<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Zienswijzenrapport 11e herziening exploitatieplan Schuytgraaf - geanonimiseerd
Voorliggend document bevat een samenvatting en beantwoording van de ingediende zienswijzen naar aanleiding van het ontwerp elfde herziening
exploitatieplan "Schuytgraaf 2011".

De elfde herziening van het exploitatieplan heeft ingevolge het bepaalde in artikel 6.14 lid 1 en 6.15 lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vanaf 26 juni
2020 gedurende zes weken, tot en met 6 augustus 2020 in ontwerp ter inzage gelegen. In dit kader zijn drie zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn alle
beantwoord in voorliggend zienswijzenrapport.

Dit rapport maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel tot vaststelling van de elfde herziening van het exploitatieplan.

Het rapport is als volgt opgebouwd:
In paragraaf 1 is een genummerde lijst opgenomen van relamantnummers van degenen die een zienswijze hebben ingediend. Bij de gemeente zijn de namen
van de betreffende reclamanten bekend.
Paragraaf 2 bevat een samenvatting van de ingediende zienswijzen. Naast de samenvatting van elk zienswijze-onderdeel is een beantwoording opgenomen.

1. Indieners zienswijzen naar aanleiding van het ontwerp van de elfde herziening exploitatieplan
   Schuytgraaf

              Naam                                                                               Straat/Postbus         Postcode       Plaats
     1        Reclamant 1                                                                                                              Duiven
     2        Reclamant 2                                                                                                              Arnhem
     3        Reclamant 3                                                                                                              Utrecht


2. Samenvatting en beantwoording van de ingediende zienswijze


         Zienswijze                                                                  Beantwoording
1.       Reclamant 1


1.       a.      Inbrengwaarde                                                       Zoals in het taxatierapport inbrengwaarde is aangegeven zijn de taxateurs
                 Er heeft een hertaxatie plaatsgevonden van de                       bij de taxatie van de inbrengwaarde uitgegaan van de complexwaarde. In
                 inbrengwaarde. Reclamant stelt dat de inbrengwaarde nog             deze taxatiebenadering worden de lasten en baten van alle in het complex
                 altijd niet de juiste is en hoger dient te zijn. Reclamant is van   gelegen gronden voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hier
                 oordeel dat de grondpositie een beduidend hogere waarde             rekening mee houden omgeslagen en geëgaliseerd, waardoor in beginsel
                 heeft dan de getaxeerde inbrengwaarde, gelet op de                  aan alle gronden in het complex dezelfde waarde wordt toegekend.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>     Zienswijze                                                           Beantwoording
          bijzondere geschiktheid vanwege ligging aan de openbare         Voor de gronden van reclamant geldt dat niet op voorhand kon worden
          weg (er is sprake van een zogenaamde voorstrook). Er is         gezegd dat deze gronden zelf een zodanig bijzondere geschiktheid hebben
          sprake van een hogere waarde dan de complexwaarde.              dat dit de eigenschap van voorstrook impliceert. De gronden liggen
                                                                          weliswaar aan een bestaande openbare weg, maar het bestemmingsplan
                                                                          voorziet in tal van bestemmingen, niet alleen woningen maar ook kantoren ,
                                                                          maatschappelijke voorzieningen, groen, wegen, cultuur en ontspanning,
                                                                          etcetera. Een redelijk handelend koper kon niet op voorhand beoordelen, of
                                                                          deze gronden bestemd zouden worden voor bebouwing, zo ja wat voor
                                                                          bebouwing en of deze bebouwing via de bestaande openbare weg
                                                                          ontsloten zou worden. Uit prijsonderzoek is ook niet gebleken dat de markt
                                                                          voor gronden aan bestaande openbare wegen bereid is (geweest) meer te
                                                                          betalen dan voor de overige gronden. Om deze reden zijn de taxateurs ook
                                                                          voor gronden aan bestaande openbare wegen uitgegaan van de
                                                                          complexwaarde.

