, deel A; de bindende bijlage horen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden
deze bijlagen toegelicht.
Toelichting bijlagen deel A
1. Kaart eigenaren en te verwerven gronden, Bijlage 1
Op deze kaart zijn de eigenaren met nummers aangegeven. Deze nummers corresponderen met de
namen zoals genoemd in hoofdstuk 3 van deel A. Op deze kaart is ook aangegeven welke gronden de
gemeente wenst te verwerven.
2. Kaart woningcategorieën, Bijlage 2
De Kaart woningcategorieën geeft aan op welke plekken met welke prijscategorieën voor woningen is
gerekend en op welke plek met niet woningbouw is gerekend.
3. Kaart velden, Bijlage 3
Op deze kaart zijn de ontwikkelvelden weergegeven met daarbinnen onderscheid tussen velden waar
een eindplan voor geldt en velden waar een eindplan voor geldt. Op deze kaart is ook de
Hoofdplanstructuur weergegeven.
4. Invulling plankostenscan, Bijlage 4
Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro
(in de praktijk wel aangeduid als 'plankostenscan'), is toegepast.
5. Overzicht kosten, Bijlage 5
In deze bijlage is een onderbouwing gegeven van de in de exploitatieopzet geraamde kosten. Hierin zijn
ook eenheidsprijzen verwerkt.
6. Opbrengsten, Bijlage 6 Opbrengsten
In deze bijlage zijn de opbrengsten van de gronden voor woningbouw en niet-woningbouw opgenomen.
7. Jaarschijven, Bijlage 7
In deze bijlage is de gehanteerde fasering van kosten en opbrengsten opgenomen.
8. Kaart gebied bestemmingsplan 'Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 2a en 2b en 24',
     Bijlage 8
Het betreft de verbeelding van het bestemmingsplan.
9. Bruto-exploitatiebijdragen, Bijlage 9
In deze bijlage zijn de bruto-exploitatiebijdragen per typen woningn per veld per eigenaar en - waar het
niet-woningbouw betreft- de bruto-exploitatiebijdragen per m² opgenomen. Ook zijn hierin de bedragen
per woning opgenomen.
Toelichting bijlagen deel B
1. Kaart exploitatiegebied, Bijlage 1
Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is
opgenomen in deel A, paragraaf 1.5.
2. Globale inrichtingseisen, Bijlage 2
In dit document zijn globale eisen opgenomen die de gemeente stelt aan de inrichting en de kwaliteit
van het openbaar gebied en van de kavels.
3. Ruimtegebruikskaart, Bijlage 3
Deze kaart geeft aan op welke plekken is gerekend met diverse onderscheiden soorten uitgeefbaar
gebied en met diverse onderscheiden soorten voorzieningen in het openbaar gebied. Ook is op deze
kaart weergegeven waarmee in de exploitatieopzet is gerekend en is de koppeling aan de Spoorzone
opgenomen, zoals bedoeld in artikel 4 sub 2 onder 2.
4. Drempelbedragen aanbestedingsbeleid gemeente Arnhem, Bijlage 4
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Deze bijlage bevat in schema de drempelbedragen die de gemeente Arnhem hanteert bij de
aanbesteding van werken.
5. Kaart blokindeling veld 2a, Bijlage 5
Deze bijlage geeft een kaart met de bouwblokken in veld 2a weer. Bij de koppelingseisen is een regel
opgenomen met betrekking tot de bouwvolgorde voor de blokken A tot en met D.
40                                                Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>                                        Deel B Het Exploitatieplan
Hoofdstuk 1                      Begrenzing van het exploitatiegebied
Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan 'Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 2a
en 2b en 24' van de gemeente Arnhem. Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven in de Kaart
exploitatiegebied, Bijlage 1 bij Deel B.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>42 Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 2                      Exploitatieopzet
Voor de toelichting op de exploitatieopzet wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van deel A.
