<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Aan de gemeenteraad

Zaaknummer              510342




Onderwerp:      Vaststelling Facetbestemmingsplan Verkamering en
Woningsplitsing
a
Voorstel

 1. Uitvoering te geven aan het vastgestelde 'Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing' door
    regels voor verkameringen en woningsplitsingen in een bestemmingsplan op te nemen
 2. Uitvoering te geven aan de motie 20M213 'Raadsbesluit uitvoeren in facetbestemmingsplan';
 3. In de zienswijzen aanleiding te zien tot vaststelling in gewijzigde vorm van dit bestemmingsplan ten
    opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zoals dit op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke
    ordening ter inzage heeft gelegen;
 4. In afwijking van het ontwerpbestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' zoals dat
    ter inzage heeft gelegen de wijzigingen door te voeren zoals opgenomen in 'Bijlage 1';
 5. Het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering', zoals vervat in verbeelding
    NL.IMRO.0202.959-0301.gml met bijbehorende regels en toelichting, gewijzigd vast te stellen;
 6. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening.

Inleiding


 Uw gemeenteraad heeft op 17 juni 2020 het ‘Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing’
 vastgesteld. Eén van de acties uit het plan van aanpak is het opstellen van een facetbestemmingsplan
 dat specifiek toeziet op woningsplitsing en verkamering. Het Facetbestemmingsplan Woningsplitsing en
 verkamering (hierna: facetplan) bevat slechts enkele regels en heeft een aanvullende werking op alle
 andere bestemmingsplannen in de gemeente. Het facetplan regelt een verbod op woningsplitsing en
 verkamering met een afwijkingsbevoegdheid. Voor het splitsen of verkameren van een woning zal in de
 toekomst één vergunning nodig zijn: de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Momenteel bevat
 ook de huisvestingsverordening (nog) een deel over ‘wijzigingen in de woonruimtevoorraad’. Nadat een
 facetplan in werking is getreden, zullen deze regels overbodig zijn en dient uw raad de artikelen uit de
 huisvestingsverordening in te trekken.

 Het ontwerpfacetbestemmingsplan is opgesteld conform de hoofdlijnen uit het plan van aanpak. De
 terinzagelegging van het facetplan heeft geleid tot 87 zienswijzen op het plan. In het zienswijzenrapport
 (bijlage 2a bij dit raadsvoorstel) zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie. Sommige
 zienswijzen geven aanleiding tot het gewijzigd vaststellen van het facetplan. Dit betreffen vooral
 technische wijzigingen.


Beoogd effect
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Het verankeren van regels voor verkameringen en woningsplitsingen (voor nieuwe initiatieven) in een
stadsbreed facetplan, om zo beter grip te krijgen op de (negatieve) effecten van ongereguleerde
kamerbewoning en splitsing.


Argumenten

 1.1 Het facetplan bevat de uitgewerkte regels uit het door de gemeenteraad vastgestelde 'Plan van
     Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing'.

     Op 17 juni 2020 heeft de gemeenteraad van Arnhem het integrale ‘Plan van Aanpak: Verkamering en
     Woningsplitsing’ vastgesteld. Eén van de acties uit dit plan betreft het verankeren van regels voor
     nieuwe initiatieven voor verkameringen en woningsplitsingen in een facetplan. Via het Plan van
     Aanpak heeft de gemeenteraad op hoofdlijnen kenbaar gemaakt welke voorwaarden zij terug wenst
     te zien in een facetplan. Deze regels zijn opgenomen en uitgewerkt in het voorliggende
     bestemmingsplan.

 2.1 De gemeenteraad heeft via motie 20M213 het college de opdracht te geven een eerder
     raadsvoorstel in te trekken en de gemeenteraad een nieuw voorstel te sturen.

     Op basis van een op 30 september 2020 aangenomen motie is een eerdere versie van een
     raadsvoorstel over dit onderwerp teruggenomen. In het voorliggende voorstel en bijgevoegd
     bestemmingsplan en bijgevoegde bijlagen zijn de gewenste wijzigingen doorgevoerd. De
     opvallendste wijziging tussen de aangeboden raadsvoorstellen en bestemmingsplannen betreft een
     wijziging in artikel 3.4.b. Dit artikel gaat in op voorwaarden om verdere concentraties en/of insluiting
     van en door kamerbewoning te voorkomen.

