<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Aan de gemeenteraad

Zaaknummer              499180




Onderwerp:             Vaststellen 'Facetbestemmingsplan Woningsplitsing en
                       Verkamering'
a
Voorstel

 1. Uitvoering te geven aan het vastgestelde 'Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing' door
    regels voor verkameringen en woningsplitsingen in een bestemmingsplan op te nemen;
 2. In de zienswijzen aanleiding te zien tot vaststelling in gewijzigde vorm van dit bestemmingsplan ten
    opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zoals dit op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke
    ordening ter inzage heeft gelegen;
 3. In afwijking van het ontwerpbestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' zoals dat
    ter inzage heeft gelegen de wijzigingen door te voeren zoals opgenomen in 'Bijlage 1';
 4. Het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering', zoals vervat in verbeelding
    NL.IMRO.0202.959-0301.gml met bijbehorende regels en toelichting, gewijzigd vast te stellen;
 5. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening.

Inleiding


 Uw gemeenteraad heeft op 17 juni 2020 het ‘Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing’
 vastgesteld. Eén van de acties uit het plan van aanpak is het opstellen van een facetbestemmingsplan
 dat specifiek toeziet op woningsplitsing en verkamering. Het Facetbestemmingsplan Woningsplitsing en
 verkamering (hierna: facetplan) bevat slechts enkele regels en heeft een aanvullende werking op alle
 andere bestemmingsplannen in de gemeente. Het facetplan regelt een verbod op woningsplitsing en
 verkamering met een afwijkingsbevoegdheid. Voor het splitsen of verkameren van een woning zal in de
 toekomst één vergunning nodig zijn: de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Momenteel bevat
 ook de huisvestingsverordening (nog) een deel over ‘wijzigingen in de woonruimtevoorraad’. Nadat een
 facetplan in werking is getreden, zullen deze regels overbodig zijn en dient uw raad de artikelen uit de
 huisvestingsverordening in te trekken.

 Het ontwerpfacetbestemmingsplan is opgesteld conform de hoofdlijnen uit het plan van aanpak. De
 terinzagelegging van het bestemmingsplan heeft geleid tot 87 zienswijzen op het bestemmingsplan. In
 het zienswijzerapport (bijlage 2a bij dit raadsvoorstel) zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van
 een reactie. Sommige zienswijzen geven aanleiding tot het gewijzigd vaststellen van het
 bestemmingsplan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Beoogd effect


 Het verankeren van regels voor verkameringen en woningsplitsingen (voor nieuwe initiatieven) in een
 stadsbreed facetplan, om zo beter grip te krijgen op de (negatieve) effecten van ongereguleerde
 kamerbewoning en splitsing.


Argumenten

 1.1 Het facetplan bevat de uitgewerkte regels uit het door de gemeenteraad vastgestelde 'Plan van
     Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing'.

     Op 17 juni 2020 heeft de gemeenteraad van Arnhem het integrale ‘Plan van Aanpak: Verkamering en
     Woningsplitsing’ vastgesteld. Eén van de acties uit dit plan betreft het verankeren van regels voor
     nieuwe initiatieven voor verkameringen en woningsplitsingen in een facetplan. Via het Plan van
     Aanpak heeft de gemeenteraad op hoofdlijnen kenbaar gemaakt welke voorwaarden zij terug wenst
     te zien in een facetplan. Deze regels zijn opgenomen en uitgewerkt in het voorliggende
     bestemmingsplan

 2.1 Zienswijzen geven aanleiding tot herziening van de regels om concentraties van kamerverhuur te
     beperken (artikel 3.4.b uit het facetplan).

     In de meeste zienswijzen die binnenkwamen spreken indieners zich uit voor het toepassen van de
     zogenaamde ‘50-meter eis’ over de gehele stad. Het college is hier eveneens voorstander van,
     omdat het verdere concentraties van kamerverhuur onmogelijk maakt, spreiding bevordert en een
     waterbedeffect voorkomt.

