<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>ADVIESRAPPORT
Utrechtseweg 87, Arnhem
6812AA ARNHEM




Datum rapport     19 september 2018
Opdrachtgever     Gemeente Arnhem
Uitgevoerd door   MVGM Vastgoedtaxaties B.V.
                  Van Asch van Wijckstraat 55
                  3811 LP Amersfoort
                  De heer mr. K.E. Martens MRICS RT
                  De heer M.S. Kalverla MSc MSRE MRICS RT
Versie            Concept 1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                                      Utrechtseweg 87
                                                                                                                                           Arnhem



Inhoudsopgave

1         Algemeen ................................................................................................................................. 4
          1.1           Opdrachtomschrijving ................................................................................................ 4
          1.2           Onafhankelijkheid ...................................................................................................... 5
          1.3           Professionaliteit per deelgebied ................................................................................ 5
          1.4           Veronderstellingen ..................................................................................................... 5
          1.5           Afbakening opdracht .................................................................................................. 5
          1.6           Uitgangspunten .......................................................................................................... 6
          1.7           Bijzondere uitgangspunten ........................................................................................ 6
          1.8           Effect van (bijzondere) uitgangspunten op de waarde .............................................. 9
          1.9           Conceptbeheer .......................................................................................................... 9
          1.10          Schattingsonzekerheid ............................................................................................ 10
          1.11          Gebeurtenissen na waardepeildatum ...................................................................... 10
          1.12          Back-testing ............................................................................................................. 10

2         Getaxeerde waarden ............................................................................................................. 11
          2.1           Plausibiliteitstoets .................................................................................................... 12
          2.2           Toelichting op taxatiebenadering en gekozen waarderingsmethodiek ................... 13

3         Object ..................................................................................................................................... 14
          3.1           Omschrijving object ................................................................................................. 14
          3.2           Gebruik .................................................................................................................... 15

4         Locatie .................................................................................................................................... 16

5         Marktsituatie en courantheid ............................................................................................... 17
          5.1           Marktsituatie............................................................................................................. 17
          5.2           SWOT-analyse ........................................................................................................ 28
          5.3           Courantheid ............................................................................................................. 29
          5.4           Referenties............................................................................................................... 29

6         Kenmerken ............................................................................................................................. 32
          6.1           Onderhoudstoestand ............................................................................................... 32
          6.2           Privaatrechtelijke aspecten ...................................................................................... 33
                        6.2.1       Kadastrale gegevens ................................................................................... 33
                        6.2.2       Zakelijke rechten .......................................................................................... 33
          6.3           Publiekrechtelijke aspecten ..................................................................................... 34
                        6.3.1       Bestemmingsplan ........................................................................................ 34
                        6.3.2       Milieusituatie ................................................................................................ 34


Datum                   19 september 2018

Kenmerk                 12061                                                                                                   V1.01

Blad                    2                                                                                                       Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                                                      Utrechtseweg 87
                                                                                                                                          Arnhem



7         Geraadpleegde bronnen ....................................................................................................... 35

8         Definitie van de waardebegrippen ....................................................................................... 37
          8.1           Waardebegrippen conform International Valuation Standards (IVS) ...................... 37
          8.2           Nederlandse waardebegrippen ............................................................................... 38
          8.3           Overige definities ..................................................................................................... 38

9         Verklaring waarderingsmethodieken .................................................................................. 41

10        Voorwaarden taxatie ............................................................................................................. 44

11        Bijlagen .................................................................................................................................. 49




Datum                   19 september 2018

Kenmerk                 12061                                                                                                  V1.01

Blad                    3                                                                                                      Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                                                Utrechtseweg 87
                                                                                                                              Arnhem



1                 Algemeen
1.1               Opdrachtomschrijving

Opdrachtnemer
Bedrijfsnaam                                         MVGM Vastgoedtaxaties B.V.

                                                     De heer mr. K.E. Martens MRICS RT
                                                     De heer M.S. Kalverla MSc MSRE MRICS RT
Adres                                                Van Asch van Wijckstraat 55
Postcode                                             3811 LP
Plaats                                               Amersfoort


Opdrachtgever
Bedrijfsnaam                                         Gemeente Arnhem
Contactpersoon                                       De heer M. Schmidt
Adres                                                Eusebiusbuitensingel 53
Postcode                                             6828HZ
Plaats                                               Arnhem


Omschrijving
Type                                                 Museum
Adres                                                Utrechtseweg 87
Postcode                                             6812AA
Plaats                                               Arnhem


Omschrijving taxatie
Doel van de taxatie1                                   Inzicht in de indicatieve waarde ten behoeve van interne doeleinden
Type opdracht                                          Adviesrapport
Het te taxeren belang                                  Vol eigendom
Mate van inspectie ter plaatse                         Interne en externe inspectie
Waardebasis                                            Indicatieve waarde
Gehanteerde                                            Bruto/Netto Aanvangsrendements methodiek
waarderingsmethodiek(en)2                              Discounted Cash Flow methodiek
Waardepeildatum                                        3 september 2018




1
    Het taxatierapport mag niet worden gebruikt buiten de context of voor doelen waarvoor dit niet bestemd is
2
    In hoofdstuk 9 worden de verschillende waarderingsmethodieken toegelicht


Datum                        19 september 2018

Kenmerk                      12061                                                                                  V1.01

Blad                         4                                                                                      Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                             Utrechtseweg 87
                                                                                             Arnhem




1.2       Onafhankelijkheid
Het totale door de opdrachtgever verschuldigde honorarium vertegenwoordigt een minimaal
aandeel en minder dan 25% van de totale inkomsten uit honoraria van MVGM Vastgoedtaxaties
B.V. in het afgelopen jaar.


De vergoeding die MVGM Vastgoedtaxaties B.V. ontvangt voor de werkzaamheden is niet
afhankelijk van de uitkomsten van de waarden.


Wij hebben geen bedreigingen voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze opdracht
kunnen identificeren en derhalve is het treffen van additionele maatregelen niet van toepassing.


Er is met betrekking tot de taxatie informatie geen sprake van ongepaste beïnvloeding tussen
verschillende conflicterende onderdelen. Er is binnen de organisatie van de uitvoerend taxateur
sprake van zogenaamde “Chinese Walls”.

1.3       Professionaliteit per deelgebied
De adviseur verklaart over voldoende actuele lokale en nationale kennis van de specifieke markt te
beschikken en de vaardigheden en inzicht te hebben om de taxatie vakbekwaam uit te voeren.

1.4       Veronderstellingen
Een veronderstelling wordt vastgesteld indien de taxateur op basis van marktgegevens en
expertise invulling geeft aan bepaalde elementen die de waarde van het getaxeerde beïnvloeden.
In deze taxatie heeft de taxateur geen veronderstellingen gehanteerd.

1.5       Afbakening opdracht
De opdracht heeft betrekking op berekenen van de indicatieve waarde van verschillende scenario’s
na realisatie teneinde de herontwikkeling van het voormalig museum gelegen aan de Utrechtseweg
87. Het eerste scenario waarvoor een indicatieve waarde is afgegeven, betreft de herontwikkeling
van het object naar een gedeelte horeca en appartementen (bestaand en nieuw). Scenario 2 heeft
hierbij betrekking op de herontwikkeling naar een gedeelte horeca en hotel. Voor beide scenario’s
zijn aparte uitgangspunten gehanteerd, welke onder 1.7 worden beschreven. De indicatieve
waardes van beide scenario’s worden in H2 gepresenteerd. De waarde in huidige staat is in
overleg met opdrachtgever niet vastgesteld.




Datum           19 september 2018

Kenmerk         12061                                                              V1.01

Blad            5                                                                  Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                  Utrechtseweg 87
                                                                                                    Arnhem



1.6         Uitgangspunten
Een uitgangspunt wordt vastgesteld indien het redelijk is te accepteren dat iets waar is zonder de
noodzaak van een specifiek onderzoek of verificatie. In deze taxatie hebben wij de volgende
uitgangspunten gehanteerd:
          De verstrekte mondelinge en schriftelijke informatie is volledig en correct;
          De beoordeling van de onderhoudssituatie is geen bouwkundig-/installatietechnisch
           rapport;
          Er is geen sprake van een milieusituatie die een negatieve invloed heeft op de waarde;
          De opdrachtnemer verklaart de opdracht te hebben uitgevoerd in overeenstemming met de
           door opdrachtnemer en opdrachtgever getekende opdrachtbrief/dienstenovereenkomst.
          Er is een NEN 2580 meetstaat aanwezig, echter wordt hier een onderverdeling gemaakt
           per primaire/secundaire ruimten. Wij hebben derhalve op basis van de aangeleverde
           plattegronden door opdrachtgever de metrages bepaald.
          Het object wordt thans beheerd door Ad Hoc Beheer B.V. waartoe er diverse studenten in
           gevestigd zijn als zijnde “leegstandsbeheer”. Wij hebben met deze huurinkomsten geen
           rekening gehouden in deze berekening.
          Vanaf 1 juli 1993 geldt er een totaalverbod op asbest. Gedurende de periode waarin het
           onderhavige object is verbouwd werd asbest veelvuldig gebruikt. Wij hebben tijdens de
           inspectie niet geconstateerd dat asbest bekend is, desondanks is dit niet uit te sluiten.
           Aangezien de aanwezigheid en derhalve eventuele hoeveelheid en consistentie niet
           bekend is, wij hebben hier geen rekening mee gehouden in deze berekening.


Wij achten de (bijzondere) uitgangspunten realistisch en passend bij het doel van de taxatie.



1.7         Bijzondere uitgangspunten
          Het oorspronkelijke museum staat thans geregistreerd als rijksmonument. Teneinde de
           herontwikkeling beoordelen wij dat er wijzigingen in- en aan het pand noodzakelijk zijn. Dit
           dient in ogenschouw met de status van het object te gebeuren. Wij gaan ervan uit dat er
           vanuit monumentenzorg/welstand medewerking en toestemming wordt verleend ten einde
           deze herontwikkeling.
          Gezien de status als rijksmonument, de benodigde vergunningen en bestemmingsplan
           wijziging (nog) niet verkregen zijn, nog geen goedkeuring is verkregen op het plan vanuit
           de gemeente en het plan tevens een politieke invloed kent, achten wij een grote mate van
           schattingsonzekerheid in deze (her)ontwikkeling en derhalve in deze berekening.
           Aansluitend wordt een grote schattingsonzekerheid beoordeeld t.a.v. de stichtingskosten
           van het object. Dit zal met name in de verbouwkosten van het rijks monumentale pand
           zitten.
          Het object is gelegen op het perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie P,
           nummer 6592 met een totale oppervlakte van 60.472 m2. Wij gaan ervan uit dat dit perceel
           nadien gesplitst gaat worden naar het object met tuin en eventuele parkeerplaatsen wat




Datum                 19 september 2018

Kenmerk               12061                                                               V1.01

Blad                  6                                                                   Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                  Utrechtseweg 87
                                                                                                 Arnhem



           valt binnen deze berekening. Het overige perceel blijft in eigendom van de gemeente
           Arnhem.
          In deze berekening zijn wij ervan uitgegaan dat de potentiele koper in overleg met de
           gemeente Arnhem zorg zal dragen dat de nodige vergunningen, accorderingen en
           bestemmingswijzigingen ten einde de beoogde realisatie geaccordeerd worden. Derhalve
           is rekening gehouden met 0,25% k.k. i.p.v. 6% k.k.
          Gezien het gebouw een rijksmonument betreft gaan wij ervan uit dat het oorspronkelijk
           pand (daarmee bedoelend de bestaande buitenmuren, binnenmuren en de
           fundering/constructie) en daarmee ook het uiterlijk van het gebouw hoofdzakelijk gelijk zal
           blijven, is derhalve geen rekening gehouden met heffing van BTW. Gezien de dit een
           aanzienlijke invloed heeft op de berekening, wordt geadviseerd dit nader te laten
           onderzoeken door een fiscalist.
          Het object betreft het voormalige museum van Arnhem waarvoor een nieuwe functie
           gezocht wordt. In overleg met opdrachtgever is geen waarde afgegeven van het object in
           de huidige staat en betreft dit enkel waarde ná herontwikkeling.