De brutobijdrage wordt bepaald op het bedrag zoals (op prijspeil 1 januari 2018) opgenomen in Bijlage 9
bij Deel A en is opgebouwd door het aantal gewogen eenheden per woningtype (c.q. per m² bij niet
woningbouw) per veld per eigenaar. Wanneer een eigenaar slechts voor een gedeelte van zijn
grondeigendom een omgevingsvergunning aanvraagt wordt de brutobijdrage bepaald door het bedrag per
woning (c.q. per m² bij niet-woningbouw), zoals opgenomen in Bijlage 9 bij Deel A , maal het aantal
aangevraagde woningen. Voor het bepalen van het opleggen van een concrete bijdrage in een
betalingsvoorschrift bij een omgevingsvergunning welke na 1 januari 2018 wordt verleend, wordt de
bijdrage zoals opgenomen in Bijlage 9 bij Deel A verhoogd met de rente volgens de in het exploitatieplan
opgenomen renteparameter.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>44 Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3                      Regels
         Artikel 1               Begripsbepalingen
Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen
ook voor dit exploitatieplan, voor zover deze begrippen ook in dit exploitatieplan voorkomen. Overige van
belang zijnde begrippen zijn in het onderstaande weergegeven. Er geldt dat in dit exploitatieplan wordt
verstaan onder:
1.1      Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan 'Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 2a en 2b en 24'.
1.2      Bestek
De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens
omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met
betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming moet worden voldaan,
dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen
opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de
RAW.
1.3      Blok
Een ruimtelijk samenhangende groep van kavels binnen een veld, die wordt omsloten door openbare
ruimte.
1.4      Bouwen
Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een
bouwwerk.
1.5      Bouwrijp maken
Voor zover betrekking hebbend op het uitgeefbaar gebied: het geschikt maken van de uitgeefbare
gronden voor bebouwing (zoals ophogen, afgraven et cetera) en het zodanig bereikbaar maken van
bouwkavels vanaf de openbare ruimte dat bebouwing op de bouwkavels kan plaatsvinden. Voor zover
betrekking hebbend op de openbare ruimte: de werken en werkzaamheden welke nodig zijn om de
Openbare ruimte aan te kunnen leggen.
1.6      Bouwplan
Een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ter ontsluiting van een bouwterrein dat deel
uitmaakt van het exploitatiegebied, die voldoet aan de kwaliteitseisen zoals gesteld in dit
exploitatieplan.
1.7      Bouwweg
Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij
indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
1.8      Burgemeester en wethouders
Het college van burgemeester en wethouders.
1.9      Drempelbedragen
De bedragen met de bijbehorende aanbestedingsvormen, zoals de gemeente Arnhem deze hanteert bij
de aanbesteding van werken, welke drempelbedragen als Bijlage 4 bij Deel B uitmaken van dit
exploitatieplan.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>1.10     Eigenaar
Degene die het zakelijk recht heeft krachtens eigendom. Een zakelijk gerechtigde is ter wille van de
leesbaarheid in dit exploitatieplan samengenomen onder het begrip eigenaar.
1.11     Exploitatiegebied
De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven
bestaande bestemmingen of functies, zoals weergegeven op de Kaart exploitatiegebied, Bijlage 1 bij
deel B.
1.12     Functie
Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is
toegestaan.
1.13     Gebouw
Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden
omsloten ruimte vormt.
1.14     Gebruiksrijp maken
Het naar de definitieve vorm inrichten van de openbare ruimte voor de werkzaamheden als omschreven
in hoofdstuk 4.
1.15     Hoofdplanstructuur(HPS)
De gronden deel uitmakend van het bestemmingsplan 'Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 2a
en 2b en 24', voor zover die op Bijlage 3 bij Deel A (Kaart velden) zijn aangeduid als Hoofdplanstructuur,
voornamelijk bestaande uit hoofdinfrastructuur, groengebieden, watergangen en bijbehorende
voorzieningen.
1.16     Inrichting openbaar gebied
Het dusdanig inrichten van het openbaar gebied met openbare voorzieningen dat dit kan worden gebruikt
volgens haar bestemming met inachtname van de eisen en regels die in dit exploitatieplan aan de
inrichting van het openbaar gebied worden gesteld.
1.17     Openbaar gebied
Gronden welke worden ingericht om te functioneren als voorziening van openbaar nut. Dit begrip wordt in
het exploitatieplan ook wel aangeduid als openbaar gebied.