     In het ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage heeft gelegen wordt ten aanzien van het voorkomen
     van concentraties in ‘overige zone: Spijkerkwartier’ een ander regime voorgesteld dan voor de rest
     van de stad. Voor ‘overige zone: Spijkerkwartier’ is in artikel 3.4. opgenomen dat “een vergunning niet
     wordt verleend indien binnen een straal van 50 meter rondom het te verkameren plan reeds
     kamergewijze bewoning plaatsvindt”. Voor de rest van de stad is opgenomen dat “door het
     verkameren een niet-verkamerd gebouw niet mag worden ingesloten door kamergewijze bewoning
     van gebouwen aan dezelfde straat.”
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>        De differentiatie tussen het Spijkerkwartier en de rest van de stad is gemaakt naar aanleiding van het
        amendement 20A37 ‘leefbaarheidstoets een wassenneus’. Via dit amendement verdween de eerder
        voorgestelde leefbaarheidstoets, waarover ook het college zich door voortschrijdend inzicht kritisch
        toonde. Een gevolg van het amendement was ook dat de insluitingseis (uit artikel 3.4) in het
        ontwerpbestemmingsplan is opgenomen, in plaats van dat de 50-meter-eis voor de gehele stad geldt.

        In het amendement is ook opgenomen dat het college op een later moment gebieden aan de
        gemeenteraad kan voorleggen waarvoor de ‘50-meter-eis’ ook van toepassing zou moeten zijn. Het
        amendement laat hiermee - voorwaardelijk - ruimte voor het breder toepassen van de regel. In het
        amendement is opgenomen dat het college deze bredere toepassing op basis van een nulsituatie kan
        voorstellen. Een nulsituatie in de vorm van een stippenkaart is reeds compleet (zie bijlage 4). (Meer
        informatie over de stippenkaart staat in voorliggend raadsvoorstel onder 'kanttekeningen en risico's':
        2.1.).

        Omdat het ná vaststelling wijzigen van een bestemmingsplan een langdurig en moeilijk proces is, is
        dit moment (de vaststelling van het bestemmingsplan) het meest opportune moment om te besluiten
        om eenzelfde regime voor de gehele stad te laten gelden Op basis van de stippenkaart/nulsituatie én
        uit de binnengekomen zienswijzen blijkt dat overlast en concentraties van verkameringen ook
        voorkomen buiten het Spijkerkwartier, en dat de wens om de ‘50-meter-regel’ overal toe te passen
        breed wordt gedeeld. Vrijwel alle zienswijzen vragen om toepassing van de 50-meter-regel in hun wijk
        en/of buurt. Wijken die hierbij expliciet worden genoemd zijn Malburgen, De Laar, Presikhaaf,
        Elderhof, Sint-Marten en Sonsbeek-Zuid.

        Gelet op de zienswijzen en de ruimte die het amendement laat, stellen we voor de 50-meter-regel
        over de gehele stad toe te passen. Het opnemen van dezelfde voorwaarden voor de gehele stad
        zorgt ervoor dat verkamerde panden meer over de stad worden gespreid. Ook kan een
        waterbedeffect worden voorkomen.
        Hoewel het in sommige wijken moeilijker zal worden om panden op te kopen met als doel om het
        gebouw te verkameren, is er nog voldoende ruimte beschikbaar voor verkameringen. We merken
        hierbij op dat kleine wooneenheden niet alleen ontstaan door het verkameren van bestaande
        woningen: De afgelopen jaren zijn er ook substantiële aantallen kleinere nieuwbouwwoningen
        gerealiseerd of tot stand gekomen door transformaties. Daarnaast zijn we in gesprek met de SSH&
        over uitbreiding van hun portefeuille; dit gelet op het voorgestelde verkameringsregime én omdat er
        nog een kwalitatieve opgave ligt in de studentenhuisvesting 1

    2.2 Zienswijzen geven aanleiding tot een aantal technische wijzigingen.

        In een aantal zienswijzen gaven indieners aan dat enkele specifieke punten in de regels
        verduidelijking behoeven (zie zienswijzenrapport). Derhalve passen we de regels op enkele
        technische onderdelen aan. Zo kiezen we bijvoorbeeld voor andere benamingen voor de
        gebiedsaanduidingen.