Specifieke uitgangspunten t.b.v. herontwikkeling scenario 1 appartementen / horeca:


          In de bijgaande berekening is de herontwikkeling berekend naar appartementen / horeca.
           Teneinde deze realisatie is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Taxateurs zijn in deze
           berekening ervan uitgegaan dat de benodigde bestemmingswijziging wordt verkregen.
          In deze berekening hebben wij de herontwikkeling naar appartementen/horeca als volgt
           bepaald. Wij zijn hierbij uitgegaan van een luxueus afwerkingsniveau dat passend en eer
           doet aan het object;
               o   Bestaande bouw:
                            Drie appartementen circa 75-80 m2 in het souterrain in de rechtervleugel
                            Drie appartementen circa 75-80 m2 op de begane grond in de
                             rechtervleugel
                            Drie appartementen circa 75-80 m2 op de begane grond in de
                             linkervleugel
                            Één appartement van circa 90-95m2 op de eerste verdieping in het
                             centrale gedeelte
          De koepel met bijbehorende ruimtes zullen worden verbouwd tot horeca ten einde
           café/restaurant. Op de eerste verdieping zal tevens een horecagelegenheid worden
           gecreëerd.
          Het kantoor naast de rechtervleugel zal worden verbouwd tot trappenhuis. De
           appartementen in de kelder zijn via de zijingang te bereiken. De appartementen in de
           linkervleugel zullen een eigen toegang krijgen. De appartementen op de begane grond in
           de rechtervleugel zijn via de hoofdentree-/ naastgelegen (nieuwe) trappenhuis of eigen
           opgang te bereiken.
               o   Nieuwbouw:
                            Zes appartementen circa 75-80 m2 in het souterrain


Datum              19 september 2018

Kenmerk            12061                                                               V1.01

Blad               7                                                                   Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                                 Utrechtseweg 87
                                                                                                 Arnhem



                            Zes appartementen circa 75-80 m2 op de begane grond
          Voor wat betreft de realisatie van de appartementen in de kelder, gaan wij ervan uit dat er
           voldoende daglichttoetreding gerealiseerd kan worden.
          Voor de nieuwbouw zijn wij, conform opgave, ervan uitgegaan dat de Eschauziervleugel
           gesloopt gaat worden en enkel hetzelfde volume teruggebouwd mag worden.
          Op eigen terrein zijn thans vijf parkeerplaatsen gesitueerd. Conform opgave opdrachtgever
           is het niet mogelijk alternatieve parkeerplaatsen te creëren. Wij benadrukken dat deze
           parkeerplaatsen essentieel zijn voor de bedrijfsvoering van de te realiseren horeca-
           gelegenheid en de appartementen. Conform de parkeernorm geldt circa één parkeerplaats
           per appartement met een totaal van circa 22. De parkeernorm van het restaurant bedraagt
           circa 16 per 100 m2 BVO. Dit resulteert in een totale parkeerbehoefte van circa 48
           parkeerplaatsen. Totaal vormt dit 70 benodigde parkeerplaatsen. Tijdens de inspectie
           hebben wij geconstateerd dat naast de oostelijke vleugel een gedeelte braakliggend grond
           ligt, welke volgens wij uitstekend te gebruiken is voor een (verdiepte) parkeergelegenheid.
           De realisatie van deze parkeerplaatsen brengen de nodige kosten met zich mee. Wij
           hebben hier geen rekening mee gehouden wat van eventuele invloed zou kunnen zijn op
           de waarde.
          De horeca- gelegenheid is zowel geschikt als beleggingsobject en in de situatie eigenaar-
           /gebruiker. In deze berekening is uitgegaan van een eigenaar-/gebruiker situatie. Dit heeft
           tot gevolg dat geen rekening wordt gehouden met aanvangsleegstand en
           mutatieleegstand, welke beide van invloed zijn op de waarde van het object.
          Wij zijn in deze berekening ervan uitgegaan dat voor de objecten geschikte kandidaten
           gevonden zullen worden in de (ver)bouwperiode.
          Voor de nieuw te bouwen appartementen hebben wij op basis van de aangeleverde
           plattegronden de metrages bepaald. Om uiteindelijk de GBO te bepalen is gerekend met
           een vormfactor van 85%.

Specifieke uitgangspunten t.b.v. herontwikkeling scenario 2 hotel / horeca:


          In de bijgaande berekening is de herontwikkeling berekend naar hotel / horeca. Teneinde
           deze realisatie is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Wij zijn in deze berekening ervan
           uitgegaan dat de benodigde bestemmingswijziging wordt verkregen.
          In deze berekening betreffende een herontwikkeling naar een hotelfunctie hebben wij de
           volgende parameters en uitgangspunten gehanteerd.
          Gelet de ligging, de monumentale status en de (on-)mogelijkheden van het perceel zijn wij
           uitgegaan van een hotelfaciliteit met een 4 sterren kwalificatie;
          Het totaal te creëren netto vloeroppervlak voor de kamers bedraagt ca. 1.500m2. Bij een
           gemiddelde kamergrootte van ca. 23m2 betekent dat ca. 65 kamers. De koepel met
           bijbehorende ruimtes zullen worden verbouwd tot horeca ten behoeve van een
           café/restaurant/lobby. Op de eerste verdieping zal tevens een horecagelegenheid worden
           gecreëerd. Het horecagedeelte zal niet alleen door de hotelgasten worden gebruikt, maar




Datum              19 september 2018

Kenmerk            12061                                                               V1.01

Blad               8                                                                   Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                 Utrechtseweg 87
                                                                                                 Arnhem



           ook met name door dag gasten die uitsluitend gebruik zullen maken van het
           restaurantgedeelte met bijhorende tuin;
          Wij zijn uitgegaan van een bezettingsgraad van 75% met een gemiddelde kamerprijs van
           €100,- per nacht (bron Horvath HTL). In totaal betekent dat een geprognotiseerde omzet
           van ca. € 1.780.000,- aangaande logies/kamerverhuur;
          Wij gaan uit van een aandeel van 40% voor de logies, 40% voor de maaltijden en spijzen,
           13% dranken en 7% overige (bron HorecaDNA) Dit betekent een totaal geprognotiseerde
           omzet van € 4.450.000,- per jaar;
          Op basis van deze geprognotiseerde omzet wordt de marktconforme huur door ons
           vastgesteld op € 489.000,- (11% van de omzet) voor het gehele object na realisering
           nieuw- en verbouw;
          Wij gaan er vanuit dat op peildatum de volledige nieuw- en verbouw is gerealiseerd end at
           het hotel volledig operationeel en draaiende is;
          Op eigen terrein zijn thans vijf parkeerplaatsen gesitueerd. Conform opgave opdrachtgever
           is het niet mogelijk alternatieve parkeerplaatsen te creëren. Wij benadrukken dat deze
           parkeerplaatsen essentieel zijn voor de bedrijfsvoering van de te realiseren hotel en
           horecafaciliteit. Conform de parkeernorm geldt circa 8 parkeerplaatsen per 10 kamers
           alsmede circa 16 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO voor het restaurantgedeelte. Dit
           resulteert in een totale parkeerbehoefte van circa 100 parkeerplaatsen.
          De realisatie van deze parkeerplaatsen brengen de nodige kosten met zich mee. Wij
           hebben hier geen rekening mee gehouden. Deze kosten kunnen vanzelfsprekend een
           significante invloed hebben op de waardering.


1.8         Effect van (bijzondere) uitgangspunten op de waarde
Niet van toepassing.



1.9         Conceptbeheer
Onderhavig adviesrapport kent meerdere versies. De afwijking ten opzichte van de vorige versie is
onderstaand door ons beschreven en indien van toepassing nader toegelicht.

Versie      Afwijking t.o.v. vorige versie              Toelichting
1           €        (%)
2           €        (%)
3           €        (%)

*indien de afwijking meer dan 5% bedraagt is een toelichting vereist.


Onderhavig adviesrapport betreft de eerste en tevens de enige versie, derhalve is de
verslaglegging van het conceptbeheer niet van toepassing.




Datum               19 september 2018

Kenmerk             12061                                                              V1.01

Blad                9                                                                  Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                             Utrechtseweg 87
                                                                                             Arnhem



1.10      Schattingsonzekerheid
Gezien de status als rijksmonument, de benodigde vergunningen en bestemmingsplan wijziging
(nog) niet verkregen zijn, nog geen goedkeuring is verkregen op het plan vanuit de gemeente en
het plan tevens een politieke invloed kent, achten wij een grote mate van schattingsonzekerheid in
deze (her)ontwikkeling en derhalve in deze berekening. Aansluitend wordt een grote
schattingsonzekerheid beoordeeld t.a.v. de stichtingskosten van het object. Dit zal met name in de
verbouwkosten van het rijksmonumentale pand zitten.


1.11      Gebeurtenissen na waardepeildatum
Wij hebben geen aanleiding om aan te nemen dat zich materiële wijzigingen voorgedaan hebben in
het object, huursituatie of in de markt tussen waardepeildatum en taxatierapportagedatum, welke
een (mogelijk) significant effect kan hebben op de getaxeerde waarde.

1.12      Back-testing
Het onderhavige object is niet eerder getaxeerd door MVGM Vastgoedtaxaties B.V. Back-testing is
zodoende niet van toepassing.




Datum           19 september 2018

Kenmerk         12061                                                              V1.01

Blad            10                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                  Utrechtseweg 87
                                                                                                Arnhem



2          Waarden
Rekening houdend met de omstandigheden die op de waarde van invloed kunnen zijn, de
ingewonnen en verkregen informatie, genoemde en hierna te noemen overwegingen, de
bijbehorende berekeningen alsmede de vergelijking met verkochte en/of verhuurde objecten, wordt
de onderhavige onroerende zaak o.b.v. prijspeil van de genoemde waardepeildatum getaxeerd op:


                                       Indicatieve waarde SCENARIO 1:

                                           € 1.760.000 k.k.
                zegge: een miljoen zevenhonderd zestigduizend EURO kosten koper

 Paraaf:



                                       Indicatieve waarde SCENARIO 2:

                                           € 1.930.000 k.k.
                zegge: een miljoen negenhonderd dertigduizend EURO kosten koper

 Paraaf:


*Voor een uitleg, zie hoofdstuk 8.2 Nederlandse waardebegrippen


Voor een nadere toelichting op de en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot het advies,
verwijzen wij naar de bijgevoegde informatie.


Aldus getekend op 19 september 2018 te Amersfoort :




MVGM Vastgoedtaxaties B.V.                                        Handtekening:
De heer mr. K.E. Martens MRICS RT
Certificeringsnummer: RT559923671
RICS Registered Valuer / Register taxateur o.z.




Datum              19 september 2018

Kenmerk            12061                                                              V1.01

Blad               11                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                  Utrechtseweg 87
                                                                                                   Arnhem



Ondergetekende verklaart zich in een positie te bevinden om een objectieve en onbevooroordeelde
advies te kunnen uitvoeren; wij hebben geen belangrijke connectie of betrokkenheid met het
onderwerp van de opdracht of de partij die de opdracht geeft; dat de taxateur competent is om de
opdracht uit te voeren. Indien de taxateur materiele hulp van anderen nodig heeft met een bepaald
aspect van de opdracht, dienen de aard van dergelijke hulp en de mate van vertrouwen te worden
overeengekomen en te worden vastgelegd.