 3.1 Zienswijzen geven aanleiding tot een aantal technische wijzigingen.

     In een aantal zienswijzen gaven indieners aan dat enkele specifieke punten in de regels
     verduidelijking behoeven (zie zienswijzenrapport). Derhalve passen we de regels op enkele
     technische onderdelen aan. Zo kiezen we bijvoorbeeld voor andere benamingen voor de
     gebiedsaanduidingen.

     Zie bijlage 1.

 3.2 Naar het oordeel van de gemeenteraad, geven de zienswijzen vooralsnog geen aanleiding tot
     herziening van de regels om concentraties van kamerverhuur te beperken (artikel 3.4.b uit het
     facetplan).

     In de meeste zienswijzen die binnenkwamen maken indieners melding van woonoverlast en klinkt de
     oproep voor strengere regels in bepaalde buurten/wijken.

     In het kader van woonoverlast en de (negatieve) gevolgen van verkameringen, zijn in het Plan van
     Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing een aantal acties opgenomen die bijdragen aan het
     verkleinen van deze negatieve gevolgen. Zo wordt een actie omtrent 'goed verhuurderschap' nog
     uitgewerkt en wordt de handhavingscapaciteit voor controles bij kamerverhuurbedrijven vergroot. De
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>    gemeente zet hierbij in op betere samenwerking tussen verhuurders, huurders, gemeente en de
    ODRA. Daarnaast heeft de gemeenteraad een initiatiefvoorstel aangenomen waarin regels over
    'geregeld beheer' in de APV zijn opgenomen. Ook deze regels dragen bij aan beter beheer van
    woningen en een fijner woon-en leefklimaat, doordat kamerverhuurbedrijven een beheerder dienen
    aan te stellen die aanspreekbaar is voor omwonenden en voor de gemeente.

    In het facetplan wordt ten aanzien van het voorkomen van concentraties in ‘overige zone:
    Spijkerkwartier’ een ander regime voorgesteld dan voor de rest van de stad. Voor ‘overige zone:
    Spijkerkwartier’ is in artikel 3.4. opgenomen dat “een vergunning niet wordt verleend indien binnen
    een straal van 50 meter rondom het te verkameren plan reeds kamergewijze bewoning plaatsvindt”.
    Voor de rest van de stad is opgenomen dat “door het verkameren een niet-verkamerd gebouw niet
    mag worden ingesloten door kamergewijze bewoning van gebouwen aan dezelfde straat.”

    Hoewel in veel zienswijzen de oproep klinkt tot wijziging van artikel 3.4.b., stellen wij vooralsnog geen
    wijziging van dit artikel voor. Via motie 20M213 heeft de gemeenteraad aan het college meegegeven
    dat "de maatregelen uit het Plan van Aanpak Woningsplitsing en Verkamering en het initiatiefvoorstel
    Geregeld Beheer, zoals beide recent door de raad vastgesteld, eerst een kans moeten krijgen,
    voordat verstrekkendere maatregelen worden genomen die kunnen leiden tot een groter tekort aan
    kamers". Daarbij wordt gesteld dat "moet worden voorkomen dat nieuwe, gereguleerde en vergunde
    kamerverhuur teveel wordt gehinderd".

    Als toch blijkt dat de verschillende maatregelen uit het plan van aanpak te weinig soelaas bieden om
    woonoverlast te voorkomen, dan kan het bestemmingsplan eventueel na vaststelling worden
    gewijzigd. In het 'Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing' is opgenomen dat het college op
    een later moment gebieden aan de gemeenteraad kan voorleggen waarvoor de ‘50-meter-eis’ ook
    van toepassing zou moeten zijn. Het plan van aanpak laat hiermee - voorwaardelijk - ruimte voor het
    breder toepassen van de regel. Een voorwaarde die de gemeenteraad hierbij stelt is dat het college
    bij een dergelijk voorstel een openbare kaart moet hebben geplaatst met daarop verkameringen in
    Arnhem.
    (Meer informatie over de stippenkaart staat in voorliggend raadsvoorstel onder 'kanttekeningen en
    risico's': 3.1).

4.1 Het plan is op eigen initiatief op enkele punten verbeterd.

    De regels uit het facetplan zijn uiteindelijk geworden tot een ingewikkelde juridisch-technische
    regeling. Op basis van overleggen binnen de ambtelijke organisatie en met de ODRA zijn -
    onafhankelijk van de zienswijzen - een aantal definities aangepast en waar nodig zijn een aantal
    regels verduidelijkt en aangescherpt.

