<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Geachte heer Paping, beste Ronald

In het kader van de besluitvorming inzake het bestemmingsplan Whemedreef, en de
aanstaande bestuurlijke behandeling daarvan, bereikte ons een schrijven van een bezorgde
buurtbewoner.
In dit schrijven wordt een pleidooi gegeven voor bouwen conform het vigerende
bestemmingsplan, en worden vraagtekens gezet bij de noodzaak om het bestemmingsplan
te herzien.
Wij hebben behoefte om op dit nieuwe geluid in het planproces te reageren. Hierbij gaan wij
niet in op de vermeende onzorgvuldige participatie, uit de stukken blijkt volgens ons
voldoende dat hier een gezamenlijk traject is gelopen met gemeente,
buurtvertegenwoordiging en volkshuisvesting, voorzien van alle ruimte voor inspraak en
conform alle wettelijke normen en in lijn met de afgesproken werkwijze in de “Malburgse
manier “

Wij richten ons in dit schrijven op de vraag waarom appartementen zoals die in het
vigerende bestemmingsplan zijn opgenomen niet haalbaar zijn.

De hoofdreden waarom dit niet haalbaar is, is dat de realisatiekosten van de appartementen
conform het vigerende plan hoger zijn dan de opbrengsten.

Dit wordt veroorzaakt door:

1. Hoge bouwkosten.
   De beperkte en dwingende ruimte van de bouwvlekken resulteert in een duur bouwplan.
   • Binnen de bestemmingsvlakken van 24 x 24 meter kunnen per laag 3 of 4
      appartementen worden gemaakt. Voor deze appartementen moet een lift en
      trappenhuis worden gebouwd. Weinig appartementen per laag geeft zo een
      onvoordelige bruto/netto verhouding en relatief veel buitengevel. Met als resultaat
      dat de bouwkosten per appartement bovengemiddeld hoog zullen zijn. Los daarvan is
      de algemene trend dat bouwkosten van specifiek ontworpen appartementen de
      afgelopen jaren enorm zijn gestegen.

2. Gebouwd parkeren
   Bovenop de al hoge bouwkosten komt de verplichting tot gebouwd parkeren
   • het vigerende bestemmingsplan gaat uit van parkeren binnen het bouwblok. Buiten
      de bouwblokken is in de overige bestemmingen (groen/park) parkeren niet
      toegestaan. Dit houdt in dat onder de appartementen in een kelder, of op maaiveld
      onder het appartementen een gebouwde parkeervoorziening moet worden
      geplaatst.

3. Lage opbrengsten
   In dit deel van de stad Arnhem is de opbrengstcapaciteit van appartementen bescheiden
   • Niet op alle plekken in de stad maken hoge kosten direct een financieel onhaalbaar
       plan. Ten noorden van de rivier en in het centrum zijn de opbrengsten per vierkante
       meter woonruimte hoog. In Malburgen oost zuid is dit echter anders. Bij de
       aanbesteding die Volkshuisvesting in 2019 heeft gedaan voor de ontwikkeling
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>       Whemedreef hebben twee van de betrokken marktpartijen een voorstel gedaan om
       commerciële appartementen te maken. De waarde per vierkante meter in deze
       aanbiedingen ligt beduidend onder het gemiddelde in de stad als geheel.

De financiële problematiek van het maken van appartementen op deze locatie slaat neer in
de residuele grondwaarde die onder te realiseren appartementen te halen is.
Ook hier hebben de in de aanbesteding meedingende Marktpartijen hun visie op gegeven.
Uit de aanbesteding is gebleken dat de residuele grondwaarde onder appartementen zo laag
is, dat indien hier kosten van een gebouwde parkeervoorziening van worden afgetrokken, de
grondwaarde negatief wordt. In de recent gerealiseerde appartemententoren op
Eimerseiland waren de condities gunstiger om te komen tot een financieel haalbaar plan. De
Eimerseiland toren is significant groter (efficiënter), het parkeren is aldaar opgelost op
maaiveld, en het financiële draagvlak van het plan wordt grotendeels gegeven door de
grondgebonden woningen uit dit project.

Rest dan de vraag of het haalbaar is om conform het vigerende bestemmingsplan te
ontwikkelen en bouwen, of wat daar de consequenties van zijn.
   • Het vigerende bestemmingsplan gaat uit van maximaal 120 appartementen (niet de
       door buurtbewoner genoemde 168);
   • Het bestemmingsplan knelt, en maakt duur bouwen en gebouwd parkeren
       noodzakelijk;
   • Ook zonder een knellend bestemmingsplan met gebouwd parkeren zijn commerciële
       appartementen alhier nauwelijks financieel rendabel te maken blijkt uit de
       aanbesteding van 2019;
   • Als uitvloeisel uit de samenwerkingsovereenkomst Gemeente-Volkshuisvesting, heeft
       Volkshuisvesting inkomsten geraamd uit grondverkoop van de Whemedreef, deze
       inkomsten zijn noodzakelijk als vergoeding voor de gemaakte investering in het
       ontwikkelingsplan Malburgen (sloop/nieuwbouw).
   • Het ontwikkelen en bouwen conform vigerend bestemmingsplan geeft een groot
       risico op een verliesgevende exploitatie en is daarom niet als uitgangspunt voor de
       aanbesteding / selectie van het nu voorliggende bestemmingsplan opgenomen.

Wij hopen met deze nadere toelichting inzicht te hebben gegeven in de keuze die is gemaakt
om geen koop appartementen te realiseren binnen het plangebied Whemedreef. Om de zo
gewenste koopwoningen in dit deel van de wijk Malburgen toe te voegen is naar mening van
Volkshuisvesting, en blijkend uit de gevoerde aanbesteding met Marktpartijen, een
grondgebonden programma noodzakelijk.

Vanzelfsprekend bereid tot een nadere toelichting
Met vriendelijke groet


Haiko ter Heide
Manager Vastgoed Ontwikkeling
Volkshuisvesting Arnhem
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>