Alvorens deze opdracht is uitgebracht zijn de werkzaamheden onderworpen aan een
plausibiliteitstoets door een controlerend adviseur.


2.1          Plausibiliteitstoets


Aldus getekend op 19 september 2018 te Amersfoort :




MVGM Vastgoedtaxaties B.V.                               Handtekening:
De heer M.S. Kalverla MSc MSRE MRICS RT
Certificeringsnummer: RT545381086
RICS Registered Valuer / Register taxateur o.z.


verklaart:


          Taxateur heeft het rapport met het kenmerk 12061 van het object gelegen aan de
           Utrechtseweg 87 te Arnhem, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie P, perceel 6592
           beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde;
          Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 19 september 2018 beoordeeld;
          Taxateur heeft getoetst of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de
           daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd;
          Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan, omdat hij daar
           op grond van de regelementen niet toe verplicht;
          Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken;
          Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen;
          Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het
           taxatierapport plausibel is.




Datum              19 september 2018

Kenmerk            12061                                                                V1.01

Blad               12                                                                   Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                              Utrechtseweg 87
                                                                                              Arnhem



2.2       Toelichting op taxatiebenadering en gekozen waarderingsmethodiek


De indicatieve waarde van de horeca-ruimte (restaurant) in scenario 1 alsmede de indicatieve
waarde van het hotel in scenario 2 is middels een gecombineerde BAR/NAR-DCF gewaardeerd.


GECOMBINEERDE BAR/NAR-DCF Het onderhavige object kan gekwalificeerd worden als een
gangbaar vastgoedobject binnen één van de standaard bedrijfsmatige vastgoed categorieën
(winkels, kantoren, bedrijfsruimten of winkel/woonhuizen). Voor dergelijke objecten is het in de
markt gangbaar om deze objecten te waarderen op basis van de inkomstenbenadering en de
vergelijkingsmethodiek.
Derhalve is de waardering tot stand gekomen door middel van gecombineerde BAR/NAR-DCF
rekenmethodiek; de gehanteerde waarderingsmethodiek en gebruikte taxatie parameters komen
tot uitdrukking in de bijbehorende rekenbladen.


De appartementen behorende tot scenario 1 zijn middels de DCF methode gewaardeerd.


DCF METHODE WONINGEN
Bij deze taxatie is de marktwaarde benaderd met de DCF-methodiek gezien de sterk fluctuerende
kasstromen, het uitponden van woningen en het effect daarvan op de waarde. Ter controle is op
basis van vergelijkingstransacties (comparatief) voor soortgelijke objecten een toetsing uitgevoerd
op de in de markt gebruikelijke aanvangsrendementen en die zijn vervolgens vergeleken met de
uitkomst van de uitgevoerde DCF taxatie (BAR/NAR in het rekenmodel als output verkregen).


De uiteindelijke (toekomstige) waardes ná realisatie zijn vervolgens in een residuele
waardemethode teruggerekend, waarbij rekening is gehouden met de nodige kosten om deze
realisatie te realiseren.


RESIDUELE WAARDEMETHODE
Het onderhavige vastgoedobject is getaxeerd door middel van de kostenbenadering. De methode
die is gebruikt betreft de residuelewaardemethode. Bij deze methode wordt de waarde van het
vastgoedobject in de toekomstige toestand bepaald – volgens de bestemming en het gebruik dat
de koper voor ogen staat, deze waarde wordt verminderd voor de kosten die moeten worden
gemaakt en voor het risico dat de ontwikkelaar loopt om deze toekomstige ontwikkeling te
realiseren.




Datum            19 september 2018

Kenmerk          12061                                                              V1.01

Blad             13                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                               Utrechtseweg 87
                                                                                               Arnhem



3         Object
3.1       Omschrijving object


Het object betreft het voormalig museum voor Moderne Kunst gelegen aan de Utrechtseweg 87 te
Arnhem naar ontwerp van C. Outshoorn. Het object is op een stuwwal gesitueerd en oorspronkelijk
gebouwd als herensociëteit.


Het object bestaat uit een midden paviljoen met koepel, geflankeerd door lagere, terugbuigende
zijvleugels. Gepleisterde gevels met kroonlijsten. In de koepelzaal is een orgel gesitueerd.


In de jaren hebben er diverse verbouwingen-/uitbreidingen plaatsgevonden. Meest ingrijpende was
de toevoeging van een nieuwe vleugel in de jaren ’50.


Aan de achterzijde is een groenvoorziening gesitueerd waar uitzicht is op de Neder-Rijn.


Fysieke kwaliteit

Typering object               Voormalig museum
Bouwjaar                      1755 (bron: BAGViewer) ca. 1870 conform rijksmonumenten.nl
Aantal bouwlagen              2 (excl. kelder)


Bouwaard
Constructie                   Traditioneel           Kozijnen                  Hout / Aluminium
Fundering                     Onbekend               Beglazing                 Dubbel / Enkel glas
                                                                               Cv-installatie met
Dak                           Samengesteld dak       Verwarming
                                                                               radiatoren
                              Houten vloeren /
Vloeren                                              Energielabel              Niet bekend
                              Betonnen vloeren


Buitenterrein                 Groenvoorziening


Voor de specificaties van de oppervlakten verwijzen wij naar de bijgevoegde waarde berekening.




Datum             19 september 2018

Kenmerk           12061                                                              V1.01

Blad              14                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                              Utrechtseweg 87
                                                                                              Arnhem



3.2        Gebruik
Het object is ten tijde van de taxatie in gebruik bij gemeente Arnhem als voormalig museum.


Bovengenoemde gebruiker is tevens eigenaar van het object. Derhalve zijn er geen
huurovereenkomsten beschikbaar.


Het gebruik is ten tijde van de opname getoetst aan de opgave. De taxateur heeft geen
onvolkomenheden geconstateerd.


De bovenstaande gegevens zijn verkregen van opdrachtgever.


Lease incentives, allonges, addenda & side letters
Op 19-9-2018 heeft opdrachtgever een schriftelijke bevestiging afgegeven waarin is bevestigd dat
zij alle allonges, addendum en side letters heeft verstrekt die benodigd zijn ten behoeve van de
taxatie.
In deze taxatie is de taxateur ervan uitgegaan dat er geenaanvullende afspraken aanwezig zijn die
effect hebben op de waarde van het getaxeerde.




Datum           19 september 2018

Kenmerk         12061                                                               V1.01

Blad            15                                                                  Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                              Utrechtseweg 87
                                                                                              Arnhem



4         Locatie

Locatiebeschrijving

Ligging                             Nabij het centrum van Arnhem
                                    De directe belendingen worden gevormd door karakteristieke
                                    villa’s welke thans in gebruik zijn als hotel, woonhuis en/of
Belendingen
                                    kantoorvilla. Op korte afstand is tevens het regiokantoor van
                                    Liander.
                                    Op korte afstand is het centrum van Arnhem gelegen met goede
Voorzieningen
                                    voorzieningen.
                                    De Utrechtseweg geldt als aanvoerroute vanuit Oosterbeek
Bereikbaarheid eigen vervoer        richting het centrum van Arnhem. Via de provinciale wegen
                                    N225 en N224 is de locatie goed bereikbaarheid.
                                    Op korte afstand is een bushalte gelegen vanwaar buslijnen 1,
Bereikbaarheid openbaar vervoer     51, 352 en 852 vertrekken. Het treinstation Arnhem is op
                                    loopafstand te bereiken.
                                    Op eigen terrein zijn circa vijf parkeerplaatsen gesitueerd wat
Parkeermogelijkheden                gezien de oppervlakte en mogelijke invullingen als zeer slecht
                                    wordt beoordeeld. Op de openbare weg geldt betaald parkeren.
                                    De locatie wordt door de goede bereikbaarheid, ligging op de
Algemene beoordeling locatie        stuwwal met uitzicht op de Neder-Rijn en de korte afstand naar
                                    het centrum van Arnhem beoordeeld als goed.




Datum           19 september 2018

Kenmerk         12061                                                               V1.01

Blad            16                                                                  Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                            Utrechtseweg 87
                                                                                            Arnhem



5         Marktsituatie en courantheid
5.1       Marktsituatie


MARKTVISIE WONEN
Gemeente Arnhem
De gemeente Arnhem is gelegen in de provincie Gelderland. De gemeente telt in totaal 154,8
duizend inwoners en heeft een sterk stedelijk karakter. De komende jaren zal Arnhem te maken
krijgen met een stijgend aantal inwoners, ook het aantal huishoudens zal toenemen. Tot 2040
groeit het aantal inwoners met 10% en het aantal huishoudens zal met 12% toenemen. In deze
periode neemt de grijze druk (het aantal 65+’ers t.o.v. van de beroepsbevolking) toe van 23% in
2017 tot 42% in 2040. Het gemiddeld inkomen is met € 30.700 lager dan het Nederlandse
gemiddelde (€31.700). Eind 2017 bedroeg de werkloosheid 6,1% in Arnhem, dit is hoger dan de
gemiddelde werkloosheid in heel Nederland in 2017 (4,9%). Ten opzichte van eind 2016 is de
werkloosheid met 1,2 procentpunt afgenomen. De netto arbeidsparticipatie nam in deze periode
toe van 64,4% tot 65,4%.

Woningmarkt Arnhem
De gemeente heeft een totale woningvoorraad van circa 72.700 woningen. Het grootste gedeelte
van de voorraad betreft huurwoningen. Vergeleken met het gemiddelde in Nederland heeft Arnhem
relatief weinig koopwoningen, het aantal woningen in eigendom van woningcorporaties is relatief
hoog en de gemeente heeft een boven gemiddeld aantal woningen in eigendom van overige
verhuurders. In 2017 zijn 641 woningen gereed gemeld in de gemeente. Dit is hoger dan het
gemiddelde van de afgelopen vijf jaar (567 gereed gemelde woningen).




Datum          19 september 2018

Kenmerk        12061                                                              V1.01

Blad           17                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                         Utrechtseweg 87
                                                                                         Arnhem



Koopwoningmarkt
In het tweede kwartaal van 2018 zijn er in totaal 500 woningen verkocht in Arnhem.
Hiervan waren er 290 eengezinswoningen en 210 meergezinswoningen. De gemiddelde
verkoopprijs lag in het eerste kwartaal op € 251.000, dit is een stijging van 8% ten opzichte
van dezelfde periode een jaar eerder. Voor een eengezinswoning werd gemiddeld €
297.000 betaald en voor een meergezinswoning € 186.000. De mediane looptijd van een
verkochte woning lag op 41 dagen.




Huurwoningmarkt
In de eerste twee kwartalen van 2018 zijn er in totaal 280 woningen verhuurd in Arnhem.
Hiervan waren 96 eengezinswoningen en 184 meergezinswoningen. De mediane
huurprijs per m² lag in deze periode op €10,15, dit is een stijging van 5% ten opzichte van
de mediane huurprijs per m² in de eerste helft van 2017. De mediane huurprijs per m²
voor eengezinswoning bedroeg €7,92 en voor een meergezinswoning €11,1. De mediane
looptijd van een verhuurde woning lag op 44 dagen.




Datum          19 september 2018

Kenmerk        12061                                                           V1.01

Blad           18                                                              Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                                       Utrechtseweg 87
                                                                                       Arnhem



MARKTVISIE HORECA

Aantal bedrijven
De afgelopen jaren is er, ondanks de economische crisis, een continue groei van het
aantal horecabedrijven te zien. In het derde kwartaal van 2017 gaat het om bijna 46.000
bedrijven. Niet in alle horecasectoren is deze groei echter zichtbaar. Het aantal cafés is
tussen 2008 en 2017 namelijk gedaald van ruim 12.100 tot minder dan 9.600. Het aantal
kantines en cateringbedrijven is tussen 2008 en 2017 met ruim 70% toegenomen en ook
het aantal restaurants en andere eetgelegenheden is in die periode flink gestegen met
32%.