    Voortschrijdend inzicht heeft ook geleid tot een in het oog springende inhoudelijke wijziging: Een
    voorstel dat we doen is dat de splitsingsvoorwaarde dat gebouwen minimaal 110m2 dienen te zijn,
    komt te vervallen in het kernwinkelgebied. Dit stellen we voor zodat er met betrekking tot splitsing in
    het kernwinkelgebied geen nieuwe beperkingen komen te gelden ten opzichte van de huidige situatie.
    Hiertoe is besloten om zo wonen boven winkels (en op andere bovenverdiepingen) te blijven
    stimuleren; de kans op leegstaand vastgoed te verminderen; en om de leefbaarheid, de levendigheid
    en sociale veiligheid in de binnenstad te vergroten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>        Zie bijlage 1.

    6.1 Een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

        Het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' maakt geen bouwplannen zoals
        bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening mogelijk. Daarom is het vaststellen van
        een exploitatieplan niet noodzakelijk.



Kanttekeningen en risico's

    3.1 Voor het uitvoeren van de '50-meter-eis' in het Spijkerkwartier en de insluitingseis in de rest van de
        stad is het nodig dat inzichtelijk is waar verkamering plaatsvindt.

        Bij het verlenen van een vergunning voor verkameringen is het vanwege artikel 3.4.b. noodzakelijk
        dat inzichtelijk is waar verkameringen plaatsvinden. Voor aanvragers en omwonenden kan een
        stippenkaart helpen bij de bewijslast bij een vergunningsaanvraag. De stippenkaart zal als hulpmiddel
        (bewijsvermoeden) worden gebruikt door de ODRA om het bestemmingsplan te kunnen uitvoeren.

        Op de website van de gemeente Arnhem is op de projectenpagina over het facetplan over
        verkamering en woningsplitsing een dynamische, gedetailleerde, stippenkaart geplaatst waarop per
        adres bekeken kan worden of er (vermoedelijk) verkamering plaatsvindt. In het Spijkerkwartier e.o.
        kan bekeken worden welke adressen binnen 50 meter van verkamerde panden liggen.

        De kaart is als volgt opgesteld: Panden met 5 of meer eenheden zijn reeds bij de gemeente in beeld.
        Voor deze kamerverhuurbedrijven bestond al een (gebruiks)meldingsplicht o.b.v. het Bouwbesluit
        2012. Om overige panden met 3 of 4 (of meer) kamers in beeld te brengen, maken we gebruik van
        inschrijvingen in de Basisregistratie personen (BRP) door te kijken of er op één adres 3 of meer
        personen zijn ingeschreven met een andersluidende achternaam, die geen familiaire band met elkaar
        hebben. De stippenkaart zal worden aangevuld of gewijzigd op basis van ervaringen vanuit
        handhaving.

        Over de methode om stippen op de kaart te bepalen, merken wij op dat de Afdeling
        bestuursrechtspraak Raad van State in een uitspraak uit 2019 een stippenkaart waarbij gebruik wordt
        gemaakt van BRP en BAG heeft geaccepteerd: "Naar het oordeel van de Afdeling kan het college, bij
        de beantwoording van de vraag of wordt voldaan aan het 15%-criterium, wat de adresgegevens en
        ingeschreven personen betreft op zichzelf de BAG en de BRP in beginsel als uitgangspunt nemen1".
        In de gemeenten Wageningen en Maastricht is eenzelfde methode gebruikt om verkameringen in
        beeld te brengen en wordt deze methode gehanteerd bij de vergunningverlening. Ervaring leert dat
        de systematiek stand houdt.

        Om de juistheid te borgen, zal de stippenkaart dynamisch van aard zijn. Aan de hand van ervaringen
        en verleende vergunningen wordt de stippenkaart aangevuld of gewijzigd. Vóórdat de stippenkaart op
        de gemeentelijke website geraadpleegd kan worden moet men een disclaimer doorlezen waarin



1
    ECLI:NL:RVS:2019:417, r.o. 2.4.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>     wordt gemeld dat de kaart uitsluitend is bedoeld als informatie en hulpmiddel en dat er geen rechten
     aan kunnen worden ontleend.