1.   b.   Kosten                                                          De maximaal te verhalen kosten zijn gestegen van (140,9 mln bij de 10de
          De kosten zijn, t.o.v. de 10e herziening, exorbitant gestegen   herziening naar 186,2 mln bij de 11de herziening). De hogere maximaal te
          met 18%. Reclamant vraagt om een toets naar de juistheid        verhalen kosten zijn hoofdzakelijk het gevolg van de hertaxatie van de
          en of de kostenposten wel terecht worden opgevoerd.             inbrengwaarde. Het opnieuw vaststellen van de inbrengwaarde, was tot
                                                                          voor kort niet aan de orde. De gronden zijn in het jaar van vaststelling van
                                                                          het moederexploitatieplan ‘ingebracht’ en voor dat peiljaar getaxeerd. Vanaf
                                                                          dat moment gelden de kosten van inbrengwaarde als boekwaarde. In de
                                                                          herzieningen daarna is rente toegerekend aan die boekwaarde. Recente
                                                                          jurisprudentie inzake de inbrengwaarde geeft nieuwe inzichten. Waar in het
                                                                          verleden werd gesteld dat de inbrengwaarde een 'statisch karakter' heeft,
                                                                          oordeelt de Afdeling in recente jurisprudentie dat deze een 'dynamisch
                                                                          karakter' heeft, zoals de andere kostenposten. Dit betekent dat ook de
                                                                          geraamde inbrengwaarden van gronden in voorkomend geval moeten
                                                                          worden herzien. De gemeente heeft daartoe een taxateur gevraagd de
                                                                          inbrengwaarde voor het complex Schuytgraaf te hertaxeren. De getaxeerde
                                                                          waarde is verwerkt in de 11de herziening Exploitatieplan Schuytgraaf en
                                                                          resulteert in een aanzienlijke stijging van de maximaal te verhalen kosten.
                                                                          Daarnaast resulteert het verwerken van de gerealiseerde kosten en het
                                                                          actualiseren van plankosten voor een verhoging van de maximaal te
                                                                          verhalen kosten. Tevens geldt dat de vervanging van het oorspronkelijk
                                                                          opgenomen normatieve programma voor uit te werken velden in het
                                                                          programma zoals dat mogelijk wordt gemaakt in de uitwerkingsplannen,
                                                                          zorgt voor een verhoging van de maximaal te verhalen kosten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Zienswijze                                                            Beantwoording
                                                                      In artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een
                                                                      kostensoortenlijst opgenomen. Daarop staan alle kostensoorten die de
                                                                      gemeente in de exploitatieopzet van het exploitatieplan moet opnemen
                                                                      (voor zover van toepassing) en publiekrechtelijk moet verhalen.
                                                                      Kostensoorten die niet op de lijst staan mogen niet publiekrechtelijk
                                                                      verhaald worden en zijn niet opgenomen in het exploitatieplan Schuytgraaf.

     Als achteraf blijkt (na vaststelling van de afrekening) dat de   Het artikel 6.20 lid 3 ziet toe op de eindafrekening van het exploitatieplan,
     werkelijk gemaakte kosten hoger uitvallen dan vooraf als         dat wil zeggen na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene
     ramingen in het exploitatieplan waren opgenomen dan komt         werken, werkzaamheden en maatregelen en het ontvangen van
     dit verschil voor rekening van de gemeente (art. 6.20 lid 3      exploitatiebijdragen. In het exploitatiegebied Schuytgraaf zijn nog niet alle
     Wro).                                                            werken, werkzaamheden en maatregelen uitgevoerd en is nog geen sprake
                                                                      van een eindafrekening.

     Reclamant is van oordeel dat de kosten onvoldoende               Om redenen van financiële belang (van onder andere de belangen bij
     inzichtelijk zijn gemaakt, ze zijn te algemeen en niet           aanbestedingsprocedures), zijn diverse posten gegroepeerd weergegeven
     gedetailleerd weergegeven.                                       in het exploitatieplan. De kosten zijn geraamd op basis van civieltechnische
                                                                      eenheidsprijzen en ramingen opgesteld door de afdeling civiele werken. In
                                                                      bijlage 10 van het exploitatieplan is een overzicht van de kosten
                                                                      opgenomen.