De Gemeente Arnhem telt per 1 juli 2018 in totaal 522 horecabedrijven
ofwel 33,2 bedrijven per 10.000 inwoners. In de Provincie Gelderland zijn dit 5.041
horecabedrijven ofwel 24,5 bedrijven per 10.000 inwoners. De Nederlandse horeca kan in
een aantal sectoren worden onderverdeeld: de dranken-, de fastservice-, de restaurant-
en de hotelsector. Ook de partycatering wordt als een aparte groep beschouwd. In de
Gemeente Arnhem zijn per 1 juli 2018 bijvoorbeeld 123 restaurantbedrijven en 24 hotels
(inclusief pensions) geregistreerd.

Omzetontwikkeling
De horeca heet het tijdens de crisis erg moeilijk gehad. Veel mensen hadden minder te
besteden en één van de eerste dingen waar op bezuinigd werd was de uitgave aan
horeca. Vanaf het moment dat de economie zich langzaamaan ging herstellen begon de
omzet van de horeca zich ook weer positief te ontwikkelen. Vanaf halverwege 2013 is er
een onafgebroken groei van de omzet zichtbaar.

De afgelopen jaren is de prijsontwikkeling in de horeca relatief stabiel gebleven, rond de
2% groei per jaar. De fluctuaties in de omzetontwikkeling komen dus grotendeels op
rekening van de ontwikkeling van het afgezette volume. Tijdens de crisis zakte het volume
hard in en had de prijsontwikkeling een licht dempend effect.

Datum         19 september 2018

Kenmerk       12061                                                          V1.01

Blad          19                                                             Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                                                    Utrechtseweg 87
                                                                                    Arnhem



Nu de volumes weer flink toenemen heeft de positieve prijsontwikkeling ook weer een
positief effect op de omzet van horecabedrijven.




Wanneer er gekeken wordt naar de omzetontwikkeling van de verschillende soorten
horeca dan blijkt er een aanzienlijk verschil in verloop de afgelopen jaren te zijn. De
grootste klappen tijdens de crisis zijn terecht gekomen bij de cafés en bij kantines &
catering. Deze lieten in 2008-2009 en 2012-2013 de grootste daling van de omzet zien. De
daling van de omzet was bij restaurants beduidend minder en bij fastfoodrestaurants etc.
was de omzetdaling in die periodes zelfs miniem. In 2017 laten deze deelsectoren van de
horeca ook de grootste groei zien, terwijl de omzet van kantines en catering zelfs licht
daalde in het begin van 207.

Als gevolg van de
stijging van de
omzet en volume
van de horeca is
ook de
werkgelegenheid
in deze sector
toegenomen. In
het tweede
kwartaal van
2017 was er een
recordaantal
vacatures dat
openstond
(19.500) en ook het aantal ontstane vacatures was in dat kwartaal het hoogst ooit
(29.000). Veel van de vacatures zijn ook weer opgevuld, in het tweede kwartaal werden
26.000 vacatures opgevuld.


Datum         19 september 2018

Kenmerk       12061                                                       V1.01

Blad          20                                                          Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                                         Utrechtseweg 87
                                                                                                       Arnhem



Horecavastgoed
De richtlijn vanuit Koninklijke Horeca Nederland is dat de huuruitgaven maximaal 7% -
10% van de totale omzet mogen bedragen. In onderstaand schema is een indicatie
weergegeven van huurprijzen per m2 op verschillende locaties. Een kleine locatie op een
A1-locaties heeft de hoogste m2 prijs. Op echte toplocaties zoals de binnensteden van
Amsterdam en Utrecht worden bedragen per m2 betaald tussen de € 400,- en € 500,- per
m2 met hier en daar een uitschieter richting de € 1.000,- per m2. In de eerste negen
maanden van 2017 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs van een horecapand
€235 per m² per jaar, in 2016 werd er gemiddeld nog €200 per m² per jaar betaald. (Bron:
NVM database)

                                           A1-horeca                  B1-horeca                   C1-horeca
                                     (grote uitgaanscentra)    (kleine uitgaanscentra)         (buurt, dorp etc.)
 Café/restaurant <200 m2                      € 400,-                  € 300,-                         € 110,-
 Café/restaurant 200-600 m2                   € 250,-                  € 150,-                         € 75,-
 Café/restaurant >600 m2                 € 125,- tot € 175,-            € 85,-                         € 75,-


Trends
Door de economische groei gaat de Nederlandse consument in toenemende mate weer
buiten de deur werken, eten en recreëren. Met name in grote steden profiteert de horeca
hiervan, mede doordat het toerisme ook flink groeit. Er is wel sprake van extra
concurrentie door branchevervaging. Veel supermarkten, warenhuizen en modewinkels
investeren ook in food-en belevingsconcepten. Alles wordt uit de kast gehaald om de
consument naar zich toe te trekken.

De toenemende concurrentie zorgt er ook voor dat ondernemingen zich moeten
onderscheiden. Zeker wanneer men niet gevestigd is op een A-locatie, zal er geïnvesteerd
moeten worden in een uniek en onderscheidend concept. Doordat internet de markt
steeds transparanter maakt op het gebied van aanbod, kwaliteit en prijzen is onderscheid
steeds belangrijker. Aan de ene kant is er sprake van schaalvergroting en ketenvorming
van succesvolle concepten en aan de andere kant is er als tegenbeweging ook te zien dat
er veel kleine, particuliere initiatieven opkomen die zich richten op duurzaamheid,
authenticiteit en vakmanschap. (Bron: Rabobank Cijfers & Trends)




Datum            19 september 2018

Kenmerk          12061                                                                       V1.01

Blad             21                                                                          Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                                                 Utrechtseweg 87
                                                                                               Arnhem



MARKTVISIE HOTELS
Het aantal hotelovernachtingen in Nederlandse hotels is de afgelopen jaren flink
gestegen. In 2012 werden er nog 36,5 miljoen overnachtingen geboekt, in 2016 is dit
gestegen tot 44,6 miljoen. Ook het eerste halfjaar van 2017 laat weer een stijging van het
aantal overnachtingen zien. Over de eerste zes maanden is er een groei zichtbaar van 9%
ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.

De groei is afkomstig van zowel Nederlandse gasten als gasten uit het buitenland. De
afgelopen jaren is de groei van het aantal overnachtingen wel beduidend sterker onder
buitenlandse gasten dan onder Nederlandse gasten. Voor 2014 kwam het merendeel op
naam van binnenlands toerisme, vanaf 2014 is hier echter een kentering in te zien en is
het aantal buitenlandse gasten hoger dan het binnenlands toerisme.

FIGUUR 1: AANTAL OVERNACHTINGEN NAAR HERKOMST (ROLLEND JAAR TOTAAL)
                27.000
                25.000
                23.000
       *1,000




                21.000
                19.000
                17.000
                15.000
                         Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
                              2013           2014     2015        2016   2017

                                         Nederland   Buitenland

BRON: CBS

Circa 75% van het aantal buitenlandse overnachtingen is afkomstig uit een Europees land.
Wanneer het aantal overnachtingen wordt uitgesplitst naar regio buiten Europa dan blijkt
dat er vanuit elk werelddeel een stijging zichtbaar is. De afgelopen jaren is er
voornamelijk een stijging zichtbaar van het aantal overnachtingen van personen
afkomstig uit Amerika en Azië.




Datum                    19 september 2018

Kenmerk                  12061                                                       V1.01

Blad                     22                                                          Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                                          Utrechtseweg 87
                                                                                                        Arnhem



FIGUUR 2: AANTAL OVERNACHTINGEN NAAR HERKOMST BUITENLAND (ROLLEND JAAR TOTAAL)
                3.500
                3.000
                2.500
       *1,000




                2.000
                1.500
                1.000
                 500
                   -
                        Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
                              2013           2014      2015            2016       2017

                   Totaal Amerika       Totaal Azië   Totaal Oceanië      Totaal Afrika

BRON: CBS

Verreweg het meest aantal overnachtingen vind plaats in Noord-Holland, waarbij het
zwaartepunt duidelijk bij de gemeente Amsterdam ligt. Op flinke afstand komt Zuid-
Holland op een tweede plaats, waarna Noord-Brabant, Gelderland en Limburg volgen. In
elke provincie is er een groei van het aantal overnachtingen zichtbaar. Overijssel,
Flevoland en Zuid-Holland laten dubbele cijfers zien, terwijl het aantal overnachtingen
ook in Friesland en Noord-Holland flink groeide.

FIGUUR 3: AANTAL OVERNACHTINGEN PER PROVINCIE Q2 2017 EN VERSCHIL T.O.V. VORIG JAAR
(ROLLENDJAAR TOTAAL)




BRON: CBS




Datum                    19 september 2018

Kenmerk                  12061                                                                V1.01

Blad                     23                                                                   Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                                                       Utrechtseweg 87
                                                                                      Arnhem



Wanneer de regionale spreiding van het aantal overnachtingen vergeleken wordt tussen
de Nederlandse toerist en de buitenlandse toerist dan blijkt er hier een grote discrepantie
te zijn. Bij buitenlandse toeristen ligt het zwaartepunt duidelijk in Noord-Holland
(Amsterdam), terwijl de Nederlandse toerist veel meer verspreid over Nederland
overnacht.

FIGUUR 4: AANTAL OVERNACHTINGEN PER PROVINCIE Q2 2017 (BUITENLAND & NEDERLAND)




BRON: CBS

Medio 2017 zijn er circa 3.700 hotels in Nederland. De afgelopen jaren is het aanbod aan
hotels structureel gegroeid. De 3.700 hotels beschikken over 128.000 kamers en 265.000
bedden. Het grootste gedeelte van het aantal kamers bevind zich in Amsterdam (circa
33.000). Gekeken naar het aantal hotels per provincie dan blijkt dat Noord-Holland ver
boven de rest van de provincies uitsteekt, hierna volgt een brede middenmoot met Zuid-
Holland, Gelderland, Noord-Brabant en Limburg. De verdeling van het aantal kamers en
bedden per provincie maakt duidelijk dat het gemiddeld aantal kamers van een hotel in
Zuid-Holland beduidend hoger is dan in de hiervoor genoemde overige provincies.




Datum         19 september 2018

Kenmerk       12061                                                         V1.01

Blad          24                                                            Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                                       Utrechtseweg 87
                                                                                       Arnhem




FIGUUR 5: AANTAL HOTELS, KAMERS EN BEDDEN PER PROVINCIE (2017)




BRON: HORECA DNA

Een meerderheid (60%) van de Nederlandse hotels is geclassificeerd. Volgens de onlangs
ingevoerde nieuwe Europese sterrenclassificatie is 46% van de hotels een 4-sterren hotel,
41% een 3-sterren hotel en 9% 2-sterren. Een rendabel hotel heeft vaak meer dan 50
kamers, bij grotere ketens is dit vaak minstens 100 tot 120 kamers per hotel. Wanneer het
hotel kleiner is dan 50 kamers dan moet het iets extra’s bieden, veelal in beleving. Hierbij
kan gedacht worden aan kleinere boutique-hotels.