 3.2 De regels uit het bestemmingsplan hebben alleen betrekking op nieuwe initiatieven, bestaand gebruik
     valt onder het overgangsrecht.

     In veel zienswijzen vragen indieners zich af waarom de regels niet van toepassing zijn op bestaande
     situaties en of het zo is dat bestaande gevallen worden ‘gelegaliseerd’. Gezien het aantal zienswijzen
     vinden we het belangrijk op te merken dat het overgangsrecht niet vrijelijk in te vullen is voor
     gemeenten. Deze bepalingen zijn door de rijksoverheid bepaald. Gelet op het eigendomsrecht en de
     overgangsbepalingen kan niet anders dan dat bestaand gebruik (verkameringen en legale
     splitsingen) mag worden voortgezet.

     Omdat het niet zo is dat er voorheen helemaal geen regels golden voor verkameringen en
     splitsingen, spreken we niet over ‘legalisatie’. Voor kamerverhuurbedrijven met 5 eenheden bestond
     bijvoorbeeld al een meldingsplicht voor brandveilig gebruik. Deze panden dienen nog steeds aan
     deze vereisten te voldoen na vaststelling van het bestemmingsplan.

 5.1 Tijdige vaststelling van het bestemmingsplan is belangrijk vanwege het vervallen van de
     aanhoudingsplicht van huidige aanvragen, onder andere veroorzaakt door het ‘voorbereidingsbesluit
     Spijkerkwartier e.o.’;

     De gemeenteraad dient binnen 12 weken na de termijn van de terinzagelegging van het
     ontwerpbesluit over de vaststelling van het bestemmingsplan te beslissen. In dit geval is dat (mede)
     van belang vanwege het ‘voorbereidingsbesluit Spijkerkwartier e.o.’ dat de gemeenteraad heeft
     genomen in juli 2019. Aanvragen die binnen zijn gekomen sinds vaststelling van dit
     voorbereidingsbesluit zijn aangehouden. Deze aanhoudingsplicht vervalt als het facetplan niet tijdig is
     vastgesteld.

     Ook aanvragen voor woningsplitsing en verkamering die zijn ingediend vanaf het moment dat het
     ontwerpfacetplan ter inzage is gelegd, worden aangehouden. Indien de aanhoudingsplicht vervalt,
     worden aanvragen niet getoetst op basis van de regels uit het bestemmingsplan, maar op basis van
     het huidige (‘oude’) regime. Veel aanvragen voor splitsingen en verkameringen zullen dan mogelijk in
     strijd met de voorgestelde bepalingen alsnog worden verleend.

     De terinzagelegging van het ontwerp facetplan eindigde 10 augustus. Dat betekent dat de
     gemeenteraad het facetplan vóór 2 november 2020 dient vast te stellen



Participatie


 De hoofdlijnen uit het bestemmingsplan vloeien voort uit het ‘Plan van Aanpak: Verkamering en
 Woningsplitsing”. Bij de totstandkoming van dit Plan van Aanpak is intensief gesproken met en
 geluisterd naar bewoners uit verschillende wijken, verhuurders, het Huurdershuis en andere
 belanghebbenden. Een aantal van de genoemde partijen heeft uitgebreide plannen geschreven over
 wat zij terugwensten te zien in het Plan van Aanpak en/of het bestemmingsplan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre> Het Plan van Aanpak is tot stand gekomen op basis van een beleidsevaluatie; ook hiervoor is geput uit
 de ervaringen van inwoners van Arnhem en uit de expertise vanuit de ambtelijke organisatie.
 Het facetplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Op social media van de gemeente Arnhem is op
 verschillende momenten een advertentie geplaatst met het bericht dat men een zienswijze in kon
 dienen. Hierbij is een link geplaatst naar een projectenpagina op Arnhem.nl waarin de procedure en
 inhoud van het facetplan op toegankelijke wijze is uitgelegd.


Financiën


 Zoals reeds gemeld bij vaststelling van het ‘Voorbereidingsbesluit Spijkerkwartier e.o.’ in juli 2019 en bij
 de vaststelling van het ‘Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing’ in juni 2020 is de kans
 aanwezig dat er bij het onherroepelijk worden van het facetplan planschadeclaims ingediend worden. In
 het jaarverslag 2019 is bij de bepaling van het weerstandsvermogen hiermee rekening gehouden.
 De kosten van een eerste controle bij een vergunningaanvraag worden gedekt uit de hiervoor in
 rekening te brengen leges.