     Reclamant is van oordeel dat niet of nauwelijks sprake is van    Het is niet duidelijk of reclamant doelt op profijt voor het hele
     enig profijt zodat de kosten als zodanig niet op hem verhaald    exploitatiegebied of alleen voor zijn locatie. In het eerste geval merkt de
     kunnen worden.                                                   gemeente het volgende op. In paragraaf 1.4 van het exploitatieplan is met
                                                                      betrekking tot het kostenverhaal toegelicht dat de gemeente verplicht is tot
     Reclamant stelt dat zijn kavel niet in het plangebied van de     kostenverhaal, waarbij deze verplicht te verhalen kosten, conform de regels
     Schuytgraaf is gesitueerd en dat daarom de kosten van de         uit afdeling 6.4 Wro, zullen worden verhaald ten laste van de eigendommen
     voornoemde gebiedsontwikkeling niet op hem kunnen                binnen het exploitatieplangebied waar het uitgeefbaar gebied is voorzien.
     worden verhaald (toerekenbaarheid).                              De kavels aan de Achterstraat vallen binnen het exploitatieplangebied,
                                                                      zoals weergegeven in bijlage 1 behorende bij het exploitatieplan. Bij de
     Het is niet inzichtelijk hoe omgegaan wordt met het              toerekening van de kosten is rekening gehouden met de criteria profijt,
     proportionaliteitscriterium.                                     toerekenbaarheid en proportionaliteit. In hoofdstuk 4 van het exploitatieplan
                                                                      is daarbij het volgende opgenomen: "Tenzij anders vermeld leveren de
                                                                      investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen
                                                                      gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig
                                                                      toerekenbaar aan dit exploitatieplan." De Hoofdplanstructuur en Spoorzone
                                                                      zijn hierop uitzondering zoals is vermeld in paragraaf 4.5.3: "De
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>     Zienswijze                                                          Beantwoording
                                                                         Hoofdplanstructuur ligt volledig binnen het exploitatiegebied Schuytgraaf.
                                                                         Ten aanzien van het uitgeefbaar gebied ligt een deel binnen het
                                                                         exploitatiegebied, maar ook een aanzienlijk gedeelte buiten het
                                                                         exploitatiegebied. Daarmee wordt voldaan aan de eis van toerekenbaarheid
                                                                         en profijt". Het proportionele aandeel van de aan het exploitatiegebied toe
                                                                         te rekenen kosten van de realisatie van de Hoofdplanstructuur is daarbij in
                                                                         paragraaf 4.5.3 inzichtelijk gemaakt. Dit geldt eveneens voor de Spoorzone.
                                                                         Verder is van belang dat het voor de opname van een kostenpost het
                                                                         voldoende is dat een deel van het exploitatiegebied er profijt van heeft (art.
                                                                         6.13 lid 6 Wro).
                                                                         Mocht reclamant bedoelen te zeggen dat hij van mening is dat niet alle
                                                                         kostenposten profijt hebben voor zijn locatie dan is het een misverstand te
                                                                         menen dat, als dat zo zou zijn, de kosten niet ook aan zijn locatie kunnen
                                                                         worden toegerekend. Als een kostenpost op het niveau van het gehele
                                                                         exploitatiegebied wordt opgenomen omdat het geheel of een deel ervan
                                                                         profijt ondervindt, worden de kosten van die post over het geheel
                                                                         omgeslagen. Omslag vindt dan plaats naar rato van de financiële
                                                                         draagkracht van de (uitgeefbare) gronden.