De totale omzet van de hotelbranche in Nederland bedraagt circa € 4 miljard per jaar. In
2016 groeide de omzet met 5% ten opzichte van een jaar eerder. Deze stijging werd
veroorzaakt door het toegenomen aantal overnachtingen van zowel binnenlandse als
buitenlandse toeristen. Een veel gebruikte standaard om de omzetontwikkeling in kaart te
brengen is om deze af te zetten tegen het aantal beschikbare kamers, dit wordt de
RevPAR (Revenue per Available Room) genoemd. De afgelopen jaren is de RevPAR in
Nederland gestegen van €64 in 2013 tot €78 in 2017. In de regio Amsterdam ligt deze
beduidend hoger dan gemiddeld. De groei wordt breed gedragen, alleen driesterren en
viersterren hotel zien (naar verwachting) in 2017 een lichte daling van de omzet per
kamer. In 2017 is de grootste stijging van de RevPar te zien in de vijfsterren hotels.




Datum          19 september 2018

Kenmerk        12061                                                         V1.01

Blad           25                                                            Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                                              Utrechtseweg 87
                                                                                                Arnhem



FIGUUR 6: REVPAR ONTWIKKELING (2013-2017)

  € 160


  € 140


  € 120


  € 100


   € 80


   € 60


   € 40
             2013                 2014            2015          2016*                 2017*

               Nederland                 Amsterdam & Schiphol   Elders in Nederland
               Driesterren               Viersterren            Vijfsterren

BRON: HORWATH HTL

Een andere indicator voor de performance van de hotelmarkt zijn de bezettingsgraden.
Op landelijk niveau zien we hier al een aantal jaar een stijging. Naar verwachting zal de
gemiddelde bezettingsgraad in 2017 in Nederland uitkomen op bijna 76%, in 2014 was dit
nog 69,5%. In Amsterdam ligt de bezettingsgraad een stuk boven gemiddeld. Vorig jaar
werd verwacht dat dit jaar de bezettingsgraad licht zou afnemen door de invloed van de
Brexit, de opkomst van Airbnb en de toegenomen terroristische dreiging. Vooralsnog
blijkt de invloed hiervan nog beperkt en zijn de bezettingsgraden doorgegroeid.




Datum         19 september 2018

Kenmerk       12061                                                                   V1.01

Blad          26                                                                      Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                                       Utrechtseweg 87
                                                                                                     Arnhem



FIGUUR 7: ONTWIKKELING VAN DE BEZETTINGSGRADEN (2014-2017)
 90%
 85%
 80%
 75%
 70%
 65%
 60%
 55%
 50%
            2014                  2015               2017              2017*

              Amsterdam             Landelijk         Buiten de grote steden

BRON: HORWATH HTL

De gestegen bezettingsgraden zorgen voor extra druk op de hotelmarkt en dit is ook terug
te zien in de ontwikkeling van de gemiddelde kamerprijzen. Deze groeit naar verwachting
met 4,5% tot €137 in 2017 in Amsterdam. Landelijk gezien is er ook een stijging van de
kamerprijs zichtbaar, met circa 3% is deze groei wel zwakker.

FIGUUR 8: ONTWIKKELING VAN DE GEMIDDELDE KAMERPRIJS (2014-2017)
  € 150
  € 140
  € 130
  € 120
  € 110
  € 100
   € 90
   € 80
   € 70
   € 60
              2014                  2015                2016                   2017*

                   Amsterdam             Landelijk      Buiten de grote steden

BRON: HORWATH HTL

De afgelopen jaren is het hotelaanbod in de meeste Nederlandse steden flink gestegen.
Aan de gestegen bezettingsgraden en de gestegen gemiddelde kamerprijzen is echter
goed af te lezen dat de groei in het hotelaanbod goed is opgevangen door de markt. Een
uitzondering hierop is Rotterdam.


Datum         19 september 2018

Kenmerk       12061                                                                        V1.01

Blad          27                                                                           Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                                   Utrechtseweg 87
                                                                                                    Arnhem



Doordat het aanbod van hotelkamers hier snel is toegenomen is er een daling van 3
procentpunten te zien in de bezettingsgraad. Aan de andere kant is er in Maastricht de
afgelopen vijf jaar een streng vestigingsbeleid gevoerd en er hierdoor geen groei in het
aanbod gerealiseerd. Dit heeft geresulteerd in een stijging van zowel de bezettingsgraad
als de gemiddelde kamerprijs. Nu Amsterdam ook een hotelstop heeft aangekondigd is de
verwachting dat hier ook weer een groei in bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen
te zien zal zijn de komende jaren.


5.2         SWOT-analyse
SWOT staat voor Strengths, Weaknesses, Opportunities en Threats. Een SWOT-analyse
confronteert externe kansen en bedreigingen met de interne sterkten en zwakten op de
wijze die hierna is afgebeeld.


                    STRENGHTS                                         WEAKNESSES

       Ligging nabij het centrum                          Aantal parkeerplaatsen beduidend onder de
       Ligging nabij station                               maat voor (toekomstige) doeleinden
       Representatieve uitstraling                        De beperkte bestemmingsmogelijkheden
       Representatief en een blikvanger voor de wijk      Rijksmonument, geeft beperking van de (ver)
       Courante ligging met uitzicht op Neder-Rijn         bouwmogelijkheden




                 OPPORTUNITIES                                            THREATS

       Alternatieve aanwendbaarheid                        Leegstand (behoudens anti-kraak)
       Herontwikkeling gezien unieke uitstraling          Mogelijke stijging rente
        object en locatie                                  Herontwikkeling leidt tot verhoogd risico
                                                            gezien status als rijksmonument




Datum              19 september 2018

Kenmerk            12061                                                                  V1.01

Blad               28                                                                     Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                                                                                                Utrechtseweg 87
                                                                                                                   Arnhem



5.3        Courantheid

Courantheid

                                              Alternatieve aanwendbaarheid in huidige bestemmingsplan niet
Alternatieve aanwendbaarheid
                                              mogelijk, derhalve is een wijziging hiervan noodzakelijk.
Marktbeeld3                                   Beperkt dynamische markt
                                              Thans slecht, wanneer de herontwikkeling gerealiseerd is wordt
Verhuurbaarheid                               de verhuurbaarheid gezien de locatie en voorzieningen
                                              beoordeeld als goed.
                                              Thans matig, wanneer de nodige bestemmingsplan
                                              wijziging(en) verkregen wordt, wordt de verkoopbaarheid
Verkoopbaarheid
                                              beoordeeld als goed. Dit heeft m.n. te maken door de
                                              exclusiviteit en locatie van het object.
Inschatting doelgroep object                  Regionaal
                                              De huidige courantheid wordt beoordeeld als matig. Dit wordt
                                              gevormd door de matige parkeervoorzieningen, beperkte
                                              uitbreidingsmogelijkheden, status als rijksmonument en
Beoordeling courantheid4                      bestemmingsmogelijkheden. Wanneer een herontwikkeling
                                              heeft plaatsgevonden, wordt dit beoordeeld als goed.



5.4        Referenties
Onderstaande referenties geven een indruk van de waarde van de objecten. Hierbij moet worden
aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het taxatie-object (kortingen,
bijzondere bepalingen, overig o.g. etc.). Deze referenties kunnen daarom niet als één op één
vergelijkbaar worden gezien. Zij zijn hier toegevoegd ter indicatie.

Huurtransacties

                                                                            Transactieprijs
Adres                      Type object             Transactiedatum                                    Oppervlakte
                                                                            (per m²)
Marienburgstraat 2,                                                                                   100m²
                           Horeca                  23 februari 2018         €175
Arnhem                                                                                                (GBO/BVO/VVO)
Toelichting bij referentieobject
Marienburgstraat 2 betreft een horecaruimte van ca. 100 m2 gelegen in de binnenstad van Arnhem met
mogelijkheden voor een buitenterras. Het object is geschikt als kleinschalig restaurant, lunchroom of café. Het
object kent een gedateerde uitstraling en wordt als minder courant beoordeeld dan het object.




3
 Voor een uitvoerige beschrijving van de marktsituatie, zie hoofdstuk 5.1
4
 Rekening houdend met de bouwkundige/ fysieke kwaliteit, de functionaliteit, de huidige gebruiker(s), de huidige
marktsituatie, de ligging, de bereikbaarheid, parkeergelegenheid etc. in acht genomen

Datum              19 september 2018

Kenmerk            12061                                                                               V1.01

Blad               29                                                                                  Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                                                                                       Utrechtseweg 87
                                                                                                       Arnhem




                                                                     Transactieprijs
Adres                      Type object        Transactiedatum                               Oppervlakte
                                                                     (per m²)
Koningstraat 32,                                                                            278m²
                           Horeca             2 januari 2018         €175
Arnhem                                                                                      (GBO/BVO/VVO)
Toelichting bij referentieobject
Koningstraat 32 betreft een horecaruimte op de begane grond in het centrum van Arnhem. Er zijn circa 100
zitplaatsen gesitueerd, waarbij dit optimale vorm kan worden gebracht naar 120 – 140. Een groot terras met 80
zitplaatsen is eveneens aanwezig.



                                                                     Transactieprijs
Adres                      Type object        Transactiedatum                               Oppervlakte
                                                                     (per m²)
Jansplaats 13-A,                                                                            313m²
                           Horeca             22 september 2017      €208
Arnhem                                                                                      (GBO/BVO/VVO)
Toelichting bij referentieobject
Jansplaats 13-A betreft een horecapand in het stadscentrum van Arnhem. De locatie is zeer courant. Het pand
bestaat uit het restaurant, de keuken, en algemene dienst- en sanitaire ruimten en is verdeeld over de begane
grond, eerste verdieping, tweede verdieping en kelder. Er zijn circa 50 zitplaatsen op de begane grond en 60 op
de eerste verdieping. Een terras zorgt voor een aanvulling van circa 100 zitplaatsen. Het object werd tevens te
koop aangeboden voor een vierkante meter prijs van circa €2.796.

Voor de horeca ruimte is voornamelijk gekeken naar de laatste twee referenties. De locatie wordt als
couranter beoordeeld, waarbij het object een exclusievere uitstraling en tevens goede locatie kent met uitzicht
op de Neder-Rijn. Er is een verdeling gemaakt tussen de verschillende aanwezige ruimtes.




Datum              19 september 2018

Kenmerk            12061                                                                     V1.01

Blad               30                                                                        Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                                                                       Utrechtseweg 87
                                                                                                      Arnhem



Kooptransacties

                                                                     Transactieprijs
Adres                    Type object          Transactiedatum                              Oppervlakte
                                                                     (per m²)
Oranjestraat 23 + 29,                                                                      245m²
                      Horeca                  20 december 2017       €1.061
Arnhem                                                                                     (GBO/BVO/VVO)
Toelichting bij referentieobject
Oranjestraat 23 en 29 betreft het Café de Buren gelegen in Arnhem in de wijk Lombok, nabij het museum. Het
object is begin 20e eeuw gebouwd. Een combinatie wonen en bedrijvigheid is mogelijk gezien het achtergelegen
woonhuis.



                                                                     Transactieprijs
Adres                    Type object          Transactiedatum                              Oppervlakte
                                                                     (per m²)
Driekoningenstraat                                                                         396m²
                         Horeca               6 juli 2017            €1.797
39, Arnhem                                                                                 (GBO/BVO/VVO)
Toelichting bij referentieobject
Driekoningenstraat 39 te Arnhem is gelegen in het Spijkerkwartier nabij het treinstation Arnhem Velperpoort. Het
betreft een multifunctionele ruimte welke voorheen in gebruik was als restaurant. Op de bovenverdieping zijn
zeven ruimte hotelsuites gesitueerd. Het object kent een courante uitstraling.



Voor de referenties van de appartementen wordt verwezen naar het referentieblad toegevoegd aan de
waardering van deze appartementen.




Datum            19 september 2018

Kenmerk          12061                                                                      V1.01

Blad             31                                                                         Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                                                                    Utrechtseweg 87
                                                                                                      Arnhem



6            Kenmerken
6.1          Onderhoudstoestand
Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op
visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Interne en externe inspectie heeft
plaatsgevonden op 3 september 2018 door K.E. (Lennard) Martens.