 Voor de controles en handhaving van kamerverhuurbedrijven is in de tussenrapportage (turap-2)
 € 110.000 opgenomen voor 2020 en voor de jaren 2021 en 2022 is in de perspectiefnota jaarlijks
 € 110.000 extra budget opgenomen.


Uitvoering


 Na besluitvorming zal het bestemmingsplan zes weken ter inzage worden gelegd in het kader van de
 beroepsprocedure. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, kunnen in beroep gaan. Er
 volgt dan een beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Onder
 omstandigheden kan het niet of niet tijdig indienen van zienswijzen verschoonbaar zijn en kan er toch
 beroep in worden gesteld.

 Het bestemmingsplan treedt in beginsel de dag na afloop van de beroepstermijn in werking.


Communicatie


 Als het bestemmingsplan is vastgesteld passen we de informatie op de gemeentelijke website aan op
 basis van het nieuwe regime. We zullen inzichtelijk maken welke regels gelden voor kamerverhuur en
 woningsplitsing (voor bestaande gevallen en nieuwe situaties).

 Om voor potentiële initiatiefnemers duidelijk te maken waar verkameringen mogelijk zijn na vaststelling
 van het bestemmingsplan, plaatsen we een stippenkaart met een indicatie op de website. We zullen de
 regelgeving ook vatten in foldermateriaal en waar mogelijk infographics. Eenieder die betrokkenheid
 heeft getoond bij de totstandkoming van het bestemmingsplan en/of het Plan van Aanpak zullen we
 blijven informeren. Ook verhuurders van wie wij over de gegevens beschikken zullen we via een bericht
 op de hoogte stellen van de nieuwe regelgeving


Bijlagen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Stukken voor gemeenteraad
     Raadsvoorstel
     1a Vast te stellen bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering'
     1b Plankaart 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' NL.IMRO.0202.959-0301
     Bijlage 1 Wijzigingenoverzicht
     Bijlage 2a Zienswijzennota - geanonimiseerd
     Bijlage 3a gebundelde zienswijzen - geanonimiseerd
     Bijlage 4 globale nulsituatie/stippenkaart
     Bijlage 5 Motie 20M213

       Ter inzage stukken voor de gemeenteraad:
      Bijlage 2b zienswijzennota - niet geanonimiseerd
      Bijlage 3b: gebundelde zienswijzen - niet geanonimiseerd
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Besluit van

Zaaknummer                510342




DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 6 oktober 2020, nummer: 510342;

Overwegende dat:
a. het bestemmingsplan gewijzigd wordt vastgesteld anders dan naar aanleiding van een zienswijze van
   het Rijk of gedeputeerde staten, waardoor het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan op grond
   van Artikel 3.8, lid 4, van de Wet ruimtelijke ordening zes weken na de vaststelling bekendgemaakt moet
   worden;
b. het Rijk en gedeputeerde staten op voorhand instemmen met het eerder bekend maken van het besluit
   wanneer daarbij geen nationale of provinciale belangen aan de orde zijn;
c. het bestemmingsplan en de wijzigingen geen betrekking hebben op nationale of provinciale belangen;
d. het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' geen bouwplannen toelaat zoals
   bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

gelet op de artikelen 3.8 en 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening;

besluit:

1. Uitvoering te geven aan het vastgestelde 'Plan van Aanpak: Verkamering en Woningsplitsing' door
   regels voor verkameringen en woningsplitsingen in een bestemmingsplan op te nemen
2. Uitvoering te geven aan de motie 20M213 'Raadsbesluit uitvoeren in facetbestemmingsplan'
3. In de zienswijzen aanleiding te zien tot vaststelling in gewijzigde vorm van dit bestemmingsplan ten
   opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zoals dit op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke
   ordening ter inzage heeft gelegen
4. In afwijking van het ontwerpbestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' zoals dat ter
   inzage heeft gelegen de wijzigingen door te voeren zoals opgenomen in 'Bijlage 1';
5. Het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering', zoals vervat in verbeelding
   NL.IMRO.0202.959-0301.gml met bijbehorende regels en toelichting, gewijzigd vast te stellen
6. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening.




De griffier,                                        De voorzitter,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>