1.18     Ruimtegebruikskaart
Kaart waarop het grondgebruik waarmee gerekend is, is gevisualiseerd. Het betreft de kaart die als
Bijlage 3 bij deel B van dit exploitatieplan behoort.
1.19     Uitgeefbare gronden/uitgeefbaar gebied
De gronden waarop het programma gerealiseerd kan worden. Dit begrip wordt in dit exploitatieplan ook
wel aangeduid als uitgeefbaar gebied.
1.20     Veld
Een zelfstandige eenheid, gelegen binnen de grenzen van het exploitatiegebied, waar in hoofdzaak
(woon)bebouwing is geprojecteerd. De onderscheiden velden zijn aangegeven op de Kaart velden die als
Bijlage 3 bij deel A deel uitmaakt van dit exploitatieplan.
1.21     Werk
Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde voor zover onderdeel uitmakend van het bouwrijp
maken, de aanleg van nutsvoorzieningen of de inrichting van de openbare ruimte.
46                                                     Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>          Artikel 2              Eisen aan werken en werkzaamheden
Artikel 2.1         Toepasselijke eisen
a. De locatieontwikkeling voor nog uit te werken velden vindt plaats conform de Globale
     inrichtingseisen.
b. De onderstaande werkzaamheden geschieden conform de daarbij genoemde eisen:
     1. bodemonderzoeken worden uitgevoerd conform NEN 5740;
     2. het opsporen en verwijderen van explosieven vindt plaats conform de Beoordelingsrichtlijn
          Opsporen Conventionele Explosieven (BRL-OCE), door een daartoe gecertificeerde instantie;
     3. het saneren van de bodem vindt plaats conform de daartoe strekkende bepalingen uit de Wet
          Bodembescherming;
     4. archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse
          Archeologie, versie 3.2 door een instantie met een opgravingsvergunning zoals bedoeld in
          artikel 45 van de Monumentenwet 1988;
Artikel 2.2         Uitvoering werken en werkzaamheden
Het is verboden werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de
aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte uit te voeren in strijd met de eisen
zoals aangegeven in lid 1 van dit artikel.
          Artikel 3              Aanbesteding
Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan in hoofdstuk 4 van de Toelichting genoemde werken en
werkzaamheden, voor zover betrekking hebbend op voorzieningen van openbaar nut en de daarmee
samenhangende diensten, zijn de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012 van
toepassing. Voor zover deze wet en dit besluit niet van toepassing zijn, zijn de Drempelbedragen van
toepassing.
          Artikel 4              Koppelingseisen
a. Werken, werkzaamheden en maatregelen binnen een veld, mogen niet eerder worden uitgevoerd
     dan nadat een voor het betreffende veld toepasselijk uitwerkingsplan dan wel een algehele of
     gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wro,
     respectievelijk artikel 3.1 in werking is getreden.
b. Omgevingsvergunningen kunnen niet eerder worden verleend dan:
     1. nadat de bouwplaats bereikt kan worden via een bouwweg die de instemming heeft verkregen
          van burgemeester en wethouders;
     2. voor zover het betreft de bouw van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen zoals
          bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder, die zijn gelegen binnen de op de
          Ruimtegebruikskaart Bijlage 3 bij Deel B aangegeven aanduiding “koppelingseis Spoorzone”,
          nadat een geluidsscherm strekkend ter voldoening aan de bepalingen van de Wet geluidhinder
          voor deze woningen is opgericht, tenzij word voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of aan een
          verkregen hogere grenswaarde op grond van de Wet geluidhinder of aan de voorwaarden
          opgenomen in het verkregen besluit hogere grenswaarden;
     3. nadat de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en voor de aanleg van nutsvoorzieningen in
          het veld waarin de gronden voor de te verlenen omgevingsvergunning zijn gelegen, zijn afgerond.