De indicatie van de onderhoudstoestand is geen indicatie van de bouwkundige staat van het
object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het
waarde onderdeel meegenomen. Met de hierna gebruikte termen, uitstekend, goed, redelijk, matig,
slecht, wordt het volgende bedoeld:

Definities
Zeer goed                                         zo goed als nieuw
Goed                                              voldoet aan actuele bouwkundige eisen
Redelijk                                          onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn
Matig                                             onderhoud op korte termijn noodzakelijk
Slecht                                            achterstallig onderhoud


Het pand verkeert algemeen in een redelijke staat van onderhoud. De constructie van het
gebouwde verkeert in een goede staat, één en ander voor zover visueel waarneembaar. De
hieronder genoemde bouwonderdelen behoeven ten aanzien van de onderhoudssituatie bijzondere
aandacht.

De globale onderhoudstoestand op de inspectiedatum
                                 Slecht   Matig   Redelijk      Goed    Zeer goed           Bijzonderheden
Dak                                   ☐    ☐         ☐           ☐           ☐         Niet kunnen inspecteren
Gevels                                ☐    ☐         ☒           ☒           ☐
Schilderwerk inpandig                 ☐    ☐         ☒           ☐           ☐
Schilderwerk buiten                   ☐    ☐         ☒           ☐           ☐


Onderhoudstoestand vervolg
                                 Slecht   Matig   Redelijk      Goed    Zeer goed           Bijzonderheden
Vloeren                               ☐    ☐         ☒           ☐           ☐
Plafonds                              ☐    ☐         ☒           ☒           ☐
                                                                                       Ter beoordeling erkend
Installaties                          ☐    ☐         ☐           ☐           ☐
                                                                                             installateur
Afwerkingsniveau                      ☐    ☒         ☒           ☐           ☐
Buitenterrein                         ☐    ☐         ☒           ☐           ☐




Datum             19 september 2018

Kenmerk           12061                                                                     V1.01

Blad              32                                                                        Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                                                               Utrechtseweg 87
                                                                                                Arnhem



6.2       Privaatrechtelijke aspecten
6.2.1     Kadastrale gegevens
Volgens het uittreksel van de Dienst voor het kadaster en openbare registers in Nederland, is het
object als volgt geregistreerd:


Het vol eigendom, kadastraal bekend:

Adres                        Gemeente    Sectie    Nummer         ha.      are             ca.
Utrechtseweg 87              Arnhem      P         6592           6        4               72




Derhalve gezamenlijk groot                                        60.472


6.2.2     Zakelijke rechten
Het hierboven genoemde object staat op 4 september 2018 bij de Dienst voor het kadaster en
openbare registers in Nederland geregistreerd op naam van Gemeente Arnhem.


Op het uittreksel zijn diverse aanduidingen opgenomen betreffende het onderhavige perceel, zijnde
‘Besluit op basis van Monumentenwet 1988’, ‘Melding, bevel, beschikking of vordering Wet
bodembescherming’ en ‘Opstalrecht Nutsvoorzieningen op gedeelte perceel in eigendom van
Liander Infra N.V.’.


Het Kadaster maakt geen melding van de oorspronkelijke aankomsttitel. Hiervoor zal een
aanvullend onderzoek door het Kadaster dienen te worden verricht.




Datum             19 september 2018

Kenmerk           12061                                                            V1.01

Blad              33                                                               Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                                                               Utrechtseweg 87
                                                                                              Arnhem



De taxateur heeft de laatste eigendomsakte, zoals in de bijlage toegevoegd, onderzocht en in de
waarde betrokken. Voor zover visueel waarneembaar voor de taxateur, en volgens verklaring van
de eigenaar zijn er geen verdere bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden bekend geworden
die van invloed zijn op de getaxeerde waarde.


De taxateur heeft geen titelonderzoek gedaan naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten.


6.3         Publiekrechtelijke aspecten
6.3.1       Bestemmingsplan
Bij de gemeente Arnhem valt de onderhavige onroerende zaak in het vigerend bestemmingsplan:
Lombok – Hulkestein - Utrechtsestraat en mag worden gebruikt conform de bestemming
Maatschappelijke Doeleinden.


De bovenstaande en in de bijlage verstrekte gegevens, betreffende de bestemming zijn verkregen
via www.ruimtelijkeplannen.nl.


Op grond van de bovenstaande bestemmingsbepalingen en de in de bijlage opgenomen
bestemmingsplaninformatie valt voor zover ons bekend te concluderen dat:
      het huidige gebruik lijkt in overeenstemming met het bestemmingsplan;
      alternatieve aanwending behoort niet tot de mogelijkheden (zie uitgangspunten);
      de huidige bebouwing lijkt niet verder uitgebreid te kunnen worden.

Door de taxateur is geen uitgebreid planologisch onderzoek verricht, zodat de bovenstaande
gegevens als indicatief beschouwd moeten worden.

6.3.2       Milieusituatie
In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen in de
grond of het grondwater, noch naar materialen in of aan het gebouw die schadelijk zijn voor mens,
milieu of gebouwen, noch naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde zouden kunnen
beïnvloeden.


Negatieve milieuaspecten kunnen op korte termijn of langere termijn van invloed zijn op de waarde.
Bij deze taxatie is hiermee geen rekening gehouden.


Bij het Bodemloket is geen milieukundige informatie bekend van het perceel of is voor zover
bekend geen sprake van verontreiniging/is het volgende milieukundige aangetekend ten aanzien
van het betreffend perceel. Het bodemloketrapport dateert van: 19 september 2018.




Datum             19 september 2018

Kenmerk           12061                                                             V1.01

Blad              34                                                                Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>                                                                                      Utrechtseweg 87
                                                                                                      Arnhem



7           Geraadpleegde bronnen


Eigendom

                                                                            Aanpassingen gemaakt op de
                                         Aanwezig    Bron
                                                                            aangeleverde broninformatie

Eigendomsbewijs                             ☒        Kadaster                              ☐

Kadastrale gegevens                         ☒        Kadaster                              ☐


Gebruiker

                                                                            Aanpassingen gemaakt op de
                                         Aanwezig    Bron
                                                                            aangeleverde broninformatie

Huurderslijst                               ☐        Niet van toepassing                   ☐

Huurovereenkomsten                          ☐        Niet van toepassing                   ☐

Allonges                                    ☐        Niet van toepassing                   ☐


Technische gegevens

                                                                            Aanpassingen gemaakt op de
                                         Aanwezig    Bron
                                                                            aangeleverde broninformatie

Plattegronden                               ☒        Opdrachtgever                         ☐

Meetcertificaat (NEN 2580)                  ☒        Opdrachtgever                         ☐

Garantiebewijzen                            ☐        Niet van toepassing                   ☐

Inspectie rapporten
                                            ☐        Niet van toepassing                   ☐
installaties

Meerjaren
                                            ☐        Niet van toepassing                   ☐
onderhoudsraming


Milieu aspecten

                                          Aanwezig    Bron                       Aanpassingen in
                                                                                 broninformatie gemaakt

Asbest certificaat                           ☐        Niet van toepassing                      ☐

Bodem-/
                                             ☒        Bodemloket                               ☐
grondwateronderzoek

Certificaat van
                                             ☐        Niet van toepassing                      ☐
bodemsanering

Gemeentelijke informatie                     ☐        Niet van toepassing                      ☐

Legionella onderzoek                         ☐        Niet van toepassing                      ☐


Datum                19 september 2018

Kenmerk              12061                                                                  V1.01

Blad                 35                                                                     Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                                                                       Utrechtseweg 87
                                                                                            Arnhem




Publiekrechtelijke bepalingen

                                                                       Aanpassingen in
                                     Aanwezig   Bron
                                                                       broninformatie gemaakt

Bestemmingsplan                         ☒       Ruimtelijke plannen                     ☐

Bestemmingsbepalingen                   ☒       Ruimtelijke plannen                     ☐

Bouwvergunning                          ☐       Niet van toepassing                     ☐

Bouwvoorschriften                       ☐       Niet van toepassing                     ☐

Milieuvergunningen                      ☐       Niet van toepassing                     ☐

Gebruiksvergunningen                    ☐       Niet van toepassing                     ☐


Erfpacht

                                                                       Aanpassingen in
                                     Aanwezig   Bron
                                                                       broninformatie gemaakt

Erfpachtinformatie                      ☐       Niet van toepassing                   ☐




Tenzij anderszins aangegeven, heeft de taxateur geen aanpassingen gemaakt op de
(aangeleverde) broninformatie.




Datum            19 september 2018

Kenmerk          12061                                                        V1.01

Blad             36                                                           Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                                                                                  Utrechtseweg 87
                                                                                                                    Arnhem



8           Definitie van de waardebegrippen
8.1         Waardebegrippen conform International Valuation Standards (IVS)
Marktwaarde
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke
marketing, in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van
zaken, prudent en niet onder dwang hebben gehandeld.


Markthuur
Het geschatte bedrag waartegen een object of ruimte tussen een bereidwillige huurder en een bereidwillige verhuurder op
passende huurvoorwaarden na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie zou worden verhuurd op de
waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang hebben gehandeld.


Hypotheekwaarde (Mortgage Lending Value)
Hypotheekwaarde is de waarde van het object die is vastgesteld door een taxateurs op grond van een voorzichtige
prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het object, rekening houdende met duurzame langetermijnaspecten
van het object, de normale en locale marktvoorwaarden, de huidige bestemming en gebruik van het object en eventuele
andere doeleinden waarvoor het geschikt is. Speculatieve factoren mogen niet in de hypotheekwaarde worden verrekend.


(Mortgage Lending Value (IVS2007-2.3.12 and EVS2007-S4.97 en Directive 98/32/EC of the European Parliament of the
Council of 22 June 1998): Is The value of the property as determined by the valuer making a prudent assessment of the
future marketability of the property by taking into account long-term sustainable aspects of the property, the normal and local
market conditions, and the current use and alternative appropriate uses of the property.)




Datum               19 september 2018

Kenmerk             12061                                                                                 V1.01

Blad                37                                                                                    Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>                                                                                                 Utrechtseweg 87
                                                                                                                   Arnhem



8.2         Nederlandse waardebegrippen
Opinie over de te verwachten opbrengst bij executoriale verkoop, voorheen in de markt bekend als executiewaarde
Opinie over de te verwachten opbrengst bij executoriale verkoop is de verwachte prijs die op de dag van de taxatie wordt
overeengekomen bij een gedwongen openbare verkoop van een vastgoedobject tussen een onwillige verkoper en een
willige koper, na een behoorlijke marketing en waarbij de koper met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelt.


De term executiewaarde is niet toegestaan voor taxateurs die conform de taxatierichtlijnen van de Royal Institution of
Chartered Surveyors taxeren. Een taxatie ten behoeve van zekerheidstelling van leningen dient namelijk in
overeenstemming te zijn met de IVCS (Valuation Application 2 (IVA 2)). Volgens deze standaarden, mag de executiewaarde
niet als marktbegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het Marktwaarde begrip ontbreken en het
de marktwaardebasis ontzegt. Bij de executiewaarde is namelijk geen sprake van een bereidwillige verkoper, geen sprake
van een goed geïnformeerde koper en geen sprake van behoorlijke marketing. Het begrip executiewaarde maakt onderdeel
uit van lokale gebruiken in Nederland en banken zijn gewend met de executiewaarde te werken wanneer financieringen
worden verstrekt.
Gezien het bovenstaande kunnen wij slechts een opinie geven over de verwachte opbrengst bij gedwongen verkoop. Wij
benadrukken dat hierbij dus geen waarde wordt bepaald. Deze opinie van de verwachte verkoopopbrengst bij gedwongen
verkoop is slechts van toepassing op de taxatiedatum. In het geval van een mogelijke gedwongen verkoop in de toekomst,
kan in geen geval door de opdrachtgever aanspraak gemaakt worden op de gegeven opinie omdat zowel
marktomstandigheden als individuele verkoopomstandigheden- en proces kunnen, afwijken van hetgeen is aangenomen en
vastgesteld is op de taxatiedatum.