        Zie bijlage 1.



1   Zie beantwoording artikel 44-vragen van 24-6 'Ambitie Studentenhuisvesting'.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre> 3.1 Het plan is op eigen initiatief op enkele punten verbeterd.

     De regels uit het facetplan zijn uiteindelijk geworden tot een ingewikkelde juridisch-technische
     regeling. Op basis van overleggen binnen de ambtelijke organisatie en met de ODRA zijn -
     onafhankelijk van de zienswijzen - een aantal definities aangepast en waar nodig zijn een aantal
     regels verduidelijkt en aangescherpt.

     Voortschrijdend inzicht heeft ook geleid tot een in het oog springende inhoudelijke wijziging: Een
     voorstel dat we doen is dat de splitsingsvoorwaarde dat gebouwen minimaal 110m2 dienen te zijn,
     komt te vervallen in het kernwinkelgebied. Dit stellen we voor zodat er met betrekking tot splitsing in
     het kernwinkelgebied geen nieuwe beperkingen komen te gelden ten opzichte van de huidige situatie.
     Hiertoe is besloten om zo wonen boven winkels (en op andere bovenverdiepingen) te blijven
     stimuleren; de kans op leegstaand vastgoed te verminderen; en om de leefbaarheid, de levendigheid
     en sociale veiligheid in de binnenstad te vergroten.

     Zie bijlage 1.

 5.1 Een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

     Het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' maakt geen bouwplannen zoals
     bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening mogelijk. Daarom is het vaststellen van
     een exploitatieplan niet noodzakelijk.



Kanttekeningen en risico's

 2.1 Voor het uitvoeren van een insluitingseis/anti-concentratie-eis is het nodig dat inzichtelijk is waar
     verkamering plaatsvindt.

     Omdat er tot dusverre geen regels bestonden voor kamerverhuur met 3 en 4 eenheden, heeft de
     gemeente een beperkt overzicht van waar panden met deze aantallen eenheden zich bevinden. Om
     uitvoering te geven aan regels uit het bestemmingsplan is het echter wel van belang hier een
     indicatie van te hebben. Immers, de voorgestelde vergunningsplicht zal gelden vanaf het verkameren
     met 3 eenheden.

     Omdat 'bestaand gebruik' als vanzelf onder het overgangsrecht valt, rust er geen plicht op eigenaren
     van deze panden zich bij de gemeente te melden of te registreren. Hierdoor is het moeilijk een kaart
     te ontwikkelen die volledig dekkend is met alle verkamerde panden. We kunnen echter wel een
     sterke indicatie geven van verkameringen in de stad. Een dynamische stippenkaart van waar
     (hoogstwaarschijnlijk) verkamering plaatsvindt, zullen we op onze website plaatsen. Dit doen we als
     volgt:
     Panden met 5 of meer eenheden zijn reeds bij de gemeente in beeld. Voor deze
     kamerverhuurbedrijven bestond al een (gebruiks)meldingsplicht o.b.v. het Bouwbesluit 2012. Om
     panden met 3 of 4 kamers in beeld te brengen, maken we gebruik van inschrijvingen in de
     Basisregistratie personen (BRP) door te kijken of er op één adres 3 of meer personen zijn
     ingeschreven met een andersluidende achternaam, die geen familiaire band met elkaar hebben. De
     stippenkaart zal worden aangevuld of gewijzigd op basis van ervaringen vanuit handhaving.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>     In andere steden – zoals Maastricht- is op eenzelfde wijze een inschatting gemaakt van
     verkameringen in de stad. Ook in andere gemeenten wordt deze systematiek gebruikt voor de
     vergunningverlening en de handhaving.

 2.2 De regels uit het bestemmingsplan hebben alleen betrekking op nieuwe initiatieven, bestaand gebruik
     valt onder het overgangsrecht.