1.   c.   Woningcategorie: gewogen eenheden                              In het verleden is bij herzieningen van het exploitatieplan Schuytgraaf
          De wegingsfactor is verhoogd naar die van een vrijstaande      uitgegaan van een normatief programma op de percelen waar een nog uit
          woning, terwijl daar vanaf het begin af aan al sprake van      te werken bestemming voor gold. Aan de gronden van kavel AF700 / AF701
          was. Is het nog billijk om die verhoging na al die jaren nog   is ook zo’n uit te werken bestemming toegekend. Dit is in lijn met de
          toe te passen?                                                 algemene werkwijze die voor velden met een nog uit te werken bestemming
                                                                         wordt gehanteerd. Naar aanleiding van de mondelinge en schriftelijke
                                                                         communicatie met de indiener van de zienswijze en tevens koper van de
                                                                         kavel AF 700 / AF 701, en het voornemen om op deze kavel één woning te
                                                                         realiseren, is in het exploitatieplan het programma op de kavel AF 700 / AF
                                                                         701 aangepast naar één vrijstaande woning. Hiermee beoogt de gemeente
                                                                         voor de (potentiële) koper duidelijkheid en transparantie te geven in de
                                                                         hoogte van de exploitatiebijdrage, o.b.v. het door de koper gewenste
                                                                         programma op kavel AF 700 / AF 701.

                                                                         In het exploitatieplan Schuytgraaf (paragraaf 1.5) is hierover het volgende
                                                                         vermeld: "Met betrekking tot die onderdelen waarvoor nog een
                                                                         uitwerkingsplan moet worden opgesteld en die nog normatief zijn
                                                                         opgenomen in het exploitatieplan, zijn de eisen en de financiële gegevens
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>     Zienswijze                                                           Beantwoording
                                                                          in dit exploitatieplan nog globaal van karakter. Deze globale onderdelen
                                                                          zullen pas bij de procedure van betreffend uitwerkingsplan een
                                                                          gedetailleerde invulling krijgen in de dan vast te stellen herziening van het
                                                                          exploitatieplan." en

                                                                          "De exploitatiebijdrage per eigenaar is voor de percelen waar nog een
                                                                          uitwerkingsplicht voor geldt, gebaseerd op een normatief programma. Het
                                                                          werkelijke bedrag kan afwijken van de huidige berekening in geval bij een
                                                                          uitwerkingsplicht een ander programma qua uitgeefbaar en openbaar
                                                                          gebied (en de verhouding tussen die beide) wordt verondersteld. Bij het
                                                                          uitwerkingsplan voor het betreffende perceel zal de exploitatiebijdragemeer
                                                                          afgestemd zijn op het te verondersteld ontwikkelen programma en op het
                                                                          verondersteld aan te leggen openbaar gebied."


1.   d.   Ruimtelijke / functionele samenhang                             De kavels maken wel onderdeel uit van het Exploitatieplan Schuytgraaf. In
          De bewuste kavels maken in de uitwerking en uitvoering          een beroep tegen het Exploitatieplan Schuytgraaf, zoals vastgesteld in het
          geen deel uit van het plan de Schuytgraaf. De kavels nemen      moederplan, is de begrenzing aan de orde geweest en de Afdeling
          een zeer uitzonderlijke positie in en vallen feitelijk in het   Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft daarover een uitspraak
          geheel buiten het plan. Reclamant en andere                     gedaan.
          belanghebbenden dienen maatwerk te leveren en hebben
          nagenoeg geen vruchtgebruik van alles waarover het              Op 22 februari 2012 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad
          exploitatieplan gaat. De kavels zijn ook niet via de            van State uitspraak gedaan inzake het Exploitatieplan Schuytgraaf
          Schuytgraaf te ontsluiten. Reclamant verzoekt om een            (ECLI:NL:RVS:2012:BV6580).
          maatwerkpositie in het exploitatieplan.
                                                                          Een van de appellanten betoogt dat haar percelen, kadastraal bekend
          Als belangrijkste regel moet gelden dat het gebied waarop       onder de naam […] en […], ten onrechte in het exploitatieplan zijn
          het exploitatieplan betrekking heeft minimaal een ruimtelijke   opgenomen. Hiertoe wordt aangevoerd dat er geen directe toegang tot de
          en / of functionele samenhang moet hebben. Reclamant stelt      voorzieningen is en dat deze ook niet voor die percelen zijn bedoeld. Zij
          dat de kavel geen deel uit maakt van het plan de                acht het dan ook willekeurig dat deze kosten door de raad aan haar worden
          Schuytgraaf, er is geen sprake van ruimtelijke dan wel          doorberekend.
          functionele samenhang.
                                                                          De afdeling oordeelt dat haar percelen niet ten onrechte in het
                                                                          exploitatieplan zijn opgenomen, het betoog van appellant faalt dan ook.