8.3         Overige definities
Verschillende oppervlaktes
Bruto vloeroppervlakte (BVO)
De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de
buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.


Verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO)
De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correctie glaslijn”. Deze
correctie wordt berekend door de raamopeningen en buitenbegrenzingen, de afstand tussen de meetlijn voor netto-
vloeroppervlakte en de binnenkant van het glas op 1,5 meter boven vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte
van de glasopeningen.

Inspectie
De inspectie is de bezichtiging en de daarop gebaseerde beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. De
inspectiedatum is de datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd en/of bezichtigd.

Waardepeildatum
De waardepeildatum is de datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd
waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in één dag.




Datum               19 september 2018

Kenmerk             12061                                                                                V1.01

Blad                38                                                                                   Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>                                                                                               Utrechtseweg 87
                                                                                                                Arnhem



Professionele taxatiedienst
Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de
waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economisch en maatschappelijk
verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt.


Vastgoedobject
De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken
die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken,
daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop
gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander
gelegen in Nederland.


Bijzonder vastgoedobject
Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht, anders dan door middel van verkoop van het bedrijf
waarvan het deel uitmaakt, vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object, de
configuratie, omvang, locatie of andere kenmerken.

Bedrijfsgerelateerd vastgoedobject
Elk type vastgoedobject dat is ontworpen voor een specifiek bedrijfstype waar de waarde van het object het
handelspotentieel van het betreffende bedrijf weergeeft.


Terminologie
NAR:                          Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde v.o.n. x 100%
BAR:                          Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100%
DCF:                          Discounted Cash Flow = contante waarde van toekomstige cash flows
Disconteringsvoet:            Yield waarmee de netto kasstromen van de kapitaalscorrecties in de BAR/NAR berekening
                              contant worden gemaakt
Internal Rate of Return (IRR): Het verwachte rendement op basis van de ingeschatte kasstromen (investering, kasstromen
                              en eindwaarde)
HABU:                         Highest And Best Use
EVS:                          European Valuation Standards
IVS:                          International Valuation Standards
IVSC:                         International Valuation Standards Committee
RICS:                         Royal Institution of Chartered Surveyors
TEGoVA:                       The European Group of Valuers Association
NRVT:                         Nederlands Register Vastgoed Taxateurs




Datum                19 september 2018

Kenmerk              12061                                                                            V1.01

Blad                 39                                                                               Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>                                                                                             Utrechtseweg 87
                                                                                                              Arnhem




Energieklassen
De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse
variërend van A tot en met G. Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A-classificering, zeer onzuinige gebouwen
hebben een G. Onderstaand een tabel die inzicht geven in de verschillende energieklassen met bijbehorende grenswaarde
voor zowel woningen als utiliteitsgebouwen.


Energieklasse            Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen en utiliteitsgebouwen
A++                      Kleiner of gelijk aan 0,60
A+                       0,61 – 0,80
A                        0,81 – 1,20
B                        1,21 – 1,40
C                        1,41 – 1,80
D                        1,81 – 2,10
E                        2,11 – 2,40
F                        2,41 – 2,70
G                        > 2,70
Bron: Rijksoverheid.nl




Datum                    19 september 2018

Kenmerk                  12061                                                                      V1.01

Blad                     40                                                                         Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>                                                                                                Utrechtseweg 87
                                                                                                                 Arnhem



9             Verklaring waarderingsmethodieken
Discounted Cash Flow-methode (Netto contante waarde)
Bij de DCF berekening wordt uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwperiode van 10 jaar. Het rendement
wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxatie een investering te doen om vervolgens gedurende de
beschouwperiode cashflows te ontvangen. Deze cashflows bestaan uit huurinkomsten verminderd met huurderving,
eventueel verkopen van individuele verhuurbare eenheden, kosten van verhuur van leegstand, achterstallig onderhoud,
eventuele renovatiekosten en aan het einde van de beschouwperiode een eindwaarde.
Op de jaarlijkse inkomsten worden de exploitatiekosten in mindering gebracht. Gedurende de beschouwperiode van 10 jaar
wordt rekening gehouden met de periodieke prijsstijgingen zoals de indexering van de huur- en kostenstijging. Daarbij wordt
veelal rekening gehouden met de inflatieverwachting over een langere periode zoals die wordt berekend door Consensus
Forecast.
Ook de verwachte markthuurwaarde is onderhevig aan inflatie. Echter, de markthuurwaarde kan in de visie van de taxateurs
sterker of zwakker aangepast worden dan op grond van de inflatie verwachting wordt voorspeld.


De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 11 en een te verwachten nettorendement begin jaar 11
(exityield). Omdat de exityield een voorspelling is, wordt het netto-aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateurs
vast te stellen opslag.
Aldus wordt een maximaal investeringsbedrag herleid, dat vervolgens wordt gecorrigeerd met transactiekosten als
overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht.


Netto / Bruto aanvangs rendement- methode
Hierbij wordt een markthuurwaarde per jaar vastgesteld, rekeninghoudende met de aard en bestemming van het gebouw,
het afwerkingniveau en de ligging.
Op de verkregen bruto economische huurwaarde zijn vervolgens de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van
toepassing) in mindering gebracht zoals:
•           onroerende zaak belasting;
•           opstalverzekering;
•           assurantiebelasting;
•           rioolrecht;
•           waterschapslasten;
•           overige uitgaven;
•           erfpachtcanon;
•           mutatieleegstand;
•           structurele leegstand;
•           objectbeheer;
•           verhuurcourtage;
•           promotie / marketing;
•           instandhoudingsonderhoud;
•           servicekosten eigenaar;
•           oninbare huren;
•           overige uitgaven;
•           niet verrekenbare BTW.


Datum                     19 september 2018

Kenmerk                   12061                                                                        V1.01

Blad                      41                                                                           Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>                                                                                                Utrechtseweg 87
                                                                                                                  Arnhem




De verkregen netto markthuurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waarna de
gekapitaliseerde waarde is verkregen.
Voor zover van toepassing, is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op
de alsdan verkregen marktwaarde vrij op naam zoals:
•          contante waarde hogere / lagere huuropbrengst;
•          aanvangsleegstand;
•          de verhuur- / promotiekosten aanvangsleegstand;
•          (contante waarde) erfpachteffecten;
•          achterstallig onderhoud;
•          contante waarde toekomstige renovatie;
•          contante waarde BTW-nadeel onbelaste verhuur.


Het verschil tussen de markthuurwaarde en de feitelijk betaalde huur is contant gemaakt voor de lopende contractperiode.
De aanvangsleegstand is contant gemaakt en opgenomen als correctie. Deze aanvangsleegstand is opgebouwd uit een
gemiddelde aanvangsleegstand en er is rekening gehouden met incentives in de vorm van een bepaald aantal maanden
huurvrije periode en/of de effectieve markthuurwaarde. Voor het gehanteerde aantal maanden verwijzen wij naar het bij
deze taxatie behorende rekenmodel. Na de verwerking van de genoemde kapitaalscorrecties in de taxatie wordt de
marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na aftrek van de wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en
overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper.


Comparatieve methode
De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt, verkoop- en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke
objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend
zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is
gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren:
Markt:
•          vraag en aanbod op de markt;
•          ontwikkeling rendementen;
•          inflatieverwachting;
•          rentestand en rente ontwikkeling.


Locatie:
•          omgevingsfactoren;
•          parkeermogelijkheden;
•          infrastructuur;
•          bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer;
•          voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en scholen;
•          (bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare onroerende zaken.




Datum                19 september 2018

Kenmerk              12061                                                                              V1.01

Blad                 42                                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>                                                                                                   Utrechtseweg 87
                                                                                                                     Arnhem




Onroerende zaak:
•         zakelijke en andere lasten;
•         bouwaard en kwaliteitsniveau;
•         staat van onderhoud;
•         stand en ligging;
•         gebruiksmogelijkheid.


Residuele grondwaarde - methode
Bij deze methodiek wordt de eindwaarde van het onroerend goed geanalyseerd vanuit de opbrengst na (her)ontwikkeling.
De opbrengsten worden verminderd met de te maken kosten, aldus blijft over de residuele grondwaarde.
Dit houdt in dat de waarde van de grond tot stand komt door de totale bouwkosten (inclusief bijkomende kosten) in
mindering te brengen op de te verwachten verkoopopbrengst.


Gecorrigeerde vervangingswaarde
De huidige kosten van herbouw of vervanging van een actief door het moderne equivalent van het actief minus aftrek voor
fysieke vormen van veroudering en optimalisering. (NB: dit is niet van toepassing op taxaties in gevolge van de Nederlandse
Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ).


Gecorrigeerde vervangingswaarde (art. 17 lid 3 Wet waardering onroerende zaken):
zijnde de vervangingswaarde van de onroerende zaak, waarbij bij de bepaling rekening wordt gehouden met:
a.        de aard en de bestemming van de zaak;
b.        de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van
latere wijzigingen (zijnde: investeringen, verbouwingen, onderhoud) in aanmerking wordt genomen.


De gecorrigeerde vervangingswaarde is dus het bedrag/ waarde dat nodig zou zijn om in de plaats van een goed dat bij de
bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht, een ander goed te verkrijgen of te vervaardigen dat voor
de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, waarbij rekening wordt gehouden met technische
en functionele afschrijvingen.


Het afhankelijk van de gekozen waarderingsmethode van toepassing zijnde rekenmodel maakt onderdeel uit van dit rapport.




Datum               19 september 2018

Kenmerk             12061                                                                                  V1.01

Blad                43                                                                                     Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>                                                                                                        Utrechtseweg 87
                                                                                                                          Arnhem



10             Voorwaarden taxatie
Bij deze taxatie is rekening gehouden met de volgende veronderstellingen en omstandigheden:


Valuta
Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage zijn alle bedragen uitgedrukt in Euro’s (€).


Bouwkundige en technische staat
      Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat
       van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts
       gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud.
      Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of
       functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, het type gebruik en de (multi-)
       functionaliteit van het gehele gebouw.
      De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer
       gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek.
      De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld.
      Bij de taxatie is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van
       onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen
       zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is / zijn niet
       gecontroleerd op de werking daarvan.
      De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen
       gebreken.
      Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van
       uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.
      Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd moeten worden,
       wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door
       een erkend aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie
       achteraf.
      De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580
       en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden
       wordt verwezen naar NEN 2580 "Oppervlakten en inhouden van gebouwen".


Milieu
      De inspectie van het pand vindt visueel en globaal plaats, waarbij gekeken wordt of bij de bouw gebruik werd gemaakt
       van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van
       de mens.
      ‘Visueel’ en ‘ globaal’ houdt in dat het onderzoek van MVGM zeer beperkt is. Voor zover verder onderzoek wenselijk is
       dient de opdrachtgever daartoe partijen in te schakelen die de vereiste technische expertise in huis hebben.
      Voor zover de visuele en globale inspectie door MVGM geen andere inzichten geeft gaat MVGM er vanuit dat de grond
       e/o opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan
       wel eigenschappen heeft die de functionaliteit van het perceel op korte of langere termijn aantasten.