     In veel zienswijzen vragen indieners zich af waarom de regels niet van toepassing zijn op bestaande
     situaties en of het zo is dat bestaande gevallen worden ‘gelegaliseerd’. Gezien het aantal zienswijzen
     vinden we het belangrijk op te merken dat het overgangsrecht niet vrijelijk in te vullen is voor
     gemeenten. Deze bepalingen zijn door de rijksoverheid bepaald. Gelet op het eigendomsrecht en de
     overgangsbepalingen kan niet anders dan dat bestaand gebruik (verkameringen en legale
     splitsingen) mag worden voortgezet.

     Omdat het niet zo is dat er voorheen helemaal geen regels golden voor verkameringen en
     splitsingen, spreken we niet over ‘legalisatie’. Voor kamerverhuurbedrijven met 5 eenheden bestond
     bijvoorbeeld al een meldingsplicht voor brandveilig gebruik. Deze panden dienen nog steeds aan
     deze vereisten te voldoen na vaststelling van het bestemmingsplan.

 4.1 Tijdige vaststelling van het bestemmingsplan is belangrijk vanwege het vervallen van de
     aanhoudingsplicht van huidige aanvragen, onder andere veroorzaakt door het ‘voorbereidingsbesluit
     Spijkerkwartier e.o.’;

     De gemeenteraad dient binnen 12 weken na de termijn van de terinzagelegging van het
     ontwerpbesluit over de vaststelling van het bestemmingsplan te beslissen. In dit geval is dat (mede)
     van belang vanwege het ‘voorbereidingsbesluit Spijkerkwartier e.o.’ dat de gemeenteraad heeft
     genomen in juli 2019. Aanvragen die binnen zijn gekomen sinds vaststelling van dit
     voorbereidingsbesluit zijn aangehouden. Deze aanhoudingsplicht vervalt als het facetplan niet tijdig is
     vastgesteld.

     Ook aanvragen voor woningsplitsing en verkamering die zijn ingediend vanaf het moment dat het
     ontwerpfacetplan ter inzage is gelegd, worden aangehouden. Indien de aanhoudingsplicht vervalt,
     worden aanvragen niet getoetst op basis van de regels uit het bestemmingsplan, maar op basis van
     het huidige (‘oude’) regime. Veel aanvragen voor splitsingen en verkameringen zullen dan mogelijk in
     strijd met de voorgestelde bepalingen alsnog worden verleend.

     De terinzagelegging van het ontwerp facetplan eindigde 10 augustus. Dat betekent dat de
     gemeenteraad het facetplan vóór 2 november 2020 dient vast te stellen.



Participatie


 De hoofdlijnen uit het bestemmingsplan vloeien voort uit het ‘Plan van Aanpak: Verkamering en
 Woningsplitsing”. Bij de totstandkoming van dit Plan van Aanpak is intensief gesproken met en
 geluisterd naar bewoners uit verschillende wijken, verhuurders, het Huurdershuis en andere
 belanghebbenden. Een aantal van de genoemde partijen heeft uitgebreide plannen geschreven over
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre> wat zij terugwensten te zien in het Plan van Aanpak en/of het bestemmingsplan. Het Plan van Aanpak is
 tot stand gekomen op basis van een beleidsevaluatie; ook hiervoor is geput uit de ervaringen van
 inwoners van Arnhem en uit de expertise vanuit de ambtelijke organisatie.

 Het facetplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Op social media van de gemeente Arnhem is op
 verschillende momenten een advertentie geplaatst met het bericht dat men een zienswijze in kon
 dienen. Hierbij is een link geplaatst naar een projectenpagina op Arnhem.nl waarin de procedure en
 inhoud van het facetplan op toegankelijke wijze is uitgelegd.


Financiën


 Zoals reeds gemeld bij vaststelling van het ‘Voorbereidingsbesluit Spijkerkwartier e.o.’ in juli 2019 en bij
 de vaststelling van het ‘Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing’ in juni 2020 is de kans
 aanwezig dat er bij het onherroepelijk worden van het facetplan planschadeclaims ingediend worden. In
 het jaarverslag 2019 is bij de bepaling van het weerstandsvermogen hiermee rekening gehouden.