                                                                          Wat betreft de uit hoofde van het exploitatieplan te verhalen kosten
                                                                          overweegt de Afdeling dat de kosten die in een exploitatieplan mogen
                                                                          worden opgenomen limitatief zijn vastgelegd in de artikelen 6.2.3 en 6.2.4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>     Zienswijze                                                          Beantwoording
                                                                         van het Bro. Hieromtrent overweegt de Afdeling dat een verdeling van
                                                                         kosten binnen het exploitatiegebied geschiedt aan de hand van de artikelen
                                                                         6.18 en 6.19 van de Wro, welke dwingend voorschrijven op welke wijze de
                                                                         per omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigde exploitatiebijdrage
                                                                         wordt berekend.

                                                                         Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen op dit punt is aangevoerd geen
                                                                         aanleiding voor het oordeel dat willekeurige doorberekening van kosten aan
                                                                         de orde is. Het betoog faalt.

                                                                         Op basis van bovengenoemde uitspraak van de Raad van State wordt niet
                                                                         aan het verzoek voldaan.


2.   Reclamant 2

2.   a.   Inbrengwaarde                                                  Zoals in het taxatierapport inbrengwaarde is aangegeven zijn de taxateurs
          De inbrengwaarde van de gronden van de reclamant moet          bij de taxatie van de inbrengwaarde uitgegaan van de complexwaarde. In
          hoger worden vastgesteld. De grond van reclamant heeft een     deze taxatiebenadering worden de lasten en baten van alle in het complex
          meerwaarde gelet op de ligging nabij het open landschap.       gelegen gronden voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hier
                                                                         rekening mee houden omgeslagen en geëgaliseerd, waardoor in beginsel
          De ligging van het perceel 'op enige afstand van de            aan alle gronden in het complex dezelfde waarde wordt toegekend. Deze
          binnenstad' is geen zwakte zoals wordt gesteld in het          benadering heeft tot gevolg dat er geen verschil in waarde wordt toegekend
          'Deskundigeadvies inbrengwaarde' van Gloudemans. Het           tussen de percelen in het complex, en dus ook geen rekening wordt
          perceel biedt juist de mogelijkheid om de connectie met het    gehouden met een differentiatie in percelen die dichterbij of verder van de
          open landschap te behouden terwijl binnen afzienbare tijd de   binnenstad liggen en dichterbij of verder van open landschap.
          stad kan worden bezocht. Voorgenoemde punten zijn
          onvoldoende in het deskundigenadvies benoemd.

          Reclamant verzoekt rekening te houden met bovenstaande
          en de inbrengwaarde van het perceel naar boven bij te
          stellen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>     Zienswijze                                                             Beantwoording

2.   b.   Ontwikkeling Veld 1b                                              De gemeente neemt kennis van het verzoek.
          Reclamant geeft aan graag betrokken te worden bij de
          uitwerking van de plannen voor veld 1b.