Datum                  19 september 2018

Kenmerk                12061                                                                                    V1.01

Blad                   44                                                                                       Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>                                                                                                    Utrechtseweg 87
                                                                                                                      Arnhem




      Uitsluitend indien concrete informatie omtrent de aanwezigheid van de in art. 11.3 bedoelde stoffen werd verstrekt dan
       wel indien een kwantificering van eventuele saneringskosten is verstrekt kan MVGM deze omstandigheden betrekken in
       haar taxatie.
      Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve
       milieuaspecten zijn. Nader onderzoek kan dan
       gewenst zijn.


Eigendom
      Bij de taxatie zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek, beslagen en/ of inschrijvingen daarvan
       wordt geleverd.
      Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of
       vervreemdingsbeperkingen blijken, tenzij wij in deze rapportage anders berichten.
      Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de
       taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt.
      Bij onze taxatie is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren.
      Wij hebben geen inzicht in de balans en de verlies- en winstrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad.
      Bij onze taxatie zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze
       geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn wij ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte
       en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief
       effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde.
      Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerde object of complex, ten behoeve van een juiste
       waardeonderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden
       beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling in dit rapport uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.


Premies, retributies en andere voordelen
      Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of
       overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.
      Bij de taxatie zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten
       beschouwing gelaten.
      In deze taxatie zijn geen (mogelijke) specifieke voordelen tot uiting gebracht, die bepaalde eigenaren/gebruikers met
       een bijzonder belang zouden kunnen genieten.


Plaatselijke voorschriften
      Bij onze rapportages en adviezen gaan we er vanuit dat op de waarde peildatum het object en het gebruik ervan
       voldoen aan alle overheidsregels en – eisen.
      Met betrekking tot de vereiste vergunningen zoals bouwvergunningen, milieuvergunningen en vestigingsvergunningen is
       geen onderzoek verricht, tenzij anders benoemd in rapportage c.q. advies.
      Omtrent de toepassing van de publiekrechtelijke bepalingen, zoals bestemmingsplannen en bouwverordeningen en het
       te zake door de diverse overheidsorganen gevoerde of te voeren beleid is geen bijzondere informatie ingewonnen.
      Tenzij anders dan vermeld is het uitgangspunt in de waardering dat het huidige gebruik is toegestaan binnen het
       vigerende bestemmingsplan en dat alle benodigde vergunningen zijn verstrekt.




Datum                    19 september 2018

Kenmerk                  12061                                                                              V1.01

Blad                     45                                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>                                                                                                       Utrechtseweg 87
                                                                                                                         Arnhem




      Bij de uitvoering van de aan ons verstrekte opdracht hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige
       wijzigingen in de bestaande wetgeving.


Fiscale wetgeving
      In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale wet- en regelgeving betreffende de vennootschaps- of
       inkomstenbelasting. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur in te schakelen voor de faciliteiten die
       samenhangen met het getaxeerde vastgoed.
      Alle bedragen die in de taxatie zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) en er wordt van uitgegaan dat de
       vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de taxatie van de individuele onroerende zaak anders blijkt.
       Bedragen met betrekking tot wooneenheden zijn inclusief BTW.
      De vastgestelde waarden zijn "kosten koper" tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de
       overdrachtsbelasting, notariskosten wegens de levering van de onroerende zaak, alsmede de kosten verbonden aan de
       inschrijving ervan in het kadaster.


Huurrecht
      De waardering wordt uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en), waarbij wordt
       aangenomen i) dat er geen achterstand is in huurtermijnen of andere betalingsverplichtingen en ii) huurders hun
       verplichtingen kunnen en zullen nakomen.
      Voor zover het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of moedermaatschappij van
       huurster, blijft die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing tenzij anders is benoemd in de taxatie.
      Indien geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met daarin essentialia, zijn wij uitgegaan van
       standaard ROZ-contract van 5 + 5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende (bijzondere) bepalingen zijn opgenomen.
      De waardering vindt plaats op basis van de verstrekte informatie inzake de BTW aftrek en dat er geen wijzigingen van
       het gebruik hebben plaatsgevonden.
      Bij ‘7:290 BW bedrijfsruimte’ geeft MVGM uitsluitend een indicatie van de eventueel nader op grond van artikel 7:303
       BW vast te stellen huurprijs. Bij de waardering wordt aangenomen dat er bij afloop van de huurovereenkomst geen
       kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het
       gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht.
      De waardering vindt plaats met de aanname dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder
       en de verhuurder bestaan. Eventueel door de huurder(s) betaalde waarborgsom(men) en/of de daarover verschuldigde
       rente hebben geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
      Bij woonruimte wordt – voor zover mogelijk en indien van toepassing- de maximaal redelijke huur berekend op grond
       van het “Woningwaarderingsstelsel”.


Toekomstige wetgeving
Bij de uitvoering van de aan ons verstrekte opdracht hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige
wijzigingen in de bestaande wetgeving.


Onvoorziene omstandigheden
Onvoorziene macro-economische veranderingen kunnen plotselinge gevolgen hebben voor vastgoedmarkten. Indien de
taxatiedatum samenvalt met de onmiddellijke nasleep van een dergelijke gebeurtenis, kunnen de gegevens waarop de




Datum                  19 september 2018

Kenmerk                12061                                                                                   V1.01

Blad                   46                                                                                      Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>                                                                                                    Utrechtseweg 87
                                                                                                                     Arnhem




taxatie is gebaseerd, onvolledig of inconsistent zijn, met de onvermijdelijke gevolgen voor de zekerheid die aan de taxatie
ontleend kan worden.


Rechten van derden
Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden uit enige overeenkomst zijn anders dan de in dit rapport
specifiek genoemde.


Tijd
      Een taxatie is tijdsafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en bijbehorende marktomstandigheden op
       waardepeildatum.
      Gebeurtenissen na inspectiedatum, maar vóór de waardepeildatum worden - mits redelijkerwijs bij de geregistreerde
       taxateur bekend – altijd verwerkt in de taxatie.
      Wanneer na de waardepeildatum, maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het
       getaxeerde plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan
       de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt
       vastgelegd in het taxatierapport.
      Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en taxatierapportdatum, die al op voorhand
       bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de
       waardering. Dit kan door middel van het hanteren van (bijzondere) uitgangspunten.


Aansprakelijkheid
      MVGM betrekt alle verstrekte informatie en beschikbare gegevens bij de waardebepaling c.q. advisering, doch is noch
       jegens de opdrachtgever noch jegens een derde aansprakelijk voor schade welke het gevolg is van een onjuiste taxatie
       welke het gevolg is van een onvolledige of onjuiste informatieverstrekking door de Opdrachtgever of derden.
      MVGM is niet aansprakelijk voor schade door een onjuiste taxatie als gevolg van i) onbekendheid met de aanwezigheid
       van stoffen in, onder of rondom het pand die schadelijk kunnen zijn voor mens of milieu e/o n ii) de (bouwkundige) staat
       van het pand als gevolg van niet zichtbare gebreken aan het pand of haar technische installaties
      MVGM is slechts aansprakelijk voor schade als gevolg van opzet of grove schuld en voor zover het directe schade
       betreft. MVGM is in geen geval aansprakelijk voor indirecte schade, daaronder begrepen gederfde winst, economisch
       verlies, gemiste kansen of andersoortige gevolgschade.
      De aansprakelijkheid van MVGM is beperkt tot het bedrag waartoe haar beroepsaansprakelijkheidsverzekering dekking
       biedt. Voor zover de beroepsaansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt, is de aansprakelijkheid van MVGM
       beperkt tot het factuurbedrag dat gemoeid is met de opdracht.
      Schademeldingen dienen op straffe van verval van de schadevordering binnen een maand na ontdekking van de
       schade of de fout schriftelijk worden gemeld door de opdrachtgever aan MVGM. In ieder geval vervalt iedere aanspraak
       tot schadevergoeding na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht.


Overige waarde bepalende factoren
      Bij de taxatie wordt verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden
       voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze
       invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde
       zullen hebben.



Datum                   19 september 2018

Kenmerk                 12061                                                                              V1.01

Blad                    47                                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>                                                                                                  Utrechtseweg 87
                                                                                                                     Arnhem




      Deze taxatie is exclusief bedrijfsgebonden inventaris, machines, goederen en eventuele voorraden tenzij anders
       vermeld in dit taxatierapport.


Copyright
Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar
gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere
manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van MVGM Vastgoedtaxaties B.V.


Overeenstemming met RICS-taxatiestandaarden, IVS en NVM
      Deze taxatie is uitgevoerd conform de RICS-taxatiestandaarden (The Red Book), Nederlandse editie, juli 2017. De
       standaarden in het Red Book zijn in overeenstemming met de “International Valuation Standards”, uitgegeven door de
       International Valuation Standards Council (IVSC).
      Op deze taxatie zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers (versie 2011) van de
       Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) van toepassing.


Onafhankelijkheidsverklaring en vakbekwaamheid taxateurs
      MVGM verklaart dat zij en/of een aan haar gelieerde vennootschappen en/of haar medewerkers recentelijk of binnen
       afzienbare termijn niet betrokken is geweest c.q. wordt bij de gewaardeerde onroerende zaken (in welke hoedanigheid
       dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot een belangenverstrengeling.
      Wij bevestigen dat er geen belangenverstrengeling bestaat ten aanzien van deze opdracht en/of opdrachtgever(s).
      De taxatie van de onroerende zaken is in alle gevallen te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap uitgevoerd
       door professionele taxateurs die zijn gecertificeerd bij het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs).


Ethiek
MVGM Vastgoedtaxaties B.V. is aangesloten bij NVM en volgt zodoende de NVM erecode, de ethische code van de NVM.
Deze ethische code vormt een garantie voor de basiskwaliteit van de taxaties van MVGM Vastgoedtaxaties B.V.


Dossiervorming
MVGM Vastgoedtaxaties B.V. volgt de IVS 102-8 standaard inzake dossiervorming, gecombineerd met een interne policy.
Uitgangspunt van de interne policy is dat iedere taxateur een dossier dient te vormen dat in voldoende mate compleet en
gedetailleerd is, waardoor dit dossier een duidelijk beeld geeft van de uitvoering van de taxatiewerkzaamheden.


Klachtenprocedure
MVGM is een ‘RICS Regulated Firm’. Daarbij voldoen de werkwijze en rapportages aan de eisen conform het RICS Red
Book, tenzij uitdrukkelijk en schriftelijk anders is overeengekomen met opdrachtgever. Daarnaast zijn de taxateurs
aangesloten bij het NRVT. Daarbij voldoen de werkwijze en rapportages aan de eisen conform het Regelement
Bedrijfsmatig Vastgoed en de algemene gedrags- en beroepsregels, tenzij uitdrukkelijk en schriftelijk anders is
overeengekomen met opdrachtgever. In beide kaders kent MVGM een klachtenprocedure. Klachten kunnen ingediend
worden bij mevrouw C. van den Berg (MVGM Vastgoedtaxaties B.V., Postbus 442, 3800 AK Amersfoort, tel: 088 432 432 1,
email: c.vanden.berg@mvgm.nl ). MVGM zal zorg dragen voor een snelle en zorgvuldige afhandeling van uw klacht.




Datum                  19 september 2018

Kenmerk                12061                                                                              V1.01

Blad                   48                                                                                 Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>                                                 Utrechtseweg 87
                                                                 Arnhem



11        Bijlagen


                                     Aanwezig   Niet-aanwezig


Rekenmodel(len)                         ☒            ☐



Foto’s                                  ☒            ☐



Kadastrale informatie                   ☒            ☐



Akte van levering                       ☒            ☐



Huurinformatie                          ☐            ☒



Bestemmingsplan                         ☒            ☐



Milieu                                  ☒            ☐



Plattegrondtekeningen                   ☒            ☐



Opdrachtbrief                           ☒            ☐




Datum            19 september 2018

Kenmerk          12061                                 V1.01

Blad             49                                    Paraaf:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>