 De kosten van een eerste controle bij een vergunningaanvraag worden gedekt uit de hiervoor in
 rekening te brengen leges.

 Voor de controles en handhaving van kamerverhuurbedrijven is in de tussenrapportage (turap-2)
 € 110.000 opgenomen voor 2020 en voor de jaren 2021 en 2022 is in de perspectiefnota jaarlijks
 € 110.000 extra budget opgenomen.


Uitvoering


 Na besluitvorming zal het bestemmingsplan zes weken ter inzage worden gelegd in het kader van de
 beroepsprocedure. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, kunnen in beroep gaan. Er
 volgt dan een beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Onder
 omstandigheden kan het niet of niet tijdig indienen van zienswijzen verschoonbaar zijn en kan er toch
 beroep in worden gesteld.

 Het bestemmingsplan treedt in beginsel de dag na afloop van de beroepstermijn in werking.


Communicatie


 Als het bestemmingsplan is vastgesteld passen we de informatie op de gemeentelijke website aan op
 basis van het nieuwe regime. We zullen inzichtelijk maken welke regels gelden voor kamerverhuur en
 woningsplitsing (voor bestaande gevallen en nieuwe situaties).

 Om voor potentiële initiatiefnemers duidelijk te maken waar verkameringen mogelijk zijn na vaststelling
 van het bestemmingsplan, plaatsen we een stippenkaart met een indicatie op de website. We zullen de
 regelgeving ook vatten in foldermateriaal en waar mogelijk infographics. Eenieder die betrokkenheid
 heeft getoond bij de totstandkoming van het bestemmingsplan en/of het Plan van Aanpak zullen we
 blijven informeren. Ook verhuurders van wie wij over de gegevens beschikken zullen we via een bericht
 op de hoogte stellen van de nieuwe regelgeving.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Bijlagen

Stukken voor gemeenteraad
     Raadsvoorstel
     1a Vast te stellen bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering'
     1b Plankaart 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' NL.IMRO.0202.959-0301
     Bijlage 1 Wijzigingenoverzicht
     Bijlage 2a Zienswijzennota - geanonimiseerd
     Bijlage 3a gebundelde zienswijzen - geanonimiseerd
     Bijlage 4 nulsituatie/stippenkaart

       Ter inzage stukken voor de gemeenteraad:
      Bijlage 2b zienswijzennota - vertrouwelijk
      Bijlage 3b: gebundelde zienswijzen - vertrouwelijk
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Besluit van

Zaaknummer                499180




DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 15 september 2020, nummer: 499180;

Overwegende dat:
a. het bestemmingsplan gewijzigd wordt vastgesteld anders dan naar aanleiding van een zienswijze van
   het Rijk of gedeputeerde staten, waardoor het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan op grond
   van Artikel 3.8, lid 4, van de Wet ruimtelijke ordening zes weken na de vaststelling bekendgemaakt moet
   worden;
b. het Rijk en gedeputeerde staten op voorhand instemmen met het eerder bekend maken van het besluit
   wanneer daarbij geen nationale of provinciale belangen aan de orde zijn;
c. het bestemmingsplan en de wijzigingen geen betrekking hebben op nationale of provinciale belangen;
d. het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' geen bouwplannen toelaat zoals
   bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

gelet op de artikelen 3.8 en 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening;

besluit:

1. Uitvoering te geven aan het vastgestelde 'Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing' door
   regels voor verkameringen en woningsplitsingen in een bestemmingsplan op te nemen;
2. In de zienswijzen aanleiding te zien tot vaststelling in gewijzigde vorm van dit bestemmingsplan ten
   opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zoals dit op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke
   ordening ter inzage heeft gelegen.
3. In afwijking van het ontwerpbestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' zoals dat ter
   inzage heeft gelegen de wijzigingen door te voeren zoals opgenomen in 'Bijlage 1';
4. Het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering', zoals vervat in verbeelding
   NL.IMRO.0202.959-0301.gml met bijbehorende regels en toelichting, gewijzigd vast te stellen.
5. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening




De griffier,                                        De voorzitter,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>