3.   Reclamant 3

3.   a.   Indexatie kosten                                                  Voor de gerealiseerde kosten wordt de boekwaarde opgenomen. Over de
          Het overgrote deel van het exploitatieplan is in de afgelopen     gerealiseerde kosten wordt in het exploitatieplan rente in rekening gebracht
          15 jaar gerealiseerd, maar de kosten worden elk jaar over         conform de kostensoortenlijst onder 6.2.4. Indexatie van reeds
          het gehele plan geïndexeerd. De reeds gemaakte kosten             gerealiseerde kosten is daarom niet van toepassing. Indexatie vindt plaats
          worden niet vastgezet, maar elke keer mee-geïndexeerd,            over nog niet gerealiseerde kostenposten. Er is geen sprake van
          alsof de reeds gerealiseerde kosten en daadwerkelijk              onbillijkheid. Deze handelwijze is standaard in exploitatieplannen. De
          gemaakte kosten elk jaar feitelijk toenemen. Dit is niet          gemeente ziet niet in waarom dit voor exploitanten onevenredig nadelig zou
          redelijk en billijk ten opzichte van de situatie van reclamant.   zijn.
          Dit is onevenredig nadelig voor reclamant en strijdig met
          artikel 3:4 lid 2 Awb.


3.   b.   Kostenraming                                                      Het artikel 6.20 lid 3 ziet toe op de eindafrekening van het exploitatieplan,
          De kosten zijn niet op zorgvuldige wijze geraamd, aldus           dat wil zeggen na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene
          reclamant. Ingevolge artikel 6.20 lid 3 Wro komen de              werken, werkzaamheden en maatregelen en het ontvangen van
          werkelijke gemaakte kosten die hoger uitvallen dan vooraf in      exploitatiebijdragen. In het exploitatiegebied Schuytgraaf zijn nog niet alle
          ramingen opgenomen, voor rekening van de gemeente.                werken, werkzaamheden en maatregelen uitgevoerd en is nog geen sprake
                                                                            van een eindafrekening.


3.   c.   Kosten                                                            Om redenen van financiële belang (van onder andere de belangen bij
          Reclamant stelt dat de kosten niet voldoende inzichtelijk zijn    aanbestedingsprocedures), zijn diverse posten gegroepeerd weergegeven
          en niet beoordeeld zijn op de criteria, profijt,                  in het exploitatieplan. De kosten zijn geraamd op basis van civieltechnische
          toerekenbaarheid en proportionaliteit.                            eenheidsprijzen en ramingen opgesteld door de afdeling civiele werken. In
                                                                            bijlage 10 van het exploitatieplan is een overzicht van de kosten
                                                                            opgenomen.

                                                                            In paragraaf 1.4 van het exploitatieplan is met betrekking tot het
                                                                            kostenverhaal toegelicht dat de gemeente verplicht is tot kostenverhaal,
                                                                            waarbij deze verplicht te verhalen kosten, conform de regels uit afdeling 6.4
                                                                            Wro, zullen worden verhaald ten laste van de eigendommen binnen het
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>     Zienswijze                                                         Beantwoording
                                                                        exploitatieplangebied waar het uitgeefbaar gebied is voorzien. De kavels
                                                                        aan de Achterstraat vallen binnen het exploitatieplangebied, zoals
                                                                        weergegeven in bijlage 1 behorende bij het exploitatieplan. Bij de
                                                                        toerekening van de kosten is rekening gehouden met de criteria profijt,
                                                                        toerekenbaarheid en proportionaliteit. In hoofdstuk 4 van het exploitatieplan
                                                                        is daarbij het volgende opgenomen: "Tenzij anders vermeld leveren de
                                                                        investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen
                                                                        gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig
                                                                        toerekenbaar aan dit exploitatieplan." De Hoofdplanstructuur en Spoorzone
                                                                        zijn hierop uitzondering zoals is vermeld in paragraaf 4.5.3: "De
                                                                        Hoofdplanstructuur ligt volledig binnen het exploitatiegebied Schuytgraaf.
                                                                        Ten aanzien van het uitgeefbaar gebied ligt een deel binnen het
                                                                        exploitatiegebied, maar ook een aanzienlijk gedeelte buiten het
                                                                        exploitatiegebied. Daarmee wordt voldaan aan de eis van toerekenbaarheid
                                                                        en profijt". Het proportionele aandeel van de aan het exploitatiegebied toe
                                                                        te rekenen kosten van de realisatie van de Hoofdplanstructuur is daarbij in
                                                                        paragraaf 4.5.3 inzichtelijk. Dit gaat eveneens op voor de Spoorzone.