          Onder de aanleg van de nutsvoorzieningen wordt in dit verband tevens verstaan de aanleg van
          het stadswarmtenet voor een geheel veld of voor een samenhangend gedeelte daarvan;
     4. voorzover het de gronden in veld 2a blok D betreft, nadat voor de laatste woningen van de blok C
          vergunningen voor het bouwen zijn verleend, één en ander conform de Kaart blokindeling veld
          2a, Bijlage 5 bij Deel B.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>           Artikel 5         Afwijkings- en uitzonderingsregels
Artikel 5.1
Burgemeester en wethouders kunnen, met uitzondering van de regel die is gesteld in artikel 3, afwijking
toestaan van de regels in dit exploitatieplan indien deze als gevolg van gewijzigde omstandigheden in
redelijkheid niet uitvoerbaar blijken te zijn.
Artikel 5.2
Burgemeester en wethouders kunnen toestaan dat wordt afgeweken van het in artikel 2, lid 2
opgenomen verbod, met uitzondering van het bepaalde in artikel 2, lid 1, onder b.:
a. mits dit naar hun oordeel geen afbreuk doet aan de kwaliteit en de functie van de velden of openbare
ruimte;
b. indien naar hun oordeel een gelijkwaardige andere oplossing is gekozen voor werken en
werkzaamheden die zijn voorgeschreven;
Artikel 5.3
Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wet algemene
bepalingen omgevingsrecht jº artikel 5.18 van het Besluit omgevingsrecht toestaan dat wordt afgeweken
van:
het in artikel 2 onder lid 2 opgenomen verbod ten behoeve van het aanleggen van sportfuncties met een
tijdelijk karakter in veld 22 mits dit geen permanente afbreuk doet aan de kwaliteit en functie van de
velden of de openbare ruimte.
Artikel 5.4
a. Het bepaalde in artikel 4 onder a. is, onverminderd het bepaalde in artikel 2, lid 1, niet van
     toepassing ten aanzien van de hieronder genoemde werkzaamheden:
     1. bodemonderzoeken;
     2. het opsporen en verwijderen van explosieven;
     3. het saneren van de bodem;
     4. het uitvoeren van archeologisch onderzoek;
     5. het voorbelasten en het ten behoeve daarvan ophogen van gronden met grondpartijen voor zover
           hierbij geen sprake is van het definitief op peil brengen van de gronden;
     6. het verwijderen van beplanting;
     7. het amoveren van opstallen.
b. Plannen ten behoeve van de werken en werkzaamheden als bedoeld in dit lid onder a, 1 tot en met
     5, behoeven voorafgaand aan de uitvoering de schriftelijke goedkeuring van burgemeester en
     wethouders.
c. Het is verboden werken en werkzaamheden zoals bedoeld in dit lid onder a, 1 tot en met 5, uit te
     voeren in strijd met of voorafgaand aan de schriftelijke goedkeuring van burgemeester en
     wethouders.
d. Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wet algemene
     bepalingen omgevingsrecht jº artikel 5.18 van het Besluit omgevingsrecht toestaan dat wordt
     afgeweken van:
     1. artikel 4 onder b sub 3 indien er goede redenen zijn voor een gefaseerde realisatie van een veld
           waarbij de verlening van de omgevingsvergunning parallel kan lopen aan de uitvoering van de in
           artikel 4 onder b sub 3 vermelde werkzaamheden, zonder dat dit leidt tot een onevenredig
           minder efficiënte uitvoering van de betreffende werkzaamheden;
     2. artikel 4 onder b sub 3 voor de kavels aan de noordrand van veld 1 voor zover deze via de
           Achterstraat ontsloten zijn;
     3. het bepaalde in artikel 3 met betrekking tot de Globale eisen ten aanzien van het onderdeel over
           nutsvoorzieningen.
Artikel 5.5
48                                                       Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Afwijking zoals bedoeld in dit artikel is slechts toegestaan indien deze wordt aangevraagd voor de in
artikel 6.15, lid 3, van de Wro bedoelde niet-structurele onderdelen van dit exploitatieplan of indien deze
afwijking in overeenstemming is met een in ontwerp ter inzage gelegde herziening van het
exploitatieplan.
         Artikel 6               Citeertitel
Dit plan kan worden aangehaald als: Exploitatieplan Schuytgraaf 2011 10e herziening.
Bestemmingsplan "Exploitatieplan Schuytgraaf 2011, 10e herziening"
49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>