3.   d.   Ruimtelijke / functionele samenhang                           Zie reactie 1.d.
          Reclamant stelt dat er geen sprake is van een functionele
          dan wel ruimtelijke samenhang. De gemeente zou maatwerk
          moeten leveren door voor de kavels, door een op zichzelf
          staand exploitatieplan vast te stellen.


3.   e    Overeenkomst                                                  In het exploitatieplan wordt gesproken over het aangaan van een
          Reclamant en andere kavelbezitters zijn er nooit op gewezen   exploitatieovereenkomst. Daarnaast wordt in gesprekken met
          dat er een overeenkomst gesloten had kunnen worden met        initiatiefnemers deze optie ook benoemd. Beide partijen zullen met de
          de gemeente om het bedrag van de exploitatiebijdrage vast     inhoud van een overeenkomst in moeten kunnen stemmen. De gemeente is
          te leggen.                                                    daarbij gehouden aan het exploitatieplan.. Ook zal het plan voldoende
                                                                        concreet moeten zijn m.b.t. technische uitvoeringseissen. Voor de velden 1,
                                                                        3n, 23, 26 en 27 zijn deze nog niet beschikbaar (velden met
                                                                        uitwerkingsplicht).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>     Zienswijze                                                           Beantwoording
          Reclamant verzoekt om tot een overeenkomst te komen over        Reclamant en gemeente kunnen overgaan tot het sluiten van een
          de hoogte van de exploitatiebijdrage en het leveren van         posterieure overeenkomst indien de bouwplannen voldoende duidelijkheid
          maatwerk op basis van de netto exploitatiebijdrage van 2011.    bieden m.b.t. de technische uitvoeringseisen. De gemeente is daarbij
                                                                          gehouden aan de vigerende herziening van het exploitatieplan en mag
                                                                          daarvan niet afwijken. De in een overeenkomst op te nemen
                                                                          exploitatiebijdrage mag niet afwijken van de vigerende herziening van het
                                                                          exploitatieplan. De herziening van het exploitatieplan die is vastgesteld op
                                                                          het moment van het aangaan van de posterieure overeenkomst is van
                                                                          toepassing.

                                                                          Aan het verzoek om tot een overeenkomst te komen over de hoogte van de
                                                                          exploitatiebijdrage op basis van de netto exploitatiebijdrage van 2011 wordt
                                                                          niet voldaan c.q. kan niet worden voldaan omdat er intussen een latere
                                                                          herziening vigeert.


3.   f.    Brutobijdrage                                                  Conform artikel 6.15 lid 1 dient een exploitatieplan jaarlijks te worden
           Reclamant stelt dat het tussentijds verhogen van de bruto      herzien. De herziening kan jaarlijks resulteren in een wijziging van de bruto
           exploitatiebijdrage, terwijl een geïnteresseerde koper sinds   exploitatiebijdrage als gevolg van nadere uitwerkingen, actualisaties van
           2018 met de gemeente Arnhem in nauw overleg is over een        ramingen en het verwerken van gerealiseerde werken, werkzaamheden en
           te bouwen woning en de daaraan verbonden                       maatregelen.
           exploitatiekosten, zeer onwenselijk en niet billijk is.
                                                                          De hoogte van de exploitatiebijdrage vastleggen kan door middel van het
                                                                          sluiten van een posterieure overeenkomst tussen particuliere
                                                                          grondeigenaar en gemeente. De herziening van het exploitatieplan die is
                                                                          vastgesteld op het moment van het aangaan van de posterieure
                                                                          overeenkomst is dan van toepassing. Er is geen sprake van onbillijkheid.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>